Измамни действия при закупуване на нова сграда. Най-честият начин за измама на купувачите на апартаменти! Какво представляват фалшивите документи
Сделките за покупко-продажба на жилищни площи се случват толкова често, че повечето граждани вече се справят с тях сами, без да се обръщат за помощ към професионални брокери.
Уважаеми читатели! Статията говори за типични решения правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:
ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.
Бързо е и БЕЗПЛАТНО!
Въпреки това не всеки може да предотврати измама при закупуване на апартамент.
Закупуване на жилище
– радостен момент за много граждани. За съжаление, това може да бъде опорочено от измама или измама от страна на продавача или брокера.
На какво трябва да обърнете внимание?
За предотвратяване на измами от страна на продавачите са необходими два основни фактора::
- състоянието на отчуждения апартамент;
- правна документация.
На първо място, те трябва да отговарят на всички изисквания.
Освен това трябва да обърнете внимание на следните точки:
- Има ли дългове по сметки за комунални услуги?
- дали собственик на апартамента е , или друго лице с непълна дееспособност;
- Има ли арести и т.н. върху имота?
Рискове
В обявите все по-често се споменава, че апартаментът се продава директно, без посредник. Това ви позволява да спестите финансови ресурси, но в същото време повишава нивото на риск.
На първо място това:
- подправяне на документи;
- множество продажби на недвижими имоти;
- наличие на други собственици и др.
Често се свързва с. Има два начина за прехвърляне на средства за недвижими имоти - безкасово плащане и плащане в брой.
Последният вариант е безопасен само ако са изпълнени редица условия - правилен избор на място за прехвърляне на средства, получаване на разписка и присъствие на свидетели.
Измама при покупка на апартамент
Как да не бъдете измамени при покупка на апартамент? За да направите това, първо трябва да проучите възможните начини за измама и начините за предотвратяването им.
От страна на брокерите
Задачата на брокерите е да помогнат на клиентите да продадат или купят апартамент. Тъй като тези процедури са свързани с големи сумисредства, тогава някои брокери вършат работата си недобросъвестно.
Това може да се изрази в следното:
- Използване на предоставени от клиента документи за лична изгода.
- Увеличаване на цената на продавания апартамент (като некоректният брокер задържа разликата за себе си).
- Предварителен заговор с продавача (например укриване на редица факти, за които купувачът не трябва да знае, фалшифициране на документи и др.).
В същото време брокерите се възползват от факта, че след регистриране на договора не носят никаква отговорност, т.е. бивши клиентивече няма да могат да ги хванат в измама.
В нова сграда
Ако е закупен апартамент, трябва да се вземат предвид следните методи за измама:
- Имот за продажба строителни фирмибез съответните документи - разрешение за провеждане строителни дейности. Без да проверяват този документ, купувачите прехвърлят средства и след това къщата не може да бъде пусната в експлоатация, тъй като строителството й е извършено незаконно.
- Несъответствие на клаузите на DDU, строителни нормии състоянието на апартамента. Често строителството на недвижими имоти се извършва набързо, което е придружено от нарушаване на строителните изисквания.
- Некомпетентност на предприемача - нарушение на задълженията, предвидени в договорите (например забавяне на доставката на обект).
На вторичния пазар
Най-често купувачите на вторични жилища са измамени. Придобиването на такива апартаменти трябва да се подхожда сериозно, тъй като те имат история.
Важно е да проверите следните точки:
- Документи за собственост на недвижими имоти от продавача (това може да бъде договор за покупка, наследство, замяна и др.). Ако обектът е наследен, важно е да се провери дали има други наследници, които претендират за имота и имат възможност сделката да бъде обявена за недействителна.
- Обърнете внимание на домашния регистър, в който са посочени всички собственици и лица, регистрирани в апартамента и изписани от него. Уверете се, че всички лица са изведени от имота. Не се доверявайте на купувачи, които ви убеждават, че ще напуснат, след като депозират средства и регистрират договора.
- Ако един апартамент е продаден няколко пъти за кратко време, тогава това е причина сериозно да се замислите дали е необходимо да купувате такъв недвижим имот?
За ипотека
Ако купувате апартамент с ипотека, трябва да обърнете внимание на:
- условия договор за заемс банкова организация;
- последици от неплащане на средства или забавени плащания.
Важно е имотът да не се залага при най-малкото нарушение на условията, а да се предвидят допълнителни срокове.
Общи схеми
Измамниците използват няколко доказани схеми в работата си - посочване на непълна цена на апартамент, множество продажби, използване на фалшиви документи и др.
Въпреки разпространението им, повечето купувачи не успяват да ги идентифицират по време на транзакция.
