البنك - شركة تقييم "profservice" - مثمن مستقل، شركة تقييم مستقلة. منظمات التقييم. نموذج تسليم نتائج التقييم

عندما يصدر البنك قرضًا لشركة أو فرد مضمون بملكية، يجب عليه تقييم الضمان. في مثل هذه الحالات، غالبا ما تلجأ مؤسسات الائتمان إلى خدمات شركات التقييم، التي تتمثل مهمتها في تحديد القيمة الحقيقية لكائن معين. ونتيجة لذلك، فإن التقرير الصادر عن الشركة حول تقييم قيمة الضمان يسمح للبنك باستخلاص استنتاج حول سيولة الكائن وسعر وفترة بيعه، مع مراعاة ظروف السوق وجاذبية الاستثمار.

إلى جانب تقييم الضمانات، غالبًا ما يكون من المهم للمؤسسات تقييم الأعمال ككل. وفقًا للخبراء، يعد هذا ضروريًا حتى يكون للشركة نفسها حضور كافٍ في السوق ويمكنها أن تعلن أنه حتى عند رهن مجمع عقاري، فإن الشركة مستقلة وقادرة على سداد ديونها. بالمناسبة، ينظم البنك المركزي بوضوح أن مؤسسات الائتمان يجب أن تولي اهتماما عند تحديد مجموعة المخاطر على وجه التحديد الحالة الماليةأعمال المقترض ككل. لسوء الحظ، فإن الجزء الأكبر من الأعمال نفسها لم يصل بعد إلى الحاجة إلى تقييم نفسه ككل. على سبيل المثال، يشعر البعض بالقلق ببساطة من أنهم سيضطرون إلى دفع المزيد من الضرائب العقارية.

المثمنون على موظفي البنك: إيجابيات وسلبيات

لا تستخدم بعض البنوك خدمات الشركات المتخصصة في أعمال التقييم، والتي لديها مثمنين خاصين بها ضمن طاقم العمل. هذه هي الطريقة التي يعمل بها بنك Raiffeisenbank، على سبيل المثال. يفضل البعض الآخر اللجوء إلى المثمنين المستقلين. لا يزال البعض الآخر يستخدم أشكال العمل المدمجة. كل من هذه المسارات له مزاياه وعيوبه.

يقول يوري أوشاكوف، رئيس قسم إقراض العملاء في بنك موسكو كابيتال، إن البنك لا يستخدم دائمًا خدمات شركات التقييم وليس لديه شركاء منتظمين في هذا المجال. إذا دعت الحاجة، تلجأ مؤسسة الائتمان إلى خدمات المثمنين، خاصة عندما يكون لأعمال العميل خصوصيات إقليمية أو صناعية معينة. يؤكد يوري أوشاكوف أنه من المستحسن أن يكون لديك مثمنون خاصون بك ضمن طاقم العمل في الحالات التي يطلب فيها العميل تقييم الضمانات. لأنه في هذه الحالة يكون من المنطقي التحقق من نتائج التقييم، ومن الأفضل القيام بذلك من تلقاء نفسه من قبل البنك. "بطبيعة الحال، الموظفين بدوام كاملومع ذلك، لا تستطيع البنوك معرفة كل تعقيدات أعمال المقترضين من مختلف الصناعات قواعد عامةيقول يوري أوشاكوف: "إنها موجودة، والسيطرة على شركات التقييم ضرورية في بعض الأحيان".

ويضيف الخبير: "من الضروري أيضًا أن يكون لديك مثمنون خاصون بك ضمن طاقم العمل، لأن خدمات شركات التقييم يتم دفع تكاليفها دائمًا تقريبًا من قبل المقترض".

إيلينا خوركينا، مديرة قسم إقراض التجزئة في موسكو بنك الائتمان(ICD)، يأخذ وجهة نظر مختلفة قليلاً. وتشير إلى أنه إذا قام البنك بتقييم العقارات بشكل مستقل، فهذا بالطبع يوفر المال، لكنه يخلق الحاجة إلى زيادة عدد الموظفين. علاوة على ذلك، يجب ألا يتمتع هؤلاء الموظفون بالمؤهلات المناسبة فحسب، بل يجب أيضًا أن يقوموا بالعمل ضمن إطار زمني مقبول في السوق - يومين إلى ثلاثة أيام، مع مراعاة زيارة الموقع وتحليل البيانات وكتابة التقرير نفسه. يقدم المتخصص حجة أخرى لصالح المثمنين المستقلين: "إذا كان ملف الائتمان يحتوي على تقرير من مثمن مستقل، فعند عمليات التفتيش التي يجريها بنك روسيا للتأكد من صحة الاحتياطيات التي تم إنشاؤها وتقييم قيمة الضمان، فإنه أسهل بكثير لإثبات أن الحقيقي سعر السوقموضوع الضمانات. ولذلك، تمارس البنوك حاليًا العمل مع شركات التقييم المستقلة.

