قانون الإقراض العقاري منذ عام 2009. القانون الاتحادي بشأن الرهن العقاري ورهن العقارات. أحدث طبعة صالحة. الفصل الرابع عشر. حكم نهائي
واليوم، يتمتع العديد من الروس بالحق في ترك العقارات كضمان. ومع ذلك، لم يدرس الجميع القانون الاتحادي"في الرهن العقاري"، ينظم بشكل مباشر أحد مجالات الإقراض. هذه المقالة سوف تقدم وصف موجز لالنقاط الرئيسية في مشروع القانون هذا.
حول الرهن العقاري
ما هو بالضبط اتفاق الرهن العقاري؟ القانون الحاليينص "في الرهن العقاري" على أن أحد طرفي المعاملة يجب أن يكون الدائن المرتهن، أي الدائن، ويجب أن يكون الطرف الآخر هو المرتهن، أو ببساطة المدين. إن الرهن مضمون برهن عقاري، مما يمنحه التزامًا مهمًا: تلبية المتطلبات النقدية للمرتهن الذي قدم للمدين العقارات.
ينص قانون الرهن العقاري على أن العقارات قد تشمل المؤسسات والمباني والشقق وقطع الأراضي وبعض العناصر الأخرى. يجب أن يتم تنظيم تداول هذه الأنواع من الممتلكات بموجب القانون المناسب.
إن المتطلبات المضمونة بالرهن العقاري ليست كبيرة جدًا: إنها دفع الفائدة المستحقة للمقرض مقابل استخدام القرض. كقاعدة عامة، يتم إنشاء اتفاقية الرهن العقاري مبلغ ثابتالمتطلبات الرئيسية والإضافية للمرتهن. ويجب أن تتوافق أي اتفاقية من هذا القبيل بشكل صارم مع قانون الرهن العقاري.
حول موضوع الرهن العقاري
ما هي الممتلكات التي يمكن أن تكون بمثابة موضوع قانوني للرهن العقاري؟ وفقا للقانون قيد النظر، تجدر الإشارة إلى ما يلي:
- قطع الأراضي التي تزيد مساحتها عن المساحة المنشأة الحد الأدنى لحجمأو يتوافق معها؛
- المباني والمؤسسات المستخدمة ل النشاط الريادي;
- المباني السكنيةوشقق ذات غرف معزولة.
- المرائب, منازل الحديقةوالداشا.
- الطائرات أو السفن البحرية أو الفضائية؛
- مساحات وقوف السيارات.
ينص قانون "الرهن العقاري" على أن موضوع الرهن العقاري يشمل أيضًا الملحقات المرهونة مع العقار الرئيسي. في هذه الحالة، لا يمكن أن تكون أجزاء ملكية الأشياء غير القابلة للتجزئة بمثابة موضوع اتفاق.
إبرام اتفاق
من النقاط المهمة في عملية الإقراض العقاري بأكملها هو إبرام العقد بكفاءة. يجب أن يتم ذلك وفقًا لقواعد القانون المدني الروسي. يجب أن يعكس محتوى الاتفاقية ما يلي:
- مباشرة موضوع الرهن العقاري وجوهره وحجمه وخصائص تقييمه؛
- اسم وموقع العنصر (للتعريف الدقيق للعنصر المرهون)؛
- وصف دقيق للالتزام المضمون بموجب اتفاقية الرهن العقاري، وكذلك أسباب حدوث الاتفاقية ومدة تنفيذها؛
- النظام و الشروط اللازمةتحديد المبلغ، إذا كان سيتم تحديد المبلغ في المستقبل؛
- فترات السداد ومبالغها، إذا كان موضوع الرهن العقاري سيتم بيعه على أجزاء؛
- إشارة إلى التصديق على حقوق صاحب الرهن العقاري.
ما هو الرهن العقاري بالضبط؟ ما هي هذه الوثيقة وكيف ترتبط باتفاقية الرهن العقاري؟ الإجابات على كل هذه الأسئلة موجودة في الفصل الثالث من قانون "الرهن العقاري" (القانون الاتحادي رقم 102).
حول الرهن العقاري
الرهن العقاري هو ضمان مسجل. بفضل هذه الوثيقة، تخضع الحقوق التالية لصاحبها للتصديق:
- حق الامتياز على العقار موضوعه اتفاقية الرهن العقاري;
- الحق في الوفاء بالالتزامات النقدية بموجب الرهن العقاري.
أشكال أخرى لتحديد الهوية، باستثناء الرهن العقاري، لم يتم تحديدها بعد بموجب القانون. وفي هذه الحالة يكون الملتزمون، بحسب الرهن، هم الراهن والمدين. يكون المرتهن مسؤولاً دائمًا عن إعداد الرهن العقاري.
ما هي الحالات التي لا يجوز فيها إصدار الرهن العقاري؟ يحدد القانون الاتحادي ذو الصلة الشروط التالية:
- موضوع الرهن العقاري هو مجمع عقاري.
- مقدار دين الرهن العقاري ولا توجد شروط من شأنها أن تساعد في تحديد هذا المبلغ.
خصوصاً نقطة مهمةهو محتوى الرهن العقاري، والذي سيتم مناقشته أدناه.
وفقًا للنسخة الحالية من قانون "الرهن العقاري"، يجب أن يحتوي الرهن العقاري وقت إصداره للمرتهن الأصلي على:
- أسماء ومعلومات تعريف المرتهن والمرتهن (ستختلف متطلبات المعلومات قليلاً اعتمادًا على ما إذا كان أطراف الاتفاقية أفرادًا أو كيانات قانونية)؛
- اسم الاتفاقية المضمونة بالرهن العقاري؛
- إشارة إلى المطلوب مبلغ الرهن العقاريوكذلك مقدار الفائدة؛
- الإشارة إلى المواعيد النهائية لدفع المبلغ؛
- المعلومات اللازمة لتحديد العقار الذي تم إنشاء الرهن عليه؛
- توقيعات الأطراف في الاتفاقية، بالإضافة إلى معلومات عنها تسجيل الدولةاتفاقية الرهن العقاري.
يتحمل محرر سند الرهن العقاري المسؤولية الكاملة عن الخسائر المتكبدة فيما يتعلق بإلغاء سند الرهن العقاري أو بسبب عدم توافقه مع الواقع. تجدر الإشارة أيضًا إلى أنه من الممكن أيضًا إلغاء المتطلبات الفردية للوثيقة المعنية إذا تم تحديد التناقضات فورًا بعد الإعداد.
تسجيل الدولة
تنص المادة 20 من القانون الاتحادي بشأن الرهن العقاري كضمان للعقارات على إجراءات تسجيل الدولة للعملية بأكملها. كما هو معروف، لا يمكن أن يدخل الرهن العقاري حيز التنفيذ إلا بعد تسجيل الدولة المناسب. تعتبر الاتفاقية الموثقة الموقعة من طرفي المعاملة مصدر الالتزامات المتبادلة.
إذا كان هناك رهن عقاري من شأنه أن يشهد حقوق المرتهن، يجوز لسلطة التسجيل أن تطلب الرهن العقاري نفسه، وكذلك المستندات المحددة فيه. وبناءً على نتائج التسجيل، سيتم إدخال المعلومات الخاصة بالمرتهن الجديد في النظام الموحد سجل الدولة.
