Готов доклад за оценка на имота. Как се оценява пазарната стойност на апартамент? Характеристики на подготовката на отчета. Относно партньорската програма на Report Bank
Оценката на цената на апартамент в Москва и Московска област е необходима и печеливша процедура както за продавача, така и за купувача. При всяка сделка с недвижим имот е важно всяка страна да знае реалната цена на предмета на сделката. За купувача не е изгодно да надплаща, както не е изгодно за продавача да загуби определена сума. За да се избегне подобно развитие на събитията, правилното решение би било да се извърши оценка пазарна стойностапартаменти.
Да разберете сами реалната стойност на недвижимите имоти днес не е лесно, тъй като цените редовно се колебаят и нивото на търсене непрекъснато се променя. Независимият преглед дава обективни резултати и намалява всички рискове до минимум.
Независима оценка на цената на апартамента
Опитните експерти на фирма НЕО Вега от години успешно работят в областта на оценката на недвижими имоти и извършването на експертизи. Разполагаме с пълна материално-техническа база, която ни позволява качествено и в срок да проведем прегледа и да извършим всички необходими изследвания.
Пазарната стойност на апартамент се оценява по няколко критерия:
- местоположение (район на града, инфраструктура, транспортни връзки, екологични условия, развитие на прилежащата територия и др.);
- вътрешното състояние на жилището (обща и използваема площ на апартамента, оформление, височина на тавана, наличие на ремонт и др.);
- характеристики на къщата (вид, година на построяване, състояние на конструкциите, входове, етажно разположение,
материали за стени и тавани и др.)
Цена на услугата
Всяка организация, предоставяща услуги по оценка на недвижими имоти, предоставя прогнозна цена за изследването преди началото на процедурата. Точната цена се определя при работа с конкретен обект. Например, цената на услугата ще бъде по-висока, ако апартаментът има нестандартно оформление, има скъпи довършителни материали, има вградено оборудване, преустройството е извършено без подходящо разрешителни документии така нататък.
Необходими документи за оценка на апартамент
За извършване на независима експертна оценка на всякакъв вид недвижими имоти, клиентът трябва да предостави определен пакет документи:
- документи за собственост (удостоверение за държавна регистрацияправа или документ, въз основа на който може да се извърши такава регистрация: договор за покупко-продажба, дарение);
- копие от паспорта на клиента от доклада за оценка;
- документи, издадени от Бюрото техническа инвентаризация— сертификат BTI, етажен план, експликация;
- смъртен акт (в случай на оценка на апартамент за регистрация на наследство).
Нашите предимства
Безплатна консултация
Индивидуален подход
Широка гама от услуги
Висококвалифицирани експерти
Основни фактори, влияещи върху цената на един апартамент
- Тип къща
- Година на построяване на къщата
- Разположение на апартамента етаж
- цялата зона
- Кухненска част
- Изглед от прозорците
- Наличие на балкон/лоджия
- Транспортна магистрала като източник на шум
- Състояние и степен на завършеност на апартамента
- Подово покритие
- Наличие на тел
- Отопление, канализация, топла вода, електричество
- Баня
- Улей за боклук, асансьор
- Разстояние от метро
- Наличие на метална врата
- Входно състояние
Процедура за оценяване
Процедурата за оценка на цената на апартамент в нашата компания „НЕО Вега” обикновено е стандартна и се извършва на етапи. За да поръчате услуга от нас е необходимо:
- свържете се с нашите специалисти;
- обсъдете цената на работата с оценителя;
- изберете удобно време за оглед на апартамента (работни дни от 9:00 до 21:00, почивните дни по договаряне);
- посещение на оценител в оценявания имот за проверка на състоянието му. Подписвате договор за оценка и предоставяте на оценителя фотокопия на необходимите документи;
- в рамките на два до три работни дни нашите специалисти изготвят констативен протокол;
- идвате в нашия офис, плащате за нашите услуги, подписвате сертификата за приемане на работата и получавате попълнен доклад за оценка.
Как изглежда отчетът и какво включва
В края на прегледа специалистът е длъжен да състави пълен доклад за оценка, който съдържа следната информация:
- обща информация за клиента и изпълнителя, подробности;
- методика за определяне на разходите;
- описание на обекта на изследване;
- преглед на пазара на жилищни имоти;
- изчисляване на пазарната стойност.
Към доклада са приложени и снимки на обекта, копия от документи, предоставени от клиента, и копия от материалите на оценителя.
Докладът трябва да посочва датата на оценката на обекта на оценка, използваните стандарти за оценка, целите и задачите на нейното изпълнение, както и друга информация, необходима за пълно и недвусмислено тълкуване на резултатите от оценката на отразения обект на оценка. в доклада. Изготвеният от нас доклад има статут на официален документ
Докладът за оценка е с твърда корица, подвързан, номериран, подписан и подпечатан от организацията.
Докладът се предоставя в един екземпляр, но при необходимост можете да поръчате произволен брой копия.
Защо се нуждаете от независима оценка на апартамента?
Необходима е независима оценка на цената на апартамента за:
- извършване на сделка за покупко-продажба;
- кредитиране, обезпечено с имущество;
- застраховка;
- сключване на брачен договор;
- други сделки с недвижими имоти.
Доклад за оценка- това е писмен документ, който отговаря на всички изисквания на професионалната етика, ясно и достъпно отразява хода на процеса на оценка и съдържа изходните данни, използвани от оценителя, техния анализ, изводи и крайната стойност на стойността.
Приложението към доклада за оценка съдържа всички снимки, скици и карти, които не са включени в основните раздели на доклада. Понякога в приложението е включен речник на термините.
Докладът, освен ограничаващи условия, може да съдържа предположения - твърдения, направени от оценителя в процеса на оценяване въз основа на неговото професионално мнение, но неподкрепени с фактически данни.
