У дома > Възраждане > Анализ на наемните цени на търговски имоти. Анализи на пазара на търговски недвижими имоти, отчети и проучвания. Компанията CBRE анализира руския аутлет пазар


Анализ на наемните цени на търговски имоти. Анализи на пазара на търговски недвижими имоти, отчети и проучвания. Компанията CBRE анализира руския аутлет пазар




През януари 2019 г. под наем са предложени 1972 имота търговски недвижими имотис обща площ от 1220 хиляди квадратни метра. м. Обемът на предлагането за месеца е намалял като количество с 34%, а като обща площ - с 26%. Средната месечна наемна ставка намалява с 2% и...

19.02.2019

Преглед на пазара на търговски имоти в Москва. януари 2019 г

През януари за продажба са предложени 658 имота с обща площ 873 хил. кв.м. м и крайна цена 153 милиарда рубли, което е по-малко от декемврийската цифра с 58% по отношение на количеството и с 54% по отношение на общата площ. Среднопретеглената цена за месеца в рубли не се променя и възлиза на...

04.02.2019

Преглед на пазара на търговски имоти в Москва. декември 2018 г

През декември за продажба са предложени 1578 имота с обща площ 1925 хил. кв.м. м и обща цена от 335 милиарда рубли, което е с 58% по-високо от числото през ноември както в количество, така и в обща площ. Среднопретеглената цена за месеца в рубли се повишава с 9% и...

04.02.2019

Преглед на пазара за наеми на търговски недвижими имоти в Москва. декември 2018 г

През декември 2018 г. под наем са предложени 2968 търговски обекта с обща площ от 1641 хил. кв.м. м. Обемът на предлагането за месеца нараства с 4%, а като обща площ - с 5%. Средната месечна наемна ставка не е променена и съставът...

04.02.2019

Московският пазар на търговски имоти. Резултати от 2018г

Негативните фактори продължават да оказват значително влияние върху пазара на бизнес имоти, което води до слаб растеж. Прогнозата, която направихме преди година, че при липса на съществени предпоставки за растеж на макроикономиката...

19.12.2018

Преглед на пазара на търговски недвижими имоти в Москва. ноември 2018 г

През ноември за продажба са предложени 997 имота с обща площ 1 219 хил. кв.м. м и обща цена от 194 милиарда рубли, което е по-малко от октомври с 16% в количество и 24% в обща площ. Среднопретеглената цена за месеца в рубли се повишава с 11% и възлиза...

19.12.2018

Преглед на пазара за наеми на търговски недвижими имоти в Москва. ноември 2018 г

През ноември 2018 г. под наем са предложени 2671 търговски обекта с обща площ от 1377 хил. кв.м. м. Обемът на предлагането за месеца е намалял като количество с 6%, а като обща площ - с 12%. Средната месечна наемна ставка се повишава с 6% и възлиза на...

27.11.2018

Преглед на пазара на търговски имоти в Москва. октомври 2018 г

През октомври за продажба са предложени 1183 имота с обща площ 1609 хил. кв.м. м и обща цена от 231 милиарда рубли, което е с 11% по-високо от цифрата за септември както в количество, така и в обща площ. Среднопретеглената цена за месеца в рубли се понижи с 5% и...

27.11.2018

Обзор на пазара за наеми на търговски имоти в Москва октомври 2018 г

През октомври 2018 г. под наем са предложени 2846 търговски обекта с обща площ 1559 хил. кв.м. м. Обемът на предлагането за месеца нараства с 25%, а като обща площ - с 16%. Средният месечен наем се повишава с 5% и...

12.11.2018

Резултати от третото тримесечие на 2018 г. на пазара на търговски имоти в Москва

Въпреки покачването на цените на отделните сегменти на бизнес имотите, пазарът като цяло продължава да стагнира. Фактът, че за разлика от пазара на наеми, на пазара на продажби цените в отделните сегменти се движат в различни посоки може да говори, че...

На фона на липсата на сериозни макроикономически сътресения и ревизия нагоре на прогнозните показатели се наблюдава стабилизиране на пазара на бизнес имоти. Положителните тенденции включват увеличение на търсенето на помещения, регистрирано от края на 2015 г., намаляване на нивата на свободни площи, включително на пазара на офиси, и относително стабилизиране на цените в долари. Прогнозите за икономически растеж остават много консервативни, но позволяват на сегмента на недвижимите имоти да се подготви за възстановяване, съобщава RRG.

Основни изводи

Обемът на предлагането на пазарите за продажби и наеми продължи да намалява през 2016 г. Тенденцията се дължи на намаляване на обема на новото строителство във всички сектори на бизнес имотите, сключването на сделки, както и факта, че собствениците свалят имотите си от изложение, не желаят да продават на понижени цени. Нивото на спад на предлагането на пазара на продажби се оказа по-малко, отколкото на пазара на наеми.

Обемът на предлагането за продажба по обща площ се увеличава в сегмента на търговията на дребно и промишлено-складовия сегмент, докато предлагането на офиси намалява с 18%. На пазара на наеми се регистрира намаление на обемите на предлагане по обща площ във всички сегменти, но максимална корекция се наблюдава и при пазара на офиси - минус 25%. В същото време офисите продължават да доминират в структурата на предлагането. Така делът на офис площите в структурата на предлагането за продажба е 61%.

Среднопретеглената продажна цена на търговските недвижими имоти за годината в рубли е намаляла с 10%, в доларово изражение - с 20%. Отрицателна корекция се наблюдава във всички сегменти, но най-голям спад бе демонстриран от свободните помещения (минус 10% в рубли) и търговските имоти (минус 8%). Намаляването на цените в контекста на намаляване на предлагането може да означава свръхпредлагане на пространство на пазара на фона на трудна макроикономическа ситуация.

