تقرير جاهز عن تقييم العقار. كيف يتم تقييم القيمة السوقية للشقة؟ مميزات إعداد التقرير. حول البرنامج التابع لبنك التقارير
يعد تقدير تكلفة الشقة في موسكو ومنطقة موسكو إجراءً ضروريًا ومربحًا لكل من البائع والمشتري. في أي صفقة عقارية، من المهم أن يعرف كل طرف السعر الحقيقي لموضوع الصفقة. ليس من المربح للمشتري أن يدفع أكثر من اللازم، كما أنه ليس من المربح للبائع أن يخسر مبلغًا معينًا. لتجنب مثل هذا التطور للأحداث، سيكون القرار الصحيح هو إجراء التقييم القيمة السوقيةشقق سكنية.
إن معرفة القيمة الحقيقية للعقارات بمفردك اليوم ليس بالأمر السهل، لأن الأسعار تتقلب بانتظام، ومستوى الطلب يتغير باستمرار. يوفر الفحص المستقل نتائج موضوعية ويقلل جميع المخاطر إلى الحد الأدنى.
تقييم مستقل لتكلفة الشقة
لقد عمل الخبراء ذوو الخبرة في شركة NEO Vega بنجاح في مجال التقييم العقاري وإجراء الاختبارات لسنوات عديدة. لدينا قاعدة مادية وتقنية كاملة تحت تصرفنا، مما يسمح لنا بتنفيذ إجراءات الفحص بكفاءة وفي الوقت المحدد وإجراء جميع الأبحاث اللازمة.
يتم تقييم القيمة السوقية للشقة وفق عدة معايير:
- الموقع (منطقة المدينة، البنية التحتية، خطوط النقل، الظروف البيئية، تطوير المنطقة المجاورة، وما إلى ذلك)؛
- الحالة الداخلية للمسكن (المساحة الإجمالية والصالحة للاستخدام للشقة، والتخطيط، وارتفاع السقف، ووجود الإصلاحات، وما إلى ذلك)؛
- خصائص المنزل (النوع، سنة البناء، حالة الهياكل، المداخل، موقع الطابق،
مواد الجدران والأسقف، الخ.)
سعر الخدمة
أي منظمة تقدم خدمات التثمين العقاري تقدم سعرًا تقديريًا للفحص قبل بدء الإجراء. يتم تحديد التكلفة الدقيقة عند العمل مع كائن معين. على سبيل المثال، سيكون سعر الخدمة أعلى إذا كانت الشقة ذات تصميم غير قياسي، وكانت مواد التشطيب باهظة الثمن موجودة، وهناك معدات مدمجة، وتم تنفيذ إعادة التطوير دون مناسبة السماح بالوثائقوما إلى ذلك وهلم جرا.
المستندات المطلوبة لتقييم الشقة
لإجراء تقييم خبير مستقل لأي نوع من العقارات، يجب على العميل تقديم حزمة معينة من المستندات:
- وثائق الملكية (شهادة تسجيل الدولةالحقوق أو الوثيقة التي يمكن على أساسها إجراء هذا التسجيل: اتفاقية الشراء والبيع، والتبرع)؛
- نسخة من جواز سفر العميل من تقرير التقييم؛
- الوثائق الصادرة عن المكتب المخزون الفني- شهادة BTI، مخطط الطابق، شرح؛
- شهادة الوفاة (في حالات تخمين شقة لتسجيل الميراث).
إيجابياتنا
استشارة مجانية
النهج الفردي
مجموعة واسعة من الخدمات
خبراء مؤهلين تأهيلا عاليا
العوامل الرئيسية التي تؤثر على تكلفة الشقة
- نوع المنزل
- سنة بناء المنزل
- موقع الشقة طابق
- المساحة الكلية
- منطقة المطبخ
- عرض من النوافذ
- توافر شرفة / لوجيا
- طريق النقل السريع كمصدر للضوضاء
- حالة ومستوى التشطيب للشقة
- غطاء للأرضية
- توفر الهاتف
- التدفئة والصرف الصحي وإمدادات المياه الساخنة وإمدادات الكهرباء
- حمام
- شلال القمامة، مصعد
- المسافة من المترو
- وجود باب معدني
- حالة الدخول
إجراءات التقييم
عادةً ما يكون إجراء تقييم تكلفة الشقة في شركتنا "NEO Vega" معياريًا بطبيعته ويتم تنفيذه على مراحل. لطلب خدمة منا، تحتاج إلى:
- اتصل بالمتخصصين لدينا؛
- مناقشة تكلفة العمل مع المثمن.
- اختيار وقت مناسب لتفقد الشقة (أيام العمل من 9:00 إلى 21:00، عطلات نهاية الأسبوع بالاتفاق)؛
- زيارة المثمن للعقار محل التقييم لتفقد حالته. تقوم بالتوقيع على اتفاقية التقييم وتعطي المثمن نسخًا من المستندات اللازمة؛
- وفي غضون يومين إلى ثلاثة أيام عمل، سيقوم المتخصصون لدينا بإعداد تقرير التقييم؛
- أتيت إلى مكتبنا، ودفع ثمن خدماتنا، والتوقيع على شهادة قبول العمل والحصول على تقرير تقييم كامل.
كيف يبدو التقرير وماذا يتضمن
في نهاية الفحص، يطلب من الأخصائي إعداد تقرير تقييم كامل، والذي يحتوي على المعلومات التالية:
- معلومات عامة عن العميل والمقاول، التفاصيل؛
- منهجية تحديد التكلفة؛
- وصف موضوع الفحص؛
- مراجعة سوق العقارات السكنية.
- حساب القيمة السوقية.
مرفق بالتقرير أيضًا صور فوتوغرافية للكائن، ونسخ من المستندات المقدمة من العميل، ونسخ من مواد المثمن.
يجب أن يشير التقرير إلى تاريخ تقييم كائن التقييم، ومعايير التقييم المستخدمة، وأهداف وغايات تنفيذه، بالإضافة إلى المعلومات الأخرى اللازمة لتفسير كامل لا لبس فيه لنتائج تقييم كائن التقييم المنعكس. في التقرير. التقرير الذي ننتجه يتمتع بحالة وثيقة رسمية
يكون تقرير التقييم بغلاف ورقي، ومجلد، ومرقّم، وموقع ومختوم من قبل المنظمة.
يتم تقديم التقرير في نسخة واحدة، ولكن إذا لزم الأمر، يمكنك طلب أي عدد من النسخ.
لماذا تحتاج إلى تقييم شقة مستقلة؟
من الضروري إجراء تقييم مستقل لتكلفة الشقة من أجل:
- إجراء معاملة الشراء والبيع؛
- الإقراض المضمون بالملكية؛
- تأمين؛
- إبرام عقد الزواج؛
- المعاملات العقارية الأخرى.
تقرير التقييم- هذه وثيقة مكتوبة تلبي جميع متطلبات الأخلاقيات المهنية، وتعكس بشكل واضح وسهل الوصول التقدم المحرز في عملية التقييم وتحتوي على البيانات الأولية التي يستخدمها المثمن وتحليلها واستنتاجاتها والقيمة النهائية للقيمة.
يحتوي ملحق تقرير التقييم على جميع الصور الفوتوغرافية والرسومات التخطيطية والخرائط غير المدرجة في الأقسام الرئيسية للتقرير. في بعض الأحيان يتم تضمين مسرد للمصطلحات في الملحق.
قد يحتوي التقرير، بالإضافة إلى الشروط المقيدة، على افتراضات - تصريحات أدلى بها المثمن أثناء عملية التقييم بناءً على رأيه المهني، ولكنها غير مدعومة ببيانات واقعية.
