У дома > Връзка > Закон за ипотечното кредитиране от 2009 г. Федерален закон за ипотеката и залога на недвижими имоти. Последна валидна редакция. Глава XIV. Заключителни разпоредби


Закон за ипотечното кредитиране от 2009 г. Федерален закон за ипотеката и залога на недвижими имоти. Последна валидна редакция. Глава XIV. Заключителни разпоредби




Днес много руснаци се ползват с правото да оставят недвижими имоти като обезпечение. Не всички обаче са учили федералният закон„За ипотека“, пряко регулиращ една от областите на кредитиране. Тази статия ще представи кратко описание наосновните положения на този законопроект.

Относно ипотеката

Какво всъщност представлява договорът за ипотека? Действащ закон„За ипотека“ гласи, че едната страна по сделката трябва да бъде ипотекарният кредитор, а другата страна трябва да бъде ипотекарният кредитор или просто длъжникът. Ипотекарният кредитор е обезпечен с ипотека, което му дава едно важно задължение: да удовлетвори паричните искания на ипотекарния кредитор, който е предоставил на длъжника недвижим имот.

Законът за ипотеката гласи, че недвижимите имоти могат да включват предприятия, сгради, апартаменти, парцели и някои други елементи. Обръщението на тези видове собственост трябва да се регулира от подходящ закон.

Изискванията, които са обезпечени с ипотека, не са толкова големи: това е плащането на заемодателя на дължимата му лихва за ползване на заема. По правило договорът за ипотека установява фиксирана сумаосновни и допълнителни изисквания на ипотекарния кредитор. Всяко подобно споразумение трябва да отговаря стриктно на Закона за ипотеката.

За предмета на ипотеката

Какъв имот може да действа като правен предмет на ипотека? Според разглеждания закон си струва да се подчертае:

Законът за ипотеката гласи, че предметът на ипотеката включва и принадлежности, заложени заедно с основното имущество. В този случай части от имуществото на неделими вещи не могат да действат като предмет на споразумение.

Сключване на споразумение

Важен момент в целия процес на ипотечно кредитиране е компетентното сключване на договора. Това трябва да се случи в съответствие с нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация. Съдържанието на споразумението трябва да отразява следното:

  • пряко предмета на ипотеката, нейната същност, размер и оценъчни характеристики;
  • наименование и местоположение на вещта (за точна идентификация на вещта, която се залага);
  • точно описание на задължението, което е обезпечено с договора за ипотека, както и основанието за възникване и срока на изпълнение на договора;
  • ред и необходимите условияопределяне на размера, ако размерът ще бъде определен в бъдеще;
  • срокове за плащане и техните размери, ако предметът на ипотечното кредитиране ще се продава на части;
  • индикация за удостоверяване на правата на ипотекарния титуляр.

Какво точно е ипотека? Какъв е този документ и какво е отношението му към договора за ипотека? Отговорите на всички тези въпроси се съдържат в третата глава на закона „За ипотеката“ (Федерален закон № 102).

Относно ипотеката

Ипотеката е регистрирана ценна книга. Благодарение на този документ следните права на неговия собственик подлежат на удостоверяване:

  • право на задържане върху имота, който е предмет договор за ипотека;
  • правото да изпълнява парични задължения по ипотека.

Други форми на идентификация, с изключение на ипотека, все още не са установени със закон. В този случай задължени лица, според ипотеката, са както залогодателят, така и длъжникът. Залогодателят винаги е отговорен за изготвянето на ипотеката.

В какви случаи не може да се извършва издаване на ипотеки? Съответният федерален закон определя следните условия:

  • предмет на ипотеката е комплекс от имоти;
  • размера на ипотечния дълг и няма условия, които да помогнат за определянето на този размер.

Особено важен моменте съдържанието на ипотеката, за което ще стане дума по-долу.

Съгласно настоящата версия на Закона „За ипотеката“, към момента на издаване на първоначалния ипотекарен кредитор, ипотеката трябва да съдържа:

  • имена и идентификационни данни на залогодателя и заложния кредитор (изискванията за информация ще варират леко в зависимост от това дали страните по споразумението са физически или юридически лица);
  • името на договора, обезпечен с ипотеката;
  • посочване на необходимото ипотечен размер, както и размера на лихвата;
  • посочване на срокове за плащане на сумата;
  • информация, необходима за идентифициране на имота, върху който е учредена ипотеката;
  • подписи на страните по споразумението, както и информация за държавна регистрациядоговор за ипотека.

Съставителят на ипотечния запис носи пълна отговорност за загубите, възникнали във връзка с премахването на ипотечния запис или поради несъответствието му с действителността. Също така си струва да се отбележи, че е възможно също така да се отменят отделни изисквания на въпросния документ, ако несъответствията са установени почти веднага след подготовката.

Държавна регистрация

Член 20 от Федералния закон за ипотеката като гаранция за недвижими имоти посочва процедурата за държавна регистрация на целия процес. Както е известно, ипотеката може да влезе в сила само след подходяща държавна регистрация. Нотариално заверен договор, подписан от двете страни по сделката, е източник на взаимни задължения.

При наличие на ипотека, която да удостоверява правата на ипотекарния кредитор, органът по регистрацията може да изиска самата ипотека, както и посочените в нея документи. Въз основа на резултатите от регистрацията информацията за новия ипотекарен кредитор ще бъде въведена в Единния Държавен регистър.

Използване на собственост

Ипотекарят, който е получил правото да използва този или онзи имот, има възможност да извлече всички приходи и плодове от предмета на споразумението, ако това не вреди на имота и не може да намали неговата стойност. Кредиторът не може да ограничава правата на залогодателя да ползва имота. Какво друго може да направи един длъжник?