Цена
Първата схема, която често се използва на практика, е да се посочи грешна стойност в договора:
- продавачът (понякога дори при условие за отстъпка) иска да посочи по-ниска стойност на имота в споразумението, като обуславя това от факта, че не иска да плаща данъчно приспадане;
- Съгласявайки се с това, доверчивите купувачи рискуват да загубят; ако по определени причини продавачът иска да прекрати договора, тогава на купувача ще бъде върната само сумата, посочена в него.
Няколко собственика
Друга схема се основава на продажбата на апартамент на няколко души, като по този начин се създават няколко собственика на имота, всеки от които предявява правото си върху апартамента.
В този случай измамникът ви убеждава да преведете средства за апартамента след това нотариална заверкаспоразумение, но не и след регистрацията му.
В такава трудна ситуация този, който първо регистрира споразумението в ОТИ, ще спечели.
Фалшиви документи
Една от най-разпространените схеми е фалшифицирането на документи.
Може да се предостави:
- фалшиви документи за собственост;
- фалшиви доказателства за собственост на недвижими имоти.
Често измамниците крадат документи от продавача и след това ги използват в своя полза.
Няма да е възможно сами да определите автентичността на документите, това ще изисква помощта на професионални адвокати.
други методи
Други методи за измама включват:
- закупуване на неприватизиран апартамент;
- извършване на действия от лице по изтекло или фалшиво пълномощно;
- дългосрочна възвръщаемост.
В последния случай продавачът може да откаже да се изнесе от апартамента поради факта, че няма къде да живее.
В този случай съдът ще разпореди средствата да бъдат върнати на купувача. Продавачът може да се позове на факта, че вече е похарчил част от парите и ще плати останалата част чрез удръжка от заплатата.
Разбира се, този метод на възстановяване ще отнеме повече от дузина години.
Противно на общоприетото схващане, при извършване на сделки с недвижими имоти не само купувачът, но и продавачът е изложен на риск.
Измамниците разполагат с цял арсенал от техники, с които заблуждават както купувачите, така и продавачите на апартаменти. Затова е много важно да знаете точно какви трикове и схеми използват.
Съмнителни купувачи
Собствениците на жилища периодично се сблъскват с такива „псевдокупувачи“, които само разглеждат апартаменти, но всъщност нямат никакво намерение да ги купуват. Някои от тези герои са напълно безвредни. Но сред тях има и такива, които могат да работят в тайно споразумение с престъпници. Например, те могат да бъдат водачи за крадци.
Ето защо, ако искате да се предпазите от подобно развитие, трябва да помолите всички потенциални купувачи да подпишат удостоверение за оглед на апартамент и да предоставят своите данни. Ако се свържете с брокер, той ще ви състави такъв акт и ще го предложи на купувача за подпис. Още по-добре се опитайте, ако е възможно, да премахнете част от обзавеждането и скъпото оборудване от апартамента преди показването.
Аванс и депозит
Купувачите измамници често се възползват от факта, че продавачите не познават особено добре всички тънкости на сделката за покупко-продажба на недвижим имот. По-специално, мнозина не виждат разликата между такива понятия като авансово плащане и депозит. Но между тях има фундаментална разлика и не трябва да се бъркат помежду си. Депозитът е сума, която служи като гаранция за изпълнение на договор. Ако лицето, което е дало депозита, откаже транзакцията, парите няма да му бъдат върнати. А ако този, който го е взел, откаже, тогава трябва да плати двоен депозит. А аванса си е просто авансово плащане. Ако договорът не е изпълнен, винаги се връща. Прехвърлен пари в бройсе признават за аванс, освен ако не е сключен писмен договор за депозит.
Именно на невежеството на обикновените хора за тези тънкости разчитат измамниците, които искат от продавачите да дадат депозит за апартамента. След това те правят всичко, за да принудят продавача да наруши задълженията си и искат плащане на капарото в двоен размер. В някои случаи може да има двама сламени купувачи и ако единият даде по-голям капаро, вторият със сигурност ще поиска връщане на сума, която ще бъде двойно по-голяма от това, което е платил. Такива „псевдокупувачи“ работят заедно и след това разделят разликата, оставяйки нещастния продавач на студено.
По този начин е по-добре да вземете аванс от купувачите и, ако е необходимо, да определите санкции за неизпълнение на задълженията. Това е по-добре, отколкото да плащате трудно спечелените си пари на измамници.
Измами при прехвърляне на пари
Прехвърлянето на пари предизвиква голяма загриженост за всички продавачи, тъй като именно в този момент най-често е възможна измама. Най-опасният вариант е прехвърлянето на пари от ръка на ръка и продавачът в никакъв случай не трябва да се съгласява с това, защото банкнотите може да се окажат фалшиви. Или купувачът може да ви подхвърли „кукла“.