Нека разгледаме основните изисквания към съдържанието на доклада за оценка и казус за оценка на недвижим имот.
Докладът за оценка на обекта на оценка трябва да бъде съставен в писмена форма и предоставен на клиента в срок. Докладът не трябва да бъде двусмислен или подвеждащ. Ако се определя не пазарната стойност, а други видове стойност, трябва да се посочат критериите за установяване на резултата от оценката и причините за отклонение от възможността за определяне на пазарната стойност на обекта на оценка.
Съгласно чл. 11 от Закона за оценителската дейност в Руска федерация“ в доклада за оценка се посочва:
дата на изготвяне и пореден номер на справката;
основата за оценката на оценителя на обекта на оценка;
съдебен адрес на оценителя и информация за издадения му лиценз за извършване на оценителска дейност за този вид имоти;
точно описание на обекта на оценката и по отношение на обекта на оценката, принадлежащ на юридическо лице,
данни за юридическото лице и балансовата стойност на този обект на оценка;
стандарти за оценка за определяне на подходящия тип стойност на обекта на оценка, обосновка за тяхното използване при оценката на този обект на оценка, списък на данните, използвани при оценката на обекта на оценка, като се посочват източниците на тяхното получаване, както и предположенията, приети, когато оценяване на обекта на оценка;
последователността на определяне на стойността на обекта на оценката и крайната му стойност, както и ограниченията и границите на прилагане на получения резултат;
дата на определяне на стойността на обекта на оценката;
списък на използваните от оценителя документи, установяващи количествените и качествените характеристики на обекта на оценка.
Докладът може да съдържа и друга информация, която според оценителя е много важна за пълнотата на отразяване на използвания от него метод за изчисляване на стойността на конкретен обект на оценка.
Протоколът се подписва лично от оценителя и се заверява с печат.
Ако има спор относно достоверността на установената в доклада пазарна стойност или друга стойност на обекта на оценка, този спор подлежи на разглеждане от съда. Пример за доклад за оценка на недвижими имоти е даден в Приложение Б.
Глава 6. Особености на оценката на различни обекти на недвижими имоти
6.1. Оценка на земята
Като средство за производство земята има характеристики, които оказват пряко влияние върху оценката на недвижимите имоти:
земята не е резултат от предишен труд;
пространствено ограничен;
незаменими от други средства за производство;
има постоянство на местоположението;
без износване, когато се използва правилно;
географски с различно качество;
характеризиращ се със специфичната полезност на всеки конкретен поземлен имот;
има плодовитост и селско стопанствовсичките му полезни качества се използват най-ефективно;
в почти всички сфери на човешката дейност (с изключение на селското и горското стопанство) той действа главно като пространствена оперативна основа, поради което е неразривно свързан с обектите, разположени върху него: сгради, конструкции, пътища, мелиоративни структури, други материални елементи, създадени от човека труд, т. нар. подобрения.
При оценката на имотите се счита, че земята има стойност, а другото са подобрения, те добавят стойността.
Парцел - част от земната територия, която е оборудвана и готова за използване за различни цели.
Извършени подобрения за създаване на сайта:
външен: изграждане на улици, тротоари, отводнителни и инженерни мрежи;
вътрешни: планиране, озеленяване, асфалтиране, монтаж на изводи за свързване на инженерни мрежи, комуникационни линии и др.
Типичният имот се състои от поземлен имот и сгради и е необходимо да се определи стойността на поземления имот отделно от подобренията, които се намират върху него, което се дължи на следното причини:
разлики в данъчното облагане на земята и сградите (данък върху имуществото и поземлен данък);
при прилагане на метода на разходите за определяне на стойността на недвижимите имоти се изисква отделна оценка на поземления имот от подобрения;
вземане на решения за разрушаване на съществуващи подобрения с цел най-добро и най-ефективно използване на земята.
При оценката на парцел е необходимо да се вземе предвид наборът от права, свързани с него. Общи права, които изискват оценка:
1) пълно право на собственост - възможността да се използва парцел, свободен от наематели, по какъвто и да е законен начин;
2) право на наем - възможността да притежавате поземлен имот по договор за наем.
В Русия повечето земя не се продава, а се отдава под наем, така че оценителите често определят не стойността на парцела, а стойността на правата му за наем.
Цената на правата за наем -Това е сумата, която потенциалният купувач е готов да плати за правото да притежава даден обект по договор за наем, за да получи ползи от тази собственост. Оценката на правата за наем се използва при определяне на продажната цена на правото на наем на поземлен имот, когато се определя стойността на обекта, част от който е наетият имот. поземлен имот, и при оценка на вредите от прекратяване на договора за наем.
Въвеждането на Кодекса за земята е насочено към развитие на пазара на земя. При тези условия оценката на земята трябва да се извършва, като се вземат предвид най-много ефективно използване, което ще осигури най-висока остатъчна стойност на земята.
При оценката на поземлен участък е необходимо да се определи неговото най-добро и най-ефективно използване (BNEI), което се определя от взаимодействието на редица фактори.
