У дома > Мособлгаз > Инвестиране в недвижими имоти: плюсове и минуси. Инвестиции в недвижими имоти - откъде да започнете, плюсовете и минусите на инвестирането в жилищни, търговски имоти и строителство. Инвестиции в недвижими имоти и приходи от наеми


Инвестиране в недвижими имоти: плюсове и минуси. Инвестиции в недвижими имоти - откъде да започнете, плюсовете и минусите на инвестирането в жилищни, търговски имоти и строителство. Инвестиции в недвижими имоти и приходи от наеми




Съвременният човек, притежаващ определена сума пари, рано или късно се чуди как да инвестира средства и да получава ползи от тях. През 21 век популярен вид инвестиция е инвестирането в различни видове имоти. Използвайки сайта, ние ще преценим дали си струва да инвестираме в недвижими имоти.

Какво е недвижими имоти и инвестиции?

Преди да започнете такова сериозно проучване, първо трябва ясно да разберете какво е заложено.

Недвижим имот- това е собственост, парцел и всичко, което е свързано с него, или водно тяло, здраво свързано със земята, което не може да бъде преместено или ще причини големи щети. Той се потвърждава от закона под формата на документи, необходими за определен вид собственост. Недвижимите имоти са най-доходоносният актив за инвестиция.

Инвестиции- вид инвестиране на средства в създаването или развитието на собствено или чуждо производство с цел получаване на полза, полза или печалба в крайния резултат.

Инвестицията в недвижими имоти е инвестиция в недвижим имот, който вече е построен или е в процес на изграждане с цел реализиране на печалба.

Разгледахме основните понятия и пред вас ясно възниква въпросът: струва ли си да инвестирате спестяванията си в недвижими имоти? В крайна сметка ситуацията в нашата страна е много нестабилна, на пазара непрекъснато се случват промени, нивото на цените е обект както на рязък скок, така и на също толкова рязък спад. Всички въпроси и съмнения, които имате, са съвсем естествени.

Ще разгледаме всички възможни видове такива инвестиции. Определено ще ви посочим всички възможни рискове, които е вероятно да срещнете при определено финансиране на средства, всички плюсове и минуси на такава инвестиция и ще обобщим резултатите.

Видове инвестиции в недвижими имоти

Обектът на инвестиране на вашите пари може да бъде или жилище или земя, или офис площи или търговски центрове. Ще разгледаме 5 основни типа инвестиции и това е всичко възможни нюансикоито може да срещнете.

След като се запознаете с всички опции, ще можете да отговорите на въпроса си „как правилно да инвестирате съществуващите си финансови възможности в недвижими имоти?“


Закупуване на жилищни помещения

Закупуването на жилищни помещения се радва на голям интерес от инвеститори. Купувайки, да речем, апартамент в нова сграда, става възможно да го отдавате под наем и да печелите от него. Или, след като сте закупили жилище с ипотека, изплащайте го през целия период на заема от получените пари под наем.

Въпреки факта, че този метод за генериране на печалба или полза е доста достъпен в наше време и има по-малко рискове, има редица нюанси при избора на жилищни помещения:

  • Необходимо е да изберете район и да проучите пазара, за да определите цената на наема;
  • Важно е да изберете места, където в непосредствена близост има магазини, аптеки, пазари и търговски центрове или хипермаркети;
  • Преценете трезво Сегашно състояниежилища и, ако е необходимо, извършване на преустройство, основен ремонт или козметичен ремонт;
  • Гледката от прозореца е не по-малко важна;
  • Да накарате дома си да се чувства уютен и да имате подходящите мебели ще окаже значително влияние върху търсенето на вашия дом.

След като сте обмислили всичко правилно, можете да получите добра печалба от отдаване под наем или възможност да изплатите ипотечен заем, като използвате получените наети средства.

важно! Трябва да разберете, че отдаването под наем на жилище предполага не само печалба, но и периодично инвестиране на финанси под формата на козметични ремонтиили смяна на мебели. Затова не трябва да харчите много пари за ремонт и обзавеждане, основното е просто да изберете всичко добре и да го комбинирате с вкус.

Недвижим имот в строеж – струва ли си да се инвестира?

Покупката на апартамент в новострояща се сграда може да донесе повече доходи от покупката на завършен нов дом. Разликата е, че апартаментите в сграда в етап на строителство струват значително по-малко от готовите. В тази връзка, след като закупите такова жилище, след известно време можете да го продадете за много повече и да спечелите осезаема печалба.

Въпреки такова важно предимство като получаването на значителен доход, има някои рискове:

  • Възможно е забавяне на сроковете за строителство;
  • Спиране на строителството;
  • Фалитът на предприемача също не е изключен;
  • Разрушаване на сграда, която е започнала поради липсата на строителния предприемач на необходимата документация или законността на цялата конструкция.

Всички потенциални рискове обикновено възникват по вина на разработчика. Преди да инвестирате пари в който и да е евтин апартаменткъща в строеж, трябва да отделите време и да разберете подробно репутацията на предприемача. Необходимо е също така да разберете от колко време компанията на предприемача е на пазара, колко къщи са построени и доставени и дали е имало въпроси или проблеми по време на строителството или доставката на апартаменти.

Имайки предвид горните рискове, можем да заключим, че подобна инвестиция е печеливша.

внимание! За да се възползвате от покупката на апартамент в новострояща се сграда, не бива да се заблуждавате от твърде ниска цена и млад предприемач. По-добре е да изберете компания със заслужен авторитет и съществуваща история в сградите.

Закупуване на земя

Може да попитате, изгодно ли е да инвестирате в недвижими имоти като земя? Но колкото по-изгодна е сделката, толкова повече нюанси и рискове има.

Парцелите имат свои специфични характеристики. Парцелът не винаги може да се продава и лесно да се отдава под наем. При закупуване на земя е важно да се вземат предвид условията, засягащи ликвидността, като например:

  1. Отдалеченост от града;
  2. местоположение;
  3. Популярност на тази посока;
  4. Наличие на комуникации и възможност за тяхното инсталиране.

Също така, когато избирате парцел, си струва да вземете предвид екологичните нюанси, политическите и икономическите фактори. Ако вземете предвид всички характеристики и условия, закупуването на определен парцел земя може да донесе значителна печалба.

