• Пример за изчисляване на индексацията на заплатата
• Как да коригирате малка грешка зависи от
• Тестване на интервю за счетоводител
• Индексация на заплатите: изберете правилно „базовия“ месец Задаване на базовия месец за изчисляване на индексацията
• Счетоводни тестове
• Как и къде да сменим медицинска застраховка?
• Анонимизиран метален акаунт
• Какво включва задължителната медицинска застраховка - безплатни грижи и услуги, включени в полицата
• Как и къде да получите полица за задължителна медицинска застраховка?
• Коя застрахователна компания да избера за сключване на задължителна медицинска застраховка?

Инвеститор - лице, което финансира строителството за своя сметка или пари на заем. За целите на тази статия ще разбираме инвеститорите като юридически лица- инвеститори, акционери и съинвеститори, които сами не организират строителство и не извършват работа, тоест не съчетават функциите на разработчици, клиенти или изпълнители.

По правило основните цели на участието на инвеститорите в строителството са да увеличат собствените си капиталови инвестиции (съответния дял готов обектще бъдат включени в дълготрайни активи) или получаване на дял от обекта за последваща препродажба. В същото време инвеститорът може да прехвърли правата си на друго лице, без да чака завършването на строителството (прехвърляне права на собственост). Следователно, в зависимост от преследваната цел на строителството, счетоводното и данъчно счетоводство за инвеститорите може да варира.

Инвестиране в изграждане на обекти за собствени нужди

Делът на завършеното строителство ще се използва от инвеститора или за производствена дейност, или за нуждите на управлението, или под наем. Известно е, че в този случай първоначалната цена на обекта, образувана в дебита на сметка 08, се отписва в дебита на сметка 01 „Дълготрайни активи“ или 03 „Инвестиции, генериращи доходи в материални активи“.

Начална ценаобект на дълготраен актив се формира по правилата PBU 6/01 „Отчитане на дълготрайни активи“. Ако при създаването му привлечените пари в брой(кредити и заеми), счетоводителят трябва да вземе предвид нормите PBU 15/2008 „Отчитане на разходите по заеми и кредити“, в съответствие със клауза 7при което стойността на инвестиционния актив включва лихвите, дължими на заемодателя (кредитора), пряко свързани с придобиването, изграждането и (или) производството на инвестиционния актив.

Забележка: Посредством клауза 8 PBU 15/2008допълнителните разходи по заеми могат да бъдат включени равномерно като част от други разходи по време на срока на заема (договор за заем).

Когато строителството на инвестиционен актив е спряно за дълъг период (повече от три месеца), лихвите, дължими на заемодателя (кредитора), престават да се включват в стойността на строителството от първия ден на месеца, следващ месеца на спирането на строителството. придобиването, изграждането и (или) производството на такъв актив. През посочения период лихвите се отписват като част от другите разходи на организацията.

При възобновяване на строителството начислената лихва се включва в стойността на инвестиционния актив от първо число на месеца, следващ месеца на възобновяване на строителството.

Периодът, през който допълнителното одобрение на технически и (или) организационни въпроси, възникнали по време на изграждането на съоръжението, не се счита за период на спиране.

Лихвите върху използването на заемни средства престават да се включват в стойността на инвестиционния актив от първия ден на месеца, следващ месеца на завършване на строителството.

Ако една организация започне да използва инвестиционен актив за производство на продукти, извършване на работа или предоставяне на услуги въпреки незавършеността на неговото изграждане, лихвите престават да се включват в себестойността на такъв актив от първия ден на месеца, следващ месеца на начало на ползване на обекта ( клауза 13 PBU 15/2008).

Ако средствата от заеми (кредити), получени за цели, несвързани с неговото изграждане, се използват за финансиране на изграждането на инвестиционен актив, сумите на начислените лихви се включват в себестойността на този актив пропорционално на дела на тези средства в общата сума заеми (кредити), дължими на заемодателя (кредитор), получени за цели, които не са свързани с придобиването, изграждането и (или) производството на този актив. Пример за такова изчисление е даден в клауза 14 PBU 15/2008.

Данъчната начална стойност на амортизируем имот се формира по правилата Изкуство. 257 Данъчен кодекс на Руската федерацияи не включва лихви, начислени за ползване на дългови задължения (кредити и заеми). Лихвени суми на база стр. 2 т. 1 чл. 265 Данъчен кодекс на Руската федерациясе вземат предвид като част от неоперативните разходи на инвеститора ( Писмо на Министерството на финансите на Русия от 03.02.2009 г. №.  03‑03‑06/1/37 , от 19.12.2008 г. бр.  03‑03‑06/1/699 , от 05.12.2008 г. бр.  03‑03‑06/1/667 и т.н.).

Ако инвеститорът планира да използва получения дял в готовия обект в дейности, подлежащи на облагане с ДДС, тогава той може да приспадне размера на данъка, начислен му от предприемача върху стойността на неговия дял в готовия обект ( клауза 6 чл. 171, клауза 1И 5 с.л. 172 Данъчен кодекс на Руската федерация). За да направите това, трябва да бъдат изпълнени две условия: да регистрирате имота и да получите консолидирана фактура от предприемача.

Забележка: Ако тези условия са изпълнени, правото на приспадане не зависи от това дали инвеститорът има оборот по кредита на сметка 68-ДДС през определен данъчен период. Ако инспекторатът откаже приспадане само поради неизвършване на облагаеми сделки през дадено тримесечие, инвеститорът ще може да докаже валидността на представянето на ДДС за приспадане в съдебна процедура (Решение на Федералната антимонополна служба на Московска област от 17 март 2009 г.КА-А41/1603-09и т.н.).

Според Министерството на финансите ( Писмо от 21 ноември 2008 г. No.  03‑07‑10/11 ), сумите на ДДС, представени от изпълнителя, се приемат за приспадане от данъкоплатеца-инвеститор по фактури на клиенти, издадени въз основа на фактури на изпълнителя за извършена работа, при условие че тези работи са приети за осчетоводяване, включително по сметка 08 „Инвестиции в дълготрайни активи ". На практика обаче данъчни инспекторичесто заемат различна позиция - правото на приспадане възниква след включването на обекта в дълготрайните активи (отразено в дебита на сметка 01 или 03). В този случай инвеститорът може да защити своята гледна точка в съда ( резолюцииFAS MO от 08.04.2009 г. №  KA-A40/2579-09,FAS PO от 23 април 2009 г. №  A55-9765/2008и т.н.).

Въпреки това, представянето на ДДС за приспадане, преди обектът да бъде отразен в дебита на сметка 01 (или 03), не е единствената основа за спорове с инспекторите. Практиката показва, че инспекторатите отказват на инвеститорите приспадане по различни причини. Например, защото фактурата е изготвена от предприемача в нарушение на установения петдневен срок клауза 3 чл. 168 Данъчен кодекс на Руската федерация. Съдилищата обаче многократно са посочили, че нарушението на крайния срок за изготвяне на фактура не е включено в списъка с изисквания за установена фактура клауза 5И 6 с.л. 169 Данъчния кодекс на Руската федерация, и не може да бъде основание за отказ за приемане на данъчни суми за приспадане ( Решение на Федералната антимонополна служба от 19 май 2009 г.  A55-12068/2008, FAS VSO от 05.09.2007 г. №.  А19-2735/07-43‑Ф02-4551/07и т.н.).

Нека разгледаме отразяването на операциите в счетоводството с помощта на пример.

Пример 1.

Investor LLC сключи инвестиционен договор с предприемач за изграждане на офис център, предназначен за отдаване под наем. Приносът на Investor LLC е 59 000 000 рубли. (включително ДДС - 9 000 000 рубли). Финансирането на строителството се извършва на три транша:

- през август 2008 г. - 17 700 000 рубли;

- през февруари 2009 г. - 14 160 000 рубли;

- през май 2009 г. - 27 140 000 рубли.

Делът в построената сграда беше приет през юли 2009 г. През август Investor LLC извърши държавна регистрация и пусна съоръжението в експлоатация.

Транзакциите се отразяват в счетоводството, както следва:

Съдържание на операцията	Дебит	Кредит	Сума, търкайте.
През август 200 8   Ж.
Средствата бяха преведени на разработчика (I транш)	76	51	17 700 000
През февруари 200 9   Ж.
Средствата бяха преведени на разработчика (2-ри транш)	76	51	14 160 000
В м А д 200 9   Ж.
Средствата бяха преведени на предприемача (III транш)	76	51	27 140 000
В и юл д 20 09   Ж.
От предприемача беше приет дял в офис центъра (59 000 000 - 9 000 000) rub.	08-3	76	50 000 000
Отразено е представеното ДДС	19	76	9 000 000
Приема се за приспадане на ДДС	68	19	9 000 000
Преведена е държавната такса за вписване на собственост върху дял от сградата	76	51	7 500
В Август д 200 9   Ж.
Първоначалната стойност на дела на сградата е увеличена с размера на държавната такса за вписване на правото на собственост	08-3	76	7 500
Дял във въведен в експлоатация офис център	03	08-3	50 007 500

Действителните строителни разходи за инвеститора могат да се различават от размера на инвестиционната му вноска. Следователно договорът трябва да установи процедурата за покритие отрицателна разлика(ако разходите надхвърлят инвестиционния принос) или разпределение на положителната разлика (ако строителните разходи са по-малки от инвестиционния принос, получената разлика или се връща на инвеститора, или остава на разположение на предприемача като негов доход).

Ако имотът се продава

Счетоводната процедура за инвестиране в строителство с цел последваща продажба се различава малко от инвестирането за собствено потребление. За отчитане на отношенията с разработчика според инвестиционен договоринвеститорът също използва сметка 76, подсметка „Разплащания с разработчика“. След като получи дял в готовия имот от предприемача, инвеститорът отразява стойността му по сметка 41 „Стоки“. Съответно формирането на действителната цена се извършва съгласно правилата PBU 5/01 „Отчитане на материалните запаси“(разходите за държавна регистрация на правата на собственост са включени в действителната цена на акцията). Използвайте в в такъв случайсметки 01 и 03 са некоректни, тъй като имотът на инвеститора не отговаря на изискванията клауза 4 PBU 6/01, тъй като първоначално е бил предназначен за препродажба. Така инвеститорът няма задължение да плаща данък върху стойността на имота. (Според Изкуство. 374 Данъчен кодекс на Руската федерацияОбектът на данъчно облагане е имущество, записано в баланса на организацията като дълготрайни активи.) Законността на това заключение се потвърждава Решения на Федералната антимонополна служба VSO от 13 януари 2009 г. №.  А33-2017/08‑Ф02-6774/08, Централната избирателна комисия на FAS от 3 април 2007 г. №.  A14-3166-200677/28В същото време, ако инспекторите установят факта, че съоръжението се използва в стопанска дейност(например лизинг), няма да е възможно да се избегне допълнителна оценка на данъка върху имуществото ( Решение на Федералната антимонополна служба на Северозападния окръг от 06.03.2009 г. №.  A56-19655/2008И FAS PO от 30 май 2008 г. №  A12-12669/07).

Забележка: Лихвите по заеми и заеми, както и допълнителните разходи, свързани с привличането на дългови задължения, не са включени в действителната цена на дела, получен от предприемача, тъй като този актив не е инвестиция за целите на приложението PBU 15/2008.

Ако по-нататъшната продажба на дял от готовия обект подлежи на облагане с ДДС, тогава инвеститорът може да приспадне размера на данъка, получен от предприемача. В противен случай ДДС е включено в цената на акцията.

Инвестиции в изграждане на съоръжения,
предназначени за преотстъпване на права

В този раздел ще разгледаме ситуацията, когато инвеститор финансира строителство, за да получи доход от по-нататъшното прехвърляне на неговите права на собственост на предприемача. Обърнете внимание, че при прехвърляне на дял в строителството не става дума за парични вземания, а за прехвърляне на вещни права, произтичащи от споразумения за участие в споделено строителство или договори за инвестиция. Факт е, че акционерът (инвеститорът) прехвърля правото да изисква от предприемача да изпълни задълженията си да създаде имот и да го прехвърли на инвеститора-акционер.

Данък върху добавената стойност

Прехвърлянето на права на собственост се признава за обект на ДДС ( стр. 1, т. 1 чл. 146 Данъчен кодекс на Руската федерация). При което клауза 2 чл. 146И Изкуство. 149 Данъчен кодекс на Руската федерациясъздадени са списъци на сделките, освободени от данъчно облагане. Тъй като тези списъци включват сделки за прехвърляне на права на собственост на жилищни сградиили жилищни помещения, както и дялове в тях, не са включени, прехвърлянето от данъкоплатците на правото на иск (права на собственост) за изграждането на такива обекти, платени от тях, подлежи на данъчно облагане. Според клауза 1Изкуство. 153 Данъчен кодекс на Руската федерацияПри прехвърляне на имуществени права данъчната основа по ДДС се определя при отчитане на установената специфика Изкуство. 155 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Базиран клауза 3 чл. 155 Данъчен кодекс на Руската федерацияПри прехвърляне на вещни права върху жилищни сгради или жилищни помещения, дялове в жилищни сгради или жилищни помещения, гаражи или паркоместа данъчната основа се определя като разликата между цената, на която се прехвърлят имуществените права, с отчитане на данъка, и разходите за придобиване на тези права. Тази позиция е отразена в Писмо на Министерството на финансите на Русия от 16 април 2008 г.  03‑07‑11/149 . Арбитражните съдилища също са съгласни с тази гледна точка ( Решение на Федералната антимонополна служба ZSO от 10 ноември 2008 г. №.  F04-6806/2008 (15526-A46-42), FAS VVO от 08/07/2008 No.  A28-370/2008-10/21и т.н.).

Моментът на дефиниция данъчна основае датата държавна регистрациятранзакции за цесия ( клауза 8 чл. 167 Данъчен кодекс на Руската федерация, Писмо от Федералната данъчна служба за Москва от 28 март 2008 г. №.  19-11/30092 ).

За ваша информация:гл. 21 Данъчен кодекс на Руската федерацияНе е определено какви разходи се признават като разходи за придобиване на преотстъпеното право на собственост. В тази връзка арбитрите на Източния военен окръг на FAS в Решение от 07.08.2008 г. No.  A28-370/2008-10/21посочи, че за определяне на разходите за придобиване на тези права, с които може да се намали данъчната основа по ДДС, следва да се ръководи от стр. 2.1 клауза 1 чл. 268 Данъчен кодекс на Руската федерация, тоест да вземе предвид не само цената на придобиване на тези имуществени права, но и разходите, свързани с тяхното придобиване и продажба.

Размерът на дължимия към бюджета ДДС при прехвърляне на права на собственост се определя по изчислената ставка 18/118 ( клауза 4 чл. 164 Данъчен кодекс на Руската федерация).

Пример 2.

Преди завършването на строителството и въвеждането в експлоатация на жилищната сграда акционерът през август 2009 г. сключи споразумение за прехвърляне на вземания, съгласно което прехвърли правата си на собственост върху апартаменти и паркоместа в новостроящи се къщи на друга организация. В резултат на това данъкоплатецът е получил доход в общ размер на 23 600 000 рубли. Общият размер на разходите, свързани с придобиването на права на собственост, е 20 650 000 рубли.

Данъчната основа ще бъде 2 950 000 рубли. (23 600 000 - 20 650 000). Размерът на ДДС, начислен върху сделката, е 450 000 рубли. (2 950 000 рубли х 18/118).

При прехвърляне на дялове в строителството нежилищни сгради, редът за определяне на данъчната основа за ДДС или Изкуство. 155, нито други норми гл. 21 Данъчен кодекс на Руската федерацияне е инсталирано. В тази връзка финансовите и данъчните власти смятат, че счетоводителят трябва да се ръководи от клауза 2 чл. 153 Данъчен кодекс на Руската федерация, съгласно който при определяне на данъчната основа приходите от прехвърляне на права на собственост се формират въз основа на всички доходи на данъкоплатеца, свързани с плащания за посочените права на собственост ( Писмо от Министерството на финансите на Русия от 14 юли 2008 г. № 03‑07‑11/254, Федерална данъчна служба за Москва от 28 март 2008 г. № 19-11/30092). Освен това в случая моментът на определяне на данъчната основа се установява съгл общо правило- базиран клауза 1 чл. 167 Данъчен кодекс на Руската федерация, тоест ДДС трябва да се изчисли на най-ранната от следните дати:

1) денят на прехвърляне на правата на собственост;

2) денят на плащане, частично плащане към предстоящото прехвърляне на правата на собственост.

Пример 3.

Участник в споделеното изграждане на бизнес център инвестира средства в размер на 70 000 000 рубли. Впоследствие правото на място в строяща се сграда е преотстъпено на друга организация за 86 140 000 рубли.

Данъчната основа за ДДС ще бъде 86 140 000 рубли, а размерът на данъка ще бъде 13 140 000 рубли. (86 140 000 рубли х 18/118).

За да бъдем честни, отбелязваме, че някои експерти смятат за възможно да не се начислява ДДС при прехвърляне на права на собственост върху дялове в нежилищни сгради. Тази позиция се основава на факта, че в случая има обект на облагане (прехвърляне на права на собственост), но гл. 21 Данъчен кодекс на Руската федерацияРедът за определяне на данъчната основа не е установен. Очевидно инвеститорът (акционерът) ще трябва да докаже законността на данъчните спестявания в съда. За съжаление, не може да се каже, че арбитрите ще застанат на страната на данъкоплатеца, тъй като положителните доказателства, налични в правните референтни бази данни съдебни решениясе отнасят за периода преди 2006 г., когато Изкуство. 155 Данъчен кодекс на Руската федерацияизобщо не регламентира преотстъпване на права върху дялове в сгради в строеж. В същото време, тъй като ново изданиеТози член, както беше отбелязано по-горе, не установява правила за определяне на данъчната основа за „нежилищни“ концесии; възможно е съдилищата да продължат да бъдат на страната на данъкоплатците.

И още един нюанс относно Приспадане на ДДС . Федералната данъчна служба за Москва в Писмо от 28 март 2008 г. No.  19-11/30092 правилно отбеляза, че спецификата на прилагане на приспадането на размера на ДДС, платен от данъкоплатеца при придобиване на права на собственост, Изкуство. 171И 172 Данъчен кодекс на Руската федерацияне е инсталирано. Това означава, че правото на приспадане възниква при наличието на фактура. В същото време предприемачът издава този документ след завършване на строителството и прехвърляне на дял от готовото съоръжение на инвеститора. Следователно, по време на периода на прехвърляне на права, приспадането на ДДС от цената на дела (сумата на средствата, прехвърлени на предприемача) не е възможно. След завършване на строителството този инвеститор вече не е инвеститор, тъй като е прехвърлил правата си на друго лице. Това означава, че предприемачът няма да му издаде консолидирана фактура, тоест приспадането на ДДС в по-късен период не е възможно.

Тъй като проблемът с данъчното облагане и прилагането на удръжки във връзка с прехвърлянето на права върху дялове в нежилищни сгради не е решен със закон, можем да препоръчаме на инвеститорите (акционерите) да избягват извършването на такива сделки, ако е възможно. Алтернатива е покупко-продажба на дял в завършена сграда (ДДС се начислява върху договорната цена, но данъкът, представен от предприемача, се приспада по общоустановения начин).

Данък общ доход

Определянето на данъчната основа при прехвърляне на вземане не зависи от вида на недвижимия имот: жилищен или нежилищен. Данъчната основа се изчислява на датата на държавна регистрация на договора за прехвърляне като разликата между дохода, получен от прехвърлянето на права, без ДДС ( стр. 1, т. 1 чл. 248,клауза 1 чл. 249 Данъчен кодекс на Руската федерация) и разноски за придобиване и изпълнение на преотстъпеното право ( стр. 1, т. 1 чл. 253,стр. 2.1 клауза 1 чл. 268 Данъчен кодекс на Руската федерация). Инвеститорът може да включи например разходите за плащане на услуги по сключени споразумения за представителство за намиране на купувачи на права на собственост ( Писмо от Федералната данъчна служба за Москва от 6 декември 2007 г. №.  20-12/116732 ).

Забележка:Прехвърлянето на права от инвеститора (акционера) не подлежи на клауза 1 чл. 279 Данъчен кодекс на Руската федерация, тъй като този член се прилага само за договори за прехвърляне на парични вземания. На тази основа считаме, че при преотстъпване на дял в строителството на загуба трябва да се ръководи от общите правила, посочени в Изкуство. 268 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Счетоводство

Тъй като първоначалният план е да се преотстъпи право на дял в строящия се имот, възникналото право на собственост за инвеститора следва да се квалифицира като финансова инвестиция ( клауза 2И 3 PBU 19/02 „Счетоводство финансови инвестиции» ) и отразени по едноименната сметка 58. Продажбата (преотстъпването) на права на собственост се отразява чрез сметки за продажби.

Пример 4.

