У дома > Росселхозбанк > Nnei на поземления имот, за който се ползва. Анализ на най-ефективното използване на земята. Оценка на финансовата жизнеспособност на избраните варианти


Nnei на поземления имот, за който се ползва. Анализ на най-ефективното използване на земята. Оценка на финансовата жизнеспособност на избраните варианти




Вариантът за най-ефективно използване на оценявания имот трябва да отговаря на четири критерия - това са:

Правна допустимост;
. физическа осъществимост;
. финансова сигурност;
. максимална производителност.

Последователността на разглеждане на тези критерии по време на анализа на различни варианти за използване на недвижими имоти за избор на най-ефективния обикновено съответства на горното. На първо място се разглеждат правната допустимост и физическата осъществимост, последвани от финансовата жизнеспособност и максималната производителност. Тази последователност на процедурата за анализ се дължи на факта, че най-ефективният случай на използване, дори ако е налично необходимото финансиране, не е осъществим, ако е законово забранен или физическото му изпълнение е невъзможно.

Правна допустимост.

Правната допустимост на всеки разглеждан случай на употреба се проверява първо във всички случаи. Оптималното използване на имота обаче не трябва да се бърка със законовото изискване за използване на имота по предназначение.

Оценителят преглежда частни ограничения, наредби за зониране, строителни норми, регламентизащита на исторически сгради и законодателство в областта на околната среда, което може да има конкретни потенциални употреби. Изборът на най-ефективното използване на недвижими имоти може да бъде повлиян от наличието на дългосрочни договори за наем. През остатъка от срока на наема, използването на имота е предмет на условията на договора за наем. Ако най-ефективното използване на даден имот е ограничено от наличието на договор за наем, това трябва да бъде отразено в доклада за оценка.

Например, ако даден имот е ограничен от договор за наем на земя, който изтича след повече от 12 години, тогава може да не е икономически целесъобразно да се построи нова сграда, която има икономически живот от 40 години.

Освен това е необходимо да се вземат предвид възможните ограничения, които могат да бъдат включени в споразумението за покупка на недвижим имот. Тези ограничения могат да се отнасят до определени области на използване, да определят местоположението на сградите в парцела, параметрите на сградите, вида на използваната строителни материали. Ако ограниченията на акта противоречат на по-общи правни разпоредби, като строителни норми, тогава обикновено се взема предвид максималното ограничение.

Строителните норми могат да обезсърчат земята да бъде застроена с най-ефективните сгради, ако увеличат разходите за строителство, за да отговарят на техническите стандарти. Това в крайна сметка пречи на развитието на териториите. В някои области строителните норми се използват за ограничаване на ново строителство и ограничаване на растежа. Настоящите разпоредби за използване на земята са насочени към защита заобикаляща среда. Оценителите трябва да вземат предвид стандартите за чистота на въздуха и водата, както и общественото мнение относно предложените проекти за развитие.

Пример. Изграждане на сгради с определен брой етажи, противопожарни прегради, изисквания за слънчева светлина.

Опция за използване, която е забранена от закона към датата на оценката, може да бъде разгледана на по-нататъшни етапи на анализ само ако оценителят възнамерява да направи промени в съществуващите стандарти. Въпреки това, вероятността от промени в законодателството строителни нормии разпоредбите, разпоредбите за зониране и т.н. никога не са 100% сигурни.

Физическа осъществимост.

Изборът на най-ефективния вариант за използване на недвижими имоти трябва да се основава на неговата физическа осъществимост. Критериите за физическа осъществимост - размер, форма, площ, дизайн, земни условия и пътища за достъп до обекта, както и рискът от природни бедствия (като наводнение или земетресение) - влияят върху предложеното използване на земята. Крайна полезност поземлен имотзависи от неговия размер и форма. Някои опции дават най-голям ефект само въз основа на използване на площ с определен размер. В този случай е необходимо да се определи възможността за разширяване на съществуващия парцел, тъй като някои парцели може да нямат потенциал за разширяване. Формата на парцелите влияе върху крайната производителност, тъй като разходите за разработване на парцел с неправилна форма могат да бъдат по-високи, което допълнително намалява неговата полезност в сравнение с парцелите с гладки страни. По същия начин наличието на пътища за достъп до обекта и комунални услуги повишава крайната му производителност, тъй като се постигат спестявания при неговото развитие. По този начин свободният капацитет на пречиствателните съоръжения ограничава физическите размери на предложения вариант за ефективно развитие. Топографските или почвените характеристики на даден парцел се отразяват във функционалната полезност на обекта. Отрицателните аспекти, идентифицирани от оценителя, усложняват неговото развитие или увеличават разходите за разработване. Тъй като всички парцели на пазара се конкурират помежду си, оценяваният парцел не може да бъде неподходящ за най-ефективно използване, тъй като е по-нисък от други парцели, характерни за района.

В процеса на анализ на физическата осъществимост на опцията за ефективно използване е необходимо да се вземе предвид състоянието на сградите и конструкциите, за да се определи възможността за продължаване на експлоатацията му на нова основа. Ако сградите трябва да бъдат преустроени, за да се осигури оптимално използване, разходите, необходими за това, трябва да бъдат изчислени и сравнени с крайната рентабилност. Обикновено разходите за обновяване на имот зависят от физическото състояние и местоположението на имота.

Финансова сигурност.

Следващият етап от избора на видове използване е анализ на финансовата сигурност. Една опция се счита за финансово жизнеспособна, ако осигурява оперативен доход, равен или по-голям от оперативните разходи, разходите за финансиране и изискваната схема за възвръщаемост на капитала. По този начин всички употреби, които могат да осигурят положителен доход, се считат за осъществими в финансово. Ако типът използване не включва получаването на редовен доход от експлоатация, тогава анализът избира онези опции, които създават недвижими имоти на цена, равна или надвишаваща разходите за изграждане или реконструкция на съоръжението за този нов вид употреба. Оценителят трябва да сравни капиталовите печалби или доходите от използването на имота с направените капиталови разходи. Ако приходите са по-ниски от разходите или ги надвишават съвсем малко, този вид използване се счита за финансово неосъществимо.

За да оцени употребите, които генерират редовен оперативен доход, за всяка от тях оценителят изчислява общия нетен оперативен доход, индивидуалната норма на възвръщаемост на инвестиран капитал, размерът на дохода, отнасящ се до земята. Ако нетният доход отговаря на изискваната възвръщаемост на инвестицията и осигурява необходимата възвръщаемост на земята, използването е финансово осъществимо. Очевидно идентифицирането на финансово осъществими употреби се основава на анализ на търсенето, предлагането и местоположението.

Максимална производителност.

