• مثال على حساب فهرسة الراتب
• كيفية تصحيح خطأ بسيط يعتمد على
• اختبار مقابلة المحاسب
• فهرسة الراتب: اختيار الشهر “الأساسي” بشكل صحيح تحديد شهر الأساس لحساب الفهرسة
• اختبارات المحاسبة
• كيف وأين يتم تغيير بوليصة التأمين الطبي؟
• حساب معدني مجهول
• ما هو مدرج في التأمين الطبي الإلزامي - الرعاية والخدمات المجانية المدرجة في السياسة
• كيف وأين يمكن الحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟
• ما هي شركة التأمين التي تختارها للحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟

المستثمر - الشخص الذي يمول البناء على نفقته الخاصة أو مال مستلف. ولأغراض هذه المقالة، سوف نفهم المستثمرين على أنهم الكيانات القانونية- المستثمرون والمساهمون والمستثمرون المشاركون الذين لا ينظمون أعمال البناء بأنفسهم ولا يؤدون العمل، أي لا يجمعون بين وظائف المطورين أو العملاء أو المقاولين.

كقاعدة عامة، تتمثل الأهداف الرئيسية لمشاركة المستثمرين في البناء في زيادة استثماراتهم الرأسمالية (الحصة المقابلة الكائن النهائيسيتم تضمينها في الأصول الثابتة) أو الحصول على حصة من الكائن لإعادة بيعه لاحقًا. وفي الوقت نفسه، يمكن للمستثمر التنازل عن حقوقه لشخص آخر دون انتظار الانتهاء من البناء (النقل حقوق الملكية). لذلك، اعتمادًا على الغرض المنشود من البناء، قد تختلف المحاسبة والمحاسبة الضريبية للمستثمرين.

الاستثمار في بناء المرافق لاحتياجاتك الخاصة

سيتم استخدام حصة منشأة البناء المكتملة من قبل المستثمر إما في أنشطة الإنتاج أو من أجلها احتياجات الإدارة، أو للإيجار. ومن المعروف أنه في هذه الحالة، يتم شطب التكلفة الأولية للكائن المتكون في الخصم من الحساب 08 إلى الخصم من الحساب 01 "الأصول الثابتة" أو 03 "الاستثمارات المدرة للدخل في الأصول المادية".

التكلفة المبدئيةيتم تشكيل كائن الأصول الثابتة وفقًا للقواعد PBU 6/01 "محاسبة الأصول الثابتة". إذا كان أثناء إنشائها جذبت نقدي(الاعتمادات والقروض)، يحتاج المحاسب إلى مراعاة القواعد PBU 15/2008 "المحاسبة عن نفقات القروض والاعتمادات"، وفقا لل البند 7والتي تتضمن قيمة الأصل الاستثماري الفوائد المستحقة للمقرض (الدائن) المرتبطة مباشرة باقتناء وبناء و (أو) إنتاج الأصل الاستثماري.

ملحوظة: بفضل البند 8 PBU 15/2008ويمكن إدراج تكاليف الاقتراض الإضافية بالتساوي كجزء من النفقات الأخرى خلال مدة القرض (اتفاقية القرض).

عندما يتم تعليق بناء أصل استثماري لفترة طويلة (أكثر من ثلاثة أشهر)، يتوقف إدراج الفوائد المستحقة للمقرض (الدائن) في تكلفة البناء اعتبارًا من اليوم الأول من الشهر التالي لشهر التوقف عن البناء اقتناء وبناء و (أو) إنتاج مثل هذا الأصل. خلال الفترة المحددة، يتم شطب الفائدة كجزء من نفقات المنظمة الأخرى.

عند استئناف البناء، يتم تضمين الفائدة المستحقة في تكلفة الأصل الاستثماري اعتبارًا من اليوم الأول من الشهر التالي للشهر الذي تم فيه استئناف البناء.

الفترة التي يتم خلالها الموافقة الإضافية على المسائل الفنية و (أو) التنظيمية التي نشأت أثناء بناء المنشأة لا تعتبر فترة تعليق.

يتوقف إدراج الفائدة على استخدام الأموال المقترضة في تكلفة الأصل الاستثماري اعتبارًا من اليوم الأول من الشهر التالي لشهر الانتهاء من البناء.

إذا بدأت المنظمة في استخدام أصل استثماري لتصنيع المنتجات أو أداء العمل أو تقديم الخدمات على الرغم من عدم اكتمال بنائه، يتوقف إدراج الفائدة في تكلفة هذا الأصل اعتبارًا من اليوم الأول من الشهر التالي لشهر بداية استخدام الكائن ( البند 13 PBU 15/2008).

إذا تم استخدام الأموال من القروض (الاعتمادات) المستلمة لأغراض لا تتعلق بإنشائها لتمويل إنشاء أصل استثماري، يتم تضمين مبالغ الفوائد المستحقة في تكلفة هذا الأصل بما يتناسب مع حصة هذه الأموال في المبلغ الإجمالي القروض (الاعتمادات) المستحقة للمقرض (الدائن) المستلمة لأغراض لا تتعلق باقتناء وبناء و (أو) إنتاج هذا الأصل. ويرد مثال على مثل هذا الحساب في البند 14 PBU 15/2008.

يتم تشكيل التكلفة الضريبية الأولية للممتلكات القابلة للاستهلاك وفقًا للقواعد فن. 257 قانون الضرائب للاتحاد الروسيولا تشمل الفوائد المستحقة لاستخدام التزامات الدين (الائتمانات والقروض). مبالغ الفائدة على أساس ص. 2 ص 1 فن. 265 قانون الضرائب للاتحاد الروسيتؤخذ في الاعتبار كجزء من النفقات غير التشغيلية للمستثمر ( كتاب وزارة المالية الروسية بتاريخ 02/03/2009 رقم .  03‑03‑06/1/37 , بتاريخ 19/12/2008 العدد .  03‑03‑06/1/699 , بتاريخ 05.12.2008 رقم .  03‑03‑06/1/667 وإلخ.).

إذا كان المستثمر يخطط لاستخدام الحصة المستلمة في الكائن النهائي في الأنشطة الخاضعة لضريبة القيمة المضافة، فيمكنه خصم مبلغ الضريبة التي فرضها عليه المطور على قيمة حصته في الكائن النهائي ( البند 6 الفن. 171, البند 1و 5 ملاعق كبيرة. 172 قانون الضرائب للاتحاد الروسي). للقيام بذلك، يجب استيفاء شرطين: تسجيل العقار والحصول على فاتورة موحدة من المطور.

ملحوظة: إذا تم استيفاء هذه الشروط، فإن الحق في الخصم لا يعتمد على ما إذا كان المستثمر لديه دوران على رصيد الحساب 68-ضريبة القيمة المضافة في فترة ضريبية معينة. إذا رفضت هيئة التفتيش الخصم فقط بسبب عدم تنفيذ المعاملات الخاضعة للضريبة في ربع معين، فسيتمكن المستثمر من إثبات صحة تقديم ضريبة القيمة المضافة للخصم في الإجراء القضائي (قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار في منطقة موسكو بتاريخ 17 مارس 2009 رقم 2009.كا-A41/1603-09وإلخ.).

بحسب وزارة المالية ( رسالة بتاريخ 21 نوفمبر 2008 رقم .  03‑07‑10/11 )، يتم قبول مبالغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة من المقاول للخصم من دافع الضريبة المستثمر على فواتير العملاء الصادرة على أساس فواتير المقاول للأعمال المنجزة، على أن يتم قبول هذه الأعمال للمحاسبة، بما في ذلك على الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول الثابتة ". ومع ذلك، في الممارسة العملية مفتشو الضرائبغالبًا ما يتخذون موقفًا مختلفًا - ينشأ الحق في الخصم بعد إدراج الكائن في الأصول الثابتة (ينعكس في الخصم من الحساب 01 أو 03). وفي هذه الحالة يمكن للمستثمر الدفاع عن وجهة نظره أمام المحكمة ( القراراتFAS MO بتاريخ 04/08/2009 رقم .  كا-A40/2579-09,أمر شراء FAS بتاريخ 23 أبريل 2009 رقم .  A55-9765/2008وإلخ.).

ومع ذلك، فإن تقديم ضريبة القيمة المضافة للخصم قبل أن ينعكس الكائن في الخصم من الحساب 01 (أو 03) ليس هو الأساس الوحيد للنزاعات مع المفتشين. تظهر الممارسة أن هيئات التفتيش تحرم المستثمرين من الخصم لعدة أسباب. على سبيل المثال، لأن الفاتورة تم إعدادها من قبل المطور في انتهاك للموعد النهائي المحدد بخمسة أيام البند 3 الفن. 168 قانون الضرائب للاتحاد الروسي. ومع ذلك، أشارت المحاكم مرارًا وتكرارًا إلى أن انتهاك الموعد النهائي لإعداد الفاتورة غير مدرج في قائمة متطلبات الفاتورة المحددة البند 5و 6 ملاعق كبيرة. 169 قانون الضرائب للاتحاد الروسي، ولا يمكن أن يكون أساسًا لرفض قبول مبالغ الضريبة للخصم ( قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار بتاريخ 19 مايو 2009 رقم 10  A55-12068/2008, FAS VSO بتاريخ 09/05/2007 رقم .  А19-2735/07-43‑F02-4551/07وإلخ.).

دعونا نفكر في انعكاس المعاملات في المحاسبة باستخدام مثال.

مثال 1.

أبرمت شركة Investor LLC اتفاقية استثمار مع أحد المطورين لبناء مركز مكتبي مخصص للتأجير. تبلغ مساهمة شركة Investor LLC 59.000.000 روبل. (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 9000000 روبل). يتم تمويل البناء على ثلاث شرائح:

- في أغسطس 2008 - 17700000 روبل؛

- في فبراير 2009 - 14160000 روبل؛

- في مايو 2009 - 27140000 روبل.

تم قبول الحصة في المبنى الذي تم تشييده في يوليو 2009. وفي أغسطس، قامت شركة Investor LLC بتسجيل الدولة ووضع المنشأة قيد التشغيل.

تنعكس المعاملات في المحاسبة على النحو التالي:

محتويات العملية	دَين	ائتمان	المبلغ، فرك.
في أغسطس 200 8   ز.
تم تحويل الأموال إلى المطور (الشريحة الأولى)	76	51	17 700 000
في فبراير 200 9   ز.
تم تحويل الأموال إلى المطور (الشريحة الثانية)	76	51	14 160 000
في م أ ه 200 9   ز.
تم تحويل الأموال إلى المطور (الشريحة الثالثة)	76	51	27 140 000
في و يول ه 20 09   ز.
تم قبول حصة في مركز المكاتب من المطور (59.000.000 - 9.000.000) فرك.	08-3	76	50 000 000
تنعكس ضريبة القيمة المضافة المقدمة	19	76	9 000 000
مقبول لخصم ضريبة القيمة المضافة	68	19	9 000 000
تم تحويل رسوم الدولة لتسجيل ملكية حصة في المبنى	76	51	7 500
في أغسطس ه 200 9   ز.
تمت زيادة التكلفة الأولية لحصة المبنى بمبلغ رسوم الدولة لتسجيل حقوق الملكية	08-3	76	7 500
حصة في مركز المكتب وضعت موضع التنفيذ	03	08-3	50 007 500

قد تختلف تكاليف البناء الفعلية المنسوبة إلى المستثمر عن مبلغ مساهمته الاستثمارية. ولذلك، يجب أن يحدد العقد إجراءات التغطية الفرق السلبي(إذا تجاوزت التكاليف مساهمة الاستثمار) أو توزيع الفرق الموجب (إذا كانت تكاليف البناء أقل من مساهمة الاستثمار، فإن الفرق الناتج إما يعود إلى المستثمر أو يبقى تحت تصرف المطور كدخل له).

إذا كان العقار للبيع

يختلف الإجراء المحاسبي للاستثمار في البناء لغرض البيع اللاحق قليلاً عن الاستثمار من أجله الاستهلاك الخاص. لحساب العلاقة مع المطور وفقا ل اتفاقية الاستثماريستخدم المستثمر أيضًا الحساب 76، الحساب الفرعي "التسويات مع المطور". بعد حصوله على حصة في العقار النهائي من المطور، يعكس المستثمر قيمته في الحساب 41 "البضائع". وبناء على ذلك، يتم تكوين التكلفة الفعلية وفقا للقواعد PBU 5/01 "المحاسبة عن المخزون"(يتم تضمين تكاليف تسجيل الدولة لحقوق الملكية في التكلفة الفعلية للسهم). استخدم في في هذه الحالةالحسابات 01 و 03 غير صحيحة، لأن ممتلكات المستثمر لا تلبي المتطلبات البند 4 PBU 6/01لأنه كان مخصصًا في الأصل لإعادة البيع. وبالتالي، فإن المستثمر ليس ملزما بدفع ضريبة الأملاك على قيمته. (وفق فن. 374 قانون الضرائب للاتحاد الروسيموضوع الضريبة هو الممتلكات المسجلة في الميزانية العمومية للمنظمة كأصول ثابتة.) تم تأكيد شرعية هذا الاستنتاج قرارات الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار VSO بتاريخ 13 يناير 2009 رقم 10  А33-2017/08‑Ф02-6774/08, لجنة الانتخابات المركزية FAS بتاريخ 3 أبريل 2007 رقم.  A14-3166-200677/28إلخ. وفي الوقت نفسه، إذا أثبت المفتشون حقيقة استخدام المنشأة فيها النشاط الاقتصادي(على سبيل المثال، التأجير)، لن يكون من الممكن تجنب فرض ضريبة إضافية على ضريبة الأملاك ( قرار الجهاز الاتحادي لمكافحة الاحتكار للمنطقة الشمالية الغربية بتاريخ 03/06/2009 رقم 100  A56-19655/2008و FAS أمر الشراء بتاريخ 30 مايو 2008 رقم.  A12-12669/07).

ملحوظة: الفوائد على القروض والسلف، وكذلك التكاليف الإضافية المرتبطة بجذب التزامات الدين، لا تدخل في التكلفة الفعلية للحصة المستلمة من المطور، حيث أن هذا الأصل ليس استثمارا لأغراض التطبيق بي بي يو 15/2008.

إذا كان البيع الإضافي لحصة من الكائن النهائي يخضع لضريبة القيمة المضافة، فيمكن للمستثمر خصم مبلغ الضريبة المستلمة من المطور. وبخلاف ذلك، يتم أخذ ضريبة القيمة المضافة في الاعتبار في تكلفة السهم.

الاستثمار في بناء المرافق،
تهدف إلى التنازل عن الحقوق

سننظر في هذا القسم في الموقف الذي يقوم فيه المستثمر بتمويل البناء من أجل الحصول على دخل من التنازل الإضافي عن حقوق الملكية الخاصة به للمطور. لاحظ أنه عند نقل حصة في البناء، فإننا لا نتحدث عن المطالبات النقدية، ولكن عن نقل حقوق الملكية الناشئة عن اتفاقيات المشاركة في البناء المشترك أو عقود الاستثمار. الحقيقة هي أن المساهم (المستثمر) ينقل الحق في مطالبة المطور بالوفاء بالتزاماته لإنشاء عقار ونقله إلى المساهم المستثمر.

ضريبة القيمة المضافة

يتم الاعتراف بنقل حقوق الملكية على أنها تخضع لضريبة القيمة المضافة ( ص. 1 البند 1 الفن. 146 قانون الضرائب للاتحاد الروسي). حيث البند 2 الفن. 146و فن. 149 قانون الضرائب للاتحاد الروسيتم وضع قوائم المعاملات المعفاة من الضرائب. حيث أن هذه القوائم تتضمن معاملات لنقل حقوق الملكية إليها المباني السكنيةأو المباني السكنية، وكذلك الأسهم فيها، لا يتم تضمينها، فإن نقل دافعي الضرائب لحق المطالبة (حقوق الملكية) لبناء مثل هذه الأشياء المدفوعة من قبلهم يخضع للضريبة. وفق البند 1فن. 153 قانون الضرائب للاتحاد الروسيعند نقل حقوق الملكية، يتم تحديد القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة مع الأخذ في الاعتبار التفاصيل المحددة فن. 155 قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

قائم على البند 3 الفن. 155 قانون الضرائب للاتحاد الروسيعند نقل حقوق الملكية إلى المباني السكنية أو المباني السكنية أو الحصص في المباني السكنية أو المباني السكنية أو الجراجات أو أماكن وقوف السيارات، يتم تحديد الوعاء الضريبي على أنه الفرق بين التكلفة التي يتم بها نقل حقوق الملكية، مع مراعاة الضريبة، والتكاليف بالحصول على هذه الحقوق. وينعكس هذا الموقف في خطاب من وزارة المالية الروسية بتاريخ 16 أبريل 2008 رقم 2008.  03‑07‑11/149 . تتفق محاكم التحكيم أيضًا مع وجهة النظر هذه ( قرار الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار ZSO بتاريخ 10 نوفمبر 2008 رقم 10.  F04-6806/2008(15526‑A46-42), FAS VVO بتاريخ 08/07/2008 رقم .  A28-370/2008-10/21وإلخ.).

لحظة التعريف القاعدة الضريبيةهو التاريخ تسجيل الدولةمعاملات الاحالة ( البند 8 الفن. 167 قانون الضرائب للاتحاد الروسي, رسالة من دائرة الضرائب الفيدرالية لموسكو بتاريخ 28 مارس 2008 رقم 2008.  19-11/30092 ).

لمعلوماتك:الفصل. 21 قانون الضرائب للاتحاد الروسيلم يتم تحديد التكاليف التي يتم الاعتراف بها كمصروفات لاقتناء حق الملكية المعين. وفي هذا الصدد، قال محكمو المنطقة العسكرية الشرقية FAS في القرار بتاريخ 07.08.2008 رقم .  A28-370/2008-10/21وأشار إلى أنه لتحديد تكاليف الحصول على هذه الحقوق، التي يمكن من خلالها تخفيض الوعاء الضريبي لضريبة القيمة المضافة، ينبغي الاسترشاد بما يلي: ص. 2.1 البند 1 الفن. 268 قانون الضرائب للاتحاد الروسيأي أن تأخذ في الاعتبار ليس فقط سعر الاستحواذ على حقوق الملكية هذه، ولكن أيضًا التكاليف المرتبطة باقتناءها وبيعها.

يتم تحديد مبلغ ضريبة القيمة المضافة المستحقة للموازنة عند التنازل عن حقوق الملكية بمعدل 18/118 ( البند 4 الفن. 164 قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

مثال 2.

قبل الانتهاء من تشييد المبنى السكني وتشغيله، أبرم المساهم في أغسطس 2009 اتفاقية لإحالة المطالبات، والتي بموجبها قام بتعيين حقوق ملكيته للشقق وأماكن وقوف السيارات في المنازل قيد الإنشاء إلى منظمة أخرى. ونتيجة لذلك، حصل دافعي الضرائب على دخل بمبلغ إجمالي قدره 23600000 روبل. المبلغ الإجمالي للنفقات المرتبطة بالحصول على حقوق الملكية هو 20650000 روبل.

ستكون القاعدة الضريبية 2950000 روبل. (23,600,000 – 20,650,000). مبلغ ضريبة القيمة المضافة المستحقة على المعاملة هو 450.000 روبل. (2.950.000 روبل روسي × 18/118).

عند نقل حصص في البناء غير سكنية المباني، وإجراءات تحديد القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة أو فن. 155، ولا غيرها من الأعراف الفصل. 21 قانون الضرائب للاتحاد الروسيغير مثبت. وفي هذا الصدد ترى السلطات المالية والضريبية أنه ينبغي للمحاسب أن يسترشد بها البند 2 الفن. 153 قانون الضرائب للاتحاد الروسي، والتي بموجبها، عند تحديد القاعدة الضريبية، يتم تشكيل عائدات نقل حقوق الملكية على أساس جميع دخل دافعي الضرائب المرتبط بمدفوعات حقوق الملكية المحددة ( رسالة من وزارة المالية الروسية بتاريخ 14 يوليو 2008 رقم 03-07-11/254, دائرة الضرائب الفيدرالية لموسكو بتاريخ 28 مارس 2008 رقم 19-11/30092). علاوة على ذلك، في هذه الحالة، يتم تحديد لحظة تحديد الوعاء الضريبي وفقًا لـ قاعدة عامة- قائم على البند 1 الفن. 167 قانون الضرائب للاتحاد الروسيأي أنه يجب احتساب ضريبة القيمة المضافة في أقرب التواريخ التالية:

1) يوم نقل حقوق الملكية؛

2) يوم الدفع، الدفع الجزئي تجاه النقل القادم لحقوق الملكية.

مثال 3.

استثمر أحد المشاركين في البناء المشترك لمركز أعمال أموالاً بمبلغ 70.000.000 روبل. بعد ذلك، تم تعيين الحق في الفضاء في المبنى قيد الإنشاء إلى منظمة أخرى مقابل 86140000 روبل.

ستكون القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة 86.140.000 روبل، ومبلغ الضريبة 13.140.000 روبل. (86.140.000 روبل روسي × 18/118).

ولكي نكون منصفين، نلاحظ أن بعض الخبراء يعتبرون أنه من الممكن عدم فرض ضريبة القيمة المضافة عند التنازل عن حقوق الملكية للأسهم المباني غير السكنية. يعتمد هذا الموقف على حقيقة أنه في هذه الحالة يوجد موضوع للضرائب (نقل حقوق الملكية)، ولكن الفصل. 21 قانون الضرائب للاتحاد الروسيلم يتم تحديد إجراءات تحديد القاعدة الضريبية. من الواضح أن المستثمر (المساهم) سيتعين عليه إثبات مشروعية المدخرات الضريبية في المحكمة. وللأسف لا يمكن القول بأن المحكمين سيقفون إلى جانب دافعي الضرائب، إذ أن الأدلة الإيجابية المتوفرة في قواعد البيانات المرجعية القانونية قرارات المحكمةالرجوع إلى الفترة قبل عام 2006، عندما فن. 155 قانون الضرائب للاتحاد الروسيلم ينظم التنازل عن حقوق الأسهم في المباني قيد الإنشاء على الإطلاق. وفي نفس الوقت منذ ذلك الحين طبعة جديدةولا تضع هذه المادة، كما ذكرنا أعلاه، قواعد لتحديد القاعدة الضريبية للامتيازات "غير السكنية"، ومن الممكن أن تستمر المحاكم في الوقوف إلى جانب دافعي الضرائب.

وفارق بسيط آخر بخصوص خصم ضريبة القيمة المضافة . دائرة الضرائب الفيدرالية لموسكو في رسالة بتاريخ 28 مارس 2008 رقم .  19-11/30092 لاحظ بحق أن تفاصيل تطبيق خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة التي يدفعها دافعي الضرائب عند الحصول على حقوق الملكية، فن. 171و 172 قانون الضرائب للاتحاد الروسيغير مثبت. وهذا يعني أن حق الخصم ينشأ عند وجود الفاتورة. وفي الوقت نفسه، يقوم المطور بإصدار هذه الوثيقة بعد الانتهاء من البناء ونقل حصة من المنشأة الجاهزة إلى المستثمر. لذلك، خلال فترة التنازل عن الحقوق، لا يمكن خصم ضريبة القيمة المضافة من تكلفة السهم (مبلغ الأموال المحولة إلى المطور). بعد الانتهاء من البناء، لم يعد هذا المستثمر مستثمرا، لأنه حول حقوقه إلى شخص آخر. وهذا يعني أن المطور لن يصدر له فاتورة موحدة، أي أن خصم ضريبة القيمة المضافة غير ممكن في فترة لاحقة.

نظرًا لأن مشكلة الضرائب وتطبيق الخصومات فيما يتعلق بتخصيص حقوق الأسهم في المباني غير السكنية لم يتم حلها بموجب القانون، يمكننا أن نوصي المستثمرين (المساهمين) بتجنب إجراء مثل هذه المعاملات إن أمكن. والبديل هو شراء وبيع حصة في مبنى مكتمل (يتم فرض ضريبة القيمة المضافة على سعر العقد، ولكن يتم خصم الضريبة المقدمة من المطور بالطريقة المتبعة عمومًا).

ضريبة الدخل

لا يعتمد تحديد القاعدة الضريبية عند التنازل عن المطالبة على نوع العقار: سكني أو غير سكني. يتم احتساب القاعدة الضريبية في تاريخ تسجيل حالة اتفاقية التنازل على أنها الفرق بين الدخل المستلم من التنازل عن الحقوق، باستثناء ضريبة القيمة المضافة ( ص. 1 البند 1 الفن. 248,البند 1 الفن. 249 قانون الضرائب للاتحاد الروسي) ومصروفات اكتساب وتنفيذ الحق المتنازل عنه ( ص. 1 البند 1 الفن. 253,ص. 2.1 البند 1 الفن. 268 قانون الضرائب للاتحاد الروسي). قد يقوم المستثمر، على سبيل المثال، بتضمين تكاليف الدفع مقابل الخدمات بموجب اتفاقيات الوكالة المبرمة للعثور على مشترين لحقوق الملكية ( رسالة من دائرة الضرائب الفيدرالية لموسكو بتاريخ 6 ديسمبر 2007 رقم 2007.  20-12/116732 ).

ملحوظة:لا يخضع التنازل عن الحقوق من قبل المستثمر (المساهم). البند 1 الفن. 279 قانون الضرائب للاتحاد الروسيلأن هذه المادة تنطبق فقط على اتفاقيات التنازل عن المطالبات النقدية. وعلى هذا الأساس نرى أنه عند التنازل عن حصة في البناء بخسارة يجب الاسترشاد بالقواعد العامة الواردة في فن. 268 قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

محاسبة

وبما أن الخطة الأولية هي التنازل عن الحق في حصة في العقار قيد الإنشاء، فإن حق الملكية الذي نشأ للمستثمر يجب أن يكون مؤهلاً كاستثمار مالي ( البند 2و 3 PBU 19/02 "المحاسبة استثمارات مالية» ) وينعكس على الحساب الذي يحمل نفس الاسم 58. ينعكس بيع (تنازل) حقوق الملكية من خلال حسابات المبيعات.

مثال 4.

تنازلت شركة Start-Stroy LLC عن حقوق المساحة في مبنى مركزي للمكاتب قيد الإنشاء لشركة Comfort LLC مقابل 86.140.000 روبل روسي. (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 13140000 روبل). وفقًا لاتفاقية التنازل، تم تحويل الأموال إلى الحساب الجاري لشركة Start-Stroy LLC بالترتيب التالي:

- الدفع المسبق بنسبة 70% من سعر العقد (60,298,000 روبل روسي)؛

- 30% (25,842,000 روب) بعد تسجيل حالة المعاملة.

