В какви нови сгради да инвестираме. Как да инвестирате пари в къща или апартамент в строеж (дялово участие в строителството). Договор за дялово участие в строителството

Източник на изображението: Lori Photobank

След като сме преживели повече от една криза, вече знаем, че на китайски съответният йероглиф се превежда като „нови възможности“. Има ли възможност да печелят пари днес за хората, инвестиращи в апартаменти в нови сгради? Кои обекти са станали най-ликвидни в настоящите реалности? Това ще бъде обсъдено в новия материал на портала.

Най-атрактивен за инвестиция

Всеки, който инвестира пари в недвижими имоти, трябва преди всичко да се превърне в анализатор за известно време, за да не сгреши при избора на обект. В допълнение към добрата динамика на цените, трябва да вземете предвид ликвидността на проекта - тоест колко дълго ще бъде възможно да продадете обекта. В противен случай неуспелият инвеститор ще остане с поскъпнал апартамент, което е добре за всички, с изключение на едно - не може да се превърне в пари.

Мария Литинецкая, изпълнителен директорбележки на компанията ""., че „традиционните параметри за намиране на апартамент за инвестиция остават същите:

Начален етап на строителна готовност;

Реномиран предприемач (известен на пазара, с наличие на построени къщи) и надеждна форма на споразумение (DDU);

Очакван висок темп на строителство (въз основа на примера на завършени проекти от предприемача);

Удобно местоположение (на пешеходно разстояние от основните транспортни възли (в Москва - метро); оптимално - с планове за подобряване на транспортната достъпност - фактор, който има най-голямо влияние върху ръста на цените);

Успешна концепция и най-добрата комбинация цена/качество, която ще осигури голямо търсене и съответно увеличение на цената.

Най-ликвидните, а следователно и най-привлекателните от инвестиционна гледна точка са едностайни апартаментис площ от 38 до 45 кв. м.

Заслужава обаче да се отбележи, че сега квадратурата на едностайните апартаменти се е увеличила и съответно цената на инвестицията се е увеличила.

Алена Продай, генерален директор на Trigergroup LLC, казва , че „сега Московска област се развива много мощно, има и много възможности в . Но за инвестиране бих ви посъветвал да вземете само Москва - тя е била лидер и си остава такава. Тъй като сега в столицата има малко нови сгради, те станаха още по-ценни. са намерили нов живот и хора с определен бюджет, които не са искали да вземат ипотека, решават жилищния въпрос по този начин. Но това все пак е жилищен, а не инвестиционен въпрос”, заключава експертът.

Бележка на инвеститора

Мария Литинецкая вярва в това В настоящите условия трябва да обърнете внимание на още няколко точки:

1. Как се извършва плащането - в рубли или долари. Много проекти във високия ценови клас деноминират цените си в долари. Да харчите чуждестранна валута днес, особено без твърда увереност, че бъдещите инвестиционни продажби също ще бъдат в чуждестранна валута, е неразумно.

2. Традиционно инвеститорите купуват апартамент на най-ранните етапи от построяването на къщата и днес това остава вярно. Но се препоръчва да се избират къщи в комплекси, където няколко фази вече са завършени или където има увереност в завършването на изграждането на свързаната инфраструктура, за да се намалят рисковете или ниската ликвидност на останалите апартаменти в „открито поле“.

3. За тези, които не се стремят да увеличат капитала, но обмислят закупуването на апартамент от гледна точка на запазване на капитала, е по-добре да обмислят покупка с най-малък риск - в практически завършени къщи или на вторичния пазар. Привличането може да се окаже печеливш инструмент, тъй като е възможно рублата лихви по заемидо голяма степен ще бъдат компенсирани от ускоряване на инфлацията.

При най-негативния сценарий за развитието на икономическата ситуация покупката на недвижим имот днес ще позволи най-малко в тригодишен период да не се губят инвестираните средства - разликата в цената на готов апартамент и закупен на началният етап на строителство определено ще покрие инфлацията.

Досега агресивни инвеститорина жилищния пазар биха могли да печелят до 20-25% годишно и само 5-8 процентни пункта. „изяден“ от инфлацията.

