У дома > Руски стандарт > Какво ще се случи с недвижимите имоти тази година? Пазар на недвижими имоти, който работи сам. Кой ще спечели от сегашната ситуация?


Какво ще се случи с недвижимите имоти тази година? Пазар на недвижими имоти, който работи сам. Кой ще спечели от сегашната ситуация?




Анализаторите на пазара на недвижими имоти оцениха как ще се промени цената на апартаментите на първичния и вторичния пазар на Московска област

Изминалата година на пазара на недвижими имоти в Московска област беше белязана от големи отстъпки: брокерите от време на време отчитаха дела на сделките с отстъпка, а Rosreestr отчете необичайно голям брой сделки - както на вторичния, така и на първичния пазар.

За да разбере как ще се държи пазарът, RBC Real Estate попита анализаторите какво мислят за промените в цените на жилищата в Москва и региона през новата 2017 година.

Сергей Шлома, директор на отдела за вторичен пазар на агенцията за недвижими имоти "Inkom-Real Estate":

— Най-важната тенденция на вторичния пазар на московските жилища е бавен, но сигурен спад на цените. През януари средната цена на 1 кв. м достигна 185,9 хиляди рубли. - и това стана максималната стойност за цялата година. Въз основа на резултатите от ноември този показателдостигна минимум 181,4 хиляди рубли. Такъв спад на цените остава незабележим за някои играчи на пазара на недвижими имоти, особено за обикновените потребители, тъй като възлиза на едва 0,3-0,5% на месец. Що се отнася до реалното намаление на продажните цени (а не на разходите за доставка), през годината то е най-малко 10%, тъй като в повечето случаи сделките на вторичния пазар на жилища в Москва се извършват с отстъпка: през януари делът на продажбите с отстъпка се равняват на 82%, през ноември - вече 86%. Въз основа на резултатите от последните месеци на 2016 г. средният бюджет за покупки също намаля: от 8 милиона рубли. през август до 7,85 милиона рубли. През ноември.

Очакваме през 2017 г. цените на недвижимите имоти в сегмента вторично жилищеще остане на същото ниво като сега, или ще продължи да намалява с около 5-7% годишно. Не виждаме причини за покачване на цените в близко бъдеще. По отношение на прословутото ценово дъно, което толкова често се споменава в напоследък, то според нашите прогнози пазарът ще го достигне едва през 2018 или 2019 г.

Алексей Попов, ръководител на аналитичния център на рекламната служба CIAN:

— Очакваме, че цените на новите сгради в Москва през 2017 г. ще се повишат в границите на инфлацията, тоест с не повече от 6% годишно. Това се дължи на факта, че разработчиците се опитват да запазят своя пазарен дял и да поддържат темпото на продажбите. Допълнителна причина за поскъпването на новите жилища е появата на нови проекти развитие на запълваневътре в TTC. Обемите на предлагане в такива къщи са малки, но общото ценово ниво обикновено е по-високо големи проектина мястото на индустриални зони.

В Нова Москва и района на Москва нивото на цените за нови сгради ще остане практически непроменено. Тенденцията към намаляване на дела на новите проекти на фундаментната яма също е типична за тези места, но увеличението на цените по време на прехода към следващите етапи на строителство тук се усложнява от засилената конкуренция. За разработчиците ще бъде по-важно да поддържат целите за нивата на продажбите, може би в ущърб на изпълнението на модела на увеличение на цените с увеличаване на готовността за строителство.

На вторичния пазар на Москва и региона през 2017 г. може да се очаква бавно увеличение на цените - в рамките на 4-5% на годишна база. Значителният обем на предлагането няма да позволи на цените да се повишат над инфлацията и за да извършат транзакции, повечето продавачи ще трябва да намалят заявените си ценови нива - но размерът на отстъпката постепенно ще намалява. Средните цени в региона на Москва сега стават все по-трудни за анализ, тъй като значителна част от партидите, представени в активното предлагане, са определени на цени, които се основават на текущото ниво на ефективно търсене. Лекото повишение на средното ниво на цените, което се наблюдава напоследък, отразява увеличение на дела на тези лотове, а не естественото поведение на пазара. И през новата година ще продължи тенденцията към увеличаване на дела на ипотечните сделки.

