بيت > بينبانك > ما هي المباني الجديدة للاستثمار فيها؟ كيفية استثمار الأموال في منزل أو شقة قيد الإنشاء (المشاركة في رأس المال في البناء). اتفاق على المشاركة المشتركة في البناء


ما هي المباني الجديدة للاستثمار فيها؟ كيفية استثمار الأموال في منزل أو شقة قيد الإنشاء (المشاركة في رأس المال في البناء). اتفاق على المشاركة المشتركة في البناء




مصدر الصورة: لوري فوتوبانك

بعد أن شهدنا أكثر من أزمة واحدة، نعلم بالفعل أن الهيروغليفية المقابلة تُترجم في اللغة الصينية على أنها "فرص جديدة". هل هناك فرصة لكسب المال اليوم للأشخاص الذين يستثمرون في الشقق في المباني الجديدة؟ ما هي الأشياء التي أصبحت الأكثر سيولة في الواقع الحالي؟ سيتم مناقشة هذا في المادة الجديدة على البوابة.

الأكثر جاذبية للاستثمار

يجب على كل شخص يستثمر الأموال في العقارات، أولا وقبل كل شيء، أن يتحول إلى محلل لبعض الوقت، حتى لا يخطئ في اختيار الموضوع. بالإضافة إلى ديناميكيات الأسعار الجيدة، عليك أن تأخذ في الاعتبار سيولة المشروع - أي كم من الوقت سيكون من الممكن بيع الكائن. خلاف ذلك، سيبقى المستثمر غير الناجح مع ارتفاع سعر الشقة، وهو أمر جيد للجميع، باستثناء شيء واحد - لا يمكن تحويله إلى أموال.

ماريا ليتنيتسكايا، المدير التنفيذيملاحظات الشركة ""., أن "المعايير التقليدية للعثور على شقة للاستثمار تظل كما هي:

المرحلة الأولية من الاستعداد للبناء.

مطور حسن السمعة (معروف في السوق، مع توفر المنازل المبنية) ونموذج موثوق للاتفاقية (DDU)؛

الوتيرة العالية المتوقعة للبناء (استنادًا إلى مثال المشاريع المكتملة من قبل المطور)؛

موقع مناسب (على مسافة قريبة من محاور النقل الرئيسية (في موسكو - المترو)؛ الأمثل - مع خطط لتحسين إمكانية الوصول إلى وسائل النقل - وهو العامل الذي له أكبر الأثر على نمو الأسعار)؛

مفهوم ناجح وأفضل مزيج بين السعر والجودة، مما سيضمن ارتفاع الطلب، ونتيجة لذلك، زيادة في السعر.

الأكثر سيولة، وبالتالي الأكثر جاذبية من وجهة نظر الاستثمار، هي شقق من غرفة واحدةبمساحات من 38 إلى 45 متر مربع. م.

ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن مساحة الشقق المكونة من غرفة واحدة قد زادت الآن، وبالتالي زادت تكلفة الاستثمار.

تقول ألينا بروداي، المدير العام لشركة Trigergroup LLC ، أن "منطقة موسكو الآن تتطور بقوة كبيرة، وهناك أيضًا العديد من الخيارات . " لكن بالنسبة للاستثمار، أنصحك أن تأخذ موسكو فقط - لقد كانت الرائدة وستظل كذلك. نظرًا لوجود عدد قليل من المباني الجديدة في العاصمة الآن، فقد أصبحت أكثر قيمة. لقد وجدت حياة جديدة، والأشخاص الذين لديهم ميزانية معينة والذين لا يريدون الحصول على رهن عقاري، يحلون مشكلة الإسكان بهذه الطريقة. ويخلص الخبير إلى أن هذه لا تزال قضية إسكان وليست قضية استثمار.

مذكرة المستثمر

تعتقد ماريا ليتينيتسكايا ذلك في الظروف الحالية، عليك الانتباه إلى بعض النقاط الإضافية:

1. كيف يتم الدفع - بالروبل أو بالدولار. العديد من المشاريع في النطاق السعري المرتفع تقيَّم أسعارها بالدولار. إن إنفاق العملة الأجنبية اليوم، وخاصة في ظل عدم وجود ثقة راسخة بأن مبيعات الاستثمار في المستقبل سوف تكون أيضا بالعملة الأجنبية، هو أمر غير حكيم.

2. تقليديا، يشتري المستثمرون شقة في المراحل الأولى من بناء المنزل، واليوم يظل هذا صحيحا. ولكن يوصى باختيار المنازل في المجمعات التي تم بالفعل الانتهاء من عدة مراحل فيها أو حيث توجد ثقة في الانتهاء من بناء البنية التحتية المرتبطة بها من أجل تقليل المخاطر أو انخفاض السيولة للشقق المتبقية في "المجال المفتوح".

3. بالنسبة لأولئك الذين لا يسعون إلى زيادة رأس المال، ولكنهم يفكرون في شراء شقة من وجهة نظر الحفاظ على رأس المال، فمن الأفضل أن يفكروا في الشراء بأقل المخاطر - في المنازل الجاهزة عمليًا أو في السوق الثانوية. قد يكون الجذب أداة مربحة، لأنه من الممكن أن يكون الروبل أسعار الإقراضسيتم تعويضه إلى حد كبير عن طريق التضخم المتسارع.

في السيناريو الأكثر سلبية لتطور الوضع الاقتصادي، فإن شراء العقارات اليوم سيسمح، خلال فترة ثلاث سنوات على الأقل، بعدم خسارة الأموال المستثمرة - الفرق في سعر الشقة الجاهزة وتلك التي تم شراؤها بسعر ستغطي المرحلة الأولى من البناء بالتأكيد التضخم.

الى الآن المستثمرين العدوانيينفي سوق الإسكان يمكنهم كسب ما يصل إلى 20-25٪ سنويًا و5-8 نقاط مئوية فقط. "يأكلها" التضخم.

