Nnei من قطعة الأرض التي تستخدم. تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للأرض. تقييم الجدوى المالية للخيارات المختارة
يجب أن يستوفي خيار الاستخدام الأكثر فعالية للعقار الذي يتم تقييمه أربعة معايير - وهي:
المقبولية القانونية؛
. الجدوى المادية؛
. الامن المالي؛
. أقصى قدر من الإنتاجية.
عادةً ما يتوافق تسلسل النظر في هذه المعايير أثناء تحليل الخيارات المختلفة لاستخدام العقارات لاختيار الخيار الأكثر فعالية مع ما سبق. يتم أخذ المقبولية القانونية والجدوى المادية في الاعتبار أولاً، تليها الجدوى المالية والحد الأقصى من الإنتاجية. يرجع هذا التسلسل في إجراءات التحليل إلى حقيقة أن حالة الاستخدام الأكثر فعالية، حتى في حالة توفر التمويل اللازم، ليست ممكنة إذا كانت محظورة قانونًا أو كان تنفيذها ماديًا مستحيلًا.
المقبولية القانونية
يتم التحقق من المقبولية القانونية لكل حالة استخدام يتم النظر فيها أولاً في جميع الحالات. ومع ذلك، لا ينبغي الخلط بين الاستخدام الأمثل للعقار وبين المطلب القانوني لاستخدام العقار للغرض المقصود منه.
يقوم المثمن بمراجعة القيود الخاصة، وأنظمة تقسيم المناطق، وقوانين البناء، أنظمةوحماية المباني التاريخية والتشريعات البيئية التي قد تحدد استخدامات محتملة. قد يتأثر اختيار الاستخدام الأكثر كفاءة للعقارات بوجود اتفاقيات إيجار طويلة الأجل. خلال الفترة المتبقية من عقد الإيجار، يخضع استخدام العقار لشروط عقد الإيجار. إذا كان الاستخدام الأكثر فعالية للعقار مقيدًا بوجود عقد إيجار، فيجب أن ينعكس ذلك في تقرير التقييم.
على سبيل المثال، إذا كان العقار مقيدًا بعقد إيجار أرضي ينتهي خلال أكثر من 12 عامًا، فقد لا يكون من المجدي اقتصاديًا إنشاء مبنى جديد له عمر اقتصادي يبلغ 40 عامًا.
وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار القيود المحتملة التي قد تكون مدرجة في اتفاقية شراء العقارات. قد تتعلق هذه القيود بمناطق استخدام معينة، وتحديد موقع المباني على قطعة الأرض، ومعلمات المباني، ونوع الاستخدام مواد بناء. إذا كانت قيود الفعل تتعارض مع أحكام قانونية أكثر عمومية، مثل قوانين البناء، فعادة ما يتم أخذ الحد الأقصى للقيود في الاعتبار.
يمكن لقوانين البناء أن تمنع تطوير الأراضي باستخدام المباني الأكثر كفاءة إذا كانت تزيد من تكاليف البناء للوفاء بالمعايير الفنية. وهذا يعيق في نهاية المطاف تنمية المناطق. وفي بعض المناطق، تُستخدم قوانين البناء للحد من البناء الجديد والحد من النمو. تهدف قواعد استخدام الأراضي الحالية إلى الحماية بيئة. ويجب أن يأخذ المثمنون في الاعتبار معايير نظافة الهواء والماء، وكذلك الرأي العام حول المشاريع التنموية المقترحة.
مثال. تشييد المباني المكونة من عدد معين من الطوابق، وموانع الحريق، ومتطلبات التشميس.
لا يمكن النظر في خيار الاستخدام المحظور بموجب القانون في تاريخ التقييم في مراحل أخرى من التحليل إلا إذا كان المثمن ينوي إجراء تغييرات على المعايير الحالية. ومع ذلك، فإن احتمال حدوث تغييرات في التشريعات ارقام المبانيواللوائح ولوائح تقسيم المناطق وما إلى ذلك ليست مؤكدة بنسبة 100٪.
الجدوى المادية.
يجب أن يعتمد اختيار الخيار الأكثر فعالية لاستخدام العقارات على جدواه المادية. تؤثر معايير الجدوى المادية - الحجم والشكل والمساحة والتصميم وظروف الأرض وطرق الوصول إلى الموقع، ومخاطر الكوارث الطبيعية (مثل الفيضانات أو الزلازل) - على الاستخدام المقترح للأرض. المنفعة النهائية قطعة أرضيعتمد على حجمه وشكله. تعطي بعض الخيارات التأثير الأكبر فقط على أساس استخدام مساحة ذات حجم معين. في هذه الحالة، من الضروري تحديد إمكانية توسيع قطعة الأرض القائمة، حيث أن بعض القطع قد لا يكون لديها القدرة على التوسع. يؤثر شكل قطع الأراضي على الإنتاجية النهائية، حيث يمكن أن تكون تكاليف تطوير قطعة أرض غير منتظمة الشكل أعلى، مما يقلل من فائدتها بشكل أكبر، مقارنة بقطع الأراضي ذات الجوانب الملساء. وبالمثل، فإن وجود طرق الوصول إلى الموقع والمرافق يزيد من إنتاجيته النهائية، حيث يتم تحقيق وفورات في تطويره. وبالتالي فإن القدرة الحرة لمرافق المعالجة تحد من الأبعاد المادية لخيار التطوير الفعال المقترح. تنعكس الخصائص الطبوغرافية أو خصائص التربة لقطعة الأرض في المنفعة الوظيفية للموقع. الجوانب السلبية التي حددها المثمن تؤدي إلى تعقيد تطويرها أو زيادة تكاليف التطوير. وبما أن جميع قطع الأراضي المطروحة في السوق تتنافس مع بعضها البعض، فإن قطعة الأرض التي تم تقييمها لا يمكن أن تكون غير مناسبة للاستخدام الأكثر فعالية، لأنها أقل شأنا من قطع الأراضي الأخرى النموذجية للمنطقة.
في عملية تحليل الجدوى المادية لحالة الاستخدام الفعال، من الضروري النظر في حالة المباني والهياكل لتحديد إمكانية استمرار تشغيلها على أساس جديد. إذا كانت المباني بحاجة إلى إعادة تطوير لضمان الاستخدام الأمثل، فيجب حساب التكاليف المطلوبة لذلك ومقارنتها بالربحية النهائية. عادة، تعتمد تكلفة تجديد العقار على الحالة المادية وموقع العقار.
الامن المالي.
المرحلة التالية من اختيار أنواع الاستخدام هي تحليل الأمن المالي. ويعتبر الخيار مجديا ماليا إذا كان يوفر دخلا تشغيليا يساوي أو أكبر من تكاليف التشغيل وتكاليف التمويل والعائد المطلوب على نظام رأس المال. ومن ثم فإن جميع الاستخدامات التي يمكن أن توفر دخلاً إيجابياً تعتبر ممكنة ماليا. إذا كان نوع الاستخدام لا يتضمن استلام دخل منتظم من التشغيل، فإن التحليل يحدد تلك الخيارات التي تنشئ عقارات بتكلفة تساوي أو تتجاوز تكلفة إنشاء أو إعادة بناء المنشأة لهذا النوع الجديد من الاستخدام. يجب على المثمن مقارنة المكاسب الرأسمالية أو الدخل الناتج عن استخدام العقار مع تلك المتكبدة النفقات الرأسمالية. وإذا كان الدخل أقل من النفقات أو يتجاوزها قليلا، فإن هذا النوع من الاستخدام يعتبر غير مجد من الناحية المالية.
لتقييم الاستخدامات التي تولد دخل تشغيلي منتظم، يقوم المثمن بحساب إجمالي صافي دخل التشغيل لكل منها، ومعدل العائد الفردي لكل منها رأس المال المستثمر، مقدار الدخل المنسوب إلى الأرض. فإذا كان صافي الدخل يلبي العائد المطلوب على الاستثمار ويوفر العائد المطلوب على الأرض، يكون الاستخدام ممكنا من الناحية المالية. ومن الواضح أن تحديد الاستخدامات الممكنة مالياً يعتمد على تحليل الطلب والعرض والموقع.
أقصى قدر من الإنتاجية.
الإنتاجية القصوى هي أعلى قيمة لقطعة أرض في حد ذاتها، بغض النظر عما إذا كانت شاغرة (فعليًا أو مشروطًا) أو مبنية. وبالتالي، فإن تطبيق هذا المعيار ينطوي، من بين كل المسموح به قانونًا والقابل للتنفيذ ماديًا وتوفير دخل إيجابي، على اختيار نوع الاستخدام الذي يوفر الحد الأقصى لقيمة أساس العقار - قطعة الأرض. يعكس الخيار المحتمل للاستخدام الأكثر كفاءة للأرض برنامجًا طويل المدى ومُطوَّر بعناية ومحددًا إلى حد ما لاستخدام الأراضي يرتبط بالحياة الطبيعية للمباني والهياكل. تعتمد مدة الخدمة على نوع المبنى والجودة أعمال بناءوعوامل أخرى.
