جمع المعلومات للتثمين العقاري. جمع وتحليل المعلومات اللازمة للتقييم. المصطلحات والتعريفات
مقدمة
خاتمة
لقد اجتزت الممارسة الصناعية في PM.04. "تحديد قيمة العقار" في MBU "دائرة التخطيط الإقليمي" في تشيبوكساري من 30/03/2017 إلى 4/12/2017.
خلال فترة التدريب ، درست هيكل المؤسسة ، والتوجهات الرئيسية لأنشطتها ، والوثائق التي تنظم أنشطة المؤسسة.
خلال فترة تدريبي ، أكملت المهام التالية:
1. رسم الميزان الأرضي للمقاطعة ( البلدية)
2. جمع المعلومات وإدخالها في قاعدة بيانات نظم المعلومات الجغرافية لاستخدامها لاحقًا في الأنشطة المهنية
3. إعداد الوثائق المطلوبة للقبول قرارات الإدارةلتشغيل وتنمية الأراضي
4. إعداد مقترحات التعريف الكفاءة الاقتصاديةاستخدام العقارات الموجودة
5. المشاركة في تصميم وتحليل التنمية الاجتماعية والاقتصادية للإقليم
6. تنفيذ مراقبة الأراضي للإقليم
كجزء من مهمة فردية ، قمت بتقييم تكلفة مبنى سكني يقع في تشيبوكساري ، سانت. Garin-Mikhailovsky 12a ، باستخدام مؤشر الانكماش لعام 2013 ، وهو 67.71. بلغت تكلفة المنزل ، مع مراعاة تكلفة الاستبدال ، 376643 روبل ، مع مراعاة البلى - 162000 روبل.
المرفق ألف
الجدول - مؤشرات التدهور المادي للمباني
| التدهور الجسدي ،٪ | تقييم الحالة الفنية | خصائص الحالة الفنية | تكلفة الإصلاح كنسبة مئوية من تكلفة الاستبدال | المنطق |
| 0-20 | جيد | لا ضرر. هناك منفصلة ، عندما يتم التخلص منها الإصلاح الحاليالعيوب التي لا تؤثر على العملية. يمكن إجراء إصلاحات كبيرة في بعض الأماكن. | إلى 10 | الجدول 2.2 ، صفحة 44 من الدليل التعليمي والمنهجي "أساسيات تسعير البناء ومعايير تشغيل المباني والهياكل" ، تم تحريره بواسطة المعهد الأول للبحوث المستقلة والتدقيق ، سانت بطرسبرغ ، 1997 |
| 21-40 | مرض | سمات العناصر قابلة للاستخدام بشكل عام ، ولكنها تتطلب اصلاحوهو مناسب الآن. | 15-30 | |
| 41-60 | غير مرض | لا يمكن تشغيل العناصر الهيكلية إلا بشرط إجراء إصلاح شامل. | 40-80 | |
| 61-80 | سيء | حالة العناصر الهيكلية الحاملة طارئة ، وليست العناصر الحاملة متداعية للغاية. لا يمكن تحقيق الأداء المحدود للعناصر الهيكلية لوظائفها إلا بعد تنفيذ الإجراءات الأمنية أو التغيير الكامل للعناصر الهيكلية. | 90-120 |
مقدمة
الممارسة الصناعية هي جزء لا يتجزأ من التدريب المتخصصين المؤهلينجميع التخصصات ، بما في ذلك مجال الأراضي وعلاقات الملكية. خلال فترة التدريب ، يتم دمج نتائج التدريب النظري وتكوينها ، ويكتسب الطلاب المهارات والقدرات. العمل التطبيقيفي التخصص المختار.
الهدف الرئيسي من ممارسة العمل هو التوحيد العملي للمعرفة النظرية المكتسبة أثناء التدريب. النتيجة الرئيسية لهذا العمل هي تقرير التدريب ، والذي يحتوي على جميع نتائج الأنشطة لفترة التدريب.
خلال فترة التدريب ، يتعين علينا أداء عدد من المهام:
1 - تنفيذ عملية جمع ومعالجة المعلومات الضرورية والكافية عن موضوع التقييم ؛
2 - إجراء حسابات لتقييم موضوع التقييم على أساس المناهج وطرق التقييم المعمول بها.
3. تعميم النتائج التي تم الحصول عليها من خلال النهج ، ووضع استنتاج معقول حول القيمة النهائية لقيمة موضوع التقييم.
4. الحساب التكلفة المتوقعةالمباني والهياكل وفقًا للمعايير المعمول بها والأساليب المعمول بها.
5. تصنيف المباني والمنشآت حسب التصنيف المقبول.
6. تسجيل وثائق التقييم وفقا لمتطلبات اللوائح المنظمة للعلاقات القانونية في هذا المجال.
يحتوي التقرير على شكل واحد ، جدولين ، تطبيق واحد ، 30 ورقة.
جمع ومعالجة المعلومات الضرورية والكافية حول موضوع التقييم والأشياء المماثلة
وفقًا للفقرة 18 من FSO رقم 1 ، يقوم المثمن بجمع وتحليل المعلومات اللازمة لتقييم كائن التقييم. يدرس المثمن الخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم ، ويجمع المعلومات الأساسية لتحديد قيمة كائن التقييم باستخدام الأساليب والطرق التي ، بناءً على حكم المثمن ، يجب تطبيقها أثناء التقييم ، بما في ذلك:
معلومات عن العوامل السياسية والاقتصادية والاجتماعية والبيئية وغيرها من العوامل التي تؤثر على قيمة موضوع التقييم ؛
معلومات حول العرض والطلب في السوق الذي ينتمي إليه موضوع التقييم ، بما في ذلك معلومات حول العوامل التي تؤثر على العرض والطلب ، والخصائص الكمية والنوعية لهذه العوامل ؛
معلومات حول الكائن المقدر ، بما في ذلك مستندات الملكية ، ومعلومات حول الأعباء المرتبطة بالكائن المقدر ، ومعلومات حول الخصائص الفيزيائية للكائن المقدر ، وخصائصه الفنية والتشغيلية ، والبلى ، والدخل والتكاليف السابقة والمتوقعة ، والبيانات محاسبةوإعداد التقارير المتعلقة بموضوع التقييم ، بالإضافة إلى المعلومات الأخرى الضرورية لتحديد قيمة موضوع التقييم.