Съгласно закона за ипотека в чуждестранна валута, залогодателят се задължава да поддържа получения имот в добро състояние и своевременно да поема разходите по поддържането му – до прекратяване на договора за ипотека. Всъщност тези две отговорности са основните на длъжника. Освен това си струва да се отбележи прилагането на капитал и текущи ремонти, застрахователни процеси, предприемане на мерки за защита на заложеното имущество от повреда или загуба и много други. Законът гласи, че залогодателят е длъжен да защитава имуществото си от претенциите на трети лица, както и да гарантира неговата безопасност по всякакъв възможен начин.

Прехвърляне на собственост

В шеста глава от разглеждания законопроект се говори за възможността за прехвърляне на правото върху имущество, заложено по договор за ипотека, на други граждани. Става дума за процесите на дарение, продажба или замяна, извършвани от залогодателя. Но как може да се планира подобно нещо? Тук не всичко е толкова сложно.

Основният момент, на който си струва да се обърне внимание, е индикацията за възможността за прехвърляне на имота в ипотека. Ако такова условие не е посочено в документа, тогава ипотекарят просто няма да може да използва всички горепосочени права (с изключение на наследяването на имущество по завещание).

Лице, което заема мястото на ипотекар, придобива редица отговорности. По този начин залогът на имущество остава валиден, докато длъжникът изпълни всички задължения, които са му възложени.

Отделно, заслужава да се отбележи отговорността, наложена на залогодателите в случай на нарушение на правилата. Установява се от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Други разпоредби на закона

Възможно ли е да се приеме последваща ипотека като обезпечение на предишна непогасена ипотека? Законът, по-специално неговата седма глава, урежда тази възможност, при спазване на някои нюанси.

В глава девета се говори за правото на ипотекарния кредитор да наложи възбрана върху имота за удовлетворяване на неизпълнени от длъжниците правни вземания. Това трябва да се случи в съдебна процедура. Глава десета урежда продажбата на имущество от Решението за продажба също принадлежи на съда. И накрая, единадесета глава от законопроекта „За ипотеката“ разглежда подробно видовете физически парцели, предмет и непредмет на ипотека.

Вероятно най-четената сред руските ипотекари е глава 13, която говори за характеристиките на ипотеките жилищни апартаментии къщи. Това описва изискванията за тези видове имоти. Това са например наличието на изолирани стаи, необходимостта от държавна регистрация на недвижими имоти и някои други точки. В същото време законът тълкува изплащането на ипотеката като пълно изпълнение от ипотекарния кредитор на неговите задължения.

Закон "За ипотеката" (актуална версия)инструктира страните, които влизат в съответните взаимоотношения, да формализират споразумение. Съгласно неговите условия един от участниците действа като кредитор на задължението. Дава му се право да предявява парични претенции към длъжника. Събирането се извършва от стойността на обекта, който е предмет на сделката. В този случай имуществото, по отношение на което е съставено споразумението, остава във владение и ползване на длъжника. След това ще разгледаме някои от разпоредбите на горното нормативен акт.

Правна уредба

Разпоредбите относно обезпечението се прилагат към отношенията, възникнали по договор за ипотека. Основните норми са установени в Гражданския кодекс. Отношенията на обезпечение, чийто предмет са предприятия, апартаменти, парцели, конструкции и други обекти, здраво свързани със земята, възникват, доколкото тяхното движение е разрешено от федералното законодателство.

Ангажимент

Закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти))" определя основанията, на които страните трябва да сключат споразумение. Задължение може да възникне от различни отношения. По-специално, то може да бъде покупко-продажба, лизинг, договор, причиняване на вреда. Ако страните действат като юридически лица, Законът на Руската федерация "За ипотеката"ги задължава да водят счетоводна документация.

Изисквания

102-FZ определя, че предмет на споразумението е обект, чиято стойност гарантира изплащането на основното парично задължение или част от него, уговорено от страните. При подписване на документа страните по сделката имат право да определят допълнително лихви. В този случай стойността на обекта трябва да гарантира плащането им. Освен ако не е предвидено друго в споразумение, 102-FZ предвижда установяване на допълнителни плащания. Те могат да действат като:


Закон "За ипотеката"“ предвижда, че изискванията могат да бъдат определени във фирмата парична сума. То обаче не може да бъде по-голямо от задължението на длъжника. В противен случай исковете не се считат за обезпечени с ипотека. Тази разпоредба не се прилага за случаите, определени в параграфи 3, 4 по-горе, както и в член 4 от съответния нормативен акт.

Допълнителни разходи

Ако осигуряване на безопасността на имущество, заложено по договор за ипотека, е поверено на кредитора, той е принуден да направи определени разноски. Те могат да бъдат пряко свързани със съдържанието на обекта или неговата защита. В такива случаи разноските, направени от кредитора, трябва да му бъдат компенсирани. Закон "За ипотеката"позволява и възстановяване на разходи за плащане на такси и данъци, плащане комунални услуги. Компенсацията се извършва за сметка на стойността на обекта.

Предмет на сделката

Закон "За ипотеката"съдържа списък на обектите, по отношение на които може да се изготви споразумение. В случая нормативният акт препраща към клауза 1 на чл. 130 GK. Съгласно тази норма може да се сключи договор за ипотека по отношение на обект, правото върху което е регистрирано от упълномощения орган. Предмет на сделката може да бъде и:


Нюанс

Сгради, включително жилищни, здраво свързани с парцела, могат да действат като предмет на ипотечен договор по реда, установен в член 69 от съответния нормативен акт. В този случай трябва да се вземе предвид един нюанс. Липсата на държавна регистрация на права на територии, за които държавната собственост не е разграничена, не е пречка за възникването на ипотечни правоотношения.