نحن نستثمر في موسكو الجديدة ومنطقة موسكو

يقول ألكسندر زوبيتس، المدير العام لشركة New Vatutinki LLC أن قطاعات منطقة موسكو وموسكو الجديدة ستكون أيضًا أرخص، وستكون "تذكرة الدخول" للمستثمر أرخص. يقترح الخبير إجراء الحسابات التالية:

"على سبيل المثال، يمكنك أن تأخذ تكلفة شقة من غرفة واحدة 3.3 مليونروبل بمساحة 34.12 متر مربع. م، وتقع في المنطقة الصغيرة المركزية، وهي جزء من مجمع "فئة الراحة" قيد الإنشاء. من أجل حساب التكلفة التقريبية للشقة لمدة ثلاث سنوات، تحتاج أولاً إلى العثور على عرض مماثل في السوق الثانوية في مبنى جاهز (المشروع واسع النطاق، وقد تم بالفعل بناء 12 منزلاً في وسط المدينة). شقة مماثلة بدون أثاث ولكن مع تشطيب من المطور تكلف الآن حوالي 4.8 مليونروبل سيتم تشغيل المبنى رقم 36 خلال عام ونصف تقريبًا. وبناء على ذلك، ل 4.8 مليونروبل، من الضروري إضافة حوالي 10٪ أخرى - هذه هي بالضبط الزيادة في السعر التي يمكن إدراجها في الميزانية لمدة 1.5 سنة (خلال هذه الفترة، سيظهر المزيد من المنازل والبنية التحتية في المنطقة الصغيرة، أي أنها سوف تكون كذلك) تصبح أكثر جاذبية). وبالنتيجة الشقة التي اشتراها المستثمر 3.3 مليونروبل، في ثلاث سنوات سيكلف تقريبا 5.3 مليونروبل

عند البيع، سيحتاج إلى دفع ضريبة الدخل بنسبة 13٪. في في هذه الحالةالربح هو 2 مليونروبل، والضريبة 260 الفروبل ويمكن تجاهل ضريبة الأملاك، التي سيدفعها المستثمر مرة واحدة على الأكثر، في نموذج الاستثمار، لأنها نفقات غير ذات أهمية. القيمة المساحيةشقة مماثلة الآن حول 1.8 مليونروبل وبناء على ذلك، لن تتجاوز ضريبة الأملاك 1800 روبل.

في نهاية المطاف، فإن صافي دخل المستثمر سيكون تقريبا 1.7 مليونروبل ومع ذلك، فمن الضروري أن نفهم أن كل هذه الحسابات تقريبية. بالإضافة إلى ذلك، عادة ما يتوقع المستثمرون المضاربون الذين يكسبون المال من إعادة بيع الشقق المزيد المدى القصيروقال الخبير: "العائد على الاستثمار هو 1-1.5 سنة".

في أي مرحلة يجب أن تستثمر في المشروع؟

كما سألنا خبرائنا، في أي مرحلة يجب الاستثمار في مشروع في ظل الأزمة؟ واتفقت الأغلبية على أن مرحلة الحفرة تظل الأكثر جاذبية للاستثمار، كما كانت من قبل. مع ذلك، يعتقد إيفجيني ريدكين، المدير العام لشركة Realist والأمر الواضح هو أنه في الظروف الحالية من الضروري الاستثمار في مشاريع على درجة عالية من الجاهزية. "يُنصح بالاستثمار في حفرة الأساس فقط إذا كان المطور يتمتع بسمعة جيدة جدًا. لا أقول إننا سنواجه إغلاقًا واسع النطاق، لكن لا يمكن استبعاد الحالات الفردية”.

وبرأيه «من مرحلة الصفر إلى الاستعداد الكامل يمكن أن تكون الزيادة في التكلفة 25-35%، لكن مع الأخذ في الاعتبار ما سبق فإن الأمر يستحق الاستثمار، بل في مرحلة الاستعداد المتوسط، حتى لو تحول ارتفاع الأسعار لتكون "فقط" 15 بالمئة."

لذلك، حتى في الظروف عدم الاستقرار الاقتصاديمن خلال الاستثمار في العقارات، لا يمكنك الادخار فحسب، بل يمكنك أيضًا زيادة مدخراتك. ويمكن للمشتري الذي لديه "نقود حقيقية" أن يشعر وكأنه ملك السوق: فهو يحصل على السعر الأكثر جاذبية، ويختار من بين عدد كبير من الخيارات، ويمكنه الاعتماد على الموقف الاستثنائي للبائع.

  • فوائد شراء شقة في مبنى جديد في مرحلة الحفر
  • الخيار الاقتصادي: إعادة بيع المرائب الجديدة

شراء شقق صغيرة (19 - 35 متر مربع) لإعادة بيعها طريقة جيدةالاستثمار في المباني الجديدة، ولكن كما هو الحال في أي مكان آخر، هناك مخاطر.

جوهر الإستراتيجية: شراء شقة أو استوديو في مبنى جديد (حتى يتم تشغيل المنزل) وإعادة بيعه خلال عام أو عامين. استوديوهات صغيرة وشقق من غرفة واحدة أنها تنمو في السعر بشكل أفضل وأكثر سيولةمن الشقق الكبيرة.

الوقت المطلوب – ثلاثة أيام فقط. يوم واحد للعثور على عقار مناسب، واليوم الثاني لتقديم المستندات إلى البنك، والثالث لتوقيع العقد.

عند الاستثمار في المباني الجديدة لإعادة بيعها خلال الأزمات، هناك عدة نقاط مهمة يجب تذكرها:

  • فمن الأفضل اختيار المباني الجديدة في المراحل الأخيرة من البناء، لأن هناك احتمالية للبناء غير المكتمل؛
  • يجب فحص المطورين بعناية؛
  • بيع مبنى جديد في السوق الثانوية أمر صعب.