استخدام الممتلكات
لدى الراهن، الذي حصل على الحق في استخدام هذا العقار أو ذاك، الفرصة لاستخراج جميع الدخل والفواكه من موضوع الاتفاقية، إذا كان هذا لا يضر بالعقار ولا يمكن أن يقلل من قيمته. لا يجوز للدائن تقييد حقوق الراهن في استخدام العقار. ماذا يمكن للمدين أن يفعل؟
وفقا للقانون على الرهن العقاري بالعملة الأجنبيةيلتزم المرتهن بالحفاظ على الممتلكات المستلمة في حالة جيدة وتحمل تكاليف صيانتها على الفور - حتى إنهاء اتفاقية الرهن العقاري. وفي الواقع، فإن هاتين المسؤوليتين هما المسؤوليات الرئيسية للمدين. بالإضافة إلى ذلك، تجدر الإشارة إلى تنفيذ رأس المال و الإصلاحات الحاليةوعمليات التأمين واتخاذ التدابير اللازمة لحماية الممتلكات المرهونة من التلف أو الخسارة وغير ذلك الكثير. وينص القانون على أن الرهن ملزم بحماية ممتلكاته من مطالبات الأطراف الثالثة، وكذلك ضمان سلامتها بكل الطرق الممكنة.
نقل الملكية
يتحدث الفصل السادس من مشروع القانون قيد النظر عن إمكانية نقل حق الملكية المرهونة بموجب اتفاقية الرهن العقاري إلى مواطنين آخرين. نحن نتحدث عن عمليات التبرع أو البيع أو التبادل التي يقوم بها المرتهن. ولكن كيف يمكن التخطيط لشيء كهذا؟ الأمر ليس بهذه التعقيد هنا.
النقطة الرئيسية التي تستحق الاهتمام بها هي الإشارة إلى إمكانية تحويل العقار إلى رهن عقاري. إذا لم يتم تحديد مثل هذا الشرط في الوثيقة، فلن يتمكن المرتهن ببساطة من استخدام جميع الحقوق المذكورة أعلاه (باستثناء وراثة الممتلكات بموجب وصية).
الشخص الذي يحل محل الرهن العقاري يكتسب عددًا من المسؤوليات. وبالتالي، يظل رهن الممتلكات قائما حتى يفي المدين بجميع الالتزامات الموكلة إليه.
بشكل منفصل، تجدر الإشارة إلى المسؤولية المفروضة على المتعهدين في حالة انتهاك القواعد. تم تأسيسها بموجب القانون المدني الروسي.
أحكام أخرى في القانون
هل من الممكن قبول رهن لاحق كضمان لرهن سابق قائم؟ وينظم القانون، ولا سيما فصله السابع، هذه الإمكانية، مع مراعاة بعض الفروق الدقيقة.
ويتحدث الفصل التاسع عن حق الدائن المرتهن في حجز العقار للوفاء بالمطالبات القانونية التي لم يستوفها المدينون. يجب أن يحدث هذا في الإجراء القضائي. وينظم الفصل العاشر بيع الممتلكات، كما أن قرار البيع يعود إلى المحكمة. وأخيرا، يتناول الفصل الحادي عشر من مشروع قانون "الرهن العقاري" بالتفصيل أنواع الأفراد قطع ارض، خاضعة وغير خاضعة للرهن العقاري.
ربما يكون الفصل 13 هو الأكثر قراءة بين الرهن العقاري الروسي، والذي يتحدث عن ميزات الرهن العقاري شقق سكنيةوالمنازل. وهذا يصف متطلبات هذه الأنواع من الممتلكات. هذه، على سبيل المثال، وجود غرف معزولة، والحاجة إلى تسجيل الدولة للعقارات وبعض النقاط الأخرى. وفي الوقت نفسه، يفسر القانون سداد الرهن العقاري على أنه وفاء المرتهن بالكامل بالتزاماته.
قانون "الرهن العقاري" (النسخة الحالية)يوجه الأطراف التي تدخل في العلاقة ذات الصلة لإضفاء الطابع الرسمي على الاتفاق. وبموجب شروطه، يعمل أحد المشاركين كدائن للالتزام. يُمنح الحق في تقديم مطالبات مالية ضد المدين. يتم التحصيل من قيمة الشيء الذي هو موضوع المعاملة. وفي هذه الحالة، تظل الممتلكات التي تم الاتفاق بشأنها في حيازة المدين واستخدامه. وبعد ذلك سننظر في بعض أحكام ما سبق الفعل المعياري.
التنظيم القانوني
تنطبق أحكام الضمانات على العلاقات الناشئة بموجب اتفاقية الرهن العقاري. يتم تحديد القواعد الأساسية في القانون المدني. تنشأ العلاقات الجانبية، التي يكون موضوعها المشاريع والشقق وقطع الأراضي والهياكل وغيرها من الأشياء المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالأرض، بقدر ما يسمح التشريع الاتحادي بتداولها.
التزام
قانون "الرهن العقاري (الرهن العقاري))" يحدد الأسباب التي يجب على الأطراف أن تدخل في اتفاق على أساسها. يمكن أن ينشأ الالتزام من علاقات مختلفة. على وجه الخصوص، يمكن أن يكون شراء وبيع، أو إيجار، أو عقد، مما يسبب ضررًا. إذا تصرف الطرفان على هذا النحو الكيانات القانونية, قانون الاتحاد الروسي "بشأن الرهن العقاري"يلزمهم بالاحتفاظ بالسجلات المحاسبية.
متطلبات
يحدد 102-FZ أن موضوع الاتفاقية هو شيء تضمن قيمته سداد الالتزام النقدي الرئيسي أو جزء منه، المنصوص عليه من قبل الأطراف. عند التوقيع على المستند، يحق لأطراف المعاملة تحديد رسوم الفائدة بشكل إضافي. وفي هذه الحالة، يجب أن تضمن قيمة الشيء دفعه. ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك، ينص القانون 102-FZ على إنشاء مدفوعات إضافية. يمكنهم التصرف على النحو التالي:
قانون "الرهن العقاري""ينص على إمكانية تحديد المتطلبات في الشركة مبلغ نقدي. ومع ذلك، لا يمكن أن يكون أكبر من التزام المدين. وبخلاف ذلك، لا تعتبر المطالبات مضمونة برهن عقاري. ولا ينطبق هذا الحكم على الحالات المحددة في الفقرتين 3 و4 أعلاه، وكذلك المادة 4 من القانون المعياري المعني.
نفقات إضافية
لو ضمان سلامة الممتلكات المرهونة بموجب اتفاقية الرهن العقاري، يعهد إلى الدائن، فيضطر إلى إجراء نفقات معينة. يمكن أن تكون مرتبطة بشكل مباشر بمحتوى الكائن أو بحمايته. وفي هذه الأحوال يجب تعويض الدائن عن النفقات التي أنفقها. قانون "الرهن العقاري"يسمح أيضًا بسداد تكاليف دفع الرسوم والضرائب والدفع خدمات. يتم التعويض على حساب تكلفة الكائن.
موضوع الصفقة
قانون "الرهن العقاري"يحتوي على قائمة بالأشياء التي يمكن إبرام اتفاقية بشأنها. في هذه الحالة، يشير القانون المعياري إلى البند 1 من الفن. 130 حارس مرمى. وفقًا لهذه القاعدة، يمكن إبرام اتفاقية الرهن العقاري فيما يتعلق بكائن يتم تسجيل الحق فيه من قبل الهيئة المعتمدة. قد يكون موضوع المعاملة أيضًا:
فارق بسيط
يمكن للمباني، بما في ذلك المباني السكنية، المرتبطة بقوة بقطعة الأرض، أن تكون بمثابة موضوع اتفاقية الرهن العقاري، مع مراعاة الإجراء المنصوص عليه في المادة 69 من القانون المعياري المعني. في هذه الحالة، ينبغي أن تؤخذ بعين الاعتبار فارق بسيط. إن غياب تسجيل الدولة للحقوق في المناطق التي لم يتم تحديد ملكية الدولة لها لا يشكل عقبة أمام ظهور العلاقات القانونية للرهن العقاري.