أفضل طريقة للخروج هي الاختيار المشترك للمثمن

ترتبط مسألة ما إذا كان لدى البنك مثمنين خاصين به ارتباطًا مباشرًا بمشكلة الثقة في مثلث "البنك والمقترض والمثمن". عندما يسعى العميل للحصول على قرض للحصول على تقييم، قد ينشأ تضارب معين في المصالح. على سبيل المثال، إذا تم طلب التقييم من قبل فرد أو مؤسسة، فمن خلال دفع المال يتوقعون الحصول على نتيجة معينة. ويشير بعض المصرفيين إلى أنه في حالة اتباع نهج عديم الضمير وغير مهني، قد يعطي المثمن النتيجة النهائية التي يريد المقترض رؤيتها، وبالتالي تضليل البنك. يقول المتخصصون المصرفيون أنه عند العمل مع شركات التقييم في مرحلة استرداد الديون، يجب العودة إليها الإجراء القضائي، إفلاس، إجراءات الإنفاذ، علينا أن نواجه الكثير من المشاكل. هناك حالات، على الرغم من أنها نادرة جدًا، عندما يختلف التقدير عن القيمة الفعلية في السوق عدة مرات.

من ناحية أخرى، إذا كانت البنوك تفضل العمل مع المثمنين الخاصين بها ولا تثق في خبراء المقترض، فإن المقترض لديه أيضًا كل الأسباب لعدم الثقة في مثمن البنك. أحيانًا ما يكون المثمنون المستقلون متشككين جدًا بشأن ما يسمى بالتقييم "المستقل" للمتخصصين العاملين ضمن موظفي البنك.

يقول يوري أوشاكوف (موسكو كابيتال بنك) إن حل هذه المشكلة ليس بالأمر السهل. "من ناحية، من الطبيعي أن يقف مثمنو البنوك إلى جانب البنك. ومن ناحية أخرى، إذا تم تعيين شركة تقييم خارجية من قبل العميل المقترض، فمن مصلحتها تقديم الضمانات في ضوء أكثر ملاءمة. لذلك، يمكن أن يكون التقييم دائمًا ذاتيًا إلى حد ما لمصلحة طرف أو آخر. وفقا لإيلينا خوركينا (ICB)، فإن هذه المشكلة هي بالأحرى مسألة تنظيمية تحكم داخليفي البنك: "العامل البشري موجود دائمًا في العمل، لذلك هناك خطر من أن يتم التقليل من القيمة السوقية للكائن أو المبالغة في تقديرها مع الأخذ في الاعتبار العوامل الذاتية".

تقدم بعض الشركات للبنوك خدمة مثل إعادة التقييم. يقع العبء الإضافي لتكاليف إعادة التقييم على عاتق عملاء البنك - المقترضين. لذلك، من المنطقي أن نفترض أنه من أجل تجنب المبالغة في التقييم، سيظل العميل يذهب إلى المثمن الذي يلبي جميع المعايير ليس فقط بالنسبة له، ولكن أيضًا للمؤسسة الائتمانية. وفقا للخبراء، فإن أفضل طريقة للخروج من الوضع الإشكالي هو الاختيار المشترك للمثمن الذي سيكون مستقلا عن كلا الطرفين.

الاعتماد والاختيار التنافسي

إن مسألة كيفية التفاعل مع المثمن مهمة جدًا بالنسبة للبنك. يمكن لمؤسسة الائتمان أن تختار اعتماد شركة تقييم في البنك أو إجراء اختيار تنافسي. وهذا سيسمح، إلى حد ما، بتجنب التقييمات غير الموثوقة من المثمنين عديمي الضمير.

يعتقد الخبراء أن الاعتماد هو أحد الأساليب الأكثر موضوعية لاختيار الممثلين المؤهلين وذوي الخبرة لمجتمع التقييم. هنا تحتاج إلى المتابعة من الذي يتحمل المزيد من المخاطر. وكقاعدة عامة، يتحمل البنك أكبر المخاطر. يقوم المثمن ببساطة بإجراء تقدير. ويقول المصرفيون إن أسوأ ما يمكن أن يهدده هو محاكمةحول التقييم. صحيح أنه من الصعب جدًا فرض عقوبات على شركة تقييم بسبب المبالغة في تقدير قيمتها في المحكمة. وبما أن مخاطر البنك موضوعية، فإنها تحتاج إلى الحماية بطريقة أو بأخرى. وعلى الرغم من أن كل مقترض لديه الحق في اختيار منظمة التقييم التي يحبها، فإن النهج المتبع في تقارير المثمنين غير المعتمدين في البنوك يمكن أن يكون أكثر صرامة.

قالت إيلينا خوركينا من بنك موسكو الائتماني إن مؤسستهم الائتمانية سلكت طريق اعتماد شركات التقييم: "البنك لديه شراكات مع العديد من المثمنين. المعايير الرئيسية بالنسبة لنا هي الخبرة والكفاءة المهنية والسمعة الطيبة في السوق.

يعتقد يوري أوشاكوف (موسكو كابيتال بنك) أن كل نوع من أنواع التعاون هذه له مزاياه. ويعني الأساس التنافسي المنافسة، وبالتالي سياسة تسعير أكثر مرونة، وجودة أعلى للخدمات. يوفر اعتماد شركة التقييم ميزة وجود شريك دائم يعرف احتياجات البنك والعملاء الآخرين. يقول الخبير: "لا يمكن أن تنشأ الصعوبات إلا مع المقترضين الضيقين، عندما لا تعمل الشركة المعتمدة في المنطقة المرغوبة أو ليس لديها خبرة في تقييم هذا العمل بالذات".

جلب النظام إلى المثمنين

يقترح الخبراء طرق مختلفةتقليل عدد خدمات المثمن منخفضة الجودة في السوق. على سبيل المثال، يمكن القيام بذلك عن طريق تشديد متطلبات أنشطة المثمنين، وإنشاء قائمة "سوداء" لشركات التقييم التي توقع تقارير غير موثوقة، وإدخال معايير تقييم موحدة.