Средният процент на пазара на наеми от декември 2015 г. до декември 2016 г. е намалял с 2% в рубли и с 12% в долари. В същото време се наблюдава отрицателна тенденция в цените в офисния и индустриално-складовия сектор, докато търговските имоти, напротив, показват ръст от 8% през национална валута. През първата половина на годината се наблюдава намаление на лихвите, след което се регистрира леко повишение. Като цяло може да се говори за относителна стабилизация на наемния пазар.

* Методология на изследването

Като обекти за изследване на пазара на продажби на търговски имоти бяха избрани обекти на търговски имоти, обявени за продажба в отворени източници - офисни, производствени и складови помещения (PSP) и свободни търговски помещения (PSN), както и търговски помещения с обща площ над 100 кв.м. В този случай, за да се анализира динамиката на цените, се използва среднопретеглената продажна цена, която се изчислява като съотношението на общата цена на обектите към общата площ на тези обекти. Като обекти за изследване на пазара за наеми на търговски имоти бяха избрани обекти на търговски имоти, предлагани в отворени източници - търговски, офисни, производствени и складови помещения (PSP) с обща площ над 50 кв.м. За целите на анализа на динамиката на цените се използва средната наемна ставка, която се изчислява като средноаритметично от цените на всички обекти, както и общият годишен наем (GAP), който се изчислява като сбор от наемите за годината.

Разпродажба

Пазар като цяло

Обем на предлагане

Обемът на пазарното предлагане се колебаеше значително през 2016 г. Без да отчитаме месечните колебания, можем да кажем, че до средата на годината имаше спад в обема на предлагането, след което обемът на предлагането леко се увеличи.

От декември 2015 г. до декември 2016 г. обемът на предлагането е намалял с 13% като количество, а като обща площ се е увеличил с 10%, възлизайки на 1609 обекта с обща площ от 2646 хиляди квадратни метра. м.

Обща площ, хил. кв. м

Брой обекти, бр.

Ценови показатели

Можете да забележите спад в цените през цялата година. Намалението на цените в рубли през годината е 10%, а в долари - 20%. Среднопретеглената цена през декември 2016 г. се понижи до 187 275 рубли/кв.м, или 3016 $/кв.м. м. Намаляването на цените в контекста на намаляване на предлагането може да показва свръхпредлагане на пространство на пазара на фона на трудна макроикономическа ситуация.

Общият обем на предлагането по стойност през декември е намалял с 22% и възлиза на 495 милиарда рубли.

Обем на предлагане

През 2016 г. обемът на предлагането по обща площ се увеличава с 23% при търговските обекти и с 56% при производствените и складовите площи и намалява с 18% при офисните помещения и с 51% при помещенията за свободно ползване.

Обемът на предложенията през декември 2016 г. възлиза на 305 търговски обекта с обща площ от 245 хиляди квадратни метра. м., 997 офис сгради с обща площ 1617 хил. кв.м. м., 107 производствени и складови помещения с обща площ от 515 хил. кв.м. м. и 200 помещения за свободно ползване с обща площ от 269 хил. кв.м. м.

В структурата на пазара по обща площ и през декември 2016 г. водеща позиция заемат офис помещенията, чийто пазарен дял е 61%, на второ място с дял от 19% производствените и складови помещения. Делът на обектите за свободно ползване в общото предлагане е 11%, а делът на търговските обекти е 9%. Делът на офис помещенията намалява с 3% през годината, делът на търговските площи се увеличава с 2%, делът на помещенията за свободно ползване намалява със 7%, а делът на производствените и складови помещения се увеличава с 8%.

Обща площ, хил. кв. м

Съдейки по намалението на средната площ на офисите и помещенията за свободно ползване с 29 и 42%, големите помещения напускат пазара, докато при търговските обекти и промишлените и складови помещения, средните площи на които се увеличават с 5 и 45 %, съответно ситуацията беше обратната.

Ценови показатели

Ценовите намаления се наблюдават във всички сегменти и възлизат на: 8% за търговски обекти, 3% за офис площи, 4% за промишлени и складови бази и 10% за помещения за свободно ползване.

Обемът на предлагане в стойностно изражение при търговските обекти се увеличава с 13%, при производствените и складови помещения - с 50%, при офисните помещения намалява с 20%, а при помещенията за свободно ползване - с 56%.

Обща цена, милиони рубли.

Търговски имоти

Обем на предлагане

През декември 2016 г. общата площ на предлагане на търговски имоти в центъра спрямо декември 2015 г. се увеличава с 30%, а извън центъра - с 23%.

Общо през декември 2016 г. 30 обекта бяха обявени за продажба в Градинския пръстен и 275 обекта извън него с обща площ от 17 и 228 хиляди квадратни метра. м съответно.

Общото предлагане на търговски площи през декември възлиза на 305 обекта с обща площ от 245 хиляди квадратни метра. м със средна площ на обекта от 800 кв. м.

Динамика на показателите за търговски обекти

Ценови показатели

Цената на търговските имоти в центъра от декември 2015 г. до декември 2016 г. е намаляла с 16% до 720 703 рубли/кв.м. м, а извън Градинския ринг - със 7% до 214 948 руб./кв.м. м. По-значителното поевтиняване на обектите в центъра може да е следствие от по-съществена корекция на цените, тъй като през 2015 г. имаше по-значително поскъпване на обектите в центъра, отколкото на обектите извън него.

Цената на всички търговски обекти през 2016 г. е намаляла с 8% до 249 112 рубли/кв. м.

