• Пример за изчисляване на индексацията на заплатата
• Как да коригирате малка грешка зависи от
• Тестване на интервю за счетоводител
• Индексация на заплатите: изберете правилно „базовия“ месец Задаване на базовия месец за изчисляване на индексацията
• Счетоводни тестове
• Как и къде да сменим медицинска застраховка?
• Анонимизиран метален акаунт
• Какво включва задължителната медицинска застраховка - безплатни грижи и услуги, включени в полицата
• Как и къде да получите полица за задължителна медицинска застраховка?
• Коя застрахователна компания да избера за сключване на задължителна медицинска застраховка?

• Покупка парцели

Инвестирането в недвижими имоти винаги е било надеждно средство за запазване и увеличаване на спестяванията. Такава инвестиция на капитал носи много по-малък риск в сравнение с инвестирането в акции или откриването на депозитна сметка. Какъв е проблема? На първо място, недвижимите имоти както за жилищни, така и за търговски цели в големите градове са в постоянно търсене и стават по-скъпи от година на година. Колкото по-голямо е населеното място, толкова по-изгодно е закупуването на недвижим имот. Никой няма да оспори факта, че ликвидността на космоса в Москва е много по-висока, отколкото в Тикси.

Разбира се, търговските и други търговски имоти като инвестиционен обект са много привлекателни, но жилищните квадрати не се губят на този фон. Апартаментите и къщите струват по-малко и тяхното разположение може значително да увеличи ликвидността. Необходимо е да се вземе предвид степента на доверие в предприемача, местоположението на къщата и разпределение на апартамента. Има голямо търсене на едностайни апартаменти: те се продават и отдават под наем по-добре. Все пак нека започнем отначало и да подредим всичко.

Видове и методи за инвестиране в недвижими имоти

От многото налични възможности за инвестиране в недвижими имоти, почти всеки жител на Русия може да избере този, който е подходящ за себе си. Трябва да се съсредоточите върху размера на спестяванията и очаквания доход спрямо рисковете.

Инвестиции в жилищни имоти с последващо отдаване под наем

Тази опция се характеризира с най-малък риск и простота. Общият смисъл на действията е разбираем за всеки човек, който не е свързан с бизнеса: първо трябва да закупите жилищна площ, след това да я наемете. Разбира се, има и особености, които трябва да се вземат предвид преди закупуването на апартамент. Например, коя област да изберете? Колко удобно трябва да бъде оформлението? Скъпо ли е да се направи ремонт или не? Как да обзаведем и т.н. На практика обаче няма възможност да направите голяма грешка и да загубите всичките си пари.

Първо отрицателна точкав този вид инвестиция има нужда от лично участие, тъй като наемането на професионалист ще бъде нерентабилно. Това не е особено трудно, но ще трябва да търсите наематели, да ремонтирате помещенията, да обзавеждате, да приемате наем и т.н. Друг отрицателен момент следва от положителните. Големите инвестиции в жилищни имоти ще създадат трудности: можете да се справите с два или три апартамента, но просто няма достатъчно време за повече.

Един от видовете инвестиции в жилищни имоти е тегленето на ипотека. Тази опция за закупуване на апартамент все още запазва своята привлекателност.

Тук има две положителни точки: ще е необходима много по-малка първоначална сума и добре калибриран подход ще осигури по-значителна печалба. Но в същото време инвеститорът трябва да бъде по-квалифициран: той трябва да избере апартамент, заем от банка, резерв и т.н., което ще изисква известен опит. Освен това има повече рискове в този вариант за инвестиция, той не е подходящ за тези, които не приемат заеми.

Инвестирането в жилищни имоти изисква да се вземат предвид следните точки:

• Проектите с бъдеще са по-печеливши: те имат необичайна архитектура, успешна реализация и инфраструктурна поддръжка. Но не само това се оценява, но и самият апартамент: може да има отлично оформление, но лоша гледка от прозореца.
• Разбира се, по-добре е да инвестирате в обекти, разположени в близост до метрото и други транспортни линии. Това е особено важно, когато планирате да закупите апартамент от елитен клас.

Инвестиции в имоти в строеж

С този метод можете да очаквате доста големи приходи. На практика тази опция се реализира по следния начин: закупува се недвижим имот (или се взема на кредит), след определен период от време строителството е завършено, цената на апартамента се повишава и се появява осезаема печалба. Но тук има някои рискови аспекти. Едната от тях е възможността да възникне кризисна ситуация, в резултат на която строителството да не бъде завършено, а другата е да се изчака известно време на приходите.

Най-големите рискове при инвестиране в недвижими имоти по този начин са причинени от възможността за загуба на средства. Ето защо, за да гарантирате печалба от вашата инвестиция, трябва да се отнесете към избора на обект с достатъчно критичност и внимание. На първо място, трябва да обърнете внимание на имиджа на компанията разработчик: вземете предвид периода на нейното съществуване, броя на построените обекти, периода на престой в работата и т.н.

Най-изгодно е да комбинирате методи за инвестиране в недвижими имоти: първо, инвестирайте в къща в строеж, след завършване отдайте апартамента под наем и след няколко години (5-15) го продайте изгодно, в съответствие с пазарните цени. Тази опция е най-широко използваната.

Инвестиране в търговски имоти

Инвестиции в търговски недвижими имотипривлекателни преди всичко с възможността делегиране на правомощия в управлениетои наемане на специалисти за пълно или частично управление на недвижими имоти. Това означава възможност за използване на електротехници, водопроводчици и др., а при големи и/или няколко обекта услугите на управляваща компания, която да изпълнява изцяло всички функции по поддръжката недвижим имот. Това ще ви позволи поне отчасти да се освободите от притеснения за лизинг, извършване на ремонтни дейности, приемане на наем и др. Разбира се, работата на мениджърите ще трябва да бъде наблюдавана, но това е много различно от това да трябва да правите всичко сами. Освен това инвестицията в търговски имоти носи по-голям доход, отколкото в жилищни имоти и винаги можете купете готов бизнес под наем.

Основната пречка пред този вид инвестиция е, че изисква значителни инвестиции. И трябва да отделите значително повече време, отколкото когато притежавате жилищна площ. Ще трябва да пререгистрирате електрозахранването, да инсталирате и поддържате всички видове измервателни уреди, да водите счетоводство, да плащате данъци... Трябва да имате поне елементарни познания от всичко това, дори когато имотът се управлява от екип на професионалисти.

Закупуване на земя

Цената за такива парцели е по-достъпна, вероятно измамни дейностие сведен до минимум, а и е доста трудно да направиш един сайт неизползваем. Особеностите на инвестирането в недвижими имоти от този тип са, че е по-лесно да закупите парцел чрез директен контакт с неговия собственик, а пререгистрацията на документи е много по-лесна.

Секциите са разделени в зависимост от предназначението и целите на работа. Инвестиции на кратко време, същевременно с по-ниски разходи и печалби, се извършват в земи, предназначени за частно жилищно строителство и разположени в границите на административни територии. За разлика от тях земеделските и търговските земи (за строителство на търговски имоти) носят по-дълги периоди, разходи и печалби. Освен това облагането на земята е доста ниско.

Забележим отрицателен момент е увеличаването на държавния контрол върху експлоатацията на земята, което не е удобно за закупуване на парцел с цел по-нататъшна продажба.

Инвестиране в селски имоти

Препродажбата на селски вили осигурява значителни ползи. Причината е непрекъснато растящата цена на този вид недвижими имоти: жителите на големите градове се стремят към чист въздух, уморени от шума и газовете по улиците.

Тук се предлагат следните инструменти за инвестиране в недвижими имоти: покупка на незавършена къща, покупка на завършена, закупуване на парцел за строителство. Такива инвестиции просто са длъжни да станат печеливши с течение на времето. От друга страна, не всяка вила може да стане печеливша. Ето защо е необходимо да се вземе предвид местоположението му, разстоянието от магистралите и най-близкия град.

Освен това има голямо значениеразвитие на инфраструктурата и природни обекти. Ако наблизо има детска градина, училище, магазини, реки и гори, тогава цената на вилата може да се увеличи значително.

Други начини за инвестиране в недвижими имоти

Инвестиция в паркинг. Тази възможност е подходяща за големите градове. Цената на паркирането е доста висока, но те са постоянно търсени и ще продължат да бъдат такива, тъй като размерът на глобата за паркиране на забранено място непрекъснато се увеличава. Въпреки че все още няма статистически данни за размера на печалбите от подобни инвестиции.

Партньорство във фондове за недвижими имоти. Това предполага взаимно инвестиране във фонд, който сам решава как и в какво да инвестира общите средства. Тук има два положителни момента. Първият е, че недвижим имот не се закупува за собствена собственост, тоест регистрацията не се издава на свое име. Това се оказва много удобно в някои случаи. Второ, инвестирането се извършва от професионалисти, които имат база от инвестиционни обекти и високи показатели за диверсификация. Това само по себе си вече е гаранция за висока доходност.

Инвестициите в чуждестранни недвижими имоти се разглеждат в по-голямата си част като гарантирана възможност за печалба. Жилищните имоти не се опитват да поевтиняват - нито руски, нито чуждестранни. Освен това закупуването на къща или апартамент в някоя от съседните страни е оправдано както от гледна точка на бъдещи доходи, така и като място за постоянно пребиваване в случай на преместване в тази страна. Така че инвестирането в чуждестранни недвижими имоти е напълно изгоден и обещаващ вариант.

Характеристики на инвестирането в недвижими имоти в Русия

Инвеститорите не са особено заинтересовани да инвестират в имоти в малки населени места, тъй като жителите в тях са зависими най-вече от големината заплатив големи предприятия, разположени в тези градове.

Инвестирането в недвижими имоти в Русия изисква повишено внимание поради възможно намаляване на стойността им поради влошаващата се кризисна ситуация.

Няма съмнение относно рентабилността от закупуването на недвижими имоти в Москва, Санкт Петербург, Нижни Новгород, Казан, Перм, Омск, Красноярск, Самара, Ростов-Дон и Краснодар. Вилите извън града са печеливши в Москва, Самара, Казан, Нижни Новгород, Краснодар и Омск. Експертите очакват леко увеличение на цените на жилищата и наемите в тези градове.

Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.

Изпратете добрата си работа в базата от знания е лесно. Използвайте формата по-долу

Студенти, докторанти, млади учени, които използват базата от знания в обучението и работата си, ще ви бъдат много благодарни.

Публикувано на http://www.allbest.ru/

СЪСвладение

Въведение

1. Недвижим имот като инвестиционен обект

2. История на възникването на институцията на споделеното строителство в чужбина

3 . Чуждестранният опит в привличането на инвестиции в жилищното строителство

4. Задача

Заключение

Библиография

Въведение

В наши дни проблемите, свързани с недвижимите имоти, станаха актуални. И това е разбираемо, тъй като перспективите за нашето движение напред до голяма степен зависят от това как се научим да работим с тази институция - частната собственост. Недвижимите имоти трябва да станат активен двигател на икономическото развитие.

Пазарът на недвижими имоти е неразривно свързан с инвестиционната дейност. Инвестициите се правят както на първичния пазар - ново строителство, така и на вторичния пазар на недвижими имоти - прехвърляне на права на собственост върху обекти. В целия свят недвижимите имоти са един от най-разпространените и ефективни финансови инструменти. Междувременно парите, инвестирани в тази индустрия, няма да бъдат загубени дори при най-неблагоприятните условия и в повечето случаи носят дивиденти няколко пъти по-големи от банкови депозити. В момента ситуацията на пазара на недвижими имоти е много удобна за частни инвестиции.

Инвестиционната активност е повлияна съществуващи функцииРуският пазар на недвижими имоти. Има три основни области за инвестиции: жилища, земя и търговски недвижими имоти, генериращи доход.

Пазарът на недвижими имоти е привлекателен за потенциални инвеститори поради следните причини:

Инвестициите в недвижими имоти се характеризират с по-голяма степен на безопасност, сигурност и възможност за контрол на инвеститора;

В момента на закупуване на къща, апартамент, гараж, вила и т.н., инвеститорът получава пакет от права, докато повечето други инвестиционни обекти не включват права на собственост;

С бърза амортизация Пари, недостатъчна надеждност на запазването им в кредитни институциии ограниченията на по-доходоносните инвестиционни области, инвестициите в недвижими имоти ви позволяват да спестите пари от инфлацията.

През последните години пазарът на недвижими имоти е в състояние на стабилност и равновесие и въпреки проблемите в икономиката цените на жилищата остават практически непроменени.

Целта на тази работа беше да се направи преглед на чуждия опит в привличането на инвестиции в жилищното строителство. За постигането на тази цел бяха поставени следните задачи:

Разглеждайте недвижимите имоти като инвестиционен обект;

Помислете за историята на възникването на институцията за споделено строителство в чужбина;

Обмислете чуждия опит в привличането на инвестиции в жилищното строителство.

1 . Недвижими имоти като инвестиционен обект

Действащият Граждански кодекс на Руската федерация съдържа определението за недвижими имоти в чл. 130 „Недвижими и движими вещи“. Съгласно ал.1 на чл. 130 от Гражданския кодекс на Руската федерация недвижимите имоти (недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, подпочвени участъци, изолирани водни тела и всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. обекти, чието движение без несъразмерно увреждане на предназначението им е невъзможно, включително гори, трайни насаждения, сгради, постройки, обекти на незавършено строителство. Недвижимите вещи също включват предмети държавна регистрациявъздух и морски кораби, кораби за вътрешно плаване, космически обекти. Наред с горното се отбелязва, че законът може да причисли към недвижимо имущество и друго имущество.

Можете да изберете следните знацинедвижим имот:

Недвижимо имущество не може да бъде преместено, без да причини щети на обекта; - недвижимите имоти са здраво свързани със земята не само физически, но и юридически;

Устойчивост на инвестиционния обект;

Всеки конкретен имот е уникален по своите физически характеристики и по отношение на инвестиционна привлекателност;

Недвижимите имоти не могат да бъдат откраднати, счупени или загубени при нормални условия;

Цената на недвижимия имот е висока и разделянето му на имуществени дялове е трудно, а в други случаи невъзможно;

Информация за сделки с недвижими имоти често е недостъпна;

Загубата на потребителски свойства или прехвърляне на стойност по време на производствения процес става постепенно, докато се износва;

Полезността на недвижимите имоти се определя от възможността за задоволяване на специфична човешка потребност от жилищни и производствени площи;

Възможността за положително или отрицателно въздействие на ново строителство върху стойността на прилежащите земи и сгради;

Има тенденция стойностите на имотите да се увеличават с времето; - съществуват специфични рискове, присъщи на недвижимите имоти като инвестиционен обект: риск от физическо увреждане под въздействието на природни и техногенни фактори, риск от натрупване на външно и функционално износване, финансов риск, свързани с условията на преглед на наема; - строга държавна регулация на сделките с недвижими имоти. Има три основни вида недвижими имоти: земя, жилища и нежилищни помещения. Основният обект на недвижими имоти е земята. Наред с разделението по видове, недвижимите имоти се класифицират по редица критерии, което допринася за по-успешното проучване на пазара на недвижими имоти и улеснява разработването и прилагането на методи за оценка и управление на различни категории недвижими имоти. Класификацията според най-често срещаните характеристики е представена в таблица 1.

Има следните форми на доход от инвестиране в недвижими имоти:

Увеличаване стойността на недвижими имоти поради промени в пазарните цени, придобиване на нови и развитие на стари имоти;

Бъдещи повтарящи се парични потоци;

Доходи от препродажба на имота в края на периода на собственост.

Таблица 1 - Обща класификация на недвижимите имоти

Тип класификация	Видове недвижими имоти
По характер на употреба	За жилищно строителство: къщи, вили, апартаменти за търговски и промишлени дейности: хотели, офис помещения, магазини, ресторанти, сервизни пунктове, фабрики, фабрики, складове
	За селскостопански цели: ферми, градини
	За специални цели: училища, църкви, манастири, болници, детски ясли, старчески домове, държавни и административни сгради
По предназначение на собствеността	За водене на бизнес, за жилище на собственика
	Като инвестиция
	Като инвентар и WIP
	Да се ​​развива и развива за потреблението на изтощими ресурси
По степен на специализация	Специализиран (поради специализирания си характер рядко, ако изобщо се отдава под наем на трети страни или се продава на свободния пазар, за да продължи съществуващата си употреба, освен когато се продава като част от дейността си по използване): петролни рафинерии и химически заводи, електроцентрали, музеи , библиотеки и подобни помещения, принадлежащи на публичния сектор
	Неспециализирани - всички други недвижими имоти, за които има общо търсене на свободния пазар за инвестиция, съществуващо използване или подобни цели
Според степента на готовност за експлоатация	В процес на строителство, който е въведен в експлоатация и се нуждае от реконструкция или основен ремонт
По възпроизводимост в натура	Невъзпроизводими: парцели, минерални находища
	Възпроизводими: сгради, конструкции, трайни насаждения

Привлекателността на инвестирането в недвижими имоти се обяснява със следните фактори:

По време на покупката на недвижим имот инвеститорът получава пакет от права, докато много инвестиционни обекти не включват права на собственост;

Безопасността на инвестираните средства като цяло (при нормални условия недвижимите имоти не могат да бъдат загубени или откраднати) и в частност инфлацията (инфлационните процеси са придружени от повишаване на цените на недвижимите имоти и доходите от тях);

Възможността за получаване на доходи от недвижими имоти в парично изражение и други полезни ефекти от живота, престижа на притежаването на определен обект и др.

Инвестициите в недвижими имоти имат такива положителни характеристики като възможността за дългогодишно използване на имота и запазване на капитала.

2 . Историята на възникването на институцията на споделеното строителство в чужбина

институт дялово участиев строителството възниква в Аржентина през 1985 г. Тук получава и името си „construccion de la equidad“, което буквално се превежда от испански като „строеж със справедливост“. Тогава това име беше преведено на английски като „собствено строителство“ и едва след това от английски на руски като „собствено строителство“.