قد تكون إحدى الطرق لحل مشكلة التقييم غير العادل هي دمج الشركات العاملة في السوق. ربما ينبغي أن يحدث هذا أيضًا بمساعدة مثل هذا الإجراء القسري مثل تقليل عدد المثمنين، لأنه في الوقت الحالي، وفقًا ليوري أوشاكوف (موسكو كابيتال بنك)، يتجاوز عددهم بشكل كبير جودة عمل شركات التقييم. وفي الوقت نفسه، يقوم الخبير بالحجز على ذلك مؤخراومع ذلك، تم اتخاذ تدابير لتحسين جودة خدمات التقييم، على سبيل المثال، من خلال ترخيص مثل هذه الأنشطة.

ومن الخطوات المهمة أيضًا تشكيل مجتمع تقييم حقيقي. وهكذا، في 1 أغسطس 2006، دخل حيز التنفيذ القانون الاتحاديرقم 157-FZ بتاريخ 27 يوليو 2006 "بشأن تعديلات القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي""، والذي تم تصميمه لاستعادة النظام بين المثمنين.

"حتى الآن، كان مفهوم "المجتمع التقييمي" في روسيا ذا طبيعة ميتافيزيقية - سواء كان موجودا أم لا. كان هناك مثمنون وشركات تثمين، ومنهم المتحدون في جمعيات، وكان هناك أيضًا من "يسيرون بمفردهم". وقال رئيس لجنة الملكية إنه مع دخول القانون الجديد حيز التنفيذ، اكتسب مفهوم مجتمع التقييم معنى واضحا للغاية. مجلس الدوماتعليق فيكتور بليسكاشيفسكي قانون جديدحول أنشطة التقييم. - أصبحت المنظمات ذاتية التنظيم مؤسسة مستقلة لتنظيم العلاقات في نظام التنسيق "المستهلك - المثمن - المجتمع". وبالتالي، أصبح لدى المثمنين "سلطات" جديدة، إذا جاز التعبير، - هياكل مسؤولة عن تطوير خدمات التقييم وجودتها، ولكنها لم يتم إنشاؤها "من الأعلى" بموجب مرسوم أو قرار حكومي، ولكن "من الأسفل" - بقرار من الحكومة. المجتمع المهني."

للبنك عند الحصول على القرض

بنك - مؤسسة مالية، أيّ:

* مركزات مجانية مؤقتا نقدي(الودائع)؛
* توفرها للاستخدام المؤقت في شكل اعتمادات (قروض، سلف)؛
* يتوسط المدفوعات المتبادلة والتسويات بين الشركات والمؤسسات والأفراد.

بنك، بانكو الإيطالي - مقاعد البدلاء

الأغراض والمواقف التي تتطلب فيها البنوك خدمات المثمن.

الحالات الرئيسية التي تتطلب فيها البنوك خدمات المثمن هي كما يلي:

تقييم الممتلكات عند رهنها للحصول على قرض؛
في الإقراض العقاري فرادىتطلب البنوك أيضًا خدمات المثمنين لتحديد القيمة السوقية الفعلية للممتلكات المنقولة بموجب الرهن العقاري (الرهن العقاري هو قرض مضمون بالعقارات)
تحتاج البنوك، كمنظمات مستقلة، في بعض الأحيان إلى مثمنين لتقييمها الأسهم الخاصةفي حالات الاندماج والاستحواذ.
في بعض الأحيان يتم تعيين المثمن لتقييم الأعمال التي ينوي البنك الاستثمار فيها.

ميزات إجراء تقييم الممتلكات للبنك.

الميزة الأكثر أهمية في إجراء تقييم أي عقار للبنك هي الدقة القصوى. لأغراض التقييم المختلفة، بخلاف تقييم الضمانات، لا تكون النتيجة الأكثر دقة مطلوبة في بعض الأحيان، ولكن عند تقييم الممتلكات لصالح البنك، فإن المخاطر المرتبطة بالتقييم تقع بالكامل على عاتق المثمن. نظرًا لحقيقة أن حجم القروض يتجاوز دائمًا مبلغ التأمين عدة مرات، يجب على المثمن أن يكون حذرًا للغاية ويقظًا عند تنفيذ إجراء التقييم. من الضروري فحص كائن التقييم، والحصول على أكبر قدر ممكن من المعلومات حول الكائن، والتحليل المضني للسوق والأكثر الاستخدام الفعالموضوع التقييم.

في ممارسة المثمنين، كانت هناك حالة عندما قام المثمن بتقييم خط إنتاج النشا عن طريق الخطأ على أنه خط إنتاج السكر. وبطبيعة الحال، فإن الطلب على السكر أعلى بكثير من الطلب على النشا، على الرغم من أن تكنولوجيا الإنتاج لكليهما متشابهة للغاية من حيث المبدأ. ونتيجة لذلك، لم يتمكن المقترض من سداد القرض، واستولى البنك على العقار المرهون كضمان وقرر بيعه في السوق. عندما تبين أن خط إنتاج السكر ينتج النشا بالفعل، كانت هناك عواقب "ليست جيدة جدًا"، سواء بالنسبة للمثمن نفسه أو للمقترض.