Целостта на обекта

Закон "За ипотеката"определя, че вещта, която е предмет на споразумението, и нейните елементи (принадлежности) са едно цяло. Тази ситуация е залегнала в член 135 от Гражданския кодекс. Предполага се, че аксесоарите на обекта стават предмет на обезпечение заедно с него. Страните по сделката могат да предвидят други условия. Една вещ не може да бъде самостоятелен предмет на споразумение, ако нейното естествено разделяне не може да бъде извършено без промяна на нейното предназначение.

Предоставяне на обект

Коментираният нормативен акт съдържа определено изискване към кредитора. Състои се в това, че обектът, действащ като предмет на споразумението, трябва да бъде негова собственост или да бъде под негов икономически контрол. Забранено е обезпечаването на искове с имущество, което е изтеглено от обращение, чието възстановяване не е възможно, както и за което не се прилагат разпоредбите на приватизацията. Предмет на договора може да бъде наемно право. В този случай за изготвяне на документа е необходимо да получите съгласието на собственика. Това предположение възниква, ако законодателството или самото споразумение не установяват други условия. Ако има обстоятелства, посочени в параграф 3 на член 335 от Гражданския кодекс, е необходимо допълнително да се получи съгласие от законния собственик или субекта, който има икономически контрол върху обекта.

Обща собственост

Общи правила за сключване на договор за ипотекапо отношение на обект, съвместно притежаван и разпореден от няколко лица, предвид задължително получаванеот всички участници съгласие за транзакцията. Тя трябва да бъде представена в писмен вид. Участник в споделената собственост може да изтегли ипотека от своя страна без съгласието на останалите съсобственици. В случай на възбрана при продажбата му се прилага процедурата, предвидена в членове 250 и 255 от Гражданския кодекс, които уреждат преимущественото право на покупка.

споразумение

Договорният процес е регламентиран Общи правила GK. В споразумението трябва да се посочи информация за предмета на сделката, оценката на обекта, размера и падежа на задължението. Участниците могат също така да предвидят условията за възбрана на имущество по иск или по съдебен ред. Тези точки могат да бъдат осигурени в отделно споразумение. Основният договор определя името на обекта и адреса на неговото местоположение. Документът трябва да съдържа и описание, чрез което ясно да се идентифицира предметът на сделката. Съдържанието на договора включва вида на правото, по силата на което вещта се държи от кредитора. Ако предмет на сделката е лизинг, се посочва нейният срок. Освен това договорът включва името на органа, който е извършил държавна регистрация на имота.

Степен

Дава се в договора в парично изражение. Оценката се определя в съответствие с действащото законодателство по споразумение на страните по сделката. Ако предмет на договора е парцел, е необходимо да се спазват разпоредбите на чл.67 от коментирания нормативен акт. Ако се касае за незавършен строеж, държавна или общинска собственост, оценката се извършва по пазарна стойност. Разпоредба, която предписва такава процедура, беше въведена в 102-FZ през 2001 г.

Условия

Задължението, обезпечено с ипотека, е посочено в договора, като се уточнява размерът и основанието, на което е възникнало. В документа е определен и срокът за погасяване на вземанията. Ако задължението произтича от споразумение, се посочват неговите участници, датата и мястото на изпълнение. В някои случаи страните по сделката могат да се договорят размерът на задължението да бъде определен впоследствие. В такава ситуация е необходимо да се посочи редът и всички други съществени условия, свързани с учредяването му. Изискванията за ипотека могат да бъдат частично изпълнени. В такава ситуация споразумението установява честотата на тяхното изпълнение (честота и размер на плащанията). При липса на конкретни стойности е необходимо да се предвидят условия, според които те да бъдат определени.

Процедурата за държавна регистрация на ипотеки

Споразумението се изготвя в писмена форма. Подписаното споразумение трябва да бъде регистрирано. Нормите установяват, че по отношение на споразумение, което не съдържа информацията, предвидена в член 9 от коментирания нормативен акт, тази процедура не може да бъде проведена. Не подлежи на държавна регистрация споразумение, сключено в нарушение на разпоредбите на параграф 4 от член 13. Неспазването на изискванията за регистрация на обект, действащ като предмет на сделка, води до неговата недействителност. В този случай самото споразумение ще се счита за невалидно. Договорът за ипотека се признава за сключен и влязъл в сила от датата на държавната му регистрация. В някои случаи страните нотариално заверяват споразумението. В такива ситуации, без държавна регистрация, тя също няма да бъде валидна. Да депозирам необходимата информацияСтраните по сделката трябва да представят нотариално заверено копие от договора в регистъра.

Федерален закон 102 е предназначен да осигури изчерпателна правна уредбаипотечно кредитиране. Законът се състои от 79 члена, които описват подробно и правно определят всички аспекти на ипотечното кредитиране в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация. Нека изброим основните раздели на закона и да им дадем кратко описание.

Основни положения.В тази глава законът дефинира понятието „ипотека“, изброява основанията за сключване на договор за заем с цел закупуване на недвижим имот, описва правата и задълженията на страните (ипотекар и ипотекарен кредитор) и изброява изискванията за обезпечениеи неговия списък (жилищни сгради, апартаменти, дачи, потребителски сгради (гаражи, бани, градински къщи и др.), имоти за бизнес дейности, паркоместа.

Договор за ипотека.Този раздел от закона определя правилата, по които страните сключват договор за ипотека и регистрират залога. По закон ипотеката трябва да бъде регистрирана в Rosreestr. В допълнение към Федералния закон 102 Федерален закон „За ипотеката“, тази процедура се регулира от Федерален закон 218 „За държавна регистрация на недвижими имоти“. Сделката се вписва в Единния държавен регистър на недвижимите имоти, след което регистрацията се счита за завършена. За осъществяването му е необходимо общо изявление от всяка страна, както и нотариална заверка на споразумението.