Ние инвестираме в Нова Москва и Московска област

Александър Зубец, генерален директор на New Vatutinki LLC, твърди че сегментите Московска област и Нова Москва също ще бъдат по-евтини, а „входният билет“ за инвеститора ще бъде по-евтин. Експертът предлага да се направят следните изчисления:

„Като пример можете да вземете цена на едностаен апартамент 3,3 милионарубли с площ от 34,12 кв. м, разположен в микрорайон Централен, който е част от строящия се комплекс „комфорт клас”. За да изчислите приблизителната цена на апартамент след три години, първо трябва да намерите подобна оферта на вторичния пазар в завършена сграда (проектът е мащабен, вече има 12 построени къщи в Централен). Подобен апартамент без мебели, но с довършителни работи от предприемача, сега струва около 4,8 милионарубли Сграда № 36 ще бъде въведена в експлоатация след около 1,5 години. Съответно към 4,8 милионарубли, е необходимо да добавите още около 10% - това е точно увеличението на цената, което може да бъде предвидено в бюджета за период от 1,5 години (през този период в микрорайона ще се появят още повече къщи и инфраструктура, т.е. стават по-привлекателни). В резултат на това апартаментът, който инвеститорът е закупил за 3,3 милионарубли, след три години ще струва приблизително 5,3 милионарубли

При продажба той ще трябва да плати данък върху дохода от 13%. IN в такъв случайпечалбата е 2 милионарубли, а данъкът е 260 хилядирубли Данъкът върху имотите, който инвеститорът ще плати най-много веднъж, може да бъде пренебрегнат в инвестиционния модел, тъй като е незначителен разход. Кадастрална стойностподобен апартамент сега е около 1,8 милионарубли Съответно данъкът върху имуществото няма да надвишава 1800 рубли.

В крайна сметка нетният доход на инвеститора ще бъде приблизително 1,7 милионарубли Необходимо е обаче да се разбере, че всички тези изчисления са приблизителни. Освен това спекулативните инвеститори, които правят пари от препродажба на апартаменти, обикновено очакват повече краткосроченвъзвращаемостта на инвестицията е 1-1,5 години“, каза експертът.

На какъв етап трябва да инвестирате в проект?

Попитахме и нашите експерти на какъв етап трябва да се инвестира в даден проект предвид кризата? Мнозинството се съгласиха, че етапът на котлована остава най-привлекателен за инвестиции, както и досега. Въпреки това, Евгений Редкин, генерален директор на компанията Realist, смята Ясно е, че в сегашните условия е необходимо да се инвестира в проекти с висока степен на готовност. „Препоръчително е да инвестирате във фундаментна яма само ако е предприемач с много добра репутация. Не казвам, че ще се сблъскаме с масово спиране, но отделни случаи не могат да бъдат изключени“, смята експертът.

Според него „от нулевия етап до пълната готовност увеличението на разходите може да бъде 25-35%, но като се има предвид горното, си струва да се инвестира по-скоро на етапа на средна готовност, дори ако увеличението на цените се обърне ще бъдат „само“ 15 процента.“

Така че, дори и в условия икономическа нестабилностЧрез инвестиране в недвижими имоти можете не само да спестите, но и да увеличите спестяванията си. А купувачът с „истински пари“ може да се почувства просто като краля на пазара: той получава най-атрактивната цена, избира от голям брой опции и може да разчита на изключителното отношение на продавача.

Ползите от закупуване на апартамент в нова сграда на етап изкопни работи
Икономичен вариант: препродажба на нови гаражи

Закупуване на малки апартаменти (19 - 35 кв.м.) за по-нататъшна препродажба добър начининвестиране в нови сгради, но както навсякъде другаде, има клопки.

Същността на стратегията: закупуване на апартамент или студио в нова сграда (докато къщата бъде пусната в експлоатация) и препродажба след година или две. Малки студия и едностайни апартаменти поскъпват най-добре и са по-ликвидниотколкото големи апартаменти.

Необходимо време – само три дни. Един ден за намиране на подходящ имот, втори ден за подаване на документи в банката и трети за подписване на договора.

Когато инвестирате в нови сгради за препродажба по време на криза, трябва да запомните няколко важни момента:

по-добре е да изберете нови сгради в последните етапи на строителство, защото има възможност за незавършено строителство;
разработчиците трябва да бъдат внимателно проверени;
Продажбата на нова сграда на вторичния пазар е трудна.