През 1983 г. Раул Рикардо Алфонсин Фулкес става президент на Аржентина. Съсипана от години на управление на военна хунта, седемгодишна гражданска война и съкрушително поражение във войната с Великобритания за Фолклендските острови, страната беше в тежка икономическа ситуация. В резултат на това имаше хиперинфлация и обезценяване на националната валута - старото аржентинско песо и замяната му с нова парична единица - австрал. Това обаче не стабилизира икономиката; темповете на инфлация станаха не само високи, но и напълно непредвидими. В тази ситуация банките отказаха да издават заеми национална валута, тъй като те станаха изключително неизгодни за банките - да се даде заем дори за шест месеца означаваше да се върне сто хиляди пъти по-малко пари. И издаване на заеми в чужда валутабеше забранено от закона по това време.

По този начин нито строителни организации, нито граждани са били издадени ипотечни заеми, а натрупани собствени средстване беше възможно поради същата хиперинфлация.

Тогава, през 1985 г., Раул Рикардо Алфонсин излага идеята за „справедливо жилище“. По този начин хората, които искаха да построят свои собствени жилища, трябваше да помогнат на строителната компания в изграждането на бъдещи къщи. За реализиране на тази идея беше създадено специално акционерно дружество, чиито акции бяха на свободна продажба и бяха деноминирани не в парични единици, а в квадратни метри жилищна площ. Много аржентинци обмениха спестяванията си, включително малки, преди да имат време да поевтинеят за такива акции. След като се натрупат достатъчен брой акции, те могат да бъдат заменени за завършени жилища.

По това време много аржентински компании имаха не само дългосрочни строителни проекти, но и готови къщи, но нямаше търсене на тези жилища. Големите собственици на жилища фалираха поради факта, че наемателите спряха да плащат наем и къщите се продаваха само като цяло, а не апартамент по апартамент. Такива къщи, въпреки факта, че никой не живееше в тях, бяха поддържани в добро състояние и охранявани. Президентът Алфонсин убеди собствениците да продадат апартаментите отделно. Така, строителни фирмиполучиха средства за завършване на дългосрочни строителни проекти и успяха да разпродадат отдавна изградени съоръжения, за които са необходими пари за поддръжката им.

Построените къщи не са отдавани под наем, тъй като има лицензи както за строителни дейности, така и за дейности по поддръжка на жилищни сгради, като единият лиценз изключва другия. За да принуди собствениците на жилища да продадат допълнителните си апартаменти, Алфонсин наложи голям прогресивен данък на наемодателите и напротив, строителите, които не отдаваха под наем къщите, които са построили, бяха субсидирани.

В резултат на тази политика на Раул Рикардо Алфонсин, броят на собствениците на жилища по време на неговото управление се е увеличил с 19%.

В момента такива акционерни дружествав Аржентина те вече не са толкова разпространени, страната преживява строителен бум, а цените на недвижимите имоти растат средно с 15% годишно.

Опитът на Аржентина впоследствие е възприет от страни като Чили, Салвадор и Англия.

В Чили споделеното строителство възниква през 90-те години. Тук акционерите се обединяват, като правило, за да построят къща и след това да получат доход от нея пропорционално на инвестирания капитал. За разлика от Аржентина, появата на тази институция в Чили се случи по инициатива на частни организации, а не на държавата. Това обаче може да се отдаде по-скоро на негативни аспекти, тъй като държавата не контролираше тези отношения, някои компании не успяха да изпълнят задълженията си и фалираха. Застрахователните компании, а понякога и презастрахователните компании, трябваше да завършат изграждането на съоръженията, тъй като не всички застрахователи разполагаха със средства, когато няколко клиента фалираха едновременно. Така акционерите не бяха измамени и получиха апартаментите си. След това обаче чилийците се отнасят с недоверие към този метод на строителство.

В Салвадор всичко се оказа много по-лошо; хората, инвестирали пари в споделено строителство, останаха без нищо. Разпространението на тази институция се случи и в началото на деветдесетте години, когато страната се възстанови след дълга гражданска война. Мащабната миграция - от разкъсаните от войни и бедни села населението се втурна към градовете - доведе до скок на измамите: строителните компании предложиха на гражданите да инвестират останалите си спестявания и скоро да получат нови жилища в града. Тези обещания обаче така и не бяха изпълнени. През 1996 г. правителството на Ел Салвадор въведе закон срещу подобни дейности, като най-накрая сложи край на тази широко разпространена измама на гражданите.

Във Великобритания този вид отношения се зараждат в края на миналия век. Именно тази страна се смята за основател на „руската“ схема за споделено строителство. Английски строителни компании се обърнаха към това споразумениеза да се гарантира продажбата на непостроени обекти. В този случай инвестициите се извършват по правило в недвижими имоти, разположени не в самото Обединено кралство, а в чужбина - в ОАЕ, Египет, Катар, Кувейт. Британските предприемачи продаваха така наречените „замъци във въздуха“, тоест къщи, които все още не бяха построени, което първоначално предизвика недоверие. Въпреки това, безупречната репутация на британците, както и петролният бум (цените на недвижимите имоти зависят пряко от цените на петрола) убедиха арабските купувачи, които започнаха да купуват охотно недовършени имоти, знаейки, че ще продадат готовите на по-висока цена.

Но спадът в цените на петрола води до спад в цените на недвижимите имоти и притежателите на акции са принудени да продават квадратни метрана по-ниска цена, отколкото първоначално са платили за тях. Купувачите ще загубят дори ако пазарните цени останат непроменени - поради инфлацията реалната цена ще бъде значително по-ниска. Освен това разликата в цената между построен и непостроен обект става все по-малка, което води до намаляване на броя на „въздушните“ купувачи.

По този начин популярността на институцията за споделено строителство в различни страни като правило пада икономическа рецесия. Изключение беше Великобритания, където умело продаваха недовършени имоти на арабски купувачи, които искаха спешно да инвестират пари, спечелени от продажбата на петрол. Струва си да се отбележи, че подобни схеми за дялово строителство в чужбина не са довели до появата на такъв мащабен проблем с измамените акционери, както в Русия.

3. Чуждестранен опит в привличането на инвестиции в жилищното строителство

Чуждите системи за споделено строителство имат свои собствени характеристики и в много отношения са коренно различни от системата, която се е развила у нас. Трябва да се отбележи, че жилищното строителство в много чужди страни се развива поради наличието на икономически и правни средства за осигуряване на възвръщаемостта на паричните инвестиции, както и наличието на готови обекти за широката публика. Нека разгледаме институцията на споделеното строителство и нейните характерни черти в няколко чужди страни. Схемата, използвана в Юнайтед Обединени арабски емирстваВ момента се характеризира с факта, че първо предприемачът получава разрешителни, подлага се на проверка на проекта и го одобрява. Стойността на проекта се оценява от експертен съвет и строителни оценкиса публични. За да започне строителството, е необходимо да се съберат сто процента от средствата, необходими за изграждането на съоръжението, като това трябва да стане в рамките на определен период, например шест месеца. За да спази ограничения срок, предприемачът е принуден да проведе първоначалната продажба с минимална надценка, като очаква, че останалите непродадени апартаменти значително ще поскъпнат до момента на завършване на строителството.

Средствата на вложителите се съхраняват в доверителни сметки на упълномощени банки. Финансирането на строителството се извършва поетапно и под надзора на оторизирана банка. Рисковете от значително увеличение на разходите за строителство могат да бъдат застраховани от застрахователни компании, но като правило строителството е придружено само от увеличение на цената на самия проект и непродадени апартаменти. Инвеститорите също са защитени от пропускане на срокове за завършване на даден проект - в този случай на предприемача могат да бъдат наложени санкции под формата на глоби.

Често в началния етап различни големи инвеститори инвестират в строителство, за да закупят апартаменти на минимална цена. Този механизъм е от инвестиционен характер, следователно по време на кризата почти петдесет процента от строителните проекти в Дубай също бяха замразени, но обикновените акционери не бяха ощетени; инвестициите само на големи инвеститори не се изплатиха.

В Съединените американски щати клиентът работи по следната схема: той създава група, която може да включва ръководители на проекти, майстори, оценители, икономисти и инженери. Те разработват цялата необходима документация и изготвят оценка. След получаване на материалите, ръководителят на проекта започва работа с изпълнители, като използването на консултантски фирми е широко разпространено. Ако говорим за кооперативната форма на инвестиране в строителството, в Америка тя също има характерна особеност: например в прокуратурите на някои щати има специални звена, които контролират събирането и разходването на средствата, получени от кооперативните организации, ангажирани в това площ от инвеститори. Освен това всички средства постъпват в специална сметка на прокурора, чрез която е възможно тяхното последващо разходване.

Широкото предлагане на жилища в Съединените щати се подкрепя от широко разпространеното ипотечно кредитиране. Система ипотечно кредитиранежилищното строителство и собствеността върху жилищата започват да се оформят по времето на президента Франклин Рузвелт.

В момента се използват различни видове програми, като периодът на заема е времето, през което кредитополучателят работи, тоест до пенсиониране.

Голям брой различни институции, институции на първичния и вторичния пазар участват в дейностите по жилищно финансиране ипотечни кредити, включително пазар ценни книжа, - Това ипотечни банки, спестовни и кредитни асоциации, търговски и спестовни банки, застрахователни компании, пенсионни фондове, инвестиционни институции, частни кредитори, недвижими имоти, брокерски фирми и други организации. И така, друга особеност на кредитирането в тази страна е, че всички жилищни помещения са разделени на 3 групи: най-евтини, средни и най-скъпи. Заем за обект от първа категория се издава от държавата, за други категории - с помощта на частни ипотечни институции. В този случай срокът на кредита е 12 години, а размерът на субсидията е 75% от стойността на жилищното помещение.

При сключване на договор за споделено строителство във Франция, цената на обекта се изплаща на етапи: преди началото строителни дейностии полагане на основата, купувачът заплаща 5% от стойността, до момента на издигане на покрива трябва да бъдат платени 70% от сумата на договора, след това се плащат още 20% и останалите 5% се плащат при доставката на къщата .

Френското законодателство не предвижда компенсационни плащаниясредства за измамени инвеститори, но гаранции все още могат да бъдат предоставени от френски банки.

Франция също има развито жилищно кредитиране, масово се използват договорните жилищни спестявания. Така във Франция има два вида жилищни спестовни сметки: в първата сметка можете да натрупате до 100 хиляди франка и след това да получите преференциален жилищен заем от 150 хиляди франка при 3,75% годишно, като всяка година държавен бонус в сумата от 7,5 хиляди франка; във втората жилищна спестовна сметка можете да натрупате до 400 хиляди франка и да получите преференциален жилищен кредит в размер до 600 хиляди франка при 4,8% годишно. Лихвите по кредитите са с 4-5% под пазарните. Заеми се предоставят и на собственици на земя и строителни фирми за жилищно и промишлено строителство за периоди от 3 до 20 години.

Разглеждайки отношенията в областта на дяловото строителство в Германия, заслужава да се отбележи, че тук не е прието специално законодателство; отношенията се регулират от Гражданския кодекс и само по някои въпроси се приемат правителствени постановления.

В Германия купувачът работи директно с лицензирана строителна фирма, а не с няколко договорни партньора. Сумата по договора също се превежда директно по сметката на компанията, но строго не по-рано от издаването на разрешение за строеж, в противен случай предприемачът е изправен пред риска от отнемане на лиценза. По този начин строителната фирма е длъжна, лично отговорна за спазването на сроковете и качеството на строителството, да изгради обекта и да прехвърли неговата част на инвеститора под формата на недвижим имот. Създаването на специални проектантски компании не е забранено от закона; те ще подлежат на същите лицензионни изисквания като самата строителна компания. Но тук трябва да се има предвид, че определящият критерий в германското строителство е надеждността и положителната репутация на участника на пазара, който ще извърши строителството, както и създаването на специални проектантски фирми, които от своя страна сключват договори със своите собствени участници, в този случай ще характеризират строителството на компанията не е по най-добрия начин.

Германия също има система за подпомагане на гражданите под формата на класическа форма на договорни спестявания - строителни спестовни каси. Техният източник на средства за целеви жилищни кредити са депозитите на гражданите, таксите за ползване на кредитополучателите жилищен кредит, както и държавни бонуси, които се изплащат в съответствие с договора за строителни спестяванияпри условие, че инвеститорът е внесъл определена сума в сметката си през годината.

Според германското законодателство строителните спестовни банки не могат да извършват никакви активни операции, освен да издават заеми на своите вложители, които за разлика от вложителя търговска банкакоито нямат никаква информация как се използват средствата им, те знаят точно кой използва парите им и при какви условия.

Работещите граждани сключват споразумение със строителни спестовни банки за финансиране на строителството, въз основа на което купувачът на жилище внася определена месечна сума по сметката си в такава банка. сума пари. Работодателят добавя 78 марки всеки месец към заплатата, което е 936 марки на година, а държавата добавя още 93,6 марки. Така се трупа капитал за жилищно строителство. Когато необходимата сума се натрупа и е около 1/3 от стойността на имота, държавата отпуска 10% от стойността на жилището на гражданина, а останалата сума - средства за строителство. спестовна банкаиздава заеми с нисък фиксиран лихвен процент. Ако жилище е закупено от младо семейство с най-малко две деца, държавата им дава ежегодно в продължение на осем години след покупката 40 хиляди марки под формата на субсидии за къщата, 24 хиляди марки за деца, 4 хиляди марки под формата на екологична помощ и 3,2 хил. марки под формата на енергийни помощи.

Споделеното строителство във Великобритания (както и в някои скандинавски страни) се характеризира с това, че представителят на клиента често е архитект. Той избира всички необходими за строителството специалисти, които оценяват предварителна ценапроект, изпълнява различни подизпълнителски работи. Архитектът, заедно с тях, подготвя документацията, необходима за сключване на договор, която посочва възможността за участие в търга, разработва програма за извършване на работи преди и след търга и начини за намаляване на продължителността на строителството.

В Англия, както и в Германия, системата на строителните общества успешно функционира от миналия век, но механизмът на тяхната работа е малко по-различен от германските - да получат жилищен кредитНе е нужно да сте инвеститор в строително общество. В резултат на либерализацията на банковото законодателство в Обединеното кралство, функциите на тези компании в напоследъкзапочва все повече да наподобява функциите на конвенционалните търговски банки, което от своя страна увеличава конкуренцията между тези две структури и съответно води до намаляване на лихви по заеми. Освен това дейността на строителните дружества в Англия е тясно свързана със застрахователните компании - застрахователните услуги са включени в единен механизъм за ипотечно кредитиране.

Чуждестранното дялово строителство може да се характеризира с няколко други характеристики.

В много западни страни фирмите, участващи в строителството и заинтересовани от дейността на другата, се обединяват помежду си в картели, което може значително да намали разходите за строителство. При такова сътрудничество разходите и разходите се намаляват чрез предоставяне на взаимни отстъпки за предоставените услуги и доставените материали.

В чужбина държавата участва активно в инвестиционния процес. В страните с развита пазарна икономика той изпълнява едновременно няколко функции: регулира общия обем на инвестициите на частния бизнес; стимулира привличането на инвестиции в определени отрасли и предприятия с помощта на различни облаги; пряко се намесва в самия инвестиционен процес.

Държавата участва активно и в ценообразуването на строителните проекти. Например в Швеция във всяка провинция има специалисти, които следят цените на стоките и услугите и правят предложения за тяхното регулиране. Правителството може да определи горен ценови праг и ако цените се покачат значително и инфлацията е висока, държавата има право да ги замрази, но само за определени стоки и услуги. В случай на повишаване на цените на жилищата държавата започва активно да подкрепя населението и особено младите семейства, като им предоставя различни жилищни субсидиии дългосрочни преференциални заеми.

В страни като Съединените американски щати, Германия, Финландия, Япония, Канада и други държавните агенции също могат да се намесят в процеса на ценообразуване, например когато цената на строителен проект надвишава производствените разходи и средна ставкапристигна. Ако нормата на печалба се окаже над средната, тогава държавните агенции разследват причините за такъв растеж и ако те не са оправдани, тогава държавата регулира тази норма насилствено.

Чрез анализиране на споделените строителни системи на чужди държави е възможно да се идентифицират както основните характеристики, присъщи на конкретни страни, така и Общи черти. По този начин в много страни фирмите, занимаващи се със строителни дейности, се обединяват помежду си за по-ползотворни дейности, което може значително да намали разходите за строителство, да намали разходите и разходите. Представител на клиента е физическо лице (архитект във Великобритания, Швеция, Финландия, група в САЩ, главен изпълнител в Германия), което избира специалистите, необходими за строителството, които определят необходимия обем на работа.

В икономически развитите чужди страни действа Социална помощграждани, особено млади семейства, съдействащи за осигуряването им на собствено жилище. Специално внимание се отделя и на ценообразуването - държавните органи следят цените и определят горната им граница.

Когато се разглежда световният опит в предоставянето на жилища на населението, е необходимо да се има предвид, че практическото развитие и организация на жилищното кредитиране в дадена страна е значително повлияно от редица фактори, които могат да бъдат разделени на политически, икономически и правни. . Тези фактори послужиха като основа за формирането на десетки разновидности и варианти за организиране на жилищното кредитиране в света. Въз основа на горното, технологията на инвестиране в жилищен секторсе изгражда на три основни принципа: договорни спестявания, ипотечно кредитиране и държавна подкрепа.

Така нареченият „разширен отворен модел“ има значителни разлики. Това е модел, при който основният приток на кредитен ресурс в системата за ипотечно кредитиране идва от специално организиран за тази цел вторичен пазар на ценни книжа, обезпечени с ипотеки на недвижими имоти. Прилагането на разширен отворен модел може да бъде постигнато само ако се създаде разширена инфраструктура ипотечен пазар, като правило, с известно съдействие от страна на държавата и като минимум с нейния частичен контрол върху емисията на ценни книжа, търгувани на вторичния пазар.

Ако вземем системата за жилищно ипотечно кредитиране в Съединените щати като цяло, може да се отбележи, че преди това имаше „правило за червена линия“, в рамките на което можеха да се издават заеми, и рисковите зони за издаване на заеми също бяха изчислени. Ако гражданин попадне в червената линия или влезе в недостъпна рискова зона, тогава му е отказан заем. Заемът в САЩ се издава за периода, през който кредитополучателят работи, т.е. до пенсия.