Безкасовото плащане също далеч не е безопасен вариант, тъй като съществува риск след регистриране на договора за покупко-продажба купувачът просто да не ви преведе парите. В този случай вашият апартамент вече ще стане негова собственост.
Всички плащания трябва да се извършват чрез банката. Купувачът наема за известно време (около месец) сейф, където внася пари в присъствието на продавача. При успешна сделка продавачът ще може да ги получи при представяне на регистриран договор за покупко-продажба в рамките на около 20 дни. И ако не успее, в края на периода на наема на клетките купувачът ще може да ги вземе обратно.
Ако се страхувате, че купувачът може да ви подхлъзне фалшиви банкнотиили поставете „кукла“ в сейф, струва си да поръчате от банката проверка на автентичността на парите и услуга за преброяване. Тогава ще бъдете абсолютно сигурни, че купувачът не ви мами.
Измами със сейфове
Но дори ако прехвърлянето на пари за апартамент се извършва с участието на банката, измамниците все още имат няколко начина да ви измамят. Безскрупулен купувачможе умишлено да направи така, че регистрацията на споразумението в Rosreestr да се забави. Например по негова вина могат да се открият определени грешки в договора.
Докато договорът бъде окончателно регистриран и апартаментът стане собственост на купувача, срокът за достъп на продавача до имота вече ще е изтекъл. В този момент купувачът ще дойде в банката и просто ще вземе парите си, а вие ще останете без пари и без недвижим имот.
За да не се случи това, следете внимателно условията за наем на сейф. Не сключвайте споразумения, при които можете да получите достъп до шкафа само заедно с купувача, защото той винаги може да каже, че е болен или да измисли друго извинение, за да не получите парите.
Вместо обичайното наемане на сейф, можете да използвате банков акредитив за плащания. По този начин е по-надеждно, защото изисква акредитив безкасови плащания, и купувачът няма да може да си върне парите, ако транзакцията действително се осъществи.
Поверете проверката на договора за покупко-продажба само на опитни адвокати и брокери и го прочетете сами много внимателно. Не вярвайте на купувач, който предлага да поеме всичко върху себе си. Също така не се доверявайте на адвокати, брокери и нотариуси, които са ви препоръчани от купувача, защото те могат да работят в тайно споразумение с него.
Схеми за измама при покупка или продажба на апартамент на пазара на нови сгради и вторично жилищеС помощта на ипотеки те се подобряват всяка година. Непълнолетни деца, неправоспособни граждани и юридически недееспособни лица могат да бъдат регистрирани в недвижими имоти. Измамниците могат да продадат и апартамент под наем с фалшиви документи или запориран предмет. На първичния пазар най-много са потърпевшите сключили договор за жилище в строеж.
Продавачите също често страдат от неправомерни действия на купувачите. Повечето измамни дейности се случват, когато се прехвърлят пари.
Как да избегнем измама при сделки на вторичния пазар?
Купувачът може да се защити, ако обърне внимание на два основни фактора:
- състоянието на отчуждения обект;
- правна документация.
Преди да сключи споразумение, собственикът трябва да предостави удостоверения за просрочени сметки за комунални услуги и да докаже липсата на регистрирани лица, включително непълнолетни. Сами или с помощта на брокер извадете удостоверение от Единния държавен регистър, което съдържа точна информация за това кой е собственикът и дали има запориран имот.
Въпреки факта, че банката, която издава ипотеката, също проверява правната чистота на апартамента, може да се натъкнете на множество продажби на недвижими имоти и фалшифициране на документи. Такива ситуации са особено чести, ако сделката се извършва директно със собственика. Допълнителна гаранция за законосъобразност на предприетите действия може да бъде търсенето на помощ от агенция за недвижими имоти. Единственото изискване е да се сключи споразумение с тях преди решаване на финансови въпроси, в което да бъдат разписани задълженията и гаранциите, които Академията на науките предоставя.
Как да избегнем измама при извършване на сделка на първичния пазар?
Посетете уебсайтовете на различни разработчици, внимателно проучете рецензиите. Въз основа на последното можем да направим извод за почтеността на компанията. Популярни измамни схеми:
- подписване на договор без сключване на DDU;
- участие в сделката на посредници, позволяващи прехвърляне на отговорност към трета страна;
- участие в жилищни кооперации.
Поради последното ще трябва да направите големи вноски и да чакате дълго време, за да можете да се преместите в апартамента.
Ако жилищна къщае вече изграден, след което проверете дали характеристиките на обекта отговарят на посочените в договора. За извършване на СМР на посочения адрес са ви необходими нормативни документи на продавача и разрешение.
