Събиране на информация за оценка на недвижими имоти. Събиране и анализ на информацията, необходима за извършване на оценката. Термини и дефиниции
Въведение
Заключение
Завърших стаж в PM.04. „Определяне на стойността на недвижими имоти“ в общинската бюджетна институция „Отдел за териториално планиране“ на Чебоксари от 30.03.2017 г. до 12.04.2017 г.
По време на стажа си проучих структурата на предприятието, основните насоки на неговата дейност и документацията, регулираща дейността на предприятието.
Освен това по време на моя стаж изпълних следните задачи:
1. Изготвяне на поземления баланс на района ( община)
2. Съберете информация, въведете я в базата данни на географските информационни системи за последващо използване в професионални дейности
3. Оформяне на необходимата документация за приемане управленски решенияотносно експлоатацията и развитието на териториите
4. Изготвяне на предложения за определение икономическа ефективностизползване на съществуващи недвижими имоти
5. Участие в проектирането и анализа на социално-икономическото развитие на територията
6. Мониторинг на земите на територията
Като част от индивидуална задача оцених цената на жилищна сграда, разположена на Чебоксари, ул. Гарин-Михайловски 12а, като се използва индексът на коефициента на дефлатор за 2013 г., който е 67,71. Цената на къщата, като се вземат предвид разходите за подмяна, беше 376 643 рубли, като се вземат предвид износването - 162 000 рубли.
Приложение А
Таблица - Индикатори за физическо износване на сградите
| Физическо влошаване, % | Оценка на техническото състояние | Характеристики на техническото състояние | Разходи за основен ремонт като процент от разходите за подмяна | Обосновка |
| 0-20 | добре | Няма щети. Има отделни, които могат да бъдат елиминирани, когато текущи ремонтидефекти, които не влияят на работата. Основен ремонт може да се извърши на място. | до 10 | Таблица 2.2., стр. 44 от учебно-методическото ръководство „Основи на ценообразуването на строителството и стандарти за експлоатация на сгради и конструкции“, под редакцията на Първия институт за независими изследвания и одит, Санкт Петербург, 1997 г. |
| 21-40 | Задоволително | Конструирайте. елементи като цяло са подходящи за използване, но изискват основен ремонт, което е подходящо в момента. | 15-30 | |
| 41-60 | Незадоволителен | Експлоатацията на структурните елементи е възможна само при условие на значителен основен ремонт. | 40-80 | |
| 61-80 | лошо | Състоянието на носещите конструктивни елементи е аварийно, а неносещите са в силно окаяно състояние. Ограниченото изпълнение на техните функции от структурни елементи е възможно само след предприемане на мерки за сигурност или пълна подмяна на конструктивните елементи. | 90-120 |
Въведение
Производствената практика е една от неразделните части на обучението квалифицирани специалистивсички специалности, включително в областта на поземлените и имуществените отношения. По време на стажа резултатите от теоретичното обучение се затвърждават и конкретизират, а студентите придобиват умения и способности практическа работав избраната специалност.
Основната цел на практическото обучение е практическото консолидиране на теоретичните знания, придобити по време на обучението. Основният резултат от тази работа е доклад за стажа, който съдържа всички резултати от дейностите през периода на стажа.
По време на стажа трябва да изпълним редица задачи:
1. Събиране и обработка на необходимата и достатъчна информация за обекта на оценка;
2. Извършване на изчисления за оценяване на предмета на оценка въз основа на приложими подходи и методи за оценка;
3. Обобщаване на получените резултати от подходите и изготвяне на обосновано заключение за крайната стойност на стойността на обекта на оценка.
4. Изчисляване очаквани разходисгради и съоръжения в съответствие с действащите стандарти и прилагани методи.
5. Класификация на сградите и конструкциите в съответствие с приетата типология.
6. Изготвяне на оценителна документация в съответствие с изискванията на нормативната уредба, уреждаща правоотношенията в тази област.
Докладът съдържа 1 фигура, 2 таблици, 1 приложение, 30 листа.
Събиране и обработка на необходимата и достатъчна информация за обекта на оценка и подобни обекти
В съответствие с FSO № 1, клауза 18, оценителят събира и анализира информацията, необходима за оценка на обекта, който се оценява. Оценителят проучва количествените и качествените характеристики на оценявания обект, събира информация от съществено значение за определяне на стойността на оценявания обект, като използва подходите и методите, които по преценка на оценителя трябва да се прилагат при извършване на оценката, включително:
Информация за политически, икономически, социални и екологични и други фактори, влияещи върху стойността на оценявания имот;
Информация за търсенето и предлагането на пазара, към който принадлежи обектът на оценка, включително информация за факторите, влияещи върху търсенето и предлагането, количествени и качествени характеристики на тези фактори;
Информация за обекта на оценката, включително документи за собственост, информация за тежести, свързани с обекта на оценка, информация за физическите свойства на обекта на оценка, неговите технически и експлоатационни характеристики, износване и остаряване, минали и очаквани приходи и разходи, данни счетоводствои отчетност, свързана с обекта на оценката, както и друга информация от съществено значение за определяне стойността на обекта на оценка.