Стойността на предлагането на търговски обекти за 12 месеца в центъра се увеличава с 9%, а в периферията - с 14%.

Street-retail

Обемът на предлагането на обекти във формат street-retail през 2016 г. като обща площ намалява с 3% и възлиза на 23 хил. кв.м. м. В центъра общата площ е намаляла с 27% до 3 хиляди квадратни метра. м, а отвън нарастват с 3% и възлизат на 19 хил. кв.м. м.

Среднопретеглената цена в града като цяло намалява с 19% и възлиза на 443 142 рубли на кв. М. м/година. В центъра цените се повишават с 1% до 1 161 727 рубли/кв.м./година, а извън центъра, напротив, намаляват с 21% до 313 467 рубли/кв.м. м/година. Както се вижда от динамиката на цените, търсенето на обекти в центъра спрямо периферните е по-високо, което потвърждава традиционно по-високото инвестиционна привлекателносттези помещения.

Офис недвижими имоти

Обем на предлагане

Обемът на офис предлагането в центъра намалява с 21% като обща площ и се увеличава с 22% като брой, докато извън центъра намалява с 18% като обща площ и се увеличава с 13% като брой.

Общо през декември 2016 г. на пазара са пуснати 201 обекта с обща площ от 185 хиляди квадратни метра. м в рамките на градинския пръстен и 796 обекта извън него с обща площ от 1432 хил. кв.м. м. Общото предлагане на офис площи възлиза на 997 обекта с обща площ от 1617 хил. кв.м. м със средна площ на обекта от 1622 кв. м.

Динамика на показателите за офис помещения

Ценови показатели

За 12 месеца от декември 2015 г. до декември 2016 г. среднопретеглената цена на офис имотите в центъра се е повишила с 13% до 429 637 рубли/кв.м, а извън Градинския пръстен е намаляла с 6% до 186 270 рубли/кв.м . м.

Цената за всички офис помещения през 2016 г. намалява с 3% и възлиза на 214 089 рубли/кв.м. м. При офис имотите в центъра през 2015 г. се наблюдава по-значително намаление на цените, отколкото при имотите извън центъра, така че значителното увеличение на цените на обектите в центъра през 2016 г. може да е следствие от корекцията и изравняването на търсенето. което се е случило.

Намалението на обема на доставките в стойностно изражение е 10% до 79 милиарда рубли. в рамките на градинския пръстен и 23% до 266 милиарда рубли. извън нейните граници и като цяло цената на офис имотите през 2016 г. е намаляла с 20% до 346 милиарда рубли.

под наем

Пазар като цяло

Обем на предлагане

През 2016 г. се наблюдават няколко етапа в развитието на наемния пазар.

От януари до април обемът на предлагането се промени леко;

От април до август нивото му намалява;

От август до декември - расте.

Общият спад на предлагането по области за 12 месеца е 20%.

През декември 2016 г. на пазара са пуснати 2748 обекта с обща площ от 1572 хил. кв.м.

Ценови показатели

В динамика наемни цениПрез 2016 г. могат да се разграничат два периода:

От януари до юни средното ниво на ставките намалява;

От юни до декември също леко се повишава.

Средният процент на пазара на наеми от декември 2015 г. до декември 2016 г. е намалял с 2% в рубли и с 12% в долари. През декември 2016 г. средната наемна ставка е 18 099 рубли/кв. м/година, или $291/кв. м/година.

Намаляването на ставките както в рубли, така и в долари, както и на цените на пазара за продажба показва продължаване на негативните тенденции на пазара.

Сравнителен анализ по сегменти

Обем на предлагане

Темпът на спад в обема на предлагане като обща площ в различни сегменти през 2016 г. на пазара на наеми е 14% за търговски имоти, 25% за офис имоти и 13% за индустриални имоти. складови недвижими имоти.

Обемът на предлагане за обща площ през декември 2016 г. е: 212 хил. кв.м. м за търговски обекти, 791 хил. кв.м. - за офис и 569 хил. кв. m - за производствени и складови помещения.

През 2016 г. средната площ на търговските площи е намаляла с 18%, на производствените и складови площи - с 10%, а на офис площите - са се увеличили с 13%.

Средната цена за търговски обекти от декември 2015 г. до декември 2016 г. се е увеличила с 8% до 32 255 рубли/кв.м. м/год, за офис сгради - намаление с 6% до 16 705 рубли/кв. м/год, за производствени и складови помещения - с 4% и възлиза на 6425 рубли/кв. м/година. Съдейки по ръста на наемните цени, най-търсени са търговските помещения.

Намалението на общия годишен наем от декември 2015 г. до декември 2016 г. възлиза на 21% за търговски площи, 31% за офис площи и 16% за производствени и складови площи.

Търговски имоти

Обем на предлагане

Обемът на предлагане на търговски площи през декември 2016 г. в центъра е намалял с 22%, а извън градинския пръстен - с 13%. Намалението в количеството е съответно с 5% и 18%.

Общо през декември 2016 г. бяха изложени 62 обекта с обща площ от 15 хиляди квадратни метра. м в рамките на градинския пръстен и 530 обекта с площ от 197 хиляди квадратни метра. м отвъд. Общото предлагане на търговски площи възлиза на 592 обекта с обща площ от 212 хиляди квадратни метра. м със средна площ на обекта от 358 кв. м.

Ценови показатели

Средната цена за обекти в центъра през 2016 г. е нараснала с 19% до 63 771 рубли/кв.м. м/година, а за имоти извън градинския пръстен - с 4% до 28 569 рубли/кв. м/година. Съдейки по по-значителното увеличение на цените, търсенето на имоти в центъра е по-високо.