Защита на правата и интересите на продавача по време на ипотека
При ипотечно кредитиранеЧесто част от сумата за имота се плаща не от банката, а директно от купувача. Когато работите с пари в брой, проверявайте внимателно парите си. Най-простото нещо е да извършвате всички транзакции чрез банков служител, който автоматично проверява банкнотите за автентичност.
При сключване на сделка посочете реалната цена на апартамента. Измамниците могат да ви помолят да въведете по-ниска сума, за да намалят плащането на данък. Ако договорът бъде прекратен по съдебен ред, ще можете да върнете само сумата, която е посочена в договора.
Трябва да внимавате и с депозита. Не можете да се отпуснете, ако и двата договора останат в ръцете на продавача. Измамниците могат да изплатят част от средствата, като кажат, че останалата част няма да бъде изплатена чрез ипотека. През времето между сделките те могат да се свържат с нотариус, да поискат от него копие от споразумението и да регистрират сделката в ОТИ.
Един от класическите методи за измама е използването на сейф, където се поставя купувачът необходимото количество. Схемата работи по следния начин: първо, цялата сума е в клетката. Когато средствата се прехвърлят към MFC, те спират регистрацията и след месец те вземат финансите си от сейфа. Можете да се предпазите от подобни ситуации, ако внимателно прочетете договора. Ако собственикът не е обърнал внимание на подписаното в пълномощното и други документи, апартаментът не може да бъде върнат и средствата не могат да бъдат събрани.
Действия на купувача
Банката никога не изисква от вас удостоверение от психоневрологичен диспансер, че продавачът е правоспособен. В бъдеще това може да доведе до това предишният собственик да си върне апартамента чрез съда и парите може да отнеме години, за да бъдат изплатени. Затова непременно поискайте такъв документ.
Проверете всички документи за апартамента и паспорта. Най-лесно това става чрез агенция за недвижими имоти. Ако продавачът има съпруг, разрешението на това лице ще бъде необходимо за закупуване или разпореждане с имота.
Ако продавачът действа с пълномощно, проверете автентичността на документа. Най-добрият вариант- запознайте се с истинския собственик. Освен това проверете при нотариуса дали формулярът има законна сила към момента на представяне. Пълномощното изтича след изтичане на давностния срок, анулиране на пълномощното, в случай на смърт на собственика на апартамента и в някои други случаи.
По този начин, когато продавате апартамент чрез ипотека, трябва внимателно да проучите документите на купувача. Интересите на последните са частично зачетени благодарение на финансова институция, който проверява юридическата чистота на обекта.
При кризисен пазар процентът на престъпните сделки винаги е по-висок, отколкото при спокойна икономическа ситуация.
Една от основните причини е, че много хора, които искат да купят жилище, спестяват от собствената си безопасност.
Уважаеми читатели! Статията говори за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е индивидуален. Ако искате да знаете как реши точно твоя проблем- свържете се с консултант:
ЗАЯВЛЕНИЯ И ОБАЖДАНИЯ СЕ ПРИЕМАТ 24/7 и 7 дни в седмицата.
Бързо е и БЕЗПЛАТНО!
От тази статия ще научите какви схеми използват измамниците, за да оставят невежи купувачи без пари и без апартамент.
На какво да обърнете внимание, за да не попаднете на опасни схеми за измами
Има много видове измамни схеми, които не са толкова лесни за идентифициране дори за опитни юристи.
Важно е да запомните, че измамниците винаги разчитат на транзакции с непрофесионалисти. Следователно първите „камбани“ могат да бъдат забелязани дори в началните етапи.
Преди всичко си струва да запомните, че измамниците обикновено примамват лековерни купувачи с необичайно ниска цена.
Второ важен фактор- отношения с агенции. Известно е, че измамниците се страхуват от професионални агенции за недвижими имоти, които могат да ги разобличат още при първата среща.
Затова криминалните апартаменти никога не се продават по изключителни договори със сериозни агенции. Ние предлагаме редица препоръки, които да ви помогнат да осигурите транзакцията.
На вторичния пазар
Повечето измамни схеми са свързани с продажбата на „вторично жилище“, тъй като е много по-лесно да ги приложите, като се сговорите със собственика или го сплашите.
При закупуване на апартамент измамниците използват схеми, които са отработени през годините. Следователно купувачите имат възможност да се защитят, ако не пренебрегват „предпазните мерки“.
За ипотека
Много купувачи смятат, че жилище, закупено с ипотека, се проверява от банката и към момента на сделката неговата юридическа чистота е „доказана по подразбиране“. Това абсолютно не е вярно.
Банката проверява автентичността на документите и информацията, съдържаща се в тях, но това е всичко. Докато заемът бъде издаден и транзакцията е регистрирана, рисковете на кредитополучателя вече не са проблеми на банката - неговите рискове се покриват от застрахователната компания.