تحتاج أيضًا إلى معرفة أن البنوك، عند تقييم الممتلكات المرهونة كضمان، غالبًا ما تتطلب الحساب قيمة مستردةفي ظل ظروف انخفاض وقت التعرض. ويبلغ متوسط هذا الخصم، على سبيل المثال، للشقق 30%. أي أنه بتقييم الشقة بـ 10 ملايين روبل، فإن البنك، مع اتخاذ الاحتياطات اللازمة، سيصدر لك قرضًا بمبلغ 7 ملايين روبل. في ممارستنا، كانت هناك حالة عندما كانت ضمانات البنك عبارة عن شقة من ثلاث غرف تطل نوافذها على الكرملين. لم يتمكن المقترض من سداد القرض في الوقت المحدد، وقام البنك بمصادرة الشقة. قام المثمنون لدينا بتقييم الشقة بخصم 30٪.

وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه ليس كل البنوك تعمل مع جميع شركات التقييم. تختار البنوك مثمنيها عن طريق إصدار الاعتمادات. عند العمل مع البنوك، يوقع المثمنون اتفاقية تعاون، أحد بنودها ما يلي: "إذا فشل البنك في بيع العقار في أقل من شهر واحد، فإن المثمن ملزم باسترداد الضمان بالتكلفة المبينة في تقرير التقييم." وبالتالي، يتم إعادة التأمين على باكي ضد التقييم الرديء للأشياء الجانبية.

عند اختيار شركة التقييم، تحقق مع البنك من الاعتماد وشركات التقييم المعتمدة.

تقييم الضمانات والقروض

الكفالة - في محاكمة جنائية - نوع من التدابير الوقائية التي تتمثل في إيداع أموال أو أشياء ثمينة لدى المحكمة من قبل المتهم أو المشتبه به أو أي شخص أو منظمة أخرى، وضمان مثول المتهم أو المشتبه به عند استدعائه من قبل الشخص الذي يجري التحقيق ، المحقق، المدعي العام، المحكمة. لا يمكن تطبيق الكفالة إلا بموافقة المدعي العام أو على النحو الذي تحدده المحكمة.
ميزات تقييم الضمانات أو القروض.

غالبًا ما يتم تحويل الممتلكات العقارية والمنقولة ذات القيمة الكبيرة إلى البنك كضمان لتأمين القروض. وفي الوقت نفسه، يقوم البنك بإجراء تقييم مستقل لقيمة هذه الأشياء. يقوم البنك بإشراك شركات تقييم مستقلة للتقييم. يمكن أن تكون الضمانات تقريبًا أي حقوق ملكية للأشياء التالية:

الأجسام العقارية (المباني والشقق وقطع الأراضي وغيرها)
السيارات والمعدات
الأوراق المالية (أذونات، أسهم الشركات، سندات الدولة)
المنتجات الصناعية والغذائية (منتجات عالية الجودة ذات مدة صلاحية طويلة)، بما في ذلك البضائع المتداولة
حقوق الملكية التي يمكن التصرف فيها (على سبيل المثال، الحق في الحصول على حصة في ملكية كيان تجاري)، ومطالبات الديون، وحقوق النشر، والاختراع وحقوق الملكية الأخرى

يرجى ملاحظة أن البنوك تنظر في المقام الأول إلى سيولة الأصل وتوقيت تعرضه. بعد ذلك، عليك أن تفكر في إجراءات إعادة التسجيل حقوق الملكية. البنوك هي أكثر عرضة لاتخاذ الممتلكات الخاضعة ل تسجيل الدولةمثل العقارات أو الأوراق المالية أو مركبات. الأشياء العقارية التي يصعب إعادة تسجيلها أو تسجيل ملكيتها أو أعباءها (مثل الأثاث، الأجهزة) البنوك مترددة في الحصول على القروض كضمان.

وعلى أية حال، سيحتاج البنك إلى تقييم مستقل للضمانات. تعتمد إجراءات التقييم وتكلفة الخدمات لتقييم الكائن الجانبي على الكائن نفسه. يمكنك معرفة جميع المعلومات في الأقسام ذات الصلة بالموقع أو عن طريق الاتصال بمديري شركتنا.

تقييم الرهن العقاري

القرض العقاري.

التعهد العقاري. بشكل عام، يكون نظام الرهن العقاري على النحو التالي - يُصدر المُقرض (على سبيل المثال، البنك) قرضًا للمدين لشراء العقارات. يكتسب المدين العقارات باستخدام القرض. يتم تسجيل العقارات المكتسبة كضمان للقرض المستلم. وفي هذه الحالة تبقى الممتلكات المكتسبة لدى المدين في حوزته واستخدامها.

يتم تنظيم الرهن العقاري بموجب القانون الاتحادي المؤرخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "على الرهن العقاري (الرهن العقاري)." (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

تحدد المادة 1 من هذه الوثيقة ذلك بموجب اتفاقية التعهد العقارات(اتفاقية الرهن العقاري) أحد الطرفين - يحق للمرتهن، وهو دائن بموجب التزام مضمون برهن عقاري، الحصول على تسوية لمطالباته النقدية ضد المدين بموجب هذا الالتزام من قيمة العقارات المرهونة للطرف الآخر - الرهن العقاري، بشكل تفضيلي قبل الدائنين الآخرين للرهن العقاري، مع الاستثناءات التي يحددها القانون الاتحادي.

وقد يكون الراهن هو المدين نفسه بموجب الالتزام المضمون برهن عقاري، أو شخص غير مشارك في هذا الالتزام (طرف ثالث).

ويبقى العقار الذي أقيم عليه الرهن مع الراهن في حوزته واستعماله.

فن. 1 من القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)".

المواد المقدمة من مشروع الهيئة الفرعية للتنفيذ

ميزات تقييم الرهن العقاري.

