uy > Internet-banking > Tijorat ko'chmas mulk investitsiya ob'ekti sifatida. Tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish bo'yicha bosqichma-bosqich ko'rsatma. Apart mehmonxona xonasi


Tijorat ko'chmas mulk investitsiya ob'ekti sifatida. Tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish bo'yicha bosqichma-bosqich ko'rsatma. Apart mehmonxona xonasi




Har qanday vaqtda ko'chmas mulkka sarmoya kiritish jamg'armalarni saqlash va oshirishning ishonchli vositasi bo'lib kelgan. Kapitalni bunday investitsiya qilish aktsiyalarga investitsiya qilish yoki depozit hisobvarag'ini ochishdan ko'ra kamroq xavf tug'diradi. Nima bo'ldi? Birinchidan, yirik shaharlardagi turar-joy va tijorat ko‘chmas mulklari doimiy talabga ega va yildan-yilga qimmatlashib bormoqda. Aholi punkti qanchalik katta bo'lsa, ko'chmas mulk sotib olish shunchalik foydali bo'ladi. Hech kim Moskvadagi makonning likvidligi o'sha Tiksiga qaraganda ancha yuqori ekanligi bilan bahslashmaydi.

Albatta, chakana savdo va boshqa tijorat ko'chmas mulk investitsiya ob'ekti sifatida juda jozibali, ammo bu fonda turar-joy maydonlari yo'qolmaydi. Kvartiralar va uylar kamroq qiymatga ega va ularni joylashtirish likvidlikni sezilarli darajada oshirishi mumkin. Ishlab chiquvchiga bo'lgan ishonch darajasini, uyning joylashgan joyini va hisobga olish kerak kvartiraning tartibi. 1 xonali kvartiralarga talab yuqori: ular sotadilar va ijaraga olishadi. Biroq, keling, boshidan boshlaylik va barchasini buzamiz.

Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning turlari va usullari

Ko'chmas mulkka sarmoya kiritish uchun ishlatilishi mumkin bo'lgan ko'plab variantlardan Rossiyaning deyarli har bir fuqarosi o'zi uchun to'g'ri tanlashi mumkin. Xatarlar bilan bog'liq holda siz tejash miqdori va kutilgan daromadga e'tibor qaratishingiz kerak.

Uy-joy ko'chmas mulkiga investitsiyalar, keyinchalik ijaraga berish

Ushbu parametr eng kam xavflilik va soddalik bilan tavsiflanadi. Harakatlarning umumiy ma'nosi biznes bilan bog'liq bo'lmagan har bir kishi uchun tushunarli: avval siz yashash joyini sotib olishingiz kerak, keyin uni ijaraga olishingiz kerak. Albatta, kvartirani sotib olishdan oldin ham e'tiborga olinishi kerak bo'lgan xususiyatlar mavjud. Masalan, qaysi hududni tanlash kerak? Tartib qanchalik yaxshi bo'lishi kerak? Ta'mirlash qimmatmi yoki yo'qmi? Qanday qilib jihozlash va boshqalar. Biroq, katta xato qilish va barcha mablag'larni yo'qotishning deyarli imkoni yo'q.

Birinchidan salbiy moment ushbu investitsiya variantida shaxsiy ishtirok etish zarurati, chunki professionalni yollash foydasiz bo'ladi. Bu juda qiyin emas, lekin siz ijarachilarni topishingiz, makonni ta'mirlashingiz, jihozlashingiz, ijara haqini qabul qilishingiz va hokazo. Yana bir salbiy nuqta ijobiylardan kelib chiqadi. Turar-joy ko'chmas mulkiga katta investitsiyalar qiyin bo'ladi: siz ikki yoki uchta kvartira bilan shug'ullanishingiz mumkin va ko'proq vaqt etarli bo'lmaydi.

Turar-joy ko'chmas mulkiga investitsiyalar turlaridan biri bu ipotekani ro'yxatdan o'tkazishdir. Kvartirani sotib olishning ushbu varianti hali ham o'zining jozibadorligini saqlab qoladi.

Bu erda ikkita ijobiy nuqta bor: ancha kichikroq boshlang'ich miqdor talab qilinadi va tasdiqlangan yondashuv yanada sezilarli foyda keltiradi. Biroq, shu bilan birga, investor ko'proq malakali bo'lishi kerak: siz kvartirani tanlashingiz kerak, bankdan kredit, zaxira va hokazo, bu esa biroz tajribani talab qiladi. Bundan tashqari, ushbu investitsiya opsiyasida ko'proq xavf mavjud, u kreditlarni tan olmaydigan odamga mos kelmaydi.

Uy-joy ko'chmas mulkiga investitsiya qilishda quyidagi fikrlarni hisobga olish kerak:

  • Istiqbolli ko'proq foydali loyihalar: g'ayrioddiy arxitektura, muvaffaqiyatli amalga oshirish, infratuzilmani qo'llab-quvvatlash. Lekin bu nafaqat qadrlanadi, balki kvartiraning o'zi: ajoyib tartib bo'lishi mumkin, ammo derazadan baxtsiz ko'rinish bo'lishi mumkin.
  • Albatta, metro va boshqa transport yo'nalishlari yaqinida joylashgan ob'ektlarga sarmoya kiritish yaxshiroqdir. Bu, ayniqsa, elita sinfidagi kvartirani sotib olishni rejalashtirganingizda juda muhimdir.

Qurilayotgan ko'chmas mulkka investitsiyalar

Ushbu usul bilan siz juda katta daromad kutishingiz mumkin. Amalda bu variant quyidagicha amalga oshiriladi: ko'chmas mulk sotib olinadi (yoki kreditga olinadi), ma'lum vaqtdan keyin qurilish tugallanadi, kvartiraning narxi ko'tariladi va sezilarli foyda paydo bo'ladi. Ammo bu erda xavfli daqiqalar mavjud. Ulardan biri inqirozli vaziyat yuzaga kelishi mumkinligi, buning natijasida qurilish tugallanmaganligi, ikkinchisi esa daromadni ma'lum vaqt kutishi kerak.

Shu tarzda ko'chmas mulkka sarmoya kiritishning eng katta xavflari mablag'larni yo'qotish ehtimoli bilan bog'liq. Shuning uchun investitsiyalardan foyda olishni kafolatlash uchun ob'ektni tanlashga etarlicha tanqidiylik va e'tibor bilan qarash kerak. Avvalo, siz ishlab chiquvchi kompaniyaning imidjiga e'tibor qaratishingiz kerak: uning mavjud bo'lgan davrini, qurilgan ob'ektlarning sonini, ishda to'xtab qolish vaqtini va hokazolarni hisobga oling.

Ko'chmas mulkka sarmoya kiritish usullarini birlashtirish eng foydali hisoblanadi: birinchidan, qurilayotgan uyga sarmoya kiriting, qurib bo'lingandan so'ng, kvartirani ijaraga oling va bir necha yildan so'ng (5-15) bozor narxlariga mos ravishda uni foydali soting. Ushbu parametr eng ko'p qo'llaniladi.

Tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar

Investitsiyalar tijorat ko'chmas mulk jozibador, birinchi navbatda, imkoniyati bilan boshqaruvda vakolatlarni topshirish va ko'chmas mulkni to'liq yoki qisman boshqarish uchun mutaxassislarni yollash. Bu elektrchilar, santexniklar va boshqalardan foydalanish imkoniyatini anglatadi va katta va / yoki bir nechta ob'ektlar bo'lsa, texnik xizmat ko'rsatishning barcha funktsiyalarini to'liq bajaradigan boshqaruv kompaniyasining xizmatlaridan foydalanish imkoniyati. Ko'chmas mulk. Bu, hech bo'lmaganda, qisman, ijaraga berish, ta'mirlash ishlarini bajarish, ijarani qabul qilish va hokazolar bilan bog'liq tashvishlardan xalos bo'lishga imkon beradi. Albatta, menejerlarning ishini nazorat qilish kerak bo'ladi, ammo bu hamma narsani o'zingiz qilishdan juda farq qiladi. Bundan tashqari, tijorat ko'chmas mulkiga investitsiya qilish turar-joy ko'chmas mulkiga qaraganda ko'proq daromad keltiradi va siz har doim tayyor ijara biznesini sotib oling.

Ushbu turdagi investitsiyalarning asosiy to'siqlari shundaki, ular katta investitsiyalarni talab qiladi. Ha, va siz yashash maydoniga egalik qilishdan ko'ra ko'proq vaqt sarflashingiz kerak. Elektr ta'minotini qayta ro'yxatdan o'tkazish, barcha turdagi hisoblagichlarni o'rnatish va ularga texnik xizmat ko'rsatish, hisob-kitoblarni yuritish, soliq to'lovlarini to'lash kerak bo'ladi ... Sizda bu haqda hech bo'lmaganda dastlabki tasavvurga ega bo'lishingiz kerak, hatto professionallar jamoasi ko'chmas mulkni boshqaradi.

Er sotib olish

Bunday uchastkalar uchun narx yanada qulayroq, ehtimollik firibgarlik faoliyati minimallashtirilgan va saytni yaroqsiz holga keltirish juda qiyin. Ushbu turdagi ko'chmas mulkka sarmoya kiritishning xususiyatlari - er uchastkasini uning egasi bilan bevosita aloqada bo'lish orqali olish osonroq va hujjatlarni qayta rasmiylashtirish ancha oson.

Amaliyot maqsadi va maqsadiga qarab alohida hududlar. Investitsiyalar Qisqa vaqt, bir vaqtning o'zida arzonroq xarajatlar va foyda bilan xususiy uy-joy qurish uchun ajratilgan va ma'muriy hududlar chegarasida joylashgan yerlarda amalga oshiriladi. Ulardan farqli o'laroq, qishloq xo'jaligi va tijorat erlari (tijorat ko'chmas mulkini qurish uchun) ko'proq vaqt, xarajatlar va foyda keltiradi. Bundan tashqari, er uchastkalarini soliqqa tortish juda kichik.

E'tiborga molik salbiy nuqta - erning ekspluatatsiyasi ustidan davlat nazoratining kuchayishi, bu uchastkani keyinchalik sotish uchun sotib olish uchun qulay emas.

Shahar atrofidagi ko'chmas mulkka investitsiya qilish

Qishloq uylarini qayta sotish katta foyda keltiradi. Sababi, bu turdagi ko'chmas mulkning doimiy ravishda oshib borayotgan narxi: katta shaharlar aholisi ko'chalarning shovqin va gaz ifloslanishidan charchagan toza havoga intilishadi.

Bu erda quyidagi ko'chmas mulk investitsiya vositalari mavjud: qurilishi tugallanmagan uy sotib olish, tayyor uy sotib olish, qurilish uchun er uchastkasi sotib olish. Bunday investitsiyalar vaqt o'tishi bilan foydali bo'ladi. Boshqa tomondan, har bir yozgi uy daromad keltira olmaydi. Shuning uchun uning joylashgan joyini, magistral yo'llardan va eng yaqin shahardan uzoqligini hisobga olish kerak.

Bundan tashqari, u bor katta ahamiyatga ega infratuzilma va tabiiy ob'ektlarni rivojlantirish. Agar yaqin atrofda bolalar bog'chasi, maktab, do'konlar, daryolar va o'rmonlar bo'lsa, u holda yozgi uyning narxi sezilarli darajada oshishi mumkin.

Ko'chmas mulkka sarmoya kiritishning boshqa usullari

Avtoturargohga sarmoya kiritish. Bu imkoniyat yirik shaharlar uchun dolzarbdir. Avtoturargohning narxi ancha yuqori, ammo ular doimo talabga ega va shunday bo'lib qoladi, chunki taqiqlangan joyda to'xtash uchun jarima miqdori doimiy ravishda oshib bormoqda. Garchi bunday investitsiyalardan olinadigan foyda miqdori haqida hali ham statistika mavjud emas.