Като цяло, заслужава да се отбележи, че тази институция в разгледаните по-горе страни е по-развита, отколкото у нас.

Задача

През отчетната година общата строителна организация изгради и въведе в експлоатация 70 хил. м 2 жилищна площ, от които 20 хил. м 2 са тухлени. За текущата година организацията е изготвила план за въвеждане в експлоатация на жилища от 80 хил. м 2, от които 10 хил. м 2 са тухлени, 60 хил. м 2 едропанелни и обемен блок - 10 хил. м 2.

Определете увеличението на дела (%) на жилищните сгради, построени в сглобяеми конструкции, в тази годинаспрямо отчетната година.

От състоянието на 70 хиляди м 2 - 100%

тухла 20 хиляди m 2

80 хиляди m 2 - 100%

10 хиляди 2 тухли

60 хиляди m 2 панел

10 хиляди m 2 блок

Действителни 50 хиляди m 2 (71,4%)

Планирани 70 хиляди m 2 (87,5%),

тези. с 16,1%

Производствената площ на механичния цех е 980 м2, спомагателната площ е 170 м2, строителният обем на сградата е 12075 м3. Общ обем капитални инвестиции- 250 хиляди рубли, включително прогнозната стойност на строително-монтажните работи - 130 хиляди рубли.

Определете показателите за пространствено планиране k 1 и k 2 и дела на строително-монтажните работи в общия обем на капиталовите инвестиции за съоръжението.

Ефективността на решенията за пространствено планиране на сграда се характеризира с коефициенти k 1 и k 2, които се определят по формулите:

инвестиционен капитал в недвижими имоти

k 2 = F/F етаж,

където V е строителният обем на сградата (целият обем на надземните и подземните части на сградата без обема на техническото подземие и таван, лоджии и балкони), m 3;

F - жилищна и производствена площ (предназначена само за изпълнение на технологичен процес, в обществени сгради - работна площ), m 2;

F етаж - използваема площ (в жилищни сгради - това е сумата от жилищни и спомагателни площи минус площта на стълбищата, в промишлени сгради - сумата от производствените и спомагателните площи).

Коефициентът k 2 с рационално решение за пространствено планиране в промишлени сгради е 0,93-0,95, в жилищни сгради - 0,62-0,72.

k 1 = V/F = 12075:980 = 12,32;

k 2 = F/F етаж = 980:(980+720)=980:1700=0,58,

което не е рационално, т.к за промишлени сгради k 2 е 0,93-0,95.

Делът на строително-монтажните работи k cmr в обема на капиталовите инвестиции се определя по формулата:

k smr = C smr /K*100,

където C cmr е прогнозната цена на строително-монтажните работи на съоръжението, rub.;

K - общият обем на капиталовите инвестиции за съоръжението, рубли.

k cmr = C cmr /K*100 = 130000:250000 = 0,52.

Заключение

Ако вземем предвид чуждия опит в привличането на инвестиции, тогава трябва да говорим за относителния баланс на инвестиционното търсене, от една страна, и предложенията на строителните компании за задоволяване на това търсене, от друга. Тази ситуация се е развила поради наличието на готови строителни проекти, наличието на икономически и правни механизми, които да гарантират възвръщаемостта на инвестираните средства и оптимално времевъзвръщаемост на инвестициите.

Бих искал да отбележа, че чуждестранните системи за споделено участие в строителството имат свои собствени основни характеристики. Това се дължи на факта, че в много страни ипотечното кредитиране е развито и гражданите, които получават заем, купуват готови жилища, без да се страхуват, че предприемачът няма да изпълни задълженията си или периодът на строителство ще се забави. Този вид кредитиране е много по-изгоден и ефективен за гражданите, обезпечен е устойчива икономикадържава и е защитена от много развити правни институции.

Следващия важен моментв организацията на строителството е ролята на клиента и този, който изпълнява неговите функции. В Англия, Финландия и Швеция представителят на клиента често е архитект. Той избира необходимите за строителството специалисти, които определят предварителната цена на строителството, извършват подизпълнителска работа и събират други необходими данни. Заедно с тях архитектът подготвя документи за сключване на договор, който предвижда възможността за участие в търга, програмата за работа преди и след търга, икономически методипроизводство на работа и проблеми с намаляване на продължителността на строителството.

В САЩ клиентът създава група, която може да включва оценители, инженери, икономисти, ръководители на договори и майстори. След това те разработват цялата необходима документация и схеми на строителния процес. Въз основа на получените материали ръководителят на договора започва работа с фирмите възложители. В същото време за оптимален избор е обичайно да се привличат консултантски фирми. В Япония е направена крачка напред в тази посока. Строителните компании организират големи изследователски лаборатории и дори институти; учените се набират активно за работа в компанията. В този случай вместо понятието „клиент“ се използва понятието „разработчик“, чиито функции включват придобиване на обект, финансиране, строителство и продажба на жилища. Предприемачът може да ангажира изпълнители и подизпълнители.

Друга особеност е връзката между клиент и изпълнител, която влияе върху формирането на връзката между акционер и клиент в в такъв случай.

Въз основа на горното могат да се направят следните изводи. Въвеждането на ипотечното кредитиране в Русия на правилното ниво на настоящия етап е възпрепятствано от редица фактори: недостатъчно развитие на пазара на ценни книжа; липса на инвеститори, готови да приемат ниска възвръщаемост на ипотеките; слабо развитие на застрахователния бизнес с цел обслужване на ипотечните кредити; високата цена на средствата от търговските банки, необходими за издаване на дългосрочни ипотечни заеми; високи темпове на инфлация, промени в обменния курс на рублата, причиняващи значителен риск от лихвените проценти за дългосрочно кредитиране и др.

Библиография

1. Граждански кодекс на Руската федерация (част трета) от 26 ноември 2001 г. № 146-FZ (приет от Държавната дума на Федералното събрание на Руската федерация на 22 декември 1995 г.) ( текущо изданиеот 30.01.2014 г.)

2. Крутик А.Б. Икономика на недвижимите имоти / Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М. - Санкт Петербург: Lan, 2010. - 480 с.

3. Матюгина Е.Г. За жилищния пазар / E.G. Матюгина // Жилищно строителство. - 2011.- № 1. - С. 8-14.

4. Рахман И.А. Развитие на пазара на недвижими имоти в Русия: теория, проблеми, практика / I.A. Рахман. - М.: Икономика, 2004. - 294 с.

5. Рахман И.А. Чуждестранният опит в регулирането на инвестиционните и строителните дейности / I.A. Рахман // Икономика на строителството. - 2010. - № 6. - С. 45-48.

6. Икономика на недвижимите имоти / ред. В. Боровкова. - Санкт Петербург: Питър, 2009. - 416 с.

Публикувано на Allbest.ru

Подобни документи

Недвижими имоти като инвестиционен обект. Историята на възникването на институцията на споделено строителство в чужбина. Чуждестранният опит в привличането на инвестиции в жилищното строителство. Определяне на нарастването на дела на жилищните сгради през текущата година спрямо отчетната година.

тест, добавен на 18.11.2014 г


Характеристика икономическа същностинвестиции. Анализ на инвестиционна дейност, пазар, ресурси. Внедряване реална инвестиция. Процедурата за държавно регулиране на капиталовите инвестиции. Форми и инструменти за инвестиране в недвижими имоти.

cheat sheet, добавен на 31.03.2010 г


Планиране на разходите за строително-монтажни работи по примера на ОАО "Строител", неговите основни цели и методи за определяне. Планирани показатели за обекта на планиране, резерви за тяхното подобряване. Основни раздели на разходния план за СМР.

курсова работа, добавена на 23.02.2012 г


Определяне на ефективността на инвестициите в строителството магистрала. Икономическа оценка на проекти за летищни терминали. Изчисляване на стойността на строително-монтажните работи. Основни понятия и предимства на лизинга в строителството. Размер на лизинговото плащане.

тест, добавен на 30.12.2014 г


Проучване на историята на развитието на инвестициите. Характеристика на видовете и участниците в инвестициите. Определяне на ролята на инвестициите в развитието модерна икономика. Проблеми на инвестирането в Русия и начини за тяхното преодоляване. Основни методи за привличане на инвестиции.

курсова работа, добавена на 03/06/2014


Състав и структура на инвестициите. Обекти на промишлени и финансови инвестиции. Факти за повишаване на ефективността на използване на капиталовите инвестиции. Характеристики на привличането на чуждестранни инвестиции за развитие на дейността на стопански субекти.

резюме, добавено на 19.10.2010 г


Определяне на коефициента на механичен прираст на населението. Изчисляване на индекса на производителността на труда за постоянния персонал по разходния метод. Определяне на дела на обществените фондове за потребление в общия обем на личното потребление на населението.

тест, добавен на 05/05/2009


Основни видове източници на инвестиции. Цели на държавната инвестиционна политика. Значението на привличането на чуждестранни инвестиции в материалното производство. Уместността и тежестта на проблема с инвестициите (капиталовите инвестиции) за икономиката на Беларус.

статия, добавена на 20.09.2010 г


Определяне на капиталните вложения за изграждане и оборудване на киносалон. Икономически план за функционирането на киното, схема на оперативните му разходи. Изчисляване на срока на изплащане на капиталовите инвестиции в изграждането и оборудването на киносалон.

курсова работа, добавена на 01.04.2014 г


Понятие за инвестиции и оценка на тяхната ефективност. Характеристики на инвестициите в недвижими имоти. Характеристики на вторичния пазар на недвижими имоти в Иркутск. Методи за оценка на ефективността на инвестициите в недвижими имоти. Проблеми с инвестирането в недвижими имоти.

Доскоро пазарът на бизнес имоти беше един от най-динамично развиващите се и привличаше много участници финансови ресурсиВъпреки това, процесът на покупка, продажба и експлоатация на недвижими имоти все още е свързан с много законодателни недостатъци и търговски пропуски.

Книгата представлява цялостен правен анализ на процеси, свързани с оборота на търговски имоти, извършен от юристи от Tenzor Consulting Group.

Авторите разглеждат текущата ситуация на този пазар, оценяват най-често срещаните рискове, възникващи по време на строителството, покупко-продажбата и управлението на търговски недвижими имоти, като обръщат специално внимание на начините за минимизиране на негативните последици от най-вероятните грешни изчисления на участниците на пазара.

Книгата е предназначена за професионални участници на пазара на бизнес имоти, както и за собственици и наематели на недвижими имоти.

Серия: „Библиотека на Tenzor Consulting Group.”

М.: Издателство Алпина, 2009 г.

ISBN 978-5-9614-1039-6, 978-5-9614-1161-4

Брой страници: 248.

Съдържание на книгата „Търговските имоти като инвестиционен обект”:

• 3 Съдържание
• 7 Предговор
• 8 Въведение
• 11 Глава 1. Структура (сегментация) на пазара на търговски имоти
  • 11 1.1. Основни видове търговски недвижими имоти
  • 17 1.2. Правен статус и специфични рискове на видовете търговски недвижими имоти
  • 33 1.3. Етапи на развитие на пазара на търговски имоти
• 35 Глава 2. Основни играчи на пазара на бизнес имоти
  • 35 2.1. Разработчик
  • 40 2.2. Инвеститор
  • 47 2.3. Главен изпълнител, подизпълнител и подизпълнител
  • 52 2.4. Управляващо дружество
• 61 Глава 3. Основни етапи на дейност на участниците на пазара на търговски имоти
  • 61 3.1. Строителство: етапи (проектиране-разписка поземлен имот)
    • 62 3.1.1. Етапи, технически подробности
    • 79 3.1.2. Особености на договора за изработка
    • 86 3.1.3. Застраховка на строителен риск
    • 83 3.1.4. Участие на региона в изграждането на търговски недвижими имоти: проблеми на взаимните разплащания между предприемачи (собственици) и администрация
  • 99 3.2. Управление на имоти
    • 99 3.2.1. Контролни вериги
    • 102 3.2.2. Управление на държавни и общински недвижими имоти
  • 103 3.3. Участие на управляващата компания в изграждането на имота
    • 103 3.3.1. Основни участници
    • 106 3.3.2. Правен анализ на договори, сключени в процеса на управление
• 131 Глава 4. Инвестиране в сделки за покупко-продажба на търговски имоти
  • 131 4.1. Избор на инвестиционен обект
  • 143 4.2. Механизъм за оценка на недвижими имоти
  • 161 4.3. Инвестиране в строителството на бизнес имоти. Етапи, рискове, начини за оптимизиране на данъчното облагане
  • 185 4.4. Придобиване на търговски недвижими имоти. Етапи, рискове
  • 205 4.5. Начини за кредитиране при покупка на недвижим имот
  • 219 4.6. Отдаване под наем на търговски имоти
• 235 Заключение. Перспективи по-нататъчно развитиепазар на търговски имоти

