الاستثمار في العقارات: إيجابيات وسلبيات. الاستثمار العقاري - من أين نبدأ، إيجابيات وسلبيات الاستثمار في العقارات السكنية والتجارية والبناء. الاستثمارات في العقارات والدخل من الإيجارات
الشخص المعاصر، الذي لديه مبلغ معين من المال، عاجلاً أم آجلاً يتساءل عن كيفية استثمار الأموال والحصول على فوائد منها. في القرن الحادي والعشرين، هناك نوع شائع من الاستثمار وهو الاستثمار في أنواع مختلفة من العقارات. باستخدام الموقع، سننظر فيما إذا كان الأمر يستحق الاستثمار في العقارات.
ما هو العقار والاستثمار؟
قبل البدء بمثل هذه الدراسة الجادة، يجب عليك أولاً أن تفهم بوضوح ما هو على المحك.
العقارات- هذا عقار أو قطعة أرض وكل ما يتعلق بها، أو مسطح مائي متصل بالأرض بشكل ثابت، ولا يمكن نقله أو يسبب ضررا كبيرا. ويؤكده القانون في شكل المستندات المطلوبة لنوع معين من الممتلكات. العقارات هي الأصول الأكثر ربحية للاستثمار.
الاستثمارات– نوع من استثمار الأموال في إنشاء أو تطوير الإنتاج الخاص أو إنتاج طرف ثالث بهدف الحصول على منفعة أو منفعة أو ربح في النتيجة النهائية.
الاستثمار العقاري هو الاستثمار في العقارات التي تم بناؤها بالفعل أو تحت الإنشاء لتحقيق الربح.
لقد قمنا بدراسة المفاهيم الأساسية، والسؤال الذي يطرح نفسه أمامك بوضوح: هل يستحق استثمار مدخراتك في العقارات؟ بعد كل شيء، فإن الوضع في بلدنا غير مستقر للغاية، والتغيرات تحدث باستمرار في السوق، ومستوى الأسعار يخضع لقفزة حادة، وانخفاض حاد على حد سواء. كل الأسئلة والشكوك التي لديك طبيعية تمامًا.
سننظر في جميع الأنواع الممكنة من هذه الاستثمارات. سنوضح لك بالتأكيد جميع المخاطر المحتملة التي من المحتمل أن تواجهها مع تمويل معين للأموال، وجميع إيجابيات وسلبيات هذا الاستثمار، ونلخص النتائج.
أنواع الاستثمارات العقارية
يمكن أن يكون الهدف من استثمار أموالك إما السكن أو الأرض أو المساحات المكتبية أو مراكز التسوق. سنلقي نظرة على 5 أنواع رئيسية من الاستثمارات وهذا كل شيء الفروق الدقيقة المحتملةالتي قد تواجهها.
بعد أن تتعرف على كافة الخيارات، ستتمكن من الإجابة على سؤالك “كيف تستثمر الفرص المالية المتاحة لك في القطاع العقاري بشكل صحيح؟”
شراء المباني السكنية
يحظى شراء المباني السكنية الآن باهتمام كبير من المستثمرين. بعد أن اشتريت، على سبيل المثال، شقة في مبنى جديد، يصبح من الممكن تأجيرها وتحقيق الربح منها. أو، شراء منزل برهن عقاري، قم بسداده طوال فترة القرض بأكملها من الأموال المستأجرة المستلمة.
على الرغم من أن هذه الطريقة لتحقيق الربح أو المنفعة متاحة تمامًا في عصرنا ولها مخاطر أقل، إلا أن هناك عددًا من الفروق الدقيقة عند اختيار مبنى سكني:
- من الضروري اختيار المنطقة ودراسة السوق لتحديد تكلفة الإيجار؛
- من المهم اختيار الأماكن التي توجد بها المحلات التجارية والصيدليات والأسواق ومراكز التسوق أو محلات السوبر ماركت على مقربة منها؛
- تقييم رصين الوضع الحاليالإسكان، وإذا لزم الأمر، إجراء إعادة تطوير أو إصلاحات كبيرة أو إصلاحات تجميلية؛
- المنظر من النافذة لا يقل أهمية.
- إن جعل منزلك يشعر بالدفء والحصول على الأثاث المناسب سيكون له تأثير كبير على الطلب في منزلك.
بعد أن فكرت في كل شيء بشكل صحيح، يمكنك الحصول على ربح جيد من التأجير أو القدرة على سداد قرض الرهن العقاري باستخدام الأموال المستأجرة المستلمة.
مهم! يجب أن تفهم أن تأجير المساكن لا يعني تحقيق الربح فحسب، بل يعني أيضًا استثمار الأموال بشكل دوري في شكل إصلاحات تجميليةأو تغيير قطع الأثاث. لذلك، لا ينبغي أن تنفق الكثير من المال على الإصلاحات والأثاث، والشيء الرئيسي هو مجرد اختيار كل شيء بشكل جيد والجمع بينه وبين الذوق.
العقارات قيد الإنشاء – هل تستحق الاستثمار فيها؟
شراء شقة في مبنى قيد الإنشاء يمكن أن يحقق دخلاً أكبر من شراء منزل جديد جاهز. الفرق هو أن الشقق في المبنى في مرحلة البناء تكلف أقل بكثير من الشقق الجاهزة. في هذا الصدد، بعد شراء مثل هذا المنزل، بعد مرور بعض الوقت، يمكنك بيعه بمبلغ أكبر بكثير وتحقيق ربح ملموس.
على الرغم من الميزة المهمة المتمثلة في الحصول على دخل كبير، إلا أن هناك بعض المخاطر:
- قد تتأخر المواعيد النهائية للبناء؛
- وقف البناء
- كما لا يتم استبعاد إفلاس المطور؛
- هدم مبنى بدأ بسبب افتقار المطور إلى مجموعة الوثائق اللازمة أو شرعية البناء بأكمله.
عادة ما تحدث جميع المخاطر المحتملة بسبب خطأ المطور. قبل أن تستثمر المال في أي شقة رخيصةمنزل قيد الإنشاء، تحتاج إلى قضاء بعض الوقت ومعرفة سمعة المطور بالتفصيل. ومن الضروري أيضًا معرفة المدة التي تواجدت فيها شركة المطور في السوق، وعدد المنازل التي تم بناؤها وتسليمها، وما إذا كانت هناك أي أسئلة أو مشاكل أثناء بناء الشقق أو تسليمها.
مع الأخذ بعين الاعتبار المخاطر المذكورة أعلاه، يمكننا أن نستنتج أن مثل هذا الاستثمار مربح.
انتباه! للاستفادة من شراء شقة في مبنى قيد الإنشاء، لا ينبغي أن تنخدع بالسعر المنخفض للغاية والمطور الشاب. من الأفضل اختيار شركة تتمتع بسلطة مستحقة وتاريخ موجود في المباني.
شراء الأراضي
قد تتساءل، هل من المربح الاستثمار في العقارات مثل الأراضي؟ ولكن كلما كانت الصفقة أكثر ربحية، كلما زادت الفروق الدقيقة والمخاطر.
قطع الأراضي لها خصائصها الخاصة. لن تكون قطعة الأرض قابلة للبيع دائمًا ويمكن تأجيرها بسهولة. عند شراء الأراضي، من المهم مراعاة الظروف المؤثرة على السيولة، مثل:
- البعد عن المدينة؛
- موقع؛
- شعبية هذا الاتجاه.
- توافر الاتصالات وإمكانية تركيبها.
أيضا، عند اختيار قطعة أرض، فإن الأمر يستحق مراعاة الفروق البيئية الدقيقة والعوامل السياسية والاقتصادية. إذا أخذت في الاعتبار جميع الميزات والشروط، فإن شراء قطعة أرض معينة يمكن أن يحقق ربحًا كبيرًا.