Ko'chmas mulk fondlarida hamkorlik. Jamg'armaga o'zaro investitsiyalar nazarda tutiladi, u umumiy mablag'larni qanday va nimaga investitsiya qilishni o'zi hal qiladi. Bu erda ikkita ijobiy narsa bor. Birinchisi, ko'chmas mulk o'z mulkiga sotib olinmaydi, ya'ni o'z nomiga ro'yxatdan o'tkazilmaydi. Bu ba'zi hollarda juda qulay bo'lib chiqadi. Ikkinchidan, investitsiya ob'yektlarining bazasi va yuqori diversifikatsiya ko'rsatkichlariga ega bo'lgan professional odamlar investitsiya qilishda ishtirok etadilar. Bu o'z-o'zidan yuqori daromad garovidir.

Chet eldagi ko'chmas mulkka sarmoya kiritish ko'pincha kafolatlangan foyda olish imkoniyati sifatida qaraladi. Turar-joy ko'chmas mulki arzonlashmoqchi emas - na rus, na xorijiy. Bundan tashqari, yaqin xorij davlatlaridan birida uy yoki kvartira sotib olish kelajakdagi daromad nuqtai nazaridan ham, doimiy yashash joyi sifatida ham - ushbu mamlakatga ko'chib o'tgan taqdirda oqlanadi. Shunday qilib, chet eldagi ko'chmas mulkka sarmoya kiritish juda foydali va istiqbolli variant.

Rossiyada ko'chmas mulkka investitsiya qilishning xususiyatlari

Kichik shaharlardagi ko'chmas mulkka sarmoya kiritish investorlar uchun alohida qiziqish uyg'otmaydi, chunki ularda yashovchilar asosan kattalikka bog'liq. ish haqi ushbu shaharlarda joylashgan yirik korxonalarda.

Rossiyada ko'chmas mulkka investitsiya qilish inqirozli vaziyat tufayli uning qiymatining pasayishi mumkinligi sababli ehtiyotkorlik talab qiladi.

Moskva, Sankt-Peterburg, Nijniy Novgorod, Qozon, Perm, Omsk, Krasnoyarsk, Samara, Rostov-Don va Krasnodar ko'chmas mulk sotib olish rentabelligi haqida hech qanday shubha yo'q. Shahar tashqarisidagi kottejlar Moskva, Samara, Qozon, Nijniy Novgorod, Krasnodar va Omskda foydalidir. Mutaxassislar ushbu shaharlarda uy-joy va ijara narxini biroz oshirishni taklif qilmoqdalar.

Agar xato topsangiz, matnning bir qismini ajratib ko'rsating va bosing Ctrl+Enter.

Yaxshi ishingizni bilimlar bazasiga yuborish oddiy. Quyidagi shakldan foydalaning

Talabalar, aspirantlar, bilimlar bazasidan o‘z o‘qishlarida va ishlarida foydalanayotgan yosh olimlar sizdan juda minnatdor bo‘lishadi.

http://www.allbest.ru/ saytida joylashgan

BILANmazmuni

Kirish

1. Ko'chmas mulk investitsiya ob'ekti sifatida

2. Chet elda ulushli qurilish institutining paydo bo'lish tarixi

3 . Uy-joy qurilishiga investitsiyalarni jalb qilish bo'yicha xorijiy tajriba

4. Vazifa

Xulosa

Bibliografiya

Kirish

Bizning davrimizda ko'chmas mulk bilan bog'liq masalalar dolzarb bo'lib qoldi. Bu tushunarli, chunki biz ushbu muassasa – xususiy mulk bilan ishlashni qanday o‘rganishimiz ko‘p jihatdan taraqqiyotimiz istiqboliga bog‘liq. Ko'chmas mulk iqtisodiy rivojlanishning faol dvigateliga aylanishi kerak.

Ko'chmas mulk bozori investitsiya faoliyati bilan uzviy bog'liqdir. Investitsiyalar birlamchi - yangi qurilishda ham, ikkilamchi ko'chmas mulk bozorlarida ham - ob'ektlarga mulk huquqini o'tkazishda amalga oshiriladi. Dunyo bo'ylab ko'chmas mulk eng keng tarqalgan va samarali moliyaviy vositalardan biridir. Shu bilan birga, ushbu sohaga investitsiya qilingan mablag'lar hatto eng noqulay bozor sharoitida ham behuda ketmaydi va ko'p hollarda dividendlardan bir necha baravar ko'p foyda keltiradi. bank depozitlari. Hozirda ko'chmas mulk bozoridagi vaziyat xususiy investitsiyalar uchun juda qulay.

Investitsion faoliyat ta'sir qiladi mavjud xususiyatlar Rossiya ko'chmas mulk bozori. Investitsiyalar uchun uchta asosiy yo'nalish mavjud: uy-joy, er va daromad keltiradigan tijorat ko'chmas mulk.

Ko'chmas mulk bozori potentsial investorlar uchun quyidagi sabablarga ko'ra jozibador:

Ko'chmas mulkka investitsiyalar yuqori darajadagi xavfsizlik, xavfsizlik va investorni nazorat qilish qobiliyati bilan tavsiflanadi;

Uy, kvartira, garaj, kottej va boshqalarni sotib olishda investor huquqlar paketini oladi, boshqa investitsiya ob'ektlari esa mulk huquqini keltirib chiqarmaydi;

Tez amortizatsiya bilan Pul, ularning saqlanishining ishonchliligi etarli emas kredit tashkilotlari va ko'proq daromadli investitsiya yo'nalishlarining cheklovlari, ko'chmas mulkka investitsiya qilish pulni inflyatsiyadan tejash imkonini beradi.

So'nggi yillarda ko'chmas mulk bozori barqarorlik va muvozanat holatida bo'lib, iqtisodiyotdagi muammolarga qaramay, uy-joy narxlari amalda o'zgarmadi.

Ushbu ishning maqsadi uy-joy qurilishiga investitsiyalarni jalb qilish bo'yicha xorijiy tajribani ko'rib chiqish edi. Ushbu maqsadga erishish uchun quyidagi vazifalar qo'yildi:

Ko'chmas mulkni investitsiya ob'ekti sifatida ko'rib chiqing;

Chet elda umumiy qurilish institutining paydo bo'lish tarixini ko'rib chiqing;

Uy-joy qurilishiga investitsiyalarni jalb qilish bo'yicha xorijiy tajribani ko'rib chiqing.

1 . Ko'chmas mulk investitsiya ob'ekti sifatida

Rossiya Federatsiyasining amaldagi Fuqarolik Kodeksi San'atda ko'chmas mulk ta'rifini o'z ichiga oladi. 130 Ko'chmas va harakatlanuvchi narsalar. San'atning 1-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 130-moddasi, ko'chmas mulk (ko'chmas mulk, ko'chmas mulk) er uchastkalari, er qa'ri uchastkalari, izolyatsiya qilingan suv havzalari va er bilan mustahkam bog'langan barcha narsalarni o'z ichiga oladi, ya'ni. maqsadiga mutanosib ravishda zarar etkazmasdan harakatlanishi mumkin bo'lmagan ob'ektlar, shu jumladan o'rmonlar; ko'p yillik plantatsiyalar, binolar, inshootlar, qurilish ishlari davom etayotgan. Ko'chmas narsalarga ham sub'ekt kiradi davlat ro'yxatidan o'tkazish havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar. Yuqoridagilar bilan bir qatorda qonun hujjatlariga muvofiq boshqa mol-mulk ham ko‘chmas mulk sifatida tasniflanishi mumkinligi qayd etilgan.

Ko'chmas mulkning quyidagi xususiyatlarini ajratib ko'rsatish mumkin:

Ko'chmas mulkni ob'ektga zarar etkazmasdan ko'chirish mumkin emas; - ko'chmas mulk yer bilan nafaqat jismoniy, balki huquqiy jihatdan ham mustahkam bog'langan;

Investitsion ob'ektning mustahkamligi;

Har bir o'ziga xos xususiyat jismoniy xususiyatlar va nuqtai nazardan o'ziga xosdir investitsion jozibadorlik;

Oddiy sharoitlarda ko'chmas mulkni o'g'irlash, buzish yoki yo'qotish mumkin emas;

Ko'chmas mulkning narxi yuqori va uni mulkiy ulushlarga bo'lish qiyin, boshqa hollarda esa mumkin emas;

Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalar haqida ma'lumot ko'pincha mavjud emas;

Ishlab chiqarish jarayonida iste'mol xususiyatlarining yo'qolishi yoki qiymatning o'tkazilishi uning eskirishi bilan asta-sekin sodir bo'ladi;

Ko'chmas mulkning foydaliligi insonning turar-joy va sanoat maydoniga bo'lgan muayyan ehtiyojini qondirish qobiliyati bilan belgilanadi;

Yangi qurilishning qo'shni erlarning, binolarning narxiga ijobiy yoki salbiy ta'sir qilish imkoniyati;

Vaqt o'tishi bilan mulk qiymatining oshishi tendentsiyasi mavjud; - investitsiya ob'ekti sifatida ko'chmas mulkka xos bo'lgan o'ziga xos xavflar mavjud: tabiiy va texnogen omillar ta'sirida jismoniy shikastlanish xavfi, tashqi va funktsional eskirishning to'planishi xavfi; moliyaviy xavf ijarani qayta ko'rib chiqish shartlari bilan bog'liq; - ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarni qat'iy davlat tomonidan tartibga solish. Ko'chmas mulkning uchta asosiy turi mavjud: er, uy-joy va noturarjoy binolari. Ko'chmas mulkning asosiy ob'ekti er hisoblanadi. Turlarga bo'linish bilan bir qatorda, ko'chmas mulk bir qator mezonlar bo'yicha tasniflanadi, bu ko'chmas mulk bozorini yanada muvaffaqiyatli o'rganishga yordam beradi va ko'chmas mulkning turli toifalarini baholash va ularni boshqarish usullarini ishlab chiqish va qo'llashni osonlashtiradi. Eng keng tarqalgan xususiyatlar bo'yicha tasniflash 1-jadvalda keltirilgan.

Ko'chmas mulkka investitsiya qilishdan quyidagi daromad shakllari mavjud:

Bozor narxlarining o'zgarishi, yangi ob'ektlarni olish va eski ob'ektlarni o'zlashtirish hisobiga ko'chmas mulk qiymatini oshirish;

Kelajakdagi davriy pul oqimlari;

Mulkni saqlash muddati oxirida qayta sotishdan olingan daromad.

1-jadval - Ko'chmas mulkning umumiy tasnifi

Tasniflash turi

Ko'chmas mulk turlari

Foydalanish tabiati bo'yicha

Uy-joy uchun: uylar, kottejlar, tijorat va sanoat faoliyati uchun kvartiralar: mehmonxonalar, ofis xonalari, do'konlar, restoranlar, xizmat ko'rsatish shoxobchalari, fabrikalar, fabrikalar, omborlar

Qishloq xo'jaligi uchun: fermer xo'jaliklari, bog'lar

Maxsus maqsadlar uchun: maktablar, cherkovlar, monastirlar, kasalxonalar, bolalar bog'chalari, qariyalar uylari, hukumat va ma'muriy binolar

Mulkchilik maqsadi

Biznes uchun, egasining yashash joyi uchun

Investitsion sifatida

Inventar va WIP sifatida

Tugallanadigan resurslarni iste'mol qilish uchun qidiruv va rivojlantirish uchun

Mutaxassislik darajasi bo'yicha

Ixtisoslashgan (o'ziga xos xususiyati tufayli u kamdan-kam hollarda uchinchi shaxslarga ijaraga beriladi yoki mavjud foydalanishni davom ettirish uchun ochiq bozorda sotiladi, undan foydalanish faoliyatining bir qismi sifatida sotilgan hollar bundan mustasno): neftni qayta ishlash zavodlari va kimyo zavodlari, energiya davlat sektoriga tegishli zavodlar, muzeylar, kutubxonalar va shunga o'xshash binolar

Ixtisoslashgan bo'lmagan - mavjud yoki shunga o'xshash maqsadlarda investitsiyalar uchun ochiq bozorda umumiy talab mavjud bo'lgan barcha boshqa ko'chmas mulk.