الميزة الأكيدة هي أنه خلال أوقات الركود الاقتصادي، يكون سعر المساكن الجديدة أقل بكثير. ولكن بعد ذلك، عندما تخرج الأزمة، تستعيد العقارات التضخم، في حين تنخفض قيمة الأموال. إنه أفضل استراتيجية- الشراء أثناء الأزمة والبيع بعد انتهاء الأزمة بذروة السعر.

الآن المشكلة الرئيسية في سوق العقارات هي تجميد السوق الثانوية. من الناحية القانونية، إذا اشتريت شقة ومطورًا ثم قمت بإعادة بيعها (دون حتى العيش هناك لمدة يوم واحد)، فهذا يعد بالفعل إعادة بيع في السوق الثانوية. الرهن العقاري الثانوي ليس مربحًا للغاية، ويفضل الكثير من الناس تشييد مباني جديدة بسعر أقل. سعر الفائدة. لذلك، يمكننا أن ننظر في كل شيء خيار الاستثمار في منازل وشقق جديدة للإيجار، ومن ثم الخروج من الصفقة عن طريق البيع.

من ناحية أخرى، حتى 1 يوليو 2018، يمكن شراء مبنى جديد بسعر مغري للغاية. نظرًا لدخول التغييرات على 218-FZ حيز التنفيذ والتخلي التدريجي عن DDU، يتوقع الخبراء أن ترتفع الأسعار في هذا السوق بنسبة 20-30٪ في خريف عام 2018. لذا يمكنك الآن شراء شقة في مبنى جديد على الأكثر الظروف المواتية، وقد تكون الزيادة في التكلفة خلال سنة أو سنتين بدلاً من المعيار 30-40٪ أكثر بكثير - 50-60٪.

تخيل هذا:

لقد اشتريت شقة بمبلغ 2100000 روبل.
لمدة 6 أشهر، ارتفعت قيمتها إلى 2600000 - 2700000 روبل.
وفقا للحسابات، سيكون الربح من 500000 روبل.

شاهد جزءًا من ندوة نيكولاي مروتشكوفسكي، حيث تتم مناقشة استراتيجية الاستثمار في المباني الجديدة لإعادة البيع بمزيد من التفصيل:

(جزء من الندوة – )

فوائد شراء شقة في مبنى جديد في مرحلة الحفر

منذ لحظة التنقيب وحتى بيع جميع الشقق ترتفع أسعار العقارات بحوالي 40-50%. لذلك، حتى مع الأخذ في الاعتبار الرهن العقاري، من المربح شراء العقارات: ندفع 7-8٪ على القرض، وينمو العقار بنسبة 40-50٪ خلال فترة البناء بأكملها (1.5-2 سنة). ونترك الفرق لأنفسنا.

دعونا نلقي نظرة على كيفية زيادة تكلفة المبنى الجديد عند بناء المنزل. لذا:

  1. بمجرد تسييج الموقع وبدء البناء، هذا هو سعر البداية.
  2. لقد حفروا حفرة وسكبوا الأساس - بالإضافة إلى 10٪ من التكلفة.
  3. بنينا الطوابق الأولى - أخرى بالإضافة إلى 10٪.
  4. تم الانتهاء من الطوابق العليا - بالإضافة إلى 10% أخرى.
  5. سلمنا المنزل إلى لجنة الدولة - بالإضافة إلى 10٪ أخرى.
  6. لقد أعطوا المفاتيح - بالإضافة إلى 10٪ أخرى.

وبالتالي، مع الأخذ في الاعتبار التقدير، يمكنك حساب المرحلة الأكثر ربحية بالنسبة لك للانضمام إلى الصفقة. بالطبع، مع الأخذ في الاعتبار وضع السوق وقدراتك المالية.

تقييم إمكانية إعادة بيع شقة في مبنى جديد

لتقييم كائن بشكل صحيح، يجب عليك أولاً تحديد:

  1. كم عدد الغرف الأكثر ربحية أن تأخذها؟ ما الحجم؟
  2. ما هي فروق الربحية بين شقة من غرفة واحدة، أو شقة من غرفتين، أو شقة من ثلاث غرف؟
  3. ما هي المؤشرات التي يتم تحديد سيولة الكائن؟

الإجابة على هذه الأسئلة تجدونها في الفيديو " تقييم إمكانية إعادة بيع شقة في مبنى جديد».

(جزء من الندوة- أسرار الخلق تدفق ماليورأس المال العقاري)

قاعدتان رئيسيتان مكتوبتان بدماء المستثمرين الفاشلين عند الاستثمار في المباني الجديدة:

  • اختر المطورين والمنازل بعناية، ولا تأخذ في الاعتبار الربحية فحسب، بل المخاطر أيضًا؛
  • استكشاف إمكانية الخروج من الصفقة قبل تسليم العقار (العقوبات، الطلب)، والنظر أيضًا في استراتيجية احتياطية - الاستثمار في المباني الجديدة للتأجير لاحقًا.

ولا تضع كل بيضك في سلة واحدة. إذا كان من الممكن تقسيم الأموال إلى عدة مشاريع، فافعل!

الخيار الاقتصادي: إعادة بيع المرائب الجديدة

يمكنك تنفيذ استراتيجية إعادة بيع العقارات ليس فقط مع المباني الجديدة، ولكن أيضًا مع المرائب. يعد هذا خيارًا رائعًا إذا كنت لا ترغب في الالتزام بالشقق حتى الآن. يستثمر دميتري كوريتسكي في بارناول في المرائب التي لا تزال قيد الإنشاء. يشتريها بسعر رخيص في مرحلة مبكرة ويبيعها بضعف السعر. حديثاً في الاجتماع الدوري لمستثمري الإقليم الاستثماريلقد تحدث للتو عن تجربته:

شاهد فيديو "استثمارات المرآب القاتل":

(جزء من التسجيل لقاء مباشر لمستثمري مشروع استثمار الأراضي في موسكو)

خلاصة القول: هناك خيارات، والكثير منها. الشيء الرئيسي هو دراسة التفاصيل وحساب المخاطر!