بلغت التكاليف الفعلية لشركة Start-Stroy LLC للحصول على حق الملكية هذا 70.000.000 روبل.

يجب إجراء الإدخالات التالية في المحاسبة:

محتويات العملية	دَين	ائتمان	المبلغ، فرك.
في تاريخ استلام الدفعة المقدمة الجزئية
تلقى الأموال مقابل التنازل عن الحقوق	51	76	60 298 000
ضريبة القيمة المضافة المفروضة على الدفع المسبق (60,298,000 روبل روسي / 118 × 18)	76-ضريبة القيمة المضافة	68	9 198 000
في تاريخ تسجيل الدولة للمهمة
وينعكس الدخل بموجب اتفاقية التنازل	76	91-1	86 140 000
ضريبة القيمة المضافة مشحونة	91-2	68	13 140 000
مقبول لخصم ضريبة القيمة المضافة على الدفع المسبق	68	76-ضريبة القيمة المضافة	9 198 000
مبلغ النفقات المشطوبة المتعلقة بالاستحواذ حق الملكية المنقولة	91-2	58	70 000 000
المبالغ النقدية المستلمة كدفعة نهائية للمعاملة	51	76	25 842 000

إذا كان المستثمر (المساهم) يستخدم المنهج المبسط

الأموال المستلمة بموجب اتفاقية التنازل عن المطالبات إلى طرف ثالث للمشاركة في بناء العقارات هي دخل من بيع حقوق الملكية وتخضع للضريبة ضريبة واحدةخلال فترة استلامها الفعلي لدى مكتب النقد أو إلى الحساب الجاري ( خطاب من وزارة المالية الروسية بتاريخ 12 مايو 2008 رقم 2008.  03‑11‑04/2/83 ). في الوقت نفسه (إذا كان موضوع الضريبة هو الدخل مطروحًا منه النفقات)، فإن تكاليف الحصول على حق المنظمة "المبسطة" ليس لها الحق في أن تُدرج في النفقات، لأن هذا النوع من النفقات غير منصوص عليه البند 1 الفن. 346.16 قانون الضرائب للاتحاد الروسي (خطاب من وزارة المالية الروسية بتاريخ 31 يوليو 2007 رقم 2007.  03‑11‑04/2/191 ).

للاعتراف بالملكية كوسيلة للتمويل المستهدف، من الضروري أن يحدد القانون أو الاتفاقية مع المستثمر بشكل مباشر الغرض من هذا العقار. الاستثمارات هي النقد والأوراق المالية والممتلكات الأخرى، بما في ذلك حقوق الملكية والحقوق الأخرى ذات القيمة النقدية، المستثمرة في أنشطة تنظيم المشاريع أو غيرها من الأنشطة من أجل تحقيق الربح أو تحقيق تأثير مفيد آخر (المادة 1 من القانون الاتحادي "بشأن الأنشطة الاستثمارية" ") الخامس الاتحاد الروسيتتم في شكل استثمارات رأسمالية").

يتضمن عقد الاستثمار للبناء، الذي أبرمه المستثمر الرئيسي (المطور) مع السلطات المحلية، شرطين رئيسيين لتنفيذه:

1) التزام المستثمر بالاستثمار في البناء؛

2) حق المستثمر (بعد الانتهاء من الاستثمار) في تسجيل ملكية المنشأة المشيدة.

عند تمويل تشييد المباني السكنية متعددة الشقق، إلى جانب أموال المستثمرين، يتم أيضًا استخدام أموال الميزانية. على حساب أموال الهيئات الحكومية المحلية أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي، النفقات الرأسماليةلبناء المرافق التي تلبي الاحتياجات على مستوى المدينة، على سبيل المثال، الشبكات الخارجية لإمدادات الطاقة والغاز والمياه والصرف الصحي ونقاط التدفئة المركزية ومحطات المحولات الفرعية ووحدات سحب المياه والآبار الارتوازية وطرق المدينة وتحسينها، إلخ. التشريعات الفيدرالية التي تنظم توزيع حصص التمويل لا توجد شبكات وهياكل خارجية بين الموازنة ومستثمري القطاع الخاص.

المستثمرون الذين يمولون البناء هم:

1) المنظمات التجارية، والتي، إلى جانب أنشطتها التجارية الرئيسية (الإنتاج والبناء والتجارة، خدمات النقلوخدمات الاتصالات وما إلى ذلك) استثمار أموالهم الخاصة والمقترضة في إنشاء أصول غير متداولة ؛

2) المنظمات المتخصصة التي يتمثل نشاطها الرئيسي في جذب أموال الأسهم والمقترضة وأموال الميزانية وغيرها وتوجيه هذه الأموال كمصادر لتمويل البناء.

يستخدم المستثمرون - المنظمات التجارية، أموالهم الخاصة لتمويل البناء (الأرباح المحتجزة، ورسوم الاستهلاك للاستعادة الكاملة للأصول الثابتة، وما إلى ذلك)، والتي يتم شطبها من حساباتهم الجارية في شكل مساهمات استثمارية. المستثمرون - تستخدم المنظمات المتخصصة الأموال المجذوبة (الأسهم والمقترضة) لتمويل البناء، والتي تأخذها في الاعتبار كجزء من التمويل المستهدف حتى الانتهاء من البناء والإغلاق مشروع استثماري.

يستخدم المستثمرون أموالهم الخاصة لتمويل البناء، والتي تبقى تحت تصرفهم بعد دفع الضرائب، وبالتالي لا تخضع هذه الأموال لضريبة الدخل الإضافية. كما أن الأموال المجمعة من المستثمرين الآخرين والمستثمرين المشاركين لا تخضع للضريبة وفقًا للفقرات. 14 بند 1 الفن. 251 قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

فرض الضرائب على الاستثمارات التي تجتذبها المنظمات التنموية لتنفيذ مشاريع كبيرة مشاريع بناء، له خصائصه وفوائده. ولكن، من أجل الاستفادة من هذه الفوائد، يجب على منظمة البناء الوفاء بعدد من الشروط التي تحددها التشريعات الحالية فيما يتعلق بتوثيق صناديق الاستثمار وإجراءات استخدامها.

منظمات البناء التي تلقت الممتلكات (بما في ذلك الأموال) والعمل والخدمات كجزء من الأنشطة الخيرية، بالإضافة إلى العائدات المستهدفة أو التمويل المستهدف، عند الانتهاء الفترة الضريبيةتمثل في مصلحة الضرائبتقرير عن الاستخدام المقصود للأموال المستلمة بالشكل المعتمد من وزارة المالية في روسيا (البند 14 من المادة 250 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

إذا ظل الكائن المبني على حساب الاستثمارات المالية من المستثمر ملكًا للمطور العميل، فإن الأموال المستلمة من المستثمر ستعتبر دخلًا آخر للمطور العميل، والذي، وفقًا للفقرة 8 من الفن. 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي يخضع لضريبة الدخل.

أثناء البناء، لا تخضع الأموال الواردة من المشاركين في البناء المشترك لضريبة القيمة المضافة، بشرط ألا يتجاوز مبلغ هذه الأموال التكاليف الفعليةلبناء الشقق. إذا ظلت الأموال غير المنفقة، عند الانتهاء من البناء، ملكًا للعميل المطور، فإنها ستشكل دخله الآخر وستخضع لضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل بالطريقة المحددة عمومًا (قرار FAS المنطقة الشمالية الغربيةبتاريخ 26 ديسمبر 2001 في القضية رقم A05-6937/00-482/12).

أثناء عملية البناء، يأخذ المستثمرون في الاعتبار تكاليف رأس المال في الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة"، ومصادر التمويل الواردة من المستثمرين - في الحساب 86 "التمويل المستهدف". ينعكس استلام الأموال من المستثمرين المشاركين في الخصم من الحسابات مقابل النقد أو الممتلكات الأخرى وفي رصيد الحساب 86 "التمويل المستهدف".

تأخذ المنظمة في الاعتبار مساهمات الاستثمار الواردة من المستثمرين المشاركين للمشاركة في البناء المشترك في الحساب 86 "التمويل المستهدف" لكل اتفاقية (مستثمر مشارك) وموضوع التمويل. وفي إطار المساهمة الاستثمارية، يخصص المستثمر أموالا في المحاسبة التحليلية لتمويل حصة الإدارة في المباني والمنشآت قيد الإنشاء.

وفقا للفقرات. 4 ص 3 فن. 39، الفقرة 1، المادة. 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، لا تخضع مساهمات الاستثمار في البناء لضريبة القيمة المضافة. ومع ذلك، عندما تجمع المنظمة بين وظائف المستثمر والعميل والمقاول العام، جزء معين صناديق الاستثماروعند استلامها، يتم استخدامها لتعويض تكاليف أنشطة التعاقد الخاصة بالمنظمة. ويمكن تصنيف هذه الأموال على أنها سلف مستلمة من العميل مع تخصيص ضريبة القيمة المضافة بالطريقة المعمول بها بشكل عام.

عند إغلاق مشروع استثماري، تقوم المنظمة بشطب مبالغ التمويل المجتذب إلى الخصم من الحساب 86.

لتمويل حصتها في المشروع الاستثماري، تستخدم المنظمة الأموال المتراكمة في حساباتها الجارية نتيجة لتجديد رأس المال المصرح به؛ اعتماد الأموال في النموذج مساعدة ماليةالمؤسسون؛ إيصالات القروض المصرفية وقروض الشركات.

تُستخدم أيضًا الأرباح المحتجزة المخصصة في المحاسبة التحليلية في الحساب 84 "الأرباح المحتجزة (الخسارة غير المكتشفة)" كمصادر للتمويل. تنعكس الأموال الخاصة والمقترضة التي تخصصها المنظمة لتمويل البناء عند إغلاق المشروع الاستثماري في المحاسبة التحليلية عن طريق الحساب.

وحتى الانتهاء من العمل، تشكل تكاليف بناء المنشأة بناء غير مكتمل. تنقسم تكاليف البناء إلى تكاليف تزيد من تكلفة مشروع البناء وأخرى لا تزيد من تكلفته.

تعتمد طرق جذب واستخدام الاستثمارات في البناء على الطريقة المعتمدة لتنظيم عملية الاستثمار والبناء. وفقا للفن. 9 من القانون الاتحادي "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي التي تتم في شكل استثمارات رأسمالية" ، يتم تمويل الاستثمارات الرأسمالية من قبل المستثمرين على حساب أموالهم الخاصة أو المقترضة. وتستخدم أموال الدولة أيضًا كمصادر للتمويل (الاستثمار). الاستثمارات الرأسمالية، أموال من ميزانيات الكيانات المكونة للاتحاد الروسي والحكومات المحلية.

حقيقة مرجعية محاسبة منفصلةيجب أن تكون موثقة، لذلك يجب على المنظمة، عند تلقي التمويل وصرف الأموال المستلمة، إعداد الأوراق المناسبة. الوثيقة التي تؤكد الحفاظ على محاسبة منفصلة للدخل (المصروفات) المستلمة (المتكبدة) في إطار التمويل المستهدف هي سجل هذه المعاملات.

3.1. المحاسبة عن الاستثمارات الرأسمالية

يتم توجيه الاستثمارات الرأسمالية نحو البناء الجديد وإعادة الإعمار وإعادة المعدات الفنية لمواقع البناء والمرافق المدرجة في قائمة المرافق لاحتياجات الحكومة الفيدرالية.

يتم تكوين الأموال الخاصة للمستثمرين من خلال:

– النتائج الرئيسية النشاط الريادي;

- مبالغ رسوم الاستهلاك للاستعادة الكاملة للأصول الثابتة؛

- أموال رأس المال المصرح به؛

– الأموال المحولة من قبل المؤسس إذا كانت مساهمته فيها رأس المال المصرح بهمنظمة المستثمرين أكثر من 50%؛

– الأموال التي تدفعها هيئات التأمين على شكل تعويضات عن الخسائر الناجمة عن الحوادث والكوارث الطبيعية وغيرها، والمتراكمة في حساباتها على شكل أموال مجانية.

في سياق الأنشطة المتعلقة بتنفيذ التمويل بناء رأس المال، الحالات الأكثر شيوعًا هي:

1) يتم تنفيذ وظائف المستثمر والعميل والمقاول من قبل كيانات اقتصادية مستقلة؛

2) يتم تنفيذ وظائف المستثمر والعميل من قبل منظمة واحدة؛

3) المستثمر كيان اقتصادي منفصل، ويتم تنفيذ وظائف العميل والمقاول في وقت واحد من قبل كيان اقتصادي آخر؛

4) يقوم المستثمر بإنشاء منظمة فرعية (تابعة) تؤدي وظائف العميل؛

5) يتم تنفيذ وظائف المستثمر والعميل والمقاول من قبل كيان تجاري واحد.

يشكل المستثمرون مصادر تمويلهم الخاصة بناءً على نتائج أنشطتهم الأساسية. وأشارت المصادر الامن المالييتم تجميع تطوير إنتاج المنظمة والأنشطة المماثلة الأخرى لاقتناء (إنشاء) ممتلكات جديدة بشكل غير شخصي كجزء من الأرباح المحتجزة. لا تنعكس عمليات تكوين واستخدام مصادر تمويل الاستثمارات الرأسمالية في المحاسبة والإبلاغ عن منظمات المستثمرين، حيث أن ذلك غير منصوص عليه في الوثائق التنظيم التنظيميمحاسبة. لا يمكن إظهار هذه الأموال إلا في المحاسبة التحليلية لاستخدام الأرباح المحتجزة. كضمان مالي، تنقسم الأموال إلى:

- مستخدم؛

- غير مستعمل.

يمكن أيضًا أن يكون المصدر الخاص لتمويل الاستثمارات الرأسمالية هو رسوم الاستهلاك للاستعادة الكاملة للأصول الثابتة، والتي، مثل أموال الأرباح المحتجزة، تُستخدم أيضًا دون أن تنعكس في الحسابات المحاسبية.

يتم دفع تكاليف رأس المال من المصادر الخاصة من الحسابات الجارية لمنظمة المستثمر دون أي قيود فيما يتعلق بتوافر ومبلغ الأرباح المحتجزة، حيث أن الوثائق التنظيمية الحالية لا تحتوي على مثل هذه القيود.

يأخذ المستثمرون في الاعتبار الأموال المقترضة (القروض المصرفية والقروض التنظيمية) حتى سدادها (سدادها) كجزء من الديون المستحقة للمؤسسات والمنظمات الائتمانية، اعتمادًا على فترة استخدامها. يتم سداد الأموال المقترضة على حساب أموال أسهم المستثمرين المشاركين عند استلامها، وكذلك على حساب الأرباح المحتجزة للمنظمة. باستخدام الأموال المقترضة، يتم تنفيذ بناء مجمعات التسوق متعددة الوظائف ومواقف السيارات ومحطات الوقود ومباني المكاتب وغيرها من المرافق الصناعية وغير الصناعية.

عند تمويل تشييد المباني السكنية متعددة الشقق، إلى جانب أموال المستثمرين، يتم استخدام أموال الميزانية أو أموال الحكومات المحلية أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي. تُستخدم هذه الأموال لتغطية التكاليف الرأسمالية لبناء المرافق التي تلبي الاحتياجات على مستوى المدينة، على سبيل المثال، الشبكات الخارجية لإمدادات الطاقة والغاز والمياه والصرف الصحي ونقاط التدفئة المركزية ومحطات المحولات الفرعية ووحدات سحب المياه والآبار الارتوازية والطرق على مستوى المدينة والمناظر الطبيعية. إلخ. التشريعات الفيدرالية لا توجد لائحة تنظم إجراءات توزيع حصص تمويل الشبكات والهياكل الخارجية بين الميزانية والمستثمرين من القطاع الخاص.

بعد حصوله على حصة في مبنى تم تشييده، يواجه المستثمر مشكلتين: تقييم العقار المستلم ومحاسبة ضريبة القيمة المضافة "المدخلة" على العمل الذي يقوم به المقاولون الذين عينهم المطور.

عند الانتهاء من البناء، يحصل المستثمر على حصته في المنشأة المشيدة؛ ويعتمد تقييم الحصة على ما يخطط المستثمر للقيام به مع العقار المستلم - استخدامه في أنشطته أو بيعه.

إذا استثمر المستثمر أمواله للحصول على عقار مكتب جديدأو مبنى صناعي، فيجب أن تؤخذ الحصة في المبنى الجديد بعين الاعتبار كجزء من الأصول الثابتة.

التكلفة الأولية لكائن جديد في كل من المحاسبة والمحاسبة الضريبية تساوي الأموال المنفقة عليه، أي مبلغ مساهمة الاستثمار (البند 8 من PBU 6/01 والفقرة 1 من المادة 257 من قانون الضرائب الاتحاد الروسي). تصنيف العقد المشاركة في رأس المالفي البناء (شراكة بسيطة أو عقد أو عقد الوكالة) لا يهم في هذه الحالة.

في بعض الحالات، قد تختلف القيمة المحاسبية والضريبية للحصة في مبنى تم تشييده. أحد الأسباب هو الفائدة المتراكمة على القرض الذي حصل عليه المستثمر لتمويل البناء. في المحاسبة الضريبية، يتم تضمينها في النفقات الأخرى (الفقرة الفرعية 2، البند 1، المادة 265 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). في المحاسبة، الفائدة المستحقة قبل أن يحصل المستثمر على حصة في المبنى كعقار يجب أن تعزى إلى الزيادة في تكلفته الأولية (البند 25 من PBU 15/01).

في المحاسبة، يمكن للمؤسسة أن تختار عكس حصتها في المبنى الجديد:

- أو عند تقديم المستندات لتسجيل الدولة،

– أو في الشهر الذي يتم فيه التسجيل.

تقوم المنظمة بإعادة بناء العقارات على حساب منظمة أخرى تعمل كمستثمر بموجب عقد استثمار، والتي، نتيجة لتنفيذ عقد الاستثمار هذا، ستحصل على ملكية جزء من مساحات المباني المعاد بناؤها.

وفقًا للفقرة 70 من المبادئ التوجيهية لمحاسبة الأصول الثابتة، المعتمدة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 13 أكتوبر 2003 رقم 91 ن، المحاسبة عن التكاليف المرتبطة بتحديث وإعادة بناء الأصول الثابتة (الأصول الثابتة) يتم تنفيذها بالطريقة المحددة لمحاسبة الاستثمارات الرأسمالية. حتى الانتهاء من أعمال البناء (بما في ذلك التحديث وإعادة الإعمار) للأشياء، يتم أخذ النفقات ذات الصلة بعين الاعتبار في الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة" مع إدراجها لاحقًا في التكلفة الأولية للأصول الثابتة (خطاب وزارة الإسكان). المالية الروسية بتاريخ 30 ديسمبر 1993، العدد 160، وPBU 2/94).

يتم إضفاء الطابع الرسمي على قبول العمل المكتمل بشأن استكمال الكائن وإعادة تأهيله وإعادة بنائه وتحديثه من خلال قانون في النموذج رقم OS-3 "قانون قبول وتسليم الأصول الثابتة التي تم إصلاحها وإعادة بنائها وتحديثها"، تمت الموافقة عليه بقرار من لجنة الدولة للإحصاء في روسيا بتاريخ 21 يناير 2003 رقم 7. يشير النموذج B رقم OS-3 إلى تكلفة كائن نظام التشغيل بعد إعادة الإعمار والتحديث، والذي يتم تحديده عن طريق إضافة تكلفة استبدال الكائن والتكاليف المرتبطة بإعادة الإعمار والتحديث. يحتوي القسم 2 "معلومات عن التكاليف المرتبطة بإصلاح وإعادة الإعمار وتحديث الأصول الثابتة" من النموذج رقم OS-3 على المعلومات الضرورية لتحديد تكلفة الكائن بعد الانتهاء من أعمال إعادة الإعمار والتحديث.

عند تحديد تكلفة الأصول الثابتة المقدمة بعد إعادة الإعمار، والتي تعتبر ممتلكات قابلة للاستهلاك، لأغراض ضريبية، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أنه وفقًا للمادة. 257 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي أثناء إعادة الإعمار والتحديث، تتغير التكلفة الأولية لنظام التشغيل. في حالة أنه بعد دخول الفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي حيز التنفيذ، سيتم إعادة تقييم (خصم) قيمة الأصول الثابتة بمقدار القيمة السوقيةلا يتم الاعتراف بالمبلغ الإيجابي (السلبي) لإعادة التقييم هذا كدخل (مصروف) يؤخذ بعين الاعتبار للأغراض الضريبية، ولا يتم قبوله عند تحديد تكلفة استبدال الممتلكات القابلة للاستهلاك وعند حساب الاستهلاك المأخوذ في الاعتبار للأغراض الضريبية. وفقا للفقرة 3 من الفن. 256 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، يتم استبعاد الأصول الثابتة، التي تخضع لإعادة البناء والتحديث، بقرار من إدارة المنظمة، لأكثر من 12 شهرًا، من الممتلكات القابلة للاستهلاك، وبالتالي، لفترة إعادة بناء وتحديث الأصول الثابتة الأصول، ويتم تعليق الاستهلاك عليها للأغراض الضريبية. مميزات المنظمة المحاسبة الضريبيةيتم تحديد الممتلكات القابلة للاستهلاك التي تخضع لإعادة الإعمار والتحديث لأكثر من 12 شهرًا بموجب البند 2 من الفن. 322 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. يتم تحديد القيمة المتبقية (المخفضة الاستهلاك) للأصول الثابتة في المحاسبة الضريبية في وقت نقل الحقوق في جزء من مناطق العقارات إلى منظمة مستثمرة كالفرق بين قيمة العقارات بعد إعادة الإعمار ومبلغ الاستهلاك المستحق قبل نقل العقارات لإعادة الإعمار.

موضوع عقد الاستثمار مع النقل اللاحق لجزء من المبنى إلى المستثمر هو اتفاقية تعويض (المادة 423 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، ولأغراض ضريبية وفقًا للمادة. 39 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، يتم الاعتراف بتنفيذه من قبل الأطراف على أنه بيع البضائع (العمل والخدمات) من قبل المنظمة، وفي هذه الحالة، بيع جزء من مساحات العقارات بسعر العقد، والذي يؤخذ على أنه مبلغ الاستثمار لإعادة بناء العقارات. لأغراض ضريبة الدخل المنصوص عليها في الفن. 249 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، دخل المبيعات هو عائدات بيع البضائع (العمل، الخدمات)، محسوبة على أساس جميع الإيصالات المرتبطة بمدفوعات البضائع المباعة (العمل، الخدمات). يتم تحديد قائمة الدخل التي لا تؤخذ في الاعتبار عند تحديد القاعدة الضريبية لضريبة الدخل بموجب المادة. 251 قانون الضرائب للاتحاد الروسي. الأموال الواردة من منظمة المستثمر بموجب عقد الاستثمار لا تتوافق مع أنواع الدخل المحددة في الفن. 251 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، وبالتالي تؤخذ في الاعتبار عند تشكيل القاعدة الضريبية لضريبة الدخل. عند بيع الممتلكات القابلة للاستهلاك، يحق للمنظمة تقليل الدخل من هذه العمليات من خلال القيمة المتبقية للممتلكات القابلة للاستهلاك، المحددة وفقًا للفقرة 1 من الفن. 257 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، مع مراعاة أحكام الفن. 268 قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

فيما يتعلق بتنفيذ عقد الاستثمار ونقل الحقوق في جزء من العقارات إلى المستثمر بالطريقة المنصوص عليها، ستكون المنظمة ملزمة بدفع ضريبة الدخل، وحساب القاعدة الضريبية كالفرق بين الحجم الفعلي الاستثمارات المستلمة، والتي يتم تقييمها مع مراعاة أحكام الفن. 40 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، والقيمة المتبقية لجزء من العقارات المنقولة إلى المستثمر وفقا للعقد. إن تنفيذ العمل على إعادة بناء الأصول الثابتة والزيادة اللاحقة في تكلفتها الأولية ليس عاملاً مستقلاً يؤثر على القاعدة الضريبية لضريبة دخل الشركات.

3.2. المحاسبة عن تكاليف البناء

يتم تجميع تكاليف بناء المرافق وفقًا لهيكل التكلفة التكنولوجي الذي تحدده وثائق التقدير، ويجب الاحتفاظ بمحاسبتها وفقًا لهيكل التكلفة التالي:

– لأعمال البناء.

- لأعمال تركيب المعدات؛

- لشراء المعدات المسلمة للتركيب؛

- لشراء المعدات التي لا تتطلب التثبيت؛

- لشراء الأدوات والمعدات؛

- لشراء المعدات التي تتطلب التثبيت، ولكنها مخصصة للمخزون الدائم؛

- للتكاليف الرأسمالية الأخرى؛

– للنفقات التي لا تزيد من تكلفة مشروع البناء.

يتم توزيع التكاليف التي لا تزيد من تكلفة الكائن على المستثمرين بنسبة الحصة المنسوبة لكل منهم، ويتم شطبها من الحساب 08 إلى حسابات التكلفة عند اكتمال العمل (الخدمات). بعد الانتهاء من البناء، يقوم المستثمر بنقل جزء من المنشأة إلى المستثمرين المشاركين وفقًا لاتفاقيات الاستثمار.

دعونا نعطي مثالاً لكيفية انعكاس التسويات بين المستثمر والعميل والمقاول، وهم كيانات قانونية مختلفة، في المحاسبة:

عندما يقوم المستثمر بتحويل مبالغ إلى العميل لتمويل البناء، تنعكس هذه العملية في السجلات المحاسبية للمستثمر على النحو التالي:

الائتمان 51 " الحسابات الجارية» – بالنسبة لمبلغ الأموال المحولة.

وأيضًا، بدلاً من الحساب 76، يمكن استخدام حساب تسوية آخر (على سبيل المثال، 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين"، الحساب الفرعي "تسويات السلفيات الصادرة"). ومع ذلك، فمن الأكثر شرعية استخدام الحساب 76، حيث أن الحساب 60 يستخدم عادة لتسجيل المدفوعات للأنشطة الرئيسية للمنظمة. حقيقة أن المستثمر عبارة عن منظمة منفصلة تجذب عميلاً محترفًا لتحقيق أهداف الاستثمار تعني أن هذا النشاط ليس هو النشاط الرئيسي للطرف الذي يمول البناء. في حالة تحويل أموال التمويل المستهدفة بشرط استخدامها لأغراض محددة (على سبيل المثال، فقط لدفع تكاليف أعمال البناء والتركيب، ولكن ليس لشراء المواد أو دفع نفقات العميل المطور) يُنصح بفتح حسابات فرعية للحساب المدين (76) بناءً على الغرض المقصود من الأموال المحولة.