И кредитополучателят ще трябва да изплати заема, независимо колко успешна е била покупката. Следователно надеждна защита срещу рисковете от измама е възможна само от страна на купувача, сам.
В нова сграда от строителен предприемач
IN последните годинирисковете при закупуване на основно жилище са намалели, но не са изчезнали.
Ето защо при избора на нова сграда чрез сериозни агенции за недвижими имоти се извършва същата проверка, както на вторичния пазар. Но обектите на проверка са самите разработчици.
Ако купувате жилище сами, трябва да си зададете следните въпроси:
- От колко време е в бизнеса този разработчик? Какво пишат в отзивите за закупения имот?
- Разрешителната документация отговаря ли на изискванията на инвеститора?
- Въз основа на какви закони се извършва сделката с този разработчик?
- Как се правят изчисленията? Ще може ли впоследствие инвеститорът да докаже, че покупката е платена правилно?
По задание
В този случай купувачът не придобива право на собственост, а право на иск - тъй като жилището все още не е построено.
Такива транзакции се считат за високорискови, защото носят:
- риск от двойна продажба;
- рискът от получаване на „дългосрочно строителство“ или незавършен проект от предприемач на ръба на фалита.
И в двата случая вероятността да се дадат пари на измамници е доста висока и без компетентна правна подкрепа не е безопасно да се сключват такива сделки.
Правила за безопасност при покупка на жилище
Рискът от измама при сделки с недвижими имоти винаги е най-висок в големите градове.
Най-податливи на това са участниците, които не използват професионална правна подкрепа за транзакции. Можете обаче да минимизирате рисковете, като се придържате към следните правила.
Не извършвайте сделки с пълномощно от продавача
Сключете споразумение само със самия продавач или неговия законен представител (ако правоспособността на продавача е ограничена или липсва). Всяка продажба чрез пълномощник винаги е свързана с високи рискове.
Именно чрез пълномощно криминалните апартаменти най-често се купуват от собственици, които никога не са изпълнявали такива пълномощни.
Освен това собственикът може да оттегли пълномощното по време на сделката или дори да го издаде на нотариус, който е бил лишен от лиценз.
Има много надеждни, но невежи участници на пазара, които не разбират рисковете на купувача.
Струва си да се опитате да убедите попечителя в необходимостта принципалът да присъства при подписването на договора за покупко-продажба.
Получаване на потвърждение за приемане на пари
Според обичаите на бизнеса у нас разписката служи като гаранция за получаване на пари за продадено жилище.
Всяка от страните има право да спре регистрацията след подписване на договора.
Следователно, за да се гарантира сигурността на сетълментите, всяка страна трябва да изпълнява задълженията си по сделката едновременно с другата страна.
Именно за тази цел плащанията обикновено се извършват чрез сейф или акредитив, в който средствата се блокират до вписване на прехвърлянето на собствеността.
Всички преводи на средства преди регистрацията или на името на трети страни включват риск купувачът да загуби всички преведени средства.
В този случай сделката може да бъде прекратена без никакъв шанс за компенсация на загубите на купувача.
Не се съгласявайте с непълна цена в паричната политика, дори ако банката е съгласна с това
Знаейки за практиката на укриване на данъци от страна на продавачите, банките понякога се съгласяват да извършват транзакции с посочена непълна сума.
Но в този случай банката не рискува нищо, но кредитополучателят може да плати скъпо за лековерността си.
Има случаи, когато продавачите посочват непълни цени изобщо не с цел намаляване на данъчната тежест.
Под прикритието на укриване на данъци целта може да бъде последващо прекратяване на сделката по съдебен ред с връщане на купувача на сумата, посочена в договора.
Преди няколко години беше задържана престъпна група, която включваше бивш служител на известна агенция и двама възрастни собственици на апартамент в Москва. Тези лица продадоха и върнаха този апартамент 8 пъти за 3 години.
Стойността на апартамента беше оценена на 9 милиона рубли, в договора беше посочена сума от 1 милион, която по решение на съда беше върната на жертвите. Останалите средства измамниците задържали за себе си.
Видео: как да не бъдете измамени
Задължително е извършването на пълна проверка на юридическата чистота на апартамента
В примера от предишния параграф виждаме, че купувачите на „лош апартамент“ не биха пострадали, ако бяха проучили историята на прехвърлянето на собственост върху този обект. Получаването на тези данни не е никак трудно.
За да направите това, трябва да поръчате разширено извлечение от Единния държавен регистър на недвижимите имоти, в което можете да видите историята на прехвърлянето на права и основанията за промяна на собствениците. Прекалено честата смяна на собствениците на апартаменти ще алармира и най-лековерния участник на пазара.