سلامة الكائن
قانون "الرهن العقاري"يقرر أن الشيء موضوع الاتفاق وعناصره (ملحقاته) كل واحد. وهذا الوضع منصوص عليه في المادة 135 من القانون المدني. يفترض أن ملحقات الكائن تصبح موضوع ضمان معه. يجوز لأطراف المعاملة تقديم شروط أخرى. لا يمكن أن يكون الشيء موضوعا مستقلا للاتفاق إذا لم يكن من الممكن إجراء تقسيمه الطبيعي دون تغيير غرضه.
توفير كائن
يحتوي القانون المعياري المعلق على متطلبات معينة للدائن. وهو يتألف من حقيقة أن الكائن الذي يعمل كموضوع للاتفاقية يجب أن يكون ملكًا له أو يكون تحت سيطرته الاقتصادية. يحظر تأمين المطالبات بالممتلكات التي تم سحبها من التداول والتي يتعذر استردادها والتي لا تنطبق عليها أحكام الخصخصة. قد يكون موضوع الاتفاقية قانون الإيجار. في هذه الحالة، لإعداد الوثيقة، من الضروري الحصول على موافقة المالك. ويحدث هذا الافتراض إذا لم يحدد التشريع أو الاتفاقية نفسها شروطا أخرى. إذا كانت هناك ظروف محددة في الفقرة 3 من المادة 335 من القانون المدني، فمن الضروري الحصول على موافقة إضافية من المالك القانوني أو الكيان الذي لديه سيطرة اقتصادية على الكائن.
الملكية المشتركة
القواعد العامة لإبرام اتفاقية الرهن العقاريفيما يتعلق بأشياء مملوكة بشكل مشترك ويتم التصرف فيها من قبل عدة أشخاص، تقدم استلام إلزاميموافقة جميع المشاركين على الصفقة. ويجب تقديمه كتابياً. يمكن للمشارك في الملكية المشتركة أن يحصل على رهن عقاري من جانبه دون موافقة المالكين الآخرين. وفي حالة الرهن عند بيعه يتبع الإجراء المنصوص عليه في المادتين 250 و255 من القانون المدني المنظمتين لحق الشفعة في الشراء.
اتفاق
يتم تنظيم عملية العقد قواعد عامةحارس مرمى. يجب أن تتضمن الاتفاقية معلومات حول موضوع المعاملة وتقييم الشيء وحجم الالتزام واستحقاقه. يمكن للمشاركين أيضًا توفير شروط حبس الممتلكات من خلال مطالبة أو إجراء قضائي. قد يتم تأمين هذه النقاط في اتفاقية منفصلة. تحدد الاتفاقية الرئيسية اسم الكائن وعنوان موقعه. ويجب أن تحتوي الوثيقة أيضًا على وصف يمكن من خلاله تحديد موضوع المعاملة بوضوح. يتضمن محتوى الاتفاقية نوع الحق الذي بموجبه يحتفظ الدائن بالشيء. وإذا كان موضوع الصفقة إيجارا، فقد تم الإشارة إلى مدته. بالإضافة إلى ذلك، يتضمن العقد اسم الهيئة التي قامت بتسجيل الدولة للعقار.
درجة
يتم تقديمه في الاتفاقية من الناحية النقدية. يتم تحديد التقييم وفقًا للتشريعات الحالية باتفاق أطراف المعاملة. إذا كان موضوع العقد قطعة أرض، فمن الضروري الالتزام بأحكام المادة 67 من القانون المعياري المعلق. إذا كان مشروع بناء غير مكتمل مملوك للدولة أو البلدية، يتم التقييم وفقًا للقيمة السوقية. تم إدخال حكم ينص على مثل هذا الإجراء في 102-FZ في عام 2001.
شروط
يتم تحديد الالتزام المضمون بالرهن العقاري في الاتفاقية، مع تحديد المبلغ والأساس الذي نشأ عليه. تحدد الوثيقة أيضًا الموعد النهائي لسداد المطالبات. إذا نشأ الالتزام عن أي اتفاق، فيتم الإشارة إلى المشاركين فيه وتاريخ ومكان التنفيذ. وفي بعض الحالات، قد يتفق طرفا المعاملة على أن يتم تحديد مبلغ الالتزام لاحقا. في مثل هذه الحالة، من الضروري الإشارة إلى الأمر وجميع الشروط الأساسية الأخرى المتعلقة بإنشائه. قد يتم تنفيذ متطلبات الرهن العقاري جزئيا. في مثل هذه الحالة، تحدد الاتفاقية وتيرة تنفيذها (تكرار وحجم المدفوعات). وفي حالة عدم وجود قيم محددة، من الضروري توفير الشروط التي يمكن من خلالها تحديدها.
إجراءات تسجيل الدولة للرهون العقارية
يتم تحرير الاتفاقية كتابيا. يجب تسجيل الاتفاقية الموقعة. تنص القواعد على أنه فيما يتعلق باتفاقية لا تحتوي على المعلومات المنصوص عليها في المادة 9 من القانون المعياري الذي تم التعليق عليه، لا يمكن تنفيذ هذا الإجراء. الاتفاقية المبرمة بالمخالفة لأحكام الفقرة 4 من المادة 13 لا تخضع لتسجيل الدولة، وعدم الامتثال للمتطلبات المتعلقة بتسجيل كائن يعمل كموضوع للمعاملة يستلزم بطلانه. وفي هذه الحالة يعتبر الاتفاق نفسه لاغيا. يتم الاعتراف باتفاقية الرهن العقاري على أنها مبرمة وسارية المفعول اعتبارًا من تاريخ تسجيلها في الدولة. في بعض الحالات، يكون لدى الأطراف الاتفاقية مصدقة من كاتب العدل. في مثل هذه الحالات، بدون تسجيل الدولة، لن يكون صالحا أيضا. لإيداع معلومات ضروريةيجب على أطراف المعاملة تقديم نسخة موثقة من الاتفاقية إلى السجل.
تم تصميم القانون الاتحادي 102 لتوفير معلومات شاملة التنظيم القانونيالإقراض العقاري. يتكون القانون من 79 مادة تصف بالتفصيل وتحدد قانونًا جميع جوانب الإقراض العقاري وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي. دعونا ندرج الأقسام الرئيسية للقانون ونقدم وصفًا موجزًا لها.
الأحكام الأساسية.في هذا الفصل، يحدد القانون مفهوم "الرهن العقاري"، ويبين أسس إبرام اتفاقية القرض بغرض شراء العقارات، ويبين حقوق والتزامات الأطراف (الراهن والمرتهن)، ويسرد متطلبات الحصول على جانبيةوقائمتها (المباني السكنية، والشقق، والأكواخ، والمباني الاستهلاكية (المرائب، والحمامات، وبيوت الحدائق، وما إلى ذلك)، والممتلكات للأنشطة التجارية، وأماكن وقوف السيارات.
