• Пример за изчисляване на индексацията на заплатата
• Как да коригирате малка грешка зависи от
• Тестване на интервю за счетоводител
• Индексация на заплатите: изберете правилно „базовия“ месец Задаване на базовия месец за изчисляване на индексацията
• Счетоводни тестове
• Как и къде да сменим медицинска застраховка?
• Анонимизиран метален акаунт
• Какво включва задължителната медицинска застраховка - безплатни грижи и услуги, включени в полицата
• Как и къде да получите полица за задължителна медицинска застраховка?
• Коя застрахователна компания да избера за сключване на задължителна медицинска застраховка?

Когато банка издава заем на фирма или физическо лице, обезпечен с имущество, тя трябва да оцени обезпечението. В такива случаи кредитните институции често прибягват до услугите на оценителски компании, чиято задача е да определят реалната стойност на определен обект. В резултат на това издаденият от компанията доклад за оценка на стойността на обезпечението позволява на банката да направи заключение за ликвидността на обекта, цената и периода на продажбата му, като се вземат предвид пазарните условия и инвестиционната привлекателност.

Наред с оценката на обезпечението, често е важно предприятията да оценят бизнеса като цяло. Според експерти това е необходимо, за да може самият бизнес да присъства адекватно на пазара и да може да декларира, че дори и при ипотекиране на имотен комплекс предприятието е самостоятелно и способно да изплаща задълженията си. Между другото, Централната банка ясно регламентира, че кредитните институции трябва да обърнат внимание при определяне на рисковата група конкретно Финансово състояниедейността на кредитополучателя като цяло. За съжаление по-голямата част от самия бизнес все още не е стигнал до необходимостта да се оцени като цяло. Например, някои просто се притесняват, че ще бъдат принудени да плащат повече данъци върху имотите.

Оценители на персонала на банката: плюсове и минуси

Някои банки не използват услугите на фирми, специализирани в оценителския бизнес, като разполагат със собствени оценители. Така работи Райфайзенбанк например. Други предпочитат да се обърнат към независими оценители. Трети използват комбинирани форми на работа. Всеки от тези пътища има своите предимства и недостатъци.

Юрий Ушаков, ръководител на отдела за кредитиране на клиенти в Московска капиталова банка, казва, че банката не винаги използва услугите на оценителски компании и няма редовни партньори в тази област. Ако възникне необходимост, кредитната институция прибягва до услугите на оценители, особено когато бизнесът на клиента има определени регионални или отраслови специфики. Юрий Ушаков подчертава, че е препоръчително да имате собствени оценители в персонала в случаите, когато клиентът поръчва оценка на обезпечението. Тъй като в тази ситуация има смисъл да се проверяват резултатите от оценката и е най-добре да направите това самостоятелно от банката. "Естествено, служители на пълен работен денбанките обаче не могат да познават всички тънкости на бизнеса на кредитополучателите от различни индустрии Общи правиласъществуват и понякога е необходим контрол върху оценителските компании“, казва Юрий Ушаков.

„Необходимо е също така да имате собствени оценители, тъй като услугите на оценителските компании почти винаги се заплащат от кредитополучателя“, добавя експертът.

Елена Хоркина, директор на отдела за кредитиране на дребно на Москва кредитна банка(ICD), заема малко по-различна гледна точка. Тя отбелязва, че ако една банка независимо оценява недвижими имоти, това, разбира се, спестява пари, но това създава необходимост от увеличаване на персонала. Нещо повече, този персонал трябва не само да има съответната квалификация, но и да изпълни работата в приемлив за пазара срок - два до три дни, като се вземе предвид посещението на място, анализът на данните и написването на самия доклад. Специалистът дава още един аргумент в полза на независимите оценители: „Ако кредитното досие съдържа доклад от независим оценител, тогава по време на проверки от Банката на Русия за правилността на създадените резерви и оценката на стойността на обезпечението, това е много по-лесно да се докаже, че истинската пазарна ценапредмет на обезпечение. Затова в момента банките практикуват работа с независими оценителски компании.“