Една от дългосрочните тенденции, движещи търсенето на жилищния пазар в последните години, е дълъг демографски цикъл. Поколението, родено през първата половина на 80-те, навлезе в ерата на най-голямо търсене на сделки. Тъй като техните потребителски навици са се формирали още в постсъветската епоха, голямата привлекателност модерни нови сгради(в сравнение с остарелите съветски жилища) се вписва в този модел.

Като цяло разработчиците започват с вторичния пазар и, както показва миналата година, те печелят тази конкуренция благодарение на по-ефективни рекламни кампании, възможности за отстъпки и ефективни програми за вноски и ипотечни кредити. Практическият израз на тази тенденция е потокът от купувачи от вторичния към първичния пазар.

Олег Репченко, ръководител на аналитичния център „Индикатори на пазара на недвижими имоти Irn.ru“:

— Ефективното търсене е много ограничено, тъй като доходите на домакинствата не растат. Относителната стабилност на търсенето се поддържа от по-ниските цени и договарянето на вторичния пазар и увеличаването на броя на бюджетните нови сгради в Москва, където сега можете да си купите апартамент за 3-4 милиона рубли. Опитите за повишаване на цените в отговор на съживяването на търсенето се провалят: хората не могат да си позволят по-скъпи имоти и затова предпочитат да откажат сделката, отколкото да платят повече.

В резултат тенденцията на спад на цените на пазара продължава. Дълбочината на усвояването зависи от обема на предлагането, който е нараснал значително през последните години. Само през 2016 г. обемът на предлагането в Стара Москва се е увеличил с 2,8 милиона кв.м. м жилища. Много проекти все още са на хартия, но може да излязат на пазара през следващите години. Търсенето не може да се справи с този ръст на обемите, следователно, ако разработчиците не забавят темпото на стартиране на нови проекти, цените ще продължат да падат стабилно с около 10% годишно и през следващите пет години те могат да загубят 30-40% в цената.

Владимир Богданюк, директор на отдела за проекти на агенцията за недвижими имоти Est-a-Tet:

— През 2017 г. средната цена на жилищата на първичния пазар ще нарасне умерено в рамките на 8%. Среднопретеглената цена в края на 2016 г. е 238,2 хиляди рубли. за 1кв. m (с изключение на елитното предлагане), годишният растеж е 1,4%. Динамиката на цените на новите сгради се влияе от два многопосочни фактора - от една страна, увеличението на цените се улеснява от увеличаване на строителната готовност на проектите, от друга страна, то се дърпа надолу от пускането на нови проекти в начален етап с по-ниска цена. През 2016 г. преобладават факторите на растеж, тъй като мащабните проекти поскъпват цялостно развитиетеритории, които навлязоха на пазара през 2015 г.

За вторичния пазар прогнозата е доста песимистична: спадът на цените, който се наблюдаваше през цялата 2016 г. и достигна средно 15% за целия пазар, ще продължи. За стар "панел" по-стар от осемдесетте, намалението на цената може да бъде 8%, за по-нови монолитни къщи- 5%. Стабилизиране на цените без влошаване на спада може да се очаква в определени тесни локации - за монолитни къщи в редица престижни райони в рамките на Трети транспортен пръстен с ограничено предлагане в нови сгради. Също така цените най-вероятно няма да паднат за новите панелни къщи, тъй като това е популярен продукт на вторичния пазар поради по-ниския бюджет в сравнение с монолита и по-високото качество в сравнение със старото панелно строителство.

Денис Бобков, ръководител на аналитичния център на компанията за развитие Opin:

— Цените ще се покачат най-много в района на Москва: прогнозираме увеличение на цената на 1 кв.м. м за нови сгради в района на Москва в рамките на 5% за шест месеца. Положителната динамика ще бъде улеснена от систематичното възстановяване на макроикономиката и, следователно, повишаване на платежоспособността на купувачите. На пазара ще се върнат частни инвеститори, които се надяват да спечелят от продажбата на имоти. Втората причина за поскъпването на новите сгради в близост до Москва ще бъде намаляването на обема на строителството в региона, което е свързано със стратегията за градоустройствена политика „живейте, работете и релаксирайте на едно място“. Тенденцията се потвърждава от намаляването на броя на новите жилищни проекти: въз основа на резултатите от 11 месеца на 2016 г. те са 2,5 пъти по-малко от година по-рано. Обемът на предлагането на нови сгради в района на Москва ще продължи да намалява.