يمكن شطب مصادر التمويل التالية في نفس الوقت:

الخصم 84 "الأرباح المحتجزة (الخسارة المكشوفة)" ، الحساب الفرعي "صندوق التراكم المتراكم" ،

الائتمان 84، الحساب الفرعي "صندوق التراكم المستخدم" - لمبلغ الأموال المحولة.

ومع ذلك، فمن القانوني شطب مصادر التمويل بعد الانتهاء من الحسابات وقبول مشاريع البناء المكتملة للمحاسبة.

من الممارسات الشائعة جدًا توفير أنواع معينة من المخزون من قبل مستثمري البناء.

في محاسبة المستثمر، ينعكس مبلغ تكلفة المواد المحولة بنفس طريقة مبلغ التمويل المستهدف المحول نقدًا:

الخصم 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين"

الاعتماد 10 "المواد" - لتكلفة المواد المنقولة.

في السجلات المحاسبية للعميل، تظهر المبالغ المستلمة وفقًا لأحد النظامين:

الخصم 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين"

إيداع في الحساب 86 "التمويل المستهدف" - لمبلغ الأموال المستحق استلامها من المستثمر؛

المدين 51 "الحسابات الجارية"

الائتمان 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" - لمبلغ الأموال المستلمة بالفعل ؛

الخصم 10 "المواد"،

الائتمان 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" - لمبلغ تكلفة المخزون المحول كتمويل مستهدف ؛

المدين 51 "الحسابات الجارية"

القرض 86 "التمويل المستهدف" - مقابل مبلغ الأموال المستلمة؛

الخصم 10 "المواد"،

القرض 86 "التمويل المستهدف" - بمبلغ تكلفة المخزون المستلم.

في الحالة الأولى، التكوين الحسابات المستحقةيتم تضمين كامل مبلغ التمويل المستهدف الذي سيتم استلامه من المستثمر خلال كامل مدة العقد (أو المرحلة، إذا كان عقد البناء ينص على دفعات لمراحل البناء)، وفي الثانية، يتم استلام الأموال المستلمة في ذلك الوقت من استلامها بالتزامن مع الزيادة في أموال التمويل المستهدفة.

النظام الثاني هو الأكثر ملاءمة للاستخدام عندما لا يحدد عقد البناء شروط تحويل مبالغ التمويل المستهدف، وبالإضافة إلى ذلك، فإنه ينص على إمكانية تعديل ديون المستثمر اعتمادا على عوامل مختلفة.

على سبيل المثال، قد يحدد العقد أسعارًا تقديرية، ويتم تعريف دين المستثمر على أنه حاصل ضرب التكلفة المقدرة بالمعامل المناسب (مع الأخذ في الاعتبار الزيادة في تكلفة المخزون وتكاليف البناء الأخرى).

تم إنشاء المخطط الأول بموجب PBU 13/2000 (ومع ذلك، لعمليات المحاسبة عن الأموال تمويل الميزانية). بالإضافة إلى ذلك، قد يكون من الأفضل في الحالات التي يتم فيها تحديد جميع التزامات الأطراف قبل بدء التسويات - يتيح لك هذا المخطط مراقبة ديون المستثمر بسرعة للحصول على مبالغ التمويل اللازمة لإكمال جميع الأعمال بموجب العقد.

السؤال الذي يطرح نفسه هو ما إذا كان ينبغي ألا تخضع المبالغ المستلمة لضريبة القيمة المضافة باعتبارها دفعة مقدمة؛ بشكل عام، لا تخضع مبالغ التمويل المستهدف لضريبة القيمة المضافة. في هذه الحالة، يجب أن يتضمن القاعدة الضريبية مبلغ الدخل الزائد على النفقات - أي بين المبالغ المستلمة من المقاول وقيمة المخزون لمشروع البناء المكتمل. يتم تضمين هذه المبالغ أيضًا في قاعدة ضريبة دخل العميل.

في الحالة التي يدفع فيها المستثمر مقابل خدمات العميل بشكل منفصل (ولا يتم تضمينها في تكلفة مخزون البناء)، يجب تضمين كامل المبلغ مقابل الخدمات في القاعدة الضريبية. في هذه الحالة، يجب إصدار فواتير هذه الخدمات بشكل منفصل وليس عند الانتهاء من البناء، ولكن لكل حقيقة دفع (تنفيذ مستندات الدفع مقابل الخدمات). ومع ذلك، في الوقت الحاضر هذه الممارسة ليست منتشرة على نطاق واسع بما فيه الكفاية وثائق التصميم والتقديريتم تجميعها بطريقة يتم تضمين تكاليف الحفاظ على خدمة العميل المطور في تكلفة المخزون لمشاريع البناء.

الانتهاء من العمل بموجب عقد البناء ونقل مشروع البناء المكتمل إلى المستثمر.

لكي يكون للمستثمر الحق في إجراء خصم ضريبي، من الضروري أن يكون لديه فواتير، بالإضافة إلى أدلة مستندية على الدفع الفعلي للضريبة (المادتان 169 و 172 من الفصل 21 من الجزء الثاني من قانون الضرائب) الاتحاد الروسي). نظرًا لأنه يجب إصدار الفاتورة إلى المنظمة التي تقوم بالدفع مباشرة، فلا يمكن للمقاول إصدارها إلا مع العميل المشار إليه باعتباره الدافع. لا يقوم العميل بتسجيل الفواتير المستلمة في دفتر المشتريات، بل يقوم بتخزينها في دفتر يومية الفواتير المستلمة.

وبالتالي، يلتزم العميل، نيابةً عن نفسه، بناءً على فواتير مؤسسة البناء المقاولة، بإعداد وإرسال فاتورة موحدة إلى المستثمر خلال خمسة أيام (من تاريخ تسجيل المستندات الخاصة بنقل المشروع المكتمل) موقع البناء). لتأكيد الدفع الفعلي للضريبة، يكفي تقديم نسخ من فواتير منظمات البناء المتعاقدة، بالإضافة إلى نسخ من مستندات الدفع التي تؤكد حقيقة خصم الأموال من الحساب الجاري للعميل.

3.3. قبول مشروع البناء كجزء من الأصول الثابتة

في المحاسبة الضريبية، يتم تضمين الكائن المبني في الأصول الثابتة في الشهر الذي يتم فيه تقديم مستندات التسجيل (البند 8 من المادة 258 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

أثناء عملية البناء قد تحدث تغييرات من حيث تقليل أو زيادة مساحة الجسم الاستثماري مقارنة بشروط الوفاء بالالتزامات المحددة في العقد وما إلى ذلك، لذلك ينص العقد على أحكام يتم بموجبها تحديد التكلفة النهائية سيتم تحديد متر مربع واحد من السكن، والذي يشمل جميع التكاليف الفعلية المرتبطة بالبناء، بعد الانتهاء من البناء على أساس تقارير التسوية. إذا زادت المساحة الإجمالية للمسكن المحدد في العقد نتيجة لقياس السيطرة، يقوم المساهم بدفع دفعة إضافية لكل متر مربعمساحة إضافية بتكلفتها الفعلية وقت الانتهاء من البناء. وينبغي حل هذه القضايا باتفاق إضافي بين الطرفين، والذي ينبغي أن يصبح جزءا لا يتجزأ من العقد.

بعد التكليف بمشروع بناء مكتمل، أي المظهر المادي للكائن العقاري، يقوم المطور بنقل الكائن العقاري (جزء من الكائن) إلى المساهم بموجب سند نقل. في صك النقلتتم الإشارة بوضوح إلى الكائن (جزء منه): الموقع، العام و مكان عيش \ سكن، والوفاء بالالتزامات بموجب العقد (بما في ذلك الدفع)، وغياب المطالبات المتبادلة.

قبل نقل الكائن الاستثماري من المطور، المستثمر، وفقا للفن. 382 من القانون المدني، يجوز له أن يتنازل لطرف ثالث عن حقه في المطالبة بموجب اتفاقية المشاركة المشتركة في البناء. يتم إضفاء الطابع الرسمي على التنازل من خلال إبرام اتفاقية مكتوبة بسيطة بشأن التنازل عن حق المطالبة (التنازل) بين المساهم وطرف ثالث. يتم نقل جميع الحقوق إلى الطرف الثالث بنفس الشروط وبنفس الحد الذي كان موجودًا مع المساهم، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاقية التنازل.

يجب النص على إمكانية التنازل عن حق المطالبة في الاتفاقية الرئيسية من خلال تضمينها بندًا مناظرًا بالمحتوى التالي تقريبًا: "يجوز للمساهم الانسحاب من الاتفاقية عن طريق إبرام اتفاقية تنازل عن الدين مع طرف ثالث، بشرط مراعاة الاتفاقية مع المطور وتقديم نسخة من هذه الاتفاقية.

سيكون أساس تسجيل الدولة لحقوق الملكية هو اتفاقية المشاركة المشتركة في البناء، واتفاقية التنازل عن حق المطالبة (التنازل) وسند النقل.

إذا استثمر المستثمر أموالاً في بناء شيء يخطط لبيعه في المستقبل، فيجب أن تؤخذ الحصة المستلمة بعين الاعتبار كجزء من:

– البضائع، إذا لم تؤد اتفاقية الاستثمار إلى إنشاء شراكة بسيطة؛

– المنتجات النهائيةإذا كان المستثمر والعميل قد أبرما اتفاقية بشأن الأنشطة المشتركة.

ستكون تكلفة البضائع مساوية لمبلغ الأموال المستثمرة في البناء (البند 6 من PBU 5/01 والمادة 320 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). قد تكون هناك اختلافات في الأسعار بسبب قواعد مختلفةالمحاسبة والمحاسبة الضريبية للفائدة.

وفقًا لعقد الاستثمار، أثناء بناء المنشأة، يقوم المستثمر بتمويل بناء المحطة الفرعية جزئيًا، والتي ينقلها لاحقًا مجانًا إلى المدينة.

تنعكس الأموال التي تأتي من المستثمرين وفقًا لاتفاقية الاستثمار في العميل المطور كرصيد للحساب 86 "التمويل المستهدف" وخصم للحساب 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين".

الأموال المستلمة للبناء ليست أموالاً يتلقاها العميل المطور فيما يتعلق ببيع البضائع أو الأعمال أو الخدمات، وبالتالي لا تخضع لضريبة القيمة المضافة (البند الفرعي 4، البند 3، المادة 39 والفقرة الفرعية 1، البند 2، المادة .146 قانون الضرائبالترددات اللاسلكية).

عند الانتهاء من البناء، يتم نقل الكائن إلى المستثمر، وهو ما يتم توثيقه في شهادة قبول ونقل المبنى (الهيكل) (النموذج رقم OS-1a). يتم وضعه بعد توقيع عقد تنفيذ عقد الاستثمار، والذي يعمل كأساس لتوزيع المساحة بين المشاركين في البناء. في غضون خمسة أيام بعد توقيع هذا القانون، يصدر العميل المطور الفواتير للمستثمرين (البند 3 من المادة 168 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

أساس إصدارها هو بيان موجز بتكاليف بناء المنشأة وشهادة حساب الحصة المستحقة لكل مستثمر. وبالتالي، فإن المخطط المحاسبي للمطور العميل في الوضع قيد النظر سيبدو كما يلي:

الخصم 76 الحساب الفرعي "التسويات مع المستثمرين"

القرض 86 "التمويل المستهدف" - يعكس ديون المستثمرين بموجب اتفاقية الاستثمار؛

المدين 51 "الحسابات الجارية"

الائتمان 76 الحساب الفرعي "التسويات مع المستثمرين" - الأموال المستلمة من المستثمرين؛

الخصم 08 الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة"

الاعتماد 20 "الإنتاج الرئيسي" (23 "الإنتاج المساعد" ، 26 " تكاليف التشغيل العامة"، 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين"، 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين"..) - تؤخذ تكاليف بناء المنشأة في الاعتبار؛

الخصم 19 "ضريبة القيمة المضافة على حيازة الأصول الثابتة"

الائتمان 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" (76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" ...) - تنعكس ضريبة القيمة المضافة على العمل المنجز بموجب العقد ؛

الائتمان 08 الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة" - يعكس تكلفة الكائن الذي سيتم نقله إلى المستثمرين؛

الخصم 86 "التمويل المستهدف"

الاعتماد 19 "ضريبة القيمة المضافة على حيازة الأصول الثابتة" - يعكس ضريبة القيمة المضافة المتعلقة بتكلفة الأشياء التي سيتم نقلها.

وإلى أن يكمل المطور البناء وينقل المنشأة المبنية إلى المستثمر، يتم أخذ مبلغ مساهمة الاستثمار في الاعتبار كخصم الحساب 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين". تتم المحاسبة عن الكائن (أو جزء منه) الذي تم إنشاؤه ونقله من قبل العميل المطور في الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة". وفي هذه الحالة يمكن للمستثمر قبول مبلغ ضريبة القيمة المضافة المتعلقة بالجزء الذي سيتم نقله إلى المستثمر للخصم إذا كان لديه فاتورة ومستندات تؤكد الدفع للمطور. يتم الخصم بعد تسجيل الكائن (البند 6 من المادة 171، البند 5 من المادة 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

أما بالنسبة للحصة المراد تحويلها إلى المدينة، حيث يتم تحويلها دون دفع، يتم شطب قيمتها من الحساب 08 إلى المدين من الحساب 91 "إيرادات ومصروفات أخرى" (الحساب الفرعي "مصروفات أخرى")، حيث أنها هي نفقات غير تشغيلية (البند 12 من PBU 10/99 "نفقات المنظمة").

لا يتم أخذ النفقات في شكل قيمة الممتلكات المنقولة مجانًا والنفقات المرتبطة بهذا النقل في الاعتبار لأغراض ضريبة الأرباح (البند 16 من المادة 270 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). نقل المرافق المشيدة إلى المدينة مجاناً وفقاً للفقرة الفرعية. 2 ص 2 فن. 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي لا يخضع لضريبة القيمة المضافة. في هذه الحالة، يتم تضمين ضريبة القيمة المضافة على الأشياء المتبرع بها للمدينة في تكلفتها. هذه القاعدة واردة في القسم الفرعي. 4 ص 2 ملعقة كبيرة. 170 قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

غالبًا ما تقوم منظمات البناء الصغيرة المشاركة في البناء بإعداد معظم المستندات المتعلقة بقبول مشاريع البناء المكتملة بنفسها، في حين يُطلب من منظمات البناء الكبيرة، عند قبول مشاريع البناء من المقاولين، التحقق بعناية المستندات المطلوبةعند تسجيل مشاريع البناء.

القبول في تشغيل مشاريع البناء المكتملة هو المرحلة النهائية من عملية البناء. عند الانتهاء من القبول، تنتهي العلاقة بين طرفي عقد البناء (إذا تم إبرام العقد للبناء). كائن منفصلأو مجموعة من الأشياء)، أو يتم تحديد هذه الاتفاقية وفق خطط لمزيد من التعاون بين المستثمر والعميل والمقاول.

في عملية قبول مشاريع البناء المكتملة، يتم تحديد قيمتها المخزونية وهيكل الاستثمارات الرأسمالية وتوضيح العلاقات المتبادلة أيضًا. الالتزامات الماليةبين طرفي عقد البناء.

وفي الوقت الحاضر، لا تزال الوثائق التنظيمية المعتمدة في تلك الفترة سارية المفعول. خطة اقتصادية- منذ حوالي 20 عامًا - قرار مجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية بتاريخ 23 يناير 1981 رقم 165 "بشأن قبول تشغيل مرافق البناء المكتملة" وتم تطويره على أساسه SNiP 3.01.04-87 "القبول في تشغيل مرافق البناء المكتملة. أحكام أساسية". تم تطوير هذه الوثائق حصريًا لبناء الميزانية ولا يمكن أن تأخذ في الاعتبار التنوع العلاقات الاقتصاديةفي أنشطة البناء التي حدثت في وقت لاحق. بالإضافة إلى ذلك، لا تزال اللوائح المؤقتة لقبول مشاريع البناء المكتملة، الموصى بها بموجب خطاب لجنة البناء الحكومية في روسيا بتاريخ 9 يوليو 1993 رقم BE-19-11/13، سارية. ومع ذلك، لا يمكن لهذه الوثيقة أن تمتثل بشكل كامل للممارسة الحالية للعلاقات الاقتصادية بين المشاركين في عملية البناء، حيث تم تطويرها قبل اعتماد القانون المدني للاتحاد الروسي، وقانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي وعدد من القوانين الأخرى. القوانين التشريعية والتنظيمية التي تم تطويرها في تطوير المدونات.

ولذلك، هناك حاجة إلى مراجعة الأنظمة القائمة التي تحكم عملية قبول مشاريع البناء المكتملة، مع مراعاة الظروف الاقتصادية الجديدة. علاوة على ذلك، ينبغي إيلاء الاهتمام الرئيسي لحقوق وواجبات ومسؤوليات الجدد (مقارنة بالفترة إقتصاد السوق) المشاركون في عملية البناء - المستثمرون، بالإضافة إلى بعض الهيئات التنظيمية والهيئات الحكومية التي تم إنشاؤها أو إصلاحها حديثًا الحكومة البلدية. نظرًا لأن اللوائح ذات الصلة لم يتم تطويرها بعد على المستوى الفيدرالي (حكومة الاتحاد الروسي ولجنة البناء الحكومية في الاتحاد الروسي)، فإن المشكلة التي نشأت يتم حلها على مستويات أخرى - الصناعة و الإدارة الإقليمية. وهكذا، في السنوات الأخيرة، تم اعتماد وثائق تنظيمية تنظم عملية قبول الأشياء في صناعات الاتصالات، النقل بالسكك الحديدية، مجمع النفط والغاز، الخ.

والأمر الأكثر إثارة للاهتمام هو النظر في القوانين التشريعية والتنظيمية في مجال تنظيم صناعة البناء والتشييد التي اعتمدتها السلطات الحكومية على المستوى الإقليمي(رعايا الاتحاد الروسي).

وهكذا، بموجب مرسوم حكومة موسكو بتاريخ 11 يوليو 2000 رقم 530، مدينة موسكو ارقام المباني“قبول والتكليف بمشاريع البناء المكتملة. الأحكام الأساسية" - MGSN 8.01-00 (دخلت حيز التنفيذ اعتبارًا من تاريخ الموافقة - 20 يوليو 2000) معظم متطلبات MGSN 8.01-00 مستعارة من SNiP 3.01.04-87، وعند الاستشهاد بالأحكام الفردية لهذه المستندات ، تمت الإشارة بين قوسين إلى النقاط ذات الصلة.

SNiP 3.01.04-87، MGSN 8.01-00 يضع مخططًا مرحليًا لقبول وتشغيل مشاريع البناء المكتملة وفقًا لشروط العقد واتفاقية الاستثمار من خلال لجنة القبول أو بدونها، تحت سيطرة السلطات الإشرافية الحكومية وإدارة المدينة.

يتم الانتهاء من مرحلة قبول منشأة جاهزة للتشغيل، مكتملة بالبناء، من خلال "شهادة" فنية موقعة من العميل والمقاول والمستثمر ومنظمة التشغيل (البنود الفرعية 1.1، 1.2 MGSN 8.01-00).

يتم التكليف بمنشأة بناء مكتملة بموجب قانون قانوني صادر عن هيئة إدارة المدينة ضمن اختصاصها، على أساس طلب من المستثمر، أو عمل لجنة القبول أو عمل ثنائي (العميل - المستثمر) و الاستنتاج النهائي للتفتيش على هيئة الإشراف على الهندسة المعمارية والبناء الدولة.

كمخطط أساسي، ثبت أن منشأة البناء المكتملة يتم قبولها من المقاول من قبل العميل وفقًا لشروط اتفاقية البناء (العقد)، ومن ثم يتم قبول المنشأة وإعدادها للتشغيل من قبل العميل مع المقاول يتم قبوله من قبل المستثمر من خلال لجنة القبول (أو بدونها) الخاضعة لرقابة الجهات الحكومية والإشرافية والسلطات التنفيذية.

يتم قبول الأشياء على مرحلتين:

– يشارك طرفان فقط في عقد البناء في عملية القبول – العميل والمقاول؛

– تدخل لجان القبول حيز التنفيذ، بالإضافة إلى الهيئات الإشرافية والإدارية، التي يقوم العميل والمقاول بتسليم منشأة البناء المكتملة إليها.

تنص MGSN 8.01-00 على أن المشروع العقاري المكتمل بالبناء (إعادة الإعمار) الذي يقوم به المستثمر على حساب الصناديق الخاصة، مع مراعاة النظام التنظيمي والقانوني، يمكن قبولها للتشغيل من قبل لجنة القبول بدونها، بقرار من المستثمر.

ومع ذلك، في الوقت نفسه، هناك بعض الميزات (على وجه التحديد، متطلبات إضافية) فيما يتعلق بقبول تشغيل المباني السكنية ومباني المدينة للاستخدام المقصود، وكذلك المرافق الاجتماعية والثقافية.

من الضروري الانتباه إلى حقيقة أن هناك اختلافات كبيرة بين مفهومي "البناء الكامل للكائن" و"البناء الكامل والجاهز للتشغيل للكائن"، وكذلك بين مفهومي "قبول الكائن" من قبل العميل من المقاول" و"القبول للتشغيل". يجب أن يؤخذ هذا الظرف في الاعتبار عند تطوير عقود البناء ومتى توثيقالعلاقات بين أطراف هذه الاتفاقية.

بالنسبة للمباني غير الجاهزة بالكامل، يتم استلامها عمل قانونيلتشغيل المنشأة هو أساس العمل على جعل هذه المباني في حالة جاهزية كاملة من قبل أصحابها (الملاك) وفقًا للشروط الفنية الصادرة عن المستثمر.

وفقا للقانون المدني للاتحاد الروسي، ملكية المباني والهياكل وغيرها من المنشأة حديثا العقارات، الخاضع لتسجيل الدولة، ينشأ من لحظة هذا التسجيل. يمثل تسجيل الدولة للحقوق في العقارات والمعاملات معها إجراءً قانونيًا للاعتراف والتأكيد من قبل الدولة لنشوء ملكية العقارات وتقييدها ونقلها وإنهاءها، لذلك عند اتخاذ قرار بشأن قبول كائن للمحاسبة ، فمن الضروري تحديد من يملك حق الملكية.

وفقا للقواعد المحاسبية، يتم تكوين تكلفة مشروع البناء في سجلات العميل. في محاسبة العميل المطور، في الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة"، حتى الانتهاء من العمل، يتم أخذ تكاليف بناء المرافق في الاعتبار وفقًا للفقرة 7 من PBU 2/94 مع تكاليفها اللاحقة إدراجها في التكلفة الأولية للأصل الثابت. يحتفظ المستثمر بالسجلات الاستثمارات الاستثماريةلمشروع البناء على الحساب 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين".

لا يمكن قبول الأشياء والمستندات العقارية لتسجيل حقوق الملكية التي لم يتم تقديمها للتسجيل للمحاسبة كأصول ثابتة. يجب أن تنعكس جميع الكائنات المحددة، بما في ذلك العقارات التي يتم تشغيلها فعليًا، قبل تقديم مستندات التسجيل، في الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة".

يجب أن ينعكس استلام مشروع البناء من العميل في محاسبة المستثمر في خصم الحسابات 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة" للتكلفة الفعلية لمشروع البناء والحساب 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المكتسبة" للمبلغ ضريبة القيمة المضافة وفي رصيد الحساب 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين "

عند الانتهاء من البناء، يمكن للعميل، نيابة عن المستثمر، نقل هياكل الاتصالات والهندسة إلى المنظمات العاملة قبل نقل المنشأة المبنية إلى المستثمر وبعد نقلها.

وفي هذا الصدد، يجب أن تحدد الاتفاقية بين المستثمر والعميل إجراءً محددًا لنقل الاتصالات الخارجية والهياكل الهندسية إلى المنظمات العاملة.

وتنعكس هذه المعاملات في السجلات المحاسبية للمستثمر في القيود التالية:

تم نقل الاتصالات الخارجية والهياكل الهندسية من قبل العميل قبل نقل المنشأة المشيدة إلى المستثمر -

القرض 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" - للقيمة المخزونة لكائن تم بناؤه على حساب أموال المستثمر الخاصة (مطروحًا منه تكلفة شبكات المرافق والاتصالات الخارجية) ؛

الاعتماد 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" - للقيمة المخزونة للشبكات الهندسية والاتصالات الخارجية المنقولة إلى المنظمات العاملة، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة.

تم نقل الاتصالات الخارجية والهياكل الهندسية من قبل العميل بعد تسليم المنشأة المشيدة إلى المستثمر نيابة عنه -

الخصم 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة" ؛

القرض 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" - للقيمة المخزونة لشيء تم بناؤه على حساب أموال المستثمر الخاصة؛

الخصم 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المشتراة" ؛

الائتمان 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" - يتم تخصيص ضريبة القيمة المضافة؛

الخصم 91 "الإيرادات والنفقات الأخرى"، الحساب الفرعي "النفقات الأخرى"؛

الائتمان 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة"، 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المكتسبة" - للقيمة المخزونية للشبكات الهندسية والاتصالات الخارجية المنقولة إلى المنظمات العاملة، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة.

وفقا للفرعية. 2 ص 2 فن. 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي لأغراض الفصل. 21 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي لا يعترف بالنقل على أساس مجاني للمباني السكنية ورياض الأطفال والنوادي والمصحات وغيرها من المرافق الاجتماعية والثقافية والإسكانية والخدمات المجتمعية، وكذلك الطرق والشبكات الكهربائية والمحطات الفرعية، شبكات الغاز وهياكل سحب المياه وغيرها من الأشياء المماثلة لضريبة القيمة المضافة كائنات لسلطات الدولة والحكومات المحلية (أو بقرار من هذه الهيئات إلى المنظمات المتخصصة التي تستخدم أو تدير هذه الأشياء للغرض المقصود منها).