Събирането на специални данни включва анализ на подробна информация, свързана с обекта, който се оценява. Посочените данни се използват в доклада за оценка за характеризиране на обекта на оценка, потенциала на неговото местоположение, анализ на ситуацията в района с описание на състоянието на пазара на земя и недвижими имоти, за избор на методи за оценка и др. При събирането и анализирането на информация се обръща специално внимание на шестте раздела по-долу.
1. Правно описание и данни за регистрация:
а) споразумение за прехвърляне на правото на собственост;
б) документи, описващи границите на обекта и удостоверяващи площта му;
в) информация за собственика или наемателя;
г) характеристика на сервитутите;
д) правила за зониране и функционално ползване;
д) градоустройствени изискванияза използване на земята (норми за градоустройство, изисквания на държавни стандарти и правила за градоустройство и др.);
ж) различни видове ограничения: законодателни, административни, санитарно-екологични и рекреационни; комунални услуги, ограничения в топлоснабдяването, водоснабдяването, газоснабдяването и електроснабдяването, комуникациите, канализацията и други, свързани с капацитета на съществуващите комунални мрежи и инфраструктура при свързване към тях.
2. Физически характеристики поземлен имот.
Типичните физически характеристики на парцела включват:
а) размер (площ);
б) форма (конфигурация);
в) топография (релеф);
г) пейзаж;
д) инженерно-геоложки условия за развитие, резултати от инженерно-проучвателни работи (ако са извършени);
е) състояние на обекта (не е благоустроен, разчистен, има насаждения и др.).
3. Описание на сградите, конструкциите, конструкциите, съоръженията на инженерната инфраструктура, разположени в рамките на поземления парцел, включително пространствено планиране и конструктивни характеристики (материал на стени, покриви, възраст, състояние и др.).
4. Характеристики на местоположението и околността:
а) използване на прилежащи площи (жилищни, административни, търговски, промишлени сгради и др.);
б) ориентация на подобрения, наличие на сгради в прилежащи територии;
в) наличие на улици, алеи, маршрути обществен транспорт;
г) възможност за достъп директно до сайта, качество
и състоянието на пътищата;
д) близост и интензивност на движението, ниво на шум;
е) наличие на зелени площи (вид, възраст, състояние);
ж) състояние заобикаляща среда;
з) отрицателно въздействие на природни, екологични и социални фактори:
5. Анализ на икономически фактори:
а) цени на съседни парцели;
б) наличието на инженерни комуникации (подземни и надземни) или възможността за тяхното полагане, размера на разходите за тяхното създаване (електрически мрежи, водоснабдяване, канализация, газопровод, отоплителна мрежа, телефонна мрежа и др.);
в) данни за продажби на подобни парцели;
г) данни за разходите за наем на парцели;
д) данни за разходите за ново строителство или подобрения на съоръжението за неговото ефективно използване(за довършване на строителството на съоръжението и нормалната му експлоатация);
е) данни за приходите и разходите от ползване на обекта;
ж) етап жизнен цикълот оценявания поземлен имот:
е в експлоатация,
временно извън експлоатация,
парцели, подготвени за продажба или прехвърляне.
6. Специални фактори, произтичащи от местоположението на конкретен обект.
Оценителят ще включи към доклада карта на района, показваща обекта и неговото местоположение, както и снимки на земята и нейните подобрения.
Източници на информация:
Пряка проверка на парцела и прилежащата територия и проучване на документацията за идентифициране на обекта на оценка, т.е. установяване на идентичност между написаното в документи и реално съществуващото.
Получаване на информация от собственика на обекта и представители на оперативните служби,
Проучване на пазара на земя и продажбени практики.
В съответствие с FSO № 1, клауза 19, информацията, използвана при оценката, трябва да отговаря на изискванията за достатъчност и надеждност.
Информацията се счита за достатъчна, ако използването на допълнителна информация не води до значителна промяна в характеристиките, използвани при оценката на обекта на оценка, а също така не води до значителна промяна в крайната стойност на обекта на оценка.
Информацията се счита за достоверна, ако тя отговаря на действителността и позволява на ползвателя на доклада за оценка да направи правилни заключения относно характеристиките, изследвани от оценителя при извършване на оценката и определяне на крайната стойност на оценявания имот, както и да вземе информирани решения въз основа на върху тези заключения.
Оценителят трябва да анализира достатъчността и надеждността на информацията, като използва средствата и методите, с които разполага за това.
Ако експертната преценка на оценителя или специалист (експерт), ангажиран от оценителя, се използва като информация от съществено значение за определяне на стойността на оценявания обект, условията, при които тези характеристики могат да достигнат определени стойности, трябва да бъдат описани за характеристиките, чиито стойността се оценява по този начин.