ООО "Старт-Строй" отстъпи правата върху пространството в сграда на офис център в процес на изграждане на ООО "Комфорт" за 86 140 000 рубли. (включително ДДС - 13 140 000 рубли). Съгласно договора за цесия средствата са преведени по разплащателната сметка на Start-Stroy LLC в следния ред:

- предплащане на 70% от цената на договора (60 298 000 рубли);

- 30% (25 842 000 rub.) след държавна регистрация на сделката.

Действителните разходи на Start-Stroy LLC за придобиване на това право на собственост възлизат на 70 000 000 рубли.

В счетоводството трябва да се направят следните записи:

Съдържание на операцията	Дебит	Кредит	Сума, търкайте.
На датата на получаване на частично авансово плащане
Получени средства срещу преотстъпване на права	51	76	60 298 000
Начислено ДДС при предплащане (60 298 000 рубли / 118 x 18)	76‑ДДС	68	9 198 000
На датата на държавна регистрация на заданието
Отразени са доходи по договора за цесия	76	91-1	86 140 000
Начислен ДДС	91-2	68	13 140 000
Приема се за приспадане на ДДС при предплащане	68	76‑ДДС	9 198 000
Сумата на отписаните разходи свързани с придобиването прехвърлено право на собственост	91-2	58	70 000 000
Парични средства, получени като последно плащане за транзакцията	51	76	25 842 000

Ако инвеститорът (акционерът) използва опростения подход

Средствата, получени по договор за прехвърляне на вземания на трето лице за участие в строителството на недвижим имот, са доход от продажба на вещни права и се облагат с данък единичен данъкв периода на реалното им постъпване на каса или по разплащателна сметка ( Писмо на Министерството на финансите на Русия от 12 май 2008 г.  03‑11‑04/2/83 ). В същото време (ако обектът на данъчно облагане е доход минус разходи), разходите за придобиване на правото на „опростена“ организация нямат право да бъдат включени в разходите, тъй като този вид разходи не са предвидени за клауза 1 чл. 346.16 Данъчен кодекс на Руската федерация (Писмо на Министерството на финансите на Русия от 31 юли 2007 г.  03‑11‑04/2/191 ).

За да се признае собствеността като средство за целево финансиране, е необходимо законът или договорът с инвеститора да определят директно целта на тази собственост. Инвестициите са парични средства, ценни книжа, друго имущество, включително имуществени права, други права с парична стойност, инвестирани в обекти на предприемаческа или друга дейност с цел получаване на печалба или постигане на друг полезен ефект (член 1 от Федералния закон „За инвестиционната дейност“). “) В Руска федерацияизвършвани под формата на капиталови инвестиции“).

Инвестиционният договор за строителство, сключен от главния инвеститор (разработчик) с местните власти, съдържа две основни условия за неговото изпълнение:

1) задължението на инвеститора да инвестира в строителството;

2) правото на инвеститора (след извършване на инвестицията) да регистрира собственост върху изградения обект.

При финансирането на строителството на многофамилни жилищни сгради наред с инвеститорските средства се използват и бюджетни средства. За сметка на средствата на местните органи на управление или на съставния субект на Руската федерация, капиталови разходиза изграждане на съоръжения, които отговарят на нуждите на целия град, например външни мрежи за енергийни, газови и водоснабдителни мрежи, канализация, централни отоплителни пунктове, трансформаторни подстанции, водоприемници, артезиански кладенци, градски пътища и подобрения и др. Федерално законодателство, регулиращо разпределение на финансовите дялове Няма външни мрежи и структури между бюджета и частните инвеститори.

Инвеститори, финансиращи строителството са:

1) търговски организации, които наред с основните си дейности (производство, строителство, търговия, транспортни услуги, комуникационни услуги и др.) инвестират собствени и заемни средства в създаването на нетекущи активи;

2) специализирани организации, чиято основна дейност е да привличат капиталови, заемни, бюджетни и други средства и да насочват тези средства като източници на финансиране на строителството.

Инвеститорите - търговски организации, използват собствени средства за финансиране на строителството (неразпределена печалба, амортизационни такси за пълно възстановяване на дълготрайни активи и др.), Които се отписват от текущите им сметки под формата на инвестиционни вноски. Инвеститорите - специализирани организации използват привлечени (дялови и заемни) средства за финансиране на строителството, които се вземат предвид от тях като част от целевото финансиране до завършване на строителството и закриване инвестиционен проект.

Инвеститорите използват собствени средства за финансиране на строителството, които остават на тяхно разположение след плащане на данъци, така че тези средства не подлежат на допълнителен данък върху доходите. Набраните средства от други инвеститори и съинвеститори също не подлежат на данъчно облагане съгласно ал. 14, т. 1 чл. 251 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Данъчно облагане на инвестициите, привлечени от организации за развитие за осъществяване на големи строителни проекти, има своите характеристики и предимства. Но за да се възползва от тези предимства, строителната организация трябва да изпълни редица условия, установени от действащото законодателство относно документацията на инвестиционните фондове и процедурата за тяхното използване.

Строителни организации, които са получили имущество (включително пари), работа, услуги като част от благотворителни дейности, както и целеви приходи или целево финансиране, след завършване данъчен периодпредставлявам в данъчни властиотчет за целевото използване на получените средства във формата, одобрена от Министерството на финансите на Русия (клауза 14 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Ако обектът, построен за сметка на финансови инвестиции от инвеститора, остане собственост на клиента-разработчик, средствата, получени от инвеститора, ще се считат за друг доход за клиента-разработчик, който в съответствие с клауза 8 на чл. 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация подлежи на облагане с данък върху доходите.

По време на строителството средствата, получени от участници в споделено строителство, не се облагат с ДДС, при условие че размерът на тези средства не надвишава реални разходиза строителство на апартаменти. Ако след завършване на строителството неизразходваните средства останат собственост на клиента-разработчик, те ще представляват негов друг доход и ще подлежат на облагане с ДДС и данък върху дохода по общоустановения начин (Резолюция на FAS Северозападен районот 26 декември 2001 г. по дело № А05-6937/00-482/12).

По време на строителния процес инвеститорите вземат предвид капиталовите разходи по сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“, а източниците на финансиране, получени от инвеститорите - по сметка 86 „Целево финансиране“. Получаването на средства от съинвеститори се отразява в дебита на сметки за парични средства или друго имущество и кредита на сметка 86 „Целево финансиране“.

Организацията взема предвид инвестиционните вноски, получени от съинвеститори за участие в споделено строителство в сметка 86 „Целево финансиране“ за всяко споразумение (съинвеститор) и обект на финансиране. Като част от инвестиционната вноска инвеститорът разпределя средства в аналитичното счетоводство за финансиране на дела на администрацията в сгради и съоръжения в процес на изграждане.

В съответствие с ал. 4 т. 3 чл. 39, ал. 1, чл. 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация инвестиционните вноски за строителство не се облагат с ДДС. Въпреки това, когато една организация съчетава функциите на инвеститор, клиент и главен изпълнител, определена част инвестиционни фондовекогато бъдат получени, те се използват за възстановяване на разходите по договорните дейности на организацията. Тези средства могат да бъдат квалифицирани като аванси, получени от клиента с разпределяне на ДДС по общоприетия начин.

При приключване на инвестиционен проект организацията отписва сумите на привлеченото финансиране по дебита на сметка 86.

За да финансира собствения си дял в инвестиционния проект, организацията използва средства, натрупани в разплащателните й сметки в резултат на попълване на уставния капитал; кредитиране на средства във формата финансова помощоснователи; постъпления от банкови заеми и корпоративни заеми.

Като източници на финансиране се използват и неразпределените печалби, разпределени в аналитичното счетоводство по сметка 84 „Неразпределени печалби (непокрита загуба)“. Собствените и заемните средства, разпределени от организацията за финансиране на строителството, при затваряне на инвестиционния проект, се отразяват в аналитичното счетоводство чрез изчисление.

До завършване на работата разходите за изграждане на съоръжението представляват незавършено строителство. Разходите за строителство се разделят на разходи, които увеличават цената на строителния проект и такива, които не увеличават цената му.

Методите за привличане и използване на инвестиции в строителството зависят от възприетия метод на организация на инвестиционния и строителния процес. В съответствие с чл. 9 от Федералния закон „За инвестиционната дейност в Руската федерация, извършвана под формата на капиталовложения“, финансирането на капиталовите инвестиции се извършва от инвеститори за сметка на собствени или заемни средства. Като източници на финансиране (инвестиции) се използват и държавни средства. капиталови инвестиции, средства от бюджетите на съставните образувания на Руската федерация и местните власти.

Референтен факт отделно счетоводствотрябва да бъдат документирани, така че организацията, когато получава финансиране и изплащане на получените средства, трябва да състави съответната документация. Документът, потвърждаващ поддържането на отделно счетоводство на приходите (разходите), получени (възникнали) в рамките на целевото финансиране, е регистърът на тези транзакции.

3.1. Счетоводно отчитане на капиталните вложения

Капиталовите инвестиции са насочени към ново строителство, реконструкция и техническо преоборудване на строителни обекти и съоръжения, включени в списъка на съоръженията за нуждите на федералното правителство.

Собствените средства на инвеститорите се формират чрез:

– резултати от осн предприемаческа дейност;

– размери на амортизационните отчисления за пълното възстановяване на дълготрайните активи;

– средства от уставния капитал;

– средства, преведени от учредителя, ако неговият принос в Уставният капиталорганизацията инвеститор е повече от 50 %;

– средства, изплатени от застрахователните органи под формата на обезщетения за загуби от аварии, природни бедствия и др., и натрупани в техните сметки под формата на свободни средства.

В хода на дейностите по осъществяване на финансиране капитално строителство, най-често срещаните ситуации са:

1) функциите на инвеститор, клиент и изпълнител се изпълняват от независими икономически субекти;

2) функциите на инвеститор и клиент се изпълняват от една организация;

3) инвеститорът е отделен стопански субект, а функциите на клиента и изпълнителя се изпълняват едновременно от друг стопански субект;

4) инвеститорът създава дъщерна (зависима) организация, която изпълнява функциите на клиента;

5) функциите на инвеститор, клиент и изпълнител се изпълняват от един стопански субект.

Инвеститорите формират собствени източници на финансиране въз основа на резултатите от основната си дейност. Посочени източници финансова сигурностпроизводственото развитие на организацията и други подобни дейности за придобиване (създаване) на ново имущество се натрупват неперсонифицирано като част от неразпределената печалба. Операциите за формиране и използване на източници на финансиране на капиталови инвестиции не се отразяват в счетоводството и отчетността на организациите на инвеститорите, тъй като това не е предвидено в документите нормативна уредбасчетоводство. Тези средства могат да бъдат показани само в аналитичното счетоводно отчитане на използването на неразпределената печалба. Като финансово обезпечение средствата се разделят на:

– използвани;

- не се използва.

Собствен източник на финансиране на капиталови инвестиции може да бъде и амортизационните такси за пълното възстановяване на дълготрайните активи, които, подобно на средствата от неразпределената печалба, също се използват, без да се отразяват в счетоводните сметки.

Плащането на капиталови разходи от собствени източници се извършва от разплащателните сметки на организацията инвеститор без никакви ограничения по отношение на наличността и размера на неразпределената печалба, тъй като настоящите регулаторни документи не съдържат такива ограничения.

Инвеститорите вземат предвид привлечените средства (банкови заеми и организационни заеми) до тяхното изплащане (погасяване) като част от дълга към кредитни институции и организации, в зависимост от периода на тяхното използване. Изплащането на заемни средства се извършва за сметка на собствения капитал на съинвеститорите, когато са получени, както и за сметка на неразпределената печалба на организацията. Използвайки заемни средства, се извършва изграждането на многофункционални търговски комплекси, паркинги, бензиностанции, офис сгради и други промишлени и непромишлени съоръжения.

При финансирането на строителството на многофамилни жилищни сгради, наред със средствата на инвеститорите, се използват бюджетни средства, средства на местните власти или съставните образувания на Руската федерация. Тези средства се използват за капиталови разходи за изграждане на съоръжения, които отговарят на нуждите на целия град, например външни енергийни, газови и водоснабдителни мрежи, канализация, централни отоплителни пунктове, трансформаторни подстанции, водоприемници, артезиански кладенци, общоградски пътища и озеленяване , и т.н. Федерално законодателство Няма регламент, който да регулира процедурата за разпределяне на дялове от финансирането на външни мрежи и структури между бюджета и частните инвеститори.

След като получи дял в построена сграда, инвеститорът е изправен пред два проблема: оценка на получената собственост и отчитане на „входния“ ДДС върху работата, извършена от изпълнители, наети от предприемача.

След завършване на строителството инвеститорът получава своя дял в изградения обект, като оценката на дела зависи от това какво инвеститорът планира да прави с получения имот - да го използва в своята дейност или да го продаде.

Ако инвеститорът е инвестирал пари, за да получи собственост нов офисили промишлена сграда, тогава делът в новата сграда трябва да се вземе предвид като част от дълготрайните активи.

Първоначалната цена на нов обект както в счетоводството, така и в данъчното счетоводство е равна на средствата, изразходвани за него, тоест сумата на инвестиционната вноска (клауза 8 от PBU 6/01 и клауза 1 от член 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Класификация на договора дялово участиев строителството (обикновено дружество, договор или агентски договор) няма значение в този случай.

В някои случаи счетоводната и данъчната стойност на дял в построена сграда може да се различава. Една от причините са натрупаните лихви по кредита, който инвеститорът е теглил, за да финансира строителството. В данъчното счетоводство те се включват в други разходи (параграф 2, параграф 1, член 265 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В счетоводството лихвата, натрупана преди инвеститорът да получи дял в сградата като собственост, трябва да се припише на увеличението на нейната първоначална цена (клауза 25 от PBU 15/01).

В счетоводството една организация може да избере да отразява своя дял в новата сграда:

– или при подаване на документи за държавна регистрация,

– или в месеца, в който е направена регистрацията.

Организацията извършва реконструкция на недвижими имоти за сметка на друга организация, действаща като инвеститор по инвестиционен договор, която в резултат на изпълнението на този инвестиционен договор ще получи собственост върху част от площите на реконструираните сгради.

В съответствие с клауза 70 от Насоките за счетоводно отчитане на дълготрайни активи, одобрени със заповед на Министерството на финансите на Русия от 13 октомври 2003 г. № 91n, отчитането на разходите, свързани с модернизацията и реконструкцията на дълготрайни активи (дълготрайни активи) се извършва по начина, установен за отчитане на капиталовите инвестиции. До завършване на строителните работи (включително модернизация, реконструкция) на обекти, свързаните с тях разходи се вземат предвид по сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“ с последващото им включване в първоначалната стойност на дълготрайния актив (писмо на Министерството на Финанси на Русия от 30 декември 1993 г. № 160 и PBU 2/94).

Приемането на завършена работа по завършване, преоборудване, реконструкция, модернизация на обект се формализира с акт под формата № OS-3 „Акт за приемане и предаване на ремонтирани, реконструирани, модернизирани дълготрайни активи“, одобрен с Резолюция на Държавният комитет по статистика на Русия от 21 януари 2003 г. № 7. B Формуляр № OS-3 посочва цената на обекта на ОС след реконструкция, модернизация, която се определя чрез добавяне на цената на подмяна на обекта и разходите, свързани с реконструкцията , модернизация. Раздел 2 „Информация за разходите, свързани с ремонт, реконструкция, модернизация на дълготрайни активи“ на формуляр № OS-3 съдържа информация, която е необходима за определяне на цената на обекта след приключване на работата по реконструкция и модернизация.

При определяне на стойността на въведените след реконструкция дълготрайни активи, които са амортизируемо имущество, за данъчни цели е необходимо да се вземе предвид, че съгласно чл. 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация по време на реконструкция и модернизация първоначалната цена на операционната система се променя. В случай, че след влизането в сила на глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация, преоценка (отстъпка) на стойността на дълготрайните активи от пазарна стойностположителна (отрицателна) сума на такава преоценка не се признава като приход (разход), взет предвид за данъчни цели, и не се приема при определяне на възстановителната стойност на амортизируемото имущество и при изчисляване на амортизацията, взета предвид за данъчни цели. В съответствие с параграф 3 на чл. 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация, дълготрайните активи, които по решение на ръководството на организацията са в процес на реконструкция и модернизация за повече от 12 месеца, се изключват от амортизируемото имущество и следователно за периода на реконструкция и модернизация на фиксирани активи, амортизацията върху тях се прекратява за данъчни цели. Характеристики на организацията данъчно счетоводствоамортизируемо имущество, което е в процес на реконструкция и модернизация за повече от 12 месеца, се установява с клауза 2 на чл. 322 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Остатъчната (подамортизирана) стойност на дълготрайните активи се определя в данъчното счетоводство към момента на прехвърляне на права върху част от площите на недвижими имоти на организация инвеститор като разликата между стойността на недвижимите имоти след реконструкция и размера на амортизация, начислена преди прехвърлянето на недвижими имоти за реконструкция.

Предмет на инвестиционен договор с последващо прехвърляне на част от помещенията на инвеститора е възмездно споразумение (член 423 от Гражданския кодекс на Руската федерация), а за данъчни цели в съответствие с чл. 39 от Данъчния кодекс на Руската федерация, изпълнението му от страните се признава за продажба на стоки (работа, услуги) от организацията, в този случай продажбата на част от площите на недвижими имоти на договорна цена, което се приема като размер на инвестицията за реконструкция на недвижимия имот. За целите на облагането с данък върху доходите по чл. 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация, приходите от продажби са приходите от продажба на стоки (работа, услуги), изчислени въз основа на всички приходи, свързани с плащания за продадени стоки (работа, услуги). Списъкът на доходите, които не се вземат предвид при определяне на данъчната основа за облагане с данък върху доходите, е установен в чл. 251 Данъчен кодекс на Руската федерация. Средствата, получени от организацията инвеститор по инвестиционния договор, не съответстват на видовете приходи, посочени в чл. 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация и следователно се вземат предвид при формирането на данъчната основа за данък върху дохода. При продажба на амортизируемо имущество организацията има право да намали приходите от такива операции с остатъчната стойност на амортизируемото имущество, определена в съответствие с клауза 1 на чл. 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация, като се вземат предвид разпоредбите на чл. 268 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Във връзка с изпълнението на инвестиционния договор и прехвърлянето на права върху част от недвижимия имот на инвеститора по предписания начин, организацията ще има задължението да плати данък върху дохода, като изчислява данъчната основа като разликата между действителния обем на получените инвестиции, оценени съобразно разпоредбите на чл. 40 от Данъчния кодекс на Руската федерация и остатъчната стойност на част от недвижимия имот, прехвърлен на инвеститора в съответствие с договора. Извършването на работа по реконструкция на дълготрайни активи и последващото увеличение на първоначалната им цена не е независим фактор, влияещ върху данъчната основа за корпоративен данък върху доходите.

3.2. Отчитане на разходите за строителство

Разходите за изграждане на съоръженията се групират според технологичната структура на разходите, определена от разчетната документация, като счетоводното им отчитане трябва да се води по следната структура на разходите:

– за строителни работи;

– за монтаж на оборудване;

– за закупуване на предадено за монтаж оборудване;

– за закупуване на оборудване, което не изисква монтаж;

– за закупуване на инструменти и оборудване;

– за закупуване на оборудване, което изисква монтаж, но е предназначено за постоянен склад;

– за други капиталови разходи;

– за разходи, които не оскъпяват строежа.

Разходите, които не увеличават цената на обекта, се разпределят между инвеститорите пропорционално на дела, принадлежащ на всеки от тях, и се отписват от сметка 08 към сметки за разходи, когато работата (услугите) е завършена. След завършване на строителството инвеститорът прехвърля част от обекта на съинвеститори в съответствие с инвестиционните договори.

Нека дадем пример за това как сетълментите между инвеститор, клиент и изпълнител, които са различни юридически лица, се отразяват в счетоводството:

Когато инвеститорът прехвърли суми на клиента за финансиране на строителството, тази операция се отразява в счетоводните записи на инвеститора, както следва:

Кредит 51 " Текуща сметка» – за размера на преведените средства.

Също така вместо сметка 76 може да се използва друга сметка за сетълмент (например 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители“, подсметка „Разплащания за издадени аванси“). Въпреки това е по-законно да се използва сметка 76, тъй като сметка 60 обикновено се използва за записване на плащания за основните дейности на организацията. Фактът, че инвеститорът е отделна организация, която привлича професионален клиент за изпълнение на инвестиционни цели, означава, че тази дейност не е основна за страната, финансираща строителството. В случай, че средствата за целево финансиране се прехвърлят при условие, че те трябва да се използват за конкретни цели (например само за плащане на строителни и монтажни работи, но не и за закупуване на материали или плащане на разходи на клиента-разработчик) , препоръчително е да отворите подсметки към дебитната сметка (76) въз основа на предназначението на преведените средства.