Изгодно ли е да инвестирате в селски имоти?

През последните няколко години селските почивки станаха много популярни и в резултат на това се появи търсене за наемане на вили извън града. Поради доброто търсене на тази възможност за отдаване под наем, можем да кажем с увереност, че инвестицията ще донесе добри печалби.

Също така при закупуване на парцел или недовършена къща, ако е възможно необходима работаМожете да препродадете парцела с къщата на друга цена. Поради доброто търсене на селски почивки, закупуването на къщи също е доста популярно в наши дни.

Но естествено има трудности. Важно за успешното наемане околната природа. Красив воден басейн и близка гора или горичка драстично ще увеличат търсенето на вашата оферта. А липсата на естествена красота или неудобното местоположение ще сведе до минимум броя на хората, които искат да се отпуснат във вашата селска къща.

За да продадете къща е важно да вземете предвид не само наличието на водоем, но и наличието на магазини, комуникации, както и близостта на училища и детски градини. Всичко това ще се отрази на ликвидността.

Изгодни инвестиции в бизнес имоти

Закупуване на офиси или център за пазаруванее най-доходоносният вид инвестиция от този вид. Но такава възможност далеч не е лесно достъпна.

Когато стартирате този вид бизнес, ще трябва да поддържате постоянен строг контрол и е необходимо лично присъствие по всяко време, за да избегнете различни видовенарушения. Монтаж на измервателни уреди, законна експлоатация на сградата, счетоводство, плащане на данъци и много други изискват допълнителна помощ от професионалисти. Намирането на такива хора също не е лесно, това е известен риск и изисква вашето постоянно лично присъствие и контрол.

Разгледахме всички основни видове инвестиции в недвижими имоти и нюансите, свързани с тях. Всичко, което трябва да направите, е да изберете най-подходящия за вас начин да инвестирате парите си.

Каним ви да помислите положителни странина такъв бизнес и възможни клопки. Предимства:

  • стабилност;
  • Безопасност на спестяванията на инвеститора;
  • Достатъчно ниво на риск се компенсира високо ниводоходност;
  • Защита от инфлация;
  • Финансова свобода за инвеститора;
  • Тенденцията към развитие и растеж в сектора на недвижимите имоти;
  • Възможност за получаване на пасивен доход от подценен имот чрез проста препродажба, но за по-дълъг период от време;
  • При закупуване на актив на кредит цената на обекта се повишава, а стойността на рублата пада, в резултат на това инфлацията „изяжда“ надплатения ви%.

Както можете да видите, има доста предимства. Покрихме основните. Но във всеки случай има и такива възможни проблемикоито инвеститорите могат да срещнат. Нека разгледаме основните нюанси:

  • Ниска ликвидност, забавяне на препродажба или отдаване под наем са възможни по различни причини;
  • Риск от неправилна поддръжка и експлоатация на съоръжението, което може да повлияе на техническото състояние;
  • Рискове, свързани с инвестиране в обекти в процес на изграждане, които зависят от предприемачите;
  • Има зависимост от икономическата ситуация в страната;
  • Възможност за допълнителни разходи;
  • Невъзможност за прогнозиране на точните бъдещи разходи.

Бяха подробно разгледани всички възможности за печелене на пари от закупуване на недвижими имоти. Сега стана ясно и очевидно, че този вид инвестиция е една от най-печелившите и обещаващи. Ако имате някакъв „багаж“ собствени средства, можете да правите много добри пари. Ако парите лежат на рафта, инфлацията ги „изяжда“, а ако са в движение, можете да реализирате печалба и да я управлявате допълнително.

Може би питате за инвестиционните възможности в Москва и как ще работи? Големите градове като Москва или Санкт Петербург са отличен старт за инвестиране. Градовете са големи, динамични и активно развиващи се, което отваря нови възможности и перспективи за печелене на пари.

В заключение нека коментираме въпроса: как да инвестираме пари в бройв недвижими имоти с нисък капитал? Много лесно се прави. При притежаване на средства за първоначална вноска, можете да закупите активи на кредит. Инфлацията с радост ще „изяде“ вашето надплащане, а постоянното покачване на цените на недвижимите имоти ще ви осигури тази ценна печалба.

Каним ви да гледате видео, което накратко обяснява защо е изгодно да инвестирате в активи като недвижими имоти.

Как да закупите недвижим имот, който ще генерира доход?

Във връзка с

Инвестициите в пазара на недвижими имоти винаги са се считали за най-надеждния начин за запазването им. Цени за него в напоследъксамо расте. Необходимо е да се има предвид, че инвестициите в недвижими имоти са дългосрочен метод за изплащане на парите, но носят стабилен доходслед покриване на разходите за придобиване.

Недвижими имоти като инвестиционен обект

Инвестицията в недвижими имоти е добра алтернатива банкови депозити, търсенето му се увеличава, когато се появят първите признаци на нестабилност в икономиката. Напоследък експертите отбелязват повишен интерес сред гражданите към сектора на недвижимите имоти. Потенциалните инвеститори трябва да имат предвид някои специфични характеристики на имота - преди всичко физическите характеристики.

Особености

Къде е най-доброто място да инвестирате средствата си? Недвижимите имоти могат да бъдат разделени на три категории:

  • жилищен;
  • реклама;
  • чуждестранен.

Търсенето на всички видове недвижими имоти се променя, а цените им се влияят от много фактори.

Инвестиции в търговски имоти

Търговските недвижими имоти се считат за един от печелившите видове финансови инвестиции, те могат да бъдат отдадени под наем или продадени след няколко години. Най-често инвеститорите инвестират в търговски и офис площи, както и в хотели.

Сравнението на определени фактори ще ви помогне да изберете подходящ инвестиционен обект. След анализ на търсенето, предлагането и пазарната инфраструктура се изчисляват рентабилността и периодите на изплащане на обектите различни видове— въз основа на получените данни се прави избор.

Средният период на изплащане на търговски площи и офиси е 5-10 години, възвръщаемост на инвестицията в платформи за търговияи офиси ще отнеме от 7 до 11 години.