Operatsiyaga tayyorlik darajasiga ko'ra

Qayta qurish yoki kapital ta'mirlashni talab qiladigan foydalanishga topshirilgan qurilish

Tabiiy shaklda takrorlanuvchanligi bilan

Qayta tiklanmaydigan: er uchastkalari, foydali qazilma konlari

Reproduktiv: binolar, inshootlar, ko'p yillik o'simliklar

Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning jozibadorligi quyidagi omillar bilan izohlanadi:

Ko'chmas mulkni sotib olish vaqtida investor huquqlar to'plamini oladi, ko'pgina investitsiya ob'ektlari esa egalik huquqini keltirib chiqarmaydi;

Umuman olganda, investitsiya qilingan mablag'larning xavfsizligi (normal sharoitda ko'chmas mulkni yo'qotish yoki o'g'irlash mumkin emas) va ayniqsa inflyatsiya (inflyatsiya jarayonlari ko'chmas mulk narxlari va undan daromadlarning oshishi bilan birga keladi);

Ko'chmas mulkdan pul ko'rinishida daromad olish imkoniyati va yashashning boshqa foydali ta'siri, muayyan ob'ektga egalik qilish obro'si va boshqalar.

Ko'chmas mulkka investitsiya qilish ob'ektdan uzoq muddatli foydalanish va kapitalni saqlash imkoniyati kabi ijobiy xususiyatlarga ega.

2 . Chet elda ulushli qurilish institutining paydo bo'lish tarixi

instituti aktsiyadorlik ishtiroki qurilishda Argentinada 1985 yilda boshlangan. Bu erda u o'zining "construccion de la equidad" nomini ham oladi, bu ispan tilidan tom ma'noda "adolatda qurilish" deb tarjima qilinadi. Keyin bu nom ingliz tiliga "equity building" deb tarjima qilingan va shundan keyingina ingliz tilidan rus tiliga "equity building" deb tarjima qilingan.

1983 yilda Raul Rikkardo Alfonsin Fulkes Argentina prezidenti bo'ldi. Ko'p yillik harbiy xunta hukmronligi, yetti yillik fuqarolar urushi va Folklend orollaridagi Buyuk Britaniya bilan urushda mag'lubiyatga uchragan mamlakat og'ir iqtisodiy ahvolda edi. Natijada, giperinflyatsiya va milliy valyutaning qadrsizlanishi - eski Argentina pesosi va uning yangi pul birligi - avstral bilan almashtirilishi sodir bo'ldi. Biroq, bu iqtisodiyotni barqarorlashtirmadi, inflyatsiya darajasi nafaqat yuqori, balki butunlay oldindan aytib bo'lmaydigan bo'ldi. Bunday vaziyatda banklar kredit berishdan bosh tortdilar milliy valyuta, chunki ular banklar uchun juda zararli bo'lib qoldi - hatto olti oyga ham kredit berish, yuz ming marta qaytarishni anglatadi. kamroq pul. Xorijiy valyutada kredit berish esa o‘sha paytda qonun bilan taqiqlangan edi.

Shunday qilib, na qurilish tashkilotlariga, na fuqarolarga ipoteka kreditlari emas, balki jamg'arish uchun berildi o'z mablag'lari bir xil giperinflyatsiya tufayli mumkin emas edi.

O'shanda, 1985 yilda Raul Rikkardo Alfonsin "adolat uchun uy" g'oyasini ilgari surgan edi. Shunday qilib, o'z uylarini qurish istagida bo'lgan odamlar kelajakdagi uylarni qurishda qurilish kompaniyasiga yordam berishlari kerak edi. Ushbu g'oyani amalga oshirish uchun aktsiyalari erkin mavjud bo'lgan va pul birliklarida emas, balki yashash maydonining kvadrat metrlarida ko'rsatilgan maxsus aksiyadorlik jamiyati tuzildi. Ko'pgina argentinaliklar o'zlarining, shu jumladan kichik naqd pullarini bunday aktsiyalarning narxi tushib ketgunga qadar almashtirdilar. Etarli miqdordagi aktsiyalar to'planganidan keyin ularni qurilgan uy-joyga almashtirish mumkin edi.

O'sha paytda ko'plab Argentina kompaniyalari nafaqat uzoq muddatli qurilish, balki tayyor uylar ham bor edi, lekin bu uy-joyga talab yo'q edi. Yirik uy-joy mulkdorlari ijarachilarning ijara haqini to'lashni to'xtatgani va uylar kvartiralar tomonidan emas, balki butunligicha sotilganligi sababli bankrot bo'ldi. Bunday uylar, ularda hech kim yashamaganiga qaramay, yaxshi holatda saqlangan va qo'riqlangan. Prezident Alfonsin egalarini kvartiralarni alohida sotishga ishontirdi. Shunday qilib, qurilish kompaniyalari uzoq muddatli qurilish loyihalarini yakunlash uchun mablag‘ oldi va ularni ta’mirlash uchun pul talab qiladigan uzoq yillik ob’ektlarni sotishga muvaffaq bo‘ldi.

Qurilgan uylar ijaraga berilmagan, chunki ham qurilish faoliyati, ham ko'p qavatli uylarni saqlash bo'yicha faoliyat uchun litsenziyalar mavjud bo'lib, bir litsenziyada ikkinchisi istisno qilingan. Uy-joy mulkdorlarini qo'shimcha kvartiralarni sotishga majbur qilish uchun Alfonsin uy egalariga katta progressiv soliq qo'ydi va ular qurgan uylarni ijaraga bermagan quruvchilarga, aksincha, subsidiyalar berildi.

Raul Rikkardo Alfonsinning bunday siyosatini amalga oshirishi natijasida uning hukmronligi yillarida uy-joy mulkdorlari soni 19 foizga oshdi.

Hozirda shunday aktsiyadorlik jamiyatlari Argentinada, ular endi shunday keng tarqalgan, mamlakat qurilish boom boshdan va mulk narxlari yiliga o’rtacha 15% o’sib bormoqda.

Argentina tajribasi keyinchalik Chili, Salvador, Angliya kabi davlatlar tomonidan o'zlashtirildi.

Chilida umumiy qurilish 1990-yillarda paydo bo'lgan. Bu erda aktsiyadorlar, qoida tariqasida, uy qurish uchun birlashdilar va keyin undan qo'yilgan kapitalga mutanosib ravishda daromad olishdi. Argentinadan farqli o'laroq, Chilida ushbu institutning paydo bo'lishi davlat emas, balki xususiy tashkilotlar tomonidan boshlangan. Biroq, buni salbiy tomonlar bilan bog'lash mumkin, chunki davlat bu munosabatlarni nazorat qilmagan, ayrim kompaniyalar o'z majburiyatlarini bajara olmay, bankrot bo'lishgan. Sug'urta kompaniyalari va ba'zan qayta sug'urta kompaniyalari ob'ektlarni qurishni tugatishlari kerak edi, chunki bir nechta mijozlar bankrot bo'lgan paytda barcha sug'urtachilar mablag' topa olmadilar. Shunday qilib, aktsiyadorlar aldanib, kvartiralarini olishdi. Biroq, bundan keyin chililiklar bu qurilish usuliga ishonchsizlik bilan munosabatda bo'lishadi.

Salvadorda hamma narsa yomonroq bo'lib chiqdi, odamlar umumiy qurilishga sarmoya kiritib, hech narsasiz qolishdi. Ushbu institutning tarqalishi ham 90-yillarning boshlarida, mamlakat uzoq davom etgan fuqarolar urushidan qutulgan paytda sodir bo'ldi. Keng ko'lamli migratsiya - urush vayronaga aylangan va qashshoq qishloqlardan shaharlarga oshiq bo'lgan aholi - firibgarlikning kuchayishiga olib keldi: qurilish kompaniyalari fuqarolarga qolgan jamg'armalarini sarmoyaga kiritishni va tez orada shaharda yangi uy-joy olishni taklif qilishdi. Biroq, bu va'dalar hech qachon bajarilmadi. 1996 yilda Salvador hukumati bunday faoliyatni qonun bilan taqiqlab qo'ydi va nihoyat fuqarolarni bunday keng tarqalgan aldashga chek qo'ydi.

Buyuk Britaniyada bunday munosabatlar o'tgan asrning oxirida paydo bo'lgan. Aynan shu mamlakat "Rossiya" umumiy qurilish sxemasining asoschisi hisoblanadi. Britaniya qurilish kompaniyalari murojaat qildi ushbu shartnoma hali qurilmagan ob'ektlarni sotishni kafolatlash maqsadida. Shu bilan birga, investitsiyalar, qoida tariqasida, Buyuk Britaniyaning o'zida emas, balki chet elda - BAA, Misr, Qatar, Quvaytda joylashgan ko'chmas mulkka amalga oshirildi. Britaniyalik ishlab chiquvchilar "havodagi qal'alar" deb atalmish, ya'ni hali qurilmagan uylarni sotishgan, bu esa dastlab ishonchsizlikni uyg'otgan. Biroq, inglizlarning benuqson obro'si, shuningdek, neft boom (mulk narxlari to'g'ridan-to'g'ri neft narxlariga bog'liq) arab xaridorlarini ishontirdi, ular tayyor ob'ektlarni yuqori narxda sotishlarini bilib, tugallanmagan mulkni sotib olishni boshladilar.

Ammo neft narxining pasayishi ko'chmas mulk narxining pasayishiga olib keladi, aktsiyadorlar sotishga majbur kvadrat metr dastlab ular uchun to'laganidan pastroq narxda. Bozor narxlari o‘zgarmagan taqdirda ham xaridorlar mag‘lub bo‘ladi – inflyatsiya tufayli real narx ancha past bo‘ladi. Bundan tashqari, qurilgan va qurilmagan ob'ekt o'rtasidagi narx farqi tobora kamayib bormoqda, bu esa "havo" xaridorlari sonining kamayishiga olib keladi.

Shunday qilib, turli mamlakatlarda umumiy qurilish institutining mashhurligi, qoida tariqasida, tushib ketdi iqtisodiy tanazzul. Buyuk Britaniya bundan mustasno bo'lib, u erda ular neft sotishdan zudlik bilan pul investitsiya qilishga intilayotgan arab xaridorlariga qurilishi tugallanmagan mulklarni mohirlik bilan sotganlar. Shuni ta'kidlash kerakki, chet elda shunga o'xshash ulushlarni qurish sxemalari Rossiyadagi kabi aldangan aktsiyadorlarning bunday keng ko'lamli muammosiga olib kelmadi.

3. Uy-joy qurilishiga sarmoyalarni jalb qilish bo'yicha xorijiy tajriba

Umumiy qurilishning xorijiy tizimlari o'ziga xos xususiyatlarga ega va ko'p jihatdan mamlakatimizda ishlab chiqilgan tizimdan tubdan farq qiladi. Ta’kidlash joizki, ko‘plab xorijiy mamlakatlarda uy-joy qurilishi pul mablag‘larining qaytarilishini ta’minlashning iqtisodiy va huquqiy vositalarining mavjudligi, shuningdek, tayyor ob’ektlarning keng aholi foydalanishi bilan ta’minlanganligi hisobiga rivojlangan. Bir qator xorijiy mamlakatlarda birgalikda qurilish institutini va uning o'ziga xos xususiyatlarini ko'rib chiqing. Qo'shma Shtatlarda qo'llaniladigan sxema Birlashgan Arab Amirliklari hozirgi vaqtda, bu, birinchi navbatda, ishlab chiquvchi ruxsatnomalarni olishi, loyihani ekspertizadan o'tkazishi va uni kelishib olishi bilan tavsiflanadi. Loyihaning narxi ekspertlar kengashi tomonidan baholanadi va qurilish smetalari ommaviydir. Qurilishni boshlash uchun ob'ektni qurish uchun zarur bo'lgan barcha yuz foiz mablag'ni yig'ish talab qilinadi va bu ma'lum bir muddat ichida, masalan, olti oy ichida amalga oshirilishi kerak. Cheklangan muddatga rioya qilish uchun ishlab chiqaruvchi qolgan sotilmagan kvartiralarning qurilish tugashi bilan narxi sezilarli darajada oshishini kutgan holda, dastlabki sotuvni minimal narxda o'tkazishga majbur.