هل الاستثمار في العقارات الريفية مربح؟
على مدى السنوات القليلة الماضية، أصبحت العطلات الريفية تحظى بشعبية كبيرة، ونتيجة لذلك، كان هناك طلب على استئجار البيوت خارج المدينة. ونظرًا للطلب الجيد على خيار الإيجار هذا، يمكننا القول بثقة أن الاستثمار سيحقق أرباحًا جيدة.
وكذلك عند شراء قطعة أرض أو منزل غير مكتمل إن أمكن العمل الضرورييمكنك إعادة بيع قطعة الأرض مع المنزل بسعر مختلف. نظرًا للطلب الجيد على العطلات الريفية، فإن شراء المنازل يحظى أيضًا بشعبية كبيرة هذه الأيام.
ولكن بطبيعة الحال هناك صعوبات. مهم للتأجير الناجح الطبيعة المحيطة. سيؤدي وجود مسطح مائي جميل وغابة أو بستان قريب إلى زيادة الطلب على عرضك بشكل كبير. كما أن الافتقار إلى الجمال الطبيعي أو الموقع غير الملائم سيقلل من عدد الأشخاص الذين يرغبون في الاسترخاء في منزلك الريفي.
لبيع منزل، من المهم أن تأخذ في الاعتبار ليس فقط وجود خزان، ولكن أيضا وجود المحلات التجارية والاتصالات وقرب المدارس ورياض الأطفال. كل هذا سيؤثر على السيولة.
استثمارات مربحة في العقارات التجارية
شراء مكاتب أو مراكز التسوقهو النوع الأكثر ربحية للاستثمار من هذا النوع. لكن مثل هذه الفرصة لا يمكن الوصول إليها بسهولة.
عند بدء هذا النوع من الأعمال، سيتعين عليك الحفاظ على رقابة صارمة مستمرة ويكون الحضور الشخصي ضروريًا في جميع الأوقات لتجنب ذلك أنواع مختلفةالانتهاكات. يتطلب تركيب العدادات والتشغيل القانوني للمبنى والمحاسبة ودفع الضرائب وغير ذلك الكثير مساعدة إضافية من المتخصصين. العثور على مثل هؤلاء الأشخاص ليس بالأمر السهل أيضًا، فهو يمثل مخاطرة معينة ويتطلب تواجدك الشخصي المستمر ومراقبتك.
لقد نظرنا في جميع الأنواع الرئيسية للاستثمارات العقارية والفروق الدقيقة المتعلقة بها. كل ما عليك فعله هو اختيار الطريقة الأكثر ملاءمة لاستثمار أموالك.
نحن ندعوك للنظر فيها الجوانب الإيجابيةلمثل هذه الأعمال والمزالق المحتملة. مزايا:
- استقرار؛
- سلامة مدخرات المستثمر.
- يتم تعويض مستوى كاف من المخاطر مستوى عالالربحية
- الحماية من التضخم؛
- الحرية المالية للمستثمر.
- الاتجاه نحو التطور والنمو في القطاع العقاري؛
- فرصة الحصول على دخل سلبي من عقار مقوم بأقل من قيمته بمجرد إعادة بيعه، ولكن على مدى فترة زمنية أطول؛
- عند شراء أصل بالائتمان، يرتفع سعر السلعة، وتنخفض قيمة الروبل، ونتيجة لذلك، فإن التضخم "يأكل" النسبة المئوية المدفوعة الزائدة.
كما ترون، هناك الكثير من المزايا. لقد قمنا بتغطية أهمها. ولكن على أية حال هناك أيضا المشاكل المحتملةالتي قد يواجهها المستثمرون. دعونا ننظر في الفروق الدقيقة الرئيسية:
- انخفاض السيولة، والتأخير في إعادة البيع أو الإيجار ممكن لأسباب مختلفة؛
- خطر الصيانة والتشغيل غير الصحيح للمنشأة، مما قد يؤثر على الحالة الفنية؛
- المخاطر المرتبطة بالاستثمار في المنشآت قيد الإنشاء التي تعتمد على المطورين؛
- هناك اعتماد على الوضع الاقتصادي في البلاد؛
- إمكانية النفقات الإضافية؛
- عدم القدرة على التنبؤ الدقيق بالتكاليف المستقبلية.
تم فحص جميع إمكانيات كسب المال من شراء العقارات بالتفصيل. والآن أصبح من الواضح والواضح أن هذا النوع من الاستثمار يعد من أكثر أنواع الاستثمار ربحية وواعدة. إذا كان لديك بعض "الأمتعة" الصناديق الخاصة، يمكنك كسب أموال جيدة جدًا. إذا كانت الأموال موجودة على الرف، فإن التضخم "يأكلها"، وإذا كانت تتحرك، فيمكنك تحقيق الربح وإدارته بشكل أكبر.
ربما تتساءل عن فرص الاستثمار في موسكو وكيف سيتم ذلك؟ تعتبر المدن الكبيرة مثل موسكو أو سانت بطرسبرغ بداية ممتازة للاستثمار. المدن كبيرة وديناميكية وتتطور بنشاط، مما يفتح فرصا وآفاقا جديدة لكسب المال.
وفي الختام دعونا نعلق على السؤال: كيف تستثمر نقديفي العقارات ذات رأس المال المنخفض؟ فإنه من السهل جدا القيام به. عند امتلاك الأموال ل دفعة مبدئية، يمكنك شراء الأصول عن طريق الائتمان. سوف "يلتهم" التضخم مدفوعاتك الزائدة بكل سرور، وسيمنحك الارتفاع المستمر في أسعار العقارات هذا الربح الثمين.
ندعوك لمشاهدة مقطع فيديو يشرح بإيجاز سبب فائدة الاستثمار في الأصول مثل العقارات.
كيف تشتري العقارات التي تدر الدخل؟في تواصل مع
لطالما اعتبرت الاستثمارات في سوق العقارات الطريقة الأكثر موثوقية للحفاظ عليها. الأسعار فيه مؤخراينمو فقط. من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن الاستثمارات في العقارات هي وسيلة استرداد طويلة الأجل لاستثمار الأموال، ولكنها تجلب دخل ثابتبعد تغطية تكاليف الاستحواذ.
العقارات ككائن استثماري
الاستثمار في العقارات هو بديل جيد الودائع المصرفيةويتزايد الطلب عليه عندما تظهر أولى علامات عدم الاستقرار في الاقتصاد. وفي الآونة الأخيرة، لاحظ الخبراء زيادة الاهتمام بين المواطنين في القطاع العقاري. يجب على المستثمرين المحتملين النظر في بعض الميزات المحددة للعقار - في المقام الأول الخصائص المادية.
الخصائص
أين هو أفضل مكان لاستثمار أموالك؟ يمكن تقسيم العقارات إلى ثلاث فئات:
- سكني؛
- تجاري؛
- أجنبي.
يتغير الطلب على جميع أنواع العقارات، وتتأثر أسعارها بعوامل عديدة.
الاستثمارات في العقارات التجارية
تعتبر العقارات التجارية أحد أنواع الاستثمارات المالية المربحة، حيث يمكن تأجيرها أو بيعها بعد بضع سنوات. في أغلب الأحيان، يستثمر المستثمرون في مساحات البيع بالتجزئة والمكاتب، وكذلك الفنادق.
ستساعدك المقارنة بين عوامل معينة على اختيار كائن استثماري مناسب. بعد تحليل الطلب والعرض والبنية التحتية للسوق، يتم حساب فترات الربحية والاسترداد للأشياء أنواع مختلفة— بناءً على البيانات الواردة، يتم الاختيار.
متوسط فترة الاسترداد للمتاجر والمكاتب هو 5-10 سنوات، العائد على الاستثمار فيها منصات التداولوالمكاتب سوف تستغرق من 7 إلى 11 سنة.