Определен плюс е, че по време на икономически спад цената на новите жилища е много по-ниска. Но след това, когато кризата излезе, недвижимите имоти отвоюват инфлацията, докато парите се обезценяват. Това е най-добра стратегия- купувайте по време на криза и продавайте след края на кризата, на върха на цената.

Сега основният проблем на пазара на недвижими имоти е, че вторичният пазар е замръзнал. Законно, ако сте купили апартамент и предприемач и след това го препродадете (без дори да сте живели там и ден), това вече е препродажба на вторичния пазар. Вторичната ипотека не е много изгодна и много хора предпочитат да вземат нови сгради на по-ниска цена. лихвен процент. Следователно можем да разгледаме всичко възможност за инвестиция в нови къщи и апартаменти под наем, и след това излезте от сделката чрез продажба.

За сметка на това до 01.07.2018 г. може да се закупи нова сграда на много атрактивна цена. Поради влизането в сила на промените в 218-FZ и постепенното изоставяне на DDU, експертите очакват цените на този пазар да се увеличат с 20-30% през есента на 2018 г. Така че сега можете да си купите най-много апартамент в нова сграда благоприятни условия, а увеличението на разходите за 1-2 години може да бъде, вместо стандартните 30-40%, много повече - 50-60%.

Представете си това:

Купихте апартамент за 2 100 000 рубли.
За 6 месеца стойността му се увеличи до 2 600 000 - 2 700 000 рубли.
Според изчисленията печалбата ще бъде от 500 000 рубли.

Вижте фрагмент от семинара на Николай Мрочковски, където стратегията за инвестиране в нови сгради за препродажба се обсъжда по-подробно:

(Фрагмент от семинара – )

Ползите от закупуване на апартамент в нова сграда на етап изкопни работи

От момента на изкопа до продажбата на всички апартаменти имотите поскъпват с около 40-50%. Следователно, дори като се вземе предвид ипотеката, е изгодно да се купуват недвижими имоти: плащаме 7-8% по заема, недвижимите имоти нарастват с 40-50% през целия период на строителство (1,5-2 години). Разликата оставяме за себе си.

Нека да разгледаме как цената на нова сграда се увеличава при изграждането на къща. Така:

Щом се загради обекта и започне строителството, това е началната цена.
Изкопаха яма, изляха основата - плюс 10% от цената.
Направихме първите етажи - още плюс 10%.
Горните етажи са завършени - още плюс 10%.
Предадохме къщата на държавната комисия - още плюс 10%.
Раздадоха ключовете - още плюс 10%.

По този начин, като вземете предвид оценката, можете да изчислите на кой етап е най-изгодно за вас да се присъедините към сделката. Разбира се, имайки предвид както пазарната ситуация, така и вашите финансови възможности.

Оценка на потенциала на апартамент в нова сграда за препродажба

За да оцените правилно обект, първо трябва да определите:

Колко стаи е по-изгодно да вземете? Какъв размер?
Какви са разликите в доходността между едностаен апартамент, двустаен апартамент или тристаен апартамент?
По какви показатели се определя ликвидността на даден обект?

Можете да намерите отговор на тези въпроси във видеото " Оценка на потенциала на апартамент в нова сграда за препродажба».

(Фрагмент от семинара – Тайните на сътворението паричен потоки капитал от недвижими имоти)

2 основни правила, написани в кръвта на неуспешните инвеститори при инвестиране в нови сгради:

внимателно изберете разработчици и къщи, вземете предвид не само рентабилността, но и рисковете;
проучете възможността за излизане от сделката, преди имотът да бъде доставен (санкции, поръчка), както и обмислете резервна стратегия - инвестиране в нови сгради за последващо отдаване под наем.

И не слагайте всичките си яйца в една кошница. Ако е възможно да разделите средствата на няколко проекта, направете го!

Икономичен вариант: препродажба на нови гаражи

Можете да приложите стратегия за препродажба на недвижими имоти не само с нови сгради, но и с гаражи. Това е чудесен вариант, ако все още не искате да се ангажирате с апартаменти. Дмитрий Корецки в Барнаул инвестира в гаражи, които все още са в процес на изграждане. Купува ги евтино на ранен етап и ги продава на 2 пъти по-висока цена. Наскоро на редовна среща на инвеститорите на Инвестиционната територияТой просто говори за своя опит:

Гледайте видеоклипа „Убийствени гаражни инвестиции“:

(Фрагмент от записа среща на живо на инвеститорите на проекта Territory Investment в Москва)

За да обобщим: има опции и много от тях. Основното нещо е да проучите подробностите и да изчислите рисковете!