Omonatchilarning mablag‘lari vakolatli banklarning maqsadli hisobvaraqlarida saqlanadi. Qurilishni moliyalashtirish bosqichma-bosqich va vakolatli bank nazorati ostida amalga oshiriladi. Qurilish narxining sezilarli darajada oshishi xavfi sug'urta kompaniyalari tomonidan sug'urtalanishi mumkin, ammo, qoida tariqasida, qurilish faqat loyihaning o'zi va sotilmagan kvartiralarning narxining oshishi bilan birga keladi. Investorlar, shuningdek, ob'ektni tugatish muddatlarini o'tkazib yuborishdan himoyalangan - bu holda, ishlab chiqaruvchiga jarimalar shaklida jarimalar qo'llanilishi mumkin.

Ko'pincha, dastlabki bosqichda turli yirik investorlar eng past narxda kvartira sotib olish uchun qurilishga sarmoya kiritadilar. Ushbu mexanizm investitsiya xarakteriga ega, shuning uchun inqiroz davrida Dubaydagi qurilish loyihalarining deyarli ellik foizi ham muzlatib qo'ydi, ammo oddiy aktsiyadorlar zarar ko'rmadi va faqat yirik investorlarning investitsiyalari o'zini oqlamadi.

Amerika Qo'shma Shtatlarida mijoz quyidagi sxema bo'yicha ishlaydi: u loyiha menejerlari, ustalar, smetachilar, iqtisodchilar, muhandislarni o'z ichiga olishi mumkin bo'lgan guruh yaratadi. Ular barcha kerakli hujjatlarni ishlab chiqadilar, smeta tuzadilar. Materiallar qabul qilingandan so'ng, loyiha menejeri pudratchilar bilan ishlashni boshlaydi va konsalting firmalari keng qo'llaniladi. Agar biz qurilishga sarmoya kiritishning kooperativ shakli haqida gapiradigan bo'lsak, unda Amerikada ham u o'ziga xos xususiyatga ega, masalan, ba'zi shtatlarning prokuraturasi bilan shug'ullanuvchi kooperativ sub'ektlar tomonidan olingan mablag'larni yig'ish va sarflashni nazorat qiluvchi maxsus bo'linmalar mavjud. bu hudud investorlardan. Bundan tashqari, barcha mablag'lar prokurorning maxsus hisob raqamiga o'tkaziladi, bu orqali ularning keyingi sarflanishi mumkin.

Qo'shma Shtatlarda keng tarqalgan uy-joy ta'minoti keng tarqalgan ipoteka kreditlari bilan qo'llab-quvvatlanadi. Tizim ipoteka krediti uy-joy qurilishi va uy-joy mulkdorligi prezident Franklin Ruzvelt davridayoq shakllana boshladi.

Hozirda foydalanilmoqda har xil turlari dasturlar, kredit muddati - qarz oluvchi ishlagan vaqt, ya'ni nafaqaga chiqquncha.

Uy-joy fondini moliyalashtirish faoliyatida turli xil muassasalar, birlamchi va ikkilamchi bozor institutlari ishtirok etadi ipoteka kreditlari, shu jumladan bozor qimmatli qog'ozlar, - Bu ipoteka banklari Jamgʻarma va kredit uyushmalari, tijorat va jamgʻarma kassalari, sugʻurta kompaniyalari, pensiya jamg'armalari, investitsiya institutlari, xususiy kreditorlar, ko'chmas mulk, brokerlik firmalari va boshqa tashkilotlar. Shunday qilib, ushbu mamlakatda kreditlashning yana bir xususiyati shundaki, barcha turar-joy binolari 3 guruhga bo'lingan: eng arzon, o'rtacha va eng qimmat. Birinchi toifadagi ob'ekt uchun kredit davlat tomonidan, boshqa toifalar uchun - xususiy ipoteka tashkilotlari yordamida beriladi. Bunday holda, kredit muddati 12 yil, subsidiya miqdori esa turar-joy narxining 75 foizini tashkil qiladi.

Frantsiyada birgalikda qurilish shartnomasini tuzishda ob'ektning qiymati bosqichma-bosqich to'lanadi: qurilish ishlari boshlanishidan va poydevor qo'yishdan oldin, xaridor narxning 5% ni to'laydi, tom o'rnatilgunga qadar - 70%. shartnoma summasi to'lanishi kerak, keyin yana 20% to'lanadi va qolgan 5% uyni ijaraga olishda to'lanadi.

Frantsiya qonunchiligi buni ta'minlamaydi kompensatsiya to'lovlari aldangan aktsiyadorlarga mablag'lar, ammo kafolatlar hali ham frantsuz banklari tomonidan taqdim etilishi mumkin.

Frantsiya ham rivojlangan uy-joy kreditlari, shartnoma asosidagi uy-joy jamg‘armalaridan keng foydalaniladi. Shunday qilib, Frantsiyada uy-joy jamg'armasi hisobvaraqlarining ikki turi mavjud: birinchi hisobvaraqda siz 100 ming frankgacha to'plashingiz mumkin va shundan so'ng siz 150 ming frank miqdorida yillik 3,75% stavkada imtiyozli uy-joy kreditini olishingiz mumkin, bunda har yili davlat maqsadli depozitga 7,5 ming frank miqdorida mukofot qo'shiladi; ikkinchi uy-joy jamg'armasi hisobvarag'ida siz 400 ming frankgacha to'plashingiz va yiliga 4,8% stavkasi bilan 600 ming frankgacha bo'lgan imtiyozli uy-joy kreditini olishingiz mumkin. Kreditlar bo'yicha foiz stavkalari bozordagidan 4-5 foizga past. Uy-joy va sanoat qurilishi uchun yer egalari va qurilish tashkilotlariga 3 yildan 20 yilgacha muddatga kreditlar ham beriladi.

Germaniyada birgalikda qurilish sohasidagi munosabatlarni hisobga olsak, shuni ta'kidlash kerakki, bu erda hech qanday maxsus qonun hujjatlari qabul qilinmagan, munosabatlar Fuqarolik Kodeksi bilan tartibga solinadi va hukumat qarorlari faqat ayrim masalalar bo'yicha qabul qilinadi.

Germaniyada xaridor to'g'ridan-to'g'ri litsenziyalangan qurilish kompaniyasi bilan shug'ullanadi va bir nechta shartnoma hamkorlari bilan emas. Shartnoma summasi ham to'g'ridan-to'g'ri kompaniyaning hisob raqamiga o'tkaziladi va qurilish uchun ruxsatnoma berilganidan oldin qat'iy ravishda amalga oshiriladi, aks holda ishlab chiqaruvchi litsenziyani bekor qilish bilan tahdid qilinadi. Shunday qilib, qurilish tashkiloti qurilishning belgilangan muddatlari va sifatiga rioya qilish, ob'ektni qurish va uning bir qismini ko'chmas mulk shaklida investorga topshirish uchun shaxsan javobgardir. Maxsus loyiha kompaniyalarini tashkil etish qonun bilan taqiqlanmagan, ularga qurilish kompaniyasining o‘zi bilan bir xil litsenziyalash talablari qo‘yiladi. Ammo bu erda shuni yodda tutish kerakki, nemis qurilishida hal qiluvchi mezon qurilishni amalga oshiradigan bozor ishtirokchisining ishonchliligi va ijobiy obro'si va o'z navbatida o'z kompaniyalari bilan shartnoma tuzadigan maxsus dizayn kompaniyalarini yaratishdir. o'z ishtirokchilari, bu holda qurilish industriyasini tavsiflaydi. kompaniya eng yaxshi tarzda emas.

Germaniyada, shuningdek, fuqarolarni shartnomaviy jamg'armalarning klassik shakli - omonat kassalarini qurish ko'rinishida qo'llab-quvvatlash tizimi mavjud. Maqsadli uy-joy kreditlari uchun ularning manbalari fuqarolarning omonatlari, qarz oluvchilardan foydalanganlik uchun to'lovlardir uy-joy krediti, shuningdek, to'g'risidagi shartnomaga muvofiq to'lanadigan davlat mukofotlari qurilishni tejash omonatchi yil davomida o'z hisobvarag'iga ma'lum summani kiritgan bo'lsa.

Germaniya qonunchiligiga ko'ra, qurilish jamg'arma kassalari o'z omonatchilariga kredit berishdan tashqari hech qanday faol operatsiyalarni amalga oshira olmaydi, ular omonatchidan farqli ravishda tijorat banki uning mablag'lari qanday ishlatilishi haqida hech qanday ma'lumotga ega bo'lmaganlar, pullarini kim va qanday sharoitlarda ishlatishini aniq bilishadi.

Ish bilan ta'minlangan fuqarolar qurilishni moliyalashtirish uchun qurilish jamg'arma kassalari bilan shartnoma tuzadilar, uning asosida uy oluvchi ma'lum miqdorda to'laydi. pul summasi. Ish beruvchi har oy ish haqiga 78 DM qo'shadi, bu yiliga 936 DM, davlat esa yana 93,6 DM qo'shadi. Uy-joy qurilishi uchun kapital shu tarzda to'planadi. Kerakli miqdor yig'ilib, ob'ekt qiymatining taxminan 1/3 qismini tashkil qilganda, davlat fuqaroga uy-joy narxining 10 foizini, qolgan qismini esa qurilish xarajatlarini ajratadi. jamg'arma banki past belgilangan foiz stavkasida kredit beradi. Agar uy-joy kamida ikki farzandi bor yosh oila tomonidan sotib olinsa, davlat ularga har yili sakkiz yil davomida uy-joy subsidiyasi shaklida 40 000 marka, bolalar uchun 24 000 marka, ekologik nafaqa va 4000 marka shaklida beriladi. Energiya subsidiyalari ko'rinishidagi 3200 marka.

Buyuk Britaniyada (shuningdek, ba'zi Skandinaviya mamlakatlarida) birgalikda qurilish mijozning vakili ko'pincha me'mor ekanligi bilan tavsiflanadi. U qurilish uchun zarur bo'lgan barcha mutaxassislarni tanlaydi, ular baholaydi dastlabki xarajat loyiha, turli subpudrat ishlarini bajarish. Arxitektor ular bilan birgalikda shartnoma tuzish uchun zarur bo'lgan hujjatlarni tayyorlaydi, unda kim oshdi savdosida ishtirok etishning maqsadga muvofiqligi ko'rsatiladi, kim oshdi savdosidan oldin va keyin ish dasturini, qurilish muddatini qisqartirish yo'llarini ishlab chiqadi.

Angliyada, Germaniyada bo'lgani kabi, qurilish jamiyatlari tizimi o'tgan asrdan beri muvaffaqiyatli ishlamoqda, ammo ularning ish mexanizmi nemis tilidan bir oz farq qiladi - olish. uy krediti qurilish jamiyatiga hissa qo'shuvchi bo'lish shart emas. Buyuk Britaniya bank qonunchiligini liberallashtirish natijasida ushbu jamiyatlarning vazifalari Yaqinda tobora ko'proq oddiy tijorat banklarining funktsiyalariga o'xshay boshladi, bu esa o'z navbatida bu ikki tuzilma o'rtasidagi raqobatni kuchaytiradi va natijada, kredit stavkalari. Bundan tashqari, Angliyada qurilish jamiyatlari faoliyati sug'urta kompaniyalari bilan chambarchas bog'liq - sug'urta xizmatlari ipoteka kreditlashning yagona mexanizmiga kiritilgan.