لذلك، فإن موضوع ضريبة القيمة المضافة عند نقل الشبكات الهندسية والاتصالات الخارجية إلى المنظمات العاملة لن ينشأ إلا إذا تلقى المستثمر قرارًا من سلطات الدولة أو الحكومات المحلية بنقل هذه الأشياء إلى المنظمات المتخصصة التي تستخدمها أو تقوم بتشغيلها للغرض المقصود منها.

يمكن فهم مثل هذا القرار على أنه وجود شرط في اتفاقية الاستثمار مع سلطات المدينة لبناء المنشأة بشأن نقل المرافق إلى المنظمات العاملة عند الانتهاء من البناء.

يقدم العميل البناء المكتمل والجاهز للتشغيل للمستثمر لقبوله في التشغيل مع تقديم 3 نسخ من الوثائق المثبتة وشهادة القبول من المقاول. يتم نقل نسخة واحدة من الوثائق إلى هيئة مراقبة البناء الحكومية، وواحدة إلى منظمة التشغيل للتخزين الدائم، وتبقى واحدة لدى المستثمر.

3.4. تنفيذ مشروع بناء غير مكتمل

حتى الانتهاء من البناء، يمكن تصنيف الكائن على أنه "إنشاء قيد التقدم". ومع ذلك، لا يمكن تنفيذ أي إجراءات بمثل هذا الشيء إلا في حالة إنهاء العقد، وحتى تلك اللحظة يتم الاحتفاظ بالحق في مواصلة البناء.

لعدة أسباب قد لا يتم الانتهاء من البناء دائمًا (على سبيل المثال، استنفاد مصادر التمويل من المستثمرين)، وقد تكون هذه الأسباب:

1) يقوم المستثمر بتغيير نوع النشاط الرئيسي، ونتيجة لذلك سوف تمر الحاجة إلى استكمال بناء المنشأة؛

2) إفلاس أو إعسار المستثمر، الخ.

المعيار الذي يتم من خلاله تصنيف كائن البناء غير المكتمل على أنه عقار تحدده المحاكم على أنه استحالة نقل مثل هذا الكائن دون حدوث ضرر غير متناسب له (البند 7 النشرة الإخباريةبتاريخ 13 نوفمبر 1997 رقم 21 "مراجعة ممارسة حل المنازعات الناشئة بموجب اتفاقيات شراء وبيع العقارات").

إذا تم البناء على نفقة المستثمرين (المساهمين)، فيجب على العميل نقل مشروع البناء غير المكتمل أشخاص محددينلتسجيل حقوقهم في هذا الكائن.

يتم تسجيل الدولة للحق في مشروع بناء غير مكتمل على أساس المستندات التي تؤكد الحق في استخدام قطعة الأرض لإنشاء كائن عقاري، في الحالات الثابتة، على أساس وثائق التصميم والتقدير، وكذلك كمستندات تحتوي على وصف للكائن.

إذا لم يكن لدى المستثمر الأموال الكافية لمواصلة البناء، فمن الممكن إما إيقاف البناء أو إنهاء البناء.

الحفاظ على البناء - تعليق البناء، والذي يتضمن استئنافه من قبل المستثمر أعمال بناءفي المستقبل. وبعد إزالة الأسباب التي أدت إلى الترميم، يستمر العمل في الموقع، وبالتالي لا يتم إنهاء عقد البناء، بل يتم تعليقه لفترة غير محددة (أو محددة). يمكن للمقاول أن يقوم بحماية الأشياء المجمدة وصيانتها في حالة مناسبة.

من الضروري سداد النفقات الناجمة عن الحاجة إلى وقف العمل وبناء النفتالين (إذا تم تنفيذ جميع أعمال الصيانة من قبل منظمة بناء متعاقدة)، مع الأخذ في الاعتبار الفوائد التي حصل عليها المقاول أو يمكن أن يحصل عليها نتيجة لوقف العمل العمل (المادة 752 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

في حالة توقف البناء، لا يتم استبعاد استمرار البناء، ولكن فقط في حالة تغير المستثمر. إن وقف البناء، على عكس الترميم، لا يعني استمرار الاستثمارات الرأسمالية في الأشياء التي تم إيقافها من قبل نفس المستثمر.

إذا كان الكائن غير المكتمل له ارتباط قوي بالأرض وكانت حركته دون ضرر مستحيلة، وكان مستوفياً لمعيار العقار. ومع ذلك، حتى الانتهاء من البناء وحتى انتهاء عقد البناء كائن البناءنظرًا لكونها عقارات بطبيعتها المادية مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأرض، فإنها لا تخضع للنظام القانوني للعقارات.

للتخلص من كائن غير مكتمل كملكية عقارية، يلزم تسجيل الدولة لحقوق الملكية.

لوقف البناء مع البيع اللاحق لمشاريع البناء غير المكتملة، يحتاج العميل إلى:

1) إخطار المقاول بالقرار المتخذ وإنهاء البناء.

2) إجراء تقييم لقيمة الأشياء التي توقف بناؤها.

يتم التقييم وفق البيانات المحاسبية (حساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة" للعميل) حسب نوع النفقات والعمل، ولكن من الممكن استخدام طرق تقييم أخرى. يعتبر إشراك المثمنين المستقلين الأكثر فعالية ؛ فالاستنتاج الذي قدموه سوف يبسط في المستقبل إجراءات تحديد سعر يتم التفاوض عليه مع المشترين المحتملين لمشاريع البناء غير المكتملة.

تم وضع قانون بشأن تعليق البناء (النموذج رقم KS-17، تمت الموافقة عليه بقرار لجنة الدولة للإحصاء في روسيا بتاريخ 11 نوفمبر 1999 رقم 100).

بسبب موجة الاحتيال واسعة النطاق في جميع أنحاء روسيا فيما يتعلق ببناء الشقق في المباني السكنية السكنية، ظهر عدد كبير من القضايا المدنية في المحاكم ذات الاختصاص العام، حيث يحاول "أصحاب المصلحة" تأمين ملكيتهم للشقق غير المكتملة.

نظرًا لوجود "متقدمين" اثنين أو ثلاثة، وغالبًا أكثر، لنفس الشقة غير المكتملة، والتي باعها المطور مرارًا وتكرارًا لأشخاص مختلفين، فإن المواطنين في عجلة من أمرهم، حيث يعتقدون أن الشخص الذي سيقدم مطالبة للاعتراف حقوق الملكية أولاً للشقة غير المكتملة، وسوف تحصل على كافة الحقوق في الشقة المتنازع عليها. وهم على حق جزئيا، لأن المحاكم غالبا ما تعتمد على الفن. 398 من القانون المدني للاتحاد الروسي.

ومع ذلك، فإن كل موضوع من النشاط الاستثماري (المواطن المستثمر ومنظمة المطورين) لديه حصة في شقة غير مكتملة، ويتم الاحتفاظ بهذا الحق في الملكية المشتركة حتى يتم قبول الكائن قيد التشغيل ويتم الانتهاء من بناء الشقة، وبالتالي، الاعتراف بالملكية المشتركة حق ملكية المواطن المستثمر لكامل شقة غير مكتملة، وتنتهك المحكمة حقوق الملكية للمطور.

هكذا، ممارسة المراجحة، محاولة حل القضايا المدنية بناءً على مطالبة المواطن المستثمر بالاعتراف بملكية مبنى غير مكتمل باستخدام الفن. 398 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يتبع المسار الخاطئ، ولا ينتهك القانون الموضوعي فحسب، بل ينتهك أيضًا القواعد الإجرائية للقانون، والتي تنطوي معًا على انتهاكات أكبر للحقوق الموضوعية والإجرائية للمواطنين والكيانات القانونية.

قبل 1 يناير 2005، من أجل تسجيل ملكية البناء غير المكتمل (انظر الفقرة 2 من المادة 25 من القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها")، كان من الضروري تأكيد الحاجة إلى إكمال صفقة مع مشروع بناء غير مكتمل. إذا كنا نتحدث عن مشروع بناء غير مكتمل تم بناؤه بمساعدة أموال المساهمين، فوفقًا للقانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك" المباني السكنيةوغيرها من العقارات وإجراء تغييرات على بعضها الأفعال التشريعيةالاتحاد الروسي" تسجيل الدولة لملكية مشروع بناء غير مكتمل ممكن فقط باسم المطور. في هذه الحالة، يعتبر كائن البناء غير المكتمل مرهونًا على الفور للمشاركين في البناء المشترك مع جميع العواقب المترتبة على ذلك (على سبيل المثال، يمكن للمطور-الراهن أن يتنازل عن العنصر المرهون أو يتصرف فيه بطريقة أخرى فقط بموافقة المرتهن ). عندما لا تخضع العلاقات القانونية للطرفين - المستثمر والعميل - لأحكام القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية وغيرها من العقارات وبشأن تعديلات بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" ( إذا كان هناك مستثمر واحد فقط أو تم استلام تصريح البناء قبل 1 أبريل 2005)، يتم تسجيل ملكية مشروع البناء غير المكتمل باسم المستثمر (البند 1، المادة 218 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

المعاملات الرئيسية التي تتم مع مشروع البناء غير المكتمل هي:

1) الشراء والبيع.

2) المساهمة عند إبرام اتفاقية بشأن الأنشطة المشتركة؛

3) المساهمة كمساهمة في رأس المال المصرح به لشركة تجارية أو شراكة.

عند بيع شيء ما على أساس معاملة الشراء والبيع، تنعكس هذه العملية في المحاسبة على أنها بيع أصول أخرى. ينعكس سعر بيع مشروع بناء رأسمالي غير مكتمل، باستثناء ضريبة القيمة المضافة، كدخل من بيع العقارات عند حساب القاعدة الضريبية لضريبة دخل الشركات.

في صناعة البناء والتشييديمكن تحديد ميزان العمل الجاري بأقصى قدر من الدقة. جميع البيانات اللازمة لذلك موجودة في وثائق التصميم والتقدير، والتي على أساسها يتم تنفيذ البناء، على سبيل المثال، في التقديرات المحلية والموقعية. لا يتم تقديم البيانات المتعلقة بمعايير التكلفة في وثائق التقدير حسب نوع العمل فحسب، بل أيضًا حسب نوع النفقات (المواد، الأجروما إلى ذلك وهلم جرا.). للحصول على توزيع مبرر وموثق للتكاليف المباشرة لبقايا مشروع بناء رأسمالي غير مكتمل، يكفي أن تقوم المنظمة المتعاقدة بتطوير سجل محاسبة ضريبية مساعد. وينبغي أن تعكس بيانات عن تكوين وهيكل التكاليف في تكلفة أعمال البناء المنجزة، مقسمة إلى تكلفة العمل المقبولة من قبل العميل، وتكلفة العمل التي لم يتم تقديمها في نهاية الفترة المشمولة بالتقرير القبول أو لم يتم قبوله من قبل العميل.

عند تحديد أحجام العقود المنفذة، يمكنك اختيار أحد المؤشرات التالية:

1) تكلفة الطلبيات (العقود) بأسعار الطلبيات، أي بالقيمة التعاقدية؛

2) التكلفة المتوقعةالعمل دون مراعاة معدل الربح؛

3) تكلفة الطلبات (العقود)، التي يتم تشكيلها على أساس التكاليف المباشرة المتعلقة مباشرة بكل أمر (عقد)؛

4) المؤشرات الطبيعية إذا كان من الممكن قياس العمل بهذه المؤشرات وإذا كانت هذه المؤشرات للأوامر (العقود) المختلفة قابلة للمقارنة.

عند توليد البيانات سجلات الضرائبينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن الفن. 319 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ينص على حسابات أرصدة مشروع البناء غير المكتمل على أساس شهري. يؤدي حساب الأرصدة ربع سنوية باستخدام الرصيد في بداية الربع إلى تشويه مبالغ الأرصدة وقيمة الوعاء الضريبي.

أبرمت منظمة البناء اتفاقية مع المستثمر لبناء رأس المال للمنشأة بشروط الدفع المسبق بنسبة 80٪. وبحسب شروط العقد يتم تسليم العمل للعميل بعد الانتهاء من بناء المنشأة ككل. تبلغ التكلفة التعاقدية لمشروع البناء 2,360,000 روبل روسي، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 360,000 روبل روسي.

وفقا لبنود الاتفاقية:

1) يتم البناء من مواد المقاول. تكلفة المواد التي اشتراها المقاول في أبريل 2005 هي 472000 روبل، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة؛

2) يتم الدفع النهائي بعد توقيع لجنة العمل على شهادة القبول لاستكمال بناء المنشأة (النموذج رقم KS-11)؛

في 1 أبريل 2005، تم استلام دفعة مقدمة من العميل - 1888000 روبل، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة. لتنفيذ جزء من العمل، أبرم المقاول اتفاقية مع مقاول من الباطن اعتبارًا من 1 أبريل 2004 لمدة 6 أشهر بمبلغ 708000 روبل، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة. يتم دفع العمل المتعاقد عليه من الباطن شهريًا بعد التوقيع على فعل قبول العمل المنجز (النموذج رقم KS-2) وشهادة تكلفة العمل المنجز والنفقات (النموذج رقم KS-3).

بلغت تكاليف تنفيذ أعمال البناء والتركيب باستخدام مواردنا الخاصة 1.200.000 روبل روسي.

وفي نيسان/أبريل 2005، قامت المنظمة بأعمال البناء في موقعين.

وبلغ حجم أرصدة النفقات المباشرة في نهاية مارس 2005 قيد التنفيذ للمنشأة الثانية 354000 روبل. في أبريل 2005، تم الانتهاء من بناء المنشأة، وتم قبولها من قبل العميل بسعر عقد قدره 3540000 روبل، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 540000 روبل.

وفقا لبيانات المحاسبة الضريبية، بلغت النفقات المباشرة في أبريل 2005 لكائنين 1200000 روبل، والنفقات غير المباشرة - 1000000 روبل.

وفقا للسياسة المحاسبية للأغراض الضريبية، فإن المعيار الذي يتم بموجبه تحديد حجم الطلبات المكتملة هو التكلفة التعاقدية للعمل على الكائنات.

دعونا نحسب رصيد البناء غير المكتمل في نهاية أبريل 2005.

التكلفة التعاقدية للطلبات باستثناء ضريبة القيمة المضافة التي يقبلها العميل في أبريل هي 3،000،000 روبل. القيمة التعاقدية للطلبات غير المكتملة (غير المقبولة) في نهاية الشهر هي 2,000,000 روبل روسي.

ستكون حصة أوامر العمل غير المكتملة في الحجم الإجمالي لهذه الطلبات التي تم تنفيذها خلال الشهر:

2،000،000 فرك. / (3,000,000 روبل روسي + 2,000,000 روبل روسي) = 0.40.

النفقات المباشرة المنسوبة إلى بقايا البناء غير المكتمل في بداية الشهر - 354000 روبل؛ النفقات المباشرة المتكبدة خلال الشهر - 1,200,000 روبل روسي.

التكاليف المباشرة التي تعزى إلى بقايا البناء غير المكتمل في نهاية أبريل ستكون:

(354000 روبل روسي + 1200000 روبل روسي) × 0.40 = 621600 روبل روسي

يتم إدراج مبلغ أرصدة البناء غير المكتملة في نهاية الشهر الحالي ضمن المصاريف المباشرة للشهر التالي. في هذه الحالة يتم تخفيض مبلغ المصاريف المباشرة بمقدار أرصدة البناء غير المكتملة:

1,200,000 روبل روسي – 621600 فرك. = 578400 فرك.

التكاليف التي تقلل القاعدة الضريبيةبالنسبة لضريبة الدخل، في أبريل لكائنين سيكونان:

354000 روبل روسي + 578400 فرك. + 1000000 فرك. = 1,932,400 فرك.

يعد حق الشخص في التصرف في العقارات أحد شروط مشروعية المعاملة. يمكن للسلطات الضريبية التحقق من صحة حساب أسعار المعاملات للأغراض الضريبية. في هذا الصدد، عند بيع مشروع بناء رأسمالي غير مكتمل، يتم تطبيق مبادئ تحديد سعر السلع أو الأعمال أو الخدمات التي تحددها الفن. 40 قانون الضرائب للاتحاد الروسي. وفي هذه الحالة، يجب على المنظمة البائعة تأكيد معلومات الأسعار ذات الصلة بالمستندات أو من خلال تقييم مستقل.

يشمل العمل قيد التنفيذ المنتجات (العمل) التي لم تتجاوز جميع المراحل (المراحل، الحدود) المنصوص عليها العملية التكنولوجيةوكذلك المنتجات غير المكتملة التي لم تمر بالاختبار والقبول الفني. تمثل الأعمال قيد التنفيذ لأغراض المحاسبة تكاليف المقاول في مواقع البناء للأعمال غير المكتملة والتي لم يتم تسليمها إلى العميل المنجزة وفقًا لعقد البناء. يرتبط الاعتراف بالنفقات بلحظة تسليم الكائن بموجب العقد. وفقا لشروط العقد، يمكن تسليم الكائن على مراحل أو ككل. يتم الاعتراف بالمصروفات عند الاعتراف بالإيرادات - في نهاية الإنشاء أو على مراحل.

يمكن إجراء تقييم مستقل لمشروع بناء غير مكتمل باستخدام ثلاث طرق:

- مكلفة (تكلفة الاستبدال أو الاستنساخ)؛

- مربحة (العائد على الاستثمار)؛

– مقارنات المبيعات (شراء كائن تناظري).

كل نهج من أساليب التقييم هذه يأخذ في الاعتبار القيمة من جوانب مختلفة، ولكل منها مزاياه وعيوبه.

يتضمن نهج التكلفة تقييم قطعة الأرض والتحسينات (المباني والهياكل) التي تم إنشاؤها عليها بناءً على تحليل أكثر الاستخدام الفعالقطعة الأرض وحساب التكاليف اللازمة لإعادة التحسينات في تاريخ محدد. تنطبق أيضًا طرق حساب البلى التراكمي (المادي والوظيفي والخارجي) على مشاريع البناء غير المكتملة.

يبدو نهج التكلفة بسيطا للوهلة الأولى، ولكن في الواقع كل شيء أكثر تعقيدا. بالنسبة لأي مشروع بناء، قديم أو جديد، مكتمل أو غير مكتمل، يجب أولاً تحديد أساس التكلفة. يجب أن يكون الاختيار بين تكلفة الاستبدال أو تكلفة الاستنساخ. تعكس تكلفة الاستبدال مقدار تكاليف العمالة والمواد اللازمة لإنشاء مبنى مشابه في وظائفه للعقار الذي يتم تقييمه. تفترض تكلفة الاستنساخ استخدام مواد متطابقة لإنشاء نسخة طبق الأصل من الكائن، بما في ذلك أي مواد قديمة وأخطاء في التصميم وعيوب أخرى. يعتمد حساب تكلفة الاستبدال الكاملة لمشروع البناء غير المكتمل على درجة جاهزية المنشأة، أي حجم أعمال البناء والتركيب المنجزة. المثمن المستقليختار الأساليب نهج التكلفة، ينطبق على حالة محددة.

كائنات البناء غير المكتمل في معظم الحالات ليست قيد التشغيل، وعلى عكس الكائنات المستغلة، فهي تحت تأثير عوامل بيئية غير مواتية إضافية، وبالتالي، فإن أساليب نهج التكلفة وفحص حالة العناصر الهيكلية تجعل من الممكن تحديد أكثر دقة التكلفة الفعلية للكائن.

تعتمد أساليب مقارنة المبيعات والأرباح على التعريف مبالغ من المالالقادمة من المعاملات التشغيلية مع الممتلكات - مدفوعات الإيجار (طريقة الدخل) أو سعر بيع الكائن (طريقة مقارنة المبيعات). الممتلكات غير المكتملة لها وظائف قليلة أو معدومة حتى اكتمال البناء. بالنسبة للكائن غير المكتمل، من الممكن الحصول على دخل في شكل إيجار عند إعداد مشروع استثماري (طريقة الدخل قابلة للتطبيق) ومن غير المرجح أن يتم العثور على بيانات حول بيع الأشياء غير المكتملة المماثلة في السوق (في وفي هذه الحالة، لا تنطبق طريقة مقارنة المبيعات).

ولذلك، لا يمكن أن تكون هذه الأساليب مفيدة عند تقييم المنشأة في مرحلة البناء المبكرة. بالنسبة للمشاريع في مراحل أكثر اكتمالًا (70-80٪ مكتملة)، يمكن استخدام أسلوب تقييم المشروع على أنه مكتمل ومن ثم طرح تكلفة الإنجاز، ولكن يجب الأخذ في الاعتبار مخصصات السوق المحتملة للتقادم الوظيفي والتآكل الخارجي خلال فترة طويلة من توقف البناء.

تعتبر عائدات بيع الأصول الثابتة والأصول الأخرى غير النقدية (باستثناء العملات الأجنبية)، وفقًا للفقرة 7 من PBU 9/99، إيرادات أخرى. ووفقاً لدليل الحسابات، تظهر الإيرادات الأخرى الناتجة عن بيع هذه الأصول على النحو التالي:

الخصم 62 "التسويات مع المشترين والعملاء" ، 51 "حسابات التسوية" ؛

الائتمان 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى"، الحساب الفرعي "الإيرادات الأخرى".

عند بيع مشروع بناء غير مكتمل، يتم شطب قيمته عن طريق الترحيل:

الائتمان 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة"، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة".

تنفيذ مشروع بناء غير مكتمل على أراضي الاتحاد الروسي، على أساس البند 1 من الفن. 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، معترف به على أنه خاضع لضريبة القيمة المضافة. في هذه الحالة، يتم تحديد القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة وفقًا للفقرة 1 من المادة. 154 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي كتكلفة البضائع (العمل والخدمات)، محسوبة على أساس الأسعار المحددة وفقًا للمادة. 40 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، دون تضمين ضريبة القيمة المضافة. تم خصم مبالغ الضرائب المدفوعة للموردين والمقاولين أثناء بناء المنشأة قبل 1 يناير 2006 وفقًا للفقرة 5 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي عند تنفيذ مشروع بناء رأسمالي غير مكتمل. في هذه الحالة، كانت لحظة التنفيذ هي نقل ملكية الكائن المباع (البند 1 من المادة 39 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). وبالتالي، فإن الحق في خصم ضريبة "المدخلات" ينشأ لدى دافع الضريبة لحظة نقل ملكية مشروع بناء رأسمالي غير مكتمل إلى المشتري، يحدده تاريخ تسجيل عملية الشراء والبيع في الدولة الموحدة سجل الدولةيمين

يمكن تمثيل تنفيذ مشروع البناء غير المكتمل على النحو التالي:

الخصم 62 "التسويات مع المشترين والعملاء" ؛

الائتمان 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى"، الحساب الفرعي "الإيرادات الأخرى" - تراكم دين المشتري عن الشيء المباع (شهادة القبول والتحويل لمشروع بناء غير مكتمل)؛

الخصم 91 "الإيرادات والنفقات الأخرى"، الحساب الفرعي "النفقات الأخرى"؛

الاعتماد 68 "حسابات الضرائب والرسوم"، الحساب الفرعي "حسابات ضريبة القيمة المضافة" - يتم استحقاق ضريبة القيمة المضافة على بيع أحد العناصر؛

الخصم 91 "الإيرادات والنفقات الأخرى"، الحساب الفرعي "النفقات الأخرى"؛

الائتمان 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة"، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة" - يتم شطب القيمة المحاسبية للكائن المباع (بيان المحاسبة)؛

الاعتماد 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المكتسبة" - مبلغ ضريبة القيمة المضافة المدفوعة لموردي المواد المستخدمة في بناء مشروع بناء غير مكتمل تم بيعه في تاريخ تسجيل معاملة شراء وبيع العقار (شهادة القبول والتحويل لمشروع بناء غير مكتمل ؛ الفاتورة) مقبولة للخصم؛

الخصم 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى" ، الحساب الفرعي "رصيد الإيرادات والمصروفات الأخرى"

الائتمان 99 "الأرباح والخسائر" - منعكس النتائج الماليةمن بيع مشروع بناء غير مكتمل (شهادة المحاسبة)؛

الخصم 51 "الحسابات الجارية" ؛

الائتمان 62 "التسويات مع المشترين والعملاء" - قام المشتري بتحويل الدفعة لمشروع بناء غير مكتمل (كشف حساب مصرفي).

اعتبارًا من 1 يناير 2006، يتم قبول خصم مبالغ الضريبة المدفوعة للموردين والمقاولين أثناء إنشاء المنشأة للخصم بالطريقة المتبعة عمومًا ( القانون الاتحاديبتاريخ 22 يوليو 2005 رقم 119-FZ في الفقرة 5 من الفن. 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

من أجل توزيع مبرر وموثق للتكاليف المباشرة لبقايا البناء غير المكتمل، تحتاج المنظمة المتعاقدة إلى تطوير سجل محاسبة ضريبية مساعد. وينبغي أن تعكس بيانات عن تكوين وهيكل التكاليف في تكلفة أعمال البناء المنجزة، مقسمة إلى تكلفة العمل المقبولة من قبل العميل، وتكلفة العمل التي لم يتم تقديمها في نهاية الفترة المشمولة بالتقرير القبول أو لم يتم قبوله من قبل العميل.

لتحديد أحجام العقود التي يتم تنفيذها، يمكن للمنظمة المتعاقدة تحديد تكلفة الأوامر (العقود) بأسعار الأوامر، أي قيمة العقد، والتي يجب أن تكون منصوص عليها في السياسة المحاسبية للأغراض الضريبية.

يتم حساب تكلفة رصيد البناء قيد التنفيذ في نهاية الشهر (NZSkm) عند اختيار المؤشر "بالتكلفة التعاقدية" باستخدام الصيغة:

NZSkm (تكلفة رصيد العمل في بداية الشهر + التكاليف المباشرة لشهر التقرير) × (القيمة التعاقدية لعقود العمل غير المكتملة في نهاية الشهر / القيمة التعاقدية لجميع العقود المنجزة في شهر التقرير) .

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الفن. 319 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ينص على حساب أرصدة العمل الجاري على أساس شهري.

لا يحتوي قانون الضرائب في الاتحاد الروسي على قواعد خاصة فيما يتعلق بحساب ضريبة الدخل من عمليات بيع مشاريع البناء غير المكتملة. وفقا للفقرة 2 من الفن. 38 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، تشير الملكية في قانون الضرائب للاتحاد الروسي إلى أنواع الأشياء حقوق مدنيه(باستثناء حقوق الملكية) المتعلقة بالملكية وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي. يشتمل العقار على كائنات بناء رأسمالي غير مكتمل، ووفقًا للفقرة الفرعية 2 من البند 1 من الفن. 268 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، عند بيع الممتلكات، يحق لدافعي الضرائب تقليل الدخل من هذه المعاملات بسعر اقتناء (إنشاء) هذا العقار.