Мързеливи инвестиции в нови сгради

Продължавам да търся нови инструменти. Съвсем наскоро открих друга посока - инвестиране в нови сгради. Вече написах обща статия за, в която засегнах малко тази тема. Оттогава получих много въпроси, очевидно е, че този метод на инвестиране е популярен сред инвеститорите.

Ако в момента избирате обект и не знаете към коя фирма да се обърнете, пишете ми чрез формата обратна връзка. Ще споделя контакти на опитни агенти, които помагат при избора на имоти безплатно.

Надявам се, че след като прочетат тази статия, мързеливите читатели на блогове ще разширят своите инвестиционни хоризонти.

За ред ще изброя основните точки на статията:

Минимални суми за инвестиция в имот в строеж;
Рискове при инвестиране в нови сгради;
Как да изберете разработчик, какво трябва да знаете;
Как да изберем инвестиционен имот в нови сгради;
Колко можете да спечелите и как да продадете апартамент без да плащате данъци.

Минимални суми за изгодни инвестиции в нови сгради

Водя този блог повече от 6 години. През цялото това време редовно публикувам отчети за резултатите от моите инвестиции. Сега публичният инвестиционен портфейл е повече от 1 000 000 рубли.

Специално за читателите разработих курса за мързеливи инвеститори, в който стъпка по стъпка показах как да подредите личните си финанси и ефективно да инвестирате спестяванията си в десетки активи. Препоръчвам на всеки читател да премине поне първата седмица обучение (безплатно е).

Първо, нека поговорим за минималната сума, която трябва да има един инвеститор, за да започне да инвестира. Разбира се, всеки град има свой пазар на недвижими имоти. Както на всеки пазар, освен себестойността, цената квадратен метързависи главно от показателите за търсене и предлагане. Съответно най-скъпите квадратни метри са в градовете с над милионно население. В тази статия, когато говоря за нови сгради, ще имам предвид (жилищни имоти) в Санкт Петербург, тъй като съм проучил този пазар достатъчно подробно.

Така, минимални сумиза инвестиране в нови сгради в Санкт Петербург, като се започне от 1,5 милиона рубли. За тези пари можете да си купите много малко студио в нова сграда, не от най-готиния разработчик, без довършителни работи, някъде близо до Околовръстния път на етапа на изкопни работи. В Москва минималната заплата започва от 2,5-3 милиона рубли.

Що се отнася до ипотеките или разсрочените планове, според моите наблюдения, тяхното използване значително намалява доходността и в повечето случаи прави инвестирането просто неизгодно. Ипотеките са по-подходящи за вторичния пазар, където можете да закупите апартамент и веднага да го отдадете под наем, като същевременно изплащате заема.

Рискове при инвестиране в нови сгради

Говорейки за инвестиране на милиони рубли, не бих преследвал най-евтините обекти, въпреки че често те са тези, от които можете да спечелите най-много. При инвестиране големи суми, приоритет не трябва да бъде планираната доходност, а максималното намаляване на рисковете. Ще изброя основните рискове при този инвестиционен инструмент:

Фалит на разработчика;
Неприемливо за живеене качество на строителството;
Измама от разработчика;
Значително забавяне на сроковете за строителство;
Форсмажорни обстоятелства (война, икономическа кризаи т.н.)

Рисковете могат да бъдат намалени доколкото е възможно чрез разумен избор на разработчик и сключване на DDU споразумение (повече за това по-късно). Нека поговорим за разработчика по-подробно.

Как да изберем надежден разработчик - какво трябва да знаете?

Както казаха на една от лекциите на панаира за недвижими имоти в Санкт Петербург, „Когато инвестирате, трябва да изберете не строителен проект, а предприемач.

И наистина, когато говорим за милиони рубли, по-добре е да надплатите 100-200 хиляди за добра историякомпания, вместо да се притеснявате 2 години за правилния избор.

Да, между другото, най-изгодно е да закупите апартамент на много ранен етап на строителство, точно когато започнат продажбите, в този момент цените обикновено са най-добри. Средният срок за строителство на нови сгради е около 2 години, всъщност този период се счита за така наречения инвестиционен хоризонт.