يتم تحديد الحد الأقصى لإنتاجية قطعة الأرض من خلال ربط مقدار دخلها بمعدل الرسملة الذي يتطلبه السوق لنوع معين من الاستخدام. ومع ذلك، اعتمادًا على الاستخدام المختار للعقار، قد تختلف طريقة تحديد قيمة الأرض. يعتمد اختيار الطريقة على درجة إعادة توجيه الغرض الفعلي للعقار الذي يتم تقييمه، ومستوى مخاطر الخيار قيد النظر، ومعدل العائد المطلوب وفترة استرداد رأس المال، وتوقيت تنفيذ الخيار المقترح. لاستخدام العقار. إن نوع الاستخدام الذي يوفر أكبر ربحية للأرض هو الأكثر فعالية. أساس جميع الطرق المستخدمة لتحديد قيمة قطعة الأرض من أجل تحديد الخيار الأكثر فعالية هو ما يسمى بالتقنية المتبقية. ويعتبر دخل الأراضي بمثابة التوازن بين إجمالي الدخل الناتج عن العقارات وتلك المبالغ من الدخل التي توفرها عملية الجذب قوة العملورأس المال والأصول الثابتة (المباني والهياكل العاملة). وتمثل تكلفة قطعة الأرض بدورها الفرق بين التكلفة الإجمالية للعقار بأكمله والقيمة المتبقية للمباني أو تكاليف بنائها.
يمكن تحقيق الاستخدام الأمثل للعقارات إما على أساس المباني القائمة، أو تنطوي على بناء تحسينات جديدة بشكل أساسي، الأمر الذي يتطلب اعتبار قطعة الأرض شاغرة. وبناءً على ذلك، يستخدم المثمنون أسلوبين عند تحليل الاستخدام الأمثل للعقار:
الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره موقعًا غير مطوَّر؛
. الاستخدام الأكثر فعالية للموقع كمنطقة مبنية.
هناك الأسباب الرئيسية التالية لتحديد الاستخدام الأكثر فعالية للأراضي باعتبارها غير مطورة:
1. العزل في قيمة العقارات قيمة قطعة الأرض فقط.
2. استخدام أسلوب البيع المقارن لتثمين الأراضي المطورة.
3. حساب الخسارة في القيمة بسبب التقادم الخارجي.
4. تقييم القيمة الحقيقية للأرض كجزء من عقار، وهي ليست الأمثل لموقع معين.
يتم تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للمنطقة المبنية لسببين:
1. تحديد نوع الاستخدام للعقار الذي يوفر أكبر قدر ممكن إجمالي الدخلعلى رأس المال المستثمر.
2. تحديد الأشياء العقارية الموجودة في السوق لنفس الغرض وبمستوى مماثل من كفاءة الاستخدام.
دعونا نفكر في الفرق بين الاستخدام الأكثر كفاءة لموقع بدون مباني وممتلكات بها مباني باستخدام مثال العقارات الصناعية التي تحتوي على انبعاثات سامة. المنطقة التي يقع فيها الكائن الذي تم تحليله، وفقا لها الخصائص الطبيعيةيتم تطويرها كمنطقة سكنية في الضواحي. من المرجح أن تعتمد الكفاءة القصوى لاستخدام موقع بدون مباني على استخدامه ككوخ سكني. في في هذه الحالةوستكون هناك تكاليف للهدم والتخلص من المنشأة الحالية. ومن الناحية العملية، لن يقوم مالك العقار المحتمل بإعادة تطوير الموقع إلا إذا كانت القيمة المتبقية للمباني منخفضة.
اعتمادًا على مدى اقتراب الاستخدام المحدد الذي يتطلب بناءًا جديدًا من تاريخ التقييم، المظهر الموجوديمكن اعتبار الاستخدام وسيطًا. وبالتالي، إذا، وفقًا لخطة توسيع الأراضي الحضرية، سيصل بناء الأكواخ إلى قطعة الأرض التي تم تحليلها خلال خمس سنوات، وكانت الفترة اللازمة لهدم المباني القائمة وبناء كوخ جديد هي سنة واحدة، فإن الأربعة يعتبر التشغيل لمدة سنة للملكية الصناعية القائمة بمثابة استعمال وسيط. ومع ذلك، إذا كان مستوى الطلب التنافسي أعلى للاستخدام الصناعي، فمن المحتمل أن يكون الاستخدام الأكثر فعالية للملكية هو الحفاظ على الاستخدام الحالي مع تنفيذ الأعمال البيئية اللازمة بالتكاليف المرتبطة بها.
وتتطلب نظرية التثمين العقاري تحليل قطعة الأرض، على افتراض عدم وجود مباني عليها، حتى لو تم تطوير الموقع، لتحديد ما إذا كان الاستخدام الحالي مطلوبا وما إذا كان ينبغي الاستمرار فيه أو استبداله.
تعتمد طريقة تحديد الاستخدام الأمثل والأكثر فعالية للعقار المقدر باعتباره قطعة أرض غير مطورة على افتراض أنها لا تحتوي على مباني أو يمكن إخلاء المباني منها نتيجة هدمها. ونتيجة لذلك، يتم تحديد قيمة الأرض بناء على اختيار الاستخدامات الممكنة التي تضمن ربحية العقار، واختيار معالم العقار وفق غرض محدد.
إن خيار استخدام قطعة أرض غير مطورة له نوعان رئيسيان:
1. استخدام قطعة أرض للمضاربة، أي لبيعها دون تحسينات لمستثمر سيقوم لاحقاً بتطويرها وفقاً لمتطلبات السوق أو ما يفضله. ينطبق هذا الخيار عندما تكون أسواق العقارات مشبعة.
2. تطوير قطعة الأرض بمباني ومنشآت جديدة تشمل:
التطوير بدون استخدام وسيط إذا كان هناك استخدام جديد قيد النظر وقبوله من قبل السوق في تاريخ التحليل؛
- يتضمن التطوير مع الاستخدام المتوسط الحفاظ مؤقتًا على خيار الاستخدام الحالي حتى يصبح الخيار الجديد مطلوبًا من قبل السوق، بناءً على توقعات وضع السوق؛
- تقسيم أو توحيد قطعة أرض لتحقيق الاستخدام الأكثر كفاءة؛
- تطوير الموقع بمباني جديدة مماثلة في الغرض والمعايير المادية للمنشأة الحالية.
الوضع الأكثر شيوعًا لتقييم العقارات على أساس قطعة أرض غير مطورة هو عدم تطويرها المشروط. ويرجع ذلك إلى وجود مبنى في الموقع الذي تم تحليله، مما يؤثر على قيمة العقار. في هذه الحالة، فإن اختيار خيار الاستخدام الأكثر فعالية للموقع باعتباره غير متطور يأخذ شكل تصميم الاستثمار في مرحلة اتخاذ القرار.
وفي هذه الحالة على المثمن أن يجيب على عدد من الأسئلة:
1. كيف يمكن استغلال قطعة الأرض إذا لم يتم تطويرها فعلياً أو يمكن تطهيرها من المباني القائمة؟
2. ما هو نوع المبنى أو الهياكل الأخرى التي تدعم الاستخدام المختار والتي يمكن بناؤها على هذه الأرض، بناءً على خصائصها المادية وغيرها، وفي أي إطار زمني؟
3. هل يجب اعتبار الاستخدام الحالي استخدامًا مؤقتًا؟
على سبيل المثال، إذا كانت أعمال البناء مطلوبة لتحقيق الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض، فيجب على المثمن تحديد:
تكاليف هدم المباني القائمة؛
- نوع الاستخدام الأكثر فعالية للعقار (مكتب، فندق، مستودع، إلخ)، بما يتوافق مع معايير السوق الحالية ويتضمن عناصر بأفضل الأسعار؛
- خصائص المباني المثلى التي ينبغي تشييدها لتعظيم الاستفادة من الخصائص المحتملة للموقع (عدد الطوابق، المساحة المثلى للوحدات الوظيفية، عدد هذه الوحدات، وما إلى ذلك)؛
- مستوى الإيجار وتكاليف التشغيل؛
- تكلفة المباني الجاري تشييدها مع مراعاة تكاليف التمويل.
الاستخدام الأكثر فعالية لقطعة أرض كمنطقة مبنية يفترض الحفاظ على المباني القائمة في الموقع الذي تم تحليله. إن خيار استخدام قطعة الأرض كمبنى له نوعان رئيسيان:
1. الحفاظ على الغرض الحالي للعقار محل التقييم.
2. تغيير الغرض الحالي للعقار محل التقييم.
وفي كلتا الحالتين تؤخذ الحاجة والإمكانية بعين الاعتبار:
الحفاظ على الحجم الحالي وجودة الخدمات التي تقدمها العقارات؛
. القيام بأعمال البناء لإعادة بناء المباني لتحسين فئتها وتغيير أسعار الإيجارات؛
. - القيام بأعمال البناء لتوسيع المساحة من خلال توسعات إضافية أو إنشاء طوابق إضافية.