علاوة على ذلك، إذا كان سعر شراء العقار المحدد في الفقرة الفرعية. 2 و 3 فقرات 1 الفن. 268 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، مع الأخذ في الاعتبار التكاليف المرتبطة ببيعها، تتجاوز عائدات بيعها؛ يتم الاعتراف بالفرق بين هذه القيم كخسارة لدافعي الضرائب، والتي تؤخذ في الاعتبار للأغراض الضريبية.

يجب أن يُفهم سعر شراء كائن البناء الرأسمالي غير المكتمل على أنه مقدار نفقات اقتنائه وبناءه وإحضاره إلى الدولة التي يتم بيعه فيها، باستثناء مبالغ الضرائب التي تخضع للخصم أو تؤخذ في الاعتبار حساب كجزء من النفقات وفقًا لقانون الضرائب في الاتحاد الروسي (البند 1 من المادة 257 من قانون الضرائب الاتحاد الروسي).

تنص الفقرة 6 من المادة 274 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي على أنه عند تحديد القاعدة الضريبية، يتم تحديد أسعار السوق بطريقة مشابهة لإجراءات تحديد أسعار السوق المنصوص عليها في الفقرة. 2 البند 3، وكذلك البنود 4-11 من الفن. 40 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، في وقت التنفيذ أو المعاملات الأخرى (باستثناء ضريبة القيمة المضافة والضريبة غير المباشرة). عند تحديد أسعار السوق لمنتج أو عمل أو خدمة، تؤخذ في الاعتبار المعلومات المتعلقة بالمعاملات المبرمة في وقت بيع هذا المنتج أو العمل أو الخدمة مع سلع أو عمل أو خدمات متطابقة (متجانسة) في ظل ظروف قابلة للمقارنة. في هذه الحالة استخدم المصادر الرسميةمعلومات عن أسعار السوق للسلع أو الأعمال أو الخدمات وأسعار البورصة.

اللائحة التنفيذية للمحاسبة و القوائم الماليةفي الاتحاد الروسي (تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة المالية في الاتحاد الروسي بتاريخ 29 يوليو 1998 رقم 34 ن) (بصيغته المعدلة في 30 ديسمبر 1999، 24 مارس 2000) يتم تحديد ما يلي، تكاليف البناء والتركيب تشير الأعمال وحيازة المباني وما شابه ذلك، غير الموثقة في أفعال قبول ونقل الأصول الثابتة والمستندات الأخرى (بما في ذلك المستندات التي تؤكد تسجيل الدولة للعقارات في الحالات التي ينص عليها القانون) إلى الاستثمارات الرأسمالية غير المكتملة.

لذلك، يجب أن تؤخذ المحاسبة عن تكاليف مشروع البناء غير المكتمل المكتسب في الاعتبار في الاعتبار 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة".

ومع ذلك، عند تسجيل كائن مكتسب، من الضروري الانتباه إلى الغرض من اكتسابه. استخدام الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة" ممكن فقط للأشياء التي من المقرر استخدامها في المستقبل في إنتاج السلع (الأعمال والخدمات)، أي ككائن من الأصول الثابتة. إذا تم الحصول على مشروع بناء غير مكتمل بغرض إعادة بيعه مرة أخرى، فيجب تسجيله كخصم في الحساب 41 "البضائع".

تنعكس الإدخالات المحاسبية في محاسبة المشتري لاقتناء مشروع بناء غير مكتمل:

الغرض من الاستحواذ هو استخدام الكائن كبند من الأصول الثابتة -

الخصم 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة" ؛

الاعتماد 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" - قبول الكائن للمحاسبة (شهادة القبول والتحويل لمشروع بناء غير مكتمل) ؛

الخصم 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المشتراة" ؛

الخصم 51 "الحسابات الجارية" ؛

الائتمان 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" - يتم تحويل الدفع إلى البائع مقابل مشروع بناء غير مكتمل (كشف حساب مصرفي).

الغرض من الاستحواذ هو إعادة بيع الكائن -

الخصم 41 "البضائع" ؛

الاعتماد 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" - قبول الكائن للمحاسبة (قبول ونقل شهادة مشروع بناء غير مكتمل) ؛

الخصم 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المشتراة" ؛

الاعتماد 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" - يعكس ضريبة القيمة المضافة على كائن البناء قيد التنفيذ المكتسب (الفاتورة)؛

الخصم 51 "الحسابات الجارية" ؛

الائتمان 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" - يتم تحويل الدفع إلى البائع مقابل مشروع بناء غير مكتمل (كشف حساب مصرفي)؛

الخصم 68 "حسابات الضرائب والرسوم"، الحساب الفرعي "حسابات ضريبة القيمة المضافة"؛

الاعتماد 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المكتسبة" - مقبول لخصم ضريبة القيمة المضافة (شهادة المحاسبة).

اعتمادًا على الغرض من الحصول على كائن استثماري رأسمالي، ستنعكس هذه العملية أيضًا بشكل مختلف في المحاسبة الضريبية. يعد تسجيل ملكية المدين للممتلكات المحجوزة شرطًا ضروريًا لبيع الممتلكات بالمزاد العلني بأمر حبس الرهن في إطار إجراءات التنفيذ.

تنطبق هذه القاعدة على تسجيل حقوق المدين في العقارات المنشأة حديثًا وأشياء البناء غير المكتملة.

في الوقت نفسه، يتم تسجيل الحقوق على مستوى الدولة على أساس طلب من صاحب حقوق الطبع والنشر أو أطراف الاتفاقية أو الشخص المفوض من قبلهم إذا كان لديه توكيل موثق، ما لم ينص القانون الاتحادي على خلاف ذلك ( المادة (16) من قانون التسجيل).

أبرمت المنظمة اتفاقية استثمار مع العميل المطور لبناء مبنى سكني فردي، وقمت بتحويل المبلغ المتفق عليه وفقًا للإجراء المنصوص عليه في هذه الاتفاقية كليا. قام العميل المطور بتعيين مقاولين وأنفق 60% من الأموال المحولة، مما أدى إلى بناء مبنى غير مكتمل (غير مقبول للاستخدام باعتباره غير مكتمل). ومع ذلك، فإن العميل لديه مشاكل صعوبات ماليةوأعلن استحالة استكمال البناء، واقترح إنهاء اتفاقية الاستثمار في هذه المرحلة من البناء، وإعادة الأموال غير المصروفة. المنظمة مستعدة لإعادة إصدار تصريح البناء باسمها والعثور على مقاول سيكمل البناء مقابل المال الذي سيعيده العميل السابق. ومع ذلك، قدم العميل القديم اتفاقية لإنهاء اتفاقية الاستثمار وسندًا حرًا لنقل ملكية منزل غير مكتمل، والذي أدرج أنواع العمل المنجز وتكلفته (مبلغ التكاليف بموجب هذا السند هو مبلغ الأموال المصروفة )

وهل التصرف بشكل حر يدرج فيه تكلفة العمل يكفي لقبول المبالغ المبينة فيه كتكاليف إنشاء هذا المرفق بالتزامن مع المبالغ التي ستصرف مستقبلا لأداء أعمال العقد؟

يجب على المستثمر اتخاذ القرار المناسب بإيقاف البناء. ويتم إضفاء الطابع الرسمي عليه بأمر من رئيس الشركة المستثمرة، والذي يوضح أسباب هذا القرار (على سبيل المثال، الصعوبات المالية). يتم نقل القرار إلى المطور العميل، وعلى أساسه يقوم المطور العميل بوضع قانون تعليق البناء (في النموذج رقم KS-17، الذي تمت الموافقة عليه بقرار لجنة الدولة للإحصاء في روسيا بتاريخ 11 نوفمبر 1999 رقم 100) ). تعطى نسخة واحدة من هذا القانون للمقاول، والثانية للعميل المطور، والنسخة الثالثة من القانون تعطى للمستثمر.

يجب أن يشير الفعل إلى المعلومات التالية:

- اسم المرفق الذي تم تعليق بنائه والغرض منه؛

- تاريخ بدء البناء؛

- التكلفة الإجمالية المقدرة للبناء (تكلفة العقد)؛

- التكلفة المقدرة للعمل المنجز في تاريخ تعليق البناء؛

– التكاليف الفعلية اعتبارًا من تاريخ تعليق البناء (وفقًا لحسابات العميل المطور)؛

– الأموال اللازمة للتسوية النهائية مع المقاولين.

بعد تلقي قرار من المستثمر بتعليق العمل مؤقتًا، يقوم المطور العميل بإخطار جميع المقاولين بهذا الأمر. يقومون بإعداد تقارير عن الانتهاء من العمل وتقديمها للدفع إلى العميل المطور. ثم يتم إجراء جرد كامل للبناء غير المكتمل.

تشير مخزونات البناء غير المكتمل إلى اسم الكائن، وكذلك حجم العمل المنجز على هذا الكائن، لكل نوع من العمل على حدة، للعناصر الهيكلية، وما إلى ذلك. وفي الوقت نفسه، يتم التحقق مما إذا كانت المعدات المنقولة للتركيب، ولكن لم يتم تركيبها بعد، مدرجة في البناء الجاري.

بعد ذلك، يتم تحديد خسائر (خسائر) المقاولين من إنهاء البناء. قد تنشأ هذه الخسائر بسبب اضطرار المقاولين إلى إلغاء طلبات شراء مواد البناء، أو لأن المواد قد تم شراؤها بالفعل ولا يمكن استخدامها في مشاريع أخرى.

بمجرد اتخاذ قرار بتعليق بناء المنشأة، يجب على العميل المطور إنهاء أو تغيير شروط العقود مع المقاولين، وإلا يمكنهم مواصلة البناء. علاوة على ذلك، لن يتمكن المطور العميل من توظيف مقاول آخر للبناء دون موافقة المقاول الذي سبق له أن قام بأعمال البناء والتركيب في الموقع. وترد هذه التوضيحات في الفقرة 21 من رسالة هيئة رئاسة المجلس الأعلى محكمة التحكيمالاتحاد الروسي بتاريخ 24 يناير 2000 رقم 51 "مراجعة ممارسة حل النزاعات بموجب عقود البناء".

عند الدفع النهائي للعمل المنجز، يصدر المقاول شهادة إتمام العمل إلى العميل المطور (النموذج رقم KS-3)، ويفصل تكلفة العمل المنجز ويصدر فاتورة. بناءً على هذه المستندات، يتم شطب تكاليف البناء في الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة" (الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة"). يتم تحميل مبلغ ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" على هذه النفقات على الحساب 19، وفي المستقبل سيكون المستثمر قادرًا على سدادها من الميزانية (البند 6 من المادة 171 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

بعد إنهاء العقد مع المقاول، سيتعين على المطور العميل أيضًا تعويض المقاول عن الخسائر (الأضرار) المرتبطة به. علاوة على ذلك، كما هو مذكور في الفقرة 1 من الفن. 15 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يتم تعويض الضرر بالكامل، ما لم ينص القانون أو العقد على تعويض الضرر بمبلغ أقل. وترد هذه التوضيحات أيضًا في الفقرة 19 من رسالة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي رقم 51.

هل سيتم قبول تكلفة خدمات إعادة إصدار تصريح بناء منزل وإجراء تغييرات على وثائق التصميم كمصروفات؟

في الوثائق التنظيميةيتم تعريف مفهوم "المطور" بطرق مختلفة. لكن المعنى العام هو أن هذا كيان قانوني يملك، بالملكية أو الإيجار، قطعة الأرض التي سيتم بناء الكائن عليها، والذي ينسق العمل على بنائه.

العملاء هم الأفراد والكيانات القانونية المرخص لهم من قبل المستثمرين الذين يقومون بتنفيذ مشاريع استثمارية.

إن تصريح تنفيذ أعمال البناء والتركيب هو قانون صادر عن هيئة الإشراف على الهندسة المعمارية والبناء التابعة للدولة في الاتحاد الروسي، والذي يسمح بأعمال البناء وفقًا لوثائق التصميم المعتمدة من قبل منفذ محدد (مقاول). من الطبيعة القانونية للتصريح بتنفيذ أعمال البناء والتركيب، يترتب على ذلك أنه من أجل الحصول عليه، يجب على العميل (المطور) إبرام عقد بناء مع مقاول محدد. وعليه، فإن الحصول على ترخيص لمزاولة أعمال البناء والتركيب أمر ضروري للمقاول، وليس للعميل.

يتم إصدار تصريح لتنفيذ أعمال البناء والتركيب في منشآت الإنتاج وغير الإنتاج إلى المنظمة على أساس قرار السلطات التنفيذية الإقليمية بشأن بناء (إعادة بناء وتوسيع) المنشأة (البند 2 من ملحق أمر وزارة البناء في روسيا بتاريخ 3 يونيو 1992 رقم 131 "بشأن إجراءات إصدار تصاريح أعمال البناء والتركيب". يتم إصدار الأذونات من قبل هيئة الإشراف على الهندسة المعمارية والبناء في روسيا، وإذا لم يكن هناك مثل هذا هيئة في المدينة أو المنطقة، ثم من قبل سلطات الهندسة المعمارية والتخطيط الحضري.

إذا قامت إحدى المنظمات بنقل حقوق البناء إلى مؤسسة أخرى، أو غيرت شكلها القانوني، أو نقلت عقد البناء إلى منظمة أخرى، فيجب إعادة تسجيل التصريح المستلم. يجب أن يتم ذلك في غضون ثلاثة أسابيع بعد هذه الأحداث (البند 6 من ملحق أمر وزارة البناء في روسيا رقم 131).

يقوم العميل (المستثمر) بتضمين رسوم إعادة إصدار تصريح لأداء أعمال البناء والتركيب على كائن ما في تكلفة هذا الكائن، أي يعكسه في المحاسبة في الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة" (الفرعي - حساب "إنشاء الأصول الثابتة") (البند 2.3 اللوائح المحاسبية الاستثمار على المدى الطويل، تمت الموافقة عليه برسالة من وزارة المالية الروسية بتاريخ 30 ديسمبر 1993 رقم 160). لأغراض ضريبة الربح، سيتم أيضًا تضمين رسوم الحصول على تصريح في تكلفة الكائن (البند 1 من المادة 257 من NKRF).

يتعين على المطورين إجراء تغييرات فورية على إعلان المشروع فيما يتعلق بالتغييرات في المعلومات حول المطور ومشروع البناء، وكذلك التغييرات وثائق المشروع. في حالة انتهاك المتطلبات التي حددها القانون لإعلان المشروع، يجوز الطعن في عقد البناء أمام المحكمة والإعلان عن معاملة باطلة على أساس أنها تم إبرامها تحت تأثير مفهوم خاطئ.

تكلفة أعمال التصميم والمسح (بما في ذلك أعمال البناء للسنوات المقبلة وتكلفة تطوير دراسات الجدوى)، وكذلك الإشراف على منظمات التصميم، وفحص المشاريع، تتم على حساب الاستثمارات الرأسمالية، ويتم تضمينها في أخرى أعمال رأس المالوالتكاليف.

في الفصل 12 من الموحد حساب التقدير"تصميم و عمل المسح، إشراف المصمم" يشمل (في العمودين 7 و8) الأموال المخصصة لما يلي:

- أعمال التصميم والمسح (الخدمات) - مقسمة إلى أعمال التصميم والمسح؛

- فحص وثائق التصميم المسبق والتصميم والتقدير؛

– اختبار الأكوام، والذي يتم من خلال مؤسسة مقاولات البناء والتركيب المواصفات الفنيةعميل البناء.

يتم تحديد الأموال المخصصة لهذه الأغراض من خلال الحسابات الموضوعة على أساس تعاقدي. يتم تحديد تكلفة فحص وثائق ومشاريع ما قبل المشروع بناءً على وثائق لجنة البناء الحكومية في روسيا، الصادرة وفقًا للتشريعات الحالية.

في العلاقات مع منظمات التصميم، يمكن أن تنشأ التسويات لنوعين رئيسيين من المعاملات التجارية: تنفيذ تقديرات التصميم والعمل المنجز وفقًا لإشراف المصمم.

وفقا للفن. 744 من القانون المدني للاتحاد الروسي "يحق للعميل إجراء تغييرات على الوثائق الفنية، بشرط ألا يتجاوز العمل الإضافي الناتج عن ذلك عشرة بالمائة من التكلفة المحددة في التقدير التكلفة الإجماليةالبناء ولا تغير طبيعة العمل المنصوص عليها في عقد البناء. يتم إجراء تغييرات أكبر على الوثائق الفنية على أساس تقدير إضافي متفق عليه بين الطرفين. ويحق للمقاول أن يطلب إعادة النظر في التقدير إذا تجاوزت تكلفة العمل التقدير بنسبة عشرة في المائة على الأقل لأسباب خارجة عن إرادته. بالإضافة إلى ذلك، "يحق للمقاول المطالبة بالتعويض عن النفقات المعقولة المتكبدة فيما يتعلق بتحديد وإزالة العيوب في الوثائق الفنية".

وبالتالي، من الممكن حدوث موقف يتم فيه مراجعة وثائق التصميم والتقدير أو جزء منها (غالبًا ما تكون هذه تقديرات) صعودًا. في هذه الحالة، الخيارات التالية ممكنة:

1) إذا كان هناك تغيير طفيف في سعر عقد البناء، يقوم العميل بإجراء تغييرات على التقدير بشكل مستقل، دون تكبد تكاليف إضافية ودون تنسيق أفعاله مع منظمة البناء المتعاقدة. في هذه الحالة، لا يتم إجراء أي إدخالات إضافية في المحاسبة؛

2) في حالة تغير سعر العمل بنسبة تزيد على 10%، وكذلك عندما تغير التغييرات طبيعة العمل المنجز، يجب أن يكون ذلك مصحوباً بإعداد تقدير إضافي. من حيث المبدأ، إذا كنا نتحدث فقط عن نطاق العمل أو الأسعار، فيمكن للعميل ومنظمة البناء المتعاقدة إجراء تقدير إضافي دون إشراك منظمة التصميم. ومع ذلك، في الحالات التي تتغير فيها طبيعة أعمال البناء، تكون مشاركة المصممين أكثر من المرغوب فيها. ويرجع ذلك على الأقل إلى حقيقة أن تنفيذ إشراف المصمم قد يكون صعبًا. بالطبع، في هذه الحالة، يتم إبرام اتفاقية إضافية مع منظمة التصميم، والتي يتم إجراء الحسابات الخاصة بها بنفس الطريقة المتبعة عند تطوير التصميم الرئيسي ووثائق التقدير؛

3) أخيرًا، في حالة تحديد المقاول للعيوب في الوثائق الفنية أثناء أعمال البناء والتركيب، وينص عقد البناء على إمكانية قيام المقاول بإجراء تغييرات معقولة، يتم تعويض التكاليف الإضافية مسبقًا من قبل العميل. بالطبع، يجب بعد ذلك تقديم هذه المبالغ للدفع إلى منظمة التصميم التي أحدثت عيوبًا وأوجه قصور في التصميم.

في المحاسبة، الاستحواذ المشاريع القياسيةينعكس بنفس الطريقة التي يتم بها اقتناء ممتلكات أخرى مع تحميل النفقات المتكبدة على الحساب 08.

3.5. الضرائب على المستثمرين

الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي لا تخضع للضرائب. عند بناء مرافق على أساس تجاري لتلبية الاحتياجات الخاصة (مرافق الإنتاج، مباني المكاتبوالمباني السكنية وما إلى ذلك) يقوم المستثمرون بتمويل هذه الأشياء باستخدام أموالهم الخاصة والمقترضة. تستخدم للبناء أرضمملوكة أو مملوكة أو يتم التصرف فيها من قبل منظمة أو مخصصة من قبل هيئة حكومية محلية على أساس الإيجار.

إذا تم، عند الانتهاء من بناء المنشأة، تحقيق وفورات في الأموال المخصصة من قبل المستثمر لتمويل البناء، مقارنة بالتكاليف الفعلية المتكبدة، ثم، وفقًا لشروط اتفاقية الاستثمار، خياران لاستخدامها من الممكن:

- تُضاف المدخرات إلى حساب الأرباح والخسائر، وبعد تسوياتها مع الميزانية وفقًا للإجراءات المعمول بها، تظل تحت تصرف المطور؛

– يتم إرجاع المدخرات إلى المستثمر.

اختيار المطور هذا الخيارالمحاسبة تنطوي على عواقب ضريبية معينة.

إذا حصل المستثمر العام، بعد التسويات مع المستثمرين المشاركين والمطور، على مدخرات (دخل الاستثمار)، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو ما إذا كان ملزمًا بدفع ضريبة الدخل وضريبة القيمة المضافة عليها وما هي الضرائب التي سيتم فرضها على المدخرات من المستثمر العام في هذه الحالة؟

ضريبة القيمة المضافة

كما أن المستثمرين لا يدفعون ضريبة القيمة المضافة من تلقاء أنفسهم ويجمعون الأموال لتمويل البناء المستهدف.

المساهمات النقدية والملكية المحولة إلى المستثمر الرئيسي (العامة) من المستثمرين الآخرين (المستثمرين المشاركين) لبناء مرافق الإنتاج وغير الإنتاج هي أموال تمويل مستهدفة ولا تخضع لضريبة القيمة المضافة وفقًا للفقرة الفرعية. 4 ص 3 فن. 39 و الفرعية. 1 البند 2 الفن. 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. ومع ذلك، بناء على الفن. 38 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، الخدمة للأغراض الضريبية هي نشاط ليس لنتائجه تعبير مادي ويتم بيعها واستهلاكها في عملية تنفيذها. ولذلك فإن نشاط المستثمر العام في جذب الأموال من المستثمرين المشاركين وتحويلها إلى المطور لأغراض ضريبية هو تقديم الخدمات.

إن المدخرات التي تم الحصول عليها نتيجة لاستخدام الأموال المجمعة هي في الأساس مدفوعات مقابل خدمات المستثمر العام. لذلك، تخضع مبالغ هذه المدخرات لضريبة القيمة المضافة (البند 1، البند 1، المادة 146 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

وفقا للفن. 1 من القانون الاتحادي "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي التي تتم في شكل استثمارات رأسمالية" ، الاستثمارات تعني الأموال والأوراق المالية والممتلكات الأخرى والحقوق الأخرى التي لها قيمة نقدية مستثمرة في أنشطة ريادة الأعمال أو أي نشاط آخر في من أجل تحقيق ربح أو تحقيق تأثير مفيد آخر.

وبالتالي، فإن تحويل الأموال من قبل المستثمرين المشاركين إلى المستثمر العام لتمويل بناء عقار بموجب اتفاقية استثمار هو ذو طبيعة استثمارية ولا يخضع لضريبة القيمة المضافة.

وفي الوقت نفسه، إذا تجاوز مبلغ الأموال المستلمة من المستثمرين المشاركين التكاليف الفعلية للمستثمر العام لبناء المنشأة، فإن الفرق يخضع لضريبة القيمة المضافة عند الانتهاء من البناء في وقت النقل إلى المشترك. المستثمرين بأجزاء من المنشأة المقابلة لحصتهم في التمويل. في هذه الحالة، لم يستخدم المستثمر العام المبلغ الزائد للغرض المقصود منه، وبالتالي، لا يمكن تفسير استلام هذا المبلغ على أنه نقل ملكية ذات طبيعة استثمارية (خطاب إدارة الضرائب في روسيا لموسكو بتاريخ 19 سبتمبر 2003 العدد 11-14/51582).

تخضع للخصومات مبالغ الضرائب المقدمة للمستثمر من قبل المنظمات المتعاقدة (العملاء - المطورين) عندما يقومون ببناء رأس المال، وتجميع (تركيب) الأصول الثابتة، ومبالغ الضرائب المقدمة إلى دافع الضرائب مقابل السلع (العمل، الخدمات) التي اشتراها من أجل تنفيذ أعمال البناء والتركيب، ومبالغ الضرائب المقدمة للمستثمر عند استحواذه على مشاريع البناء الرأسمالية غير المكتملة (الفقرة 1، البند 6، المادة 171 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). في هذه الحالة، تخضع مبالغ الضرائب المقدمة لدافعي الضرائب عند الاستحواذ على الأصول الثابتة بالكامل بعد تسجيل هذه الأصول الثابتة والمعدات اللازمة للتركيب للخصومات (الفقرة 3 من البند 1 من المادة 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

ولأغراض الضريبة، يعتبر الكائن مسجلاً بعد اكتمال جميع الأعمال وتشغيل الكائن بالطريقة المنصوص عليها. يقوم المستثمر بإعداد المستندات وتقديمها إلى هيئة التسجيل لتسجيل حالة العقار، وبعد ذلك يتم إدراجه في مجموعة الإهلاك المقابلة (البند 8 من المادة 258 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). بالنسبة لمنشآت الإنتاج، يبدأ الاستهلاك لأغراض ضريبة الأرباح في اليوم الأول من الشهر التالي للشهر الذي تم فيه تشغيل هذه المنشأة (الفقرة 2، البند 2، المادة 259 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

عند تنفيذ اتفاقية الاستثمار، يقدم المطور العميل خدمات لتنظيم البناء (الإشراف الفني، والمحاسبة، وما إلى ذلك). يتم تحديد تكلفة هذه الخدمات من خلال تقديرات البناء. يتم الاعتراف بأنشطة العميل المطور في تنظيم البناء أثناء تنفيذ اتفاقية الاستثمار على أنها تقديم خدمات، بغض النظر عن الإجراء الذي يطبقه دافع الضرائب لتعكس المعاملات التي تتم في الحسابات المحاسبية ومصدر التمويل. تخضع هذه الخدمات لضريبة القيمة المضافة بشكل عام.

في هذه الحالة، تحتوي الأموال المستلمة من المستثمرين المشاركين لتمويل البناء على دفع تكلفة خدمات العميل المطور، أي أن الأموال المستلمة بمبلغ التكلفة المقدرة لخدمات العميل المطور هي سلفة تم الحصول عليها للمنظمة.