Стабилното търсене на жилища в района на Москва ще бъде улеснено от лоялни цени. Днес средната цена на 1 кв. м в региона, дори в най-близките проекти до границите на Москва, е почти два до три пъти по-нисък, отколкото в подобен сегмент в рамките на Московския околовръстен път, и с 20% по-достъпен, отколкото в Нова Москва.

Що се отнася до Стара Москва, прогнозираме възстановяване на традиционно високия дял на новите сгради в обема на предлагането на бизнес класа и по-висока, което ще има положително въздействие върху средна цена 1 кв. м. Тенденцията за възстановяване на традиционната структура на предлагането в рамките на Московския околовръстен път се засили през втората половина на 2016 г. и в края на 11 месеца на 2016 г. делът на скъпите проекти (бизнес класа и по-високи) в старите граници на Москва се увеличи със 7 процентни пункта - вече е 45% от общия обем ново строителство.

Въпреки това, с качествена промяна в структурата на предлагането в Стара Москва, увеличението на средната цена на 1 кв.м. m ще бъде ограничен от постоянното пускане на нови проекти. Въпреки това традиционно кризисният феномен - преобладаването на проекти в масов сегмент - постепенно ще напусне капиталовия пазар. Настоящите пазарни условия за нови сгради в района на Москва създават очаквания за постепенно възстановяване на пазара и началото на постепенно покачване на цените през следващата година.

Динамиката на цените на вторичния пазар на жилища, като правило, корелира с динамиката на цените на новите сгради с забавяне във времето от три до шест месеца. Така с възстановяването на пазара на нови сгради трябва да очакваме съживяване на вторичния пазар на жилища и съответно повишаване на цените.

Юрий Кочетков, анализатор, ръководител на маркетинговия отдел на ISK FORT:

— Вторичният пазар на столицата ще удължи престоя си в продължителна депресия. Ще продължи да има натиск от новите сгради, които са поевтинели значително, а също така ще остане голям „надвес“ от непродадени стари апартаменти. В същото време няма да видим забележимо намаление на цените в рублата - корекцията на пазара отдавна се дължи на инфлацията. За да се пусне спирала от повишаване на цените, е необходим етап на хиперинфлация, в който сегашният правителствен кабинет едва ли ще посмее да влезе.

Първичният пазар е в малко по-благоприятна ситуация, но и тук предлагането на апартаменти се увеличава, което ще предотврати директното увеличение на цените. Въпреки това, динамиката на цените тук първоначално ще се дължи на изоставянето на сегашното ниво на отстъпки (8-15%). В резултат на това през 2017 г. разработчиците ще трябва да преминат още един тест за оцеляване.

Накратко, пазарът на апартаменти от 2017 г. ще остане пазар на купувачи, който ще получи както богат асортимент, така и ценова гъвкавост от собствениците на апартаменти. Само хиперинфлационен сценарий може да обърне тази ситуация.

Какво очаква вътрешния пазар на недвижими имоти и какви фактори ще имат положително или, напротив, отрицателно въздействие върху него, казва AiF.ru.

Откажи покупателната способностРуснаците, причинени предимно от спад в реалния разполагаем доход, охладиха интересите на сънародниците си към закупуването на квадратни метри. В това отношение пазарът на недвижими имоти „потъна“ - цената както на новите сгради, така и на вторичните жилища спадна, някои апартаменти дори се продават с 30-50% отстъпка в сравнение с ценовото ниво преди кризата.

Експертите обаче очакват възстановяване през следващата година Руската икономика. И така, според оценките Световната банка, БВП на Русия ще нарасне с 1,5%. Международният валутен фонд (МВФ) прогнозира ръст от 1,1%, а централната банка на Русия - под 1% (при цена на барел от $40).

Ще стане ли икономическия растеж 2017 г. стимул за пазара на недвижими имоти и възможно ли е спестяване на спестявания чрез инвестиране в покупка на жилище? AiF.ru зададе този въпрос на експертите.

Алена Афанасиева, старши анализатор във FOREX CLUB Group

Определено жилищата могат да се превърнат в една от най-атрактивните и перспективни инвестиции за следващите две години. Факт е, че към момента цените вече са достигнали минималните си нива поради рязък спад в доходите на домакинствата и принудителна продажба на вече въведени в експлоатация недвижими имоти от предприемачи с голямо дългово натоварване.