. - تقليص المساحات القائمة من خلال الهدم الجزئي.
يجب على المثمن، الذي يقوم بمقارنة خيار الاستخدام الحالي للمباني الواقعة على قطعة الأرض مع خيار البناء الأمثل، أن يحصل على إجابة على الأسئلة التالية:
1. هل ينصح بالاستمرار في تشغيل المبنى بوضعه الحالي؟
2. ما هو خيار إعادة بناء المبنى الذي يجب أن أختاره: إعادة الإعمار أم التوسع أم الهدم الجزئي؟
3. كيف وفي أي إطار زمني سيتم استرداد التكاليف؟
معظم الخيار الأفضلسيضمن استخدام المباني الحد الأقصى لتكلفة العقارات الجذابة للاستثمار، مع مراعاة معدل العائد المحدد وفقًا لمخاطر الخيار المختار. ومن الواضح أن مخاطر الحفاظ عليها الطريقة الموجودةسيكون استخدام العقارات وخيارات إعادة التطوير المختلفة مختلفًا. يجب أن يفصل تقرير التقييم بين أفضل استخدام للموقع باعتباره غير مطوّر وبين أفضل استخدام للموقع كما تم تطويره. ويجب أن يحدد تقرير التقييم بوضوح ويشرح ويبرر الغرض والاستنتاج لكل استخدام.
يمثل التحليل الأعلى والأفضل استخدامًا عنصربرامج إدارة المرافق، وكذلك جزء من خوارزمية تقييم القيمة السوقية وجميع أنواع القيمة المستمدة من القيمة السوقية (المبيعات والمبيعات المحدودة، التصفية، الاستثمار، القيمة الضمنية) ، وفقًا لتعريفات هذه الأنواع من القيمة.
كما يتبين من التعريف أعلاه، يتم تحديد الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية للعقار من خلال تحليل مدى امتثال الخيارات المحتملة لاستخدامه للمعايير التالية:
إمكانات الموقع - إمكانية الوصول إلى الموقع (الوصول إليه)، وإزعاجات موقع قطعة الأرض، والمخاطر الخفية للموقع.
طلب السوق - مدى أهمية الاستخدام المخطط لقطعة أرض في سوق معينة وفي منطقة معينة. يتم تحليل مستوى العرض والطلب لجميع الكائنات العقارية ذات الأغراض الوظيفية المختلفة. يتم تحليل مزايا العقارات، وضمان قدرتها التنافسية وعيوبها. المقبولية من وجهة نظر التشريع (الصلاحية القانونية) - طبيعة الاستخدام المقترح لا تتعارض مع التشريع الذي يحد من تصرفات مالك قطع الأراضي وأحكام تقسيم المناطق.
الإمكانية المادية - إمكانية إقامة المباني لغرض الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لها على قطعة الأرض المعنية.
مبرر مالي؟ النظر في تلك الاستخدامات الممكنة ماديًا والمسموح بها قانونًا والتي من شأنها توليد الدخل.
أقصى قدر من الكفاءة (حالة الاستخدام الأمثل)؟ النظر في أي من الاستخدامات الممكنة ماديًا والمؤهلة والمبررة ماليًا للعقار ستولد الحد الأقصى لصافي الدخل أو الحد الأقصى للقيمة الحالية.
حسنًا، أهم العوامل هي القدرات الاجتماعية والاقتصادية للناس وقيمهم الثقافية والجمالية.
لذلك، من خلال النظر في بعض هذه المعايير، يمكن إجراء عدد من الاستخدامات المحتملة لكائن معين. بالطبع، ستكون كل هذه الاستنتاجات تقريبية، ولكن حتى بناءً عليها، من الممكن عمومًا إجراء تقييم لاختيار الخيار المناسب.
لكل كائن، تتكون خوارزمية التحليل الأفضل والأفضل استخدامًا من خمس مراحل.
المرحلة 1. في المرحلة الأولى، الحد الأقصى القائمة الكاملةالوظائف التي يمكن تنفيذها على أساس الكائن قيد الدراسة.
لذا، في حالتنا، يمكننا تقديم قائمة الخيارات التالية: فندق، مبنى سكني(سكن للإيجار)، مركز صحي، مركز أبحاث، بنك، حمام سباحة، مركز مكتب، قاعة فنون قتالية وتشكيل، نادي بولينج، سينما، صالة ألعاب رياضية، صالة ألعاب رياضية، ملعب تنس.
المرحلة 2. في هذه المرحلة، يتم استبعاد هذه الوظائف من القائمة المجمعة، والتي قد يواجه تنفيذها - وفقًا للتحليل - عقبات لا يمكن التغلب عليها بسبب القيود التشريعية والتنظيمية.
وبالتالي، وفقًا لـ SNiP 2.08.02 - 89* "المباني والمنشآت العامة"، لا يمكن تصميم المبنى المقترح لمركز الأبحاث على هذا الموقع. نظرًا لأنه من الضروري على أراضي منطقة الإنتاج العلمي والعلمي تحديد مواقع مؤسسات العلوم والخدمات العلمية والإنتاج التجريبي ومؤسسات التعليم العالي والثانوي ذات الصلة والمؤسسات ومؤسسات الخدمات، فضلاً عن الاتصالات والهياكل الهندسية والنقل. ولكن في حالتنا، تم تطوير تطوير منتجع معين بالفعل، والذي لا يمكن تغييره، ومن وجهة نظر قانونية، هذا غير ممكن من الناحية القانونية.
من المستحيل أيضًا استخدام المنشأة كصالة للألعاب الرياضية، لأنه وفقًا لـ SNiP 2.07.01 - 89* "التخطيط الحضري. التخطيط والتطوير الحضري و المستوطنات الريفية» يمكن أن تقع مؤسسات التعليم العام في منطقة سكنية ضمن دائرة نصف قطرها 750 مترًا لكل منها، وتوجد بالفعل مدرستان في منطقة الدراسة.
وفق، القانون المدنيفي الاتحاد الروسي، لا تواجه جميع الوظائف المقترحة عقبات لا يمكن التغلب عليها بسبب القيود التشريعية.
المرحلة 3. في هذه المرحلة يتم دراسة إمكانيات الجدوى المادية للوظائف المتبقية في القائمة بعد إجراءات المرحلة 2. يتم استبعاد الوظائف التي يستحيل تنفيذها بسبب عدم الجودة العالية لقطعة الأرض من القائمة :
التضاريس ليست هي نفسها، وهناك تشكيلات صخرية؛
شكل غير مريح أو صغر حجم المنطقة؛
الظروف الهيدرولوجية غير مقبولة في الأرض، وهناك مناطق غمرتها المياه؛
عدم كفاية قدرة تحمل التربة وخصائص الصرف غير المرضية؛
لا توجد طريقة للاتصال باتصالات دعم الحياة في المنشأة؛
يعوق البناء المخطط له ميزات التضاريس أو تطوير المناطق المحيطة المباشرة.
تتمتع منطقة الدراسة بعدد من الظروف الهندسية والجيولوجية المحددة، حيث توجد انحرافات مختلفة في هيدرولوجية وتضاريس الموقع. جميع الاتصالات الهندسية، بما في ذلك إمدادات المياه والصرف الصحي والتدفئة والتهوية وإمدادات الطاقة وأجهزة الاتصالات، مركزية من شبكات المدينة.
المرحلة 4. تظل الوظائف المسموح بها قانونًا والممكنة ماديًا في القائمة فقط إذا كانت مجدية اقتصاديًا، أي إذا كانت نسبة الطلب الفعال والعرض التنافسي في سوق العقارات المحلية تضمن عائد رأس المال والدخل على رأس المال بمعدل ألا يقل هذا الدخل عن معدل العائد لأحد المشاريع البديلة الموثوقة.
وبالتالي، لا يمكن اختيار الخيار المقترح للبناء السكني (سكن للإيجار) نظراً للجدوى الاقتصادية. الطلب على مثل هذه العقارات في هذه المنطقة لن يكون كبيرا. هذه المنطقة هي منطقة سكنية، على الرغم من أن التطوير السكني هنا يمثله عدد صغير من الأسر.
كما أن بناء السينما ليس مربحا اقتصاديا، لأن مثل هذا الهيكل موجود بالفعل بالقرب من الموقع قيد الدراسة.
كما أن مركز العطور غير مناسب لمنطقتنا. والحقيقة هي أن الكائن قيد الدراسة يقع في منطقة يعيش فيها عدد قليل من الناس. توجد في مدينة Zheleznovodsk بالفعل مجموعات متخصصة من هذه المتاجر التي أثبتت نفسها بشكل إيجابي في هذا الملف الشخصي، وسيحتاج عدد قليل من الناس إلى الانتقال من وسط المدينة إلى المناطق الداخلية للحصول على السلع الضرورية. الشرط الوحيد لمثل هذه الإجراءات لا يمكن إلا أن يكون تخفيضًا كبيرًا في أسعار المنتجات. لكن هذا غير ممكن أيضًا بسبب ارتفاع تكاليف البناء أولاً وثانيًا شراء البضائع. كل هذا سيؤدي إلى عدم ربحية الكائن.