Най-добрият изход е съвместният избор на оценител

Въпросът дали банката има собствени оценители е пряко свързан с проблема за доверието в триъгълника „банка-кредитополучател-оценител”. Когато клиент, търсещ заем, иска оценка, може да възникне известен конфликт на интереси. Например, ако оценката е поръчана от физическо лице или предприятие, тогава, плащайки пари, те очакват да получат определен резултат. Някои банкери отбелязват, че в случай на безскрупулен и непрофесионален подход, оценителят може да даде крайния резултат, който кредитополучателят иска да види, и по този начин да подведе банката. Банковите специалисти казват, че когато работите с оценителски компании на етапа на възстановяване на дълга, върнете се към съдебна процедура, фалит, изпълнително производство, трябва да се изправим пред много проблеми. Има случаи, макар и доста редки, когато оценката се различава от реалната стойност на пазара в пъти.

От друга страна, ако банките предпочитат да работят със собствени оценители и не се доверяват на експертите на кредитополучателя, тогава кредитополучателят също има всички основания да не се доверява на оценителя на банката. Независимите оценители също понякога са доста скептични по отношение на така наречената „независима“ оценка на специалисти, работещи в персонала на банката.

Не е лесно да се реши този проблем, казва Юрий Ушаков (Moscow Capital Bank). „От една страна, банковите оценители естествено заемат страната на банката. От друга страна, ако клиентът кредитополучател наеме трета оценителска компания, тогава в негов интерес е да представи обезпечението в по-благоприятна светлина. Затова оценката винаги може да бъде донякъде субективна в интерес на една или друга страна“, отбелязва специалистът. Според Елена Хоркина (ICB) този проблем е по-скоро организационен вътрешен контролв банката: „Човешкият фактор винаги присъства в работата, така че съществува риск пазарната стойност на обекта да бъде подценена или надценена, като се вземат предвид субективните фактори.“

Някои компании предлагат на банките услуга като преоценка. Допълнителната тежест от разходите за преоценка пада върху плещите на клиентите на банката - кредитополучатели. Ето защо е логично да се предположи, че за да избегне надценките, клиентът все пак ще отиде при оценител, който отговаря на всички критерии не само за него, но и за кредитната институция. Според експерти най-добрият изход от проблемна ситуация е съвместният избор на оценител, който да е независим и от двете страни.

Акредитация и конкурсен подбор

Въпросът как да взаимодейства с оценителя е много важен за банката. Кредитната институция може да избере да акредитира оценителска компания към банката или да проведе конкурентен подбор. Това ще позволи до известна степен да се избегнат ненадеждни оценки от недобросъвестни оценители.

Експертите смятат, че акредитацията е един от най-обективните подходи за избор на квалифицирани, опитни представители на оценяващата общност. Тук трябва да изхождате от това кой поема повече рискове. По правило банката носи най-големите рискове. Оценителят просто прави оценка. И най-лошото, което може да го заплаши, казват банкери, е пробен периодотносно оценката. Вярно е, че е доста проблематично да се получат санкции срещу оценителска компания за надценка в съда. Тъй като рисковете на банката са обективни, те трябва да бъдат защитени по някакъв начин. И въпреки че всеки кредитополучател има право да избере организацията за оценка, която му харесва, подходът към докладите на неакредитирани оценители в банките може да бъде много по-строг.

Елена Хоркина от Московската кредитна банка каза, че тяхната кредитна организация е поела по пътя на акредитацията на оценителски компании: „Банката има партньорства с няколко оценители. Основните критерии за нас са опит, професионализъм и репутация на пазара.“

Юрий Ушаков (Moscow Capital Bank) смята, че всеки от тези видове сътрудничество има своите предимства. Конкурентната основа предполага конкуренция и следователно по-гъвкава ценова политика и, вероятно, по-високо качество на услугите. Акредитацията на оценителска фирма дава предимството да имате постоянен партньор, който познава нуждите на банката и другите клиенти. „Трудности могат да възникнат само при теснопрофилни кредитополучатели, когато акредитирана компания не работи в желания регион или няма опит в оценката на този конкретен бизнес“, казва експертът.

Въведете ред в оценителите

Експертите предполагат различни начининамаляване на броя на нискокачествените оценителски услуги на пазара. Например, това може да стане чрез затягане на изискванията към дейността на оценителите, създаване на „черен“ списък на оценителските компании, подписващи ненадеждни доклади, и въвеждане на единни стандарти за оценка.