كيفية استثمار الأموال بشكل صحيح في العقارات التجارية؟ للقيام بذلك تحتاج إلى معرفة ميزاته:
- أكثر قصيرمقارنة بالقطاع السكني يطلب. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن عدد المشترين المحتملين للعقارات السكنية أعلى بـ 4-5 مرات من الطلب على العقارات التجارية؛
- الحساسية للعوامل السلبية، والذي يعتمد في المقام الأول على الصعود والهبوط النشاط التجاريخلال الأزمة، جنبا إلى جنب مع الطلب، تنخفض تكلفة العقارات. هذا القطاع لديه تركيز ضيق، والاستثمارات فيه العقارات التجاريةواعدة فقط في ظل وجود ظروف مواتية. في أوقات ما قبل الأزمة، زادت الاستثمارات في المستودعات والمساحات المكتبية بشكل كبير؛ حتى أن المساحة الصغيرة يمكن أن تولد دخلاً لائقًا. اليوم، كل عقار يحتاج إلى فحص مفصل قبل الشراء؛
- الالتزام باستراتيجية الاستثماريوفر دخلاً من مبنى تجاري أكبر بكثير من دخل مبنى سكني. ويرجع ذلك في المقام الأول إلى اختلاف دفعات الإيجار عدة مرات بنفس السعر الأولي للأشياء؛
- إمكانية إبرام عقد الإيجاربسعر مرتفع لفترة طويلة، لا يمكن الحصول على دخل مرتفع من استئجار العقارات السكنية إلا عند تأجير السكن بشكل يومي؛
- غالبًا ما يرتبط شراء العقارات قيد الإنشاء بـ المخاطرحيث أنه من الممكن إيقاف البناء في أي وقت، خاصة في أوقات الأزمات. يوصى بإعطاء الأفضلية للسوق السكن الثانوي;
- العقارات التجارية في منطقة صغيرة هي دائما تأجير أسرع وأسهلناهيك عن أوقات الأزمات. إن شراء العديد من العقارات التجارية بدلاً من عقار واحد يقلل من خطر تركها بدون مستأجرين.
الاستثمار في العقارات السكنية
فى المعظم استثمار مربحللاستثمار، يوصى باختيار كائن ذو موقع مناسب، حيث يلعب وجود المترو دورًا مهمًا، إمكانية الوصول إلى وسائل النقلوالمقهى وعدد طوابق المبنى وتوافر مواقف السيارات والمراقبة بالفيديو.
ثانية نقطة مهمة، والذي تحتاج إلى الاهتمام به هو التحليل الأولي للطلب. الطلب الأكبر بين المستأجرين هو على العقارات صغيرة الحجم: شقق صغيرة، استوديوهات، غرف.
الاستثمار في العقارات السكنية ينطوي على شراء واحد، شقة من غرفتينفي مبنى جديد أو في السوق الثانوية. أحد العوامل المهمة أيضًا هو عدم الحاجة إلى الاستثمار في الإصلاحات والأثاث. إن شراء مساكن من الدرجة الممتازة ينطوي على ربحية أعلى بكثير، ولكنه غير متاح للجميع.
إذا كان لديك مبلغ يتجاوز تكلفة الشقة، فمن المستحسن شراء عدة شقق فيها مناطق مختلفةمدن، إجمالي الدخلسوف يتجاوز الربح من استئجار شقة من الدرجة الممتازة.
مع الأمثلة.
واحدة من أكثر الطرق الموثوقة لاستثمار الأموال هي المعادن الثمينة. والمقصود بذلك كيفية حساب المخاطر المحتملة وكسب أموال جيدة.
الاستثمارات في العقارات الأجنبية
على مدى السنوات القليلة الماضية، تجاوزت قيمة العقارات التي اشتراها الروس في الخارج 10 مليارات دولار، وفي 2017-2018، بسبب انخفاض سعر صرف الروبل، من المخطط انخفاض الطلب. لم تؤثر تقلبات أسعار الصرف على تكلفة السكن فحسب، بل أصبحت أيضًا تذاكر الطيران والترفيه أكثر تكلفة بشكل ملحوظ.
انخفاض الطلب على العقارات في الخارجوهو غائب بين الروس الذين يتقاضون رواتب بالدولار واليورو، وهم المشترين المحتملين الرئيسيين. في الآونة الأخيرة، كان هناك تغيير في الأولويات: إذا كان من المعتاد في البداية شراء عقارات المنتجعات في الجبل الأسود وبلغاريا وإسبانيا بغرض الترفيه، فقد أصبح الآن يعتبر استثمارًا مربحًا. ويعتبر هذا خيارًا ممتازًا لتنويع الأصول والحماية من المخاطر.
تصاحب ظاهرة الأزمات في روسيا دائمًا زيادة في الطلب على العقارات في فرنسا والولايات المتحدة وألمانيا وإنجلترا. تم تسجيل نشاط المشترين الروس بالفعل في نهاية عام 2014، وكان 30٪ منهم في عجلة من أمرهم لحماية أموالهم من تقلبات العملة بهذه الطريقة.
في البلدان الجنوبية (إسبانيا وبلغاريا وتايلاند)، غالبا ما يشتري الناس السكن لغرض الراحة.
بشكل عام في 2017-2018 وسيستمر الطلب على العقارات المدرة للدخل بين المستثمرين، وقد ينخفض نشاط مشتري عقارات المنتجعات بشكل طفيف.
تقييم الاستثمار العقاري
للحصول على معلومات حول موضوعية الاستثمارات، أكثر من غيرها طرق مختلفة، مما يسمح لنا بتحديد الربحية والربحية بشكل جماعي. من المهم بشكل أساسي تحديد ذلك بشكل صحيح القيمة السوقيةالكائن وتوزيع ما تم إنشاؤه بشكل صحيح تدفقات نقدية. ويجب اتخاذ أي قرار على أساس التحليل والمقارنة بين هذه القيم والربحية.
موجود ثلاثة أساليب التكلفةهدف: 
- باهظة الثمن - 42%؛
- مربحة – 28%;
- المقارنة – 30%.
عند تحديد قيمة العقار، يجب على المستثمر استخدام كافة الأساليب. باستخدام مثال، يمكنك أن تفهم شقة من غرفة واحدةتبلغ قيمتها 1.6 مليون روبل ، والقيمة المقارنة 1.85 مليون روبل ، وقيمة الإيرادات 2.3 مليون روبل.
سيكون سعر السوق لمثل هذا الكائن: 1.6X0.42 + 1.85X0.3 + 2.3X0.28 = 1.871 مليون روبل.
لتقييم فعالية الاستثمارات العقارية، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن قيمة المال اليوم وغداً مختلفة. في في هذه الحالةمن الضروري وضع خطة عمل يتم فيها حساب الوضع لعدة سنوات مقدمًا. ويشير جانب الإيرادات في هذه الخطة إلى جميع مدفوعات الإيجار لفترة معينة، ويشمل جانب النفقات تكاليف صيانة المنشأة والحفاظ عليها في الحالة المثلى، والضرائب، والفوائد على القروض، وما إلى ذلك.
تعتبر الطريقة الأكثر ربحية وموثوقية للاستثمار هي شراء عقار سائل وتأجيره وإعادة بيعه بتكلفة أعلى.
ما هو نوع العقارات المربحة للاستثمار فيها؟
على الرغم من أن عام 2016 أجرى تعديلاته الخاصة على سوق العقارات، إلا أنه لا ينصح برفض شرائه. شراء شقة مفيد لمن يخطط لتأجيرها، حيث انخفض الطلب على شراء العقارات السكنية، لكن الطلب على استئجار الشقق زاد.
ومن الجدير بالذكر أيضًا أن العقارات التي تم شراؤها في أوقات الأزمات يمكن دائمًا بيعها بشكل مربح بعد بضع سنوات، كما أظهرت الممارسة في عامي 1998 و2008.
وفقا للخبراء، لا ينصح بانتظار الظروف المواتية لشراء العقارات - فقد لا يأتي مثل هذا الوقت أبدا.
عند اختيار عقار للشراء، يوصى بمراعاة النقاط التالية:
- يُنصح بشراء العقارات التجارية والسكنية فيها المدن الكبرىمع إمكانات التنمية.