Ако при извършване на оценката оценителят включва специалисти (експерти), оценителят трябва да посочи в доклада тяхната квалификация и степента на участието им в оценката, както и да обоснове необходимостта от тяхното участие.
При извършване на оценка не може да се използва информация за събития, настъпили след датата на оценката.
Заявки за документи от клиента се извършват в писмена форма. Прехвърлянето на документи се отразява в акт за приемане, в който се посочва списъкът на исканите документи, датата на тяхното предаване, както и причините за непредоставянето на отделни документи.
Въведение
Географските информационни системи са в основата на формирането на информационни системи, които работят с пространствено разпределени данни, съчетават картографски материали в растерна и векторна форма, както и семантична информация за картографски обекти под формата на база данни. Специализирани информационни системи - кадастрални информационни системи (КИС) се създават за регистриране на недвижими имоти и обработка на кадастрални данни.
Надеждна оценка на недвижими имоти може да се направи само на базата на добре проектирани кадастрални информационни системи, съдържащи актуална, надеждна и пълна информация. Проектирането на географски информационни и кадастрални информационни системи обикновено включва последователност от логически стъпки, всяка от които се основава на предходната. Могат да се разграничат три етапа на проектиране:
1. Разработване на концепцията на проекта и събиране на изходни данни.
2. Разработване на логически модел на проекта.
3. Изпълнение на проекта
Целта на създаването на кадастрални информационни системи е да се повиши ефективността на управлението на обекти въз основа на автоматизация на процесите, информационна подкрепа за вземане на решения и контрол на тяхното изпълнение.
Целта на курсовия проект е проектиране на кадастър информационна системаградска територия (използвайки примера на част от район Советски на град Нижни Новгород).
Създадени са изходните данни за изпълнение на проекта - векторен слой на сгради и съоръжения, векторен слой на улици, векторен слой на кадастрално разделяне, кадастрални паспорти на територията (КПТ).
Въз основа на поставените цели бяха формулирани следните задачи:
Събиране на информация за обекта;
Разработване на структура на проекта;
Попълване на проекта (картографска и семантична информация);
Анализ на наличната кадастрална информация;
Създаване на тематични карти за района на изследване, предоставящи информация за:
1) разделяне на поземлени имоти по вид право на собственост;
2) делът на поземлените имоти в границите на всеки кадастрален квартал, които са регистрирани в кадастралния регистър;
3) разделяне на парцелите по вид разрешено използване.
Описание на проекта
Общи сведения за обекта на изследване
поземлен кадастрален квартал парцел
Обектът на изследването е югоизточната част на територията на Съветски район на Нижни Новгород.
Советски район е един от 8-те района на Нижни Новгород. Включва също селата Кузнечиха, Новопокровское и село на образователната ферма Пригородни с околностите. Към 1 януари 2009 г. Съветски район включва 37 градинарски партньорства с обща площ от 286,8 хектара.
Областната администрация се намира на площад "Советская". Площта на областта е 3100 хектара, населението към 1 януари 2004 г. е 151 700 души.
Географски район Съветски се намира в планинската част на града и граничи с районите Нижни Новгород и Приокски. По територия това е най-компактният район - заема само 6% от площта на Нижни Новгород, по население е четвъртият, а по гъстота на населението е на второ място в града след Ленинския район . В района има 149 улици, 246 магазина, 25 хиляди големи и малки предприятия, 19 училища, 35 предучилищни заведения, 10 медицински заведения, медицински заведения на градско и регионално подчинение, 5 висши учебни заведения, включително Държавния университет в Нижни Новгород, Волга- Вятска академия за публична администрация, Институт по рехабилитационни науки, Нижни Новгородски институт по мениджмънт и бизнес, Банков институт, 5 технически училища, 6 професионални училища и колежи, 10 библиотеки, училище по изкуства и хорово училище Lark.
Основните транспортни маршрути на квартал Советски са булевард Гагарин (бивша магистрала Арзамасское), улиците Ванеев, Бекетов, Белински. По поречието на река Старки, успоредно на улица Бекетов, има зона на колективни градини. Южните покрайнини на областта са затворени от Кузнечихинската гора, която се превръща в гората на фермата Щелоковски, където минава границата на Съветски и Приокски райони.
Обектът на изследване включва:
Микрорайон Кузнечиха и Кузнечиха-2;
Част от фермата Щелоковски;
Село Кузнечиха;
Село Новопокровское;
Село на учебната ферма "Пригорни";
Част от територията по магистрала ул. Бекетова;
Околни райони.
Границите на изследваната зона са показани на фигура 1.1.
Фигура 1.1 - граница на района на изследване.
Анализ на първоначалната информация
Сред изходната информация могат да се разграничат графични и семантични (текстови). Като изходни данни за проекта са използвани следната информация и материали:
1. Векторен слой от сгради и конструкции на част от Съветски район на Н. Новгород, взет от адресния план от градската администрация.