دعونا نفكر في المتطلبات الأساسية لمحتوى تقرير التقييم ودراسة حالة لتقييم عقار.
يجب إعداد تقرير التقييم الخاص بموضوع التقييم كتابيًا وتقديمه إلى العميل في الوقت المناسب. ويجب ألا يكون التقرير غامضاً أو مضللاً. إذا لم تكن القيمة السوقية هي التي يتم تحديدها، بل أنواع أخرى من القيمة، فيجب الإشارة إلى معايير تحديد نتيجة التقييم وأسباب الانحراف عن إمكانية تحديد القيمة السوقية لموضوع التقييم.
وفقا للفن. 11 من قانون "أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي"، يشير تقرير التقييم إلى:
تاريخ الإعداد والرقم التسلسلي للتقرير؛
الأساس الذي يقوم عليه تقييم المثمن لموضوع التقييم؛
العنوان القانوني للمثمن ومعلومات عن الترخيص الصادر له للقيام بأنشطة التقييم لهذا النوع من العقارات؛
وصف دقيق لموضوع التقييم، وفيما يتعلق بموضوع التقييم الذي ينتمي إلى كيان قانوني،
تفاصيل الكيان القانوني والقيمة الدفترية لكائن التقييم هذا؛
معايير التقييم لتحديد النوع المناسب من قيمة كائن التقييم، ومبرر استخدامها عند تقييم كائن التقييم هذا، وقائمة البيانات المستخدمة في تقييم كائن التقييم، مع الإشارة إلى مصادر استلامها، وكذلك الافتراضات المعتمدة عندما تقييم موضوع التقييم؛
تسلسل تحديد قيمة موضوع التقييم وقيمته النهائية، وكذلك قيود وحدود تطبيق النتيجة التي تم الحصول عليها؛
تاريخ تحديد قيمة موضوع التقييم؛
قائمة الوثائق التي يستخدمها المثمن وتحدد الخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم.
قد يحتوي التقرير أيضًا على معلومات أخرى تعتبر، في رأي المثمن، مهمة جدًا لاكتمال انعكاس الطريقة التي يستخدمها لحساب قيمة كائن تقييم معين.
يتم توقيع التقرير شخصيا من قبل المثمن ومصدق بالختم.
إذا كان هناك نزاع حول موثوقية القيمة السوقية أو القيمة الأخرى لكائن التقييم المحدد في التقرير، فإن هذا النزاع يخضع للنظر من قبل المحكمة. ويرد مثال لتقرير التقييم العقاري في الملحق ب.
الفصل 6. خصوصيات تقييم مختلف الأشياء العقارية
6.1. تقييم الأراضي
تتمتع الأرض كوسيلة للإنتاج بميزات لها تأثير مباشر على تقييم العقارات:
الأرض ليست نتيجة عمل سابق؛
محدودة مكانيا؛
لا يمكن استبداله بوسائل إنتاج أخرى؛
لديه ثبات الموقع.
خالية من التآكل عند استخدامها بشكل صحيح؛
جغرافيا ذات نوعية مختلفة.
تتميز بالمنفعة المحددة لكل قطعة أرض محددة؛
لديه الخصوبة و زراعةيتم استخدام جميع صفاته المفيدة بشكل أكثر فعالية؛
في جميع مجالات النشاط البشري تقريبًا (باستثناء الزراعة والغابات) تعمل بشكل أساسي كأساس تشغيلي مكاني، وبالتالي فهي مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأشياء الموجودة عليها: المباني والهياكل والطرق وهياكل الاستصلاح والعناصر المادية الأخرى التي أنشأها الإنسان العمل، ما يسمى التحسينات.
عند تقييم العقارات يؤخذ في الاعتبار أن الأرض لها قيمة، والباقي عبارة عن تحسينات تضيف إلى القيمة.
قطعة أرض - جزء من أراضي الأرض مجهز وجاهز للاستخدام لأغراض مختلفة.
التحسينات التي تم إجراؤها لإنشاء الموقع:
خارجي: إنشاء الشوارع والأرصفة وشبكات الصرف الصحي والمرافق العامة؛
داخلي: التخطيط، والمناظر الطبيعية، والرصف، وتركيب منافذ لتوصيل شبكات المرافق، وخطوط الاتصالات، وما إلى ذلك.
العقار النموذجي يتكون من قطعة أرض ومباني ويجب تحديد قيمة قطعة الأرض بشكل منفصل عن التحسينات المتوفرة عليها، وذلك يعود إلى ما يلي: الأسباب:
الاختلافات في الضرائب على الأراضي والمباني (ضريبة الأملاك وضريبة الأراضي)؛
يلزم إجراء تقييم منفصل لقطعة الأرض عن التحسينات عند تطبيق طريقة التكلفة لتحديد قيمة العقارات؛
اتخاذ القرارات بشأن هدم التحسينات القائمة من أجل تحقيق الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض.
عند تقييم قطعة أرض، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار مجموعة الحقوق المرتبطة بها. الحقوق المشتركة التي تتطلب التقييم:
1) حق الملكية الكامل - القدرة على استخدام قطعة أرض خالية من المستأجرين بأي طريقة قانونية؛
2) حق الإيجار - إمكانية امتلاك قطعة أرض بموجب عقد إيجار.
في روسيا، لا يتم بيع معظم الأراضي، بل يتم تأجيرها، لذلك لا يحدد المثمنون في كثير من الأحيان قيمة قطعة الأرض، بل قيمة حقوق الإيجار الخاصة بها.
تكلفة حقوق الإيجار -هذا هو المبلغ الذي يرغب المشتري المحتمل في دفعه مقابل حق امتلاك موقع معين بموجب عقد الإيجار من أجل الحصول على فوائد من هذه الملكية. يتم استخدام تقييم حقوق الإيجار عند تحديد سعر بيع حق استئجار قطعة أرض، عند تحديد قيمة الشيء الذي تكون الممتلكات المؤجرة جزءًا منه. قطعة أرض، وعند تقييم الأضرار الناجمة عن إنهاء عقد الإيجار.
يهدف إدخال قانون الأراضي إلى تطوير سوق الأراضي. في هذه الظروف، ينبغي إجراء تقييم الأراضي مع الأخذ بعين الاعتبار أكثر من غيرها الاستخدام الفعال، والتي ستوفر أعلى قيمة متبقية للأرض.
عند تقييم قطعة أرض، من الضروري تحديد الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية (BNEI)، والذي يتم تحديده من خلال تفاعل عدد من العوامل.
العناصر الرئيسية- تحديد الاستخدام الأمثل للأرض :
1) موقع- عامل له تأثير كبير على تكلفة قطعة الأرض (تؤخذ في الاعتبار آفاق الموقع، وإمكانية الوصول إلى وسائل النقل، وطبيعة البيئة)؛
2) طلب السوق- عامل يعكس العلاقة بين العرض والطلب في السوق. تتم دراستها لتبرير الخيار المختار لاستخدام قطعة الأرض (حالة وآفاق الطلب في السوق على الاستخدام المقترح، المنافسة من قطع الأراضي الأخرى، أنواع الضرائب وغيرها من الشروط). من الضروري تسليط الضوء على قطاع السوق الذي تحتاج إلى تطوير الأنشطة فيه؛
3) الامكانيات المالية- قدرة المشروع على توفير الدخل من استخدام قطعة الأرض، والذي سيكون كافيا لتعويض نفقات المستثمرين وضمان الربح المتوقع؛
4) الملاءمة المادية للموقع- احتمال إنشاء تحسينات - الحجم والتضاريس ونوعية التربة والمناخ والخصائص الهندسية والجيولوجية والهيدروجيولوجية للموقع وتقسيم المناطق الحالي والمعايير البيئية وما إلى ذلك؛
5) الصلاحية التكنولوجية والجدوى المادية- تحليل العلاقة بين الجودة والتكاليف وتوقيت المشروع، واحتمالية الكوارث الطبيعية، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، والقدرة على الاتصال بالمرافق، مع مراعاة حجم وشكل الموقع، على سبيل المثال قد يكون الحجم صغيرة لبناء منشأة صناعية.