Пушкина Марина Валериевна Практикува адвокат от 2003 г. Тя е съдружник адвокатска кантора Tenzor Consulting Group и ръководи практика Земя, строителство, недвижими имоти. Разработчик и организатор на редица авторски семинари, публикува научни и практически статии по правни въпроси на земеползването и управлението на недвижими имоти. Автор на книгата „Търговски имоти: приватизация и защита”, съавтор на книгите „Спец. икономически зонив Русия: данъчни стимули и предимства” и „Правен режим на чуждестранните инвестиции в Руската федерация”. Книгата представлява цялостен правен анализ на процеси, свързани с оборота на търговски имоти, извършен от юристи от Tenzor Consulting Group. Авторът разглежда съответните аспекти, включително: анализ текущо състояниена пазара на търговски имоти; оценка на най-честите рискове, възникващи при строителството, покупко-продажбата и управлението на търговски имоти; начини за минимизиране на негативните последици от най-вероятните грешни изчисления на участниците на пазара. Kommercheskaya_nedvigimost.indd 1 08/12/2009 13:15:07 Серия „Библиотека на Tenzor Consulting Group” Марина ПУШКИНА Търговските имоти като инвестиционен обект ИЗДАТЕЛИ Москва 2009 UDC 330.322.214 BBK 65.225.3-56 P91 Публикувано със съдействието на Consal LLC ting Group "Tensor" на Пушкин М. P91 Търговски недвижими имоти като инвестиционен обект / Марина Пушкина. - М .: Alpina Publishers, 2009. - 244 с. - (Поредица библиотека на Tenzor Consulting Group). ISBN 978-5-9614-1039-6 Доскоро пазарът на търговски имоти беше един от най-динамично развиващите се и привличаше много участници и финансови ресурси, но процесът на покупка, продажба и експлоатация на недвижими имоти все още се свързва с много законодателни пропуски и търговски пропуски. Книгата представлява цялостен правен анализ на процеси, свързани с оборота на търговски имоти, извършен от юристи от Tenzor Consulting Group. Авторите разглеждат текущата ситуация на този пазар, оценяват най-честите рискове, възникващи по време на строителството, покупко-продажбата и управлението на търговски недвижими имоти, като обръщат специално внимание на начините за минимизиране на негативните последици от най-вероятните грешни изчисления на участниците на пазара. Книгата е предназначена за професионални участници на пазара на бизнес имоти, както и за собственици и наематели на недвижими имоти. UDC 330.322.214 BBK 65.225.3-56 Всички права запазени. Никаква част от тази книга не може да бъде възпроизвеждана под каквато и да е форма или по какъвто и да е начин, включително публикуване в интернет или корпоративни мрежи, или запис в паметта на компютъра за лична или обществена употреба, без писменото разрешение на собственика на авторските права По въпроса за организиране на достъп до електронна библиотека издатели, моля свържете се с [email protected]. ISBN 978-5-9614-1161-4 (серия) ISBN 978-5-9614-1039-6 © Tenzor Consulting Group, 2009 © Alpina Publishers LLC, 2009 Съдържание ПРЕДГОВОР......... .... ................................................. .. ...............7 ВЪВЕДЕНИЕ ................................. .... .............................................. .......... ......9 Глава 1. СТРУКТУРА (СЕГМЕНТАЦИЯ) НА ПАЗАРА НА ТЪРГОВСКИ ИМОТИ...................11 1.1. Основни видове търговски недвижими имоти..................................... ....................... ................... 11 1.2. Правен статут и специфични рискове на видовете търговски недвижими имоти 17 1.3. Етапи на развитие на пазара на търговски имоти.....................................33 Глава 2. ОСНОВНИ ИГРАЧИ НА ТЪРГОВСКИЯ ПАЗАР НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ..................................35 2.1. Разработчик................................................. ....... 35 2.2. Инвеститор................................................. .........................................40 2.3. Главен изпълнител, изпълнител и подизпълнител..................................... ......... 47 2.4. Управляващо дружество................................................ ...52 4 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ Глава 3. ОСНОВНИ ЕТАПИ НА ДЕЙНОСТ НА УЧАСТНИЦИТЕ НА ПАЗАРА НА ТЪРГОВСКИТЕ ИМОТИ.................................. ............................ ...................... ..... 61 3.1. Строителство: етапи (проектиране, получаване на парцел) .................................. 61 3.1.1 . Етапи, технически детайли.....................................62 3.1.2. Особености на договора за изработка......79 3.1.3. Застраховка на рисковете по време на строителството......86 3.1.4. Участие на региона в строителството на търговски недвижими имоти: проблеми на взаимните разплащания между предприемачи (собственици) и администрация.................................. ......................... ................88 3.2. Управление на собствеността.....................99 3.2.1. Контролни вериги ................................................ ........ .99 3.2.2. Управление на държавна и общинска недвижима собственост.................................. 102 3.3. Участие на управляващото дружество в изграждането на недвижим имот.................................. 103 3.3. 1. Основни участници ................................................ ......... 103 3.3.2 . Правен анализ на договори, сключени в процеса на управление.................................. 106 Глава 4. ИНВЕСТИЦИЯ В ПОКУПКА И СДЕЛКИ ЗА ПРОДАЖБА НА ТЪРГОВСКИ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ.................................. ...... 131 4.1. Избор на инвестиционен обект. ................................. 131 4.2. Механизъм за оценка на недвижимите имоти......... 148 4.3. Инвестиране в строителството на бизнес имоти. Етапи, рискове, начини за оптимизиране на данъчното облагане.................................. 161 4.4. Придобиване на търговски недвижими имоти. Етапи, рискове.................................. 185 5 Съдържание 4.5. Начини за кредитиране при покупка на недвижим имот.................................................. ......... 205 4.6. Отдаване под наем на търговски недвижими имоти.................... 219 ЗАКЛЮЧЕНИЕ. Перспективи за по-нататъшно развитие на пазара на търговски недвижими имоти...... 235 Предговор Последното десетилетие в Русия се характеризира с повишен национална икономикаи укрепване на позициите си на международната арена. Резултатът от тази ситуация беше увеличаване на инвестиционната привлекателност на руския пазар в момента. Този успех се дължи на стабилизирането на политическата и икономически сфери, извършвайки много работа за рационализиране на националното законодателство, както и разумни мерки за минимизиране на негативните последици от световната финансова криза от 2008 г. Тези промени не пощадиха пазара на търговски недвижими имоти. Инвестирането в недвижими имоти винаги се е считало за надеждно и печеливша инвестициякапитал. Въпреки всички сътресения на пазарите, стойностите на недвижимите имоти много рядко спират да растат. Нови участници продължават да навлизат на този пазар, изтласквайки пионерите в търговията с бизнес имоти, което ги принуждава да обръщат повишено внимание на оптимизирането на дейността си и да търсят нови начини за печалба. Най-актуалният въпрос за оптимизиране на разходите възникна през 2008 г. във връзка със световната финансова криза и последвалата криза на неплащанията и спада на покупателната способност на населението. Поради това всяка информация за правни особеностиоборот на земя, сгради или помещения, свързани правни и финансови проблемипридобива значителна стойност. Тази книга е посветена на най актуални въпроси инвестиции в недвижими имоти, пряко свързани с тази област на пазара. Съдържа подробно и систематизирано описание на участниците, обектите и реда за оборота на 8 ТЪРГОВСКИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ на търговски недвижими имоти. Авторите не само описаха общите стандартни аспекти на покупко-продажбата в тази област, но и анализираха законодателната рамка, регулираща дейностите в тази област, което позволява да се избегнат много усложнения. Тук са дадени конкретни примери от съдебната практика, показано е как мисли съдът, как се прилага регулаторната рамка за търговските имоти в конкретен случай, описани са правни инструменти, с които собственикът може да защити собствеността си, да не я загуби, значително да намали вероятността от рискове, а някои дори изключват. Особено внимание се обръща на темата за рисковете, свързани с търговските недвижими имоти, по-специално се разглеждат рисковете, възникващи по време на създаването, покупката и продажбата на обекти, както и начините за защита срещу тях. За съжаление, сложността и многостранността на разглеждания феномен не ни позволява да обсъдим подробно всички аспекти на темата. Ето защо целта на тази книга е систематично представяне на ключовите елементи от процеса на инвестиране в търговски имоти. Да се ​​надяваме, че тази работа е само първата стъпка в мащабно проучване на инвестициите в строителството. Книгата ще бъде интересна и полезна както за широк кръг читатели, така и за опитни или начинаещи участници на пазара. А. А. Андреев, член на Президиума на ОПОРА РУСИЯ Въведение Доскоро сделките, включващи сгради, конструкции, нежилищни помещения, цели комплекси (складови, търговски и офисни и т.н.), с други думи, бяха доста разпространени на руския пазар. - търговски обекти на недвижими имоти. Повечето от сделките с такива обекти са приватизация, наем и покупко-продажба. Сега участниците в тези транзакции, минали и планирани, трябва да бъдат по-внимателни в плановете си. Днешният ден задължава участниците в тези сделки да бъдат по-внимателни и внимателни към своите партньори, към предмета на сделката и реда за нейното осъществяване. В тази работа ще разгледаме ролята на основните участници на пазара на търговски недвижими имоти: инвеститори, предприемачи, изпълнители, управляващи компании. Освен това ще анализираме процедурата за покупка и продажба на обекти, кой и как извършва тяхното изграждане и последваща експлоатация. Ще обсъдим как успешно да изберете обект, който трябва да се вземе предвид при изготвяне на договор за покупко-продажба, както и при регистриране на собственост върху обект. Много е важно да направите всичко правилно, като вземете предвид законодателството на Руската федерация, както и да го прилагате по съответния начин. Ако потенциалният купувач е загрижен за съдбата на своя бизнес и, купувайки недвижим имот, той очаква да получи определен доход с негова помощ, а не да остане без имот и средства, доверявайки се на хитри измамници, които търгуват с търговски имоти пазара на имоти, той трябва не само да е добре запознат със законодателната рамка, но също така да има представа за съдебна практикаи да сте запознати с реални примери за такива сделки. 10 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ Необходимо е да се знае сегментацията на пазара на търговски имоти, перспективите за по-нататъшното му развитие, да се вземат предвид всички рискове и да се опитаме да ги сведем до минимум. Също така е важно да разберете данъчната система, за да разберете как да намалите размера на платените данъци и да изразходвате спестените средства за развитие на бизнеса или бонуси на служителите. Трябва да се има предвид, че парцелите могат да бъдат и търговски недвижими имоти. Отреждането на такъв парцел за строителство трябва да премине през всички етапи в съответствие със закона. В противен случай може да възникне ситуация, при която съдът разпорежда разрушаването на обект, построен върху земя, неправилно разпределена за строителство. Разбира се, не можете да знаете и вземете предвид всичко, така че е важно да запомните, че бизнесът винаги включва риск. Трябва обаче да се опитате да сведете до минимум проблемите, рисковете и провалите. Тогава бизнесът ще процъфтява, генерирайки доходи и няма да се страхувате от появата на неотчетени „намеси“. Есента на 2008 г. показа, че методите за минимизиране на рисковете и разходите не са загубили своята актуалност. Това ни налага да обърнем специално внимание в книгата не само на мерките за предотвратяване на опасни ситуации, но и за борба с техните неблагоприятни последици. Глава 1. Структура (сегментиране) на пазара на търговски имоти 1.1. Основни видове търговски недвижими имоти В целия свят търговските недвижими имоти обикновено се разделят на три големи групи (Русия не беше изключение в това отношение): - офис недвижими имоти, които съдържат много компоненти: това са самите сгради, бизнес центрове, помещения в първите и приземните етажи на жилищни сгради, помещения за свободно ползване, както и помещения на предприятия, бивши и съществуващи; - недвижими имоти на дребно, която включва различни магазини, центрове за потребителски услуги, многофункционални търговски комплекси и др. В руското законодателство този недвижим имот е определен в чл. 346.27 12 ТЪРГОВСКИ НЕДВИЖИМ ИМОТ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ Данъчен кодекс на Руската федерация като търговска площ: „част от магазин, павилион (открита площ), заета от оборудване, предназначено за излагане и демонстриране на стоки, извършване на парични плащания и обслужване на клиенти, площта на каси и каси, площта на работните места за обслужващия персонал и пътеките за клиентите.” Търговската площ не включва: помещения за приемане и съхранение на стоки и помещения за подготовка на стоки за продажба (приемане, разтоварване, складове, опаковане и др.), битови помещения (за съхранение на контейнери, опаковъчни материали, инвентар, бельо и др.), административни и обслужващи помещения (офис помещения и др.), технически помещения (вентилационни камери, машинно помещение на асансьори и хладилни агрегати, телефонна централа, котелно помещение и др.) (Резолюция на Държавната статистика Комитет на Руската федерация от 04.03.2002 г. № 20); - складове и логистични центрове, това могат да бъдат специално оборудвани складови комплекси и складове в индустриални зони на различни територии индустриални предприятия, както и помещения в жилищни сгради, оборудвани в съответствие с Указ на Държавния комитет по строителството на Руската федерация от 27 септември 2003 г. № 170. Документи, потвърждаващи за правоприлагащите органи един от горните статуси на помещенията, са опис и заглавие документи за този обект, съдържащи: - необходимата информацияза предназначението, дизайнерските характеристики и оформлението на помещенията на такъв обект; - необходимата информация, потвърждаваща правото на използване на този обект (договор за покупко-продажба на нежилищни помещения, технически паспорт за нежилищни помещения, планове, диаграми, пояснения, договор за наем (пренаемане) на нежилищни помещения или негова част ( части). техническа инвентаризация, извършване на техническо счетоводство на жилищни и нежилищни активи. Освен това офисните имоти по целия свят обикновено се разделят на класове A, B, C. Но трябва да се има предвид, че все още няма ясни параметри за разделяне по този въпрос и за да се определи сграда или комплекс определено ниво на класа, подробен анализ на всички негови техническа характеристика, инфраструктура и други параметри. Офисите клас А представляват най-елитните и престижни сгради в разглеждания сегмент на бизнес имотите. Техните отличителни характеристики са: - разположение на главни транспортни артерии и площади, с удобен достъп; - да е нов строеж, изработен по индивидуален (авторски) проект; - вътрешните довършителни работи се извършват по индивидуална поръчка на наемателя; - напълно контролиран вътрешен микроклимат, поддържащ постоянна температура и влажност чрез единна комбинирана система за вентилация, отопление и климатизация; - достатъчен брой паркоместа в подземен паркинг, охраняеми паркинги. Обикновено такива сгради се използват като бизнес центрове. Офисите от клас B се намират, като правило, в нови или реконструирани сгради с висококачествено, но евтино покритие. Това може да са сгради клас А, но след 5–7 години експлоатация, или сгради, които не могат да бъдат надстроени в по-висок клас поради някакви критерии. Например: неудобен достъп. Задължителни условия за офиси от този клас са наличието на климатична система, модерни асансьори, наземна охрана, паркинг, заведения за хранене и инфраструктурни съоръжения. По правило управлението на сградата се извършва от специална служба, която управлява сградата, отговорна международни стандарти. Необходимо е и надлежно оформена правна документация за собствеността и експлоатацията на сградата. Такива сгради се използват не само като бизнес центрове, но и като офиси. Офисите от клас C, като правило, се намират във вече остарели офис сгради от по-висок клас, в сгради, които са били преустроени в офиси в близкото минало (например сгради на фабрики, изследователски институти, фабрики и др.). Този тип се характеризира с транспортни разстояния и липса на места за паркиране. Често се извършват само козметични външни ремонти на фасадата, без реконструкция. Всеки отделен офис е претърпял собствен ремонт за сметка на наемателите, поради което липсва хармония в облика на сградата. Няма изисквания за авторско право за този клас. архитектурен проект или разработени инженерни системи, но това изисква опитна управляваща компания. Предполага се, че тези сгради ще се използват само като офис сгради. В допълнение към посочените класове понякога се разграничават класове D, E и F, които включват нежилищни помещения в остарели жилищни или нежилищни сгради (повече от 10 години), за които по правило няма изисквания архитектурни решения, инфраструктура и управление. В края на 2006 г. консултантските компании от „голямата четворка“ (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) - участници в Московския международен форум - приеха нова класификация на офис сградите, което предизвика широк резонанс сред специалистите . Той е предназначен да разделя офисите на класове в съответствие с техните обективни критерии и е разработен, като се вземат предвид мненията на експерти от много индустрии - развитие, управление и поддръжка на офиси. Какво наложи необходимостта от въвеждане на нова система за класификация на офис сградите? Експертите твърдят, че това се дължи на бързите темпове на развитие на сегмента на офис имотите и постоянно актуализираните технологии в строителния сектор. В допълнение, новата класификация на офисите в бъдеще ще позволи на пазара на офиси да се развива в съответствие с международните стандарти. С помощта на новата класификация, която конкретно уточнява определени параметри и критерии за помещенията, предприемачите и инвеститорите ще могат да получат по-пълна и детайлна представа за това какъв трябва да бъде един модерен офис, както и ще дадат основа за по-нататъшно развитие. В същото време потенциалният наемател ще има възможност по-внимателно да подбере офис и реално да оцени своите изисквания и възможности. В допълнение, принадлежността към определен клас влияе върху наемната ставка. Новите стандарти са много по-строги, а самата класификация, макар да изглежда по-зряла и обмислена, буди много въпроси и оплаквания. В съответствие с него офисите са разделени на три класа - A, B+ и B–. Параметрите, по които се градират офисите, от своя страна са разделени на групи, всяка от които съдържа определен набор от задължителни и незадължителни критерии. Така например при предишната класификация от 2003 г., за да се признае, че един офис принадлежи към най-високия клас А, беше достатъчно да събере 16 точки от 20 възможни, докато сега сграда, претендираща за клас А, трябва отговарят на 20 задължителни критерия и 4 допълнителни допълнителни; сграда клас В+ - 10 задължителни и 12 по желание; клас B– - 7 задължителни и 12 избираеми. За офиси от най-висока категория изискванията за електричество са затегнати и намирането в рамките на градинския пръстен (приложено към столицата), напротив, вече не е необходим атрибут на този клас. Освен това трябва да се отбележи, че всички параметри са станали по-ясни и по-подробни. Те са разделени на шест групи: 1) местоположение на офиса; 2) наличие на паркинг; 3) наличие на система за управление на офис сграда; 4) инженерни системи; 5) конструктивни характеристики на сградата; 6) собственост върху сградата. Последният критерий предизвика най-голям резонанс. В предишната класификация този параметър напълно липсваше. Сега клас А може да бъде присвоен само на сграда, която е на един собственик и не се продава на части. От една страна, наличието на един собственик е гаранция, че сградата е единен комплекс единна системауправление, както и гарантиране безопасността на самата сграда. Бизнес центровете и многофункционалните комплекси обаче не попадат в категорията на елитните офиси от висок клас. По правило офис помещенията, които са част от такива комплекси, въпреки че отговарят на най-високите международни стандарти и отговарят на почти всички изисквания на новата класификация, изключително рядко са собственост на един собственик. Необходимият размер на инвестициите е много трудно да се получи от един източник и рядко се случва предприемач да разполага с такива суми; помещенията се продават, като правило, на части на различни купувачи. Съответно целият комплекс не може да има един собственик. Освен това, както показва световната практика, този критерий не е такъв предпоставказа офиса да принадлежи към клас А. Смеем да твърдим, че структурата на собствеността все още не влияе по никакъв начин на нивото на сградата и помещенията, както и на качеството на обслужването им. Основното условие е сградата да се обслужва от една управляваща компания, която има опит в работата на поне пет офис имота с РЗП минимум 5000 кв.