المرحلة 5. أخيرًا، في المرحلة الأخيرة، يتم اختيار العديد من المشاريع من المشاريع المبررة اقتصاديًا والمجدية ماليًا مع تنفيذ الوظائف، والتي سيجلب استخدامها للمالك أقصى قدر من الربحية والحد الأقصى القيمة السوقيةالكائن (مع الأخذ بعين الاعتبار المخاطر "الخاصة به" ومعايير العائد "الخاصة به" لكل خيار). إنه أحد هذه المشاريع الأخيرة (الأقل خطورة) والتي تم الاعتراف بها على أنها تلبي مبدأ الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للمنشأة.
لذلك، في هذا العمل، عند النظر في الوظائف، اقتربنا من المرحلة الخامسة بالقائمة التالية: مركز صحي، بنك، حمام سباحة، مركز قانوني، قاعة فنون قتالية وتشكيل، نادي بولينج، مطعم، سينما، صالة ألعاب رياضية، ملعب تنس الكل يمكن ترتيب هذه الوظائف في ثلاثة خيارات:
1. البنك، مركز المكاتب.
2. فندق مع مطعم.
3. المعاش
دعونا نفكر في كل خيار من هذه الخيارات في إطار الوظائف المجدية اقتصاديًا والممكنة ماليًا.
الخيار الأول هو بنك به مركز قانوني. حسنًا، أولاً، لا بد من الإجابة على السؤال، لماذا هذا الخيار من بين الخيارات المتبقية؟
الشيء الأكثر أهمية هو أنه لا يوجد في المنطقة التي تم تحليلها ولا في مدينة Zheleznovodsk نفسها مثل هذا الكائن المتخصص حيث تتركز هذه الوظائف. لا يوجد سوى جهاز الصراف الآلي في هذه المنطقة. على الرغم من أن هذه منطقة سكنية، إلا أن الحاجة إلى الخدمات المصرفية ستكون موجودة دائمًا.
الى جانب ذلك، في هذا الخيارتم تمكين وظيفة المركز القانوني. وهذا ليس عرضيًا على الإطلاق. السبب الرئيسي هو عدم وجود مثل هذا المركز في المنطقة، وحتى في المدينة. وبطبيعة الحال، هناك العديد من مكاتب التوثيق ومكاتب المحامين، ولكن لا توجد مثل هذه المؤسسة حيث يتم حل عدد من القضايا بشكل شامل. بالمناسبة، قد يكون للمركز المصمم أيضا أهمية بين المدن، لأنه سيوفر مجموعة كاملة من الخدمات المقدمة في مجال العلاقات القانونية.
إن أقرب موقع للبنك والمركز القانوني لبعضهما البعض سيسهل عملهما المترابط والمبسط في حل عدد من المشكلات. سيؤدي ذلك إلى توفير الراحة في تقليل الوقت اللازم لمعالجة المستندات، وتحسين جودة الخدمات، وسيجذب أيضًا عددًا أكبر من الأطراف المهتمة. حسنًا، إذا قمت باختيار وتدريب موظفين مؤهلين تأهيلاً عاليًا، فسوف يصبح هذا المرفق مطلوبًا حقًا.
الخيار الثاني هو فندق به مطعم. إن اختياره من بين الخيارات الثلاثة المتبقية ليس من قبيل الصدفة. لكن عليك أولاً الإجابة على السؤال.
حسنًا، أولاً، ما هو الفندق هنا؟ بعد كل شيء، هناك العديد من المصحات والبيوت الداخلية التي تقدم مجموعة متنوعة من خدمات الرعاية الصحية. ولكن لا يوجد أي هيكل في هذه المنطقة الخلابة حيث يمكن للمرء البقاء لفترة قصيرة إلى أجل غير مسمى.
لكن الفندق نفسه لن يكون مربحًا هنا. ويرجع ذلك إلى مساحة البناء الكبيرة. سيكون من الحماقة أن يقوم العميل باستغلال صندوق الأرض المقترح بشكل أقل من اللازم. لذلك، يمكن أن يشمل هذا الخيار مطعمًا وناديًا للبولينج. أعتقد أن هذه الوظائف ستكون مطلوبة وفي الطلب. يمكن لأي مصطاف يقيم هنا تناول العشاء وقضاء وقت الفراغ دون مغادرة المبنى.
وبالإضافة إلى ذلك، من الضروري النظر في الطلب في السوق والتركيز عليه. ماذا يقدم السوق الآن لعملائه؟ لقد قام سوق الخدمات بتوسيع حدوده لدرجة أنه لم يعد له مثيل في صناعة الترفيه. وظهور "المعالم السياحية" بأنواعها يؤدي إلى زيادة الطلب عليها. لذلك، مع مرور الوقت، ربما لا يزال من الممكن تضمين بعض الوظائف في هذه السلسلة.
حسنًا، وأخيرًا، الخيار الثالث والأخير هو المعاش. وبالطبع فإن اختياره من بين جموع الآخرين تأثر بموقع موقع الدراسة. ماذا يمكن أن يكون أفضل من الهواء النظيف والمناظر الطبيعية الجبلية والخصائص العلاجية للمياه المعدنية؟!
على مدى قرنين من الزمان، تم بناء مجمعات المصحات هذه ويتم بناؤها. ولم تطرح مسألة المنافسة فيما بينها، لأن الطلب على هذه الخدمات كان موجودا دائما. يتوافد هنا الآلاف من الأشخاص من مختلف أنحاء بلادنا والدول المجاورة إلى المياه المعدنية القوقازية.
على العكس من ذلك، في التسعينيات من القرن الماضي، سقطت العديد من هذه المجمعات في حالة سيئة. وتم تسريح الطاقم الطبي وفقدت العديد من الوظائف. ولذلك، هناك الآن حاجة إلى زيادة بناء مثل هذه المؤسسات. ومن الضروري إعادة منطقتنا إلى وضعها السابق كمنتجع صحي. وأيضا لزيادة النمو الاجتماعي والاقتصادي للسكان. فقط مسألة الاستثمار في هذه الصناعة تطرح دائمًا!
تتضمن الإدارة الحقيقية للقطاع العقاري، في المقام الأول، ضمان الاستخدام الأكثر إنتاجية للعقار المورد الاقتصاديوإيجاد طرق لتحسين كفاءة هذا الاستخدام. ويؤخذ في الاعتبار أن معايير الكفاءة للأشياء المدرة للدخل تستخدم على أنها حقيقية أو اصول مالية، أي يهدف إلى تحقيق الربح، يجب أن يعتمد على معايير الربحية للكائن.
أحد المعايير الرئيسية لربحية العقار هو معدل الإيجار، والذي يعرف بأنه إيرادات الإيجار معبراً عنها الوحدات النقديةلكل وحدة زمنية ولكل وحدة مساحة المبنى (قطعة أرض). معلومات حول أسعار الإيجارلهذا العمل المأخوذ من الرصد الإعلامي "من يد إلى يد"، "كل شيء من أجلك"، "سوق عقارات كافمينفود".
في عدد من الحالات، لا يمكن الحصول على الدخل بالكامل:
بسبب الخسائر المرتبطة بالتحميل الناقص, ؟ بسبب الطلب المحدود أو ضياع الوقت لتغيير المستأجرين؛
بسبب الخسائر المرتبطة العادية الظروف الحديثةممارسة تأخير أو إنهاء دفعات الإيجار المنتظمة من قبل المستأجرين بسبب فقدان ملاءتهم المالية.
إذا افترضنا أن الخسائر الناجمة عن نقص الاستخدام وعدم السداد أنواع مختلفةالمباني هي نفسها، ثم يمكن حساب إجمالي الدخل الفعلي على أنه الفرق بين إجمالي الدخل المحتمل والخسائر الناجمة عن نقص الاستخدام وعدم الدفع.
تنقسم نفقات التشغيل إلى مجموعتين: ثابتة مشروطة ومتغيرة مشروطة، والتي تتشكل من القائمة العامة للنفقات.
يمثل صافي الدخل التشغيلي صافي الدخل السنوي على كافة رأس المال المستثمر في العقار قيد الدراسة، ويتم احتسابه على أنه الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي والدخل الإجمالي نفقات التشغيل.
مؤشر آخر لكفاءة استخدام العقار هو معدل العائد السنوي على رأس المال المستثمر في العقار. إجمالي معدل العائد رأس المال الاستثمارييتم تعريفه على أنه نسبة صافي دخل التشغيل السنوي إلى إجمالي مبلغ الأموال المستثمرة في هذا الكائن.
لهذا عمل الدبلومايتم تحديد جميع المؤشرات المذكورة أعلاه لكفاءة استخدام المنشأة وتلخيصها في الجدول 1 "تحليل الخيارات لاستخدام قطعة أرض مجانية مشروطة".