يتضمن جمع البيانات الخاصة تحليل المعلومات التفصيلية المتعلقة بالكائن الجاري تقييمه. يتم استخدام البيانات المحددة في تقرير التقييم لوصف كائن التقييم ، وإمكانات موقعه ، لتحليل الوضع في المنطقة مع وصف حالة سوق الأراضي والعقارات ، لتحديد طرق التقييم ، إلخ. عند جمع المعلومات وتحليلها ، نولي اهتمامًا خاصًا للأقسام الستة أدناه.
1. الوصف القانوني وبيانات التسجيل:
أ) اتفاقية نقل ملكية ؛
ب) وثائق تصف حدود الموقع وتصادق على منطقته ؛
ج) معلومات عن المالك أو المستأجر.
د) خصائص الارتفاق.
هـ) قواعد تقسيم المناطق والاستخدام الوظيفي ؛
ه) متطلبات التخطيط العمرانيلاستخدام الأراضي (لوائح التخطيط الحضري ، ومتطلبات أنظمة وقواعد التخطيط الحضري للدولة ، وما إلى ذلك) ؛
ز) أنواع مختلفة من القيود: تشريعية وإدارية وصحية - بيئية وترفيهية ؛ المرافق والقيود المفروضة على الإمداد الحراري وإمدادات المياه وإمدادات الغاز والكهرباء والاتصالات والصرف الصحي وغيرها المتعلقة بقدرة الشبكات والبنية التحتية الهندسية القائمة عند توصيلها بها.
2. الخصائص الفيزيائية قطعة أرض.
تشمل الخصائص الفيزيائية النموذجية للأرض ما يلي:
أ) الحجم (المنطقة) ؛
ب) الشكل (التكوين) ؛
ج) التضاريس (التضاريس) ؛
د) المناظر الطبيعية.
هـ) الشروط الهندسية والجيولوجية للتطوير ونتائج الأعمال الهندسية والمساحية (إذا تم تنفيذها) ؛
و) حالة الموقع (لم يتم تطويره ، تم تطهيره ، هناك إنزال ، وما إلى ذلك).
3. وصف المباني والهياكل والهياكل والأشياء البنية التحتية الهندسيةتقع داخل قطعة الأرض ، بما في ذلك تخطيط المساحات وخصائص التصميم (مواد الجدران ، والأسقف ، والعمر ، والحالة ، وما إلى ذلك).
4. خصائص الموقع والمنطقة المحيطة:
أ) استخدام المواقع المجاورة (المباني السكنية ، الإدارية ، التجارية ، الصناعية ، إلخ) ؛
ب) اتجاه التحسينات ، ووجود المباني في المناطق المحيطة ؛
ج) وجود الشوارع والأزقة والطرق النقل العام;
د) إمكانية الوصول مباشرة إلى الموقع الجودة
وحالة الطرق.
ه) قرب وكثافة حركة المرور ومستوى الضوضاء.
و) وجود مساحات خضراء (النوع والعمر والحالة) ؛
ز) الدولة بيئة;
ح) التأثير السلبي للعوامل الطبيعية والبيئية والاجتماعية:
5. تحليل العوامل الاقتصادية:
أ) أسعار قطع الأراضي المجاورة.
ب) وجود اتصالات هندسية (تحت الأرض وفوق الأرض) أو إمكانية مدها ، ومقدار نفقات إنشائها (الشبكات الكهربائية ، وإمدادات المياه ، والصرف الصحي ، وخطوط أنابيب الغاز ، والتدفئة الرئيسية ، وشبكة الهاتف ، وما إلى ذلك) ؛
ج) بيانات عن مبيعات مماثلة قطع ارض;
د) بيانات عن تكلفة تأجير قطع الأراضي.
هـ) بيانات عن تكاليف الإنشاءات الجديدة أو إدخال تحسينات على المنشأة الخاصة بها استخدام فعال(لاستكمال بناء المرفق وتشغيله العادي) ؛
و) بيانات عن الدخل والتكاليف من استخدام المرفق.
ز) المرحلة دورة الحياةالأرض المقدرة:
قيد التشغيل
خارج الخدمة مؤقتا
قطع الأراضي المعدة للبيع أو التحويل.
6. العوامل الخاصة الناشئة عن موقع موقع معين.
يرفق المثمن بالتقرير خريطة للمنطقة توضح الموقع وموقعه ، بالإضافة إلى صور للأرض وتحسيناتها.
مصدر المعلومات:
التفتيش المباشر على قطعة الأرض والأراضي المجاورة ودراسة الوثائق لتحديد موضوع التقييم ، أي تحديد الهوية بين ما هو مكتوب في المستندات وما هو موجود بالفعل.
الحصول على معلومات من صاحب المنشأة وممثلي الخدمات التشغيلية ،
البحث في سوق الأراضي وممارسات البيع.
وفقًا للفقرة 19 من FSO رقم 1 ، يجب أن تفي المعلومات المستخدمة في التقييم بمتطلبات الكفاية والموثوقية.
تعتبر المعلومات كافية إذا كان استخدام المعلومات الإضافية لا يؤدي إلى تغيير كبير في الخصائص المستخدمة في تقييم كائن التقييم ، كما أنه لا يؤدي إلى تغيير كبير في القيمة النهائية لكائن التقييم.
تعتبر المعلومات موثوقة إذا كانت هذه المعلومات صحيحة وتسمح لمستخدم تقرير التقييم باستخلاص استنتاجات صحيحة حول الخصائص التي درسها المثمن أثناء التقييم وتحديد القيمة النهائية لكائن التقييم ، واتخاذ قرارات مستنيرة بناءً على هذه الاستنتاجات.
يجب على المثمن إجراء تحليل لمدى كفاية وموثوقية المعلومات ، باستخدام الوسائل والطرق المتاحة له لذلك.