Един от начините за решаване на проблема с несправедливата оценка може да бъде консолидирането на компании, работещи на пазара. Може би това трябва да се случи и с помощта на такава принудителна мярка като намаляване на броя на оценителите, тъй като в момента, според Юрий Ушаков (Московска капиталова банка), техният брой значително надвишава качеството на работа на оценителските компании. В същото време експертът прави уговорка, че в напоследъкВъпреки това са предприети мерки за подобряване на качеството на оценителските услуги, например чрез лицензиране на такива дейности.

Важна стъпка е и формирането на истинска оценяваща общност. Така на 1 август 2006 г. той влезе в сила федералният закон№ 157-FZ от 27 юли 2006 г. „За изменения на Федералния закон „За оценителските дейности в Руска федерация"", който е предназначен да възстанови реда сред оценителите.

„Досега понятието „оценъчна общност“ в Русия беше от метафизичен характер – или съществуваше, или не. Имаше оценители и оценителски компании, включително обединени в асоциации, а имаше и такива, които „се разхождаха сами“. С влизането в сила на новия закон понятието оценителска общност придоби много категоричен смисъл, каза председателят на комисията по имоти Държавна думаВиктор Плескачевски, коментира нов законотносно оценителската дейност. - Саморегулиращите се организации се превърнаха в независима институция за регулиране на отношенията в координатната система „потребител–оценител–общество”. По този начин оценителите имат нови, така да се каже, „органи“ - структури, отговорни за развитието на оценителските услуги и тяхното качество, но създадени не „отгоре“ с указ или решение на правителството, а „отдолу“ - с решение на професионална общност.”

За банката при получаване на кредит

банка - финансова институция, който:

* концентрати временно свободни пари в брой(депозити);
* предоставя ги за временно ползване под формата на кредити (заеми, аванси);
* посредничи при взаимни плащания и разчети между предприятия, институции и физически лица.

Banque, италиански Banco - пейка

Цели и ситуации, при които банките се нуждаят от услугите на оценител.

Основните ситуации, при които банките се нуждаят от услугите на оценител са следните:

• Оценка на имущество при залог за обезпечение на кредит;
• При ипотечно кредитиране лицабанките също изискват услугите на оценители за определяне на действителната пазарна стойност на имущество, прехвърлено под ипотека (ипотеката е заем, обезпечен с недвижим имот)
• Банките, като независими организации, понякога се нуждаят от оценители, за да направят оценка собствени акции, в ситуации на сливания и придобивания.
• Понякога се наема оценител, който да оцени бизнеса, в който банката възнамерява да инвестира.

Характеристики на процедурата за оценка на имотите за банка.

Най-важната характеристика на процедурата за оценка на всяко имущество за банката е нейната максимална точност. За различни цели на оценка, различни от оценката на обезпечение, понякога не се изисква най-точният резултат, но когато се оценява имот за банка, рисковете, свързани с оценката, са изцяло на плещите на оценителя. Поради факта, че размерът на заемите почти винаги надвишава размера на застраховката няколко пъти, оценителят трябва да бъде изключително внимателен и внимателен при извършване на процедурата по оценка. Необходимо е да се инспектира обектът на оценка, да се получи максимално количество информация за обекта, старателен анализ на пазара и най-много ефективно използванеобект на оценка.

В практиката на оценителите имаше случай, когато оценителят погрешно оцени линия за производство на нишесте като линия за производство на захар. Разбира се, търсенето на захар е с порядък по-високо от търсенето на нишесте, въпреки че производствената технология и за двете по принцип е много сходна. В резултат на това кредитополучателят не успя да изплати кредита, банката запорира имота, заложен като обезпечение, и реши да го продаде на пазара. Когато се оказа, че линията за производство на захар действително произвежда нишесте, имаше „не много добри“ последици, както за самия оценител, така и за Кредитополучателя.