Xorijiy umumiy qurilish yana bir nechta xususiyatlar bilan tavsiflanishi mumkin.

Ko'pgina G'arb mamlakatlarida qurilish bilan shug'ullanadigan va bir-birining faoliyatidan manfaatdor bo'lgan firmalar o'zaro kartellarga birlashadilar, bu esa qurilish narxini sezilarli darajada kamaytirishi mumkin. Bunday hamkorlik bilan ko'rsatilgan xizmatlar va etkazib beriladigan materiallarga o'zaro chegirmalar berish orqali xarajatlar va xarajatlar kamayadi.

Xorijda davlat investitsiya jarayonida faol ishtirok etadi. Rivojlangan mamlakatlarda bozor iqtisodiyoti u bir vaqtning o'zida bir nechta funktsiyalarni bajaradi: xususiy biznes investitsiyalarining umumiy hajmini tartibga soladi; turli imtiyozlar yordamida ayrim tarmoqlarga, korxonalarga investitsiyalarni jalb qilishni rag‘batlantiradi; investitsiya jarayoniga bevosita aralashadi.

Davlat qurilish ob'ektlariga narx belgilash jarayonida ham faol ishtirok etmoqda. Masalan, Shvetsiyada har bir provinsiyada tovar va xizmatlar narxlarini nazorat qiluvchi va ularni tartibga solish bo‘yicha takliflar kiritadigan mutaxassislar mavjud. Hukumat narxlarning yuqori chegarasini belgilashi mumkin va narxlarning sezilarli darajada oshishi va yuqori inflyatsiya bilan davlat ularni muzlatish huquqiga ega, ammo faqat ma'lum tovarlar va xizmatlar uchun. Uy-joy narxi oshgan taqdirda davlat aholini va ayniqsa, yosh oilalarni faol qo‘llab-quvvatlab, ularga turli xil uy-joylar bilan ta’minlay boshlaydi. uy-joy subsidiyalari va uzoq muddatli imtiyozli kreditlar.

Amerika Qo'shma Shtatlari, Germaniya, Finlyandiya, Yaponiya, Kanada va boshqa mamlakatlarda, masalan, qurilish ob'ektining narxi ishlab chiqarish xarajatlari va o'rtacha daromad ko'rsatkichidan oshib ketganda, davlat idoralari narxlarni shakllantirish jarayoniga ham aralashishi mumkin. Agar foyda ko'rsatkichi o'rtacha ko'rsatkichdan yuqori bo'lsa, davlat organlari bunday o'sish sabablarini o'rganadilar, agar ular asosli bo'lmasa, davlat bu stavkani majburan tartibga soladi.

Xorijiy mamlakatlarning birgalikdagi qurilish tizimlarini tahlil qilib, muayyan mamlakatlarga xos bo'lgan asosiy xususiyatlarni ham aniqlash mumkin. umumiy xususiyatlar. Shunday qilib, ko'pgina mamlakatlarda qurilish faoliyati bilan shug'ullanadigan firmalar yanada samarali faoliyat ko'rsatish uchun o'zaro birlashadilar, bu esa qurilish xarajatlarini sezilarli darajada kamaytirishi, xarajatlar va xarajatlarni kamaytirishi mumkin. Buyurtmachi vakili jismoniy shaxs (Buyuk Britaniya, Shvetsiya, Finlyandiyada arxitektor, AQSHda guruh, Germaniyada bosh pudratchi), qurilish uchun zarur boʻlgan ish hajmini belgilab beruvchi mutaxassislarni tanlaydi.

Iqtisodiy rivojlangan xorijiy mamlakatlarda mavjud ijtimoiy qo'llab-quvvatlash fuqarolar, ayniqsa, yosh oilalar, o'z uy-joylari bilan ta'minlashga hissa qo'shmoqda. Shuningdek, narx-navo masalalariga alohida e'tibor qaratilmoqda - davlat organlari narxlar ustidan nazoratni amalga oshiradilar, ularning yuqori chegarasini belgilaydilar.

Aholini uy-joy bilan ta'minlash bo'yicha jahon tajribasini hisobga olgan holda shuni yodda tutish kerakki, ma'lum bir mamlakatda uy-joy kreditlashning amaliy rivojlanishi va tashkil etilishiga siyosiy, iqtisodiy va huquqiy omillarga bo'linadigan bir qator omillar sezilarli darajada ta'sir qiladi. Bu omillar dunyoda uy-joy kreditlarini tashkil etishning o'nlab navlari va variantlarini shakllantirish uchun asos bo'lib xizmat qildi. Yuqoridagilarga asoslanib, investitsiya qilish texnologiyasi uy-joy uchta asosiy tamoyilga asoslanadi: shartnomaviy jamg'arma, ipoteka krediti va davlat yordami.

"Kengaytirilgan ochiq model" deb ataladigan narsa sezilarli farqlarga ega. Bu ipoteka kreditlash tizimiga kredit resurslarining asosiy oqimi shu maqsadda maxsus tashkil etilgan ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning ikkilamchi bozoridan keladigan modeldir. Kengaytirilgan ochiq modelni amalga oshirish faqat kengaytirilgan infratuzilma yaratilgan taqdirdagina ta'minlanishi mumkin. ipoteka bozori, qoida tariqasida, davlat tomonidan ma'lum bir yordam va, hech bo'lmaganda, ikkilamchi bozorda muomaladagi qimmatli qog'ozlar chiqarilishi ustidan qisman nazorati bilan.

Agar umuman AQShda ipoteka kreditlash tizimini oladigan bo'lsak, shuni ta'kidlash mumkinki, ilgari kreditlar berilishi mumkin bo'lgan "qizil chiziq qoidasi" mavjud bo'lib, kredit berish uchun xavf zonalari ham hisoblab chiqilgan. Agar fuqaro qizil chiziqqa tushib qolsa yoki kirish qiyin bo'lgan xavf zonasiga kirsa, unga qarz berish rad etilgan. Qo'shma Shtatlardagi kredit qarz oluvchi ishlaydigan davr uchun beriladi, ya'ni. pensiyaga qadar.

Umuman olganda, yuqorida muhokama qilingan mamlakatlarda ushbu institut mamlakatimizga qaraganda ancha rivojlanganligini ta’kidlash o‘rinlidir.

Vazifa

Hisobot yilida umumiy qurilish tashkiloti tomonidan 70 ming m 2 turar joy maydoni qurilib, foydalanishga topshirildi, shundan 20 ming m 2 g‘ishtdan ishlangan. Joriy yilda tashkilot tomonidan 80 ming m 2 uy-joy foydalanishga topshirish rejasi belgilangan, shundan 10 ming m 2 g'isht, 60 ming m 2 yirik panelli qurilish va 10 ming m 2 hajm- blok qurilishi.

Yig'ma konstruktsiyalarda echilgan turar-joy binolarining nisbati (%) o'sishini aniqlang. joriy yil hisobot yiliga nisbatan.

70 ming m 2 holatidan - 100%

g'isht 20 ming m 2

80 ming m 2 - 100%

10 ming sm 2 g'isht

60 ming m 2 panel

10 ming m 2 blok

Haqiqiy 50 ming m 2 (71,4%)

Rejalashtirilgan 70 ming m 2 (87,5%),

bular. 16,1% ga

Mexanik sexning ishlab chiqarish maydoni - 980 m 2 , yordamchi maydoni - 170 m 2 , binoning qurilish hajmi - 12075 m 3 . Umumiy hajm kapital qo'yilmalar- 250 ming rubl, shu jumladan qurilish-montaj ishlarining taxminiy qiymati - 130 ming rubl.

K 1 va k 2 kosmik rejalashtirish ko'rsatkichlarini va ob'ekt uchun kapital qo'yilmalarning umumiy hajmida qurilish-montaj ishlarining ulushini aniqlang.

Binoning kosmik rejalashtirish qarorlarining iqtisodiy samaradorligi k 1 va k 2 koeffitsientlari bilan tavsiflanadi, ular formulalar bilan belgilanadi:

ko'chmas mulkka investitsiya kapitali

k 2 = F/F qavat,

bu erda V - binoning qurilish hajmi (texnik er osti va chodir, lodjiyalar va balkonlar hajmisiz binoning er va er osti qismlarining butun hajmi), m 3;

F - turar-joy va sanoat maydoni (faqat amalga oshirish uchun mo'ljallangan texnologik jarayon, jamoat binolarida - ish maydoni), m 2;

F qavat - foydalanishga yaroqli maydon (turar-joy binolarida - bu turar-joy va kommunal maydonlarning yig'indisi minus zinapoyalar maydoni, sanoat binolarida - ishlab chiqarish va yordamchi maydonlar yig'indisi).

Sanoat binolarida oqilona kosmik rejalashtirish qarori bilan k 2 koeffitsienti 0,93-0,95, turar-joy binolarida - 0,62-0,72.

k 1 \u003d V / F \u003d 12075: 980 \u003d 12,32;

k 2 \u003d F / F qavat \u003d 980: (980 + 720) \u003d 980: 1700 \u003d 0,58,

bu mantiqiy emas, chunki sanoat binolari uchun k 2 0,93-0,95 ni tashkil qiladi.

Kapital qo'yilmalar hajmidagi qurilish-montaj ishlarining k SMR ulushi quyidagi formula bilan aniqlanadi:

k cmr \u003d C cmr / K * 100,

bu erda C smr - ob'ektning qurilish-montaj ishlarining taxminiy qiymati, rub.;

K - ob'ektga kapital qo'yilmalarning umumiy miqdori, rub.

k cmr \u003d C cmr / K * 100 \u003d 130000: 250000 \u003d 0,52.

Xulosa

Agar investitsiyalarni jalb etish bo‘yicha xorijiy tajribani hisobga oladigan bo‘lsak, unda bir tomondan, investitsiya talabining nisbiy balansi, ikkinchi tomondan, qurilish tashkilotlarining ushbu talabni qondirish bo‘yicha takliflari haqida gapirish kerak. Bu holat tayyor qurilish loyihalari mavjudligi, investitsiya qilingan mablag‘larning qaytarilishini ta’minlashning iqtisodiy va huquqiy mexanizmlarining mavjudligi hamda optimal vaqt investitsiyalarning daromadliligi.

Shuni ta'kidlashni istardimki, qurilishda xorijiy aktsiyadorlik tizimlari o'ziga xos xususiyatlarga ega. Buning sababi shundaki, ko'plab mamlakatlarda ipoteka uy-joy kreditlash rivojlangan va fuqarolar kredit olayotganda, quruvchi o'z majburiyatlarini bajarmaydi yoki qurilish muddati kechiktirilishidan qo'rqmasdan tayyor uy-joy sotib oladi. Kreditlashning ushbu turi fuqarolar uchun ancha foydali va samaraliroqdir barqaror iqtisodiyot mamlakat va ko'plab rivojlangan yuridik institutlar tomonidan himoyalangan.

Keyingisi muhim nuqta qurilishni tashkil etishda buyurtmachi va uning funktsiyalarini bajaradigan shaxsning roli. Angliya, Finlyandiya va Shvetsiyada mijozlar vakili ko'pincha me'mordir. U qurilish uchun zarur bo'lgan mutaxassislarni tanlaydi, ular qurilishning dastlabki narxini aniqlaydi, subpudrat ishlarini bajaradi va boshqa zarur ma'lumotlarni to'playdi. Ular bilan birgalikda arxitektor shartnoma tuzish uchun hujjatlarni tayyorlaydi, bu auktsionda ishtirok etishning maqsadga muvofiqligini, kim oshdi savdosidan oldin va keyin ish dasturini belgilaydi; iqtisodiy usullar ishlar va qurilish muddatini qisqartirish masalalari.