إذا تم استخدام حكم الخبير للمثمن أو المتخصص (الخبير) المشترك من قبل المثمن كمعلومات أساسية لتحديد قيمة موضوع التقييم ، بالنسبة للخصائص ، التي يتم تقدير قيمتها بهذه الطريقة ، والظروف التي بموجبها يجب وصف هذه الخصائص يمكن أن تصل إلى قيم معينة.
إذا شارك المتخصصون (الخبراء) في التقييم من قبل المثمن ، يجب على المثمن أن يشير في التقرير إلى مؤهلاتهم ودرجة مشاركتهم في التقييم ، وكذلك تبرير الحاجة إلى مشاركتهم.
لا يمكن أن يستخدم التقييم معلومات حول الأحداث التي حدثت بعد تاريخ التقييم.
يتم تنفيذ طلب المستندات من العميل كتابة. يتم تحديد نقل المستندات بموجب مستند قبول وتحويل يوضح قائمة المستندات المطلوبة ، وتاريخ نقلها ، وكذلك أسباب عدم تقديم المستندات الفردية.
مقدمة
أنظمة المعلومات الجغرافية هي الأساس لتشكيل أنظمة المعلومات التي تعمل مع البيانات الموزعة مكانيًا ؛ فهي تجمع بين المواد الخرائطية في الأشكال النقطية والمتجهية ، بالإضافة إلى المعلومات الدلالية حول رسم الخرائط في شكل قاعدة بيانات. نظم المعلومات المتخصصة - يتم إنشاء أنظمة المعلومات المساحية (CIS) لتسجيل العقارات ومعالجة البيانات المساحية.
لا يمكن إجراء تقييم موثوق للأشياء العقارية إلا على أساس أنظمة معلومات مساحية جيدة التصميم تحتوي على معلومات حديثة وموثوقة وكاملة. عادةً ما يتضمن تصميم المعلومات الجغرافية وأنظمة المعلومات المساحية سلسلة من الخطوات المنطقية ، كل منها يعتمد على الخطوة السابقة. هناك ثلاث مراحل للتصميم:
1. تطوير مفهوم المشروع وجمع البيانات الأولية.
2. تطوير نموذج منطقي للمشروع.
3. تنفيذ المشروع
الغرض من إنشاء أنظمة معلومات مساحية هو زيادة كفاءة إدارة المرافق بناءً على أتمتة العمليات ودعم المعلومات لاتخاذ القرار والتحكم في تنفيذها.
الغرض من مشروع الدورة هو تصميم مشروع مساحي نظام معلوماتمنطقة حضرية (على سبيل المثال جزء من منطقة سوفيتسكي في مدينة نيجني نوفغورود).
تم إنشاء البيانات الأولية لتنفيذ المشروع - طبقة متجهة من المباني والهياكل ، وطبقة متجهة من الشوارع ، وطبقة متجهة من التقسيم المساحي ، وجوازات السفر المساحية للإقليم (CPT).
بناءً على الأهداف المحددة ، تمت صياغة المهام التالية:
جمع المعلومات حول الكائن ؛
تطوير هيكل المشروع.
ملء المشروع (المعلومات الخرائطية والدلالية) ؛
تحليل المعلومات المساحية المتاحة ؛
إنشاء خرائط موضوعية لمنطقة الدراسة ، مع توفير المعلومات حول:
1) تقسيم قطع الأراضي حسب نوع حق الملكية.
2) أنصبة قطع الأراضي الواقعة داخل حدود كل حي مساحي مسجلة في التسجيل المساحي ؛
3) تقسيم قطع الأراضي حسب نوع الاستخدام المسموح به.
وصف المشروع
معلومات عامة عن موضوع الدراسة
الحي العقاري
الهدف من الدراسة هو الجزء الجنوبي الشرقي من إقليم مقاطعة سوفيتسكي في نيجني نوفغورود.
منطقة سوفيتسكي هي واحدة من 8 مناطق في نيجني نوفغورود. كما تشمل قرى كوزنيشيكا ونوفوبوكروفسكوي ومستوطنة مزرعة بريغورودني التعليمية مع المناطق المحيطة بها. اعتبارًا من 1 يناير 2009 ، تضم مقاطعة سوفيتسكي 37 جمعية بستنة ، تبلغ مساحتها الإجمالية 286.8 هكتارًا.
تقع إدارة المنطقة في ميدان سوفيتسكايا. تبلغ مساحة الحي 3100 هكتار ، ويبلغ عدد السكان اعتبارًا من 1 يناير 2004 151.700 نسمة.
من الناحية الجغرافية ، تقع منطقة سوفيتسكي في الجزء المرتفع من المدينة وتحدها مناطق نيجني نوفغورود وبريوكسكي. من حيث المساحة ، فهي المنطقة الأكثر إحكاما - فهي تحتل 6 ٪ فقط من مساحة نيجني نوفغورود ، من حيث عدد السكان فهي الرابعة ، ومن حيث الكثافة السكانية فهي تحتل المرتبة الثانية في المدينة بعد منطقة لينينسكي . هناك 149 شارعًا ، 246 متجرًا ، 25 ألف مؤسسة كبيرة وصغيرة ، 19 مدرسة ، 35 مؤسسة لمرحلة ما قبل المدرسة ، 10 مؤسسات طبية ، مؤسسات طبية تابعة للمدينة والإقليم ، 5 مؤسسات تعليمية عليا ، بما في ذلك جامعة ولاية نيجني نوفغورود ، أكاديمية فولغا فياتكا في الإدارة العامة ، معهد إعادة التأهيل ، معهد نيجني نوفغورود للإدارة والأعمال ، المعهد المصرفي ، 5 مدارس فنية ، 6 مدارس وكليات مهنية ، 10 مكتبات ، مدرسة فنية ومدرسة جوقة "لارك".
الطرق الرئيسية في المنطقة السوفيتية هي جاجارين أفينيو (طريق أرزاماس السريع السابق) ، فانيف ، بيكيتوف ، شوارع بيلينسكي. على طول نهر ستاركا ، بالتوازي مع شارع بيكيتوف ، توجد منطقة حدائق جماعية. تم إغلاق الضواحي الجنوبية للمنطقة من قبل غابة Kuznechikhinsky ، والتي تمر في كتلة غابة من مزرعة Shchelokovsky ، حيث تمر حدود المقاطعات السوفيتية و Prioksky.