Въпреки това през последните две години, през които преживяваме спад на жилищния пазар, твърде много компании напуснаха пазара, което рязко намали обема на имотите, пуснати в експлоатация в рамките на 1-2 години. Междувременно постепенното стабилизиране на ситуацията в руската икономика, както и по-нататъшното намаляване на ставките от страна на Банката на Русия, ще стимулира общественото търсене. Възможно е лихвите по ипотечните кредити да достигнат 8%-10% до средата на годината.

В същото време цените също ще бъдат тласнати нагоре от инфлацията на пазара. строителни материали: нарастващите цени на цимента и дървесината могат да добавят 1-2% към цената на жилищата.

Освен това промените ще допринесат за руското законодателство: Сега разработчиците ще могат да получават средства от акционерите само след прехвърлянето на готовите апартаменти. Това означава, че те ще бъдат принудени да теглят кредити, тоест няма да могат да ползват безлихвено финансиране. При такива условия допълнителните разходи за лихви също ще бъдат включени в цената на жилището.

Павел Сигал, първи вицепрезидент на Подкрепа на Русия

Инвестирането на пари в жилище и след това отдаването на апартамента под наем вече е нерентабилно. Факт е, че има свръхпредлагане на пазара и доходността ще бъде под 7% годишно и то само ако няма външни шокове и цената на петрола остане на текущите нива.

По-изгодно е да инвестирате пари в облигации или да ги поставите на депозит, въпреки че депозитите не са много по-изгодни от недвижимите имоти. Разбира се, изгодно е да закупите апартамент на началния етап, но трябва да разберете, че ще трябва да инвестирате в ремонт и да изчакате 2-3 години, докато къщата бъде отдадена под наем, тоест през цялото това време парите няма да работи. Златното време за инвестиране в недвижими имоти, когато те растяха в геометрична прогресия, отмина. Следователно инвестициите в недвижими имоти са подходящи за консервативни инвеститори, които не търсят доходност.

Анна Бодрова, старши анализатор в Алпари

Състоянието на жилищния пазар през 2017 г. ще зависи пряко от състоянието на руската и вътрешната икономика банкова система. Лъвският дял от новите сгради се строи с помощта на заемен капитал. Текущите лихвени проценти са непосилни за развитие поради високата оценка на рисковете от страна на банката и за да се компенсират тези разходи, върху крайния купувач на жилище пада ненужна финансова тежест. Днешните цени за квадратен метърв големите градове започнаха да растат, за придобиването на това добро време, тъй като през първото или второто тримесечие на 2017 г. е възможно цената на жилищата да се увеличи.

Потребителите все още са подозрителни към офертите за закупуване на жилища, които все още не са построени или доставени, така че основното търсене е или за готови нови сгради, или за вторичния пазар. В сегмента на вторичното жилище цените започнаха да растат в средата на есента на 2016 г., но темпът на нарастване на цената на квадратен метър все още е сдържан. Няма бързане нито в офертите, нито в цените: жилищният сектор изглежда доста стабилен и неутрален.

Като се има предвид, че Централната банка на Руската федерация едва ли ще намали основния лихвен процент преди март-април 2017 г., не трябва да се очаква намаляване на лихвите по ипотечните продукти през първото тримесечие. Това означава, че скок в търсенето на ипотечни кредити и съответно на интереса към покупка на жилище може да настъпи през април-май следващата година. Естествено, при намаление на ставката.

Нека анализираме основните причини за спада в сегмента. 2015 г. се характеризира с рязък спад в цените на основните видове недвижими имоти. Само в Москва апартаментите са поевтинели средно с 10-15%, като се вземе предвид отстъпката. 2016 г. започна по подобен сценарий. Това се дължи на следните причини:

  • падащи цени на петрола;
  • спад на ефективното търсене, увеличаване на предлагането;
  • високо ниво на инфлация;
  • височина лихвен процентпо заеми.

Според прогнозите на анализаторите за цените на имотите през 2017 г. ни очаква рецесия. Това явление се характеризира със следните основни характеристики:

  • търсенето пада под предлагането;
  • обемите на строителството намаляват;
  • растежът на предлагането се забавя;
  • Има спад в цените на недвижимите имоти.

Забавянето на търсенето беше спряно от поведението на купувачите. Те реагираха на падащите цени на жилищата, както и на слуховете за края държавни субсидииипотеки чрез увеличаване на инвестициите в жилищни и нежилищни активи. Тази тенденция обаче бързо приключи поради една проста причина - намаляване на доходите на домакинствата.