м. м всеки. Във връзка с приемането на новата класификация повечето офис сгради трябваше да преразгледат своята „ценностна система”; Правен статус и специфични рискове на видовете търговски обекти на недвижими имоти Като основни обекти на пазара на търговски имоти според руското законодателствомогат да бъдат недвижими вещи, които са здраво свързани със земята, разположени на нейната повърхност, неограничени или неизтеглени от гражданското обращение и предназначени за печалба. Такива обекти могат да бъдат: - парцели; - сгради, конструкции; - отделни стаи. Парцелите на пазара на търговски имоти придобиват основната си стойност поради възможността за поставяне на сгради и конструкции. Следователно основните критерии за избор на парцел са не само неговата площ, легален статут, осигуряване на комуникации, но и видовете му разрешено използване. При избора и придобиването на право на ползване на поземлен имот трябва да се преминат няколко етапа, определени от изискванията на закона. Границите на обекта се определят по време на управлението на земята, което включва по-специално мерки за проучване на състоянието на земята, планиране и организиране на рационалното използване на земята и тяхното опазване, създаване на нови и рационализиране съществуващи съоръженияуправление на земите и установяване на техните граници на терена. Доста често срещан проблем, свързан с този етап, е неправилното определяне на границите на поземлен имот, което може да доведе до поземлени спорове със собствениците на съседни парцели. Тъй като такива ситуации по правило остават на съвестта на специалните органи, извършващи геодезически проучвания, препоръчително е в договора да се посочи повишената отговорност на тази организация в случай на грешка. По правило в пазара на бизнес имоти се включват жилищни, промишлени и земеделски земи. В същото време земеделската земя очевидно не подлежи на ползване при създаване на търговски недвижим имот. Обикновено такива площи се прехвърлят в категориите индустриална земя или жилищна земя. В първия случай остава възможността търговски център, построен на такова място, да се счита за „неподходящо използване“ на обекта. Във втория случай зоната може да е извън границите селищеи изискват прехвърляне на тези граници, извършено въз основа на доста дълга процедура за одобрение. Правата върху поземлен имот се придобиват само след преминаване на специална процедура, предвидена преди всичко в чл. 131 Граждански кодекс RF. Това се отнася преди всичко за случаите, когато страните по сделката са частни лица. Но значителен брой парцели в Русия в момента се управляват не от частни лица, а от общински власти. В този случай, за да придобие права за разработване на поземлен имот, бъдещият предприемач ще трябва да премине през конкурсен подбор или да спечели търг. Говорейки за отдаване под наем на поземлени имоти, които са държавна или общинска собственост, е необходимо да се обърне внимание на следните точки. Наемателите на такива парцели плащат наем. Основните му размери се определят от съответните изпълнителни органи и могат да се различават значително от размера поземлен данък, което се плаща, от своя страна, от собствениците на земя. Земята често е много по-скъпа за наемателите, отколкото за собствениците. В такава ситуация възниква въпросът за целесъобразността на закупуването на парцел. Този въпрос обаче трябва да се разглежда само ако в действителност съществува възможност за приватизация на нает парцел. От чл. 36 Кодекс на земятаВ Руската федерация не е напълно ясно дали собственикът на недвижим имот, разположен върху парцел, има право да го приватизира, ако вече е наел този парцел. Процедурата за предоставяне на права върху поземлен имот, както е посочено в Кодекса за земята, не изяснява ситуацията. Освен това кодексът не предвижда механизъм за автоматична приватизация на поземлен имот, нает от собственика на сгради, конструкции и конструкции, разположени върху него. Обемът на правомощията за разпореждане със застроена площ и при двата правни режима е почти еднакъв. Могат да се преотстъпват права върху парцел, да се теглят кредити срещу ипотека на парцела, както и еднакво лесно да се развиват както собствени, така и наети парцели. Но колко е „цената на притежание“? състояние кадастрална оценка Инспекцията на земята се извършва най-малко веднъж на всеки пет години, но не повече от веднъж на всеки три години. Размерът на наема обаче може да се променя веднъж годишно; съответно рисковете на наемателя от увеличаване на плащанията за земя са малко по-високи от тези на собственика на земята. Значителен недостатък на лизинга е фактът, че местните власти, въпреки очаквания дългосрочен характер на използването на земята, например поддръжка на сгради и съоръжения, могат да сключват договори за наем на земя за кратки периоди (до пет години). Удължаването на такива договори включва необходимостта от нови одобрения от регулаторните органи. Освен това няма гаранция, че ще бъде възможно да се получи съгласие за пренаемане на парцела. Спорен остава въпросът какво право ще бъде придобит поземленият имот, подлежащ на пререгистрация (наем или собственост). Ясно е, че в повечето случаи юридическите лица-приобретатели се стремят да регистрират земята като своя собственост, докато действията на властите са насочени по всякакъв начин да попречат на това и да предоставят земята под наем. Собствениците на сгради, разположени върху парцели, които се пререгистрират, са склонни да вярват, че имат право на избор, но собствениците на земя (общинските власти) имат противоположната гледна точка. Въз основа на анализа на действащото законодателство изглежда, че правото на избор при решаването на този въпрос все още принадлежи на собственика на сградата, а не на парцела. Това заключение следва от разпоредбите на самия Кодекс на земята на Руската федерация, чл. 36 от който гласи, че „граждани и юридически лица, които притежават, безвъзмездно използват, стопанисват или управляват оперативно сгради, конструкции, конструкции, разположени върху поземлени имоти в държавна или общинска собственост, придобиват права върху тези парцели в съответствие с този кодекс. Освен това възможността, предоставена на собственика на имота да избере правото да придобие парцела, съответства на принципа за единна правна съдба на парцела и издигнатите върху него сгради, който е отразен в чл. 1 от Кодекса за земята. Обединяването в едно лице на собственика на поземлен имот и собственика на намиращия се върху него недвижим имот, към което се стреми законодателят, ще се отрази най-благоприятно върху оборота на недвижимите имоти и положението на техните собственици и ще също повишават инвестиционната привлекателност на недвижимите имоти. Глава 1. Структура (сегментиране) на пазара на търговски недвижими имоти 21 Съдебната практика, която се е развила в хода на решаването на този въпрос, също потвърждава тази гледна точка (резолюция на Пленума на Върховния Арбитражен съд RF от 24 март 2005 г. № 11 „По някои въпроси, свързани с прилагането на поземленото законодателство). Въпреки това, когато разглеждат такива случаи, съдилищата оценяват аргументите изпълнителни органидържавни органи или органи на местното самоуправление относно невъзможността за продажба на спорния поземлен имот поради ограничението му в обращение, забраната за приватизация, установена от федералния закон, или поради запазването му за държавни или общински нужди въз основа на регулаторни правни актове на държавата органи на резервата, използването му за други цели (държавни или обществени нужди). По-специално, правно основание за отказ за продажба на поземлен имот е фактът, че в съответствие с генералния устройствен план на местността, одобрен преди собственикът на имота да кандидатства за закупуване на парцела, е планирано изграждането на друго съоръжение върху тази земя парцел. Въпреки тази позиция на съдебните власти, ние смятаме, че подобно оправдание на техните действия от местните власти не е напълно правилно: според действащия Кодекс за градоустройство на Руската федерация общ план- не е правен акт, поради което не може да служи като основание за забрана за закупуване на парцели. Позоваването му от властите всъщност лишава както гражданите, така и юридически лицаправо на оспорване на решението за отнемане на парцел. Генералният план е само рамков документ, въз основа на който трябва да се приемат правилата за земеползване и застрояване, а след това и проекти за планиране и геодезия. Съгласно чл. 36 от Кодекса на земята на Руската федерация, изключителното право за приватизация на поземлени парцели принадлежи на собствениците на сгради, конструкции, конструкции, разположени на тези парцели. Тъй като това право е изключително, тоест никой друг освен собственикът на сградата, структурата, структурата няма право да приватизира поземления парцел, зает от съответната сграда, структура, структура, тогава при разглеждане на спорове, свързани с изпълнението на това изключителни права, трябва да се изхожда от факта, че забраната, установена от Федералния закон „За приватизацията на държавна и общинска собственост“ за юридически лица, в Уставният капиталот които делът на Руската федерация, нейните субекти и общининадвишава 25%, не се прилага при закупуване на държавни и общински имоти, когато посочените юридически лица приватизират поземлени имоти, върху които са разположени притежавани от тях недвижими имоти. В допълнение, Законът за прилагане на Кодекса на земята на Руската федерация установява, че приватизацията на недвижими имоти се извършва с едновременната приватизация на поземлените парцели, върху които те се намират. И така, по силата на чл. 28 от Закона за приватизацията на държавната и общинската собственост, приватизацията на недвижими имоти се извършва едновременно с отчуждаването на поземлени имоти, заети от този имот и необходими за неговото използване. При решаване спорни въпроси във връзка с прилагането на тези норми, следва да се приеме, че приватизацията на сгради, конструкции, конструкции, включително предприятия и други имуществени комплекси, се извършва с едновременната приватизация на поземлени парцели, заети от такъв имот и необходими за неговото използване (освен за случаите, когато съответните парцели са изтеглени от обращение или ограничени в него). Съгласно чл. 2 от Закона за влизане в сила на Кодекса за земята на Руската федерация, при продажба на парцели на собствениците на сгради, конструкции и конструкции, разположени върху тях, тяхната стойност се определя от властите на субекта на държавата. Ако не е определен, се прилага установената минимална ставка на поземления данък. При определяне на цената на поземлен имот по договор за покупко-продажба, сключен съгласно чл. 36 от Кодекса на земята на Руската федерация, страните трябва да се ръководят от Закона за въвеждане на Кодекса на земята на Руската федерация, който съдържа задължително правило относно специфичните условия за определяне на стойността на поземлен парцел. Въпреки това, разпоредбите на Закона за оценителската дейност в Руската федерация при определяне на стойността на поземлен имот по такова споразумение не подлежат на прилагане. В случай, че към момента на сключване на договор за покупко-продажба на парцел от субект на Руската федерация цената на парцела не е установена, се прилага съответната минимална ставка на поземления данък. Ако преди органите на съставния субект на Руската федерация да определят цената на парцела, страните по договора се споразумяха за неговата цена, без да вземат предвид изискванията на Закона за прилагане на Кодекса за земята на Руската федерация. , то това обстоятелство не води до признаване на договора за несключен, а ценовото условие се определя въз основа на съответната минимална ставка на данъка върху земята. Сгради и конструкции под формата на бизнес центрове и офис сгради, вече построени или незавършени строителни проекти, формират основата на пазара на търговски имоти. Като необходими елементи на понятието „сграда“ могат да се изтъкнат нейният недвижим и капиталов характер, индивидуална сигурност и приспособимост за използване за посочените цели. Основните рискове при операции с тези обекти са изброени по-долу. Тяхната несигурност. Липсата на вписвания, удостоверения за собственост и небрежното изготвяне на планове не позволяват прецизно индивидуализиране на тази структура. Задвижван характер. Не всяка конструкция, монтирана върху поземлен имот, се признава за сграда поради факта, че не е свързана с поземления парцел до такава степен, че конструкцията не може да бъде преместена в друг парцел, без да се наруши нейната структурна стойност. Пример са търговските шатри и павилиони, които не се признават за недвижими имоти. 24 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ Липса на възможност за използване по предназначение. На първо място, това се дължи на липсата на подходящи комуникации и конструктивни особености на сградата. Липсата на разрешения и съгласувания от съответните служби е следствие, а не причина за блокиране на предназначението на сградата. Индивидуалните помещения са специално подчертани в тази класификация, тъй като доста често те се представят като обекти в конкретни договорни отношения съгл. предназначениетърговски обекти на недвижими имоти. Тук можете да посочите и отделни площи в помещенията, използвани за търговски цели. По отношение на втория тип обекти (сгради, постройки), помещенията и площите са второстепенни и следват съдбата на сградата. В този раздел е необходимо специално да се отбележи, че жилищните помещения могат да се използват и като търговски недвижими имоти. Например, много мини-хотели и други малки предприятия често се намират в бивши апартаменти, превърнати в нежилищни помещения. Сред предимствата на този вариант: - по-малък размер на необходимите инвестиции за разлика от инвестициите в големи комплекси; - по-малка зависимост от промените в икономическата ситуация в страната: недвижими имоти, които нямат елитен статус и цена, имат по-голям шанс да бъдат закупени; - по-голяма скорост на реагиране на промени в ситуацията: такива помещения са много по-лесни за пренасочване от минихотел в офис или обратно в жилищни помещения, отколкото голям комплекс; - значително опростяване на поземлените отношения: при прехвърляне на жилищни помещения няма проблеми с регистриране на поземлен имот и права върху него. Жилищното законодателство ви позволява да използвате собствените си квадратни метри за работа, но при условие, че това не нарушава правата и законните интереси на други граждани и при спазване на изискванията за жилищни помещения. Тук няма никакво противоречие. Можете да работите в апартамент напълно законно, ако се занимавате сами с предприемаческа дейност и нямате нужда от склад, производство и др специализирани помещения. В повечето случаи това е, което те правят индивидуални предприемачиработещите сами са програмисти, художници и някои адвокати. С други думи, в собствения си апартамент можете да правите неща, които не създават шум, не причиняват неприятни миризми, вибрации на стените, заплаха от пожар или отравяне на други. За да прехвърлите жилищни помещения в нежилищни помещения, трябва да са изпълнени следните условия: - да сте собственик на помещенията; - апартаментът трябва да се намира или на първия етаж на жилищна сграда, или непосредствено над друго нежилищно помещение; - трябва да има свободен достъп до инсталациите на входа или къщата (ако няма такъв, собственикът го осигурява за своя сметка); - къщата трябва да може да оборудва отделен вход (той също трябва да бъде оборудван за сметка на собственика); - помещенията не трябва да бъдат ипотекирани или запорирани, не трябва да бъдат обременени с права на трети лица и не трябва да се използват от гражданин като място за постоянно пребиваване. С други думи, собственикът и другите членове на семейството трябва да бъдат изгонени от апартамента. Законът не изисква съгласието на собствениците на помещения в съседство с апартамента, който се преобразува в нежилищна употреба. Самата процедура по регистрация не е много сложна, но отнема много време поради факта, че служителите могат да намерят недостатъци в документи и т.н. Считаме за необходимо да я разгледаме, тъй като тази процедура е един от начините за закупуване или получаване на собственост върху търговски недвижим имот. Този процес започва с изготвяне на заявление. Законът не установява формуляр за заявление за прехвърляне на помещение (апартамент) в нежилищен имот. Но по същество това играе роля мотивационно писмо, който трябва директно да съдържа волеизявление и списък на приложените документи за собственост: - удостоверение за регистрация на правото на гражданин върху конкретен недвижим имот, което се издава от регионалния орган на Федералната служба за регистрация (заверено копие е приложен); - технически паспорт на помещението и етажен план сградата, в която се намира. Тези документи се поръчват от органите по техническа инвентаризация по местонахождение на апартамента. За да направите това, трябва да напишете съответно заявление и да прикачите документ, потвърждаващ плащането за тази услуга. Освен това трябва предварително да подготвите проект за преустройство и да съберете всички необходими разрешителни. Заинтересованата страна изготвя самостоятелно проект за преустройство и (или) реконструкция на помещенията. Ако сградата е древен паметник, ще се изисква заключение от институцията за защита на архитектурни, исторически и културни паметници за допустимостта на преустройството и (или) реконструкцията. Трябва да се помни, че ако в помещенията преди придобиването е извършено незаконно (т.е. ненадлежно документирано) преустройство, тогава истинският собственик, закупувайки това помещение, поема отговорността за такова преустройство. Ако този факт бъде открит, той ще трябва да плати глоба, както и да премахне всички промени за своя сметка или да заведе дело, за да признае такова преустройство за законно. Глава 1. Структура (сегментиране) на пазара на търговски недвижими имоти 27 Когато горните условия са изпълнени и документите са подготвени, те трябва да бъдат прехвърлени на органа на местната администрация, който извършва прехвърлянето на жилищни помещения към нежилищен фонд. В Москва „от жилище към нежилищно“ се превежда от Градската междуведомствена комисия за използване на жилищния фонд, а документите се приемат от „един прозорец“ на Департамента за жилищна политика и жилищен фонд на град Москва. На заявителя се издава разписка, в която се посочва датата на получаване на документите и техния пълен списък. Решението за прехвърляне трябва да бъде взето в рамките на 45 дни от датата на подаване на документите. След получаване на сертификата за прехвърляне можете да започнете да подреждате своя офис. Прехвърлянето се потвърждава с акт на приемателната комисия, който е основание за използване на помещенията като нежилищни. Възможни причини за отказ на разрешение за прехвърляне: - не са представени необходимите документи; - не са предоставени документи по местонахождение на апартамента; - помещенията не отговарят на необходимите критерии: най-вероятно е установена липса на техническа възможност за оборудване на апартамента като офис (невъзможност за организиране на отделен вход, свободен достъп до комуникации и др.); - проектът за реконструкция и (или) преустройство на жилищни помещения не отговаря на изискванията на действащото законодателство. При определянето на класа на една офис сграда има някои подводни камъни. Най-съществените от тях бяха административните бариери, които възникват на етапите на разработване и одобрение на проекта: - одобрението е дълъг процес, продължаващ средно около година, през който предприемачът прави значителни материални разходи; 28 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ - липса на добра транспортна достъпност - офис сграда, намираща се в близост до постоянно натоварен транспорт, губи конкурентно предимство; за решаване на този проблем столичните власти разработиха и започнаха да изпълняват програми за реконструкция на съществуващи пътища и изграждане на нови; - недостиг на енергийни ресурси; - свързването на комуникациите с нови обекти на недвижими имоти (не само офиси) е много трудоемък процес, свързан с определени трудности, тъй като градските обекти инженерни инфраструктуриса в доста износено състояние. Невъзможност за привличане на опитна управляваща компания. Поради младостта на руския пазар на бизнес недвижими имоти, броят на опитните управляващи компании не отговаря на целия обем на търсенето. За помещения от по-ниски класове проблемът с преустройството на помещенията, предназначени за офиси, както и прехвърлянето на помещения в друга категория, става спешен. Например, съгласно параграф 2 на чл. 37 от Градоустройствения кодекс на Руската федерация „по отношение на всяка териториална зона се установяват видовете разрешено използване на поземлени парцели и съоръжения капитално строителство" Промяната на видовете разрешено използване, както и прехвърлянето на помещение в категорията нежилищни, се извършва с решение на местните власти. Един от лидерите при бизнес имотите са търговските имоти. С развитието на този пазар концепцията център за пазаруване постоянно се усложняват. Това се дължи на факта, че потребителите в повечето случаи предпочитат големи хипермаркети пред малки магазини. Днес купувачът има огромен избор, той иска не само да купува стоки, но и да се наслаждава на пазаруването, както и да разнообрази свободното си време и да закупи редица допълнителни услуги. Успехът на големите многофункционални търговски центрове за отдих и развлечения е свързан с това. Разработчиците, разбира се, са наясно с това и измислят все повече и повече нови ходове за привличане на потребители; С нарастването на пазара конкуренцията между търговските центрове нараства експоненциално. Този аспект влияе върху факта, че търговските и развлекателни центрове се нуждаят най-вече от компетентно и професионално управление. Един многофункционален търговски комплекс трябва да има повече от две оперативни цели. В същото време комплексите от този вид, като правило, имат една основна функция. Много по-редки са случаите, когато комплексът има функции, които съществуват независимо една от друга. Съществуват различни тълкувания за това как неговите компоненти се комбинират в мултидисциплинарен комплекс. Всички тези класификации понастоящем са теоретични и не са ясно посочени в руското законодателство. Търговско-офисен комплекс. Това е комплекс, в който основната функция е търговска, като част от площта е отредена за офиси. Такава комбинация изглежда неутрална: тези две функции съществуват успоредно една на друга, тоест не се пресичат. По правило този вид търговски комплекс се създава, когато разработчиците и инвеститорите искат да спестят пари. Офисните и търговските комплекси се различават от търговските и офис комплексите по това, че основната им дейност са офиси, а на първите етажи на такива сгради се отварят магазини, чиято основна целева аудитория са офис служителите. Търговско-развлекателен комплекс. Този тип мултииндустриални комплекси се появиха поради непрекъснато нарастващата конкуренция, поради което техните собственици са принудени да прекроят първоначалната си концепция и да разширят набора от допълнителни услуги. Един от начините за привличане на посетители е създаването на развлекателна инфраструктура. По правило това са заведения за хранене - кафенета, ресторанти, барове, заведения за бързо хранене, както и кина, закрити пързалки, детски комплекси, зали за боулинг и фитнес центрове, салони за красота. 30 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ Именно наличието на развлекателна функция според експерти значително повишава конкурентоспособността на целия търговски център. Хотелски и търговски комплекс. Такива комплекси обикновено се създават в големи и известни хотели, а тяхната целева аудитория са гостите на тези хотели. Специализацията на инфраструктурата на тези комплекси е аптеки, салони за красота, фитнес центрове, бутици за дрехи, ресторанти. Специализираните търговски центрове са много различни от традиционните търговски центрове. Тяхното основно функционално предназначение може да бъде развлечение за посетителите, отстъпки, стоки за бита, начин на живот и др. Предимства на многофункционалните търговски комплекси: - повишаването на инвестиционната привлекателност на проекта се постига чрез неутрализиране на рисковете чрез инвестиране на средства едновременно в различни сегменти на търговски недвижими имоти; - максимум ефективно използванепарцела, върху който е разположен комплексът; - светли перспективи за бъдещето - смесен тип развитие; - поради нарастващата конкуренция многофункционалността се превръща в едно от основните предимства; - взаимно допълване на потоците посетители; - задоволяване на различни нужди на посетителите. Но въпреки изброените предимства, многофункционалните търговски комплекси имат и редица недостатъци: - необходимост от по-комплексно професионално управление; - сложност на експлоатацията на сградата; - необходимостта от ясна и обмислена концепция, в противен случай може да възникне ситуация, когато функциите си пречат една на друга; Глава 1. Структура (сегментиране) на пазара на търговски имоти 31 - ограничения и тежести могат да произтичат от действащото законодателство; - сложността на финансирането на изграждането и експлоатацията на такива комплекси, като правило, е доста трудно да се управлява при финансиране на такъв проект от един източник. Възможностите за комбиниране на различни функционални цели на мултидисциплинарните центрове са много разнообразни, а ключът към успешното изпълнение на подобни проекти и функционирането на центровете е ясно обмислената и планирана концепция. Складовете, складовите бази и складовите комплекси са може би най-младият и незрял сегмент от пазара на бизнес имоти у нас. Въпреки това, поради прогресивното развитие на бизнеса, складовите имоти стават все по-актуални. Наемането на склад или изграждането на такъв на този етап се превръща в една от основните задачи за много компании и индивидуални предприемачи. Основният проблем на големите многофункционални комплекси е тяхната заетост. По правило организациите се намират в такива комплекси въз основа на договор за наем. Собствениците на елитни имоти може да имат проблем с намирането на наематели, които да се преместят в по-малко елитни и скъпи помещения. За да се реши проблемът с укрепването на взаимоотношенията с потребителите, законът предлага няколко метода. Лизинг. Договорът за финансов лизинг позволява на страните да установят дългосрочни отношения. Договорът за лизинг на недвижим имот обикновено се сключва за 5-7 години. Осигурява на собственика на имота стабилни наемни плащания, а на клиента необходимите помещения и правото да ги закупи като собственост. Освен това страните по споразумението се ползват със значителни данъчни облекчения, особено за данък върху имотите, във връзка с ускорена амортизацияИмот. 32 ТЪРГОВСКИ ИМОТ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ Договор за наем с право на последващо закупуване. Различава се от описания по-горе лизинг по това, че клиентът не посочва на лизингодателя какъв имот ще бъде отдаден на лизинг. Освен това страните са лишени данъчни облекчения. В този случай наемните плащания могат да бъдат включени в цената на обратно изкупуване на имота, докато при лизинг клиентът ще трябва да плати не само наем, но и такса на лизингодателя. Друг начин да печелите пари е ипотека. Имотът, дори и да не е обитаван от наематели, запазва стойността си. Собственикът не само има възможност да диверсифицира дейността си, като изтегли заем, обезпечен с празен търговски комплекс, за изграждане на по-търсени имоти, но тази схема може да служи като начин за продажба на непотърсен имот на по-висока цена, ако пазарната му цена пада. Когато продавате или купувате всякакъв вид търговски недвижими имоти, страните трябва да проучат определени регулаторни документи. Регулирана е държавната регистрация на права върху нежилищни помещения и сделки с тях регламенти различни нива. В допълнение към Конституцията на Руската федерация е необходимо да се назове федералният законот 21 юли 1997 г. № 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“ (с последни промении допълнения). Той дава концепцията за държавна регистрация, описва подробно и ясно процедурата, основанията за отказ и спиране на държавната регистрация, посочва държавния орган, който в момента изпълнява тази функция и т.