Трябва също така да знаете, че банките, когато оценяват имуществото, заложено като обезпечение, често изискват изчисление спасителна стойностпри условия на намалено време на експозиция. Тази отстъпка, например за апартаменти, е средно 30%. Тоест, оценявайки апартамент на 10 милиона рубли, банката, като вземе предпазни мерки, ще ви издаде заем в размер на 7 милиона рубли. В нашата практика имаше случай, когато обезпечението на банката беше тристаен апартамент, чиито прозорци гледаха към Кремъл. Кредитополучателят не успя да изплати заема навреме и банката запорира апартамента. Нашите оценители оцениха апартамента с 30% отстъпка.

Трябва също да се отбележи, че не всички банки работят с всички оценителски компании. Банките избират своите оценители чрез издаване на акредитации. При работа с банки Оценителите подписват договор за сътрудничество, една от клаузите на който е следната: „Ако Банката не успее да продаде имота за по-малко от 1 месец, то Оценителят е длъжен да изкупи обезпечението на цената, посочена в доклада за оценка." Така Баки се презастрахова срещу некачествена оценка на обектите на обезпечение.

Когато избирате оценителска фирма, консултирайте се с банката за акредитация и акредитирани оценителски фирми.

Оценка за обезпечение, кредит

Гаранция - в наказателен процес - вид превантивна мярка, която се състои в депозиране на пари или ценности в съда от обвиняемия, заподозрения или друго лице или организация, осигуряване на явяването на обвиняемия, заподозрения при повикване от лицето, което провежда разследването. , следовател, прокурор, съд. Гаранция може да се прилага само със санкцията на прокурора или по решение на съда.
Характеристики на оценката на обезпечението или кредита.

Недвижими и движими имоти с голяма стойност често се прехвърлят на банката като обезпечение за обезпечаване на заеми. В същото време банката извършва независима оценка на стойността на такива обекти. Банката ангажира независими оценителски компании за оценка. Обезпечението може да бъде почти всяко право на собственост върху следните обекти:

• Недвижими имоти (сгради, апартаменти, парцели и др.)
• автомобили и оборудване
• Ценни книжа (бонове, акции на предприятия, държавни облигации)
• Промишлени и хранителни продукти (висококачествени продукти с дълъг срок на годност), включително стоки в обращение
• Имуществени права, които могат да бъдат отчуждени (например право на дял в имуществото на стопански субект), дългови искове, авторски права, изобретения и други права на собственост

Моля, имайте предвид, че банките гледат основно на ликвидността на актива и времето на неговата експозиция. След това трябва да разгледате процедурата за пререгистрация права на собственост. Банките са по-склонни да подлагат имоти държавна регистрация, като недвижими имоти, ценни книжа или превозни средства. Имуществени обекти, за които е проблематично да се пререгистрира или впише собственост или тежести (като мебели, уреди) Банките не са склонни да вземат заеми като обезпечение.

Във всеки случай банката ще се нуждае от независима оценка на обезпечението. Процедурата за оценка и цената на услугите за оценка на обекта на обезпечение зависят от самия обект. Можете да намерите цялата информация в съответните раздели на сайта или като се обадите на мениджърите на нашата компания.

Оценка на ипотека

Ипотека.

Залог на недвижим имот. Като цяло ипотечната схема е следната - кредиторът (например банка) издава заем на длъжника за закупуване на недвижим имот. Длъжникът придобива недвижим имот с помощта на заем. Придобитият недвижим имот се записва като обезпечение по получения кредит. В този случай придобитата вещ остава у длъжника в негово владение и ползване.

Ипотеката се регулира от федералния закон от 16 юли 1998 г. № 102-FZ „За ипотеката (залог на недвижимо имущество).“ (http://profvaluer.ru/content/view/143/105/)

Член 1 от този документ определя, че по договора за залог недвижим имот(договор за ипотека) едната страна - ипотекарният кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право да получи удовлетворение на паричните си вземания към длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателят, с предимство пред другите кредитори на залогодателя, с изключения, установени от федералния закон.

Ипотекар може да бъде самият длъжник по задължението, обезпечено с ипотека, или лице, което не участва в това задължение (трето лице).

Имотът, върху който е учредена ипотеката, остава при залогодателя в негово владение и ползване.

Изкуство. 1 от Федералния закон от 16 юли 1998 г. № 102-FZ „За ипотека (залог на недвижими имоти)“.

Материали, предоставени от проекта SBI

Характеристики на оценката за ипотеки.

