• مثال على حساب فهرسة الراتب
• كيفية تصحيح خطأ بسيط يعتمد على
• اختبار مقابلة المحاسب
• فهرسة الراتب: اختيار الشهر “الأساسي” بشكل صحيح تحديد شهر الأساس لحساب الفهرسة
• اختبارات المحاسبة
• كيف وأين يتم تغيير بوليصة التأمين الطبي؟
• حساب معدني مجهول
• ما هو مدرج في التأمين الطبي الإلزامي - الرعاية والخدمات المجانية المدرجة في السياسة
• كيف وأين يمكن الحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟
• ما هي شركة التأمين التي تختارها للحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟

• شراء قطع ارض

لقد كان الاستثمار في العقارات دائمًا وسيلة موثوقة للحفاظ على المدخرات وزيادتها. يحمل مثل هذا الاستثمار لرأس المال مخاطر أقل بكثير مقارنة بالاستثمار في الأسهم أو فتح حساب وديعة. ماذا جرى؟ بادئ ذي بدء، هناك طلب مستمر على العقارات المخصصة للأغراض السكنية والتجارية في المدن الكبرى وتصبح أكثر تكلفة من سنة إلى أخرى. كلما كانت التسوية أكبر، كلما كان شراء العقارات أكثر ربحية. لن يجادل أحد في حقيقة أن سيولة الفضاء في موسكو أعلى بكثير مما هي عليه في تيكسي.

وبطبيعة الحال، فإن العقارات التجارية وغيرها من العقارات التجارية جذابة للغاية ككائن استثماري، ولكن لا تضيع المربعات السكنية في ظل هذه الخلفية. الشقق والمنازل أقل تكلفة، ويمكن أن يؤدي وضعها إلى زيادة السيولة بشكل كبير. من الضروري أن تأخذ في الاعتبار درجة الثقة في المطور وموقع المنزل و تخطيط الشقة. هناك طلب كبير على الشقق المكونة من غرفة واحدة: فمن الأفضل بيعها وتأجيرها. ومع ذلك، دعونا نبدأ من البداية ونفرز كل شيء.

أنواع وطرق الاستثمار في العقارات

من بين الخيارات العديدة المتاحة للاستثمار في العقارات، يمكن لكل مقيم في روسيا تقريبًا اختيار الخيار المناسب لنفسه. أنت بحاجة إلى التركيز على مقدار المدخرات والدخل المتوقع فيما يتعلق بالمخاطر.

الاستثمارات في العقارات السكنية مع تأجيرها لاحقًا

يتميز هذا الخيار بأقل المخاطر والبساطة. المعنى العام للإجراءات مفهوم لكل شخص لا يشارك في العمل: أولاً تحتاج إلى شراء مساحة للعيش، ثم تأجيرها. وبطبيعة الحال، هناك أيضًا ميزات يجب مراعاتها قبل شراء شقة. على سبيل المثال، أي منطقة تختار؟ ما مدى الراحة التي يجب أن يكون بها التصميم؟ هل الإصلاحات مكلفة أم لا؟ كيفية التأثيث وما إلى ذلك. ومع ذلك، لا يوجد عملياً أي احتمال لارتكاب خطأ كبير وخسارة كل أموالك.

أولاً نقطة سلبيةفي هذا النوع من الاستثمار هناك حاجة للمشاركة الشخصية، لأن التعاقد مع محترف لن يكون مربحًا. هذا ليس بالأمر الصعب بشكل خاص، ولكن سيتعين عليك البحث عن المستأجرين، وتجديد المبنى، والقيام بالمفروشات، وقبول الإيجار، وما إلى ذلك. نقطة سلبية أخرى تأتي من الإيجابية. سوف تسبب الاستثمارات الكبيرة في العقارات السكنية صعوبات: يمكنك التعامل مع شقتين أو ثلاث شقق، ولكن ليس هناك ما يكفي من الوقت للمزيد.

أحد أنواع الاستثمارات في العقارات السكنية هو الحصول على رهن عقاري. هذا الخيار لشراء شقة لا يزال يحتفظ بجاذبيته.

هناك نقطتان إيجابيتان هنا: ستكون هناك حاجة إلى مبلغ أولي أصغر بكثير، وسيوفر النهج المدروس جيدًا ربحًا أكبر. ولكن في الوقت نفسه، يجب أن يكون المستثمر أكثر تأهيلا: فهو يحتاج إلى اختيار شقة، وقرض من البنك، واحتياطي، وما إلى ذلك، الأمر الذي سيتطلب بعض الخبرة. بالإضافة إلى ذلك، هناك المزيد من المخاطر في هذا الخيار الاستثماري، فهو غير مناسب لأولئك الذين لا يقبلون القروض.

الاستثمار في العقارات السكنية يتطلب مراعاة النقاط التالية:

• تعد المشاريع ذات المستقبل أكثر ربحية: فهي تتمتع بهندسة معمارية غير عادية وتنفيذ ناجح ودعم للبنية التحتية. ولكن ليس هذا فقط موضع تقدير، ولكن أيضًا الشقة نفسها: قد يكون لها تصميم ممتاز، ولكن منظر سيء من النافذة.
• وبطبيعة الحال، من الأفضل الاستثمار في العقارات الواقعة بالقرب من المترو وطرق النقل الأخرى. هذا مهم بشكل خاص عندما تخطط لشراء شقة من فئة النخبة.

الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء

مع هذه الطريقة يمكنك توقع دخل كبير إلى حد ما. من الناحية العملية، يتم تنفيذ هذا الخيار على النحو التالي: يتم شراء العقارات (أو الحصول عليها بالائتمان)، وبعد فترة زمنية معينة يتم الانتهاء من البناء، ويرتفع سعر الشقة، ويظهر ربح ملموس. ولكن هناك بعض الجوانب المحفوفة بالمخاطر هنا. أحدهما هو احتمال حدوث أزمة، ونتيجة لذلك لم يكتمل البناء، والآخر هو أن الدخل يجب أن ينتظر لفترة معينة.

أكبر مخاطر الاستثمار في العقارات بهذه الطريقة ناتجة عن احتمال خسارة الأموال. لذلك، من أجل ضمان الربح من استثمارك، تحتاج إلى التعامل مع اختيار الكائن بقدر كاف من الأهمية والاهتمام. بادئ ذي بدء، عليك الانتباه إلى صورة الشركة المطورة: خذ في الاعتبار فترة وجودها، وعدد الكائنات التي تم إنشاؤها، وفترة التوقف عن العمل، وما إلى ذلك.

من الأكثر ربحية الجمع بين طرق الاستثمار في العقارات: أولاً، الاستثمار في منزل قيد الإنشاء، وبعد الانتهاء من ذلك، تأجير الشقة، وبعد بضع سنوات (5-15) بيعها بشكل مربح، وفقًا لأسعار السوق. هذا الخيار هو الأكثر استخداما على نطاق واسع.

الاستثمار في العقارات التجارية

الاستثمارات في العقارات التجاريةجذابة، أولا وقبل كل شيء، من خلال الفرصة تفويض السلطات في الإدارةوتوظيف متخصصين للإدارة الكاملة أو الجزئية للعقارات. ويعني ذلك إمكانية الاستعانة بالكهربائيين والسباكين وغيرهم، وفي حالة المرافق الكبيرة و/أو المتعددة، خدمات شركة الإدارة التي ستقوم بجميع مهام الصيانة على أكمل وجه. العقارات. سيسمح لك ذلك، جزئيًا على الأقل، بتخفيف مخاوفك بشأن التأجير وإجراء أعمال الإصلاح وقبول الإيجار وما إلى ذلك. بالطبع، سيحتاج عمل المديرين إلى المراقبة، لكن هذا يختلف تمامًا عن الاضطرار إلى القيام بكل شيء بنفسك. بالإضافة إلى ذلك، فإن الاستثمار في العقارات التجارية يجلب دخلاً أكبر من العقارات السكنية ويمكنك ذلك دائمًا شراء أعمال تأجير جاهزة.

العائق الرئيسي أمام هذا النوع من الاستثمار هو أنه يتطلب استثمارات كبيرة. وتحتاج إلى تخصيص وقت أكبر بكثير من وقت امتلاك مساحة للعيش. سيكون من الضروري إعادة تسجيل إمدادات الكهرباء، وتركيب وصيانة جميع أنواع العدادات، والاحتفاظ بالحسابات، ودفع الضرائب... يجب أن يكون لديك على الأقل فهم أساسي لكل هذا، حتى عندما تتم إدارة العقار من قبل فريق من المهنيين.

شراء الأراضي

من المحتمل أن يكون سعر هذه قطع الأراضي أقل تكلفة الأنشطة الاحتياليةيتم تقليله إلى الحد الأدنى، ومن الصعب جدًا جعل الموقع غير صالح للاستخدام. ومن مميزات الاستثمار في العقارات من هذا النوع أنه من الأسهل شراء قطعة أرض من خلال الاتصال المباشر مع مالكها، كما أن إعادة تسجيل المستندات أسهل بكثير.

يتم تقسيم الأقسام حسب الغرض وأغراض التشغيل. الاستثمارات على وقت قصيروبنفس الوقت بتكلفة وأرباح أقل، يتم تنفيذها في الأراضي المخصصة لبناء المساكن الخاصة والواقعة داخل حدود المناطق الإدارية. وفي المقابل، فإن الأراضي الزراعية والتجارية (لبناء العقارات التجارية) تجلب فترات أطول وتكاليف وأرباحًا أطول. وبالإضافة إلى ذلك، فإن الضرائب على الأراضي منخفضة للغاية.

النقطة السلبية الملحوظة هي زيادة سيطرة الدولة على استغلال الأراضي، وهو أمر غير مناسب لشراء قطعة أرض لغرض المزيد من البيع.

الاستثمار في عقارات البلاد

توفر إعادة بيع الأكواخ الريفية فوائد كبيرة. والسبب هو السعر المتزايد باستمرار لهذا النوع من العقارات: يسعى سكان المدن الكبرى للحصول على هواء نظيف، وقد سئموا من الضوضاء وتلوث الغاز في الشوارع.

تتوفر هنا أدوات الاستثمار العقاري التالية: شراء منزل غير مكتمل، شراء منزل جاهز، شراء قطعة أرض للبناء. ومن المحتم أن تصبح مثل هذه الاستثمارات مربحة بمرور الوقت. من ناحية أخرى، ليس كل كوخ قادر على أن يصبح مربحا. ولذلك، فمن الضروري أن تأخذ في الاعتبار موقعها، وبعدها عن الطرق السريعة وأقرب مدينة.

بالإضافة إلى ذلك، فقد أهمية عظيمةتطوير البنية التحتية والأشياء الطبيعية. إذا كانت هناك روضة أطفال ومدرسة ومتاجر وأنهار وغابات قريبة، فيمكن أن تزيد تكلفة الكوخ بشكل كبير.

طرق أخرى للاستثمار في العقارات

الاستثمار في مواقف السيارات. هذه الفرصة مناسبة للمدن الكبيرة. تكلفة مواقف السيارات مرتفعة جدًا، لكنها مطلوبة باستمرار وستظل كذلك، نظرًا لأن مبلغ غرامة وقوف السيارات في مكان محظور يتزايد باستمرار. رغم أنه لا توجد حتى الآن بيانات إحصائية عن حجم أرباح هذه الاستثمارات.

الشراكة في الصناديق العقارية. وهذا يعني الاستثمار المتبادل في الصندوق، الذي يقرر بنفسه كيفية استثمار إجمالي الأموال وفي أي شيء. هناك نقطتان إيجابيتان هنا. الأول هو أن العقارات لا يتم شراؤها للملكية الخاصة، أي أن التسجيل لا يتم باسم الفرد. وقد تبين أن هذا مريح للغاية في بعض الحالات. ثانيا، يتم الاستثمار من قبل أشخاص محترفين لديهم قاعدة من الأشياء الاستثمارية ومؤشرات تنويع عالية. وهذا في حد ذاته يعد بالفعل ضمانًا للربحية العالية.

تعتبر الاستثمارات في العقارات الأجنبية في معظمها فرصة مضمونة لتحقيق الربح. العقارات السكنية لا تحاول أن تصبح أرخص – لا روسية ولا أجنبية. بالإضافة إلى ذلك، فإن شراء منزل أو شقة في إحدى الدول المجاورة له ما يبرره سواء من حيث الدخل المستقبلي أو كمكان للإقامة الدائمة في حالة الانتقال إلى هذا البلد. لذا فإن الاستثمار في العقارات الأجنبية يعد خيارًا مربحًا وواعدًا تمامًا.

مميزات الاستثمار في العقارات في روسيا

لا يهتم المستثمرون بشكل خاص بالاستثمار في العقارات في المستوطنات الصغيرة، حيث يعتمد سكانها في الغالب على الحجم أجورفي الشركات الكبيرة الموجودة في هذه المدن.

الاستثمار في العقارات في روسيا يتطلب الحذر بسبب احتمال انخفاض قيمته نتيجة تفاقم الأزمة.

ليس هناك شك في ربحية شراء العقارات في موسكو وسانت بطرسبرغ ونيجني نوفغورود وكازان وبيرم وأومسك وكراسنويارسك وسامارا وروستوف دون وكراسنودار. تعتبر الأكواخ خارج المدينة مربحة في موسكو وسامارا وكازان ونيجني نوفغورود وكراسنودار وأومسك. ويتوقع الخبراء زيادة طفيفة في تكاليف السكن والإيجارات في هذه المدن.

إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.

إرسال عملك الجيد في قاعدة المعرفة أمر بسيط. استخدم النموذج أدناه

سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.

تم النشر على http://www.allbest.ru/

معتملُّك

مقدمة

1. العقارات ككائن استثماري

2. تاريخ نشأة مؤسسة البناء المشترك في الخارج

3 . التجارب الأجنبية في جذب الاستثمار في بناء المساكن

4. مهمة

خاتمة

فهرس

مقدمة

في الوقت الحاضر، أصبحت القضايا المتعلقة بالعقارات موضوعية. وهذا أمر مفهوم، لأن آفاق تحركنا إلى الأمام تعتمد إلى حد كبير على كيفية تعلمنا العمل مع هذه المؤسسة - الملكية الخاصة. يجب أن تصبح العقارات محركًا نشطًا للتنمية الاقتصادية.

يرتبط سوق العقارات ارتباطًا وثيقًا بالأنشطة الاستثمارية. يتم الاستثمار في السوق الأولية - البناء الجديد، وفي سوق العقارات الثانوية - نقل حقوق ملكية الأشياء. في جميع أنحاء العالم، تعد العقارات واحدة من الأدوات المالية الأكثر شيوعًا وفعالية. وفي الوقت نفسه، لن تضيع الأموال المستثمرة في هذه الصناعة حتى في أكثر الظروف غير المواتية، وفي معظم الحالات تجلب أرباحًا أكبر عدة مرات من الودائع المصرفية. في الوقت الحالي، الوضع في سوق العقارات مريح جدًا للاستثمار الخاص.

يتأثر النشاط الاستثماري الميزات الموجودةسوق العقارات الروسية. هناك ثلاثة مجالات رئيسية للاستثمار: الإسكان والأراضي والعقارات التجارية المدرة للدخل.

يعتبر سوق العقارات جاذباً للمستثمرين المحتملين للأسباب التالية:

تتميز الاستثمارات العقارية بدرجة أكبر من الأمان والأمان والقدرة على السيطرة على المستثمر؛

عند شراء منزل أو شقة أو مرآب أو كوخ وما إلى ذلك، يحصل المستثمر على حزمة من الحقوق، في حين أن معظم الكائنات الاستثمارية الأخرى لا تستلزم حقوق الملكية؛

مع الاستهلاك السريع مال، عدم موثوقية حفظها في مؤسسات الائتمانوالقيود المفروضة على مجالات الاستثمار الأكثر ربحية، والاستثمارات في العقارات تسمح لك بتوفير المال من التضخم.

في السنوات الأخيرة، كان سوق العقارات في حالة من الاستقرار والتوازن، وعلى الرغم من المشاكل في الاقتصاد، ظلت أسعار المساكن دون تغيير تقريبا.

وكان الغرض من هذا العمل هو استعراض التجارب الأجنبية في جذب الاستثمار في بناء المساكن. ولتحقيق هذا الهدف تم طرح المهام التالية:

النظر في العقارات ككائن استثماري؛

ولنتأمل تاريخ نشوء مؤسسة البناء المشترك في الخارج؛

النظر في الخبرة الأجنبية في جذب الاستثمار في بناء المساكن.

1 . العقارات ككائن استثماري

يحتوي القانون المدني الحالي للاتحاد الروسي على تعريف العقارات في الفن. 130 "الأشياء غير المنقولة والمنقولة". وفقا للفقرة 1 من الفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تشمل العقارات (العقارات، العقارات) قطع الأراضي، وقطع الأرض، والمسطحات المائية المعزولة وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي. الأشياء التي يكون من المستحيل نقلها دون الإضرار غير المتناسب بالغرض منها، بما في ذلك الغابات، المزارع المعمرةوالمباني والهياكل والأشياء من البناء غير المكتمل. الأشياء غير المنقولة تشمل أيضا الموضوعات تسجيل الدولةالهواء و السفن البحرية، سفن الملاحة الداخلية، الأجسام الفضائية. وإلى جانب ما سبق، يلاحظ أن القانون قد يصنف الأموال الأخرى على أنها أموال غير منقولة.

يمكنك الاختيار العلامات التاليةالعقارات:

لا يمكن نقل العقارات دون التسبب في ضرر للكائن؛ - يرتبط العقار بالأرض ارتباطًا وثيقًا، ليس ماديًا فحسب، بل قانونيًا أيضًا؛

متانة الكائن الاستثماري؛

كل خاصية محددة فريدة من نوعها في خصائصها الفيزيائية ومن حيث جاذبية الاستثمار;

لا يمكن سرقة العقارات أو كسرها أو فقدانها في ظل الظروف العادية؛

تكلفة العقارات مرتفعة، وتقسيمها إلى حصص عقارية صعب، وفي حالات أخرى مستحيل؛

غالبًا ما تكون المعلومات المتعلقة بالمعاملات العقارية غير متوفرة؛

يحدث فقدان الممتلكات الاستهلاكية أو نقل القيمة أثناء عملية الإنتاج بشكل تدريجي مع تآكلها؛

يتم تحديد فائدة العقارات من خلال القدرة على تلبية حاجة إنسانية محددة للمساحات السكنية والصناعية؛

إمكانية التأثير الإيجابي أو السلبي للبناء الجديد على قيمة الأراضي والمباني المجاورة؛

هناك ميل لقيم الممتلكات للزيادة مع مرور الوقت؛ - هناك مخاطر محددة متأصلة في العقارات ككائن استثماري: خطر الأضرار المادية تحت تأثير العوامل الطبيعية والعوامل التي من صنع الإنسان، وخطر تراكم التآكل الخارجي والوظيفي، مخاطرة ماليةالمتعلقة بشروط مراجعة الإيجار؛ - التنظيم الحكومي الصارم للمعاملات العقارية. هناك ثلاثة أنواع رئيسية من العقارات: الأراضي والمساكن والعقارات المباني غير السكنية. الكائن الأساسي للعقارات هو الأرض. إلى جانب التقسيم إلى أنواع، يتم تصنيف العقارات وفقًا لعدد من المعايير، مما يساهم في إجراء المزيد من الأبحاث الناجحة لسوق العقارات ويسهل تطوير وتطبيق أساليب تقييم وإدارة فئات العقارات المختلفة. ويرد التصنيف وفقًا للخصائص الأكثر شيوعًا في الجدول 1.

هناك أشكال الدخل التالية من الاستثمار في العقارات:

زيادة قيمة العقارات بسبب التغيرات في أسعار السوق، واقتناء عقارات جديدة وتطوير العقارات القديمة؛

التدفقات النقدية المتكررة المستقبلية؛

الدخل من إعادة بيع العقار في نهاية فترة الملكية.

جدول 1 – التصنيف العام للعقارات

نوع التصنيف	أنواع العقارات
حسب طبيعة الاستخدام	للسكن: المنازل والبيوت والشقق للأنشطة التجارية والصناعية: الفنادق والمباني المكتبية والمحلات التجارية والمطاعم ونقاط الخدمة والمصانع والمصانع والمستودعات
	للأغراض الزراعية: المزارع، الحدائق
	للأغراض الخاصة: المدارس والكنائس والأديرة والمستشفيات ودور الحضانة ودور رعاية المسنين والمباني الحكومية والإدارية
لغرض الملكية	لإدارة الأعمال، لإقامة المالك
	كاستثمار
	كما المخزون وWIP
	التطوير والتطوير من أجل استهلاك الموارد الناضبة
حسب درجة التخصص	المتخصصة (نظرًا لطبيعتها المتخصصة، نادرًا ما يتم تأجيرها لأطراف ثالثة أو بيعها في السوق المفتوحة لمواصلة استخدامها الحالي، باستثناء عندما يتم بيعها كجزء من أعمالها التجارية): مصافي النفط والمصانع الكيماوية ومحطات الطاقة والمتاحف والمكتبات والمباني المماثلة التابعة للقطاع العام
	غير متخصصة - جميع العقارات الأخرى التي يوجد طلب عام عليها في السوق المفتوحة للاستثمار أو الاستخدام الحالي أو لأغراض مماثلة
حسب درجة الاستعداد للتشغيل	أعمال البناء قيد التنفيذ والتي تم تشغيلها وتتطلب إعادة بناء أو إصلاحات كبيرة
عن طريق الاستنساخ العيني	غير قابلة للتكاثر: قطع الأراضي والرواسب المعدنية
	استنساخ: المباني والهياكل والمزارع المعمرة

يتم تفسير جاذبية الاستثمار في العقارات من خلال العوامل التالية:

يحصل المستثمر عند شراء العقار على حزمة من الحقوق، في حين أن الكثير من الأشياء الاستثمارية لا يترتب عليها حقوق ملكية؛

سلامة الأموال المستثمرة بشكل عام (في الظروف العادية لا يمكن فقدان أو سرقة العقارات) والتضخم بشكل خاص (العمليات التضخمية يصاحبها ارتفاع في أسعار العقارات والدخل الناتج عنها)؛

فرصة الحصول على دخل من العقارات نقدًا وغيرها من الآثار المفيدة للمعيشة، وهيبة امتلاك شيء معين، وما إلى ذلك.

تتمتع الاستثمارات في العقارات بميزات إيجابية مثل إمكانية استخدام العقار لسنوات عديدة والحفاظ على رأس المال.

2 . تاريخ نشأة مؤسسة البناء المشترك بالخارج

معهد المشاركة في رأس المالفي البناء ينشأ في الأرجنتين في عام 1985. هنا تحصل أيضًا على اسمها "construccion de la equidad"، والذي يُترجم حرفيًا من الإسبانية على أنه "البناء مع العدالة". ثم تمت ترجمة هذا الاسم إلى اللغة الإنجليزية باسم "بناء الأسهم"، وعندها فقط من الإنجليزية إلى الروسية باسم "بناء الأسهم".

في عام 1983، أصبح راؤول ريكاردو ألفونسين فولكيس رئيسًا للأرجنتين. وبعد أن دمرتها سنوات من حكم المجلس العسكري، وحرب أهلية دامت سبع سنوات، وهزيمة ساحقة في الحرب مع بريطانيا العظمى على جزر فوكلاند، كانت البلاد في وضع اقتصادي رهيب. ونتيجة لذلك، كان هناك تضخم مفرط وانخفاض قيمة العملة الوطنية - البيزو الأرجنتيني القديم واستبداله بوحدة نقدية جديدة - الأسترالي. ومع ذلك، فإن هذا لم يحقق استقرار الاقتصاد؛ ولم تصبح معدلات التضخم مرتفعة فحسب، بل أصبحت أيضًا غير قابلة للتنبؤ بها على الإطلاق. في هذه الحالة، رفضت البنوك إصدار القروض العملة الوطنية، لأنها أصبحت غير مربحة للغاية بالنسبة للبنوك - فإصدار قرض حتى لمدة ستة أشهر يعني استرداد مائة ألف مرة اموال اقل. وإصدار القروض في عملة أجنبيةكان محظورًا بموجب القانون في ذلك الوقت.