Какво ни очаква през 2017 г

Според прогнозата на ръководителя на Сбербанк, г-н Греф, пазарът на недвижими имоти в нашата страна ще се възстанови през 2017 г. Много експерти обаче смятат тази позиция за неоправдано оптимистична. Според повечето експерти песимистичният сценарий за развитие на пазара ще продължи.

Спад в цените на недвижимите имоти, според анализатори от REU. Г.В. Плеханов, през 2017 г. е неизбежно. Ще има и намаляване на ефективното търсене и предлагане, както и още по-голямо забавяне на строителството. Експертите от Уралската камара стигнаха до подобни заключения.

В същото време не може да не се отбележат факторите, които могат да спасят пазара на недвижими имоти от по-нататъшен срив. Между тях:

  • намаляване на лихвите по ипотечните кредити;
  • печалба държавна подкрепастроителство;
  • помощ от регионалните власти и правителството.

Ако тези мерки не бъдат взети, руски пазарчака неизбежен крах. Така, според прогнозата, цените на недвижимите имоти в Русия ще намалеят през 2017 г.

Да се ​​научим да живеем в нови реалности

Според повечето експерти сегашната пазарна криза наподобява ситуацията от 2008-2009 г., но има и свои уникални характеристики. Като цяло нищо катастрофално не се случи, просто всички икономически субектинеобходимо е да се научим да живеем в нови реалности.

Нека подчертаем някои положителни точки, което показа устойчивостта на сегмента на удари:

  • разработчиците не затънаха в дългове и успяха да натрупат известна ликвидност след предишни бумове;
  • осъзнаване на необходимостта от грижа за оборота на този сектор, както и необходимостта от намаляване на разходите за жилищни и нежилищни активи;
  • привеждане на цените в по-голямо съответствие с реалностите на Русия;
  • осъзнаването, че вече няма да има такова покачване на цените, както преди.

Държавна подкрепа за сектора

Несъмнено решението на Дмитрий Медведев да удължи държавните субсидии за ипотечни кредити до 2017 г. е положителна новина. Беше одобрено увеличаване на лимита за кредитиране до общо 1 трлн. търкайте. Общият размер на субсидиите е намален с 1 на сто. Засега тази мярка е удължена до 1 януари 2017 г. Дотогава ипотекаможе да се получи на намалена цена - ключов процент+2,5 процентни пункта.

Както заяви първият вицепремиер на Русия г-н Шувалов, до 2018 г. се очаква прогресивно намаляване на лихвените проценти по ипотечните кредити до 7-8%, така че вече да не са необходими субсидии.

Кой ще спечели от сегашната ситуация?

Всяка криза ни учи на нещо. Ако се поучите от настоящата ситуация, можете да получите много бонуси в бъдеще. През последните 12 години в Русия продавачите диктуват своите условия. Поради това имахме завишени стойности на имотите. Сега виждаме стабилна тенденция към създаването на „пазар на купувача“.

Според експерти цените на недвижимите имоти ще се понижат през 2017 г. Цитираните цифри са 5-7%. Никой експерт обаче не поема отговорност да посочи колко точно ще падне стойността му.

В същото време всички прогнозират спад в цената на по-старите жилища, както и в покрайнините на градовете. Разработчиците ще бъдат принудени да подобрят качеството на строителството и да подобрят околността. Това е първата полза, която може да се извлече от тази ситуация.

Друго несъмнено предимство е намаляването на цената на недвижимите имоти в Русия. В тази връзка мнозина се чудят дали си струва да инвестират в покупка на жилище сега. Тук няма ясен отговор.

Струва ли си да си купите апартамент по време на криза?

Инвестирането в имоти по време на криза е един от най-популярните варианти за спестяване пари в бройв рубли. В същото време не може да не се отбележи нарастването на рисковете от подобни инвестиции с влошаването на срива.

Ако ще закупите жилище за собствени нужди, тогава е по-добре да го направите незабавно, преди евентуално влошаване финансова ситуация. В края на краищата вашите спестявания могат да бъдат погълнати от инфлацията.

Ако планирате да закупите недвижим имот V инвестиционни цели, тогава трябва да разберете, че възвръщаемостта от това няма да дойде до 2020 г. Бързо възстановяване на пазара в Русия след настоящата рецесия не може да се очаква.