Максималната производителност е най-високата стойност на един поземлен участък като такъв, независимо дали е свободен (действително или условно) или е застроен. По този начин прилагането на този критерий включва от всички законово разрешени, физически изпълними и осигуряващи положителен доход избор на вида на използване, който осигурява максимална стойност на основата на недвижимия имот - парцела. Потенциалният вариант за най-ефективно използване на земята отразява дългосрочна, внимателно разработена и доста специфична програма за използване на земята, свързана с нормалния живот на сградите и конструкциите. Срокът на експлоатация зависи от вида на сградата, качеството строителни дейностии други фактори.

Максималната производителност на даден поземлен участък се определя чрез съотнасяне на размера на неговия доход към нивото на капитализация, изисквано от пазара за даден вид използване. Въпреки това, в зависимост от избраното предназначение на имота, методът за определяне на стойността на земята може да бъде различен. Изборът на метод зависи от степента на пренасочване на действителното предназначение на оценявания имот, нивото на риск на разглежданата опция, изискваната норма на възвръщаемост и периода на възстановяване на капитала и графика на изпълнение на предложената опция за ползване на имота. Видът използване, който осигурява най-голяма рентабилност на земята, е най-ефективен. Основата на всички методи, използвани за определяне на стойността на парцел, за да се избере най-ефективният вариант, е така наречената остатъчна техника. Доходът от земя се разглежда като баланс между общия доход, генериран от недвижими имоти, и онези суми доходи, които се осигуряват чрез привличане работна сила, капитал, дълготрайни активи (функциониращи сгради и конструкции). Цената на парцела от своя страна представлява разликата между общата цена на целия имот и остатъчната стойност на сградите или разходите за тяхното изграждане.

Най-доброто използване на недвижими имоти може да се постигне или на базата на съществуващи сгради, или да включва изграждането на принципно нови подобрения, което изисква разглеждане на парцела като свободен. Въз основа на това, оценителите използват две техники, когато анализират най-доброто използване на недвижими имоти:

Най-ефективно използване на сайта като неразработен;
. най-ефективното използване на обекта като застроена площ.

Има следните основни причини за определяне на най-ефективното използване на земята като незастроена:

1. Изолация в стойността на недвижимите имоти стойността само на парцела.
2. Използване на метода на сравнимите продажби за оценка на развитата земя.
3. Изчисляване на загуба на стойност поради външно остаряване.
4. Оценка на реалната стойност на земята като част от недвижим имот, която не е оптимална за даден обект.

Анализът на най-ефективното използване на застроена площ се извършва по две причини:

1. Идентифициране на вида използване на имота, който осигурява най-голяма общ доходвърху инвестирания капитал.
2. Идентифициране на пазара на недвижими имоти със същото предназначение със сравнимо ниво на ефективност на използване.

Нека разгледаме разликата между най-ефективното използване на обект без сгради и имот със сгради, използвайки примера на индустриални недвижими имоти, които имат токсични емисии. Районът, в който се намира анализираният обект, според него природни характеристикисе развива като крайградска жилищна зона. Максималната ефективност от използването на обект без сгради най-вероятно ще се основава на използването му като жилищна вила. IN в такъв случайЩе има разходи за разрушаване и изхвърляне на съществуващото съоръжение. На практика потенциален собственик на имот ще преустрои обект само ако остатъчната стойност на сградите е ниска.

В зависимост от това колко близо във времето е избраната употреба, изискваща ново строителство, до датата на оценката, съществуващ видупотреба може да се счита за междинна. По този начин, ако според плана за разширяване на градската земя вилното строителство ще достигне анализирания парцел за пет години, а периодът, необходим за разрушаване на съществуващи сгради и изграждане на нова вила, е една година, четирите -годишната експлоатация на съществуващата индустриална собственост се счита за междинна употреба. Въпреки това, ако конкурентното ниво на търсене е по-високо за промишлена употреба, тогава е вероятно най-ефективното използване на имота да бъде поддържането на съществуващото използване, като същевременно се извършват необходимите екологични дейности на свързаните с това разходи.

Теорията за оценка на недвижимите имоти изисква анализ на парче земя, като се приеме, че върху него няма сгради, дори ако мястото е разработено, за да се определи дали текущото използване е търсено и дали трябва да бъде продължено или заменено.

Методът за определяне на най-доброто и най-ефективно използване на оценявания имот като незастроен поземлен имот се основава на предположението, че той няма сгради или може да бъде освободен от сгради в резултат на тяхното разрушаване. В резултат на това стойността на земята се определя въз основа на избора на възможни употреби, които осигуряват рентабилността на недвижимите имоти, и избора на параметри на недвижими имоти в съответствие с конкретната цел.

Възможността за използване на парцел като незастроен има две основни разновидности:

1. Използване на парцел за спекулация, тоест за продажба без подобрения на инвеститор, който впоследствие ще го развие в съответствие с изискванията на пазара или собствените си предпочитания. Тази опция е приложима, когато пазарите на недвижими имоти са пренаситени.

2. Развитие на парцела с нови сгради и съоръжения, включително:

Разработка без междинна употреба, ако нова употреба се разглежда и приема от пазара към датата на анализа;
- развитие с междинна употреба включва временно запазване на съществуващата опция за употреба, докато новата опция не бъде търсена от пазара, въз основа на прогнозата за пазарната ситуация;
- разделяне или консолидация на поземлен имот за постигане на най-ефективно използване;
- застрояване на обекта с нови сгради, подобни по предназначение и физически параметри на съществуващия обект.

Най-честата ситуация за оценка на недвижим имот на базата на незастроен парцел е неговата условна незастроеност. Това се дължи на факта, че на анализирания терен има застроена сграда, което се отразява на стойността на имота. В този случай изборът на вариант за най-ефективно използване на обекта като незастроен е под формата на инвестиционен проект на етапа на вземане на решение.

В този случай оценителят трябва да отговори на редица въпроси:

1. Как може да се използва парцел, ако не е реално застроен или може да бъде разчистен от съществуващи сгради?
2. Какъв тип сграда или други конструкции, поддържащи избраното предназначение, могат да бъдат построени върху тази земя, въз основа на нейните физически и други характеристики и в какъв срок?
3. Трябва ли съществуващото използване да се счита за временно използване?

Например, ако са необходими строителни работи за постигане на най-ефективно използване на земята, оценителят трябва да определи:

Разходи за разрушаване на съществуващи сгради;
- вид на най-ефективното използване на имота (офис, хотел, склад и др.), отговарящ на текущите пазарни стандарти и включващ елементи на най-изгодни цени;
- характеристики на оптимални сгради, които трябва да бъдат издигнати, за да се максимизира използването на потенциалните характеристики на обекта (брой етажи, оптимална площ на функционалните единици, брой на тези единици и др.);
- ниво на наем и оперативни разходи;
- цената на изгражданите сгради, като се вземат предвид разходите за финансиране.

Най-ефективното използване на парцел като застроен предполага запазването на съществуващите сгради на анализирания обект. Вариантът за използване на парцел като застроен има два основни вида:

1. запазване на съществуващото предназначение на оценявания имот;
2. промяна на съществуващото предназначение на оценявания имот.