Следните източници на финансиране могат да бъдат отписани едновременно:

Дебит 84 „Неразпределена печалба (непокрита загуба)“, подсметка „Натрупан фонд за натрупване“,

Кредит 84, подсметка „Използван набирателен фонд” – за размера на преведените средства.

Въпреки това е по-законно да се отписват източници на финансиране след приключване на изчисленията и приемане на завършени строителни проекти за счетоводство.

Много разпространена практика е доставката на определени видове материални запаси от строителни инвеститори.

В счетоводството на инвеститора сумата на разходите за прехвърлени материали се отразява по същия начин като сумата на целевото финансиране, прехвърлено в брой:

Дебит 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“,

Кредит 10 „Материали” – за стойността на предадените материали.

В счетоводните записи на клиента получените суми се отразяват в съответствие с една от двете схеми:

Дебит 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“,

Кредит на сметка 86 „Целево финансиране” – за размера на дължимите средства от инвеститора;

Дебит 51 „Разплащателни сметки“,

Кредит 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ - за размера на действително получените средства;

Дебит 10 „Материали“,

Кредит 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ - за сумата на цената на материалните запаси, прехвърлени като целево финансиране;

Дебит 51 „Разплащателни сметки“,

Кредит 86 „Целево финансиране” – за размера на получените средства;

Дебит 10 „Материали“,

Кредит 86 „Целево финансиране” – за размера на себестойността на получените материални запаси.

В първия случай съставът вземанияе включена цялата сума на целевото финансиране, което ще бъде получено от инвеститора през целия срок на договора (или етап, ако договорът за строителство предвижда плащания за етапи на строителство), а във втория - получените средства се получават в момента на постъпването им едновременно с увеличаването на средствата за целево финансиране.

Втората схема е най-подходяща за използване, когато договорът за строителство не определя условията за прехвърляне на суми на целево финансиране и освен това предвижда възможност за коригиране на дълга на инвеститора в зависимост от различни фактори.

Например договорът може да установи прогнозни цени, а дългът на инвеститора се определя като произведение на прогнозната цена с подходящия коефициент (като се вземе предвид увеличението на цената на материалните запаси и други строителни разходи).

Първата схема е установена от PBU 13/2000 (обаче за операции по отчитане на средства бюджетно финансиране). Освен това може да е за предпочитане в случаите, когато всички задължения на страните са определени преди началото на сетълментите - тази схема ви позволява бързо да наблюдавате дълга на инвеститора за сумите на финансиране, необходими за завършване на цялата работа по договора.

Възниква въпросът дали получените суми не трябва да се облагат с ДДС като получен аванс, тъй като по принцип сумите на целево финансиране не се облагат с ДДС. При това положение данъчната основа трябва да включва сумата на превишението на приходите над разходите - тоест между получените суми от изпълнителя и инвентарната стойност на завършения строителен обект. Тези суми също са включени в данъчната основа на клиента.

В случай, че инвеститорът плаща за услугите на клиента отделно (и не е включен в инвентарната стойност на строителството), цялото плащане за услуги трябва да бъде включено в данъчната основа. В този случай фактурите за такива услуги трябва да се издават отделно и не при завършване на строителството, а за всеки факт на плащане (изпълнение на документи за плащане на услуги). В момента обаче тази практика не е достатъчно разпространена и проектно-сметна документациясе съставя по такъв начин, че разходите за поддържане на услугата на клиента-разработчик са включени в разходите за инвентаризация на строителни проекти.

Довършване на работата по договор за строителство и предаване на готовия строеж на инвеститора.

За да може инвеститорът да има право на данъчно приспадане, е необходимо да има фактури, както и документални доказателства за действителното плащане на данъка (членове 169 и 172 от глава 21 на част втора от Данъчния кодекс на Руската федерация). Тъй като фактурите трябва да бъдат издадени директно на организацията, извършваща плащането, изпълнителят може да ги издаде само с клиента, посочен като платец. Клиентът не регистрира получените фактури в книгата за покупки, а ги съхранява в дневника за получени фактури.

Следователно клиентът е длъжен от свое име, въз основа на фактурите на строителната организация възложител, да изготви и изпрати консолидирана фактура на инвеститора в рамките на пет дни (от датата на регистрация на документите за прехвърляне на завършените строителна площадка). За да потвърдите действителното плащане на данъка, е достатъчно да предоставите копия на фактури на възложители на строителни организации, както и копия на платежни документи, потвърждаващи самия факт на дебитиране на средства от текущата сметка на клиента.

3.3. Приемане на строителния проект като част от дълготрайните активи

В данъчното счетоводство построеният обект се включва в дълготрайните активи в месеца, в който са подадени документи за регистрация (клауза 8 от член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

По време на строителния процес могат да настъпят промени по отношение на намаляване или увеличаване на площта на инвестиционния обект спрямо условията за изпълнение на задълженията, посочени в договора, и т.н. Следователно договорът предвижда разпоредби, според които крайната цена от един квадратен метър жилище, което включва всички действителни разходи, свързани със строителството, ще се определи след завършване на строителството въз основа на доклади за съпоставяне. Ако общата жилищна площ, посочена в договора, се увеличи в резултат на контролно измерване, акционерът прави допълнително плащане за всеки квадратен метърдопълнителна площ по действителната й стойност към момента на завършване на строителството. Тези въпроси трябва да бъдат решени чрез допълнително споразумение на страните, което да стане неразделна част от договора.

След въвеждане в експлоатация на завършен строителен обект, тоест физическия вид на обекта на недвижимия имот, предприемачът прехвърля обекта на недвижимия имот (част от обекта) на акционера с акт за прехвърляне. IN акт за предаванеобектът (неговата част) е ясно посочен: местоположение, общо и жилищно пространство, изпълнение на задълженията по договора (включително извършено плащане), липса на взаимни искове.

Преди прехвърлянето на инвестиционния обект от предприемача, инвеститорът, в съответствие с чл. 382 от Гражданския кодекс, може да прехвърли на трето лице правото си на вземане по договор за дялово участие в строителството. Цесията се формализира чрез сключване на обикновено писмено споразумение за прехвърляне на правото на вземане (цесия) между акционера и трето лице. Всички права се прехвърлят на третото лице при същите условия и в същия обем, които са съществували при акционера, освен ако не е предвидено друго в договора за цесия.

Възможността за прехвърляне на правото на вземане трябва да бъде предвидена в основния договор, като в него се включи съответна клауза с приблизително следното съдържание: „Акционерът може да се оттегли от споразумението, като сключи договор за прехвърляне на дълг с трето лице, при условие че споразумение с разработчика и представяне на копие от такова споразумение.“

Основата за държавна регистрация на права на собственост ще бъде споразумение за споделено участие в строителството, споразумение за прехвърляне на правото на иск (цесия) и акт за прехвърляне.

Ако инвеститорът е инвестирал пари в изграждането на обект, който планира да продаде в бъдеще, тогава полученият дял трябва да се вземе предвид като част от:

– стоки, ако инвестиционният договор не е довел до създаването на обикновено дружество;

– Завършени продукти, ако инвеститорът и клиентът са сключили договор за съвместна дейност.

Цената на стоките ще бъде равна на сумата на средствата, инвестирани в строителството (клауза 6 от PBU 5/01 и член 320 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Възможно е да има разлики в цените поради различни правиласчетоводно и данъчно осчетоводяване на лихви.

В съответствие с договора за инвестиция, по време на изграждането на съоръжението, инвеститорът финансира частично изграждането на подстанцията, която по-късно прехвърля безвъзмездно на града.

Средствата, които в съответствие с инвестиционното споразумение идват от инвеститори, се отразяват в клиента-разработчик като кредит на сметка 86 „Целево финансиране“ и дебит на сметка 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“.

Средствата, получени за строителство, не са средства, получени от клиента-разработчик във връзка с продажбата на стоки, работи или услуги и следователно не подлежат на данък върху добавената стойност (подклауза 4, клауза 3, член 39 и подклауза 1, клауза 2, статия .146 Данъчен кодекс RF).

След завършване на строителството обектът се предава на инвеститора, което се документира в Акт за приемане и предаване на сградата (постройката) (Образец № ОС-1а). Той се съставя след подписване на акта за изпълнение на инвестиционния договор, който служи като основа за разпределение на пространството между участниците в строителството. В рамките на пет дни след подписването на този акт клиентът-разработчик издава фактури на инвеститорите (клауза 3 от член 168 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Основание за издаването им е обобщен отчет за разходите за изграждане на обекта и удостоверение за изчисление на дела, който се полага на всеки инвеститор. По този начин счетоводната схема на клиента-разработчик в разглежданата ситуация ще изглежда така:

Дебитна 76 подсметка „Разплащания с инвеститори“,

Кредит 86 „Целево финансиране” – отразява дълга на инвеститорите по инвестиционния договор;

Дебит 51 „Разплащателни сметки“,

Кредит 76 подсметка „Разплащания с инвеститори“ – средства, получени от инвеститори;

Дебит 08 подсметка „Строителство на дълготрайни активи“,

Кредит 20 „Основно производство“ (23 „Спомагателно производство“, 26 „ Общи текущи разходи", 60 "Разплащания с доставчици и изпълнители", 76 "Разплащания с различни длъжници и кредитори"..) - се вземат предвид разходите за изграждане на съоръжението;

Дебит 19 „ДДС при придобиване на дълготрайни активи“,

Кредит 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители“ (76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ ...) - ДДС се отразява върху работата, извършена по договор;

Кредит 08 подсметка „Строителство на дълготрайни активи“ – отразява стойността на обекта, който ще бъде прехвърлен на инвеститорите;

Дебит 86 „Целево финансиране“,

Кредит 19 „ДДС при придобиване на дълготрайни активи” – отразява данъка върху добавената стойност, свързан със стойността на обектите, които ще бъдат прехвърлени.

Докато предприемачът завърши строителството и прехвърли построеното съоръжение на инвеститора, сумата на инвестиционната вноска се взема предвид като дебит на сметка 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“. Обектът (или част от него), построен и прехвърлен от клиента-разработчик, се отчита в сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“. В този случай сумата на ДДС, свързана с частта от обекта, която ще бъде прехвърлена на инвеститора, може да бъде приета от него за приспадане, ако има фактура и документи, потвърждаващи плащането на предприемача. Приспадането се извършва след регистрация на обекта (клауза 6 от член 171, клауза 5 от член 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Що се отнася до дела, който ще бъде прехвърлен на града, тъй като той се прехвърля без плащане, стойността му се отписва от сметка 08 в дебита на сметка 91 „Други приходи и разходи“ (подсметка „Други разходи“), тъй като е неоперативен разход (клауза 12 от PBU 10/99 „Разходи на организацията“).

Разходите под формата на стойността на безвъзмездно прехвърленото имущество и разходите, свързани с такова прехвърляне, не се вземат предвид за целите на данъка върху печалбата (клауза 16 от член 270 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Безплатно прехвърляне на построените съоръжения на града в съответствие с ал. 2 т. 2 чл. 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация не се облага с данък върху добавената стойност. В този случай ДДС върху дарените на града обекти е включен в тяхната стойност. Това правило се съдържа в подс. 4 стр. 2 супени лъжици. 170 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Малките строителни организации, участващи в строителството, често сами подготвят повечето документи, свързани с приемането на завършени строителни проекти, докато големите строителни организации, когато приемат строителни проекти от изпълнители, са длъжни внимателно да проверят Задължителни документипри регистриране на строителни проекти.

Приемането в експлоатация на завършени строителни обекти е последният етап от строителния процес. След приключване на приемането отношенията между страните по договора за строителство се прекратяват (ако договорът е сключен за строителството самостоятелен обектили група от обекти), или това споразумение е уточнено в съответствие с плановете за по-нататъшно сътрудничество между инвеститор, клиент и изпълнител.

В процеса на приемане на завършени строителни обекти се определя тяхната инвентарна стойност, структурата на капиталните вложения, както и се изясняват взаимоотношенията. финансови задължениямежду страните по договора за изработка.

Към момента продължават да са в сила приетите през периода нормативни документи. планова икономика- преди около 20 години - Постановление на Министерския съвет на СССР от 23 януари 1981 г. № 165 „За приемане в експлоатация на завършени строителни съоръжения“ и разработен въз основа на него SNiP 3.01.04-87 „Приемане в експлоатация на завършени строителни съоръжения. Основни положения“. Тези документи са разработени изключително за бюджетно строителство и не могат да вземат предвид разнообразието икономически отношенияв строителни дейности, възникнали по-късно. Освен това продължават да се прилагат Временните правила за приемане на завършени строителни обекти, препоръчани с писмо на Държавния комитет по строителство на Русия от 9 юли 1993 г. № BE-19-11/13. Този документ обаче не може напълно да съответства на настоящата практика на икономически отношения между участниците в строителния процес, тъй като е разработен преди приемането на Гражданския кодекс на Руската федерация, Градоустройствения кодекс на Руската федерация и редица други законодателни и подзаконови актове, разработени при разработването на кодексите.

Ето защо е необходимо да се преразгледат съществуващите разпоредби, регулиращи процеса на приемане на завършени строителни проекти, като се вземат предвид новите икономически условия. Освен това основно внимание трябва да се обърне на правата, задълженията и отговорностите на новите (в сравнение с периода пазарна икономика) участници в строителния процес - инвеститори, както и някои новосъздадени или реформирани регулаторни органи и държавни органи общинска управа. Тъй като съответните разпоредби все още не са разработени на федерално ниво (правителството на Руската федерация и Държавния комитет по строителството на Руската федерация), възникналият проблем се решава на други нива - индустрията и областна администрация. Така през последните години бяха приети регулаторни документи, регулиращи процеса на приемане на обекти в комуникационните индустрии, железопътен транспорт, нефтен и газов комплекс и др.

По-интересно е разглеждането на законодателни и регулаторни актове в областта на регулирането на строителната индустрия, приети от държавните органи регионално ниво(субекти на Руската федерация).

Така с постановление на правителството на Москва от 11 юли 2000 г. № 530, град Москва строителни норми„Приемане и въвеждане в експлоатация на завършени строителни обекти. Основни разпоредби" - MGSN 8.01-00 (влязъл в сила от датата на одобрение - 20 юли 2000 г.) Повечето от изискванията на MGSN 8.01-00 са заимствани от SNiP 3.01.04-87 и при цитиране на отделни разпоредби на тези документи , в скоби се прави препратка към съответните точки.

SNiP 3.01.04-87, MGSN 8.01-00 установява поетапна схема за приемане и въвеждане в експлоатация на завършени строителни обекти в съответствие с условията на договора и инвестиционното споразумение чрез приемателна комисия или без нея, под контрола на държавните надзорни органи и градска администрация.

Завършването на етапа на приемане на съоръжение, готово за експлоатация, завършено от строителството, се формализира с технически „сертификат“, подписан от клиента, изпълнителя, инвеститора и експлоатационната организация (подточки 1.1, 1.2 MGSN 8.01-00).

Въвеждането в експлоатация на завършен строителен обект се извършва с нормативен акт на органа на градската администрация в рамките на неговата компетентност, въз основа на заявление на инвеститора, акт на приемателната комисия или двустранен акт (клиент - инвеститор) и окончателно заключение от проверката на Държавния архитектурно-строителен надзор.

Като основна схема се установява, че завършено строително съоръжение се приема от изпълнителя от клиента в съответствие с условията на договора за строителство (договор), а след това съоръжението се приема и подготвя за експлоатация от клиента заедно с изпълнителя се приема от Инвеститора чрез приемателна комисия (или без нея) под контрола на държавните агенции за надзор, изпълнителните органи.

Приемането на обекти се извършва на два етапа:

– в процеса на приемане участват само две страни по договора за строителство – клиент и изпълнител;

– влизат в сила приемателни комисии, както и контролни и управителни органи, на които възложителят и изпълнителят предават изпълнения строителен обект.

MGSN 8.01-00 установява, че проект за недвижим имот, завършен чрез строителство (реконструкция), извършено от инвеститора за сметка на собствени средства, при спазване на организационно-правовия ред, могат да се приемат за експлоатация от приемателна комисия без нея, по решение на инвеститора.

В същото време обаче има някои особености (по-точно допълнителни изисквания) по отношение на приемането в експлоатация на жилищни сгради и градски помещения по предназначение, както и на социални и културни съоръжения.

Необходимо е да се обърне внимание на факта, че има съществени различия между понятията „завършено строителство на обект” и „завършено строителство и подготвен за експлоатация обект”, както и между понятията „приемане на обект. от клиента от изпълнителя” и “приемане за експлоатация”. Това обстоятелство трябва да се има предвид при разработването на договори за строителство и кога документацияотношения между страните по това споразумение.

За помещения, които не са напълно готови, получените правен актза експлоатацията на съоръжението е основа за работа по привеждане на тези помещения в пълна готовност от техните собственици (собственици) в съответствие с техническите условия, издадени от инвеститора.

В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация собствеността върху сгради, конструкции и други новосъздадени недвижим имот, подлежащ на държавна регистрация, възниква от момента на такава регистрация. Държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях представлява правен акт на признаване и потвърждаване от държавата на възникването, ограничаването, прехвърлянето и прекратяването на собствеността върху недвижими имоти, следователно, когато се решава въпросът за приемане на обект за счетоводство , необходимо е да се установи кой притежава правото на собственост.

Съгласно счетоводните правила цената на строителния проект се формира в документацията на клиента. В счетоводството на клиента-разработчик, по сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“, до завършване на работата разходите за изграждане на съоръжения се вземат предвид в съответствие с клауза 7 от PBU 2/94 с тяхното последващо включване в първоначалната стойност на дълготрайния актив. Инвеститорът води документация инвестиционни инвестициикъм строителния проект по сметка 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори”.

Обекти на недвижими имоти и документи за регистрация на правото на собственост, които не са представени за регистрация, не могат да се приемат за счетоводство като дълготрайни активи. Всички посочени обекти, включително действително експлоатирани обекти на недвижими имоти, преди подаване на документи за регистрация, трябва да бъдат отразени в сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“.

Получаването на строителен проект от клиента в счетоводството на инвеститора трябва да бъде отразено в дебита на сметки 08 „Инвестиции в нетекущи активи“ за действителната стойност на строителния проект и сметка 19 „ДДС върху придобитите активи“ за сумата от ДДС и в кредита на сметка 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори "

След завършване на строителството, прехвърлянето от клиента, от името на инвеститора, на комуникационни и инженерни съоръжения на експлоатационни организации е възможно както преди прехвърлянето на изграденото съоръжение на инвеститора, така и след прехвърлянето му.

В тази връзка споразумението между инвеститора и клиента трябва да определи конкретна процедура за прехвърляне на външни комуникации и инженерни структури на експлоатационни организации.

В счетоводните записи на инвеститора тези транзакции са отразени в следните записи:

Прехвърлянето на външни комуникации и инженерни конструкции е извършено от клиента преди прехвърлянето на изграденото съоръжение на инвеститора -

Заем 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ - за инвентарната стойност на обект, построен за сметка на собствените средства на инвеститора (минус разходите за комунални мрежи и външни комуникации);

Кредит 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ - за инвентарната стойност на инженерни мрежи и външни комуникации, прехвърлени на експлоатационни организации, включително ДДС.

Прехвърлянето на външни комуникации и инженерни конструкции е извършено от клиента след прехвърлянето на изграденото съоръжение на инвеститора от негово име -

Дебит 08 „Инвестиции в нетекущи активи”;

Заем 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“ - за инвентарната стойност на обект, построен за сметка на собствените средства на инвеститора;

Дебит 19 „ДДС върху закупени активи“;

Кредит 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори” – разпределя се ДДС;

Дебит 91 „Други приходи и разходи”, подсметка „Други разходи”;

Кредит 08 „Инвестиции в нетекущи активи“, 19 „ДДС върху придобити активи“ - за инвентарната стойност на инженерни мрежи и външни комуникации, прехвърлени на експлоатационни организации, включително ДДС.

Според подс. 2 т. 2 чл. 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация за целите на гл. 21 от Данъчния кодекс на Руската федерация не признава прехвърлянето на безвъзмездна основа на жилищни сгради, детски градини, клубове, санаториуми и други обекти на социални, културни и жилищни и комунални услуги, както и пътища, електрически мрежи, подстанции, газови мрежи, водовземни съоръжения и други подобни обекти на ДДС обекти на държавни органи и местни власти (или, по решение на тези органи, на специализирани организации, които използват или експлоатират тези обекти по предназначение).

Следователно обектът на облагане с ДДС при прехвърляне на инженерни мрежи и външни комуникации на експлоатационни организации няма да възникне само ако инвеститорът получи решение от държавни органи или местни власти да прехвърли такива обекти на специализирани организации, които ги използват или експлоатират по предназначение.

Такова решение може да се разбира като наличието на условие в инвестиционното споразумение с градските власти за изграждането на съоръжението за прехвърляне на комунални услуги на експлоатационните организации след завършване на строителството.