Основното правило на инвестирането е да купувате, когато е евтино, продавате, когато е скъпо. Ако обаче не сте експерт, намирането на това дъно може да бъде проблематично. Затова не чакайте нови спадове на цените, а купете апартамент или къща сега, докато е валиден преференциална ставказа ипотеки в някои банки.

Ако обаче нямате необходимата сума, тогава има смисъл да изчакате по-нататъшен спад на цените и в същото време да натрупате липсващата сума.

Съвети за закупуване на имоти по време на криза:

  • играете на сигурно, когато купувате вторичен дом. Поради падащите цени, много продавачи решават да премахнат имота от продажба. Ако вече сте избрали опция, която ви подхожда, тогава е по-добре да сключите договор за депозит. Посочете в него, че когато имотът бъде свален от продажба, продавачът ще трябва да ви заплати двоен размер на депозита. Още по-добре подпишете договор предварителна продажбаи посочете в него условията на сделката, цената, мястото и начина на прехвърляне на парите.
  • Внимавайте с новите сгради. Купувайте имоти на финалния етап на строителство, свържете се само с надеждни разработчици и наблюдавайте процеса на строителство.

Как ще се държат разработчиците?

Прогнозата за състоянието на пазара на недвижими имоти в Русия за 2017 г. е негативна за предприемачите. Следователно ръстът на предлагането ще се забави в близко бъдеще. Очаква ни замръзване строителни проекти. Ще се намали въведената в експлоатация площ.

Търсенето на пазара на недвижими имоти, според експерти, ще започне да расте едва през 2019 г. Това ще бъде последвано от увеличение на цените. Ето защо, ако решите да закупите обект в близко бъдеще, по-добре е да не го отлагате.

Пазарът на недвижими имоти играе по свои правила. Който ги разбере и научи по-добре ще има предимство


Досега априори се смяташе, че пазарът на недвижими имоти зависи най-пряко от макроикономическата ситуация. Но, както отбелязват експертите, напоследък той все повече живее свой собствен живот, развивайки се въз основа на собствените си закони. На пръв поглед това изглежда много странно, но това обстоятелство има своите обяснения.

Ситуацията на пазара на недвижими имоти - всичко лошо вече се е случило

Тази ситуация е характерна за последната година и половина, пазарът на недвижими имоти обръща все по-малко внимание на случващото се в икономиката като цяло. Според ръководителя на Аналитичния център на IRN. RUОлег Репченко, има преход към нова реалност. По същество се появи нов строителен бизнес модел.

Тя се основава на съществуващата квазистабилност в икономиката. Всичко лошо, което може да се случи, вече се е случило. Ако в началото на кризата пазарът на имоти жужеше като разстроен кошер, сега той се успокои и продължава да се развива. Освен това, колкото по-ниски са цените, толкова по-голямо е предлагането. В известен смисъл това напомня на пазара на петрол, където никой не иска да намали обемите на производство от страх да не загуби ниши за продажби. Така че производителите не могат да се споразумеят помежду си.

Повече за същите пари

Именно този фактор до голяма степен определя факта, че разработчиците се опитват да не намалят обема на въвеждане в експлоатация, тъй като разбират, че освободеното пространство веднага ще бъде заето от други. Затова днес принципът на пазара е: „Повече за същите пари“. Това се постига чрез предоставяне на отстъпки и намаляване на лихвата по ипотечния кредит. Прави се всичко възможно, а понякога и невъзможно, за да не се намали предлагането. В резултат на това в момента в Москва и Московска област е достигнал исторически максимум от 7,5 милиона квадратни метра. м.

Разработчиците не са спрени дори от факта, че ако преди това, от 3 милиона квадратни метра, пуснати в експлоатация в Москва. m всичко беше продадено, сега само половината. За да съществуват по някакъв начин в такива условия, компаниите забавят сроковете за строителство и увеличават обема на незавършеното строителство. Сега 25% от всички непродадени апартаменти са в нови сгради, а не толкова отдавна техният брой не надвишаваше 2%. По този начин има бързо презапасяване на пазара дори при намаляване на продажбите. Тези два показателя все повече се противопоставят един на друг. Сближаването между тях ще започне, когато започнат да купуват повече на падащи цени и да строят по-малко.