И в двата случая се отчита необходимостта и възможността:

Запазване на съществуващия обем и качество на услугите, предоставяни от недвижими имоти;
. извършване на строителни работи за реконструкция на сгради с цел подобряване на техния клас и промяна на наемните цени;
. извършване на строителни работи за разширяване на площта чрез допълнителни разширения или изграждане на допълнителни етажи;
. намаляване на съществуващи площи чрез частично разрушаване.

Оценителят, сравнявайки съществуващата възможност за използване на сгради, разположени на парцела, с оптималната опция за застрояване, трябва да получи отговор на следните въпроси:

1. Препоръчително ли е сградата да продължи да работи в сегашното й състояние?
2. Кой вариант за реконструкция на сграда да избера: реконструкция, разширение, частично разрушаване?
3. Как и в какъв срок ще се възстановят разходите?

Повечето най-добрият вариантизползването на сгради ще осигури максимална цена на инвестиционно атрактивни недвижими имоти, като се вземе предвид нормата на възвръщаемост, определена в съответствие с риска на избрания вариант. Ясно е, че рисковете от поддържането съществуващ методизползването на недвижими имоти и различните възможности за преустройство ще бъдат различни. Докладът за оценка трябва да отделя най-доброто използване на обекта като неразработен от най-доброто използване на обекта, както е разработен. Докладът за оценка трябва ясно да идентифицира, обяснява и обосновава целта и заключението за всяка употреба.

Анализът на най-високата и най-добра употреба представлява компонентпрограми за фасилити мениджмънт, както и част от алгоритъма за оценка на пазарната стойност и всички видове стойности, извлечени от пазарната стойност (продажби и ограничени продажби, ликвидация, инвестиции, обезпечителна стойност), в съответствие с дефинициите на тези видове стойност.

Както се вижда от горната дефиниция, най-доброто и най-ефективно използване на недвижим имот се определя чрез анализиране на съответствието на потенциалните варианти за неговото използване със следните критерии:

Потенциал на местоположението - достъпност на обекта (достъп до него), неудобства на местоположението на парцела, скрити опасности на местоположението.

Пазарно търсене - степента, в която планираното използване на даден поземлен имот представлява интерес за даден пазар и в даден район. Анализира се нивото на търсене и предлагане на всички обекти на недвижими имоти с различно функционално предназначение. Анализирани са предимствата на недвижимите имоти, осигуряващи тяхната конкурентоспособност и недостатъците. Допустимост от гледна точка на законодателството (правна валидност) - естеството на предлаганото ползване не противоречи на законодателството, ограничаващо действията на собственика на парцелите и разпоредбите за регулация.

Физическа възможност - възможността за изграждане на сгради с цел най-доброто и ефективно използване на съответния поземлен имот.

Финансова обосновка? разглеждане на тези физически осъществими и законно разрешени употреби, които ще генерират доход.

Максимална ефективност (оптимален случай на употреба) ? разглеждане на това коя от физически осъществимите, допустими и финансово оправдани употреби на имота ще генерира максимален нетен доход или максимална настояща стойност.

Е, най-важните фактори са социално-икономическите възможности на хората и техните културни и естетически ценности.

Така че, като се вземат предвид някои от тези критерии, могат да се направят редица възможни употреби за даден обект. Разбира се, всички тези заключения ще бъдат приблизителни, но дори въз основа на тях може да се направи обща оценка на избора на подходящия вариант.

За всеки обект алгоритъмът за анализ на най-доброто и най-доброто използване се състои от пет етапа.

ЕТАП 1. На първия етап максимумът пълен списъкфункции, които могат да бъдат реализирани на базата на изследвания обект.

Така че в нашия случай можем да дадем следния списък с опции: хотел, жилищен блок(жилище под наем), здравен център, изследователски център, банка, плувен басейн, офис център, зала за бойни изкуства и шейпинг, боулинг клуб, кино, физкултурен салон, фитнес зала, тенис корт.

ЕТАП 2. На този етап от съставения списък са изключени тези функции, чието изпълнение според анализа може да срещне непреодолими пречки поради законови и нормативни ограничения.

По този начин, съгласно SNiP 2.08.02 - 89* „Обществени сгради и съоръжения“, предложената сграда на изследователски център не може да бъде проектирана на този обект. Тъй като на територията на научната и научно-производствената зона е необходимо да се разположат институции за наука и научни услуги, опитно производство и свързани с тях висши и средни учебни заведения, институции и обслужващи предприятия, както и инженерни и транспортни комуникации и структури. Но в нашия случай вече се е оформило определено курортно развитие, което не може да бъде променено и от правна гледна точка това е юридически неосъществимо.

Използването на съоръжението като физкултурен салон също е невъзможно, тъй като съгласно SNiP 2.07.01 - 89* „Градско планиране. Планиране и развитие на градската и селски селища» общообразователните учебни заведения в жилищен район могат да бъдат разположени в радиус от 750 m всяко, като в района на проучване вече има две училища.

Според, Граждански кодексВ Руската федерация всички предложени функции нямат непреодолими пречки поради законодателни ограничения.

ЕТАП 3. На този етап се проучват възможностите за физическа осъществимост на функциите, останали в списъка след процедурите на етап 2. Функциите, които са невъзможни за изпълнение поради недостатъчно високото качество на поземления парцел, се изключват от списъка. :

Теренът не е същият, има скални образувания;

Неудобна форма или малък размер на площта;

Неприемливи хидрологични условия в земята, има наводнени площи;

Недостатъчна носимоспособност на почвата и незадоволителни дренажни свойства;

Няма начин да се свържете с комуникациите за поддържане на живота на съоръжението;

Планираното застрояване е затруднено от особеностите на терена или застрояването на непосредствената околност.

Проучваният район има редица специфични инженерни и геоложки условия; има различни отклонения в хидрологията и топографията на обекта. Всички инженерни комуникации, включително водоснабдяване, канализация, отопление, вентилация, захранване, комуникационни устройства, са централизирани от градските мрежи.

ЕТАП 4. Законово разрешените и физически осъществими функции остават в списъка само ако са икономически осъществими, т.е. ако съотношението между ефективно търсене и конкурентно предлагане на местния пазар на недвижими имоти осигурява възвръщаемост на капитала и доход от капитала със скорост от този доход не е по-нисък от нормата на възвръщаемост за един от надеждни алтернативни проекти.

По този начин предложеният вариант на жилищна сграда (жилище под наем) не може да бъде избран поради икономическа целесъобразност. Търсенето на такива имоти в този район няма да е значително. Този район е жилищен район, въпреки че жилищното застрояване тук е представено от малък брой домакинства.

Изграждането на киносалон също не е икономически изгодно, тъй като в близост до обекта вече съществува такъв.