وبالتالي، لم يتم إصدار قروض الرهن العقاري ولا منظمات البناء ولا المواطنين، ولكن تراكمت الصناديق الخاصةلم يكن ممكنا بسبب نفس التضخم الجامح.

في ذلك الوقت، في عام 1985، طرح راؤول ريكاردو ألفونسين فكرة "الإسكان العادل". وهكذا، كان على الأشخاص الذين يريدون بناء مساكنهم الخاصة أن يساعدوا شركة البناء في بناء منازل المستقبل. ولتنفيذ هذه الفكرة، تم إنشاء شركة مساهمة خاصة، وكانت أسهمها معروضة للبيع مجانًا ولم تكن مقومة بوحدات نقدية، بل بالمتر المربع من مساحة المعيشة. قام العديد من الأرجنتينيين بتبادل مدخراتهم، بما في ذلك المدخرات الصغيرة، قبل أن يتاح لهم الوقت للانخفاض في أسعار هذه الأسهم. بمجرد تراكم عدد كاف من الأسهم، يمكن استبدالها بالسكن المكتمل.

في ذلك الوقت، لم يكن لدى العديد من الشركات الأرجنتينية مشاريع بناء طويلة الأجل فحسب، بل كان لديها أيضًا منازل جاهزة، ولكن لم يكن هناك طلب على هذا السكن. لقد أفلس أصحاب المنازل الكبار بسبب توقف المستأجرين عن دفع الإيجار، وتم بيع المنازل بالكامل فقط، وليس شقة تلو الأخرى. مثل هذه المنازل، على الرغم من عدم وجود أحد يعيش فيها، تم الحفاظ عليها في حالة جيدة وحراسة. أقنع الرئيس ألفونسين أصحابها ببيع الشقق بشكل منفصل. لذا، شركات البناءحصلوا على أموال لاستكمال مشاريع البناء طويلة الأجل وتمكنوا من بيع المرافق التي تم تشييدها منذ فترة طويلة والتي تتطلب أموالاً لصيانتها.

لم يتم تأجير المنازل المشيدة، حيث كان هناك ترخيص لأنشطة البناء وأنشطة صيانة المباني السكنية، ورخصة واحدة تستثني الأخرى. ولإجبار أصحاب المنازل على بيع شققهم الإضافية، فرض ألفونسين ضريبة تصاعدية كبيرة على أصحاب العقارات، وعلى العكس من ذلك، تم دعم البنائين الذين لم يؤجروا المنازل التي بنوها.

ونتيجة لسياسة راؤول ريكاردو ألفونسين هذه، زاد عدد أصحاب المنازل في عهده بنسبة 19%.

حاليا مثل هذا الشركات المساهمةوفي الأرجنتين، لم تعد منتشرة على نطاق واسع، وتشهد البلاد طفرة بناء، وتنمو أسعار العقارات بمعدل 15٪ سنويًا.

وقد تبنت تجربة الأرجنتين فيما بعد دول مثل شيلي والسلفادور وإنجلترا.

وفي تشيلي، ظهر البناء المشترك في التسعينيات. وهنا يتحد المساهمون، كقاعدة عامة، من أجل بناء منزل ومن ثم الحصول على دخل منه بما يتناسب مع رأس المال المستثمر. على عكس الأرجنتين، حدث ظهور هذه المؤسسة في تشيلي بمبادرة من المنظمات الخاصة، وليس الدولة. لكن يمكن أن يعزى ذلك إلى جوانب سلبية، حيث أن الدولة لم تسيطر على هذه العلاقات، ولم تتمكن بعض الشركات من الوفاء بالتزاماتها وأفلست. كان على شركات التأمين، وفي بعض الأحيان شركات إعادة التأمين، إكمال بناء المرافق، حيث لم يكن لدى جميع شركات التأمين الأموال عندما أفلس العديد من العملاء في نفس الوقت. وهكذا لم يتم خداع المساهمين واستلموا شققهم. ومع ذلك، بعد ذلك، تعامل التشيليون مع طريقة البناء هذه بعدم الثقة.

وفي السلفادور، سارت الأمور على نحو أسوأ بكثير؛ إذ أن الناس، بعد أن استثمروا أموالهم في البناء المشترك، لم يُترَكوا بلا شيء. كما حدث انتشار هذه المؤسسة في أوائل التسعينات، عندما تعافت البلاد بعد حرب أهلية طويلة. أدت الهجرة واسعة النطاق - من القرى التي مزقتها الحرب والفقيرة إلى المدن - إلى زيادة كبيرة في الاحتيال: عرضت شركات البناء على المواطنين استثمار مدخراتهم المتبقية والحصول قريبًا على مساكن جديدة في المدينة. ومع ذلك، لم يتم الوفاء بهذه الوعود أبدا. وفي عام 1996، أصدرت الحكومة السلفادورية تشريعات ضد مثل هذه الأنشطة، وأنهت أخيرًا هذا الخداع الواسع النطاق للمواطنين.

وفي بريطانيا العظمى، نشأ هذا النوع من العلاقات في نهاية القرن الماضي. تعتبر هذه الدولة مؤسس مخطط البناء المشترك "الروسي". تحولت شركات البناء الإنجليزية إلى هذه الاتفاقيةمن أجل ضمان بيع الأشياء التي لم يتم بناؤها بعد. في هذه الحالة، تم الاستثمار، كقاعدة عامة، في العقارات الموجودة ليس في المملكة المتحدة نفسها، ولكن في الخارج - في الإمارات العربية المتحدة ومصر وقطر والكويت. وكان المطورون البريطانيون يبيعون ما يسمى «القلاع في الهواء»، أي المنازل التي لم يتم بناؤها بعد، وهو ما تسبب في انعدام الثقة في البداية. ومع ذلك، فإن سمعة البريطانيين التي لا تشوبها شائبة، فضلاً عن الطفرة النفطية (أسعار العقارات تعتمد بشكل مباشر على أسعار النفط)، أقنعت المشترين العرب، الذين بدأوا عن طيب خاطر في شراء العقارات غير المكتملة، مع العلم أنهم سيبيعون العقارات الجاهزة بسعر أعلى.

لكن انخفاض أسعار النفط يستلزم انخفاض أسعار العقارات، ويضطر حاملي الأسهم إلى البيع متر مربعبسعر أقل مما دفعوه لهم في الأصل. سوف يخسر المشترون حتى لو ظلت أسعار السوق دون تغيير - بسبب التضخم، سيكون السعر الحقيقي أقل بكثير. بالإضافة إلى ذلك، فإن الفرق في السعر بين الكائن المبني وغير المبني أصبح أقل، مما يؤدي إلى انخفاض عدد المشترين "الهواء".

وهكذا، انخفضت شعبية مؤسسة البناء المشترك في مختلف البلدان، كقاعدة عامة الركود الاقتصادي. وكان الاستثناء هو بريطانيا العظمى، حيث باعوا بمهارة العقارات غير المكتملة للمشترين العرب الذين كانوا يتوقون إلى استثمار الأموال المكتسبة من مبيعات النفط بشكل عاجل. ومن الجدير بالذكر أن خطط بناء الأسهم المشتركة المماثلة في الخارج لم تؤد إلى ظهور مشكلة واسعة النطاق تتمثل في الاحتيال على المساهمين كما هي الحال في روسيا.

3. التجربة الأجنبية في جذب الاستثمار في بناء المساكن

تتمتع الأنظمة الأجنبية للبناء المشترك بخصائصها الخاصة وتختلف في كثير من النواحي بشكل أساسي عن النظام الذي تطور في بلدنا. تجدر الإشارة إلى أن بناء المساكن في العديد من البلدان الأجنبية تم تطويره بسبب توافر الوسائل الاقتصادية والقانونية لضمان عائد الاستثمارات النقدية، فضلا عن توافر الأشياء الجاهزة لعامة الناس. دعونا ننظر إلى مؤسسة البناء المشترك وخصائصها المميزة في العديد من البلدان الأجنبية. المخطط المستخدم في الولايات المتحدة الإمارات العربية المتحدةوتتميز حاليًا بحقيقة أن المطور يحصل أولاً على التصاريح ويخضع لفحص المشروع ويوافق عليه. يتم تقييم تكلفة المشروع من قبل مجلس الخبراء، و تقديرات البناءعامة. للبدء في البناء، من الضروري جمع مائة بالمائة من الأموال اللازمة لبناء المنشأة، ويجب أن يتم ذلك خلال فترة معينة، على سبيل المثال، ستة أشهر. من أجل الوفاء بالموعد النهائي المحدود، يضطر المطور إلى إجراء البيع الأولي مع الحد الأدنى من العلامات، متوقعًا أن ترتفع أسعار الشقق غير المباعة المتبقية بشكل كبير بحلول وقت الانتهاء من البناء.

يتم تخزين أموال المودعين في حسابات ائتمانية لدى البنوك المعتمدة. يتم تمويل البناء على مراحل وتحت إشراف أحد البنوك المعتمدة. يمكن التأمين على مخاطر الزيادة الكبيرة في تكاليف البناء من قبل شركات التأمين، ولكن كقاعدة عامة، يصاحب البناء فقط زيادة في تكلفة المشروع نفسه والشقق غير المباعة. كما يتمتع المستثمرون بالحماية من عدم الالتزام بالمواعيد النهائية لإنجاز المشروع - وفي هذه الحالة، قد يتم فرض عقوبات في شكل غرامات على المطور.

في كثير من الأحيان، في المرحلة الأولية، يستثمر العديد من كبار المستثمرين في البناء من أجل شراء الشقق بأقل سعر. هذه الآلية ذات طبيعة استثمارية، لذلك خلال الأزمة، تم تجميد ما يقرب من خمسين بالمائة من مشاريع البناء في دبي أيضًا، لكن المساهمين العاديين لم يتضرروا، واستثمارات كبار المستثمرين فقط لم تؤت ثمارها.

في الولايات المتحدة الأمريكية، يعمل العميل وفق المخطط التالي: يقوم بإنشاء مجموعة قد تشمل مديري المشاريع، ورؤساء العمال، والمقدرين، والاقتصاديين، والمهندسين. يقومون بتطوير جميع الوثائق اللازمة وإعداد تقدير. بعد استلام المواد يبدأ مدير المشروع بالعمل مع المقاولين، وتنتشر الاستعانة بالشركات الاستشارية. إذا تحدثنا عن الشكل التعاوني للاستثمار في البناء، فإنه يتميز أيضًا في أمريكا بميزة مميزة: على سبيل المثال، توجد في مكاتب المدعين العامين في بعض الولايات وحدات خاصة تتحكم في تحصيل وإنفاق الأموال التي تتلقاها الكيانات التعاونية العاملة في هذا المجال. المنطقة من المستثمرين. بالإضافة إلى ذلك، تذهب جميع الأموال إلى حساب خاص للمدعي العام، والذي يمكن من خلاله إنفاقها لاحقًا.

يتم دعم المعروض الواسع النطاق من المساكن في الولايات المتحدة من خلال الإقراض العقاري واسع النطاق. نظام الإقراض العقاريبدأ بناء المساكن وملكية المنازل في التبلور في عهد الرئيس فرانكلين روزفلت.

حاليا، يتم استخدام أنواع مختلفة من البرامج، ومدة القرض هي الوقت الذي يعمل فيه المقترض، أي حتى التقاعد.

ويشارك عدد كبير من المؤسسات المختلفة ومؤسسات السوق الأولية والثانوية في أنشطة تمويل الإسكان قروض الرهن العقاري، بما في ذلك السوق أوراق قيمة، - هذا بنوك الرهن العقاريوجمعيات الادخار والقروض والتجارية و بنوك الادخار، شركات التأمين، صناديق التقاعدوالمؤسسات الاستثمارية والمقرضين من القطاع الخاص والعقارات وشركات الوساطة المالية وغيرها من المنظمات. لذلك، هناك ميزة أخرى للإقراض في هذا البلد وهي أن جميع المباني السكنية مقسمة إلى 3 مجموعات: الأرخص والمتوسط ​​والأغلى. يتم إصدار قرض لكائن من الفئة الأولى من قبل الدولة للفئات الأخرى - بمساعدة مؤسسات الرهن العقاري الخاصة. وفي هذه الحالة تكون مدة القرض 12 سنة، ويكون مبلغ الدعم 75% من تكلفة المبنى السكني.

عند إبرام اتفاقية بناء مشترك في فرنسا، يتم دفع تكلفة الكائن على مراحل: قبل البدء أعمال بناءووضع الأساس يدفع المشتري 5% من التكلفة، وعند تركيب السقف يجب دفع 70% من مبلغ العقد، ثم يتم دفع 20% أخرى ويتم دفع الـ 5% المتبقية عند تسليم المنزل. .

التشريع الفرنسي لا ينص على ذلك مدفوعات التعويضالأموال للمستثمرين المحتالين، ولكن لا يزال من الممكن تقديم الضمانات من قبل البنوك الفرنسية.

فرنسا لديها أيضا دولة متقدمة إقراض الإسكان، وتستخدم على نطاق واسع مدخرات السكن العقد. وهكذا، يوجد في فرنسا نوعان من حسابات التوفير السكني: في الحساب الأول يمكنك تجميع ما يصل إلى 100 ألف فرنك وبعد ذلك تحصل على قرض إسكان تفضيلي بقيمة 150 ألف فرنك بفائدة 3.75% سنويًا، بينما تحصل كل عام على مكافأة حكومية في فرنسا. مبلغ 7.5 ألف فرنك؛ في حساب التوفير السكني الثاني، يمكنك تجميع ما يصل إلى 400 ألف فرنك والحصول على قرض سكني تفضيلي بمبلغ يصل إلى 600 ألف فرنك بفائدة 4.8٪ سنويًا. معدلات القروض أقل بنسبة 4-5٪ من أسعار السوق. كما يتم تقديم القروض لأصحاب الأراضي وشركات البناء للإنشاءات السكنية والصناعية لفترات تتراوح من 3 إلى 20 سنة.

وبالنظر إلى العلاقات في مجال بناء الأسهم المشتركة في ألمانيا، تجدر الإشارة إلى أنه لم يتم اعتماد أي تشريع خاص هنا؛ فالعلاقات ينظمها القانون المدني ولا يتم اعتماد المراسيم الحكومية إلا في بعض القضايا.

في ألمانيا، يتعامل المشتري مباشرة مع شركة إنشاءات مرخصة، وليس مع عدة شركاء متعاقدين. يتم أيضًا تحويل مبلغ العقد مباشرة إلى حساب الشركة، ولكن بشكل صارم ليس قبل إصدار تصريح البناء، وإلا فإن المطور يواجه خطر إلغاء الترخيص. وبالتالي، فإن شركة البناء ملزمة، المسؤولة شخصيا عن الالتزام بالمواعيد النهائية وجودة البناء، ببناء المنشأة ونقل الجزء الخاص بها إلى المستثمر على شكل عقار. لا يحظر القانون إنشاء شركات تصميم خاصة، بل ستخضع لنفس متطلبات الترخيص التي تخضع لها شركة البناء نفسها. ولكن هنا ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن المعيار الحاسم في البناء الألماني هو الموثوقية والسمعة الإيجابية للمشارك في السوق الذي سينفذ البناء، وإنشاء شركات تصميم خاصة، والتي بدورها تدخل في عقود مع شركاتها المشاركون الخاصون، في هذه الحالة سوف يميزون بناء الشركة ليس بأفضل طريقة.

يوجد في ألمانيا أيضًا نظام لدعم المواطنين في شكل شكل كلاسيكي من المدخرات التعاقدية - بنوك ادخار البناء. مصدر مواردهم لقروض الإسكان المستهدفة هو ودائع المواطنين ورسوم استخدام المقترضين قرض سكنيوكذلك مكافآت الدولة التي يتم دفعها وفقًا للعقد وفورات البناءبشرط أن يكون المستثمر قد قام بإيداع مبلغ معين في حسابه خلال العام.

وفقا للقانون الألماني، لا يمكن لبنوك الادخار البناء القيام بأي عمليات نشطة بخلاف إصدار القروض لمودعيها، الذين، على عكس المودع بنك تجاريوالذين ليس لديهم أي معلومات حول كيفية استخدام أموالهم، يعرفون بالضبط من يستخدم أموالهم وتحت أي ظروف.

يبرم المواطنون العاملون اتفاقية مع بنوك توفير البناء لتمويل البناء، والتي على أساسها يقوم مشتري المنزل بإيداع مبلغ شهري معين في حسابه في مثل هذا البنك. مبلغ من المال. ويضيف صاحب العمل 78 علامة إلى الراتب كل شهر، أي 936 علامة في السنة، وتضيف الدولة 93.6 علامة أخرى. هذه هي الطريقة التي يتم بها تجميع رأس المال لبناء المساكن. وعندما يتراكم المبلغ المطلوب ويكون حوالي ثلث تكلفة العقار، تخصص الدولة 10% من تكلفة السكن للمواطن، وأموال البناء للمبلغ المتبقي. بنك الادخارإصدار القروض بسعر فائدة ثابت منخفض. إذا تم شراء السكن من قبل عائلة شابة لديها طفلان على الأقل، تمنحهم الدولة سنويًا لمدة ثماني سنوات بعد الشراء 40 ألف مارك على شكل إعانات للمنزل، و24 ألف مارك للأطفال، و4 آلاف مارك على شكل إعانات مالية. علاوة بيئية و3.2 ألف علامة على شكل دعم للطاقة.

يتميز البناء المشترك في المملكة المتحدة (وكذلك بعض الدول الإسكندنافية) بحقيقة أن ممثل العميل غالبًا ما يكون مهندسًا معماريًا. يختار جميع المتخصصين اللازمين للبناء الذين يقومون بالتقييم التكلفة الأوليةالمشروع، وتنفيذ مختلف أعمال المقاولات من الباطن. يقوم المهندس المعماري معهم بإعداد الوثائق اللازمة لإبرام العقد، والتي تشير إلى جدوى المشاركة في المناقصة، ووضع برنامج لتنفيذ الأعمال قبل وبعد تقديم العطاءات، وطرق تقليل مدة البناء.

في إنجلترا، كما هو الحال في ألمانيا، يعمل نظام جمعيات البناء بنجاح منذ القرن الماضي، لكن آلية عملها تختلف قليلاً عن تلك الألمانية - للحصول على قرض المنزلليس من الضروري أن تكون مستثمرًا في مجتمع البناء. ونتيجة لتحرير التشريعات المصرفية في المملكة المتحدة، أصبحت وظائف هذه الشركات في مؤخرابدأت تشبه بشكل متزايد وظائف البنوك التجارية التقليدية، مما يؤدي بدوره إلى زيادة المنافسة بين هذين الهيكلين، وبالتالي يؤدي إلى انخفاض أسعار الإقراض. بالإضافة إلى ذلك، ترتبط أنشطة جمعيات البناء في إنجلترا ارتباطًا وثيقًا بشركات التأمين - حيث يتم تضمين خدمات التأمين في آلية واحدة لإقراض الرهن العقاري.

ومن الممكن أن يتميز بناء الأسهم الأجنبية المشتركة بعدة سمات أخرى.

في العديد من الدول الغربية، تتحد الشركات المشاركة في البناء والمهتمة بأنشطة بعضها البعض فيما بينها في كارتلات، والتي يمكن أن تقلل بشكل كبير من تكلفة البناء. وبهذا التعاون، يتم تقليل التكاليف والنفقات من خلال تقديم خصومات متبادلة على الخدمات المقدمة والمواد الموردة.

وفي الخارج، تقوم الدولة بدور نشط في عملية الاستثمار. في البلدان ذات اقتصادات السوق المتقدمة، يؤدي في وقت واحد عدة وظائف: ينظم الحجم الإجمالي لاستثمارات الأعمال الخاصة؛ يحفز جذب الاستثمارات في بعض الصناعات والمؤسسات بمساعدة فوائد مختلفة؛ يتدخل بشكل مباشر في عملية الاستثمار نفسها.

كما تشارك الدولة بنشاط في عملية التسعير لمشاريع البناء. على سبيل المثال، في السويد، يوجد في كل مقاطعة متخصصون يراقبون أسعار السلع والخدمات ويقدمون مقترحات لتنظيمها. يمكن للحكومة أن تحدد حدًا أعلى للسعر، وإذا ارتفعت الأسعار بشكل كبير وكان التضخم مرتفعًا، يحق للدولة تجميدها، فقط بالنسبة لسلع وخدمات معينة. في حالة زيادة أسعار المساكن، تبدأ الدولة في دعم السكان بشكل فعال وخاصة الأسر الشابة، وتزويدهم بمختلف أنواعها إعانات الإسكانوالقروض الميسرة طويلة الأجل.

وفي دول مثل الولايات المتحدة الأمريكية وألمانيا وفنلندا واليابان وكندا وغيرها، يمكن للوكالات الحكومية أيضًا التدخل في عملية التسعير، على سبيل المثال، عندما يتجاوز سعر مشروع البناء تكاليف الإنتاج و المعدل المتوسطوصل. وإذا تبين أن معدل الربح أعلى من المتوسط، تقوم الجهات الحكومية بالتحقيق في أسباب هذا النمو، وإذا لم تكن مبررة، فإن الدولة تنظم هذا المعدل بالقوة.

من خلال تحليل أنظمة البناء المشتركة في البلدان الأجنبية، من الممكن تحديد السمات الأساسية المتأصلة في بلدان معينة و السمات المشتركة. وهكذا، في العديد من البلدان، تتحد الشركات العاملة في أنشطة البناء فيما بينها للقيام بأنشطة أكثر إثمارًا، والتي يمكن أن تقلل بشكل كبير تكاليف البناء، وتقلل التكاليف والنفقات. ممثل العميل هو فرد (مهندس معماري في المملكة المتحدة، السويد، فنلندا، مجموعة في الولايات المتحدة الأمريكية، مقاول عام في ألمانيا)، الذي يختار المتخصصين اللازمين للبناء، والذين يحددون نطاق العمل المطلوب.

تعمل في الدول الأجنبية المتقدمة اقتصاديًا دعم اجتماعيالمواطنين، وخاصة الأسر الشابة، مما يساعد على توفير السكن الخاص بهم. كما يتم إيلاء اهتمام خاص لقضايا التسعير - حيث تقوم الهيئات الحكومية بمراقبة الأسعار وتحديد الحد الأعلى لها.

عند النظر في التجربة العالمية لتوفير السكن للسكان، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن التطوير العملي وتنظيم الإقراض السكني في بلد معين يتأثر بشكل كبير بعدد من العوامل التي يمكن تقسيمها إلى سياسية واقتصادية وقانونية. . كانت هذه العوامل بمثابة الأساس لتشكيل العشرات من الأصناف والخيارات لتنظيم إقراض الإسكان في العالم. وبناء على ما سبق فإن تكنولوجيا الاستثمار في قطاع الإسكانمبني على ثلاثة مبادئ رئيسية: مدخرات العقود، والإقراض العقاري الدعم الحكومي.

هناك اختلافات كبيرة في ما يسمى بـ "النموذج المفتوح الممتد". وهذا نموذج يأتي فيه التدفق الرئيسي للموارد الائتمانية إلى نظام الإقراض العقاري من سوق ثانوية للأوراق المالية المدعومة بالرهون العقارية، المنظمة خصيصًا لهذا الغرض. لا يمكن تنفيذ نموذج مفتوح موسع إلا إذا تم إنشاء بنية تحتية موسعة سوق الرهن العقاريكقاعدة عامة، مع بعض المساعدة من الدولة، وعلى الأقل، مع سيطرتها الجزئية على إصدار الأوراق المالية المتداولة في السوق الثانوية.