Трябва да внимавате, ако видите в историята едни и същи фамилни имена на собственици, придобили права на собственост не чрез дарение или наследство, а чрез договор за покупко-продажба.
Прехвърлянето на права между членове на семейството може да бъде квалифицирано като нищожно или притворно и прекратено без участието на съда.
Купувайки такъв апартамент, вие рискувате дори не вашата сделка да бъде прекратена, а предишната по веригата в историята. И това може да ви лиши от всички шансове за успешно разрешаване на ситуацията.
как добросъвестен купувачможете само да се надявате, че продавачът един ден ще плати цялата дължима сума по съдебното решение.
Уверете се, че няма причини за последващо прекратяване
Разбира се, невъзможно е да се предвидят всички причини - твърде много са. Но е възможно да избегнете най-честите рискове, ако използвате следните препоръки:
| Платете авансово с предпазни мерки | След избор на апартамент е обичайно да се плаща аванс за него. Има измамна схема, изградена именно върху „инкасирането” на аванси и последващото им невръщане. Авансът се приема от частен брокер (не собственик или агенция) и, противно на бизнес обичаите, продължава показванията и приема аванси от други лица. След като събере необходимата сума, измамникът изчезва. Друг вариант е след приемане на аванса да се провокира разрив на договора за покупка. В резултат на това авансът остава при продавача съгласно споразумението |
| Уверете се, че продавачът е компетентен | Ако продавачът е пациент на наркотичен или психоневрологичен диспансер, той има право да прекрати сделката по всяко време. Правно основаниеслужи като твърдение, че към момента на подписване на договора продавачът уж не е осъзнавал същността на действията си. Доста често такива продавачи действат по инициатива на измамници. Можете да се уверите, че продавачът не е ограничен в дееспособността по здравословни причини, като поискате удостоверения от съответните диспансери. Важно е сертификатите да съдържат текста, че този човекне е регистриран. Ако в сертификата е посочено, че продавачът „не е търсил помощ от посочения период“, това означава наличието на медицинска помощ. карти в тази институция. В този случай сигурността на сделката изисква преглед на продавача от психиатър-нарколог в деня на сделката, за да се гарантира нейната валидност. |
| Уверете се, че продавачът не е фалирал | Този риск е свързан с наскоро влезлия в сила закон за несъстоятелността на физическите лица. лица Същността му е, че лице, което е обявено или се е обявило в несъстоятелност, има право да прекрати всички сделки с недвижими имоти в рамките на 3 години преди и след обявяването в несъстоятелност. По правило това се отнася за несъстоятелни клиенти кредитни институции. Влизане в сила на закона за несъстоятелността на физическите лица. физически лица откри нови възможности за измамниците. Един от начините да разберете дали продавачът е „изложен на риск“ е информацията, получена от кредитно бюро. |
Очевидно изброените схеми не са целият арсенал от измамници. Следователно, когато надлежна проверкаРазумно е да използвате услугите на тези, които знаят как да го провеждат и успешно да предотвратяват рисковете от опасни транзакции.
Вторичният пазар на недвижими имоти е зона за действие на измамници. Измамите при продажбата на апартамент са толкова широко разпространени, че гражданите умишлено се страхуват да купуват и продават жилища от страх да не станат жертва на престъпление. Информацията, съдържаща се в статията, ще ви помогне да се предпазите.
Измамата е престъпление, наказанието за което е предвидено в чл. 159 от Наказателния кодекс на Руската федерация. Ако съдът докаже, че са извършени незаконни действия, измамникът е изправен пред глоба до един милион рубли, лишаване от свобода до две години или поправителен труд до пет години. Мярката за неотклонение се избира в зависимост от тежестта на престъплението и други особености на случая.
Обикновено същата стратегия се използва най-често на вторичния пазар. Сделката се осъществява, купувачът се разделя с парите, след това сделката се оспорва, договорът за покупко-продажба се разваля, а купувачът остава без нищо.
Уважаеми читатели! Ние обхващаме стандартни методи за разрешаване на правни проблеми, но вашият случай може да е уникален. Ние ще помогнем намерете безплатно решение на вашия проблем- просто се обадете на нашия правен консултант на:
Бързо е и безплатно! Можете също бързо да получите отговор чрез формата за консултант на уебсайта.
Измамниците обаче са много изобретателни. Всяка година се разкриват нови схеми за измама при продажба на апартамент. Нека поговорим за известните видове измами.
фигурант
Нападателите използват гражданския паспорт на собственика. Това може да бъде или истински документ, ако измамникът изглежда като собственик на имота, или паспорт със залепена снимка.
IN съдебна практикаИзвестни са случаи, когато престъпник влезе в апартамент по време на дълго отсъствие на собственика, намери паспорта му, приватизира апартамента и след това го продаде. В днешно време това не е лесно да се направи, но измамата със сламен човек се използва доста често.