AQShda mijoz hisobchilar, muhandislar, iqtisodchilar, kontrakt bo'yicha menejerlar va boshliqlarni o'z ichiga olishi mumkin bo'lgan jamoani yaratadi. Bundan tashqari, ular barcha kerakli hujjatlarni va qurilish jarayonining sxemalarini ishlab chiqadilar. Qabul qilingan materiallar asosida shartnoma menejeri pudratchi firmalar bilan ishlashni boshlaydi. Shu bilan birga, optimal tanlash uchun konsalting firmalarini jalb qilish odatiy holdir. Yaponiya bu yo'nalishda oldinga qadam tashladi. Qurilish firmalarida yirik ilmiy laboratoriyalar va hatto institutlar tashkil etilgan, olimlar firma xodimlarida faol ishtirok etmoqda. Shu bilan birga, "mijoz" tushunchasi o'rniga "ishlab chiquvchi" tushunchasi qo'llaniladi, uning funktsiyalari saytni sotib olish, moliyalashtirish, uy-joy qurish va sotishni o'z ichiga oladi. Ishlab chiqaruvchi pudratchilar va subpudratchilarni jalb qilishi mumkin.

Yana bir xususiyat - bu buyurtmachi va pudratchi o'rtasidagi munosabatlar, bu aktsiyador va buyurtmachi o'rtasidagi munosabatlarning shakllanishiga ta'sir qiladi. bu holat.

Yuqorida aytilganlarga asoslanib, quyidagi xulosalar chiqarish mumkin. Hozirgi bosqichda Rossiyada ipoteka kreditini tegishli darajada joriy etishga bir qator omillar to'sqinlik qilmoqda: qimmatli qog'ozlar bozorining etarli darajada rivojlanmaganligi; ipoteka bo'yicha past rentabellikni qabul qilishga tayyor investorlarning yo'qligi; ipoteka kreditlariga xizmat ko'rsatish maqsadlarida sug'urta biznesining sust rivojlanishi; uzoq muddatli ipoteka kreditlarini berish uchun zarur bo'lgan tijorat banklari mablag'larining qimmatligi; yuqori inflyatsiya sur'atlari, rubl kursining o'zgarishi, uzoq muddatli kreditlashda foiz stavkalarining sezilarli xavfini keltirib chiqaradigan va hokazo.

Bibliografiya

1. Rossiya Federatsiyasining Fuqarolik kodeksi (uchinchi qism) 2001 yil 26 noyabrdagi 146-FZ-son (Rossiya Federatsiyasi Federal Majlisining Davlat Dumasi tomonidan 1995 yil 22 dekabrda qabul qilingan) ( joriy nashri 30.01.2014 dan)

2. Krutik A. B. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti / Krutik A.B., Gorenburgov M.A., Gorenburgov Yu.M. - Sankt-Peterburg: Lan, 2010. - 480 p.

3. Matyugina E.G. Uy-joy bozorida / E.G. Matyugina // Uy-joy qurilishi. - 2011.- No 1. - S. 8-14.

4. Raxmon I.A. Rossiyada ko'chmas mulk bozorining rivojlanishi: nazariya, muammolar, amaliyot / I.A. Rahmon. - M.: Iqtisodiyot, 2004. - 294 b.

5. Raxmon I.A. Investitsion va qurilish faoliyatini tartibga solish bo'yicha xorijiy tajriba / I.A. Rahmon // Qurilish iqtisodiyoti. - 2010. - No 6. - S. 45-48.

6. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti / ed. V. Borovkova. - Sankt-Peterburg: Pyotr, 2009. - 416 p.

Allbest.ru saytida joylashgan

Shunga o'xshash hujjatlar

    Ko'chmas mulk investitsiya ob'ekti sifatida. Chet elda ulushli qurilish institutining paydo bo'lish tarixi. Uy-joy qurilishiga investitsiyalarni jalb qilish bo'yicha xorijiy tajriba. Hisobot yiliga nisbatan joriy yilda turar-joy binolari ulushining o'sishini aniqlash.

    test, 11/18/2014 qo'shilgan

    Xarakterli iqtisodiy mohiyati sarmoya. Investitsion faoliyat, bozor, resurslar tahlili. Amalga oshirish real investitsiyalar. Kapital qo'yilmalarni davlat tomonidan tartibga solish tartibi. Ko'chmas mulkka investitsiya qilish shakllari va vositalari.

    cheat varaq, 31.03.2010 qo'shilgan

    "Stroitel" OAJ misolida qurilish-montaj ishlarining narxini rejalashtirish, uning asosiy maqsadlari va aniqlash usullari. Rejalashtirish ob'ekti bo'yicha rejalashtirilgan ko'rsatkichlar, ularni yaxshilash uchun zaxiralar. Qurilish-montaj ishlari uchun xarajatlar rejasining asosiy bo'limlari.

    muddatli ish, 2012-02-23 qo'shilgan

    Qurilishga investitsiyalar samaradorligini aniqlash avtomagistral. Aeroport terminali loyihalarini iqtisodiy baholash. Qurilish-montaj ishlarining tannarxini hisoblash. Qurilishda lizingning asosiy tushunchalari va afzalliklari. Lizing to'lovi miqdori.

    test, 30.12.2014 yil qo'shilgan

    Investitsion rivojlanish tarixini o'rganish. Investitsiyalar turlari va ishtirokchilarining xususiyatlari. Rivojlanishda investisiyalarning rolini aniqlash zamonaviy iqtisodiyot. Rossiyaga sarmoya kiritish muammolari va ularni bartaraf etish yo'llari. Investitsiyalarni jalb qilishning asosiy usullari.

    muddatli ish, 03/06/2014 qo'shilgan

    Investitsiyalar tarkibi va tuzilishi. Sanoat va moliyaviy investitsiyalar ob'ektlari. Kapital qo'yilmalardan foydalanish samaradorligini oshirish faktlari. Xo'jalik yurituvchi sub'ektlarni rivojlantirish uchun xorijiy investitsiyalarni jalb qilishning xususiyatlari.

    referat, 10/19/2010 qo'shilgan

    Aholi sonining mexanik o'sish koeffitsientini aniqlash. Xarajat usuli bo'yicha doimiy tarkibning mehnat unumdorligi indeksini hisoblash. Aholining shaxsiy iste'moli umumiy hajmida davlat iste'mol fondlarining ulushini aniqlash.

    test, 05/05/2009 qo'shilgan

    Investitsiya manbalarining asosiy turlari. Davlat investitsiya siyosatining maqsadlari. Moddiy ishlab chiqarishga xorijiy investitsiyalarni jalb etishning ahamiyati. Belarus iqtisodiyoti uchun investitsiyalar (kapital qo'yilmalar) muammosining dolzarbligi va dolzarbligi.

    maqola, 2010-09-20 qo'shilgan

    Kinoteatrni qurish va jihozlash uchun kapital qo'yilmalarni aniqlash. Kinoteatr faoliyatining iqtisodiy rejasi, uning ekspluatatsiya xarajatlari sxemasi. Kinoteatrni qurish va jihozlashga qo'yilgan kapital qo'yilmalarni qoplash muddatini hisoblash.

    muddatli ish, 04/01/2014 qo'shilgan

    Investitsiyalar tushunchasi va ularning samaradorligini baholash. Ko'chmas mulkka investitsiya qilishning xususiyatlari. Irkutskdagi ikkilamchi ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari. Ko'chmas mulkka investitsiyalar samaradorligini baholash usullari. Ko'chmas mulkka investitsiya qilish muammolari.

Yaqin vaqtgacha tijorat ko'chmas mulk bozori eng dinamik rivojlanayotgan bozorlardan biri bo'lib kelgan va ko'plab ishtirokchilarni jalb qilgan va moliyaviy resurslar Biroq, ko'chmas mulkni sotib olish va sotish va ekspluatatsiya qilish jarayoni hali ham ko'plab qonunchilikdagi kamchiliklar va tijorat kamchiliklari bilan bog'liq.

Kitob Tenzor Consulting Group kompaniyasi advokatlari tomonidan o'tkazilgan tijorat ko'chmas mulki aylanmasi bilan bog'liq jarayonlarning keng qamrovli huquqiy tahlilidir.

Mualliflar ushbu bozorda yuzaga kelgan vaziyatni ko'rib chiqadilar, tijorat ko'chmas mulkini qurish, sotish va boshqarishda yuzaga keladigan eng keng tarqalgan xatarlarni baholaydilar, bozor ishtirokchilarining noto'g'ri hisob-kitoblarining salbiy oqibatlarini minimallashtirish usullariga alohida e'tibor beradilar.

Kitob tijorat ko'chmas mulk bozorining professional ishtirokchilari, shuningdek, ko'chmas mulk egalari va ijarachilari uchun mo'ljallangan.

Seriya: "Tenzor Consulting Group kutubxonasi".

Moskva: Alpina nashriyoti, 2009 yil

ISBN 978-5-9614-1039-6, 978-5-9614-1161-4

Sahifalar soni: 248.

"Tijorat ko'chmas mulk investitsiya ob'ekti sifatida" kitobining mazmuni:

  • 3 Mundarija
  • 7 Muqaddima
  • 8 Kirish
  • 11 1-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining tuzilishi (segmentatsiyasi).
    • 11 1.1. Tijorat ko'chmas mulkining asosiy turlari
    • 17 1.2. Tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari turlarining huquqiy holati va o'ziga xos risklari
    • 33 1.3. Tijorat ko'chmas mulk bozorining rivojlanish bosqichlari
  • 35 2-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining asosiy ishtirokchilari
    • 35 2.1. Dasturchi
    • 40 2.2. Investor
    • 47 2.3. Bosh pudratchi, pudratchi va subpudratchi
    • 52 2.4. Boshqaruv kompaniyasi
  • 61 3-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari faoliyatining asosiy bosqichlari
    • 61 3.1. Qurilish: bosqichlar (loyihalash-olish yer uchastkasi)
      • 62 3.1.1. Bosqichlar, texnik tafsilotlar
      • 79 3.1.2. Qurilish shartnomasining o'ziga xos xususiyatlari
      • 86 3.1.3. Qurilish xavfini sug'urta qilish
      • 83 3.1.4. Mintaqaning tijorat ko'chmas mulkini qurishdagi ishtiroki: ishlab chiqaruvchilar (egalari) va ma'muriyat o'rtasidagi o'zaro hisob-kitoblar muammolari.
    • 99 3.2. Mulkni boshqarish
      • 99 3.2.1. Nazorat sxemalari
      • 102 3.2.2. Davlat va kommunal ko'chmas mulkni boshqarish
    • 103 3.3. Mulkni qurishda boshqaruv kompaniyasining ishtiroki
      • 103 3.3.1. Asosiy hissa qo'shuvchilar
      • 106 3.3.2. Boshqaruv jarayonida tuzilgan shartnomalarni huquqiy tahlil qilish
  • 131 4-bob
    • 131 4.1. Investitsion ob'ektni tanlash
    • 143 4.2. Ko'chmas mulkni baholash mexanizmi
    • 161 4.3. Tijorat ko'chmas mulki qurilishiga investitsiyalar. Bosqichlar, risklar, soliqqa tortishni optimallashtirish usullari
    • 185 4.4. Tijorat mulkini sotib olish. Bosqichlar, xavflar
    • 205 4.5. Ko'chmas mulk sotib olish uchun kreditlar
    • 219 4.6. Tijorat ko'chmas mulkni ijaraga berish
  • 235 Xulosa. istiqbollari yanada rivojlantirish tijorat ko'chmas mulk bozori