Парфюмният център също не е подходящ за нашия район. Факт е, че обектът, който се изследва, се намира в район, където живеят малък брой хора. В град Железноводск вече има специализирани групи от такива магазини, които са се доказали положително в този профил и малко хора ще трябва да ходят от центъра на града до вътрешността за необходимите стоки. Единственото условие за подобни действия може да бъде само значително намаляване на цените на продуктите. Но това също не е възможно поради високите разходи, първо, за строителство и второ, за закупуване на стоки. Всичко това ще доведе до нерентабилност на обекта.

ЕТАП 5. И накрая, на последния етап се избират няколко проекта от икономически обосновани и финансово осъществими проекти с изпълнение на функции, чието използване ще донесе на собственика максимална доходност и максимална пазарна стойностобект (като се вземат предвид „неговите“ рискове и „неговите“ норми на възвръщаемост за всяка опция). Това е един от тези последни проекти (най-малко рискови), който е признат за отговарящ на принципа за най-добро и най-ефективно използване на съоръжението.

И така, в тази работа, когато разглеждахме функциите, ние се приближихме до петия етап със следния списък: здравен център, банка, плувен басейн, правен център, зала за бойни изкуства и оформяне, боулинг клуб, ресторант, кино, фитнес зала, тенис корт Всички тези функции могат да бъдат подредени в три варианта:

1. Банка, офис център.

2. Хотел с ресторант.

3. Пансион

Нека разгледаме всяка от тези опции в рамките на икономически осъществими и финансово осъществими функции.

Първият вариант е банка с правен център. Е, първо, трябва да се отговори на въпроса защо тази опция е сред останалите?

Най-важното е, че нито в анализирания район, нито в самия град Железноводск няма такова специализирано съоръжение, където да са съсредоточени подобни функции. В този район има само банкомат. Въпреки че това е жилищен район, необходимостта от банкови услуги винаги ще съществува.

Освен това в тази опцияФункцията на правния център е активирана. Това съвсем не е случайно. Основната причина е липсата на такъв център в района, а дори и в града. Разбира се, има различни нотариални кантори и адвокатски кантори, но няма такава институция, където редица въпроси да бъдат изчерпателно решени. Между другото, проектираният център може да има и междуградско значение, тъй като ще предоставя целия набор от услуги, предоставяни в областта на правните отношения.

Най-близкото разположение на банката и правния център един до друг ще улесни тяхната взаимосвързана и рационализирана работа при решаването на редица проблеми. Това ще създаде удобство за намаляване на времето за обработка на документи, подобряване на качеството на услугите, както и ще привлече по-голям брой заинтересовани лица. Е, ако изберете и обучите висококвалифициран персонал, тогава това съоръжение ще стане наистина търсено.

Вторият вариант е хотел с ресторант. Изборът му сред трите останали варианта не е случаен. Но първо трябва да отговорите на въпроса.

Е, първо, за какво е хотелът тук? В края на краищата има много санаториуми и пансиони с различни здравни услуги, които предлагат. Но в този живописен район няма постройка, където човек да остане за кратко, неопределено време.

Но самият хотел тук няма да бъде печеливш. Това се дължи на голямата застроена площ. Глупаво би било клиентът да използва недостатъчно предложения поземлен фонд. Следователно тази опция може да включва както ресторант, така и боулинг клуб. Мисля, че тези функции ще бъдат търсени и търсени. Всеки турист, отседнал тук, може да вечеря и да прекара свободното си време, без да напуска сградата.

Освен това е необходимо да се вземе предвид и да се съсредоточи върху пазарното търсене. Какво предлага пазарът сега на своите потребители? Пазарът на услуги толкова разшири границите си, че практически няма равен в развлекателната индустрия. Появата на всякакви „атракции“ води до нарастващо търсене на тях. Следователно с течение на времето вероятно някои функции все още могат да бъдат включени в тази серия.

Е, и накрая, третият и последен вариант е пансион. Разбира се, изборът му от маса други беше повлиян от местоположението на мястото на изследването. Какво по-хубаво от чистия въздух, планинските пейзажи и лечебните свойства на минералните води?!

В продължение на два века са изградени и се изграждат такива санаториални комплекси. И въпросът за конкуренцията между тях не възникна, тъй като търсенето на такива услуги винаги е съществувало. Хиляди хора от различни краища на страната ни и съседните страни се стичат тук към Кавказките минерални води.

Напротив, през 90-те години на миналия век много от тези комплекси се рушат. Медицинският персонал е разпуснат и много работни места са загубени. Ето защо сега дори има нужда от увеличаване на строителството на такива институции. Необходимо е нашият район да се върне към предишния му статут на курорт. А също и за повишаване на социално-икономическия растеж на населението. Само въпросът за инвестиции в тази индустрия винаги възниква!

Истинското управление на сектора на недвижимите имоти включва преди всичко осигуряване на най-продуктивното използване на собствеността като икономически ресурси намиране на начини за подобряване на ефективността на тази употреба. Взема се предвид, че критериите за ефективност за обекти, генериращи доход, използвани като реални или финансов актив, т.е. предназначени за реализиране на печалба, трябва да се основават на параметрите за рентабилност на обекта.

Един от основните параметри на рентабилността на имота е наемната ставка, дефинирана като доход от наем, изразен в парични единициза единица време и за единица площ на помещението (парцел). Информация относно наемни цениза тази работа взети от медийния мониторинг „От ръка на ръка“, „Всичко за вас“, „Кавминводски пазар на недвижими имоти“.

В редица случаи доходът не може да бъде получен изцяло:

Поради загуби, свързани с недостатъчно натоварване, ? поради ограничено търсене или загуба на време за смяна на наематели;

Поради загуби, свързани с нормалното съвременни условияпрактиката на забавяне или прекратяване на редовните наемни плащания от наемателите поради загуба на платежоспособност.

Ако приемем, че загуби от недостатъчно използване и неплащания за различни видовепомещенията са еднакви, тогава ефективният брутен доход може да се изчисли като разликата между потенциалния брутен доход и загубите от недостатъчно използване и неплащания.

Оперативните разходи се разделят на две групи: условно постоянни и условно променливи, които се формират от общия списък на разходите.

Нетният оперативен доход представлява нетния годишен доход от целия капитал, инвестиран в изследвания имот, и се изчислява като разликата между ефективния брутен доход и оперативни разходи.

Друг показател за ефективността на използването на даден имот е годишната норма на възвръщаемост на капитала, инвестиран в имота. Обща норма на възвръщаемост инвестиционен капиталсе определя като съотношението на годишния нетен оперативен доход към общия размер на средствата, инвестирани в този обект.

За това дипломна работаВсички горепосочени показатели за ефективността на използване на съоръжението са определени и обобщени в таблица 1 „Анализ на възможностите за използване на условно свободен парцел“.

След като анализирахме останалите три варианта за функции, можем да подчертаем третия - „Пансион“, който изпреварва останалите по определени показатели и като цяло е оптимален. Ако сравним стойността на обекта за всеки от тях, трябва да се отбележи, че последният е с най-висока - 196166883.11. Това заключение е решаващо при избора на най-добрия и най-ефективен случай на употреба.