2. Векторен слой от улици на част от територията на район Советски в Нижни Новгород, също взет от адресния план.
3. Векторен слой на кадастралното разделение на част от район Советски на Нижни Новгород според данните на Федералната държавна институция „Кадастрална камара на Нижни Новгород“.
4. Кадастрални паспорти за територията на Съветски район на Нижни Новгород, съхранявани във Федералната държавна институция „Нижегородска кадастрална камара“ от 24 юли 2009 г.
Анализ на нормативна информация
Основният регулаторен документ е Федералният закон от 24 юли 2007 г. № 221-FZ (с измененията на 27 декември 2009 г.) „За държавен кадастърнедвижими имоти", въз основа на които се извършва кадастрална регистрация и регистрация на права върху поземлени имоти.
Послойно представяне на данните
Данните за проекта се представят на няколко слоя. Има различни обекти, които могат да се комбинират в слоеве. Многослойното представяне на данни се състои в това, че на различни слоеве на една и съща математическа основа се съхраняват карти, разделени по теми, или техни отделни елементи.
Слоят е колекция от географски дефинирани обекти, които имат свои собствени уникални количествени и качествени характеристики, т.е. атрибути.
На етапа на решаване на проблема за групиране на данни в слоеве се определят групи от обекти, които са отличителни по своето съдържание в съответствие с целите на проекта, всяка от които има свое самостоятелно значение.
В тази работа са идентифицирани следните групи обекти, комбинирани в отделни слоеве, а именно:
Слой от улици, с тяхното име и дефиниция на местоположението им;
Слой от сгради и съоръжения, разположени в района на изследване;
Слой от кадастрална информация, с граници на кадастрални блокове и сигнатури на кадастрални номера;
Слой от парцели с информация за местоположение, площ, кадастрална стойност, информация за вещни права, тежести и кадастрален номер.
По време на работния процес се извършват различни операции с тези обекти. Например, извършване на процедури за определяне на площта на парцелите, анализиране на съществуваща кадастрална информация.
Съставът и обемът на необходимата информация, редът за нейната обработка и анализ, броят на участващите оценители, включително ангажираните специалисти, както и времето, необходимо за обработка на данните, зависят от възложената задача, вида на оценявания недвижим имот и избраните методи за оценка.
Ефективността на този етап зависи от задълбочеността на предварителната организационна работа, която изисква определен характер и обем от необходимите данни, източници на информация, както и изготвяне на работен график, който е особено необходим при оценката на големи обекти на недвижими имоти.
Източници на информацияможе да бъде държавни агенции, периодични издания, специализирани бази данни, нормативна литература, база данни (на обществени организации, брокери, социолози, одитори и др.), собствена база данни на оценителя.
В зависимост от вида на обекта и обема на работата, оценката може да се извърши от един оценител или от група специалисти. Работният план на оценителя се изгражда в съответствие със структурата на бъдещия доклад за оценка и времето, необходимо за изпълнение на всеки етап. За определяне пазарна стойностнедвижими имоти, които се оценяват необходимата информациякласифицирани по редица признаци.
Във връзка с обекта, който се оценява, информационният масив се разделя на външни и вътрешни данни. В зависимост от характера на информацията се разграничават общи, специални задължителни и допълнителни данни, както и информация за конкурентно търсене и предлагане.
Пълна информацияотразяват динамиката на социалните, икономическите, политическите и екологичните фактори, влияещи върху състоянието на пазара на недвижими имоти. Видът на разглежданата информация трябва да отчита промените, настъпващи в регионално нивои конкретния сегмент от пазара на недвижими имоти, към който принадлежи оценяваният имот.
Специални даннисъдържат правни, физически, географски и икономически характеристикинедвижим имот. Този тип информация трябва да се събира за сравними обекти и недвижими имоти, които се оценяват.
списък задължителна информацияможе да има данни за обекта на оценка финансови отчети, бюрото техническа инвентаризация, кадастри, SNIP, оценки, изчисления, специални периодични издания, реклама, рейтингови системи и др.
списък Допълнителна информацияза обекта могат да бъдат данни от визуална проверка на оценявания обект, специфични характеристики на конкретен обект, които го отличават от група подобни обекти и друга информация.
Информация относно конкурентното търсене и предлаганеви позволява да оцените конкурентоспособността на оценявания имот във вашия пазарен сегмент. Информацията за предложението ви позволява да оцените съществуващия запас от конкурентни недвижими имоти, като вземете предвид натоварването му, перспективите за неговото разширяване чрез ново строителство и реконструкция, както и информация за капацитета на пазара. Данните за търсенето трябва да отразяват икономическите възможности на потенциалните собственици и ползватели на имоти
Хранилище за данни -е V създаване и използване на архиви, съществуващи софтуер, и нейната обработка и съхранение, при класифицирането и кодирането на информация. По този начин се създават банки данни на пазара на идентични обекти, като се използват технически средства за съхраняване на информация, което изисква и наличието на подходящ софтуерен материал за нейната обработка.