Да се върнем на въпроса - как да изберем надежден разработчик. Ето основните моменти, на които трябва да обърнете внимание при избора на разработчик:

Строителна история на фирмата;

Колкото повече къщи предприемачът успешно е построил и пуснал в експлоатация, толкова по-голяма е вероятността за успешна инвестиция. Също така е важно да се вземе предвид конструктивни особеностиизградени обекти, по-добре е те да не се различават много от избрания обект за инвестиция. Например предприемач построи много панелни къщи във Владивосток и изведнъж реши да построи тухлена къща в Санкт Петербург - бих помислил.

Препоръки от приятели и отзиви в интернет;

Ако компанията не е първата, която построи къща, тогава можете да намерите доста отзиви от реални купувачи и жители в Интернет. Като алтернатива можете да опитате да интервюирате жителите на най-скоро построените къщи на предприемача; те могат да ви кажат много за качеството на строителството на къщата.

Дейност на строителната площадка;

Преди да купите апартамент, във всеки случай си струва да посетите строителната площадка. Ако датата на завършване е планирана след една година и строителната площадка едва започва да лениво забива купчини, тогава с голяма вероятност датата на доставка ще бъде пропусната.

Формуляр за съставяне на споразумение за право на иск;

Съгласно Федералния закон № 214 на Руската федерация новите сгради могат да се продават само по договор дялово участие(DDU), договор за жилищностроителна кооперация или чрез жилищни сертификати. Всички други видове ( предварителен договордялово участие (покупко-продажба), договори за заем или инвестиция и др.) са незаконни!

Ако прочетете 214 федералният закон, става ясно, че най-малко рисковият вид споразумение е DDU. Ако една компания не сключва DDU споразумение при продажба на апартамент, тогава това трябва да накара човек да се замисли за необходимостта допълнителна проверкаразработчик. Сега обаче в Санкт Петербург няколко големи предприемачи работят само върху жилищни кооперации и поради това цените могат да бъдат с 5-10% по-ниски от пазарните. Можете също да работите с тях, но не бих ги обмислил като първи инвестиционен опит, защото... в този случай рискът от забавяне на доставката на къщата и необходимостта от допълнителни плащания е твърде висок.

Как да изберем нова сграда за изгодна инвестиция?

След като сме решили разработчика, възниква следващ въпрос— как да изберем обект за инвестиция в нова сграда? Преди да започнете да инвестирате, винаги трябва да мислите как ще записвате печалбите си. Следователно, когато избира обект, основната задача на инвеститора е да избере най-ликвидния обект, т.е. имот, в който най-лесно ще се продаде апартамент на изгодна за инвеститора цена.

Най-търсени на пазара в Санкт Петербург са студиата и едностайните апартаменти. Ако имате възможност да закупите апартамент, да речем, с две стаи или повече, тогава е по-добре да помислите за закупуване на няколко студия.

И така, на какво трябва да обърнете внимание при избора на инвестиционен обект:

местоположение;

При избора на проект е много важно лично да посетите строителната площадка и да проучите текущо състояниев микрорайона. Трябва да обърнете внимание на разстоянието от метрото, наличието на социални съоръжения (училище, детска градина, клиника и др.).

Запознайте се с устройствения план на квартала;

Ако желаете, можете да намерите в интернет плана на градския комитет за развитие на района, в който можете да видите как ще изглежда района след няколко години. Евентуално до строителни проектиПредвижда се да се построи шумна фабрика с опасно производство, ще бъде по-трудно да се продаде апартамент в такъв обект.

Средна цена на квадратен метър;

За да се ориентирам по някакъв начин в цените на новите сгради в Санкт Петербург, съставих таблица със средни цени за 1 квадратен метър различни предметии апартаменти. За да завършите картината, таблицата трябва да включва наличието на довършителни работи, етаж и етажност, наличие на балкон или лоджия, характеристики на изгледа, тип баня (отделна или комбинирана), транспортна достъпностобект и други важни характеристики.