الاستثمارات الكسولة في المباني الجديدة

أواصل البحث عن أدوات جديدة. لقد اكتشفت مؤخرًا اتجاهًا آخر - وهو الاستثمار في المباني الجديدة. لقد كتبت بالفعل مقالا عاما حول، حيث تطرقت إلى هذا الموضوع قليلا. ومنذ ذلك الحين، تلقيت العديد من الأسئلة، ومن الواضح أن طريقة الاستثمار هذه تحظى بشعبية كبيرة بين المستثمرين.

إذا كنت تختار حاليًا كائنًا ولا تعرف الشركة التي يجب الاتصال بها، فاكتب لي باستخدام النموذج تعليق. سأشارك جهات الاتصال مع الوكلاء ذوي الخبرة الذين يساعدون في اختيار العقارات مجانًا.

آمل أنه بعد قراءة هذا المقال، سيقوم قراء المدونة الكسالى بتوسيع آفاقهم الاستثمارية.

ومن باب الترتيب سأذكر أهم نقاط المقال:

  • الحد الأدنى للاستثمار في العقارات قيد الإنشاء؛
  • المخاطر عند الاستثمار في المباني الجديدة.
  • كيفية اختيار المطور، ما تحتاج إلى معرفته؛
  • كيفية اختيار العقار الاستثماري في المباني الجديدة؛
  • كم يمكنك أن تكسب وكيف تبيع شقة دون دفع الضرائب.

الحد الأدنى من المبالغ للاستثمارات المربحة في المباني الجديدة

لقد قمت بتشغيل هذه المدونة لأكثر من 6 سنوات. طوال هذا الوقت أنشر بانتظام تقارير عن نتائج استثماراتي. الآن تبلغ محفظة الاستثمارات العامة أكثر من مليون روبل.

لقد قمت بتطوير دورة Lazy Investor Course خصيصًا للقراء، والتي أوضحت فيها خطوة بخطوة كيفية ترتيب أموالك الشخصية واستثمار مدخراتك بشكل فعال في عشرات الأصول. أوصي بأن يكمل كل قارئ الأسبوع الأول من التدريب على الأقل (وهو مجاني).

أولاً، دعونا نتحدث عن الحد الأدنى للمبلغ الذي يجب أن يمتلكه المستثمر لبدء الاستثمار. وبطبيعة الحال، كل مدينة لديها سوق العقارات الخاصة بها. كما هو الحال في أي سوق، بالإضافة إلى التكلفة والسعر متر مربعيعتمد بشكل أساسي على مؤشرات العرض والطلب. وبناء على ذلك، فإن أغلى متر مربع موجود في المدن التي يزيد عدد سكانها عن مليون نسمة. في هذا المقال، عندما أتحدث عن المباني الجديدة، سأقصد (العقارات السكنية) في سانت بطرسبرغ، لأنني قمت بدراسة هذا السوق بتفاصيل كافية.

لذا، الحد الأدنى من المبالغللاستثمار في المباني الجديدة في سانت بطرسبرغ ابتداء من 1.5 مليون روبل. مقابل هذه الأموال يمكنك شراء استوديو صغير جدًا في مبنى جديد، وليس من أروع المطورين، بدون تشطيب، في مكان ما بالقرب من الطريق الدائري في مرحلة التنقيب. في موسكو، يبدأ الحد الأدنى للأجور من 2.5 إلى 3 مليون روبل.

أما بالنسبة للقروض العقارية أو خطط التقسيط، وفقا لملاحظاتي، فإن استخدامها يلتهم الربحية بشكل كبير، وفي معظم الحالات يجعل الاستثمار ببساطة غير مربح. تعتبر الرهن العقاري أكثر ملاءمة للسوق الثانوية، حيث يمكنك شراء شقة وتأجيرها على الفور، مع سداد القرض في نفس الوقت.

المخاطر عند الاستثمار في المباني الجديدة

عند الحديث عن استثمار ملايين الروبلات، لن أطارد أرخص الأشياء، على الرغم من أنها غالبًا ما تكون هي الأشياء التي يمكنك تحقيق أقصى استفادة منها. عند الاستثمار مبالغ كبيرةيجب ألا تكون الأولوية للربحية المخططة، بل للحد الأقصى من المخاطر. سأدرج المخاطر الرئيسية في أداة الاستثمار هذه:

  • إفلاس المطور؛
  • نوعية البناء غير مقبولة للمعيشة؛
  • الاحتيال من قبل المطور؛
  • تأخير كبير في المواعيد النهائية للبناء؛
  • القوة القاهرة (الحرب، ازمة اقتصاديةإلخ.)

يمكن تقليل المخاطر قدر الإمكان عن طريق الاختيار الحكيم للمطور وإبرام اتفاقية DDU (المزيد حول هذا لاحقًا). دعونا نتحدث عن المطور بمزيد من التفاصيل.

كيفية اختيار مطور موثوق - ما الذي تحتاج إلى معرفته؟

كما قالوا في إحدى المحاضرات في معرض سانت بطرسبرغ العقاري، "عند الاستثمار، لا تحتاج إلى اختيار مشروع بناء، بل مطور.

وبالفعل، عندما نتحدث عن ملايين الروبل، فمن الأفضل أن تدفع أكثر من 100-200 ألف مقابل قصة جيدةالشركة، بدلاً من القلق لمدة عامين بشأن اتخاذ القرار الصحيح.

نعم، بالمناسبة، من الأكثر ربحية شراء شقة في مرحلة مبكرة جدًا من البناء، مباشرة عند بدء المبيعات، في هذه اللحظة تكون الأسعار عادةً هي الأفضل. ويبلغ متوسط ​​فترة البناء للمباني الجديدة حوالي عامين، وفي الواقع تعتبر هذه الفترة ما يسمى بالأفق الاستثماري.