يشمل موضوع الدراسة:
Microdistrict Kuznechikha و Kuznechikha-2 ؛
جزء من مزرعة Shchelokovsky ؛
قرية Kuznechikha ؛
قرية نوفوبوكروفسكوي ؛
مستوطنة المزرعة التعليمية "بريغورني" ؛
جزء من الإقليم على طول الطريق السريع شارع. بيكيتوفا.
الاحياء المجاورة.
حدود منطقة الدراسة موضحة في الشكل 1.1.
الشكل 1.1 - حدود منطقة الدراسة.
تحليل المعلومات الأولية
من بين المعلومات الأولية ، يمكن للمرء أن يميز البيانات الرسومية والدلالية (النصية). تم استخدام المعلومات والمواد التالية كبيانات أولية للمشروع:
1. طبقة ناقلات من المباني والهياكل لجزء من منطقة سوفيتسكي في مدينة N. نوفغورود ، مأخوذة من خطة عنوان إدارة المدينة.
التين. 2. طبقة متجهة من شوارع جزء من إقليم مقاطعة سوفيتسكي في نيجني نوفغورود ، مأخوذة أيضًا من خطة العنوان.
3. طبقة متجهية للتقسيم المساحي لجزء من مقاطعة سوفيتسكي في نيجني نوفغورود وفقًا لبيانات مؤسسة الدولة الفيدرالية "غرفة مساحية نيجني نوفغورود".
4 - جوازات سفر مساحية لإقليم مقاطعة نيجني نوفغورود السوفيتية ، مخزنة في مؤسسة الدولة الاتحادية "غرفة نيجني نوفغورود العقارية" بتاريخ 24 يوليو 2009.
تحليل المعلومات التنظيمية
الوثيقة التنظيمية الرئيسية هي القانون الاتحادي الصادر في 24 يوليو 2007 رقم 221-FZ (بصيغته المعدلة في 27 ديسمبر 2009) "في السجل العقاري للدولةالعقارات "، والتي على أساسها يتم التسجيل المساحي وتسجيل الحقوق على قطع الأراضي.
تمثيل البيانات متعدد الطبقات
يتم تقديم بيانات المشروع في طبقات. هناك كائنات مختلفة يمكن دمجها في طبقات. يتكون تمثيل البيانات متعدد الطبقات من حقيقة أنه على طبقات مختلفة من نفس الأساس الرياضي ، يتم تخزين الخرائط المفصولة بالموضوع أو عناصرها الفردية.
الطبقة عبارة عن مجموعة من الكائنات المحددة جغرافيًا والتي لها خصائصها الكمية والنوعية الفريدة الخاصة بها ، أي صفات.
في مرحلة حل مشكلة تجميع البيانات في طبقات ، يتم تحديد مجموعات الكائنات المميزة في محتواها وفقًا لمهام المشروع ، ولكل منها قيمته المستقلة.
في هذا العمل ، يتم تحديد مجموعات الكائنات التالية مجتمعة في طبقات منفصلة ، وهي:
طبقة من الشوارع بأسمائها وموقعها ؛
طبقة المباني والمنشآت الواقعة في منطقة الدراسة ؛
طبقة المعلومات المساحية ، مع حدود الأحياء المساحية وتوقيعات الأرقام المساحية ؛
طبقة من الطرود ، مع معلومات عن الموقع ، المنطقة ، القيمة المساحية، معلومات عن الحقوق العينية والرهونات والرقم المساحي.
في عملية العمل ، يتم توفير عمليات مختلفة مع هذه الكائنات. على سبيل المثال ، تنفيذ إجراءات تحديد مساحات قطع الأراضي وتحليل المعلومات المساحية المتاحة.
يعتمد تكوين وحجم المعلومات المطلوبة ، وإجراءات معالجتها وتحليلها ، وعدد المثمنين المعنيين ، بما في ذلك المتخصصين المعنيين ، بالإضافة إلى الوقت اللازم لمعالجة البيانات ، على المهمة ونوع العقار الذي يتم تقييمه وطرق التقييم المختارة.
تعتمد فعالية هذه المرحلة على دقة العمل التنظيمي الأولي ، والذي يتطلب طبيعة وحجم معينين للبيانات اللازمة ، ومصادر المعلومات ، وكذلك إعداد جدول العمل ، وهو أمر ضروري بشكل خاص لتقييم العقارات الكبيرة. شاء.
مصادر المعلوماتيمكن ان يكون الوكالات الحكومية ، والدوريات ، وقواعد البيانات المتخصصة ، والمؤلفات المعيارية ، وقاعدة البيانات (المنظمات العامة ، وسماسرة العقارات ، وعلماء الاجتماع ، والمراجعين ، وما إلى ذلك) ، وقاعدة بيانات المثمن.
اعتمادًا على نوع الكائن ونطاق العمل ، يمكن إجراء التقييم بواسطة مثمن واحد أو مجموعة من المتخصصين. تم بناء خطة عمل المثمن وفقًا لهيكل تقرير التقييم المستقبلي والوقت اللازم لإكمال كل مرحلة. لتحديد القيمة السوقيةالممتلكات المقيمة معلومات ضروريةمصنفة حسب عدد من الخصائص.
فيما يتعلق بالكائن الذي تم تقييمه ، يتم تقسيم مصفوفة المعلومات إلى بيانات خارجية وداخلية. اعتمادًا على طبيعة المعلومات ، هناك بيانات عامة وإلزامية وإضافية خاصة ، بالإضافة إلى معلومات حول العرض والطلب التنافسيين.
إجمالي المعلوماتتعكس ديناميكيات العوامل الاجتماعية والاقتصادية والسياسية والبيئية التي تؤثر على حالة سوق العقارات. يجب أن يأخذ نوع المعلومات التي يتم النظر فيها في الاعتبار التغييرات الجارية في على المستوى الإقليميوالقطاع المحدد من سوق العقارات الذي تنتمي إليه الممتلكات التي يتم تقييمها.