يقوم العميل المطور بتزويد المستثمر بالمستندات ذات الصلة لقبول المنشأة المنشأة للمحاسبة، بما في ذلك فاتورة بمبلغ ضريبة القيمة المضافة المدفوعة للموردين والمقاولين. إذا تم تمويل بناء الكائن من قبل عدة مستثمرين، يقوم المطور العميل بإصدار فواتير لكل منهم، ويتم تحديد مبلغ ضريبة القيمة المضافة بما يتناسب مع حصة الاستثمار لكل منهم. المستثمر لديه هذا المعاملات التجاريةينعكس في المحاسبة على النحو التالي:

الخصم 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة"، الائتمان 76، الحساب الفرعي "التسويات مع العميل لأموال تمويل البناء المحولة" - لقيمة المخزون لمنشأة الإنتاج المكلفة؛

الخصم 19-1 "ضريبة القيمة المضافة على حيازة الأصول الثابتة"، الائتمان 76، الحساب الفرعي "التسويات مع العميل لأموال تمويل البناء المحولة" - لمبلغ ضريبة القيمة المضافة المدفوعة، والتي يطالب بها المستثمر كخصومات ضريبية.

يعكس المستثمر مبلغ الضريبة المطالب بخصمها على السطر 230 من القسم " التخفيضات الضريبية» اقرار ضريبىلضريبة القيمة المضافة.

القانون الاتحادي الصادر في 22 يوليو 2005 رقم 119-FZ "بشأن تعديلات الفصل 21 من الجزء الثاني من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي والاعتراف بعدم صلاحية بعض أحكام التشريعات الخاصة بالاتحاد الروسي بشأن الضرائب والرسوم" " بوصة. 21 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، تم إجراء تغيير مهم يتعلق بتحديد القاعدة الضريبية وخصم مبالغ ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" عند القيام بأعمال البناء والتركيب للاستهلاك الخاص.

الآن، عند تنفيذ أعمال البناء والتركيب للاستهلاك الشخصي، يجب أن يتم تراكم ضريبة القيمة المضافة ليس عند تسجيل الكائن ذي الصلة، ولكن في اليوم الأخير من الشهر من كل فترة ضريبية. أي إما في نهاية كل شهر، أو في آخره الشهر الماضيكل ربع سنة (البند 10 من المادة 167 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي بصيغته المعدلة بالقانون الاتحادي رقم 119-FZ المؤرخ 22 يوليو 2005). وفي الوقت نفسه، يتم خصم مبالغ ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" على أعمال البناء والتركيب للاستهلاك الخاص عند دفع الضريبة إلى الميزانية.

تنص المادة 3 من القانون الاتحادي رقم 119-FZ المؤرخ 22 يوليو 2005 على فترة انتقالية لتحديد القاعدة الضريبية وخصم مبالغ ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" عند تنفيذ أعمال البناء والتركيب.

إذا تم الانتهاء من أعمال البناء والتركيب للاستهلاك الخاص قبل 1 يناير 2005، يتم تحديد لحظة تحديد الوعاء الضريبي له بعد تسجيل مشروع البناء الرأسمالي المكتمل (الأصول الثابتة). في الوقت نفسه، تخضع مبالغ ضريبة القيمة المضافة المحسوبة على أعمال البناء والتركيب للاستهلاك الخاص للاستقطاعات عندما يتم قبول الكائن للمحاسبة ويبدأ استهلاكه في التراكم، بشرط دفع ضريبة القيمة المضافة هذه إلى الميزانية. يتم قبول مبالغ ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" على أعمال البناء والتركيب هذه للخصم عند تسجيل الكائن.

إذا لم يتم احتساب مبالغ ضريبة القيمة المضافة لأعمال البناء والتركيب للاستهلاك الخاص، المنجزة اعتباراً من 1 يناير 2005، قبل 31 ديسمبر 2005، فيجب مراعاة ما يلي: تخضع ضريبة القيمة المضافة على أعمال البناء والتركيب هذه للحساب على أساس النفقات الفعلية لحجم العمل المنجز حتى 31 ديسمبر 2005 (شاملاً). يتم الحساب اعتبارًا من 31 ديسمبر 2005. يتم إجراء استقطاعات مبالغ الضريبة المحسوبة من قبل دافعي الضرائب بعد دفع الضريبة إلى الميزانية وفقًا للمادة 173 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. وفي الوقت نفسه، تخضع مبالغ ضريبة القيمة المضافة "المدخلات" المدفوعة على السلع (العمل والخدمات) المستخدمة في أداء أعمال البناء والتركيب هذه لخصم ضريبة القيمة المضافة على المعدات التي تتطلب التركيب.

الآن، عند شراء المعدات التي تتطلب التثبيت، يمكن خصم ضريبة القيمة المضافة عليها بعد قبول المعدات للمحاسبة في الحساب 07 "معدات التثبيت" (البند 1 من المادة 172 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي بصيغته المعدلة بموجب القانون الاتحادي لعام 2018). 22 يوليو 2005 رقم 119- القانون الاتحادي).

تم إعفاء بيع المباني السكنية والمباني السكنية وكذلك الأسهم فيها من ضريبة القيمة المضافة منذ 1 يناير 2005 (البند الفرعي 22، البند 3، المادة 149 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

الضرائب في تفضيلية النظام الضريبيعند بيع المباني السكنية والمباني السكنية وكذلك الأسهم فيها ونقل حصة في حق الملكية المشتركة فيها مبنى سكنيعند بيع الشقق، يتم تنفيذه إذا تم نقل الملكية، رسميًا بالطريقة المنصوص عليها، بدءًا من 1 يناير 2005، بغض النظر عن السياسة المحاسبية للبائع، والتي تم تطبيقها قبل 1 يناير 2005 للأغراض الضريبية.

إجراءات الإعفاء من الضرائب على المعاملات المذكورة في الفقرة الفرعية. 22 و 23 الفقرة 3 الفن. 149 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي، ينطبق فقط على البيع (بما في ذلك من قبل المستثمرين) للمباني السكنية (الأسهم فيها) بموجب اتفاقية البيع والشراء. وأيضا عند نقل حصة الحق في الملكية المشتركة في مبنى سكني، عند بيع الشقق بموجب عقد البيع.

لا ينطبق إجراء الإعفاء المحدد على أعمال البناء والتركيب في تشييد المباني السكنية والمباني السكنية، والتي يتم تنفيذها على أساس اتفاقيات العقد (العقد من الباطن) ذات الصلة من قبل المقاولين (المقاولين من الباطن) (خطاب دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا بتاريخ 9 ديسمبر 2004 رقم 03-1-08/2467/17).

ضريبة الدخل على الشركات

يتم تصنيف الأموال من المستثمرين المشاركين التي يتلقاها المستثمر لبناء المنشأة على أنها تمويل مستهدف، وهو غير مدرج في الدخل لأغراض حساب ضريبة الدخل (البند الفرعي 14، البند 1، المادة 251 من قانون الضرائب الروسي الاتحاد).

لكن الأموال المستخدمة لأغراض أخرى غير الغرض المقصود منها يتم الاعتراف بها كإيرادات أخرى (البند 14، المادة 250 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

يقوم المستثمرون بتمويل بناء المنشأة عن طريق تحويل مساهمات الاستثمار إلى المطورين العملاء وفقًا للاتفاقيات المبرمة معهم. يأخذ المطورون العملاء في الاعتبار الأموال المستلمة كجزء من تمويل البناء المستهدف.

يستخدم المستثمرون أموالهم الخاصة لتمويل البناء، والتي تبقى تحت تصرفهم بعد دفع الضرائب، وبالتالي لا تخضع هذه الأموال لضريبة الدخل الإضافية. كما أن الأموال المجمعة من المستثمرين الآخرين والمستثمرين المشاركين لا تخضع للضريبة وفقًا للفقرات. 14 بند 1 الفن. 251 قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

قد يحقق المستثمر الرئيسي (العامة) مدخرات (دخل الاستثمار) نتيجة لاستخدام الأموال المجمعة، والتي تظل تحت تصرفه وفقًا لشروط اتفاقيات الاستثمار (حقوق الملكية). ويخضع هذا الادخار، بعد حساب ودفع ضريبة القيمة المضافة، لضريبة الدخل:

الخصم 86 "التمويل المستهدف"، الائتمان 91، الحساب الفرعي 1 "الدخل الآخر" - لمبلغ المدخرات مطروحًا منه ضريبة القيمة المضافة؛

الخصم 91، الحساب الفرعي 9 "رصيد الإيرادات والمصروفات الأخرى"، الائتمان 99 "الأرباح والخسائر" - لمبلغ ربح المستثمر للأغراض الضريبية؛

الخصم 99 "الأرباح والخسائر" ، الائتمان 68 "حسابات الضرائب والرسوم" - لمبلغ ضريبة الدخل.

مدخرات المستثمر العام في شكل الفرق بين الأموال الواردة من المستثمرين المشاركين والأموال المنفقة على البناء هي دخل من بيع الخدمات (المادة 249 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي) وتخضع لضريبة الدخل.

لا يكون الطرف الأجنبي في الاتفاقية دائمًا دافعًا لضريبة الدخل في الاتحاد الروسي، ولكن يمكن للطرف الروسي فقط أن يأخذ في الاعتبار دخل ونفقات، على سبيل المثال، شراكة بسيطة للأغراض الضريبية (البند 2 من المادة 278 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). يعتبر الدخل من الأنشطة المشتركة مشابهًا للإجراء المنصوص عليه في الفصل 25 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي وقواعد المحاسبة. بموجب اتفاقية شراكة بسيطة المنظمة الروسيةويجب إعداد ميزانية عمومية منفصلة للأنشطة المشتركة. العمليات التي تتم داخل من هذه الاتفاقية، يتم أخذها في الاعتبار وفقًا لـ PBU 20/03 "معلومات حول المشاركة في الأنشطة المشتركة" التي تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 24 نوفمبر 2003 رقم 105 ن وتم تسجيلها لدى وزارة العدل الروسية في 22 يناير ، 2004، رقم القيد 5457.

يجب تقسيم الدخل المحسوب بما يتناسب مع حصة كل مشارك في الاتفاقية، كما يجب الإبلاغ عن مبالغ الدخل المستحقة لكل من المشاركين بشكل ربع سنوي. وفقا لحصتهم من الربح، يقوم المشاركون في اتفاقية شراكة بسيطة بدفع ضريبة الدخل بشكل مستقل.

ستدفع شركة أجنبية ضريبة الدخل بمعدل 24% فقط في حالة واحدة - عندما تشكل أنشطتها في الاتحاد الروسي منشأة دائمة. إذا لم يكن هناك نشاط آخر على أراضي الاتحاد الروسي شركة أجنبيةلا يؤدي، فإن شروط اتفاقية الشراكة البسيطة تكون حاسمة.

وبالتالي، إذا كان للمشارك الروسي الحق في الدخول في معاملات نيابة عن منظمة أجنبية، فإنه يتمتع بوضع الوكيل التابع، الذي تشكل أنشطته مكتب تمثيل دائم للشركة الأجنبية. ومن ثم يجب على المنظمة الروسية إخطار مصلحة الضرائب في الاتحاد الروسي بهذه الأنشطة، والتي بدورها، على أساس هذا الإخطار، ستقوم بتسجيل الشركة الأجنبية. في حالة عدم وجود مكتب تمثيلي دائم على أراضي الاتحاد الروسي، فإن دخل شركة أجنبية من المشاركة في اتفاقية شراكة بسيطة هو الدخل من مصادر في الاتحاد الروسي (الفقرة الفرعية 2، البند 1، المادة 309 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي). وفي هذه الحالة، يتم اقتطاع الضريبة من قبل مصدر الدفع، وهو الطرف الروسي في الاتفاقية، ويبلغ معدل الضريبة على هذا الدخل 20%.

إذا كانت شركة أجنبية ضريبة الاقامةالدولة التي أبرمت معها روسيا اتفاقية بشأن تجنب الازدواج الضريبي، يتم فرض الضرائب على دخل شركة أجنبية وفقا لشروط هذه الاتفاقية.

عند تطبيق معاهدة الازدواج الضريبي، من المهم أيضًا أن نأخذ في الاعتبار أحكام المواد المتعلقة بالمؤسسات المرتبطة. إذا كانت الشركات الروسية والأجنبية مرتبطة (هناك اتصال في الملكية أو الإدارة بينهما)، وكانت شروط المعاملة بينهما تختلف عن تلك التي ستتم بين المؤسسات المستقلة، فإن الدخل الذي يحصل عليه أطراف الاتفاقية تخضع للتعديل للأغراض الضريبية. وهذا يعني أنه يمكن إدراج جزء من دخل شركة أجنبية في الدخل الخاضع للضريبة لمنظمة روسية. لتجنب وضع المؤسسات المرتبطة، من المهم ألا يشارك المشاركون في اتفاقية شراكة بسيطة في رأس مال وإدارة بعضهم البعض، ولا يملكون المساهمين العاديين، المديرين، المديرين، الخ.

يمكن لشركة أجنبية تقديم مساهمتها في الأنشطة المشتركة، سواء بالروبل أو بالروبل عملة أجنبية. لإجراء إيداع بالروبل، يمكن لشركة أجنبية فتح حساب بالروبل في أحد البنوك في الاتحاد الروسي، ولا يؤدي فتح الحساب إلى تكوين مكتب تمثيل دائم. ويمكن أيضًا فتح حساب بالعملة الأجنبية بحرية.

النقدية إلى الحساب شركة روسيةيتم سردها دون قيود، ولكن هذا هو معاملة العملة. لإيداع الأموال في حسابه، يجب على المشارك الروسي تقديم جواز سفر المعاملة إلى البنك.

وبما أن المساهمات المستلمة (المرسملة) في ميزانية عمومية منفصلة لشراكة بسيطة لا يمكن اعتبارها أرباحًا يتلقاها المشاركون في شراكة بسيطة، فإن تكلفة المساهمات المستلمة لا يتم تضمينها في قاعدة ضريبة الدخل.

لأغراض ضريبة الأرباح، الدخل الناتج عن المشاركة في شراكة بسيطة وفقًا للبند 9 من المادة. 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي هو دخل آخر يؤخذ في الاعتبار بالطريقة المنصوص عليها في المادة. 278 قانون الضرائب للاتحاد الروسي.

عند إنهاء اتفاقية النشاط المشترك وتقسيم الممتلكات الموجودة في الملكية المشتركةالمشاركون في اتفاقية النشاط المشترك، القيمة النقديةالممتلكات داخل الوديعة لا تخضع لضريبة الدخل (البند الفرعي 5، البند 1، المادة 251 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

عند التنازل عن الحقوق، يكون الربح الخاضع للضريبة يساوي الفرق بين حصيلة بيع الحق ومبلغ مساهمة الاستثمار. في الوقت نفسه، يجب على المستثمر الذي باع حصته بخسارة أن يسترشد بالقواعد المنصوص عليها في الفن. 279 قانون الضرائب للاتحاد الروسي. ويحدد إجراءً خاصًا للمحاسبة عن الخسائر المتكبدة عند بيع الحق في المطالبة بالدين.

فإذا بيعت الحصة قبل انتهاء مدة البناء المحددة في العقد حجم الحديتم حساب الخسارة التي يمكن استبعادها من الربح الخاضع للضريبة باستخدام الصيغة:

#Mu = Vd x SR x 1.1 x RP / 365 يومًا،

حيث مو – الحد الأقصى للمبلغالخسارة المأخوذة في الاعتبار للأغراض الضريبية؛

Vd - عائدات بيع التنازل عن حق المطالبة؛

ريال سعودي – معدل إعادة التمويل البنك المركزيوالاتحاد الروسي، الذي تصرف في يوم الامتياز؛

RP – فترة التسوية تساوي عدد الأيام التي مرت من تاريخ التنازل إلى تاريخ الانتهاء من البناء المحدد في العقد.

استثمرت المنظمة 900000 روبل في تشييد مبنى سكني في 19 يناير 2008. وفقا لاتفاقية المشاركة في الأسهم، عند الانتهاء من البناء (31 ديسمبر 2008)، ستحصل المنظمة على ملكية شقة من غرفتين.

في 3 أكتوبر 2008، نقلت المنظمة الحق في الحصول على شقة لموظفها مقابل 850 ألف روبل. لم يتم فرض ضريبة القيمة المضافة على هذه المعاملة.

بلغت الخسارة من المهمة 50000 روبل. (900,000 – 850,000). هكذا، أكبر مقاسالخسارة التي يمكن استبعادها من الدخل الخاضع للضريبة (من 4 أكتوبر إلى 31 ديسمبر 2008 - 89 يومًا؛ معدل إعادة التمويل لبنك روسيا اعتبارًا من 4 أكتوبر 2008 - 10.5٪) سيكون 23938.56 روبل. (850.000 روبل روسي × 10.5٪ × 1.1 × 89 يومًا: 365 يومًا).

الجزء المتبقي من الخسارة هو 26.061.44 روبل روسي. (50,000 – 23,938.56) – لا تؤخذ في الاعتبار لأغراض الضريبة.

في المحاسبة، تنعكس مساهمة الاستثمار وإحالة المطالبات في الإدخالات التالية.

د ش. 76، الحساب الفرعي حساب "الاستثمارات في البناء". 51 - 900000 فرك. - تم استثمار الأموال في بناء مبنى سكني؛

د ش. 73 العد المحدد. 91، الحساب الفرعي 1 "الدخل الآخر" - 850.000 روبل. - ينعكس التنازل عن حق الموظف في الحصول على شقة في منزل قيد الإنشاء؛

د ش. 91، الحساب الفرعي 2 حساب "المصروفات الأخرى". 76 الحساب الفرعي "الاستثمارات في البناء" - 900000 روبل. – يتم شطب الوديعة الاستثمارية.

د ش. 99 ضبط العد. 91، الحساب الفرعي 9 "رصيد الإيرادات والنفقات الأخرى" - 50000 روبل. - شطب الخسارة الناجمة عن التنازل عن حق المطالبة؛

د ش. 09 ضبط العد. 68 الحساب الفرعي "حسابات ضريبة الدخل" - 6254.75 روبل. (26.061.44 روبل روسي × 24%) - تم استحقاق التزام ضريبي دائم مقابل الخسارة الناجمة عن التنازل عن حق المطالبة، وهو ما لا يقلل الدخل الخاضع للضريبة.

في كثير من الأحيان لا يتم الانتهاء من البناء خلال الفترة الزمنية المحددة في العقد. ولذلك، يمكن للمستثمر التنازل عن الحق في الحصول على حصة في المبنى قيد الإنشاء خلال الفترة التي تأخر فيها البناء. ومن ثم يمكن استبعاد الخسارة الناجمة عن التنازل من الدخل الخاضع للضريبة بشكل كامل، وذلك على مرحلتين فقط. يتم تضمين النصف الأول من الخسارة في النفقات الأخرى في يوم التنازل، والنصف الثاني - بعد 45 يومًا، اعتبارًا من تاريخ التنازل (البند 2 من المادة 279 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي).

استمر تشييد مبنى سكني حتى الربع الثاني من عام 2008، ونقلت المنظمة حق استلام الشقة للموظف في 11 يناير 2008. وفي هذا اليوم أدرجت المنظمة نصف الخسارة الناتجة في مصاريف أخرى - 25000 روبل. (50,000 روبل روسي × 50%)، والباقي 25,000 روبل روسي. تم استبعادهم من الدخل الخاضع للضريبة بعد 45 يومًا - 25 فبراير 2008.

قامت المنظمة بإدخال الإدخالات التالية في المحاسبة ( فترات الإبلاغلضريبة الدخل للمؤسسة تساوي شهرًا أو شهرين أو 3 أشهر وما إلى ذلك).

الخصم 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" ، الحساب الفرعي "الاستثمارات في البناء" ،

الائتمان 51 "الحسابات الجارية" - 900000 روبل. – تم استثمار الأموال في بناء مبنى سكني.

الخصم 73 "التسويات مع الموظفين للعمليات الأخرى"

الائتمان 91 "الإيرادات والنفقات الأخرى"، الحساب الفرعي "الإيرادات الأخرى" - 850.000 روبل. - الحق في الحصول على شقة في منزل قيد الإنشاء تم تخصيصه للموظف؛

الخصم 91 "الإيرادات والمصروفات الأخرى" ، الحساب الفرعي "المصروفات الأخرى" ،

الائتمان 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" ، الحساب الفرعي "الاستثمارات في البناء" - 900000 روبل. – يتم شطب الوديعة الاستثمارية.

المدين 99 "الربح والخسارة"

الائتمان 91 "المبيعات"، الحساب الفرعي "رصيد الإيرادات والنفقات الأخرى" - 50000 روبل. - شطب الخسارة الناجمة عن التنازل عن حق المطالبة؛

الخصم 09 "تأخر الأصول الضريبية»,

الائتمان 68 "حسابات الضرائب والرسوم"، الحساب الفرعي "حسابات ضريبة الدخل" - 6000 روبل. (25000 روبل روسي × 24%) - تم استحقاق أصل ضريبي مؤجل للخسارة الناتجة عن التنازل عن حق المطالبة، مما يقلل من الربح الخاضع للضريبة في فترة التقرير التالية.

الخصم 68 "حسابات الضرائب والرسوم" ، الحساب الفرعي "حسابات ضريبة الدخل" ،

الائتمان 09 "الأصول الضريبية المؤجلة" - 6000 روبل. - يتم سداد أصل الضريبة المؤجلة.

ضريبة الأملاك

يتم تنظيم إجراءات حساب ودفع ضريبة الأملاك فيما يتعلق بالممتلكات التي توحدها المؤسسات لغرض الأنشطة المشتركة، وكذلك الممتلكات المكتسبة (المنشأة) نتيجة للأنشطة المشتركة، بموجب الفن. 377 الفصل. 30 "ضريبة ممتلكات المنظمات" من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي.

ويتم تعيين الالتزام بدفع ضريبة الأملاك على المنظمات الأطراف في اتفاقية النشاط المشترك. يتم تحديد القاعدة الضريبية على أساس القيمة المتبقية للعقار المعترف به كموضوع للضريبة. أما بالنسبة للممتلكات المكتسبة (المنشأة) في عملية النشاط المشترك، فتؤخذ في الاعتبار للأغراض الضريبية من قبل الشركات المشاركة بما يتناسب مع قيمة مساهمتها في القضية المشتركة.

يلتزم الشخص الذي يحتفظ بسجلات الملكية المشتركة للشركاء، في موعد لا يتجاوز اليوم العشرين من الشهر التالي لفترة التقرير، بإبلاغ كل مشارك في اتفاقية الشراكة البسيطة بمعلومات عن القيمة المتبقية للممتلكات التي تشكل الملكية المشتركة للشركاء. المشاركون في الشراكة، وفي اليوم الأول من كل شهر من الفترة المشمولة بالتقرير المقابلة معلومات حول حصة كل مشارك في الملكية المشتركةالرفاق.

تم إبرام اتفاقية شراكة بسيطة بين كيانين قانونيين. وفقا لشروط الاتفاقية، تحتفظ المنظمة "أ" بسجلات للأنشطة المشتركة والملكية المشتركة؛ وتبلغ حصتها 70% من المساهمة. حصة مشارك آخر في المنظمة "ب" هي 30%.

بلغت القيمة المتبقية للأصول الثابتة التي تم الحصول عليها في سياق الأنشطة المشتركة ما يلي:

اعتبارًا من 01/01/2008 - 1000000 روبل؛

اعتبارًا من 01/02/2008 - 990.000 روبل؛

اعتبارًا من 01/03/2008 – 980.000 روبل؛

اعتبارًا من 01/04/2008 – 970.000 روبل؛

اعتبارًا من 01/05/2008 – 960.000 روبل؛

اعتبارًا من 01/06/2008 - 950.000 روبل؛

اعتبارًا من 01/07/2008 – 940.000 روبل؛

تم تحديد معدل ضريبة الأملاك عند 2.2%.

قبل 20 يوليو 2008، يجب على المؤسسة "أ" أن تزود المؤسسة "ب" بالبيانات اللازمة للحساب متوسط ​​التكلفة السنويةسداد ضريبة الأملاك والضرائب المقدمة للنصف الأول من عام 2008.

حساب متوسط ​​التكلفة السنوية والدفعة المقدمة لضريبة الأملاك للنصف الأول من عام 2008 لكلا المشاركين.

المنظمة "أ"

(1,000,000 روبل روسي + 990,000 روبل روسي + 980,000 روبل روسي + 970,000 روبل روسي + 960,000 روبل روسي + 950,000 روبل روسي + 940,000 روبل روسي) / (6 + 1) × 1/4 × 2.2% × 70% = 3735 روبل روسي.

منظمة "ب"

(1,000,000 روبل روسي + 990,000 روبل روسي + 980,000 روبل روسي + 970,000 روبل روسي + 960,000 روبل روسي + 950,000 روبل روسي + 940,000 روبل روسي) / (6 + 1) × 1/4 × 2.2% × 30% = 1600 روبل روسي.

ستكون المنظمة الأجنبية دافع ضرائب على ضريبة الأملاك في الاتحاد الروسي في حالتين فقط، إذا كانت تعمل في الاتحاد الروسي من خلال مكتب تمثيلي دائم أو تمتلك عقارات على أراضي الاتحاد الروسي (البند 1 من المادة 373 من القانون الأساسي) قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

أوز. زاكاريف،
كبير مراجعي الحسابات لشركة التدقيق ذات المسؤولية المحدودة OSBI-M، دكتوراه.

1. الأحكام العامة

على السوق الروسيةالعقارات، وقد ظهر شكل من أشكال الاستحواذ على العقارات، مثل المشاركة في رأس المال في الاستثمار في البناء. يمكن للمستثمرين في الأسهم أن يكونوا أفرادًا وكيانات قانونية. الوثيقة المنظمة لذلك العلاقات القانونية، هو اتفاق على المشاركة المشتركة في استثمار البناء. في الممارسة العملية، تسمى هذه الاتفاقيات بشكل مختلف، على سبيل المثال، اتفاقية المشاركة المشتركة في تمويل البناء، واتفاقية الاستثمار المشترك، واتفاقية الأنشطة المشتركة في بناء المنزل، وما إلى ذلك.

القانونية و الأساسيات الاقتصاديةالأنشطة الاستثمارية في سوق الإسكان منصوص عليها في القانون الاتحادي الصادر في 25 فبراير 1999 رقم 39-FZ "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي التي يتم تنفيذها في شكل استثمارات رأسمالية" (يشار إليها فيما بعد بالقانون رقم 39-FZ) وقانون جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية الصادر في 26 يونيو 1991 رقم 1488-1 "بشأن الأنشطة الاستثمارية في جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية" (في الجزء الذي لا يتعارض مع القانون رقم 39-FZ).