دعنا نعود إلى السؤال - كيفية اختيار مطور موثوق. فيما يلي النقاط الرئيسية التي يجب عليك الانتباه إليها عند اختيار المطور:

  • تاريخ بناء الشركة؛

كلما زاد عدد المنازل التي نجح المطور في بنائها وتشغيلها، زادت احتمالية نجاح الاستثمار. ومن المهم أيضا أن تأخذ في الاعتبار ميزات البناءالكائنات المبنية، فمن الأفضل أن لا تختلف بشكل كبير عن الكائن المحدد للاستثمار. على سبيل المثال، قام أحد المطورين ببناء العديد من المنازل اللوحية في فلاديفوستوك، وقرر فجأة بناء منزل من الطوب في سانت بطرسبرغ - كنت أفكر في الأمر.

  • توصيات من الأصدقاء والمراجعات على شبكة الإنترنت؛

إذا لم تكن الشركة أول من قام ببناء منزل، فيمكنك العثور على الكثير من المراجعات من المشترين والمقيمين الحقيقيين على الإنترنت. وبدلاً من ذلك، يمكنك محاولة إجراء مقابلات مع سكان أحدث المنازل التي قام المطور ببناءها؛ حيث يمكنهم إخبارك بالكثير عن جودة بناء المنزل.

  • النشاط في موقع البناء.

قبل شراء شقة، في أي حال، فإن الأمر يستحق زيارة موقع البناء. إذا تمت جدولة تاريخ الانتهاء خلال عام، وكان موقع البناء قد بدأ للتو في دفع الأكوام بتكاسل، فمن المحتمل جدًا أن يتم تفويت تاريخ التسليم.

  • نموذج لإبرام اتفاقية الحق في المطالبة ؛

وفقا للقانون الاتحادي رقم 214 للاتحاد الروسي، لا يمكن بيع المباني الجديدة إلا بموجب عقد المشاركة في رأس المال(DDU)، اتفاقية تعاونية لبناء المساكن أو من خلال شهادات الإسكان. جميع الأنواع الأخرى ( اتفاق أوليالمشاركة في رأس المال (الشراء والبيع)، واتفاقيات القروض أو الاستثمار، وما إلى ذلك) غير قانونية!

إذا قرأت 214 القانون الاتحادي، يصبح من الواضح أن أقل أنواع الاتفاقيات خطورة هو DDU. إذا لم تدخل الشركة في اتفاقية DDU عند بيع شقة، فيجب أن يؤدي ذلك إلى التفكير في الحاجة فحص إضافيمطور. ومع ذلك، الآن في سانت بطرسبرغ، يعمل العديد من المطورين الكبار فقط في تعاونيات الإسكان، ونتيجة لهذا، يمكن أن تكون الأسعار أقل بنسبة 5-10٪ من أسعار السوق. يمكنك أيضًا العمل معهم، لكنني لن أعتبرهم بمثابة تجربة استثمارية أولى، لأن... وفي هذه الحالة يكون خطر تأخير تسليم المنزل والحاجة إلى دفع مبالغ إضافية مرتفعًا جدًا.

كيف تختار مبنى جديد للاستثمار المربح؟

بعد أن اتخذنا قرارًا بشأن المطور، ظهرت السؤال التالي— كيفية اختيار كائن للاستثمار في مبنى جديد؟ قبل أن تبدأ بالاستثمار، عليك أن تفكر دائمًا في كيفية تسجيل أرباحك. لذلك، عند اختيار كائن ما، فإن المهمة الرئيسية للمستثمر هي اختيار الكائن الأكثر سيولة، أي. عقار سيكون من الأسهل فيه بيع شقة بسعر مناسب للمستثمر.

الأكثر طلبًا في سوق سانت بطرسبرغ هي شقق الاستوديو والشقق المكونة من غرفة واحدة. إذا أتيحت لك الفرصة لشراء شقة، على سبيل المثال، بغرفتين أو أكثر، فمن الأفضل أن تفكر في شراء عدة استوديوهات.

إذن، ما الذي يجب الانتباه إليه عند اختيار كائن استثماري:

  • موقع؛

عند اختيار المشروع، من المهم جدًا زيارة موقع البناء والدراسة شخصيًا الوضع الراهنفي المنطقة الصغيرة. عليك الانتباه إلى المسافة من المترو ووجود المرافق الاجتماعية (المدرسة، روضة أطفال، العيادة، الخ).

  • التعرف على خطة تطوير المنطقة؛

إذا كنت ترغب في ذلك، يمكنك العثور على خطة لجنة المدينة لتطوير المنطقة على الإنترنت، حيث يمكنك رؤية الشكل الذي ستبدو عليه المنطقة في غضون سنوات قليلة. ربما بجانب مشاريع بناءمن المخطط بناء بعض المصانع الصاخبة ذات الإنتاج الخطير، وسيكون بيع شقة في مثل هذه المنشأة أكثر صعوبة.

  • متوسط ​​التكلفة لكل متر مربع؛

من أجل التنقل بطريقة أو بأخرى في أسعار المباني الجديدة في سانت بطرسبرغ، قمت بتجميع جدول بمتوسط ​​الأسعار لكل متر مربع واحد كائنات مختلفةوالشقق. لإكمال الصورة، يجب أن يتضمن الجدول وجود التشطيب والأرضية وعدد الطوابق، وجود شرفة أو لوجيا، وخصائص الإطلالة، ونوع الحمام (منفصل أو مجتمع)، إمكانية الوصول إلى وسائل النقلالكائن وغيرها من الخصائص الهامة.