Годишният наем на имотите в Градинския ринг намалява със 17%, а извън Градинския ринг - с 22%.

улица- на дребно

Обемът на предлагане на обекти във формат street-retail за 12 месеца като обща площ намалява с 6 %, вкл. в центъра - на 37 %, а извън него нараства с 1 % и възлиза на 31 обект с обща площ 8 хил. кв.м. в центъра и 206 обекти с площ 53 хил. кв.м. отвъд.

Средната наемна ставка за 12 месеца се увеличава с 1 % преди 37 378 rub./sq. м/год, докато в центъра се е увеличил с 22 % преди 74 192 rub./sq. м/год., а извън нея намалява с 4 % преди 31 838 rub./sq. м/година.

Офис недвижими имоти

Обем на предлагане

Обемът на офис предлагането по обща площ от декември 2015 г. до декември 2016 г. намалява с 38% в центъра и с 23% извън него. Намаляването на броя на помещенията е съответно с 25% и 19%.

Общо през декември 2016 г. в Градинския пръстен бяха изложени 240 обекта и 1393 обекта извън него с обща площ от 103 и 689 хиляди квадратни метра. м съответно. Общото предлагане на офис площи през декември възлиза на 1633 обекта с обща площ от 791 хиляди квадратни метра. м със средна площ на обекта от 485 кв. м.

Ценови показатели

Средната цена на офис имотите през 2016 г. като цяло е намаляла с 6% до 16 705 рубли/кв.м./година. В рамките на градинския пръстен средна ставканамалява с 2% и възлиза на 25 569 рубли/кв. м/год., а в периферията - с 6% до 15 178 руб./кв. м/година.

Като се вземе предвид значителното намаление на предлагането, общият годишен наем на офис имотите в центъра е намалял с 45%, а извън Градинския ринг - с 27%.

Обща характеристика на пазара на индустриални и складови имоти в региона

Изминалата 2013 г. беше изключително благоприятен период за пазара на складови имоти и се характеризира с високи нива на търсене и предлагане – въпреки високите обеми на въвеждане в експлоатация, нивото на свободните площи остана ниско (1-2%). През 2013 г. има високо ниво на усвоен обем - около 1,3 млн. кв.м. м.

Експертите отбелязват преразглеждането на класификацията на индустриалните и складови имоти в Москва като едно от най-значимите пазарни събития. Според измеримите разяснения, предложени от компанията Knight Frank, обектите от клас „А+” се различават от обектите от клас „А” по по-голямо разстояние между участъците, ултра плосък под с противопрахово покритие, по-голямо допустимо натоварване върху подове и отоплителна система, която осигурява най-малко +14 при температура на външния въздух до - 35C (с изключение на условията за съхранение при ниска температура).

Експертите наричат ​​ПНК-Чехов на компанията PNK Group ярък пример за такъв обект (клас „А+“). В допълнение към съответствието с изброените по-горе характеристики, експертите отбелязват големи площи за обръщане и паркиране, логична организация на пътищата за достъп, качество на покритието и др. Площта на строителната площадка не надвишава 45%, като всяка сграда може да работи като самостоятелно съоръжение, тъй като е с удобна локация, самостоятелен вход и автономни системи за комуникации и захранване.

Оферта на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

Обемът на площите, пуснати в експлоатация на пазара на индустриални и складови имоти в района на Москва през 2013 г., според различни оценки, възлиза на около 800 хиляди квадратни метра. м, а общият обем на качественото предлагане е около 9 млн. кв.м. м. Според експерти тези обеми на въвеждане в експлоатация са рекордни за последните 4 години, докато почти всички нови съоръжения са от клас „А“. Една от основните причини за нарастващия дял на обектите от висок клас в новото строителство е увеличеното търсене от страна на компании, за които високотехнологичният склад е начин за увеличаване на стокооборота.

Най-големите обеми въведени в експлоатация индустриални и складови площи през 2013 г. са отбелязани в южната и югоизточната посока. Тези посоки, заедно с югозападната, традиционно са в голямо търсене и в резултат на това най-големите обеми на предлагане са концентрирани там. Тази посока на търсене и предлагане се дължи на товарните потоци, преминаващи през магистрала М-4 и магистрала Симферопол.

Фигура 1. Географска структура на въвеждане в експлоатация на промишлени и складови площи (според компанията Praedium)

Значителен дял в обема на въведените в експлоатация производствени и складови площи през 2013 г. заемат големите играчи на пазара. Например, компанията PNK Group продължи развитието на проекта PNK-Chekhov (първият етап на PNK-Chekhov 2 е пуснат в експлоатация) и PNK-Vnukovo (сграда № 9 е пусната в експлоатация).

В логистичния парк ПНК-Чехов 2 през втората половина на годината бяха пуснати в експлоатация сгради 2 и 3 с обща площ от около 127 хиляди квадратни метра. м. Този проектсе превърна в най-голямото ново съоръжение за висококачествени доставки, въведено на пазара в Москва. Логистичният парк се намира в град Чехов, на 49 км по магистрала Симферопол от Московския околовръстен път, в близост до едноименния проект PNK-Chekhov. Според плановете на разработчика изпълнението на проекта за склад ще приключи през 2014 г., тогава общата площ на комплекса ще достигне 286 хиляди квадратни метра. м.

Второ място по мащаб на въвеждане в експлоатация зае проектът, въведен през първата половина на 2013 г. Той стана логистичен парк Logopark North с площ от 110 хиляди квадратни метра. м. Разработчик на проекта е фирма „Каравела”. Това складово съоръжение се намира на 7 км от Московския околовръстен път по Ленинградското шосе в района на Солнечногорск. Logopark има удобно местоположение и е много привлекателен както за най-големите руски, така и за чужди компании. Сред местните компании заслужава да се отбележи: IKEA, Global Logistic Projects, Eldorado и др.