Основни фактори, определяне на оптималното използване на земята:
1) местоположение- фактор, който има голямо влияние върху цената на парцела (взети са предвид перспективите на местоположението, транспортната достъпност и естеството на околната среда);
2) Пазарно търсене- фактор, отразяващ съотношението между търсенето и предлагането на пазара. Проучва се, за да се обоснове избраният вариант за използване на поземления парцел (състоянието и перспективите на пазарното търсене за предложеното използване, конкуренция от други парцели, видове данъци и други условия). Необходимо е да се подчертае пазарният сегмент, в който трябва да се развива дейността;
3) финансова осъществимост- способността на проекта да осигури доход от използването на парцела, който би бил достатъчен, за да възстанови разходите на инвеститорите и да осигури очакваната печалба;
4) физическа пригодност на обекта- перспективата за създаване на подобрения - размер, релеф, качество на почвата, климат, инженерно-геоложки и хидрогеоложки характеристики на обекта, съществуващо зониране, екологични параметри и др.;
5) технологична валидност и физическа осъществимост- анализ на връзката между качеството, разходите и графика на проекта, вероятността от природни бедствия, достъпността на транспорта, възможността за свързване с комунални услуги, като се вземат предвид размерът и формата на обекта, например размерът може да бъде малък за изграждане на промишлен обект;
6) законодателна (юридическа) допустимост- съответствие на възможността за ползване на парцела с действащото законодателство. Идентифицирани в резултат на анализ на строителни и екологични стандарти, ограничения на етажността, наличие на временни забрани за строителство на дадено място, трудности в района на историческото градско развитие, възможни промени в разпоредбите, спазване на правила за зониране, негативни настроения на местното население;
7) максимална доходност(максимален доход от собственост и стойност на обекта), който се определя чрез дисконтиране на бъдещите приходи от алтернативни употреби, като се вземе предвид рискът от инвестицията.
Специална категория е градски земи. Тяхната стойност се влияе от размера на града и неговия производствен и икономически потенциал, нивото на развитие на инженерната и социалната инфраструктура, регионалните природни, екологични и други фактори.
Едни и същи фактори могат да имат противоположно влияние върху стойността на даден сайт, например:
интензивен трафикнежелателно за жилищен район, но оскъпява обекта за търговски цели;
разположение спрямо образователни институции и център за пазаруване, естетически предимства и удобства, взети предвид при оценката на земята за жилищно строителство, практически нямат ефект върху стойността на териториите, ориентирани към индустриално развитие; За тях са важни транспортната инфраструктура и икономическото райониране.
Повечето поземлени ресурси в момента са държавна и общинска собственост. Практиката показва, че в пазарни условия градската земя е ценен ресурс и може да служи като стабилен източник на приходи в местния бюджет. Градските власти определят размера на поземления данък, наемната ставка за земя и стандартната цена на парцел при покупка, така че въпросът за повишаване на ефективността на използването на земята е от значение за тях.
Така че поземлената собственост се използва по-ефективно, т.е. донесе максимален доход от използването и допринесе за подобряване на цялостния инвестиционен климат, на първо място е необходимо да се приложат процесите на данъчно облагане, отдаване под наем и закупуване на градска земя въз основа на нейната пазарна стойност.
Именно пазарната стойност е мярка за стойността за потребителя, която позволява да се стимулира рационалното, ефективно използване и служи като инструмент за развитие на градската икономика.
Резултатите от оценката на градската територия служат като изходна информация за решаване на следните проблеми:
разработване на политика за градско развитие и социално планиране;
разработване на предложения за видове функционално използване на територията, като се отчита нейното качество;
формирането на икономически механизми за разполагане на различни варианти на земеползване и инвестиционна и строителна политика;
анализ на последствията от вариантите за развитие и преструктуриране на градската среда;
оптимизиране на общинските инвестиции в поддържане и развитие на градската среда;
определение инвестиционна привлекателносттеритория като функция от стойността на градската земя.
Закупуването на парцел от предприятие дава възможност да се използва земята като обезпечение за банков заем, да се разширят инвестиционните възможности, да се продаде излишната земя, да се получат приходи от отдаване под наем на земя, да се увеличи стойността на дълготрайните активи и да се увеличи пазарната стойност на акции.
Има две гледни точки относно стойността на градската земя:
градоустройствен проектант в процеса на функционално зониране на територията като част от ОУП;
оценител в разработка кадастрална оценказеми.
Основата за формирането на кадастралната оценка на земята и функционалното зониране на територията трябва да бъде цялостна градоустройствена оценка на пазарната стойност.
Има няколко метода за оценка на земята.
Нормативен метод е да се определи стандартната цена на земята. Използва се при прехвърляне, закупуване на земя в собственост, учредяване на обща съвместна (споделена) собственост над свободната норма, прехвърляне по наследство или дарение, получаване на обезпечен заем, отнемане за държавни или обществени нужди.
Градските земи се оценяват, като се вземат предвид гъстотата на застрояване, престижа на района, естеството на околното земеползване, условията на околната среда, инженерните и транспортните съоръжения и др. Земите се разделят на зони, диференцирани по основните ставки на поземления данък и стандартната цена на земята (Закон на Руската федерация „За плащането на земята“). Стандартната цена на земята е фиксирана в поземления кадастър.
Основата за определяне на стандартната цена на земята: ставки на поземления данък и увеличаващи коефициенти, ползи за поземлен данъкне се вземат предвид.
Често е необходимо да се оцени обект, състоящ се от сграда и парцел, когато последният има само права на наем. В този случай разходите за разпределяне на парцел за строителство могат да се вземат предвид като цена на земята.
В пазарни условия, ако е налична необходимата информация, е препоръчително да се използват методи, базирани на анализ на пазарни данни. Със заповед на Министерството на собствеността на Русия от 07.03.2002 г. № 568-р са одобрени Методически препоръки за определяне на пазарната стойност парцели. По правило при оценката на пазарната стойност на парцелите се използва следното:
метод за сравнение на продажбите,
метод на избор,
метод на капитализация на земната рента,
метод на разпространение,
метод на остатъка,
метод за разделяне на секции.
Метод за сравнение на продажбите е най-простият и най-ефективен метод за оценка, може да се използва за оценка както на действително свободна, така и на предполагаема свободна земя; ви позволява да определите конкретната цена на парцел, като направите процентни корекции на продажните цени на аналози. При липса на информация за цените на сделките с парцели е разрешено да се използват цени на предлагане (търсене).