Ипотека.Законът описва какво трябва да бъде ипотеката по отношение на съдържанието, формата, начина на вписване и реда за упражняване на права по този документ. Промените за юли 2018 г. до голяма степен засегнаха тази глава.

Процедура за вписване на ипотека.В този раздел законът определя как се вписва договор за ипотека, определя условията, при които може да се промени регистрационният запис на ипотека (залог на недвижим имот), определя размера на държавното мито и определя процедурата за премахване на собственост от обременяване.

Застраховка на обезпечение.Законовата разпоредба задължава залогодателя да запази вещта, включително и чрез използване на застраховка. Законът определя процедурата за обезщетение от длъжника за вреди, ако имуществото е повредено или загубено по негова вина. В същото време задължителната застраховка засяга само обекта на обезпечение, а застраховката срещу риска от неплащане остава доброволна процедура.

Права върху собственост от трети лица.Законът определя условията и реда за прехвърляне на права върху имущество, придобито с ипотека, на трети лица, те са описани в тази глава от закона.

Последваща процедура по ипотека.Законът определя процедурата за повторно обременяване на имущество, описва условията, при които може да се извърши, и изброява правилата за вписване.

Основания за прехвърляне на права по договор за ипотека.В този раздел законът определя правото на банката да продаде вземането по дълга на трети лица в случай на нарушение от страна на кредитополучателя на неговите задължения.

Процедура за събиране.Законът предоставя основанията и описва процедурата за възбрана на обезпечение по съдебен ред и посочва възможните решения спорни въпросимежду страните по договора за ипотека. Кредитополучателят има право да поиска отлагане на продажбата на имота за една година по съдебен ред. През този период по закон той може да продължи да ползва имота.

Продажба на ипотекиран недвижим имот.Законът установява процедурата за продажба на недвижими имоти на търг в случай на прекратяване на договора и изброява основанията, на които се прекратява възбраната върху недвижими имоти.

Характеристики на обезпечението на поземлен имот.Законът изброява видовете парцели, които е разрешено да бъдат залагани. Тази глава от закона установява правата на страните по договора за ипотека върху сгради, които се намират на територията, заложена като обезпечение, и уточнява процедурата за възбрана на земята в зависимост от нейната категория.

Процедурата за залагане на предприятия.Определено е колко време трябва да бъдат изпълнени задълженията на страните по договор за ипотека за придобиване на предприятия, какви права имат кредитополучателят и заемодателят и правилата за възбрана върху ипотекирано имущество.

Ипотека на жилищен недвижим имот.Главата от закона установява правилата за прехвърляне на частни къщи и апартаменти като обезпечение, а в случай на възбрана на имущество - процедурата за продажбата му на открит търг.

Съгласно 102 Федерален закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ залогът на сгради и други недвижими имоти е разрешен само ако това е предвидено от федералното законодателство. Ипотеката може да бъде обезпечена на базата на покупко-продажба, лизинг по заем или заем, като е възможен и договор за наем, договор или договор за покупко-продажба. Всъщност е възможно да се установят всякакви задължения, които законът предвижда по отношение на обезпечаването на ипотека. Собственикът на имота, използван като обезпечение по договор за заем, може да не е страна по договора, а само да го предостави със своя недвижим имот.

За да се гарантират всички задължения между ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор, Законът за ипотеката определя пакет от документи, които трябва да се използват при изготвяне на договор за ипотека.

Преференциални категории граждани

Законът за ипотеката (залога) определя категорията бенефициенти, които ползват държавна помощ и теглят кредит при облекчени условия. Включва големи семейства, военнослужещи, семейства, използващи майчин капитал, както и млади семейства, работещи в науката, образованието и здравеопазването.

За всяка категория, на законодателна основа, банките се развиват специални програмиипотечно кредитиране. Те вземат предвид принадлежността на кредитополучателя към определена група бенефициенти и вида на недвижимия имот. Законът определя възможностите държавна подкрепа:

  1. Частична компенсация лихвен процент. Заемът всъщност се дава на кредитополучателя при намален лихвен процент, тъй като разликата се компенсира от държавата;
  2. Субсидия. За да направи първоначална вноска по ипотека, държавата плаща определена сума за кредитополучателя;
  3. Целева помощ. Може да се използва от граждани, които получават капитал по държавната програма, например за ипотека можете да използвате „Майчински капитал“;
  4. Специални програми. Например, може да бъде " Военна ипотека» - върху него заложният кредитор, освен кредитна организация, ще се изкажат и от Министерството на отбраната.

Законът за ипотеката предвижда за всяка категория собствен списък от документи, необходими при сключване на договор за ипотека с помощта на държавата.

Федерален закон 102 определя максималния брой съзаематели - не трябва да има повече от трима. Ако няколко лица притежават правото върху ипотекирания имот, споразумението може да бъде сключено само с тяхното писмено и нотариално заверено съгласие. Ако собствениците на жилище, което се ипотекира, са непълнолетни деца или недееспособни граждани, това изисква разрешение от органите по настойничество. Член 77 от този закон ги задължава да проверяват дали договорът за ипотека нарушава техните права.

Какви документи са необходими за ипотека?

За всяка сделка законът предоставя свой собствен списък от документи.