Компанията за развитие PNK Group не само направи своя отпечатък в Чехов, но и изведе на пазара следващите складове в проекта PNK-Vnukovo. През 2013 г. компанията въведе в експлоатация три сгради (3, 8 и 9) с обща площ от 101 хиляди м2.

През втората половина на 2013 г. компанията за развитие Raven Russia увеличи активността си на пазара, като продължи да въвежда опашки в текущи складови проекти. Така на пазара излязоха третият етап от логистичния парк Климовск (55 хил. кв. М) и вторият етап от логистичния парк Ногинск (37,1 хил. кв. М).

Фигура 2. Най-значимите производствени и складови съоръжения, пуснати в експлоатация през 2013 г. (според компанията Praedium)

В географската структура на входа има тенденция към развитие на територии, по-отдалечени от Московския околовръстен път. Традиционно комплексите, разположени на 20-30 км от Московския околовръстен път, са много търсени, докато сега активно се развива активно предлагане на висококачествени съоръжения, разположени на разстояние до 50 км от Московския околовръстен път, които също са в търсенето, което се потвърждава от активното използване на схемата „build to suit” при изпълнението на тези проекти.

Пазарът за продажба на земя и имотни комплекси с промишлено и складово предназначение, както в зоната до 30 км, така и в зоната до 50 км, е представен предимно от обекти от нисък клас, подходящи предимно за преустройство.

Сред комплексите, пуснати в експлоатация директно в град Москва, експертите отделят само едно съоръжение - Магистралният терминал, който е индивидуален склад за съхранение. Вътрешното пространство е организирано на дизайнерски принцип, което ни позволява да предложим на наемателя площ от 1 до 50 кв.м. m в една равнина. Цените започват от 950 рубли. на кв. м на месец и зависят от размера на избраната кутия и периода на наемане. Благоприятното местоположение между две важни магистрали: магистрали Хорошевское и Звенигородское, както и високото ниво на обслужване, осигуриха стабилно търсене на услуги за самостоятелно съхранение веднага след началото на продажбите на площи в новия терминал.

Търсенето на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

Пазарът на индустриални и складови имоти в Москва и района на Москва поддържа изключително високо ниво на търсене - дори рекордното въвеждане в експлоатация на нови площи практически не оказа влияние върху средното ниво на незаетост, което според различни оценки възлиза на 1- 2%. Това обстоятелство се обяснява със следните фактори:

  • Разработчиците, опитвайки се да минимизират рисковете, свързани с пазарната експозиция на имота, все повече реализират проекти, използвайки схемата „built-to-suit“, в резултат на което значителен дял от пространството никога не достига до свободния пазар (според различни източници - от 35% до 60% през 2013 г.).
  • Изграждането на складове за конкретен клиент е услуга, насочена към големи купувачи (или наематели), което, съчетано с ниска свободна площ, създава незадоволено търсене от страна на малки купувачи (или наематели).
  • В процеса на изграждане на обекти, ориентирани към свободния пазар, предварителни договориотдаване под наем/продажба, което също така намалява действителния обем площ, предоставена на свободния пазар до момента на въвеждане в експлоатация.
  • Отлагане на срокове за въвеждане в експлоатация на редица обекти.

Купувачите и наемателите на складове избират схема на взаимодействие с предприемача „изграждане по поръчка“ не само поради ограниченото предлагане, но често и поради високоспециализирани изисквания към придобиваното пространство. Спазването на тези изисквания в ранните етапи на изпълнение на проекта позволява спестяване на операции и евентуално адаптиране на типичен склад към специфичните изисквания на конкретен клиент.

Експертите оценяват нивото на търсене (общ обем сделки за покупко-продажба и наеми) през 2013 г. на 1,3 млн. кв.м. м, което е малко повече от 2013 г. Пикът на търсенето настъпи през второто-третото тримесечие на 2013 г.

Най-активните наематели и купувачи на промишлени и складови имоти през 2013 г. са големи търговски компании, дистрибутори и производствени предприятия.

Фигура 3. Разпределение на сделките на пазара на индустриални и складови имоти по бизнес профил на наематели и купувачи (според компанията Knight Frank)

Според компанията Jones Lang LaSalle през 2013 г средният размерсделки - средно за 2013 г. възлиза на около 18 хил. кв.м. м (13 хил. кв. м през 2012 г. и 11 хил. кв. м през 2011 г.). Експертите наричат ​​най-голямата сделка за годината отдаването под наем на 72 хил. кв.м от IKEA. м в "Логопарк Север".

Таблица 1. Най-големите сделки на пазара на индустриални и складови имоти в региона на Москва (според компанията Jones Lang LaSalle)

Търговски условия на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

От гледна точка на търговските условия, пазарът на индустриални и складови имоти може да се характеризира като стабилен - през 2013 г. няма значителни промени в цените, текущото високо ниво на цените се обяснява предимно с недостига на качествено предлагане.

През 2013 г. нивото на наемните цени за висококачествени индустриални и складови комплекси в района на Москва беше средно в диапазона 115-140 USD/кв. м/година (тройна мрежа).