يتم تقييم ضمانات الرهن العقاري بشكل مشابه لتقييم أي عقارات أخرى. قد تكون هناك خصوصية في تقييم الرهن العقاري عندما القرض العقاريصدرت بشأن أمن مبنى جديد لم يتم استلام شهادة ملكيته بعد.

في هذه الحالة، ليس الشيء العقاري هو الذي يتم تقييمه، بل الحقوق فيه أو يشاركفي البناء. لكن البنوك عمومًا لا تطلب تقييمًا للرهن العقاري في هذه الحالة، وذلك لأن وتعرف قيمة الحقوق المنقولة.

في بعض الأحيان ينشأ موقف عندما تكون الشقة مملوكة لمدة تقل عن ثلاث سنوات ولا يرغب البائع في إظهار التكلفة الحقيقية للشقة لإخفاء ضريبة الدخل الشخصي. تم توقيع اتفاقية الشراء والبيع بمبلغ أقل من مليون روبل أو بقيمة المخزون. في هذه الحالة، يوافق البنك على مثل هذه المعاملات ويتم تحديد حجم القرض ليس من خلال اتفاقية الشراء والبيع، ولكن من خلال تقرير تقييم الرهن العقاري (في في هذه الحالةشقق سكنية).

انتباه! رأي البنك قد لا يتطابق مع استنتاجات شركات التقييم (الشركاء)!

المتطلبات العامة لـ CB Moskommertsbank (JSC) لشركات التقييم المستقلة لإبرام الشراكات

شائعة
أحكام
معايير
اختيار المثمنين
قم بالتمرير
وثائق
شائعة
متطلبات

من أجل الحماية من التقييمات ذات الجودة الرديئة وزيادة كفاءة عملية الإقراض، يختار البنك المثمنين (الكيانات القانونية والأفراد (أصحاب المشاريع الفردية)، الذين ينظم أنشطتهم القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" N 135-FZ بتاريخ 29 يوليو 1998)، كشركاء عند الربط لأغراض الضمانات. يتم اختيار المقيمين لإقامة الشراكات بشكل علني وعلى أساس مؤشرات موضوعية. يتم اختيار المثمنين للتعاون طويل الأمد مع البنك على أساس طوعي ويتم تنفيذه وفقًا لتوصيات الخدمة الفيدرالية لمكافحة الاحتكار.

إن الشراكات طويلة الأجل تعني في الواقع اعتراف البنك بخبرة واحترافية المثمن، وسمعته التجارية، والتي تضمن جودة خدمات التقييم المقدمة. من أجل ضمان الجودة المطلوبة للتقييم وتقليل تكاليف الوقت، يوصي البنك عملائه والمقترضين بالاتصال بالمثمنين الشركاء للبنك إذا كانوا بحاجة إلى إجراء تقييم لأغراض الضمانات.

وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 26 يوليو 2006 رقم 135 FZ "بشأن حماية المنافسة"، لا يمنع البنك العملاء والمقترضين من العمل مع مثمنين آخرين لتقييم أصولهم. المقترض المحتمليحق له الاتصال بأي مثمن يستوفي متطلبات تشريعات الاتحاد الروسي. ومع ذلك، عند استلام تقرير من مثمن ليس شريكًا للبنك، كإجراء للحماية من التقييم السيئ الجودة، يجب على البنك التحقق من:

الأهلية القانونية للمثمن (وفقًا لقواعد القانون المدني للاتحاد الروسي - المادة 49) ؛
السمعة التجارية للمثمن (السمعة التجارية هي الرأي الذي يتم تكوينه حول مقدم الطلب بناءً على المراجعات والتوصيات والمشاركة في التقييمات الروسية والإقليمية ونتائج المشاركة في التجارب) ؛
امتثال التقرير للقواعد القانونية والمعايير الفيدرالية وموثوقية المعلومات المقدمة في التقرير والعوامل الأخرى التي تؤثر على موثوقية نتيجة التقييم.

ويحق للبنك بموافقة صاحب التقرير، أو بناء على اتفاقية تقدير، رفع التقرير لفحصه إلى الجهات المخولة بإجراء هذا الفحص. إذا كان تقرير التقييم لا يتوافق مع القوانين والمعايير الفيدرالية، يحق للبنك رفض قبول تقرير هذا المثمن.

في حالة تدهور جودة التقارير المقدمة، يحق للبنك رفض علاقات الشراكة مع المثمن في أي وقت.

معايير اختيار المثمنين للتعاون طويل الأمد مع البنك

المعيار الأول: مستوى الشراكة

قد يكون المثمن الشريك للبنك:

المثمن - فرد مسجل باسم رجل أعمال فردي;
الشركة هي كيان قانوني أبرم عقود عمل مع المثمنين - الأفراد.

اعتمادًا على قطاع الإقراض والكمية وطبيعة خدمات التقييم وعوامل أخرى، يختار البنك الخيار المفضل الشكل التنظيميالمثمن.