Оценката на обезпечението за ипотека се извършва подобно на оценката на всеки друг недвижим имот. Особеност може да бъде оценката на ипотека при ипотекаиздадено за сигурност на нова сграда, за която все още не е получено удостоверение за собственост.

В този случай не се оценява обектът на недвижимия имот, а правата върху него или дялв строителството. Но банките по принцип не изискват оценка на ипотека в този случай, т.к е известна стойността на прехвърлените права.

Понякога възниква ситуация, когато апартаментът е собственост по-малко от три години и продавачът не иска да покаже реалната цена на апартамента, за да скрие данъците върху доходите на физическите лица. Договорът за покупко-продажба се подписва за сума под 1 милион рубли или на инвентарната стойност. В този случай банката се съгласява на такива сделки и размерът на кредита се определя не от договора за покупко-продажба, а от доклада за оценка на ипотеката (в в такъв случайапартаменти).

внимание! Становището на банката може да не съвпада със заключенията на оценителски компании (партньори)!

Общи изисквания на CB Moskommertsbank (JSC) за независими оценителски компании за сключване на партньорства

• са често срещани
  провизии

• Критерии
  избор на оценители
  

• Превъртете
  документи

• са често срещани
  изисквания

За да се предпази от оценки с лошо качество и да повиши ефективността на процеса на кредитиране, Банката избира оценители (юридически и физически лица (индивидуални предприемачи), чиято дейност се регулира от Федералния закон „За оценителската дейност в Руската федерация“ N 135-FZ от 29 юли 1998 г.), като партньори при оценка за целите на обезпечението. Изборът на оценители за установяване на партньорства е публичен и по обективни показатели. Изборът на оценители за дългосрочно сътрудничество с Банката се извършва на доброволна основа и се извършва в съответствие с препоръките на Федералната антимонополна служба.

Дългосрочните партньорства всъщност означават признание от страна на Банката на опита и професионализма на оценителя, неговата бизнес репутация, които гарантират качеството на предоставяните оценителски услуги. За осигуряване на необходимото качество на оценката и намаляване на времевите разходи, Банката препоръчва на своите клиенти и кредитополучатели да се свържат с оценители партньори на Банката, ако трябва да извършат оценка за целите на обезпечението.

В съответствие с Федералния закон от 26 юли 2006 г. № 135 FZ „За защита на конкуренцията“ Банката не ограничава клиентите и кредитополучателите да работят с други оценители за оценка на техните активи. Потенциален кредитополучателима право да се свърже с всеки оценител, който отговаря на изискванията на законодателството на Руската федерация. Въпреки това, при получаване на доклад от оценител, който не е партньор на Банката, като мярка за защита срещу некачествена оценка, Банката трябва да провери:

• правоспособност на оценителя (в съответствие с нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация - член 49);
• бизнес репутация на оценителя (бизнес репутация е мнението, формирано за кандидата въз основа на прегледи и препоръки, участие в общоруски и регионални рейтинги, резултати от участие в изпитания);
• съответствието на доклада с правните норми и федералните стандарти, надеждността на информацията, предоставена в доклада, и други фактори, влияещи върху надеждността на резултата от оценката.

Банката има право, със съгласието на притежателя на отчета или въз основа на споразумение за оценка, да предостави доклада за проверка на органите, упълномощени да извършват такава проверка. Ако докладът за оценка не отговаря на законите и федералните стандарти, Банката има право да откаже да приеме доклада на този оценител.

При влошаване на качеството на представените доклади Банката има право да откаже партньорски отношения с оценителя по всяко време.

Критерии за избор на оценители за дългосрочно сътрудничество с Банката

Критерий I. Ниво на партньорство

Партньор на банката оценител може да бъде:

• Оценител - физическо лице, регистрирано като индивидуален предприемач;
• Фирмата е юридическо лице, което има сключени трудови договори с оценители - физически лица.

В зависимост от сегмента на кредитиране, количеството, характера на оценителските услуги и други фактори, Банката избира предпочитания организационна формаоценител.