إذا أخذنا نظام الإقراض العقاري السكني في الولايات المتحدة بشكل عام، فيمكن الإشارة إلى أنه في السابق كانت هناك "قاعدة الخط الأحمر" التي يمكن من خلالها إصدار القروض، كما تم حساب مناطق المخاطرة لإصدار القروض. إذا وقع المواطن ضمن الخط الأحمر أو دخل إلى منطقة خطر لا يمكن الوصول إليها، فسيتم حرمانه من القرض. يتم إصدار القرض في الولايات المتحدة الأمريكية للفترة التي يعمل خلالها المقترض، أي. حتى التقاعد.

بشكل عام، تجدر الإشارة إلى أن هذه المؤسسة في البلدان التي تمت مناقشتها أعلاه أكثر تطوراً مما كانت عليه في بلدنا.

مهمة

في السنة المشمولة بالتقرير، قامت الهيئة العامة للبناء ببناء وتشغيل 70 ألف م 2 من المساحة المعيشية، منها 20 ألف م 2 مصنوعة من الطوب. للعام الحالي، وضعت المنظمة خطة لتشغيل المساكن بمساحة 80 ألف م2، منها 10 آلاف م2 مبنية بالطوب، و60 ألف م2 كبيرة الحجم وبلوك كبير - 10 آلاف م2.

تحديد نسبة الزيادة (%) للمباني السكنية المقامة في المباني الجاهزة في هذا العاممقارنة بالسنة المشمولة بالتقرير.

من حالة 70 الف م2 - 100%

طوبة 20 الف م2

80 الف م2 - 100%

10 الف 2 لبنة

60 الف م2 لوحة

10 آلاف م2 بلوك

فعلي 50 ألف م2 (71.4%)

المخطط 70 ألف م2 (87.5%)،

أولئك. بنسبة 16.1%

تبلغ مساحة إنتاج الورشة الميكانيكية 980 م2 والمساحة المساعدة 170 م2 وحجم البناء للمبنى 12075 م3. الحجم الكلي الاستثمارات الرأسمالية- 250 ألف روبل تشمل التكلفة التقديرية لأعمال البناء والتركيب - 130 ألف روبل.

تحديد مؤشرات التخطيط المكاني ك1 وك2 وحصة أعمال البناء والتركيب من إجمالي حجم الاستثمارات الرأسمالية للمنشأة.

تتميز كفاءة حلول تخطيط المساحة للمبنى بالمعاملين k 1 و k 2، والتي يتم تحديدها بواسطة الصيغ:

رأس المال الاستثماري العقاري

ك 2 = أرضية F/F،

حيث V هو حجم بناء المبنى (الحجم الكامل للأجزاء الموجودة فوق سطح الأرض وتحت الأرض من المبنى دون حجم الطابق الفني تحت الأرض والعلية والممرات والشرفات) ، م 3 ؛

و- منطقة سكنية وإنتاجية (مخصصة للتنفيذ فقط). العملية التكنولوجية، في المباني العامة - منطقة العمل)، م 2؛

الطابق F - المساحة الصالحة للاستخدام (في المباني السكنية - مجموع المناطق السكنية والمساعدة مطروحًا منها مساحة السلالم، في المباني الصناعية - مجموع المناطق الإنتاجية والمناطق المساعدة).

المعامل k 2 مع الحل العقلاني لتخطيط المساحة في المباني الصناعية هو 0.93-0.95، في المباني السكنية - 0.62-0.72.

ك 1 = V/F = 12075:980 = 12.32؛

ك 2 = أرضية F/F = 980:(980+720)=980:1700=0.58,

وهو أمر غير عقلاني، لأنه للمباني الصناعية ك 2 هو 0.93-0.95.

يتم تحديد حصة أعمال البناء والتركيب k cmr في حجم الاستثمارات الرأسمالية بالصيغة:

ك سمر = ج سمر /ك*100،

حيث C cmr هي التكلفة المقدرة لأعمال البناء والتركيب للمنشأة، فرك.

ك - الحجم الإجمالي للاستثمارات الرأسمالية للمنشأة، فرك.

ك cmr = C cmr /K*100 = 130000:250000 = 0.52.

خاتمة

وإذا أخذنا بعين الاعتبار التجربة الأجنبية في جذب الاستثمار، فلا بد من الحديث عن التوازن النسبي للطلب الاستثماري من جهة، ومقترحات شركات المقاولات لتلبية هذا الطلب من جهة أخرى. وقد تطور هذا الوضع بسبب توفر مشاريع البناء الجاهزة ووجود الآليات الاقتصادية والقانونية لضمان عودة الأموال المستثمرة و التوقيت الأمثلالعائد على الاستثمار.

أود أن أشير إلى أن الأنظمة الأجنبية للمشاركة المشتركة في البناء لها سماتها الأساسية. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه في العديد من البلدان يتم تطوير الإقراض العقاري ويقوم المواطنون، الذين يحصلون على قرض، بشراء مساكن جاهزة دون خوف من أن المطور لن يفي بالتزاماته أو ستتأخر فترة البناء. هذا النوع من الإقراض أكثر ربحية وكفاءة للمواطنين، فهو مضمون الاقتصاد المستدامالبلاد ومحمي من قبل العديد من المؤسسات القانونية المتقدمة.

التالي نقطة مهمةفي تنظيم البناء هو دور العميل ومن يقوم بمهامه. في إنجلترا وفنلندا والسويد، غالبًا ما يكون ممثل العميل مهندسًا معماريًا. فهو يختار المتخصصين اللازمين للبناء، الذين يحددون التكلفة الأولية للبناء، ويقومون بأعمال المقاولة من الباطن، ويجمعون البيانات الضرورية الأخرى. يقوم المهندس المعماري معهم بإعداد المستندات اللازمة لإبرام العقد الذي ينص على جدوى المشاركة في المناقصة وبرنامج العمل قبل وبعد المناقصة، الأساليب الاقتصاديةإنتاج العمل وقضايا تقليل مدة البناء.

في الولايات المتحدة الأمريكية، يقوم العميل بإنشاء مجموعة قد تشمل المقدرين والمهندسين والاقتصاديين ومديري العقود ورؤساء العمال. بعد ذلك، يقومون بتطوير جميع الوثائق والرسوم البيانية اللازمة لعملية البناء. وبناء على المواد المستلمة، يبدأ مدير العقود العمل مع شركات المقاولات. وفي الوقت نفسه، من أجل الاختيار الأمثل، من الشائع إشراك الشركات الاستشارية. وفي اليابان، تم اتخاذ خطوة إلى الأمام في هذا الاتجاه. تنظم شركات البناء مختبرات بحثية كبيرة وحتى معاهد، ويتم تجنيد العلماء بنشاط للعمل في الشركة. في هذه الحالة، بدلا من مفهوم "العميل"، يتم استخدام مفهوم "المطور"، الذي تشمل وظائفه الاستحواذ على الموقع والتمويل والبناء وبيع المساكن. يجوز للمطور إشراك المقاولين والمقاولين من الباطن.

ومن السمات الأخرى العلاقة بين العميل والمقاول مما يؤثر على تكوين العلاقة بين المساهم والعميل في في هذه الحالة.

وبناء على ما سبق يمكن استخلاص الاستنتاجات التالية. إن إدخال الإقراض العقاري في روسيا على المستوى المناسب في المرحلة الحالية يعوقه عدد من العوامل: عدم كفاية تطوير سوق الأوراق المالية؛ والافتقار إلى المستثمرين المستعدين لقبول عوائد منخفضة على القروض العقارية؛ ضعف تطوير أعمال التأمين لغرض خدمة قروض الرهن العقاري؛ وارتفاع تكلفة الأموال المقدمة من البنوك التجارية اللازمة لإصدار قروض الرهن العقاري طويلة الأجل؛ ارتفاع معدلات التضخم، والتغيرات في سعر صرف الروبل، مما يسبب مخاطر كبيرة لأسعار الفائدة على الإقراض طويل الأجل، وما إلى ذلك.

فهرس

1. القانون المدني للاتحاد الروسي (الجزء الثالث) بتاريخ 26 نوفمبر 2001 رقم 146-FZ (الذي اعتمده مجلس الدوما بالجمعية الفيدرالية للاتحاد الروسي في 22 ديسمبر 1995) ( الإصدار الحاليمن 30/01/2014)

2. Krutik A.B. اقتصاديات العقارات / Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. - سانت بطرسبرغ: لان، 2010. - 480 ص.

3. ماتيوجينا على سبيل المثال. حول سوق الإسكان / على سبيل المثال ماتيوجينا // بناء المساكن. - 2011.- العدد 1. - ص 8-14.

4. رحمان أ. تطوير سوق العقارات في روسيا: النظرية والمشاكل والممارسة / أ. الرحمن. - م: الاقتصاد، 2004. - 294 ص.

5. رحمان أ.أ. الخبرة الأجنبية في تنظيم أنشطة الاستثمار والبناء / أ.أ. رحمان // اقتصاديات البناء. - 2010. - العدد 6. - ص45-48.

6. اقتصاديات العقارات / أد. في بوروفكوفا. - سانت بطرسبرغ: بيتر، 2009. - 416 ص.

تم النشر على موقع Allbest.ru

وثائق مماثلة

العقارات ككائن استثماري. تاريخ نشأة مؤسسة البناء المشترك بالخارج. التجارب الأجنبية في جذب الاستثمار في بناء المساكن. تحديد النمو في حصة المباني السكنية في العام الحالي مقارنة بسنة التقرير.

تمت إضافة الاختبار في 18/11/2014


صفة مميزة الجوهر الاقتصاديالاستثمارات. تحليل النشاط الاستثماري والسوق والموارد. تطبيق استثمار حقيقي. إجراءات تنظيم الدولة للاستثمارات الرأسمالية. أشكال وأدوات الاستثمار العقاري.

ورقة الغش، تمت إضافتها في 31/03/2010


تخطيط تكلفة أعمال البناء والتركيب باستخدام مثال OJSC "Stroitel" وأهدافها الرئيسية وطرق تحديدها. المؤشرات المخططة لكائن التخطيط والاحتياطيات لتحسينها. الأقسام الرئيسية لخطة التكلفة لأعمال البناء والتركيب.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 23/02/2012


تحديد فعالية الاستثمارات في البناء الطريق السريع. التقييم الاقتصادي لمشاريع محطة المطار. حساب تكلفة أعمال البناء والتركيب. المفاهيم الأساسية ومزايا التأجير في البناء. مبلغ دفع الإيجار.

تمت إضافة الاختبار في 30/12/2014


دراسة تاريخ تنمية الاستثمار. خصائص أنواع الاستثمار والمشاركين فيه. - تحديد دور الاستثمار في التنمية الاقتصاد الحديث. مشاكل الاستثمار في روسيا وسبل التغلب عليها. الطرق الأساسية لجذب الاستثمارات

تمت إضافة الدورة التدريبية في 03/06/2014


تكوين وهيكل الاستثمارات. كائنات الاستثمار الصناعي والمالي. حقائق زيادة كفاءة استخدام الاستثمارات الرأسمالية. مميزات جذب الاستثمار الأجنبي لتطوير أنشطة كيانات الأعمال.

الملخص، تمت إضافته في 19/10/2010


تحديد معامل النمو السكاني الميكانيكي. حساب مؤشر إنتاجية العمل للموظفين الدائمين باستخدام طريقة التكلفة. تحديد حصة أموال الاستهلاك العام من إجمالي حجم الاستهلاك الشخصي للسكان.

تمت إضافة الاختبار في 05/05/2009


الأنواع الرئيسية لمصادر الاستثمار. أهداف سياسة الدولة الاستثمارية. أهمية جذب الاستثمار الأجنبي في إنتاج المواد. أهمية وشدة مشكلة الاستثمار (استثمار رأس المال) بالنسبة لاقتصاد بيلاروسيا.

تمت إضافة المقالة في 20/09/2010


تحديد الاستثمارات الرأسمالية لبناء وتجهيز السينما. الخطة الاقتصادية لتشغيل السينما ورسم بياني لتكاليف تشغيلها. حساب فترة الاسترداد للاستثمارات الرأسمالية في بناء وتجهيز السينما.

تمت إضافة الدورة التدريبية في 04/01/2014


مفهوم الاستثمارات وتقييم فعاليتها. مميزات الاستثمار في العقارات. خصائص سوق العقارات الثانوية في إيركوتسك. طرق تقييم فعالية الاستثمارات العقارية. مشاكل الاستثمار في العقارات.

حتى وقت قريب، كان سوق العقارات التجارية واحدًا من أكثر الأسواق تطورًا ديناميكيًا وجذب العديد من المشاركين و الموارد الماليةومع ذلك، فإن عملية شراء وبيع وتشغيل العقارات لا تزال مرتبطة بالعديد من القصور التشريعي والسهو التجاري.

الكتاب عبارة عن تحليل قانوني شامل للعمليات المتعلقة بمبيعات العقارات التجارية، أجراه محامون من مجموعة Tenzor الاستشارية.

يدرس المؤلفون الوضع الحالي في هذا السوق، ويقيمون المخاطر الأكثر شيوعًا التي تنشأ أثناء بناء وشراء وبيع وإدارة العقارات التجارية، مع إيلاء اهتمام خاص لطرق تقليل العواقب السلبية للحسابات الخاطئة المحتملة للمشاركين في السوق.

الكتاب موجه إلى المشاركين المحترفين في سوق العقارات التجارية، وكذلك أصحاب العقارات ومستأجريها.

السلسلة: “مكتبة مجموعة تنزور الاستشارية”.

م: دار ألبينا للنشر، 2009.

ردمك 978-5-9614-1039-6، 978-5-9614-1161-4

عدد الصفحات: 248.

محتويات كتاب "العقارات التجارية ككائن استثماري":

• 3 جدول المحتويات
• 7 مقدمة
• 8 مقدمة
• 11 الفصل 1. هيكل (تجزئة) سوق العقارات التجارية
  • 11 1.1. الأنواع الرئيسية للعقارات التجارية
  • 17 1.2. الوضع القانوني والمخاطر المحددة لأنواع العقارات التجارية
  • 33 1.3. مراحل تطور سوق العقارات التجارية
• 35 الفصل الثاني. اللاعبون الرئيسيون في سوق العقارات التجارية
  • 35 2.1. مطور
  • 40 2.2. مستثمر
  • 47 2.3. المقاول العام والمقاول من الباطن والمقاول من الباطن
  • 52 2.4. شركة الإدارة
• 61 الفصل الثالث. المراحل الرئيسية لنشاط المشاركين في سوق العقارات التجارية
  • 61 3.1. البناء : مراحل ( التصميم - الاستلام قطعة أرض)
    • 62 3.1.1. المراحل والتفاصيل الفنية
    • 79 3.1.2. تفاصيل عقد البناء
    • 86 3.1.3. التأمين ضد مخاطر البناء
    • 83 3.1.4. مشاركة المنطقة في بناء العقارات التجارية: مشاكل التسويات المتبادلة بين المطورين (الملاك) والإدارة
  • 99 3.2. إدارة الممتلكات
    • 99 3.2.1. دوائر التحكم
    • 102 3.2.2. إدارة عقارات الدولة والبلدية
  • 103 3.3. مشاركة شركة الإدارة في بناء العقار
    • 103 3.3.1. المشاركون الرئيسيون
    • 106 3.3.2. التحليل القانوني للعقود المبرمة في عملية الإدارة
• 131 الفصل الرابع: الاستثمار في عمليات بيع وشراء العقارات التجارية
  • 131 4.1. اختيار كائن الاستثمار
  • 143 4.2. آلية التقييم العقاري
  • 161 4.3. الاستثمار في بناء العقارات التجارية. المراحل والمخاطر وطرق تحسين الضرائب
  • 185 4.4. شراء العقارات التجارية. المراحل والمخاطر
  • 205 4.5. طرق الإقراض عند شراء العقارات
  • 219 4.6. تأجير العقارات التجارية
• 235 خاتمة. الآفاق مزيد من التطويرسوق العقارات التجارية