Диапазонът и средните цени на доставка на промишлени складови комплекси, в зависимост от конвенционалната зона на местоположение, бяха (включително обекти за преустройство):

  • В рамките на град Москва: 16 130 - 158 333 рубли/кв. м, средна стойност 58 915 рубли/кв. м.
  • В района до 20-30 км от Московския околовръстен път (Подолск, Одинцово, Зеленоград и др.): 3 349 - 61 508 рубли/кв.м. м., средна стойност 36 862 рубли/кв. м.
  • В района на 30-50 км от Московския околовръстен път (Електростал, Чехов, Солнечногорск, Дмитров и др.): 1 916 - 52 174 рубли/кв. м., средна стойност 21 725 руб./кв. м.

Фигура 4. Диапазон и средни стойности на единичната цена на доставката на промишлени и складови недвижими имоти в зависимост от района на местоположението на съоръжението, руб./кв.м.

Цената на единица площ в сегмента на висококачествени складови имоти в Московска област е средно в диапазона 900-1400 USD/кв. м., процентът на капитализация е около 11%.

Ценообразуващи фактори на пазара на индустриални и складови имоти

Тъй като цената на обектите, разположени в града, е значително по-висока от цената на обектите, разположени в региона, препоръчително е да се изгради зависимостта на единичната цена от ценовите фактори за една от тези групи обекти. След това за изграждане на зависимости бяха избрани обекти, разположени в района, поради по-големия брой предложения и в резултат на това по-визуалното изграждане на тези зависимости.

Сред факторите за ценообразуване на промишлени и складови имоти могат да бъдат идентифицирани най-значимите количествени фактори от гледна точка на влияние върху единичната цена на обекта:

На първо място, можем да подчертаем фактора, свързан с местоположението и транспортна достъпност, а именно - разстояние до Московския околовръстен път.Този фактор оказва най-голямо влияние върху цената на обекти, разположени извън града, тъй като обектите в града са значително повлияни от много други фактори, свързани с местоположението (например разстояние до метрото, разстояние до главни улици и др.). В допълнение, важен фактор е разстояние до основните транспортни пътища.

Сред имотите, предложени за продажба през 2013 г., диапазонът на стойностите на фактора „Разстояние до Московския околовръстен път“ е 3,6-59 км, средно 33 км.

Диапазонът на стойностите на фактора „Разстояние до основните транспортни маршрути“ е 0,2-9 км, средната стойност е 1,8 км.

Фигура 5. Влияние на фактора „Разстояние до Московския околовръстен път“ върху единичната цена на обекта

Фигура 6. Влияние на фактора „Разстояние до основните транспортни направления” върху единичната себестойност на обекта

Обща площ на подобренията- според проучване на агенти, специализирани в продажбата на индустриални и складови имоти в региона на Москва, при продажба на обекти с по-голяма площ продавачите са готови да приемат известно намаление на плащането, което е аналогично на „отстъпка на едро“ , т.е. обекти с по-голяма площ, като правило, струват по-малко за един квадратен метър. Диапазонът на стойностите на фактора „обща площ на подобренията“ беше 110-75 000 кв. М. м., средна стойност - 8 939 кв. м.

Фигура 7. Влияние на фактора „Обща площ на подобренията“ върху единичната цена на обекта

цялата зона поземлен имот. Промишлени и складови съоръжения с по-голям парцел имат по-голямо търсене на пазара. Тъй като на излишния парцел е възможно да се организира паркинг за превозни средства, да се постави открит склад за различни продукти, има възможност за маневриране на тежкотоварни превозни средства. Диапазонът на стойностите на фактора „Обща площ на обекта“ беше 1300-83 200 кв. М. м., средна стойност - 22 764 кв. м.

Фигура 8. Влияние на фактора „Обща площ на земята“ върху единичната цена на обекта

Най-важните фактори за качество включват:

Състояние/ниво на вътрешна декорация на производствени и складови помещения- добро състояние на сградата или прекарано в нея основен ремонтще спести потенциалния собственик от привличане на допълнителни инвестиции в имота. Офертните цени за промишлени и складови сгради или вградени помещения, които са в добро състояние с обикновена степен на завършеност, са по-високи от офертните цени за имоти в задоволително състояние.

Таблица 1. Стойности на фактора „Състояние/ниво на вътрешно покритие“

Наличие и състояние на инженерните мрежисъщо играе важна роля при определяне на себестойността на производствено-складовата база. Този фактор определя размера на капиталовложенията, необходими за нормалното функциониране на съоръжението, като от гледна точка на реализиране на производствено-складовата функция е от първостепенно значение наличието на електро- и топлоснабдяване.

Таблица 2. Стойности на фактора „Наличие и състояние на комунални мрежи“

Наличие на пътища за достъп и тяхното удобство- най-популярните райони са тези с няколко удобни пътя за достъп. Удобството на пътищата за достъп се оценява с помощта на точкова система в зависимост от класа и нивото на движение на превозни средства по улицата, от която превозните средства влизат на територията, както и възможността за временно паркиране върху нея.

Таблица 3. Стойности на фактора „Оборудвани с пътища за достъп и тяхното удобство“

В зависимост от вида на производството могат да се вземат предвид и други ценообразуващи фактори (наличие на железопътна линия, височина на тавана, наличие на кранове и др.).