Критерий II. Трудов стаж, бизнес активност и професионални качества

• Компанията се занимава с оценителска дейност от най-малко 3 години и / или има 2 оценители в персонала с най-малко 3 години опит в субекта на Руската федерация, на чиято територия се намира обезпечението. За оценител, който е индивидуален предприемач, трудовият стаж е най-малко 3 години.
• Ниво бизнес активносттрябва да се характеризира с положителна динамика на растеж на приходите през последния отчетен период спрямо същия период на миналата година и липса на загуби за последния отчетен период(година).
• Образование в областта на оценителската дейност, завършване на курсове за повишаване на квалификацията.
• Членство в саморегулираща се организация на оценителите (SRO), включена в единна Държавен регистър юридически лица, потвърдено с доказателства.
• Наличие на най-малко 20 доклада за оценка, завършени през Миналата година.
• Успешно полагане на тест (теоретичен и практически тест) на нивото на знания и професионализъм на ключови оценители, организиран от Банката.
• Индикатор за висок професионализъм на оценителя е наличието на документи за успешно завършено обучение и сертифициране по международно признати програми за обучение и повишаване на квалификацията на оценители - RICS, CCIM и др.
• Опит в сътрудничество с кредитни институции. Доказателство, че оценителят има опит в работата с кредитни институции, е публичното признание от тяхна страна на оценителя като партньор в областта на оценката на активи с цел обезпечение. Също така фактът, че оценителят си сътрудничи с трета страна кредитна институцияе списък на докладите, попълнени от оценителя за обезпечителни цели, потвърдени писмено.

Критерий III. Репутация на оценител

При избора на оценител се проверява наличието на отрицателна информация:

• съдебни решения, потвърждаващи некомпетентността или ниския професионализъм на оценителя;
• наказателни дела, образувани срещу оценителя и/или служителите на оценителя, свързани с неговата (тяхната) професионална дейност;
• искове и дисциплинарни наказания от саморегулиращи се организациии органи в областта на регулирането на оценителската дейност;
• значителна разлика между официално платените заплатислужители от средното за пазара.

При избора на оценител се вземат предвид:

• препоръки на саморегулиращи се организации на оценители;
• липсата на факт, признат от застрахователя или съда, че оценителят е причинил щета на клиента на оценителски услуги и/или трети лица по време на извършване на оценителската дейност;
• липса на факти за необосновано надценяване/подценяване на пазарната стойност на обезпечението;
• липсата през изминалата година на отрицателни становища на експертните съвети на съответните СРО въз основа на резултатите от проверката на докладите, изготвени от оценител;
• няма случаи на неприемане от Банката на изготвени от оценител доклади поради ниско качество на доклада;
• липса на друга негативна информация за оценителя.

Критерий IV. Застраховка професионална отговорност

• Доброволно осигуряванегражданска отговорност на оценителската фирма с лимит минимална сумапокритие (отговорност) един по един застрахователно събитие- най-малко 3 000 000 рубли (без франчайз).
• Задължителна застраховкагражданска отговорност на оценителите - физически лица по чл. 24.7. от Закона за оценителската дейност” до установения в закона минимум застрахователна сума 300 000 рубли.
• Доброволна застраховка за гражданска отговорност на оценителя с ограничение на минималния размер на покритие (отговорност) за едно застрахователно събитие - най-малко 3 000 000 рубли (без самоучастие).

Критерий V. Наличие на система за контрол на качеството на отчетите

• Наличие на документирана система за контрол на качеството под формата на фирмени стандарти (изисквания) за качеството на отчетите или подробни вътрешни инструкции за процедурата за оценка и проверка на отчетите.
• Възлагане на функцията по мониторингови доклади, изготвени от оценители, на специализиран фирмен специалист.

Критерий VI. Материално-техническа база

Документални доказателства за наличието на оценителска фирма/оценител материални активинеобходими за извършване на оценителски услуги (собствени или наети недвижими имоти, офис оборудване и друго имущество).

Критерий VII. Достъп до информационни бази данни, поддържане на собствени бази данни

Оценителят има достъп до бази данни с пазарна информация за стойността на движимо, недвижимо имущество, акции и др. се счита за предимство, когато Банката избира оценители за целите на ипотечното кредитиране.