بوشكينا مارينا فاليريفنا تمارس المحاماة منذ عام 2003. وهي شريكة شركة محاماةمجموعة تنزور الاستشارية وترأس ممارسة الأراضي والبناء والعقارات. قام المطور والمنظم لعدد من الندوات الخاصة بالملكية بنشر مقالات علمية وعملية حول القضايا القانونية المتعلقة باستخدام الأراضي وإدارة العقارات. مؤلف كتاب "العقارات التجارية: الخصخصة والحماية"، مؤلف مشارك لكتب "خاص" المناطق الاقتصاديةفي روسيا: المزايا والمزايا الضريبية" و"النظام القانوني للاستثمارات الأجنبية في الاتحاد الروسي". الكتاب عبارة عن تحليل قانوني شامل للعمليات المتعلقة بمبيعات العقارات التجارية، أجراه محامون من مجموعة Tenzor الاستشارية. ويتناول المؤلف الجوانب ذات الصلة، بما في ذلك: التحليل الوضع الراهنفي سوق العقارات التجارية. تقييم المخاطر الأكثر شيوعًا التي تنشأ أثناء إنشاء وشراء وبيع وإدارة العقارات التجارية؛ طرق لتقليل العواقب السلبية للحسابات الخاطئة المحتملة للمشاركين في السوق. Kommercheskaya_nedvigimost.indd 1 12.08.2009 13:15:07 سلسلة "مكتبة مجموعة Tenzor الاستشارية" مارينا بوشكينا العقارات التجارية ككائن استثماري الناشرون موسكو 2009 UDC 330.322.214 BBK 65.225.3-56 P91 تم النشر بمساعدة شركة Kon LLC Salting مجموعة "Tensor" لبوشكين M. P91 العقارات التجارية ككائن استثماري / مارينا بوشكينا. - م: دار ألبينا للنشر، 2009. - 244 ص. - (سلسلة مكتبة مجموعة تنزور الاستشارية). ISBN 978-5-9614-1039-6 حتى وقت قريب، كان سوق العقارات التجارية من أكثر الأسواق تطوراً وجذباً للعديد من المشاركين والموارد المالية، إلا أن عملية شراء وبيع وتشغيل العقارات لا تزال مرتبطة بالعديد من الأنشطة. أوجه القصور التشريعية والإغفالات التجارية. الكتاب عبارة عن تحليل قانوني شامل للعمليات المتعلقة بمبيعات العقارات التجارية، أجراه محامون من مجموعة Tenzor الاستشارية. يدرس المؤلفون الوضع الحالي في هذا السوق، ويقيمون المخاطر الأكثر شيوعًا التي تنشأ أثناء بناء وشراء وبيع وإدارة العقارات التجارية، مع إيلاء اهتمام خاص لطرق تقليل العواقب السلبية للحسابات الخاطئة المحتملة للمشاركين في السوق. الكتاب موجه إلى المشاركين المحترفين في سوق العقارات التجارية، وكذلك أصحاب العقارات ومستأجريها. UDC 330.322.214 بنك البحرين والكويت 65.225.3-56 جميع الحقوق محفوظة. لا يجوز إعادة إنتاج أي جزء من هذا الكتاب بأي شكل أو بأي وسيلة، بما في ذلك النشر على الإنترنت أو شبكات الشركات، أو تسجيله في ذاكرة الكمبيوتر للاستخدام الخاص أو العام، دون الحصول على إذن كتابي من صاحب حقوق الطبع والنشر. فيما يتعلق بمسألة تنظيم الوصول إلى المكتبة الإلكترونية الناشرين، يرجى الاتصال بـ [email protected]. ISBN 978-5-9614-1161-4 (سلسلة) ISBN 978-5-9614-1039-6 © Tenzor Consulting Group, 2009 © Alpina Publishers LLC, 2009 المحتويات مقدمة ............ .................................................. .... ...............7 المقدمة ........................... ...... ........................................................... ............ ......9 الفصل الأول. هيكل (تقسيم) سوق العقارات التجارية................. .11 1.1. الأنواع الرئيسية للعقارات التجارية ................................ ................................ . ....................... ................... 111.2. الوضع القانوني والمخاطر المحددة لأنواع العقارات التجارية................................................. 17 1.3. مراحل تطور سوق العقارات التجارية................................... 33 الفصل الثاني. اللاعبون الرئيسيون العقارات في السوق التجاري................................................... 35 2.1. مطور................................................. .......................................... 352.2. المستثمر .............................................. .......................................... 40 2.3. المقاول العام والمقاول والمقاول من الباطن .......................... ........... 472.4. شركة الإدارة ........................................... ...52 4 العقارات التجارية كهدف استثماري الفصل الثالث. المراحل الرئيسية لنشاط المشاركين في سوق العقارات التجارية ............... ........................................... ........................... ..... 61 3.1. البناء: المراحل (التصميم، الحصول على قطعة أرض)................................................ 61 3.1.1 . المراحل والتفاصيل الفنية...................................62 3.1.2. تفاصيل عقد البناء......79 3.1.3. التأمين ضد المخاطر أثناء البناء......86 3.1.4. مشاركة المنطقة في بناء العقارات التجارية: مشاكل التسويات المتبادلة بين المطورين (المالكين) والإدارة ........................... ................................ ................ 88 3.2. إدارة الممتلكات................................ 99 3.2.1. دوائر التحكم ........................................... ... .99 3.2.2. إدارة العقارات الحكومية والبلدية................................................ 102 3.3. مشاركة شركة الإدارة في بناء العقارات................................................ 103 3.3. 1. المشاركون الرئيسيون ........................................... ......... 103 3.3.2 . التحليل القانوني للعقود المبرمة في عملية الإدارة................................................ 106 الفصل الرابع. الاستثمار في الشراء معاملات بيع العقارات التجارية ........................... ...... 131 4.1. اختيار كائن الاستثمار. ............................... 131 4.2. آلية تقييم العقارات.......... 148 4.3. الاستثمار في بناء العقارات التجارية. المراحل والمخاطر وطرق تحسين الضرائب ........................................ 161 4.4. شراء العقارات التجارية. المراحل والمخاطر................................ 185 5 المحتويات 4.5. طرق الإقراض عند شراء العقارات ........................................... .........2054.6. تأجير العقارات التجارية .......................... 219 الخلاصة. آفاق مواصلة تطوير سوق العقارات التجارية...... 235 مقدمة تميز العقد الأخير في روسيا بزيادة اقتصاد وطنيوتعزيز مكانتها على الساحة الدولية. وكانت نتيجة هذا الوضع زيادة جاذبية الاستثمار في السوق الروسية في الوقت الحاضر. ويعود هذا النجاح إلى استقرار الأوضاع السياسية والاقتصادية. المجالات الاقتصادية، حيث قامت بالكثير من العمل لتبسيط التشريعات الوطنية، فضلاً عن التدابير المعقولة لتقليل العواقب السلبية للأزمة المالية العالمية لعام 2008. ولم تسلم هذه التغييرات من سوق العقارات التجارية. لطالما كان الاستثمار في العقارات يعتبر موثوقًا ومضمونًا استثمار مربحعاصمة. على الرغم من كل الاضطرابات التي تشهدها الأسواق، نادراً ما تتوقف قيمة العقارات عن النمو. يستمر المشاركون الجدد في دخول هذا السوق، مما يؤدي إلى إخراج رواد تجارة العقارات التجارية، مما يجبرهم على إيلاء اهتمام متزايد لتحسين أنشطتهم والبحث عن طرق جديدة لتحقيق الربح. نشأت القضية الأكثر إلحاحًا المتعلقة بتحسين التكلفة في عام 2008 فيما يتعلق بالأزمة المالية العالمية وأزمة عدم الدفع اللاحقة وانخفاض القوة الشرائية للسكان. وبسبب هذا، أي معلومات عنه الميزات القانونيةدوران الأراضي أو المباني أو المباني، القانونية ذات الصلة و مشاكل ماليةيكتسب قيمة كبيرة. هذا الكتاب مخصص لأكثر قضايا الساعة الاستثمارات في العقارات المرتبطة مباشرة بهذه المنطقة من السوق. يحتوي على وصف مفصل ومنهجي للمشاركين والأشياء والإجراءات الخاصة بتداول 8 عقارات تجارية باعتبارها كائنًا استثماريًا في العقارات التجارية. لم يصف المؤلفون الجوانب القياسية العامة للشراء والبيع في هذا المجال فحسب، بل قاموا أيضًا بتحليل الإطار التشريعي الذي ينظم الأنشطة في هذا المجال، مما يسمح بتجنب العديد من التعقيدات. فيما يلي أمثلة محددة للممارسة القضائية، تظهر كيف تفكر المحكمة، وكيف يتم تطبيق الإطار التنظيمي للعقارات التجارية في قضية معينة، ويتم وصف الأدوات القانونية التي يمكن للمالك من خلالها حماية ممتلكاته، وعدم خسارتها، وتقليلها بشكل كبير احتمال المخاطر، وبعضها يستبعد حتى. يتم إيلاء اهتمام خاص لموضوع المخاطر المرتبطة بالعقارات التجارية، ولا سيما المخاطر الناشئة أثناء إنشاء وشراء وبيع الأشياء، وكذلك طرق الحماية منها. لسوء الحظ، فإن تعقيد وتنوع الظاهرة قيد النظر لا يسمح لنا بمناقشة جميع جوانب الموضوع بالتفصيل. ولذلك فإن الغرض من هذا الكتاب هو عرض منهجي للعناصر الأساسية لعملية الاستثمار في العقارات التجارية. دعونا نأمل أن يكون هذا العمل مجرد خطوة أولى في دراسة واسعة النطاق للاستثمار في البناء. سيكون الكتاب ممتعًا ومفيدًا لمجموعة واسعة من القراء وللمشاركين في السوق ذوي الخبرة أو المبتدئين. A. A. Andreev، عضو هيئة رئاسة OPORA RUSSIA مقدمة حتى وقت قريب، كانت المعاملات التي تشمل المباني والهياكل والمباني غير السكنية والمجمعات بأكملها (المستودعات وتجارة التجزئة والمكاتب، وما إلى ذلك)، وبعبارة أخرى، منتشرة على نطاق واسع في السوق الروسية. - الأجسام العقارية التجارية. معظم المعاملات التي تنطوي على مثل هذه الأشياء هي الخصخصة والتأجير والشراء والبيع. الآن يجب على المشاركين في هذه المعاملات، الماضية والمخطط لها، أن يكونوا أكثر حذراً في خططهم. يُلزم اليوم المشاركين في هذه المعاملات بأن يكونوا أكثر حرصًا وانتباهًا لشركائهم وموضوع المعاملة وإجراءات تنفيذها. في هذا العمل، سننظر في دور المشاركين الرئيسيين في سوق العقارات التجارية: المستثمرين والمطورين والمقاولين وشركات الإدارة. بالإضافة إلى ذلك، سنقوم بتحليل إجراءات شراء وبيع الأشياء، ومن وكيف يقوم ببنائها وتشغيلها لاحقًا. سنناقش كيفية اختيار كائن بنجاح، والذي يجب أن يؤخذ في الاعتبار عند إعداد اتفاقية الشراء والبيع، وكذلك عند تسجيل ملكية الكائن. من المهم جدًا القيام بكل شيء بشكل صحيح، مع مراعاة تشريعات الاتحاد الروسي، وكذلك تطبيقه وفقًا لذلك. إذا كان المشتري المحتمل يشعر بالقلق بشأن مصير أعماله، ومن خلال شراء العقارات، فإنه يتوقع الحصول على دخل معين بمساعدتها، وعدم تركه بدون ممتلكات وأموال، على ثقة من المحتالين الماكرين الذين يتاجرون بالعقارات التجارية سوق العقارات، فهو لا يحتاج فقط إلى أن يكون على دراية جيدة بالإطار التشريعي، ولكن أيضًا أن يكون لديه فكرة عنه الممارسة القضائيةوالتعرف على الأمثلة الحقيقية لمثل هذه المعاملات. 10 العقارات التجارية ككائن استثماري من الضروري معرفة تقسيم سوق العقارات التجارية، وآفاق تطويرها الإضافي، ومراعاة جميع المخاطر ومحاولة تقليلها. من المهم أيضًا فهم النظام الضريبي لفهم كيفية تقليل مبلغ الضرائب المدفوعة وإنفاق الأموال المحفوظة على تطوير الأعمال أو مكافآت الموظفين. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن قطع الأراضي يمكن أن تكون أيضًا عقارات تجارية. ويجب أن يمر تخصيص قطعة الأرض للبناء بجميع المراحل وفقًا للقانون. وبخلاف ذلك، قد تنشأ حالة تأمر فيها المحكمة بهدم شيء تم بناؤه على أرض مخصصة للبناء بشكل غير صحيح. بالطبع، لا يمكنك معرفة كل شيء والنظر فيه، لذلك من المهم أن تتذكر أن العمل ينطوي دائمًا على مخاطر. ومع ذلك، يجب أن تحاول تقليل المشاكل والمخاطر والإخفاقات. عندها سوف يزدهر العمل ويدر الدخل ولن تخاف من أي "تدخلات" غير محسوبة. لقد أظهر خريف عام 2008 أن أساليب تقليل المخاطر والتكاليف لم تفقد أهميتها. وهذا يجبرنا على إيلاء اهتمام خاص في الكتاب ليس فقط لتدابير منع المواقف الخطيرة، ولكن أيضًا لمكافحة عواقبها الضارة. الفصل الأول هيكل (تجزئة) سوق العقارات التجارية 1.1. الأنواع الرئيسية للعقارات التجارية في جميع أنحاء العالم، تنقسم العقارات التجارية عادةً إلى ثلاث مجموعات كبيرة (لم تكن روسيا استثناءً في هذا الصدد): - العقارات المكتبية، والتي تحتوي على العديد من المكونات: هذه هي المباني نفسها، ومراكز الأعمال، المباني في الطابقين الأول والأرضي من المباني السكنية، والمباني المخصصة للاستخدام المجاني، وكذلك مباني المؤسسات، السابقة والحالية؛ - عقارات التجزئة، والتي تشمل متاجر مختلفة ومراكز خدمة المستهلك ومجمعات التسوق متعددة الوظائف وما إلى ذلك. في التشريع الروسي، يتم تعريف هذا العقار في الفن. 346.27 12 العقارات التجارية ككائن استثماري قانون الضرائب في الاتحاد الروسي كمساحة للبيع بالتجزئة: "جزء من متجر، جناح (منطقة مفتوحة) تشغله معدات مخصصة لعرض وإظهار البضائع، وإجراء المدفوعات النقدية وخدمة العملاء، ومنطقة أجهزة تسجيل النقد وآلات تسجيل النقد، ومنطقة العمل لموظفي الخدمة والممرات للعملاء. لا تشمل مساحة البيع بالتجزئة: أماكن استلام وتخزين البضائع وأماكن إعداد البضائع للبيع (الاستقبال والتفريغ والمخازن والتعبئة وما إلى ذلك)، وغرف المرافق (لتخزين الحاويات، مواد التعبئة والتغليف، المخزون ، الكتان ، إلخ) ، المباني الإدارية والخدمية (مباني المكاتب ، إلخ) ، المباني الفنية (غرف التهوية ، غرفة آلات المصاعد ووحدات التبريد ، لوحة مفاتيح الهاتف ، غرفة الغلايات ، إلخ) (قرار إحصاءات الدولة لجنة الاتحاد الروسي بتاريخ 04.03.2002 رقم 20)؛ - المستودعات والمراكز اللوجستية، ويمكن أن تكون مجمعات مستودعات مجهزة بشكل خاص، ومستودعات في المناطق الصناعية في مناطق مختلفة المؤسسات الصناعية، وكذلك المباني في المباني السكنية المجهزة وفقًا لمرسوم لجنة البناء الحكومية للاتحاد الروسي بتاريخ 27 سبتمبر 2003 رقم 170. المستندات التي تؤكد لمنفذي القانون إحدى حالات المباني المذكورة أعلاه هي المخزون والملكية وثائق لهذا الكائن، تحتوي على: - معلومات ضروريةحول الغرض وميزات التصميم والتخطيط لمباني مثل هذا الكائن؛ - المعلومات اللازمة التي تؤكد الحق في استخدام هذا الكائن (اتفاقية شراء وبيع المباني غير السكنية، وجواز السفر الفني للمباني غير السكنية، والخطط والرسوم البيانية والشروحات، واتفاقية الإيجار (التأجير من الباطن) للمباني غير السكنية أو جزء منها ( أجزاء).الفصل 1. هيكل (تجزئة) سوق العقارات التجارية 13 دور خاص في هذه الحالة يعود إلى السلطات المخزون الفنيإجراء المحاسبة الفنية للأصول السكنية وغير السكنية. بالإضافة إلى ذلك، عادة ما يتم تقسيم العقارات المكتبية في جميع أنحاء العالم إلى فئات أ، ب، ج. ولكن يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه لا توجد حتى الآن معايير تقسيم واضحة في هذه المسألة، ومن أجل تخصيص مبنى أو مجمع مستوى فئة معينة، وتحليل مفصل لجميع ما فيه الخصائص التقنيةوالبنية التحتية وغيرها من المعالم. تمثل مكاتب الفئة (أ) أرقى المباني وأكثرها شهرة في قطاع العقارات التجارية قيد النظر. سماتها المميزة هي: - موقعها على طرق وساحات النقل الرئيسية، مع سهولة الوصول إليها. - يجب أن يكون مشروع بناء جديد، تم إنشاؤه وفقًا لمشروع فردي (المؤلف)؛ - يتم التشطيب الداخلي حسب الطلب الفردي للمستأجر؛ - مناخ داخلي يتم التحكم فيه بالكامل، والحفاظ على درجة حرارة ورطوبة ثابتة باستخدام نظام واحد مشترك للتهوية والتدفئة وتكييف الهواء؛ - عدد كاف من أماكن وقوف السيارات في موقف السيارات تحت الأرض، ومواقف السيارات الخاضعة للحراسة. عادة، يتم استخدام هذه المباني كمراكز أعمال. تقع مكاتب الفئة ب، كقاعدة عامة، في مباني جديدة أو أعيد بناؤها ذات تشطيبات عالية الجودة ولكنها غير مكلفة. قد تكون هذه المباني من الفئة أ، ولكن بعد 5-7 سنوات من التشغيل، أو المباني التي لا يمكن ترقيتها إلى فئة أعلى بسبب بعض المعايير. على سبيل المثال: الوصول غير مريح. الشروط الإلزامية للمكاتب من هذه الفئة هي وجود نظام تكييف ومصاعد حديثة وأمن أرضي ومواقف للسيارات ومنافذ بيع الطعام ومرافق البنية التحتية. كقاعدة عامة، تتم إدارة المبنى من قبل خدمة خاصة تدير المبنى المسؤول المعايير الدولية. ومن الضروري أيضًا تنفيذ الوثائق القانونية بشكل صحيح لملكية المبنى وتشغيله. وتستخدم هذه المباني ليس فقط كمراكز أعمال، ولكن أيضا كمكاتب. تقع مكاتب الفئة C، كقاعدة عامة، في مباني المكاتب القديمة بالفعل من الطبقات العليا، في المباني التي تم إعادة توظيفها في المكاتب في الماضي القريب (على سبيل المثال، مباني المصانع، ومعاهد البحوث، والمصانع، وما إلى ذلك). ويتميز هذا النوع ببعد وسائل النقل وعدم توفر أماكن لوقوف السيارات. في كثير من الأحيان، يتم إجراء الإصلاحات الخارجية التجميلية فقط للواجهة، دون إعادة البناء. وقد خضع كل مكتب على حدة لأعمال التجديد الخاصة به على حساب المستأجرين، وبالتالي لا يوجد انسجام في مظهر المبنى. لا توجد متطلبات حقوق النشر لهذه الفئة. مشروع معماري أو تطوير الأنظمة الهندسية، ولكن هذا يتطلب شركة إدارة ذات خبرة. ومن المفترض أن يتم استخدام هذه المباني كمباني للمكاتب فقط. بالإضافة إلى الفئات المشار إليها، يتم تمييز الفئات D وE وF في بعض الأحيان، والتي تشمل المباني غير السكنية في المباني السكنية أو غير السكنية القديمة (أكثر من 10 سنوات)؛ وهي، كقاعدة عامة، ليس لديها متطلبات الحلول المعمارية والبنية التحتية والإدارة. في نهاية عام 2006، اعتمدت الشركات الاستشارية "الأربعة الكبار" (CB Richard Ellis Noble Gibbons، Colliers International، Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko، Jones Lang LaSalle) - المشاركين في منتدى موسكو الدولي - تصنيفًا جديدًا لمباني المكاتب، مما أحدث صدى واسعا بين المتخصصين . تم تصميمه لتقسيم المكاتب إلى فئات وفقًا لمعاييرها الموضوعية وتم تطويره مع الأخذ في الاعتبار آراء الخبراء من العديد من الصناعات - تطوير المكاتب وإدارتها وصيانتها. ما الذي دفع إلى ضرورة إدخال نظام تصنيف جديد للمباني المكتبية؟ يدعي الخبراء أن السبب في ذلك هو الوتيرة السريعة لتطور قطاع العقارات المكتبية والتقنيات المحدثة باستمرار في قطاع البناء. بالإضافة إلى ذلك، فإن التصنيف الجديد للمكاتب في المستقبل سيسمح لسوق المكاتب بالتطور وفقًا للمعايير الدولية. باستخدام التصنيف الجديد، الذي يحدد على وجه التحديد معايير ومعايير معينة للمباني، سيتمكن المطورون والمستثمرون من الحصول على فكرة أكثر اكتمالاً وتفصيلاً عما يجب أن يكون عليه المكتب الحديث، وسيوفر أيضًا أساسًا لمزيد من التطوير. وفي الوقت نفسه، ستتاح للمستأجر المحتمل الفرصة لاختيار مكتب بعناية أكبر وتقييم متطلباته وقدراته بشكل واقعي. بالإضافة إلى ذلك، يؤثر الانتماء إلى فئة معينة على سعر الإيجار. المعايير الجديدة أكثر صرامة بكثير، والتصنيف نفسه، على الرغم من أنه يبدو أكثر نضجا ومدروسا، يثير الكثير من الأسئلة والشكاوى. ووفقاً لذلك، يتم تقسيم المكاتب إلى ثلاث فئات - A وB+ وB–. وتنقسم المعلمات التي يتم من خلالها تصنيف المكاتب بدورها إلى مجموعات، تحتوي كل منها على مجموعة معينة من المعايير الإلزامية والاختيارية. على سبيل المثال، بموجب التصنيف السابق لعام 2003، لكي يتم الاعتراف بمكتب ما على أنه ينتمي إلى أعلى فئة أ، كان يكفي تسجيل 16 نقطة من أصل 20 نقطة ممكنة، بينما الآن يجب على المبنى الذي يدعي أنه ينتمي إلى فئة أ استيفاء 20 معيارًا إلزاميًا و4 معايير إضافية؛ مبنى من الفئة B+ - 10 إلزامية و12 اختيارية؛ الفئة ب - 7 إلزامية و 12 اختيارية. بالنسبة للمكاتب من الفئة الأعلى، تم تشديد متطلبات الكهرباء، وعلى العكس من ذلك، لم يعد وجودها داخل Garden Ring (المطبق على العاصمة) سمة ضرورية لهذه الفئة. وبالإضافة إلى ذلك، تجدر الإشارة إلى أن جميع المعلمات أصبحت أكثر وضوحا وتفصيلا. وهي مقسمة إلى ست مجموعات: 1) موقع المكتب؛ 2) توافر مواقف السيارات. 3) توافر نظام إدارة مبنى المكاتب. 4) النظم الهندسية. 5) ميزات تصميم المبنى. 6) ملكية المبنى. لقد كان المعيار الأخير الذي تسبب في أكبر صدى. في التصنيف السابق، كانت هذه المعلمة غائبة تماما. الآن لا يمكن تخصيص الفئة (أ) إلا لمبنى مملوك لمالك واحد ولا يتم بيعه على أجزاء. فمن ناحية فإن وجود مالك واحد هو ضمان أن يكون المبنى مجمعاً متكاملاً به نظام موحدالإدارة، فضلا عن ضمان سلامة المبنى نفسه. ومع ذلك، فإن مراكز الأعمال والمجمعات متعددة الوظائف لا تندرج ضمن فئة مكاتب النخبة من الدرجة العالية. كقاعدة عامة، فإن المباني المكتبية التي تشكل جزءًا من هذه المجمعات، على الرغم من أنها تلبي أعلى المعايير الدولية وتلبي جميع متطلبات التصنيف الجديد تقريبًا، نادرًا ما تكون مملوكة لمالك واحد. من الصعب جدًا الحصول على مبلغ الاستثمار المطلوب من مصدر واحد، ومن النادر أن يمتلك المطور مثل هذه المبالغ؛ يتم بيع المباني، كقاعدة عامة، في أجزاء لمشترين مختلفين. وبناء على ذلك، لا يمكن أن يكون للمجمع بأكمله مالك واحد. بالإضافة إلى ذلك، كما تظهر الممارسة العالمية، فإن هذا المعيار ليس كذلك المتطلبات المسبقةلكي ينتمي المكتب إلى الفئة أ. نجرؤ على القول إن هيكل الملكية لا يزال لا يؤثر بأي شكل من الأشكال على مستوى المبنى والمباني، وكذلك على جودة خدماته. الشرط الرئيسي هو أن تتم خدمة المبنى من قبل شركة إدارة واحدة لديها خبرة في العمل على خمسة عقارات مكتبية على الأقل بمساحة لا تقل عن 5000 متر مربع. م لكل منهما. فيما يتعلق باعتماد التصنيف الجديد، كان على معظم مباني المكاتب إعادة النظر في "نظام القيمة" الخاص بها، واستمرت عملية مراجعة فئة المباني حتى نهاية عام 2007. 1.2. الوضع القانوني والمخاطر المحددة لأنواع العقارات التجارية باعتبارها الأشياء الرئيسية في سوق العقارات التجارية وفقًا لـ التشريع الروسيقد تكون هناك أشياء غير منقولة مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأرض، وموجودة على سطحها، وغير محدودة أو منسحبة من التداول المدني ومخصصة للربح. يمكن أن تكون هذه الأشياء: - قطع الأراضي؛ - المباني والهياكل. - غرف منفصلة. تكتسب قطع الأراضي في سوق العقارات التجارية قيمتها الأساسية بسبب القدرة على إقامة المباني والهياكل. ولذلك، فإن المعايير الرئيسية لاختيار قطعة أرض ليست فقط مساحتها، الوضع القانونيوتوفير الاتصالات، ولكن أيضًا أنواع الاستخدام المسموح به. أثناء اختيار واكتساب حقوق الاستخدام لقطعة أرض، يجب تنفيذ عدة مراحل تحددها متطلبات القانون. يتم تحديد حدود الموقع أثناء إدارة الأراضي، والتي تتضمن، على وجه الخصوص، تدابير لدراسة حالة الأرض وتخطيط وتنظيم الاستخدام الرشيد للأرض وحمايتها وإنشاء حدود جديدة وتبسيطها المرافق القائمةإدارة الأراضي وتحديد حدودها على الأرض. من المشاكل الشائعة إلى حد ما المرتبطة بهذه المرحلة التحديد غير الصحيح لحدود قطعة الأرض، مما قد يؤدي إلى نزاعات على الأرض مع أصحاب قطع الأراضي المجاورة. وبما أن مثل هذه المواقف، كقاعدة عامة، تبقى على ضمير الهيئات الخاصة التي تجري المسوحات الجيوديسية، فمن المستحسن الإشارة في العقد إلى المسؤولية المتزايدة لهذه المنظمة في حالة حدوث خطأ. وكقاعدة عامة، تدخل الأراضي السكنية والصناعية والزراعية في سوق العقارات التجارية. وفي الوقت نفسه، من الواضح أن الأراضي الزراعية لا تخضع للاستخدام عند إنشاء عقار تجاري. وعادة ما يتم نقل هذه المناطق إلى فئات الأراضي الصناعية أو الأراضي السكنية. في الحالة الأولى، يبقى احتمال اعتبار مركز التسوق المبني على مثل هذا الموقع “استخدامًا غير مناسب” للموقع. وفي الحالة الثانية قد تكون المنطقة خارج الحدود مستعمرةوالمطالبة بنقل هذه الحدود، وذلك على أساس إجراءات موافقة مطولة إلى حد ما. لا يتم الحصول على حقوق قطعة الأرض إلا بعد الخضوع لإجراء خاص، منصوص عليه في المقام الأول في المادة. 