Как правилно да инвестираме пари в бизнес имоти? За да направите това, трябва да знаете неговите характеристики:

  1. Повече ▼ къс, в сравнение с жилищния сектор, търсене. Това се дължи на факта, че броят на потенциалните купувачи на жилищни имоти е 4-5 пъти по-голям от търсенето на търговски имоти;
  2. чувствителност към негативни фактори, което зависи преди всичко от възходи и падения бизнес активност, по време на криза, заедно с търсенето, цената на недвижимите имоти намалява. Този сектор е с тясна насоченост, инвестиции в търговски имотиперспективни само при наличие на благоприятни условия. В предкризисните времена инвестициите в складови и офис площи се увеличиха значително; дори малко пространство можеше да генерира приличен доход. Днес всеки имот се нуждае от детайлен оглед преди покупка;
  3. придържане към инвестиционната стратегияосигурява много повече приходи от търговска сграда, отколкото от жилищна. Това се дължи преди всичко на разликата в наемните плащания в няколко пъти при една и съща първоначална цена на обектите;
  4. възможност за сключване на договор за наемна висока цена за дълго време, получаването на висок доход от отдаване под наем на жилищни недвижими имоти е възможно само при ежедневно отдаване под наем на жилище;
  5. покупката на недвижим имот в строеж често се свързва с рискове, тъй като строителството може да бъде спряно по всяко време, особено по време на криза. Препоръчва се да се даде предпочитание на пазара вторично жилище;
  6. търговските недвижими имоти с малка площ винаги са отдава под наем по-бързо и лесно, да не говорим за кризисни времена. Закупуването на няколко търговски имота вместо един намалява риска да останете без наематели.

Инвестиции в жилищни имоти

За най печеливша инвестицияинвестиция, препоръчително е да изберете обект с най-благоприятно местоположение, наличието на метро играе важна роля, транспортна достъпност, кафене, етажност на сградата, наличие на паркинг и видеонаблюдение.

Второ важен момент, на което трябва да обърнете внимание е предварителен анализ на търсенето. Най-голямо търсене сред наемателите има за малки по площ имоти: малки апартаменти, ателиета, стаи.

Инвестирането в жилищни недвижими имоти включва закупуване на един, двустаен апартаментв нова сграда или на вторичен пазар. Важен фактор е и липсата на необходимост от инвестиции в ремонт и обзавеждане. Закупуването на жилища от премиум клас предполага много по-висока доходност, но не е достъпно за всички.

Ако разполагате със сума, която надвишава цената на апартамента, препоръчително е да закупите няколко апартамента в различни областиградове, общ доходще надхвърли печалбата от наемане на апартамент от премиум клас.

С примери.

Един от най-надеждните начини за инвестиране на пари са благородните метали. , какво се има предвид под това, как да се изчислят възможните рискове и да се печелят добри пари.

Инвестиции в чуждестранни недвижими имоти

През последните няколко години стойността на недвижимите имоти, закупени в чужбина от руснаци, надхвърли 10 милиарда долара през 2017-2018 г., поради падането на обменния курс на рублата се планира спад в търсенето. Колебанията на валутния курс се отразиха не само на цената на жилищата, но и на тяхната поддръжка; самолетните билети и развлеченията станаха значително по-скъпи.

Намалено търсене на недвижими имоти в чужбиналипсва сред руснаците, които получават заплати в долари и евро, които са основните потенциални купувачи. Напоследък се наблюдава промяна в приоритетите: ако първоначално беше обичайно да се купуват курортни имоти в Черна гора, България, Испания с цел отдих, сега това се счита за печеливша инвестиция. Това се счита за отличен вариант за диверсификация на активите и защита от риск.

Кризисните явления в Русия винаги са придружени от увеличаване на търсенето на недвижими имоти във Франция, САЩ, Германия и Англия. Активността на руските купувачи беше регистрирана още в края на 2014 г., 30% от тях бързаха да защитят средствата си от валутни колебания по този начин.

В южните страни (Испания, България, Тайланд) хората най-често купуват жилища с цел почивка.

Като цяло през 2017-2018 г Търсенето на доходоносни имоти сред инвеститорите ще продължи, активността на купувачите на курортни имоти може леко да намалее.

Оценка на инвестиции в недвижими имоти

За да получите информация за обективността на инвестициите, най-много различни методи, което ни позволява колективно да определяме доходността и доходността. Основно важно е да се определи правилно пазарна стойностобект и правилно разпределяне на генерираното парични потоци. Всяко решение трябва да бъде взето въз основа на анализ и сравнение на тези стойности и доходност.

Съществува три подхода за изчисляване на разходитеобект:

  • скъпи – 42%;
  • печеливш – 28%;
  • сравнителен – 30%.

При определяне на стойността на един имот инвеститорът трябва да използва всички подходи. Използвайки пример, можете да разберете едностаен апартамент, чиято себестойност е 1,6 милиона рубли, сравнителната стойност е 1,85 милиона рубли, стойността на приходите е 2,3 милиона рубли.

Пазарната цена на такъв обект ще бъде: 1,6X0,42 + 1,85X0,3 + 2,3X0,28 = 1,871 милиона рубли.

За да се оцени ефективността на инвестициите в недвижими имоти, е необходимо да се вземе предвид, че стойността на парите днес и утре е различна. IN в такъв случайнеобходимо е да се изготви бизнес план, ситуацията в която ще бъде изчислена за няколко години предварително. Приходната страна на такъв план показва всички наемни плащания за определен период, разходната страна включва разходите за поддръжка на обекта и поддържането му в оптимално състояние, данъци, лихви по заеми и др.

Най-изгодният и надежден начин за инвестиране се счита за закупуване на ликвиден имот, отдаване под наем и препродажба на по-висока цена.

В какви недвижими имоти е изгодно да се инвестира?

Въпреки факта, че 2016 г. направи свои собствени корекции на пазара на недвижими имоти, не се препоръчва да отказвате да го закупите. Закупуването на апартамент е от полза за тези, които планират да го отдават под наем, тъй като търсенето за закупуване на жилищни имоти е намаляло, но търсенето за наемане на апартаменти се е увеличило.

Заслужава да се отбележи също, че имотите, закупени по време на криза, винаги могат да бъдат продадени изгодно след няколко години, както показа практиката от 1998 и 2008 г.