Основни тенденции и прогнози на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област

  • През 2013 г. беше преразгледана класификацията на промишлените и складови имоти - изяснена е информацията за обекти от клас „А+“.
  • Пазарът продължава да изпитва високо ниво на търсене на фона на недостиг на качествено предлагане през 2013 г. процентът на незаетите площи беше 1-2%.
  • Основното въвеждане в експлоатация на нови съоръжения се извършва в популярни посоки: юг, югоизток, югозапад. Освен това почти всички обекти принадлежат към клас "А".
  • Обемът на сделките в сегмента на индустриални и складови имоти възлиза на около 1,3 млн. кв.м. м.
  • Сравнително нова тенденция е изпълнението на проекти, разположени на разстояние 30-50 км от Московския околовръстен път.
  • Изпълнението на проекти, използващи схемата „built-to-suit“, става все по-популярно - според различни оценки през 2013 г. от 35% до 60% от площите са били продадени по този начин.
  • Като се има предвид забавянето на датата на въвеждане в експлоатация на редица проекти, обемът на въвеждане в експлоатация през 2014 г. може да остане същият като през 2013 г. В същото време се очаква нивото на свободните площи да остане на ниво 2-4%.
  • Не се очаква увеличение на наемните цени и цената на продажбата на имоти - основният ограничаващ фактор е неблагоприятната макроикономическа прогноза за 2014 г. (предвижда се нисък растеж на БВП и други социално-икономически показатели).
  • Сред най големи проекти, обявен за въвеждане в експлоатация през 2014 г., експертите на пазара подчертават: индустриалния парк South Gate и логистичния парк Radumlya с обща площ от 200 и 155 хиляди квадратни метра. м. съответно.

Изводи:Близките до рекордните количества въведени в експлоатация площи на пазара на индустриални и складови имоти в Москва и Московска област не оказаха значително влияние върху търсенето, което продължава да бъде на високо ниво. При липса на сериозни колебания в търговските условия на фона високо нивотърсене, можем да заключим, че пазарът се стабилизира. Основните фактори, които възпират пазара от по-нататъшно активно развитие, са макроикономически - нестабилността на общата икономическа ситуация увеличава рисковете на разработчиците, принуждавайки последните все повече да работят по схемата „изграждане по поръчка“.

Можете да поръчате услуга или да получите допълнителна информация, като се свържете с нашите офиси на телефон:

7 812 326-20-06 Санкт Петербург
+7 495 955-78-37 Москва
+7 343 372-54-75 Екатеринбург
електронна поща поща:

Специалисти от международната консултантска компания Knight Frank съставиха рейтинг на компаниите за развитие в сегмента на търговските имоти по текущ размер на портфолиото. Общо списъкът включва 15 най-големите компаниис портфейл от поне 190 хил. кв.м. м търговска площ.

09.04.2019

Не по количество, а по качество

Анализ на пазара на търговски центрове в Санкт Петербург въз основа на резултатите от 1-во тримесечие на 2019 г.: през последното тримесечие минималният брой нови наематели са открити в търговския център за четири години. В същото време те се появиха като част от ротация за подобряване на пула от оператори, което в крайна сметка води до повишаване на наемните цени на пазара.

13.03.2019

Обезпечеността с търговски обекти за руснаците е 7 пъти по-ниска от тази в Европа

Анализаторите от международната консултантска компания Knight Frank отбелязаха, че предлагането на аутлет магазини за руснаците е на най-ниското ниво в Европа - 1,1 кв. м /1000 души срещу 9,2 кв. м/1000 души средно в европейски държавии 90 кв. м/1000 души в САЩ. В Америка има повече от 200 магазина, около 150 в Европа и само 6 в Русия.

12.02.2019

Руснаците „не допиват кафето си“ на стойност 1 трилион рубли

Според международната консултантска компания Knight Frank в момента на руския пазар се провежда третата вълна от отваряне на кафенета. За разлика от първите две, малките фирмени вериги от кафенета и кафе-барове се развиват активно от 2013 г. на фона на промени в поведението на потребителите. Пазарът на кафенета обаче далеч не е наситен. В момента има около 5000 кафенета, работещи в градове с над милионно население, като пазарният обем възлиза на 130 милиарда рубли, а потенциалът, като се вземат предвид възможностите на потребителите, е 1 трилион рубли, което е 7,6 пъти повече от текущото насищане на пазара. Потенциалът на московския пазар е повече от 120 милиарда рубли, което е 4 пъти повече от текущата стойност.

01.02.2019

Какво очаква пазара на бизнес имоти през 2019 г

Експертите на Cushman & Wakefield обясниха какво очаква пазара на бизнес имоти през 2019 г. Основните предизвикателства пред руската икономика през следващите години ще бъдат нарастващото неравенство и неравенство. Разликата между лидери и аутсайдери ще нараства във всички пазарни сегменти.

31.01.2019

Обемът на новото строителство на търговски имоти през 2019 г. ще нарасне с 45%

На пазара на недвижими имоти на дребно през 2019 г. се очаква повишение на строителната активност. Според доклад на Marketbeat Cushman & Wakefield новото строителство през 2019 г. ще възлезе на 700 хиляди квадратни метра. м, което е с 45% повече от 2018 г.

28.01.2019

През 2018 г. рекорден брой чуждестранни марки напуснаха руския пазар, а броят на новите марки беше минимален за последните 5 години

Анализатори от международната консултантска компания Knight Frank обобщиха резултатите от 2018 г. на московския пазар на недвижими имоти на дребно и установиха, че през 2018 г. са пуснати в експлоатация 135,1 хиляди квадратни метра. м, което е най-ниската цифра през последните 10 години. В същото време свободните работни места намаляват с 1,5% п.п. до 7%.

Антирекордите в ритейл сегмента не свършват дотук – през 2018 г. е отчетен най-ниският процент за навлизане на нови марки (22 оператора срещу 37 през 2017 г.) на фона на най-висок процент за затваряне на търговци (напускането на 12 оператора от пазара). През 2018 г. 1,5 пъти повече търговци на дребно са напуснали, отколкото през 2017 г., когато 8 марки обявиха напускането си, и това е най-високият процент на затваряне от 2012 г.