Ако загубите паспорта си, трябва незабавно да уведомите полицията.
На шоуто е едно, но в действителност е друго.
Тази схема за измама беше особено разпространена през 90-те години, но все още се среща и днес. Измамниците променят обозначението на апартамента или номера на жилищната сграда (по документи и в натура) и показват имот, подходящ за купувача. След извършване на транзакцията и прехвърляне на средства, купувачът открива, че е купил нещо съвсем различно от това, което продавачът е показал.
Тази на пръв поглед примитивна схема работи и днес. Бъдете изключително внимателни. Внимателно проучете не само вътрешното обзавеждане на апартамента, но и външните компоненти на покупката - къщата, улицата, района.
Получаване на аванс
Авансовото плащане гарантира сключването на сделка за покупко-продажба в бъдеще. На това се основава схемата.
На купувача се показва апартамента. Той я харесва и страните сключват предварителен договор за покупко-продажба. Лицето прави авансово плащане, след което измамникът изчезва. По-късно се оказва, че например наемателят е действал от името на собственика, а документите за собственост са фалшиви.
Обикновено при тази схема жертвите са няколко. Единственият начин да ги утеша е, че не са загубили толкова много. голямо количество, които биха могли да имат, ако бяха платили цялата цена на жилището.
Не е лесно да се докаже нещо в такава ситуация. Предварителен договорпокупко-продажба не потвърждава прехвърлянето на пари. За да се защитите, попълнете разписка.
Транзакция чрез пълномощник
Спомнете си известната фраза от филма „Пазете се от колата“ - „Вие живеете в света чрез пълномощник! „Нямаш ли нещо?“ Така е на тази диаграма. Измамникът, като няма нищо, продава апартамента чрез пълномощник от собственика. Такива сделки винаги са рискови.
По правило се издава пълномощно в случай, че самият собственик не може да се справи с документите. Може да е болен, стар или да живее в чужбина.
Тук може да има няколко трудни точки:
- Собственикът може да умре преди прехвърлянето на собствеността да бъде вписано. Сделката е оспорена от наследниците.
- Лицето, което е издало пълномощното, има право да го оттегли по всяко време. Ако още не сте го направили.
Можете да се защитите, ако настоявате за среща със собственика. Важно е да се уверите, че той е нормален, с здрав разум и все още има намерение да продаде апартамента. В деня на сделката трябва да проверите при нотариуса, издал пълномощното дали документът е отменен.
Лице с право на доживотно пребиваване
Ако гражданин веднъж е отказал да участва в приватизацията в полза на роднини, той получава правото доживотно пребиваванев апартамента. Това право не може да бъде загубено дори след многократни препродажби на имота.
Измамата е, че продавачът не информира купувача за такава тежест. Самият купувач не подозира нищо, тъй като в апартамента няма регистрирани никого. След известно време обаче някой може да се нанесе в жилищното пространство. В този случай ще бъде трудно.
Оспорване на покупко-продажбата
След приключване на сделката и получаване на средства, продавачът казва, че е бил принуден да подпише договора, а самият той няма да е в адекватно състояние в този момент. В този случай измамникът ще има в ръцете си документ, според който не е бил трезвен в деня на регистрацията.
Преди да извърши транзакция, измамникът изпива голямо количество алкохол и умишлено се подлага на медицински преглед. След това алкохолът се отстранява с капкомери и към момента на сделката лицето е напълно вменяемо.
Договорът е оспорен, апартаментът е върнат, но купувачът не връща парите под предлог, че ги няма. Съдът, разбира се, ще ви задължи да ги върнете, но всъщност това няма да се случи.
Още по-лесно е да изтеглите тази схема, ако продавачът вече е регистриран в наркологичен или психоневрологичен диспансер. Препоръчително е да се изисква предоставянето на удостоверения от тези институции или шофьорска книжка преди сключване на сделка.
Подценяване в договора
Под предлог за намаляване на размера на плащането на данъка, в споразумението съзнателно се записва сума, която е по-малка от действително платената. Впоследствие сделката се оспорва и се обявява за недействителна.
Купувачът връща апартамента и получава парите обратно, но сумата, посочена в договора. Почти невъзможно е да се докаже, че сумата е била по-голяма.
Измама при продажба на апартамент от купувача
Измамниците могат да действат не само от страна на продавача. Схеми за измама има и от страна на купувачите, така че собствениците също трябва да внимават да не останат без апартамент. Нека поговорим за често срещаните видове измама.
Придобиване на дял
Схемата е, че човек купува дял от апартамент. След това той има всяко правоизползвайте жилищното пространство. Ако собственикът възпрепятства това, се подава акт в полицията.