131 القانون المدنيالترددات اللاسلكية. وينطبق هذا في المقام الأول على الحالات التي يكون فيها أطراف المعاملة أفرادًا عاديين. لكن عددًا كبيرًا من قطع الأراضي في روسيا لا تتم إدارتها حاليًا من قبل أفراد عاديين، بل من قبل السلطات البلدية. في هذه الحالة، من أجل الحصول على حقوق تطوير قطعة أرض، سيتعين على المطور المستقبلي الخضوع لعملية اختيار تنافسية أو الفوز بالمزاد. عند الحديث عن استئجار قطع الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية، فمن الضروري الانتباه إلى النقاط التالية. يدفع مستأجرو قطع الأراضي هذه الإيجار. يتم تحديد أبعادها الأساسية من قبل السلطات التنفيذية المختصة ويمكن أن تختلف بشكل كبير عن الحجم ضريبة الأراضي، والتي يدفعها أصحاب الأرض بدورهم. غالبًا ما تكون الأرض أكثر تكلفة بالنسبة للمستأجرين منها بالنسبة للمالكين. في مثل هذه الحالة، يطرح السؤال حول مدى استصواب شراء قطعة أرض. ومع ذلك، لا ينبغي التفكير في هذه المسألة إلا في حالة وجود إمكانية خصخصة قطعة أرض مستأجرة في الواقع. من الفن. 36 كود الأرضفي الاتحاد الروسي، ليس من الواضح تمامًا ما إذا كان لمالك العقارات الواقعة على قطعة أرض الحق في خصخصتها إذا كان قد استأجر قطعة الأرض هذه بالفعل. إن إجراءات منح الحقوق في قطعة أرض، على النحو المنصوص عليه في قانون الأراضي، لا توضح الوضع. بالإضافة إلى ذلك، لا ينص القانون على آلية الخصخصة التلقائية لقطعة الأرض المؤجرة من قبل مالك المباني والهياكل والهياكل الموجودة عليها. نطاق صلاحيات التصرف في المنطقة المبنية في كلا النظامين القانونيين هو نفسه تقريبًا. يمكن التنازل عن الحقوق في قطعة أرض، ويمكن جمع أموال الائتمان مقابل الرهن العقاري لقطعة الأرض، كما أنه من السهل أيضًا تطوير قطع الأراضي الخاصة بك والمستأجرة. ولكن ما هي "تكلفة الملكية"؟ ولاية التقييم المساحي ويتم تفتيش الأراضي مرة واحدة على الأقل كل خمس سنوات، ولكن ليس أكثر من مرة واحدة كل ثلاث سنوات. ومع ذلك، فإن مبلغ الإيجار قد يتغير مرة واحدة في السنة، وبالتالي فإن مخاطر زيادة دفعات الأرض للمستأجر أعلى قليلاً من مخاطر مالك الأرض. ومن العيوب الكبيرة للتأجير حقيقة أن السلطات المحلية، على الرغم من الطبيعة المتوقعة طويلة الأجل لاستخدام الأراضي، على سبيل المثال، صيانة المباني والهياكل، يمكن أن تدخل في اتفاقيات تأجير الأراضي لفترات قصيرة (تصل إلى خمس سنوات). ويتضمن تمديد هذه العقود الحاجة إلى موافقات جديدة من السلطات التنظيمية. بالإضافة إلى ذلك، ليس هناك ما يضمن أنه سيكون من الممكن الحصول على موافقة على تأجير قطعة الأرض من الباطن. تظل مسألة الحق في الحصول على قطعة الأرض الخاضعة لإعادة التسجيل (عن طريق الإيجار أو الملكية) محل نقاش. من الواضح أنه في معظم الحالات، تسعى الكيانات القانونية المستحوذة إلى تسجيل الأرض كممتلكاتها، في حين تهدف تصرفات السلطات إلى منع ذلك بكل طريقة ممكنة وتوفير الأرض للإيجار. يميل أصحاب المباني الواقعة على قطع الأراضي المعاد تسجيلها إلى الاعتقاد بأن لهم الحق في الاختيار، لكن أصحاب الأراضي (السلطات البلدية) لديهم وجهة نظر معاكسة. وبناء على تحليل التشريعات الحالية يبدو أن حق الاختيار في حل هذه القضية لا يزال ملكا لمالك المبنى وليس لقطعة الأرض. يأتي هذا الاستنتاج من أحكام قانون الأراضي للاتحاد الروسي نفسه، الفن. تنص المادة 36 منها على أن "المواطنين والكيانات القانونية الذين يمتلكون المباني والهياكل والهياكل الواقعة على قطع الأراضي في ملكية الدولة أو البلدية أو يستخدمونها أو يديرونها اقتصاديًا أو يديرونها تشغيليًا، يكتسبون حقوقًا في قطع الأراضي هذه وفقًا لهذا القانون". بالإضافة إلى ذلك، فإن الفرصة الممنوحة لمالك العقار لاختيار الحق في الحصول على قطعة الأرض تتوافق مع مبدأ المصير القانوني الوحيد لقطعة الأرض والمباني المقامة عليها، وهو ما ينعكس في الفن. 1 من قانون الأراضي. إن التوحيد في شخص واحد بين مالك قطعة الأرض ومالك العقار الموجود عليها، وهو الأمر الذي يسعى المشرع لتحقيقه، سيكون له الأثر الأكثر إيجابية على دوران العقارات ووضع أصحابها، وسوف كما تزيد من جاذبية الاستثمار في العقارات. الفصل 1. هيكل (تجزئة) سوق العقارات التجارية 21 الممارسة القضائية التي تطورت أثناء حل هذه المشكلة تؤكد أيضًا وجهة النظر هذه (قرار الجلسة المكتملة للمجلس الأعلى) محكمة التحكيمالاتحاد الروسي بتاريخ 24 مارس 2005 رقم 11 "في بعض القضايا المتعلقة بتطبيق تشريعات الأراضي). ومع ذلك، عند النظر في مثل هذه الحالات، تقوم المحاكم بتقييم الحجج الهيئات التنفيذيةسلطات الدولة أو الهيئات الحكومية المحلية بشأن استحالة بيع قطعة الأرض المتنازع عليها بسبب تقييد تداولها، أو حظر الخصخصة الذي يفرضه القانون الاتحادي، أو بسبب حجزها لاحتياجات الولاية أو البلدية على أساس الإجراءات القانونية التنظيمية للدولة السلطات بشأن الحجز واستخدامه لأغراض أخرى (احتياجات الدولة أو الجمهور). على وجه الخصوص، الأساس القانوني لرفض بيع قطعة أرض هو حقيقة أنه وفقًا للمخطط الرئيسي للمنطقة، الذي تمت الموافقة عليه قبل أن يتقدم مالك العقار بطلب شراء قطعة الأرض، تم التخطيط لبناء منشأة أخرى على هذه الأرض حبكة. على الرغم من هذا الموقف للسلطات القضائية، نعتقد أن مثل هذا التبرير لأفعالها من قبل السلطات المحلية ليس صحيحًا تمامًا: وفقًا لقانون تخطيط المدن الحالي في الاتحاد الروسي خطة عامة- ليس عمل قانوني، وبالتالي لا يمكن أن تكون بمثابة أساس لفرض حظر على شراء قطع الأراضي. إن الإشارة إليها من قبل السلطات تحرم المواطنين و الكيانات القانونيةالحق في الطعن في قرار الاستيلاء على قطعة أرض. إن المخطط الرئيسي هو مجرد وثيقة إطارية ينبغي على أساسها اعتماد قواعد استخدام الأراضي وتنميتها، ومن ثم مشاريع التخطيط ومسح الأراضي. وفقا للفن. 36 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، الحق الحصري لخصخصة قطع الأراضي ينتمي إلى أصحاب المباني والهياكل والهياكل الموجودة على هذه القطع. نظرًا لأن هذا الحق حصري، أي أنه لا يحق لأي شخص آخر غير مالك المبنى أو الهيكل أو الهيكل خصخصة قطعة الأرض التي يشغلها المبنى أو الهيكل أو الهيكل المقابل، فعند النظر في المنازعات المتعلقة بتنفيذ هذا الحقوق الحصرية، ينبغي للمرء أن ينطلق من حقيقة أن الحظر الذي يفرضه القانون الاتحادي "بشأن خصخصة ممتلكات الدولة والبلدية" على الكيانات القانونية، في رأس المال المصرح بهمنها حصة الاتحاد الروسي ورعاياه و البلدياتيتجاوز 25٪، ولا ينطبق على شراء ممتلكات الدولة والبلدية عندما تقوم الكيانات القانونية المحددة بخصخصة قطع الأراضي التي تقع عليها العقارات المملوكة لها. بالإضافة إلى ذلك، ينص قانون تنفيذ قانون الأراضي في الاتحاد الروسي على أن خصخصة العقارات تتم مع الخصخصة المتزامنة لقطع الأراضي التي تقع عليها. لذلك، بموجب الفن. 28 من قانون "خصخصة ممتلكات الدولة والبلدية" ، تتم خصخصة العقارات بالتزامن مع نقل ملكية قطع الأراضي التي تشغلها هذه الملكية والضرورية لاستخدامها. عندما تقرر موضوع مثير للجدل فيما يتعلق بتطبيق هذه القواعد، ينبغي افتراض أن خصخصة المباني والهياكل والهياكل، بما في ذلك المؤسسات والمجمعات العقارية الأخرى، تتم مع الخصخصة المتزامنة لقطع الأراضي التي تشغلها هذه الممتلكات والضرورية لاستخدامها (باستثناء في الحالات التي يتم فيها سحب قطع الأراضي المقابلة من التداول أو تقييدها). وفقا للفن. 2 من قانون دخول قانون الأراضي في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ، عند بيع قطع الأراضي لأصحاب المباني والهياكل والهياكل الموجودة عليها، يتم تحديد قيمتها من قبل سلطات موضوع الدولة. إذا لم يتم تحديد ذلك، يتم تطبيق الحد الأدنى المحدد لمعدل ضريبة الأراضي. عند تحديد سعر قطعة الأرض بموجب اتفاقية البيع والشراء المبرمة وفقًا للمادة. 36 من قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، يجب على الأطراف أن تسترشد بقانون إدخال قانون الأراضي في الاتحاد الروسي، والذي يحتوي على قاعدة إلزامية بشأن الشروط المحددة لتحديد قيمة قطعة أرض. ومع ذلك، فإن أحكام قانون أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي عند تحديد قيمة قطعة أرض بموجب هذه الاتفاقية لا تخضع للتطبيق. في حالة أنه في وقت إبرام عقد شراء وبيع قطعة أرض من قبل أحد مواطني الاتحاد الروسي، لم يتم تحديد سعر قطعة الأرض، يتم تطبيق الحد الأدنى المقابل لمعدل ضريبة الأرض. إذا، قبل أن تحدد سلطات الكيان التأسيسي للاتحاد الروسي سعر قطعة الأرض، اتفقت أطراف العقد على سعرها دون مراعاة متطلبات قانون تنفيذ قانون الأراضي في الاتحاد الروسي ، فإن هذا الظرف لا يستلزم الاعتراف بالعقد على أنه لم يتم إبرامه، ويتم تحديد شرط السعر على أساس الحد الأدنى المقابل لمعدل ضريبة الأرض. تشكل المباني والمنشآت على شكل مراكز الأعمال ومباني المكاتب، التي تم تشييدها بالفعل أو مشاريع البناء غير المكتملة، أساس سوق العقارات التجارية. كعناصر ضرورية لمفهوم "البناء"، يمكن للمرء أن يسلط الضوء على طبيعته الثابتة والرأسمالية، واليقين الفردي والقدرة على التكيف لاستخدامه في الأغراض المعلنة. المخاطر الرئيسية في العمليات مع هذه الكائنات مذكورة أدناه. عدم اليقين لديهم. إن الافتقار إلى سجلات التسجيل وشهادات الملكية والإهمال في وضع الخطط لا يسمح بالتخصيص الدقيق لهذا الهيكل. شخصية مدفوعة. لا يتم الاعتراف بكل هيكل يتم تركيبه على قطعة أرض كمبنى لأنه غير متصل بقطعة الأرض لدرجة أنه لا يمكن نقل الهيكل إلى قطعة أرض أخرى دون المساس بقيمته الهيكلية. ومن الأمثلة على ذلك الخيام والأكشاك التجارية، التي لا يتم الاعتراف بها كعقارات. 24 العقارات التجارية كهدف استثماري عدم وجود إمكانية للاستخدام المقصود. بادئ ذي بدء، يرجع ذلك إلى عدم وجود الاتصالات المناسبة وميزات التصميم للمبنى. إن عدم الحصول على التصاريح والموافقات من الخدمات ذات الصلة هو نتيجة، وليس سببًا، لمنع الاستخدام المقصود للمبنى. يتم تسليط الضوء بشكل خاص على المباني الفردية في هذا التصنيف، حيث يتم تقديمها في كثير من الأحيان كأشياء في علاقات تعاقدية محددة وفقًا لـ الاستخدام المقصودكائنات العقارات التجارية. هنا يمكنك أيضًا الإشارة إلى المناطق الفردية في المباني المستخدمة للأغراض التجارية. فيما يتعلق بالنوع الثاني من الكائنات (المباني والهياكل)، فإن المباني والمناطق ثانوية، وهي تتبع مصير المبنى. في هذا القسم، من الضروري الإشارة على وجه التحديد إلى أنه يمكن أيضًا استخدام المباني السكنية كعقارات تجارية. على سبيل المثال، غالبًا ما توجد العديد من الفنادق الصغيرة والشركات الصغيرة الأخرى في شقق سابقة تم تحويلها إلى مباني غير سكنية. ومن مزايا هذا الخيار: - حجم أقل من الاستثمارات المطلوبة مقارنة بالاستثمارات في المجمعات الكبيرة. - اعتماد أقل على التغيرات في الوضع الاقتصادي في البلاد: العقارات التي لا تتمتع بوضع النخبة والسعر لديها فرصة أكبر للشراء؛ - سرعة أكبر في الاستجابة للتغيرات في الموقف: من الأسهل بكثير إعادة توظيف هذه المباني من فندق صغير إلى مكتب أو العودة إلى مبنى سكني مقارنة بمجمع كبير؛ - تبسيط كبير للعلاقات الأرضية: عند نقل المباني السكنية، لا توجد مشاكل في تسجيل قطعة الأرض والحقوق فيها. يسمح لك تشريع الإسكان باستخدام الأمتار المربعة الخاصة بك للعمل، ولكن بشرط ألا ينتهك ذلك الحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين الآخرين، ويخضع لمتطلبات المباني السكنية. لا يوجد أي تناقض هنا. يمكنك العمل في شقة بالكامل من الناحية القانونية، إذا كنت تمارس نشاط ريادة الأعمال بمفردك ولا تحتاج إلى مستودعات وإنتاج وغيرها أماكن متخصصة. في معظم الحالات هذا هو ما يفعلونه أصحاب المشاريع الفرديةأولئك الذين يعملون بمفردهم هم المبرمجون والفنانون وبعض المحامين. بمعنى آخر، في شقتك الخاصة، يمكنك القيام بأشياء لا تسبب ضوضاء، ولا تسبب روائح كريهة، أو اهتزاز الجدران، أو التهديد بنشوب حريق أو تسمم الآخرين. من أجل نقل المباني السكنية إلى أماكن غير سكنية، يجب استيفاء الشروط التالية: - أن يكون مالك المبنى؛ - يجب أن تقع الشقة إما في الطابق الأول من مبنى سكني، أو مباشرة فوق مبنى غير سكني آخر؛ - يجب أن يكون هناك حرية الوصول إلى مرافق المدخل أو المنزل (في حالة عدم وجودها، يوفرها المالك على نفقته الخاصة)؛ - يجب أن يكون المنزل قادرا على تجهيز مدخل منفصل (يجب أن يكون مجهزا أيضا على نفقة المالك)؛ - ألا يكون العقار مرهونًا أو قيد الحجز، ولا يجب أن يكون مثقلًا بحقوق الغير، ولا يجوز للمواطن استخدامه كمكان للإقامة الدائمة. بمعنى آخر، يجب طرد المالك وأفراد الأسرة الآخرين من الشقة. لا يتطلب القانون موافقة أصحاب المباني المجاورة للشقة ليتم تحويلها إلى استخدام غير سكني. إن إجراء التسجيل في حد ذاته ليس معقدًا للغاية، ولكنه يستغرق وقتًا طويلاً نظرًا لحقيقة أن المسؤولين قد يجدون خطأً في وجود عيوب في المستندات، وما إلى ذلك. ونحن نعتبر أنه من الضروري النظر فيه، لأن هذا الإجراء هو أحد طرق الشراء أو الحصول على ملكية عقار تجاري. تبدأ هذه العملية بإعداد الطلب. لا يحدد القانون استمارة طلب لنقل مبنى (شقة) إلى عقار غير سكني. ولكن في جوهرها، فإنه يلعب دورا غطاء الرسالة، والتي يجب أن تحتوي مباشرة على التعبير عن الإرادة وقائمة وثائق الملكية المرفقة: - شهادة تسجيل حق المواطن في قطعة معينة من العقارات، والتي تصدرها الهيئة الإقليمية لخدمة التسجيل الفيدرالية (نسخة مصدقة مرفق)؛ - جواز السفر الفني للمباني و مخطط الطابق المبنى الذي يقع فيه. يتم طلب هذه المستندات من سلطات الجرد الفنية في موقع الشقة. للقيام بذلك، تحتاج إلى كتابة طلب مناسب وإرفاق مستند يؤكد الدفع مقابل هذه الخدمة. بالإضافة إلى ذلك، يجب عليك إعداد مشروع إعادة التطوير مسبقًا وجمع جميع التصاريح اللازمة. يقوم الطرف المهتم بإعداد مشروع لإعادة تطوير و (أو) إعادة بناء المبنى بشكل مستقل. إذا كان المبنى نصبًا تذكاريًا قديمًا، فستكون هناك حاجة إلى استنتاج من مؤسسة حماية المعالم المعمارية والتاريخية والثقافية بشأن مقبولية إعادة التطوير و (أو) إعادة الإعمار. يجب أن نتذكر أنه إذا تم إجراء عملية إعادة تطوير غير قانونية (أي غير موثقة بشكل صحيح) للمبنى قبل الاستحواذ، فإن المالك الحقيقي، من خلال شراء هذا المبنى، يتحمل مسؤولية إعادة التطوير هذه. إذا تم اكتشاف هذه الحقيقة، فسيتعين عليه دفع غرامة، وكذلك إزالة جميع التعديلات على نفقته الخاصة أو رفع دعوى قضائية للاعتراف بإعادة التطوير هذه على أنها قانونية. الفصل 1. هيكل (تجزئة) سوق العقارات التجارية 27 عند استيفاء الشروط المذكورة أعلاه وإعداد المستندات، يجب تحويلها إلى هيئة الإدارة المحلية التي تقوم بنقل المباني السكنية إلى مخزون غير سكني. في موسكو، تتم ترجمة "من السكن إلى غير السكني" من قبل لجنة المدينة المشتركة بين الإدارات المعنية باستخدام مخزون المساكن، ويتم قبول الوثائق من قبل "النافذة الواحدة" التابعة لإدارة سياسة الإسكان ومخزون الإسكان في مدينة موسكو. يجب أن يعطى مقدم الطلب إيصالاً يشير إلى تاريخ استلام المستندات وقائمتها الكاملة. يجب اتخاذ قرار النقل خلال 45 يومًا من تاريخ تقديم المستندات. بعد الحصول على شهادة النقل، يمكنك البدء في ترتيب مكتبك. يتم تأكيد النقل من خلال قرار لجنة القبول، وهو الأساس لاستخدام المبنى كغير سكني. الأسباب المحتملة لرفض الإذن بالنقل: - لم يتم تقديم المستندات اللازمة؛ - لم يتم تقديم المستندات في موقع الشقة؛ - المبنى لا يستوفي المعايير اللازمة: على الأرجح، تم اكتشاف عدم وجود القدرة التقنية على تجهيز الشقة كمكتب (استحالة ترتيب مدخل منفصل، وحرية الوصول إلى الاتصالات، وما إلى ذلك)؛ - مشروع إعادة إعمار و (أو) إعادة تطوير المباني السكنية لا يلبي متطلبات التشريعات الحالية. عند تحديد فئة مبنى المكاتب، هناك بعض المزالق. وكان أهمها العوائق الإدارية التي تنشأ في مراحل التطوير والموافقة على المشروع: - الموافقة هي عملية طويلة، تستمر في المتوسط ​​حوالي عام، يتحمل خلالها المطور تكاليف مادية كبيرة؛ 28 العقارات التجارية ككائن استثماري - الافتقار إلى إمكانية الوصول إلى وسائل النقل الجيدة - يفقد مبنى المكاتب الواقع بالقرب من طريق نقل مزدحم باستمرار ميزته التنافسية؛ ولحل هذه المشكلة، وضعت سلطات العاصمة وبدأت في تنفيذ برامج لإعادة بناء الطرق القائمة وبناء طرق جديدة؛ - نقص موارد الطاقة؛ - يعد ربط الاتصالات بالأشياء العقارية الجديدة (وليس المكاتب فقط) عملية كثيفة العمالة للغاية، وترتبط ببعض الصعوبات، نظرًا لأن الكائنات الحضرية البنى التحتية الهندسيةهي في حالة البالية إلى حد ما. عدم القدرة على جذب شركة إدارية ذات خبرة. نظرًا لحداثة سوق العقارات التجارية الروسية، فإن عدد شركات الإدارة ذات الخبرة لا يلبي حجم الطلب بالكامل. بالنسبة لمباني الطبقات الدنيا، تصبح مشكلة إعادة تطوير المباني المخصصة للمكاتب، وكذلك نقل المباني إلى فئة أخرى، مشكلة ملحة. على سبيل المثال، وفقا للفقرة 2 من الفن. 37 من قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي "فيما يتعلق بكل منطقة إقليمية، يتم تحديد أنواع الاستخدام المسموح به لقطع الأراضي والمرافق بناء رأس المال" يتم تغيير أنواع الاستخدام المسموح به، وكذلك نقل المبنى إلى الفئة غير السكنية، بقرار من السلطات المحلية. واحدة من الشركات الرائدة في مجال العقارات التجارية هي عقارات البيع بالتجزئة. مع تطور هذا السوق، هذا المفهوم مراكز التسوق أصبحت باستمرار أكثر تعقيدا. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن المستهلكين في معظم الحالات يفضلون محلات السوبر ماركت الضخمة على المتاجر الصغيرة. اليوم، لدى المشتري خيار كبير، فهو لا يريد شراء البضائع فحسب، بل يريد أيضًا الاستمتاع بالتسوق، فضلاً عن تنويع أوقات فراغه وشراء عدد من الخدمات الإضافية. يرتبط نجاح مراكز التسوق الترفيهية والتسلية الكبيرة متعددة الوظائف بهذا. المطورون، بالطبع، يدركون ذلك ويبتكرون المزيد والمزيد من التحركات الجديدة لجذب المستهلكين؛ مع نمو السوق، تزداد المنافسة بين مراكز التسوق بشكل كبير. يؤثر هذا الجانب على حقيقة أن مراكز التسوق والترفيه هي التي تحتاج في المقام الأول إلى إدارة مختصة ومحترفة. يجب أن يكون لمجمع التسوق متعدد الوظائف أكثر من غرضين تشغيليين. وفي الوقت نفسه، فإن المجمعات من هذا النوع، كقاعدة عامة، لها وظيفة رئيسية واحدة. أقل شيوعًا هي الحالات التي يكون فيها للمجمع وظائف موجودة بشكل مستقل عن بعضها البعض. هناك تفسيرات مختلفة لكيفية دمج مكوناته في مجمع متعدد التخصصات. كل هذه التصنيفات نظرية حاليًا ولم يتم ذكرها بوضوح في التشريع الروسي. مجمع تجاري ومكاتب. هذا مجمع تكون وظيفته الرئيسية هي التجارة، في حين يتم تخصيص جزء معين من المنطقة للمكاتب. يبدو مثل هذا المزيج محايدًا: هاتان الوظيفتان موجودتان بالتوازي مع بعضهما البعض، أي أنهما لا تتقاطعان. كقاعدة عامة، يتم إنشاء هذا النوع من مجمعات التسوق عندما يرغب المطورون والمستثمرون في توفير المال. تختلف مجمعات المكاتب والتجزئة عن مجمعات البيع بالتجزئة والمكاتب من حيث أن أعمالها الأساسية هي المكاتب، وفي الطوابق الأولى من هذه المباني يتم فتح المتاجر، والجمهور المستهدف الرئيسي منها هو موظفو المكاتب. مجمع التسوق والترفيه. ظهر هذا النوع من المجمعات متعددة الصناعات بسبب المنافسة المتزايدة باستمرار، والتي يضطر أصحابها إلى إعادة تشكيل مفهومهم الأصلي وتوسيع نطاق الخدمات الإضافية. إحدى طرق جذب الزوار هي إنشاء بنية تحتية للترفيه. كقاعدة عامة، هذه هي منافذ الطعام - المقاهي والمطاعم والحانات والوجبات السريعة، وكذلك دور السينما، وحلبات التزلج الداخلية، ومجمعات اللعب للأطفال، وممرات البولينج ومراكز اللياقة البدنية، وصالونات التجميل. 30 العقارات التجارية ككائن استثماري إن وجود وظيفة ترفيهية، وفقًا للخبراء، هو الذي يزيد بشكل كبير من القدرة التنافسية لمركز التسوق بأكمله. مجمع الفنادق والتسوق. عادة ما يتم إنشاء مثل هذه المجمعات في الفنادق الكبيرة والمعروفة، وجمهورها المستهدف هو ضيوف هذه الفنادق. تخصص البنية التحتية لهذه المجمعات هو الصيدليات وصالونات التجميل ومراكز اللياقة البدنية ومحلات الملابس والمطاعم. تختلف مراكز التسوق المتخصصة كثيرًا عن مراكز التسوق التقليدية. قد يكون الغرض الوظيفي الرئيسي منها هو الترفيه للزوار، والخصومات، والسلع المنزلية، وأسلوب الحياة، وما إلى ذلك. مزايا مجمعات التسوق متعددة الوظائف: - يتم تحقيق زيادة جاذبية الاستثمار للمشروع من خلال تحييد المخاطر من خلال استثمار الأموال في وقت واحد في قطاعات مختلفة من العقارات التجارية؛ - أقصى الاستخدام الفعالقطعة الأرض التي يقع عليها المجمع؛ - آفاق مشرقة للمستقبل - التنمية المختلطة؛ - بسبب المنافسة المتزايدة، أصبحت الوظائف المتعددة واحدة من المزايا الرئيسية؛ - تكامل تدفقات الزوار؛ - تلبية مجموعة متنوعة من احتياجات الزوار. ومع ذلك، على الرغم من المزايا المذكورة، فإن مجمعات التسوق متعددة الوظائف لديها أيضا عدد من العيوب: - الحاجة إلى إدارة مهنية أكثر تعقيدا؛ - تعقيد عملية البناء؛ - الحاجة إلى مفهوم واضح ومدروس، وإلا فقد تنشأ حالة عندما تتداخل الوظائف مع بعضها البعض؛ الفصل 1. هيكل (تجزئة) سوق العقارات التجارية 31 - قد تنشأ القيود والأعباء من التشريعات الحالية؛ - تعقيد تمويل بناء وتشغيل مثل هذه المجمعات، كقاعدة عامة، من الصعب إدارتها عند تمويل مثل هذا المشروع من مصدر واحد. إن خيارات الجمع بين الأغراض الوظيفية المختلفة للمراكز متعددة التخصصات متنوعة للغاية، ومفتاح التنفيذ الناجح لمثل هذه المشاريع وعمل المراكز هو مفهوم مدروس ومخطط له بوضوح. ربما تكون المستودعات ومرافق التخزين ومجمعات المستودعات هي الجزء الأحدث والأكثر نضجًا في سوق العقارات التجارية في بلدنا. ومع ذلك، نظرًا للتطور التدريجي للأعمال، أصبحت عقارات المستودعات ذات أهمية متزايدة. أصبح استئجار مستودع أو بناء واحد في هذه المرحلة من المهام الأساسية للعديد من الشركات وأصحاب المشاريع الفردية. المشكلة الرئيسية للمجمعات الكبيرة متعددة الوظائف هي شغلها. وكقاعدة عامة، توجد المنظمات في مثل هذه المجمعات على أساس عقد الإيجار. قد يواجه أصحاب العقارات الفاخرة مشكلة في العثور على مستأجرين سينتقلون إلى أماكن أقل نخبة وباهظة الثمن. لحل مشكلة تعزيز العلاقات مع المستخدمين، يقدم القانون عدة طرق. تأجير. تسمح اتفاقية الإيجار التمويلي للأطراف بإقامة علاقة طويلة الأمد. عادة ما يتم إبرام اتفاقية تأجير العقارات لمدة 5-7 سنوات. فهو يوفر لمالك العقار دفعات إيجار ثابتة، وللعميل المباني اللازمة والحق في شرائها كعقار. بالإضافة إلى ذلك، يتمتع أطراف الاتفاقية بمزايا ضريبية كبيرة، خاصة فيما يتعلق بالضريبة العقارية، فيما يتعلق استهلاك متزايدملكية. 