6) المقبولية التشريعية (القانونية).- امتثال خيار استخدام قطعة الأرض للتشريعات الحالية. تم تحديدها نتيجة لتحليل معايير البناء والمعايير البيئية، والقيود المفروضة على عدد الطوابق، ووجود حظر مؤقت على البناء في مكان معين، والصعوبات في مجال التنمية الحضرية التاريخية، والتغييرات المحتملة في اللوائح، والامتثال لل قواعد تقسيم المناطق، والمشاعر السلبية للسكان المحليين؛
7) أقصى قدر من الربحية(الحد الأقصى لدخل العقار وقيمة الموقع) والذي يتم تحديده من خلال خصم الدخل المستقبلي للاستخدامات البديلة مع الأخذ في الاعتبار مخاطر الاستثمار.
فئة خاصة هي الأراضي الحضرية. وتتأثر قيمتها بحجم المدينة وإنتاجها وإمكاناتها الاقتصادية ومستوى تطور البنية التحتية الهندسية والاجتماعية والعوامل الطبيعية والبيئية الإقليمية وغيرها.
نفس العوامل يمكن أن يكون لها تأثيرات معاكسة على قيمة موقع معين، على سبيل المثال:
حركة مرور مكثفةغير مرغوب فيه لمنطقة سكنية، ولكنه يزيد من تكلفة الموقع لأغراض تجارية؛
التنسيب بالنسبة للمؤسسات التعليمية و مراكز التسوق, المزايا الجمالية ووسائل الراحة التي تؤخذ في الاعتبار عند تقييم الأرض بناء المساكنليس لها أي تأثير تقريبًا على قيمة الأقاليم الموجهة نحو التنمية الصناعية؛ البنية التحتية للنقل وتقسيم المناطق الاقتصادية مهمة بالنسبة لهم.
معظم موارد الأراضي موجودة حاليًا في ملكية الدولة والبلدية. وتبين الممارسة أنه في ظروف السوق، تعد الأراضي الحضرية موردا قيما ويمكن أن تكون بمثابة مصدر ثابت لدخل الميزانية المحلية. تحدد سلطات المدينة مبلغ ضريبة الأرض، ومعدل إيجار الأرض والسعر القياسي لقطعة أرض عند الشراء، وبالتالي فإن مسألة زيادة كفاءة استخدام الأراضي ذات صلة بالنسبة لهم.
بحيث يتم استخدام ملكية الأرض بشكل أكثر كفاءة، أي. جلبت الحد الأقصى من الدخل من الاستخدام وساهمت في تحسين مناخ الاستثمار العام، أولا وقبل كل شيء، من الضروري تنفيذ عمليات فرض الضرائب واستئجار وشراء الأراضي الحضرية على أساس قيمتها السوقية.
إنها القيمة السوقية التي تعد مقياسًا للقيمة بالنسبة للمستخدم، والتي تسمح بتحفيز الاستخدام الرشيد والفعال وتكون بمثابة أداة لتنمية الاقتصاد الحضري.
تعتبر نتائج تقييم المنطقة الحضرية بمثابة معلومات أولية لحل المشكلات التالية:
تطوير سياسة التنمية الحضرية والتخطيط الاجتماعي؛
وضع مقترحات لأنواع الاستخدام الوظيفي للإقليم، مع مراعاة جودته؛
تشكيل آليات اقتصادية لوضع خيارات استخدام الأراضي المختلفة وسياسات الاستثمار والبناء؛
وتحليل عواقب خيارات التنمية وإعادة هيكلة البيئة الحضرية؛
تحسين الاستثمارات البلدية في الحفاظ على البيئة الحضرية وتطويرها؛
تعريف جاذبية الاستثمارالأراضي كدالة لقيمة الأراضي الحضرية.
يتيح شراء قطعة أرض من قبل المؤسسة استخدام الأرض كضمان للحصول على قرض بنكي، وتوسيع فرص الاستثمار، وبيع الأراضي الفائضة، والحصول على دخل من تأجير الأراضي، وزيادة قيمة الأصول الثابتة، وزيادة القيمة السوقية للأرض. تشارك.
هناك وجهتا نظر حول قيمة الأراضي الحضرية:
المصمم الحضري في عملية التقسيم الوظيفي للمنطقة كجزء من المخطط الرئيسي للمدينة؛
مقيم في التنمية التقييم المساحيالأراضي.
يجب أن يكون أساس تكوين التقييم المساحي للأراضي وتقسيم المناطق الوظيفية للإقليم هو تقييم التخطيط الحضري الشامل للقيمة السوقية.
هناك عدة طرق لتقييم الأراضي.
الطريقة المعيارية هو تحديد السعر القياسي للأرض. يتم استخدامه عند نقل ملكية الأراضي أو شرائها أو إنشاء ملكية مشتركة (مشتركة) تتجاوز القاعدة الحرة أو النقل عن طريق الميراث أو التبرع أو الحصول على قرض مضمون أو الانسحاب لتلبية احتياجات الدولة أو الدولة.
يتم تقييم الأراضي الحضرية مع الأخذ في الاعتبار كثافة التطوير ومكانة المنطقة وطبيعة استخدام الأراضي المحيطة والظروف البيئية والمرافق الهندسية والنقل وما إلى ذلك. وتنقسم الأراضي إلى مناطق تختلف حسب المعدلات الأساسية لضريبة الأراضي والسعر القياسي للأرض (قانون الاتحاد الروسي "بشأن الدفع مقابل الأرض") . يتم تحديد السعر القياسي للأرض في السجل العقاري للأراضي.
الأساس لتحديد السعر القياسي للأراضي: معدلات ضريبة الأراضي وزيادة المعاملات، والفوائد ضريبة الأراضيلا تؤخذ في الاعتبار.
غالبًا ما يكون من الضروري تقييم كائن يتكون من مبنى وقطعة أرض، عندما يكون للأخير حقوق الإيجار فقط. في هذه الحالة، يمكن أن تؤخذ تكلفة تخصيص قطعة أرض للبناء بعين الاعتبار كتكلفة الأرض.
في ظروف السوق، إذا كانت المعلومات اللازمة متاحة، فمن المستحسن استخدام الأساليب القائمة على تحليل بيانات السوق. بأمر من وزارة الملكية الروسية بتاريخ 07/03/2002 رقم 568-ر، تمت الموافقة على التوصيات المنهجية لتحديد القيمة السوقية قطع ارض. كقاعدة عامة، عند تقييم القيمة السوقية لقطع الأراضي، يتم استخدام ما يلي:
طريقة مقارنة المبيعات
طريقة الاختيار،
طريقة رسملة إيجار الأراضي
طريقة التوزيع,
طريقة الباقي,
طريقة التقسيم إلى أقسام.