н. Не по-малко важни са нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация Федерация, по-специално чл. 131 (относно необходимостта от държавна регистрация на вещни права върху недвижими имоти), 164 „Държавна регистрация на сделки“, 223 „Момент на възникване на правата на собственост на приобретателя по споразумение“, 433 „Момент на сключване на споразумение“, параграф 4 на чл. 218 и др. Необходимо е да се отбележат и Правилата за поддържане на еднич държавен регистърправа върху недвижими имоти Глава 1. Структура (сегментиране) на пазара на търговски недвижими имоти 33 собственост и сделки с нея, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 18 февруари 1998 г. № 219. Формирането на единна практика на Държавната регистрация ще послужи за установяване на цивилизован пазар на недвижими имоти, ще позволи по-пълна защита и защита на правата и законните интереси на гражданите и други лица. 1.3. Етапи на развитие на пазара на бизнес имоти Говорейки за сектора на офис имотите у нас, можем да разграничим три етапа на развитие на този сегмент. Първият от тях започна в средата на 90-те години. и продължава до фалита през 1998 г. Характеризира се с изключително високи цени и недостиг на предлагане. Августовската криза доведе до спад в цените и наемни ценисредно с 30-40%. Като резултат руски пазарНапуснаха много чужди инвеститори и наематели. Година по-късно ситуацията се стабилизира и пазарът на офиси започва да се активизира, до голяма степен благодарение на мерките, предприети от ръководството на страната, което в крайна сметка доведе до съживяване на икономиката и растеж на БВП. Следващият етап, който продължи до 2008 г., започна през 2000 г. Той се характеризира със стабилно (и понякога, както беше през 2006 г., рязко) покачване на цените и наемните нива, непрекъснато нарастваща активност на предприемачи и инвеститори, както и недостиг на предлагане в този сегмент1. В светлината на събитията от есента на 2008 г. вече е възможно да се идентифицира четвърти етап, свързан с финансова криза. Намаляването на платежоспособността на участниците на пазара ще доведе до стагнация на индустрията. Резултатът от подобни събития ще бъде спад в търсенето на недвижими имоти и съответно на цените. 1 По материали от книгата на А. Цогоев „Как да инвестираме в недвижими имоти” (Alpina Business Books, 2007). 34 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ През 2009 г. на пазара на бизнес имоти трябва да се очаква спад на активността. Освен това ще бъде извършено преструктуриране на участниците на пазара. Като очакван пети етап можем да прогнозираме период на следкризисно възстановяване през 2010–2012 г. Той ще се характеризира не само с повишаване на цените, но и със скок в активността на участниците. По това време на пазара ще се появят нови участници, които ще заменят отпадналите поради кризата, а бившите участници, оцелели от нея, ще бъдат реорганизирани. Глава 2 Основни играчи на пазара на бизнес имоти 2.1. Разработчик „Разработчик“ е нова концепция за руския бизнес и не всеки все още има представа какво е развитие или тяхната информация за това явление е непълна и съдържа изкривявания. Терминът „разработчик“ идва от английското development – ​​„да подобря“, „да развивам“. Целта на разработката е преобразуване на недвижими имоти с цел повишаване на стойността им и в резултат на това генериране на приходи. Разработчиците най-често работят в сектора на недвижимите имоти, както търговски, така и жилищни. Разработчикът е лице (юридическо или много по-рядко физическо лице), което участва в организирането на процеса на създаване на недвижим имот на всички етапи от проекта или реконструкция на вече завършена сграда. Обхватът на неговите задачи включва разработването на високодоходен и конкурентен проект, покупката или наемането на парцел, изграждането на обект, всички контакти със строителите, както и по-нататъшната продажба на готови квадратни метри (продажба или лизинг ). Основната задача на развитието е да се намери най-много печеливши опцииизползване на съществуваща земя, както и сгради и съоръжения. За да изпълни успешно всички горепосочени етапи, разработчикът трябва да има широк набор от знания, умения, връзки, както и достатъчен опит. Познаването на правните въпроси е необходимо за компетентното изготвяне на споразумения и договори, както и за извършване на всички свързани сделки. Разработчикът не може без познаване на технологиите за маркетинг и управление. Необходими са финансови умения за извършване на компетентни изчисления, изготвяне на оценки, получаване на заеми, както и, ако е необходимо, пренасочване на проекта и привличане на допълнителни инвестиционни ресурси. Познания в областта строителни технологиище Ви позволи да направите правилния избор на предназначението на имота. В Русия възникна ситуация, при която почти всички компании, наричащи себе си разработчици, или израснаха от бивши строителни организации, или израснаха от активни брокери. В световната практика съществуват два вида развитие - платено развитие и спекулативно развитие. Таксата за развитие се характеризира с факта, че разработчикът не носи финансови рисковеи получава определено възнаграждение за труда си – хонорар. В такава ситуация предприемачът не инвестира собствени пари в проекта, а само действа от името на клиента и за негова сметка извършва проектирането, както и изграждането на сградата и пускането в експлоатация на обекта. Таксата на разработчика се състои от две части - фиксирана и така наречената такса за успех, бонус за успешно и навременно свършена работа. Фиксираната част от възнаграждението за предприемача е приблизително 5–10% от стойността на строителството. Таксата за успех се изчислява по сложна схема и зависи от много фактори, по-специално от това колко бързо е построен обектът и колко успешен се е оказал. Таксата за успех е около 10–15% от печалбата на инвеститора; Размерът се определя за всеки конкретен случай индивидуално. При спекулативно развитие предприемачът създава имот, действайки като единствен организатор на проекта. При такава схема финансирането на проекта, т.е. разработването на неговата финансова схема, допълнително пада върху неговите плещи. Често предприемачът инвестира собствените си пари и в същото време рисковете му са много по-високи. Заслужава обаче да се отбележи, че в техния чист вид, както са дадени по-горе, тези две схеми на развитие практически не съществуват. Като правило те прибягват до смесено финансиране, когато предприемачът има определен дял в проекта, който изпълнява, и в същото време инвестира своята част от средствата. Развитието може да се характеризира като процес на управление на инвестиционен проект, който от своя страна се състои от няколко етапа: - избор на високодоходен проект; - маркетингово проучване; - получаване на разрешителни, необходими за изпълнението на проекта; - разработване на механизъм и условия за привличане инвестиционни потоци; - търсене и подбор на строителни организации, контрол върху тяхната дейност, финансиране. - продажба на създадената недвижима собственост, което включва търсене на купувачи или наематели, професионални управители и др. Самата професия предприемач е значително по-различна от останалите, присъстващи в сектора на недвижимите имоти. Той е по-мащабен и обхваща няколко области наведнъж, тъй като разработчикът поема всички рискове, свързани с изпълнението на проекта. Много често понятия като „разработчик“, „инвеститор“ и всъщност „разработчик“ се бъркат и понякога се заменят едно с друго. Много експерти казват, че в Русия няма разработчици в традиционния смисъл на думата. Някои категорично заявяват, че никога няма да ги има. Те обясняват тази позиция с фактическата липса на свободен пазар на земя в нашата държава, когато преобладаващото право на земя е наем, а не собственост. Следователно може да се твърди, че в условия съвременна Русияразвитието започва едва след появата на свободна зона за развитие. Разработчиците решават проблема със земята. Например в столицата най-често срещаните начини за решаването му са следните: - изнасяне на промишлени предприятия извън границите на града и изграждане на недвижими имоти на тяхно място; - участие в социални програми, които често включват реконструкция на цели квартали; - сключване на инвестиционни договори с градските власти чрез търгове; - „обратно изкупуване“ на такива инвестиционни договори от други лица (също наричащи себе си разработчици). Чуждестранният предприемач по правило придобива собственост върху вече подготвен парцел, необходим за изпълнението на планиран бизнес проект, а местният специалист е принуден сам да се справи с проблема със земята. Това включва и получаване на различни одобрения, необходими за провеждане и свързване на комуникации, което отнема огромно количество време и пари. Преди да се обърне към инвеститорите, предприемачът трябва да предприеме редица мерки за разработване и прилагане на стратегия за привличане на средства към проекта: Глава 2. Основни играчи на пазара на търговски недвижими имоти 39 - разработете инвестиционна стратегия за проекта; - анализирайте възможността за привличане инвестиционни фондовеза изпълнение на плана; - развиват се искане за кредитза банката; - гарантира, че всички необходими преговори са проведени със замесените лица финансова институция, както и да изработят конкретни схеми за участието си в проекта; - направете презентация на проекта. Етапи на развитие 1. На предпроектния етап се извършва анализ на пазара на недвижими имоти, разработва се бизнес проект за създаване на нов имот или реконструкция на съществуващ, след това се извършва инвестиционен анализ и привличането на инвестиционни потоци и, ако е необходимо, започват кредитни средства. На този етап професионалното ниво на обучение на привлечените специалисти и техният опит в тази област са от голямо значение: липсата на квалифициран персонал още в началния етап може да обезсили всички усилия на разработчиците. 2. На етапа на проектиране, както беше отбелязано по-горе, започва решаването на поземления въпрос. Паралелно с това протича и процесът на събиране. необходими разрешителнии одобрения. Освен това на този етап се избира главен изпълнител, обикновено чрез търг, и се сформира архитектурно-инженерна група. 3. На етапа на изграждане на недвижим имот се извършва координация на строителните работи, както и контрол върху качеството на строителството. 4. На етапа на изпълнение директно се извършва продажбата (или отдаването под наем) на завършено пространство и се извършва контрол върху експлоатацията на сградата. 40 ТЪРГОВСКИ НЕДВИЖИМ ИМОТ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ 2.2. Инвеститор Трансформация на социално-икономическата система на Руската федерация през 90-те години. Двадесети век донесе драматични промени в строителната индустрия. Обемът на строителните работи, извършени за сметка на бюджетни средства, е намалял значително, а в някои региони практически е спрян. Съответно всичко инвестиционни инвестициив областта на капиталното строителство, като правило, са недържавни, частни по характер. Днес строителството е един от най-скъпите видове стопанска дейност, изискващи много големи и дългосрочна инвестицияЕто защо, както в жилищното, така и в търговското строителство, институцията на дялово участие е широко използвана. Преди това кооперативното строителство беше изключително популярно. Той все още заема определена ниша, но в днешно време акционерите много по-често предпочитат да консолидират отношенията си чрез граждански договори. Терминът „инвеститор“, за разлика от понятието „разработчик“, се съдържа в действащото законодателство. Така през юли 1998 г. беше приет Федералният закон „За инвестиционната дейност в Руската федерация, извършвана под формата на капиталови инвестиции“, който влезе в сила през март 1999 г. (с измененията на 24 юли 2007 г.). Съгласно част 2 на чл. 4 от този закон, „инвеститорите правят капиталови инвестиции на територията на Руската федерация, като използват собствени и (или) заемни средства в съответствие със законодателството на Руската федерация. Инвеститори могат да бъдат физически и юридически лица, сдружения на юридически лица, създадени въз основа на договор за съвместна дейност и нямащи статут на юридическо лице, държавни органи, органи на местното самоуправление, както и чуждестранни стопански субекти. В съответствие с тази дефиниция инвеститорите могат да бъдат: Глава 2. Основни участници на пазара на бизнес имоти 41 - юридически лица; - физически лица; - държавни служби; - органи на местното самоуправление; - сдружения на юридически лица, които са създадени въз основа на споразумение за съвместна дейност и нямат статут на юридическо лице; - чуждестранни стопански субекти. Инвеститорът може да използва както собствени, така и заемни средства или и двете едновременно, за да реализира своите финансови планове. Основната разлика между разработчика и инвеститора е, че инвеститорът по правило инвестира само пари в проекта и в резултат на това реализира печалба, докато разработчикът участва в цялостното изпълнение на проекта. Самият инвеститор не може да съществува изолирано от инвестиционните дейности. Инвестицията е процес на инвеститори, които инвестират материално богатство (пари) в дейностите на организатора на инвестицията (в нашия случай, разработчик) с цел получаване на печалба в бъдеще, материална облага. По този начин можем да кажем, че за инвеститор целта на участието в инвестирането е получаването на материални ползи. В съответствие с разпоредбите на чл. 1 от Федералния закон „За инвестиционните дейности в Руската федерация, извършвани под формата на капиталови инвестиции“ инвестиционни дейностипредставлява „инвестиция и прилагане на практически действия с цел реализиране на печалба и (или) постигане на друг полезен ефект“. Инвестиционната дейност, както всеки друг вид стопанска дейност, има характеристиките, които са отразени в чл. 2 от Гражданския кодекс на Руската федерация. По-специално в него се посочва, че „гражданското законодателство урежда отношенията между лицата, участващи в предприемаческа дейност, или с тяхно участие, въз основа на факта, че предприемаческата дейност е независима дейност, извършвана на собствен риск, насочена към системно получаване на печалба от използването на имущество, продажба на стоки, извършване на работа или предоставяне на услуги от лица, регистрирани в това качество по предвидения от закона ред.“ Договорите за инвестиции в строителството винаги са свързани със създаването на нов имот. В тази връзка инвеститорът с право се нарича инициатор на строителството (заедно с предприемача). С цел изпълнение инвестиционен проектСключва се инвестиционен договор, създават се предпоставки за евентуално сключване на различни споразумения в бъдеще: договор за заем, договор за продажба или наем на поземлен имот, договор за проектиране и проучвателни работи, договор за строителство, договор за участие в споделено строителство. При тези обстоятелства на преден план излиза нов субект - инвеститорът, на когото веднага се отрежда специална роля. От една страна, той е пасивен участник, тъй като не изпълнява функциите на клиент, предприемач или изпълнител, от друга страна, той е необходим участник, тъй като финансира изграждането на обекта. Инвеститорът дори не управлява собствените си пари: за това има предприемач, който привлича капитал различни лицаи отговаря пред тях за изпълнението на конкретен инвестиционен проект. В зависимост от размера на финансовите инвестиции, необходими за строителството, броят на инвеститорите може да варира от един-двама до няколко десетки, а понякога и стотици. На инвестиционен пазартърговски недвижими имоти могат да бъдат разграничени следните играчи: - инвестиционни компаниис чуждестранен капитал, които предпочитат да действат по схемата sale-leaseback, т.е. чрез закупуване на наети площи при договорена норма на възвръщаемост (говорим за продажба с последващ лизинг); - затворени взаимни фондове инвестиционни фондовепод ръководството на управляващи компании; - финансово-промишлени групи, специализирани в търговски недвижими имоти; - агенции за недвижими имоти, които разглеждат жилищните имоти като приоритет и работят с готови имоти; - банки и др кредитни организациикоито инвестират средствата си както в търговски, така и в жилищни имоти, но все пак предпочитат търговските. Често банките избират един конкретен сегмент от недвижими имоти за себе си и работят само в него. Заслужава обаче да се отбележи, че инвестирането в недвижими имоти все още не е основната дейност за такива организации. Основният източник на доходите им е кредитирането, включително на предприемачи на бизнес имоти; - частни инвеститори, чийто интерес към пазара на недвижими имоти изглежда съвсем логичен: цените на недвижимите имоти растат бързо (2006 г. е особено показателна в това отношение), съответно нарастват и доходите на инвеститорите. Освен това това е може би най-надеждният начин за запазване и увеличаване на капитала. В крайна сметка банките предлагат на клиентите си много по-ниски лихвени проценти по депозити, отколкото инвестициите в недвижими имоти. Все пак не трябва да забравяме банковите кризи (най-значимите са през 1995, 1998, 2005 г.) и вероятността избраната банка да фалира. В това отношение недвижимите имоти изглеждат най-надеждният източник на доходи, което се потвърждава от няколко фактора, като изброените по-долу. 44 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ 1. Пазарът на недвижими имоти е по-малко податлив на влияние икономически кризии колебания в обменните курсове. Например през паметната 1998 г. спадът в цените на жилищните имоти се наблюдава с около 30–40%, докато цените на акциите на различни руски компаниипадна два до три пъти. Така можем уверено да кажем, че инвестициите в недвижими имоти са много по-надеждни от инвестициите в фондова борсаили банкови депозити. 2. Наличието на недвижими имоти в техните активи помага на собствениците да балансират инвестиционния си портфейл. 3. Инвестициите в недвижими имоти са източник на постоянни и стабилен доход ; освен това недвижимите имоти не могат да изчезнат и всъщност непрекъснато нарастват в стойност. На пазара на недвижими имоти могат да се разграничат следните видове инвестиции, които са предпочитани от частните инвеститори: - придобиване на имот с цел последваща препродажба (характерно за жилищни имоти); - закупуване на недвижими имоти с цел последващото им отдаване под наем (характерно както за жилищни, така и за търговски имоти); - инвестиране на етапа на изграждане на съоръжението (позволява ви да получите максималния възможен доход). Въпреки това инвестирането в изграждането на големи търговски, офисни и бизнес центрове за частни инвеститори все още не изглежда реалистично. Това се дължи преди всичко на големия обем средства. В същото време някои частни инвеститори понякога разполагат със значителни материални ресурси, предпочитайки да ги разпределят между търговски и жилищни имоти, като по този начин диверсифицират своите рискове и средства. Много инвеститори са тествали и стават все по-популярни механизъм като търговска ипотека, заимстван от чуждестранен опит. Тук се използва следната схема: със собствени средства се закупува готов имот (или дял от него); след това, залагайки този недвижим имот, инвеститорът тегли заем от банка, за да инвестира получените средства в следващия доходоносен имот, а доходите, получени от отдаване под наем на заложеното имущество, отиват за погасяване на дълга към банката. Този процес може да продължи безкрайно дълго. Струва си само да се има предвид, че докато сградата (или част от нея) е заложена в банката, собственикът не може да я продаде - продажбата е възможна само след изплащане на заема. По пътя към прилагането на горната схема инвеститорът може да срещне определени трудности. По-специално, ключът към успеха е стабилните отношения с банката, тъй като всъщност ипотеките за търговски недвижими имоти в нашата държава все още не са разработени. Освен това е необходим внимателен анализ на условията на заема и необходимостта да се гарантира, че получаването на наемни плащания от наемателите съвпада с плащанията по заема. Прилагането на търговска ипотечна схема обаче изглежда много рискован бизнес. Инвеститорът постоянно трябва да обслужва заеми. Ако, не дай Боже, дори един наемател спре да му плаща, тогава цялата внимателно планирана верига може да се разпадне. Говорейки за инвестиране в търговски недвижими имоти, не можем да не засегнем въпроса за взаимодействието между инвеститора и предприемача. Тук въпросът за доверието придобива голямо значение, тъй като именно прозрачността на отношенията между тези две лица е ключът към успешното изпълнение на планирания проект, а също така позволява бързо разрешаване на конфликтни ситуации и въпроси, свързани с инвестициите управление. Инвестиционният анализ включва оценка и прогноза на разходите за проектиране, строителство, довършителни работи, услуги на специалисти и консултанти, както и работа по разработване на различни бюджетни сценарии на проекта. Бизнес планът се състои и от всички видове анализи и прогнози: правен анализ, финансов, организационен и др. Освен това бизнес планът включва разработване на оптимална финансова схема и схема за данъчна оптимизация, създаване на правно становище по проекта, т.к. както и всички необходими договории договори, насочени към регулиране на взаимоотношенията между участниците в проекта. Като цяло връзката между разработчик и инвеститор започва още на етапа на разработване на бизнес проект и инвестиционен анализ. Именно в тях са посочени задълженията на предприемача, по-специално по отношение на периода на изплащане на проекта, а за инвеститора - времето и размера на получаване на средства, необходими за започване на строителния процес. Ключът към успешното реализиране на инвестиционен проект за търговски недвижими имоти е комбинацията от продуктивно взаимодействие между основните участници в процеса и ясно разпределение на зоните на отговорност между тях. Докато много разработчици се нуждаят от средства за реализиране на своите проекти, инвеститорите често не могат да намерят обекти за инвестиция. За да се коригира ситуацията, е необходимо да се създаде висококачествено информационно поле и да се „изгради мост“ между руските разработчици и инвеститори. И двамата трябва да покажат готовност за диалог, както и за развитие и предлагане на инвестиции. Един от основните проблеми за разработчиците е намирането на финансиране на ранен етап от проект за развитие, когато банките не издават заеми (рисковете са твърде високи) и собствен капитал липсва. На Запад този проблем се решава чрез предприемачи, които привличат директни инвестиции от компании, готови да поемат големи рискове в името на високата възвръщаемост. В Русия този метод на финансиране все още не е разработен и причините за това са следните: - потайност на разработчиците (те се страхуват да покажат себе си и своите проекти); - липса на разбиране от разработчиците на инвеститорския пазар (разработчиците не познават профила на инвеститорите и техните инвестиционни изисквания); Глава 2. Основни играчи на пазара на бизнес имоти 47 - ниско професионално ниво на разработчиците (не могат да представят проектите си правилно); - завишени очаквания на разработчиците (те надценяват своята роля и дял). - ниска маркетингова активност на инвеститорите (собствениците на тайни сайтове все още не познават повечето от профилните инвеститори). За да обединят инвеститорите и разработчиците и да се опитат да премахнат посочените причини за слабото им взаимодействие, днес се организират срещи под формата на семинари, конференции и кръгли маси. Все по-голям брой играчи участват в тях и това помага за повишаване на информираността на инвеститорите и разработчиците един за друг и укрепване на връзките между тях. 2.3. Главен изпълнител, изпълнител и подизпълнител Въпреки че основните фигури на пазара на недвижими имоти са предприемачи и инвеститори, също толкова важни са изпълнителите, които участват пряко в строителството на имота. Общият успех на проекта зависи от качеството на тяхната работа. Ситуацията стана широко разпространена, когато изборът на главен изпълнител се извършва чрез наддаване, което е една от формите за възлагане на поръчки за строителство, предвиждаща избор на изпълнител за извършване на строителни работи на конкурентна основа. В Русия от май 1993 г. са в сила Наредбите за търговете за договори в Руската федерация, одобрени със заповед на Комитета за държавна собственост на Руската федерация № 660-р и Държавния комитет по строителство на Руската федерация № 660-р. 18–7, който „определя общия ред и условия за подготовката, организацията, провеждането, регулирането на последиците от договарянето на 48 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ - наддаване за пълния набор от работи и предоставяне на услуги, свързани със строителството нови, разширение, реконструкция и ремонт на съществуващи съоръжения на територията на Руската федерация." Посочено е, че тази разпоредба „е задължителна при провеждане на търгове за