32 العقارات التجارية كهدف استثماري اتفاقية إيجار مع حق الشراء اللاحق. وهو يختلف عن التأجير الموصوف أعلاه من حيث أن العميل لا يوضح للمؤجر العقار الذي سيتم تأجيره. بالإضافة إلى ذلك، يتم حرمان الأطراف المزايا الضريبية. في هذه الحالة، يمكن تضمين مدفوعات الإيجار في سعر استرداد العقار، بينما عند التأجير، سيتعين على العميل دفع ليس فقط الإيجار، ولكن أيضًا رسومًا للمؤجر. طريقة أخرى لكسب المال هي القرض العقاري. العقار، حتى لو لم يشغله المستأجرون، يحتفظ بقيمته. لا يقتصر الأمر على أن المالك لديه الفرصة لتنويع أنشطته من خلال الحصول على قرض مضمون بمجمع تسوق فارغ لبناء المزيد من العقارات المطلوبة، ولكن هذا المخطط يمكن أن يكون بمثابة وسيلة لبيع الممتلكات غير المطالب بها بسعر أعلى إذا ينخفض ​​سعره في السوق. عند بيع أو شراء أي نوع من العقارات التجارية، يحتاج الطرفان إلى دراسة بعض المستندات التنظيمية. يتم تنظيم تسجيل الدولة لحقوق المباني غير السكنية والمعاملات معهم أنظمة مستويات مختلفة. بالإضافة إلى دستور الاتحاد الروسي، من الضروري تسمية القانون الاتحاديبتاريخ 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" (مع أحدث التغييراتوالإضافات). إنه يعطي مفهوم تسجيل الدولة، ويصف بالتفصيل والوضوح الإجراء، وأسباب رفض وتعليق تسجيل الدولة، ويشير إلى هيئة الدولة التي تؤدي حاليًا هذه الوظيفة، وما إلى ذلك. لا تقل أهمية عن قواعد القانون المدني لروسيا الاتحاد، ولا سيما الفن. 131 (بشأن الحاجة إلى تسجيل الدولة للحقوق العقارية في العقارات)، 164 "تسجيل الدولة للمعاملات"، 223 "لحظة ظهور حقوق ملكية المشتري بموجب اتفاقية"، 433 "لحظة إبرام الاتفاقية"، الفقرة 4 من الفن. 218، إلخ. ومن الضروري أيضًا ملاحظة قواعد الحفاظ على الأغنية المنفردة سجل الدولةحقوق الملكية الفصل 1. هيكل (تجزئة) سوق العقارات التجارية 33 عقارًا ومعاملات معه، تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 18 فبراير 1998 رقم 219. تشكيل ممارسة موحدة للعقارات وسيعمل تسجيل الدولة على إنشاء سوق عقاري متحضر، وسيسمح بحماية وحماية حقوق أكثر اكتمالا ومصالح مشروعة للمواطنين وغيرهم من الأشخاص. 1.3. مراحل تطور سوق العقارات التجارية عند الحديث عن قطاع العقارات المكتبية في بلادنا، يمكننا التمييز بين ثلاث مراحل لتطور هذا القطاع. بدأ أولها في منتصف التسعينيات. واستمر حتى التخلف عن السداد في عام 1998. ويتميز بارتفاع الأسعار للغاية ونقص العرض. أدت أزمة أغسطس إلى انخفاض الأسعار و أسعار الإيجارفي المتوسط ​​بنسبة 30-40%. نتيجة ل السوق الروسيةغادر العديد من المستثمرين والمستأجرين الأجانب. وبعد مرور عام، استقر الوضع، وبدأ سوق المكاتب في التعزيز، ويرجع ذلك إلى حد كبير إلى التدابير التي اتخذتها قيادة البلاد، والتي أدت في النهاية إلى إحياء الاقتصاد ونمو الناتج المحلي الإجمالي. المرحلة التالية، التي استمرت حتى عام 2008، بدأت في عام 2000. وتتميز بارتفاع مستقر (وأحيانًا، كما كان الحال في عام 2006، حاد) في الأسعار ومعدلات الإيجار، وزيادة مستمرة في نشاط المطورين والمستثمرين، فضلاً عن نقص العرض في هذا القطاع1. وفي ضوء أحداث خريف 2008، أصبح من الممكن بالفعل التعرف على مرحلة رابعة مرتبطة بها أزمة مالية. سيؤدي انخفاض ملاءة المشاركين في السوق إلى ركود الصناعة. وستكون نتيجة مثل هذه الأحداث انخفاض الطلب على العقارات وبالتالي الأسعار. 1 بناءً على مواد من كتاب أ. تسوغويف "كيفية الاستثمار في العقارات" (Alpina Business Books، 2007). 34 العقارات التجارية كهدف استثماري في عام 2009، من المتوقع أن يتوقع سوق العقارات التجارية انخفاضًا في النشاط. وبالإضافة إلى ذلك، سيتم تنفيذ إعادة هيكلة المشاركين في السوق. كمرحلة خامسة مقترحة، يمكننا التنبؤ بفترة التعافي بعد الأزمة في الفترة 2010-2012. وسوف يتميز ليس فقط بزيادة الأسعار، ولكن أيضا بزيادة نشاط المشاركين. في هذا الوقت، سيظهر مشاركين جدد في السوق ليحلوا محل أولئك الذين انسحبوا بسبب الأزمة، وسيتم إعادة تنظيم المشاركين السابقين الذين نجوا منها. الفصل الثاني اللاعبين الرئيسيين في سوق العقارات التجارية 2.1. المطور “المطور” هو مفهوم جديد للأعمال الروسية، وليس لدى الجميع حتى الآن فكرة عن ماهية التطوير، أو أن معلوماتهم حول هذه الظاهرة غير كاملة وتحتوي على تشويهات. مصطلح "المطور" يأتي من اللغة الإنجليزية يطور - "للتحسين"، "للتطوير". الغرض من التطوير هو تحويل العقارات من أجل زيادة قيمتها، ونتيجة لذلك، توليد الدخل. يعمل المطورون في أغلب الأحيان في قطاع العقارات، سواء التجاري أو السكني. المطور هو شخص (قانوني، أو في كثير من الأحيان، فرد) يشارك في تنظيم عملية إنشاء العقارات في جميع مراحل المشروع أو إعادة بناء مبنى مكتمل بالفعل. يشمل نطاق مهامه تطوير مشروع مربح للغاية وتنافسي، وشراء أو استئجار قطعة أرض، وبناء منشأة، وجميع الاتصالات مع شركات البناء، بالإضافة إلى بيع المزيد من الأمتار المربعة الجاهزة (بيع أو تأجير) ). المهمة الرئيسية للتنمية هي العثور على أكثر من غيرها خيارات مربحةاستخدام الأراضي القائمة، وكذلك المباني والهياكل. لتنفيذ جميع المراحل المذكورة أعلاه بنجاح، يجب أن يتمتع المطور بمجموعة واسعة من المعرفة والمهارات والاتصالات، فضلاً عن الخبرة الكافية. تعد المعرفة بالمسائل القانونية ضرورية لصياغة الاتفاقيات والعقود بكفاءة، فضلاً عن تنفيذ جميع المعاملات ذات الصلة. لا يمكن للمطور الاستغناء عن المعرفة بتقنيات التسويق والإدارة. هناك حاجة إلى المهارات المالية لإجراء الحسابات المختصة، ووضع التقديرات، والحصول على القروض، وكذلك، إذا لزم الأمر، لإعادة توجيه المشروع وجذب موارد استثمارية إضافية. المعرفة في المجال تقنيات البناءسيسمح لك بالاختيار الصحيح للغرض المقصود من العقار. في روسيا، نشأ موقف حيث نشأت جميع الشركات تقريبًا التي تطلق على نفسها اسم المطورين إما من منظمات بناء سابقة أو من سماسرة عقارات نشطين. في الممارسة العالمية، هناك نوعان من التطوير - تطوير الرسوم وتطوير المضاربة. تتميز رسوم التطوير بحقيقة أن المطور لا يتحملها المخاطر الماليةويحصل على مكافأة معينة مقابل عمله - رسم. في مثل هذه الحالة، لا يستثمر المطور أمواله الخاصة في المشروع، ولكنه يتصرف فقط نيابة عن العميل، وعلى نفقته، ينفذ التصميم، وكذلك تشييد المبنى وتشغيل المنشأة. تتكون رسوم المطور من جزأين - ثابتة وما يسمى برسوم النجاح، وهي مكافأة للعمل الناجح وفي الوقت المناسب. الجزء الثابت من أجر المطور هو حوالي 5-10٪ من تكلفة البناء. يتم حساب رسوم النجاح وفقًا لمخطط معقد ويعتمد على العديد من العوامل، لا سيما على مدى سرعة بناء الكائن ومدى نجاحه. تبلغ رسوم النجاح حوالي 10-15% من ربح المستثمر؛ يتم تحديد الحجم في كل حالة محددة على حدة. في التطوير التأملي، يقوم المطور بإنشاء عقار، بصفته المنظم الوحيد للمشروع. مع مثل هذا المخطط، يقع تمويل المشروع، أي تطوير مخططه المالي، على عاتقه أيضًا. غالبًا ما يستثمر المطور أمواله الخاصة، وفي نفس الوقت تكون مخاطره أعلى بكثير. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أنه في شكلها النقي، كما هو مذكور أعلاه، فإن مخططي التطوير هذين غير موجودين عمليا. وكقاعدة عامة، يلجأون إلى التمويل المختلط، عندما يكون للمطور حصة معينة في المشروع الذي يقوم بتنفيذه وفي نفس الوقت يستثمر الجزء الخاص به من الأموال. يمكن وصف التطوير بأنه عملية إدارة مشروع استثماري، والتي تتكون بدورها من عدة مراحل: - اختيار مشروع مربح للغاية؛ - بحوث التسويق؛ - الحصول على التصاريح اللازمة لتنفيذ المشروع؛ - وضع آلية وشروط الجذب تدفقات الاستثمار; - البحث واختيار منظمات البناء والسيطرة على أنشطتها وتمويلها. - بيع العقار الذي تم إنشاؤه، والذي يتضمن البحث عن مشترين أو مستأجرين، ومديرين محترفين، وما إلى ذلك. وتختلف مهنة المطور نفسه بشكل كبير عن غيره من العاملين في قطاع العقارات. وهو واسع النطاق ويغطي عدة مناطق في وقت واحد، حيث أن المطور هو الذي يتحمل جميع المخاطر المرتبطة بتنفيذ المشروع. في كثير من الأحيان، يتم الخلط بين مفاهيم مثل "المطور" و"المستثمر" و"المطور" في الواقع، ويتم استبدالها أحيانًا ببعضها البعض. يقول العديد من الخبراء أنه لا يوجد مطورون في روسيا بالمعنى التقليدي. يعلن البعض بشكل قاطع أنهم لن يكونوا موجودين أبدًا. ويفسرون هذا الموقف بالغياب الفعلي لسوق الأراضي الحرة في ولايتنا، عندما يكون الحق السائد في ملكية الأرض هو الإيجار وليس الملكية. لذلك، يمكن القول أنه في الظروف روسيا الحديثةولا تبدأ التنمية إلا بعد ظهور منطقة حرة للتنمية. المطورون هم من يقررون قضية الأرض. على سبيل المثال، في العاصمة، الطرق الأكثر شيوعا لحلها هي ما يلي: - نقل المؤسسات الصناعية خارج حدود المدينة وبناء العقارات في مكانها؛ - المشاركة في البرامج الاجتماعيةوالتي غالباً ما تنطوي على إعادة بناء أحياء بأكملها؛ - إبرام عقود الاستثمار مع سلطات المدينة من خلال المزادات؛ - "إعادة شراء" عقود الاستثمار هذه من أشخاص آخرين (يطلقون على أنفسهم أيضًا اسم المطورين). يكتسب المطور الأجنبي، كقاعدة عامة، ملكية قطعة أرض معدة بالفعل ضرورية لتنفيذ مشروع تجاري مخطط له، ويضطر المتخصص المحلي إلى التعامل مع قضية الأرض بنفسه. ويتضمن ذلك أيضًا الحصول على الموافقات المختلفة اللازمة لإجراء الاتصالات وربطها، الأمر الذي يستغرق قدرًا كبيرًا من الوقت والمال. قبل التوجه إلى المستثمرين، يحتاج المطور إلى اتخاذ عدد من الإجراءات لوضع وتنفيذ استراتيجية لجذب الأموال إلى المشروع: الفصل الثاني. اللاعبون الرئيسيون في سوق العقارات التجارية 39 - وضع استراتيجية استثمارية للمشروع؛ - تحليل إمكانية الجذب صناديق الاستثمارلتنفيذ الخطة؛ - يطور طلب القرضللبنك - التأكد من إجراء جميع المفاوضات اللازمة مع المعنيين المؤسسات الماليةوكذلك وضع مخططات محددة لمشاركتهم في المشروع؛ - تقديم عرض تقديمي للمشروع. مراحل التطوير 1. في مرحلة ما قبل المشروع، يتم إجراء تحليل للسوق العقاري، ويتم تطوير مشروع تجاري لإنشاء عقار جديد أو إعادة بناء عقار قائم، ثم يتم إجراء تحليل الاستثمار، وجذب من تدفقات الاستثمار، وإذا لزم الأمر، تبدأ صناديق الائتمان. في هذه المرحلة، يكون للمستوى المهني لتدريب المتخصصين الذين تم جذبهم وخبرتهم في هذا المجال أهمية كبيرة: إن الافتقار إلى الموظفين المؤهلين بالفعل في المرحلة الأولية يمكن أن ينفي كل جهود المطور. 2. في مرحلة التصميم، كما ذكرنا أعلاه، يبدأ حل مشكلة الأراضي. وبالتوازي مع هذا، تحدث عملية التجميع أيضًا. التصاريح اللازمةوالموافقات. بالإضافة إلى ذلك، في هذه المرحلة، يتم اختيار المقاول العام، عادة من خلال مناقصة، ويتم تشكيل مجموعة معمارية وهندسية. 3. في مرحلة بناء العقار، يتم تنسيق أعمال البناء، وكذلك السيطرة على جودة البناء. 4. في مرحلة التنفيذ، يتم بيع (أو تأجير) المساحة الجاهزة مباشرة، كما يتم التحكم في تشغيل المبنى. 40 العقارات التجارية كهدف استثماري 2.2. تحول المستثمر في النظام الاجتماعي والاقتصادي للاتحاد الروسي في التسعينيات. جلب القرن العشرين تغييرات جذرية في صناعة البناء والتشييد. انخفض حجم أعمال البناء المنجزة على حساب أموال الميزانية بشكل كبير، وفي بعض المناطق توقفت عمليا. وفقا لذلك، كل شيء الاستثمارات الاستثماريةفي مجال بناء رأس المال، كقاعدة عامة، تكون ذات طبيعة غير حكومية. اليوم، البناء هو واحد من أغلى أنواع البناء النشاط الاقتصادي، تتطلب كبيرة جدا و الاستثمار على المدى الطويلولذلك، في البناء السكني والتجاري على حد سواء، يتم استخدام مؤسسة المشاركة في رأس المال على نطاق واسع. في السابق، كان البناء التعاوني يحظى بشعبية كبيرة. ولا تزال تحتل مكانة معينة، ولكن المساهمين في الوقت الحاضر يفضلون في كثير من الأحيان تعزيز علاقاتهم من خلال العقود المدنية. مصطلح "المستثمر" على النقيض من مفهوم "المطور" وارد في التشريع الحالي. وهكذا، في يوليو 1998، تم اعتماد القانون الاتحادي "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي التي تتم في شكل استثمارات رأسمالية"، والذي دخل حيز التنفيذ في مارس 1999 (بصيغته المعدلة في 24 يوليو 2007). وفقا للجزء 2 من الفن. 4 من هذا القانون "يقوم المستثمرون باستثمارات رأسمالية على أراضي الاتحاد الروسي باستخدام أموالهم الخاصة و (أو) المقترضة وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي. يمكن للمستثمرين أن يكونوا أفرادًا وكيانات قانونية، وجمعيات كيانات قانونية تم إنشاؤها على أساس اتفاقية بشأن الأنشطة المشتركة وليس لها وضع كيان قانوني، وهيئات الدولة، والحكومات المحلية، وكذلك الكيانات التجارية الأجنبية." وفقا لهذا التعريف، يمكن للمستثمرين أن يكونوا: الفصل 2. اللاعبون الرئيسيون في سوق العقارات التجارية 41 - الكيانات القانونية؛ - فرادى؛ - الدوائر الحكومية؛ - هيئات الحكم المحلي؛ - جمعيات الكيانات القانونية التي يتم إنشاؤها على أساس اتفاقية الأنشطة المشتركة وليس لها وضع الكيان القانوني؛ - الكيانات التجارية الأجنبية. يمكن للمستثمر استخدام أمواله الخاصة وأمواله المقترضة، أو كليهما في نفس الوقت، لتنفيذ خططه المالية. الفرق الرئيسي بين المطور والمستثمر هو أن المستثمر، كقاعدة عامة، يستثمر الأموال فقط في المشروع، ونتيجة لذلك، يحقق ربحًا، بينما يشارك المطور في تنفيذ المشروع بالكامل. ولا يمكن للمستثمر نفسه أن يوجد بمعزل عن الأنشطة الاستثمارية. الاستثمار هو عملية قيام المستثمرين باستثمار الثروة المادية (الأموال) في أنشطة منظم الاستثمار (في حالتنا، المطور) بهدف الحصول على الربح في المستقبل، فائدة مادية. وبالتالي يمكننا القول أن الغرض من المشاركة في الاستثمار بالنسبة للمستثمر هو الحصول على فوائد مادية. وفقا لأحكام الفن. 1 من القانون الاتحادي "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي التي تتم في شكل استثمارات رأسمالية" الأنشطة الاستثماريةيمثل "الاستثمار وتنفيذ الإجراءات العملية من أجل تحقيق الربح و (أو) تحقيق تأثير مفيد آخر." النشاط الاستثماري، مثل أي نوع آخر من النشاط التجاري، له الخصائص التي تنعكس في الفن. 2 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وينص على وجه الخصوص على أن "التشريع المدني ينظم العلاقات بين الأشخاص المشاركين في هذه الجرائم النشاط الريادي، أو بمشاركتهم، على أساس أن نشاط ريادة الأعمال هو نشاط مستقل يتم إجراؤه على مسؤوليتهم الخاصة، ويهدف إلى الحصول بشكل منهجي على الربح من استخدام الممتلكات أو بيع البضائع أو أداء العمل أو تقديم الخدمات من قبل الأشخاص المسجلين في هذه الصفة على النحو الذي يبينه القانون." ترتبط اتفاقيات الاستثمار في البناء دائمًا بإنشاء عقار جديد. وفي هذا الصدد يُطلق على المستثمر بحق البادئ بالبناء (جنبًا إلى جنب مع المطور). لغرض التنفيذ مشروع استثماريتم إبرام اتفاقية استثمار، وتم إنشاء المتطلبات الأساسية لإبرام اتفاقيات مختلفة في المستقبل: اتفاقية قرض، اتفاقية بيع أو استئجار قطعة أرض، اتفاقية أعمال التصميم والمسح، عقد البناء، اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك. في هذه الظروف، يبرز موضوع جديد إلى الواجهة - المستثمر، الذي يتم تكليفه على الفور بدور خاص. فهو من ناحية مشارك سلبي، لأنه لا يؤدي وظائف العميل أو المطور أو المقاول، ومن ناحية أخرى، فهو مشارك ضروري، لأنه يمول بناء المنشأة. المستثمر لا يدير حتى أمواله الخاصة: ولهذا يوجد مطور يجذب رأس المال مختلف الأشخاصويكون مسؤولاً أمامهم عن تنفيذ مشروع استثماري محدد. اعتمادًا على حجم الاستثمارات المالية المطلوبة للبناء، يمكن أن يختلف عدد المستثمرين من واحد أو اثنين إلى عدة عشرات، وأحيانًا المئات. على سوق الاستثمارالعقارات التجارية يمكن تمييز اللاعبين التاليين :- شركات الاستثمارمع رأس المال الأجنبي الذي يفضل التصرف وفقًا لنظام البيع وإعادة الاستئجار، أي عن طريق شراء مساحة مستأجرة بمعدل عائد متفق عليه (نحن نتحدث عن البيع مع الإيجار اللاحق)؛ - صناديق الاستثمار المغلقة صناديق الاستثماربتوجيه من شركات الإدارة؛ - المجموعات المالية والصناعية المتخصصة في العقارات التجارية؛ - الوكالات العقارية التي تعتبر العقارات السكنية أولوية وتعمل مع العقارات الجاهزة؛ - البنوك وغيرها منظمات الائتمانالذين يستثمرون أموالهم في العقارات التجارية والسكنية، لكنهم ما زالوا يفضلون العقارات التجارية. غالبًا ما تختار البنوك قطاعًا محددًا من العقارات لنفسها وتعمل فيه فقط. ومع ذلك، تجدر الإشارة إلى أن الاستثمار في العقارات لا يزال ليس النشاط الرئيسي لهذه المنظمات. المصدر الرئيسي لدخلهم هو الإقراض، بما في ذلك القروض المقدمة لمطوري العقارات التجارية؛ - مستثمرو القطاع الخاص، الذين يبدو اهتمامهم بسوق العقارات منطقيًا تمامًا: أسعار العقارات تنمو بسرعة (يعتبر عام 2006 مؤشرًا بشكل خاص في هذا الصدد)، وبالتالي فإن دخل المستثمرين ينمو أيضًا. بالإضافة إلى ذلك، ربما تكون هذه هي الطريقة الأكثر موثوقية للحفاظ على رأس المال وزيادته. بعد كل شيء، تقدم البنوك لعملائها أسعار فائدة أقل بكثير على الودائع مما توفره الاستثمارات العقارية. ومع ذلك، يجب ألا ننسى الأزمات المصرفية (أهمها حدثت في أعوام 1995، 1998، 2005) واحتمال إفلاس البنك المختار. وفي هذا الصدد، يبدو أن العقارات هي مصدر الدخل الأكثر موثوقية، وهو ما تؤكده عدة عوامل، مثل تلك المذكورة أدناه. 44 العقارات التجارية كهدف استثماري 1. سوق العقارات أقل عرضة للتأثير الأزمات الاقتصاديةوالتقلبات في أسعار الصرف. على سبيل المثال، في عام 1998 الذي لا يُنسى، حدث انخفاض في أسعار العقارات السكنية بنسبة 30-40٪ تقريبًا، في حين أن أسعار الأسهم المختلفة الشركات الروسيةانخفض مرتين إلى ثلاث مرات. وبالتالي، يمكننا أن نقول بثقة أن الاستثمارات في العقارات أكثر موثوقية بكثير من الاستثمارات فيها سوق الأوراق الماليةأو الودائع المصرفية. 2. وجود عقارات في أصولهم يساعد الملاك على موازنة محفظتهم الاستثمارية. 3. الاستثمارات في العقارات هي مصدر دائم و دخل ثابت ; بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن للعقارات أن تختفي، بل في الواقع تزداد قيمتها باستمرار. في سوق العقارات، يمكن تمييز الأنواع التالية من الاستثمار، والتي يفضلها مستثمرو القطاع الخاص: - شراء عقار بغرض إعادة بيعه لاحقًا (نموذجي للعقارات السكنية)؛ - شراء العقارات بغرض تأجيرها لاحقًا (نموذجي لكل من العقارات السكنية والتجارية)؛ - الاستثمار في مرحلة بناء المنشأة (يسمح لك بالحصول على أقصى دخل ممكن). ومع ذلك، فإن الاستثمار في بناء مراكز التسوق والمكاتب والمراكز التجارية الكبيرة لمستثمري القطاع الخاص لا يبدو واقعياً بعد. ويرجع ذلك في المقام الأول إلى كميات كبيرة من الأموال. وفي الوقت نفسه، يمتلك بعض مستثمري القطاع الخاص في بعض الأحيان موارد مادية كبيرة، ويفضلون توزيعها بين العقارات التجارية والسكنية، وبالتالي تنويع مخاطرهم وأموالهم. لقد اختبر العديد من المستثمرين آلية مثل الرهن العقاري التجاري المستعارة من الخبرة الأجنبية واكتسبت شعبية متزايدة. يتم استخدام المخطط التالي هنا: يتم شراء عقار جاهز (أو حصة فيه) بأمواله الخاصة؛ بعد ذلك، بعد رهن هذا العقار، يأخذ المستثمر قرضًا من البنك لاستثمار الأموال المستلمة في العقار المربح التالي، ويذهب الدخل المستلم من تأجير العقار المرهون إلى سداد الدين للبنك. ويمكن أن تستمر هذه العملية إلى أجل غير مسمى. من الجدير بالذكر أنه طالما أن المبنى (أو جزء منه) مرهون للبنك، فلا يمكن للمالك بيعه - فالبيع ممكن فقط بعد سداد القرض. في الطريق إلى تنفيذ المخطط المذكور أعلاه، قد يواجه المستثمر بعض الصعوبات. على وجه الخصوص، مفتاح النجاح هو العلاقات المستقرة مع البنك، لأنه في الواقع، لم يتم تطوير الرهن العقاري للعقارات التجارية في ولايتنا بعد. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري إجراء تحليل دقيق لشروط القرض والحاجة إلى التأكد من أن استلام مدفوعات الإيجار من المستأجرين يتزامن مع دفعات القرض. ومع ذلك، يبدو أن تنفيذ نظام الرهن العقاري التجاري هو عمل محفوف بالمخاطر للغاية. يتعين على المستثمر دائمًا خدمة القروض. إذا توقف مستأجر واحد، لا سمح الله، عن الدفع له، فقد تنهار السلسلة المخططة بعناية بأكملها. عند الحديث عن الاستثمار في العقارات التجارية، لا يسع المرء إلا أن يتطرق إلى مسألة التفاعل بين المستثمر والمطور. وهنا تصبح مسألة الثقة ذات أهمية كبيرة، لأن شفافية العلاقة بين هذين الشخصين هي مفتاح التنفيذ الناجح للمشروع المخطط له، كما تسمح بالحل الفوري لحالات الصراع والقضايا المتعلقة بالاستثمار. إدارة. يتضمن تحليل الاستثمار تقييمًا وتوقعًا لتكلفة التصميم والبناء والتشطيب وخدمات المتخصصين والاستشاريين، بالإضافة إلى العمل على تطوير سيناريوهات ميزانية المشروع المختلفة. تتكون خطة العمل أيضًا من جميع أنواع التحليلات والتنبؤات: التحليل القانوني، المالي، التنظيمي، إلخ. بالإضافة إلى ذلك، تتضمن خطة العمل تطوير مخطط مالي مثالي ومخطط لتحسين الضرائب، وإنشاء رأي قانوني حول المشروع، بالإضافة إلى كذلك جميع العقود الضروريةوالعقود التي تهدف إلى تنظيم العلاقات بين المشاركين في المشروع. بشكل عام، تبدأ العلاقة بين المطور والمستثمر بالفعل في مرحلة تطوير مشروع تجاري و تحليل الاستثمار. وفيها يتم النص على التزامات المطور، على وجه الخصوص، فيما يتعلق بفترة استرداد المشروع، وبالنسبة للمستثمر - توقيت ومبلغ استلام الأموال اللازمة لبدء عملية البناء. إن مفتاح التنفيذ الناجح لمشروع استثمار عقاري تجاري هو الجمع بين التفاعل المثمر بين المشاركين الرئيسيين في العملية والتوزيع الواضح لمجالات المسؤولية فيما بينهم. في حين أن العديد من المطورين يحتاجون إلى أموال لتنفيذ مشاريعهم، إلا أن المستثمرين في كثير من الأحيان لا يستطيعون العثور على أشياء للاستثمار. ومن أجل تصحيح الوضع، من الضروري إنشاء مجال معلومات عالي الجودة و"بناء جسر" بين المطورين والمستثمرين الروس. وعلى الطرفين أن يظهرا الاستعداد للحوار، وكذلك للتنمية واقتراح الاستثمارات. إحدى المشاكل الرئيسية التي تواجه المطورين هي العثور على التمويل في مرحلة مبكرة من مشروع التطوير، عندما لا تصدر البنوك القروض (المخاطر مرتفعة للغاية)، و عدالة يفتقر. وفي الغرب، يتم حل هذه المشكلة من خلال جذب المطورين للاستثمار المباشر من الشركات الراغبة في تحمل مخاطر عالية من أجل تحقيق عوائد عالية. في روسيا، لم يتم تطوير طريقة التمويل هذه بعد، وأسباب ذلك هي كما يلي: - سرية المطورين (يخافون من إظهار أنفسهم ومشاريعهم)؛ - عدم فهم المطورين لسوق المستثمرين (لا يعرف المطورون ملف تعريف المستثمرين ومتطلباتهم الاستثمارية)؛ الفصل 2. اللاعبون الرئيسيون في سوق العقارات التجارية 47 - المستوى المهني المنخفض للمطورين (لا يمكنهم تقديم مشاريعهم بشكل صحيح)؛ - تضخيم توقعات المطورين (يبالغون في تقدير دورهم وحصتهم). - انخفاض النشاط التسويقي للمستثمرين (لا يزال أصحاب المواقع السرية لا يعرفون معظم الملفات الشخصية للمستثمرين). ومن أجل توحيد المستثمرين والمطورين ومحاولة القضاء على الأسباب المذكورة لضعف تفاعلهم، يتم اليوم تنظيم اجتماعات على شكل ندوات ومؤتمرات وموائد مستديرة. ويشارك فيها عدد متزايد من اللاعبين، وهذا يساعد على زيادة وعي المستثمرين والمطورين ببعضهم البعض وتعزيز العلاقات بينهم. 