Pushkina Marina Valerievna 2003 yildan beri advokatlik bilan shug'ullanadi. Hamkor huquq firmasi Tenzor Consulting Group va yer, qurilish, ko'chmas mulk amaliyotiga rahbarlik qiladi. Bir qator mualliflik seminarlarini ishlab chiquvchi va tashkilotchisi yerdan foydalanish va ko‘chmas mulkni boshqarishning huquqiy masalalariga bag‘ishlangan ilmiy-amaliy maqolalari chop etilgan. "Tijorat ko'chmas mulki: xususiylashtirish va himoya qilish" kitobi muallifi, "Maxsus" kitoblarining hammuallifi. iqtisodiy zonalar Rossiyada: soliq imtiyozlari va imtiyozlari” va “Rossiya Federatsiyasida xorijiy investitsiyalarning huquqiy rejimi”. Kitob Tenzor Consulting Group kompaniyasi advokatlari tomonidan o'tkazilgan tijorat ko'chmas mulki aylanmasi bilan bog'liq jarayonlarning keng qamrovli huquqiy tahlilidir. Muallif dolzarb jihatlarni ko'rib chiqadi, jumladan: tahlil qilish hozirgi holat tijorat ko'chmas mulk bozorida; tijorat ko'chmas mulkini qurish, sotib olish va sotish va boshqarish bilan bog'liq eng keng tarqalgan xavflarni baholash; bozor ishtirokchilarining noto'g'ri hisob-kitoblarining salbiy oqibatlarini minimallashtirish usullari. Kommercheskayaost.indd 1 12.08.2009 13:15:07 seriyali Moskva 200222.214 BBK 65.225.214 bet MChJ Pushkin M. P91 Tijorat ko'chmas mulk investitsiya ob'ekti sifatida / Marina Pushkina. - M .: Alpina nashriyoti, 2009. - 244 b. - ("Tenzor Consulting Group kutubxonasi" seriyasi). ISBN 978-5-9614-1039-6 Yaqin vaqtgacha tijorat ko'chmas mulk bozori eng dinamik rivojlanayotgan bozorlardan biri bo'lib, ko'plab ishtirokchilar va moliyaviy resurslarni jalb qilgan, ammo ko'chmas mulkni sotib olish, sotish va ishlatish jarayoni hali ham davom etmoqda. ko'plab qonunchilikdagi kamchiliklar va tijorat kamchiliklari bilan bog'liq. Kitob Tenzor Consulting Group kompaniyasi advokatlari tomonidan o'tkazilgan tijorat ko'chmas mulki aylanmasi bilan bog'liq jarayonlarning keng qamrovli huquqiy tahlilidir. Mualliflar ushbu bozorda yuzaga kelgan vaziyatni ko'rib chiqadilar, tijorat ko'chmas mulkini qurish, sotish va boshqarishda yuzaga keladigan eng keng tarqalgan xatarlarni baholaydilar, bozor ishtirokchilarining noto'g'ri hisob-kitoblarining salbiy oqibatlarini minimallashtirish usullariga alohida e'tibor beradilar. Kitob tijorat ko'chmas mulk bozorining professional ishtirokchilari, shuningdek, ko'chmas mulk egalari va ijarachilari uchun mo'ljallangan. UDC 330.322.214 LBC 65.225.3-56 Barcha huquqlar himoyalangan. Mualliflik huquqi egasining yozma ruxsatisiz ushbu kitobning biron bir qismini hech qanday shaklda yoki biron-bir vosita bilan, shu jumladan Internetda va korporativ tarmoqlarda joylashtirish, shuningdek shaxsiy yoki umumiy foydalanish uchun kompyuter xotirasiga yozib olish mumkin emas. ga kirishni tashkil etish haqida elektron kutubxona nashriyotlar, iltimos, murojaat qiling [elektron pochta himoyalangan] fiction.ru. ISBN 978-5-9614-1161-4 (seriya) ISBN 978-5-9614-1039-6 © Tenzor Consulting Group, 2009 © Alpina Publishers LLC, 2009 Mundarija SO'ZI ............ ... ................................................... .. .................7 KIRISH................................. ................................................. ......9 1-bob. TIJORAT KO'CHMAS MULK BOZORINING TUZILISHI (SEGMENTLASHTIRISH) ........11 1.1. Tijorat ko'chmas mulkining asosiy turlari ............................................. ...................... ................... 11 1.2. Tijorat ko'chmas mulki turlarining huquqiy holati va o'ziga xos tavakkalchiliklari 17 1.3. Tijorat ko'chmas mulk bozorining rivojlanish bosqichlari...................................33 2-bob. ASOSIY KO'CHMAS MULK TIJORAT BOZORI O'YINCHILARI KO'CHMAS MULK..................................35 2.1. Ishlab chiquvchi ................................................. ......................35 2.2. Investor................................................. ......................40 2.3. Bosh pudratchi, pudratchi va subpudratchi ...................................................... .............. 47 2.4. Boshqaruv kompaniyasi..............................................52 4 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTISTSIYA OB'YEKTI O'ZBEKISTON IQTISODIYoTI 3-bo'lim. TIJORAT KO'CHMAS MULK BOZORI ISHTIROKCHILARI FAOLIYATINING ASOSIY BOSQICHLARI...................... ............... ................ 61 3.1. Qurilish: bosqichlar (loyihalash, er uchastkasini olish) ...................................... ....... 61 3.1.1. Bosqichlar, texnik tafsilotlar................................................. .62 3.1.2. Qurilish shartnomasining o'ziga xos xususiyatlari ....... 79 3.1.3. Qurilish jarayonida xatarlarni sug'urtalash.......................86 3.1.4. Hududning tijorat ko'chmas mulkini qurishdagi ishtiroki: quruvchilar (egalari) va ma'muriyat o'rtasidagi o'zaro hisob-kitoblar muammolari .................88 3.2. Mulkni boshqarish ...................................99 3.2.1. Nazorat sxemalari................................................. ... .99 3.2.2. Davlat va kommunal ko'chmas mulkni boshqarish................................. 102 3.3. Boshqaruv kompaniyasining ko'chmas mulk ob'ektini qurishdagi ishtiroki ................................ 103 3.3.1. Asosiy ishtirokchilar ................................................... .. 103 3.3.2. Boshqaruv jarayonida tuzilgan shartnomalarning huquqiy tahlili...................... 106 4-bob. SOTISH VA SOTIB OLISH INVESTIYOT OMONLARI. TIJORAT KO'CHMAS MULK................................. 106 ...... 131 4.1. Investitsion ob'ektni tanlash ................................... ....... 131 4.2. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash mexanizmi ......... 148 4.3. Tijorat ko'chmas mulki qurilishiga investitsiyalar. Bosqichlar, xavf-xatarlar, soliqqa tortishni optimallashtirish usullari................................................ ..... 161 4.4. Tijorat mulkini sotib olish. Bosqichlar, xavf-xatarlar.................................. 185 5 Mundarija 4.5. Ko'chmas mulkni sotib olishda kredit berish usullari...................................................... ...................... 205 4.6. Tijorat ko'chmas mulkini ijaraga berish................................. 219 XULOSA. Tijorat ko'chmas mulk bozorini yanada rivojlantirish istiqbollari...... 235 So'zboshi Rossiyada so'nggi o'n yillik faollashuvi bilan xarakterlandi. milliy iqtisodiyot va xalqaro maydondagi mavqeini mustahkamlash. Ushbu vaziyatning natijasi hozirgi vaqtda Rossiya bozorining investitsion jozibadorligining ortishi bo'ldi.Bunday muvaffaqiyatga siyosiy va iqtisodiy munosabatlarning barqarorlashuvi sabab bo'ldi. iqtisodiy sohalar, milliy qonunchilikni tartibga solish, shuningdek, 2008 yilgi jahon moliyaviy inqirozining salbiy oqibatlarini minimallashtirish bo‘yicha oqilona chora-tadbirlarni amalga oshirish bo‘yicha ko‘plab ishlar amalga oshirilmoqda. Ushbu o‘zgarishlar tijorat ko‘chmas mulk bozorini ham chetlab o‘tmadi. Ko'chmas mulkka sarmoya kiritish har doim xavfsiz va xavfsiz deb hisoblangan foydali investitsiyalar poytaxt. Bozorlardagi barcha tartibsizliklarga qaramay, ko'chmas mulk qiymati juda kamdan-kam hollarda o'sishni to'xtatadi. Tijorat ko'chmas mulk savdosining kashshoflarini turtib, ushbu bozorga kirishda davom etmoqdalar, bu esa ularni o'z faoliyatini optimallashtirishga va daromad olishning yangi usullarini izlashga ko'proq e'tibor berishga majbur qiladi. Xarajatlarni optimallashtirishning eng keskin muammosi 2008 yilda jahon moliyaviy inqirozi va undan keyingi to'lovsizlik inqirozi va aholining xarid qobiliyatining pasayishi munosabati bilan paydo bo'ldi. Shu sababli, haqida har qanday ma'lumot huquqiy xususiyatlar er, binolar yoki binolarning aylanmasi, tegishli yuridik va moliyaviy muammolar katta qiymatga ega bo'ladi. Ushbu kitobda eng ko'p e'tibor berilgan dolzarb masalalar bozorning ushbu sohasi bilan bevosita bog'liq bo'lgan ko'chmas mulkka investitsiyalar. Unda ishtirokchilarning batafsil va tizimlashtirilgan tavsifi, aylanma ob'ektlari va tartib-qoidalari 8 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTİTASI ASKI. Mualliflar nafaqat ushbu sohada sotish va sotib olishning umumiy standart jihatlarini tavsiflab berishdi, balki ushbu sohadagi faoliyatni tartibga soluvchi qonunchilik bazasini ham tahlil qildilar, bu esa ko'plab asoratlarning oldini olishga imkon beradi. Bu erda sud amaliyotining aniq misollari keltirilgan bo'lib, u sud qanday fikrda ekanligini, tijorat ko'chmas mulkiga oid me'yoriy-huquqiy baza muayyan ishda qanday qo'llanilishini ko'rsatadi, egasi o'z mulkini himoya qilishi, uni yo'qotmaslik, sezilarli darajada kamaytirishi mumkin bo'lgan huquqiy vositalarni tavsiflaydi. xavf ehtimoli va ba'zilari hatto istisno qiladilar. Tijorat ko'chmas mulki bilan bog'liq risklar mavzusiga alohida e'tibor qaratilib, xususan, ob'ektlarni yaratish, sotib olish va sotish bilan bog'liq xavf-xatarlar, shuningdek, ulardan himoyalanish usullari ko'rib chiqiladi. Afsuski, ko'rib chiqilayotgan hodisaning murakkabligi va ko'p qirraliligi mavzuning barcha tomonlarini batafsil muhokama qilishga imkon bermaydi. Shu sababli, ushbu kitobning maqsadi tijorat ko'chmas mulkiga investitsiya qilish jarayonining asosiy elementlarini tizimli ravishda taqdim etishdir. Umid qilamizki, bu ish qurilishga sarmoya kiritishni keng ko'lamli o'rganishning birinchi bosqichidir. Kitob keng kitobxonlar doirasi uchun ham, tajribali yoki yangi bozor ishtirokchilari uchun ham qiziqarli va foydali bo'ladi. A. A. Andreev, OPORA ROSSIA Prezidiumi a'zosi Kirish Yaqin vaqtgacha binolar, inshootlar, turar-joy bo'lmagan binolar, butun majmualar (ombor, chakana savdo va ofis va boshqalar) bilan bog'liq bitimlar, boshqacha qilib