Клиентът представя завършеното строителство и готовото за експлоатация съоръжение на инвеститора за приемане в експлоатация с представяне на 3 екземпляра от установената документация и приемно-предавателния акт от изпълнителя. Един екземпляр от документацията се предава на Държавната инспекция по строителен надзор, един на експлоатационната организация за постоянно съхранение, а един остава на инвеститора.

3.4. Изпълнение на незавършен строеж

До завършване на строителството обектът може да се класифицира като „незавършено строителство”. Въпреки това е възможно да се извършват каквито и да е действия с такъв обект само ако договорът бъде прекратен и до този момент се запазва правото за продължаване на строителството.

Поради редица причини строителството не винаги може да бъде завършено (например изчерпване на източниците на финансиране от инвеститори), като тези причини могат да бъдат:

1) инвеститорът промени вида на основната дейност, в резултат на което необходимостта от завършване на строителството на съоръжението ще премине;

2) фалит или несъстоятелност на инвеститора и др.

Критерият, по който обект на незавършено строителство се класифицира като недвижим имот, се определя от съдилищата като невъзможността за преместване на такъв обект без несъразмерни щети върху него (клауза 7 бюлетинот 13 ноември 1997 г. № 21 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове, възникнали по договори за покупко-продажба на недвижими имоти“).

Ако строителството е извършено за сметка на инвеститори (акционери), клиентът трябва да прехвърли незавършения строителен проект посочени лицада регистрират правата си върху този обект.

Държавната регистрация на правото на незавършен строителен обект се извършва въз основа на документи, потвърждаващи правото на използване на парцела за създаване на обект на недвижим имот, в установени случаи, въз основа на проектна и разчетна документация, както и като документи, съдържащи описание на обекта.

Ако инвеститорът не разполага с достатъчно средства за продължаване на строителството, е възможно или консервиране на строителството, или прекратяване на строителството.

Консервация на строителството - спиране на строителството, което предполага възобновяването му от инвеститора строителни дейностив бъдеще. След отстраняване на причините, довели до консервацията, работата по обекта продължава, поради което договорът за строителство не се прекратява, а се спира за неопределен (или определен) период. Охраната на консервираните обекти и поддържането им в изправност може да се извършва от изпълнителя.

Необходимо е да се възстановят разходите, причинени от необходимостта от спиране на работата и строителството на консерва (ако всички консервационни работи се извършват от възложителна строителна организация), като се вземат предвид ползите, които изпълнителят е получил или би могъл да получи в резултат на прекратяването на работа (член 752 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

При спиране на строителството не е изключено продължаване на строителството, но само при смяна на инвеститора. Прекратяването на строителството, за разлика от консервацията, не предполага продължаване на капиталните инвестиции върху обекти, които са прекратени от същия инвеститор.

Ако обектът на незавършено строителство има силна връзка със земята и движението му без повреда е невъзможно и отговаря на критерия за недвижим имот. Но до завършване на строителството и до прекратяване на договора за изработка строителен обект, като по своята физическа същност недвижим имот, тясно свързан със земята, не се подчинява на правния режим на недвижим имот.

За да се разпореди с незавършен обект като недвижим имот, е необходима държавна регистрация на правата на собственост.

За да спре строителството с последваща продажба на незавършени строителни проекти, клиентът се нуждае от:

1) уведомява изпълнителя за взетото решение и прекратяването на строителството;

2) извършва оценка на стойността на обекти, прекратени от строителството.

Оценката се извършва по счетоводни данни (сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“ на клиента) по вид разходи и работа, но е възможно да се използват и други методи за оценка. Счита се за най-ефективно привличането на независими оценители, чието заключение в бъдеще ще опрости процедурата за установяване на цена по договаряне с потенциални купувачи на незавършени обекти.

Съставя се акт за спиране на строителството (формуляр № KS-17, одобрен с решение на Държавния статистически комитет на Русия от 11 ноември 1999 г. № 100).

Поради широко разпространената вълна от измами в цяла Русия, свързана със строителството на апартаменти в жилищни сгради, в съдилищата с обща юрисдикция се появиха голям брой граждански дела, в които „притежателите на интереси“ се опитват да осигурят собствеността си върху недовършени апартаменти.

Тъй като за един и същи недовършен апартамент, който предприемачът е продавал многократно на различни лица, има двама-трима, а често и повече „кандидати“, гражданите бързат, тъй като смятат, че този, който ще подаде иск за признаване на права на собственост първо върху недовършен апартамент, и ще получи всички права върху спорния апартамент. И са отчасти прави, тъй като съдилищата често се позовават на чл. 398 от Гражданския кодекс на Руската федерация.

Въпреки това, всеки субект на инвестиционна дейност (гражданин-инвеститор и организация на предприемач) има дял от недовършен апартамент и това право на споделена собственост се запазва до приемането на обекта в експлоатация и завършването на строителството на апартамента, следователно, признавайки правото на собственост на гражданина-инвеститор върху целия недовършен апартамент, съдът нарушава правата на собственост на предприемача.

По този начин, арбитражна практика, опитвайки се да разреши граждански дела по иск на гражданин инвеститор за признаване на собственост върху незавършена сграда по чл. 398 от Гражданския кодекс на Руската федерация, следва погрешен път, нарушавайки не само материалното право, но и процесуалните норми на правото, което заедно води до още по-големи нарушения на материалните и процесуалните права на гражданите и юридическите лица.

Преди 1 януари 2005 г., за да се регистрира собственост върху незавършено строителство (вижте параграф 2 на член 25 от Федералния закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“), беше необходимо да се потвърди необходимостта от завършване сделка с незавършен строеж. Ако говорим за незавършен строителен проект, който е построен с помощта на средства на акционерите, тогава съгласно Федералния закон „За участие в споделено строителство жилищни сградии други недвижими имоти и при извършване на промени в някои законодателни актовеРуска федерация" държавна регистрация на собственост върху незавършен строителен обект е възможна само на името на предприемача. В този случай незавършеният строителен обект незабавно се счита за заложен на участниците в споделеното строителство с всички произтичащи от това последици (например предприемачът-ипотекар може да отчужди заложената вещ или да се разпореди с нея по друг начин само със съгласието на заложния кредитор). ). Когато правоотношенията на страните - инвеститор и клиент - не са предмет на разпоредбите на Федералния закон „За участие в съвместно строителство на жилищни сгради и други недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация“ ( има само един инвеститор или разрешението за строеж е получено преди 1 април 2005 г.), собствеността върху незавършен строителен проект е регистрирана на името на инвеститора (клауза 1, член 218 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Основните сделки, извършвани с незавършен строеж са:

1) покупко-продажба;

2) вноска при сключване на споразумение за съвместна дейност;

3) вноска като вноска в уставния капитал на търговско дружество или партньорство.

При продажба на обект въз основа на сделка за покупко-продажба, тази операция се отразява в счетоводството като продажба на други активи. Продажната цена на незавършен капитален обект без ДДС се отразява като доход от продажба на имущество при изчисляване на данъчната основа за облагане с корпоративен данък.

IN строителна индустрияопределянето на баланса на незавършеното производство може да се извърши с максимална точност. Всички необходими за това данни се съдържат в проектната и разчетната документация, въз основа на която се извършва строителството, например в местни и поотделни оценки. Данните за разходните стандарти в разчетната документация се дават не само по вид работа, но и по вид разход (материали, заплатаи така нататък.). За обосновано и документирано разпределение на преките разходи за останките от незавършен проект за капитално строителство е достатъчно организацията изпълнител да разработи спомагателен данъчен счетоводен регистър. Той трябва да отразява данни за състава и структурата на разходите в стойността на извършените строителни работи, разбити на стойността на работата, приета от клиента, и цената на работата, която към края на отчетния период не е представена за приемане или не е прието от клиента.

При определяне на обемите на изпълнените договори можете да изберете един от следните показатели:

1) цената на поръчките (договорите) по цените на поръчките, т.е. по договорната стойност;

2) очаквани разходиработа без отчитане на нормата на печалба;

3) цената на поръчките (договорите), формирана въз основа на преките разходи, свързани пряко с всяка поръчка (договор);

4) натурални показатели, ако работата може да бъде измерена в такива показатели и ако тези показатели за различни поръчки (договори) са сравними.

При генериране на данни данъчни регистриСледва да се има предвид, че чл. 319 от Данъчния кодекс на Руската федерация предвижда изчисления на балансите на незавършен строителен обект на месечна база. Изчисляването на балансите на тримесечие, като се използва балансът в началото на тримесечието, води до изкривяване на сумите на балансите и стойността на данъчната основа.

Строителната организация сключи споразумение с инвеститора за капиталното строителство на съоръжението при условия на 80% предплащане. Съгласно условията на договора работата се предава на клиента след завършване на строителството на обекта като цяло. Договорната стойност на строителния проект е 2 360 000 рубли, включително ДДС - 360 000 рубли.

Съгласно условията на споразумението:

1) строителството се извършва от материали на изпълнителя. Цената на материалите, закупени от изпълнителя през април 2005 г., е 472 000 рубли, включително ДДС;

2) окончателното разплащане се извършва след подписване от работна комисия на Приемо-предавателния акт за завършеното строителство на обекта (образец № КС-11);

На 1 април 2005 г. е получено авансово плащане от клиента - 1 888 000 рубли, включително ДДС. За да изпълни част от работата, изпълнителят сключи споразумение с подизпълнител от 1 април 2004 г. за период от 6 месеца на стойност 708 000 рубли, включително ДДС. Работата на подизпълнител се заплаща месечно след подписване на акта за приемане на извършената работа (формуляр № KS-2) и удостоверение за стойността на извършената работа и разходите (формуляр № KS-3).

Разходите за извършване на строително-монтажни работи със собствени ресурси възлизат на 1 200 000 рубли.

През април 2005 г. организацията извършва СМР на два обекта.

Сумата на балансите на преките разходи към края на март 2005 г. в незавършено производство за второто съоръжение възлиза на 354 000 рубли. През април 2005 г. строителството на съоръжението е завършено и е прието от клиента на договорна цена от 3 540 000 рубли, включително ДДС - 540 000 рубли.

Според данните от данъчното счетоводство преките разходи през април 2005 г. за два обекта възлизат на 1 200 000 рубли, косвените разходи - 1 000 000 рубли.

Съгласно счетоводната политика за данъчни цели, критерият, според който се определя обемът на изпълнените поръчки, е договорната цена на работата по обектите.

Нека изчислим баланса на незавършеното строителство към края на април 2005 г.

Договорната цена на поръчките без ДДС, приети от клиента през април, е 3 000 000 рубли. Договорната стойност на неизпълнени (неприети) поръчки в края на месеца е 2 000 000 рубли.

Делът на незавършените поръчки за работа в общия обем на такива поръчки, изпълнени през месеца, ще бъде:

2 000 000 rub. / (3 000 000 рубли + 2 000 000 рубли) = 0,40.

Преки разходи, дължащи се на останките от незавършено строителство в началото на месеца - 354 000 рубли; преки разходи, направени през месеца - 1 200 000 рубли.

Преките разходи, свързани с остатъците от незавършено строителство в края на април, ще бъдат:

(354 000 RUB + 1 200 000 RUB) x 0,40 = 621 600 RUB

Сумата на остатъците от незавършено строителство към края на текущия месец се включва в преките разходи за следващия месец. В този случай сумата на преките разходи се намалява със сумата на остатъците от незавършено строителство:

1 200 000 рубли – 621 600 rub. = 578 400 rub.

Разходи, които намаляват данъчна основаза данък общ доход през април за два обекта ще бъде:

354 000 рубли + 578 400 rub. + 1 000 000 rub. = 1 932 400 rub.

Правото на дадено лице да се разпорежда с недвижими имоти е едно от условията за законосъобразност на сделката. Данъчните власти могат да проверят правилността на изчисляването на цените на сделките за данъчни цели. В тази връзка при продажба на незавършен капитален обект принципите за определяне на цената на стоките, работите или услугите, установени в чл. 40 Данъчен кодекс на Руската федерация. В този случай продаващата организация трябва да потвърди съответната ценова информация с документи или чрез независима оценка.

Незавършеното производство включва продукти (работа), които не са преминали всички предвидени етапи (фази, граници). технологичен процес, както и незавършени продукти, които не са преминали изпитване и технически прием. Незавършеното строителство за счетоводни цели представлява разходите на изпълнителя на строителните обекти за незавършени и непредадени на клиента работи, извършени съгласно договора за строителство. Признаването на разходите е свързано с момента на предаване на обекта по договора. Съгласно условията на договора обектът може да бъде доставен на етапи или като цяло. Разходите се признават при признаването на приходите - в края на строителството или по етапи.

Независима оценка на незавършен строителен проект може да се извърши по три метода:

– скъпи (разходи за подмяна или възпроизвеждане);

– печеливш (възвръщаемост на инвестицията);

– сравнения на продажби (покупка на аналогов обект).

Всеки от тези подходи за оценка взема предвид стойността от различни странии всеки има своите предимства и недостатъци.

Подходът на разходите включва оценка на парцел и подобрения (сгради и конструкции), създадени върху него въз основа на анализ на най-много ефективно използванепарцел и изчисляване на разходите, необходими за пресъздаване на подобренията на определена дата. Методите за изчисляване на кумулативното износване (физическо, функционално и външно) са приложими и за незавършени строителни проекти.

Разходният подход на пръв поглед изглежда прост, но на практика всичко е по-сложно. За всеки строителен проект, стар или нов, завършен или незавършен, първо трябва да се определи разходната база. Изборът трябва да бъде между разходите за замяна или разходите за възпроизвеждане. Стойността на замяна отразява размера на разходите за труд и материали, необходими за създаване на сграда, която е подобна по функционалност на оценявания имот. Цената на възпроизвеждането предполага използването на идентични материали за създаване на точно копие на обекта, включително всякакви остарели материали, грешки в дизайна и други дефекти. Изчисляването на пълната възстановителна цена на незавършен строителен обект зависи от степента на готовност на съоръжението, тоест от обема на извършените строителни и монтажни работи. Независим оценителизбира методи разходен подход, приложими към конкретен случай.

Обектите на незавършено строителство в повечето случаи не са в експлоатация и, за разлика от експлоатираните обекти, са под въздействието на допълнителни неблагоприятни фактори на околната среда, следователно методите на разходния подход и изследването на състоянието на конструктивните елементи позволяват по-точно определяне на действителната цена на обекта.

Подходите за сравнение на продажбите и печалбата се основават на определението парични суми, идващи от оперативни сделки с имущество - наемни плащания (приходен метод) или продажната цена на обекта (метод на сравнение на продажбите). Незавършеният имот има малка или никаква функционалност, докато строителството не бъде завършено. За незавършен обект е възможно да се получи доход под формата на наем при изготвяне на инвестиционен проект (приложим е доходният метод) и е малко вероятно на пазара да се намерят данни за продажба на подобни незавършени обекти (в в този случай методът за сравнение на продажбите не е приложим).

Следователно тези подходи не могат да бъдат полезни при оценка на съоръжение в ранен етап на строителство. За проекти на по-завършени етапи (70-80% завършени) може да се използва техниката на оценяване на проекта като завършен и след това изваждане на разходите за завършване, но трябва да се вземат предвид възможните пазарни квоти за функционално остаряване и външно износване при дълъг период на прекъсване на строителството.

Постъпленията от продажбата на дълготрайни активи и други активи, различни от парични средства (с изключение на чуждестранна валута), съгласно клауза 7 от PBU 9/99, са други приходи. В съответствие със сметкоплана другите приходи от продажбата на тези активи се отразяват, както следва:

Дебит 62 „Разплащания с купувачи и клиенти“, 51 „Разплащателни сметки“;

Кредит 91 „Други приходи и разходи”, подсметка „Други приходи”.

При продажба на незавършен строителен обект стойността му се отписва чрез осчетоводяване:

Кредит 08 „Инвестиции в нетекущи активи“, подсметка „Строителство на дълготрайни активи“.

Изпълнение на незавършен строителен обект на територията на Руската федерация, въз основа на клауза 1 на чл. 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация, се признава за обект на ДДС. В този случай данъчната основа за ДДС се определя съгласно ал. 1 на чл. 154 от Данъчния кодекс на Руската федерация като себестойност на стоки (работа, услуги), изчислена въз основа на цени, определени в съответствие с чл. 40 от Данъчния кодекс на Руската федерация, без да се включва ДДС. Приспадането на данъчни суми, платени на доставчици и изпълнители по време на строителството на обекта преди 1 януари 2006 г., се извършва в съответствие с клауза 5 на чл. 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация при изпълнение на незавършен проект за капитално строителство. В този случай моментът на изпълнение е прехвърлянето на собствеността върху продавания обект (клауза 1 на член 39 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Следователно правото на приспадане на данъка „вход“ възниква при данъкоплатеца в момента на прехвърляне на собствеността върху незавършен капитален обект на купувача, определено от датата на регистрация на сделката за покупко-продажба в Единния държавен регистърточно

Изпълнението на незавършен строителен обект може да бъде представено по следния начин:

Дебит 62 „Разплащания с купувачи и клиенти“;

Кредит 91 „Други приходи и разходи“, подсметка „Други приходи“ - начислено е задължението на купувача за продадения обект (приемно-предавателен акт за незавършен строителен обект);

Дебит 91 „Други приходи и разходи”, подсметка „Други разходи”;

Кредит 68 „Изчисления за данъци и такси“, подсметка „Изчисления за ДДС“ - ДДС се начислява при продажба на обект;

Дебит 91 „Други приходи и разходи”, подсметка „Други разходи”;

Кредит 08 „Инвестиции в нетекущи активи“, подсметка „Изграждане на дълготрайни активи“ - отписва се счетоводната стойност на продавания обект (счетоводен отчет);

Кредит 19 „ДДС върху придобити активи” – размерът на ДДС, платен на доставчици на материали, използвани в строителството на продаден незавършен строителен обект към датата на вписване на сделката за покупко-продажба на имот (акт за приемане и предаване на незавършен строителен обект). ; фактура) се приема за приспадане;

Дебит 91 „Други приходи и разходи“, подсметка „Баланс на други приходи и разходи“

Кредит 99 „Печалби и загуби” – отразен финансови резултатиот продажба на незавършен строеж (счетоводно удостоверение);

Дебит 51 „Разплащателни сметки”;

Кредит 62 „Разплащания с купувачи и клиенти“ – купувачът е превел плащане за незавършен строителен обект (извлечение от банкова сметка).

От 1 януари 2006 г. приспадането на данъчни суми, платени на доставчици и изпълнители по време на строителството на обект, се приема за приспадане по общоустановения начин ( федералният законот 22 юли 2005 г. № 119-FZ в параграф 5 на чл. 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

За обосновано и документирано разпределение на преките разходи за остатъците от незавършено строителство, организацията изпълнител трябва да разработи допълнителен данъчен счетоводен регистър. Той трябва да отразява данни за състава и структурата на разходите в стойността на извършените строителни работи, разбити на стойността на работата, приета от клиента, и цената на работата, която към края на отчетния период не е представена за приемане или не е прието от клиента.

За да определи обемите по изпълняваните договори, възлагащата организация може да избере цената на поръчките (договорите) по цените на поръчките, т.е. стойността на договора, която трябва да бъде заложена в счетоводната политика за данъчни цели.

Изчисляването на стойността на баланса на незавършеното строителство в края на месеца (NZSkm) при избора на показателя „по договорна цена“ се извършва по формулата:

NZSkm (цена на остатъка от работата в началото на месеца + преки разходи за отчетния месец) x (договорна стойност на договори за работа, които не са завършени в края на месеца / договорна стойност на всички договори, изпълнени през отчетния месец) .

Трябва да се има предвид, че чл. 319 от Данъчния кодекс на Руската федерация предвижда изчисляване на балансите на незавършеното производство на месечна база.

Данъчният кодекс на Руската федерация не съдържа специални правила относно изчисляването на данък върху дохода от операции по продажба на незавършени строителни обекти. Съгласно ал.2 на чл. 38 от Данъчния кодекс на Руската федерация, имуществото в Данъчния кодекс на Руската федерация се отнася до видове обекти граждански права(с изключение на права на собственост), свързани със собственост в съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация. Имотът включва обекти на незавършено капитално строителство, а съгласно подточка 2 на клауза 1 на чл. 268 от Данъчния кодекс на Руската федерация, когато продава имущество, данъкоплатецът има право да намали доходите от такива сделки с цената на придобиване (създаване) на това имущество.

Освен това, ако покупната цена на посочения в подс. 2 и 3, т. 1 чл. 268 от Данъчния кодекс на Руската федерация, като се вземат предвид разходите, свързани с продажбата му, надвишава приходите от продажбата му; разликата между тези стойности се признава като загуба на данъкоплатеца, която се взема предвид за данъчни цели.