- يجب استثمار الأصول المالية لمدة لا تقل عن 3 سنوات؛
- في أسعار منخفضةيمكن دائمًا تأجير الكائن؛
- وفي أوقات الأزمات، يلاحظ التراجع الرئيسي في سوق الإسكان الثانوي، وبعد ذلك تنتشر الظاهرة إلى السوق الأولية.
لا يمكنك الاستثمار في العقارات في 2017-2018 إلا إذا كان لديك المبلغ المطلوب؛ القروض المصرفيةوخاصة بالعملة الأجنبية.
نرحب بقراء "الموقع"! سنتحدث في هذه المقالة عن الاستثمار في العقارات: ما هي الأشياء التي يمكنك استثمار أموالك فيها وكيفية القيام بذلك بشكل صحيح.
هل تريد إنشاء الدخل السلبيللحصول على المال دون بذل الكثير من الجهد؟ ومن ثم فإن الاستثمار في العقارات سيساعدك على تحقيق هذا الهدف.
بعد قراءة هذه المادة سوف تتعلم:
- ما هو نوع العقارات التي يجب أن تستثمر أموالك فيها؟
- كيفية الاستثمار في العقارات التجارية؛
- كيفية تجنب الوقوع في قبضة المحتالين.
يعد الاستثمار في العقارات أحد أكثر الاستثمارات ربحية واستقرارًا اليوم. العقارات تدور حول المدى الطويل.
من خلال الاستثمار في العقارات التجارية أو السكنية، سوف تقوم على الأقل بما يلي: إنقاذ من التضخم، و كحد أقصى – زيادة رأس المال الخاص بك.
لقد كانت العقارات دائمًا واحدة من أكثر الأصول سيولة. شقق، منازل، أرضكانت دائما في الطلب في السوق. بعد كل شيء، يتم تشكيل كل يوم عائلة جديدةالذين يحتاجون ببساطة إلى سقف فوق رؤوسهم.
للاستثمار في العقارات ليس من الضروري الحصول على مبلغ كبير من المال على الفور. يمكنك الانضمام تعاونية الإسكان (تعاونية الإسكان والبناء)، أو استثمار الأموال في المساكن الصغيرة الحجم.
هناك خياران لتوليد الدخل من العقارات المشتراة:
- الأصول طويلة الأجل: اشتريت شقة وأجرتها وزادت رأس مالك؛
- الأصول قصيرة الأجل: اشتريت شقة في مرحلة البناء، وبعد تشغيل المنزل زادت سيولته والبيع يدر دخلا.
وستكون العقارات في البلدات والقرى الصغيرة أقل سيولة منها في المدن الكبرى. ولكن، وفقا لذلك، يكلف أمرا من حيث الحجم أرخص.
لا تنس تكاليف الحفاظ على هذا الأصل:
- إصلاحات كبيرة؛
- وإصلاحات تجميلية منتظمة؛
- إصلاح الأعطال حسب الضرورة؛
- فواتير الخدمات الشهرية وأكثر من ذلك.
2. ما هي العقارات التي يجب الاستثمار فيها - أفضل 4 أنواع شائعة من العقارات
عرض 1. المباني السكنية
دعونا نلقي نظرة على مثال محدد لاستثمار الأموال في شقة.
عند اختيار العقارات، يجب عليك بالتأكيد الانتباه إلى المؤشرات التالية:
- المنطقة التي يقع فيها؛
- إمكانية الوصول إلى وسائل النقل؛
- البنية التحتية الداخلية ( الساحات ومواقف السيارات ورياض الأطفال والمدارس والمحلات التجاريةإلخ.)؛
- الحالة الداخلية للشقة والمنزل ككل.
النوع 2. المباني التجارية
تعتبر الاستثمارات في العقارات التجارية أكثر ربحية، لأنه يكلف أكثر في سوق الإسكان.
يستحق النظر! حتى المكتب الصغير أو مساحة البيع بالتجزئة يمكن أن تكلف أعلى بكثير من تكلفة شقة سكنية في نفس المنطقة. لكن الإيجار ل محال تجاريةسيكون أعلى عدة مرات ⇑ إيجار شقة سكنية.
العقارات التجارية هي الأنسب للاستثمار طويل الأجل من أجل كسب الإيجار.
5. من يمكنه المساعدة في الاستثمار في العقارات السكنية أو التجارية - مراجعة لثلاث شركات
يمكنك استثمار الأموال في العقارات بنفسك أو الاتصال بالمتخصصين في هذا المجال. الآن هناك العديد من الشركات التي تقدم خدماتها على سوق الاستثمارالعقارات.
تقوم بشراء شقة وتسجيلها كملكية خاصة بك، وتتولى الشركة عملية بيعها الإضافية. على سبيل المثال،شركة أكتيفو ، تقدم خدماتها وتضمن الربح من 11% سنويا (وهو أعلى من أي إيداع في بنك موثوق)، بالإضافة إلى أنه لا يزال لديك أصول سائلة في شكل عقارات أو نقدًا من بيعها.
يمكنك البدء في الاستثمار في العقارات بأقل قدر ممكن من رأس المال المتاح، وزيادته إذا قمت بإدارته بحكمة.
اليوم سأبدأ بالنظر استثمار عقاريكأحد الخيارات لإنشاء مصدر للدخل السلبي. سأقول على الفور أن هذا الموضوع واسع جدًا وضخم، وأن تغطيته ولو لفترة وجيزة سوف تتطلب سلسلة كاملة من المنشورات. لذلك، سيكون هناك اليوم نوع من المقالة التمهيدية التي تكشف ما هو الاستثمار العقاري، وما هي أنواع الاستثمارات العقارية الأكثر شيوعًا، وما هي مزايا وعيوب هذه الطريقة لاستثمار رأس المال.
هو استثمار رأس المال في عقار قيد الإنشاء أو مكتمل لغرض توليد الدخل في المستقبل. وفي هذه الحالة يمكن أن يكون الدخل من الاستثمار في العقارات من نوعين:
1. الدخل السلبي من تأجير العقارات(ثم سيكون استثمار رأس المالفي العقارات)؛
2. الدخل من إعادة بيع العقارات بسعر أعلى (استثمار المضاربة).
يمكن أن يكون الاستثمار في العقارات من عدة أنواع، بناءً على العقار الذي يتم شراؤه والأهداف الاستثمارية:
أنواع الاستثمارات العقارية.
1. الاستثمارات في العقارات السكنية.في هذه الحالة، يقوم المستثمر بشراء شقة أو تملك منزل بغرض تأجيره أو إعادة بيعه.
2. الاستثمارات في العقارات التجارية. مستثمر في مجال القطاع الخاصتستحوذ على عقار تجاري (مكتب أو محل بيع بالتجزئة أو مستودع) بغرض تأجيره أو إعادة بيعه لاحقًا.
3. الاستثمارات العقارية في الخارج.في الآونة الأخيرة، أصبحت هذه الطريقة للاستثمار في العقارات ذات شعبية متزايدة. في هذه الحالة، يقوم المستثمر بشراء عقار في إحدى الدول الأجنبية بهدف توليد دخل سلبي (التأجير) أو إعادة البيع.
4. الاستثمارات في العقارات قيد الإنشاء.وهو أيضًا نوع شائع جدًا من الاستثمار، والذي يتضمن بشكل أساسي بيع العقارات بعد الانتهاء من البناء بسعر أعلى.
هذه هي الأنواع الأكثر شيوعًا للاستثمارات العقارية، ويمكن مناقشة كل منها على حدة، لذا ترقبوا Financial Genius - في المستقبل سأنشر مقالات منفصلة تغطي خصوصيات وعموميات كل طريقة من طرق الاستثمار في العقارات.
أقترح الآن النظر في المزايا والعيوب الرئيسية للاستثمار في العقارات: ما مدى أهمية هذا الكائن الاستثماري ومربحه بالنسبة للمستثمر الخاص.
فوائد الاستثمار في العقارات.