Диаграма на предлагането по вид недвижими имоти %

Анализ на възможностите за използване на условно свободен парцел.

Маса 1.

Индекс

Вариант 1 (банка, правен център)

Вариант 2 (хотел с ресторант)

Вариант 3 (пансион)

Площ (S), m2

Строителен обем, m3

Строителна площ, м2

Площ на парцела, м2

Наемна ставка (A), единици на м2 годишно

Загуби от недостатъчно натоварване (Kv), %

Загуби от неплащания (КL), %

Коефициент на оперативни разходи (КЭ0), %

Ефективен брутен доход (Ieg), единици единици през годината

Нетен оперативен доход (I0), куб. през годината

Разходи за изграждане на сграда (VB), куб.

Коефициент на обща капитализация (R0)

Стойност на обекта, единична стойност

Цената на земята, единици

Избор на опция NEI за поземлен имот с подобрения

При анализ на използването на обект със съществуващи подобрения се вземат предвид характеристиките на структурата и частта от земята, която не е заета от подобрения. Първоначалният списък с функции за обект с подобрения е напълно идентичен със списъка, изготвен за обект като свободен обект, но условията за изключване стават по-строги. По този начин се изключват функции, които не съответстват на ресурсния потенциал на обекта, по-специално неговия капацитет и ефективност. В тази работа, що се отнася до анализа ННИИ на земяпарцел, както свободен, така и за анализ на НОИ на поземлен имот с подобрения, избраните три варианта остават непроменени. Резултатите от изчисленията за определяне на нормата на възвръщаемост на инвестициите са обобщени в таблица 2.

Определяне на нормата на възвръщаемост на инвестициите.

Таблица 2.

В този случай изборът на опция се прави въз основа на анализ на стойността на нормата на възвръщаемост на инвестицията. Най-голям е при третия вариант (пансион) - 55%. Следователно това е най-добрият и най-ефективен вариант за използване на изследвания обект.

Физическа осъществимост

Общата площ на обекта е незначителна, размерите на обекта са 34х50 м, обектът се намира в утвърдена устройствена зона, типът на застрояване е предимно защитна стена. Необходимо е да се вземе предвид нивото на слънчева светлина на съседните сгради, поради което строителната площ на обекта над нивото на 2-ри етаж не трябва да надвишава 400 кв.м. Второто ограничение е необходимостта от изграждане на част от фасадата на сградата в стила на съседната жилищна сграда, която е частично загубена по време на войната. Височината на сградата ще бъде под разрешените 28-33 метра и ще бъде ограничена от височината на съседната жилищна сграда, така че височината на сградата няма да надвишава 5 надземни етажа. При изграждане на сграда е необходимо да се осигури достъп до вътрешния двор през анализирания обект, което също налага ограничения при разполагането на сградата на обекта. Според наличните данни комуналните мрежи са разположени по периметъра на територията, така че местоположението на мрежите няма да бъде пречка за разполагането на сградата.

Финансова осъществимост

Предвижда се проектът да бъде финансиран чрез собствени средствапоради сегашните високи лихви по кредитите. Лихвите по кредитите за големи предприемачи са 18-20% и се предоставят за период от три до пет години, главно за жилищни проекти (например проект на RBI). Кредитирането на предприемачи, закупуващи наети помещения, според банките, публикувани в отворени източници, ще бъде в диапазона:

    Банка "Санкт Петербург" - процент на рефинансиране + 9%, т.е. 20% в момента

    VTB 24 е готова да предостави заеми, обезпечени със закупен недвижим имот при лихвени проценти от 17-21%

    Според Moskommertsbank средна ставказа качествен кредитополучател ще бъде около 20%.

По този начин, когато се изчисляват финансовите показатели на проекта, е препоръчително да се вземат текущи лихвени проценти по кредита от 20% като норма на възвръщаемост на проекта.

Икономическа целесъобразност

Анализът на икономическата осъществимост определя кои правно допустими и физически осъществими употреби ще произведат приемливо

доход за собственика на обекта, доколкото използването на земята е „разумно възможно“ с

отчитайки характера на съотношението между търсенето и предлагането на даден пазар.

Основният критерий за икономическа целесъобразност : NPV(CF)>0.

Трябва да се вземе предвид и потенциалното местоположение на оценяваната земя.

Местоположението на земята се счита за основен фактор, който определя нейната стойност. На

Потенциалът за местоположение на дадена част от земята се влияе основно от характеристиките на типа използване на заобикалящата земя.

Според екологичния анализ на местоположението на Имота за оценка, местността

местоположението на парцела е най-перспективно от гледна точка на застрояване

модерна обществена и бизнес зона на района поради планирани проекти за преустройство на индустриални зони и местоположение в близост до метростанция. Поради факта, че проектът предвижда изграденото съоръжение да се използва за търговски цели, социалните функции, които не генерират значителни приходи от наем, бяха изключени от списъка с възможни функции.

Поради малката площ на обекта и разположението му в блок с плътно застрояване с ниско качество, както и поради ниските приходи от отдаване под наем на площи за спортна дейност, следва да се изключи функцията на спортен комплекс. от списъка с функции.

Хотелските проекти са най-сложните в сравнение с други видове инвестиции в доходоносни недвижими имоти. Изграждането им изисква няколко пъти по-високи разходи от изграждането на бизнес център, а възвръщаемостта зависи значително от ефективното управление на хотелиерството и туризма. Като се вземат предвид ограниченията за площта на застрояване и възможната височина на сградата, общата площ на обекта няма да надвишава 1900-2000 кв.м, което ще позволи само мини-хотел с приблизително 50 стаи да бъдат поставени на сайта. Тъй като обектът се намира в близост до метростанция, недалеч от центъра на града, на пешеходно разстояние от насипа на Нева, както и в близост до гара Финландия, препоръчително е да се обмисли възможността за поставяне на мини-хотел на сайта, целевите клиенти на които биха могли да бъдат туристи и предприемачи от Финландия, пребиваващи в нашия град с влак.

В непосредствена близост до анализирания район няма модерни търговски центрове и малки търговски комплекси, което се дължи на естеството на околното застрояване. Търговските предприятия са разположени във вградени помещения на първите етажи на жилищни и административни сгради. Поради специфичното местоположение на обекта, изискванията към архитектурата на бъдещата сграда, както и изискванията за осигуряване на паркоместа и разположението на товарните зони на търговски обекти, изграждането на малък търговски център не е целесъобразно. върху анализирания поземлен имот. Търговските обекти в метрото са много търсени сред наемателите дори по време на криза, както се вижда от заетостта на всички вградени търговски обекти около обекта. Следователно функцията за търговия може да бъде включена в обекта като допълнителна функция.