Критерий VIII. Специализация на оценителите

Специализацията на оценител в различни индустрии се счита за предимство. Когато оценявате силно специализирани активи (напр. офшорни и речни лодки, самолети) Банката привлича компании, които са пряко специализирани в този пазарен сегмент.

Критерий IX. Цената на услугите на оценител

Банката не оказва влияние върху формирането на цената на услугите на оценителя в случаите, когато тя не е пряк клиент на оценката. В същото време не е разрешено да се установява зависимостта на цената на оценителските услуги от крайния резултат от оценката.

Списък на документите, предоставени от оценителската компания/оценител на ЦБ Москоммерцбанк (АД) с цел установяване на партньорски отношения

Банката има право да поиска допълнителни документи от оценителската компания, за да потвърди съответствието си с изискванията на действащото законодателство на Руската федерация.

Общи изисквания за изготвяне на доклади за оценка

Докладът трябва да отговаря на действащото законодателство:

• Федерален закон „За оценителската дейност в Руската федерация“ № 135-FZ от 29 юли 1998 г., с измененията;
• Заповеди на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 254-256 „За одобряване на федерални стандарти за оценка“ (FSO-1, FSO-2, FSO-Z).

Формуляр за подаване на резултатите от оценката

• доклад за оценка на пазарна и ликвидационна стойност – 2 бр.;
• доклад за оценка – 2 бр.

Дефинирани видове разходи

• пазарна цена;
• ликвидационна стойност.

Оценени права

• собствен;
• права за наем;
• права на собственост.

При оценка на правата на собственост върху обекти в строеж е необходимо да се обърне внимание на пълнотата на тези права към конкретен момент на оценка. Например при оценяване инвестиционни праваза вече изградени и въведени в експлоатация съоръжения (т.е. когато инвестиционен договорзавършен, но собственикът все още не е вписал собствеността върху обекта), собственикът на инвестиционни права има само правата да използва и притежава имота.

Представяне на резултатите от оценката

В случай на оценка на комплекс от недвижими имоти, крайните резултати трябва да съдържат информация за цената на всеки обект, вкл. при оценка на сграда върху поземлен имот (или помещения, ако има регистрирани права върху поземлен имот), цената на сградите (общо и всяка поотделно) и цената на правата върху поземлен имот трябва да бъдат посочени отделно.

Описание на обекта на оценка

Точно описание на недвижими имоти в съответствие със сертификати за собственост или извлечения от Единния държавен регистър (ако извлечението е получено по-късно от удостоверението).

Проверка на обезпечението

Задължително изискване за оценка е оценителят да отиде на място и да направи оглед на оценявания имот. При огледа се извършват фотоснимки и се съставя протокол за оглед. В резултат на проверката се определя текущото използване на обекта, неговото състояние, както и други характеристики, които влияят върху стойността на оценявания обект.

Тежести

В доклада трябва да бъдат посочени всички съществуващи тежести на оценявания имот. Тежестите могат да бъдат идентифицирани:

• за недвижими имоти - съгласно извлечение от Единния държавен регистър, съгласно договори за наем (информация от собственика);
• за дялове в управляващото дружество - съгласно извлечение от Единния държавен регистър на юридическите лица;
• за емисия ценни книжа– съгласно извлечение от регистъра на акционерите или сметка за ценни книжа;
• имуществото на предприятието - от книгата на залозите (ако се води от предприятието).

Преустройство

Ако се установи преустройство, оценителят е длъжен да отрази този факт в своя доклад. Преустройството може да бъде идентифицирано по време на анализа на заглавие/заглавие или техническа документация. Например:

• в удостоверението за собственост се отбелязва, че е извършено преустройство, което не е одобрено по предписания начин;
• техническият паспорт на ОТИ съдържа червени линии, има печат, показващ неодобрено преоборудване на помещенията;
• площта според документите на ОТИ не съответства на площта, регистрирана в Единния държавен регистър (освен в случаите на промяна в принципа на техническото отчитане).

Преустройството може да не е отразено в официални документи, но е установено при визуална проверка. В този случай е необходимо да се опишат всички направени промени, да се покажат с включени символи етажен плани приложете към доклада.