1. تعتبر العقارات تقليديًا إحدى أدوات الاستثمار الأكثر موثوقية، حيث إنها في أغلب الأحيان إما ترتفع أسعارها أو يبقى السعر على حاله. بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن أن تنخفض قيمة العقارات إلى الصفر (مثل العديد من الاستثمارات الأخرى، على سبيل المثال، ضمانات)، انخفاض أسعار العقارات، إذا كان هناك، ليس كبيرا جدا.
2. العقارات هي استثمار "ملموس" يمكن رؤيته ولمسه، على عكس أشكال الاستثمار الأخرى التي تنطوي على الاستثمار في المزيد من الأصول الافتراضية.
3. يمكن استخدام العقارات في أي وقت لتلبية الاحتياجات الشخصية للمستثمر، فيمكنه مثلاً العيش فيها، أو تحديد موقع عمله (الحالي أو المستقبلي)، إذا كان عقاراً تجارياً.
4. تتضمن الاستثمارات في العقارات طريقتين لتوليد الدخل المحتمل: دخل الإيجار السلبي أو دخل المضاربة من إعادة البيع.
5. الاستثمار في العقارات مرة واحدة يمنحك فرصة الحصول على ما تبقى من حياتك، أي أنه يمكن أن يكون استثمارًا طويل الأجل.
6. يمكن دائمًا بيع الممتلكات، أو إهداؤها للأقارب، أو توريثها، أو استخدامها كضمان في أحد البنوك، وما إلى ذلك.
7. تنطوي الاستثمارات في العقارات على مخاطر منخفضة للغاية لخسارة رأس المال (مخاطر الخسارة الإجمالية عند الاستثمار في العقارات في السوق الثانوية تميل إلى الصفر)، وهي الميزة التي لا يمكن إنكارها.
كانت هذه هي المزايا الرئيسية للاستثمار في العقارات، والآن دعونا نلقي نظرة على العيوب.
عيوب الاستثمار في العقارات.
1. الدخل السلبي من العقارات المستأجرة صغير جدًا مقارنة بحجم الاستثمار المطلوب، وفي كثير من الحالات يمكن أن يكون أقل من الربحية.
2. العقارات كأداة استثمارية لديها سيولة منخفضة للغاية. وهذا يعني أنه من أجل بيعه، إذا لزم الأمر، بسعر مناسب أو حتى متوسط سعر السوق، فقد يستغرق الأمر أشهرًا أو حتى سنوات.
3. تنطوي الاستثمارات في العقارات على تكاليف إضافية: الدفع مقابل خدمات السمسار العقاري، وخدمات كاتب العدل عند إبرام صفقة شراء وبيع ورسوم الدولة، والتي يمكن أن تؤدي معًا إلى مبالغ كبيرة جدًا (تصل إلى 5-10٪ من قيمة العقار) .
4. العقار نفسه، بعد الشراء، يستلزم أيضًا نفقات إضافية: دفع مقابل الخدمات الأمنية (إذا كان عقارًا تجاريًا)، ورأس المال و صيانةإذا لزم الأمر، في بعض الحالات – ضريبة الأملاك، وما إلى ذلك.
5. يتطلب الاستثمار في العقارات وجود رأس مال قوي إلى حد ما، مما يجعل هذا النوع من الاستثمار غير متاح لمجموعة واسعة من المستثمرين من القطاع الخاص. ومع ذلك، يمكن تخفيف هذا الشرط إذا كنت تستثمر في العقارات قيد الإنشاء (في مرحلة البناء، تكون تكلفة العقارات أقل بكثير) أو في أشياء غير مكلفة، على سبيل المثال، المرائب، الأكواخ.
6. ينصح بالاستثمار في العقارات بمعرفة جيدة الإطار التشريعيفي هذا المجال، لأن هناك الكثير من المحتالين والمحتالين الذين يعملون في هذا السوق، وبالنسبة لشخص ليس لديه سوى القليل من المعرفة بالقانون، هناك دائمًا خطر كبير للخداع.
7. تنشأ أيضًا مخاطر كبيرة عند الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء؛ وهنا تشمل الاحتيال واحتمال حدوث مشاكل للشركة المطورة، مما لن يسمح لها بإكمال بناء المنشأة وتشغيلها.
8. يخضع الاستثمار في العقارات في بعض الحالات أيضًا لمخاطر التدخل من جانب الوكالات الحكومية أو الهياكل الإجرامية التي قد ترغب في الاستيلاء على "المعلومات" الخاصة بك وستبذل قصارى جهدها لأخذها منك ببساطة. وفي بلد لا تُحترم فيه حقوق الإنسان القانونية، وحيث تقف المحاكم غالباً إلى جانب أولئك الذين يدفعون أكثر، فإن مثل هذه المخاطر تكون كبيرة للغاية.
9. دخل الإيجار السلبي ليس قيمة ثابتة؛ خلال بعض فترات غياب المستأجرين، قد يظل العقار خاملاً، ولا يدر دخلاً، ولكنه يتكبد نفقات. عند الاستثمار في العقارات التجارية، قد ينخفض دخل الإيجار بشكل كبير خلال فترات الأزمات.
10. تعتمد ربحية الاستثمارات في العقارات إلى حد كبير على التشريعات الحالية (في مجال الضرائب، ومقدار رسوم الدولة عند بيع العقارات، والقيود المفروضة على الملكية أو البيع، وما إلى ذلك)، والتي يمكن أن تتغير نحو الأسوأ مع في أي وقت.
حاولت أن أفكر بموضوعية في جميع مزايا وعيوب الاستثمار في العقارات. بالنسبة لك، هذا غذاء للتفكير، ومن خلاله يحق لك استخلاص استنتاجات لاتخاذ قرارات استثمارية معينة.
في رأيي، الاستثمار في العقارات هو أداة مالية محافظة وموثوقة للغاية لمستثمري القطاع الخاص الذين لديهم مبالغ كبيرةرأس المال الشخصي. بالنسبة لهؤلاء المستثمرين، أوصي بحصة معينة (ولكن ليس كل رأس المال!) من أموالهم محفظة الاستثمارالاستثمار في العقارات لتقليل المستوى العام للمخاطر في المحفظة الاستثمارية. وفي الوقت نفسه، تجدر الإشارة إلى أن الاستثمار في العقارات، مثل أي نوع آخر من الاستثمار، يجب أن يتم بكفاءة، مع دراسة جيدة لسوق العقارات وجميع تعقيدات الإطار التشريعي، حتى يتمكن المستثمر من الدخل السلبي لتعظيمه.
هذا كل شئ. اتبع التحديثات لمعرفة المزيد حول الفروق الدقيقة الهامة في الاستثمار في العقارات وأدوات إدارة التمويل الشخصي الأخرى.
مرحبًا. في هذا المقال سنتحدث عن الاستثمار في العقارات.
اليوم سوف تتعلم:
- لماذا الاستثمار في العقارات مربح؟
- ما هي أنواع العقارات الموجودة؟
- ما هي العقارات التي يمكن وينبغي الاستثمار فيها؟
- كيف يمكنك كسب المال مع الحد الأدنى من الاستثمار.
لطالما اعتبرت الاستثمارات في العقارات واحدة من أكثر الاستثمارات موثوقية. في أذهان الناس، ترتبط العقارات بالموثوقية والارتفاع المستمر في الأسعار. ولكن هل هذا حقا؟ هل من المربح الاستثمار في العقارات في ظل واقع السوق اليوم؟
أهداف الاستثمار العقاري
المال يجب أن يكسب المال. تمت صياغة هذا المبدأ الأكثر أهمية للاستثمار رسميًا في أواخر القرن السابع عشر. وعلى الرغم من عمره، فإنه لا يزال ذا صلة.
لهذا السبب أي غرض الاستثمار - استلام الدخل.
الاستثمار العقاري لديه أيضا هذا الهدف.