Анализ на получената информация -подбор на информация в зависимост от целта на оценката в съответствие със споразумението за оценка и действащото законодателство.
Информацията, използвана в процеса на оценка, трябва да бъде достатъчно пълна, представителна и надеждна. Той трябва да помогне на оценителя да определи най-важните фактори за ценообразуване, да анализира състоянието на икономиката като цяло и по-специално пазара на недвижими имоти, включително териториални и сегментни аспекти. Оценителят трябва да разбере физическите свойства на оценявания имот и неговата среда и да събере данни за икономически и оценъчни изчисления. Характеристиките на информацията, събрана и използвана на различни етапи от оценката, трябва да бъдат съответно отразени в доклада
Какво ще правим с получения материал:
Ако този материал е бил полезен за вас, можете да го запазите на страницата си в социалните мрежи:
| Tweet |
Всички теми в този раздел:
Обяснителна бележка
Различни стоки (предмети, вещи, имущество) се създават, продават и купуват за задоволяване на определени нужди на държавата, юридическите и физическите лица, както и за
Пазари за обекти на оценка
Пазарът на недвижими имоти може да се класифицира по различни параметри: 1. По географски фактор: всеки регион и област може да представлява отделен пазар. Дори в различни времена
Понятия: „цена“, „цена“, „разходи“
Теорията на оценката се основава на основните понятия „стойност“, „цена“ и „разходи“. Стойността са пари или паричен еквивалент, които купувачът е готов да обмени за всякакви
Видове разходи
В зависимост от целите на оценката, пълнотата на оценяваните права върху недвижими имоти различни видовеСтойностите могат да бъдат обединени в две основни групи: 1. Разменна стойност като израз на обменния курс
Принципи, базирани на потребителя
Това са три принципа: полезност, заместване, очакване. 1. Полезността е способността на даден имот да задоволява потребности.
Принципи, свързани със земята, сградите и конструкциите
1. Остатъчната производителност е нетният доход, приписан на земята след изплащане на разходите за труд, капитал и бизнес. 2. Контрибуционен принцип
Основи на теорията за времевата стойност на парите
Цялата методология за оценка на недвижими имоти се основава на аксиомата „парите утре не са пари днес“. Основните операции, които ви позволяват да сравнявате пари в различни моменти, са:
Изчисление на база проста лихва. Изчисления на сложни лихви
FV=PV(1+ni) FV=PV(1+i)n Всички следващи аргументи ще се основават на ефекта на сложната лихва. Риск - очакваната степен на получена несигурност
I функция: натрупана сума на парична единица
(бъдеща единична стойност) Основна формула: FV = PV(1+i)n =PV(fvf,i,n), където n е броят години; (1+i)n – фактор на натрупване
I функция: настоящата стойност на анюитета
Анюитетът е поредица от равни плащания (постъпления), отдалечени едно от друго на същия период от време. Прието е да се прави разлика между обикновени и авансови анюитети. IN
Изчисляване на бъдещата стойност на обикновен анюитет
Основна формула за плащания в края на периода: FV=PMT(1+i)n-1/i= PMT(fvaf,i,n) ; където: (1+i)n-1/i - коефициент на натрупване парична единицаза периода на плащане (
I функция: принос към амортизацията на единицата
Основна формула: PMT=PV I /(1-1/(1+I)n) = PV(iaof,I,n); където: I /(1-1/(1+I)n) е коефициентът на принос за амортизацията на единицата по време на плащания (постъпления), които извършваме
I функция: образуване на компенсационен фонд
Основна формула: PMT=FV i/(1+I)n –1=FV(sff,I,n), където: i/(1+I)n–1 е факторът на компенсационния фонд за плащания (постъпления), извършени веднъж през година;
Определяне на стойността на недвижими имоти чрез разходния подход (метод)
В основата разходен подходлежи принципът на заместване, според който инвеститорът няма да плати за обекта голямо количествоотколкото това, което би струвало получаването на съответния парцел за строеж и издигането му
Алгоритъм на метода на базата на разходите (подход) за оценка на недвижими имоти
Последователността на действията при прилагане на метода на разходите е следната. 1. Изчислява се цената на парцела и работата по подобряването му. Ако обектът е под наем, тогава вземете предвид
Метод на количествен анализ
Този метод изисква подробно изчисление на всички разходи за строителство или монтаж компонентинова сграда, непреки разходи(разрешение за строеж, топографско заснемане, придобиване на земя, фактура
Метод на разделяне на компоненти
Този метод използва данни за разходите за отделни строителни компоненти, включително тяхното инсталиране. Например: Разходи за полагане на 1 м2 стена от керамични тухли в края на 1997г. с
Метод на сравнителните единици
Прилага се за стандартни стандартни сгради и конструкции, които имат леки отклонения в дизайна. Пълна ценавъзпроизвеждане на оценяваната сграда е
Метод на разбивка по видове износване
Определянето на износването чрез този метод се извършва чрез разделянето му на три компонента: физическо износване, функционално износване и външно износване. Физическо влошаване
Доживотен метод