Според експертите не се препоръчва да чакате благоприятни условия за закупуване на недвижими имоти - такова време може никога да не настъпи.

Когато избирате имот за покупка, се препоръчва да имате предвид следните точки:

  • Препоръчва се закупуване на търговски и жилищни имоти в големи градовес потенциал за развитие;
  • финансовите активи трябва да бъдат инвестирани за период от най-малко 3 години;
  • при ниски цениобектът винаги може да бъде отдаден под наем;
  • по време на криза основният спад се наблюдава на вторичния пазар на жилища, след което явлението се разпространява и на първичния пазар.

Можете да инвестирате в недвижими имоти през 2017-2018 г. само ако имате необходимата сума, която не се препоръчва; банкови заеми, особено в чуждестранна валута.

Добре дошли читатели на "сайта"! В тази статия ще говорим за инвестиране в недвижими имоти: в какви обекти можете да инвестирате парите си и как да го направите правилно.

Искате ли да създадете пасивен приходда получите пари, без да полагате много усилия? Тогава инвестирането в недвижими имоти ще ви помогне да постигнете тази цел.

След като прочетете този материал, ще научите:

  • в какъв вид недвижими имоти трябва да инвестирате парите си?
  • как да инвестирате в бизнес имоти;
  • Как да избегнем пристрастяването към измамници.

Инвестирането в недвижими имоти е една от най-доходоносните и стабилни инвестиции днес. Недвижимите имоти са в дългосрочен план.

Като инвестирате в търговски или жилищни имоти, вие най-малко ще - спаси от инфлацията, и като максимум – увеличете капитала си.

Недвижимите имоти винаги са били едни от най-ликвидните активи. Апартаменти, къщи, земявинаги са били търсени на пазара. В крайна сметка всеки ден се формира ново семействокоито просто се нуждаят от покрив над главата си.

За инвестиция в недвижими имоти не е задължително веднага имате голяма сума пари. Можете да се присъедините Жилищна кооперация (Жилищно-строителна кооперация), или инвестирайте пари в малки жилища.

Има 2 варианта за генериране на приходи от закупен недвижим имот:

  1. Дълготраен актив: купихте апартамент, дадохте го под наем и увеличихте капитала си;
  2. Краткотраен актив: Купих апартамент на етапа на строителство и след въвеждането на къщата в експлоатация ликвидността й се увеличи и продажбата носи приходи.

Имотите в малките градове и селата ще бъдат по-малко ликвидни, отколкото в големите градове. Но, съответно, струва порядък по-евтино.

Не забравяйте за разходите за поддръжка на този актив:

  • основен ремонт;
  • редовни козметични ремонти;
  • коригиране на повреди, ако е необходимо;
  • месечни сметки за комунални услуги и др.

2. В какви имоти да инвестираме - ТОП 4 популярни вида имоти

Изглед 1. Жилищни помещения

Нека да разгледаме конкретен пример за инвестиране на пари в апартамент.

Когато избирате недвижим имот, определено трябва да обърнете внимание на следните показатели:

  • района, в който се намира;
  • транспортна достъпност;
  • вътрешна инфраструктура ( дворове, паркинги, детски градини, училища, магазинии т.н.);
  • вътрешното състояние на апартамента и къщата като цяло.

Тип 2. Търговски помещения

Инвестициите в търговски имоти са по-изгодни, тъй като струва повече на жилищния пазар.

Заслужава да бъде разгледан! Дори малък офис или търговска площ може да струва с порядък по-висока цена от жилищен апартамент в същия район. въпреки това наем за търговски помещенияще бъде няколко пъти по-висок ⇑ наем на жилищен апартамент.

Търговските имоти са най-подходящи за дългосрочна инвестиция с цел печалба от наем.

5. Кой може да помогне с инвестиране в жилищни или търговски имоти - преглед на 3 компании

Можете сами да инвестирате пари в недвижими имоти или да се свържете със специалисти в тази област. Сега има много компании, които предлагат своите услуги на инвестиционен пазарнедвижим имот.

Вие купувате апартамент и го регистрирате като своя собственост, а компанията се занимава с по-нататъшната му продажба. Например,компания Активно , предлага своите услуги и гарантира печалба от 11% годишно (което е по-високо от всеки депозит в надеждна банка), плюс все още имате ликвиден актив под формата на недвижим имот или пари от продажбата му.

Можете да започнете да инвестирате в недвижими имоти с минимален свободен капитал и да го увеличите, ако го управлявате разумно.

Днес започвам да разглеждам инвестиции в недвижими имотикато един от вариантите за създаване на източник на пасивен доход. Веднага ще кажа, че тази тема е доста обширна и обемна и за да я покрием дори накратко, ще са необходими цяла поредица от публикации. Затова днес ще има своеобразна уводна статия, която ще разкрие какво е инвестиране в недвижими имоти, какви видове инвестиции в недвижими имоти са най-често срещани и какви са предимствата и недостатъците на този метод за инвестиране на капитал.

е инвестиция на капитал в имот в процес на изграждане или завършване с цел генериране на бъдещ доход. В този случай доходите от инвестиране в недвижими имоти могат да бъдат два вида:

1. Пасивен доход от отдаване под наем на недвижими имоти(тогава ще бъде капиталовложениев недвижими имоти);

2. Доходи от препродажба на недвижими имоти на по-висока цена (спекулативна инвестиция).

Инвестициите в недвижими имоти могат да бъдат няколко вида, в зависимост от закупувания имот и инвестиционните цели:

Видове инвестиции в недвижими имоти.

1. Инвестиции в жилищни имоти.В този случай инвеститорът закупува апартамент или жилище с цел отдаване под наем или препродажба.

2. Инвестиции в търговски имоти. Частен инвеститорпридобие търговски недвижим имот (офис, търговско или складово помещение) с цел отдаване под наем или последваща препродажба.

3. Инвестиции в недвижими имоти в чужбина.Напоследък този метод за инвестиране в недвижими имоти става все по-популярен. В този случай инвеститорът закупува имот в една от чуждите държави с цел генериране на пасивен доход (отдаване под наем) или препродажба.

4. Инвестиции в недвижими имоти в строеж.Също така доста популярен вид инвестиция, която включва предимно продажба на недвижими имоти след завършване на строителството на по-висока цена.