المعيار الثاني. الخبرة في العمل والنشاط التجاري والصفات المهنية

لقد شاركت الشركة في أنشطة التقييم لمدة 3 سنوات على الأقل و/أو لديها مثمنان من الموظفين يتمتعان بخبرة لا تقل عن 3 سنوات في موضوع الاتحاد الروسي الذي توجد الضمانات على أراضيه. بالنسبة للمثمن الذي هو رجل أعمال فردي، فإن خبرة العمل لا تقل عن 3 سنوات.
مستوى النشاط التجارييجب أن تتميز بديناميكيات إيجابية لنمو الإيرادات في الفترة المشمولة بالتقرير الأخير مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي وغياب الخسائر في الفترة الأخيرة الفترة المشمولة بالتقرير(سنة).
التعليم في مجال أنشطة التقييم، وإكمال الدورات التدريبية المتقدمة.
العضوية في منظمة ذاتية التنظيم للمثمنين (SRO)، متضمنة في واحدة سجل الدولة الكيانات القانونية، مؤكدة بالأدلة.
توافر ما لا يقل عن 20 تقرير تقييم مكتمل خلال العام الماضي.
النجاح في اجتياز اختبار (الاختبار النظري والعملي) لمستوى المعرفة والكفاءة المهنية للمثمنين الرئيسيين، الذي ينظمه البنك.
من مؤشرات الكفاءة المهنية العالية للمثمن وجود مستندات حول إكمال التدريب بنجاح وإصدار الشهادات في التدريب المعترف به دوليًا وبرامج التدريب المتقدمة للمثمنين - RICS، CCIM، إلخ.
تجربة التعاون مع مؤسسات الائتمان. والدليل على أن المثمن لديه خبرة في العمل مع مؤسسات الائتمان هو اعترافهم العلني بالمثمن كشريك في مجال تقييم الأصول لأغراض الضمان. وأيضا كون المثمن يتعاون مع طرف ثالث مؤسسة الائتمانهي قائمة بالتقارير التي أكملها المثمن لأغراض الضمان، وتم تأكيدها كتابيًا.

المعيار الثالث. سمعة المثمن

عند اختيار المثمن، يتم التحقق من وجود معلومات سلبية:

قرارات المحكمةمما يؤكد عدم كفاءة المثمن أو انخفاض احترافيته ؛
القضايا الجنائية المرفوعة ضد المثمن و/أو موظفيه والمتعلقة بأنشطته المهنية؛
المطالبات والعقوبات التأديبية من المنظمات ذاتية التنظيموالهيئات العاملة في مجال تنظيم أنشطة التقييم؛
فرق كبير بين المدفوعة رسميا أجورالموظفين من متوسط السوق.

عند اختيار المثمن يراعى ما يلي:

توصيات المنظمات ذاتية التنظيم للمثمنين ؛
عدم وجود حقيقة تعترف بها شركة التأمين أو المحكمة بأن المثمن تسبب في ضرر لعميل خدمات التقييم و/أو أطراف ثالثة أثناء تنفيذ أنشطة التقييم؛
غياب حقائق المبالغة/التقليل غير المبررة للقيمة السوقية للضمانات؛
غياب الآراء السلبية خلال العام الماضي لمجالس الخبراء التابعة للمنظمات الإقليمية ذات الصلة بناءً على نتائج فحص التقارير التي أكملها المثمن؛
عدم وجود حالات عدم قبول البنك لتقارير التقييم التي أكملها المثمن بسبب انخفاض جودة التقرير؛
عدم وجود معلومات سلبية أخرى عن المثمن.

المعيار الرابع. تأمين المسؤولية المهنية

التأمين الطوعيالمسؤولية المدنية لشركة التقييم مع حد الحد الأدنى للمبلغالتغطية (المسؤولية) واحدة تلو الأخرى الحدث المؤمن عليه- ما لا يقل عن 3.000.000 روبل (بدون امتياز).
التأمين الإلزاميالمسؤولية المدنية للمثمنين - الأفراد وفقًا للمادة 24.7. من قانون "أنشطة التقييم" إلى الحد الأدنى الذي يحدده القانون مبلغ التأمين 300000 روبل.
التأمين الطوعي للمسؤولية المدنية للمثمن مع حد أدنى لمبلغ التغطية (المسؤولية) لحدث مؤمن عليه - ما لا يقل عن 3،000،000 روبل (بدون خصم).

المعيار الخامس: توافر نظام لمراقبة جودة التقارير

توافر نظام موثق لمراقبة الجودة في شكل معايير (متطلبات) الشركة لجودة التقارير أو تعليمات داخلية مفصلة حول إجراءات تقييم التقارير وفحصها.
إسناد مهمة مراقبة التقارير التي يعدها المثمنون إلى متخصص متخصص في الشركة.

المعيار السادس. القاعدة المادية والتقنية

دليل موثق على وجود شركة التقييم/المثمن ممتلكات ملموسةاللازمة لتنفيذ خدمات التقييم (العقارات المملوكة أو المستأجرة والمعدات المكتبية والممتلكات الأخرى).

المعيار السابع. الوصول إلى قواعد بيانات المعلومات، والحفاظ على قواعد البيانات الخاصة بك

يتمتع المثمن بإمكانية الوصول إلى قواعد البيانات التي تحتوي على معلومات السوق حول قيمة الممتلكات المنقولة وغير المنقولة والأسهم وما إلى ذلك. تعتبر ميزة عندما يقوم البنك باختيار المثمنين لأغراض الإقراض العقاري.

المعيار الثامن. تخصص المثمنين

يعتبر وجود تخصص المثمن في مختلف الصناعات ميزة. عند تقييم الأصول عالية التخصص (مثل الأصول الخارجية و قوارب النهر، الطائرات) يجذب البنك الشركات المتخصصة بشكل مباشر في هذا القطاع من السوق.

المعيار التاسع. تكلفة خدمات المثمن

لا يؤثر البنك على تكوين تكلفة خدمات المثمن في الحالات التي لا يكون فيها عميل التقييم بشكل مباشر. وفي الوقت نفسه، لا يجوز إثبات اعتماد سعر خدمات التقييم على النتيجة النهائية للتقييم.