В теорията на оценката се въвеждат следните понятия за определяне на продължителността на живота: икономическа продължителност на живота, физическа продължителност на живота, ефективна възраст. Тези концепции са илюстрирани на фигурата
Метод на пазарна извадка
Този метод се основава на анализ на текущи сравними продажби на подобни имоти. Алгоритъмът на метода е следният: Стъпка 1. Избор на сравними продажби и получаване на необходимите
Доходен подход (метод) за оценка на недвижими имоти
Недвижимото имущество има способността да генерира доход за своя собственик. Това е една от основните причини хората да купуват имоти. Други причини са покупката за незабавно живеене
Метод на директна капитализация
Капитализацията на дохода означава получаване текуща стойностбъдещи ползи от притежаването на недвижими имоти. Капитализираният доход от недвижими имоти е неговата оценка
V=NOI/R
Тази проста формула е в основата на една добре обмислена и изпитана на пазара теория за оценка на доходоносни недвижими имоти. Ако извършеният анализ на стойността използва доход от една година (или
Метод на капитализация на дохода
При метода на пряка капитализация стойността се определя чрез една математическа операция, която използва единична норма на капитализация на дохода за една година (или средната годишна
Метод за сравнителен анализ на продажбите
(Sales Comparison Approach) - метод за оценка на стойността на даден обект чрез сравняване на последните продажби на сравними обекти с оценявания обект след извършване на подходящи корекции, включително
Алгоритъм на метода
Методът SAP включва използването на следния алгоритъм, състоящ се от три етапа. 1. Идентифицират се скорошни продажби на сравними имоти на съответния пазар. Източници на информация:
Методи за определяне на корекции
Методите за извършване на корекции се разделят на: Количествени: - анализ на сдвоени продажби; - регресионен анализ. качество:
Състояния на обекта, който се оценява
Основната необходимост от извършване на проверка на обекта на оценка е да се анализират характеристиките на обекта на оценка, според следните позиции: характеристики на пространствено планиране и дизайнерски решения
Съгласуване на резултатите от оценката, получени по различни методи
Обикновено оценителите оценяват даден имот по всички разгледани методи. В зависимост от целта на оценката и наличната информация, всеки от трите метода за оценка е приложим в повечето случаи.
Изготвяне на доклад за оценка и съгласуване на резултатите с клиента
На последния етап от оценката изготвеният писмен доклад за оценка се предава на клиента, което е документално доказателство за правилното изпълнение на задълженията на оценителя.
1. Болдирев V.S., Федоров L.E. Въведение в теорията на оценката на недвижимите имоти. М.: ABC. 1997. 2. Попов G.V. Основи на оценката на недвижимите имоти М.: ROO, 1995. 3. Tarasevich E.I. мех
Понятието движимо и недвижимо имущество.
недвижимите вещи включват: парцели; подпочвени площи; изолирани водоеми; всичко, което е здраво свързано със земята, т.е. предмети, движение
което е невъзможно без непропорционално увреждане на предназначението им, вкл
включително гори, трайни насаждения, сгради, конструкции. Към недвижими имоти нещата включват и тези, които са подчинени на държавата
регистрация на самолети и морски кораби, вътрешен съд
навигация, космически обекти. Недвижим имотразпознат
също и предприятие като имуществен комплекс.
ДВИЖИМИ ВЕЩИ, ДВИЖИМИ
Имот, който не е класифициран като недвижим имот по закон, т.е. не е свързан със земята, не е прикрепен към нея. D. включва вещи, животни, пари, облигационни права на вземане, ценни книжа, дългови сертификати (ипотеки), изпълнителни листове.
Оценителят събира и анализира информацията, необходима за оценка на обекта, който се оценява. Оценителят проучва количествените и качествените характеристики на оценявания обект, събира информация от съществено значение за определяне на стойността на оценявания обект, като използва подходите и методите, които по преценка на оценителя трябва да се прилагат при извършване на оценката, включително: а)информация за политически, икономически, социални и екологични и други фактори, влияещи върху стойността на оценявания имот; б)информация за търсенето и предлагането на пазара, към който принадлежи обектът на оценка, включително информация за факторите, влияещи върху търсенето и предлагането, количествени и качествени характеристики на тези фактори; V)информация за обекта на оценката, включително документи за собственост, информация за тежести, свързани с обекта на оценка, информация за физическите свойства на обекта на оценката, неговите технически и експлоатационни характеристики, износване и остаряване, минали и очаквани приходи и разходи, счетоводство и отчетни данни, свързани с обекта на оценката, както и друга информация от съществено значение за определяне на стойността на обекта на оценка. Информацията, използвана при оценката, трябва да отговаря на изискванията за достатъчност и надеждност. Информацията се счита за достатъчна, ако използването на допълнителна информация не води до значителна промяна в характеристиките, използвани при оценката на обекта на оценка, а също така не води до значителна промяна в крайната стойност на обекта на оценка.