Това са най-често срещаните видове инвестиции в недвижими имоти, всеки от които може да бъде обсъден отделно, така че следете Financial Genius - в бъдеще ще публикувам отделни статии, обхващащи тънкостите на всеки от методите за инвестиране в недвижими имоти.

Сега предлагам да разгледаме основните предимства и недостатъци на инвестирането в недвижими имоти: колко интересен и печеливш е този инвестиционен обект за частен инвеститор.

Ползи от инвестирането в недвижими имоти.

1. Имотът традиционно се счита за един от най-надеждните инвестиционни инструменти, тъй като най-често или поскъпва, или цената остава същата. Освен това стойността на недвижимите имоти не може да падне до нула (както много други инвестиции, напр. ценни книжа), спад в цените на недвижимите имоти, ако има такъв, не е толкова значителен.

2. Недвижимите имоти са „осезаема“ инвестиция, която може да се види и пипне, за разлика от други форми на инвестиции, които включват инвестиране в много повече виртуални активи.

3. Недвижимият имот може да се използва по всяко време за личните нужди на инвеститора, например той може да живее в него или да разположи своя бизнес (настоящ или бъдещ), ако е търговски недвижим имот.

4. Инвестициите в недвижими имоти включват два начина за потенциално генериране на доход: пасивен доход от наем или спекулативен доход от препродажба.

5. Еднократната инвестиция в недвижим имот ви дава възможност да получавате до края на живота си, тоест може да бъде дългосрочна инвестиция.

6. Един имот винаги може да бъде продаден, подарен на роднини, наследен, използван като обезпечение в банка и т.н.

7. Инвестициите в недвижими имоти включват много нисък риск от загуба на капитал (рискът от пълна загуба при инвестиране в недвижими имоти на вторичния пазар клони към нула), което е най-безспорното предимство.

Това бяха основните предимства на инвестицията в недвижими имоти, сега нека да разгледаме недостатъците.

Недостатъци на инвестирането в недвижими имоти.

1. Пасивният доход от отдаване под наем на недвижими имоти е доста малък в сравнение с размера на необходимата инвестиция, в много случаи може да бъде дори по-малък от доходността.

2. Недвижимите имоти като инвестиционен инструмент имат много ниска ликвидност. Това означава, че за да го продадете, ако е необходимо, на изгодна или дори само средна пазарна цена, може да отнеме месеци или дори години.

3. Инвестициите в недвижими имоти водят до допълнителни разходи: плащане на брокерски услуги, нотариални услуги при сключване на сделка за покупко-продажба и държавни такси, които заедно могат да доведат до много значителни суми (до 5-10% от стойността на имота) .

4. Самият недвижим имот, след закупуване, също включва допълнителни разходи: плащане за охранителни услуги (ако е търговски недвижим имот), капитал и Поддръжкапри необходимост, в някои случаи – данък имоти и др.

5. Инвестицията в недвижими имоти изисква наличието на доста солиден капитал, което прави този вид инвестиции недостъпни за широк кръг частни инвеститори. Това условие обаче може да бъде смекчено, ако инвестирате в недвижими имоти в процес на изграждане (на етапа на строителство цената на недвижимите имоти е значително по-ниска) или в евтини обекти, например гаражи, дачи.

6. Препоръчително е да инвестирате в недвижими имоти с добри познания законодателна рамкав тази област, защото На този пазар работят много измамници и измамници и за човек, който има малко познания за закона, винаги има висок риск да бъде измамен.

7. Значителни рискове възникват и при инвестиране в недвижим имот в строеж, тук те се състоят както от измама, така и от евентуално възникване на проблеми за фирмата строител, което няма да й позволи да завърши строителството на обекта и да го пусне в експлоатация.

8. Инвестирането в недвижимо имущество в някои случаи също е обект на рискове от намеса от страна на държавни агенции или престъпни структури, които ще искат да присвоят вашата „лакомост“ и ще положат всички усилия просто да ви я отнемат. В страна, в която законните човешки права не се зачитат и съдилищата често застават на страната на тези, които плащат повече, подобни рискове са доста големи.

9. Пасивният доход от наем не е постоянна величина, през някои периоди на отсъствие на наематели имотът може да остане неизползван, без да генерира приходи, но да носи разходи. Когато инвестирате в бизнес имоти, приходите от наеми могат да намалеят значително в периоди на криза.

10. Доходността на инвестициите в недвижими имоти много зависи от действащото законодателство (в областта на данъчното облагане, размера на държавните мита при продажба на недвижими имоти, ограничения върху собствеността или продажбата и т.н.), което може да се промени към по-лошо при по всяко време.

Опитах се да разгледам обективно всички предимства и недостатъци на инвестирането в недвижими имоти. За вас това е храна за размисъл, от която вие сами имате право да си правите изводи, за да вземете определени инвестиционни решения.

Според мен инвестирането в недвижими имоти е изключително надежден, консервативен финансов инструмент за частни инвеститори, които имат големи сумиличен капитал. На такива инвеститори бих препоръчал определен дял (но не целия капитал!) от тях инвестиционен портфейлинвестирайте в недвижими имоти, за да намалите общото ниво на риск в инвестиционния портфейл. В същото време трябва да се отбележи, че инвестирането в недвижими имоти, както всеки друг вид инвестиция, трябва да се извършва компетентно, с добро проучване на пазара на недвижими имоти и всички тънкости на законодателната рамка, за да може инвеститорът пасивен доход да бъде максимизиран.

Това е всичко. Следете актуализациите, за да научите повече за важните нюанси на инвестирането в недвижими имоти и други инструменти за управление на лични финанси.

Здравейте. В тази статия ще говорим за инвестиране в недвижими имоти.

Днес ще научите:

  • Защо инвестирането в недвижими имоти е изгодно;
  • Какви видове недвижими имоти има?
  • В какви недвижими имоти може и трябва да се инвестира;
  • Как можете да спечелите пари с минимална инвестиция.

Инвестициите в недвижими имоти отдавна се считат за едни от най-надеждните. В съзнанието на хората недвижимите имоти се свързват с надеждност и постоянно нарастващи цени. Но наистина ли е така? Изгодно ли е инвестирането в недвижими имоти предвид реалностите на съвременния пазар?