2.3. المقاول العام والمقاول والمقاول من الباطن على الرغم من أن الشخصيات الرئيسية في سوق العقارات هم المطورون والمستثمرون، إلا أن المقاولين الذين يشاركون بشكل مباشر في بناء العقار لا يقل أهمية. يعتمد النجاح الشامل للمشروع على جودة عملهم. لقد أصبح الوضع واسع الانتشار عندما يتم اختيار المقاول العام من خلال طرح العقود، وهو أحد أشكال تقديم أوامر البناء، والذي ينص على اختيار المقاول لأداء أعمال البناء على أساس تنافسي. في روسيا، منذ مايو 1993، دخلت اللوائح الخاصة بعطاءات العقود في الاتحاد الروسي حيز التنفيذ، والتي تمت الموافقة عليها بأمر لجنة ممتلكات الدولة في الاتحاد الروسي رقم 660-ر ولجنة البناء الحكومية في الاتحاد الروسي رقم 660-r. 18-7، الذي "يحدد الإجراءات والشروط العامة لإعداد وتنظيم وتنفيذ وتنظيم عواقب التعاقد 48 العقارات التجارية باعتبارها كائنًا استثماريًا - تقديم العطاءات لمجموعة كاملة من الأعمال وتقديم الخدمات المتعلقة بالبناء الجديدة والتوسعة وإعادة البناء والإصلاح للمرافق القائمة على أراضي الاتحاد الروسي." وينص على أن هذا الحكم "إلزامي عند إجراء مناقصة العقد لتقديم طلبات البناء الذي بدأ حديثًا لتلبية احتياجات الحكومة الفيدرالية". وفي حالات أخرى، يمكن للعميل نفسه أن يقرر مدى استصواب إجراء مناقصات العقود. على مدى العقد الماضي، في بلدنا، في سوق العقارات البناء، كان هناك اتجاه ثابت للعمل مع مقاول عام، وليس مع العديد من الهياكل التعاقدية المنفصلة. وبطبيعة الحال، وهذا يخلق مزايا معينة. على سبيل المثال، تشمل وظائف المقاول العام ما يلي: - تنظيم عملية بناء عقار. - تنفيذ العمل المحدد في الترخيص بمفردنا، وكذلك من خلال إشراك مقاولين من الباطن؛ - إبرام اتفاقيات التعاقد من الباطن لأنواع معينة من العمل؛ - التحكم في تقدم العمل المنجز بموجب اتفاقيات العقود والعقود من الباطن؛ - حماية العمل للعمال؛ - ضمان السلامة من الحرائق أثناء أعمال البناء والتركيب؛ - تسجيل جميع الوثائق التنفيذية اللازمة؛ - التكليف بالمنشأة. كيف يمكن للمطور والمستثمر تجنب الوقوع في الخطأ عند اختيار المقاول العام؟ يجب أن تكون أهم المعايير بالنسبة للعميل هي جودة العمل وتوقيت وتكلفة إنجازه. عند مناقشة تكلفة العمل، يجب على المطور أن يحذر من انخفاض سعر خدمات المقاول، كقاعدة عامة، يشير هذا إلى انخفاض جودة العمل. كما أن المواعيد النهائية السريعة التي حددها المقاول لتنفيذ العمل لا تتوافق دائمًا مع الجودة المعلنة، وغالبًا ما يضطر العميل إلى تأجيل افتتاح المنشأة فقط لأنه يجب إكمال الكثير. يحتاج العميل إلى معرفة ما إذا كان المقاول لديه المعدات والمتخصصين اللازمين مسبقًا. إذا لم يكن الأمر كذلك، فما هي سياسة هذه الشركة لحل هذه المشكلة (هل هناك علاقات قائمة مع المقاولين من الباطن، أو هل هناك خطط لشراء المعدات للإيجار). بالإضافة إلى ذلك، عند إجراء المناقصات لاختيار المقاول، ينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أنه، كقاعدة عامة، في العديد من المناقصات، يصدر المتقدمون للحصول على العقد العام مقترحات الأسعار بناءً على مفهوم المنشأة المستقبلية. في هذه الحالة، تسمح درجة عالية من عدم اليقين للمتقدمين بتقديم حلول مختلفة تمامًا تتناسب خارجيًا مع إطار المفهوم. المقاولون الأكثر خبرة ومسؤولية يخسرون في مثل هذه المناقصات لأنهم يأخذون في الاعتبار جميع المزالق في مقترحاتهم، وهو ما ينعكس في السعر. في هذه الحالة، يضطر العميل، بعد اختيار العرض بأقل سعر، أثناء تنفيذ المشروع إلى التخلي عن المشروع الأصلي الذي لا يلبي توقعاته. اختيار المقاولين للمشاركة فيها المشاريع الكبرىيتم إجراؤها عادةً على مرحلتين (رغم أنه قد يكون هناك المزيد). في الاختيار الأول (الأولي أو التأهيلي)، يتم تقييم قدرة المنظمة على أداء العمل. يمكن القيام بذلك وفقًا للمعايير التالية: - الخبرة العملية: يتم في المقام الأول تقييم مراجعات العملاء السابقين؛ - الاستعداد لأداء هذا العمل: خاضع للتقييم الهيكل التنظيميالشركة، وجود مرافق الإنتاج الخاصة بها أو جذبها، مؤهلة الكوادر الهندسية, النظام الحاليإدارة الإنتاج ومراقبة الجودة؛ 50 العقارات التجارية ككائن استثماري - توافر ومعقولية خطة عمل المقاول: يقدم المقاول خطة وتسلسلًا تكنولوجيًا ووصفًا للقضايا الإشكالية؛ - الموثوقية: التيار المركز المالي، وتوافر التراخيص والوثائق الأخرى التي تؤكد الحق في القيام بالأنشطة ذات الصلة، ونقص دعاوى قضائيةلعدم الوفاء بالالتزامات، وما إلى ذلك. ويتم الاختيار الأولي عادةً في المراحل الأولى من المشروع، عندما لا تتوفر البيانات الكاملة للاختيار النهائي. في المرحلة الثانية النهائية، عندما تكون وثائق التصميم جاهزة ويمكن لمقدمي الطلبات إجراء الحسابات بدرجة كافية من الدقة، تقارن العروض التجارية معلمات مثل: - التكلفة: لا يمكن مقارنة التكلفة النهائية إلا إذا كان تكوين العمل ونطاقه مناسبين. محددة بدقة؛ إذا لم يكن الأمر كذلك، تتم مقارنة تكاليف العناصر الفردية؛ - الموعد النهائي لإنجاز العمل: لهذه النقطة أيضًا أهمية كبيرة، ولكن يجب الأخذ في الاعتبار أن الموعد النهائي لإنجاز العمل لا يعتمد فقط على المقاول، بل أيضًا على الوفاء من قبل العميل (المستثمر، المطور) لالتزاماتها بتوفير نطاق العمل والاتفاق على عدد من القضايا؛ - المواصفات الفنية: هذه النقطة تصبح مهمة إذا كانت هناك حلول مختلفة مشكلة تقنيةعلى سبيل المثال، استخدام المواد والتقنيات والمعدات المختلفة؛ قد لا يوفر العرض ذو الحد الأدنى للسعر الحل الأفضل للعميل. إن ممثلي المقاول العام هم الذين يقومون بتنسيق جميع الأعمال في الموقع. بالإضافة إلى ذلك، عندما يكون هناك مقاول عام في الموقع، فهو يحدد بوضوح ترتيب العمل وتوقيته، وعندما يكون هناك العديد من المقاولين، هناك دائمًا خطر الارتباك، ونتيجة لذلك، حالات الصراع، والتي قد تؤدي في النهاية إلى إلى تكاليف وخسائر إضافية. تظهر التجربة السنوات الأخيرة، يدرك المزيد والمزيد من المطورين مزايا وجود مقاول عام ويفضلون العمل مع مؤسسة إنشاءات كبيرة واحدة بدلاً من العديد من المؤسسات الصغيرة المسؤولة فقط عن مجال عملهم المحدد. في هذه الحالة، يدخلون في عقد واحد ثم يقبلون فقط الكائن النهائي. شخصية أخرى مهمة في بناء العقارات هي المورد العام. هذه منظمة تفي بالالتزامات بموجب عقد البناء لتزويد المعدات والمواد للمنشأة قيد الإنشاء. يجوز للمورد العام، بموافقة العميل (المطور)، إذا لزم الأمر، إشراك شركات أخرى كموردين فرعيين المواد الضرورية. ولكن المورد العام هو الذي يظل مسؤولاً أمام العميل عن الوفاء بالتزامات الموردين من الباطن. لفترة طويلة، تطور الوضع عندما اعتبرت شركات البناء المحلية أن بناء المساكن هو مجال نشاطها الرئيسي، في حين أبدت الشركات الأجنبية فقط اهتمامًا بالعقارات التجارية والصناعية. ومع ذلك، بدأ الوضع يتغير مؤخرًا، ولم يعد الوضع المهيمن للمقاولين الأجانب يبدو واضحًا جدًا في هذا القطاع العقاري. ومع ذلك، نتيجة للتغيرات الأخيرة في الوضع الاقتصادي العالمي، من المرجح أن يصبح بناء المساكن مرة أخرى أولوية بالنسبة للمستثمرين المحليين. سمة مميزة أخرى سوق البناءالعقارات التجارية - وجود شركات البناء الكبيرة التي لديها منظمات مقاولات عامة خاصة بها في هيكلها. كقاعدة عامة، هذه هي الشركات التي كانت متخصصة سابقًا في بناء المساكن. 52 العقارات التجارية كهدف استثماري 2.4. شركة الإدارة بشكل عام، طوال العقد المضطرب من تطوير سوق العقارات التجارية، خاصة في موسكو وسانت بطرسبرغ، ظلت قضايا إدارة المرافق بالمعنى التقليدي (الجمع بين التشغيل الفني والخدمات التنظيمية والتجارية) قيد النظر. الخلفية. ومع ذلك، في الأسواق المتنامية على نطاق واسع، يعد التطوير النوعي، بمعنى ما، ثانويًا. أدى نقص العرض بشكل مسبق إلى جعل أي شخص تقريبًا ناجحًا ومربحًا للغاية مشروع جديد. من الواضح أنه لم تكن هناك حاجة إلى بذل جهود خاصة للترويج لهذه الأشياء. بشكل عام، كانت المهمة الرئيسية للاعبين في سوق العقارات التجارية هي زيادة الحجم. ونتيجة لتزايد عدد العقارات، ظهر عدم قدرة مالكها على إدارتها بشكل فعال. بالإضافة إلى ذلك، وبسبب امتلاء سوق العقارات التجارية في العاصمتين الروسيتين وإنشاء توازن نسبي بين العرض والطلب، كانت هناك حاجة إلى بذل جهود كبيرة للحفاظ على مستوى ربحية العقارات الحالية وتحويل العقارات الجديدة إلى أدوات مالية مربحة. في الوقت الحالي، بسبب انخفاض النشاط الاقتصادي، تتكشف بالفعل حرب حقيقية لمستأجر العقارات التجارية. مشاكل الإدارة تأتي إلى الواجهة. في الوقت الحاضر، أصبح الطلب على أعمال إدارة الممتلكات في سوق العقارات التجارية متزايدًا. يتزايد عدد العقارات التي تتطلب إدارة احترافية وفعالة، ويتجه أصحاب العقارات بشكل متزايد إلى خدمات المحترفين. وهم الذين سيكونون قادرين على تحقيق أقصى قدر من الربح للمالك، ومنحه كاملا خدمة شاملةالمنشأة، وضمان الحفاظ على المحاسبة والضرائب والضرائب المفصلة والواضحة والمحسنة المحاسبة الإداريةوالتأكد من عدم وجود تضارب في المصالح. الفصل 2. اللاعبون الرئيسيون في سوق العقارات التجارية 53 ظهرت أولى الشركات المهنية في مجال إدارة العقارات التجارية المستقلة عن المالكين في روسيا في منتصف التسعينيات. إذا كانت هذه في موسكو بشكل أساسي أقسامًا لشركات الإدارة الغربية المعروفة، فإن الشركات المحلية كانت تعمل بشكل أساسي في سانت بطرسبرغ. من خلال التحول إلى شركة إدارة (MC)، يسعى مالك العقار لتحقيق الأهداف التالية. الحصول على دخل مرتفع. لتحقيق هذا الهدف، تقوم شركة الإدارة بوظائف إقامة العلاقات مع المستأجرين، والسلوك القوائم المالية، يرافق القاعدة التعاقدية، الخ. الحفاظ على المبنى في حالة سليمة من الناحية الفنية. وتتولى شركة الإدارة عادة تنظيف العقار وصيانته، بالإضافة إلى الحفاظ على الشبكات في حالة جيدة. ومع ذلك، يعتقد العديد من الخبراء أن هذه الوظيفة ليست متأصلة في شركة الإدارة ويجب أن تقوم بها منظمات متخصصة على أساس اتفاقية العقد. يزيد القيمة السوقيةمبنى. يتم تحقيق هذا الهدف ليس فقط من خلال الاستثمارات الإضافية لأموال شركة الإدارة في تنسيق الحدائق، ولكن أيضًا من خلال تنفيذ شركة الإدارة لبرنامج تم تطويره خصيصًا لاختيار المستأجرين ومفهوم تطوير العقار. يعد تطوير وتنفيذ مثل هذه المفاهيم من قبل شركات الإدارة أمرًا معتادًا بالنسبة للأشياء المستخدمة لأغراض التداول. تقليل التكاليف. بالنسبة للمالك، يتضمن هذا الهدف جانبين: تقليل تكاليف امتلاك العقار وتقليل تكاليف صيانة شركة الإدارة. وستسعى شركة الإدارة بدورها، المهتمة بإدرار الدخل، إلى تحويل خسائرها إلى المستأجر والمشاركين الآخرين في عملية الإدارة. في الوقت الحالي، تشغل الشركات الغربية الحصة الرئيسية من سوق إدارة العقارات التجارية، وأكبرها هاينز وساواتسكي. لكن المحللين يميلون إلى الاعتقاد بأن اللاعبين الروس لديهم آفاق جدية في هذا السوق. إن الحقائق المحلية تفرض قيودها على المعايير الغربية، لذلك لا يزال هناك مجال أمام اللاعبين الروس للعمل، وفي السنوات الأخيرة كانت حصة الشركات المحلية في سوق العقارات التجارية تنمو وتضغط على الشركات الغربية. الشركات الغربية، كقاعدة عامة، لديها خبرة واسعة و معايير عاليةإدارة الممتلكات، لذلك يرغب العديد من المالكين في التعاون معهم. على الرغم من أن زملائهم الروس أكثر تكيفًا معهم الظروف المحليةويتبنون بشكل متزايد بعض معايير الإدارة الغربية، ولديهم نقص ملحوظ في الخبرة وتنظيم العمل والافتقار إلى نظام مراقبة كفؤ. ومع ذلك، يعتقد العديد من الخبراء أن الشركات المحلية ستحل قريبا محل الشركات الأجنبية في هذا السوق. إن ميزة شركة الإدارة الروسية ليست فقط معرفة حقائق السوق، ولكن أيضًا النهج الفردي لكل عميل. ونتيجة هذه السياسة هي التوسع المستمر في نطاق الخدمات المقدمة. وظيفة الشركات الغربيةوتتميز بنهج محافظ، فهي تعمل وفقًا للتعليمات تمامًا. إن الرغبة في توفير المساعدة لجميع المواقف والثقة في التعليمات التي تم تطويرها مسبقًا هي الوجه الآخر للخبرة الواسعة. بالإضافة إلى ذلك، دخل أكثر من نصف شركات الإدارة المحلية السوق بأصولها، حيث قامت بإدارة عقاراتها الخاصة. وهذا يوفر لهم الفرصة لاكتساب الخبرة اللازمة وفي نفس الوقت يضمن استقرارهم المالي. *** لا تنتقل شركات الإدارة اليوم بنشاط إلى المناطق فحسب، بل تعمل أيضًا على توسيع أعمالها، وتقدم بنشاط خدمات غير تقليدية مثل الاستشارات والوساطة. ومن خلال القيام بذلك، فإنهم يغزون مجال الشركات الاستشارية التقليدية، التي ليست قلقة للغاية بعد بشأن هذا التحول في الأحداث، إما لا تعتبر الوسطاء الجدد منافسين جديين، أو تعتقد بحق أن هناك مساحة كافية للجميع في العالم. السوق المتنامية. الفصل 2. اللاعبون الرئيسيون في سوق العقارات التجارية 55 حاليًا، يمكن لشركات الإدارة تقديم مجموعة واسعة جدًا من الخدمات. تتضمن إدارة الممتلكات ثلاثة مكونات: فنية (إصلاح و الأعمال الهندسية) والتنظيمية (التصميم الداخلي، تطوير نظام أمني، تنظيم المؤتمرات) والتجارية (تأجير المباني، وضع تقديرات لأعمال الإصلاح، فواتير الخدمات). الأنشطة الرئيسية لشركة الإدارة: - الأنشطة الإدارية: التسويق، الخدمات العقارية، تطوير مفهوم تطوير العقار، وضع خطة لإدارة التشغيل، وضع خطة عمل، وضع ميزانية للعقار؛ - الخدمات الاستشارية: تدقيق العملية الاقتصادية والفنية، وتحليل الحلول التقنية المعتمدة، والإشراف الفني أثناء عملية البناء، والمشاركة في أعمال لجان القبول، وحساب تكاليف التشغيل، والاستشارة القانونية؛ - تشغيل المباني: الحفاظ على عناصر المبنى والمعدات الهندسية في حالة جيدة، والقيام بأعمال روتينية و إصلاحات كبيرةوتحديث الأنظمة والمعدات الهندسية المتقادمة وأمن المبنى وتنظيم التحكم في الوصول والأعمال الأخرى ذات الصلة؛ - خدمات التنظيف: تنظيف المناطق الداخلية، المناطق المجاورة، تنسيق الحدائق، تنظيف الأسطح، غسيل الواجهات والزجاج، إزالة القمامة والثلوج، تبلور الرخام. وكمثال على ذلك، يمكننا أن نذكر الخدمات التي تقدمها بعض شركات الإدارة. 1. دعم مرحلة البناء. مراقبة عملية البناء والتحقق من الوثائق مع توقيع شهادات العمل المكتمل. 56 العقارات التجارية كهدف استثماري إعداد تقارير عن العيوب والانحرافات التي تم تحديدها عن المشروع قبل الانتهاء من العمل. التحقق من مدى توفر الاتفاقيات والعقود الخاصة بخدمة الضمان. السيطرة على القضاء في الوقت المناسب على العيوب وأوجه القصور. المشاركة في لجان العمل والدولة. إبرام الاتفاقيات مع منظمات توريد الموارد والتعاقد معها. 2. الإدارة المالية. الحفاظ على المحاسبة و المحاسبة الضريبيةمالك العقار بالكامل. إعداد وعرض المحاسبة الكاملة و إقرار ضريبيالسلطات التنظيمية. إصدار فواتير للمستأجرين بدفعات الإيجار وفقا لاتفاقيات الإيجار. توفير الموازنات وتقارير التكلفة والتدفقات النقدية والإيرادات والمصروفات. 3. الوظائف الإدارية. وضع برنامج الصيانة الوقائية المخططة للمنشأة. - إجراء عمليات تفتيش منتظمة للموقع وإعداد تقارير مفصلة. إدارة ومراقبة عمل الموظفين والمقاولين من الباطن. التفاعل مع شركات المقاولات من الباطن. التفاعل مع المدينة والسلطات الفيدرالية. تنظيم شراء وتسليم جميع المواد والأدوات والمعدات اللازمة. 4. التفاعل مع المستأجرين. مراقبة وفاء المستأجرين بالتزاماتهم بموجب عقود الإيجار. الفصل الثاني. اللاعبون الرئيسيون في سوق العقارات التجارية 57 تطوير القواعد للمستأجرين. الاستجابة لجميع متطلبات المستأجر فيما يتعلق بإدارة وتشغيل المنشأة. الإشراف على تنظيم العمل على إعادة تطوير المباني من قبل المستأجرين. 5. صيانة العقار. صيانة أنظمة التدفئة والتهوية وتكييف الهواء. صيانة أنظمة التحكم الآلي وأنظمة الأمن والحماية من الحرائق. صيانة أنظمة الطاقة الكهربائية والإضاءة ومرافق المصاعد. صيانة شبكة إمدادات المياه والصرف الصحي والأجزاء الهيكلية للمبنى والسقف. تنفيذ الإصلاحات الحاليةالمعدات الهندسية. الاستجابة للطوارئ 24/7. 6. التنظيف. تنظيف وصيانة الممتلكات. توفير جميع المواد الاستهلاكية والمعدات اللازمة. التأكد من توفر حاويات القمامة وتنظيم خدمة جمع القمامة. غسيل الواجهات والشبابيك. إزالة الثلوج من الموقع. المناظر الطبيعية لأراضي العقار. إعادة تدوير النفايات الصلبة ومصابيح الفلورسنت. أعمال المناظر الطبيعية. 7. ضمان الأمن. توفير وصيانة المراكز الأمنية. ضمان تشغيل معدات المراقبة بالفيديو والتحكم في الوصول. الاستجابة وتصفية العواقب في حالات الطوارئ. 58 العقارات التجارية ككائن استثماري وضع تعليمات بشأن تصرفات المستأجرين في حالات الطوارئ. 8. الخدمات الاستشارية. المراجعة الفنية وثائق التصميم والتقدير كائن قيد الإنشاء. الإشراف الفني. المشاركة في قبول المنشأة حيز التشغيل. مراقبة أنظمة ومعدات هندسة البناء. تطوير مفهوم لإدارة وتشغيل المباني. كما ذكرنا سابقًا، يعتقد العديد من الخبراء أن عمل شركة الإدارة سيصبح أكثر فعالية إذا لم تقم بإجراء مجالات فردية في عملية إدارة الممتلكات، ولكن مجموعة الخدمات بأكملها لفترة طويلة، مع تحمل المسؤولية الكاملة عن نتيجة إدارة. وبناء على هذا المطلب، تسعى شركات الإدارة جاهدة للسيطرة على عملية تأجير العقارات المدارة، أي ممارسة الوساطة. تعتبر خدمات الوساطة والاستشارات عنصرا ضروريا في مجمع الخدمات الإدارية. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن هدف شركة الإدارة هو زيادة رسملة العقار على المدى الطويل والحفاظ على المفهوم الأولي لتطوير العقار. ستقوم شركة الإدارة، التي يعتمد دخلها على الربح التشغيلي للعقار، باختيار المستأجرين بكفاءة وفعالية وإنشاء ظروف العمل الأكثر راحة لهم. إن شركة الإدارة هي التي ستقوم بتطوير مفهوم تطوير المنشأة وتقسيم المناطق الوظيفية ووثائق التصميم، مع مراعاة التشغيل والإدارة الفعالين للمنشأة. من ناحية أخرى، هناك رأي مفاده أن مشاركة شركات الإدارة في عملية دعوة المستأجرين يجب أن تكون محدودة. بالطبع، يجب على شركة الإدارة المشاركة في عملية تطوير اتفاقية الإيجار القياسية ومرفقاتها التي تصف تكاليف التشغيل وفواتير الخدمات، وكذلك التفاوض مع المستأجرين. وفي الوقت نفسه، يجب عليها التفاعل مع الوسطاء المحترفين، لأن المشكلة الرئيسية للوساطة هي وجود علاقات راسخة مع فئات مختلفة من المستأجرين. تبرز هذه المشكلة بشكل حاد بشكل خاص عند استئجار مجمعات التسوق الكبيرة، والتي تتطلب وجود مستأجرين كبار "أساسيين"، وإنشاء مفهوم عالي الجودة، وجذب هؤلاء المستأجرين، ووضع المزيج المناسب من المستأجرين (اختيار المزيج المناسب من المستأجرين في الموقع) ووضع استراتيجية طويلة المدى لزيادة الأرباح من الكائن المُدار. فقط الشركات المهنية التي تعمل في سوق الوساطة لفترة طويلة هي التي تمتلك مثل هذه المهارات والاتصالات. إن التطوير الإضافي لفكرة التفضيل للمتخصصين الضيقين يقود شركات الإدارة إلى ممارسة الاستعانة بمصادر خارجية. اتبعت شركات الإدارة الأجنبية هذا المسار. عادةً ما يتم الاستعانة بمصادر خارجية لخدمات التنظيف والاستشارات والوساطة المالية، وتمارس شركة الإدارة فقط السيطرة على أنشطة المتعاقدين الخارجيين. ومع ذلك، في روسيا، فإن انتقال شركات الإدارة إلى الاستعانة بمصادر خارجية ليس مسألة المستقبل القريب جدًا، ومن غير المرجح أن تستخدم شركات الإدارة الروسية هذا المخطط. ومن غير المرجح أن يرغب أي منهم في تقاسم الأرباح عن طريق الاستعانة بمصادر خارجية لشركات أخرى. وهذا يعني أن المنافسة أمر لا مفر منه على المدى الطويل. إن رغبة شركة الإدارة في إغلاق الدورة بأكملها (من تطوير المفهوم والاستشارات إلى الوساطة وإدارة المرافق)، واستعدادها لتحمل مسؤولية النجاح أو الفشل، والمعرفة العميقة بالتعقيدات التقنية والخبرة العملية الواسعة تحدد مزاياها في المستقبل. مسابقةمع بعضها البعض ومع المزيد من الشركات المتخصصة. هذه ليست قائمة كاملة بالمشاركين في سوق العقارات التجارية. في المستقبل، سوف نلفت انتباهكم أيضًا إلى لاعبيه الآخرين. ومع ذلك، هناك نوع منفصل من المشاركين الذين نود أن نوليهم اهتمامًا أكبر. نحن نتحدث عن شركات الإدارة. في رأينا أن مستقبل العقارات التجارية في بلادنا مرتبط بهم. 60 العقارات التجارية كهدف استثماري *** إن الأمر الأكثر إشكالية بالنسبة للمشاركين في السوق هو بناء علاقات مستقرة. إن تعدد المشاركين في عملية إنشاء وتشغيل العقارات يزيد من مخاطر عدم الالتزام بالتزاماتهم في كل مرحلة من مراحل العملية. في حالة الأزمات، يصبح الضمان الذي يفي به الشريك بالتزاماته ذا قيمة خاصة. ويمكن توفير مثل هذا الضمان من خلال مركز تحكم واحد لجميع المشاركين في العملية. ومن الناحية التنظيمية، يتحقق هذا الاتجاه في شكل ممتلكات. بالإضافة إلى ذلك، هناك إمكانية اندماج الشركات المشاركة في السوق في شكل إعادة تنظيم. لكن إعادة التنظيم تستغرق وقتا طويلا وتحد من الفرص الاقتصادية المتاحة للأحزاب. المشاركون الذين كانوا في السابق شركات منفصلة يصبحون أقسامًا لشركة أكبر شركة كبيرة. وفي هذه الحالة، يزداد حجم الالتزام المالي للطرفين ويكون اختيار المشاركين في العلاقة محدودًا. في حالة إنشاء شركة قابضة، يقتصر إجراء الاندماج فقط على الاستحواذ على مجموعة من الأسهم في الشركة. وفي الوقت نفسه، تحتفظ الشركة المكتسبة بالحق في إبرام اتفاقيات تجارية مع أطراف ثالثة وليست مسؤولة عن التزامات المنظمة الأم. فيما يلي مزايا شراء الأسهم. على عكس حالة إعادة التنظيم، عند شراء حصة في شركة أخرى، ليس من الضروري الخضوع لإجراءات الموافقة في الاجتماع العام للمساهمين، إلا في حالات المعاملات الرئيسية. عند شراء الأسهم، لا يتعين على المشاركين في هذه الصفقة إعادة التشكيل رأس المال المصرح بهوالتي تتعلق بقضايا الإصدار الإضافي وتحويل الأسهم. عندما تندمج الشركات، يحصل دائنوها على الحق في المطالبة بسداد مبكر لديون الشركات المعاد تنظيمها. ونتيجة لذلك، يكتسب المشاركون في السوق بكل بساطة وبسرعة نقطة محورية تضمن الوفاء بالالتزامات التعاقدية من قبل الأطراف. الفصل الثالث المراحل الرئيسية لأنشطة المشاركين في السوق... المراحل الرئيسية لأنشطة المشاركين في سوق العقارات التجارية 3.1. البناء: مراحل (التصميم، الحصول على قطعة أرض) هذا الكتاب مخصص لمسألة بيع وشراء العقارات التجارية. لكن بالحديث عن سوق العقارات التجارية، تجدر الإشارة إلى أن مرحلة الشراء والبيع لا تغطي نطاق نشاط هذا السوق بشكل كامل. وتجدر الإشارة إلى مراحل إنشاء عقار تجاري وإدارة الممتلكات المكتسبة بالفعل. وفيما يلي سنتناول بمزيد من التفصيل بعض جوانب هذه المراحل وتأثيرها على عملية بيع وشراء العقارات التجارية. وسنتحدث الآن عن هذه المراحل بشكل عام. وفقا لأحكام الفصل 6 من قانون تخطيط المدن في الاتحاد الروسي، يحدد المشرع مراحل البناء التالية: المسوحات الهندسية؛ التصميم المعماري والإنشائي. امتحان الدولة وثائق المشروعونتائج المسوحات الهندسية. الفحص غير الحكومي لوثائق التصميم؛ إصدار تراخيص البناء؛ تنفيذ البناء مراقبة البناء الإشراف الحكومي؛ إصدار الإذن بتشغيل المنشأة. ومع ذلك، فإن هذه الأحكام تنظم في المقام الأول الجانب القانوني للإجراء الفني لبناء الهيكل. بالنسبة للمستثمر الذي يخطط لبناء مكتب أو مبنى للبيع بالتجزئة، فإن نطاق القضايا القانونية والفنية يكون أوسع بكثير. 3.1.1. المراحل والتفاصيل الفنية 1. حل مشكلة الأرض لتتمكن من بناء أي عقار، هناك حاجة إلى قطعة أرض. ومع ذلك، فإن وجودها على أي حق (الملكية، الاستخدام الدائم (الدائم)، الإيجار) لا يضمن بعد عدم وجود صعوبات. إذا كان الوضع مع المالك الكامل لقطعة الأرض أكثر أو أقل وضوحًا، فمع الوضع القانونيالكيانات القانونية التي تمتلك قطع أراضي بموجب حق الاستخدام الدائم (الدائم) أو الإيجار لم يتم توضيحها بالكامل بعد. يُحرم المستخدم الدائم للأرض عمليًا من حق التصرف في الموقع وفقًا لتقديره الخاص. ولا يجوز له بيعها أو التبرع بها أو رهنها أو التصرف فيها بأي شكل آخر، كما لا يمكنه التنازل عن حق الاستخدام الدائم (الدائم) لشخص آخر. وفقا للفن. 20 من قانون الأراضي، لا يُسمح بالتخلص من قطعة الأرض المخصصة للاستخدام الدائم (الدائم) للمواطنين أو الكيانات القانونية