Информацията се счита за достоверна, ако тя отговаря на действителността и позволява на ползвателя на доклада за оценка да направи правилни заключения относно характеристиките, изследвани от оценителя при извършване на оценката и определяне на крайната стойност на оценявания имот, както и да вземе информирани решения въз основа на върху тези заключения.
Геодезия (земемерство) на градински парцел. Рано или късно градинарите, а това са, като правило, възрастните хора, трябва да се изправят пред процедурата за проучване на своя парцел. Какво е това и как да изпълните тази процедура е описано по-долу. Можете също така да направите заявка за гранични работи, геозаснемане и... 26686 / 5 май 2009 г., полунощ
Продаден апартамент - плащат данъци 2013 Продаден апартамент - плащат данъци! Кой трябва да плаща данък при продажба на апартамент. Съгласно чл.220 Данъчен кодексРуската федерация, когато продава апартамент, продавачът е длъжен да плати данък от 13% върху цялата получена сума над 1 милион рубли. Този закон се прилага за... 16628 / февр. 28, 2010, полунощ
Земеустройство. видове земеустройство УПРАВЛЕНИЕ НА ЗЕМЯТА. ВИДОВЕ УПРАВЛЕНИЕ НА ЗЕМИТЕ Управление на земите - мерки за проучване на състоянието на земите, планиране и организиране на рационалното използване на земите и тяхното опазване, формиране на нови и рационализиране съществуващи съоръженияуправление на земята и установяване на техните граници на земята, организиране на рационално използване от гражданите и юридически лицаземя... 37433 / 7 април 2010 г., полунощ
Правен режим на земите за отдих Земите за отдих включват земи, предназначени и използвани за организиране на отдих, туризъм, физическо възпитание, развлекателни и спортни дейности на гражданите. Основната цел на рекреационните земи е да организират всички форми на отдих. Земите, в които се извършва неорганизационен отдих, не са земи за рекреационни цели. Към земите... 32833 / 7 март 2011 г., полунощ
ИЗТОЧНИЦИ НА ЗЕМЛЕНОТО ПРАВО: ПОНЯТИЕ И ОБЩА ХАРАКТЕРИСТИКА Източниците на руското поземлено право са външни форми на изразяване на законотворческата дейност на държавата, в които са закрепени и формулирани правила за поведение, които са задължителни. Източникът на правото (в широкия смисъл на думата) е набор от документи и основни разпоредби, върху които... 27641 / 1 април 2010 г., полунощ
Възможно ли е да изсечете гора в собствения си имот? Отрязват коледната елха до корен...Много често върху парцели, особено големи, има част, която е заета от гора. И собственикът няма никакви въпроси относно използването на тази гора, докато не реши да развива активно имота... 26726 / 1 април 2011 г., полунощ
Закупуване на къща с парцел - тънкостите на дизайна Закупуване на къща с парцел - тънкостите на дизайна Ксения Гурянова На повечето етапи закупуването на къща заедно с парцела, на който се намира, практически не е различна от процедурата за закупуване на всяко друго жилище. Купувачът е изправен пред същите проблеми:... 26669 / авг. 08.08.2008 г., полунощ
Поземлени правни норми: концепция, видове, характеристики ЗЕМЛЕНОПРАВНИ ПРАВНИ ПРАВНИ ПРАВА: ПОНЯТИЕ, ВИДОВЕ, ХАРАКТЕРИСТИКИ Поземлената правна норма е правило за поведение на субектите на поземлените отношения, от което те трябва да се ръководят при извършване на своите действия и действия, вземане на отговорни решения. Поземлената правна норма, както всяка друга правна норма, има своя собствена вътрешна СТРУКТУРА, т.е. компоненти, ... 26498 / 1 април 2010 г., полунощ
Основания и ред за обявяване на гражданин за недееспособен ПОНЯТИЕ И СЪДЪРЖАНИЕ НА ПРАВОСПОСОБНОСТТА И ДЕЕСОПОСОБНОСТТА НА ГРАЖДАНИТЕ. ОСНОВАНИЯ И ПРОЦЕДУРА ЗА ПРИЗНАВАНЕ НА ГРАЖДАНИН ЗА НЕКОМПЕТЕНТЕН И ОГРАНИЧАВАНЕ НА ДЕЕСПОСОБНОСТТА НА ГРАЖДАНИТЕ. ОПАЗИТЕЛСТВО И ПОПЕЧИТЕЛСТВО. ПРИЗНАВАНЕ ЗА ИЗЧЕЗНАЛ, ОБЯВЯВАНЕ ЗА ПОЧИЛ Физически лица- граждани, Чужди граждании лица без гражданство. Физическите лица участват в граждански... 25904 / 9 април 2009 г., полунощ
Права на собственика на недвижим имот, разположен върху поземлен имот, собственост на клауза 5 на член 1 Кодекс на земятаРуската федерация провъзгласява принципа на единството на съдбата на земните парцели и обектите, тясно свързани с тях, според който всички обекти, тясно свързани с парцелите, следват съдбата на парцелите, с изключение на установените случаи федерални закони. Обръщайки се обаче... 25899/окт. 23, 2008, полунощ