بيانات خاصةتحتوي على القانونية والمادية والجغرافية و الخصائص الاقتصاديةالعقارات. يجب جمع هذا النوع من المعلومات على العقارات المماثلة والعقارات المقيمة.
قائمة معلومات إلزاميةقد تكون هناك بيانات حول موضوع التقييم القوائم المالية، المكتب جرد تقني، الكادستر ، SNIPs ، التقديرات ، الحسابات ، الدوريات الخاصة ، الإعلان ، أنظمة التصنيف ، إلخ.
قائمة معلومات إضافيةحول الكائن قد تكون بيانات الفحص البصري لموضوع التقييم ، وخصائص محددة لكائن معين ، وتمييزه عن مجموعة من الأشياء المتشابهة ، ومعلومات أخرى.
معلومة حول العرض والطلب التنافسيينيسمح لك بتقييم القدرة التنافسية للممتلكات التي يتم تقييمها في قطاع السوق الخاص بها. تتيح لك المعلومات المتعلقة بالعرض تقييم الصندوق الحالي للعقارات التنافسية ، مع الأخذ في الاعتبار حجمها وآفاق توسعها من خلال الإنشاءات الجديدة وإعادة الإعمار ، بالإضافة إلى معلومات حول حجم السوق. يجب أن تعكس بيانات الطلب القدرات الاقتصادية لأصحاب العقارات والمستخدمين المحتملين
مخزن البيانات -يكون الخامس إنشاء واستخدام المحفوظات الموجودة برمجةومعالجتها وتخزينها في تصنيف وترميز المعلومات. وبالتالي ، يتم إنشاء بنوك البيانات في السوق لأشياء متطابقة ، باستخدام الوسائل التقنية لتخزين المعلومات ، الأمر الذي يتطلب أيضًا توافر مادة برمجية مناسبة لمعالجتها.
تحليل المعلومات الواردة -اختيار المعلومات اعتمادًا على الغرض من التقييم وفقًا لاتفاقية التقييم والقانون المعمول به.
يجب أن تكون المعلومات المستخدمة في عملية التقييم كاملة وممثلة وموثوقة بما فيه الكفاية. يجب أن يساعد المثمن على تحديد أهم عوامل التسعير ، وتحليل حالة الاقتصاد ككل ، وعلى وجه الخصوص ، سوق العقارات ، بما في ذلك الجوانب الإقليمية والقطعية. يجب أن يحصل المثمن على فكرة عن الخصائص الفيزيائية للكائن الذي تم تقييمه وبيئته ، وجمع البيانات للحسابات الاقتصادية والتقييمية. يجب أن تنعكس خصائص المعلومات التي تم جمعها واستخدامها في مختلف مراحل التقييم بشكل مناسب في التقرير.
ماذا سنفعل بالمواد المستلمة:
إذا كانت هذه المادة مفيدة لك ، فيمكنك حفظها على صفحتك على الشبكات الاجتماعية:
| سقسقة |
جميع المواضيع في هذا القسم:
ملاحظة توضيحية
يتم إنشاء منافع مختلفة (أشياء ، أشياء ، ممتلكات) وبيعها واكتسابها لتلبية احتياجات معينة للدولة والكيانات القانونية والأفراد ، وكذلك من أجل
أسواق التثمين
يمكن تصنيف سوق العقارات وفقًا لمعايير مختلفة: 1. حسب العامل الجغرافي: يمكن أن تكون كل منطقة ومنطقة سوقًا منفصلة. حتى في مختلف
المفاهيم: "التكلفة" ، "السعر" ، "التكاليف"
تستند نظرية التقييم على المفاهيم الأساسية "التكلفة" و "السعر" و "التكاليف". القيمة هي المال أو المكافئ النقدي الذي يرغب المشتري في استبداله مقابل ماذا
أنواع التكلفة
اعتمادًا على أهداف التقييم ، واكتمال الحقوق العقارية قيد التقييم ، يمكن دمج أنواع مختلفة من القيمة في مجموعتين رئيسيتين: 1. القيمة في التبادل كتعبير عن سعر الصرف
مبادئ تستند إلى تصورات المستخدم
هذه هي المبادئ الثلاثة: المنفعة ، الاستبدال ، التوقع. 1. المنفعة هي قدرة العقار على إشباع الحاجات
المبادئ المتعلقة بالأراضي والمباني والمنشآت
1. الإنتاجية المتبقية هي صافي الدخل المنسوب إلى الأرض بعد دفع تكاليف العمالة ورأس المال وريادة الأعمال. 2. مبدأ المساهمة
أساسيات نظرية قيمة المال في الوقت المناسب
تعتمد المنهجية الكاملة للتقييم العقاري على البديهية "المال غدًا ليس مالًا اليوم". العمليات الرئيسية التي تسمح لك بمقارنة الأموال في أوقات مختلفة تدور حول
رسوم فائدة بسيطة. حساب الفائدة المركبة
FV = PV (1 + ni) FV = PV (1 + i) n ستعتمد جميع الاعتبارات الأخرى على تأثير الفائدة المركبة. المخاطر - الدرجة المقدرة لعدم اليقين التي تم الحصول عليها
أنا أعمل: المبلغ المتراكم للوحدة النقدية
(قيمة الوحدة المستقبلية) الصيغة الأساسية: FV = PV (1 + i) n = PV (fvf، i، n) ، حيث n هو عدد السنوات ؛ (1 + i) n - عامل التراكم
أعمل: القيمة الحالية للراتب السنوي
الأقساط هي سلسلة من المدفوعات المتساوية (الإيصالات) مفصولة عن بعضها البعض بنفس الفترة الزمنية. من المعتاد التمييز بين المعاشات العادية والمتقدمة. في
حساب القيمة المستقبلية لمعاش عادي