Инвестиционни цели в недвижими имоти

Парите трябва да правят пари. Този най-важен принцип на инвестиране е официално формулиран в края на 17 век. И въпреки възрастта си, той все още е актуален.

Ето защо всяка инвестиционна цел - получаване на доходи.

Инвестирането в недвижими имоти също има тази цел.

Междинните цели (начините, по които можете да печелите доходи) са:

  • Получаване на имущество за отдаване под наем;
  • Препродажба на имоти;

Първият от тези методи е много по-стабилен и точен. Почти всеки недвижим имот може да бъде гарантирано отдаден под наем, независимо от неговия вид и качество. Това е най-стабилният и нискодоходен метод за инвестиране, с изключение на банковия депозит.

Печалби от препродажба недвижим имот- тук е по-интересно, рисковано и ценен начинпечалби. Доста трудно е да препродадете недвижими имоти, закупени за по-малко пари, но въпреки това, независимо от икономическата ситуация, някои имоти продължават да поскъпват.

Но повечето инвеститори предпочитат да наемат недвижими имоти за първи път и да получат средства, изразходвани за инвестиции, и след това да мислят за продажбата им.

Този метод ви позволява да увеличите максимално приходите си, защото:

Апартамент в Москва струва 10 милиона всяка година цената му се увеличава с 5% - 500 хиляди рубли. Те плащат 60 хиляди рубли - 720 хиляди рубли за наем. Общият доход е 1 милион 220 хиляди рубли или 12% годишно.

Видове инвестиции в недвижими имоти

Инвестицията в недвижими имоти се отнася до.

Има четири основни вида инвестиции в недвижими имоти:

  • Инвестиции в търговски недвижими имоти;
  • Инвестиции в жилищни недвижими имоти;
  • Инвестиции в строителство на недвижими имоти;
  • Инвестиции в недвижими имоти в чужбина.

Всеки от тях има свои собствени характеристики и отличителни черти, които характеризират не само самия недвижим имот като инвестиционен обект, но и като цялостен подход за инвестиране на пари. Всеки от тях се различава по своите собствени рискове, които инвеститорът поема, стратегии и, съответно, печалба.

Инвестиции в жилищни имоти

Инвестиция в жилищен недвижим имот означава покупка на:

  • Стаи;
  • апартаменти;
  • къщи;
  • И други жилищни помещения.

Жилищните имоти са добри, защото бариерата за навлизане в тази инвестиция е доста ниска, рисковете са минимални и инвестицията гарантирано ще се изплати. Но в същото време не можете да разчитате на големи краткосрочни приходи.

Минималната сума на инвестицията варира значително в зависимост от региона.

Статистически факт : цената на жилищните имоти падна навсякъде скорошна историяРусия само 3 пъти. През 1998 г. поради неизпълнение, през 2008-2009 г. поради световната криза с недвижимите имоти и през 2015-2016 г. поради руската криза. През всичките години от началото на 90-те години цената на жилищните имоти е нараствала средно с 3-5% годишно.

Как можете да спечелите пари от жилищни имоти? Първият и основен начин е отдаването под наем. Като наемодател можете да печелите от 120 до 300 хиляди рубли годишно, без да полагате никакви усилия. Вторият начин е да се увеличи стойността на недвижимите имоти във времето. Ако един апартамент струва 1 000 000 рубли при закупуване, тогава можем спокойно да кажем, че след 3 години той вече ще струва 1 100 000 рубли.

Възвръщаемостта на инвестицията е доста дълга. С цел пълно възвръщане на инвестицията и достигане чиста печалба, това ще отнеме около 8-10 години, в зависимост от икономическата ситуация и региона. В същото време можете да започнете да получавате стабилни удръжки още през първия или втория месец след закупуването на жилище. Но когато инвестирате в жилище, ще трябва да направите минимален ремонт, да привлечете добри наематели и да сте сигурни, че нищо не се случва с имота.

Ръстът на цените на жилищата зависи много от региона. В активно развиващите се региони като района на Белгород цените на недвижимите имоти растат по-бързо поради постоянния приток на нови хора. Трябва внимателно да изберете региона, в който искате да инвестирате.

Трябва да се помни, че когато инвестирате в недвижими имоти, не трябва да купувате голямо жилище. Средни 1-2 са идеални стайни апартаменти, които не са толкова скъпи, колкото големите, и затова са много по-търсени.

Инвестиции в търговски имоти

Инвестициите в бизнес имоти са по-сложен вид инвестиция, която изисква от инвеститора добри познания и аналитични умения.

Търговският недвижим имот като инвестиционен обект включва:

  • Магазините;
  • Барове;
  • ресторанти;
  • складове;
  • офиси;
  • Други помещения.

Търговските недвижими имоти се използват от други предприемачи или компании за печалба. Печалба идва и от отдаване на помещения под наем, както и от евентуално увеличение на стойността на търговските имоти. Но ако жилищното пространство непрекъснато поскъпва, тогава с търговията всичко не е толкова просто.

Търговските недвижими имоти твърдо показват отрицателна динамика на цените през последните няколко години, като същевременно демонстрират огромен спад в търсенето. Това, разбира се, се дължи на кризата, но и на липсата на развитие на малкия и среден бизнес, който се нуждае преди всичко от наем.

Отличителна черта на търговските имоти е високата бариера за навлизане в бизнес. Частните лица вече няма да могат просто да си купят офис или бар и да го дават под наем. Проблемът с намирането на клиенти също е много остър за предприемачите. В крайна сметка договорите се сключват дългосрочно и възниква дилема: или да се търси повече изгодно предложение, или да работите с този конкретен клиент.

Рисковете също са доста високи. Изборът на подходящ имот за начинаещ е доста труден, освен това ще трябва да извършите компетентен ремонт, да привлечете правилните клиенти и да сключите договор с тях. Доходите в търговските имоти са много по-високи, отколкото в жилищните имоти, но периодът на изплащане остава същият: 8-10 години.

Инвестиране в строителство

Най-рисковият и печеливш вид инвестиция в недвижими имоти. Тя може да бъде разделена на две големи категории: инвестиция в обичайния смисъл на думата и закупуване на жилище на ранен етап на строителство.