Както прогнозира Олег Репченко, ако обемът на предлагането бъде сериозно намален, цените ще се стабилизират доста бързо. Ако не, тогава те ще се плъзгат надолу за поне две години с 10%. И засега вторият вариант изглежда по-реалистичен.

[

В тази насока ще действа и обявеният от московското правителство ремонт. От една страна ще се строят допълнителни жилища, а от друга ще намалее търсенето на пазара от тези, които попадат в тази програма.

Това изисква търговските разработчици да реагират по съответния начин. Те трябва да разпродадат инвентара си възможно най-бързо. Ако това не успее, на пазара ще излязат по-евтини жилища, построени по програмата за саниране. Това ще намали още повече цените и компаниите ще трябва да продават продуктите си още по-евтино. Но с продажбата мнозина могат да отлетят, тъй като има опасност търсенето да намалее в близко бъдеще. Нашите хора мислят и действат доста прагматично, така че ще решат: защо да купуват сега, ако след известно време ремонтът ще свали цените. По-добре е да изчакате.

Отбелязва се и друга тенденция: броят на апартаментите става все повече и повече, а обемът на въведените в експлоатация квадратни метри е с 30-35% по-малко. Затова днес е необходимо да се предлагат значително повече апартаменти, за да се печели същата сума от тях, както преди няколко години.


Синдром на разочарования инвеститор

През последния четвърт век московският пазар на недвижими имоти има елитен характер. Беше предназначен за богати купувачи, в най-добрия случай за богати. През изминалия период този контингент е закупил недвижими имоти за себе си, децата си и дори внуците си. А днес богатите не се нуждаят особено от него, те го имат в изобилие. Мнозина не знаят какво да правят с това богатство, то е станало неликвидно. Това свойство също оказва натиск върху пазара и допълнително увеличава предлагането му.

В столицата все повече се разпространява нова болест - синдромът на разочарования инвеститор-продавач на имоти. Имало едно време хората купували апартаменти и къщи с надеждата да ги продадат в подходящия момент. Сега за мнозина дойде, но стоките не намират купувач. Шест месеца може да няма нито една оферта. Свидетели сме на треската „лалета“, но не в Холандия, а в Москва.

Много хора все още живеят с надеждата, че ситуацията ще се подобри, цените ще се повишат и търсенето ще се увеличи. Уви, анализаторите са съгласни, че това няма да се случи, балонът на пазара на имоти в столицата няма да се надуе отново.

Някои хора губят, други намират

Но в сегашната ситуация има и такива, които ще се възползват. На първо място, хората със средни доходи. Те ще могат да закупят жилища в райони, където никога не са се осмелявали да посещават за тези цели.

При тези условия ще получат предимство тези предприемачи и строители, които могат да предложат нов моделна пазара на недвижими имоти, ще могат да покажат максимална гъвкавост. Тези строители, които упорито отказваха да намалят цените, които смятаха, че е по-добре да фалират, отколкото да продават по-евтино, напуснаха пазара или са на опашка за напускане. Новият подход се основава на много по-реалистично съотношение цена-качество, нещо, което до голяма степен отсъства в продължение на много години. Качеството често беше лошо, а цената беше огромна.

Но времената се промениха, време е и хората да се променят.

Владимир ГУРВИЧ

Не само брокерите и професионалистите в тази област искат да наблюдават динамиката на цените и ситуацията на пазара на недвижими имоти в Москва; обикновените купувачи и продавачи също са загрижени за този въпрос. След като проучихте прогнозата на анализаторите, ще можете да разберете кога е по-изгодно да продадете апартамент, дали инвестицията в недвижими имоти през 2018 г. ще бъде успешна инвестиция и в кой месец е по-добре да си купите жилище?

Експертните становища се съставят от водещи специалисти в бранша въз основа на статистически показатели, въведени в експлоатация площи и общата икономическа картина.

Ситуацията с пазара на недвижими имоти в Москва в началото на 2018 г

Изминалата година беше рекордна за московския пазар на недвижими имоти - броят на сделките достигна максимум, а цените на квадратен метър намаляха значително. Тази тенденция се наблюдава и днес и въз основа на резултатите от 2016 г. могат да се направят няколко важни извода:

  • Средните цени на жилищата на вторичния пазар в Москва паднаха до 181 хиляди рубли. на кв.м. Въпреки това през януари цифрата се е увеличила леко - до 186 хиляди;
  • Реалните цени на пазара на недвижими имоти паднаха с 10% през годината, въпреки че тази тенденция все още е слабо забележима за обикновените продавачи и купувачи;
  • Московчани с готовност се възползват от отстъпките и купуват жилища чрез специални оферти - над 86% от купувачите използват отстъпки;
  • Средната цена на апартамент, закупен до края на 2018 г., е 7,9 милиона рубли, в сравнение със средата на годината цифрата е намаляла със 150 хиляди.