Общи елементи за сравнение за парцели:
собственост,
условия на финансиране,
специални условия за продажба,
пазарни условия (промяна във времето),
местоположение (отдалеченост от града и пътища, характеристики на околната среда),
условия на зониране,
физически характеристики (размер, форма и дълбочина на обекта, ъглово разположение, вид на почвата, релеф),
достъпни комунални услуги,
икономически характеристики,
най-доброто и ефективно използване.
Когато оценявате земя, можете да използвате множество единици за сравнение, коригирайки цената на всяка и завършвайки с множество стойности, които определят диапазон от стойности.
Методът дава доста точни резултати само в развит информационно отворен конкурентен пазар.
Руският пазар на земя не отговаря на тези изисквания, стойността на парцел не може да се определи въз основа на информация за сделки за продажба на парцели аналог. Следователно цялата налична информацияда прилага всички методи за оценка на обекта.
Метод на капитализация на земната рента се основава на факта, че ако има достатъчно информация за наемните ставки за парцели, е възможно да се определи стойността на тези парцели като текущата стойност на бъдещия доход под формата на наем за парцела, който се оценява. В рамките на този методразмерът на поземлената рента може да се изчисли като доход от отдаване под наем на парцел земя при условията, преобладаващи на пазара на земя.
Формулата за изчисляване на цената на парцел е:
Където СЪС Л
аз Л - доходи от собственост върху земя, rub.;
Р Л- процент на капитализация на земята.
Процентът на капитализация се определя чрез разделяне на стойността на рентата за земя за подобни парцели на тяхната продажна цена или чрез увеличаване на безрисковата норма на възвръщаемост на капитала с размера на рисковата премия, свързана с инвестирането на капитал в оценявания парцел.
Основните фактори, влияещи върху наемната ставка на парцел: характеристики на местоположението, големина, форма, тип земеползване, транспортна достъпност, инженерно оборудване.
Метод на разпространение (метод на корелация, корелация, разпределяне) - определяне на компонента на цената на парцела въз основа на известно съотношение на цената на земята и подобренията в имотния комплекс. Методът се основава на принцип на приносаи твърдението, че за всеки вид недвижими имоти има нормална връзка между стойността на земята и сградите. Това съотношение е най-надеждно за нови сгради, те са близки до най-добрия и най-ефективен вариант за използване.
За да се приложи методът, са необходими надеждни статистически данни за връзката между стойностите на земята и цялата собственост на определен вид недвижими имоти на даден пазар. Методът обаче рядко се използва дори на развитите пазари, тъй като има ниска надеждност. Използването на метода е оправдано в условията на недостатъчна информация за продажбите на земя. Получените стойности се считат за приблизителни.
Метод на изолиране ) се използва за оценка на застроени парцели, ако има информация за цените на сделките за подобни обекти на недвижими имоти. Подобренията на земята съответстват на нейното най-ефективно използване.
Методът включва следната последователност от действия:
дефиниране на елементи за сравнение на обекти;
определяне на разликите между всеки аналог и обекта на оценка;
изчисляване и извършване на корекции за всеки от сравнителните елементи;
изчисляване на пазарната стойност на единичен Имот, което включва оценявания поземлен имот, чрез разумно обобщаване на коригираните цени на аналози;
изчисляване на възстановителната цена или разходите за възпроизвеждане на подобрения на оценявания парцел;
изчисляване на пазарната стойност на оценявания парцел чрез изваждане от пазарната стойност на отделен обект на недвижим имот, включително оценявания парцел, разходите за замяна или разходите за възпроизвеждане на подобрения на парцела.
Методът на разпределение се използва, когато приносът на подобренията към общата цена на парцела е малък, препоръчва се за оценка на крайградски зони (за които приносът на подобренията е малък и се определя доста лесно) и се използва при липса на данни за продажби на земя в околността.
Методът е най-ефективен на пасивен пазар (няма данни за продажба на свободни парцели), като се вземат предвид характеристиките на първоначалната информация и модела за получаване на желаната стойност. Цената на парцела като цяло се определя по формулата:
,
Където СЪС 3 - цена на земята, rub.;
СЪС- цена на обекта, rub.;
Су- разходи за подобрения, rub.
Метод на остатъка се основава на техниката на инвестиционната група за физически компоненти. Методът се използва за оценка на застроени и незастроени парцели, ако е възможно да се развие оценяваният парцел с подобрения, генериращи доход. Стойността на земята се определя чрез капитализиране на частта от дохода, който се дължи на земята.
За да се определи стойността на даден парцел земя, е необходимо да се знае цената на сградата, нетния оперативен доход на целия имот и процентите на капитализация за земята и за сградите.
Основните стъпки на остатъчния метод за земя:
1) нетният оперативен доход на целия имот се определя въз основа на пазарния наем и очакваните оперативни разходи;
2) определя се нетният оперативен доход, свързан със структурата (сградата);
3) нетният оперативен доход, отнасящ се към поземления парцел, се капитализира в показателя за стойност чрез нормата на капитализация за земята.
Трудно е да се прогнозират доходите в условията на недостатъчна икономическа стабилност.
Метод на подразделяне (подход за развитие) се използва при оценка на земя, подходяща за разделяне на отделни парцели. Състои се от следните етапи:
определяне на размера и броя на отделните парцели;
изчисляване на стойността на разработените парцели по метода на сравняване на сравними продажби;
изчисляване на разходите и график за развитие, очакван период на продажба и разумна бизнес печалба;
приспадане на всички разходи за разработка и бизнес печалби от прогнозната обща продажна цена на обектите, за да се определят нетните приходи от продажбата на недвижими имоти след завършване на разработката и продажбата на отделни обекти;
избор на дисконтов процент, който отразява риска, свързан с периода на очакваното развитие и продажба.