Колко можете да спечелите и как правилно да продадете апартамент в нова сграда

Има два начина за определяне на потенциалната възвръщаемост на инвестициите в нови сгради:

Попитайте мениджърите на предприемача за реда на увеличение на цените, докато къщата е построена. Да кажем, че купуваме студио в самото начало на продажбите за 2 милиона рубли. Мениджърът на предприемача казва, че в подобна сграда, която вече е построена наблизо, цената за подобен апартамент е 3 милиона рубли.Така максимумът печалбата (с изключение на възможния дъмпинг, данъците и свързаните с тях разходи) е условно 1 милион рубли. Ако продадем апартамента чрез възлагане, потенциалната доходност може да достигне 1 милион рубли 2 милиона рубли 2 години = 25% годишно
Проучете инвеститорски обяви за продажба на апартаменти в новопостроени сгради с подобни характеристики. Въпреки факта, че ценовият спред ще бъде доста голям, по този начин можете да определите минималната възможна доходност (за изчисление вижте точка 1).

Най-изгодно е да продадете апартамент в нова сграда чрез така нареченото преотстъпване, преди да подпишете приемо-предавателния акт. В този случай, ако инвеститорът е съгласен с купувача, че договорът ще предвиди номинална ценаапартаменти (цената, на която инвеститорът е закупил), тогава инвеститорът е освободен от необходимостта да плаща данък общ доход (13%), т.к. няма документално доказани приходи.

Като застраховка инвеститорът може да напише разписка, в която се задължава да компенсира разходите в случай на различни проблеми. Средно регистрирането на договор за възлагане с разработчиците струва около 30 хиляди рубли.

P.S.

Съвсем забравих да спомена, че агенциите за недвижими имоти на първичния пазар работят с потенциални купувачи безплатно. Те получават агентско възнаграждение (както форекс брокерите) за продажба на апартамент директно от компанията предприемач. Ето защо при избора на инвестиционен имот най-ефективно е да използвате услугите на няколко агента и да получите информация от няколко източника.

В тази статия препуснах една доста обемна тема. За да разреша всички клопки на инвестирането в недвижими имоти в строеж, трябва да напиша книга, може би някой ден дори ще направя това.

Ако имате въпроси относно избора на инвестиционен имот и свързаните с него въпроси, аз съм готов да им отговоря във формата, а също така ще се радвам да обсъдя работни въпроси и подводни течения при работа с недвижими имоти в коментарите с опитни инвеститори.

Нови сгради в Москва на етап яма – изгодно предложениеЗа инвестиционни инвестиции. В началото на продажбите цената на апартаментите е по-ниска в сравнение с жилищата в построени къщи. Тъй като обектът е готов, цената се повишава и може да се увеличи с 30-50% от първоначалното ниво.

Искате ли да закупите недвижим имот и да спестите пари? Купува апартамент на яма в Москва от предприемача. Строителството на жилищния комплекс се осъществява в близост до социални обекти, в екологично чисти райони с добро транспортна инфраструктура. Предложенията в близост до метростанции или в близост до паркове в Западния, Северния и Северозападния автономен окръг са търсени.

Жилища в Москва на етап разкопки

Офертите за икономична и комфортна класа в Югозападния административен район и Южния административен район привличат хора, които нямат достатъчен бюджет, но искат да имат разрешение за пребиваване в Москва. Студиа, едностайни апартаменти и двустайни апартаменти с различни размери са популярни жилища в Москва в началния етап на строителство. Многостайните парцели се избират от големи семейства с деца.

Нови сгради на нулев цикъл на строителство - печеливши инвестиции в московски апартаменти

Строителството на жилищни сгради се извършва съгл модерни технологии. Използвани са висококачествени строителни материали. Сградите са оборудвани с необходимите комуникации. Можете да инвестирате в изграждането на апартамент в Москва на етапа на изкопни работи с цел по-нататъшна препродажба, което ще ви помогне да спечелите и да увеличите капитала си.

Разработчиците казват, че инвестирането в строителството на началните етапи все още е ефективно. При някои проекти увеличението на разходите е 60%, но повечето все пак правят покупки по-близо до пускането на проекта в експлоатация.

Преди това, инвестирайки пари в нова сграда на етапа на фундаментната яма, можеше да се гарантира увеличение на капиталовите инвестиции, но при условие, че строителството е завършено. Преди известно време цените на имотите спряха да растат, намаляха и инвестициите. Колко изгодно е закупуването на нови сгради в началния етап сега? Останали ли са инвеститори на пазара? Какъв дял от инвестиционните покупки? Експертите отговарят на най-належащите въпроси.