طريقة مقارنة المبيعات هي طريقة التقييم الأبسط والأكثر فعالية، ويمكن استخدامها لتقييم كل من الأراضي الشاغرة فعليًا والأراضي التي يفترض أنها شاغرة؛ يسمح لك بتحديد السعر المحدد لقطعة أرض عن طريق إجراء تعديلات النسبة المئوية على أسعار مبيعات نظائرها. في حالة عدم وجود معلومات عن أسعار التعاملات مع قطع الأراضي، يجوز استخدام أسعار العرض (الطلب).
العناصر المشتركة للمقارنة بين قطع الأراضي:
ملكية،
شروط التمويل،
شروط خاصة للبيع،
ظروف السوق (التغير مع مرور الوقت)،
الموقع (المسافة من المدينة والطرق، وخصائص البيئة)،
شروط تقسيم المناطق،
الخصائص الفيزيائية (الحجم والشكل وعمق الموقع، الموقع الزاوي، نوع التربة، التضاريس)،
المرافق التي يمكن الوصول إليها،
الخصائص الاقتصادية،
الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية.
عند تقييم الأرض، يمكنك استخدام وحدات مقارنة متعددة، وتعديل سعر كل منها وينتهي الأمر بقيم متعددة تحدد نطاقًا من القيم.
تعطي الطريقة نتائج دقيقة إلى حد ما فقط في سوق تنافسية مفتوحة للمعلومات.
ولا يفي سوق الأراضي الروسي بهذه المتطلبات، ولا يمكن تحديد قيمة قطعة الأرض بناءً على معلومات حول معاملات بيع قطع الأراضي التماثلية. ولذلك برمته المعلومات المتاحةلتطبيق كافة أساليب تقييم الموقع.
طريقة رسملة إيجار الأرض ويستند هذا إلى أنه إذا كانت هناك معلومات كافية عن معدلات الإيجار لقطع الأراضي، فمن الممكن تحديد قيمة هذه القطع باعتبارها القيمة الحالية للدخل المستقبلي في شكل إيجار لقطعة الأرض التي يتم تقييمها. داخل هذه الطريقةيمكن حساب مبلغ إيجار الأرض كدخل من تأجير قطعة أرض في ظل الظروف السائدة في سوق الأراضي.
صيغة حساب تكلفة قطعة الأرض هي:
أين مع ل
أنا ل - الدخل من ملكية الأراضي، فرك.
ر ل- معدل الرسملة للأراضي.
يتم تحديد معدل الرسملة عن طريق قسمة قيمة الإيجار الأرضي لقطع الأراضي المماثلة على سعر بيعها أو عن طريق زيادة معدل العائد الخالي من المخاطر على رأس المال على مبلغ علاوة المخاطر المرتبطة باستثمار رأس المال في قطعة الأرض التي يتم تقييمها.
العوامل الرئيسية التي تؤثر على سعر إيجار قطعة الأرض: خصائص الموقع، الحجم، الشكل، نوع استخدام الأراضي المحيطة، إمكانية الوصول إلى وسائل النقل، المعدات الهندسية.
طريقة التوزيع (طريقة الارتباط، الارتباط، توزيع) - تحديد عنصر تكلفة قطعة الأرض على أساس نسبة معروفة من تكلفة الأرض والتحسينات في المجمع العقاري. تعتمد الطريقة على مبدأ المساهمةوالتأكيد على أن لكل نوع من العقارات علاقة طبيعية بين قيمة الأرض والمباني. هذه النسبة هي الأكثر موثوقية بالنسبة للمباني الجديدة، فهي قريبة من خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة.
ولتطبيق هذه الطريقة، يلزم وجود بيانات إحصائية موثوقة حول العلاقة بين قيم الأراضي وجميع ممتلكات نوع معين من العقارات في سوق معين. ومع ذلك، نادرًا ما يتم استخدام هذه الطريقة حتى في الأسواق المتقدمة، نظرًا لأن موثوقيتها منخفضة. استخدام هذه الطريقة له ما يبرره في حالة عدم كفاية المعلومات عن مبيعات الأراضي. تعتبر القيم الناتجة تقريبية.
طريقة العزل ) يتم استخدامه لتقييم قطع الأراضي المبنية إذا كانت هناك معلومات عن أسعار المعاملات لأشياء عقارية مماثلة. تتوافق التحسينات التي يتم إدخالها على الأرض مع الاستخدام الأكثر كفاءة لها.
تتضمن الطريقة التسلسل التالي من الإجراءات:
تعريف عناصر مقارنة الكائنات؛
تحديد الاختلافات بين كل نظير وموضوع التقييم؛
الحساب وإجراء التعديلات لكل عنصر من عناصر المقارنة؛
حساب القيمة السوقية لواحدة ملكية، والتي تشمل قطعة الأرض المقدرة، من خلال تعميم معقول للأسعار المعدلة لنظائرها؛
حساب تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض المقدرة؛
حساب القيمة السوقية لقطعة الأرض المقدرة عن طريق طرح القيمة السوقية لكائن عقاري واحد، بما في ذلك قطعة الأرض المقدرة، أو تكلفة الاستبدال أو تكلفة إعادة إنتاج التحسينات على قطعة الأرض.
يتم استخدام طريقة التخصيص عندما تكون مساهمة التحسينات في السعر الإجمالي لقطعة الأرض صغيرة، ويوصى بها لتقييم مناطق الضواحي (التي تكون مساهمة التحسينات فيها صغيرة ويمكن تحديدها بسهولة تامة)، ويتم استخدامها في غياب بيانات عن مبيعات الأراضي في المنطقة المحيطة.
تعتبر هذه الطريقة أكثر فعالية في السوق السلبي (لا توجد بيانات عن بيع قطع الأراضي الشاغرة)، مع مراعاة خصائص المعلومات الأولية ونموذج الحصول على القيمة المطلوبة. يتم تحديد تكلفة قطعة الأرض بشكل عام بواسطة الصيغة:
,
أين مع 3 - تكلفة الأرض، فرك.
مع- تكلفة الكائن، فرك.
سو- تكلفة التحسينات، فرك.
طريقة الباقي يعتمد على تقنية المجموعة الاستثمارية للمكونات المادية. يتم استخدام هذه الطريقة لتقييم قطع الأراضي المبنية وغير المطورة، إذا كان من الممكن تطوير قطعة الأرض المقدرة مع إدخال تحسينات مدرة للدخل. يتم تحديد قيمة الأرض من خلال رسملة الجزء من الدخل المنسوب إلى الأرض.
لتحديد قيمة قطعة أرض، من الضروري معرفة تكلفة المبنى، وصافي الدخل التشغيلي للعقار بأكمله، ومعدلات الرسملة للأرض والمباني.
الخطوات الرئيسية للطريقة المتبقية للأرض:
1) يتم تحديد صافي الدخل التشغيلي للعقار بالكامل بناءً على إيجار السوق ونفقات التشغيل المقدرة؛
2) تحديد صافي الدخل التشغيلي المتعلق بالهيكل (المبنى).
3) يتم رسملة صافي الدخل التشغيلي العائد لقطعة الأرض إلى مؤشر القيمة من خلال معدل الرسملة للأرض.
من الصعب التنبؤ بالدخل في ظروف عدم الاستقرار الاقتصادي.
طريقة التقسيم يستخدم (نهج التطوير) في تقييم الأراضي المناسبة للتقسيم إلى قطع أراضي فردية. يتكون من المراحل التالية:
تحديد حجم وعدد قطع الأراضي الفردية؛
حساب قيمة قطع الأراضي المطورة باستخدام طريقة مقارنة المبيعات المماثلة؛
حساب التكاليف والجدول الزمني للتطوير، وفترة البيع المتوقعة والأرباح التجارية المعقولة؛
خصم جميع تكاليف التطوير والأرباح التجارية من إجمالي سعر البيع المقدر للمواقع لتحديد صافي العائدات من بيع العقارات بعد الانتهاء من تطوير وبيع المواقع الفردية؛
اختيار معدل خصم يعكس المخاطر المرتبطة بفترة التطوير والبيع المتوقعة.