وفقًا لقواعد التشريع الحالي، يعتبر المستثمرون موضوعات للنشاط الاستثماري الذين يقومون باستثمارات رأسمالية باستخدام أموالهم الخاصة و (أو) المقترضة وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي. وفقا للفقرة 6 من الفن. 4 من القانون رقم 39-FZ، يحق لموضوع النشاط الاستثماري الجمع بين وظائف كيانين أو أكثر، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاقية و (أو) عقد حكومي مبرم بينهما.

العملاء هم الأفراد والكيانات القانونية المرخص لهم من قبل المستثمرين الذين يقومون بتنفيذ مشاريع استثمارية. ولا تتدخل في أنشطة ريادة الأعمال و (أو) الأنشطة الأخرى للكيانات الاستثمارية الأخرى، ما لم ينص الاتفاق المبرم بينهما على خلاف ذلك. يمكن للعملاء أن يكونوا مستثمرين. يُمنح العميل، وهو ليس مستثمرًا، حقوق امتلاك واستخدام والتصرف في الاستثمارات الرأسمالية للفترة وضمن الصلاحيات المنصوص عليها في الاتفاقية (العقد) وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي.

يُفهم المطورون على أنهم مؤسسات متخصصة في أداء الوظائف المتعلقة بتنظيم بناء المرافق ومراقبة تقدمها والاحتفاظ بسجلات محاسبية للتكاليف المتكبدة. وتشمل هذه، على وجه الخصوص، مؤسسات بناء رأس المال في المدن، ومديريات المؤسسات قيد الإنشاء، وما إلى ذلك، بالإضافة إلى المؤسسات القائمة التي تقوم ببناء رأس المال. يتم إجراء مصاريف صيانة المطورين (للمؤسسات العاملة - موظفو قسم بناء رأس المال) من الأموال المخصصة لتمويل بناء رأس المال ويتم تضمينها في القيمة المخزونة للأشياء التي تم تشغيلها. عند تنفيذ أعمال البناء بموجب العقد، يتصرف المطور فيما يتعلق بمنظمة البناء المتعاقدة كعميل.

في سياق الأنشطة المتعلقة بتمويل بناء رأس المال، تحدث المواقف التالية في أغلب الأحيان:

1) يتم تنفيذ وظائف المستثمر والعميل من قبل منظمة واحدة؛

2) يتم تنفيذ وظائف المستثمر والعميل والمقاول من قبل كيانات تجارية مستقلة.

3) يتم تنفيذ وظائف المستثمر والعميل والمقاول من قبل كيان تجاري واحد.

يجب تنظيم المحاسبة المالية والضريبية لتمويل بناء رأس المال على أساس الوضع المحدد.

سننظر في المحاسبة والضرائب على استثمارات المنظمات في بناء رأس المال باستخدام الأمثلة التالية.

2. المحاسبة والضرائب على الاستثمارات في تشييد مبنى سكني

مثال 1.

تشارك المنظمة في تنفيذ مشروع استثماري لبناء مبنى سكني كمطور للعملاء وجزئيًا كمستثمر مع جذب الأموال من المستثمرين المشاركين. يتم تنفيذ البناء بطريقة العقد مع دفعة مقدمة بنسبة 100٪ للمقاول. تبلغ التكلفة التقديرية للبناء 12,154,000 روبل روسي، بما في ذلك تكلفة أعمال البناء التي قام بها المقاول، بما في ذلك تكلفة المواد، 11,800,000 روبل روسي. (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 1800000 روبل)، تكلفة الخدمات للمطور العميل لتنظيم البناء - 354000 روبل. (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 54000 روبل). يتم تحويل أموال البناء بمبلغ 70٪ من تكلفة المشروع (8،507،800 روبل روسي) من قبل المستثمرين المشاركين عن طريق التحويل المصرفي إلى الحساب الجاري للمنظمة، وتشارك المنظمة في التمويل عن طريق تحويل أموالها الخاصة إلى المقاول بمبلغ 30 ٪ من تكلفة المشروع (3646200 روبل روسي). بلغت التكاليف الفعلية لصيانة العميل المطور 240.000 روبل. عند الانتهاء من البناء، يتم توزيع الشقق على المستثمرين بما يتناسب مع الأموال التي حولوها. الشقق في المنزل المشيد الذي استلمته المنظمة معدة للإيجار لموظفي المنظمة.

يتم إجراء المحاسبة الخاصة ببناء المنشأة من قبل العميل المطور وفقًا للوائح المحاسبة للاستثمارات طويلة الأجل، المعتمدة برسالة من وزارة المالية الروسية بتاريخ 30 ديسمبر 1993 N 160، اللوائح المحاسبية "المحاسبة" "للاتفاقيات (العقود) لبناء رأس المال" PBU 2/94، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 20 ديسمبر 1994 N 167، بالإضافة إلى مخطط الحسابات لمحاسبة الأنشطة المالية والاقتصادية للمنظمات و تعليمات تطبيقه تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 31 أكتوبر 2000 N 94n.

يتم تنظيم بناء المرافق ومراقبة تقدمها والاحتفاظ بسجلات محاسبية للتكاليف المتكبدة من قبل المطورين، والتي يتم دفع تكاليف صيانتها من الأموال المخصصة لتمويل البناء الرأسمالي ويتم تضمينها في القيمة المخزونة للمنشآت التي تم تشغيلها. عند تنفيذ أعمال البناء بموجب العقد، يتصرف المطور فيما يتعلق بمنظمة البناء المتعاقدة كعميل (البند 1.4 من اللوائح المتعلقة بمحاسبة الاستثمارات طويلة الأجل).

وفقًا للفقرة 7 من PBU 2/94، تتكون تكاليف المطور لبناء المنشأة من التكاليف المرتبطة ببنائها أو تشغيلها أو تسليمها إلى المستثمر. يتم أخذ نفقات المطور مقابل أعمال العقد المقبولة الدفع أو المدفوعة والتي يقوم بها المقاولون في مشاريع البناء المكتملة بعين الاعتبار كجزء من البناء قيد التنفيذ حتى يتم تشغيلها أو تسليمها إلى المستثمر.

عندما يقوم المطور بتنفيذ أعمال العقد بمفرده، فإن السجلات المحاسبية تعكس التكاليف الفعلية المتكبدة فيما يتعلق بتنفيذها، بما في ذلك تكاليف صيانة الأقسام المشاركة في تنظيم البناء. بمعنى آخر، يتم أيضًا أخذ تكلفة الخدمات التي يقدمها المطور العميل في تنظيم البناء في الاعتبار كجزء من البناء قيد التنفيذ (البند 8 من PBU 2/94).

تحتفظ المنظمة المطورة بسجلات تكاليف البناء في الحساب 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة"، والحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة". حتى الانتهاء من أعمال البناء، فإن تكاليف بنائها، المسجلة في الحساب 08، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة"، تشكل أعمال بناء قيد التنفيذ. يتم تجميع تكاليف بناء المرافق في المحاسبة وفقًا للهيكل التكنولوجي للتكاليف التي تحددها وثائق التقدير (الفقرة 2.3، 3.1.1 من اللوائح المتعلقة بمحاسبة الاستثمارات طويلة الأجل، مخطط الحسابات).

مع طريقة عقد البناء، يتم إنجاز أعمال البناء وتوثيقها بالطريقة المحددة وتنعكس أعمال تركيب المعدات من قبل العميل المطور على الحساب 08، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة"، بسعر العقد (باستثناء ضريبة القيمة المضافة) وفقًا للمدفوعات أو مقبولة لدفع فواتير عقود المنظمات في المراسلات مع الحساب 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" (البند 3.1.2 من اللوائح المتعلقة بمحاسبة الاستثمارات طويلة الأجل ، تعليمات لاستخدام مخطط الحسابات).

ينعكس مبلغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة للدفع من قبل المقاول أثناء تشييد مبنى سكني في الخصم من الحساب 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المكتسبة" وفي رصيد الحساب 60.

يتم إجراء المحاسبة عن الأموال المستلمة من المستثمرين المشاركين لتمويل تشييد مبنى سكني بالطريقة المنصوص عليها في الفقرة الفرعية "د" من البند 3.1.8 من اللوائح المتعلقة بالمحاسبة عن الاستثمارات طويلة الأجل، والتي بموجبها المطور الذي تلقى أموال إضافيةمن المنظمات و فرادىللبناء بموجب اتفاقيات المشاركة في رأس المال، يعكسها في المحاسبة كأموال مستهدفة لتمويل بناء رأس المال.

وفقًا لمخطط الحسابات، لتلخيص المعلومات المتعلقة بحركة الأموال المخصصة لتنفيذ الأنشطة المستهدفة، والأموال الواردة من المنظمات والأشخاص الآخرين، أموال الميزانيةالحساب 86 "التمويل المستهدف" مخصص.

في الوقت نفسه، عند تنفيذ عقد الاستثمار، يقدم المطور العميل خدمات لتنظيم البناء (الإشراف الفني، والمحاسبة، وما إلى ذلك). يتم تحديد تكلفة الخدمات المذكورة أعلاه من خلال تقديرات البناء.

للأغراض الضريبية، يتم الاعتراف بأنشطة العميل المطور في تنظيم البناء أثناء تنفيذ مشروع استثماري على أنها تقديم خدمات، بغض النظر عن الإجراء الذي يطبقه دافع الضرائب لتعكس المعاملات التي تتم في الحسابات المحاسبية والمصدر التمويل؛ تخضع هذه الخدمات لضريبة القيمة المضافة بشكل عام.

في هذه الحالة، تحتوي الأموال المستلمة من المستثمرين المشاركين لتمويل البناء على دفع تكلفة خدمات العميل المطور، أي أن الأموال المستلمة بمبلغ التكلفة المقدرة لخدمات العميل المطور هي سلفة تم الحصول عليها للمنظمة.

وبالتالي، فإن المنظمة التي تؤدي وظائف العميل المطور، في المحاسبة، تعكس استلام الأموال من المستثمرين المشاركين في الخصم من الحساب 51 "حسابات التسوية" وائتمان الحسابات 86 "التمويل المستهدف" - لتكلفة أعمال البناء التي يقوم بها المقاول و 62 "تسوية مع المشترين والعملاء" - مقابل تكلفة خدمات العميل المطور.

وفقا للفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من الفن. 162 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (قانون الضرائب للاتحاد الروسي)، يتم تحديد القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة على بيع البضائع (العمل والخدمات) مع الأخذ في الاعتبار مبالغ السلفة أو المدفوعات الأخرى المستلمة على حساب القادم تسليم البضائع (العمل والخدمات). وبالتالي، فإن المنظمة ملزمة بحساب ودفع ضريبة القيمة المضافة للميزانية على مبلغ الأموال المستلمة فيما يتعلق بالتكلفة المقدرة لخدمات العميل المطور لتنظيم البناء، المدفوعة مقدما من قبل المستثمرين المشاركين.

أما الأموال الواردة من المستثمرين المشاركين لتمويل البناء من حيث تكلفة الأعمال المنجزة من قبل المقاول، فهي أموال تمويل مستهدف للعميل المطور، أي أنها لا تعتبر أموالاً مرتبطة ببيع العقارات. البضائع (الأعمال والخدمات)، وبالتالي، لا يتم تضمينها في القاعدة الضريبية لضريبة القيمة المضافة الخاصة بالعميل المطور.

الإيرادات من الأنشطة المتعلقة بتقديم الخدمات للمطور العميل في تنظيم البناء هي لدخل المنظمة من الأنشطة العادية، والتي يهدف مخطط الحسابات إلى حساب 90 "مبيعات". نظرًا لأن تكلفة خدمات العميل المطور مدرجة في القيمة المخزونة للمبنى السكني المشيد، المتكون في الميزانية العمومية للعميل المطور، فإننا نعتقد أن الإيرادات من تقديم الخدمات يمكن أن تنعكس في رصيده الحساب 90 "المبيعات"، الحساب الفرعي "الإيرادات"، والحساب المدين 08، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة".

تنعكس النفقات الفعلية لتقديم هذه الخدمات (تكاليف صيانة العميل المطور) من قبل منظمة متخصصة في تنظيم البناء على الحساب 20 "الإنتاج الرئيسي" وعند الاعتراف بالإيرادات يتم شطبها على خصم الحساب 90 " المبيعات"، الحساب الفرعي "تكلفة المبيعات".

وفقا للفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من الفن. 146 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، يعتبر بيع البضائع (العمل والخدمات) في أراضي الاتحاد الروسي خاضعًا لضريبة القيمة المضافة. وبالتالي، عند تقديم الخدمات إلى مطور العميل، تفرض المنظمة ضريبة القيمة المضافة للدفع إلى الميزانية بالطريقة المنصوص عليها في الفصل 21 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي.

ينعكس نقل الشقق إلى الميزانية العمومية للمستثمرين المشاركين وفقًا لحجم تمويلهم لبناء مبنى سكني من قبل المطور:

من حيث تكلفة العمل الذي يؤديه المقاول - على الخصم من الحساب 86 وائتمان الحسابات 08، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة" (من حيث تكلفة أعمال العقد المنجزة باستثناء ضريبة القيمة المضافة)، و 19 (في شروط مبلغ ضريبة القيمة المضافة المدفوعة للمقاول عن العمل المنجز) ؛

من حيث تكلفة خدمات العميل المطور - على الخصم من الحساب 62 وائتمان الحسابات 08، والحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة"، و19.

بعد تسجيل الدولة، يتم قبول حقوق ملكية الشقق في مبنى سكني مشيد مخصص للتأجير من قبل المنظمة للمحاسبة كجزء من استثمارات مربحةإلى الأصول المادية، والتي تم تصميم مخطط الحسابات للحساب 03 "الاستثمارات المدرة للدخل في الأصول المادية." يتم إجراء المحاسبة عن الاستثمارات المربحة في الأصول المادية وفقًا للوائح المحاسبية "محاسبة الأصول الثابتة" PBU 6/01، المعتمدة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 30 مارس 2001 N 26n (البند 2 من PBU 6) /01).

تؤخذ الاستثمارات المربحة في الأصول المادية بعين الاعتبار بالتكلفة التاريخية، والتي تعترف بمبلغ التكاليف الفعلية للمنظمة في مجال الاقتناء والبناء والإنتاج، باستثناء ضريبة القيمة المضافة والضرائب الأخرى القابلة للاسترداد (باستثناء الحالات المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي الاتحاد) (البنود 7، 8 PBU 6/ 01).

في المثال قيد النظر، تستخدم المنظمة الشقق في مبنى سكني مشيد لتزويد الموظفين بالاستخدام بموجب اتفاقية الإيجار، أي لتقديم الخدمات المعفاة من ضريبة القيمة المضافة على أساس البند الفرعي 10 من البند 2 من الفن. 149 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. وبالتالي، وفقا للفقرة الفرعية 1 من الفقرة 2 من الفن. 170 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، يتم تضمين الجزء من مبلغ ضريبة القيمة المضافة الذي يتقاضاه المقاول والذي يعزى إلى تكلفة هذه الشقق، وكذلك الجزء المقابل من مبلغ ضريبة القيمة المضافة مقابل خدمات العميل المطور، في تكلفة الشقق المستلمة. وبالتالي، يتم تحديد التكلفة الأولية للشقق في الوضع قيد النظر على أنها المبلغ الكامل الذي استثمرته المنظمة في بنائها، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة.

تنعكس التكلفة الأولية للشقق التي تتلقاها المنظمة في الخصم من الحساب 03 بالتوافق مع رصيد الحساب 08، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة".

الشقق المستخدمة للتأجير والمدرجة في الميزانية العمومية للمنظمة هي، لأغراض ضريبة الربح، ممتلكات قابلة للاستهلاك (المادة 256 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي)، مصنفة وفقًا لتصنيف الأصول الثابتة المدرجة في مجموعات الاستهلاك، تمت الموافقة عليه بموجب مرسوم من حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 1 يناير 2002 N 1 لمجموعة الاستهلاك العاشرة (العقار مع فترة استخدام مفيدأكثر من 30 سنة).

يتم تحديد التكلفة الأولية للشقق وفقًا للفقرة 1 من الفن. 257 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي كمبلغ نفقات اقتنائها (البناء) بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة وفي هذه الحالة يتوافق مع التكلفة الأصلية للشقق المنعكسة في المحاسبة.

الغرض من الحساب	دَين	ائتمان	المبلغ، فرك.
ينعكس اتجاه أموال المنظمة الخاصة لتمويل مشروع استثماري عن طريق تحويل سلفة إلى منظمة متعاقدة (12.154.000 روبل روسي × 30٪)
تم استلام الأموال من المستثمرين المشاركين لبناء مبنى سكني، مع مراعاة تحويلها إلى المقاول (11,800,000 روبل روسي - 3,646,200 روبل روسي)
يعكس اتجاه الأموال المستلمة من المستثمرين المشاركين لدفع دفعة مقدمة للمقاول
تم استلام الأموال من المستثمرين المشاركين (من حيث تكلفة خدمات العميل المطور)، والتي تظل تحت تصرف المنظمة
تم احتساب ضريبة القيمة المضافة على مبلغ السلفة المستلمة لدفع ثمن خدمات العميل المطور (354000 روبل روسي × 18 / 118)
ينعكس مقدار النفقات للحفاظ على العميل المطور		02، 10، 69، 70، الخ.
يتم قبول مبنى سكني مكتمل من المقاول (باستثناء ضريبة القيمة المضافة المقدمة من المقاول)
ينعكس مبلغ ضريبة القيمة المضافة على تشييد مبنى سكني المقدم من المقاول
يتم تضمين تكلفة خدمات العميل المطور في تكاليف البناء الفعلية (باستثناء ضريبة القيمة المضافة)
ينعكس مبلغ ضريبة القيمة المضافة على تكلفة خدمات المطور العميل
تم شطب تكاليف صيانة العميل المطور
ضريبة القيمة المضافة المستحقة على بيع الخدمات للعميل المطور
مقبول لخصم ضريبة القيمة المضافة المحسوبة من الدفعة المقدمة المستلمة مقابل خدمات العميل المطور
تم شطب تكلفة الشقق في مبنى سكني تم تشييده والمحولة إلى المستثمرين المشاركين (من حيث تكلفة العمل الذي قام به المقاول، باستثناء ضريبة القيمة المضافة) (10,000,000 روبل روسي × 70%)
تم شطب تكلفة الشقق المنقولة إلى المستثمرين المشاركين في مبنى سكني تم تشييده (من حيث تكلفة الخدمات المقدمة من قبل المطور العميل، باستثناء ضريبة القيمة المضافة) (300000 روبل روسي × 70٪)
ينعكس التحويل إلى المستثمرين المشاركين لجزء من مبلغ ضريبة القيمة المضافة المقدم من المقاول للعمل المنجز في تشييد مبنى سكني*1 (1,800,000 روبل روسي × 70%)
ينعكس التحويل إلى المستثمرين المشاركين لجزء من مبلغ ضريبة القيمة المضافة من تكلفة خدمات العميل المطور * 1 (54000 روبل روسي × 70٪)
تُعزى مبالغ ضريبة القيمة المضافة على الشقق المنقولة إلى ملكية المنظمة وفقًا لاتفاقية الاستثمار إلى الزيادة في تكلفة هذه الشقق (1,800,000 روبل روسي × 30% + 54,000 روبل روسي × 30%)
تم أخذ جزء من الشقق في المنزل المبني، والتي تم تمويل بنائها من أموال المنظمة، في الاعتبار كجزء من الاستثمارات المربحة في الأصول المادية (11.800.000 روبل روسي × 30٪)

_____
*1 وفقًا للفقرة الأولى من البند 6 من المادة. 171 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، فإن مبالغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة إلى دافعي الضرائب من قبل المنظمات المتعاقدة (العملاء والمطورين) عندما يقومون ببناء رأس المال تخضع للخصومات. يتم إجراء الاستقطاعات المذكورة أعلاه حيث يتم تسجيل الكائنات المقابلة لبناء رأس المال المكتمل (الأصول الثابتة) من اللحظة المحددة في الفقرة الثانية من البند 2 من الفن. 259 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، أو أثناء تنفيذ مشروع بناء رأسمالي غير مكتمل (البند 5 من المادة 172 من القانون). وبالتالي، قد ينشأ الحق في خصم مبالغ ضريبة القيمة المضافة المدفوعة أثناء إنشاء مبنى سكني بين المستثمرين المشاركين الذين يقبلون الشقق المبنية في ميزانيتهم ​​العمومية. وفي الوقت نفسه، لكي يتمكن المستثمر المشارك من خصم مبالغ ضريبة القيمة المضافة المذكورة أعلاه، من الضروري الحصول على فواتير ومستندات تؤكد السداد الفعلي للضريبة (البند 1 من المادة 169 والبند 1 من المادة 172 من الضريبة) قانون الاتحاد الروسي).
يوصي متخصصو مصلحة الضرائب، عند الإجابة على الأسئلة الخاصة لدافعي الضرائب، بالإجراء التالي لإصدار الفواتير أثناء بناء المنشأة (عندما تقوم منظمة مستثمرة بتمويل البناء، ويقوم المطور العميل بتنفيذ مشروع استثماري بمشاركة المقاولين)، على أساس بشأن قواعد الاحتفاظ بسجلات الفواتير المستلمة والصادرة - الفواتير ودفاتر الشراء ودفاتر المبيعات لحسابات ضريبة القيمة المضافة، تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 02.12.2000 N 914 وخطاب وزارة الضرائب روسيا بتاريخ 21.05.2001 N VG-6-03/404 "بشأن استخدام الفواتير عند حسابات ضريبة القيمة المضافة":
- يقدم العميل المطور للمستثمر فاتورة موحدة للمنشأة المبنية. يتم إعداد الفاتورة الموحدة من نسختين على أساس الفواتير التي استلمها العميل المطور مسبقًا من موردي المعدات (المواد) والمقاولين عن أعمال البناء والتركيب المنجزة. يتم تخزين النسخة الثانية من الفاتورة الموحدة من قبل العميل المطور في مجلة الفواتير الصادرة دون تسجيلها في دفتر المبيعات؛
- يتم تخزين الفواتير التي يتلقاها المطور العميل من موردي المعدات (المواد) والمقاولين لأعمال البناء والتركيب المكتملة من قبل المطور العميل في سجل الفواتير المستلمة دون تسجيلها في دفتر الشراء. يتم إرفاق نسخ من هذه الفواتير من قبل العميل المطور بالفاتورة الموجزة التي يتم تقديمها للمستثمر. بالإضافة إلى ذلك، يقوم العميل المطور بإرفاق مستندات الفاتورة الموحدة التي تؤكد الدفع الفعلي لمبالغ ضريبة القيمة المضافة لموردي المعدات (المواد)، وكذلك لمقاولي أعمال البناء والتركيب المنجزة؛
- بالنسبة للخدمات المقدمة بموجب عقد تنظيم بناء المنشأة، يصدر العميل فاتورة من نسختين. يتم تسجيل النسخة الثانية من الفاتورة لدى العميل في دفتر المبيعات حسب الإجراء المعمول به. وفي هذه الحالة، لا يتم تضمين تكلفة خدمات العميل في الفاتورة الموحدة المقدمة للمستثمر.

3. المحاسبة والضرائب على الاستثمارات في البناء منشأة الإنتاج

مثال 2.

تعمل MUP "Elektroset" بموجب اتفاقية الاستثمار كعميل وتتلقى 1180000 روبل من شركة OJSC "Zhilkominvest". لبناء محطة فرعية كهربائية. تنتمي المحطة والشبكات الكهربائية التي تم إنشاؤها، وفقًا للاتفاقية المبرمة، إلى المؤسسة البلدية الوحدوية، في حين أن أحمال شركة Zhilkominvest OJSC متصلة أيضًا بالمحطة الفرعية الجديدة. تم تنفيذ البناء بموجب عقد، وكانت تكلفة البناء 1180000 روبل، بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة - 180000 روبل.

وفقًا للبنود 1.4 و2.1 و2.3 من اللوائح المتعلقة بمحاسبة الاستثمارات طويلة الأجل، بالإضافة إلى تعليمات استخدام مخطط الحسابات، يتم إجراء محاسبة تكاليف البناء الرأسمالي على الحساب 08 للنفقات الفعلية. تحدد الفقرة 7 من PBU 2/94 أن تكاليف المطور لبناء المنشأة تتكون من التكاليف المرتبطة ببنائه أو تشغيله أو تسليمه إلى المستثمر.

يتم احتساب تكاليف البناء (باستثناء مبالغ ضريبة القيمة المضافة) في الحساب 08، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة"، بغض النظر عما إذا كان هذا البناء يتم عن طريق العقد أو بطريقة اقتصادية.

من خلال طريقة عقد البناء، تنعكس أعمال البناء المكتملة والرسمية بالطريقة المحددة من قبل العميل المطور في الحساب 08، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة"، بما يتوافق مع رصيد الحساب 60 بسعر العقد (باستثناء ضريبة القيمة المضافة) ) وفقًا للفواتير المدفوعة أو المقبولة من قبل المنظمات المتعاقدة (البند 3.1.2 من اللوائح المتعلقة بمحاسبة الاستثمارات طويلة الأجل ؛ تعليمات لاستخدام مخطط الحسابات).

تنعكس مبالغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة للدفع من قبل المقاول في الخصم من الحساب 19 والائتمان في الحساب 60.

يتم تضمين كائن الأصول الثابتة المكتمل ببناء رأس المال في تكوين الأصول الثابتة للمنظمة على أساس الفقرتين 4 و 5 من PBU 6/01. في هذه الحالة، يتم تحديد التكلفة الأولية للأصل الثابت المقبول للمحاسبة على أساس البند 8 من PBU 6/01.

بعد تسجيل حالة ملكية كائن من الأصول الثابتة، يتم شطب التكلفة الأولية المشكلة لهذا الكائن، المقبولة للتشغيل والتسجيل بالطريقة المنصوص عليها، من الحساب 08، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة"، إلى الخصم من الحساب 01 "الأصول الثابتة" (تعليمات استخدام حسابات الخطة؛ البند 41 من اللوائح المتعلقة بالحفاظ على البيانات المحاسبية والمالية في الاتحاد الروسي، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 29 يوليو 1998 N 34n)*1.
_____
*1 يخضع ظهور حقوق الملكية (حقوق الإدارة الاقتصادية) للمباني والهياكل وغيرها من العقارات لتسجيل الدولة في سجل الدولة الموحد من قبل الهيئات التي تقوم بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها (البند 1 من المادة 131، المادة 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي، بصيغته المعدلة في 29 يونيو 2004 N 58-FZ). هناك رسوم لتسجيل الحقوق في العقارات الضريبة الوطنيةوفقا لل التشريعات الضريبية(البند 2 من المادة 11 من القانون الاتحادي بتاريخ 21 يوليو 1997 N 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها"، بصيغته المعدلة في 22 أغسطس 2004 N 122-FZ).