Физическите кредитополучатели са длъжни да приложат към писменото заявление за ипотека лична карта с регистрация в Руската федерация и руско гражданство, като допълнителен документ - военна лична карта или шофьорска книжка. Използва се и сертификат във формуляр 2-NDFL за потвърждаване на платежоспособността на кредитополучателя и копие трудова книжка, което се заверява от работодателя. Освен това ще ви трябва трудов договор, включително всички изменения в него. Законът предвижда плащането на ипотеката да не надвишава 60 процента от дохода (всъщност този процент обикновено е по-малък). Отзад отчетен периодще ви трябва копие връщане на данъци, брачен договор. Ако кредитополучателят притежава ценни книжа, той трябва да предостави копия от тях като доказателства за допълнителен източникдоходи.

В допълнение към стандартния пакет, който включва заявление и паспорт на всеки член на семейството, трябва да представите акт за раждане на деца и удостоверение за състав на семейството, документ от Федералната данъчна служба, копие от трудовата книжка и удостоверение от местоработата и извлечение от домашния регистър. Освен това ще ви трябва извлечение от Единния държавен регистър, ако говорим за покупка на недвижим имот и регистрация на собствеността върху недвижими имоти.

Както бе споменато по-горе, различни имоти могат да бъдат закупени чрез ипотека. Основен принцип, според който Законът „За ипотеката“ дава възможност за използване на имущество като обезпечение, неговата неделимост. Това означава, че имотът не може да се използва по предназначение като самостоятелен обект, ако някаква част от него е отделена от него. Така, частна къщаможе да се закупи с ипотека само заедно с парцела, върху който се намира. Освен това ипотеката се вписва по местонахождението на предмета на споразумението (недвижим имот).

За сключване на договор за ипотека за закупуване на всеки вид имот, законът установява свой собствен списък от документи. За да изтеглите ипотека върху апартамент или частна къща, в допълнение към основните (паспорт и акт за раждане на собствениците на имота, които са необходими за изготвяне на договор за ипотека за всякакъв вид недвижим имот), е необходимо да предоставите копия на документи, които потвърждават собствеността върху жилище. Те включват договор за покупко-продажба, приватизация, подарък или замяна, копие от кадастралния паспорт от ОТИ, удостоверение, че жилищното пространство не е заето от никого (никой не е регистриран в апартамента или къщата). Законът определя документи за споделено строителство (често използвани от млади семейства) и закупуване на жилище на ипотека в къща, която все още не е въведена в експлоатация. В допълнение към основните документи ще се изисква типов договор за участие. споделено строителство, копия на учредителни документи от предприемача. от данъчна службаТрябва да вземете удостоверение за регистрация и регистрация. Ще ви трябва също копие от решението на предприемача да продаде имота на кредитополучателя и документи за правото на предприемача да продаде имота.

Парцел може да бъде ипотечен за индивидуално застрояване. За да регистрирате собственост върху него, ще ви трябва договор за покупко-продажба, кадастрален паспорт и удостоверение за регистрация. Освен това законът изисква разрешение за строеж и готов вид архитектурен проектсгради, които се планират да бъдат издигнати на обекта, включително оценка и споразумение със строителната компания.

Последни промени в закона

102 от Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ непрекъснато се подобрява. Така на 1 юли 2018 г. претърпя промени в чл. 14 - „Съдържание на ипотеката“. Изискванията за ипотека станаха по-конкретни и пълни. Текущата версия изисква следната информация да бъде посочена в ипотеката:

  • вид на имота;
  • площ на предмета на ипотеката (друга ключова характеристика на обекта с количествена стойност);
  • кадастрален номер;
  • пазарна ценанедвижим имот.

Във връзка с промените, претърпели Закона за ипотеката, настоящата версия установява, че ако липсват някакви данни, които трябва да бъдат посочени в ипотеката, тя се счита за невалидна. Освен това, ако в пакета документи, подадени за регистрация на права, е включен невалиден документ, Rosreestr, представляван от отдела за оценка на недвижими имоти, е длъжен да спре регистрацията.Лицата в документа са длъжни да посочат подробностите за своите SNILS (законни субектите трябва вместо това да въведат своя TIN и OGRN). Тези промени се отнасят само за ипотеки, които са издадени след 1 юли 2018 г.; други може да останат във формата, която отговаря на предишните законови изисквания.

Пълният текст на статиите и формулировката, съдържаща се в последното издание, можете да намерите на consultant.ru.

Освен това промените засегнаха и съществената страна на договора между кредитополучателя и кредитната институция. Те са свързани с промените във Федералния закон 353 „За потребителските заеми“. Увеличен е броят на клаузите в договора за ипотека, поради което рискът от спорни въпросимежду страните по договора е станала значително по-ниска Законът определя размера на неустойката в случай на закъснели плащания, размерът й зависи от ключов процент TSB RF. чл.61 Федерален закон в най-новото изданиеопределя процедурата за събиране на дълга и установява, че дългът на кредитополучателя към кредитора се счита за затворен, ако цената на закупения имот е намаляла до такава степен, че банката не е могла да го продаде на търг. Събирането на дълга поради нарушение на ипотечния договор от страна на кредитополучателя не е разрешено, ако остават за плащане по-малко от 5 процента от сумата на кредита.

Страните вече могат да теглят ипотека в електронен формат- на уебсайта на Rosreestr или на портала за държавни услуги. Възможността за подаване на удостоверение онлайн значително опростява процедурата за събиране на необходимата документация, намалява времето и финансовите разходи и гарантира безопасността на всички събрани документи.

Сред очакваните изменения можем да отбележим последващото развитие на цифровите технологии, анулирането на транзакции в чужда валута, прилагане на преструктуриране ипотечни кредити.

Плюсове и минуси на Закона за ипотеката

Благодарение на промените, настъпили през целия период на действие на Закона „За залога (ипотеката)“, стана възможно ефективната защита на правата на заемодателя и кредитополучателя по ипотечния договор и самата процедура по споразумението беше опростена. Както всеки законодателен документ, Федерален закон 102 има своите положителни и отрицателни страни.