تشمل تكاليف تطوير الأراضي عادة ما يلي:
نفقات تخطيط المواقع وتطهيرها وتصنيفها؛
نفقات بناء الطرق والأرصفة وشبكات المرافق والصرف الصحي؛
الضرائب والتأمين والرسوم الهندسية؛
تكاليف التسويق؛
أرباح المقاول والنفقات العامة، الخ.
تعتمد نمذجة إيرادات الإيجار المحتملة لأنواع مختلفة من استخدامات الأراضي على أنماط تكوين تأثيرات الإيجار للموقع والأسعار السائدة (المبيعات والإيجارات). وبالنظر إلى الاختلاف الكبير في مؤشرات التكلفة لقطع الأراضي الواقعة على طول واجهة شبكة الطرق في المدينة والواقعة في مناطق داخل المجمعات، فإن هذه القطع تخضع للتقسيم الإلزامي أثناء التقييم.
يتم تنفيذ مبدأ الاستخدام الأكثر فعالية في ظروف المنافسة على استخدام العقارات بين مختلف القطاعات الوظيفية للسوق، مع مراعاة القيود الحقيقية على حجم الطلب والتعددية الوظيفية المحتملة للمنطقة، نتيجة لذلك والتي يتم تشكيل مجموعة من مستخدمي الأرض في كل موقع.
يساعد تقييم الشقة الذي يجريه موظف مؤهل أو مكتب محاماة في تحديد القيمة الحقيقية للسكن في السوق، مع مراعاة العوامل الإيجابية والسلبية، الوضع الراهنفي السوق، وملامح المنطقة. غالبًا ما يتم اللجوء إلى تقييم مساحة المعيشة في الحالات التالية:
بدون تقرير عن قيمة العقارات في روسيا فمن المستحيل الحصول عليها القرض العقاري ، كما يتم تضمين الوثيقة في قائمة الأوراق المطلوبة للحصول عليها مالمضمونة بالعقارات.
يلجأ المواطنون إلى خدمات المثمن أثناء النزاعات مع مكتب الضرائب(وفقًا لأحكام التشريع الروسي، يعد إجراء فحص القيمة السوقية حجة لمراجعة المنشأة القيمة المساحيةالإسكان) قبل بيع أو شراء العقارات.
يتم تنفيذ إجراء تحليل الإسكان باستخدام طرق مختلفة، والتي سيتم مناقشتها أدناه، ولكنها تؤدي وظيفة واحدة - فهي تجمع جميع خصائص العقار في سجل واحد، وتحلل البيانات التي تزيد وتخفض تكلفة الشقة. يوفر عميل التقييم إمكانية الوصول إلى مساحة المعيشة، ويتم إجراء مقابلة مع المالك (أحيانًا شفهيًا، وأحيانًا باستخدام استبيان). يقوم المثمن بتحليل موقع السكن أو مرافق البنية التحتية أو عدم وجودها بشكل مستقل. يعتبر التقرير الصادر للمالك بمثابة وثيقة رسمية.
من يستعد؟
يتم إضفاء الطابع الرسمي على تقييم العقارات في روسيا على المستوى التشريعي يتم تنظيم أنشطة المثمنين بموجب القانون الاتحادي رقم 135 "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". المثمنون هم فرادىالعمل بموجب عقد عمل في مؤسسات قانونية، و أصحاب المشاريع الفرديةفي الممارسة الخاصة.
يقوم السمسار الذي يختار العقارات للشراء أو البيع بإجراء تقييم بناءً على طلب العميل. متر مربع. المنظمات الماليةكقاعدة عامة، لديهم قائمة بالمثمنين المعتمدين الذين يعملون معهم بشكل مستمر.
مرجع!يجب أن تكون الشركة التي تقوم بإعداد تقرير التقييم مسجلة لدى منظمة المثمنين ولديها بوليصة تأمين. يتم استخدامه إذا تعرض العميل لضرر نتيجة لتصرفات خاطئة من قبل المثمن.
دعونا نلخص ذلك في روسيا، يتم إجراء التقييمات العقارية الرسمية فقط من قبل الأفراد المعتمدين و الكيانات القانونية - المثمنون وأصحاب العقارات. لن يكون للفحص الذي يجريه المالك بشكل مستقل قوة قانونية.
ما هي البيانات اللازمة لهذا؟
يهتم المثمن بالحصول على الحد الأقصى من المعلومات الموثوقة حول العقار الذي يتم تقييمه، وبالتالي فإن قائمة العوامل المؤثرة على التقييم مثيرة للإعجاب. يتم تزويد المثمن أيضًا بمستندات / نسخ من:
يتم توفير الوثائق للتحقق النقاء الشرعيالإسكانوتأكيد ملكية المالك. لإجراء التقييم، ستكون هناك حاجة أيضًا إلى الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية وغيرها من الخصائص للشقة.
- نوع المنزل، سنة البناء، مادة الجدران والأرضيات والأسقف، حالة المبنى. المنزل في حالة سيئة يقلل بشكل حاد من جاذبية السكن.
- موقع المنزل (ما مدى بعد شبكات النقل، وأين توجد مرافق البنية التحتية الاجتماعية، وهل هي المنطقة المجهزة بطرق عالية الجودة).
- البنية التحتية (مصعد، أمن، موقف سيارات، موقف سيارات، جراج - هل يوجد؟).
- حالة المدخل و منطقة محلية.
- الطابق (عادة ما يتم بيع الشقق في الطابقين الأول والأخير بسعر مخفض، للتعويض عن المضايقات المحتملة المتعلقة بالنوافذ والأسقف).
- منظر من النافذة، مستوى الضوضاء في المنطقة.
- مساحة الشقة، التخطيط.
- وجود شرفة لوجيا.
- ارتفاع السقف.
تؤخذ في الاعتبار أيضا الخصائص الفرديةالسكن - توفر الإصلاحات وحالة السباكة ونوع النوافذ والشرفة (إن وجدت).
يقوم المثمن بجمع معظم المعلومات بشكل مستقل أثناء الفحص البصري والتجول في المنطقة المحلية والبحث في الإنترنت.
طُرق
وضعت وزارة التنمية الاقتصادية الروسية ثلاث طرق لتحديد القيمة السوقية للشقةوهي تنعكس في الأمر الإداري رقم 297 المؤرخ في 20 مايو 2015. "عند الموافقة على معيار التقييم الفيدرالي "المفاهيم العامة للتقييم وأساليب ومتطلبات التقييم (FSO N 1)". كل طريقة تحليل لها خصائصها الخاصة، وتستخدم فقط لنوع معين من العقارات.
غالي
مع أسلوب تقييم مكلف، أصحاب الشقق في المباني متعددة الطوابقعمليا لا تصطدم. ويعتقد أن هذه الطريقة تشوه تكلفة هذا السكن وهي مناسبة فقط للمباني الخاصة المنفصلة. جوهر طريقة التكلفة هو تحديد مقدار الأموال التي تم إنفاقها على البناء.
يحاول المثمن معرفة تكلفة استبدال العقار من الصفر. يتم أخذ المواد والتقنيات ورواتب عمال البناء في الاعتبار، ويتم خصم تآكل المبنى من المبلغ الناتج.