Несъответствие на техническата и правната документация

Ако районът в документите на ОТИ не съответства на района, регистриран в Единния държавен регистър:

• докладът посочва факта на несъответствието на площта;
• ако промяната в площта, записана от ОТИ, е настъпила на законно, тогава при изчисленията трябва да се използва площта според последните данни техническа инвентаризация;
• ако несъответствието е причинено от промяна в принципа на техническо отчитане на площите на жилищните помещения, например според сертификата апартаментът е с обща площ от 60,4 кв.м, според техническия паспорт - 59,5 кв.м., в доклада трябва да се посочи изцяло: „2-стаен апартамент с обща площ от 60,4 кв.м (площ на всички части на сградата, като се вземат предвид летните помещения), вкл. . жилищна площ – 59,5 кв.м.”

Анализ на пазара и резултати от оценка

Пазарният анализ е задължителна част от доклада за оценка в съответствие с действащото законодателство. Анализът на пазара трябва да се извърши за типа имот, към който принадлежи оценяваният имот, и да се опише ситуацията на регионалния пазар, където се намира имотът. Несъответствието на материалите за анализ на пазара с предмета на оценката и крайните резултати от оценката (без мотивирано обяснение) може да бъде основание за отхвърляне на резултатите от оценката от страна на Банката.

Приложение на подходите за оценка

Съгласно закона оценителят е длъжен да използва всички подходи за оценка или мотивирано да откаже използването на някой от подходите. В стандартните случаи оценката на апартаменти и жилищни сгради се извършва чрез подход за сравнение на продажбите. В някои случаи при оценката на жилищни сгради е препоръчително да се използва разходен подход в допълнение към сравнителния.

Оценката на доходоносни недвижими имоти се оценява, като се използват и трите подхода. Ако няма достатъчно пазарни данни за един от подходите, изчисленията за този подход се предоставят за справка. Например, ако при оценката на голям регионален търговски комплекс (100 хил. кв.м.) няма информация за продажба (доставка) на подобни комплекси, подходът за сравнение на продажбите анализира пазара на търговски обекти в даден район и пазарът на подобни обекти в национален мащаб.Ако оценяваният имот се отдава под наем, този факт следва да бъде отразен в оценката доходен подход. вкл. договор за лизинг на оборудване може да се използва като основа за подхода на доходите.

Разходният подход, основан на използването на колекции UPVS, не може да действа като основен подход при определяне на крайната пазарна стойност. Използването на метода за оценка, базиран на колекции от строителни материали на по-малко от 20 години, е непрактично.

Отчитане на ДДС в оценката

Крайната пазарна стойност е посочена със и без ДДС. Ако имотът не подлежи на облагане с ДДС, този факт трябва да бъде посочен до крайната цена (особено внимание при оценка на права върху земя!).

При оценката на доходния подход изчисленията използват наемни плащания, предварително изчистени от ДДС.

При избора на аналогични обекти при оценка на права върху земя е необходимо да се обърне внимание на данъчното облагане на аналогични обекти (собственост на земя - права на аренда поземлен имот) и направете необходимите изменения.

• Кой е архитект и с какво се занимава?
• Какво да вземете, за да станете одитор
• Стратегия „Победа“ – печеливш скалп на Forex
• Нека направим пари на фондовата борса в кампанията за един играч!
• Потенциалният БВП се измерва чрез обем
• Концепцията, функциите и значението на финансовите отчети в руската и международната практика
• Микроикономика и макроикономика
• Ние работим правилно: всички инструкции за бюджетно счетоводство P 153 инструкции 174n
• Лош дълг от задбалансова сметка Когато дълговете на контрагентите са признати за лоши
• Консолидирана отчетност Консолидирана отчетност бюджет 21 отдел образование otcdi

• Пример за изчисляване на индексацията на заплатата
• Как да коригирате малка грешка зависи от
• Тестване на интервю за счетоводител
• Индексация на заплатите: изберете правилно „базовия“ месец Задаване на базовия месец за изчисляване на индексацията
• Счетоводни тестове
• Как и къде да сменим медицинска застраховка?
• Анонимизиран метален акаунт
• Какво включва задължителната медицинска застраховка - безплатни грижи и услуги, включени в полицата
• Как и къде да получите полица за задължителна медицинска застраховка?
• Коя застрахователна компания да избера за сключване на задължителна медицинска застраховка?