Спестявания при закупуване на апартамент на етап изкоп - 25%

Въпреки значителните промени на пазара, инвестирането във фундаментна яма все още е печелившо: спестяванията при закупуване на апартамент на етап фундаментна яма ще бъдат около 25%. В условията на спад на доходите на домакинствата това е значителна икономия на разходи, смята той Рустам Арсланов, търговски директор на групата компании Гранел.

Ръководител на отдела за нови сгради на компанията "NDV-Real Estate" Татяна Подкидишева:

На етапа на фундаментната яма разработчиците въвеждат минимални цени, за да „изпомпват“ търсенето и да привлекат вниманието на купувачите към имота, който е само в начален етап на изпълнение. Купувачите на апартаменти на този етап ще трябва да чакат по-дълго от останалите и предприемачът компенсира това неудобство с помощта на ценовия аспект.

Луксозните имоти могат да поскъпнат с до 60%

Макар че елитни недвижими имотигодина след година значително губи стойност, някои експерти продължават да смятат инвестирането в него за печелившо. На пазара на скъпи имоти много се решава от репутацията на предприемача, което означава, че рискът е минимален, защото повечето играчи са отдавна известни и ценят името си, смята той Павел Бабанин, ръководител на Master Realty Academy в Москва:

По правило строителството на луксозни нови сгради се извършва от фирми, които са на пазара от много години, ценят репутацията си и спазват посочените срокове за изпълнение, така че в този случай не може да се поставя въпросът за рискове, свързани със закупуването на жилища на етапа на фундаментната яма. Не бива да забравяме, че в луксозните нови сгради цената на квадратен метър като цяло е по-висока, а самото жилище е с по-голяма квадратура в сравнение със стандартните. Следователно при такава покупка разликата спрямо крайната цена на подобен обект, когато къщата вече е във висока степен на готовност или е въведена в експлоатация, ще бъде значителна.

Павел Телушкин, изпълнителен директор на компанията FCSR, вярва, че икономическите и политическите фактори могат да възпрепятстват растежа на първокласните имоти. Освен тези нюанси е напълно възможно инвеститорите да увеличат инвестициите в някои проекти с 60%.

На пазара има обекти и сегменти, които са доходоносни от гледна точка на инвестициите. В премиум клас средна ценаквадратен метър от началото на продажбите до пускането в експлоатация средно в Москва се увеличава с 60% (от 200 до 300-340 хиляди рубли на кв. М). Пазарът има инвестиционни перспективи, но външни икономически и политически фактори ограничават инвеститорите.

Въпреки това, репутацията на разработчика е важна не само в премиум класа. Игор Биковски, вицепрезидент на Киргизката република "Мегаполис-Сервис", дава тъжния пример с Електроугли, където поради некоректността на разработчиците населението загуби доверие в строителните фирми:

Град Електроугли в района на Ногинск с население малко над 20 000 души се намира източно от Москва и на 23 км от Московския околовръстен път. Изглежда, че с такова разположение апартаментите в нови сгради тук трябва да имат стабилно търсене. В момента обаче в града не работи нито един предприемач. Всички започнати проекти са замразени, а единственият завършен не толкова отдавна нова къщавече се премести в сегмента вторично жилище. Причината за тази ситуация е лоша репутацияразработчици, които някога са дошли да работят в града. В резултат на това новите предприемачи се колебаят да дойдат на този местен пазар, тъй като населението е развило скептично отношение към жилищата в нови сгради, което е прераснало в недоверие към този тип жилища. А такива случаи в региона, за съжаление, не са единични.

Прагът за инвестиции е намален

Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group, обръща внимание на факта, че инвестиционният праг е намалял след кризата, но имотите вече не поскъпват толкова бързо:

По наши оценки броят на инвеститорите на пазара на недвижими имоти остава същият спрямо миналата година и е около 10%. Въпреки спада в доходността на инвеститорите на пазара на недвижими имоти, днес няма алтернативни активи за инвестиция, които да са надеждни. Като се вземе предвид рекордният обем на доставките, прагът за влизане в старите граници на Москва е намалял до 2,68 милиона рубли. Съответно на пазара влязоха дори тези, които преди това не са имали такава възможност да се опитат като инвеститор. Очевидно е обаче, че днес пазарната ситуация не е от най-благоприятните за инвестиции. Увеличаването на капитала ви значително чрез закупуване на недвижим имот вече не е толкова лесно, колкото беше преди. В крайна сметка, ако преди 2-3 години, в периода преди кризата, средната цена на квадратен метър се увеличи с 40-50%, а в някои проекти със 100%, сега през целия период на строителство (1-3 години) цената може да се увеличи в рамките на 20-30%.