لماذا لا يتم استخدام أسلوب التكلفة لتقييم الشقق؟ يتم تحديد نصيب الأسد من قيمة العقارات باستخدام طريقة التكلفة مواد بناء والأساس والجدران وما إلى ذلك. في مبنى سكنيمعظم التصاميم شائعة، مما يعني أن تكلفتها مقسمة على اثنين أو ثلاثة أو عشرة.
ونتيجة لذلك، فإن تكلفة بناء شقة أقل بكثير من بناء منزل منفصل باستخدام نفس المواد والخطة الفنية بالضبط.
مربحة
طريقة الدخل مناسبة للعقارات غير السكنية والتجارية.يعتمد ذلك على العبارة التي مفادها أن قيمة الشيء ترتبط ارتباطًا مباشرًا بمبلغ الفوائد المستقبلية للمالك المحتمل. لنأخذ، على سبيل المثال، تقييم المساحات المكتبية في موسكو.
عند إجراء الفحص، سيأخذ المثمن المحترف في الاعتبار موقع المبنى، ومجموعة الجماهير المحتملة، وسيدرس مدى سهولة الوصول إلى المكتب المستقبلي من أي منطقة في العاصمة، وراحته وتصميمه. لا يتم استخدام هذه الطريقة أثناء المعاملات مع شقق سكنيةلأن أصحابها والمشترين المحتملين لا يخططون لتحقيق الربح.
مقارنة
الطريقة الأسهل للفهم والأكثر شيوعًا هي الطريقة المقارنة.يأخذ المثمنون في الاعتبار قيمة الأشياء المماثلة في السوق. يتم تحقيق الدقة من خلال اختيار ليس شقة واحدة، بل عدة شقق متشابهة قدر الإمكان. ويتم تحليل مؤشرات كل مسكن ومميزاته وعدد الطوابق والمصعد والمدخل ونطاق المترو.
الأسعار في المدن الرئيسية في روسيا
لا تتأثر تكلفة تقييم المنزل بالمدينة التي يتم فيها التقييم فحسب، بل أيضًا بخصائص الفحص نفسه. تقدم جميع الشركات للعملاء خيارين - فحص العقار في الموقع وإعداد تقرير وفقًا للمالك. الطريقة الثانية لا تحظى بشعبية كبيرة بسبب عدم تأكيد الخصائص المحددة للشقة. تتطلب المؤسسات المصرفية ومشتري المنازل وممثلي خدمات التأمين تقريرًا بناءً على نتائج الفحص البصري.
يشمل هذا الفحص دفع تكاليف سفر المثمن والوقت الذي يقضيه في الشقة بالساعة. المعيار الثاني هو المساحة، حيث تحدد الشركات أسعارًا مختلفة للأشياء الصغيرة والكبيرة.
على العموم الأسعار في الاتحاد الروسي تتراوح بين ألفين وثلاثة آلاف روبل.في يكاترينبرج، المثمنون على استعداد لإجراء فحص لشقة صغيرة مقابل 2000 روبل، وفي موسكو تبدأ الأسعار من 3500 روبل، ولتقييم منزل كبير عليك أن تدفع ما يصل إلى 10000 روبل.
التقييم باهظ الثمن أيضًا بالنسبة لسكان سانت بطرسبرغ - الحد الأدنى للتعريفة دون المغادرة هو 3000 روبل، ومع المغادرة - 4000 روبل. بالنسبة للمسافة من المركز في المدن الكبيرة عليك أن تدفع مبلغًا إضافيًا.
في منطقة تيومينالأسعار معقولة أكثر - سيكلف المنزل الصغير في المركز 2500 روبل. تبلغ تكلفة زيارة المثمن إلى قازان من 2100 روبل، في ساراتوف وفولغوجراد وأوليانوفسك - من 3000 روبل، في تيومين - من 2500 روبل.
كم يستغرق من الوقت؟
تقتصر مدة صلاحية تقرير التقييم العقاري على 6 أشهر.ويرجع ذلك إلى التغيرات الديناميكية والمستمرة في سوق العقارات. تتغير القيمة السوقية اعتمادًا على الفروق الاقتصادية والمالية والإنتاجية وحتى النقصان قوة شرائيةيؤثر سلبا على أسعار المساكن.
متى يتم تجميعها؟
يتم إعداد التقرير بعد الفحص البصري وحساب التكلفة النهائية للسعر. على الرغم من أن إجراء التقييم في حد ذاته بسيط، إلا أنه يستغرق حوالي خمسة أيام عمل. تقدم العديد من الشركات خدمة الفحص العاجل - في هذه الحالة، يتلقى العميل التقرير في يوم عمل واحد، ويتم دفع الخدمة بالإضافة إلى ذلك بمبلغ 30 إلى 50٪ من مبلغ التقييم.
- الجزء التمهيدي.
- الحقائق والاستنتاجات الرئيسية.
- البيانات الأولية المستخدمة للتقييم.
- الشروط المرجعية للتقييم.
- معلومات عن أطراف الاتفاقية.
- معيار القيمة المستخدم في التقييم.
- المصطلح.
- قائمة المواد المستخدمة في التقييم.
- مراحل التقييم (في فقرات منفصلة، يكتب المثمن جميع خصائص الكائن، بما في ذلك منطقة الموقع والمناطق المحيطة بها والبنية التحتية).
- وصف كائن التقييم نفسه.
- مراجعة سوق العقارات السكنية.
- حساب القيمة السوقية باستخدام النهج المختار (المقارن عادة).
ونتيجة للتقييم، يتلقى العميل تقريرًا ضخمًا يعرض معلومات كاملة عن الشقة وطرق التقييم واستنتاجات المتخصص.
التطبيقات
متطلبات التسجيل
يستلم العميل الوثيقة على شكل مجلد مجلد بغلاف ناعم، مصدق بتوقيع الشخص المخول ومرفق بالختم منظمة التقييم. يصل حجم التقرير النموذجي إلى أربعين ورقة، يتم استخدام تنسيق A4، ويتم ترقيم جميع الصفحات. الوثيقة لها قوة قانونية ويمكن تقديمها إلى المحكمة.
يعد التقرير الخاص بتكلفة الشقة وثيقة رسمية، وبالتالي يتم تنظيم الفحص بموجب قانون الاتحاد الروسي بشأن أنشطة التقييم في جميع مراحله. من خلال طلب تقييم من المثمن في الموقع، سيتمكن مالك الشقة من معرفة القيمة الموضوعية لمنزله. يتم تسليم الأوراق، عادة في غضون خمسة أيام. يتم تقديم التقرير في شكل مجلد به الطوابع والتوقيعات.
فيديو مفيد
يمكنك معرفة المزيد حول كيفية تقييم الشقة من خلال مشاهدة الفيديو:
إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.
المصرفيون والقضاة ومنظمو المزادات حساسون للغاية لتقييم الشقة التي ستكون ضمانًا أو موضوع مطالبة أو مزاد. تقرير التقييم ليس مجرد مجموعة من الأوراق المجمعة معًا، بل هو وثيقة تحدد القيمة الحقيقية للشقة، في رأي متخصص مستقل. موضوع مقال اليوم هو مراجعة تفصيلية للمحتوى وإجراءات إعداد تقرير عن تقييم العقارات بشكل عام بما في ذلك الشقق.
تقرير تقييم الشقة – ما هو؟
هذا هو الاستنتاج حول قيمة العقار الذي يعده المثمن للأغراض التي يحددها العميل في شكل تقرير. يحتوي التقرير على هيكل ومحتوى واضحين. يتم تنظيم إجراءات تسجيلها بموجب قانون "أنشطة التقييم".