الصيغة الأساسية للمدفوعات في نهاية الفترة: FV = PMT (1 + i) n-1 / i = PMT (fvaf، i، n) ؛ حيث: (1 + i) n-1 / i - عامل التراكم الوحدة النقديةللفترة مع المدفوعات (
أنا أعمل: وحدة مساهمة الاستهلاك
الصيغة الأساسية: PMT = PV I / (1-1 / (1 + I) n) = PV (iaof ، I ، n) ؛ حيث: I / (1-1 / (1 + I) n) - عامل المساهمة في إهلاك الوحدة في حالة المدفوعات (الإيصالات) ، نقوم بتنفيذ
أعمل: تشكيل صندوق التعويضات
الصيغة الأساسية: PMT = FV i / (1 + I) n –1 = FV (sff، I، n) حيث: i / (1 + I) n – 1 - عامل صندوق التعويض للمدفوعات (الإيصالات) التي تم إجراؤها مرة واحدة في سنة؛
تحديد قيمة العقار بنهج التكلفة (الطريقة)
في الصميم نهج التكلفةهناك مبدأ الاستبدال ، والذي بموجبه لن يدفع المستثمر مقابل الغرض كمية كبيرةمن تكلفة الحصول على قطعة أرض البناء ونصبها
خوارزمية طريقة (النهج) المكلفة للتثمين العقاري
تسلسل الإجراءات عند تطبيق طريقة التكلفة على النحو التالي. 1. يتم احتساب تكلفة قطعة الأرض وأعمال تحسينها. إذا كانت الأرض مستأجرة إذن
طريقة التحليل الكمي
تتطلب هذه الطريقة حسابًا تفصيليًا لجميع تكاليف الإنشاء أو التثبيت الأجزاء المكونةبناء جديد، التكاليف غير المباشرة(رخصة بناء ، مسح طبوغرافي ، حيازة أرض ، إرسالية
طريقة الانهيار
تستخدم هذه الطريقة أرقام التكلفة لمكونات المبنى الفردية ، بما في ذلك تركيبها. على سبيل المثال: تكلفة بناء جدار من الطوب الخزفي بمساحة 1 م 2 في نهاية عام 1997. شارك
طريقة الوحدة المقارنة
يتم استخدامه فيما يتعلق بالمباني والهياكل النموذجية القياسية التي لها انحرافات طفيفة في حل التصميم. التكلفة الكاملةيقع استنساخ المبنى الذي تم تقييمه
طريقة الانهيار إلى أنواع التآكل
يتم تحديد مدى التآكل بهذه الطريقة من خلال تقسيمه إلى ثلاثة مكونات: التآكل المادي والتآكل الوظيفي والتآكل الخارجي. التدهور الجسدي
طريقة العمر
في نظرية التقييم ، يتم تقديم المفاهيم التالية لتحديد مدى الحياة: العمر الاقتصادي ، والعمر المادي ، والعمر الفعال. هذه المفاهيم موضحة في الشكل
طريقة أخذ عينات السوق
تعتمد هذه الطريقة على تحليل المبيعات الحالية القابلة للمقارنة لخصائص مماثلة. خوارزمية الطريقة هي كما يلي: الخطوة 1. اختيار المبيعات القابلة للمقارنة والحصول على ما يلزم
نهج الدخل (طريقة) تثمين العقارات
تمتلك العقارات القدرة على إدرار الدخل لمالكها. هذا هو أحد الأسباب الرئيسية التي تجعل الناس يشترون العقارات. أسباب أخرى لشراء العيش المباشر
طريقة الرسملة المباشرة
رسملة الدخل تعني الإيصال القيمة الحاليةالفوائد المستقبلية من امتلاك العقارات. الدخل المرسم من العقارات هو تقييم لها t
V = NOI / R.
على هذه الصيغة البسيطة ، يتم بناء نظرية مدروسة واختبار السوق لتقييم الدخل العقاري. إذا كان دخل سنة واحدة (أو
طريقة رسملة الدخل
في طريقة الرسملة المباشرة ، يتم تحديد القيمة من خلال عملية حسابية واحدة ، والتي تستخدم معدلًا واحدًا لرسملة الدخل لمدة عام واحد (أو المتوسط السنوي)
طريقة قياس المبيعات
(نهج مقارنة المبيعات) - طريقة لتقييم قيمة كائن من خلال مقارنة المبيعات الأخيرة للعناصر المماثلة مع الكائن الذي يتم تقييمه بعد إجراء التعديلات المناسبة ، مع الأخذ في الاعتبار
طريقة الخوارزمية
تتضمن طريقة SAP استخدام الخوارزمية التالية ، والتي تتكون من ثلاث مراحل. 1. تحديد المبيعات الحديثة للعقارات المماثلة في السوق ذات الصلة. مصدر المعلومات:
طرق تحديد التصحيحات
طرق إجراء التعديلات مقسمة إلى: الكمي: - تحليل المبيعات المزدوجة. - تحليل الانحدار. جودة:
الدول موضوع التقييم
الحاجة الرئيسية لإجراء - مسح موضوع التقييم هو تحليل خصائص موضوع التقييم ، وفقًا للمواقف التالية: ميزات تخطيط الفضاء وحل التصميم لـ
مطابقة نتائج التقييم التي تم الحصول عليها بطرق مختلفة
عادة ما يقوم المتخصصون-المثمنون بتقييم الممتلكات من خلال جميع الطرق المدروسة. اعتمادًا على أهداف التقييم والمعلومات المتاحة ، تنطبق كل طريقة من طرق التقييم الثلاثة على المزيد
إعداد تقرير التقييم والاتفاق على النتائج مع العميل
في المرحلة الأخيرة من التقييم ، يتم تسليم تقرير تقييم مكتوب إلى العميل ، وهو دليل موثق على أن المثمن قد أوفى بالتزاماته بشكل صحيح.
1. Boldyrev V.S.، Fedorov L.E. مقدمة في نظرية التثمين العقاري. م: ABC. 1997. 2. بوبوف ج. أساسيات تثمين العقارات M: ROO، 1995. 3. Tarasevich E.I. أنا
مفهوم الممتلكات المنقولة وغير المنقولة.