Включването на функцията на частен медицински многопрофилен център в обекта е възможно поради наличието на притегателни центрове - специализирани лечебни заведения - в околността. Тъй като частните медицински центрове наемат предимно малки площи, а големите вериги клиники предпочитат да купуват недвижими имоти, разполагането на медицински център може да се разглежда като допълнителна функция на бъдещата сграда.

По този начин е законово допустимо, физически осъществимо, финансово осъществимо и икономически осъществимо изграждането на офис или хотелска сграда със следните свързани функции: паркинг или паркинг, търговия на дребно, медицински център.

Максимална ефективност

Най-ефективният вариант за използване на сайта се нарича

което осигурява най-голяма стойност. В този случай се определя

най-ефективният от формираните по-горе варианти:

    бизнес център с надземен паркинг,

    бизнес център с изграден и прилежащ паркинг

    бизнес център с надземен паркинг и вградени търговски обекти

    мини хотел с надземен паркинг

3.3. Определяне на най-добрия и ефективен вариант за използване на условно свободен обект

Алгоритъм за изчисление:

1. Възможности за използване на парцела, като се вземе предвид съществуващи ограничения, норми и правила за използване и застрояване на земята

2. Разходи за подобрение - разходи за строителство ( стандарти: UPVS, UPBS

VR; или пазарни данни).

3. Стойност на обекта

4. Цената на земята VL=Vо–Vб => макс, Където ВЛ– цена на земята, Vo–

пазарна стойност на имота (подобрение + земя), Vб – разходи за подобрение.

Критерият за най-добро и най-ефективно използване на парче земя,

като свободен, е максималната стойност на земята. Стойността на земята може да се намери, например, с помощта на техниката за извличане.

В тази работа методът на капитализация чрез нормата на възвръщаемост и остатъчният метод бяха използвани за определяне на стойността на парцела.

Доходен подходопределя стойността на недвижимите имоти чрез намаляване на очаквания бъдещ доход до техните текуща стойносткъм момента на оценката. Подходът на доходите съчетава разумни изчисления на бъдещи приходи и разходи с изискванията на инвеститорите за окончателна възвръщаемост. Изискванията за окончателна възвръщаемост отразяват разликите в рисковете, включително тип собственост, местоположение, регионални пазарни условия и възможности и др.

Метод на капитализация на нормата на възвръщаемостсе основава на отчитане на периода на собственост върху имота, вида на потоците от доходи и честотата на тяхното получаване. Всяко получаване на доход, включително доход от препродажба, се дисконтира (т.е. конвертира се с дисконтовия процент в настояща стойност). Освен това дисконтовият процент, който е главно функция на риска, може да бъде различен за всеки вид доход. Дисконтовият процент се избира, като се отчита състоянието на капиталовите пазари, очакванията и желанията на инвеститорите.

Основните етапи на процедурата за оценка при използване на този метод:

    Обосновка на типичния период на държане (прогнозен период) за оценявания

недвижим имот;

    периодично прогнозиране парични потоцидо края на периода на задържане,

за всеки период е необходимо да се определи:

IPg – потенциален брутен доход(това е общият брутен доход от недвижими имоти

при отдаване под наем на всички помещения и при навременно плащане на наема

плащания от всички наематели);

т.е – ефективен брутен доход(отчита евентуални загуби от временно празни помещения и загуби при събиране на наемни вноски);

д – оперативни разходи (разходи за експлоатация на съоръжението);

Йо – нетен оперативен доход(разликата между ефективния брутен доход и оперативните разходи);

    изчисляване на подходящата норма на възвръщаемост (дисконтов процент) за периодични парични потоци ( Y);

    изчисляване на съответния коефициент на капитализация ( Rn);

    изчисляване на разходите за обръщане на оценявания обект в края на прогнозния период

(за последната година от периода на държане);

    изчисляване на текущата стойност на нетния оперативен доход и разходите за възстановяване

като ги дисконтира с подходящ дисконтов процент;

    изчисляване на пазарната стойност чрез сумиране на текущите парични стойности

потоци и разходи за реверсия.

Математически израз за определяне на пазарната стойност на оценявания имот

свойство се представя със следната формула:

Където Vo– пазарна стойност на имота в рамките на приходния подход;

Ioi– нетен оперативен доход за период i (i =1,...,n);

Y– норма на възвръщаемост на капитала (сконтов процент);

н– последната година от прогнозния период;

фон– разходи за възстановяване на обекта през последната година от прогнозния период.

Книга >> Икономическа теория

от повечето ефективен използванегенериране... Ленинград ( светец-Петербург). Първата... Балаковская, Калининскаяи... принципът използване най-добротосъществуващ... материални активи - земя парцели, сгради и... ■ площпоставянето му. Като резултат анализ ...

  • Степен ефективностподобряване на Тюмен

    Резюме >> Екология

    планиране, анализ сегашно състояние... окръгоформление, общ план, проект земя..., Прага, светец-Санкт Петербурги много... използваненаличен на ■ площ...случаи повечето ефективенрецепция... е най-доброто"подреден"...изглежда Калинински ...

  • Туристически ресурси на Тверска област

    Курсова работа >> Физическо възпитание и спорт

    По-нататък използванерелигиозни сгради... най-добротоот природни условияместа: долини повечето ... ■ площ(комплекс за отдих "Колкуново" и "Алгол"), Калинински ■ площ ... парцелиОктябрская железопътна линия: Москва - светец-Петербург... финансови ефективностработа...


    • Вариантът за най-ефективно използване на подобрени недвижими имоти може да бъде постигнат или въз основа на съществуващи сгради, или включва изграждането на принципно нови подобрения, което изисква разглеждане на парцела като условно свободен. Теорията за оценка на недвижимите имоти включва анализ на парче земя въз основа на предположението, че върху него няма сгради, дори ако мястото е застроено. Методът за определяне на най-ефективното използване на оценявания застроен недвижим имот като незастроен поземлен имот се основава на предположението, че в обекта няма сгради или може да бъде освободен от сгради в резултат на тяхното разрушаване. В резултат на това стойността на земята се определя въз основа на избора на възможни употреби, които осигуряват рентабилността на недвижимите имоти, и избора на параметри на недвижими имоти в съответствие с конкретната цел.

    Въз основа на това оценителите разглеждат две ситуации, когато анализират най-ефективното използване на недвижими имоти:

    1) обектът се счита за незастроен, без подобрения;
    2) обектът се счита за застроен.

    За да изчисли стойността на даден обект като незастроен и подходящ за развитие съгласно схемата за най-добро използване, оценителят трябва да пренебрегне всички съществуващи структури и да определи идеалния тип структури, които могат да бъдат построени. След това земята се оценява като незастроена по най-подходящия начин.

    Има три основни причини за определяне на най-ефективното използване на земята като незастроена:

    Изолация в стойността на недвижимите имоти поотделно цената на парцел (например при прилагане на разходния подход);
    - да се установят аналози при оценката на незастроените парцели по метода на сравнимите продажби (SME);
    - изчисляване на загуба на стойност поради външно остаряване.