من يستطيع أن يكون المثمن؟
عندما يتعلق الأمر بتقييم شقة، فإننا جميعًا نعتبر أنفسنا خبراء. وهذا صحيح جزئيا. ولكن لا يكاد أي شخص، دون أن يكون معرفة خاصة، سوف تتولى تقييم قطعة الأرض، المبنى، منشأة الإنتاج، مجمع التسوق والترفيه، بناء، الخ.
فقط الشخص المختص يمكنه التعبير رسميًا عن رأيه بشأن قيمة الشيء:
- أكمل تدريبًا خاصًا، واجتاز الامتحان وحصل على شهادة التأهيل؛
- مدفوع رسم الدخولوأصبح عضوا كامل العضوية في SRO للمثمنين.
- اشتريت بوليصة تأمين لأنشطتي بمبلغ 300000 روبل.
ويجب إبلاغ الغرض من التقييم إلى المثمن.
الفرد الذي يستوفي جميع هذه المتطلبات هو المثمن. هو يستطيع من الناحية القانونيةالمشاركة في أنشطة التقييم وإعداد وتقديم تقرير التقييم للعميل.
الممتلكات التي يمكن تقييمها
تشمل الأشياء الخاضعة للتقييم في العقارات ما يلي::
- الأراضي لأي غرض من الأغراض؛
- المباني والمباني غير السكنية فيها ؛
- المباني السكنية والشقق والغرف.
- الهياكل؛
- أشياء أخرى غير منقولة.
أهداف التقييم
لماذا تحتاج لتقييم الشقة؟ يعد تحديد القيمة السوقية الحالية للشقة أمرًا مطلوبًا في مجموعة متنوعة من مواقف الحياة.
وتشمل هذه:
- من مخزون المساكن البلدية والدولة في المزاد لتحديد سعر البداية؛
- شراء السكن باستخدام صناديق الائتمان (الرهن العقاري). تصبح الشقة موضوع ضمان سداد القرض (حيث يتم تقييم الشقة برهن عقاري)؛
- تأمين الشقة؛
- تقسيم الممتلكات أثناء إجراءات الطلاق؛
- تحديد قيمة الميراث؛
- للبيع للمالكين المشاركين أو الغرباء؛
- الاعتراف بالحق في شقة في المحكمة.
ويجب إبلاغ الغرض من التقييم إلى المثمن. هذا يرجع إلى حقيقة أن الأهداف المختلفة لها ميزات التقييم الخاصة بها. على سبيل المثال، إذا تم تقييم الشقة كضمان، فبالإضافة إلى القيمة السوقية، يتم تحديد قيمة التصفية أيضًا.
تقييم الشقة
مرفق بالتقرير:
- نسخ من الوثائق التي تسمح للمتخصص بتنفيذ أنشطة التقييم؛
- وثائق ملكية الشقة؛
- الوثائق الفنية للكائن والمواد الفوتوغرافية.
ديكور
يتم إصدار التقرير في شكل ورقي، ويتم ترقيمه صفحة تلو الأخرى، ومجلدًا ومختومًا بتوقيع المثمن وخاتمه الشخصي.
تم إنشاء التقرير في في شكل إلكتروني، موقعة من قبل المؤهلين المحسنين التوقيع الالكترونيالمثمن.
ما هي تكلفة تقرير التقييم، وعلى ماذا تعتمد التكلفة؟
المعلمات الرئيسية التي تحدد المبلغ الذي سيتعين عليك دفعه مقابل خدمات التقييم هي:
- المواعيد النهائية (يمكن أن تصل الرسوم الإضافية للاستعجال إلى 50% من التكلفة العادية)؛
- منطقة موقع الشقة (في المدن التي يزيد عدد سكانها عن مليون نسمة، يكلف التقرير 20٪ -40٪ أكثر من المناطق)؛
- فئات السكن (غرفة في شقة مشتركة، شقة عادية، استوديو، شقق، إلخ).
تكلفة تقييم شقة قياسية مع تقرير لا تزيد عن 2000-3000 روبل.
إجراءات الدفع منصوص عليها في اتفاقية تقديم خدمات التقييم ويمكن أن تأخذ شكل:
- دفعة مقدمة بنسبة 100% عند توقيع العقد؛
- - سداد الدفعة الجزئية (الدفعة المقدمة) عند توقيع العقد، وسداد الدفعات النهائية عند الانتهاء من العمل.
يتم تأكيد الوفاء بالتزامات الطرفين تجاه بعضهما البعض بموجب اتفاقية التقييم من خلال التوقيع على شهادة الخدمات المقدمة.
فترة الصلاحية
إذا مر أكثر من ستة أشهر منذ تاريخ التقييم، فلا يمكن اعتبار قيمة الشقة التي تم تحديدها أثناء التقييم موثوقة، وتفقد أهميتها. يشير المثمن دائمًا إلى هذه المعلومات في التقرير. ولذلك فإن الإشارة إلى تاريخ التقييم في التقرير أمر في غاية الأهمية.
تقييم غير عادل
في كثير من الأحيان، عندما تكون هناك نزاعات حول الحقوق في العقارات، لا تستطيع الأطراف المتعارضة الاتفاق على قيمتها السوقية العادلة. في بعض الأحيان يتم تعيين مثمنين مختلفين. إذا كانت تكلفة الشقة تختلف بشكل كبير وفقا لتقارير مختلفة، فسيتم حل النزاع في المحكمة.
بالإضافة إلى ذلك، يمكن إجراء فحص التقرير، مما يعني تكوين رأي خبراء SRO فيما يتعلق بالتقرير الموقع من قبل أحد أعضاء SRO. ويتم ذلك على أساس طوعي بين العميل والخبير، وليس إجراءً يتحكم في المثمن. ولكن يمكن للعميل استخدام الاستنتاج الإيجابي أو السلبي من التقرير في المحكمة.
بالإضافة إلى ذلك، شاهد مقطع فيديو حول إجراءات تقييم الشقة وإصدار التقرير:
الحياة في بعض الأحيان لا يمكن التنبؤ بها. وقد تكون هناك حاجة إلى تقييم مختص للشقة في أكثر اللحظات غير المتوقعة. لذلك، من المهم جدًا اختيار متخصص جيد ومستقل حقًا.
يعد التقرير الخاص بتقييم العقار نتيجة لعدد من الأنشطة التي يتم تنفيذها وفقًا للمعايير المعمول بها لأنشطة التقييم.
في بعض الأحيان يستبدل الطرفان تقريرا مرهقا بتقرير تقييم عقاري عن قيمة العقار (يمكنك الاطلاع على مثال لتقرير تقييم شقة أدناه). ولا يحتوي على منهجية حسابية، ولكنه يذكر فقط معلومات حول السعر.
مطلوب معلومات عن القيمة السوقية للشقة:
- عندما يتعلق الأمر بالرهن العقاري والإقراض المضمون؛
- عند إجراء المعاملات العقارية؛
- عند تأمين العقارات.
- في حالة نشوء نزاعات بين أصحاب الشقق، قد يلزم تقديم تقرير
- عند الدخول في حقوق الميراث من أجل حل النزاع حول تعويض الطرف الذي رفض الميراث.
من يقوم بإعداد تقرير التقييم العقاري؟
في أغلب الأحيان، تكون هناك حاجة إلى معلومات حول القيمة السوقية للكائن عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري من أحد البنوك. وفقا للفقرة 1 من الفن. 9 102-FZ بتاريخ 05/07/2013، في وثائق القرضويجب ذكر القيمة التقديرية للضمان. وتحديدها هو مهمة شركات التقييم.