الأهداف المتوسطة (الطرق التي يمكنك من خلالها كسب الدخل) هي:
- الحصول على عقار لتأجيره؛
- إعادة بيع الممتلكات؛
أول هذه الطرق أكثر استقرارًا ودقة. يمكن ضمان تأجير أي عقار تقريبًا، بغض النظر عن نوعه وجودته. هذه هي طريقة الاستثمار الأكثر استقرارًا ومنخفضة الدخل، باستثناء الوديعة المصرفية.
الأرباح من إعادة البيع العقارات- هنا أكثر إثارة للاهتمام وخطورة و طريقة قيمةالأرباح. من الصعب جدًا إعادة بيع العقارات التي تم شراؤها مقابل أموال أقل، ولكن مع ذلك، بغض النظر عن الوضع الاقتصادي، تستمر أسعار بعض العقارات في الارتفاع.
لكن معظم المستثمرين يفضلون تأجير العقارات لأول مرة والحصول على الأموال التي يتم إنفاقها على الاستثمارات، وبعد ذلك يفكرون في بيعها.
تتيح لك هذه الطريقة زيادة دخلك إلى الحد الأقصى للأسباب التالية:
تبلغ تكلفة الشقة في موسكو 10 ملايين كل عام وتزيد تكلفتها بنسبة 5٪ - 500 ألف روبل. يدفعون 60 ألف روبل – 720 ألف روبل للإيجار. إجمالي الدخل مليون و 220 ألف روبل أو 12٪ سنويًا.
أنواع الاستثمارات العقارية
يشير الاستثمار العقاري إلى .
هناك أربعة أنواع رئيسية من الاستثمارات العقارية:
- الاستثمارات في العقارات التجارية؛
- الاستثمارات في العقارات السكنية؛
- الاستثمارات في البناء العقاري.
- الاستثمارات العقارية في الخارج.
كل واحد منهم له خصائصه الخاصة وميزاته المميزة، التي لا تميز العقار نفسه فقط ككائن استثماري، ولكن أيضًا كنهج كامل لاستثمار الأموال. ويختلف كل واحد منهم في المخاطر الخاصة به التي يتحملها المستثمر، والاستراتيجيات، وبالتالي الربح.
الاستثمارات في العقارات السكنية
الاستثمار في العقارات السكنية يعني شراء:
- غرف؛
- شقق سكنية؛
- منازل
- وغيرها من المباني السكنية.
العقارات السكنية جيدة لأن حاجز الدخول في هذا الاستثمار منخفض للغاية، والمخاطر ضئيلة، والاستثمار مضمون أن يؤتي ثماره. ولكن في الوقت نفسه، من المستحيل الاعتماد على دخل كبير على المدى القصير.
يختلف الحد الأدنى لمبلغ الاستثمار بشكل كبير حسب المنطقة.
حقيقة إحصائية : انخفض سعر العقارات السكنية في جميع أنحاء التاريخ الحديثروسيا 3 مرات فقط. في عام 1998، بسبب التخلف عن السداد، وفي 2008-2009، بسبب الأزمة العقارية العالمية، وفي 2015-2016، بسبب الأزمة الروسية. على مر السنين، منذ بداية التسعينيات، ارتفع سعر العقارات السكنية في المتوسط بنسبة 3-5٪ سنويا.
كيف يمكنك كسب المال على العقارات السكنية؟ الطريقة الأولى والرئيسية هي الإيجار. باعتبارك مالكًا، يمكنك كسب ما بين 120 إلى 300 ألف روبل سنويًا دون بذل أي جهد في ذلك. الطريقة الثانية هي زيادة قيمة العقارات مع مرور الوقت. إذا كانت الشقة تكلف 1،000،000 روبل عند الشراء، فيمكننا أن نقول بأمان أنه بعد 3 سنوات سيكلف بالفعل 1100000 روبل.
العائد على الاستثمار طويل جدًا. من أجل استرداد كامل الاستثمار والوصول صافي الربحسيستغرق الأمر حوالي 8-10 سنوات، حسب الوضع الاقتصادي والمنطقة. في الوقت نفسه، يمكنك البدء في تلقي خصومات مستقرة بالفعل في الشهر الأول أو الثاني بعد شراء المنزل. ولكن عند الاستثمار في السكن، ستحتاج إلى إجراء الحد الأدنى من الإصلاحات، وجذب المستأجرين الجيدين، والتأكد من عدم حدوث أي شيء للعقار.
ارتفاع أسعار المساكن يعتمد إلى حد كبير على المنطقة. في المناطق النامية بنشاط، مثل منطقة بيلغورود، تنمو أسعار العقارات بشكل أسرع بسبب التدفق المستمر لأشخاص جدد. يجب عليك أن تختار بعناية المنطقة التي تريد الاستثمار فيها.
ويجب أن نتذكر أنه عند الاستثمار في العقارات، لا ينبغي عليك شراء منزل كبير. المتوسط 1-2 مثالي شقق غرفة، وهي ليست باهظة الثمن مثل الكبيرة، وبالتالي فهي مطلوبة بشكل أكبر.
الاستثمارات في العقارات التجارية
تعد الاستثمارات في العقارات التجارية نوعًا أكثر تعقيدًا من الاستثمار الذي يتطلب من المستثمر أن يكون لديه معرفة جيدة ومهارات تحليلية.
العقارات التجارية ككائن استثماري تشمل:
- المحلات؛
- الحانات.
- مطاعم;
- المستودعات
- المكاتب
- أماكن أخرى.
يتم استخدام العقارات التجارية من قبل رجال الأعمال أو الشركات الأخرى لتحقيق الربح. ويأتي الربح أيضًا من تأجير المباني، وكذلك من الزيادة المحتملة في قيمة العقارات التجارية. ولكن إذا أصبحت مساحة المعيشة أكثر تكلفة بشكل مطرد، فإن كل شيء مع التجارة ليس بهذه البساطة.
أظهرت العقارات التجارية ديناميكيات أسعار سلبية بشكل ثابت على مدى السنوات القليلة الماضية، في حين أظهرت انخفاضًا كبيرًا في الطلب. ويرجع ذلك بالطبع إلى الأزمة، ولكن أيضًا إلى عدم تطوير الشركات الصغيرة والمتوسطة، التي تحتاج في المقام الأول إلى الإيجار.
السمة المميزة للعقارات التجارية هي العائق الكبير أمام الدخول في مجال الأعمال التجارية. لن يتمكن الأفراد بعد الآن من شراء مكتب أو حانة وتأجيرها ببساطة. تعتبر مشكلة العثور على العملاء حادة جدًا أيضًا بالنسبة لرواد الأعمال. بعد كل شيء، يتم إبرام العقود طويلة الأجل، وتنشأ معضلة: إما أن تبحث عن المزيد اقتراح مربحأو العمل مع هذا العميل بالذات.
المخاطر مرتفعة أيضًا. يعد اختيار العقار المناسب للمبتدئين أمرًا صعبًا للغاية، وستحتاج أيضًا إلى إجراء إصلاحات مختصة وجذب العملاء المناسبين وإبرام عقد معهم. الدخل في العقارات التجارية أعلى بكثير منه في العقارات السكنية، لكن فترة الاسترداد تظل كما هي: 8-10 سنوات.
الاستثمار في البناء
أخطر أنواع الاستثمار العقاري وأكثرها ربحية. ويمكن تقسيمها إلى فئتين كبيرتين: الاستثمار بالمعنى المعتاد، وشراء السكن في مرحلة مبكرة من البناء.
في الحالة الأولى، يستثمر الشخص أمواله فيها أعمال بناءوبعد الانتهاء منها يحصل على ربح حسب الحصة. مخطط مألوف لجميع المستثمرين، ولا جديد فيه. يتم تحديد الربح حسب الاستثمار.
الطريقة الثانية هي أكثر إثارة للاهتمام. تقوم بعض شركات البناء ببيع الشقق في مبانيها حتى قبل بنائها. وهذا يساعد على جذب أموال إضافيةفي البناء والانتهاء من العمل. عادة ما تكون هذه الشقق جاهزة خلال 1-2 سنوات، والسعر في وقت استعدادها أعلى بمقدار 1.5-2 مرات من السعر الأصلي. ولكن يجب أن نتذكر أن الاستثمار في البناء يعد نشاطًا أكثر خطورة بكثير من شراء العقارات الجاهزة.