Покупната цена на обект на незавършено капитално строителство трябва да се разбира като сумата на разходите за неговото придобиване, изграждане и довеждане до състоянието, в което се продава, с изключение на сумите на данъците, които подлежат на приспадане или се вземат в сметка като част от разходите в съответствие с Данъчния кодекс на Руската федерация (клауза 1 от член 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Член 274, параграф 6 от Данъчния кодекс на Руската федерация установява, че при определяне на данъчната основа пазарните цени се определят по начин, подобен на процедурата за определяне на пазарните цени, предвидена в параграфа. 2, т. 3, както и т. 4-11 на чл. 40 от Данъчния кодекс на Руската федерация, в момента на изпълнение или други сделки (без да включват ДДС и акциз). При определяне на пазарните цени на продукт, работа или услуга се взема предвид информация за сделки, сключени по време на продажбата на този продукт, работа или услуга с идентични (хомогенни) стоки, работа или услуги при сравними условия. В този случай използвайте официални източнициинформация за пазарните цени на стоки, работи или услуги и борсови котировки.

Наредби за счетоводството и финансови отчетив Руската федерация (одобрена със заповед на Министерството на финансите на Руската федерация от 29 юли 1998 г. № 34n) (с измененията на 30 декември 1999 г., 24 март 2000 г.) се определя следното, разходите за строителство и монтаж работи, придобиване на сгради и други подобни, които не са документирани в актове за приемане и прехвърляне на дълготрайни активи и други документи (включително документи, потвърждаващи държавна регистрация на недвижими имоти в случаите, установени със закон), се отнасят до незавършени капиталови инвестиции.

Следователно отчитането на разходите за придобит незавършен строителен обект в счетоводството трябва да се вземе предвид в сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“.

Въпреки това, когато регистрирате придобит обект, е необходимо да обърнете внимание на целта на придобиването му. Използването на сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“ е възможно само за обекти, които са предназначени да бъдат използвани в бъдеще при производството на стоки (работи, услуги), тоест като обект на дълготрайни активи. Ако незавършен строителен обект е придобит с цел по-нататъшна препродажба, тогава той трябва да бъде записан като дебит на сметка 41 „Стоки“.

Отразени са счетоводни записи в счетоводството на купувача за придобиване на незавършен строеж:

целта на придобиването е обектът да се използва като част от дълготрайните активи -

Дебит 08 „Инвестиции в нетекущи активи”;

Кредит 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители” – приемане на обекта за осчетоводяване (акт за приемане и предаване на незавършен строителен обект);

Дебит 19 „ДДС върху закупени активи“;

Дебит 51 „Разплащателни сметки”;

Кредит 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители“ – плащането се превежда на продавача за незавършен строителен обект (извлечение от банкова сметка).

целта на придобиването е препродажба на обекта -

Дебит 41 „Стоки”;

Кредит 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители” - приемане на обекта за счетоводство (приемно-предавателен акт на незавършен строителен обект);

Дебит 19 „ДДС върху закупени активи“;

Кредит 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители” – отразява ДДС върху придобития обект на незавършено строителство (фактура);

Дебит 51 „Разплащателни сметки”;

Кредит 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители“ – плащането се превежда на продавача за незавършен строителен обект (извлечение от банкова сметка);

Дебит 68 „Изчисления за данъци и такси“, подсметка „Изчисления за ДДС“;

Кредит 19 „ДДС върху придобити активи” – приет за приспадане на ДДС (счетоводна справка).

В зависимост от целта на придобиване на обект на капиталова инвестиция, тази операция също ще бъде отразена по различен начин в данъчното счетоводство. Вписването на собствеността на длъжника върху запорирания имот е необходимо условие за продажбата на имота на търг по реда на възбраната в рамките на изпълнителното производство.

Това правило се прилага за вписване на правата на длъжника върху новосъздадени недвижими имоти и обекти на незавършено строителство.

В същото време държавната регистрация на права се извършва въз основа на заявление от притежателя на авторските права, страните по споразумението или упълномощено от тях лице, ако има нотариално заверено пълномощно, освен ако федералният закон не предвижда друго ( 16 от Закона за вписванията).

Организацията сключи инвестиционен договор с клиента-разработчик за изграждане на индивидуална жилищна сграда, преведе договорената сума в съответствие с процедурата, установена от това споразумение изцяло. Клиентът-разработчик нае изпълнители и изразходва 60% от преведените средства, което доведе до незавършена сграда (неприета за използване като незавършена). Клиентът обаче има проблеми финансови затруднения, обяви невъзможността за завършване на строителството и предложи прекратяване на инвестиционния договор на този етап от строителството, като се върнат неусвоените средства. Организацията е готова да преиздаде разрешението за строеж на свое име и да намери изпълнител, който да завърши строителството срещу парите, които предишният клиент ще върне. Старият клиент обаче представи споразумение за прекратяване на инвестиционния договор и акт за прехвърляне на незавършена къща в свободна форма, в който са изброени видовете извършени работи и тяхната стойност (размерът на разходите по този акт е сумата на изплатените средства )

Достатъчен ли е акт в свободна форма, в който се изброяват стойността на работата, за да се приемат посочените в него суми като разходи за изграждане на това съоръжение във връзка с изплатените в бъдеще суми за изпълнение на договорна работа?

Инвеститорът трябва да вземе съответното решение за спиране на строителството. То се формализира със заповед на ръководителя на компанията инвеститор, в която се посочват причините за такова решение (например финансови затруднения). Решението се прехвърля на клиента-разработчик, въз основа на което клиентът-разработчик съставя Акт за спиране на строителството (под формата № KS-17, одобрен с Решение на Държавния комитет по статистика на Русия от 11 ноември 1999 г. № 100 ). Единият екземпляр от този акт се предоставя на изпълнителя, вторият се предоставя на клиента-разработчик, а третият екземпляр на акта се предоставя на инвеститора.

В акта трябва да се посочи следната информация:

– наименование и предназначение на обекта, чието строителство е спряно;

– начална дата на строителството;

– обща прогнозна стойност на строителството (цена по договора);

– прогнозната стойност на извършената работа към датата, на която е спряно строителството;

– действителни разходи към датата на спиране на строителството (според счетоводството на възложителя);

– средства, необходими за окончателен разчет с контрагентите.

След като получи решение от инвеститора за временно спиране на работата, клиентът-разработчик уведомява всички изпълнители за това. Те изготвят отчети за завършване на работата и ги предават за плащане на клиента-разработчик. След това се извършва пълна инвентаризация на незавършеното строителство.

Описите на незавършеното строителство посочват наименованието на обекта, както и обема на работата, извършена върху този обект, за всеки отделен вид работа, за конструктивни елементи и др. В същото време се проверява дали оборудването, прехвърлено за монтаж, но все още немонтирано, е включено в незавършеното строителство.

След това се определят загубите (загубите) на изпълнителите от прекратяване на строителството. Тези загуби може да възникнат, защото изпълнителите е трябвало да отменят поръчки за закупуване на материали за строителство или защото материалите вече са закупени и не могат да бъдат използвани за други проекти.

След като бъде взето решение за спиране на строителството на обект, клиентът-разработчик трябва да прекрати или промени условията на договорите с изпълнителите, в противен случай те могат да продължат строителството. Освен това клиентът-разработчик няма да може да наеме друг изпълнител за строителство без съгласието на изпълнителя, който преди това е извършил строително-монтажни работи на обекта. Такива разяснения са дадени в параграф 21 от писмото на Президиума на Висшия Арбитражен съд RF от 24 януари 2000 г. № 51 „Преглед на практиката за разрешаване на спорове по договори за строителство.“

При окончателното плащане на извършената работа изпълнителят издава Сертификат за завършена работа на клиента-разработчик (формуляр № KS-3), прави разбивка на стойността на извършената работа и издава фактура. Въз основа на тези документи разходите за строителство се отписват по сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“ (подсметка „Изграждане на дълготрайни активи“). Сумата на „входящия“ ДДС върху тези разходи се начислява по сметка 19 и в бъдеще инвеститорът ще може да го възстанови от бюджета (клауза 6 от член 171 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

След като прекрати договора с изпълнителя, клиентът-разработчик също ще трябва да компенсира изпълнителя за свързаните с това загуби (щети). Освен това, както е посочено в параграф 1 на чл. 15 от Гражданския кодекс на Руската федерация щетите се обезщетяват напълно, освен ако законът или договорът не предвиждат обезщетение за щети в по-малък размер. Такива разяснения са дадени и в параграф 19 от писмото на Върховния арбитражен съд на Руската федерация № 51.

Ще се приемат ли разходите за услуги за преиздаване на разрешение за строеж на къща и извършване на промени в проектната документация?

IN нормативни документиПонятието „разработчик“ се дефинира по различни начини. Но общото значение е, че това е юридическо лице, което притежава, като собственост или под наем, парцела, върху който ще бъде построен обектът, и което координира работата по неговото изграждане.

Клиенти са физически и юридически лица, упълномощени от инвеститори, които реализират инвестиционни проекти.

Разрешението за извършване на строителни и монтажни работи е акт на държавния орган за архитектурен и строителен надзор на Руската федерация, който разрешава извършването на строителни работи в съответствие с проектната документация, одобрена от конкретен изпълнител (изпълнител). От правната същност на разрешението за извършване на строителни и монтажни работи следва, че за да го получи, клиентът (разработчикът) трябва да сключи договор за строителство с определен изпълнител. Съответно, наличието на лиценз за извършване на строителни и монтажни работи е необходимо за изпълнителя, а не за клиента.

Разрешение за извършване на строителни и монтажни работи на производствени и непроизводствени съоръжения се издава на организация въз основа на решение на териториалните изпълнителни органи за изграждане (реконструкция, разширяване) на съоръжението (клауза 2 от приложението към заповедта на Министерството на строителството на Русия от 3 юни 1992 г. № 131 „За процедурата за издаване на разрешения за строителни и монтажни работи." Разрешенията се издават от органите на Държавния архитектурно-строителен надзор на Русия и ако има няма такъв орган в града или региона, след това от органите на архитектурата и градоустройството.

Ако дадена организация е прехвърлила правата за строеж на друго предприятие или е променила правната си форма, или е прехвърлила договор за строеж на друга организация, тогава полученото разрешение трябва да бъде пререгистрирано. Това трябва да стане в рамките на три седмици след тези събития (клауза 6 от приложението към заповедта на Министерството на строителството на Русия № 131).

Клиентът (инвеститор) включва таксата за преиздаване на разрешение за извършване на строителни и монтажни работи на обект в цената на този обект, т.е. отразява го счетоводно в сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“ (под -сметка „Изграждане на дълготрайни активи“) (клауза 2.3 Счетоводни разпоредби дългосрочна инвестиция, одобрено с писмо на Министерството на финансите на Русия от 30 декември 1993 г. № 160). За целите на данъка върху печалбата таксата за получаване на разрешение също ще бъде включена в цената на обекта (клауза 1 на член 257 от NKRF).

Разработчиците са длъжни своевременно да правят промени в проектната декларация, свързани с промени в информацията за предприемача и строителния проект, както и промени проектна документация. При нарушаване на изискванията, установени от Закона за проектната декларация, договорът за строителство може да бъде оспорен по съдебен ред и сделката да бъде обявена за недействителна на основание, че е сключена под влияние на заблуда.

Разходите за проектиране и проучвателни работи (включително работа за изграждане на бъдещи години и разходи за разработване на предпроектни проучвания), както и надзор на проектантски организации, разглеждане на проекти, се извършват за сметка на капиталови инвестиции и са включени с други капитални работии разходи.

В глава 12 на консолидирания прогнозно изчисление„Дизайн и анкетна работа, проектантски надзор” включва (в колони 7 и 8) средства за:

– проектно-проучвателни работи (услуги) – разделени на проектно-проучвателни работи;

– разглеждане на предпроектна и проектно-сметна документация;

– изпитване на пилоти, което се извършва от възложителна СМР организация за технически спецификациистроителен клиент.

Средствата за тези цели се определят чрез изчисления, изготвени на договорна основа. Разходите за разглеждане на предпроектна документация и проекти се определят въз основа на документите на Държавния комитет по строителството на Русия, издадени в съответствие с действащото законодателство.

В отношенията с проектантските организации могат да възникнат сетълменти за два основни типа бизнес транзакции: за изпълнение на проектни оценки и за работа, извършена в съответствие с надзора на дизайнера.

В съответствие с чл. 744 от Гражданския кодекс на Руската федерация „клиентът има право да прави промени в техническата документация, при условие че причинената от това допълнителна работа не надвишава десет процента от цената, посочена в оценката крайна ценастроителство и не променят характера на работата, предвидена в договора за строителство. По-големи промени в техническата документация се извършват въз основа на допълнителна оценка, съгласувана от страните. Изпълнителят има право да поиска преразглеждане на оценката, ако по независещи от него причини стойността на работата надвишава оценката с най-малко десет процента. Освен това „изпълнителят има право да поиска обезщетение за разумни разходи, направени във връзка с идентифицирането и отстраняването на дефекти в техническата документация“.

По този начин е възможна ситуация, при която проектно-сметната документация или част от нея (най-често това са оценки) се преразглежда нагоре. В този случай са възможни следните опции:

1) ако има незначителна промяна в цената на договора за строителство, клиентът самостоятелно прави промени в оценката, без да поема допълнителни разходи и без да координира действията си с възлагащата строителна организация. В този случай не се правят допълнителни счетоводни записи;

2) в случай на промяна в цената на работата с повече от 10%, както и когато направените промени променят характера на извършената работа, тя трябва да бъде придружена от изготвянето на допълнителна оценка. По принцип, ако говорим само за обхвата на работата или цените, тогава клиентът и възлагащата строителна организация могат да съставят допълнителна оценка, без да включват проектантската организация. Но в случаите, когато характерът на строителните работи се промени, участието на проектанти е повече от желателно. Това се дължи най-малко на факта, че в противен случай може да се затрудни осъществяването на проектантския надзор. Разбира се, в този случай се сключва допълнително споразумение с проектантската организация, изчисленията за които се извършват по същия начин, както при разработването на основната проектна и разчетна документация;

3) накрая, в случай че дефекти в техническата документация са идентифицирани от изпълнителя по време на строително-монтажните работи и договорът за строителство предвижда възможността изпълнителят да направи разумни промени, допълнителните разходи се компенсират предварително от клиента. Разбира се, впоследствие тези суми трябва да бъдат представени за плащане на проектантската организация, допуснала дефекти и недостатъци в проекта.

В счетоводството, придобиване типови проектисе отразява по същия начин както придобиването на друго имущество, като направените разходи се отнасят по сметка 08.

3.5. Данъчно облагане на инвеститорите

Инвестиционната дейност в Руската федерация не се облага с данъци. При изграждане на обекти на търговска основа за собствени нужди (производствени съоръжения, офис сгради, жилищни сгради и др.) инвеститорите финансират тези обекти със собствени и заемни средства. Използва се за строителство земя, притежавани, притежавани или разпоредени от организация или разпределени от орган на местно самоуправление на лизинг.

Ако след завършване на строителството на съоръжението се генерират спестявания на средствата, отпуснати от инвеститора за финансиране на строителството, в сравнение с реално направените разходи, тогава в зависимост от условията на инвестиционния договор има два варианта за неговото използване са възможни:

– спестяванията се кредитират в отчета за приходите и разходите и след разплащане с бюджета по установения ред остават на разположение на предприемача;

– спестяванията се връщат на инвеститора.

Избор на разработчика тази опциясчетоводството води до определени данъчни последици.

Ако след разплащане със съинвеститорите и предприемача, генералният инвеститор получи спестявания (инвестиционен доход), възниква въпросът дали той е длъжен да плаща данък върху дохода и ДДС върху тях и какви данъци ще бъдат наложени върху спестяванията от генералния инвеститор в такъв случай?

Данък върху добавената стойност

Инвеститорите също не плащат ДДС за собствените си и набрани средства за целево финансиране на строителството.

Парични и имуществени вноски, прехвърлени на основния (генерален) инвеститор от други инвеститори (съинвеститори) за изграждане на производствени и непроизводствени съоръжения, са средства за целево финансиране и не подлежат на облагане с ДДС в съответствие с ал. 4 т. 3 чл. 39 и подр. 1 т. 2 чл. 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Въпреки това, на основание чл. 38 от Данъчния кодекс на Руската федерация услуга за данъчни цели е дейност, резултатите от която нямат материално изражение и се продават и потребяват в процеса на нейното изпълнение. Следователно дейността на генералния инвеститор по привличане на средства от съинвеститори и прехвърлянето им на предприемача за данъчни цели е предоставянето на услуги.

Спестяванията, получени в резултат на използването на набраните средства, по същество са плащане за услугите на главния инвеститор. Следователно сумите на такива спестявания подлежат на облагане с ДДС (подточка 1, клауза 1, член 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

В съответствие с чл. 1 от Федералния закон „За инвестиционната дейност в Руската федерация, извършвана под формата на капиталови инвестиции“, инвестициите са средства, ценни книжа, друго имущество и други права, които имат парична стойност, инвестирани в обекти на предприемаческа или друга дейност в с цел реализиране на печалба или постигане на друг полезен ефект.

По този начин прехвърлянето на средства от съинвеститори на главния инвеститор за финансиране на строителството на недвижим имот по силата на инвестиционен договор има инвестиционен характер и не се облага с ДДС.

В същото време, ако сумата на средствата, получени от съинвеститори, надвишава действителните разходи на главния инвеститор за изграждането на съоръжението, тогава разликата се облага с ДДС при завършване на строителството към момента на прехвърляне на съ- инвеститори на части от съоръжението, съответстващи на техния дял във финансирането. В този случай излишната сума не е била използвана от общия инвеститор по предназначение, следователно получаването на тази сума не може да се тълкува като прехвърляне на имущество с инвестиционен характер (писмо на Министерството на данъчната администрация на Русия за Москва от 19 септември 2003 г. № 11-14/51582).

Обект на приспадане са данъчните суми, представени на инвеститора от възложители (клиенти-разработчици), когато извършват капитално строителство, монтаж (монтаж) на дълготрайни активи, данъчните суми, представени на данъкоплатеца за стоки (работа, услуги), закупени от него за извършване на строително-монтажни работи и данъчни суми, представени на инвеститора при придобиването на незавършени проекти за капитално строителство (параграф 1, клауза 6, член 171 от Данъчния кодекс на Руската федерация). В този случай данъчните суми, представени на данъкоплатеца при придобиване на дълготрайни активи в пълен размер след регистрацията на тези дълготрайни активи и оборудване за монтаж, подлежат на приспадане (параграф 3 от клауза 1 на член 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

За данъчни цели обектът се счита за регистриран, след като цялата работа е завършена и обектът е пуснат в експлоатация по предписания начин. Инвеститорът изготвя и представя на регистриращия орган документи за държавна регистрация на имота, след което той се включва в съответната амортизационна група (клауза 8 от член 258 от Данъчния кодекс на Руската федерация). За производствените съоръжения амортизацията за целите на данъка върху печалбата започва на 1-ви ден от месеца, следващ месеца, през който това съоръжение е пуснато в експлоатация (параграф 2, клауза 2, член 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

При изпълнение на инвестиционен договор клиентът-разработчик предоставя услуги за организиране на строителството (технически надзор, счетоводство и др.). Цената на тези услуги се определя от оценката на строителството. Дейностите на клиента-разработчик по организиране на строителство по време на изпълнение на инвестиционен договор се признават като предоставяне на услуги, независимо от процедурата, прилагана от данъкоплатеца за отразяване на извършените операции в счетоводните сметки и източника на финансиране. Тези услуги се облагат с ДДС на общо основание.

В този случай средствата, получени от съинвеститори за финансиране на строителството, съдържат плащане за стойността на услугите на клиента-разработчик, тоест получените средства в размер на прогнозната цена на услугите на клиента-разработчик са получен аванс за организацията.

Клиентът-разработчик предоставя на инвеститора съответните документи за приемане на изградения обект за осчетоводяване, включително фактура за размера на платения ДДС на доставчици и изпълнители. Ако изграждането на даден обект е финансирано от няколко инвеститора, тогава клиентът-разработчик издава фактури на всеки от тях, като размерът на ДДС се посочва пропорционално на инвестиционния дял на всеки от тях. Инвеститорът има това бизнес сделкасе отразява в счетоводството, както следва:

Дебит 08 „Инвестиции в нетекущи активи“, Кредит 76, подсметка „Разплащания с клиента за прехвърлени средства за финансиране на строителството“ - за инвентарната стойност на въведено в експлоатация производствено съоръжение;

Дебит 19-1 „Данък върху добавената стойност при придобиване на дълготрайни активи“, Кредит 76, подсметка „Разплащания с клиента за прехвърлени средства за финансиране на строителство“ - за сумата на платения ДДС, който инвеститорът претендира като данъчни приспадания.