كم يمكنك أن تكسب وكيفية بيع شقة بشكل صحيح في مبنى جديد


هناك طريقتان لتحديد العائد المحتمل على الاستثمار في المباني الجديدة:

  • اسأل مديري المطورين عن ترتيب زيادات الأسعار أثناء بناء المنزل. لنفترض أننا اشترينا استوديوًا في بداية المبيعات مقابل 2 مليون روبل. يقول مدير المطور أنه في مبنى مماثل تم بناؤه بالفعل في مكان قريب، فإن سعر شقة مماثلة هو 3 ملايين روبل، وبالتالي الحد الأقصى الربح (باستثناء الإغراق المحتمل والضرائب والنفقات ذات الصلة) هو مليون روبل بشكل مشروط. إذا قمنا ببيع الشقة عن طريق التنازل، فإن الربحية المحتملة يمكن أن تصل إلى مليون روبل2 مليون روبل2 سنة = 25٪ سنويًا
  • دراسة إعلانات المستثمرين لبيع الشقق في المباني حديثة البناء ذات الخصائص المماثلة. على الرغم من أن فرق السعر سيكون كبيرًا جدًا، إلا أنه يمكنك بهذه الطريقة تحديد الحد الأدنى من الربحية الممكنة (للحساب، راجع النقطة 1).

من الأكثر ربحية بيع شقة في مبنى جديد من خلال ما يسمى بالتنازل، قبل التوقيع على شهادة القبول. وفي هذه الحالة إذا اتفق المستثمر مع المشتري على أن العقد ينص عليه التكلفة الاسميةالشقق (السعر الذي اشترى به المستثمر)، فيُعفى المستثمر من ضرورة دفع ضريبة الدخل (13%)، لأن لم يكن هناك دخل موثق.

كتأمين، يمكن للمستثمر كتابة إيصال يتعهد فيه بتعويض التكاليف في حالة حدوث مشاكل مختلفة. في المتوسط، يكلف تسجيل اتفاقية التنازل مع المطورين حوالي 30 ألف روبل.

ملاحظة.

لقد نسيت تمامًا أن أذكر أن الوكالات العقارية في السوق الأولية تعمل مع المشترين المحتملين مجانًا. إنهم يحصلون على رسوم وكالة (مثل وسطاء الفوركس) لبيع شقة مباشرة من الشركة المطورة. ولذلك، عند اختيار عقار استثماري، فمن الأكثر فعالية استخدام خدمات العديد من الوكلاء والحصول على المعلومات من عدة مصادر.

في هذه المقالة تناولت موضوعًا ضخمًا إلى حد ما. من أجل حل جميع مخاطر الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء، أحتاج إلى تأليف كتاب، وربما سأفعل ذلك يومًا ما.

إذا كانت لديك أسئلة حول اختيار عقار استثماري والقضايا ذات الصلة، فأنا على استعداد للإجابة عليها بالتنسيق، وسأكون سعيدًا أيضًا بمناقشة قضايا العمل والتيارات الخفية عند العمل مع العقارات في التعليقات مع المستثمرين ذوي الخبرة.

المباني الجديدة في موسكو في مرحلة الحفرة – اقتراح مربحل الاستثمارات الاستثمارية. في بداية المبيعات، تكون تكلفة الشقق أقل مقارنة بالسكن في المنازل المبنية. عندما يصبح الكائن جاهزًا، يرتفع السعر ويمكن أن يزيد بنسبة 30-50% عن المستوى الأصلي.

هل تريد شراء العقارات وتوفير المال؟ شراء شقة على حفرة الأساس في موسكو من المطور. يتم بناء المجمع السكني بالقرب من المرافق الاجتماعية، في مناطق نظيفة بيئيا مع الخير البنية الأساسية للمواصلات. هناك طلب على المقترحات القريبة من محطات المترو أو بالقرب من المتنزهات في مناطق أوكروج الغربية والشمالية والشمالية الغربية ذاتية الحكم.

السكن في موسكو في مرحلة التنقيب

تجذب عروض الدرجة الاقتصادية والراحة في المنطقة الإدارية الجنوبية الغربية والمنطقة الإدارية الجنوبية الأشخاص الذين ليس لديهم ميزانية كافية، ولكنهم يرغبون في الحصول على تصريح إقامة في موسكو. تعتبر الاستوديوهات والشقق المكونة من غرفة واحدة والشقق المكونة من غرفتين بأحجام مختلفة من المساكن الشهيرة في موسكو في المرحلة الأولى من البناء. يتم اختيار قطع الأراضي متعددة الغرف من قبل العائلات الكبيرة التي لديها أطفال.

المباني الجديدة في دورة البناء الصفرية - استثمارات مربحة في شقق موسكو

يتم تنفيذ تشييد المباني السكنية وفقا ل التقنيات الحديثة. يتم استخدام مواد بناء عالية الجودة. المباني مجهزة بالاتصالات اللازمة. يمكنك الاستثمار في بناء شقة في موسكو في مرحلة التنقيب بغرض إعادة بيعها، مما سيساعدك على الربح وزيادة رأس المال الخاص بك.

يقول المطورون أن الاستثمار في البناء في المراحل الأولية لا يزال فعالاً. في بعض المشاريع، تصل زيادة التكلفة إلى 60%، لكن معظمها لا يزال يجعل عمليات الشراء أقرب إلى بدء تشغيل المشروع.

في السابق، بعد أن استثمرت الأموال في مبنى جديد في مرحلة حفرة الأساس، كان من الممكن التأكد من زيادة الاستثمارات الرأسمالية، بشرط الانتهاء من البناء. منذ فترة، توقفت أسعار العقارات عن النمو، كما انخفضت الاستثمارات. ما مدى ربحية شراء مباني جديدة في المرحلة الأولية الآن؟ هل بقي مستثمرون في السوق؟ ما نسبة المشتريات الاستثمارية؟ يجيب الخبراء على الأسئلة الأكثر إلحاحا.