25.01.2019

Резултати от пазара на недвижими имоти на дребно през 2018 г. в Санкт Петербург

В края на 2018 г. за първи път от 2014 г. се наблюдава значително увеличение в сегмента на висококачествените търговски площи. Обемът на въведените в експлоатация възлиза на 128 200 кв.м, което е 3% от общия обем на пазара.

24.01.2019

Как се разви пазарът на дребно през 2018 г

2018 г. се характеризира с относително „затопляне“ в развитието на търговията на дребно и Кетъринг. Тази тенденция беше характерна не само за градовете с над милионно население, но и за други региони на Русия. Това се доказва от резултатите от индустриално проучване, проведено от RealJet.

26.11.2018

Международни марки 2018. Степен на развитие в Русия

За втора поредна година руски пазарВ ценова категория Economy няма международни марки. Повече от половината от новите марки принадлежат към средния ценови сегмент. От второто тримесечие на 2017 г. до първото тримесечие на 2018 г. 33 нови марки навлязоха на руския пазар, а 21 марки напуснаха пазара. Такива данни се посочват в проучване на компанията"Магазин Магазин"

20.11.2018

Търговските центрове в Москва стават все по-малки: до 2020 г. 85% от проектите са планирани във формат на малки търговски центрове

Анализатори от международната компания Knight Frank установиха, че почти всички нови търговски центрове, които са навлезли на пазара от началото текуща годинаи планирани да отворят преди края на 2018 г. в Москва, принадлежат към формата на малки търговски центрове (GLA до 20 хил. кв. М). До края на 2020 г. се планира да бъдат пуснати около 57 нови търговски центъра на капиталовия пазар, от които около 85% от обектите (49 проекта) отговарят на регионален мащаб. Това до голяма степен показва прехода на пазара от формата на мегамол към търговски центрове от регионален мащаб.

13.11.2018

Компанията CBRE анализира руския аутлет пазар

До края на 2019 г. се очаква най-големият брой открити аутлети в историята на Русия: пазарът на аутлети ще нарасне с 95 700 кв.м. м.

16.10.2018

След Световното първенство делът на свободните помещения започна да се увеличава в уличната търговия на дребно в Санкт Петербург

Според JLL до края на 3-то тримесечие делът на свободните помещения на главните търговски улици на Санкт Петербург се е увеличил от 7,5% на 7,8%. Най-значителното увеличение на свободните работни места е на ниво от 1-2 процентни пункта. - възникнали на линии 6-7 V.O., улица Sadovaya и Московски проспект. В същото време показателят на основната част на Невски проспект през юли-септември леко се промени и възлиза на около 4%.

05.10.2018

Обемът на пуснатите в експлоатация търговски центрове в Москва през 2018 г. може да бъде минимумът от шест години

По данни на JLL през първите три тримесечия на 2018 г. в Москва са пуснати в експлоатация само 98 хиляди квадратни метра. м търговски площи, което е с 13% по-малко от същия период предходната година. Заслужава да се отбележи, че през третото тримесечие в Москва не беше открит нито един търговски център.

04.10.2018

Максималният обем нови наематели в търговския център в Санкт Петербург е регистриран през 3-то тримесечие на 2018 г.

Според JLL обемът магазини, отворени или обявени за скорошно отваряне в център за пазаруванеСанкт Петербург през 3-то тримесечие на 2018 г. надхвърли 83 хил. кв.м. м е максималната тримесечна стойност на пазара на качествени недвижими имоти за последните 10 години.

27.09.2018

От началото на 2018 г. в Русия са дошли 1,5 пъти по-малко нови марки

От началото на тази година на руския пазар са навлезли 17 нови международни марки, което е почти 1,5 пъти по-малко в сравнение със същия период на 2017 г. (28 марки), според проучване на международната консултантска компания Knight Frank.

Цените на търговските имоти в Москва се основават на базата данни с реклами на уебсайта за недвижими имоти. Цените за жилищни и търговски имоти се калкулират отделно. Цената на апартаментите и къщите също се изчислява отделно. За апартаменти и къщи имаме отделни страници: Цени за къщи в Москва и Цени за апартаменти и стаи в Москва.

На всеки шест часа ние съхраняваме минималната, средната и максималната цена (съответно 5, 50, 95 квантили от ценовото разпределение) за всички възможни комбинации от тип сделка, категория и селище. Заедно с цената се съхранява и средната площ на съответните обекти, за да може да се изчисли цената на квадратен метър. Така от статистиката се изключват необичайно скъпи или евтини обекти.

За да се изградят графики, съответните параметри се осредняват по дни в рамките на избрания период. Ако няма достатъчно статистически данни за даден параметър, за да начертае непрекъсната линия, той се изключва от общата картина.

Цени за продажба и наем на търговски имоти

Офис помещения RUR 55 450 848 +37,96% 252 868 рубли +598,76%
Търговски обекти 67 876 987 рубли +17,71% 449 690 рубли -0,05%
Складове 315 110 рубли +51,18%
Свободни помещения 39 289 829 рубли -8,6% 442 797 рубли +10,67%
Други търговски недвижими имоти 66 599 999 рубли +54,66%

Динамика на цените за продажба на търговски имоти

Динамика на цените за наем на бизнес имоти

Средна цена на квадратен метър

средна ценаквадратен метър се изчислява като медианата на разпределението на цената, разделена на медианата на разпределението на жилищната площ, групирани по категории.

Брой реклами

Разпределение на активните в момента обяви по вид сделка и категория недвижим имот.

Цени по район на картата

Показана е средната цена на квадратен метър, групирана по региони. Скъпите площи са визуално различни от по-евтините.