Плюсове на Федерален закон 102

Сред предимствата на Закона за ипотеката може да се отбележи, че новата редакция вече отчита интересите на всяка страна договор за заем, процедурата за сключване на сделка е опростена, някои процедури се извършват по електронен път, което спестява време и усилия на кредитополучателя.

Законът обхваща всички аспекти на отношенията между ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор, изброява техните задължения и основанията за започване на всяка процедура по договора, реда за сключване и прекратяване на договора.

Федералният закон „За ипотеката“ установява списък на обектите, които могат да бъдат използвани като обезпечение, и определя списък с документи за сключване на сделка за всеки вид недвижим имот.

Законът също така разграничава различните категории граждани, предоставя основания за използване на държавна подкрепа по договор за ипотека, закупуване на жилище на кредит при преференциални условия, включително.

Недостатъци на Закона за ипотеката

Законът обаче има своите недостатъци. Сред тях може да се отбележи следното. Законът все още не уточнява основанията, на които гаранцията се прекратява (тази разпоредба понастоящем урежда Граждански кодекс RF в член 352).

При прекратяване на договора законът не премахва тежестта от имота. Така че, ако кредитополучателят е закупил недвижим имот със средства, получени на кредит, но след това договорът със собственика на имота е прекратен, Rosreestr все още ще има запис на съществуваща ипотекадо извършване на плащанията по договора.

Законът запазва правото на кредитора да продаде ипотечния дълг на трето лице. На това основание лицензирани колекторски агенциидоброволно обратно изкупуване на правото за събиране на дълга от кредитополучателя по договора за ипотека. Лицето, което е теглило ипотеката, не може да предотврати това по никакъв начин, ако има нарушения от негова страна по договора.

Заключение

Нека да обобщим. Преди това трябва да учите ключови разпоредбиФедерален закон 102 „За ипотеката“.

На първо място, трябва да се има предвид, че имотът е заложен в кредитна институция до закриването на ипотеката и до този момент кредитополучателят няма право да се разпорежда с имота, докато договорът не бъде прекратен.

Въз основа на просрочения кредит банката има право да започне процедурата по отнемане на имота и след това да го продаде на явен търг. Постъпленията се прехвърлят на кредитора като компенсация за разходи, включително разходи, свързани със съдебни производства.

Законът дава право на кредитора да проверява състоянието на заложените му недвижими имоти и собствеността на физически лица.

Като цяло можем да кажем, че законът защитава правата и интересите на заемодателя в по-голяма степен, отколкото на кредитополучателя, включително по отношение на събирането на дълга и изземването на обезпечението.

Ситуацията на пазара на недвижими имоти в Русия през 2017 г. е доста напрегната. цени вторично жилищерастат стабилно, въпреки факта, че стандартът на живот на населението в страната остава същият. Ръст на инфлацията, икономически и финансова криза, европейски санкции - всичко това имаше още по-голямо въздействие върху обикновените граждани на Руската федерация. Представителите на работническата класа не могат да си купят апартамент или къща, дори ако спестяват за това през целия си живот. Единственото решение за руснаците в такива условия е да теглят ипотека.

Уважаеми посетители!

Нашите статии са с информационен характер относно решението на определени правни проблеми. Все пак всяка ситуация е индивидуална.

За да разрешите конкретен проблем, попълнете формуляра по-долу или задайте въпрос на онлайн консултант в изскачащия прозорец по-долу или се обадете на номерата, посочени на уебсайта.

Днес всеки знае какво е това. Жилищни кредитипрез 2017 г. предоставят почти всички банки в страната. Лидер сред тях е Сбербанк. Повече от половината от всички ипотеки принадлежат на това финансова организация. Руснаците предпочитат Сбербанк не само заради богатия избор кредитни програмии лоялни лихвени проценти. Основното предимство на банката е, че всички транзакции се извършват законно и безопасно, под строг контрол на специалисти, които познават до най-малкия детайл федералния закон за ипотеката.

Проектът влиза в сила през 1998 г. През април 2017 г. обаче Държавната дума прие настоящата версия на закона. Всички промени бяха въведени, за да се адаптира системата съвременни условияи изисквания. Проектът влезе в сила през юли текуща година. Само опитен адвокат може да ви помогне да разберете особеностите и тънкостите на Федералния закон.

Квалифициран специалист ще отговори на всички въпроси и ще обясни правата и отговорностите на гражданите, техните рискове и перспективи при кандидатстване за ипотека.

Днес те са популярни онлайн консултацииадвокати. Дистанционните препоръки значително спестяват време и усилия на кандидатите, а също така гарантират ефективността на решаването на възложените задачи.

Не намерихте отговора? Безплатна правна консултация!

Новата редакция на Закона за ипотеката, която влезе в сила през юли, не е единственият документ, който урежда правоотношенията в тази област. Наред с това, при изготвянето на договор за ипотека, специалистите разчитат на Гражданския кодекс на Руската федерация. Днес има два вида ипотечно кредитиране - по закон и по договор. Независимо коя опция ще се приложи в конкретен случай, съдържанието на договора трябва да посочва:

  • Вещ жилищен кредит. Неговата роля може да бъде всеки недвижим имот - апартамент, къщи, поземлен имот, строителна площадка и др. Важно е документът, който влиза в сила, да посочва местоположението му и Подробно описание. През 2017 г. предмет на ипотека може да бъде имот под наем, но трябва да има срок на ползване.
  • Прогнозната му стойност. Необходимо е да се сравни и анализира размерът на обезпечението и цената на закупения обект. Оценката обикновено се извършва от независими експерти. Основа за работата е кадастралната и пазарната стойност на жилища с подобни параметри.
  • Задължения за плащане. Тази клауза от договора, съгласно текста на закона, влязъл в сила през юли 2017 г., трябва да посочва общата сума на заема, както и условията за погасяване на заема. Ипотеките винаги се предоставят за дълъг период от време от 5 до 30 години. Ангажиментът трябва да съдържа подробен график на месечните вноски, както и възможността предсрочно погасяванедълг.