Разходите за развитие на земята обикновено включват:
разходи за оформление, разчистване и профилиране на обекти;
разходи за изграждане на пътища, тротоари, инженерни мрежи, отводняване;
данъци, застраховки, инженерингови такси;
маркетингови разходи;
печалба и режийни разходи на изпълнителя и др.
Моделирането на потенциалния доход от наем за различни видове земеползване се основава на моделите на формиране на наемните ефекти от местоположението и преобладаващите цени (продажби и наеми). Предвид съществената разлика в разходните показатели за терени, разположени по лицевата част на градската пътна мрежа и разположени във вътрешноблокови зони, тези парцели подлежат на задължително разделяне при оценка.
Прилагането на принципа на най-ефективното използване се случва в условията на конкуренция за използване на недвижими имоти между различни функционални сегменти на пазара, като се вземат предвид реалните ограничения върху обема на търсенето и възможната многофункционалност на територията, в резултат на това от които на всеки обект се формира набор от земеползватели.
Оценката на апартамента, извършена от квалифициран служител или адвокатска кантора, помага да се определи реалната стойност на жилището на пазара, като се вземат предвид както положителните, така и отрицателните фактори, текущо състояниена пазара, особености на района. Към оценката на жилищната площ най-често се прибягва в следните случаи:
Без отчет за стойността на недвижими имоти в Русия е невъзможно да се получи ипотека , документът също е включен в списъка на необходимите документи за получаване Париобезпечени с недвижими имоти.
Гражданите прибягват до услугите на оценител по време на спорове с данъчен офис(съгласно разпоредбите на руското законодателство, провеждането на проверка на пазарната стойност е аргумент за преразглеждане на установената кадастрална стойностжилища) преди да продадете или купите недвижим имот.
Процедурата за анализ на жилищата се извършва с помощта на различни методи, които ще бъдат разгледани по-долу, но изпълнява една функция - обединява всички характеристики на имота в един запис, анализира данни, които едновременно увеличават и намаляват цената на апартамента. Клиентът за оценка осигурява достъп до жилищното пространство, а собственикът се интервюира (понякога устно, понякога с помощта на въпросник). Оценителят независимо анализира местоположението на жилищата, инфраструктурните удобства или липсата на такива. Протоколът, издаден на собственика, е със статут на официален документ.
Кой подготвя?
Оценката на недвижими имоти в Русия е формализирана на законодателно ниво и Дейностите на оценителите се регулират от Федерален закон № 135 „За оценъчната дейност в Руската федерация“. Оценителите са лицаработи по трудов договор в адвокатски кантори, И индивидуални предприемачина частна практика.
Брокерът, който избира недвижим имот за покупка или продажба, извършва и оценка по желание на клиента. квадратни метра. Финансови организации, като правило, имат списък с акредитирани оценители, с които работят постоянно.
Справка!Фирмата, изготвяща доклада за оценка, трябва да е регистрирана в организацията на оценителите и да има застрахователна полица. Използва се, ако клиентът е претърпял щети в резултат на погрешни действия на оценителя.
Нека обобщим в Русия официалните оценки на недвижими имоти се извършват само от акредитирани лица и юридически лица – оценители и брокери. Проверка, извършена независимо от собственика, няма да има правна сила.
Какви данни са необходими за това?
Оценителят е заинтересован да получи максимално надеждна информация за оценявания имот, така че списъкът от фактори, влияещи върху оценката, се оказва впечатляващ. На оценителя се предоставят и документи/копия на:
Предоставени са документи за проверка правна чистотажилищаи потвърждение за собствеността на собственика. За извършване на оценката ще са необходими и икономически, материално-технически и други характеристики на апартамента.
- Вид на къщата, година на построяване, материал на стени, подове и тавани, състояние на сградата. Къща в окаяно състояние рязко намалява привлекателността на жилищата.
- Местоположение на къщата (колко отдалечени са транспортните мрежи, къде се намират съоръженията на социалната инфраструктура, районът е оборудван с висококачествени пътища).
- Инфраструктура (асансьор, охрана, паркинг, паркинг, гараж - има ли?).
- Състояние на входа и местна област.
- Етаж (апартаментите на първия и последния етаж обикновено се продават на намалена цена, компенсирайки евентуалните неудобства с прозорци и покриви).
- Изглед от прозореца, ниво на шум в района.
- Площ на апартамента, разпределение.
- Наличието на балкон, лоджия.
- Височина на тавана.
Също взети под внимание индивидуални характеристикижилище - наличие на ремонт, състояние на ВиК, вид дограма, балкон (при наличие).
Оценителят събира по-голямата част от информацията самостоятелно по време на визуална проверка, обикаляне на района и търсене в Интернет.
Методи
Руското министерство на икономическото развитие е установило три метода за определяне на пазарната стойност на апартамент, те са отразени във ведомствена заповед № 297 от 20.05.2015г. „За одобряване на Федералния стандарт за оценка „Общи концепции за оценка, подходи и изисквания за оценка (FSO N 1)“. Всеки метод за анализ има свои собствени характеристики и се използва само за определен тип недвижими имоти.
скъпо
Със скъп метод за оценка собствениците на апартаменти в многоетажни сградипрактически не се сблъскват. Смята се, че методът изкривява цената на такова жилище и е подходящ само за самостоятелни частни сгради. Същността на метода на разходите е да се определи сумата пари, изразходвана за строителството.
Оценителят се опитва да разбере колко би струвало замяната на имота от нулата. Вземат се предвид материали, технологии, заплати на строителните работници и от получената сума се изважда износването на сградата.