الاستثمار في العقارات التجارية لإضافتها إلى مزيج الأصول الخاص بك ليس بالأمر الجديد. ومع ذلك، لا تزال هذه المنطقة غامضة بالنسبة للعديد من المستثمرين. مميزات الاستثمار في العقارات التجارية:

• تشمل العقارات التجارية الشقق والمكاتب ومساحات البيع بالتجزئة وغير ذلك الكثير.
• التشغيل وإعادة البيع طريقتان لكسب المال في العقارات التجارية. التشغيل هو تأجيره أو استخدامه لاحتياجاتك التجارية الخاصة، وإعادة البيع هي لعبة لزيادة قيمة الشيء بمرور الوقت.
• عادة، يتطلب الاستثمار في العقارات التجارية المزيد من رأس المال، فضلا عن الخبرة والوقت.

العقارات التجارية هي مصطلح عام للعقارات المستخدمة لتحقيق الربح. ومن أمثلة العقارات التجارية ما يلي: مباني المكاتب، ملكية صناعية، المراكز الطبية، الفنادق، مراكز التسوق، الأراضي الزراعية، المباني السكنيةوالمستودعات.

تاريخيًا، تم استخدام الاستثمار العقاري التجاري من قبل ملايين المستثمرين لأنه ليس مجرد مجال متوسط ​​إلى منخفض المخاطر، ولكنه أيضًا وسيلة لتنويع المحفظة. ومع ذلك، لا يزال العديد من المستثمرين لا يفهمون كيف تعمل هذه العقارات كأداة استثمارية.

هناك عدد من الاختلافات الرئيسية بين الاستثمار في العقارات التجارية والاستثمارات التقليدية مثل الأسهم والسندات. وعلى عكس الأخيرة، التي غالبًا ما يتم شراؤها من السوق الثانوية، تعد العقارات موردًا نادرًا ولها قيمة جوهرية الأصول الملموسة. في أغلب الأحيان، يتم شراء الأسهم بغرض إعادة بيعها، وليس كمصدر دخل منتظم.

استراتيجية الاستثمار في حالة العقارات التجارية بسيطة: هناك طلب مستمر على هذه العقارات. يحصل المستثمرون على عقار ويكسبون المال منه بطريقتين: تأجير العقار وتأجيره أو إعادة بيعه. دعونا نلقي نظرة فاحصة على هذين المسارين:

استلام الإيجار

مع مستأجرين مختلفين احتياجات مختلفةوبناء على ذلك ستختلف الاتفاقيات. هنا بضعة أمثلة:

• مكتب. يمكن لشركات المحاماة أو المشاريع الناشئة أن تعمل كمستأجرين. وكقاعدة عامة، يتم تأجير المباني لمدة خمس إلى عشر سنوات.
• المباني السكنية. عادة ما يتم استئجار المباني السكنية متعددة الشقق من قبل أفراد. في معظم الحالات - لا يزيد عن سنة أو حتى عدة أشهر. ومع ذلك، هناك أيضًا عقود طويلة الأجل.
• منشأت صناعية. المستودعات والمصانع. المستأجر النموذجي هو شركة تصنيع أو توزيع. وكقاعدة عامة، تقع هذه المرافق في مناطق نائية غير مناسبة للإقامة الدائمة أو افتتاح مرافق تجارية مثل مراكز التسوق. عادة ما تكون مدة إيجار العقارات الصناعية خمس سنوات أو أكثر.

زيادة القيمة وإعادة البيع

الفرصة الثانية للعائد المحتمل على الاستثمار تتعلق بزيادة قيمة العناصر خلال الفترة التي يحتفظ بها المستثمر. ومع ذلك، يمكن للعقارات أيضًا أن تفقد قيمتها. وحتى استراتيجيات الاستثمار التي أثبتت جدواها لا يمكن أن توفر ضمانة النجاح بنسبة 100٪.

بشكل عام، تعتبر العقارات فئة أصول خاصة وفريدة من نوعها تقريبًا. والسبب هو مساحة الأرض المحدودة. خاصة في وسط مدينة كبيرة. مع زيادة الطلب، ومع تطور المنطقة التي تقع فيها العقارات، هناك احتمال كبير أن يكون المستأجرون المحتملون على استعداد لدفع إيجارات أعلى وسيقوم المشترون بشراء العقار بسعر أعلى.

إن انتظار وصول الطلب ليس هو الطريقة الوحيدة لزيادة قيمة العقارات. يتخذ العديد من المستثمرين نهجًا أكثر نشاطًا. على سبيل المثال، يفعلون إعادة تزيينأو شراء معدات جديدة. كلا الخيارين صالحان للمكاتب ذات المنشآت الصناعية وللمكاتب المباني السكنية. يمكن للجاذبية الخارجية أن تزيد من قيمة العقار عدة مرات، وبالتالي الإيجار. بالإضافة إلى التلاعبات المذكورة، هناك أيضًا طرق أكثر كثافة في العمل ولا تتعلق بتحسين مظهر العقار. على سبيل المثال، قد تشمل هذه إعادة توزيع قطعة أرض مجاورة. في حالة مبنى سكنيوسيكون هذا امتدادًا للمبنى لبناء المزيد من الشقق. من المحتمل أن تؤدي أي أموال يتم إنفاقها على تجديد أحد العقارات إلى زيادة سعر بيع المبنى في المستقبل.

دراسة حالة حقيقية: الاستثمار في الشقق

دعونا نلقي نظرة على الاستثمار العقاري التجاري في العمل. يشتري ألكساندر مبنى سكنيًا غير جديد مكون من 40 وحدة في فيلادلفيا مقابل 5 ملايين دولار. ويتوقع أن يبلغ دخله السنوي 500 ألف دولار. وكما هو الحال عادةً، فإن بعض المستأجرين لا يبقون أكثر من عام واحد. الكسندر يتحسن مظهرالشقق التي تم إخلاؤها ومن ثم عرضها بأسعار أعلى على المستأجرين الجدد. أدت جهود تحسين منزل ألكساندر إلى زيادة دخل الإيجار بمقدار 50 ألف دولار سنويًا لمدة خمس سنوات. لذلك، بحلول نهاية عام فترة الخمس سنوات، يجلب له العقار حوالي 750 ألف دولار سنويًا.

ثم قرر الإسكندر بيع المبنى مقابل 16 مليون دولار. سيكون المشتري المحتمل على استعداد لدفع سعر أعلى مما دفعه ألكساندر قبل 5 سنوات لسببين: أولاً، قام المستثمر بتجديد الشقق وهو الآن يجلب 50٪ أكثر مما كان عليه عندما اشترى المبنى لأول مرة. ثانياً: أصبحت المنطقة التي يقع فيها المبنى أكثر تطوراً اقتصادياً، حيث ظهر مستأجرون جدد، وبالتالي ظهرت أماكن الترفيه مثل المقاهي ومراكز التسوق. بشكل عام، ألكسندر عظيم وقام بعمل جيد.

دعونا نلخص ذلك

• على عكس الأسهم، فإن الاستثمارات في العقارات التجارية غالبًا ما تكون مستقرة تدفقات نقديةفي شكل دخل الإيجار.
• العقارات التجارية هي أصول معقدة وأيضا مورد نادر. تتمتع مثل هذه الأشياء دائمًا بقيمة جوهرية وتزداد قيمتها بمرور الوقت.
• قيمة العقارات التجارية مدفوعة بنمو الاقتصاد العام.

تاريخياً، لم يكن الاستثمار المباشر في العقارات التجارية متاحاً لكل مستثمر. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن مثل هذه المشاريع تتطلب رأس مال كبير بملايين الدولارات، بالإضافة إلى مجموعة كبيرة من المعرفة لإدارة الممتلكات. ولذلك، فإن سوق العقارات التجارية يهيمن عليها المستثمرون المؤسسيون. ومع ذلك، تسمح بعض الشركات لمستثمري القطاع الخاص بالاستثمار في مثل هذه الأشياء، مما يسمح لهم بتنويع محفظتهم الاستثمارية.

• من هو المهندس المعماري وماذا يفعل؟
• ما يجب اتخاذه لتصبح مدقق حسابات
• استراتيجية "النصر" - سلخ فروة الرأس المربح في الفوركس
• دعونا نكسب المال في البورصة في حملة اللاعب الفردي!
• يتم قياس الناتج المحلي الإجمالي المحتمل من حيث الحجم
• مفهوم ووظائف وأهمية البيانات المالية في الممارسة الروسية والدولية
• الاقتصاد الجزئي والاقتصاد الكلي
• نحن نعمل بشكل صحيح: جميع التعليمات المتعلقة بمحاسبة الميزانية ص 153 تعليمات 174 ن
• الديون المعدومة من حساب خارج الميزانية العمومية عندما يتم الاعتراف بديون الأطراف المقابلة على أنها سيئة
• التقارير الموحدة ميزانية التقارير الموحدة 21 إدارة التعليم otcdi

• مثال على حساب فهرسة الراتب
• كيفية تصحيح خطأ بسيط يعتمد على
• اختبار مقابلة المحاسب
• فهرسة الراتب: اختيار الشهر “الأساسي” بشكل صحيح تحديد شهر الأساس لحساب الفهرسة
• اختبارات المحاسبة
• كيف وأين يتم تغيير بوليصة التأمين الطبي؟
• حساب معدني مجهول
• ما هو مدرج في التأمين الطبي الإلزامي - الرعاية والخدمات المجانية المدرجة في السياسة
• كيف وأين يمكن الحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟
• ما هي شركة التأمين التي تختارها للحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