اتفاقية الرهن العقاري.يحدد هذا القسم من القانون القواعد التي بموجبها يدخل الطرفان في اتفاقية الرهن العقاري ويسجلان التعهد. بموجب القانون، يجب تسجيل الرهن العقاري في Rosreestr. بالإضافة إلى القانون الاتحادي رقم 102 القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري"، يتم تنظيم هذا الإجراء بموجب القانون الاتحادي رقم 218 "بشأن تسجيل الدولة للعقارات". يتم إدخال المعاملة في سجل الدولة الموحد للعقارات، وبعد ذلك يعتبر التسجيل مكتملاً. لتنفيذها، مطلوب بيان مشترك من كل طرف، وكذلك من كاتب العدل الذي يشهد على الاتفاقية.
القرض العقاري.يصف القانون ما يجب أن يكون عليه الرهن العقاري من حيث المحتوى والشكل وكيفية تسجيله وإجراءات ممارسة الحقوق بموجب هذه الوثيقة. أثرت التغييرات في يوليو 2018 إلى حد كبير على هذا الفصل.
إجراءات تسجيل الرهن العقاري.في هذا القسم، يحدد القانون كيفية تسجيل اتفاقية الرهن العقاري، ويحدد الشروط التي يمكن بموجبها تغيير سجل تسجيل الرهن العقاري (الرهن العقاري)، ويحدد مقدار واجب الدولة، ويحدد إجراءات إزالة الممتلكات من الثقل.
التأمين الجانبي.يلزم الحكم القانوني الراهن بالحفاظ على الممتلكات، بما في ذلك من خلال استخدام التأمين. يحدد القانون إجراءات تعويض المدين عن الضرر في حالة تلف الممتلكات أو فقدانها بسبب خطأه. وفي الوقت نفسه، لا يتعلق التأمين الإلزامي إلا بموضوع الضمان، ويظل التأمين ضد مخاطر عدم الدفع إجراءً طوعيًا.
حقوق الملكية من أطراف ثالثة.يحدد القانون شروط وإجراءات نقل حقوق الملكية المكتسبة بالرهن العقاري إلى أطراف ثالثة، وهي موضحة في هذا الفصل من القانون.
إجراءات الرهن العقاري اللاحقة.ويحدد القانون إجراءات إعادة إثقال الممتلكات، ويصف الشروط التي يمكن بموجبها تنفيذ ذلك، ويدرج قواعد التسجيل.
أسباب التنازل عن الحقوق بموجب اتفاقية الرهن العقاري.ويحدد القانون في هذا الباب حق البنك في بيع مطالبة الدين للغير في حالة إخلال المقترض بالتزاماته.
إجراءات التحصيل.يوفر القانون الأسباب ويصف إجراءات حبس الرهن في المحكمة، ويوضح الحلول الممكنة موضوع مثير للجدلبين طرفي اتفاقية الرهن العقاري. يحق للمقترض أن يطلب أمام المحكمة تأجيل بيع العقار لمدة سنة واحدة. خلال هذه الفترة، بموجب القانون، يمكنه الاستمرار في استخدام العقار.
بيع العقارات المرهونة.يحدد القانون إجراءات بيع العقارات بالمزاد العلني في حالة إنهاء العقد، ويسرد الأسباب التي يتم على أساسها إنهاء حبس الرهن على العقارات.
ملامح ضمانات قطعة أرض.ويحدد القانون أنواع قطع الأراضي المسموح برهنها. يحدد هذا الفصل من القانون حقوق أطراف اتفاقية الرهن العقاري في المباني الموجودة على الأراضي المرهونة كضمان، ويحدد إجراءات حبس الرهن العقاري حسب فئتها.
إجراءات رهن المؤسسات.تم تحديد المدة التي يجب أن يتم فيها الوفاء بالتزامات الأطراف بموجب اتفاقية الرهن العقاري للاستحواذ على الشركات، وما هي الحقوق التي يتمتع بها المقترض والمقرض، وقواعد حبس الرهن على الممتلكات المرهونة.
الرهن العقاري السكني.يحدد فصل القانون قواعد نقل المنازل والشقق الخاصة كضمان، وفي حالة حبس الممتلكات - إجراءات بيعها في مزاد علني.
وفقًا للقانون الاتحادي رقم 102 "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" ، لا يُسمح برهن المباني والعقارات الأخرى إلا إذا كان ذلك منصوصًا عليه في التشريعات الفيدرالية. يمكن تأمين الرهن العقاري على أساس الشراء والبيع، أو الإيجار بموجب قرض أو قرض، ومن الممكن أيضًا عقد إيجار أو عقد أو اتفاقية شراء وبيع. في الواقع، من الممكن إنشاء أي التزامات ينص عليها القانون فيما يتعلق بتأمين الرهن العقاري. لا يجوز لمالك العقار المستخدم كضمان بموجب اتفاقية القرض أن يكون طرفاً في الاتفاقية، بل يقدمه فقط مع عقاراته.
لضمان جميع الالتزامات بين الراهن والمرتهن، يحدد قانون "الرهن العقاري" مجموعة من الوثائق التي يجب استخدامها عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري.
الفئات التفضيلية للمواطنين
يحدد قانون "الرهن العقاري (التعهد)" فئة المستفيدين الذين يستخدمون مساعدة الدولة ويحصلون على قرض بشروط أسهل. ويشمل عائلات كبيرةوالأفراد العسكريين والأسر التي تستخدم رأس مال الأموكذلك الأسر الشابة والعاملين في مجال العلوم والتعليم والرعاية الصحية.
لكل فئة، على أساس تشريعي، تتطور البنوك برامج خاصةالإقراض العقاري. وهي تأخذ في الاعتبار ما إذا كان المقترض ينتمي إلى مجموعة معينة من المستفيدين ونوع العقار. ويحدد القانون الخيارات دعم الدولة:
- التعويض الجزئي سعر الفائدة. يُمنح القرض فعليًا للمقترض بسعر مخفض، حيث يتم تعويض الفرق من قبل الدولة؛
- دعم مالي. ولتسديد دفعة أولى على الرهن العقاري، تدفع الدولة مبلغًا معينًا للمقترض؛
- المساعدة المستهدفة. يمكن استخدامه من قبل المواطنين الذين يتلقون رأس المال في إطار برنامج الدولة، على سبيل المثال، للحصول على رهن عقاري، يمكنك استخدام "رأس مال الأمومة"؛
- برامج خاصة. على سبيل المثال، يمكن أن يكون " الرهن العقاري العسكري» - عليه المرتهن بالإضافة إلى منظمة الائتمانوسوف تتحدث وزارة الدفاع أيضا.
يوفر قانون الرهن العقاري لكل فئة قائمة خاصة بها من المستندات المطلوبة عند إبرام اتفاقية الرهن العقاري باستخدام مساعدة الدولة.
يحدد القانون الاتحادي 102 الحد الأقصى لعدد المقترضين المشاركين - يجب ألا يزيد عددهم عن ثلاثة. إذا كان لدى العديد من الأشخاص الحق في الممتلكات المرهونة، فلا يمكن إبرام الاتفاقية إلا بموافقتهم الخطية والموثقة. إذا كان أصحاب السكن المرهون أطفالاً قاصرين أو مواطنين عاجزين، فإن ذلك يتطلب الحصول على إذن من سلطات الوصاية. تلزمهم المادة 77 من هذا القانون بالتحقق مما إذا كانت اتفاقية الرهن العقاري تنتهك حقوقهم.
ما هي المستندات المطلوبة للحصول على الرهن العقاري؟
ولكل معاملة، ينص القانون على قائمة الوثائق الخاصة به.