Защо методът на разходите не се използва за оценка на апартаментите? Лъвският дял от стойността на недвижимите имоти се определя по метода на себестойността Строителни материали , основа, стени и т.н. IN жилищен блокПовечето дизайни са общи, което означава, че цената им е разделена на две, три или десет.
В резултат на това разходите за изграждане на апартамент се оказват много по-малко от изграждането на еднофамилна къща с абсолютно същите материали и технически план.
Печеливш
Доходният метод е подходящ за нежилищни и търговски имоти.Основава се на твърдението, че стойността на даден обект е пряко свързана с размера на бъдещите ползи на потенциалния собственик. Да вземем например оценката на офис пространството в Москва.
При извършване на проверка професионалният оценител ще вземе предвид местоположението на помещенията, кръга от потенциални аудитории и ще проучи колко лесно е да стигнете до бъдещия офис от всеки квартал на столицата, неговия комфорт и оформление. Методът не се използва при транзакции с жилищни апартаменти, тъй като техните собственици и потенциални купувачи не планират печалба.
Сравнителна
Най-лесният за разбиране и най-често срещаният е сравнителният метод.Оценителите вземат предвид стойността на подобни обекти на пазара. Точността се постига чрез избора не на един, а на няколко апартамента, които са възможно най-сходни. Анализирани са показателите на всяко жилище, техните характеристики, етажност, асансьор, вход, обхват на метрото.
Цени в основните градове на Русия
Цената на оценката на жилище се влияе не само от града, в който се извършва, но и от характеристиките на самата експертиза. Всички предприятия предлагат на клиентите две възможности - оглед на имота и изготвяне на протокол по данни на собственика. Вторият метод не е много популярен поради факта, че специфичните характеристики на апартамента не са потвърдени. Банковите организации, купувачите на жилища и представителите на застрахователните услуги изискват доклад въз основа на резултатите от визуална проверка.
Такъв преглед включва заплащане на пътуването на оценителя и почасово време в апартамента. Вторият критерий е площта, фирмите определят различни цени за малки и големи обекти.
Общо взето цените в Руската федерация са на ниво от две до три хиляди рубли.В Екатеринбург оценителите са готови да извършат проверка на малък апартамент за 2000 рубли, в Москва цените започват от 3500 рубли, а за оценка на голямо жилище трябва да платите до 10 000 рубли.
Оценката е скъпа и за жителите на Санкт Петербург - минималната тарифа без заминаване е 3000 рубли, а с заминаване - 4000 рубли. За разстояние от центъра в големите градове се заплаща допълнително.
IN Тюменска областцените са по-достъпни - малък дом в центъра ще струва 2500 рубли. Посещението на оценител в Казан струва от 2100 рубли, в Саратов, Волгоград и Уляновск - от 3000 рубли, в Тюмен - от 2500 рубли.
Колко трае?
Срокът на валидност на доклада за оценка на недвижими имоти е ограничен до 6 месеца.Това се дължи на динамичните и постоянни промени на пазара на недвижими имоти. Пазарната стойност се променя в зависимост от икономически, финансови, производствени нюанси, дори спад покупателната способностсе отразява негативно на цените на жилищата.
Кога се компилира?
Протоколът се съставя след визуален оглед и изчисляване на крайната себестойност на цената. Въпреки че самата процедура за оценка е проста, тя отнема приблизително пет работни дни. Много компании предлагат услугата спешен преглед - в този случай клиентът получава доклада за един работен ден, услугата се заплаща допълнително в размер от 30 до 50% от сумата на оценката.
- Уводна част.
- Основни факти и изводи.
- Изходни данни, използвани за оценката.
- Задание за оценка.
- Информация за страните по договора.
- Стандартът на стойността, използван при оценката.
- Терминология.
- Списък на материалите, използвани при оценката.
- Етапи на оценка (в отделни параграфи оценителят записва всички характеристики на обекта, включително района на местоположението, околностите, инфраструктурата).
- Описание на самия обект на оценка.
- Преглед на пазара на жилищни имоти.
- Изчисляване на пазарната стойност чрез избрания подход (обикновено сравнителен).
В резултат на оценката клиентът получава масивен доклад, който показва пълна информация за апартамента, методите за оценка и заключенията на специалиста.
Приложения
Изисквания за регистрация
Клиентът получава документа под формата на подвързана папка с меки корици, заверена с подпис на упълномощено лице и придружена с печат организация за оценка. Размерът на типичния доклад достига четиридесет листа, използва се формат А4, всички страници са номерирани. Документът има законна сила и може да бъде представен на съда.
Докладът за цената на апартамента е официален документ, поради което прегледът се регулира от закона на Руската федерация относно дейностите по оценка на всичките му етапи. Поръчвайки оценка с оценител на място, собственикът на апартамента ще може да разбере обективната стойност на своя дом. Документите се предават обикновено в рамките на пет дни. Справката се представя под формата на папка с печати и подписи.
Полезно видео
Можете да научите повече за това как се оценява апартамент, като гледате видеоклипа:
Ако намерите грешка, моля, маркирайте част от текста и щракнете Ctrl+Enter.
Банкери, съдии, организатори на търгове са изключително чувствителни към оценката на апартамент, който ще бъде обезпечение, предмет на иск или търг. Докладът за оценка не е просто набор от зашити листове, а документ, който определя реалната стойност на апартамента, според мнението на независим специалист. Предметът на днешната статия е подробен преглед на съдържанието и процедурата за изготвяне на доклад за оценка на недвижими имоти като цяло, включително апартаменти.
Доклад за оценка на апартамент - какво е това?
Това е заключение за стойността на имота, изготвено от оценител за определени от клиента цели под формата на доклад. Докладът има ясна структура и съдържание. Процедурата за регистрацията му се регулира от Закона за оценителската дейност.
Кой може да бъде оценител?