بعد تحليل الخيارات الثلاثة المتبقية للوظائف، يمكننا تسليط الضوء على الخيار الثالث - "المعاش"، والذي يتقدم على الآخرين في مؤشرات معينة وهو الأمثل بشكل عام. إذا قارنا قيمة الكائن لكل منهم، تجدر الإشارة إلى أن الأخير لديه أعلى - 196166883.11. هذا الاستنتاج حاسم في اختيار حالة الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية.
مخطط العرض حسب نوع العقار %
تحليل خيارات استخدام قطعة أرض شاغرة مشروطة.
الجدول 1.
|
فِهرِس |
الخيار 1 (البنك، المركز القانوني) |
الخيار الثاني (فندق مع مطعم) |
الخيار 3 (النزل) |
|
المساحة (س)، م2 |
|||
|
حجم البناء، م 3 |
|||
|
مساحة البناء، م2 |
|||
|
مساحة الأرض، م2 |
|||
|
معدل الإيجار (أ) الوحدات لكل متر مربع في السنة |
|||
|
الخسائر الناجمة عن التحميل الزائد (كيلو فولت)،٪ |
|||
|
الخسائر الناجمة عن عدم الدفع (KL)، % |
|||
|
نسبة مصاريف التشغيل (КЭ0)، % |
|||
|
إجمالي الدخل الفعلي (Ieg)، وحدات الوحدة في السنة |
|||
|
صافي الدخل التشغيلي (I0)، cu. في السنة |
|||
|
تكلفة تشييد المباني (VB)، cu. |
|||
|
نسبة الرسملة الإجمالية (R0) |
|||
|
تكلفة الكائن، قيمة الوحدة |
|||
|
تكلفة الأراضي والوحدات |
تحديد خيار NEI لقطعة أرض مع التحسينات
عند تحليل استخدام الموقع مع التحسينات الحالية، يتم أخذ ميزات الهيكل وجزء الأرض غير المشغولة بالتحسينات بعين الاعتبار. القائمة الأولية للوظائف الخاصة بالموقع مع التحسينات مطابقة تمامًا للقائمة المعدة لموقع كقطعة أرض شاغرة، لكن شروط الاستبعاد تصبح أكثر صرامة. وبالتالي، يتم استبعاد الوظائف التي لا تتوافق مع إمكانات الموارد للكائن، ولا سيما قدرته وكفاءته. في هذا العمل، أما بالنسبة للتحليل NNEI من الأرضقطعة أرض، سواء مجانًا أو لتحليل NEI لقطعة أرض مع التحسينات، تظل الخيارات الثلاثة المحددة دون تغيير. ويلخص الجدول 2 نتائج الحسابات لتحديد معدل العائد على الاستثمارات.
تحديد معدل العائد على الاستثمار.
الجدول 2.
وفي هذه الحالة، يتم اختيار الخيار بناء على تحليل قيمة معدل العائد على الاستثمار. وهي الأعلى للخيار الثالث (المعاش) - 55٪. وبالتالي فهو الخيار الأفضل والأكثر فعالية لاستخدام الكائن قيد الدراسة.
الجدوى المادية
المساحة الإجمالية للموقع غير مهمة، وأبعاد الموقع 34x50 م، ويقع الموقع في منطقة تطوير قائمة، ونوع التطوير في الغالب عبارة عن جدار حماية. من الضروري مراعاة مستوى تشميس المباني المجاورة، لذا يجب ألا تتجاوز مساحة بناء الموقع فوق مستوى الطابق الثاني 400 متر مربع. القيد الثاني هو الحاجة إلى بناء جزء من واجهة المبنى على طراز المبنى السكني المجاور، والذي فُقد جزئيًا خلال الحرب. سيكون ارتفاع المبنى أقل من المسموح به وهو 28-33 متراً وسيقتصر على ارتفاع المبنى السكني المجاور، بحيث لا يتجاوز ارتفاع المبنى 5 طوابق فوق سطح الأرض. عند إنشاء مبنى، من الضروري توفير الوصول إلى الفناء من خلال الموقع الذي تم تحليله، والذي يفرض أيضًا قيودًا على وضع المبنى على الموقع. وفقا للبيانات المتاحة، تقع شبكات المرافق على طول محيط الإقليم، وبالتالي فإن موقع الشبكات لن يكون عائقا أمام وضع المبنى.
الامكانيات المالية
ومن المخطط أن يتم تمويل المشروع من خلال الصناديق الخاصةبسبب معدلات الإقراض المرتفعة الحالية. تتراوح الفائدة على القروض المقدمة للمطورين الكبار من 18 إلى 20%، ويتم تقديمها لمدة تتراوح من ثلاث إلى خمس سنوات، بشكل أساسي للمشاريع السكنية (على سبيل المثال، مشروع من قبل بنك الاحتياطي الهندي). سيكون إقراض رواد الأعمال الذين يشترون أماكن مستأجرة، وفقًا للبنوك المنشورة في المصادر المفتوحة، في النطاق:
بنك "سانت بطرسبرغ" - معدل إعادة التمويل + 9٪، أي. 20% حاليا
VTB 24 على استعداد لتقديم القروض المضمونة بالعقارات المشتراة بمعدلات تتراوح بين 17-21%
وفقا لموسكوميرتسبانك المعدل المتوسطبالنسبة للمقترض عالي الجودة سيكون حوالي 20٪.
وبالتالي، عند حساب المؤشرات المالية للمشروع، ينصح بأخذ معدلات القروض الحالية البالغة 20٪ كمعدل عائد للمشروع.
الجدوى الاقتصادية
يحدد تحليل الجدوى الاقتصادية الاستخدامات المسموح بها قانونًا والممكنة ماديًا والتي ستكون مقبولة
دخل لمالك الموقع، إلى الحد الذي يكون فيه استخدام الأرض "ممكنًا بشكل معقول".
مع الأخذ في الاعتبار طبيعة العلاقة بين العرض والطلب في سوق معينة.
المعيار الرئيسي للجدوى الاقتصادية : صافي القيمة الحالية(قوات التحالف)>0.
وينبغي أيضا أن يؤخذ في الاعتبار الموقع المحتمل للأرض التي يجري تقييمها.
ويعتبر موقع الأرض العامل الرئيسي في تحديد قيمتها. على
تتأثر إمكانية موقع قطعة الأرض في المقام الأول بخصائص نوع استخدام الأرض المحيطة.
حسب التحليل البيئي لموقع تقييم العقار المنطقة
يعد موقع قطعة الأرض واعدًا للغاية من وجهة نظر التنمية
منطقة عامة وتجارية حديثة في المنطقة بسبب مشاريع إعادة التطوير المخطط لها للمناطق الصناعية والموقع بالقرب من محطة المترو. نظرًا لأن المشروع ينص على الاستخدام التجاري للمنشأة المشيدة، فقد تم استبعاد الوظائف الاجتماعية التي لا تولد إيرادات إيجارية كبيرة من قائمة الوظائف المحتملة.
نظرًا لصغر مساحة الموقع ووقوعه في مبنى به مباني سكنية كثيفة ذات جودة منخفضة، وكذلك بسبب انخفاض الدخل من تأجير مساحة لوظيفة رياضية، يجب استبعاد وظيفة المجمع الرياضي من قائمة الوظائف.
تعتبر المشاريع الفندقية هي الأكثر تعقيداً مقارنة بأنواع الاستثمار الأخرى في العقارات المربحة. يتطلب بنائها تكاليف أعلى بعدة مرات من بناء مركز أعمال، ويعتمد العائد بشكل كبير على الإدارة الفعالة للفنادق والسياحة. مع الأخذ في الاعتبار القيود المفروضة على مساحة البناء وارتفاع المبنى المحتمل للبناء، لن تتجاوز المساحة الإجمالية للمنشأة 1900-2000 متر مربع، مما سيسمح فقط بفندق صغير يضم حوالي 50 غرفة ليتم وضعها على الموقع. وبما أن الموقع يقع بالقرب من محطة مترو، وليس بعيداً عن وسط المدينة، وعلى مسافة قريبة من جسر نيفا، وكذلك بالقرب من محطة فنلندا، فمن المستحسن النظر في إمكانية إقامة فندق صغير في الموقع، العملاء المستهدفون هم السياح ورجال الأعمال من فنلندا الذين يقيمون في مدينتنا بالسكك الحديدية.
لا توجد في المحيط المباشر للمنطقة التي تم تحليلها مراكز تسوق حديثة ومجمعات تسوق صغيرة، وذلك بسبب طبيعة التطور المحيط. تقع المؤسسات التجارية في مباني مدمجة في الطوابق الأولى من المباني السكنية والمكاتب. نظرًا للموقع المحدد للموقع، ومتطلبات الهندسة المعمارية للمبنى المستقبلي، فضلاً عن متطلبات توفير أماكن وقوف السيارات وموقع مناطق التحميل لمرافق البيع بالتجزئة، فإن بناء مركز تسوق صغير غير ممكن على قطعة الأرض التي تم تحليلها. يزداد الطلب على مباني البيع بالتجزئة في مناطق المترو بين المستأجرين حتى أثناء الأزمات، كما يتضح من إشغال جميع مباني البيع بالتجزئة المدمجة والمحاطة بالموقع. لذلك، يمكن تضمين وظيفة التداول في الكائن كوظيفة إضافية.