възлагане на поръчки за новозапочнато строителство за нуждите на федералното правителство“. В други случаи самият клиент може да реши дали е целесъобразно да проведе търгове за договор. През последното десетилетие у нас на пазара на строителни имоти се разви устойчива тенденция към работа с главен изпълнител, а не с много отделни изпълнителски структури. Разбира се, това създава определени предимства. Например, функциите на главния изпълнител включват: - организиране на строителния процес на недвижим имот; - извършване на работата, посочена в лиценза, самостоятелно, както и с участието на подизпълнители; - сключване на договори за подизпълнение за определени видове работи; - контрол върху хода на работата, изпълнявана по договори за възлагане и подизпълнение; - охрана на труда на работниците; - осигуряване на пожарна безопасност при СМР; - регистрация на цялата необходима изпълнителна документация; - въвеждане в експлоатация на обекта. Как строителният предприемач и инвеститорът може да избегне грешка при избора на главен изпълнител? Най-важните критерии за клиента трябва да бъдат качеството на работата, времето и цената на нейното завършване. Когато обсъждате цената на работата, разработчикът трябва да внимава за твърде ниска цена за услугите на изпълнителя, като правило това показва ниско качество на работата. Бързите срокове на изпълнителя за извършване на работа също не винаги съответстват на декларираното качество и често клиентът трябва да отложи откриването на обекта само защото много трябва да бъде завършено. Клиентът трябва предварително да се информира дали изпълнителят разполага с необходимата техника и специалисти. Ако не, каква е политиката на тази фирма за разрешаване на този проблем (има ли установени взаимоотношения с подизпълнители или има планове за закупуване на оборудване на лизинг). Освен това при провеждането на търгове за избор на изпълнител трябва да се има предвид, че по правило в много търгове кандидатите за общата поръчка издават ценови предложения въз основа на концепцията за бъдещото съоръжение. В този случай високата степен на несигурност позволява на кандидатите да предложат напълно различни решения, които външно се вписват в рамката на концепцията. Най-опитните и отговорни изпълнители губят в такива търгове, защото отчитат всички подводни камъни в предложенията си, което се отразява и на цената. В този случай Клиентът, избрал офертата с най-ниска цена, по време на изпълнението на проекта е принуден да се откаже от първоначалния проект, който не отговаря на неговите очаквания. Избор на изпълнители за участие големи проектиобикновено се извършва на два етапа (въпреки че може да има повече). При първия (предварителен или квалификационен) подбор се оценява способността на организацията да изпълнява работата. Това може да стане по следните критерии: - трудов опит: на първо място се оценяват отзивите на предишни клиенти; - готовност за извършване на тази работа: подлежи на оценка организационна структурафирма, наличие на собствена или привлечена производствена база, квал инженерен състав, текуща системауправление на производството и контрол на качеството; 50 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ - наличие и обоснованост на работния план на изпълнителя: изпълнителят предоставя план, технологична последователност, описание на проблемните въпроси; - надеждност: ток финансово положение, наличие на лицензи и други документи, потвърждаващи правото за извършване на съответните дейности, отсъствие съдебни делаза неизпълнение на задължения и др. Предварителният подбор обикновено се извършва в ранните етапи на проекта, когато няма пълни данни за окончателния подбор. На втория, последен етап, когато проектната документация е готова и кандидатите могат да извършат изчисления с достатъчна степен на точност, търговските предложения сравняват параметри като: - цена: крайната цена може да бъде сравнена само ако съставът и обхватът на работата са точно определени; ако не, се сравняват разходите по отделните позиции; - краен срок за завършване на работата: тази точка също е от голямо значение, но трябва да се има предвид, че крайният срок за завършване на работата зависи не само от изпълнителя, но и от изпълнението от страна на клиента (инвеститор, разработчик) на задълженията си да предостави обема на работата и да съгласува редица въпроси; - технически спецификации: Тази точка става важна, ако има различни решения технически въпроси, например използването на различни материали, технологии и оборудване; оферта с минимална цена може да не осигури най-доброто решение за клиента. Представителите на главния изпълнител координират цялата работа на място. Освен това, когато на обекта има главен изпълнител, той ясно определя реда на работа и нейния график, а когато има много изпълнители, винаги съществува риск от объркване и в резултат на това конфликтни ситуации, които в крайна сметка могат да доведат до допълнителни разходи и загуби. Опитът показва последните години, все повече предприемачи осъзнават предимствата на наличието на главен изпълнител и предпочитат да работят с една голяма строителна организация, а не с няколко малки, отговарящи само за тяхната конкретна област на работа. В този случай те сключват един договор и след това приемат само готовия обект. Друга важна фигура при изграждането на имот е главният доставчик. Това е организация, която изпълнява задължения по договор за строителство за доставка на оборудване и материали за изграждащия се обект. Със съгласието на клиента (разработчика) генералният доставчик може, ако е необходимо, да привлече други компании като поддоставчици необходими материали. Но главният доставчик е този, който остава отговорен пред клиента за изпълнението на задълженията на поддоставчиците. Дълго време се разви ситуация, когато местните строителни компании смятаха жилищното строителство за своя основна сфера на дейност, докато само чуждестранни компании проявяваха интерес към търговски и промишлени недвижими имоти. Наскоро обаче ситуацията започна да се променя и доминиращата позиция на чуждестранните изпълнители вече не изглежда толкова очевидна в този сегмент на недвижимите имоти. Въпреки това, в резултат на последните промени в световната икономическа ситуация, жилищното строителство вероятно отново ще се превърне в приоритет за местните инвеститори. Друга отличителна черта строителен пазартърговски недвижими имоти - наличието на големи строителни холдинги, които имат в структурата си собствени общи изпълнители. По правило това са компании, които преди са се специализирали в жилищно строителство. 52 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ 2.4. Управляващо дружество Като цяло през цялото бурно десетилетие на развитие на пазара на търговски имоти, особено в Москва и Санкт Петербург, проблемите на управлението на съоръженията в традиционния смисъл (комбинацията от техническа експлоатация с организационни и търговски услуги) останаха в Фонът. В екстензивно развиващите се пазари обаче качественото развитие е в известен смисъл второстепенно. Недостигът на предлагане a priori направи почти всеки успешен и високо печеливш нов проект. Ясно е, че не са били необходими специални усилия за популяризиране на обектите. Като цяло основната задача на участниците на пазара на бизнес имоти беше да увеличат обемите. В резултат на увеличаването на броя на недвижимите имоти се разкрива невъзможността на собственика да ги управлява ефективно. Освен това, поради запълването на пазара на търговски имоти в двете руски столици и установяването на относителен баланс между търсене и предлагане, имаше нужда от значителни усилия за поддържане на нивото на рентабилност на съществуващите имоти и превръщането на нови в печеливши финансови инструменти. В момента, поради спада на икономическата активност, вече се разгръща истинска война за наемателя на търговски имоти. Проблемите с управлението излизат на преден план. В днешно време бизнесът с управление на имоти на пазара на търговски имоти става все по-търсен. Броят на недвижимите имоти, изискващи професионално и ефективно управление, нараства, а собствениците на имоти все повече се обръщат към услугите на професионалисти. Те са тези, които ще могат да постигнат максимална печалба за собственика, да му дадат пълноценно комплексно обслужванесъоръжение, гарантира поддържането на подробни, ясни, оптимизирани счетоводни, данъчни и управленско счетоводство, както и да гарантира, че няма конфликти на интереси. Глава 2. Основни играчи на пазара на търговски недвижими имоти 53 Първите професионални компании в областта на управлението на търговски недвижими имоти, независимо от собствениците, се появиха в Русия в средата на 90-те години. Ако в Москва това бяха предимно подразделения на известни западни управляващи компании, то в Санкт Петербург работеха предимно местни фирми. Обръщайки се към управляващо дружество (УК), собственикът на имота се стреми да постигне следните цели. Получаване на високи доходи. За постигане на тази цел управляващото дружество изпълнява функциите за установяване на взаимоотношения с наемателите, провежда финансови отчети, съпътства договорната база и др. Поддържане на сградата в технически изправно състояние. Обикновено управляващата компания се грижи за почистването и поддръжката на имота, както и поддържането на мрежите в добро състояние. Много експерти обаче смятат, че тази функция не е присъща на управляващото дружество и трябва да се изпълнява от специализирани организации въз основа на договор. Нараства пазарна стойностсграда. Тази цел се постига не само чрез допълнителни инвестиции на средствата на управляващото дружество в озеленяване, но и чрез прилагане от управляващото дружество на специално разработена програма за избор на наематели и концепция за развитие на имота. Разработването и прилагането на такива концепции от управляващите дружества е характерно за обекти, използвани за търговски цели. Минимизиране на разходите. За собственика тази цел включва два аспекта: минимизиране на разходите за притежаване на имот и минимизиране на разходите за поддръжка на управляващата компания. Управляващото дружество, от своя страна, заинтересовано от генериране на доходи, ще се стреми да прехвърли загубите си върху наемателя и други участници в процеса на управление. В момента основният дял от пазара за управление на търговски имоти се заема от западни компании, най-големите от които са Hines и Sawatzky. Но анализаторите са склонни да вярват, че руските играчи имат сериозни перспективи на този пазар. Вътрешните реалности налагат своите ограничения на западните стандарти, така че все още има място за работа на руските играчи, а през последните години делът на местните компании на пазара на търговски недвижими имоти нараства и изтласква западните фирми. Западните компании, като правило, имат богат опит и високи стандартиуправление на имоти, така че много собственици искат да си сътрудничат с тях. Въпреки че техните руски колеги са по-адаптирани към местни условияи все повече възприемат някои западни стандарти за управление, те имат осезаема липса на опит, организация на труда и липса на компетентна система за мониторинг. Много експерти обаче смятат, че местните компании скоро ще изместят чуждестранните на този пазар. Предимството на руската управляваща компания е не само познаването на пазарните реалности, но и индивидуалният подход към всеки клиент. Следствие от тази политика е постоянното разширяване на обхвата на предлаганите услуги. работа западни компанииТе се отличават с консервативен подход, работят точно според инструкциите. Желанието за осигуряване на всички ситуации и доверието в предварително разработените инструкции е обратната страна на богатия опит. Освен това повече от половината от местните управляващи компании навлязоха на пазара със своите активи, управлявайки собствените си недвижими имоти. Това им дава възможност да натрупат необходимия опит и в същото време гарантира финансовата им стабилност. *** Управляващите компании днес не само активно се преместват в регионите, но и разширяват бизнеса си, като активно предлагат такива нетрадиционни услуги като консултации и посредничество. Правейки това, те нахлуват в областта на традиционните консултантски компании, които все още не са много загрижени за този обрат на събитията, или не смятат новоизпечените брокери за сериозни конкуренти, или с право вярват, че има достатъчно място за всички в растящ пазар. Глава 2. Основни играчи на пазара на търговски недвижими имоти 55 В момента управляващите компании могат да предложат много широка гама от услуги. Управлението на собствеността включва три компонента: технически (ремонт и инженерна работа), организационни (интериорен дизайн, разработване на система за сигурност, организиране на конференции) и търговски (отдаване под наем на помещения, разработване на прогнози за ремонтни дейности, сметки за комунални услуги). Основни дейности на управляващото дружество: - управленски дейности: маркетинг, услуги в областта на недвижимите имоти, разработване на концепция за развитие на имота, изготвяне на план за оперативно управление, изготвяне на бизнес план, бюджетиране на имота; - консултантски услуги: одит на икономическата и техническата експлоатация, анализ на приетите технически решения, технически надзор по време на строителния процес, участие в работата на приемни комисии, изчисляване на експлоатационните разходи, правни консултации; - експлоатация на сгради: поддържане на строителни елементи и инженерно оборудване в добро състояние, извършване на рутинни и основен ремонт, модернизация на остарели инженерни системи и оборудване, охрана на сградата и организация на контрол на достъпа и други свързани дейности; - услуги по почистване: почистване на вътрешни площи, прилежащи площи, озеленяване, почистване на покриви, измиване на фасади и стъкла, сметопочистване и снегопочистване, кристализиране на мрамор. Като пример можем да посочим услугите, предоставяни от някои управляващи компании. 1. Поддръжка на фазата на строителство. Наблюдение на строителния процес, проверка на документацията с подписване на актове за извършена работа. 56 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ Изготвяне на доклади за констатирани дефекти и отклонения от проекта преди приключване на работата. Проверка на наличието на споразумения и договори за гаранционно обслужване. Контрол върху навременното отстраняване на дефекти и недостатъци. Участие в трудови и държавни комисии. Сключване на договори с ресурсоснабдителни и изпълнителски организации. 2. Финансов мениджмънт. Водене на счетоводство и данъчно счетоводствособственик на имота изцяло. Изготвяне и представяне на пълно счетоводство и данъчна отчетнострегулаторни органи. Издаване на фактури на наемателите за наемни плащания съгласно договорите за наем. Предоставяне на бюджети, отчети за разходите, парични потоци, приходи и разходи. 3. Административни функции. Разработване на програма за планирана профилактика на съоръжението. Провеждане на редовни проверки на обекта и изготвяне на подробни доклади. Управление и контрол на работата на персонала и подизпълнителите. Взаимодействие с фирми подизпълнители. Взаимодействие с градските и федералните власти. Организиране на закупуване и доставка на всички необходими материали, инструменти и оборудване. 4. Взаимодействие с наематели. Следи за изпълнение на задълженията на наемателите по договори за наем. Глава 2. Основни играчи на пазара на търговски имоти 57 Разработване на правила за наематели. Отговаря на всички изисквания на наемателя относно управлението и експлоатацията на обекта. Надзор на организацията на работа по преустройство на помещения от наематели. 5. Поддръжка на имота. Поддръжка на системи за отопление, вентилация, климатизация. Поддръжка на системи за автоматично управление, системи за сигурност и противопожарна защита. Поддръжка на ел. и осветителни системи, асансьорни съоръжения. Поддръжка на водопроводна и канализационна мрежа, конструктивни части на сградата и покрив. Извършване текущи ремонтиинженерно оборудване. Денонощна спешна реакция. 6. Почистване. Почистване и поддръжка на имота. Осигуряване на всички необходими консумативи и оборудване. Осигуряване на наличие на контейнери за смет и организиране на сметоизвозване. Измиване на фасади и дограма. Почистване на снега от обекта. Озеленяване на територията на имота. Рециклиране на твърди битови отпадъци и луминесцентни лампи. Пейзажни работи. 7. Осигуряване на сигурност. Осигуряване и поддържане на охранителни постове. Осигуряване работата на оборудването за видеонаблюдение и контрол на достъп. Реагиране и ликвидиране на последствията при извънредни ситуации. 58 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ Разработване на инструкции за действията на наемателите при извънредни ситуации. 8. Консултантски услуги. Технически одит проектно-сметна документация обект в строеж. Технически надзор. Участие в приемането на обекта в експлоатация. Мониторинг на сградни инженерни системи и оборудване. Разработване на концепция за управление и експлоатация на сградата. Както вече споменахме, много експерти смятат, че работата на управляващото дружество ще стане по-ефективна, ако то управлява не отделни области в процеса на управление на собствеността, а цялата гама от услуги за дълго време, като носи пълна отговорност за резултата от управление. Въз основа на това изискване управляващите компании се стремят да поемат контрола върху процеса на отдаване под наем на управлявани недвижими имоти, т.е. да се занимават с посредничество. Брокерските и консултантските услуги се считат за необходим елемент от комплекса от управленски услуги. Това се дължи на факта, че целта на управляващото дружество е да увеличи капитализацията на имота в дългосрочен план и да запази първоначалната концепция за развитие на имота. Управляващото дружество, чийто доход зависи от оперативната печалба на имота, ще подбере ефективно и ефективно наемателите и ще създаде най-удобните условия за работа за тях. Това е управляващото дружество, което ще разработи концепцията за развитие на съоръжението, функционалното зониране и проектната документация, като вземе предвид по-нататъшната ефективна експлоатация и управление на съоръжението. От друга страна, има мнение, че трябва да се ограничи участието на управляващите дружества в процеса на канене на наематели. Разбира се, управляващото дружество трябва да участва в процеса на разработване на стандартен договор за наем и неговите приложения, описващи оперативните разходи и сметки за комунални услуги, както и да преговаря с наемателите. В същото време тя трябва да взаимодейства с професионални брокери, тъй като основният проблем на посредничеството е наличието на установени взаимоотношения с различни категории наематели. Този въпрос възниква особено остро при отдаване под наем на големи търговски комплекси, които изискват наличието на големи, „котвени“ наематели, създаване на висококачествена концепция, привличане на тези наематели, съставяне на правилния микс от наематели (избор на правилния микс от наематели на обекта) и разработване на дългосрочна стратегия за увеличаване на печалбите от управлявания обект. Такива умения и връзки притежават само професионални компании, които отдавна работят на брокерския пазар. По-нататъшното развитие на идеята за предпочитание към тесни специалисти води управляващите компании до практиката на аутсорсинг. Чуждестранните управляващи компании следваха този път. Обикновено услугите по почистване, консултациите и посредничеството се възлагат на външни изпълнители, като управляващото дружество упражнява само контрол върху дейността на външните изпълнители. Въпреки това, в Русия преходът на управляващите компании към аутсорсинг не е въпрос на много близко бъдеще; руските управляващи компании едва ли ще използват тази схема. Малко вероятно е някой от тях да иска да споделя печалби, като аутсорсва други компании. Това означава, че конкуренцията е неизбежна в дългосрочен план. Желанието на управляващата компания да затвори целия цикъл (от разработване на концепция и консултиране до посредничество и фасилити мениджмънт), желанието им да поемат отговорност за успеха или провала, задълбочените познания на техническите тънкости и обширния практически опит определят техните предимства в бъдеще. състезаниепомежду си и с по-специализирани компании. Това не е пълен списък на участниците на пазара на бизнес имоти. В бъдеще ще обърнем внимание и на другите му играчи. Има обаче отделен тип участници, на които бихме искали да обърнем по-голямо внимание. Говорим за управляващи компании. Според нас с тях е свързано бъдещето на търговските имоти у нас. 60 ТЪРГОВСКИТЕ НЕДВИЖИМИ ИМОТИ КАТО ИНВЕСТИЦИОНЕН ОБЕКТ *** Най-проблемното за участниците на пазара е изграждането на стабилни взаимоотношения. Множеството участници в процеса на създаване и експлоатация на недвижими имоти увеличава риска от неспазване на техните задължения на всеки етап от процеса. В кризисна ситуация гаранцията, че партньорът ще изпълни задълженията си, става особено ценна. Такава гаранция може да бъде предоставена от единен контролен център за всички участници в процеса. В организационен аспект тази тенденция се реализира под формата на холдинги. Освен това съществува възможност за сливане на компании, участващи на пазара под формата на реорганизация. Но реорганизацията отнема значително време и ограничава икономическите възможности на страните. Участниците, които преди са били отделни фирми, стават подразделения на по-голяма голяма компания. В този случай размерът на финансовата отговорност на страните се увеличава и изборът на участниците в отношенията се ограничава. В ситуация на създаване на холдингово дружество, процедурата по сливане е ограничена само до придобиване на пакет от акции в дружеството. В същото време придобитата компания си запазва правото да сключва бизнес споразумения с трети страни и не носи отговорност за задълженията на организацията майка. По-долу са посочени предимствата от закупуването на акции. За разлика от ситуацията на реорганизация, при закупуване на дял в друга компания не е необходимо да се преминава през процедурата за одобрение на общо събрание на акционерите, освен в случаите на големи сделки. При закупуване на акции участниците в тази сделка не трябва да се преформират Уставният капитал, който се отнася до въпроси на допълнителна емисия и конвертиране на акции. При сливане на дружества техните кредитори получават правото да поискат предсрочно изплащане на дълговете на реорганизираните дружества. В резултат на това участниците на пазара доста лесно и бързо придобиват фокусна точка, която гарантира изпълнението на договорните задължения от страните. Глава 3 Основните етапи от дейността на участниците на пазара... Основните етапи от дейността на участниците на пазара на търговски недвижими имоти 3.1. Строителство: етапи (проектиране, получаване на парцел) Тази книга е посветена на въпроса за покупка и продажба на търговски недвижими имоти. Но, говорейки за пазара на търговски имоти, трябва да се отбележи, че етапът на покупко-продажба не покрива напълно обхвата на дейност на този пазар. Трябва да се споменат етапите на създаване на търговски недвижим имот и управление на вече придобит имот. По-долу ще разгледаме по-подробно някои аспекти на тези етапи и тяхното влияние върху процеса на покупко-продажба на търговски недвижими имоти. Сега ще обсъдим тези етапи като цяло. Съгласно разпоредбите на глава 6 от Кодекса за градоустройство на Руската федерация, законодателят идентифицира следните етапи на строителството: инженерни проучвания; архитектурно и строително проектиране; държавен изпит проектна документацияи резултати от инженерни проучвания; недържавна експертиза на проектна документация; издаване на разрешения за строеж; изпълнение на строителството; строителен контрол; държавен надзор; издаване на разрешение за въвеждане на обекта в експлоатация. Тези разпоредби обаче уреждат преди всичко правната страна на техническата процедура за изграждане на конструкция. За инвеститор, който планира да построи офис или търговска сграда, обхватът на правните и технически въпроси е много по-широк. 3.1.1. Етапи, технически детайли 1. Решение на въпроса с земята За да може да се строи какъвто и да е недвижим имот е необходим парцел. Въпреки това, присъствието му върху всяко право (собственост, постоянно (вечно) ползване, лизинг) все още не гарантира липсата на трудности. Ако ситуацията с пълния собственик на парцела е повече или по-малко ясна, тогава с легален статутвсе още не са напълно изяснени юридическите лица, притежаващи поземлени имоти с право на постоянно (вечно) ползване или аренда. Постоянният ползвател на земя практически е лишен от правото да се разпорежда с обекта по свое усмотрение. Той не може да го продава, дарява, залага или по друг начин да се разпорежда с него, както не може да преотстъпва правото на трайно (безсрочно) ползване на друго лице. Съгласно чл. 20 от Кодекса на земята, не се допуска разпореждане с поземлен имот, който е в постоянно (вечно) ползване на граждани или юридически лица.