الأشياء غير المنقولة تشمل: قطع الأراضي. قطع الأرض المسطحات المائية المعزولة كل ما هو وثيق الصلة بالأرض ، أي. الأشياء تتحرك
والتي من دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها أمر مستحيل ، بما في ذلك
عدد الغابات المزارع المعمرةوالمباني والهياكل. إلى العقارات تشمل الأشياء أيضًا تلك الخاضعة للدولة
تسجيل الطائرات و السفن البحرية، محكمة محلية
الملاحة والأجسام الفضائية. العقاراتمعروف
أيضا مشروع كمجمع عقاري.
الممتلكات المنقولة ، الممتلكات المنقولة
الممتلكات غير المصنفة على أنها عقارات بموجب القانون ، أي غير متصل بالأرض ، غير متصل بها. د- يشمل الأشياء ، الحيوانات ، المال ، حقوق الالتزام ، ضمانات، شهادات الدين (الرهون العقارية) ، أمر التنفيذ.
يقوم المثمن بجمع وتحليل المعلومات اللازمة لتقييم كائن التقييم. يدرس المثمن الخصائص الكمية والنوعية لكائن التقييم ، ويجمع المعلومات الأساسية لتحديد قيمة كائن التقييم باستخدام الأساليب والطرق التي ، بناءً على حكم المثمن ، يجب تطبيقها أثناء التقييم ، بما في ذلك: أ)معلومات عن العوامل السياسية والاقتصادية والاجتماعية والبيئية وغيرها من العوامل التي تؤثر على قيمة موضوع التقييم ؛ ب)معلومات عن العرض والطلب في السوق الذي ينتمي إليه موضوع التقييم ، بما في ذلك معلومات عن العوامل التي تؤثر على العرض والطلب ، والخصائص الكمية والنوعية لهذه العوامل ؛ الخامس)معلومات حول الكائن المقدر ، بما في ذلك مستندات الملكية ، ومعلومات حول الأعباء المرتبطة بالكائن المقدر ، ومعلومات حول الخصائص الفيزيائية للكائن المقدر ، وخصائصه الفنية والتشغيلية ، والبلى ، والدخل والتكاليف السابقة والمتوقعة ، وبيانات المحاسبة وإعداد التقارير تتعلق بموضوع التقييم ، بالإضافة إلى معلومات أخرى ضرورية لتحديد قيمة الكائن المقدر. يجب أن تفي المعلومات المستخدمة في التقييم بمتطلبات الكفاية والموثوقية. تعتبر المعلومات كافية إذا كان استخدام المعلومات الإضافية لا يؤدي إلى تغيير كبير في الخصائص المستخدمة في تقييم كائن التقييم ، كما أنه لا يؤدي إلى تغيير كبير في القيمة النهائية لكائن التقييم.
تعتبر المعلومات موثوقة إذا كانت هذه المعلومات صحيحة وتسمح لمستخدم تقرير التقييم باستخلاص استنتاجات صحيحة حول الخصائص التي درسها المثمن أثناء التقييم وتحديد القيمة النهائية لكائن التقييم ، واتخاذ قرارات مستنيرة بناءً على هذه الاستنتاجات.
مسح (أعمال المسح) لقطعة أرض حديقة. عاجلاً أم آجلاً ، يجب على البستانيين ، وكقاعدة عامة ، كبار السن ، التعامل مع إجراءات مسح مواقعهم. ما هو وكيفية تنفيذ هذا الإجراء موضحة أدناه. يمكنك أيضًا تقديم طلب لمسح الأراضي والمسح الجغرافي و ... 26686/5 مايو 2009 ، منتصف الليل
باعوا شقة - ادفعوا الضرائب 2013 باعوا شقة - ادفعوا الضرائب! من يجب عليه دفع الضريبة عند بيع شقة. المادة 220 قانون الضرائبالاتحاد الروسي ، عند بيع شقة ، يلتزم البائع بدفع ضريبة بنسبة 13 ٪ على المبلغ الإجمالي الذي تم استلامه بما يزيد عن مليون روبل. يسري هذا القانون على ... 16628 / فبراير. 28 ، 2010 ، منتصف الليل
إدارة الأراضي. أنواع إدارة الأراضي. أنواع إدارة الأراضي المرافق القائمةإدارة الأراضي وإنشاء حدودها على الأرض ، وتنظيم الاستخدام الرشيد من قبل المواطنين و الكيانات القانونيةأرض... 37433/7 أبريل 2010 ، منتصف الليل
النظام القانوني للأراضي الترفيهية تشمل الأراضي الترفيهية الأراضي المخصصة والمستخدمة لتنظيم الترفيه والسياحة والثقافة البدنية والأنشطة الصحية والرياضية للمواطنين. الغرض الرئيسي من الأرض الترفيهية هو تنظيم جميع أشكال الترفيه. الأراضي التي يتم فيها الاستجمام غير التنظيمي ليست أراضي ترفيهية. إلى الأرض ... 32833/7 مارس 2011 ، منتصف الليل
مصادر قانون الأراضي: المفاهيم والخصائص العامة مصادر قانون الأراضي الروسي هي أشكال خارجية للتعبير عن نشاط صنع القانون في الدولة ، حيث يتم تحديد وصياغة قواعد السلوك الإلزامية للتنفيذ. مصدر القانون (بالمعنى الواسع للكلمة) - مجموعة من الوثائق والأحكام الأساسية التي ... 27641/1 أبريل 2010 ، منتصف الليل
هل يمكنني قطع الخشب على أرضي؟ لقد قطعوا شجرة عيد الميلاد حتى الجذر ... في كثير من الأحيان على قطع الأرض ، وخاصة الكبيرة منها ، هناك جزء تشغله الغابة. وليس لدى المالك أي أسئلة حول استخدام هذه الغابة حتى يقرر التطوير الفعال للملكية ... 26726/1 أبريل 2011 ، منتصف الليل
شراء منزل مع قطعة أرض - التفاصيل الدقيقة للتسجيل شراء منزل بقطعة أرض - التفاصيل الدقيقة للتسجيل كسينيا غوريانوفا بالنسبة لمعظم المراحل ، لا يختلف شراء منزل مع الأرض التي يقع عليها عمليًا عن الإجراء للحصول على أي سكن آخر. يواجه المشتري نفس التحديات: ... 26669 / أغسطس. 8 ، 2008 ، منتصف الليل