إن إدراج وظيفة مركز طبي خاص متعدد التخصصات في المنشأة أمر ممكن بسبب وجود مراكز جذب - مؤسسات طبية متخصصة - في المنطقة المحيطة. نظرًا لأن المراكز الطبية الخاصة تستأجر مساحات صغيرة في الغالب، وتفضل العيادات ذات السلسلة الكبيرة شراء العقارات، فيمكن اعتبار إنشاء مركز طبي بمثابة وظيفة إضافية للمبنى المستقبلي.
وبالتالي، فمن المسموح به قانونًا، وممكنًا ماديًا، ومجديًا ماليًا واقتصاديًا، إنشاء مبنى مكتبي أو فندقي مع الوظائف المرتبطة التالية: مواقف السيارات أو مواقف السيارات، وتجارة التجزئة، والمركز الطبي.
أقصى قدر من الكفاءة
يسمى الخيار الأكثر فعالية لاستخدام الموقع
الذي يوفر أكبر قيمة. وفي هذه الحالة يتم تحديده
الأكثر فعالية من الخيارات التي تم تشكيلها أعلاه:
مركز أعمال مع موقف سيارات سطحي،
مركز أعمال مع موقف سيارات مدمج وملحق
مركز أعمال مع موقف سيارات سطحي ومباني بيع بالتجزئة مدمجة
فندق صغير مع موقف سيارات سطحي
3.3. تحديد الخيار الأفضل والأكثر فعالية لاستخدام موقع شاغر مشروط
خوارزمية الحساب:
1. مع مراعاة خيارات استغلال قطعة الأرض القيود الحاليةومعايير وقواعد استخدام الأراضي والتنمية
2. تكلفة التحسين - تكاليف البناء ( المعايير: UPVS، UPBS
الواقع الافتراضي؛ أو بيانات السوق).
3. تكلفة الكائن
4. تكلفة الأرض VL=Vо–Vب => الأعلى، أين فل- تكلفة الأرض، صوت–
القيمة السوقية للعقار (التحسين + الأرض)، الخامسب - تكلفة التحسين.
معيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة لقطعة الأرض،
كما مجانا، هو الحد الأقصى لقيمة الأرض. ويمكن معرفة قيمة الأرض، على سبيل المثال، باستخدام تقنية الاستخراج.
تم في هذا العمل استخدام طريقة الرسملة حسب معدل العائد وطريقة المتبقي لإيجاد قيمة قطعة الأرض.
منهجية الدخليحدد قيمة العقارات عن طريق خفض الدخل المستقبلي المتوقع لهم القيمة الحاليةفي وقت التقييم. ويجمع نهج الدخل بين الحسابات المعقولة للدخل والنفقات المستقبلية ومتطلبات المستثمرين للحصول على العوائد النهائية. تعكس متطلبات العائد النهائي الاختلافات في المخاطر، بما في ذلك نوع العقار والموقع وظروف السوق الإقليمية والفرص، وما إلى ذلك.
طريقة معدل العائد على رأس المالبناءً على فترة ملكية العقار ونوع مصادر الدخل وتكرار استلامها. يتم خصم كل إيصال دخل، بما في ذلك الدخل من إعادة البيع (أي تحويله بمعدل الخصم إلى القيمة الحالية). علاوة على ذلك، فإن معدل الخصم، الذي هو في الأساس دالة للمخاطر، يمكن أن يختلف لكل نوع من أنواع الدخل. يتم اختيار معدل الخصم مع الأخذ بعين الاعتبار حالة أسواق رأس المال وتوقعات ورغبات المستثمرين.
المراحل الرئيسية لإجراءات التقييم عند استخدام هذه الطريقة:
مبررات فترة الاحتفاظ النموذجية (فترة التنبؤ) للمثمن
العقارات؛
التنبؤ الدوري تدفقات نقديةحتى نهاية فترة الحجز،
لكل فترة من الضروري تحديد:
IPg - الدخل الإجمالي المحتمل(هذا هو إجمالي الدخل الإجمالي من العقارات
عند استئجار جميع المباني وعند دفع الإيجار في الوقت المناسب
المدفوعات من قبل جميع المستأجرين)؛
على سبيل المثال - الدخل الإجمالي الفعال(يأخذ في الاعتبار الخسائر المحتملة من المباني الفارغة مؤقتًا والخسائر عند تحصيل مدفوعات الإيجار)؛
ه - نفقات التشغيل (تكاليف تشغيل المنشأة)؛
آيو - صافي الدخل التشغيلي(الفرق بين إجمالي الدخل الفعلي ومصروفات التشغيل)؛
حساب معدل العائد المناسب (معدل الخصم) للتدفقات النقدية الدورية ( ي);
حساب نسبة الرسملة المقابلة ( آر إن);
حساب تكلفة عكس الكائن المقدر في نهاية فترة التنبؤ
(للسنة الأخيرة من فترة الحجز)؛
حساب القيمة الحالية لصافي إيرادات التشغيل وتكاليف الإرجاع
عن طريق خصمها باستخدام معدل خصم مناسب؛
حساب القيمة السوقية عن طريق جمع القيم النقدية الحالية
التدفقات وتكاليف الارتداد
تعبير رياضي لتحديد القيمة السوقية للعقار محل التقييم
يتم تمثيل الخاصية بالصيغة التالية:
أين صوت- القيمة السوقية للعقار في إطار نهج الدخل؛
إيوي– صافي دخل التشغيل للفترة i (i =1,...,n);
ي- معدل العائد على رأس المال (معدل الخصم)؛
ن- السنة الأخيرة من فترة التنبؤ؛
فون- تكلفة إرجاع الكائن في السنة الأخيرة من فترة التنبؤ.
كتاب >> النظرية الاقتصاديةبواسطة معظم فعال يستخدمتوليد... لينينغراد ( القديس-بطرسبرغ). الأول...بالاكوفسكايا، كالينينسكاياو... المبدأ يستخدم الأفضلموجود... ممتلكات ملموسة - أرض المؤامرات، المباني و... منطقةموضعه. نتيجة ل تحليل ...
درجة كفاءةتحسين تيومين
الملخص >> علم البيئةتخطيط، تحليل الوضع الحالي... يصرفتَخطِيط، خطة عامة، مشروع أرض...، براغ، القديس-سان بطرسبرجوالعديد... يستخدممتاح على منطقة...حالات معظم فعالالاستقبال...هو الأفضل"منظم"...يبدو كالينينسكي ...
الموارد السياحية لمنطقة تفير
الدورات الدراسية >> التربية البدنية والرياضةإضافي الاستخدامالمباني الدينية... الأفضلبواسطة الظروف الطبيعيةالأماكن: الوديان معظم ... منطقة(مجمع الترفيه "Kolkunovo" و "Algol")، كالينينسكي منطقة ... المؤامراتأوكتيابرسكايا سكة حديدية: موسكو - القديس-بطرسبرغ... مالي كفاءةعمل...
يمكن تحقيق خيار الاستخدام الأكثر فعالية للعقارات المحسنة إما على أساس المباني القائمة، أو تنطوي على بناء تحسينات جديدة بشكل أساسي، الأمر الذي يتطلب اعتبار قطعة الأرض شاغرة مشروطة. تتضمن نظرية التثمين العقاري تحليل قطعة الأرض على افتراض عدم وجود مباني عليها، حتى لو تم تطوير الموقع. تعتمد طريقة تحديد الاستخدام الأكثر فعالية للعقارات المبنية التي تم تقييمها باعتبارها قطعة أرض غير مطورة على افتراض أن الموقع لا يحتوي على مباني أو يمكن إخلاء المباني منه نتيجة هدمها. ونتيجة لذلك، يتم تحديد قيمة الأرض بناء على اختيار الاستخدامات الممكنة التي تضمن ربحية العقار، واختيار معالم العقار وفق غرض محدد.
وبناء على ذلك، يقوم المثمنون بدراسة حالتين عند تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للعقار:
1) يعتبر الموقع غير مطوّر، وخالي من التحسينات؛
2) يعتبر الموقع مبنياً.
لحساب قيمة موقع ما على أنه غير مطور ومناسب للتطوير ضمن مخطط الاستخدام الأمثل، يجب على المثمن تجاهل أي هياكل قائمة وتحديد النوع المثالي من الهياكل التي يمكن بناؤها. ومن ثم يتم تقييم الأرض على أنها غير مطورة بالطريقة الأنسب.
هناك ثلاثة أسباب رئيسية لتحديد الاستخدام الأكثر فعالية للأراضي باعتبارها غير مطورة:
العزلة في قيمة العقارات بشكل منفصل تكلفة قطعة أرض (على سبيل المثال، عند تطبيق نهج التكلفة)؛
- إنشاء نظائرها عند تقييم قطع الأراضي غير المطورة باستخدام طريقة المبيعات القابلة للمقارنة (SME)؛
- حساب الخسارة في القيمة بسبب التقادم الخارجي.