    За вече построен обект, преценката за най-ефективното използване може да се сведе до едно от следните заключения: а) обектът трябва да бъде изчистен от съществуващо развитие с приспадане на разходите за разрушаване от прогнозния доход от по-рентабилното му използване ;
    б) обектът трябва да бъде реконструиран (ремонтиран), за да генерира по-големи приходи;
    в) сградите (постройките) трябва да се използват за друго предназначение;
    г) обектът трябва да се използва по настоящото му предназначение без никакви промени.

    Тъй като разрушаването на сгради все още е крайна мярка, към която инвеститорът може да бъде принуден да прибегне, тъй като този път обикновено включва по-големи разходи и по-голям риск (обектите, генериращи доход, обикновено не се разрушават), оценителят трябва да изчисли оптималното използване на обекта при запазване на съществуващите сгради В същото време, след като проучи пазарните тенденции, оценителят може да препоръча препроектиране, пренасочване, надграждане на сградата или продължаване на използването й както преди.

    Оценителят, сравнявайки съществуващата възможност за използване на сгради, разположени на парцела, с оптималната опция за застрояване, трябва да получи отговор на следните въпроси:

    1. Препоръчително ли е сградата да продължи да работи в сегашното й състояние?
    2. Кой вариант за изграждане на сграда да избера: реконструкция, разширение, частично разрушаване?
    3. Как и в какъв срок ще се възстановят разходите?

    Анализът на най-ефективното използване на застроена площ се извършва по две причини:

    Установяване на начина на използване на имота, който осигурява най-висока обща възвръщаемост на инвестирания капитал;
    - идентифициране на пазара на обекти на недвижими имоти със същото предназначение със сравнимо ниво на ефективност на използване, включително установяване на аналози за оценка на застроени обекти на недвижими имоти чрез метода на сравнимите продажби (SME).

    Най-оптималният вариант за използване на сгради ще осигури максимална цена на инвестиционно атрактивен недвижим имот, като се вземе предвид нормата на възвръщаемост, определена в съответствие с риска на избрания вариант. Ясно е, че рисковете от запазване на съществуващото предназначение на имота и различните варианти за преустройство няма да бъдат еднакви.

    Докладът за оценка трябва да прави разлика между заключенията за най-доброто използване на обекта като неразработен и неговите NEI като развит. Докладът трябва ясно да идентифицира, обяснява и обосновава целта на анализа и заключението за всяка идентифицирана употреба.

    Специални ситуации при анализиране на NEI

    На практика процесът на разглеждане и идентифициране на най-ефективното използване трябва да вземе предвид специални съображения, дължащи се на специфичния характер на конкретния имот. Това може да се дължи на отделна, междинна, правно несъответстваща употреба; многопрофилно използване на недвижими имоти и др. В този случай трябва да се коригират методите за анализ на най-ефективното използване.

    Например в зона, зонирана за еднофамилни жилищни сгради, най-доброто използване на празното място може да бъде изграждането на смесен магазин. Разбира се, този вариант е възможен само ако в района няма магазини и анализът на пазара показва целесъобразността на подобно търговско използване. Но такова използване може да е единственото по рода си, тъй като изграждането на втори или трети магазин ще бъде икономически неоправдано.

    Нека групираме опциите за специални ситуации, които възникват при анализа на NEI, и ги разгледаме по-подробно.

    Излишна земя. Възможно е при определяне на най-ефективното използване да се окаже, че част от територията е излишна, т.е. надвишава икономическия размер на тази опция за използване на сайта. В този случай би било целесъобразно излишната част от територията да се оцени отделно, като се установят нейните граници.

    Уникална (еднократна) употреба. Въпреки че употребата с най-голямо въздействие обикновено има еквиваленти в целия окръг, има определени видове имоти, които се характеризират само с еднократна употреба. Понякога най-доброто използване на такъв имот е да продължи текущото му използване. Например, почти невъзможно е да се пренастрои стоманолеярна за друга употреба.

    Но уникалното използване като най-доброто също е възможно. Изчисляването му не е лесна задача за оценител, изискваща особено убедителна аргументация и внимателен анализ. Това може да е първият международен бизнес център в региона, увеселителен парк като Дисниленд или младежки хотел - рок клуб Yellow Submarine в изведена от експлоатация подводница на ВМС.

    Временното (временно) използване е най-доброто използване в момента, което е вероятно да се промени в бъдеще.

    Най-общо казано, междинна употреба е всяка текуща употреба, ако:

    А) не съответства на най-добрата употреба;
    б) осигурява превишението на цената на обекта като цяло над цената на обекта като незастроен.

    Възможно е и междинно ползване на незастроената площ. Например, парцел от градска територия може временно да се използва за платен паркинг, но най-добре е да се използва за супермаркет, който може да бъде построен за година или пет години, когато наблизо се засели нов район или се отвори метростанция . В очакване на развитието на пътища и друга инфраструктура, благоприятни условия за финансиране, уреждане на квартала и други условия, мястото може да бъде заето от хангари (складове) или работилници, или зеленчукови градини, или гаражи, или пазар и др.

    Употреба, която не е от най-ефективните. Какво да направите, ако NEI на парцел като незастроен се различава от текущото предназначение на имота?

    Теорията и практиката на оценката гласят, че когато се оценява имот, подобренията трябва да се оценяват въз основа на използване, което е в съответствие с NEI на незастроения парцел земя.

    Използвайте за специални цели. Като цяло NEI на имоти със специално предназначение с подобрения е продължение на тяхното текущо използване, ако такова използване е жизнеспособно. Използвайте за няколко цели (комплексно). Доста често най-ефективната употреба включва многократна употреба, при която сайтът ще се използва за повече от една цел. Например, на голям парцел е препоръчително да се построи магазин, жилищни сгради, паркинг и др. В такива случаи приносът на всяка употреба трябва да се оценява отделно.

    Най-доброто и ефективно използване често е сложно. Това се отнася както за парцела, така и за сградата. Например една хотелска сграда може да има ресторант, бар и магазин. В многоетажна сграда могат да се помещават магазини, офиси и апартаменти. Стойността на тези отделни елементи, изчислена от оценителя, не трябва да надвишава цената на целия имот.

    Правно неподходяща употреба. Да приемем, че използването на имота за определен период от време е било напълно последователно действащите законии разпоредби, но те са променени и текущата употреба противоречи на новите разпоредби. Такова използване се нарича правно непоследователно. Когато се оценява земята с такова използване, трябва да се вземе предвид, че текущото използване може да доведе до увеличен доход поради по-голяма интензивност на използване и следователно има по-голяма стойност от имота за сравнение на зониране. Следователно, когато се прилага методът за сравнение на продажбите, трябва да се направи корекция за използване.

    Методи за провеждане на NEI анализ

    Ако парцелът се счита за незастроен, тогава в зависимост от оценката на степента на капитализация могат да се използват три метода.