Инвеститорът отразява сумата на заявения данък за приспадане на ред 230 от раздел „ Данъчни облекчения» връщане на данъциза данък добавена стойност.

Федерален закон от 22 юли 2005 г. № 119-FZ „За изменение на глава 21 от част втора от Данъчния кодекс на Руската федерация и за признаване за невалидни на някои разпоредби от законодателните актове на Руската федерация относно данъците и таксите ” в гл. 21 от Данъчния кодекс на Руската федерация е направена важна промяна, която се отнася до определянето на данъчната основа и приспадането на „входящите“ суми на ДДС при извършване на строителни и монтажни работи за собствено потребление.

Сега при извършване на СМР за собствени нужди ДДС трябва да се начислява не при регистриране на съответния обект, а в последния ден на месеца на всеки данъчен период. Тоест или в края на всеки месец, или в края миналия месецвсяко тримесечие (клауза 10 от член 167 от Данъчния кодекс на Руската федерация, изменен с Федерален закон № 119-FZ от 22 юли 2005 г.). В същото време сумите на „входящия” ДДС върху СМР за собствено потребление се приспадат, тъй като данъкът се внася в бюджета.

Член 3 от Федерален закон № 119-FZ от 22 юли 2005 г. предвижда преходен период за определяне на данъчната основа и приспадане на сумите на „входящия“ ДДС при извършване на строителни и монтажни работи.

Ако строително-монтажните работи за собствено потребление са извършени преди 1 януари 2005 г., моментът на определяне на данъчната основа за тях се определя след регистриране на завършения обект за капитално строителство (дълготрайни активи). В същото време сумите на ДДС, изчислени върху СМР за собствено потребление, подлежат на приспадане, тъй като обектът е приет за счетоводство и върху него започва да се начислява амортизация, при условие че този ДДС е внесен в бюджета. Сумите на „входящия“ ДДС върху такива строителни и монтажни работи се приемат за приспадане, тъй като обектът е регистриран.

Ако сумите на ДДС за СМР за собствено потребление, извършени от 1 януари 2005 г., не са начислени преди 31 декември 2005 г., трябва да се вземе предвид следното. ДДС върху такива СМР се начислява въз основа на реално направените разходи за обема на извършената работа към 31 декември 2005 г. (включително). Изчислението е направено към 31 декември 2005 г. Удържанията на данъчните суми, изчислени от данъкоплатеца, се извършват след плащане на данъка в бюджета в съответствие с член 173 от Данъчния кодекс на Руската федерация. В същото време сумите на платения „входящ“ ДДС върху стоките (работата, услугите), използвани при изпълнението на тези строителни и монтажни работи, подлежат на приспадане на ДДС върху оборудването, изискващо монтаж.

Сега, когато закупувате оборудване, което изисква монтаж, ДДС може да бъде приспаднат върху него, след като оборудването бъде прието за счетоводство в сметка 07 „Оборудване за монтаж“ (клауза 1 на член 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация, изменен с Федералния закон на 22 юли 2005 г. № 119 - Федерален закон).

Продажбата на жилищни сгради, жилищни помещения, както и дялове в тях е освободена от ДДС от 1 януари 2005 г. (подточка 22, клауза 3, член 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Данъчно облагане при преференции данъчен режимпри продажба на жилищни сгради, жилищни помещения, както и дялове в тях и прехвърляне на дял от правото на обща собственост в жилищен блокпри продажба на апартаменти се извършва, ако прехвърлянето на собствеността, формализирано по предписания начин, е настъпило от 1 януари 2005 г., независимо от счетоводната политика на продавача, която е била прилагана преди 1 януари 2005 г. за данъчни цели.

Процедурата за освобождаване от данъчно облагане на сделките, изброени в ал. 22 и 23, т. 3 чл. 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация, се прилага само за продажба (включително от инвеститори) на жилищни помещения (акции в тях) по договор за покупко-продажба. А също и при прехвърляне на дял от правото на обща собственост в жилищна сграда, при продажба на апартаменти по договор за продажба.

Посочената процедура за освобождаване не се прилага за строително-монтажни работи по капиталното строителство на жилищни сгради и жилищни помещения, извършени въз основа на съответни споразумения за договор (подизпълнение) от изпълнители (подизпълнители) (писмо на Федералната данъчна служба на Русия от 9 декември 2004 г. № 03-1-08/ 2467/17).

Корпоративен данък

Средствата от съинвеститори, получени от инвеститора за изграждането на съоръжението, се класифицират като целево финансиране, което не се включва в дохода за целите на изчисляването на данъка върху дохода (подклауза 14, клауза 1, член 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация федерация).

Но средствата, използвани за цели, различни от предназначението им, се признават като друг доход (клауза 14, член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Инвеститорите финансират изграждането на обект, като прехвърлят инвестиционни вноски на клиентите-разработчици в съответствие със сключените с тях споразумения. Клиентите-разработчици вземат предвид средствата, получени като част от целевото финансиране на строителството.

Инвеститорите използват собствени средства за финансиране на строителството, които остават на тяхно разположение след плащане на данъци, така че тези средства не подлежат на допълнителен данък върху доходите. Набраните средства от други инвеститори и съинвеститори също не подлежат на данъчно облагане съгласно ал. 14, т. 1 чл. 251 Данъчен кодекс на Руската федерация.

Основният (генерален) инвеститор може да изпита спестявания (инвестиционен доход) в резултат на използването на набраните средства, които в съответствие с условията на инвестиционните (дяловите) споразумения остават на негово разположение. Тези спестявания, след изчисляване и плащане на данък върху добавената стойност, се облагат с данък върху дохода:

Дебит 86 „Целево финансиране“, Кредит 91, подсметка 1 „Други приходи“ - за сумата на спестяванията минус ДДС;

Дебит 91, подсметка 9 „Баланс на други приходи и разходи“, Кредит 99 „Печалби и загуби“ - за размера на печалбата на инвеститора за данъчни цели;

Дебит 99 „Печалби и загуби“, Кредит 68 „Изчисления за данъци и такси“ - за размера на данъка върху дохода.

Спестяванията на общия инвеститор под формата на разликата между средствата, получени от съинвеститори, и средствата, изразходвани за строителство, са доходи от продажба на услуги (член 249 от Данъчния кодекс на Руската федерация) и подлежат на облагане с данък върху дохода.

Чуждестранна страна по споразумение не винаги е платец на данък върху доходите в Руската федерация, но само руска страна може да вземе предвид приходите и разходите на, например, обикновено партньорство за данъчни цели (клауза 2 на член 278 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Той разглежда приходите от съвместни дейности по същия начин, както е установено в глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация и счетоводните правила. По договор за обикновено дружество Руска организациятрябва да се състави отделен баланс за съвместна дейност. Операции, извършвани в рамките на от това споразумение, се вземат предвид в съответствие с PBU 20/03 „Информация за участие в съвместни дейности“, одобрен със заповед на Министерството на финансите на Русия от 24 ноември 2003 г. № 105n и регистриран в Министерството на правосъдието на Русия на 22 януари , 2004 г., рег. No 5457.

Изчисленият доход трябва да бъде разделен пропорционално на дела на всеки участник в споразумението, а сумите на доходите, дължими на всеки от участниците, трябва да се отчитат на тримесечие. Според техния дял от печалбата участниците в договор за просто партньорство плащат независимо данък върху дохода.

Чуждестранна компания ще плаща данък върху дохода в размер на 24% само в един случай - когато дейността й в Руската федерация формира постоянен обект. Ако няма друга дейност на територията на Руската федерация чуждестранна компанияне води, то определящи са условията на договора за просто дружество.

По този начин, ако руски участник има право да сключва сделки от името на чуждестранна организация, тогава той има статут на зависим агент, чиято дейност представлява постоянно представителство на чуждестранна компания. След това руската организация трябва да уведоми данъчния орган на Руската федерация за такива дейности, който от своя страна, въз основа на такова уведомление, ще регистрира чуждестранната компания. При липса на постоянно представителство на територията на Руската федерация, доходът на чуждестранна компания от участие в договор за обикновено партньорство е доход от източници в Руската федерация (подточка 2, клауза 1, член 309 от Данъчния кодекс). на Руската федерация). В този случай данъкът се удържа от източника на плащане, който е руската страна по споразумението, а данъчната ставка за такъв доход е 20%.

Ако е чуждестранна компания данъчен резидентна страната, с която Русия е сключила споразумение за избягване на двойното данъчно облагане, тогава данъците върху доходите на чуждестранна компания се събират в съответствие с условията на такова споразумение.

Когато прилагате спогодба за избягване на двойното данъчно облагане, също е важно да имате предвид разпоредбите на членовете относно свързаните предприятия. Ако руските и чуждестранните компании са свързани (има връзка в собствеността или управлението между тях) и условията на сделката между тях се различават от тези, които биха се случили между независими предприятия, тогава доходът, получен от страните по споразумението подлежи на корекция за данъчни цели. Това означава, че част от доходите на чуждестранна компания могат да бъдат включени в облагаемия доход на руска организация. За да се избегне статута на асоциирани предприятия, е важно участниците в договор за обикновено партньорство да не участват взаимно в капитала и управлението, да нямат обикновени акционери, управители, директори и др.

Чуждестранна компания може да даде своя принос към съвместни дейности, както в рубли, така и в чужда валута. За да направи депозит в рубли, чуждестранна компания може да открие сметка в рубли в банка в Руската федерация, като откриването на сметка не води до образуване на постоянно представителство. Валутна сметка може да се открие и свободно.

Парични средства по сметка Руска компанияса изброени без ограничения, но това е валутна сделка. За да кредитира средства по сметката си, руският участник трябва да представи паспорт на транзакцията в банката.

Тъй като вноските, получени (капитализирани) в отделен баланс на обикновено партньорство, не могат да се считат за печалба, получена от участниците в обикновено партньорство, цената на получените вноски не се включва в основата на данъка върху дохода.

За целите на данъка върху печалбата доходите от участие в обикновено дружество в съответствие с клауза 9 на чл. 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация са други доходи, взети предвид по начина, предвиден в чл. 278 Данъчен кодекс на Руската федерация.

При прекратяване на договор за съвместна дейност и разделяне на имущество, находящо се в ж обща собственостучастници в договор за съвместна дейност, парична стойностимуществото в рамките на депозита не подлежи на облагане с данък върху доходите (подточка 5, точка 1, член 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

При преотстъпване на права облагаемата печалба е равна на разликата между приходите от продажбата на правото и размера на инвестиционната вноска. В същото време инвеститор, който е продал дела си на загуба, трябва да се ръководи от правилата, предвидени в чл. 279 Данъчен кодекс на Руската федерация. Той установява специален ред за отчитане на загубите, възникнали при продажбата на правото на вземане на дълг.

Така че, ако делът е продаден преди да е изтекъл срокът за строителство, посочен в договора, тогава ограничение на размеразагубата, която може да бъде изключена от облагаемата печалба, се изчислява по формулата:

#Mu = Vd x SR x 1,1 x RP / 365 дни,

където Му – максимална сумазагуба, взета предвид за данъчни цели;

Vd – постъпления от продажбата на цесията на правото на вземане;

SR – процент на рефинансиране Централна банкаРуската федерация, действала в деня на концесията;

RP – период на сетълмент, равен на броя дни, изминали от датата на възлагане до датата на завършване на строителството, посочена в договора.

Организацията инвестира 900 000 рубли в изграждането на жилищна сграда на 19 януари 2008 г. Съгласно договора за дялово участие, след завършване на строителството (31 декември 2008 г.), организацията ще получи собственост върху двустаен апартамент.

На 3 октомври 2008 г. организацията прехвърли правото да получи апартамент на свой служител за 850 000 рубли. По тази сделка не е начислен ДДС.

Загубата от цесията възлиза на 50 000 рубли. (900 000 – 850 000). По този начин, максимален размерзагуба, която може да бъде изключена от облагаемия доход (от 4 октомври до 31 декември 2008 г. - 89 дни; процентът на рефинансиране на Банката на Русия към 4 октомври 2008 г. - 10,5%) ще бъде 23 938,56 рубли. (850 000 рубли х 10,5% х 1,1 х 89 дни: 365 дни).

Останалата част от загубата е 26 061,44 рубли. (50 000 – 23 938,56) – не се вземат предвид за данъчни цели.

В счетоводството инвестиционната вноска и прехвърлянето на вземания се отразяват в следните записи.

Dt sch. 76, подсметка Сметка “Инвестиции в строителството”. 51 - 900 000 rub. – вложени са пари в строителството на жилищна сграда;

Dt sch. 73 Задаване на брой. 91, подсметка 1 „Други приходи“ - 850 000 рубли. – отразява се преотстъпването на правото на служител да получи апартамент в новострояща се къща;

Dt sch. 91, подсметка 2 Сметка „Други разходи”. 76, подсметка „Инвестиции в строителството“ – 900 000 рубли. – инвестиционният депозит се отписва.

Dt sch. 99 Задаване на брой. 91, подсметка 9 „Баланс на други приходи и разходи“ - 50 000 рубли. – загубата от прехвърлянето на правото на вземане се отписва;

Dt sch. 09 Задаване на брой. 68, подсметка „Изчисления за данък общ доход“ – 6254,75 рубли. (26 061,44 рубли х 24%) – начислено е постоянно данъчно задължение за загубата от прехвърлянето на правото на вземане, което не намалява облагаем приход.

Често строителството не е завършено в срока, посочен в договора. Следователно инвеститорът може да преотстъпи правото да получи дял в строящата се сграда през периода, през който строителството е забавено. Тогава загубата от цесията може да бъде изключена от облагаемия доход напълно, само на два етапа. Първата половина от загубата се включва в други разходи в деня на прехвърлянето, а втората половина - след 45 дни, считано от датата на прехвърляне (клауза 2 на член 279 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Изграждането на жилищна сграда се проточи до второто тримесечие на 2008 г. и организацията прехвърли правото да получи апартамент на служителя на 11 януари 2008 г. На този ден организацията включи половината от получената загуба в други разходи - 25 000 рубли. (50 000 рубли х 50%), а останалите 25 000 рубли. са били изключени от облагаем доход след 45 дни – 25.02.2008г.

Организацията направи следните записи в счетоводството ( отчетни периодиза данък върху дохода на предприятието са равни на месец, 2 месеца, 3 месеца и т.н.).

Дебит 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“, подсметка „Инвестиции в строителство“,

Кредит 51 "Разплащателни сметки" - 900 000 рубли. – вложени са пари в строителството на жилищна сграда.

Дебит 73 „Разплащания с персонал за други операции“,

Кредит 91 „Други приходи и разходи“, подсметка „Други приходи“ – 850 000 рубли. – правото на получаване на апартамент в новострояща се къща е възложено на служителя;

Дебит 91 „Други приходи и разходи“, подсметка „Други разходи“,

Кредит 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“, подсметка „Инвестиции в строителството“ - 900 000 рубли. – инвестиционният депозит се отписва.

Дебит 99 „Печалби и загуби“,

Кредит 91 „Продажби“, подсметка „Баланс на други приходи и разходи“ - 50 000 рубли. – загубата от прехвърлянето на правото на вземане се отписва;

Дебит 09 „Забавено данъчни активи»,

Кредит 68 „Изчисления за данъци и такси“, подсметка „Изчисления за данък общ доход“ - 6000 рубли. (25 000 рубли х 24%) - за загубата от прехвърлянето на правото на вземане е начислен отсрочен данъчен актив, който намалява облагаемата печалба през следващия отчетен период.

Дебит 68 „Изчисления за данъци и такси“, подсметка „Изчисления за данък върху дохода“,

Кредит 09 „Отсрочени данъчни активи“ - 6000 рубли. – отсроченият данъчен актив е погасен.

Данък имоти

Процедурата за изчисляване и плащане на данък върху имуществото по отношение на имущество, обединено от предприятия за целите на съвместна дейност, както и имущество, придобито (създадено) в резултат на съвместна дейност, се регулира от чл. 377 гл. 30 „Данък върху собствеността на организациите“ от Данъчния кодекс на Руската федерация.

А задължението за плащане на данък върху имуществото се възлага на организации, които са страни по споразумение за съвместна дейност. Данъчната основа се определя въз основа на остатъчната стойност на имуществото, признато за обект на данъчно облагане. Що се отнася до имуществото, придобито (създадено) в процеса на съвместна дейност, то се взема предвид за данъчни цели от участващите предприятия пропорционално на стойността на техния принос към общата кауза.

Лицето, което води регистър на общото имущество на съдружниците, е длъжно не по-късно от 20-ия ден на месеца, следващ отчетния период, да информира всеки участник в договора за просто партньорство информация за остатъчната стойност на имуществото, което представлява общата собственост на участниците в партньорството и на 1-во число на всеки месец от съответния отчетен период период на информация за дела на всеки участник в обща собственостдругари.

Между две юридически лица е сключен договор за обикновено дружество. Съгласно условията на споразумението организация "А" поддържа записи за съвместна дейност и съвместна собственост, нейният дял е 70% от вноската. Делът на друг участник в организация „Б” е 30%.

Остатъчната стойност на дълготрайните активи, придобити в хода на съвместната дейност, е:

от 01.01.08 г. - 1 000 000 рубли;

към 01.02.08 г. – 990 000 рубли;

към 01.03.08 г. – 980 000 рубли;

към 01.04.08 г. – 970 000 рубли;

към 01.05.08 г. – 960 000 рубли;

към 01.06.08 г. – 950 000 рубли;

към 01.07.08 г. – 940 000 рубли;

Ставката на данъка върху имотите е 2,2%.

До 20 юли 2008 г. организация „А” трябва да предостави на организация „Б” данни за изчисление среден годишен разходимот и авансов данък за полугодие на 2008г.

Изчисляване на средна годишна цена и авансово плащане на данък върху имотите за полугодие на 2008 г. и за двата участника.

организация "А"

(1 000 000 RUB + 990 000 RUB + 980 000 RUB + 970 000 RUB + 960 000 RUB + 950 000 RUB + 940 000 RUB) / (6 + 1) x 1/4 x 2,2% x 70% = 3735 rub.

организация "Б"

(1 000 000 рубли + 990 000 рубли + 980 000 рубли + 970 000 рубли + 960 000 рубли + 950 000 рубли + 940 000 рубли) / (6 + 1) x 1/4 x 2,2% x 30% = 1600 rub.

Чуждестранна организация ще бъде данъкоплатец на данък върху имуществото в Руската федерация само в два случая, ако извършва дейност в Руската федерация чрез постоянно представителство или притежава недвижими имоти на територията на Руската федерация (клауза 1 от член 373 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

о.з. Закариев,
Старши одитор на LLC Одиторска фирма OSBI-M, д-р.

1. Общи положения

На руски пазарнедвижими имоти, се появи форма на придобиване на недвижими имоти, като дялово участие в строителни инвестиции. Инвеститорите в капитала могат да бъдат както физически, така и юридически лица. Документът, регламентиращ тези правоотношения, е договор за дялово участие в инвестицията на строителството. На практика такива споразумения се наричат ​​по различен начин, например споразумение за споделено участие във финансирането на строителството, споразумение за споделена инвестиция, споразумение за съвместна дейност в строителството на къща и др.

Правни и икономически основиинвестиционните дейности на жилищния пазар са определени от Федералния закон от 25 февруари 1999 г. N 39-FZ „За инвестиционните дейности в Руската федерация, извършвани под формата на капиталови инвестиции“ (наричан по-долу Закон N 39-FZ) и Закон на RSFSR от 26 юни 1991 г. N 1488-1 „За инвестиционната дейност в RSFSR“ (в частта, която не противоречи на Закон № 39-FZ).

В съответствие с нормите на действащото законодателство инвеститорите са субекти на инвестиционна дейност, които правят капиталови инвестиции със собствени и (или) заемни средства в съответствие със законодателството на Руската федерация. Съгласно параграф 6 на чл. 4 от Закон № 39-FZ субект на инвестиционна дейност има право да комбинира функциите на две или повече организации, освен ако не е установено друго със споразумение и (или) държавен договор, сключен между тях.

Клиенти са физически и юридически лица, упълномощени от инвеститори, които реализират инвестиционни проекти. Те не пречат на предприемаческите и (или) други дейности на други инвестиционни субекти, освен ако не е предвидено друго в споразумението между тях. Клиентите могат да бъдат инвеститори. На клиента, който не е инвеститор, се предоставят правата за притежаване, използване и разпореждане с капиталови инвестиции за периода и в рамките на правомощията, установени от споразумението (договора) в съответствие със законодателството на Руската федерация.

Разработчиците се разбират като предприятия, специализирани в изпълнението на функции, свързани с организиране на изграждането на съоръжения, наблюдение на хода му и поддържане на счетоводна документация за направените разходи. Те включват по-специално предприятия за капитално строителство в градовете, дирекции на предприятия в процес на изграждане и др., Както и съществуващи предприятия, извършващи капитално строителство. Разходите за поддръжка на разработчиците (за действащи предприятия - служители на отдела за капитално строителство) се правят от средства, предназначени за финансиране на капитално строителство, и се включват в инвентарната стойност на обектите, пуснати в експлоатация. При извършване на строителни работи по договор предприемачът действа по отношение на строителната организация възложител като клиент.