Когато става въпрос за оценка на апартамент, всички се считаме за експерти. Отчасти това е вярно. Но едва ли някой, без да има специални знания, ще се заеме да направи оценка на парцела, сградата, производствена база, търговско-развлекателен комплекс, сграда и др.
Само компетентно лице, което може официално да изрази мнението си за стойността на даден обект:
- Преминали специално обучение, положили изпит и получили свидетелство за квалификация;
- Платено входна таксаи стана пълноправен член на SRO на оценителите;
- Купих застрахователна полица за дейността си в размер на 300 000 рубли.
Целта на оценката трябва да бъде съобщена на оценителя.
Лице, което отговаря на всички тези изисквания, е оценител. Той може законноучастват в дейности по оценка, изготвят и предоставят доклад за оценка на клиента.
Имот, който може да бъде оценен
Обектите, подлежащи на оценка в недвижимите имоти, включват::
- земи за всякакво предназначение;
- нежилищни сгради и помещения в тях;
- жилищни сгради, апартаменти, стаи;
- структури;
- други недвижими вещи.
Цели на оценката
Защо трябва да оцените апартамент? Определянето на текущата пазарна стойност на апартамент е необходимо в различни житейски ситуации.
Те включват:
- от общински и държавен жилищен фонд на търг за определяне на начална цена;
- Закупуване на жилище с кредитни средства (ипотека). Апартаментът става предмет на обезпечение за погасяване на кредита (тъй като апартаментът се оценява с ипотека);
- Застраховка на апартамента;
- Разделяне на имущество по време на бракоразводен процес;
- Определяне на стойността на наследствената маса;
- за продажба на съсобственици или външни лица;
- Признаване на правото на апартамент в съда.
Целта на оценката трябва да бъде съобщена на оценителя. Това се дължи на факта, че различните цели имат свои собствени характеристики на оценка. Например, ако апартамент се оценява като обезпечение, тогава освен пазарната стойност се определя и ликвидационната стойност.
Оценка на апартамент
Приложено към доклада:
- Копия от документи, позволяващи на специалиста да извършва оценителска дейност;
- Документи за собственост на апартамента;
- Техническа документация за обекта и снимков материал.
Декор
Изготвен на хартиен носител, протоколът се номерира страница по страница, подвързва се и се подпечатва с подписа на оценителя и неговия личен печат.
Отчетът е генериран в в електронен формат, подписано от засилено квал електронен подписоценител.
Колко струва един доклад за оценка и на какво се основава цената?
Основните параметри, които определят колко ще трябва да заплатите за оценителски услуги са:
- Срокове (доплащането за спешност може да бъде до 50% от редовната цена);
- Регион на местоположението на апартамента (в градове с надмилионно население докладът струва 20%-40% повече, отколкото в регионите);
- Категории жилища (стая в общ апартамент, стандартен апартамент, студио, апартаменти и др.).
Цената за оценка на стандартен апартамент с доклад е не повече от 2000-3000 рубли.
Процедурата за плащане е посочена в споразумението за предоставяне на оценителски услуги и може да бъде под формата на:
- 100% предплащане при подписване на договора;
- извършване на частично плащане (аванс) при подписване на договора и извършване на окончателни плащания след завършване на работата.
Изпълнението на задълженията на страните една към друга по споразумението за оценка се потвърждава с подписване на сертификат за извършени услуги.
Срок на валидност
Ако са изминали повече от шест месеца от датата на оценката, стойността на апартамента, установена по време на оценката, не може да се счита за достоверна и губи своята актуалност. Оценителят винаги посочва тази информация в доклада. Следователно посочването на датата на оценката в доклада е изключително важно.
Несправедлива оценка
Често, когато има спорове за права върху недвижим имот, противопоставящите се страни не могат да постигнат съгласие относно справедливата му пазарна стойност. Понякога се наемат различни оценители. Ако цената на апартамента се различава значително според различните отчети, тогава спорът се решава в съда.
Освен това може да се извърши проверка на доклада, което предполага формиране на становището на експертите на SRO относно доклада, подписан от член на SRO. Извършва се на доброволни начала между клиента и експерта и не е мярка за контрол на оценителя. Но положително или отрицателно заключение от доклада може да се използва от клиента в съда.
Освен това гледайте видеоклип за процедурата за оценка на апартамент и генериране на доклад:
Животът понякога е непредсказуем. А компетентна оценка на апартамент може да се наложи в най-неочаквания момент. Затова изборът на добър и наистина независим специалист е много важен.
Докладът за оценка на имот е резултат от редица дейности, извършени в съответствие с установените стандарти за оценителска дейност.
Понякога страните заменят тромав доклад с доклад за оценка на недвижими имоти за стойността на имота (можете да видите пример за доклад за оценка на апартамент по-долу). Той не съдържа методология за изчисление, а само посочва информация за цената.
Необходима е информация за пазарната стойност на апартамента:
- когато става въпрос за ипотека и обезпечено кредитиране;
- при извършване на сделки с недвижими имоти;
- при застраховане на недвижими имоти;
- ако възникнат спорове между собствениците на апартаменти, може да се изисква доклад
- при встъпване в наследствени права за разрешаване на спор за обезщетение на страната, която се е отказала от наследяване.
Кой изготвя доклада за оценка на недвижими имоти?
Най-често информация за пазарната стойност на даден обект е необходима при кандидатстване за ипотечен кредит от банка. Съгласно ал.1 на чл. 9 102-FZ от 07.05.2013 г., в документи за заемТрябва да се посочи прогнозната стойност на обезпечението. Определянето му е задача на оценителските компании.
Член 9. Съдържание на договора за ипотека
- Договорът за ипотека трябва да посочва предмета на ипотеката, нейната оценка, същността, размера и срока на изпълнение на задължението, обезпечено с ипотеката.