يُطلب من المقترضين الأفراد أن يرفقوا بالطلب المكتوب للحصول على الرهن العقاري بطاقة هوية مسجلة في الاتحاد الروسي والجنسية الروسية، كوثيقة إضافية - بطاقة هوية عسكرية أو رخصة قيادة. تُستخدم أيضًا شهادة في النموذج 2-NDFL لتأكيد ملاءة المقترض ونسخة منها دفتر العملوالتي يتم التصديق عليها من قبل صاحب العمل. وبالإضافة إلى ذلك، سوف تحتاج إلى عقد عمل، بما في ذلك جميع التعديلات عليه. ينص القانون على ألا تزيد دفعة الرهن العقاري عن 60 بالمائة من الدخل (في الواقع، هذه النسبة عادة ما تكون أقل). خلف الفترة المشمولة بالتقريرستحتاج إلى نسخة اقرار ضريبى، وثيقة زواج. إذا كان المقترض يملك ضماناتوعليه أن يقدم نسخاً منها دليلاً على ذلك مصدر إضافيدخل.
بالإضافة إلى الحزمة القياسية، التي تتضمن طلبًا وجواز سفر لكل فرد من أفراد الأسرة، تحتاج إلى تقديم شهادة ميلاد للأطفال وشهادة تكوين الأسرة، ووثيقة من دائرة الضرائب الفيدرالية، ونسخة من دفتر سجل العمل و شهادة من مكان العمل، ومستخرج من سجل المنزل. بالإضافة إلى ذلك، ستحتاج إلى مقتطف من سجل الدولة الموحد، إذا كنا نتحدث عن شراء العقارات، وتسجيل ملكية العقارات.
كما ذكر أعلاه، يمكن شراء العديد من العقارات باستخدام الرهن العقاري. المبدأ الرئيسي، والذي بموجبه يتيح قانون "الرهن العقاري" استخدام الممتلكات كضمان، وعدم قابليتها للتجزئة. وهذا يعني أنه لا يمكن استخدام العقار للغرض المقصود منه كائن منفصلإذا انفصل عنه جزء منه. لذا، منزل خاصيمكن شراؤه برهن عقاري فقط مع قطعة الأرض التي يقع عليها. بالإضافة إلى ذلك، يتم تسجيل الرهن العقاري في موقع موضوع الاتفاقية (العقار).
لإبرام اتفاقية الرهن العقاري لشراء كل نوع من الممتلكات، يحدد القانون قائمة الوثائق الخاصة به. للحصول على رهن عقاري على شقة أو منزل خاص، بالإضافة إلى الرهن العقاري الرئيسي (جواز السفر وشهادة ميلاد أصحاب العقارات، وهي ضرورية لإعداد اتفاقية الرهن العقاري لأي نوع العقارات)، فمن الضروري تقديم نسخ من الوثائق التي تؤكد ملكية السكن. وتشمل هذه عقد الشراء والبيع أو الخصخصة أو الهدية أو التبادل، ونسخة من جواز السفر المساحي من BTI، وشهادة تفيد بأن مساحة المعيشة لا يشغلها أي شخص (لا يوجد أحد مسجل في الشقة أو المنزل). يحدد القانون وثائق البناء المشترك (غالبًا ما تستخدمها العائلات الشابة) وشراء المساكن برهن عقاري في منزل لم يتم تشغيله بعد. بالإضافة إلى الوثائق الأساسية، ستكون هناك حاجة إلى اتفاقية مشاركة قياسية. البناء المشتركنسخ من الوثائق التأسيسية من المطور. من خدمة الضرائبيجب أن تأخذ شهادة التسجيل والتسجيل. ستحتاج أيضًا إلى نسخة من قرار المطور ببيع العقار للمقترض والمستندات التي تؤكد حق المطور في بيع العقار.
يمكن الحصول على قطعة أرض برهن عقاري من أجل التنمية الفردية. لتسجيل ملكيتها، ستحتاج إلى اتفاقية شراء وبيع وجواز سفر مساحي وشهادة تسجيل. بالإضافة إلى ذلك، يشترط القانون رخصة البناء والجاهزة مشروع معماريالمباني التي من المقرر إقامتها على الموقع، بما في ذلك التقدير والاتفاق مع شركة البناء.
آخر التغييرات في القانون
يتم تحسين المادة 102 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" باستمرار. لذلك، في 1 يوليو 2018، خضعت لتغييرات في الفن. 14- "محتويات الرهن". أصبحت متطلبات الرهن العقاري أكثر تحديدًا واكتمالًا. يتطلب الإصدار الحالي الإشارة إلى المعلومات التالية في الرهن العقاري:
- نوع العقار
- منطقة موضوع الرهن العقاري (سمة رئيسية أخرى للكائن ذو قيمة كمية)؛
- رقم المساحية
- سعر السوقالعقارات.
فيما يتعلق بالتغييرات التي طرأت على قانون "الرهن العقاري"، تنص النسخة الحالية على أنه في حالة فقدان أي بيانات يجب الإشارة إليها في الرهن العقاري، فإنها تعتبر غير صالحة. علاوة على ذلك، إذا تم تضمين مستند غير صالح ضمن حزمة الأوراق المقدمة لتسجيل الحقوق، فإن شركة Rosreestr، ممثلة في قسم التثمين العقاري، ملزمة بتعليق التسجيل. ويطلب من الأفراد في الوثيقة الإشارة إلى تفاصيل SNILS (القانونية) الخاصة بهم يجب على الكيانات بدلاً من ذلك إدخال رقم التعريف الضريبي وOGRN الخاصين بها). تنطبق هذه التغييرات فقط على الرهون العقارية التي تم إصدارها بعد 1 يوليو 2018، وقد يظل بعضها الآخر بالشكل الذي يلبي المتطلبات القانونية السابقة.
يمكن العثور على النص الكامل للمقالات والصياغة الواردة في الإصدار الأخير على موقع Consultant.ru.
بالإضافة إلى ذلك، أثرت التغييرات أيضًا على الجانب الموضوعي للاتفاقية بين المقترض والمؤسسة الائتمانية. تتعلق بالتغييرات في القانون الاتحادي رقم 353 "بشأن القروض الاستهلاكية". لقد زاد عدد البنود في اتفاقية الرهن العقاري، بسبب مخاطر موضوع مثير للجدلبين طرفي العقد أصبح أقل بكثير، ويحدد القانون مقدار الغرامة في حالة التأخر في السداد، ويعتمد مقدارها على سعر الفائدة الرئيسيتي إس بي آر إف. المادة 61 القانون الاتحادي في الطبعة الأخيرةيحدد إجراءات تحصيل الديون ويحدد أن دين المقترض للدائن يعتبر مغلقًا إذا انخفض سعر العقار الذي تم شراؤه إلى الحد الذي لم يتمكن البنك من بيعه في المزاد. لا يُسمح بتحصيل الديون بسبب انتهاك المقترض لاتفاقية الرهن العقاري إذا بقي أقل من 5 بالمائة من مبلغ القرض مستحق الدفع.
يمكن للأطراف الآن أيضًا الحصول على رهن عقاري في شكل إلكتروني- على موقع Rosreestr أو بوابة خدمات الدولة. تعمل القدرة على تقديم شهادة عبر الإنترنت على تبسيط إجراءات جمع الوثائق اللازمة بشكل كبير، وتقليل الوقت والتكاليف المالية وضمان سلامة جميع الأوراق التي تم جمعها.
ومن بين التعديلات المتوقعة، يمكننا أن نلاحظ التطور اللاحق للتقنيات الرقمية، وإلغاء المعاملات في عملة أجنبية، تطبيق إعادة الهيكلة قروض الرهن العقاري.