قائمة الوثائق المقدمة من شركة التقييم / المثمن إلى CB Moskommertsbank (JSC) لغرض إقامة علاقات الشراكة

وثيقة	نموذج الوثائق المقدمة
استمارة الطلب	إبداعي
ميثاق الشركة (مع الإضافات والتعديلات)	نسخ موثقة
النظام الأساسي (إن وجد)	نسخ موثقة
شهادة تسجيل الدولة ككيان قانوني	نسخ موثقة
شهادة التسجيل لدى مكتب الضرائب	نسخ موثقة
نسخ من جوازات سفر كبار المسؤولين في الشركة (المؤسسين، المديرين)	نسخ
مقتطف من سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية للشركة (في موعد لا يتجاوز شهر واحد من تاريخ الإصدار)	إبداعي
الميزانية العمومية اعتبارًا من تاريخ التقرير الأخير (مع علامة خدمة الإيرادات الداخلية) وتفصيل حسابات الميزانية العمومية للأصول الثابتة / الممتلكات المؤجرة	نسخة مصدقة من المدير وكبير المحاسبين
عقود العمل أو كتب العملالمثمنين	نسخة مع مذكرة من إدارة الموارد البشرية تفيد بأن المثمن يعمل حالياً
شهادات (شهادات، مقتطفات من السجلات) عن عضوية المنظمة والمثمنين في SRO (مع الإشارة الإلزامية إلى رقم تسجيل المثمن في سجل SRO)	نسخ
الوثائق التي تؤكد التعليم المتخصص للمثمنين	نسخ
وثيقة تأمين المسؤولية المدنية (اتفاقية) لشركة التقييم	نسخة مصدقة من كاتب العدل أو شركة التأمين
وثائق تأمين المسؤولية المدنية (الاتفاقيات) للمثمنين	نسخ مصدقة من كاتب العدل أو شركة التأمين
قائمة التقارير المكتملة للسنة التقويمية الماضية	إبداعي
تقارير التقييم النموذجية: شقة، مبنى سكني مع أرض، مبنى/مباني غير سكنية	الكترونية
المستندات التي تؤكد الاعتماد في البنوك والمنظمات الأخرى (إن وجدت)، خطابات توصية SRO، البنوك الأخرى	نسخ
اتفاقيات استخدام قواعد البيانات مع معلومات السوق عن قيمة الأموال المنقولة والعقارات والأسهم وغيرها. (في حضور)	نسخ
عينة من توقيعات المثمنين	إبداعي

يحق للبنك أن يطلب مستندات إضافية من شركة التقييم لتأكيد امتثالها لمتطلبات التشريعات الحالية للاتحاد الروسي.

المتطلبات العامة لإعداد تقارير التقييم

يجب أن يتوافق التقرير مع التشريعات الحالية:

القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" رقم 135-FZ المؤرخ 29 يوليو 1998 وتعديلاته؛
أوامر وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007 رقم 254-256 "بشأن الموافقة على معايير التقييم الفيدرالية" (FSO-1، FSO-2، FSO-Z).

نموذج تسليم نتائج التقييم

تقرير عن تقييم القيمة السوقية والتصفية – نسختان؛
تقرير التقييم - نسختان.

أنواع التكلفة المحددة

سعر السوق؛
قيمة التصفية.

الحقوق مقدره

ملك؛
حقوق الإيجار؛
حقوق الملكية.

عند تقييم حقوق الملكية للأشياء قيد الإنشاء، من الضروري الانتباه إلى اكتمال هذه الحقوق في لحظة محددة من التقييم. على سبيل المثال، عند التقييم حقوق الاستثمارللمرافق التي تم تشييدها وتشغيلها بالفعل (أي متى اتفاقية الاستثمارمكتمل، ولكن المالك لم يسجل ملكية الكائن بعد)، فإن مالك حقوق الاستثمار لديه فقط حقوق استخدام العقار وامتلاكه.

عرض نتائج التقييم

في حالة تقييم مجمع من العقارات، يجب أن تحتوي النتائج النهائية على معلومات حول تكلفة كل كائن، بما في ذلك. عند تقييم مبنى على قطعة أرض (أو مبنى إذا كانت هناك حقوق مسجلة في قطعة أرض)، يجب الإشارة بشكل منفصل إلى تكلفة المباني (الإجمالي وكل على حدة) وتكلفة الحقوق في قطعة أرض.

وصف كائن التقييم

وصف دقيق للعقار وفقاً لشهادات الملكية أو مستخرجات من سجل الدولة الموحد (إذا تم استلام المستخرج بعد الشهادة).

التفتيش على الضمانات

الشرط الإلزامي للتقييم هو أن يسافر المثمن إلى الموقع ويفحص العقار الذي يجري تقييمه. أثناء التفتيش، يتم التقاط الصور وإعداد تقرير التفتيش. نتيجة للفحص، يتم تحديد الاستخدام الحالي للكائن وحالته بالإضافة إلى الخصائص الأخرى التي تؤثر على قيمة الكائن الذي يتم تقييمه.

الأعباء

ويجب الإشارة في التقرير إلى جميع الأعباء الحالية للعقار الجاري تقييمه. يمكن تحديد الأعباء:

للعقارات - بموجب مستخرج من سجل الدولة الموحد، بموجب اتفاقيات الإيجار (معلومات من المالك)؛
للأسهم في شركة الإدارة - وفقًا لمقتطف من سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية؛
للانبعاث أوراق قيمة- بموجب مستخرج من سجل المساهمين أو حساب الأوراق المالية؛
ممتلكات المؤسسة - من دفتر التعهدات (إذا كانت تحتفظ بها المؤسسة).