التوفير عند شراء شقة في مرحلة حفرة الأساس - 25%

على الرغم من التغييرات الكبيرة في السوق، فإن الاستثمار في حفرة الأساس لا يزال مربحًا: سيكون التوفير عند شراء شقة في مرحلة حفرة الأساس حوالي 25٪. ويعتقد أنه في الظروف التي ينخفض ​​فيها دخل الأسرة، يعد هذا توفيرًا كبيرًا في التكاليف رستم أرسلانوف، مدير المبيعات لمجموعة شركات جرانيل.

رئيس قسم المباني الجديدة في شركة NDV-Real Estate تاتيانا بودكيديشيفا:

في مرحلة الأساس، يقدم المطورون الحد الأدنى من الأسعار من أجل "زيادة" الطلب وجذب انتباه المشترين إلى العقار، والذي لا يزال في المرحلة الأولى من التنفيذ فقط. سيتعين على مشتري الشقق في هذه المرحلة الانتظار لفترة أطول من غيرهم، ويقوم المطور بتعويض هذا الإزعاج بمساعدة جانب السعر.

العقارات الفاخرة قد ترتفع أسعارها بنسبة تصل إلى 60%

بالرغم من النخبة العقاريةعامًا بعد عام، تفقد قيمتها بشكل كبير، ويواصل بعض الخبراء اعتبار الاستثمار فيها مربحًا. في سوق العقارات الباهظة الثمن، يتم تحديد الكثير من خلال سمعة المطور، مما يعني أن المخاطر ضئيلة، لأن معظم اللاعبين معروفون منذ فترة طويلة ويقدرون أسمائهم، كما يعتقد. بافيل بابانين، رئيس أكاديمية ماستر ريالتي في موسكو:

كقاعدة عامة، يتم تشييد المباني الجديدة الفاخرة من قبل الشركات التي كانت موجودة في السوق لسنوات عديدة، وتقدر سمعتها وتلتزم بالمواعيد النهائية المحددة لاستكمال العمل، لذلك في هذه الحالة من المستحيل إثارة مسألة المخاطر المرتبطة بشراء السكن في مرحلة حفرة الأساس. ولا ينبغي أن ننسى أنه في المباني الجديدة الفاخرة يكون سعر المتر المربع أعلى بشكل عام، ويكون السكن نفسه أكبر في المساحة مقارنة بالمباني القياسية. لذلك، مع مثل هذا الشراء، فإن الفرق مقارنة بالسعر النهائي لكائن مماثل، عندما يكون المنزل بالفعل في حالة استعداد عالية أو يتم تشغيله، سيكون كبيرًا.


بافيل تيلوشكين، المدير التنفيذي لشركة FCSRويعتقد أن العوامل الاقتصادية والسياسية يمكن أن تعيق نمو العقارات المتميزة. وبصرف النظر عن هذه الفروق الدقيقة، فمن الممكن للمستثمرين زيادة استثماراتهم في بعض المشاريع بنسبة 60٪.

هناك أشياء وقطاعات في السوق مربحة من وجهة نظر الاستثمار. في الدرجة الممتازة متوسط ​​السعرمتر مربع من بداية المبيعات إلى التكليف في المتوسط ​​\u200b\u200bفي موسكو يزيد بنسبة 60٪ (من 200 إلى 300-340 ألف روبل لكل متر مربع). يتمتع السوق بآفاق استثمارية، لكن العوامل الاقتصادية والسياسية الخارجية تقيد المستثمرين.

ومع ذلك، فإن سمعة المطور مهمة ليس فقط في الدرجة الممتازة. إيجور بيكوفسكي، نائب رئيس جمهورية قيرغيزستان "خدمة ميجابوليس"، يعطي مثالًا حزينًا لشركة Elektrougli، حيث فقد السكان الثقة في شركات البناء بسبب خيانة المطورين:

تقع مدينة إليكتروجلي في منطقة نوجينسك ويبلغ عدد سكانها ما يزيد قليلاً عن 20 ألف نسمة شرق موسكو وعلى بعد 23 كم من طريق موسكو الدائري. يبدو أنه مع مثل هذا التنسيب، يجب أن تكون الشقق في المباني الجديدة هنا في الطلب المستقر. ومع ذلك، في هذه اللحظة لا يوجد مطور واحد يعمل في المدينة. تم تجميد جميع المشاريع التي بدأت سابقًا، وتم الانتهاء من المشروع الوحيد منذ وقت ليس ببعيد منزل جديدانتقلت بالفعل إلى هذا الجزء السكن الثانوي. السبب في هذه الحالة هو سمعة سيئةالمطورين الذين جاءوا للعمل في المدينة. ونتيجة لذلك، فإن المطورين الجدد يترددون في القدوم إلى هذا السوق المحلي، لأن السكان قد طوروا موقفا متشككا تجاه السكن في المباني الجديدة، الأمر الذي أدى إلى عدم الثقة في هذا النوع من الإسكان. ومثل هذه الحالات في المنطقة، للأسف، ليست معزولة.

لقد انخفضت عتبة الاستثمار

ماريا ليتينتسكايا، الشريك الإداري لمجموعة متريوم، يلفت الانتباه إلى حقيقة أن عتبة الاستثمار قد انخفضت بعد الأزمة، لكن أسعار العقارات لم تعد تنمو بهذه السرعة:

وبحسب تقديراتنا فإن عدد المستثمرين في السوق العقاري بقي على حاله مقارنة بالعام الماضي وهو حوالي 10%. وعلى الرغم من تراجع ربحية المستثمرين في سوق العقارات، إلا أنه لا توجد اليوم أصول بديلة للاستثمار يمكن الاعتماد عليها. مع الأخذ في الاعتبار حجم العرض القياسي، انخفضت عتبة الدخول داخل الحدود القديمة لموسكو إلى 2.68 مليون روبل. وبناء على ذلك، حتى أولئك الذين لم تتح لهم في السابق مثل هذه الفرصة لتجربة أنفسهم كمستثمرين دخلوا السوق. ومع ذلك، فمن الواضح أن وضع السوق اليوم ليس هو الأفضل للاستثمارات. إن زيادة رأس المال الخاص بك بشكل كبير عن طريق شراء العقارات لم تعد سهلة كما كانت من قبل. بعد كل شيء، إذا كان قبل 2-3 سنوات، في فترة ما قبل الأزمة، ارتفع متوسط ​​تكلفة المتر المربع بنسبة 40-50٪، وفي بعض المشاريع بنسبة 100٪، والآن طوال فترة البناء بأكملها (1-3 سنوات) يمكن أن تزيد التكلفة في حدود 20-30٪.