المادة 9. محتويات اتفاقية الرهن العقاري
- يجب أن تشير اتفاقية الرهن العقاري إلى موضوع الرهن العقاري وتقييمه وجوهر وحجم وفترة الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن العقاري.
عادة ما يكون لدى البنك قائمة بالمثمنين المعتمدين.يمكن للمقترض المحتمل الاتصال بأي منهم عن طريق دفع تكلفة العمل منه الصناديق الخاصة. الإصرار على التعاون مع منظمة معينة من قبل الموظفين مؤسسة الائتمانلا يمكنهم ذلك، ولكن لا يزال المقترض المحتمليجب عليك اختيار شركة من القائمة المقدمة.
وهذا يضمن عدم وجود أخطاء في الوثائق ويجعل من الممكن حدوث ذلك في أسرع وقت ممكناحصل على قرض عقاري، حيث أن الخدمات المصرفية لن تضطر إلى قضاء وقت طويل في التحقق من شركة تقييم غير معروفة.
مهم:يجب أن تكون الشركة التي تقوم بإعداد تقرير تقييم العقار عضوًا في إحدى منظمات المثمنين المسجلة ولديها بوليصة تأمين ضد المسؤولية المدنية بتغطية لا تقل عن 300 ألف روبل. من خلال هذه السياسة يمكن تعويض العميل عن الأضرار المحتملة نتيجة تصرفات المثمن الخاطئة.
تحدد البنوك عددًا من متطلبات إعداد التقارير. يتيح لك الامتثال لها الحصول على الصورة الأكثر اكتمالا للعقارات المرهونة.
قضية السعر
كم تكلفة تقرير تقييم الشقة؟ تعتمد تكلفة عمل شركة التقييم لإعداد رأي حول قيمة العقارات على عدد من العوامل:
- منطقة موقع الكائن.
- نوع العقار
- الغرض من التقرير (على سبيل المثال، العمل على تقييم شقة لفحص الطب الشرعي سيكلف أكثر)؛
- إلحاح العمل.
وإذا قمنا بتحليل الأسعار حسب المنطقة، نحصل على الصورة التالية:
مهم:عند اختيار شركة تقييم، فمن الخطأ التركيز على أقل تكلفة لإنتاج تقرير تقييم الشقة. يجدر إعطاء الأفضلية للشركة التي تهتم في المقام الأول بمصالح العميل.
متى يتم إعداد تقرير تقييم الشقة؟
يحتوي تقرير التقييم العقاري على معلومات حول قيمته السوقية الفعلية. يجب على موظفي قسم الضمانات بالبنك عند التسجيل:
- الرهون العقارية.
- القروض المضمونة، والضمانات التي هي العقارات.
في هذه الحالة، يمكن أن يكون المقترضون كيانات قانونية وأفرادًا.
عادة، يتم الاتصال بالمثمن في مرحلة التحضير للمعاملة، عندما يتم بالفعل تحديد موضوع الإقراض أو نوع العقار المرهون كضمان بدقة والاتفاق عليه مسبقًا مع مؤسسة الائتمان.
بالإضافة إلى القيمة السوقية، يأخذ موظف البنك بيانات من التقرير عنها قيمة مستردةشقق سكنية. قيمتها أقل بنسبة 25-30٪. وبهذا السعر سيتم بيع الشقة في المزاد إذا توقف المقترض عن سداد القرض.
دعونا نلقي نظرة على هيكل ومحتوى وتصميم تقرير التقييم العقاري.
عند تحديد القيمة السوقية للعقار، يتم أخذ العديد من العوامل في الاعتبار. ويجب أن تنعكس جميعها في التقرير.
ولهذا السبب توجد معايير لأنشطة التقييم التي يجب على شركات التقييم المهنية الالتزام بها.
مهم:يتم تحديد متطلبات الوثيقة بموجب القانون الاتحادي. وعلى وجه الخصوص، يتم تنظيمها من خلال متطلبات تقرير التقييم.
يجب أن يعكس تقرير القيمة السوقية للشقة المعلومات التالية:
- مهمة التقييم؛
- الحقائق والاستنتاجات؛
- بيانات كاملة عن العميل والمثمن (مدير المنظمة، الكيان القانوني، المتخصص الذي يقوم بالتقييم)؛
- القيود والافتراضات عند القيام بالعمل لإعداد التقرير؛
- المعايير المطبقة لأنشطة التقييم؛
- وصف الخاصية مع الإشارة إلى الخصائص الكمية والنوعية؛
- تحليل السوق والعوامل الخارجية الأخرى المؤثرة على السعر النهائي.
- وصف طرق التقييم: التكلفة والمقارنة والدخل. وإذا لم يتم تطبيق أي منها، يجب على المقدر تبرير السبب؛
- تنسيق وردت طرق مختلفةنتائج التثمين العقاري.
تم تخصيص فصل كامل في التقرير لوصف خصائص الكائن الذي يتم تقييمه.
ويجب الإشارة إلى ما يلي:
- البيانات الفنية وحالة الاتصالات وسنة بناء المنزل؛
- نوع الأسقف البينية
- المواد التي تم بناء المبنى منها؛
- لقطات ونوع تخطيط الشقة؛
- ارتفاع المنزل وموقع أرضية مساحة المعيشة؛
- توافر محطات قريبة النقل العاموتقاطعات الطرق الكبيرة والمحلات التجارية والمرافق الاجتماعية الأخرى.
مهم:الوصف مطلوب الوضع الحاليمكان عيش \ سكن. نحن نتحدث عن جودة الإصلاحات التي يتم إجراؤها ووجود أو عدم وجود المعدات المدمجة.
مرفقات التقرير
بالإضافة إلى الجزء الرئيسي يجب إرفاق نسخ مما يلي بالتقرير:
- بوليصة التأمين الخاصة بمنظمة التقييم والشهادة والبيانات المتعلقة بالتدريب المهني للمثمن؛
- وثائق تحدد الخصائص النوعية والكمية للكائن؛
- الاتفاقيات التي على أساسها يحق لمالك المبنى الحصول عليها؛
- والخطة الفنية؛
- صور الشقة والمنزل الذي يقع فيه؛
- الاستنتاجات والفحوصات، إن وجدت.
مهم:من غير المقبول تحديد القيمة السوقية للشقة "على الطاير". يجب أن يكون كل تقرير فرديا، ويجب أن تكون القيمة المحددة فيه معقولة وتتوافق مع الواقع، ويجب أن يكون التفسير لا لبس فيه.
متطلبات التسجيل
في عملية العمل على التقرير، ينفذ موظف في منظمة التقييم مجموعة كاملة من العمل المنصوص عليها في قواعد ومعايير أنشطة التقييم.
على سبيل المثال، يمكن أن يصل سمك تقرير القيمة السوقية لشقة نموذجية إلى 40 أو 50 ورقة مقاس A4، دون احتساب الصور الفوتوغرافية والمرفقات بالمستند.
يجب ترقيم كل صفحة من التقرير مع المرفقات. الوثيقة ملزمة ومصدقة بتوقيع الشخص المعتمد وختم المنظمة.
لذا، فإن تقرير تقييم الشقة ضروري لتحديد قيمة العقار بشكل موضوعي عند إجراء المعاملات معه.
يمكنك طلبها على منظمة خاصة، والتي اجتازت الاعتماد ولديها ترخيص للقيام بأنشطة التقييم. تكلفة الوثيقة ليست عالية، ووقت الإنتاج من 2 إلى 5 أيام عمل.