إعادة التطوير

إذا تم الكشف عن إعادة التطوير، فإن المثمن ملزم بعكس هذه الحقيقة في تقريره. يمكن تحديد إعادة التطوير أثناء تحليل العنوان/العنوان أو الوثائق الفنية. على سبيل المثال:

يُلاحظ في شهادة الملكية أنه تم تنفيذ عملية إعادة التطوير، ولم تتم الموافقة عليها بالطريقة المنصوص عليها؛
يحتوي جواز السفر الفني لـ BTI على خطوط حمراء، ويوجد ختم يشير إلى إعادة تجهيز المبنى غير المعتمدة؛
المنطقة وفقًا لوثائق BTI لا تتوافق مع المنطقة المسجلة في سجل الدولة الموحد (باستثناء حالات التغيير في مبدأ المحاسبة الفنية).

قد لا تنعكس إعادة التطوير في المستندات الرسمية، ولكن تم تحديدها أثناء الفحص البصري. في هذه الحالة، من الضروري وصف جميع التغييرات التي تم إجراؤها وعرضها مع الرموز مخطط الطابقوإرفاقه بالتقرير.

عدم تناسق الوثائق الفنية والقانونية

إذا كانت المنطقة الموجودة في مستندات BTI لا تتوافق مع المنطقة المسجلة في سجل الدولة الموحد:

ويشير التقرير إلى حقيقة التناقض في المنطقة؛
إذا حدث التغيير في المنطقة المسجلة بواسطة BTI من الناحية القانونية، ثم يجب استخدام المنطقة وفقًا لأحدث البيانات في الحسابات المخزون الفني;
إذا كان التناقض ناتجًا عن تغيير في مبدأ المحاسبة الفنية لمناطق المباني السكنية، على سبيل المثال، وفقًا للشهادة، تبلغ مساحة الشقة الإجمالية 60.4 مترًا مربعًا، وفقًا لجواز السفر الفني - 59.5 متر مربع، يجب أن يشير التقرير بالكامل إلى: “شقة من غرفتين بمساحة إجمالية 60.4 متر مربع (مساحة جميع أجزاء المبنى، مع مراعاة المباني الصيفية)، بما في ذلك . مساحة المعيشة – 59.5 متر مربع.

تحليل السوق ونتائج التقييم

يعد تحليل السوق جزءًا إلزاميًا من تقرير التقييم وفقًا للتشريعات الحالية. ينبغي إجراء تحليل السوق لنوع العقار الذي ينتمي إليه العقار الذي يتم تقييمه، ووصف الوضع في السوق الإقليمية التي يقع فيها العقار. قد يكون عدم اتساق مواد تحليل السوق مع موضوع التقييم والنتائج النهائية للتقييم (بدون تفسير مسبب) سببًا لرفض البنك لنتائج التقييم.

تطبيق مناهج التقييم

ويلتزم المثمن بموجب القانون باستخدام جميع أساليب التقييم أو رفض استخدام أي منها مع العقل. في الحالات القياسية، يتم تقييم الشقق والمباني السكنية باستخدام نهج مقارنة المبيعات. في بعض الحالات، عند تقييم المباني السكنية، يُنصح باستخدام نهج التكلفة بالإضافة إلى النهج المقارن.

يتم تقييم العقارات المدرة للدخل باستخدام جميع الأساليب الثلاثة. إذا لم تكن هناك بيانات سوق كافية لأحد الأساليب، فسيتم توفير الحسابات الخاصة بهذا النهج كمرجع. على سبيل المثال، عند تقييم مجمع تسوق إقليمي كبير (100 ألف متر مربع)، لا توجد معلومات عن بيع (عرض) مجمعات مماثلة، فإن نهج مقارنة المبيعات يحلل سوق أماكن البيع بالتجزئة في منطقة معينة و سوق الأشياء المماثلة على نطاق وطني.إذا تم تأجير العقار الذي يتم تقييمه للإيجار، فيجب أن تنعكس هذه الحقيقة في التقييم منهجية الدخل. بما في ذلك. يمكن استخدام اتفاقية تأجير المعدات كأساس لنهج الدخل.

لا يمكن أن يكون نهج التكلفة، القائم على استخدام مجموعات UPVS، بمثابة النهج الرئيسي في تحديد القيمة السوقية النهائية. إن استخدام طريقة التقييم المبنية على مجموعات مواد البناء التي يقل عمرها عن 20 عامًا أمر غير عملي.

المحاسبة عن ضريبة القيمة المضافة في التقييم

تتم الإشارة إلى القيمة السوقية النهائية مع وبدون ضريبة القيمة المضافة. إذا كان العقار لا يخضع لضريبة القيمة المضافة، فيجب الإشارة إلى هذه الحقيقة بجانب التكلفة النهائية (اهتمام خاص عند تقييم حقوق الأرض!).

عند تقييم نهج الدخل، تستخدم الحسابات مدفوعات الإيجار، التي تم مسحها مسبقًا من ضريبة القيمة المضافة.

عند اختيار الأشياء التماثلية عند تقييم حقوق الأرض، من الضروري الانتباه إلى فرض الضرائب على الأشياء التماثلية (ملكية الأرض – حق الإيجار قطعة أرض) وإجراء التعديلات اللازمة.

فئات

اختيار المحرر