"معظم خيار مربح"هذه حفرة الأساس، والأكثر أمانًا هو المنزل المكتمل."

ليس كل المشترين يسعون وراء الربح؛ فبالنسبة للكثيرين، يعد شراء مبنى جديد وسيلة لتوفير المال، وفي مثل هذه الحالة من المهم بشكل خاص معرفة مرحلة البناء الأفضل لشراء شقة. تاتيانا بودكيديشيفاتوصي بإجراء عملية شراء عندما يكون من الواضح بالفعل أن المطور ملتزم بإكمال العمل:

بالنسبة للمشتري الذي يريد تقليل مخاطره، ولكن لا ينفق الكثير، فإن الخيار هو عندما يكون المنزل جاهزًا جزئيًا. على سبيل المثال، في المرحلة التي يجري فيها العمل المتجانس بنشاط، الديناميكيات أعمال بناءيُظهر الاستدامة وقد تم بالفعل بناء العديد من الطوابق. عندما يكون المنزل جاهزا، تكون المخاطر ضئيلة، ولكن الأسعار أعلى بكثير واختيار الشقق أصغر.

يوليا أستانكوفا، المدير العام لأكاديمية التقدم العقارية، رامينسكوي، يعتقد أنه ليست هناك حاجة للتسرع في شراء المساكن من لاعبين جدد في السوق:

الآن، في ظل الظروف الاقتصادية الصعبة، لا أوصي بإجراء أي استثمارات على الإطلاق في المباني الجديدة من المطورين الجدد. على الرغم من أنه، نظرًا للتجربة المحزنة للطائرة SU-155، التي عملت في سوق العقارات لأكثر من يوم وتركت وراءها مثل هذه السمعة الحزينة، لا يمكن أن يكون هناك حل سحري هنا أيضًا.


أندريه كولوتشينسكي، الشريك الإداري لمجموعة شركات VectorStroyFinanceيذكرنا أنه لا يمكن التأمين ضد الخسائر بنسبة 100%:

عند شراء مسكن قيد الإنشاء، ستكون الفائدة دائمًا متناسبة عكسيًا مع المخاطر. ببساطة، الخيار الأكثر ربحية هو حفرة الأساس، والأكثر أمانا هو المنزل المكتمل، لذلك يجب على كل مستثمر أن يقرر، بناء على أهدافه ومعتقداته، أي من النقاط المحتملة على هذا المنحنى فرص الاستثمارإنه مستعد للقيام بالاستثمار.

ويعتقد أنه لا ينبغي إهمال التدابير القياسية رستم أرسلانوف:

لا يزال هناك مشتري استثماري، لقد تغير قليلاً ويختار المشاريع للاستثمار بعناية أكبر. بفضل التغييرات التي تم إجراؤها على 214-FZ، والتي دخلت حيز التنفيذ في عام 2017، أصبح شراء مبنى جديد أكثر أمانًا وشفافية من أي وقت مضى في أي مرحلة؛ وستصبح هذه العملية أكثر أمانًا عندما تكون الدولة صندوق التعويضات البناء المشترك، والتي سوف تعطي المساهمين ضمانات الدولة. ومن المفيد أيضًا شراء مباني جديدة من الشركات التي تعمل تحت 214-FZ، بعد الحصول على تصريح البناء، ونشر إعلان المشروع، و تسجيل الدولةحقوق الملكية أو الإيجار قطعة أرضالذي سيتم بناء المنزل عليه.

يوقع معظم المشترين على DDU في المراحل النهائية

قد يكون من المفيد النظر في أرقام المبيعات الفعلية باعتبارها المقياس الأكثر إثباتًا للأداء. في أي مرحلة يتم شراء الشقق في أغلب الأحيان؟ إيفجينيا أكيموفا، المدير العام لتطوير IKON، يوفر بيانات إحصائية:

من أجل فهم المرحلة التي تتم فيها المعاملات في أغلب الأحيان، لنأخذ مثال المبنى IV.04، وهو جاهز بالفعل، وتعمل لجنة الدولة على تشغيله. وقد لوحظ الاهتمام الأكبر من المشترين على وجه التحديد بعد الانتهاء من العمل المتجانس في مرحلة تكسية الواجهة (23٪ من DDU)، وكذلك الأعمال الداخلية المتعلقة بالتركيب الهندسي (31٪ من DDU). بالنسبة للعملاء، يعد هذا ضمانًا مؤكدًا بأن المنزل جاهز تقريبًا وأن خطر تجميد المشروع ضئيل للغاية. ومن المثير للاهتمام أن بعض الأشخاص جاءوا إلى مكتب المبيعات أكثر من مرة، وقد تابعوا ديناميكيات بناء المنزل لعدة أشهر، وبعد ذلك فقط، بعد الانتهاء من صب متراصة، اتخذوا القرار النهائي بشأن الصفقة. ومن المفارقات أن 12% فقط من جميع المعاملات تم إنجازها في مرحلة حفرة الأساس. يشير هذا إلى أن العملاء لديهم ثقة أقل في المباني الجديدة في المرحلة الأولى من البناء.

توزيع المعاملات حسب مرحلة جاهزية البناء


رسم بياني: تطوير IKON