Понятие, задачи и видове мониторинг на земите ПОНЯТИЕ, ЗАДАЧИ И ВИДОВЕ МОНИТОРИНГ НА ЗЕМИТЕ Мониторингът на земите е система за наблюдение на състоянието на земите за своевременно откриване на промените, тяхната оценка, предотвратяване и отстраняване на последствията от негативни процеси. Процедурата за наблюдение се определя от правителството на Руската федерация. Обекти на наблюдение на земята са всички земи на Руската федерация. Композитен... 23508 / 7 април 2010 г., полунощ
Общи характеристики на управлението на земните ресурси ОБЩИ ХАРАКТЕРИСТИКИ НА УПРАВЛЕНИЕТО НА ЗЕМЛИТЕ РЕСУРСИ Управлението на земните ресурси (земята) е организационната дейност на компетентните органи на изпълнителната власт за осигуряване на рационалното използване и опазване на земите от всички субекти на поземлените отношения. Земеустройството се дели на общо и ведомствено (отраслово), които имат общи задачи, функции... 22586 / 8 юни 2011 г., полунощ
Какви документи трябва да има продавачът на парцел Какви документи трябва да има продавачът на парцел или селска къща?: Собственикът на жилищна сграда, за да се разпорежда с имота си, трябва да се увери, че има надлежно оформени документи. Какъв вид документи са тези?1. Нотариален акт за къщата. Това... 19953 / авг. 19 юли 2012 г., 21:26 ч.
Държавна кадастрална регистрация и регистрация на права върху поземлени имоти Държавна кадастрална регистрация и регистрация на права върху поземлени имоти федерална службапоземлен кадастър на Русия, Популярно ръководство, 2002 г., 22 стр. Обектите на поземлените отношения са: земя като природен обектИ Натурални ресурси; земя; части от поземлени имоти. Парцел като обект... 19945 / авг. 08.08.2008 г., полунощ
Топографско заснемане на земни парцели За топографско заснемане Топографското заснемане на района се извършва за получаване на топографски план или карта на обект; обектите на терена, контурите и релефа са изобразени на план или карта с помощта на конвенционални знаци.Топографското изследване на района се извършва, за да се получи топографски план или карта на терена; характеристики на терена... 19432 / февр. 25.07.2011 г., полунощ
Конституционни основи на поземленото право в Русия КОНСТИТУЦИОННИ ОСНОВИ НА ПОЗЕМЛЕНОТО ПРАВО НА РУСИЯ Източници поземлено право- това са законодателни и други нормативни правни актове, приети и издадени от компетентния държавен орган и съдържащи правни норми, уреждащи поземлените правоотношения. Основен закон на Руската федерация - Конституция Руска федерация- поставя основите на конституционния... 19245 / 1 април 2010 г., полунощ
Понятие и видове поземлени правоотношения ПОНЯТИЕ И ВИДОВЕ ПОЗЕМЛЕНИ ПРАВООТНОШЕНИЯ Поземлените правоотношения са обществени отношения, които се развиват между органи, организации и лица по отношение на разпределението, използването и опазването на земите и които се регулират от нормите на поземленото право. Особености на поземлените правоотношения: 1) специално съдържание и... 18803 / 1 април 2010 г., полунощ
Инструкции за геодезия Липсата на опит в подобни дейности поражда мнението на повечето граждани, че геодезическата работа е трудна, дълга, нервна процедура. Всъщност това не е така! Инструкции за измерване на земя 1. Как се извършва геодезия? За да се извърши... 18774 / 8 май 2010 г., полунощ
Органи за държавно управление на поземления фонд Управлението на поземления фонд може да се разглежда в широк и тесен смисъл. В широк смисъл това е цялата система от държавни органи (законодателна, изпълнителна, съдебна). В тесен смисъл - органи на изпълнителната власт, които в зависимост от своята компетентност се делят на общи и специални органи... 18095 / 6 март 2011 г., полунощ
Понятие, задачи и съдържание на опазването на земята. ПОНЯТИЕ, ЗАДАЧИ И СЪДЪРЖАНИЕ НА ОХРАНАТА НА ЗЕМЯТА Опазването на земята е система от правни, организационни, икономически и други мерки, насочени към тяхното рационално използване, предотвратяване на необосновано изтегляне на земите от селскостопанския оборот, защита от вредни влияния , както и възстановяване на производителността на земята, включително... 16697 / 7 април 2010 г., полунощ