В хода на дейности, свързани с финансирането на капитално строителство, най-често възникват следните ситуации:

1) функциите на инвеститор и клиент се изпълняват от една организация;

2) функциите на инвеститор, клиент и изпълнител се изпълняват от независими стопански субекти;

3) функциите на инвеститор, клиент и изпълнител се изпълняват от един стопански субект.

Финансовото и данъчно счетоводство за финансиране на капитално строителство трябва да се организира въз основа на конкретната ситуация.

Ще разгледаме счетоводството и данъчното облагане на инвестициите на организации в капитално строителство, като използваме следните примери.

2. Счетоводно и данъчно облагане на инвестициите в строителството на жилищна сграда

Пример 1.

Организацията участва в реализацията на инвестиционен проект за изграждане на жилищна сграда като клиент-разработчик и частично като инвеститор с привличане на средства от съинвеститори. Строителството се извършва по договорен начин със 100% аванс към изпълнителя. Прогнозната стойност на строителството е 12 154 000 рубли, включително стойността на строителните работи, извършени от изпълнителя, включително разходите за материали, 11 800 000 рубли. (включително ДДС - 1 800 000 рубли), цената на услугите на клиента-разработчик за организиране на строителство - 354 000 рубли. (с ДДС - 54 000 рубли). Средствата за строителство в размер на 70% от стойността на проекта (8 507 800 рубли) се превеждат от съинвеститорите по банков път по разплащателната сметка на организацията, организацията участва във финансирането чрез прехвърляне на собствени средства на изпълнителя в размер на 30 % от стойността на проекта (3 646 200 рубли. ). Реалните разходи за поддръжка на клиент-разработчик възлизат на 240 000 рубли. След завършване на строителството апартаментите се разпределят между инвеститорите пропорционално на преведените от тях средства. Получените от организацията апартаменти в построената къща са предназначени за отдаване под наем на служители на организацията.

Счетоводството за изграждането на обекта се поддържа от клиента-разработчик в съответствие с Наредбите за отчитане на дългосрочните инвестиции, одобрени с писмо на Министерството на финансите на Русия от 30 декември 1993 г. N 160, Наредбите за счетоводство „Счетоводство за споразумения (договори) за капитално строителство” PBU 2/94, одобрен със заповед на Министерството на финансите на Русия от 20 декември 1994 г. N 167, както и сметкоплан за отчитане на финансово-икономическата дейност на организациите и Инструкции за прилагането му, одобрени със заповед на Министерството на финансите на Русия от 31 октомври 2000 г. N 94n.

Организирането на изграждането на съоръжения, наблюдението на неговия напредък и поддържането на счетоводни записи за направените разходи се извършват от разработчиците, чиито разходи за поддръжка се правят от средства, предназначени за финансиране на капитално строителство и са включени в инвентарната стойност на пуснатите в експлоатация съоръжения. При извършване на строителни работи по договор, предприемачът действа по отношение на възлагащата строителна организация като клиент (клауза 1.4 от Правилника за отчитане на дългосрочните инвестиции).

Съгласно клауза 7 от PBU 2/94, разходите на предприемача за изграждането на съоръжението се състоят от разходите, свързани с неговото изграждане, въвеждане в експлоатация или доставка на инвеститора. Разходите на предприемача за договорни работи, приети срещу заплащане или платени, извършени от изпълнители по завършени строителни обекти, се вземат предвид като част от незавършеното строителство до въвеждането им в експлоатация или предаването им на инвеститора.

Когато предприемачът извършва самостоятелно работа по договор, счетоводните записи отразяват действителните разходи, направени във връзка с тяхното изпълнение, включително разходите за поддръжка на отдели, участващи в организирането на строителството. С други думи, цената на услугите, предоставени от клиента-разработчик при организирането на строителството, също се взема предвид като част от незавършеното строителство (клауза 8 от PBU 2/94).

Организацията на предприемача води записи за разходите за строителство по сметка 08 „Инвестиции в нетекущи активи“, подсметка „Изграждане на дълготрайни активи“. До завършване на работата по изграждането на обекти, разходите за тяхното изграждане, записани по сметка 08, подсметка "Строителство на дълготрайни активи", представляват незавършено строителство. Разходите за изграждане на съоръжения са групирани в счетоводството според технологичната структура на разходите, определена от разчетната документация (клауза 2.3, 3.1.1 от Правилника за отчитане на дългосрочните инвестиции, сметкоплан).

При договорния метод на строителство извършените и документирани по предписания начин строителни работи и монтажните работи на оборудването се отразяват от предприемача-клиент по сметка 08, подсметка „Строителство на дълготрайни активи“, по договорната цена (без ДДС) според платените или приети за плащане договорни фактури организации в кореспонденция със сметка 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители“ (клауза 3.1.2 от Правилника за отчитане на дългосрочни инвестиции, Инструкции за използване на сметкоплана).

Сумата на ДДС, представена за плащане от изпълнител по време на строителството на жилищна сграда, се отразява в дебита на сметка 19 „Данък върху добавената стойност върху придобитите активи“ и кредита на сметка 60.

Счетоводното отчитане на средствата, получени от съинвеститори за финансиране на строителството на жилищна сграда, се извършва по начина, установен от буква "d" на клауза 3.1.8 от Правилника за отчитане на дългосрочни инвестиции, според който предприемачът, който получени допълнителни средстваот организации и лицаза строителство по договори за дялово участие ги отразява счетоводно като целеви средства за финансиране на капитално строителство.

Съгласно сметкоплана, за обобщаване на информация за движението на средства, предназначени за изпълнение на целеви дейности, средства, получени от други организации и лица, бюджетни средствасметка 86 „Целево финансиране”.

В същото време, когато изпълнява инвестиционен договор, клиентът-разработчик предоставя услуги за организиране на строителството (технически надзор, счетоводство и др.). Цената на горните услуги се определя от оценката на строителството.

За данъчни цели дейностите на клиента-разработчик по организиране на строителството по време на изпълнението на инвестиционен проект се признават за предоставяне на услуги, независимо от прилаганата от данъкоплатеца процедура за отразяване на извършените операции в счетоводните сметки и източника на финансиране; Тези услуги се облагат с ДДС на общо основание.

В този случай средствата, получени от съинвеститори за финансиране на строителството, съдържат плащане за стойността на услугите на клиента-разработчик, тоест получените средства в размер на прогнозната цена на услугите на клиента-разработчик са получен аванс за организацията.

По този начин организацията, изпълняваща функциите на клиент-разработчик, в счетоводството отразява получаването на средства от съинвеститори в дебита на сметка 51 „Разплащателни сметки“ и кредита на сметки 86 „Целево финансиране“ - за разходите за строителни работи, извършени от изпълнителя и 62 „Разплащания с купувачи и клиенти“ - за цената на услугите на клиента-разработчик.

В съответствие с алинея 1 на параграф 1 на чл. 162 от Данъчния кодекс на Руската федерация (Данъчния кодекс на Руската федерация), данъчната основа за ДДС върху продажбата на стоки (работа, услуги) се определя, като се вземат предвид сумите на авансовите или други плащания, получени за предстоящи доставки на стоки (работа, услуги). По този начин организацията е длъжна да изчисли и плати ДДС в бюджета върху размера на получените средства във връзка с прогнозната цена на услугите на клиента-разработчик за организиране на строителството, платени предварително от съинвеститорите.

Що се отнася до средствата, получени от съинвеститори за финансиране на строителството по отношение на стойността на работата, извършена от изпълнителя, те са средства за целево финансиране за клиента-разработчик, тоест не се считат за средства, свързани с продажбата на стоки (работи, услуги) и следователно не се включват в данъчната основа на ДДС на клиента-разработчик.

Приходите от дейности, свързани с предоставянето на услуги на клиента-разработчик при организиране на строителството, са приходите на организацията от обичайни дейности, за които сметкопланът е предназначен за сметка 90 „Продажби“. Тъй като цената на услугите на клиента-разработчик е включена в инвентарната стойност на построената жилищна сграда, формирана в баланса на клиента-разработчик, считаме, че приходите от предоставянето на услуги могат да бъдат отразени в неговия кредит сметка 90 „Продажби“, подсметка „Приходи“ и дебит на сметка 08, подсметка „Строителство на дълготрайни активи“.

Действителните разходи за предоставяне на такива услуги (разходи за поддръжка на клиента-разработчик) се отразяват от организация, специализирана в организирането на строителството по сметка 20 „Основно производство“ и при признаване на приходите се отписват в дебита на сметка 90 „ Продажби”, подсметка „Себестойност на продажбите”.

В съответствие с алинея 1 на параграф 1 на чл. 146 от Данъчния кодекс на Руската федерация продажбата на стоки (работа, услуги) на територията на Руската федерация се признава за облагаема с ДДС. По този начин, когато предоставя услуги на клиент-разработчик, организацията начислява ДДС за плащане в бюджета по начина, установен в глава 21 от Данъчния кодекс на Руската федерация.

Прехвърлянето на апартаменти в баланса на съинвеститорите в съответствие с техния обем на финансиране за изграждането на жилищна сграда се отразява от предприемача:

По отношение на стойността на работата, извършена от изпълнителя - по дебита на сметка 86 и кредита на сметки 08, подсметка "Строителство на дълготрайни активи" (по отношение на стойността на извършената работа по договора без ДДС) и 19 (в условия за размера на ДДС, платен на изпълнителя за извършената работа);

По отношение на разходите за услуги на клиента-разработчик - по дебита на сметка 62 и по кредита на сметки 08, подсметка "Строителство на дълготрайни активи" и 19.

След държавна регистрация правата на собственост върху апартаменти в построена жилищна сграда, предназначени за отдаване под наем, се приемат от организацията за счетоводство като част от печеливши инвестициив материални активи, за счетоводното отчитане на които сметкопланът е предназначен за сметка 03 „Инвестиции в материални активи, генериращи доход“. Счетоводното отчитане на доходоносни инвестиции в материални активи се извършва в съответствие със Счетоводните разпоредби „Отчитане на дълготрайните активи“ PBU 6/01, одобрени със заповед на Министерството на финансите на Русия от 30 март 2001 г. N 26n (клауза 2 от PBU 6 /01).

Печелившите инвестиции в материални активи се вземат предвид по историческа цена, която признава размера на действителните разходи на организацията за придобиване, изграждане и производство, с изключение на ДДС и други възстановими данъци (с изключение на случаите, предвидени от законодателството на Руската федерация). Федерация) (клаузи 7, 8 PBU 6/ 01).

В разглеждания пример апартаментите в построена жилищна сграда се използват от организацията за предоставяне на служители на ползване по договор за наем, тоест за предоставяне на услуги, които са освободени от ДДС въз основа на подточка 10 от клауза 2 на чл. 149 от Данъчния кодекс на Руската федерация. Следователно, в съответствие с алинея 1 от параграф 2 на чл. 170 от Данъчния кодекс на Руската федерация, частта от сумата на ДДС, начислена от изпълнителя, свързана с цената на тези апартаменти, както и съответната част от сумата на ДДС за услугите на клиента-разработчик, са включени в стойността на получените апартаменти. По този начин първоначалната цена на апартаментите в разглежданата ситуация се определя като цялата сума, инвестирана от организацията в тяхното изграждане, включително ДДС.

Първоначалната цена на апартаментите, получени от организацията, се отразява в дебита на сметка 03 в съответствие с кредита на сметка 08, подсметка „Изграждане на дълготрайни активи“.

Апартаментите, използвани за отдаване под наем, които са в баланса на организацията, за целите на данъка върху печалбата са амортизируеми имоти (член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация), класифицирани в съответствие с Класификацията на дълготрайните активи, включени в амортизационни групи, одобрен с постановление на правителството на Руската федерация от 1 януари 2002 г. N 1, до десета амортизационна група (имущество с период полезно използваненад 30 години).

Първоначалната цена на апартаментите се определя в съответствие с клауза 1 на чл. 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация като сумата на разходите за тяхното придобиване (изграждане), включително ДДС и в този случай съответства на първоначалната цена на апартаментите, отразена в счетоводството.

Предназначение на акаунта	Дебит	Кредит	Сума, търкайте.
Отразено е насочването на собствените средства на организацията за финансиране на инвестиционен проект чрез прехвърляне на аванс на организация изпълнител (12 154 000 рубли х 30%)
Получени са средства от съинвеститори за изграждането на жилищна сграда, подлежаща на прехвърляне на изпълнителя (11 800 000 рубли - 3 646 200 рубли)
Отразява насочването на получените средства от съинвеститорите за плащане на аванс към изпълнителя
Получени са средства от съинвеститори (по отношение на цената на услугите на клиента-разработчик), които остават на разположение на организацията
ДДС е изчислен върху сумата на получения аванс за плащане на услугите на клиента-разработчик (354 000 рубли х 18 / 118)
Отразен е размерът на разходите за поддръжка на клиента-разработчик		02, 10, 69, 70 и т.н.
Приета от изпълнителя завършена жилищна сграда (без представено от изпълнителя ДДС)
Отразен е представеният от изпълнителя размер на ДДС върху строителството на жилищна сграда
Цената на услугите на клиента-разработчик е включена в действителните разходи за строителство (без ДДС)
Отразява се сумата на ДДС върху цената на услугите на клиента-разработчик
Разходите за поддръжка на клиента-разработчик бяха отписани
ДДС, начислен при продажбата на услуги на клиента-разработчик
Приема се за приспадане на ДДС, изчислен от аванса, получен като плащане за услугите на клиента-разработчик
Цената на апартаментите в построена жилищна сграда, прехвърлена на съинвеститори, беше отписана (по отношение на стойността на работата, извършена от изпълнителя, без ДДС) (10 000 000 рубли х 70%)
Цената на апартаментите, прехвърлени на съинвеститори в построена жилищна сграда, беше отписана (по отношение на цената на услугите, предоставени от клиента-разработчик, без ДДС) (300 000 рубли х 70%)
Отразено е прехвърлянето на съинвеститори на част от сумата на ДДС, представена от изпълнителя за извършената работа по изграждането на жилищна сграда*1 (1 800 000 рубли х 70%)
Прехвърлянето към съинвеститори на част от сумата на ДДС от цената на услугите на клиента-разработчик*1 се отразява (54 000 рубли х 70%)
Сумите на ДДС върху апартаменти, прехвърлени в собственост на организацията в съответствие с инвестиционно споразумение, се приписват на увеличението на цената на тези апартаменти (1 800 000 рубли х 30% + 54 000 рубли х 30%)
Част от апартаментите в построената къща, чието строителство е финансирано от средствата на организацията, са взети предвид като част от доходоносни инвестиции в материални активи (11 800 000 рубли х 30%)

_____
*1 В съответствие с първия параграф на клауза 6 на чл. 171 от Данъчния кодекс на Руската федерация сумите на ДДС, представени на данъкоплатеца от възложители (клиенти-разработчици), когато извършват капитално строителство, подлежат на приспадане. Горните удръжки се правят, тъй като съответните обекти на завършено капитално строителство (дълготрайни активи) се регистрират от момента, посочен във втория параграф на клауза 2 на чл. 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация или по време на изпълнението на незавършен проект за капитално строителство (клауза 5 на член 172 от Кодекса). По този начин правото на приспадане на сумите на ДДС, платени по време на строителството на жилищна сграда, може да възникне сред съинвеститори, които приемат построените апартаменти за своя баланс. В същото време, за да може съинвеститорът да приспадне горните суми на ДДС, е необходимо да има фактури и документи, потвърждаващи действителното плащане на данъка (клауза 1 на член 169 и клауза 1 на член 172 от Данъка Кодекс на Руската федерация).
Специалистите на данъчните органи, отговаряйки на лични въпроси на данъкоплатците, препоръчват следната процедура за издаване на фактури по време на изграждането на обект (когато организация на инвеститор финансира строителството, а клиентът-разработчик изпълнява инвестиционен проект с участието на изпълнители), въз основа относно Правилата за поддържане на дневници на получени и издадени фактури - фактури, книги за покупки и книги за продажби за изчисления на данъка върху добавената стойност, одобрени с Указ на правителството на Руската федерация от 02.12.2000 г. N 914 и писмо на Министерството на данъците на Русия от 21.05.2001 г. N VG-6-03/404 „За използването на фактури при изчисления на данък върху добавената стойност“:
- клиентът-разработчик представя на инвеститора консолидирана фактура за изградения обект. Консолидираната фактура се изготвя в два екземпляра въз основа на фактури, получени преди това от клиента-разработчик от доставчици на оборудване (материали) и изпълнители за извършени строително-монтажни работи. Вторият екземпляр на консолидираната фактура се съхранява от клиента-разработчик в дневника на издадените фактури без регистрация в книгата за продажби;
- фактури, получени от клиента-разработчик от доставчици на оборудване (материали) и изпълнители за извършени СМР, се съхраняват от клиента-разработчик в дневника на получените фактури, без да се регистрират в книгата за покупки. Копия от тези фактури се прилагат от клиента-разработчик към обобщената фактура, която се представя на инвеститора. В допълнение, клиентът-разработчик прилага към консолидираната фактура документи, потвърждаващи действителното плащане на суми на ДДС на доставчици на оборудване (материали), както и на изпълнители за извършени строително-монтажни работи;
- за извършените услуги по договора за организиране на строителството на обекта клиентът издава фактура в два екземпляра. Вторият екземпляр от фактурата се регистрира при клиента в книгата за продажби по установения ред. В този случай стойността на услугите на клиента не е включена в консолидираната фактура, представена на инвеститора.

3. Счетоводно и данъчно облагане на инвестициите в строителството производствена база

Пример 2.

MUP "Elektroset" съгласно инвестиционното споразумение действа като клиент и получава 1 180 000 рубли от OJSC "Zhilkominvest". за изграждане на ел. подстанция. Изградената електрическа подстанция и мрежи, в съответствие със сключеното споразумение, принадлежат на общинското унитарно предприятие, а товарите на OJSC Zhilkominvest също са свързани към новата електрическа подстанция. Строителството е извършено по договор, цената на строителството е 1 180 000 рубли, включително ДДС - 180 000 рубли.

Съгласно клаузи 1.4, 2.1, 2.3 от Правилника за отчитане на дългосрочни инвестиции, както и Инструкциите за използване на сметкоплана, отчитането на разходите за капитално строителство се извършва по сметка 08 за действителни разходи. Параграф 7 от PBU 2/94 определя, че разходите на предприемача за изграждането на обект се състоят от разходите, свързани с неговото изграждане, въвеждане в експлоатация или доставка на инвеститора.

Разходите за строителство (без сумите на ДДС) се отчитат в сметка 08, подсметка „Изграждане на дълготрайни активи“, независимо дали това строителство се извършва по договор или по стопански начин.

При договорния метод на строителство завършените и формализирани по установения начин строителни работи се отразяват от предприемача-клиент по сметка 08, подсметка „Изграждане на дълготрайни активи“, в съответствие с кредита на сметка 60 по договорната цена (без ДДС ) според платени или приети фактури възлагащи организации (клауза 3.1.2 от Правилника за счетоводно отчитане на дългосрочни инвестиции; Инструкции за използване на сметкоплана).

Сумите на ДДС, представени за плащане от изпълнителя, се отразяват по дебит на сметка 19 и по кредит на сметка 60.

Обект на дълготрайни активи, завършен чрез капитално строителство, е включен в състава на дълготрайните активи на организацията въз основа на клаузи 4, 5 от PBU 6/01. В този случай първоначалната цена на дълготраен актив, приет за счетоводство, се определя въз основа на клауза 8 от PBU 6/01.

След държавна регистрация на собственост върху обект на дълготрайни активи, формираната първоначална цена на този обект, приет за експлоатация и регистриран по предписания начин, се отписва от сметка 08, подсметка „Изграждане на дълготрайни активи“, в дебит на сметка 01 „Дълготрайни активи“ (Инструкции за използване на плановите сметки; клауза 41 от Правилника за водене на счетоводни и финансови отчети в Руската федерация, одобрен със заповед на Министерството на финансите на Русия от 29 юли 1998 г. N 34n)*1.
_____
*1 Възникването на права на собственост (права на стопанско управление) върху сгради, конструкции и други недвижими имоти подлежи на държавна регистрация в Единния държавен регистър от органите, извършващи държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях (клауза 1 от Член 131, член 219 от Гражданския кодекс на Руската федерация, изменен на 29 юни 2004 г. N 58-FZ). Има такса за регистриране на права върху недвижими имоти Национален данъкв съответствие със данъчно законодателство(Клауза 2 на член 11 от Федералния закон от 21 юли 1997 г. N 122-FZ „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, изменен на 22 август 2004 г. N 122-FZ).