إيجابيات وسلبيات قانون الرهن العقاري
بفضل التغييرات التي حدثت طوال فترة سريان قانون "الرهن العقاري" أصبح من الممكن حماية حقوق المقرض والمقترض بشكل فعال بموجب اتفاقية الرهن العقاري، وتم تبسيط إجراءات الاتفاقية نفسها. مثل أي وثيقة تشريعية، فإن القانون الاتحادي 102 له جوانبه الإيجابية والسلبية.
إيجابيات القانون الاتحادي 102
ومن مميزات قانون “الرهن العقاري” يمكن الإشارة إلى أن الطبعة الجديدة أصبحت تراعي مصالح كل طرف اتفاقية قرضتم تبسيط إجراءات إبرام المعاملة، حيث يتم تنفيذ بعض الإجراءات إلكترونيًا، مما يوفر وقت وجهد المقترض.
يغطي القانون جميع جوانب العلاقة بين الراهن والمرتهن، ويسرد التزاماتهما وأسباب بدء كل إجراء بموجب الاتفاقية، وإجراءات إبرام الاتفاقية وإنهائها.
يحدد القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" قائمة بالأشياء التي يمكن استخدامها كضمان، ويحدد قائمة المستندات اللازمة لإبرام معاملة لكل نوع من أنواع العقارات.
يميز القانون أيضًا بين فئات مختلفة من المواطنين، ويوفر أسبابًا لاستخدام دعم الدولة بموجب اتفاقية الرهن العقاري، وشراء المساكن بالائتمان بشروط تفضيلية، بما في ذلك.
عيوب قانون الرهن العقاري
ومع ذلك، فإن القانون له عيوبه. من بينها يمكن ملاحظة ما يلي. لا يزال القانون لا يحدد الأسباب التي يتم على أساسها إنهاء الكفالة (يحكم هذا الحكم حاليًا القانون المدنيالترددات اللاسلكية في المادة 352).
إذا تم إنهاء العقد، فإن القانون لا يزيل العبء عن العقار. لذلك، إذا اشترى المقترض عقارًا بأموال مستلمة عن طريق الائتمان، ولكن بعد ذلك تم إنهاء العقد مع مالك العقار، فسيظل لدى Rosreestr سجل الرهن العقاري الحاليحتى يتم سداد المدفوعات بموجب العقد.
ويحفظ القانون للمقرض حق بيع دين الرهن العقاري لطرف ثالث. وعلى هذا الأساس تم الترخيص وكالات التحصيلإعادة شراء حق تحصيل الدين من المقترض عن طيب خاطر بموجب اتفاقية الرهن العقاري. ولا يجوز للشخص الذي أخذ الرهن أن يمنع ذلك بأي شكل من الأشكال إذا كانت هناك مخالفات من جانبه بموجب العقد.
خاتمة
دعونا نلخص. قبل ذلك، عليك أن تدرس الأحكام الرئيسيةالقانون الاتحادي رقم 102 "بشأن الرهن العقاري".
بادئ ذي بدء، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن العقار مرهون لمؤسسة ائتمانية حتى يتم إغلاق الرهن العقاري، وحتى ذلك الوقت لا يحق للمقترض التصرف في العقار حتى يتم إنهاء الاتفاقية.
بناءً على القرض المتأخر، يحق للبنك البدء في إجراءات استعادة العقار ومن ثم بيعه في مزاد علني. ويتم تحويل العائدات إلى الدائن كتعويض عن التكاليف، بما في ذلك التكاليف المرتبطة بالإجراءات القانونية.
ويعطي القانون الدائن الحق في التحقق من حالة العقارات المرهونة له وملكية الأفراد.
وبشكل عام يمكن القول أن القانون يحمي حقوق ومصالح المقرض بدرجة أكبر من المقترض، بما في ذلك فيما يتعلق بتحصيل الديون وحجز الضمانات.
الوضع في سوق العقارات في روسيا في عام 2017 متوتر للغاية. الأسعار السكن الثانويتنمو بشكل مطرد، على الرغم من أن مستوى معيشة السكان في البلاد لا يزال هو نفسه. نمو التضخم والاقتصاد و أزمة ماليةالعقوبات الأوروبية - كل هذا كان له تأثير أكبر على المواطنين العاديين في الاتحاد الروسي. لا يستطيع ممثلو الطبقة العاملة شراء شقة أو منزل حتى لو ادخروا ثمنه طوال حياتهم. الحل الوحيد للروس في مثل هذه الظروف هو الحصول على رهن عقاري.
عزيزي الزوار!
مقالاتنا إعلامية بطبيعتها حول قرار معين قضايا قانونية. ومع ذلك، كل حالة فردية.
لحل مشكلة معينة، املأ النموذج أدناه، أو اطرح سؤالاً على أحد المستشارين عبر الإنترنت في النافذة المنبثقة أدناه أو اتصل على الأرقام المدرجة في الموقع.
اليوم الجميع يعرف ما هو عليه. قروض الإسكانفي عام 2017، توفر جميع البنوك في البلاد تقريبًا. الرائد بينهم هو سبيربنك. أكثر من نصف جميع الرهون العقارية تنتمي إلى هذا التنظيم المالي. يفضل الروس سبيربنك ليس فقط بسبب الاختيار الواسع برامج الائتمانوأسعار الفائدة الموالية. الميزة الرئيسية للبنك هي أن جميع المعاملات تتم بشكل قانوني وآمن، تحت رقابة صارمة من المتخصصين الذين يعرفون قانون الرهن العقاري الفيدرالي بأدق التفاصيل.
دخل المشروع حيز التنفيذ في عام 1998. ومع ذلك، في أبريل 2017، اعتمد مجلس الدوما النسخة الحالية من القانون. تم إدخال جميع التغييرات لتكييف النظام معها الظروف الحديثةوالمتطلبات. ودخل المشروع حيز التنفيذ في يوليو/تموز السنة الحالية. فقط المحامي ذو الخبرة يمكنه مساعدتك في فهم خصوصيات القانون الاتحادي وخفاياه.
سيقوم أحد المتخصصين المؤهلين بالإجابة على أي أسئلة وسيشرح أيضًا حقوق ومسؤوليات المواطنين والمخاطر والآفاق التي يواجهونها عند التقدم للحصول على قرض عقاري.
اليوم أنها تحظى بشعبية المشاورات عبر الإنترنتالمحامون. توفر التوصيات عن بعد وقت وجهد المتقدمين بشكل كبير، وتضمن أيضًا كفاءة حل المهام المعينة.
لم تجد الجواب؟ استشارة قانونية مجانية!
النسخة الجديدة من مشروع قانون الرهن العقاري، والتي دخلت حيز التنفيذ في يوليو، ليست الوثيقة الوحيدة التي تنظم العلاقات القانونية في هذا المجال. جنبا إلى جنب مع ذلك، عند إعداد اتفاقية الرهن العقاري، يعتمد المتخصصون على القانون المدني للاتحاد الروسي. يوجد اليوم نوعان من الإقراض العقاري - بموجب القانون والاتفاق. بغض النظر عن الخيار الذي سيتم تطبيقه في حالة معينة، يجب أن يشير محتوى العقد إلى:
- غرض قرض المنزل. يمكن أن يكون دورها أي عقار - شقة، منازل، قطعة أرض، موقع البناء، الخ. من المهم أن تشير الوثيقة التي تدخل حيز التنفيذ إلى موقعها و وصف تفصيلي. في عام 2017، يمكن أن يكون موضوع الرهن العقاري عقارًا مستأجرًا، لكن يجب أن يكون له مدة استخدام.