بالنسبة لموقع مبني بالفعل، يمكن أن يخلص الحكم حول الاستخدام الأكثر فعالية إلى أحد الاستنتاجات التالية: أ) يجب تطهير الموقع من التطوير الحالي مع خصم تكاليف الهدم من الدخل المقدر من استخدامه الأكثر ربحية ;
ب) يجب إعادة بناء (إصلاح) الكائن من أجل توليد دخل أكبر؛
ج) يجب استخدام المباني (المباني) لغرض آخر؛
د) يجب استخدام الكائن للغرض الحالي دون أي تغيير.
بما أن هدم المباني لا يزال إجراء متطرف قد يضطر المستثمر إلى اللجوء إليه، حيث أن هذا المسار عادة ما ينطوي على نفقات أكبر ومخاطر أكبر (عادة لا يتم هدم الأشياء المدرة للدخل)، يحتاج المثمن إلى حساب الاستخدام الأمثل للمباني الموقع مع الحفاظ على المباني القائمة وفي الوقت نفسه، بعد دراسة اتجاهات السوق، قد يوصي المثمن بإعادة تصميم المبنى أو إعادة استخدامه أو البناء عليه أو الاستمرار في استخدامه كما كان من قبل.
يجب على المثمن، الذي يقوم بمقارنة خيار الاستخدام الحالي للمباني الواقعة على قطعة الأرض مع خيار البناء الأمثل، أن يحصل على إجابة على الأسئلة التالية:
1. هل ينصح بالاستمرار في تشغيل المبنى بوضعه الحالي؟
2. ما هو خيار تشييد المبنى الذي يجب أن أختاره: إعادة الإعمار أم التوسع أم الهدم الجزئي؟
3. كيف وفي أي إطار زمني سيتم استرداد التكاليف؟
يتم تحليل الاستخدام الأكثر فعالية للمنطقة المبنية لسببين:
تحديد نوع استخدام العقار الذي يوفر أعلى عائد إجمالي على رأس المال المستثمر؛
- التحديد في السوق للأشياء العقارية التي لها نفس الغرض بمستوى مماثل من كفاءة الاستخدام، بما في ذلك إنشاء نظائرها لتقييم الأشياء العقارية المبنية باستخدام طريقة المبيعات القابلة للمقارنة (SME).
إن الخيار الأمثل لاستخدام المباني هو ضمان الحد الأقصى لتكلفة العقارات الجاذبة للاستثمار، مع مراعاة معدل العائد المحدد وفقًا لمخاطر الخيار المختار. ومن الواضح أن مخاطر الحفاظ على الاستخدام الحالي للعقار وخيارات إعادة التطوير المختلفة لن تكون هي نفسها.
يجب أن يميز تقرير التقييم بين الاستنتاجات حول الاستخدام الأمثل للموقع باعتباره موقعًا غير مطوَّر وبين موقع NEI الخاص به كما هو مطوَّر. ويجب أن يحدد التقرير بوضوح ويشرح ويبرر الغرض من التحليل والاستنتاج لكل استخدام محدد.
مواقف خاصة عند تحليل NEI
ومن الناحية العملية، يجب أن تأخذ عملية النظر في الاستخدام الأكثر فعالية وتحديده في الاعتبار اعتبارات خاصة بسبب الطبيعة المحددة للملكية المحددة. قد يكون هذا بسبب استخدام منفصل ومتوسط وغير مطابق قانونيًا؛ الاستخدام المتعدد للعقارات، وما إلى ذلك. وفي هذه الحالة، لا بد من تعديل طرق تحليل الاستخدام الأكثر فعالية.
على سبيل المثال، في منطقة مخصصة لعائلة واحدة المباني السكنيةقد يكون أفضل استخدام للموقع الشاغر هو بناء متجر عام. وبطبيعة الحال، هذا الخيار ممكن فقط في حالة عدم وجود متاجر في المنطقة، ويظهر تحليل السوق جدوى مثل هذا الاستخدام التجاري. ولكن هذا الاستخدام قد يكون الوحيد من نوعه، لأن بناء متجر ثان أو ثالث سيكون غير مبرر اقتصاديا.
دعونا نجمع الخيارات الخاصة بالمواقف الخاصة التي تنشأ عند تحليل NEI وننظر فيها بمزيد من التفصيل.
الأراضي الزائدة. من الممكن أنه عند تحديد الاستخدام الأكثر فعالية، يتبين أن هذا الجزء من الإقليم زائد عن الحاجة، أي. يتجاوز الحجم الاقتصادي لخيار استخدام هذا الموقع. في هذه الحالة، سيكون من المناسب تقييم الجزء الزائد من الإقليم بشكل منفصل، وتحديد حدوده.
استخدام فريد (فردي). على الرغم من أن الاستخدام ذو التأثير الأعلى له عمومًا ما يعادله في جميع أنحاء المقاطعة، إلا أن هناك أنواعًا معينة من الممتلكات تتميز باستخدام واحد فقط. في بعض الأحيان يكون أفضل استخدام لهذه الخاصية هو الاستمرار في استخدامها الحالي. على سبيل المثال، يكاد يكون من المستحيل إعادة استخدام مصنع للصلب لاستخدام آخر.
لكن الاستخدام الفريد كالأفضل ممكن أيضًا. إن حسابها ليس بالمهمة السهلة بالنسبة للمثمن، ويتطلب حججًا مقنعة بشكل خاص وتحليلًا دقيقًا. يمكن أن يكون هذا أول مركز أعمال دولي في المنطقة، أو متنزهًا ترفيهيًا مثل ديزني لاند، أو فندقًا للشباب - نادي موسيقى الروك Yellow Submarine في غواصة بحرية خرجت من الخدمة.
الاستخدام المؤقت (المؤقت) هو الاستخدام الأفضل في الوقت الحالي، ومن المحتمل أن يتغير في المستقبل.
بشكل عام، الاستخدام الوسيط هو أي استخدام حالي إذا:
أ) لا يتوافق مع الاستخدام الأمثل؛
ب) يضمن زيادة تكلفة الكائن ككل عن تكلفة الموقع باعتباره موقعًا غير مطور.
من الممكن أيضًا الاستخدام المتوسط للمنطقة غير المطورة. على سبيل المثال، يمكن استخدام قطعة أرض حضرية مؤقتًا لموقف سيارات مدفوع الأجر، على الرغم من أن أفضل استخدام لها هو سوبر ماركت، والذي يمكن بناؤه خلال عام أو خمس سنوات، عندما يتم ملء منطقة جديدة بالجوار أو افتتاح محطة مترو . في انتظار تطوير الطرق والبنية التحتية الأخرى، وشروط التمويل المواتية، واستيطان الحي وغيرها من الظروف، قد يشغل الموقع حظائر (مستودعات) أو ورش عمل، أو حدائق نباتية، أو مرائب، أو سوق، وما إلى ذلك.
الاستخدام الذي ليس هو الأكثر فعالية. ماذا تفعل إذا كان NEI لقطعة أرض غير مطورة يختلف عن الاستخدام الحالي للعقار؟
تنص نظرية وممارسة التقييم على أنه عند تقييم عقار ما، يجب تقييم التحسينات على أساس الاستخدام المتوافق مع NEI لقطعة الأرض غير المطورة.
استخدم لأغراض خاصة. بشكل عام، تعد NEI الخاصة بالخصائص ذات الأغراض الخاصة مع التحسينات استمرارًا لاستخدامها الحالي إذا كان هذا الاستخدام قابلاً للتطبيق. يستخدم لعدة أغراض (معقدة). في كثير من الأحيان، الاستخدام الأكثر فعالية ينطوي على استخدام متعدد، حيث سيتم استخدام الموقع لأكثر من غرض واحد. على سبيل المثال، يُنصح ببناء متجر ومباني سكنية وموقف سيارات وما إلى ذلك على قطعة أرض كبيرة. وفي مثل هذه الحالات، ينبغي تقييم مساهمة كل استخدام على حدة.
غالبًا ما يكون الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية معقدًا. وهذا ينطبق على كل من قطعة الأرض والمبنى. على سبيل المثال، قد يحتوي مبنى الفندق على مطعم وبار ومتجر. يمكن للمبنى متعدد الطوابق أن يضم المحلات التجارية والمكاتب والشقق. ويجب ألا تتجاوز تكلفة هذه العناصر الفردية، التي يحسبها المثمن، تكلفة العقار بأكمله.
الاستخدام غير المناسب من الناحية القانونية. افترض أن استخدام العقار لفترة زمنية معينة كان متسقًا تمامًا القوانين الحاليةواللوائح، لكنها تغيرت والاستخدام الحالي يتعارض مع الأحكام الجديدة. ويسمى هذا الاستخدام غير متسق من الناحية القانونية. عند تقييم الأراضي بهذا الاستخدام، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الاستخدام الحالي قد يؤدي إلى زيادة الدخل بسبب زيادة كثافة الاستخدام وبالتالي يكون له قيمة أكبر من خاصية مقارنة تقسيم المناطق. لذلك، عند تطبيق أسلوب مقارنة المبيعات، يجب إجراء تعديل للاستخدام.