„Повечето печеливш вариант„Това е фундаментна яма и най-сигурното е завършената къща.“

Не всички купувачи преследват печалба, за мнозина закупуването на нова сграда е начин да спестят пари и в такава ситуация е особено важно да знаете на какъв етап от строителството е по-добре да закупите апартамент. Татяна Подкидишевапрепоръчва да се направи покупка, когато вече е ясно, че разработчикът се е ангажирал да завърши работата:

За купувач, който иска да намали рисковете си, но да не харчи прекалено много, вариантът е къщата да е частично готова. Например, на етапа, когато активно се извършва монолитна работа, динамиката строителни дейностидемонстрира устойчивост и вече са построени много етажи. Когато къщата е готова, рисковете са минимални, но цените са много по-високи и изборът на апартаменти е по-малък.

Юлия Астанкова, генерален директор на Академията за недвижими имоти Progress, Раменское, смята, че няма нужда да бързате да купувате жилища от нови играчи на пазара:

Сега, в трудни икономически условия, не бих препоръчал изобщо да се правят инвестиции в нови сгради от нови предприемачи. Въпреки че, предвид тъжния опит на SU-155, който работи на пазара на недвижими имоти повече от един ден и остави след себе си такава тъжна репутация, тук също не може да има панацея.

Андрей Колочински, управляващ партньор на групата компании VectorStroyFinance, ни напомня, че не е възможно да се застраховате срещу загуби на 100%:

При закупуване на жилище в строеж ползата винаги ще бъде обратно пропорционална на риска. Просто казано, най-изгодният вариант е фундаментна яма, а най-сигурният е завършена къща, така че всеки инвеститор трябва да реши, въз основа на собствените си цели и убеждения, коя от възможните точки на тази крива инвестиционни възможноститой е готов да направи инвестиция.

Стандартните мерки не трябва да се пренебрегват, смята той Рустам Арсланов:

Все още има инвестиционен купувач, той просто се е променил малко и избира проекти за инвестиция по-внимателно. Благодарение на промените в 214-FZ, които влязоха в сила през 2017 г., закупуването на нова сграда стана по-сигурно и прозрачно от всякога на всеки етап; този процес ще стане още по-безопасен, когато държавата компенсационен фонд споделено строителство, което ще даде на акционерите държавни гаранции. Също така си струва да купувате нови сгради от компании, които работят по 214-FZ, след получаване на разрешение за строеж, публикуване на декларация за проект и държавна регистрацияправа на собственост или наем на поземлен имот, върху който ще бъде построена къщата.

Повечето купувачи подписват DDU на финалните етапи

Може да си струва да разгледаме действителните данни за продажбите като най-доказана мярка за ефективност. На какъв етап най-често се купуват апартаменти? Евгения Акимова, генерален директор на IKON Development, предоставя статистически данни:

За да разберем на какъв етап най-често се извършват сделки, да вземем за пример сграда IV.04, която вече е готова, предстои държавна комисия да я въведе в експлоатация. Най-голям интерес от страна на купувачите се наблюдава точно след завършване на монолитни работи на етапа на фасадна облицовка (23% от DDU), както и вътрешни работи по инсталиране на инженеринг (31% от DDU). За клиентите това е сигурна гаранция, че къщата е почти готова и рискът от замразяване на проекта е минимален. Интересно е, че някои хора идваха в офиса за продажби повече от веднъж, следяха динамиката на строителството на къщата в продължение на няколко месеца и едва след завършване на изливането на монолита взеха окончателното решение за сделката. Парадоксално, но само 12% от всички транзакции са завършени на етап фундаментна яма. Това предполага, че клиентите имат по-малко доверие в новите сгради в началния етап на строителство.

Разпределение на сделките в зависимост от степента на строителна готовност

Инфографика: Разработка на IKON

Категории

Избор на редакторите