- قيمتها التقديرية. من الضروري مقارنة وتحليل مقدار الضمانات وتكلفة الشيء الذي تم شراؤه. وعادة ما يتم إجراء التقييم من قبل خبراء مستقلين. أساس العمل هو القيمة المساحية والسوقية للإسكان بمعايير مماثلة.
- التزامات الدفع. ويجب أن يشير هذا البند من الاتفاقية، وفقًا لصيغة القانون الذي دخل حيز التنفيذ في يوليو 2017، إلى إجمالي مبلغ القرض، بالإضافة إلى شروط سداد القرض. يتم تقديم الرهن العقاري دائمًا لفترة طويلة تتراوح من 5 إلى 30 عامًا. ويجب أن يتضمن الالتزام جدولاً مفصلاً للمساهمات الشهرية، بالإضافة إلى إمكانية ذلك السداد المبكردَين.
البنك و فردييمكن للشخص المتقدم للحصول على القرض الموافقة وإضافة بنود وشروط إضافية إلى المستند. لذلك، يكاد يكون من المستحيل اليوم العثور على قرض عقاري بدونه التأمين الإلزاميالعقارات وحياة المقترض.
يزيد التأمين من مبلغ القرض، ولكنه يزيل جميع المخاطر المحتملة. أيضًا المتطلبات المسبقةيقوم دائمًا بالدفع الأولي.
قد يختلف مبلغ السلفة حسب برنامج البنك، ولكن في أغلب الأحيان يكون مبلغ المساهمة 20٪ من التكلفة الإجماليةهدف.
معنى ووظائف الرهن العقاري عند التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري
وتنص نسخة القانون، التي دخلت حيز التنفيذ في يوليو من هذا العام، على أن المرتهن، أي. يحق للبنك ضمان سلامته وتقليل مخاطر الخسائر المالية من خلال المطالبة بالرهن العقاري. في جوهرها، هذه الوثيقة هي ورقة مسجلة قيمة تستخدم للرهن العقاري. يمكن أن تكون الضمانة عبارة عن شقة أو منزل تم شراؤه برهن عقاري أو شيء يمتلكه المقترض بالفعل. ومن المهم أن يتناسب سعر العقار مع حجم القرض.
بعد تسجيل التعهد، سيتم الاحتفاظ بالرهن العقاري في البنك حتى انتهاء اتفاقية الرهن العقاري. إذا فشل المقترض في الوفاء بالتزاماته في السداد بحسن نية، فسيكون للبنك الحق في بيع الرهن العقاري لصالحه.
من المهم أن تتم صياغة الوثيقة بشكل صحيح ولها الصلاحية القانونية، لأن وإلا فإنه يعتبر باطلا.
النقاط الرئيسية للوثيقة عند رهن العقارات هي:
- البيانات الشخصية للمتعهد؛
- المعلومات الشخصية للمرتهن؛
- اسم ورقم ومحتوى اتفاقية الرهن العقاري؛
- مبلغ القرض وحجمه وشروط السداد؛
- معلومات حول تسجيل الرهن العقاري في Rosreestr؛
- تاريخ إعداد الرهن العقاري وتوقيعات الأطراف.
تنص التغييرات التي تم إدخالها على القانون والتي دخلت حيز التنفيذ في عام 2017 على أنه يجب تسجيل جميع التغييرات في الوثيقة بدقة. يتحمل الشخص الذي قام بإعداد المستند عند التعهد جميع تكاليف إزالة الأخطاء وعدم الدقة في المستند. يجب إرفاق الأوراق والشهادات والمستخلصات المختلفة بالاتفاقية الرئيسية.
عند سداد دين الرهن العقاري بالكامل، يتم تقديم وثيقة التعهد إلى جهات التسجيل، حيث يتم وضع علامة على إلغاء الورقة.
مثل أي معاملة عقارية، يجب تسجيل الرهن العقاري، لكي يدخل حيز التنفيذ، في سجل الدولة الموحد. وفقًا لقواعد 2017، يجب عليك التواصل مع قسم تسجيل الحقوق وفقًا لموقع العقار الذي يتم إصدار القرض عليه. يتم تنظيم عملية التسجيل بناءً على الطلب المتبادل بين المقترض والرهن. سيقوم سجل الدولة الموحد بالتحقق بشكل مستقل من وثائق أطراف المعاملة، وسيرسل أيضًا طلبًا إلى سلطات الترخيص للتأكد من أن البنك لديه الحق في تقديم رهن عقاري في عام 2017. وتتراوح فترة التحقق من البيانات بين 15-30 يومًا، ثم يجب أن تدخل شهادة التسجيل حيز التنفيذ وتصدر لأطراف المعاملة.
ومن الجدير بالذكر أن سجل الحقوق قد يرفض تسجيل اتفاقية الرهن العقاري أو يعلق العملية.
أسباب هذا القرار هي:
- عدم وجود الوثيقة المطلوبة؛
- عدم امتثال اتفاقية الرهن العقاري أو غيرها من الوثائق المصاحبة للمعايير الروسية؛
- الحاجة إلى التحقق بعناية من المستندات للتأكد من صحتها.
الحد الأقصى لتأخير التسجيل في عام 2017 هو شهر واحد. ثم هيكل الحكومةيجب إما رفض التسجيل أو إعطاء الوثيقة القوة القانونية. يجب أن يتوافق الإدخال في سجل الدولة الموحدة عند تسجيل معاملة الرهن العقاري بشكل صارم مع القواعد التي يحددها القانون، كما يحتوي أيضًا على معلومات حول المقترض والمقرض وموضوع الرهن العقاري ومبلغه وشروط الدفع. يجب على أحد أطراف المعاملة الدفع رسوم الدولةللتسجيل. في حالة سداد التزامات القرض، يجب عليك الاتصال بسجل الدولة الموحد وإلغاء سجل تسجيل الرهن العقاري.
عند تسجيل الرهن العقاري في سجل الدولة الموحدة، يجب عليك أيضًا تقديم مذكرة رهن عقاري، والتي تخضع أيضًا للتسجيل في هذه الوكالة الحكومية.
كان قانون الرهن العقاري الجديد ينتظره بفارغ الصبر أولئك الذين يخططون للحصول على قرض عقاري في عام 2017. ما هي التحديثات التي تم اعتمادها في القانون للعام الحالي، وما هي التوقعات لمعدلات الرهن العقاري التي يمكن أن نتوقعها؟
تم اعتماد قانون الرهن العقاري الاتحادي رقم 102 في عام 1998. يتضمن أربعة عشر فصلاً وتسعة وسبعين مادة تنظم تملك العقارات بالضمان في الإقليم الاتحاد الروسي. ملخصالقانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" رقم 102-FZ بتاريخ 16 يوليو 1998:
- في الفصل 1 يحدد القانون الأحكام العامةويحدد القانون المتطلبات والالتزامات ونوع الشيء المرهون.
- من الفصول 2 إلى 4، تحدد اللوائح المتعلقة باتفاقيات الرهن العقاري والرهون العقارية، وكذلك تسجيل الدولة؛
- في الفصول 5-6، ينظم القانون سلامة الممتلكات المرهونة، والحق في نقل حقوق الرهن العقاري إلى أطراف ثالثة؛
- الفصل السابع والثامن أساس التعهد اللاحق والتنازل عن الالتزامات بموجب عقد الرهن العقاري
- تحدد الفصول من 9 إلى 10 أحكام العقوبات على الممتلكات المرهونة وبيعها؛
- من الفصول 11 إلى 13، يتم تنظيم إجراءات رهن قطع الأراضي والعقارات غير السكنية والشركات ورهن الشقق ومساحة المعيشة الخاصة؛
- ويتضمن الفصل الأخير الأحكام النهائية للقانون الاتحادي رقم 102.