Параграф 52 от Насоките за счетоводно отчитане на дълготрайните активи, одобрени със заповед на Министерството на финансите на Русия от 13 октомври 2003 г. N 91n, обяснява, че за обекти на недвижими имоти, за които са извършени капиталови инвестиции, съответните първични счетоводни документипри приемане и предаване са представени документи за държавна регистрация и действително се използват, амортизацията се начислява по общия начин от 1-во число на месеца, следващ месеца, в който съоръжението е пуснато в експлоатация. При приемането на тези обекти за счетоводство като дълготрайни активи след държавна регистрация се изяснява предварително начислената сума на амортизацията. Допуска се обекти на недвижими имоти, за които са извършени капиталови инвестиции, съставени са съответните първични счетоводни документи за приемане и предаване, документите са представени за държавна регистрация и които действително се използват, да бъдат приети за счетоводство като фиксирани. активи с разпределение по отделна подсметка към счетоводната сметка на ДМА.

Като цяло организацията има право да приспадне сумата на ДДС, платен на изпълнителя, ако има фактура и документи, потвърждаващи действителното плащане за услугите на изпълнителя, след като регистрира съответния завършен проект за капитално строителство (дълготрайни активи) от момент, посочен във втория параграф 2 супени лъжици. 259 от Данъчния кодекс на Руската федерация (т.е. през месеца, следващ месеца, в който съоръжението е пуснато в експлоатация), или по време на изпълнението на незавършен проект за капитално строителство (клауза 6 на член 171, клауза 5 на член 172 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Разясненията, дадени в точка 32.1 Методически препоръкиотносно прилагането на глава 21 „Данък върху добавената стойност“ от Данъчния кодекс на Руската федерация, одобрен със заповед на Министерството на данъците на Русия от 20 декември 2000 г. N BG-3-03/447, относно покритието на платения ДДС за сметка на целеви средстваполучени за закупуване на дълготрайни активи ( нематериални активи), се прилагат само от данъкоплатци-получатели на бюджета, следователно в разглежданата ситуация организацията има право да приеме ДДС за приспадане по горния ред, което се отразява в дебита на сметка 68 „Изчисления за данъци и такси“ в кореспонденция със сметка 19.

Себестойността на дълготрайните активи в счетоводството се погасява чрез амортизация*1. При линейния метод годишният размер на амортизацията се определя въз основа на първоначалната стойност на дълготрайния актив и нормата на амортизация, изчислена въз основа на очаквания полезен живот на този обект. През отчетната година амортизационните такси за дълготрайни активи се начисляват месечно, независимо от използвания метод на начисляване, в размер на 1/12 от годишната сума (клаузи 17, 18, 19 от PBU 6/01).
_____
*1 В тази схема изхождаме от условието, че се изчислява амортизацията в счетоводството по линеен начин, а полезният живот е определен на 30 години.

Начисляването на амортизационните разходи за дълготрайни активи започва на 1-во число на месеца, следващ месеца, през който тези обекти са приети за счетоводство, и се извършва до пълно изплащанецената на тези обекти или отписването на тези обекти от счетоводството (клауза 21 от PBU 6/01).

Точка 5 от Правилника за счетоводство „Разходи на организацията“ PBU 10/99, одобрен със заповед на Министерството на финансите на Русия от 6 май 1999 г. N 33n, определя, че възстановяването на стойността на дълготрайните активи, извършено под формата на амортизация, се признава като разход за обичайна дейност. Размерът на амортизационните такси се определя въз основа на цената на амортизируемите активи, полезния живот и методите за изчисляване на амортизацията, приети от организацията (клауза 16 от PBU 10/99).

Съгласно Указанията за използване на сметкоплана използването на целево финансиране за придобиване на нетекущи активи, подлежащи на амортизация, се отразява със запис по кредита на сметка 98 „Приходи за бъдещи периоди“, подсметка „Безвъзмездни постъпления“. ”, и дебит на сметка 86 на датата на въвеждане на дълготрайния актив в експлоатация. Тъй като се изчислява амортизацията, неоперативните приходи се признават в счетоводството (клауза 8 от Правилника за счетоводство „Приходи на организацията“ PBU 9/99, одобрен със заповед на Министерството на финансите на Русия от 05.06.1999 г. N 32n) , което се отразява чрез записи в дебита на сметка 98, подсметка „Безвъзмездни постъпления“, в съответствие с кредита на сметка 91 „Други приходи и разходи“, подсметка „Други приходи“.

Освен това организацията, когато представя за приспадане сумата на ДДС, платена на изпълнителя, използвайки средства от целево финансиране, признава неоперативни приходи, равни на горната сума на ДДС. Тази операция се отразява и в дебита на сметка 98, подсметка 98 „Безвъзмездни постъпления“ и кредита на сметка 91, подсметка „Други приходи“.

В съответствие с параграф 1 на чл. 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация, за целите на данъчното счетоводство обект на дълготрайни активи също се признава като амортизируема собственост. Първоначалната стойност на елемент от дълготрайни активи се определя по начина, установен в клауза 1 на чл. 257 от Данъчния кодекс на Руската федерация, като сумата на разходите за неговото придобиване, изграждане, производство, доставка и привеждане в състояние, в което е годно за използване, с изключение на сумите на данъците, които подлежат на приспадане или се вземат предвид като част от разходите в съответствие с Кодекса.

Средства за целево финансиране под формата на средства на инвеститорите, натрупани по сметките на организацията на разработчика в съответствие с подточка 14 от клауза 1 на чл. 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация не се вземат предвид за целите на данъка върху печалбата. В същото време данъкоплатците, които са получили целево финансиране, са длъжни да водят отделни записи за приходите (разходите), получени (произведени) в рамките на целевото финансиране. Ако данъкоплатецът, който е получил целево финансиране, няма такива записи, горепосочените средства се считат за обект на данъчно облагане от датата на тяхното получаване.

Амортизируемото имущество, създадено (придобито) с целево финансиране, не подлежи на амортизация (подклауза 7, клауза 2, член 256 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

В същото време размерът на ДДС, платен на изпълнителя за сметка на целево финансиране, получено от инвеститора и подлежащ на приспадане, е за данъчни цели доход на организацията, тъй като съгласно чл. 41 от Данъчния кодекс на Руската федерация, доходът се признава като икономическа изгода в парично или парично изражение в натура, взети предвид, ако е възможно да се оцени и до степента, в която тази полза може да бъде оценена. За целите на глава 25 от Данъчния кодекс на Руската федерация горният доход се признава въз основа на чл. 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация (като доход, който не е свързан с продажбата на стоки, работи, услуги). Датата на признаване на такъв доход в този случай е датата на приспадане на ДДС, платен на изпълнителя (подточка 2, клауза 4, член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Предназначение на акаунта	Дебит	Кредит	Сума, търкайте.
Отразено е получаването на средства от ОАО "Жилкоминвест".
Отразява се цената на работата, извършена от изпълнителя (1 180 000 RUB - 180 000 RUB)
Отразен е представеният от изпълнителя размер на ДДС
Извършено е плащане към изпълнителя
Електрическата подстанция е включена в ДМА
Отразено е използването на целево финансиране
Сумата на ДДС, представена от изпълнителя, се приема за приспадане
Неоперативните приходи се признават в размер на ДДС, представен от изпълнителя
Амортизацията е начислена върху позицията на дълготрайния актив (1 000 000 рубли: 30 години: 12 месеца*1)
Неоперативните приходи се признават в съответната част (1 000 000 рубли: 30 години: 12 месеца*1)

_____
*1 За разглежданата транзакция в данъчното счетоводство организацията признава само доход в размер на ДДС, подлежащ на приспадане, докато в счетоводството, както се вижда от горната таблица счетоводна документация, неоперативните приходи се признават месечно в размер на 2778 рубли. и разходи под формата на амортизация в размер на 2778 рубли. Горепосочените суми представляват постоянни разлики, водещи до възникване на постоянен данъчен актив и пасив (клаузи 4, 7 от Правилника за счетоводство „Отчитане на изчисленията на данъка върху дохода“ PBU 18/02, одобрен със Заповед на Министерството на финансите на Русия от ноември 19, 2002 N 114n). Постоянните данъчни задължения се отразяват счетоводно в дебита на сметка 99 "Печалби и загуби", подсметка "Постоянни данъчни задължения (активи)", а постоянните данъчни активи - в кредита на сметка 99, подсметка "Постоянни данъчни задължения (активи)" , в съответствие със сметка 68 (клаузи 6, 7 PBU 18/02; Инструкции за използване на сметкоплана).
В същото време, тъй като постоянните данъчни задължения и активи в тази ситуация са равни помежду си и възникват едновременно, ние вярваме, че въз основа на изискването за рационално счетоводство организацията може да не отразява тяхното възникване (клауза 7 от Правилника за счетоводството " Счетоводна политикаорганизация" PBU 1/98, одобрена със заповед на Министерството на финансите на Русия от 9 декември 1998 г. N 60n).

Инвестиционната дейност е извършване на инвестиции и извършване на практически действия с цел реализиране на печалба.

Субектите на инвестиционна дейност, извършвана под формата на капиталови инвестиции, са: инвеститори, клиенти, изпълнители, потребители на обекти на капиталови инвестиции и други лица.

инвеститорите финансират строителството, уреждат плащания с предприемача, като използват средства, прехвърлени към него, приемат построения обект или част от него;

разработчик - предприятие, което е специализирано в изпълнението на функциите по организиране на изграждането на съоръжения, наблюдение на неговия напредък и управление на направените разходи. Предприемачът може да бъде представляван от: дирекцията на предприятията в процес на изграждане, както и съществуващите предприятия, извършващи капитално строителство.;

клиентът организира изграждането на имота, създава за изпълнителя необходимите условияда извършва работата, осъществява строителен контрол, приема резултатите от работата и заплаща цената, предвидена в договора;

Изпълнителите извършват въз основа на договор изграждането на сгради (включително жилищни сгради), конструкции или други обекти на недвижими имоти, както и извършват монтажни, пусконаладъчни и други работи, неразривно свързани с обекта в процес на изграждане.

Договор за строителство - документ, установяващ задълженията на страните, участващи в неговото сключване и изпълнение за ново строителство, реконструкция, разширение, техническо преоборудване, ремонт работещи предприятия, сгради и конструкции, както и производството на определени видове и комплекс от строителни работи, които са строителни обекти. Една от характеристиките на договора за изработка е неговата продължителност, т.е. начална и крайна дата на работа.

Строителният проект е отделна сграда или конструкция, вид или комплекс от работи, за изграждането на които трябва да се изготви отделен проект и разчет.

Нека изброим законодателните актове, които регулират инвестиционните дейности на строителните организации:

• 1) Федерален закон „За инвестиционната дейност в Руската федерация, извършвана под формата на капиталови инвестиции“;
• 2) Федерален закон „За участие в споделено строителство на жилищни сгради и други обекти на недвижими имоти и за изменение на някои законодателни актове на Руската федерация“;
• 3) Федерален закон „За държавна регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“;
• 4) Граждански кодексРуската федерация (Граждански кодекс на Руската федерация) (първа, втора и трета част) (изменен и допълнен на 4 декември 2006 г.);
• 5) Жилищен кодексРуска федерация;
• 6) Градоустройствен кодексРуската федерация от 29 декември 2004 г. N 190-FZ;
• 7) Кодекс на Руската федерация на административни нарушенияот 30 декември 2001 г. N 195-FZ (Административен кодекс на Руската федерация);
• 8) Кодекс на земята RF.

Под инвестиционни дейностиорганизация на строителството означава дейности, които са свързани със следните операции:

• 1) придобиване парцели, сгради и други недвижими имоти, оборудване, нематериални активи и други нетекущи активи, както и тяхната продажба;
• 2) извършване на собствено строителство, разходи за научноизследователска, развойна и технологична разработка;
• 3) извършване на финансови инвестиции (покупка ценни книжадруги организации, включително дългови, вноски в уставния (дялов) капитал на други организации, предоставяне на заеми на други организации и др.).

Когато няколко фирми инвестират съвместно в строителството, те могат да възложат на един от инвеститорите да организира този процес. Последният в този случай става инвеститор-клиент. Той акумулира в сметката си средства от съинвеститори, ръководи строителството, сключва договори с изпълнители, следи разходите и разпределя резултатите. Инвеститори, които не са строителни клиенти, плащат на инвеститора-клиент за услуги по организиране на строителството.

Данъчните и счетоводни записи на инвеститор-клиент обикновено са подобни на тези, поддържани от клиент, който не е инвеститор. Но поради факта, че инвеститорът-клиент поръчва част от строителните работи за собствено потребление, а част за съинвеститори, възникват някои особености в счетоводството на инвеститор-клиента.

за строителни работи;

за монтаж на оборудване;

за закупуване на предадено за монтаж оборудване;

за закупуване на оборудване, което не изисква монтаж;

за закупуване на инструменти и оборудване;

за закупуване на оборудване, което изисква монтаж, но е предназначено за постоянен склад;

за други капиталови разходи;

за разходи, които не оскъпяват строежа.

След завършване на строителството инвеститорът-клиент прехвърля част от обекта на съинвеститори в съответствие с инвестиционните договори.

Публикации:

Дебит 76 Кредит 86 - натрупан дълг на съинвеститори за целево финансиране;

Дебит 51 Кредит 76. - получени са средства за целево финансиране от съинвеститори;

Дебит 51 Кредит 62 подсметка @Получени аванси.“ - получено предплащане от съинвеститори за услуги по организация на строителството;

Дебит 62 подсметка "Получени аванси" Кредит 68 подсметка "Изчисления на ДДС" - ДДС се начислява върху сумата на получения аванс;

Дебит 08 подсметка "Строителство на дълготрайни активи" Кредит 60 - приета е завършена сграда от изпълнителя;

Дебит 19 Кредит 60. - отразява размера на ДДС, представен от изпълнителя;

Дебит 08 подсметка "Изграждане на дълготрайни активи" Кредит 90-1 - отразени в действителните строителни разходи, разходите за услуги за организиране на строителството;

Дебит 19 Кредит 90-1 - отразява сумата на ДДС върху цената на услугите за организиране на строителството;

Дебит 90-3 Кредит 68 подсметка „Изчисления за ДДС“ - ДДС се начислява върху цената на услугите за организиране на строителството;

Дебит 90-2 Кредит 20 - разходите за предоставяне на услуги за организация на строителството се отписват;

Дебит 68 подсметка "Изчисления за ДДС" Кредит 62 подсметка "Получени аванси" - приема се за приспадане на ДДС, начислен от аванса;

Дебит 62 подсметка „Получени аванси“ Кредит 62 подсметка „Разплащания с клиенти“. - полученият по-рано аванс се компенсира срещу заплащане на услугите по организация на строителството.

Дебит 08 "Изграждане на дълготрайни активи",

Кредит 60 "Разплащания с доставчици и изпълнители." - отразява стойността на СМР;

Дебит 19 „ДДС върху закупени активи“, Кредит 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители“ - отразява ДДС върху разходите за строителни работи;

Дебит 08 "Инвестиции в нетекущи активи", подсметка "Изграждане на дълготрайни активи",

Кредит 90 „Продажби“, подсметка „Приходи“ - отразяват се приходи от предоставяне на услуги за организиране на строителство;

Дебит 19 „ДДС върху закупени активи“,

Кредит 90 „Продажби“, подсметка „Приходи“ - ДДС се разпределя върху разходите за услуги за организиране на строителство (не е включен в цената на строителния проект);

Дебит 90 "Продажби", подсметка "ДДС",

Кредит 68 „Изчисления за данъци и такси“, подсметка „Изчисления за ДДС“ - ДДС се начислява върху разходите за услуги за организиране на строителство.

Данъчно облагане на клиента-разработчик

Процедурата за водене на счетоводна документация и изчисляване на данъци в строителни организацииясно в регламентине е регулиран. Данъчната основа на клиента-разработчик няма да бъде всички получени средства, а само част от тях - дължима на плащането за неговите услуги. Клиентът-разработчик предоставя на инвеститорите услуги за организация, технически надзор на строителството и осчетоводяване на разходите. Стойността на тези услуги е включена в инвентарната стойност на имота и се заплаща от инвеститорите като част от общата сума на сделката.

Що се отнася до данъка върху дохода, моментът на изчисляването му зависи от метода за определяне на приходите и разходите, използван от предприятието. При метода на начисляване това е датата на подписване на акта за изпълнение, а при касовия метод това е денят на получаване на средства (включително предплащане) от участниците в споделеното строителство. Ако в договора с инвеститорите не е посочен размерът на възнаграждението за клиента-разработчик, той може да бъде определен въз основа на оценката на строителството.

В допълнение към възнаграждението за услуги по организиране на строителството, контрол и счетоводство, предприемачът може да има допълнителен доход, върху който трябва да се начислят ДДС и данък върху дохода. В практиката често се случва след завършване на строителните работи да има положителна разлика между средствата, получени от инвеститорите, и реалните разходи за строителство. Това се случва, ако клиентът е закупил по-евтини материали от включените в оценката или е наел по-малко платен труд. Допълнителният доход (освен ако не е предвидено друго в договора) остава на разположение на клиента-разработчик.

За данъчни цели дейностите на предприемача по организиране на строителството на съоръжения, включително технически надзор на строителството, следва да се считат за предоставяне на услуги, независимо от прилаганата от предприемача процедура за отразяване на извършените операции в счетоводните сметки и от източника на финансиране, които подлежат на облагане с ДДС на обща основа (писмо на Министерството на данъците на Русия от 21 февруари 2003 г. N 03-1-08/638/17-Zh751 „За налагането на ДДС върху средствата за поддръжка на услугите на клиента-разработчик”).

Средствата на инвеститорите, получени от клиента по време на строителството, не се облагат с данък върху доходите, тъй като се отнасят до целево финансиране (подточка 14, клауза 1, член 251 от Данъчния кодекс на Руската федерация). Целта на тези средства се определя от инвеститора в договора. Тази точка е важна, защото ако данъчен офисустановява, че клиентът е изразходвал пари за работа, която не е предвидена в договора, дори ако в интерес на инвеститора, тя го признава като облагаем доход на инвеститора като целево финансиране, използвано за други цели (клауза 14 от член 250 от Данъчния кодекс на Руската федерация). И такива средства са включени в състава неоперативни приходина датата на неправилното използване (подточка 9, клауза 4, член 271 от Данъчния кодекс на Руската федерация).

Понякога предприемачите трябва да включат незавършени строителни проекти в данъчната основа на имотите; ние ще се опитаме да изясним кога трябва да се направи това.

Дебит 08 подсметка "Покупка на земя",

Кредит 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители“ - вземат се предвид капиталовите инвестиции в земя;

Дебит 60 „Разплащания с доставчици и изпълнители“, Кредит 51 „Разплащателни сметки“. - извършено е плащане на земята;

Дебит 08 подсметка "Покупка на земя", Кредит 71 "Разплащания с отговорни лица" се начислява върху цената на придобитата земя, таксата за нотариални услуги;

Дебит 08 подсметка „Покупка на земя“, Кредит 76 „Разплащания с правосъдни институции“. - разходите за регистриране на правата на собственост са включени в цената на придобитата земя;

Дебит 76 „Разплащания с различни длъжници и кредитори“, подсметка „Разплащания с институцията на правосъдието“, Кредит 51 „Разплащания“ - 7500 рубли. - средства са преведени на съдебна институция;

Дебит 01 „Дълготрайни активи“, Кредит 08 „Инвестиции в нетекущи активи“, подсметка „Закупуване на земя“ - парцелът е приет за счетоводство.

• Кой е архитект и с какво се занимава?
• Какво да вземете, за да станете одитор
• Стратегия „Победа“ – печеливш скалп на Forex
• Нека направим пари на фондовата борса в кампанията за един играч!
• Потенциалният БВП се измерва чрез обем
• Концепцията, функциите и значението на финансовите отчети в руската и международната практика
• Микроикономика и макроикономика
• Ние работим правилно: всички инструкции за бюджетно счетоводство P 153 инструкции 174n
• Лош дълг от задбалансова сметка Когато дълговете на контрагентите са признати за лоши
• Консолидирана отчетност Консолидирана отчетност бюджет 21 отдел образование otcdi

• Пример за изчисляване на индексацията на заплатата
• Как да коригирате малка грешка зависи от
• Тестване на интервю за счетоводител
• Индексация на заплатите: изберете правилно „базовия“ месец Задаване на базовия месец за изчисляване на индексацията
• Счетоводни тестове
• Как и къде да сменим медицинска застраховка?
• Анонимизиран метален акаунт
• Какво включва задължителната медицинска застраховка - безплатни грижи и услуги, включени в полицата
• Как и къде да получите полица за задължителна медицинска застраховка?
• Коя застрахователна компания да избера за сключване на задължителна медицинска застраховка?