    Първият метод предполага, че процентите на капитализация за земя и сгради са различни.

    1) Определяне на разходите за разработване на условно свободен поземлен имот със сгради и съоръжения за конкретно предназначение, като се вземе предвид пазарното търсене и предлагане;
    3) прави корекции, като взема предвид коефициента на натоварване и загубите при събиране на плащания;
    4) определя възможността за получаване и размера на други доходи;
    5) оценка на действителния брутен доход;
    6) изчисляване на оперативните разходи;
    7) изчислява резервите за капиталови разходи;
    8) изчислява нетния оперативен доход;
    9) изчислява коефициента на капитализация за сгради;
    10) оценява доходите, генерирани от построените сгради и съоръжения;
    11) определя дохода, отнасящ се към земята;
    12) изчислява коефициента на капитализация на парцела;
    13) оценява стойността на поземления парцел чрез капитализиране на доходите, генерирани от земята.

    Вторият метод също характеризира парцела като незастроен, но процентите на капитализация за сгради и земя са еднакви.

    За да получите заключение за NEI е необходимо:

    1) определяне на разходите за разработване на условно свободен парцел със сгради и съоръжения за конкретна цел, като се вземат предвид пазарното търсене и предлагане;
    2) изчислява потенциалния брутен доход;
    3) извършва корекции, като взема предвид коефициента на натоварване и загубите при събиране на плащания и размера на други приходи;
    4) оценка на действителния брутен доход;
    5) изчислява оперативните разходи и резервите за капиталови разходи;
    6) изчислява общия нетен оперативен доход;
    7) изчислявам общ коефициенткапитализация на оценявания недвижим имот;
    8) оценява недвижими имоти, използвайки метода на капитализиране на нетния оперативен доход, генериран от недвижими имоти;
    9) оценява стойността на парцела като разликата между прогнозната стойност на имота и разходите за подобрение.

    Третият метод предполага, че парцелът се счита за незастроен и е известна пазарната продажна цена на имота по предназначение.

    За да получите заключение за NEI е необходимо:

    1) определяне на пазарната стойност готов обектнедвижими имоти със специфично предназначение, които могат да бъдат построени върху анализирания поземлен имот;
    2) изчислете разходите за строителство и добавете печалбата на предприемача;
    3) оценка на цената на парцела като разликата между продажната цена на имота и общите разходи.

    Ако парцелът се счита за развит, тогава се използват два метода.

    Първият метод - парцелът се счита за застроен, сградите изискват някои подобрения.

    В този случай е необходимо да се извършат следните изчисления:

    1) изчисляване на нетния оперативен доход, генериран от недвижими имоти;
    2) определя общия коефициент на капитализация;
    3) оценка на стойността на недвижимите имоти, като се използва методът на капитализация на нетния оперативен доход;
    4) изчисляване на разходите за подобряване на съоръжението;
    5) изчислява увеличението на стойността на недвижимите имоти, като се вземат предвид направените подобрения.

    Вторият метод - парцелът се счита за застроен, но не изисква реконструкция.

    За да получите заключение за NEI е необходимо:

    Използването на тези методи за анализ на NEI на недвижими имоти включва голямо количество изчисления, следователно в руската практика за оценка се използва метод за качествен анализ на възможните варианти за използване на оценявания имот. Този метод се основава на качествена оценка, изразена в точки, на параметрите на оценявания имот по отношение на тяхното съответствие възможни вариантиизползване на обекта.

    Методът за анализ на качествения случай на употреба включва:

    1) анализ на териториалния пазар на недвижими имоти за идентифициране на конкурентни възможности за използване;
    2) оценка на параметрите на обекта по отношение на тяхната пригодност за всеки разглеждан вариант;
    3) изготвяне на мотивирано заключение за най-ефективния вариант за използване на оценявания имот.

    Случаят на използване с максимален общ резултат се счита за най-ефективен.

    Обсъдените по-горе стандартни принципи за анализ на най-доброто използване се прилагат за всички видове недвижими имоти. Въпреки това, в процеса на разглеждане и идентифициране на най-ефективния вид използване, е необходимо да се разчитат спецификите на даден имот. В този случай може да се наложи коригиране на разглежданите методи за провеждане на NEI анализ.

    2. Оценка на недвижими имоти

    2.7. Характеристики на оценката на земята

    2.7.3. Анализ на най-доброто и най-ефективно използване на земята

    При оценката на парцела е необходимо да се определи вариантът за неговото най-добро и ефективно използване, което се определя от взаимодействието на редица фактори.

    Анализът на най-доброто използване включва проучване на алтернативни начини на използване (развитие, застрояване) на парцел и избор на оптималното. Това отчита перспективите на местоположението, състоянието на пазарното търсене, разходите за развитие, стабилността на очаквания доход и др.

    При оценката на стойността на имот, състоящ се от поземлен имот и сгради, голямо значение се отдава на анализа на най-доброто използване, първо, на предполагаемо свободния парцел и, второ, на парцела със съществуващи подобрения.

    Анализът на предполагаем свободен парцел е необходима стъпка при определяне на неговата стойност и се основава на установяване на най-изгодния вариант за използване на земята.

    Анализът на поземлен имот със съществуващи подобрения включва вземане на решение за разрушаване, модернизиране или запазване на съществуващи подобрения на поземления парцел, за да се осигури максимална рентабилност на имота.

    Вероятното и най-изгодно използване на сайта гарантира неговата най-висока стойност. Случаите на използване трябва да са законни, физически осъществими и рентабилни.

    Нека назовем основните фактори, които определят оптималното използване на земята:

    1) местоположение - фактор, който има голямо влияние върху цената на парцела (вземат се предвид перспективите на местоположението, транспортна достъпност, естество на околната среда);

    2) пазарно търсене - фактор, отразяващ връзката между търсенето и предлагането на пазара;

    3) финансова осъществимост - способността на проекта да осигури приходи от използването на парцела, които биха били достатъчни за възстановяване на разходите на инвеститорите и осигуряване на очакваната печалба;

    4) физическа пригодност на обекта - перспектива за създаване на подобрения - размер, топография, качество на почвата, климат, инженерно-геоложки и хидрогеоложки характеристики на обекта, съществуващо зониране, екологични параметри и др.;

    5) технологична осъществимост и физическа осъществимост - анализ на връзката между качеството, разходите и времето на проекта, вероятността от природни бедствия, достъпността на транспорта, възможността за свързване с комунални услуги, като се вземат предвид размерът и формата на обекта, например размерът може да е малък за изграждането на промишлено съоръжение;

    6) законова (правна) допустимост - съответствие на възможността за използване на поземления парцел с действащото законодателство. Идентифицирани в резултат на анализ на строителни и екологични стандарти, ограничения на броя на етажите, наличие на временни забрани за строителство на дадено място, трудности в областта на историческото градско развитие, възможни промени в разпоредбите, спазване на правила за зониране, негативни настроения на местното население;