تحميل
يحدد القانون الاتحادي بشأن الرهن العقاري نظام الإقراض كضمان للعقارات وقطع الأراضي الزراعية على أراضي الاتحاد الروسي. القانون الاتحادي - 102 يتكون من 14 فصلاً و79 مادة. بدءًا من يوليو 2017، تم تقديم ابتكارات مهمة تهدف إلى تغيير موضوعات اتفاقية التعهد، وتبسيط تسجيل الدولة، وما إلى ذلك.
يمكنك تنزيل القانون الاتحادي بشأن الرهن العقاري ورهن العقارات على الموقع
التغييرات الأخيرة
منذ هذا العام، دخلت التعديلات على القانون الاتحادي رقم 102 في شأن الرهن العقاري والرهن العقاري حيز التنفيذ. الآن أصبحت أماكن وقوف السيارات أيضًا موضوعًا لاتفاقية الرهن العقاري. (المادة 5، الفقرة 1، الفقرة 6). ابتداءً من شهر يناير، تم تعديل شرط تسجيل اتفاقية الرهن العقاري. الآن تم تسجيله إذا كان ذلك مطلوبًا بموجب القانون الفيدرالي. تم شطب النقاط المتعلقة بالمواعيد النهائية ولوائح التسجيل وتأكيد الرهن العقاري ورفض التسجيل وتعليقه. تمت الموافقة على اللوائح والمواعيد النهائية الجديدة في عام 2015.
أحكام القانون، الفقرة 1، الفن. 22، والتي تضمنت معلومات عن سجل تسجيل الرهن العقاري، لم تعد صالحة. من المادة 25 من القانون، الفقرة 3، تم حذف القسم المتعلق بالقانون الاتحادي 310، لأنه فقد أهميته. اعتبارًا من 01/01/2017، لا تنطبق المادتان 27 و 28، اللتان تحددان قواعد تحدي أنشطة تسجيل الدولة للرهون العقارية، ومسؤولية سلطة التسجيل عن رهن الممتلكات.
في التعديل المحدث للقانون، تغير اسم هيئة تسجيل الحقوق في الدولة، ويطلق عليها الآن "هيئة تسجيل الحقوق". تغيير آخر يتعلق باستبدال الكلمات من "سجل الدولة الموحد للحقوق في العقارات والمعاملات معها" إلى "سجل الدولة الموحد للعقارات".
في الفن. تتضمن المواد 19 و20 و25 و55 حواشي للقانون الاتحادي رقم 218 المعمول به منذ يناير من هذا العام بشأن المحاسبة الحكومية للعقارات. وفي الوقت نفسه، لم يتم تحديد موقع سلطة تسجيل الدولة للتعهد.
لقد تم تغيير أسعار الفائدة على القروض العقارية المدعومة من الحكومة، وهي الآن 9-11.4 فقط الفائدة سنويا. وبموجب القانون الجديد، سيكون تحصيل أقساط الرهن العقاري المتأخرة من المدينين ضمن حدود سعر فائدة البنك المركزي.
من 01.07.2017 دخل حيز التنفيذ طبعة جديدةالقانون حيث الفن. 20. البند 2. الفقرة الجديدة توافق على الإجراء القانوني للتسجيل البلدي للرهن العقاري على العقارات لأولئك الذين يعيشون في منطقة عاصمة الاتحاد الروسي (موسكو)، بالتزامن مع تسجيل الحق في المباني السكنية دون تقديم التماس على أساس عقد نقل الحق في الرهن العقاري أو على أساس قرار المحكمةبشأن الإبرام القسري لعقد الرهن العقاري. يتم تنظيم ترتيب الأولوية للمرتهنين على أساس المعلومات الواردة من سجل الدولة الموحد للعقارات بشأن تسجيل الدولة للعقارات في المباني السكنية المشاركة في برنامج تجديد مخزون الإسكان في موسكو.
قانون بشأن الإقراض العقاريتمت إضافة الفن. 41.1 من أصل 8 نقاط فيما يتعلق بتجديد المساكن في عاصمة الاتحاد الروسي.
النقطة الأولى - التوقيع على قانون بشأن نقل حقوق ملكية مساحة المعيشة في مبنى سكني، مع اشتراط توفير مساحة معيشة معادلة، وإصدار قرار محكمة بشأن تسجيل الدولة لنقل حقوق الملكية إلى مساحة المعيشة - أساس توفير المساكن الأخرى المرهونة دون موافقة الدائن المرتهن والرهن. فيما يتعلق بالعقارات السكنية المقدمة في المقابل، تظل شروط اتفاقية الرهن العقاري القديمة دون تغيير.
الفقرة الثانية - عند استبدال موضوع الضمان، فإنه لا ينص على تغيير في التزامات الأطراف فيما يتعلق بموضوع الاتفاقية المتعلقة بتجديد مخزون المساكن في عاصمة الاتحاد الروسي
الفقرة الثالثة ـ يتم تقييم السكن الصادر برهن عقاري بالاتفاق بين الراهن والمرتهن، وذلك بحسب تقييم العقار أو على أساس قانون تقدير معتمد القيمة النقديةأو على أساس السعر المساحية.
النقطة الرابعة – عند الحصول على رهن عقاري مضمون بمنزل آخر، يصبح المنزل المؤمن عليه موضع ضمان.
النقطة الخامسة – يجب إخطار المؤمن من قبل صاحب الرهن كتابياً بتغيير الضمان. يقوم المؤمن بإعطاء المرتهن شهادة تأمين للعقار الذي تم رهنه بموجب عقد الرهن، بشروط مماثلة لعقد التأمين القديم، ويقدم الوثيقة بتوقيعه. على عنوان المبنى المؤمن عليه. لا يتعين على حامل البوليصة التوقيع على البوليصة أو شهادة التأمين.
الفقرة السادسة – تحدد قيمة دفعات التأمين في حال وقوع حوادث تلف الممتلكات، وفق حدود مبلغ التأمين، دون الأخذ في الاعتبار نسبة مبلغ التأمين إلى القيمة المؤمن عليها.
الفقرة السابعة – إذا أثبت المرتهن حقوقه بموجب الرهن، وإذا استبدل محل الرهن، فإن المعلومات المتعلقة بموضوع الاتفاق تتغير في التصرف. يمكن استبدال السعر النقدي المقدر لمساحة المعيشة الذي تحدده شركات التأمين بالسعر المساحي لمساحة المعيشة. يتم وضع العلامة المحدثة في سجل الدولة الموحد للعقارات من قبل الهيئة لتسجيل حقوق ملكية مساحة المعيشة. يتم إدخال العلامة بناء على طلب صاحب الرهن العقاري. ويشترط على المالك تقديم الطلب والرهن العقاري في الأصل. الاتفاق بين المدين القرض العقاريولا يحتاج الراهن وصاحب الرهن إلى تعديل العلامات في الوثيقة.
الفقرة الثامنة – تسوية الرهن وفقا للقانون تتم من خلال الحجز عليه بسند مستقل مع إجراء التعديلات عليه مع بيان الجهة التي تثبت الحقوق في السند، مع بيان أن الحجز الملحق به جزء لا يتجزأ من السند. يتم إدخال المستند الخاص بالتعديلات المدخلة من قبل موظف في سلطة التسجيل، موقعًا منه ومدعمًا بختم المنظمة. هذا الإجراء مجاني.