В първия случай човек инвестира парите си в строителни дейности, като след приключването им, в зависимост от дела, получава печалба. Позната схема за всички инвеститори и в нея няма нищо ново. Печалбата се определя според инвестицията.

Вторият метод е много по-интересен. Някои строителни фирми продават апартаменти в сградите си още преди да са построени. Това помага за привличане допълнителни средствав строителството и довършете работата. Такива апартаменти обикновено са готови за 1-2 години, а цената в момента на готовността им е 1,5-2 пъти по-висока от първоначалната. Но трябва да се помни, че инвестирането в строителство е много по-рискова дейност от закупуването на готови недвижими имоти.

Трябва да инвестирате разумно в строителството, като изучавате всеки правен и икономически аспект на компанията, нейната надеждност, опит на пазара и отзиви. При добра инвестиция, можете или да спечелите от разликата между покупната цена и продажната цена, или да получите недвижим имот на по-ниска цена, като по този начин намалите разходите за придобиване.

При изготвяне и подписване на споразумение с строителна компания, препоръчително е да потърсите правен съвет. Той ще може да ви каже дали тази компания е надеждна, да състави правилно договор и ако нещо се обърка, тогава ще получите съвет.

Сравнителна характеристика на видовете инвестиции

За да разберете по-добре кое е по-изгодно за вас, ще ви представим сравнително описание на видовете инвестиции:

Инвестиции в жилищни имоти Инвестиции в търговски имоти Инвестиции в строителство на недвижими имоти
Прикачени файлове Средно аритметично Максимум минимум
доходи минимум Максимум Средно аритметично
Отплата 8-10 години 8-10 години 2-6 години
Ликвидност Средно аритметично Максимум минимум
Рискове ниско Средно аритметично Максимум
Кои категории инвеститори се препоръчват? Всеки За начинаещи и по-опитни За опитни инвеститори

Както можете да видите, инвестирането в търговски и жилищни имоти е подходящо както за начинаещи, така и за инвеститори със среден опит поради своята простота и средна стабилност. Но въпреки това най-печелившата от гледна точка на изплащане е инвестицията в строителството. И това е и най-рисковото.

Инвестицията в жилищни имоти е подходяща за всеки поради високата си стабилност. Не е нужно да мислите, че инвестицията няма да се изплати. Гарантирано е, че ще генерират доход, независимо от обстоятелствата.f

Плюсове и минуси на инвестирането в недвижими имоти

Сега за всяка точка малко по-подробно:

Професионалисти:

Стабилност. Трудно е да се спори с това. Инвестициите в недвижими имоти са един от най-надеждните и стабилни източници на доходи. Независимо от времето на годината, икономическата и политическата ситуация, жилищата и бизнес обектите винаги са необходими на всеки.

Постоянно нарастване на стойността на активите. Типично за жилищни имоти. На дълги разстояния недвижимите имоти се държат като злато – стабилно и уверено увеличават стойността си.

Пасивен източник на доходи. Отдавайки под наем недвижим имот или чакайки цената да се покачи, инвеститорът полага минимални усилия.

Минимални рискове. Както следва от втората точка, винаги са необходими жилища и място за бизнес, така че дори в най-неблагоприятните времена за икономиката ще има възможност за продажба на недвижими имоти или отдаване под наем.

минуси:

Неликвиден инвестиционен обект. Ликвидността е способността на даден обект бързо да се превърне в пари без загуба на стойност. Ниската ликвидност на недвижимите имоти означава, че е трудно да се продадат на реалната им стойност. Разбира се, можете да продадете апартамент/магазин/всяко друго помещение много бързо, като направите голяма отстъпка, но това само показва ниска ликвидност и съответно трудност при продажбата.

Дълго изплащане. Най-същественият недостатък от всички. Периодът на изплащане от 8-10 години е доста дълъг дори за дългосрочна инвестиция. Средният и малък бизнес се изплащат за период от 1 месец до 2 години. А финансови инвестицииима същите.

Фиксирани разходи за поддръжка. Комуналните сметки и други разходи, ако не се поемат от наемателя, са на плещите на инвеститора. Те значително намаляват доходите, принуждавайки ви да харчите допълнителни пари.

Собственикът на имота ще трябва да плати данък върху имуществото, при лизинг или данък върху дохода (ако е организация) или (данък върху дохода лица). И след продажбата на имота ще трябва да платите и данъци, което прави сумата на дохода по-малка с 13%.

Всеки инвеститор решава какво ще надделее - стабилност и постоянство или ниска ликвидност, доходност и възвръщаемост.

Подготвили сме пет съвета за начинаещи инвеститори:

Съвет 1.Трябва да решите предварително финансови възможностии инвестиционен обект. Последващата стратегия, инвестиране на средства или период на изплащане ще зависи изцяло от това. Самият инвеститор трябва да разбере колко пари има и на какъв вид недвижим имот може да разчита с тях.

Изборът на инвестиционен обект е най-трудното нещо, защото трябва да разберете какво носи всеки тип недвижим имот различни доходи, различни рискове и различни задължения.

Съвет 2.Внимателно проучете пазара на недвижими имоти и намерете оферта. Инвестициите са почти постоянен анализ, поради което не е нужно да бързате да търсите недвижими имоти за инвестиция веднага след получаване на пари. Трябва внимателно да проучите офертите, които хората правят, да видите къде е търсенето и т.н.

Местни и руски рекламни платформи като Avito са идеални за това, където някои хора ще ви помогнат да разберете какво се продава, а други какво се отдава под наем. И въз основа на тези знания ще трябва да намерите обект, който няма да има най-високата цена и ще бъде в достатъчно търсене.

Съвет 3.Ако е възможно, избягвайте да използвате посредници. Тук става въпрос по-скоро за инвестиране в жилищни имоти. Много хора използват услугите на брокери, когато търсят инвестиционен имот. Това е фундаментално погрешен подход. Работата на брокера е да продава, вашата работа е да купувате. И тук възниква конфликт на интереси, който трябва да се избягва.

Пълният изчерпателен анализ на пазара на недвижими имоти може да даде разбиране къде да търсите добър апартамент.