Януари е годишното бавно време, когато продажбите падат. Следващата година не беше изключение, продажбите намаляха, но това няма нищо общо с кризата - само отразява сезонна вариацияпазар.

Видео 1. Прогноза за пазара на жилищни имоти за 2018 г

Мненията на анализаторите за предстоящите промени

Според експерти, занимаващи се с проучване на пазара на недвижими имоти, през 2018 г. показателите ще бъдат на предишното ниво, а цените леко ще се понижат. В близко бъдеще не се очаква покачване на цените, тъй като няма провокиращи фактори: няма недостиг на жилища, все повече имоти се въвеждат в експлоатация, пазарът е балансиран.

Видео 2. Недвижими имоти 2018г. Какво да очаквам?

Какви промени се очакват на пазара? Експертите единодушно идентифицираха няколко от най-вероятните събития:

  • Увеличението на цените няма да надхвърли 6% - размерът на годишната инфлация. На първо място, това ще засегне новите сгради, тъй като разработчиците планират да запазят печалбите си;
  • На вторичния пазар няма да има промени или ще има лек низходящ тренд;
  • Броят на бюджетните нови сгради ще се увеличи - тъй като доходите на домакинствата не растат, търсенето на евтини жилища ще остане високо;
  • Рано е да се говори за достигане на ценовото дъно - това събитие няма да се случи преди 2018-2019 г.;
  • Пазарът на жилища няма да бъде пренаситен, въпреки факта, че новите сгради се въвеждат в експлоатация с активни темпове и търсенето просто не може да се справи с него. Разработчиците трябва да забавят скоростта на строителство, в противен случай апартаментите ще загубят до 40% от цената;
  • Популярността на жилищата извън столицата, в Нова Москва и непосредствения Московски регион, ще се увеличи, до голяма степен поради достъпните цени.

Става все по-трудно да се анализира динамиката на цените в Москва - повечето оферти на пазара нямат реална стойност. Продавачите определят завишена цена, която може да надвишава действителната цена с 10-15%.

Цени за различните сектори на пазара на недвижими имоти

Цената на прогнозните цени на недвижимите имоти в столичния регион трябва да се оценява, като се вземат предвид вида на жилищата и момента на строителство. В тази връзка е възможно да се идентифицират няколко характеристики, които се отбелязват от експертите:

  • Значително ще намалее търсенето на панелни къщи, строени преди повече от 35 години – спадът надхвърля 10%;
  • В същото време търсенето на подобни жилища, но в нови сгради, ще се увеличи;
  • Ситуация на пазара луксозни недвижими имотиостава същото - ценителите на скъпите предмети ще ги купуват, въпреки кризата;
  • Тверская и Замоскворечие ще станат популярни райони - тук се строят къщи до ключ;
  • Реалните цени може да се повишат за жилищата в клубни къщи, където са представени отворени апартаменти, апартаменти и ателиета;
  • Търсенето на апартаменти в центъра ще намалее, напротив, ще се увеличи - извън Московския околовръстен път хората се опитват да напуснат шумния метрополис, избирайки имоти, разположени на 10-20 км от столицата.

Цените през 2018 г. също ще бъдат повлияни от продадените ипотечни програми- значи вече най-големите банкиобяви намаление на ставките, следователно търсенето на пазара ще се увеличи, което ще отрази положителната динамика на цените.

Видео 3. Цените на недвижимите имоти ще падат през 2018 г

Въпреки това, както отбелязват експерти и водещи специалисти от изследователски центрове, не трябва да се разчита на подобряване на ситуацията - средно цената на апартаментите остава на същото ниво в сравнение с миналата година. Перспективите на вторичния пазар няма да са розови, особено за собствениците на стари жилища, но собствениците на нови сгради могат безопасно да повишат цените с 5-8%: все още ще има търсене.

Видео 4. Прогноза за пазара на крайградски недвижими имоти за 2018 г