أنت بحاجة إلى الاستثمار في البناء بحكمة، ودراسة كل الجوانب القانونية والاقتصادية للشركة، وموثوقيتها، وخبرتها في السوق والمراجعات. في استثمار جيديمكنك إما الربح على الفارق بين سعر الشراء وسعر البيع، أو الحصول على عقار بتكلفة أقل، وبالتالي تقليل تكاليف الشراء.
عند وضع وتوقيع اتفاقية مع شركة بناء، فمن المستحسن أن تطلب المشورة القانونية. سيكون قادرًا على إخبارك ما إذا كانت هذه الشركة موثوقة أم لا، وإبرام عقد بشكل صحيح، وإذا حدث خطأ ما، فاحصل على المشورة.
الخصائص المقارنة لأنواع الاستثمارات
لكي تفهم بشكل أفضل ما هو الأكثر ربحية بالنسبة لك، سنقدم لك وصفًا مقارنًا لأنواع الاستثمارات:
| الاستثمارات في العقارات السكنية | الاستثمارات في العقارات التجارية | الاستثمارات في البناء العقاري | |
| المرفقات | متوسط | أقصى | الحد الأدنى |
| دخل | الحد الأدنى | أقصى | متوسط |
| تسديد | 8-10 سنوات | 8-10 سنوات | 2-6 سنوات |
| السيولة | متوسط | أقصى | الحد الأدنى |
| المخاطر | قليل | متوسط | أقصى |
| ما هي فئات المستثمرين الموصى بها؟ | الجميع | للمبتدئين وأكثر خبرة | للمستثمرين ذوي الخبرة |
كما ترون فإن الاستثمار في العقارات التجارية والسكنية مناسب لكل من المستثمرين المبتدئين ومتوسطي الخبرة بسبب بساطته وثباته المتوسط. ولكن على الرغم من ذلك، فإن الأكثر ربحية، من حيث الاسترداد، هو الاستثمار في البناء. وهو أيضًا الأكثر خطورة.
الاستثمار في العقارات السكنية مناسب للجميع نظراً لاستقراره العالي. ليست هناك حاجة للاعتقاد بأن الاستثمار لن يؤتي ثماره. ويضمن لهم توليد الدخل، بغض النظر عن الظروف
إيجابيات وسلبيات الاستثمار في العقارات
الآن عن كل نقطة بمزيد من التفاصيل:
الايجابيات:
استقرار. من الصعب الجدال مع ذلك. تعتبر الاستثمارات في العقارات واحدة من مصادر الدخل الأكثر موثوقية واستقرارا. بغض النظر عن الوقت من العام، والوضع الاقتصادي والسياسي، يحتاج الجميع دائمًا إلى مواقع الإسكان والأعمال.
النمو المستمر في قيم الأصول. نموذجي للعقارات السكنية. على مسافة طويلة، تتصرف العقارات مثل الذهب - فهي تزيد قيمتها بشكل مطرد وثقة.
مصدر الدخل السلبي. من خلال تأجير العقارات، أو انتظار ارتفاع الأسعار، يبذل المستثمر قدرًا ضئيلاً من الجهد.
الحد الأدنى من المخاطر. على النحو التالي من النقطة الثانية، هناك حاجة دائما إلى السكن ومكان للعمل، لذلك حتى في الأوقات غير المواتية للاقتصاد، ستكون هناك فرصة لبيع العقارات أو تأجيرها.
السلبيات:
كائن الاستثمار غير السائل. السيولة هي قدرة الشيء على التحول بسرعة إلى أموال دون فقدان القيمة. انخفاض سيولة العقارات يعني صعوبة بيعها بقيمتها الحقيقية. بالطبع، يمكنك بيع شقة/متجر/أي مبنى آخر بسرعة كبيرة عن طريق إجراء خصم كبير، لكن هذا يشير فقط إلى انخفاض السيولة وبالتالي صعوبة البيع.
الاسترداد الطويل. العيب الأكثر أهمية على الإطلاق. فترة الاسترداد التي تتراوح من 8 إلى 10 سنوات هي فترة طويلة جدًا حتى بالنسبة للاستثمار طويل الأجل. تدفع الشركات المتوسطة والصغيرة تكاليفها في فترة تتراوح من شهر إلى عامين. أ استثمارات ماليةهناك نفس الشيء.
تكاليف الصيانة الثابتة. فواتير الخدمات والنفقات الأخرى، إذا لم يتحملها المستأجر، تقع على عاتق المستثمر. إنها تقلل الدخل بشكل كبير، مما يجبرك على إنفاق أموال إضافية.
سيتعين على مالك العقار دفع الضرائب العقاريةعند التأجير، إما ضريبة الدخل (إذا كانت مؤسسة) أو (ضريبة الدخل فرادى). وبعد بيع العقار، ستحتاج أيضًا إلى دفع الضرائب، مما يجعل مبلغ الدخل أقل بنسبة 13%.
الأمر متروك لكل مستثمر ليقرر ما الذي سيتفوق عليه - الاستقرار والثبات، أو انخفاض السيولة والدخل والعائد.
لقد أعددنا خمس نصائح للمستثمرين المبتدئين:
نصيحة 1.عليك أن تقرر مقدما القدرات الماليةوكائن استثماري. ستعتمد الإستراتيجية اللاحقة أو استثمار الأموال أو فترة الاسترداد بشكل كامل على هذا. يجب على المستثمر نفسه أن يفهم مقدار الأموال التي يملكها ونوع العقارات التي يمكنه الاعتماد عليها.
يعد اختيار كائن استثماري هو أصعب شيء، لأنك تحتاج إلى فهم ما يجلبه كل نوع من العقارات دخل مختلفومخاطر مختلفة والتزامات مختلفة.
نصيحة 2.ادرس سوق العقارات بعناية وابحث عن عرض. تعتبر الاستثمارات بمثابة تحليل مستمر تقريبًا، ولهذا السبب لا تحتاج إلى التسرع في البحث عن عقارات للاستثمار فورًا بعد تلقي الأموال. أنت بحاجة إلى دراسة العروض التي يقدمها الأشخاص بعناية، ومعرفة مكان الطلب، وما إلى ذلك.
تعتبر منصات الإعلانات المحلية والروسية مثل Avito مثالية لذلك، حيث سيساعدك بعض الأشخاص على فهم ما هو معروض للبيع، والبعض الآخر ما هو مستأجر. وبناء على هذه المعرفة، ستحتاج إلى العثور على كائن لن يكون له أعلى سعر وسيكون الطلب كافيا.
نصيحة 3.إذا أمكن، تجنب استخدام الوسطاء. وهذا ينطبق أكثر على الاستثمارات العقارية السكنية. يستخدم العديد من الأشخاص خدمات أصحاب العقارات عند البحث عن عقار استثماري. وهذا نهج خاطئ في الأساس. وظيفة السمسار هي البيع، ووظيفتك هي الشراء. وهنا ينشأ تضارب في المصالح يجب تجنبه.
يمكن للتحليل الشامل الكامل لسوق العقارات أن يعطي فهمًا لمكان البحث عن شقة جيدة.
نصيحة 4.من الضروري استخدام خدمات المحامي. من الأفضل أن يعهد بصياغة العقود إلى محترف. بعد كل شيء، من الأفضل أن يتم إضفاء الطابع الرسمي على عقد الإيجار بشكل قانوني. نعم، يتم فقدان جزء لائق من الدخل، ولكن في الوقت نفسه، في حالة حدوث أي تدقيق، لا داعي للخوف من العواقب غير السارة التي من المؤكد أنها ستنشأ في حالة عدم وجود عقد ودفع الضرائب.