Инвестирането в търговски недвижими имоти, за да добавите към вашия микс от активи, не е нещо ново. Тази област обаче все още остава загадка за много инвеститори. Характеристики на инвестиране в търговски недвижими имоти:

• Търговските недвижими имоти включват апартаменти, офиси, търговски площи и много други.
• Експлоатацията и препродажбата са два начина да печелите пари от търговски недвижими имоти. Операцията е отдаване под наем или използване за собствени търговски нужди, а препродажбата е игра за увеличаване на стойността на даден обект с течение на времето.
• Обикновено инвестирането в бизнес имоти изисква повече капитал, както и опит и време.

Търговски недвижими имоти е общ термин за недвижими имоти, използвани за печалба. Примерите за търговски недвижими имоти включват: офис сгради, индустриална собственост, медицински центрове, хотели, търговски центрове, земеделска земя, жилищни сградии складове.

Исторически погледнато, инвестирането в търговски недвижими имоти е било използвано от милиони инвеститори, защото това е не само област със среден до нисък риск, но и начин за диверсификация на портфолио. Много инвеститори обаче все още не разбират как подобни недвижими имоти работят като инвестиционен инструмент.

Има редица ключови разлики между инвестирането в търговски недвижими имоти и традиционните инвестиции като акции и облигации. За разлика от последните, които често се купуват на вторичния пазар, недвижимите имоти са оскъден ресурс и имат присъща стойност като материален актив. Най-често акциите се купуват с цел препродажба, а не като източник на редовен доход.

Инвестиционната стратегия в случай на търговски недвижими имоти е проста: има постоянно търсене на такива имоти. Инвеститорите купуват имот и правят пари от него по два начина: отдаване под наем на имота и отдаване под наем или препродажба. Нека разгледаме по-отблизо тези два пътя:

Получаване на наем

С различни наематели различни нужди, съответно споразуменията ще се различават. Ето няколко примера:

• офис. Адвокатски кантори или стартиращи проекти могат да действат като наематели. По правило помещенията се отдават под наем за период от пет до десет години.
• Жилищни сгради. Многофамилните жилищни сгради обикновено се наемат от частни лица. В повечето случаи - не повече от година или дори няколко месеца. Има обаче и дългосрочни договори.
• Промишлени съоръжения. Складове и фабрики. Типичният наемател е производствена или дистрибуторска компания. По правило такива съоръжения се намират в отдалечени райони, които не са подходящи за постоянно пребиваване или откриване на търговски обекти като търговски центрове. Продължителността на лизинга за индустриални имоти обикновено е пет години или повече.

Увеличаване на стойността и препродажба

Втората възможност за потенциална възвръщаемост на инвестицията е свързана с увеличаването на стойността на артикулите през периода, през който инвеститорът ги държи. Недвижимите имоти обаче също могат да загубят стойност. И дори доказаните инвестиционни стратегии не могат да осигурят 100% гаранция за успех.

Като цяло недвижимите имоти са специален и почти уникален клас активи. Причината е ограниченото пространство. Особено в центъра на голям град. С нарастването на търсенето и с развитието на района, в който се намират имотите, има голяма вероятност потенциалните наематели да са готови да плащат по-високи наеми, а купувачите да закупят имота на по-висока цена.

Изчакването да пристигне търсенето не е единственият начин за увеличаване на стойността на недвижимите имоти. Много инвеститори предприемат по-активен подход. Например, те го правят предекориранеили закупуване на ново оборудване. И двата варианта са валидни както за офиси с промишлени помещения, така и за жилищни сгради. Външната привлекателност може да увеличи стойността на имота няколко пъти и съответно наема. Освен изброените манипулации има и по-трудоемки методи, които не са свързани с подобряване на външния вид на имота. Например те могат да включват преразпределение на съседен парцел. В случай на жилищна сградатова ще бъде разширение на сградата за изграждане на още апартаменти. Всички пари, похарчени за ремонт на имот, биха могли потенциално да увеличат продажната цена на сградата в бъдеще.

Реален казус: инвестиция в апартаменти

Нека да разгледаме инвестирането в търговски имоти в действие. Александър купува не толкова нова жилищна сграда с 40 жилища във Филаделфия за 5 милиона долара. Той очаква годишен доход от 500 000 долара. Както обикновено се случва, някои наематели не остават повече от една година. Александър се подобрява външен видосвободени апартаменти и след това ги предлага на по-високи цени на нови наематели. Усилията на Александър за подобряване на дома увеличават приходите му от наем с $50 000 годишно в продължение на пет години. Следователно до края на годината от петгодишния период имотът му носи около 750 000 долара годишно.

Тогава Александър решава да продаде сградата за 16 милиона долара. Потенциалният купувач ще е готов да плати по-висока цена от тази, която Александър плати преди 5 години по две причини: първо, инвеститорът е ремонтирал апартаментите и сега те носят 50% повече, отколкото когато е купил сградата за първи път. Второ, районът, в който се намира сградата, стана икономически по-развит, тъй като се появиха нови наематели и съответно се появиха места за забавление като кафенета и търговски центрове. Като цяло Александър е страхотен и свърши добра работа.

Нека обобщим

• За разлика от акциите, инвестициите в търговски недвижими имоти често осигуряват стабилност парични потоципод формата на приходи от наем.
• Търговските недвижими имоти са сложен актив и също така оскъден ресурс. Такива обекти винаги имат присъща стойност и стойността й нараства с течение на времето.
• Стойността на търговските недвижими имоти се определя от растежа на общата икономика.

В исторически план директните инвестиции в търговски недвижими имоти не са били достъпни за всеки инвеститор. Това се дължи на факта, че подобни проекти изискват значителен капитал в милиони долари, както и голям набор от знания за управление на собствеността. Следователно пазарът на бизнес имоти е доминиран от институционални инвеститори. Някои компании обаче позволяват на частни инвеститори да инвестират в такива обекти, което им позволява да диверсифицират портфолиото си.

• Кой е архитект и с какво се занимава?
• Какво да вземете, за да станете одитор
• Стратегия „Победа“ – печелившо скалпиране на Forex
• Нека направим пари на фондовата борса в кампанията за един играч!
• Потенциалният БВП се измерва чрез обем
• Концепцията, функциите и значението на финансовите отчети в руската и международната практика
• Микроикономика и макроикономика
• Ние работим правилно: всички инструкции за бюджетно счетоводство P 153 инструкции 174n
• Лош дълг от задбалансова сметка Когато дълговете на контрагентите са признати за лоши
• Консолидирана отчетност Консолидирана отчетност бюджет 21 отдел образование отд

• Пример за изчисляване на индексацията на заплатата
• Как да коригирате малка грешка зависи от
• Тестване на интервю за счетоводител
• Индексация на заплатите: изберете правилно „базовия“ месец Задаване на базовия месец за изчисляване на индексацията
• Счетоводни тестове
• Как и къде да сменим медицинска застраховка?
• Анонимизиран метален акаунт
• Какво включва задължителната медицинска застраховка - безплатни грижи и услуги, включени в полицата
• Как и къде да получите полица за задължителна медицинска застраховка?
• Коя застрахователна компания да избера за сключване на задължителна медицинска застраховка?