Съвет 4.Необходимо е ползването на услугите на адвокат. Най-добре е да поверите изготвянето на договорите на професионалист. В края на краищата дори договорът за наем е най-добре формализиран законно. Да, прилична част от дохода се губи, но в същото време, ако се случи одит, не е нужно да се страхувате от неприятните последици, които гарантирано ще възникнат, ако няма договор и плащане на данъци.

Личен адвокат ще е необходим и при сключване на договор със строителна фирма. Това ще помогне да се разбере надеждността на компанията, посочете спорни въпросии уязвимости в договора и ще ви помогне да защитите правата си, ако внезапно възникне такава необходимост. Инвестиционната дейност винаги изисква добър адвокат, който ще ви помогне да разберете всички законодателни тънкости.

Съвет 5.Трябва да забравите за незабавните печалби. Инвестицията в недвижими имоти се отнася за дългосрочни инвестиции, и следователно те се изплащат за доста дълго време. Печалба от препродажба може да се получи за 2-3 години, но доход от наем само за 6-9. Ето защо трябва да забравите за правенето на бързи и лесни пари.

Няколко думи за рисковете

Като всяка инвестиционни дейности, инвестирането в недвижими имоти е изпълнено със значителни рискове. Няколко думи за рисковете в руската реалност.

Ипотечен риск. В Русия кризата от 2008-2009 г. не беше толкова тежка, колкото в останалия свят. Имотите поевтиняха, но не толкова, колкото в Европа и Америка. Това се дължи на факта, че ипотеката се появи руски пазардоста късно, едва в началото на 2000-те години.

Спадът на цените през 2015-2016 г., в допълнение към руската криза, се свързва с факта, че наближи периодът за плащания по 10-годишните ипотеки и процентът на неизпълнение се увеличи значително. Не се знае какво ще се случи, когато изтекат сроковете от 15 и 20 години, защото в Америка, към изплащането, избухна криза от световен мащаб.

Жилищен риск. Не е известно дали ценовият минимум вече е преминат или цената на жилищните имоти се е покачвала неоправдано през целия период от време. Именно въпросът с минималната цена ни кара да говорим за рисковостта на текущите инвестиции в жилищни имоти.

Трябва внимателно да наблюдавате ситуацията и веднага щом стане ясно дали недвижимите имоти ще продължат да растат или ще показват отрицателна динамика, тогава вземете решения за инвестиране в жилища.

Риск в строителството. За строителството няма нужда да говорим много. Фалшиви предприемачи, двойни продажби на апартаменти и много други измамни схеми, които много хора знаят от първа ръка.

Инвестирането в къщи в строеж е наистина печелившо и носи много повече пари, но трябва да претеглите рисковете, внимателно да проучите компаниите и едва след това да вземете решения за инвестиране в строителство.

Как да инвестираме с минимални средства

Инвестицията в недвижими имоти все още изисква много по-високи разходи от другите методи.

Ако нямате достатъчно пари, можете да използвате един от следните методи:

Събирам пари. Най-популярният начин за набиране на средства за закупуване на недвижим имот е ипотеката. Заем, обезпечен с недвижим имот. В руското разбиране това е заем за недвижим имот, обезпечен със същия недвижим имот.

Повечето банки ще се радват да предоставят ипотека. Това ще изисква стабилен източник на доходи, добре кредитна история, и пакет от документи, който варира в зависимост от банките.

В зависимост от банките, срока, надеждността и Финансово състояниекредитополучател, лихвата ще варира. По принцип 11-17% годишно се предоставят за ипотеки и 5-7% - ако има заем в чуждестранна валута.

Хубавото на този метод е, че можете да плащате месечните си ипотечни вноски с парите, които получавате от наем. Ако купувате разумно и наемате на изгодна цена, можете да получите собственост върху имота безплатно, заемът за който ще бъде платен от наемателя.

Привличане на съинвеститори. В Русия идеята за съвместни инвестиции се развива само, поради което все още не е необходимо да се говори сериозно за този метод.

Много рядко инвеститорите имат възможност реално да намерят партньори, които да са готови да претендират в равни дялове (или в зависимост от вноската) доходите от недвижими имоти, без да пречат на получаването на печалба. В същото време възможността да привлечете приятели или роднини инвестиционен проектще направи инвестициите по-малки и значително по-доходоносни.

Присъединяване към клуба на инвеститорите. Има много общности, в които инвеститорите търсят съмишленици, които могат да си помогнат не само със съвети, но и финансово. В такива клубове има много хора, които при инвестиционни условия могат да инвестират във вашия проект, като по този начин вие можете да спечелите независим доход и да осигурите печалби на вашите партньори.

Това също е доста нова идея за Русия. Състои се от колективно финансиране. Можете да стартирате проект, който ще привлече инвестиции, така че да ги инвестирате в недвижими имоти.

Инвестиционният проект ще трябва да работи като цяло Акционерно дружество– хората ще купуват дялове в този проект и ще разчитат на печалба. Подходящ за покупка и отдаване под наем на търговски имоти, и последваща продажба.

Набирането на средства за закупуване на недвижим имот сами е доста трудно. Ето защо на начинаещите се препоръчва да привличат партньори по всякакъв начин. достъпни начини. По-опитните инвеститори ще могат не само да инвестират средства, но и да ги насочват в правилната посока, като в началото помагат и обучават. Това е много по-ценен опит, дори по-важен от печалбата.

Робърт Кийосаки - един от най-известните бизнесмени в света и обучители по саморазвитие, написа книга, която всеки инвеститор в недвижими имоти трябва да прочете. Нарича се „Инвестиции в недвижими имоти“.

Предоставя подробна стратегия за тези, които искат да инвестират в недвижими имоти и да притежават 5-6 имота до 40-годишна възраст и да имат стабилен пасивен доход, без да правят практически нищо. Книгата е пълна с интересни неща и подводни камъни. Ще бъде полезно за всички, въпреки че е по-адаптирано към западните и източните реалности, отколкото към Русия и страните от ОНД.

Обобщавайки заключението : Инвестицията в недвижими имоти е един от най-обсъжданите и популярни начини за инвестиране сред обикновените хора. Характеризира се с минимални изисквания за инвеститорски опит, но е изключително взискателен към портфейла. Възвръщаемостта на инвестицията в недвижими имоти е 2-9 години, в зависимост от избрания метод на доходи.