Обикновено банката има списък с акредитирани оценители.Потенциален кредитополучател може да се свърже с всеки от тях, като заплати стойността на работата от собствени средства. Настоявайте за сътрудничество с определена организация от страна на служителите кредитна институцияне могат, но все пак потенциален кредитополучателТрябва да изберете фирма от предоставения списък.
Това гарантира, че няма грешки в документацията и дава възможност за възможно най-скоровземете ипотека, тъй като банковите услуги няма да трябва да прекарват дълго време в проверка на неизвестна компания за оценка.
Важно:Компанията, която изготвя доклада за оценката на имота, трябва да е член на една от регистрираните оценителски организации и да има застрахователна полица за гражданска отговорност с покритие най-малко 300 хиляди рубли. Именно чрез полицата клиентът може да бъде компенсиран за евентуални щети в резултат на грешни действия на оценителя.
Банките поставят редица изисквания за отчетност. Спазването им ви позволява да получите най-пълната картина на заложеното недвижимо имущество.
Проблем с цената
Колко струва доклад за оценка на апартамент? Цената на работата на оценителска компания за изготвяне на становище за стойността на недвижимия имот зависи от редица фактори:
- регион на местоположението на обекта;
- вид недвижим имот;
- целта на доклада (например работата по оценка на апартамент за съдебна експертиза ще струва повече);
- спешност на работата.
Ако анализираме цените по региони, получаваме следната картина:
Важно:При избора на оценителска фирма е грешка да се ориентирате към най-ниската цена за изготвяне на доклад за оценка на апартамента. Струва си да се даде предпочитание на компанията, която се грижи преди всичко за интересите на клиента.
Кога се изготвя доклад за оценка на апартамент?
Докладът за оценка на недвижим имот съдържа информация за действителната му пазарна стойност. Задължително е за служителите на отдела за обезпечения на банката при регистрация:
- ипотеки;
- обезпечени кредити, обезпечението по които е недвижимо имущество.
В този случай кредитополучателите могат да бъдат както юридически, така и физически лица.
Обикновено контактът с оценител се случва на етапа на подготовка на сделката, когато обектът на кредитиране или видът на имота, който се залага като обезпечение, вече е точно определен и предварително съгласуван с кредитната институция.
В допълнение към пазарната стойност банковият служител взема данни от отчета за спасителна стойностапартаменти. Стойността му е с 25-30% по-ниска. Именно на тази цена апартаментът ще бъде продаден на търг, ако кредитополучателят спре да плаща кредита.
Нека да разгледаме структурата, съдържанието и дизайна на доклада за оценка на недвижими имоти.
При определяне на пазарната стойност на един имот се вземат предвид много фактори. Всички те трябва да бъдат отразени в отчета.
Именно поради тази причина съществуват стандарти за оценителска дейност, към които професионалните оценителски компании трябва да се придържат.
Важно:Изискванията към документа са установени от федералния закон. По-специално, те се регламентират от Изискванията към доклада за оценка.
Докладът за пазарната стойност на апартамента трябва да отразява следната информация:
- задача за оценка;
- факти и изводи;
- пълни данни за клиента и оценителя (директор на организацията, юридическо лице, специалист, извършващ оценката);
- ограничения и допускания при извършване на работа по изготвяне на доклада;
- прилагани стандарти за оценителска дейност;
- описание на имота с посочване на количествени и качествени характеристики;
- анализ на пазара и други външни фактори, влияещи върху крайната цена.
- описание на методите за оценка: разходи, сравнителни и приходи. Ако някоя от тях не е била приложена, оценителят трябва да обоснове причината;
- съгласуване на получените различни методирезултатите от оценката на недвижими имоти.
Цяла глава в доклада е посветена на описание на характеристиките на обекта, който се оценява.
Трябва да се посочи следното:
- технически данни, състояние на комуникациите и година на построяване на къщата;
- тип междуетажни тавани;
- материали, от които е изградена сградата;
- кадри и тип разпределение на апартамента;
- височина на къщата и етажно разположение на жилищното пространство;
- наличие на спирки наблизо обществен транспорт, големи пътни възли, магазини и други социални обекти.
Важно:необходимо е описание сегашно състояниежилищно пространство. Говорим за качеството на извършения ремонт, наличието или липсата на вградена техника.
Приложения към доклада
В допълнение към основната част към доклада трябва да бъдат приложени копия от:
- застрахователна полица на оценителската организация, удостоверение и данни за професионалната подготовка на оценителя;
- документи, установяващи качествените и количествените характеристики на обекта;
- споразумения, въз основа на които собственикът на помещението има право върху него;
- и технически план;
- снимки на апартамента и къщата, в която се намира;
- заключения и експертизи, ако има такива.
Важно:Недопустимо е да се определя пазарната стойност на апартамент „в движение“. Всеки доклад трябва да е индивидуален, определената в него стойност да е разумна и да отговаря на действителността, а тълкуването да е еднозначно.
Изисквания за регистрация
В процеса на работа по доклад служител на оценителска организация извършва цял набор от дейности, предвидени от нормите и стандартите за оценителска дейност.
Например, дебелината на доклад за пазарната стойност на типичен апартамент може да достигне 40 или 50 листа А4, без да се броят снимките и приложенията към документа.
Всяка страница от доклада с приложенията трябва да бъде номерирана. Документът е подвързан, заверен с подпис на упълномощено лице и печат на организацията.
Така че е необходим доклад за оценка на апартамента, за да се определи обективно стойността на недвижимия имот при извършване на сделки с него.
Можете да го поръчате на специална организация, която е преминала акредитация и има лиценз за извършване на оценителска дейност. Цената на документа не е висока, а времето за изработка е от 2 до 5 работни дни.