Използвайки правото си, а понякога и връзки и подкупи, измамниците в присъствието на упълномощени лица разбиват ключалките и се нанасят в апартамента. Целта им е морално да потиснат съществуващите собственици и да ги принудят да продадат домовете си на безценица.
Това се нарича рейд. Измамниците дори имат специални интернет ресурси, където споделят тайните на своята „професия“.
Почти невъзможно е да им устоите без помощта на професионален адвокат. Трябва да се свържете със специалист и да заведете дело.
Измама в изчисленията
Измамниците настояват да прехвърлят пари на продавача в брой. Струва си да се каже веднага, че никакви аргументи не могат да отменят факта, че този метод на плащане при покупка и продажба на недвижими имоти е най-рисковият.
Най-надеждният начин за прехвърляне на средства е използването на сейф. Можете да използвате още по-сигурен вариант и да използвате менителница или акредитив.
Как да разберем, че брокерът лъже
За съжаление сред хората, които трябва да помогнат при покупката на жилище, има и измамници. Ще ви кажем как да ги разпознаете.
Обърнете внимание на комисионната
Конкуренцията между агенциите за недвижими имоти и частните брокери е огромна. Това помага за намаляване на комисионната за поддръжка на транзакции. Ако по-рано лихвеният процент беше средно 3-4%, сега средната цена е 1,5-2,5%. На пръв поглед има доста, изгодна оферта– по-малко от 1%.
В този случай не забравяйте за прословутото безплатно сирене в капана за мишки. Схемата е, че брокерът намира подходящ вариант и предлага на собственика да вдигне цената, а сумата на увеличението му дава като награда. След това той се съгласява да покаже апартамента на клиента.
За да предотвратите това, не забравяйте да се срещнете с продавача и да обсъдите цената без брокер. Ако наистина не е надценена, тогава имате късмет да спестите от комисионната.
Не давайте оригиналния паспорт
Такива измами включват използването на манекени. Брокерът, възползвайки се от доверието на клиента, взема паспорта му. След това търси лице, което прилича на собственика и отива с него при нотариус, където му съставя генерално пълномощно с право на продажба.
Винаги следете местоположението на вашия паспорт. Не го давайте в ръцете на други, независимо кои са те.
Поискайте справка от психоневрологична клиника
Схемата тук е проста. Брокер в съучастие с възрастен собственик намира клиенти и им продава жилище. Впоследствие пенсионерът отива в съда и оспорва сделката, тъй като уж е недееспособен. В този случай само 70% от платената сума се връща на купувачите.
Това може да се предотврати, като се поиска от продавача (независимо от възрастта) да предостави сертификат от психоневрологичен диспансер. Ако откаже да го предостави, тук има нещо „нечисто“.
Не бъдете приятели с брокера
В по-голямата си част брокерите са добри психолози и знаят как да спечелят хората. Разбира се, той ще се държи приятелски и учтиво. Не бива обаче да сте твърде откровени с брокера. Не забравяйте да поддържате определена дистанция в комуникацията.
Какво лошо има в това да си приятел с брокер? Спечелил доверие, брокерът ще може да манипулира клиента. Сериозните възрастни са се хващали на тази стръв много пъти, така че ако след няколко седмици брокерът знае имената на вашите домашни любимци и моминското име на майка ви, помислете дали не сте загубили бдителността си? Ако брокерът не планира престъпление, той няма причина да бъде приятел с вас.
Проверете адреса
Например брокер трябва да продаде „убит“ едностаен апартаменткоето изисква основен ремонт. Намира се на адрес: ул. Ленина, сграда 5, сграда 3. Разбира се, в това състояние, на пазарна цена, апартаментът може да се продаде дълго време.
Предприемчив измамник наема апартамент в съседна кооперация. Има абсолютно същото разпределение, но не се нуждае от ремонт. Освен това апартаментът е с добро дизайнерско покритие, за което брокерът прави надценка от няколко милиона. Жилището се намира на адрес: ул. Ленина, къща 5, сграда 4.
Вторият апартамент е показан на клиента, а първият е продаден. Лесно е да пропуснете настройката - в жилищните райони къщите са от един и същи тип и брокерът може да промени табелата.
Винаги проверявайте адреса на къщата и проучвайте местоположението й предварително. Стигнете до сградата сами.
Ако възникнат затруднения, потърсете правен съвет. Можете да получите безплатна правна помощ на нашия уебсайт. Задайте въпрос на експерт в специален прозорец.
За съжаление, никой не е застрахован от измама при продажба на апартамент на вторичния пазар. Въпреки това, ако се свържете с независим адвокат навреме, това ще помогне да се избегнат много проблеми.