Банка и индивидуаленКандидатстващият за кредит може да се съгласи и да добави допълнителни клаузи и условия към документа. И така, днес е почти невъзможно да се намери ипотека без задължителна застраховканедвижими имоти и живота на кредитополучателя.

Застраховката увеличава размера на кредита, но елиминира всички възможни рискове. Също предпоставкавинаги прави първоначалното плащане.

Размерът на аванса може да варира в зависимост от програмата на банката, но най-често размерът на вноската е 20% от крайна ценаобект.

Значението и функциите на ипотеката при кандидатстване за ипотека

Влезлият в сила от юли тази година вариант на закона предвижда ипотекарният кредитор, т.е. банката има право да гарантира неговата сигурност и да намали рисковете от финансови загуби, като претендира за ипотеката. По същество този документ е ценна поименна хартия, която се използва за залагане на недвижим имот. Обезпечението може да бъде апартамент или къща, които са закупени с ипотека или обект, който кредитополучателят вече притежава. Важно е цената на имота да съответства на размера на кредита.

След вписване на залога, ипотеката ще се съхранява в банката до изтичане на договора за ипотека. Ако кредитополучателят не изпълни добросъвестно задълженията си за плащане, банката ще има право да продаде ипотеката в своя полза.

Важно е документът да е правилно изготвен и да има правна валидност, защото в противен случай ще се счита за невалиден.

Основните точки на документа при залагане на недвижим имот са:

  • лични данни на залогодателя;
  • лична информация на ипотекарния кредитор;
  • наименование, номер и съдържание на договора за ипотека;
  • размер на кредита, размер и условия на погасяване;
  • информация за регистрация на ипотека в Rosreestr;
  • дата на учредяване на ипотеката и подписи на страните.

Промените в закона, влезли в сила през 2017 г., установяват, че всички промени в документа трябва да бъдат стриктно записани. Всички разходи по отстраняване на грешки и неточности в документа са за сметка на лицето, съставило документа при залог. Различни документи, сертификати и извлечения ще трябва да бъдат приложени към основното споразумение.

Когато ипотечният дълг е напълно погасен, документът за залог се представя на регистрационните органи, където се поставя знак за анулирането на хартията.

Както всяка сделка с недвижими имоти, ипотеката, за да влезе в сила, трябва да бъде регистрирана в Единния държавен регистър. Според правилата от 2017 г. трябва да се свържете с отдела за регистрация на права според местоположението на имота, за който се издава заемът. Процесът на регистрация се организира по взаимно искане на кредитополучателя и залогодателя. Единният държавен регистър ще провери независимо документите на страните по сделката и ще изпрати искане до лицензиращите органи, за да гарантира, че банката има право да предоставя ипотека през 2017 г. Срокът за проверка на данните варира между 15-30 дни, след което трябва да влезе в сила удостоверението за регистрация и да бъде издадено на страните по сделката.

Струва си да се отбележи, че регистърът на правата може да откаже да регистрира договор за ипотека или да спре процеса.

Мотивите за това решение са:

  • липса на необходимия документ;
  • несъответствие на ипотечния договор или други придружаващи документи с руските стандарти;
  • необходимостта от внимателна проверка на документите за автентичност.

Максималното забавяне на регистрацията през 2017 г. е един месец. Тогава държавна структуратрябва или да откаже регистрация, или да даде правна сила на документа. Вписването в Единния държавен регистър при регистрация на ипотечна сделка трябва стриктно да отговаря на установените от закона норми, както и да съдържа информация за кредитополучателя и заемодателя, предмета на ипотеката, нейния размер и условията за плащане. Една от страните по сделката трябва да плати държавна таксаза регистрация. В случай на плащане на задължения по заем, трябва да се свържете с Единния държавен регистър и да анулирате записа за регистрация на ипотека.

Когато регистрирате ипотека в Единния държавен регистър, трябва да предоставите и ипотечен запис, който също подлежи на регистрация в тази държавна агенция.

Новият закон за ипотеката беше очакван с нетърпение от онези, които планират да теглят ипотечен кредит през 2017 г. Какви промени са приети в закона за настоящата година и каква прогноза за лихвите по ипотечните кредити да очакваме?

Федерален закон за ипотеката № 102 е приет през 1998 г. Той включва четиринадесет глави и седемдесет и девет члена, регулиращи придобиването на недвижими имоти срещу обезпечение на територията Руска федерация. РезюмеФедерален закон „За ипотека (залог на недвижими имоти)“, N 102-FZ от 16 юли 1998 г.:

  • В глава 1 законът установява общи разпоредбизакон, определя изискванията и задълженията, вида на ипотекирания обект;
  • От глави 2 до 4 установява разпоредби относно ипотечните договори и ипотеките, както и държавната регистрация;
  • В глави 5-6 законът урежда безопасността на ипотекирания имот, правото на прехвърляне на права върху ипотеката на трети лица;
  • Глава 7 и 8 основание за последващ залог и прехвърляне на задължения по договора за ипотека
  • Глави 9 до 10 установяват разпоредби за санкции върху ипотекирани имоти и тяхната продажба;
  • От глави 11 до 13 се урежда редът за ипотекиране на поземлени имоти, нежилищни недвижими имоти, фирми, ипотеки на апартаменти и частни жилищни площи;
  • Последната глава включва заключителните разпоредби на Федерален закон-102.