توضح الفقرة 52 من المبادئ التوجيهية لمحاسبة الأصول الثابتة، المعتمدة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 13 أكتوبر 2003 N 91n، أنه بالنسبة للأشياء العقارية التي تم الانتهاء من الاستثمارات الرأسمالية لها، فإن الأصل الأساسي المقابل المستندات المحاسبيةعند القبول والنقل، يتم تقديم المستندات لتسجيل الدولة وهي قيد الاستخدام بالفعل، ويتم احتساب الاستهلاك بالطريقة العامة اعتبارًا من اليوم الأول من الشهر التالي للشهر الذي تم فيه تشغيل المنشأة. عند قبول هذه الكائنات للمحاسبة كأصول ثابتة بعد تسجيل الحالة، يتم توضيح مبلغ الاستهلاك المتراكم مسبقًا. يُسمح بقبول الكائنات العقارية التي تم الانتهاء من الاستثمارات الرأسمالية لها، وتم إعداد المستندات المحاسبية الأولية المقابلة للقبول والتحويل، وتم تقديم المستندات لتسجيل الدولة والتي هي قيد الاستخدام بالفعل، للمحاسبة على أنها ثابتة الأصول مع تخصيصها في حساب فرعي منفصل لحساب محاسبة الأصول الثابتة.

يحق للمنظمة، بشكل عام، خصم مبلغ ضريبة القيمة المضافة المدفوعة للمقاول، إذا كانت هناك فاتورة ومستندات تؤكد الدفع الفعلي مقابل خدمات المقاول، بعد تسجيل مشروع البناء الرأسمالي المكتمل (الأصول الثابتة) من اللحظة المحددة في الفقرة الثانية 2 ملعقة كبيرة. 259 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (أي في الشهر التالي للشهر الذي تم فيه تشغيل المنشأة)، أو أثناء تنفيذ مشروع بناء رأسمالي غير مكتمل (البند 6 من المادة 171، البند 5 من المادة 172 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). التوضيحات الواردة في البند 32.1 التوصيات المنهجيةبشأن تطبيق الفصل 21 "ضريبة القيمة المضافة" من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة الضرائب في روسيا بتاريخ 20 ديسمبر 2000 N BG-3-03/447، فيما يتعلق بتغطية ضريبة القيمة المضافة المدفوعة على حساب الأموال المستهدفةالمستلمة لشراء الأصول الثابتة ( الأصول غير الملموسة)، يتم تطبيقها فقط من قبل متلقي ميزانية دافعي الضرائب، وبالتالي، في الوضع قيد النظر، يحق للمنظمة قبول ضريبة القيمة المضافة للخصم بالترتيب أعلاه، وهو ما ينعكس في الخصم من الحساب 68 "حسابات الضرائب والرسوم" في المراسلات مع الحساب 19.

يتم سداد تكلفة الأصول الثابتة في المحاسبة من خلال الاستهلاك*1. باستخدام طريقة القسط الثابت، يتم تحديد مبلغ الاستهلاك السنوي على أساس التكلفة الأصلية للأصل الثابت ومعدل الاستهلاك المحسوب على أساس العمر الإنتاجي المتوقع لهذا الكائن. خلال سنة التقرير، يتم استحقاق رسوم استهلاك الأصول الثابتة شهريًا، بغض النظر عن طريقة الاستحقاق المستخدمة، بمبلغ 1/12 من المبلغ السنوي (البنود 17 و18 و19 من PBU 6/01).
_____
*1 في هذا المخطط، ننطلق من شرط احتساب الإهلاك في المحاسبة بطريقة خطية، وتم تحديد العمر الإنتاجي بـ 30 عامًا.

يبدأ استحقاق رسوم استهلاك الأصول الثابتة في اليوم الأول من الشهر التالي للشهر الذي تم فيه قبول هذه الكائنات للمحاسبة، ويتم تنفيذه حتى السداد الكاملتكلفة هذه الأشياء أو شطب هذه الأشياء من المحاسبة (البند 21 من PBU 6/01).

يحدد البند 5 من اللوائح المحاسبية "نفقات المنظمة" PBU 10/99، المعتمدة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 6 مايو 1999 N 33n، أن سداد تكلفة الأصول الثابتة يتم في النموذج يتم الاعتراف بالاستهلاك كمصروفات للأنشطة العادية. يتم تحديد مبلغ رسوم الاستهلاك على أساس تكلفة الأصول القابلة للاستهلاك والعمر الإنتاجي وطرق حساب الاستهلاك المعتمدة من قبل المنظمة (البند 16 من PBU 10/99).

وفقًا لتعليمات استخدام دليل الحسابات، فإن استخدام التمويل المستهدف لاقتناء الأصول غير المتداولة الخاضعة للاستهلاك ينعكس من خلال إدخال رصيد الحساب 98 "الدخل المؤجل" والحساب الفرعي "الإيصالات المجانية" "، وخصم الحساب 86 في تاريخ تشغيل الأصل الثابت. عند حساب الاستهلاك، يتم الاعتراف بالدخل غير التشغيلي في المحاسبة (البند 8 من اللائحة المحاسبية "دخل المنظمة" PBU 9/99، المعتمدة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 05/06/1999 N 32n) ، وهو ما ينعكس في الإدخالات في الخصم من الحساب 98، الحساب الفرعي "الإيصالات المجانية"، بالمراسلة مع رصيد الحساب 91 "الإيرادات والنفقات الأخرى"، الحساب الفرعي "الإيرادات الأخرى".

بالإضافة إلى ذلك، عند تقديم مبلغ ضريبة القيمة المضافة المدفوعة للمقاول لخصمه باستخدام أموال من التمويل المستهدف، تعترف المنظمة بالدخل غير التشغيلي الذي يساوي مبلغ ضريبة القيمة المضافة المذكور أعلاه. تنعكس هذه العملية أيضًا في الخصم من الحساب 98، الحساب الفرعي 98 "الإيصالات غير المبررة"، وفي دائن الحساب 91، الحساب الفرعي "الإيرادات الأخرى".

وفقا للفقرة 1 من الفن. 256 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، لأغراض المحاسبة الضريبية، يتم الاعتراف أيضًا بأصول الأصول الثابتة كممتلكات قابلة للاستهلاك. يتم تحديد التكلفة الأولية لبند من الأصول الثابتة بالطريقة المنصوص عليها في البند 1 من الفن. 257 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، كمبلغ مصاريف اقتناءها وإنشائها وتصنيعها وتسليمها وإحضارها إلى حالة مناسبة للاستخدام فيها، باستثناء مبالغ الضرائب التي تخضع للخصم أو تؤخذ بعين الاعتبار كجزء من النفقات وفقا للقانون.

أموال التمويل المستهدفة في شكل أموال المستثمرين المتراكمة على حسابات المنظمة المطورة وفقًا للفقرة الفرعية 14 من البند 1 من الفن. لا يتم أخذ 251 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي في الاعتبار لأغراض ضريبة الأرباح. وفي الوقت نفسه، يُطلب من دافعي الضرائب الذين حصلوا على تمويل مستهدف الاحتفاظ بسجلات منفصلة للدخل (النفقات) المستلمة (المنتجة) في إطار التمويل المستهدف. وإذا لم يكن لدى دافع الضرائب الذي حصل على تمويل مستهدف مثل هذه السجلات، فإن الأموال المذكورة أعلاه تعتبر خاضعة للضريبة من تاريخ استلامها.

الممتلكات القابلة للاستهلاك التي تم إنشاؤها (المكتسبة) باستخدام التمويل المستهدف لا تخضع للاستهلاك (البند الفرعي 7، البند 2، المادة 256 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

في الوقت نفسه، فإن مبلغ ضريبة القيمة المضافة المدفوعة للمقاول على حساب التمويل المستهدف المستلم من المستثمر والذي يخضع للخصم، هو، للأغراض الضريبية، دخل المنظمة، لأنه وفقًا للمادة. 41 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، يتم الاعتراف بالدخل كمنفعة اقتصادية نقدًا أو عينيامع مراعاة ما إذا كان من الممكن تقديرها وإلى الحد الذي يمكن تقدير هذه المنفعة فيه. لأغراض الفصل 25 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، يتم الاعتراف بالدخل المذكور أعلاه على أساس الفن. 250 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي (كدخل غير مرتبط ببيع السلع والأشغال والخدمات). تاريخ الاعتراف بهذا الدخل في هذه الحالة هو تاريخ خصم ضريبة القيمة المضافة المدفوعة للمقاول (البند الفرعي 2، البند 4، المادة 271 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

الغرض من الحساب	دَين	ائتمان	المبلغ، فرك.
ينعكس استلام الأموال من OJSC "Zhilkominvest".
تنعكس تكلفة العمل الذي قام به المقاول (1,180,000 روبل روسي - 180,000 روبل روسي)
وينعكس مبلغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة من المقاول
تم الدفع للمقاول
يتم تضمين المحطة الكهربائية الفرعية في الأصول الثابتة
وينعكس استخدام التمويل المستهدف
يتم قبول مبلغ ضريبة القيمة المضافة المقدم من المقاول للخصم
يتم إثبات الدخل غير التشغيلي بمبلغ ضريبة القيمة المضافة المقدم من المقاول
تم استحقاق الاستهلاك على بند الأصول الثابتة (1,000,000 روبل روسي: 30 سنة: 12 شهرًا*1)
يتم الاعتراف بالدخل غير التشغيلي في الجزء ذي الصلة (1,000,000 روبل روسي: 30 سنة: 12 شهرًا*1)

_____
*1 بالنسبة للمعاملة قيد النظر، في المحاسبة الضريبية، تعترف المنظمة فقط بالدخل بمبلغ ضريبة القيمة المضافة الخاضعة للخصم، بينما في المحاسبة، كما يتبين من الجدول أعلاه سجلات محاسبية، يتم الاعتراف بالدخل غير التشغيلي شهريًا بمبلغ 2778 روبل. والنفقات على شكل انخفاض بقيمة 2778 روبل. تمثل المبالغ المذكورة أعلاه فروقًا دائمة تؤدي إلى ظهور أصول والتزامات ضريبية دائمة (البندان 4 و 7 من اللوائح المحاسبية "المحاسبة لحسابات ضريبة الدخل" PBU 18/02، المعتمدة بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ نوفمبر 19, 2002 ن 114 ن). تنعكس الالتزامات الضريبية الثابتة في المحاسبة في الخصم من الحساب 99 "الأرباح والخسائر"، والحساب الفرعي "الالتزامات الضريبية الثابتة (الأصول)"، والأصول الضريبية الدائمة - في دائن الحساب 99، الحساب الفرعي "الالتزامات الضريبية الثابتة (الأصول)" ، بالمراسلات مع الحساب 68 (البنود 6، 7 PBU 18/02؛ تعليمات استخدام مخطط الحسابات).
في الوقت نفسه، نظرًا لأن الالتزامات والأصول الضريبية الدائمة في هذه الحالة متساوية مع بعضها البعض وتنشأ في وقت واحد، فإننا نعتقد أنه بناءً على متطلبات المحاسبة الرشيدة، قد لا تعكس المنظمة حدوثها (البند 7 من اللوائح المحاسبية " السياسة المحاسبيةمنظمة" PBU 1/98، تمت الموافقة عليها بأمر من وزارة المالية الروسية بتاريخ 9 ديسمبر 1998 N 60n).

النشاط الاستثماري هو القيام بالاستثمارات والقيام بإجراءات عملية من أجل تحقيق الربح.

موضوعات النشاط الاستثماري التي يتم تنفيذها في شكل استثمارات رأسمالية هي: المستثمرون والعملاء والمقاولون ومستخدمو الأشياء الاستثمارية الرأسمالية وأشخاص آخرون.

يقوم المستثمرون بتمويل البناء، وتسوية المدفوعات مع المطور باستخدام الأموال المحولة إليه، وقبول الشيء المشيد أو جزء منه؛

المطور - مؤسسة متخصصة في أداء وظائف تنظيم بناء المرافق ومراقبة تقدمها وإدارة التكاليف المتكبدة. ويجوز تمثيل المطور من خلال: مديرية المؤسسات قيد الإنشاء، فضلاً عن المؤسسات القائمة التي تقوم ببناء رأس المال.

ينظم العميل بناء العقار ويخلق للمقاول الشروط اللازمةتنفيذ العمل، ومراقبة البناء، وقبول نتائج العمل ودفع السعر المنصوص عليه في العقد؛

يقوم المقاولون، على أساس العقد، بتشييد المباني (بما في ذلك المباني السكنية) أو الهياكل أو غيرها من الأشياء العقارية، كما يقومون أيضًا بالتركيب والتشغيل وغيرها من الأعمال المرتبطة بشكل لا ينفصم بالمنشأة قيد الإنشاء.

عقد البناء - وثيقة تحدد التزامات الأطراف المشاركة في إبرامها وتنفيذها للبناء الجديد وإعادة الإعمار والتوسع وإعادة المعدات الفنية والإصلاح المؤسسات العاملةوالمباني والهياكل، وإنتاج أنواع معينة ومجموعة معقدة من الأعمال التعاقدية التي هي كائنات البناء. من مميزات عقد البناء مدته، أي. تاريخ بداية ونهاية العمل.

مشروع البناء هو مبنى أو هيكل منفصل، نوع أو مجموعة من الأعمال، والتي يجب إنشاء مشروع وتقدير منفصلين لها.

دعونا ندرج القوانين التشريعية التي تنظم الأنشطة الاستثمارية لمنظمات البناء:

• 1) القانون الاتحادي "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي التي تتم في شكل استثمارات رأسمالية"؛
• 2) القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية وغيرها من العقارات وتعديلات بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" ؛
• 3) القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها"؛
• 4) القانون المدنيالاتحاد الروسي (القانون المدني للاتحاد الروسي) (الأجزاء الأول والثاني والثالث) (بصيغته المعدلة والمكملة في 4 ديسمبر 2006)؛
• 5) قانون الإسكانالاتحاد الروسي؛
• 6) كود تخطيط المدنالاتحاد الروسي بتاريخ 29 ديسمبر 2004 N 190-FZ؛
• 7) قانون الاتحاد الروسي بشأن الجرائم الإداريةبتاريخ 30 ديسمبر 2001 N 195-FZ (القانون الإداري للاتحاد الروسي)؛
• 8) كود الأرضالترددات اللاسلكية.

تحت الأنشطة الاستثماريةتنظيم البناء يعني الأنشطة المرتبطة بالعمليات التالية:

• 1) الاستحواذ قطع ارضوالمباني وغيرها من العقارات والمعدات والأصول غير الملموسة وغيرها من الأصول غير المتداولة، وكذلك بيعها؛
• 2) تنفيذ البناء الخاص، ونفقات البحث والتطوير والتطوير التكنولوجي؛
• 3) تنفيذ الاستثمارات المالية (شراء أوراق قيمةالمنظمات الأخرى، بما في ذلك المنظمات التي لديها ديون، والمساهمات في رأس المال المصرح به (الأسهم) للمنظمات الأخرى، وتقديم القروض للمنظمات الأخرى، وما إلى ذلك).

عندما تستثمر عدة شركات بشكل مشترك في البناء، يجوز لها تعيين أحد المستثمرين لتنظيم هذه العملية. وهذا الأخير في هذه الحالة يصبح العميل المستثمر. يقوم بتجميع الأموال من المستثمرين المشاركين في حسابه، ويدير البناء، ويبرم العقود مع المقاولين، ويتتبع التكاليف ويوزع النتائج. يدفع المستثمرون الذين ليسوا عملاء بناء للمستثمر العميل مقابل خدمات تنظيم البناء.

إن السجلات الضريبية والمحاسبية للعميل المستثمر تشبه بشكل عام تلك التي يحتفظ بها عميل غير مستثمر. ومع ذلك، نظرًا لحقيقة أن العميل المستثمر يطلب جزءًا من أعمال البناء لاستهلاكه الخاص، وجزءًا للمستثمرين المشاركين، تظهر بعض الخصائص في محاسبة العميل المستثمر.

لأعمال البناء

لأعمال تركيب المعدات.

لشراء المعدات المسلمة للتركيب؛

لشراء المعدات التي لا تتطلب التثبيت؛

لشراء الأدوات والمعدات؛

لشراء المعدات التي تتطلب التثبيت، ولكنها مخصصة للمخزون الدائم؛

للتكاليف الرأسمالية الأخرى؛

للنفقات التي لا تزيد من تكلفة مشروع البناء.

بعد الانتهاء من البناء، يقوم المستثمر-العميل بنقل جزء من المنشأة إلى المستثمرين المشاركين وفقًا لاتفاقيات الاستثمار.

المشاركات:

الخصم 76 الائتمان 86 - الديون المستحقة على المستثمرين المشاركين للتمويل المستهدف؛

الخصم 51 الائتمان 76. - تم استلام الأموال للتمويل المستهدف من المستثمرين المشاركين؛

الخصم 51 الائتمان 62 الحساب الفرعي @Advances المستلمة." - الدفع المسبق المستلم من المستثمرين المشاركين لخدمات تنظيم البناء؛

الخصم 62 الحساب الفرعي "السلف المستلمة" الائتمان 68 الحساب الفرعي "حسابات ضريبة القيمة المضافة" - يتم فرض ضريبة القيمة المضافة على مبلغ السلفة المستلمة؛

الخصم 08 الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة" الائتمان 60 - تم قبول المبنى المكتمل من المقاول؛

الخصم 19 الائتمان 60. - يعكس مبلغ ضريبة القيمة المضافة المقدمة من المقاول؛

الخصم 08 الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة" الائتمان 90-1 - ينعكس في تكاليف البناء الفعلية وتكلفة خدمات تنظيم البناء ؛

الخصم 19 الائتمان 90-1 - يعكس مبلغ ضريبة القيمة المضافة على تكلفة خدمات تنظيم البناء ؛

الخصم 90-3 الائتمان 68 الحساب الفرعي "حسابات ضريبة القيمة المضافة" - يتم فرض ضريبة القيمة المضافة على تكلفة خدمات تنظيم البناء ؛

الخصم 90-2 الائتمان 20 - يتم شطب تكاليف تقديم خدمات تنظيم البناء؛

الخصم 68 الحساب الفرعي "حسابات ضريبة القيمة المضافة" الائتمان 62 الحساب الفرعي "السلف المستلمة" - تم قبوله لخصم ضريبة القيمة المضافة المستحقة من السلفة؛

المدين 62 الحساب الفرعي "السلف المستلمة" الائتمان 62 الحساب الفرعي "التسويات مع العملاء". - تتم تسوية السلفة المستلمة مسبقًا مقابل مدفوعات خدمات تنظيم البناء.

الخصم 08 "بناء الأصول الثابتة"

الائتمان 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين". - يعكس تكلفة أعمال البناء والتركيب؛

الخصم 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المشتراة"، الائتمان 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" - يعكس ضريبة القيمة المضافة على تكلفة أعمال البناء؛

الخصم 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة"، الحساب الفرعي "إنشاء الأصول الثابتة"،

الائتمان 90 "المبيعات"، الحساب الفرعي "الإيرادات" - تنعكس الإيرادات من تقديم الخدمات لتنظيم البناء؛

الخصم 19 "ضريبة القيمة المضافة على الأصول المشتراة"

الائتمان 90 "المبيعات"، الحساب الفرعي "الإيرادات" - يتم تخصيص ضريبة القيمة المضافة على تكلفة خدمات تنظيم البناء (لا يتم تضمينها في تكلفة مشروع البناء)؛

الخصم 90 "المبيعات"، الحساب الفرعي "ضريبة القيمة المضافة"،

الاعتماد 68 "حسابات الضرائب والرسوم"، الحساب الفرعي "حسابات ضريبة القيمة المضافة" - يتم تحميل ضريبة القيمة المضافة على تكلفة خدمات تنظيم البناء.

فرض الضرائب على العميل المطور

إجراءات الاحتفاظ بالسجلات المحاسبية وحساب الضرائب في منظمات البناءبوضوح في أنظمةغير منتظم. لن تكون القاعدة الضريبية للعميل المطور هي جميع الأموال المستلمة، ولكن جزء منها فقط - يعزى إلى الدفع مقابل خدماته. يقدم المطور العميل للمستثمرين خدمات التنظيم والإشراف الفني على البناء ومحاسبة التكاليف. يتم تضمين تكلفة هذه الخدمات في القيمة المخزونة للعقار ويدفعها المستثمرون كجزء من المبلغ الإجمالي للمعاملة.

أما ضريبة الدخل فيعتمد وقت حسابها على طريقة تحديد الدخل والمصروفات التي تستخدمها المنشأة. في حالة طريقة الاستحقاق، هذا هو تاريخ التوقيع على شهادة الإنجاز، وبالنسبة للطريقة النقدية، هذا هو يوم استلام الأموال (بما في ذلك الدفع المسبق) من المشاركين في البناء المشترك. إذا لم يحدد العقد مع المستثمرين مبلغ المكافأة للعميل المطور، فيمكن تحديده على أساس تقديرات البناء.

بالإضافة إلى أجور الخدمات في تنظيم البناء والمراقبة والمحاسبة، قد يكون للمطور دخل إضافي، حيث يجب فرض ضريبة القيمة المضافة وضريبة الدخل. من الناحية العملية، غالبًا ما يحدث أنه عند الانتهاء من أعمال البناء يكون هناك فرق إيجابي بين الأموال الواردة من المستثمرين وتكاليف البناء الفعلية. يحدث هذا إذا قام العميل بشراء مواد أرخص من تلك المدرجة في التقدير، أو قام بتعيين أجر أقل تَعَب. يبقى الدخل الإضافي (ما لم ينص العقد على خلاف ذلك) تحت تصرف العميل المطور.

للأغراض الضريبية، ينبغي اعتبار أنشطة المطور في تنظيم بناء المرافق، بما في ذلك الإشراف الفني على البناء، بمثابة تقديم خدمات، بغض النظر عن الإجراء الذي يطبقه المطور لتعكس المعاملات التي تتم في الحسابات المحاسبية و من مصدر التمويل الذي يخضع لضريبة القيمة المضافة على أساس عام (خطاب وزارة الضرائب في روسيا بتاريخ 21 فبراير 2003 رقم 03-1-08/638/17-Zh751 "بشأن فرض ضريبة القيمة المضافة على أموال الصيانة من خدمات العميل المطور").

لا تخضع أموال المستثمر التي يتلقاها العميل أثناء البناء لضريبة الدخل، لأنها تتعلق بالتمويل المستهدف (البند الفرعي 14، البند 1، المادة 251 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). يتم تحديد الغرض من هذه الأموال من قبل المستثمر في العقد. هذه النقطة مهمة لأنه إذا مكتب الضرائبيثبت أن العميل أنفق أموالاً على عمل لم ينص عليه العقد، حتى لو كان ذلك في مصلحة المستثمر، فإنه يعترف به كدخل خاضع للضريبة للمستثمر كتمويل مستهدف يستخدم لأغراض أخرى (البند 14 من المادة 250 من القانون) قانون الضرائب في الاتحاد الروسي). ويتم تضمين هذه الأموال في التكوين الدخل غير التشغيليفي تاريخ الاستخدام غير المناسب (البند الفرعي 9، البند 4، المادة 271 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).

في بعض الأحيان يحتاج المطورون إلى إدراج مشاريع البناء غير المكتملة في قاعدة ضريبة الأملاك، وسنحاول توضيح متى يجب القيام بذلك.

الخصم 08 الحساب الفرعي "شراء الأراضي"،

الائتمان 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" - تؤخذ الاستثمارات الرأسمالية في الأراضي في الاعتبار؛

الخصم 60 "التسويات مع الموردين والمقاولين" ، الائتمان 51 "حسابات التسوية". - تم سداد ثمن الأرض؛

الخصم 08 الحساب الفرعي "شراء الأرض"، الائتمان 71 "التسويات مع الأشخاص المسؤولين" يتم تحميله على تكلفة الأرض المكتسبة، ورسوم خدمات كاتب العدل؛

الخصم 08 الحساب الفرعي "شراء الأراضي"، الائتمان 76 "التسويات مع مؤسسات العدالة". - يتم تضمين نفقات تسجيل حقوق الملكية في تكلفة الأراضي المكتسبة؛

الخصم 76 "التسويات مع مختلف المدينين والدائنين" ، الحساب الفرعي "التسويات مع مؤسسة العدالة" ، الائتمان 51 "التسويات" - 7500 روبل. - تم تحويل الأموال إلى مؤسسة العدالة؛

الخصم 01 "الأصول الثابتة"، الائتمان 08 "الاستثمارات في الأصول غير المتداولة"، الحساب الفرعي "شراء الأراضي" - تم قبول قطعة الأرض للمحاسبة.

• من هو المهندس المعماري وماذا يفعل؟
• ما يجب اتخاذه لتصبح مدقق حسابات
• استراتيجية "النصر" - سلخ فروة الرأس المربح في الفوركس
• دعونا نكسب المال في البورصة في حملة اللاعب الفردي!
• يتم قياس الناتج المحلي الإجمالي المحتمل من حيث الحجم
• مفهوم ووظائف وأهمية البيانات المالية في الممارسة الروسية والدولية
• الاقتصاد الجزئي والاقتصاد الكلي
• نحن نعمل بشكل صحيح: جميع التعليمات المتعلقة بمحاسبة الميزانية ص 153 تعليمات 174 ن
• الديون المعدومة من حساب خارج الميزانية العمومية عندما يتم الاعتراف بديون الأطراف المقابلة على أنها سيئة
• التقارير الموحدة ميزانية التقارير الموحدة 21 إدارة التعليم otcdi

• مثال على حساب فهرسة الراتب
• كيفية تصحيح خطأ بسيط يعتمد على
• اختبار مقابلة المحاسب
• فهرسة الراتب: اختيار الشهر “الأساسي” بشكل صحيح تحديد شهر الأساس لحساب الفهرسة
• اختبارات المحاسبة
• كيف وأين يتم تغيير بوليصة التأمين الطبي؟
• حساب معدني مجهول
• ما هو مدرج في التأمين الطبي الإلزامي - الرعاية والخدمات المجانية المدرجة في السياسة
• كيف وأين يمكن الحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟
• ما هي شركة التأمين التي تختارها للحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