طرق إجراء تحليل NEI
إذا كانت قطعة الأرض تعتبر غير مطورة، فاعتمادًا على تقييم معدل الرسملة، يمكن استخدام ثلاث طرق.تفترض الطريقة الأولى أن معدلات الرسملة للأراضي والمباني مختلفة.
1) تحديد تكلفة تطوير قطعة أرض شاغرة مشروطة بها مباني وهياكل لغرض محدد، مع مراعاة العرض والطلب في السوق؛
3) إجراء التعديلات مع مراعاة عامل الحمولة والخسائر في تحصيل المدفوعات؛
4) تحديد إمكانية الحصول على الدخل الآخر ومقداره؛
5) تقدير إجمالي الدخل الفعلي.
6) حساب تكاليف التشغيل.
7) حساب احتياطيات تكلفة رأس المال.
8) حساب صافي الدخل التشغيلي.
9) حساب نسبة الرسملة للمباني.
10) تقييم الدخل الناتج عن المباني والمنشآت المشيدة؛
11) تحديد الدخل الذي يعزى إلى الأرض؛
12) حساب نسبة الرسملة لقطعة الأرض؛
13) تقدير قيمة قطعة الأرض من خلال رسملة الدخل الناتج عن الأرض.
الطريقة الثانية تصف أيضًا قطعة الأرض بأنها غير مطورة، ولكن معدلات الرسملة للمباني والأراضي هي نفسها.
للحصول على نتيجة حول NEI من الضروري:
1) تحديد تكلفة تطوير قطعة أرض شاغرة مشروطة بها مباني وهياكل لغرض محدد، مع مراعاة العرض والطلب في السوق؛
2) حساب الدخل الإجمالي المحتمل.
3) إجراء التعديلات مع الأخذ في الاعتبار عامل الحمولة والخسائر في تحصيل المدفوعات ومبلغ الإيرادات الأخرى؛
4) تقدير إجمالي الدخل الفعلي.
5) حساب تكاليف التشغيل واحتياطيات تكلفة رأس المال.
6) حساب إجمالي صافي الدخل التشغيلي.
7) احسب المعامل الإجماليالرسملة للعقارات المقدرة ؛
8) تقييم العقارات باستخدام طريقة رسملة صافي الدخل التشغيلي الناتج عن العقارات.
9) تقدير قيمة قطعة الأرض بالفرق بين القيمة التقديرية للعقار وتكاليف التحسين.
الطريقة الثالثة تفترض أن قطعة الأرض تعتبر غير مطورة وأن سعر بيع العقار في السوق للغرض المقصود منه معروف.
للحصول على نتيجة حول NEI من الضروري:
1) تحديد القيمة السوقية الكائن النهائيالعقارات لغرض محدد والتي يمكن بناؤها على قطعة الأرض التي تم تحليلها؛
2) حساب تكلفة البناء وإضافة ربح المطور.
3) تقدير تكلفة قطعة الأرض بالفرق بين سعر بيع العقار وإجمالي التكاليف.
إذا كانت قطعة الأرض تعتبر مطورة، يتم استخدام طريقتين.
الطريقة الأولى - تعتبر قطعة الأرض مبنية، والمباني تتطلب بعض التحسينات.
في هذه الحالة، من الضروري إجراء الحسابات التالية:
1) حساب صافي الدخل التشغيلي الناتج عن العقارات.
2) تحديد نسبة الرسملة الإجمالية.
3) تقدير قيمة العقارات باستخدام طريقة رسملة صافي إيرادات التشغيل.
4) حساب تكاليف تحسين المنشأة.
5) حساب الزيادة في قيمة العقارات مع مراعاة التحسينات التي تم إجراؤها.
الطريقة الثانية - تعتبر قطعة الأرض مبنية ولكنها لا تحتاج إلى إعادة بناء.
للحصول على نتيجة حول NEI من الضروري:
يتضمن استخدام هذه الأساليب لتحليل NEI للعقارات عددًا كبيرًا من الحسابات، لذلك، في ممارسة التقييم الروسية، يتم استخدام طريقة التحليل النوعي للخيارات الممكنة لاستخدام العقار الذي يتم تقييمه. تعتمد هذه الطريقة على تقييم نوعي، معبرًا عنه بالنقاط، لمعايير العقار الذي يتم تقييمه من حيث امتثالها الخيارات الممكنةاستخدام الكائن.
تتضمن طريقة تحليل حالة الاستخدام النوعي ما يلي:
1) تحليل سوق العقارات الإقليمية لتحديد خيارات الاستخدام التنافسي؛
2) تقييم معلمات الكائن من حيث ملاءمتها لكل خيار قيد النظر؛
3) إعداد استنتاج مسبب حول الخيار الأكثر فعالية لاستخدام العقار الذي يتم تقييمه.
تعتبر حالة الاستخدام ذات الدرجة الإجمالية القصوى هي الأكثر فعالية.
تنطبق مبادئ تحليل الاستخدام الأمثل التي تمت مناقشتها أعلاه على جميع أنواع العقارات. ومع ذلك، في عملية النظر وتحديد نوع الاستخدام الأكثر فعالية، فمن الضروري قراءة تفاصيل خاصية معينة. في هذه الحالة، قد يتعين تعديل الأساليب المدروسة لإجراء تحليل NEI.
2. التثمين العقاري
2.7. ميزات تقييم الأراضي
2.7.3. تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للأرض
عند تقييم قطعة أرض، من الضروري تحديد الخيار للاستخدام الأفضل والأكثر فعالية، والذي يتم تحديده من خلال تفاعل عدد من العوامل.
يتضمن تحليل الاستخدام الأمثل دراسة الاستخدامات البديلة (تطوير، تطوير) لقطعة الأرض واختيار الاستخدام الأمثل. وهذا يأخذ في الاعتبار آفاق الموقع، وحالة الطلب في السوق، وتكلفة التطوير، واستقرار الدخل المتوقع، وما إلى ذلك.
عند تقييم قيمة عقار يتكون من قطعة أرض ومباني، يتم إيلاء أهمية كبيرة لتحليل الاستخدام الأمثل، أولاً، لقطعة الأرض التي يُفترض أنها شاغرة، وثانيًا، لقطعة الأرض مع التحسينات الحالية.
يعد تحليل قطعة الأرض الفارغة المفترضة خطوة ضرورية في تحديد قيمتها، ويرتكز على تحديد الخيار الأكثر ربحية لاستخدام الأرض.
يتضمن تحليل قطعة الأرض مع التحسينات الحالية اتخاذ قرار بشأن هدم أو تحديث أو الحفاظ على التحسينات الموجودة على قطعة الأرض من أجل ضمان أقصى قدر من ربحية العقار.
الاستخدام المحتمل والأكثر ربحية للموقع يضمن أعلى قيمة له. يجب أن تكون حالات الاستخدام قانونية وممكنة ماديًا وفعالة من حيث التكلفة.
دعونا نذكر العوامل الرئيسية التي تحدد الاستخدام الأمثل للأرض:
1) الموقع - عامل له تأثير كبير على تكلفة قطعة الأرض (تؤخذ في الاعتبار آفاق الموقع، إمكانية الوصول إلى وسائل النقلطبيعة البيئة)؛
2) طلب السوق - عامل يعكس العلاقة بين العرض والطلب في السوق؛
3) الجدوى المالية - قدرة المشروع على توفير دخل من استخدام قطعة الأرض، وهو ما يكفي لسداد تكاليف المستثمرين وضمان الربح المتوقع؛
4) الملاءمة المادية للموقع - احتمال إنشاء تحسينات - الحجم والتضاريس ونوعية التربة والمناخ والخصائص الهندسية الجيولوجية والهيدروجيولوجية للموقع، وتقسيم المناطق الحالية، والمعايير البيئية، وما إلى ذلك؛
5) الجدوى التكنولوجية والجدوى المادية - تحليل العلاقة بين الجودة والتكاليف وتوقيت المشروع، واحتمال وقوع الكوارث الطبيعية، وسهولة الوصول إلى وسائل النقل، والقدرة على الاتصال بالمرافق العامة، مع الأخذ في الاعتبار حجم وشكل الموقع، على سبيل المثال، قد يكون الحجم صغيرًا لبناء منشأة صناعية؛
6) المقبولية التشريعية (القانونية) - امتثال خيار استخدام قطعة الأرض للتشريع الحالي. تم تحديدها نتيجة لتحليل معايير البناء والبيئة، والقيود المفروضة على عدد الطوابق، ووجود حظر مؤقت على البناء في مكان معين، والصعوبات في مجال التنمية الحضرية التاريخية، والتغييرات المحتملة في اللوائح، والامتثال لل قواعد تقسيم المناطق، والمشاعر السلبية للسكان المحليين؛
وكالة ل تنظيم الزفاف