Изтегли

Федералният закон за ипотеките създава система за кредитиране като обезпечение на недвижими имоти и земеделски парцели на територията на Руската федерация. Федерален закон - 102 се състои от 14 глави и 79 члена. От юли 2017 г. бяха въведени значителни нововъведения, насочени към промяна на предметите на договора за залог, опростяване на държавната регистрация и др.

Можете да изтеглите Федералния закон за ипотеката и залога на недвижими имоти на

Последни промени

От тази година са в сила измененията на Федералния закон 102 за ипотеки и залог на недвижими имоти. Сега и паркоместата са предмет на договор за ипотека. (чл. 5, ал. 1, ал. 6). От януари е изменено изискването за вписване на договор за ипотека. Сега той е регистриран, ако се изисква от федералния закон. Точките относно сроковете, правилата за регистрация, потвърждаването на ипотеката, отказът от регистрация и нейното спиране бяха зачеркнати. През 2015 г. бяха одобрени нови разпоредби и срокове.

Разпоредбите в закона, ал.1, чл. 22, в които е включена информация за вписването на ипотеката, вече не са валидни. От член 25 от закона, параграф 3, разделът, позоваващ се на Федерален закон-310, е заличен, тъй като е загубил своята релевантност. От 01.01.2017 г. не се прилагат членове 27 и 28, които установяват правилата за оспорване на дейностите по държавна регистрация на ипотеки и отговорността на регистриращия орган за залог на имущество.

В актуализираната поправка на закона името на органа за държавна регистрация на права е променено и сега се нарича „орган за регистрация на права“. Друга промяна се отнася до замяната на думите от „Единен държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях“ на „Единен държавен регистър на недвижимите имоти“.

В чл. 19, 20,25 и 55 включват бележки под линия към Федерален закон № 218, в сила от януари тази година относно държавното счетоводство на недвижими имоти. В същото време не е посочено местоположението на органа за държавна регистрация на залога.

Лихвите по обезпечените с правителството ипотеки са променени, сега са само 9-11,4 годишна лихва. Съгласно новия закон събирането от длъжници за закъснели плащания по ипотека ще става в рамките на лихвата на Централната банка.

От 01.07.2017г ново изданиезакон, където чл. 20. клауза 2. Новият параграф одобрява законовата процедура за общинска регистрация на ипотека върху недвижими имоти за живеещите в столичния регион на Руската федерация (Москва), едновременно с регистрацията на правото на жилищни помещения без петиция. въз основа на договор за прехвърляне на правото на ипотечно жилище или на осн решение на съдаотносно принудителното сключване на договор за ипотека. Редът на приоритет за ипотечните кредитори се регулира въз основа на информация от Единния държавен регистър на недвижимите имоти за държавна регистрация на недвижими имоти в жилищни сгради, участващи в програмата за обновяване на жилищния фонд в Москва.

Закон за ипотечно кредитиранеДобавен е чл. 41.1 от 8 точки по отношение на обновяването на жилищния фонд на столицата на Руската федерация.

Първа точка - Подписване на акт за прехвърляне на правото на собственост върху жилищна площ в жилищна сграда, с изискване за предоставяне на еквивалентна жилищна площ, издаване на съдебно решение за държавна регистрация на прехвърлянето на права на собственост върху жилищна площ - основата за предоставяне друго жилище по ипотека без одобрението на ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор. По отношение на жилищни имоти, предоставени в замяна, условията на стария договор за ипотека остават непроменени.

Параграф втори - при замяна на обекта на обезпечение не предвижда промяна в задълженията на страните по отношение на предмета на споразумението, свързано с обновяването на жилищния фонд на столицата на Руската федерация

Алинея трета - Оценката на жилище, издадено с ипотека, се урежда със споразумение между ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор, според оценката на помещението или въз основа на одобрен акт за оценка. парична стойностили на база кадастралната цена.

Точка четвърта – При получаване на ипотека, обезпечена с друго жилище, застрахованото жилище става обект на обезпечение.

Точка пета - Застрахователят трябва да бъде уведомен писмено от залогодателя за промяна на обезпечението. Застрахователят издава на ипотекарния кредитор застрахователен сертификат за имота, заложен по договора за ипотека, с условия, подобни на стария застрахователен договор, и предоставя полицата с неговия подпис. на адреса на застрахованото помещение. Притежателят на полицата не е длъжен да подписва полицата или застрахователния сертификат.

Параграф шест - Определя размера на застрахователните плащания в случай на инциденти с имуществени щети, според границите на размера на застраховката, без да се взема предвид съотношението на размера на застраховката и застрахователната стойност.

Параграф седми - Ако заложният кредитор потвърди правата си по ипотеката, ако обектът на залога бъде заменен, тогава информацията за предмета на договора се променя в акта. Паричната прогнозна цена на жилищната площ, посочена от застрахователите, може да бъде заменена с кадастралната цена на жилищната площ. Актуализираната маркировка в Единния държавен регистър на недвижимите имоти се извършва от органа за регистриране на правата на собственост върху жилищното пространство. Марката се вписва по искане на ипотекарния титуляр. Собственикът е длъжен да представи заявлението и ипотеката в оригинал. Споразумение между длъжника ипотечен заем, залогодателят и титулярят на ипотеката не е необходимо да коригират маркировките в документа.

Алинея осма - Корекцията на ипотеката съгласно закона става чрез прилагане към нея на отделен акт с извършените корекции, като се посочва органът, който вписва правата в документа, като се посочва, че приложеният запор е неразделна част от документа. Вписване в документа за въведените корекции се извършва от служител на регистриращия орган, подписано от него и подкрепено с печата на организацията. Процедурата е безплатна.