سيُطلب أيضًا وجود محامٍ شخصي عند إبرام اتفاقية مع شركة إنشاءات. سوف يساعد على فهم موثوقية الشركة، أشير موضوع مثير للجدلونقاط الضعف في العقد، وسوف تساعد في حماية حقوقك إذا نشأت مثل هذه الحاجة فجأة. يتطلب النشاط الاستثماري دائمًا وجود محامٍ جيد يساعدك على فهم جميع التعقيدات التشريعية.
نصيحة 5.عليك أن تنسى الأرباح الفورية. يشير الاستثمار العقاري إلى استثمارات طويلة الأجل، وبالتالي فهي تؤتي ثمارها لفترة طويلة. يمكن الحصول على الربح من إعادة البيع خلال 2-3 سنوات، ولكن دخل الإيجار فقط خلال 6-9 سنوات. لهذا السبب عليك أن تنسى فكرة كسب المال بسرعة وسهولة.
بضع كلمات عن المخاطر
مثل أي الأنشطة الاستثماريةالاستثمار في العقارات محفوف بمخاطر كبيرة. بضع كلمات عن المخاطر في الواقع الروسي.
مخاطر الرهن العقاري. وفي روسيا، لم تكن أزمة 2008-2009 بنفس الشدة التي كانت عليها في بقية العالم. وانخفضت أسعار العقارات، ولكن ليس بقدر ما حدث في أوروبا وأمريكا. هذا يرجع إلى حقيقة أن الرهن العقاري جاء السوق الروسيةفي وقت متأخر جدًا، فقط في بداية العقد الأول من القرن الحادي والعشرين.
ويرتبط انخفاض الأسعار في الفترة 2015-2016، بالإضافة إلى الأزمة الروسية، باقتراب فترة سداد القروض العقارية لمدة 10 سنوات، وزيادة معدل التخلف عن السداد بشكل ملحوظ. ولا يُعرف ماذا سيحدث عندما يأتي أجل 15 و20 عاماً، لأنه في أمريكا، ومع اقتراب فترة السداد، اندلعت أزمة على نطاق عالمي.
مخاطر السكن. من غير المعروف ما إذا كان الحد الأدنى للسعر قد تجاوز الآن بالفعل، أو ما إذا كانت تكلفة العقارات السكنية قد ارتفعت بشكل غير معقول طوال الفترة الزمنية بأكملها. إن مشكلة الحد الأدنى للسعر هي التي تجعلنا نتحدث عن مخاطر الاستثمارات الحالية في العقارات السكنية.
من الضروري مراقبة الوضع بعناية، وبمجرد أن يصبح من الواضح ما إذا كانت العقارات ستستمر في النمو أو تظهر ديناميكيات سلبية، ثم اتخاذ قرارات بشأن الاستثمار في الإسكان.
المخاطرة في البناء. ليست هناك حاجة للحديث كثيرا عن البناء. المطورون الوهميون والبيع المزدوج للشقق والعديد من المخططات الاحتيالية الأخرى التي يعرفها الكثير من الناس عن كثب.
إن الاستثمار في المنازل قيد الإنشاء أمر مربح حقًا ويجلب الكثير المزيد من الماللكن عليك أن تزن المخاطر وتدرس الشركات بعناية وبعد ذلك فقط تتخذ قرارات بشأن الاستثمار في البناء.
كيفية الاستثمار بأقل قدر من المال
لا يزال الاستثمار في العقارات يتطلب تكاليف أعلى بكثير من الطرق الأخرى.
إذا لم يكن هناك ما يكفي من المال، يمكنك استخدام إحدى الطرق التالية:
جمع المال. الطريقة الأكثر شيوعًا لجمع الأموال لشراء العقارات هي الرهن العقاري. القرض مضمون بالعقارات. في الفهم الروسي، هذا قرض عقاري مضمون بنفس العقار.
ستكون معظم البنوك سعيدة بتقديم رهن عقاري. وهذا يتطلب مصدر دخل ثابت وجيد تاريخ الرصيد، وحزمة من المستندات التي تختلف باختلاف البنوك.
اعتمادا على البنوك، والمصطلح، والموثوقية و الحالة الماليةالمقترض، سوف تختلف الفائدة. في الأساس، يتم توفير 11-17٪ سنويًا للقروض العقارية، و5-7٪ - إذا كان هناك قرض بالعملة الأجنبية.
والشيء الجيد في هذه الطريقة هو أنه يمكنك سداد أقساط الرهن العقاري الشهرية باستخدام الأموال التي تحصل عليها من الإيجار. إذا قمت بالشراء بحكمة واستأجرت بسعر مناسب، فيمكنك الحصول على ملكية العقار مجانًا، وسيقوم المستأجر بدفع القرض.
جذب المستثمرين المشاركين. في روسيا، فكرة الاستثمار المشترك في طور التطور، ولهذا لا داعي للحديث عن هذا الأسلوب بشكل جدي بعد.
نادرًا ما تتاح للمستثمرين الفرصة للعثور فعليًا على شركاء سيكونون على استعداد للمطالبة بحصص متساوية (أو اعتمادًا على المساهمة) على الدخل من العقارات دون التدخل في الربح. وفي الوقت نفسه، فرصة لجذب الأصدقاء أو الأقارب إلى مشروع استثماريسيجعل الاستثمارات أصغر وأكثر ربحية بشكل ملحوظ.
الانضمام إلى نادي المستثمرين. هناك العديد من المجتمعات التي يبحث فيها المستثمرون عن الأشخاص ذوي التفكير المماثل الذين يمكنهم مساعدة بعضهم البعض ليس فقط بالمشورة، ولكن أيضًا ماليًا. يوجد في مثل هذه الأندية العديد من الأشخاص الذين يمكنهم، من خلال شروط الاستثمار، الاستثمار في مشروعك، وبهذه الطريقة يمكنك كسب دخل مستقل وتوفير الأرباح لشركائك.
وهذه أيضًا فكرة جديدة إلى حد ما بالنسبة لروسيا. وهو يتألف من التمويل الجماعي. يمكنك إطلاق مشروع يجذب الاستثمارات لتتمكن من استثمارها في العقارات.
يجب أن يعمل المشروع الاستثماري ككل شركة مساهمة– سيشتري الناس أسهمًا في هذا المشروع ويعتمدون على الربح. مناسبة لشراء وتأجير العقارات التجارية، وبيعها لاحقا.
إن جمع الأموال لشراء العقارات بمفردك أمر صعب للغاية. ولهذا السبب يُنصح المبتدئين بجذب الشركاء بأي وسيلة. طرق يمكن الوصول إليها. لن يتمكن المستثمرون الأكثر خبرة من استثمار الأموال فحسب، بل سيتمكنون أيضًا من توجيههم في الاتجاه الصحيح من خلال المساعدة والتدريب في البداية. هذه تجربة أكثر قيمة، بل وأكثر أهمية من تحقيق الربح.
روبرت كيوساكي - أحد أشهر رجال الأعمال ومدربي التنمية الذاتية في العالم، ألف كتابًا يجب على كل مستثمر عقاري قراءته. يطلق عليه "الاستثمارات العقارية".
فهو يوفر استراتيجية مفصلة لأولئك الذين يرغبون في الاستثمار في العقارات وامتلاك 5-6 عقارات بحلول سن الأربعين، والحصول على دخل سلبي ثابت دون القيام بأي شيء عمليًا. الكتاب مليء بالأشياء المثيرة للاهتمام والمزالق. سيكون مفيدًا للجميع، على الرغم من أنه أكثر تكيفًا مع الواقع الغربي والشرقي منه مع روسيا ودول رابطة الدول المستقلة.
تلخيص الاستنتاج : يعد الاستثمار العقاري من أكثر طرق الاستثمار التي يتم الحديث عنها وشعبية بين الناس العاديين. وتتميز بالحد الأدنى من متطلبات تجربة المستثمر، ولكنها تتطلب جهدًا كبيرًا على المحفظة. العائد على الاستثمار في العقارات هو 2-9 سنوات، اعتمادا على طريقة الدخل المختارة.