المعايير القانونية للأراضي: المفهوم ، والأنواع ، والميزات المعايير القانونية للأراضي: المفاهيم ، والأنواع ، والميزات القاعدة القانونية للأرض ، مثل أي قاعدة قانونية أخرى ، لها خاصتها الهيكل الداخلي، أي الأجزاء المكونة ، ... 26498/1 أبريل 2010 ، منتصف الليل
أسس وإجراءات الاعتراف بالمواطن على أنه مفهوم عاجز ومحتوى للقدرة القانونية للمواطنين ومحتوياتهم. أسس وإجراءات التعرف على مواطن غير مؤهل ومحدود لقدراته. الحراسة والحراسة. الاعتراف بالمفقودين والموتى فرادى- المواطنين، المواطنون الأجانبوالأشخاص عديمي الجنسية. يشارك الأفراد في ... 25904/9 أبريل 2009 ، منتصف الليل
حقوق مالك العقار الواقع على قطعة أرض مملوكة الفقرة (5) من المادة (1) كود الأرضيعلن الاتحاد الروسي مبدأ وحدة مصير قطع الأراضي والأشياء المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بها ، والتي بموجبها تتبع جميع الأشياء المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بقطع الأراضي مصير قطع الأراضي ، باستثناء الحالات التي يحددها القوانين الفدرالية. ومع ذلك ، بالإشارة ... 25899 / أكتوبر. 23 ، 2008 ، منتصف الليل
مفهوم ومهام وأنواع مراقبة الأراضي. تحدد حكومة الاتحاد الروسي إجراءات الرصد. كائنات مراقبة الأرض هي جميع أراضي الاتحاد الروسي. مركب... 23508/7 أبريل 2010 ، منتصف الليل
الخصائص العامة لإدارة الأراضي الخصائص العامة لإدارة الأراضي موارد الأراضي(الأرض) هو النشاط التنظيمي للسلطات التنفيذية المختصة لضمان الاستخدام الرشيد للأرض وحمايتها من قبل جميع الأشخاص المعنيين بعلاقات الأرض. تنقسم إدارة الأراضي إلى عامة وإدارية (قطاعية) ، والتي لها مهام ووظائف مشتركة ... 22586/8 يونيو 2011 ، منتصف الليل
ما هي المستندات التي يجب أن يمتلكها بائع قطعة الأرض وما هي المستندات التي يجب أن يمتلكها بائع قطعة أرض أو منزل ريفي؟ ما هي هذه الوثائق؟ سند ملكية المنزل. هذا... 19953 / أغسطس. 19، 2012، 9:26 ص.
التسجيل المساحي للولاية وتسجيل الحقوق في قطع الأراضي التسجيل المساحي للولاية وتسجيل الحقوق في قطع الأراضي الخدمة الفيدراليةالسجل المساحي لروسيا ، بدل شعبي ، 2002 ، 22 صفحة. أهداف العلاقات مع الأرض هي: الأرض كشيء طبيعي و مصدر طبيعي؛ أرض؛ أجزاء من الأرض. الأرض كشيء ... 19945 / أغسطس. 8 ، 2008 ، منتصف الليل
المسح الطبوغرافي لقطع الأراضي تم تصوير كائنات التضاريس وخطوطها وتضاريسها على مخطط أو خريطة باستخدام العلامات التقليدية ، ويتم إجراء المسح الطبوغرافي للمنطقة للحصول على مخطط طبوغرافي أو خريطة للمنطقة ؛ ميزات التضاريس ... 19432 / فبراير. 25 ، 2011 ، منتصف الليل
الأسس الدستورية لقانون الأراضي في روسيا الأسس الدستورية لقانون الأراضي في روسيا المصادر قانون الأراضيتشريعية وتنظيمية أخرى الأفعال القانونية، التي اعتمدتها ونشرتها هيئة الدولة المختصة والتي تحتوي على القواعد القانونية التي تحكم العلاقات القانونية للأراضي. القانون الأساسي للاتحاد الروسي - الدستور الاتحاد الروسي- يقدم دعائم الدستور ... 19245/1 أبريل 2010 ، منتصف الليل
مفهوم وأنواع العلاقات القانونية للأراضي مفهوم وأنواع علاقات الأرض العلاقات القانونية للأراضي هي علاقات اجتماعية تتطور بين السلطات والمنظمات والأفراد فيما يتعلق بتوزيع الأراضي واستخدامها وحمايتها والتي تنظمها قواعد قانون الأراضي. ميزات العلاقات القانونية للأرض: 1) محتوى خاص و ... 18803/1 أبريل 2010 ، منتصف الليل
تعليمات مسح قطعة أرض إن قلة الخبرة في مثل هذه الأنشطة تثير الرأي لدى غالبية المواطنين بأن إنتاج مسح الأراضي هو إجراء صعب وطويل وعصبي. في الواقع، فهو ليس كذلك! تعليمات مسح قطعة أرض 1. كيف يتم المسح؟ من أجل تنفيذ ... 18774/8 مايو 2010 ، منتصف الليل
يمكن النظر إلى هيئات إدارة الدولة لإدارة صندوق الأراضي لصندوق الأرض بالمعنى الواسع والضيق. بمعنى واسع ، هذا هو النظام الكامل لأجهزة الدولة (التشريعية والتنفيذية والقضائية). بالمعنى الضيق - السلطات التنفيذية ، والتي ، حسب الاختصاص ، تنقسم إلى هيئات عامة وخاصة ... 18095/6 مارس 2011 ، منتصف الليل
مفهوم ومهام ومحتوى حماية الأراضي مفهوم وأهداف ومحتوى حماية الأرض حماية الأرض هي نظام من التدابير القانونية والتنظيمية والاقتصادية وغيرها من التدابير التي تهدف إلى الاستخدام الرشيد لها ، ومنع عمليات سحب الأراضي غير المبررة من التداول الزراعي ، والحماية من الآثار الضارة ، وكذلك استعادة إنتاجية الأرض ، بما في ذلك ... 16697/7 أبريل 2010 منتصف الليل