aytganda, Rossiya bozorida juda keng tarqalgan edi - tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari. Bunday ob'ektlar bilan asosan xususiylashtirish, ijaraga olish, oldi-sotdi bitimlari tuziladi. Endi bu tranzaktsiyalarning o'tmishdagi va rejalashtirilgan ishtirokchilari o'z rejalarida yanada ehtiyotkor bo'lishlari kerak. Bugungi kunda ushbu bitimlar ishtirokchilarini sheriklariga, bitim predmetiga va uni amalga oshirish tartibiga nisbatan ehtiyotkor va ehtiyotkor bo'lishga majbur qiladi. Ushbu ishda biz tijorat ko'chmas mulk bozorining asosiy ishtirokchilari: investorlar, ishlab chiquvchilar, pudratchilar, boshqaruv kompaniyalari rolini ko'rib chiqamiz. Bundan tashqari, biz ob'ektlarni sotib olish va sotish tartibini, ularni kim va qanday qilib qurish va undan keyingi foydalanishni amalga oshirishni tahlil qilamiz. Biz qanday qilib ob'ektni muvaffaqiyatli tanlashni muhokama qilamiz, bu esa oldi-sotdi shartnomasini tuzishda, shuningdek, ob'ektga egalik huquqini ro'yxatdan o'tkazishda hisobga olinishi kerak. Rossiya Federatsiyasi qonunchiligini hisobga olgan holda hamma narsani to'g'ri bajarish, shuningdek, uni mos ravishda qo'llash juda muhimdir. Agar potentsial xaridor o'z biznesining taqdiri haqida qayg'ursa va ko'chmas mulkni sotib olib, uning yordami bilan ma'lum daromad olishni kutsa, tijorat ko'chmas mulki bilan savdo qiladigan norozi firibgarlarga ishonib, ob'ekt va pulsiz qolmaydi. bozor, u nafaqat qonunchilik bazasini yaxshi bilishi kerak, balki bir fikrga ham ega bo'lishi kerak sud amaliyoti, va bunday operatsiyalarning haqiqiy misollari bilan tanishib chiqing. 10 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTISTSIYA OB'YEKTI O'ZBEKISTON IQTISODIYoTI Tijorat ko'chmas mulk bozorining segmentatsiyasini, uning keyingi rivojlanish istiqbollarini bilish, barcha risklarni hisobga olish va ularni minimallashtirishga harakat qilish kerak. Shuningdek, soliq to'lovlari miqdorini kamaytirish va jamg'armalarni biznesni rivojlantirish yoki xodimlarga bonuslarga sarflashni tushunish uchun soliq tizimini tushunish muhimdir. Shuni yodda tutish kerakki, er uchastkalari tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari ham bo'lishi mumkin. Bunday yer uchastkasini qurilish uchun ajratish qonun hujjatlariga muvofiq barcha bosqichlardan o‘tishi kerak. Aks holda, sud noto'g'ri qurilish uchun ajratilgan er uchastkasida qurilgan ob'ektni buzishga majbur qiladigan vaziyat yuzaga kelishi mumkin. Shubhasiz, hamma narsani bilish va hisobga olish mumkin emas, shuning uchun biznes har doim xavfli ekanligini unutmaslik kerak. Biroq, muammolarni, xavflarni va muvaffaqiyatsizliklarni minimallashtirishga harakat qilishingiz kerak. Shunda biznes gullab-yashnaydi, daromad keltiradi va siz hech qanday hisobsiz "to'siqlar" paydo bo'lishidan qo'rqmaysiz. 2008 yilning kuzi xatar va xarajatlarni minimallashtirish usullari o'z ahamiyatini yo'qotmaganligini ko'rsatdi. Bu esa kitobda nafaqat xavfli vaziyatlarning oldini olish, balki ularning salbiy oqibatlariga qarshi kurashish choralariga ham alohida e’tibor qaratish zaruratini keltirib chiqaradi. 1-bob Tijorat ko'chmas mulk bozorining tuzilishi (segmentatsiyasi) 1.1. Tijorat ko'chmas mulkining asosiy turlari Butun dunyoda tijorat ko'chmas mulki odatda uchta katta guruhga bo'linadi (Rossiya bu borada istisno emas): - ko'plab tarkibiy qismlarni o'z ichiga olgan ofis ko'chmas mulki: bu binolarning o'zlari, biznes markazlari, turar-joy binolarining binolari va podvallari, bepul foydalanish uchun mo'ljallangan binolar, shuningdek korxonalarning sobiq va mavjud binolari; - tijorat ko'chmas mulk, turli do'konlar, maishiy xizmat ko'rsatish markazlari, ko'p funktsiyali savdo markazlari va boshqalarni o'z ichiga oladi Rossiya qonunchiligida bu mulk San'atda belgilangan. 346.27 12 TIJORAT KO'CHMAS MULK Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining investitsiya ob'ekti sifatida chakana savdo maydoni sifatida: "do'konning bir qismi, pavilyon (ochiq maydon) tovarlarni ko'rsatish va namoyish qilish, naqd pul hisob-kitoblarini amalga oshirish va mijozlarga xizmat ko'rsatish uchun mo'ljallangan uskunalar bilan band qilingan. kassalar va kassalar maydoni, xizmat ko'rsatuvchi xodimlar uchun ish joylari va xaridorlar uchun o'tish joylari. Savdo maydoniga quyidagilar kirmaydi: tovarlarni qabul qilish va saqlash uchun binolar va tovarlarni sotish uchun tayyorlash uchun binolar (qabul qilish, tushirish, omborxonalar, qadoqlash va boshqalar), yordamchi xonalar (konteynerlarni saqlash uchun, qadoqlash materiallari, inventar, choyshab va boshqalar), ma'muriy va maishiy binolar (ofis binolari va boshqalar), texnik binolar (ventilyatsiya kameralari, liftlar va sovutish moslamalarining dvigatel xonasi, telefon kommutatori, qozonxona va boshqalar) (Davlat statistikasi qarori). Rossiya Federatsiyasi Qo'mitasining 03/04/2002 yildagi 20-son); - omborlar va logistika markazlari, bular maxsus jihozlangan ombor majmualari va turli xil hududlardagi sanoat zonalaridagi omborlar bo'lishi mumkin. sanoat korxonalari, shuningdek, Rossiya Federatsiyasi Davlat qurilishining 2003 yil 27 sentyabrdagi 170-sonli qaroriga muvofiq jihozlangan turar-joy binolaridagi binolar Huquqni muhofaza qilish organlari uchun binolarning yuqoridagi maqomlaridan birini tasdiqlovchi hujjatlar buning uchun inventar va huquqni tasdiqlovchi hujjatlardir. O'z ichiga olgan ob'ekt: - zarur ma'lumotlar bunday ob'ektning maqsadi, dizayn xususiyatlari va binolarining joylashuvi to'g'risida; - ushbu ob'ektdan foydalanish huquqini tasdiqlovchi zarur ma'lumotlar (turar-joy bo'lmagan binolarni sotish shartnomasi, turar-joy bo'lmagan binolarning texnik pasporti, rejalar, diagrammalar, tushuntirishlar, noturar joyni ijaraga olish (qo'shimcha ijara) shartnomasi yoki uning qismi (qismlari) 1-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining tuzilishi (segmentatsiyasi) 13 Bunda hokimiyat organlari alohida rol o'ynaydi. texnik inventar, turar joy va noturarjoy fondlarining texnik hisobini yuritish. Bundan tashqari, butun dunyo bo'ylab ofis ko'chmas mulkini A, B, C sinflariga bo'lish odatiy holdir. Lekin shuni yodda tutish kerakki, bu masalada hali ham aniq bo'linish parametrlari mavjud emas va bino yoki binoni belgilash uchun u yoki bu sinf darajasidagi majmua, uning barchasini batafsil tahlil qilish kerak spetsifikatsiyalar, infratuzilma va boshqa parametrlar. A sinfidagi ofislar tijorat ko'chmas mulkining ushbu segmentidagi eng elita va obro'li binolardir. Ularning ajralib turadigan xususiyatlari quyidagilardan iborat: - asosiy transport arteriyalari va maydonlarida joylashgan, qulay kirish imkoniyati; - yakka tartibdagi (mualliflik) loyihasi bo'yicha qurilgan yangi qurilish ob'ekti bo'lishi kerak; - ichki bezatish ijarachining shaxsiy buyrug'iga binoan amalga oshiriladi; - yagona estrodiol ventilyatsiya, isitish va konditsioner tizimidan foydalangan holda doimiy harorat va namlikni saqlab turish, binolarda to'liq nazorat qilinadigan mikroiqlim; - er osti to'xtash joyida etarli miqdordagi to'xtash joylari, qo'riqlanadigan to'xtash joylari. Odatda bunday binolar biznes markazlari sifatida ishlatiladi. B sinfidagi ofislar, qoida tariqasida, yangi yoki rekonstruksiya qilingan yuqori sifatli, ammo arzon qoplamali binolarda joylashgan. Bu A toifali binolar bo'lishi mumkin, ammo 5-7 yil foydalanishdan keyin yoki ba'zi sabablarga ko'ra yuqori sinfga o'tolmaydigan binolar. Masalan: noqulay kirish. Ushbu toifadagi ofislar uchun majburiy shartlar - konditsioner tizimi, zamonaviy liftlar, yerni qo'riqlash, avtoturargohlar, oziq-ovqat xizmat ko'rsatish punktlari va infratuzilma ob'ektlarining mavjudligi. Qoida tariqasida, binoni boshqarish binoni boshqaradigan, mas'ul bo'lgan maxsus xizmat tomonidan amalga oshiriladi xalqaro standartlar. Shuningdek, binoga egalik qilish va undan foydalanish uchun to'g'ri rasmiylashtirilgan huquqiy hujjatlarga ega bo'lish kerak. Bunday binolar nafaqat biznes markazlari, balki ofislar sifatida ham qo'llaniladi. C toifasidagi ofislar odatda yuqori toifadagi eskirgan ofis binolarida, yaqin o'tmishda ofislarga aylantirilgan binolarda (masalan, fabrikalar, ilmiy-tadqiqot institutlari, fabrikalar va boshqalar binolari) joylashgan. Ushbu tur transportning uzoqligi va to'xtash joylarining etishmasligi bilan tavsiflanadi. Ko'pincha jabhani faqat tashqi kosmetik ta'mirlash rekonstruktsiyasiz amalga oshiriladi. Har bir alohida ofis ijarachilar hisobidan o'z ta'mirini amalga oshirdi, natijada binoning tashqi ko'rinishida uyg'unlik yo'q. Ushbu sinf uchun mualliflik huquqi talablari yo'q. arxitektura loyihasi yoki ishlab chiqilgan muhandislik tizimlari, ammo buning uchun tajribali boshqaruv kompaniyasi kerak. Taxminlarga ko'ra, bu binolar faqat ofis binolari sifatida ishlatiladi. Ushbu sinflarga qo'shimcha ravishda, ba'zan D, E va F sinflari ajralib turadi, ular eskirgan turar-joy yoki noturarjoy binolaridagi (10 yildan ortiq) turar-joy bo'lmagan binolarni o'z ichiga oladi, ular, qoida tariqasida, me'moriy talablarga ega emaslar. yechimlar, infratuzilma va boshqaruv. 2006 yil oxirida "katta to'rtlik" konsalting kompaniyalari (CB Richard Ellis Noble Gibbons, Colliers International, Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko, Jones Lang LaSalle) - Moskva xalqaro forumi ishtirokchilari - ofis binolarining yangi tasnifini qabul qildilar. , bu mutaxassislar orasida keng rezonansga sabab bo'ldi. U ofislarni ob'ektiv mezonlariga muvofiq sinflarga bo'lish uchun mo'ljallangan va ko'plab sohalar - ofislarni ishlab chiqish, boshqarish va texnik xizmat ko'rsatish mutaxassislarining fikrlarini hisobga olgan holda ishlab chiqilgan. Ofis binolarini tasniflashning yangi tizimini joriy qilish zarurati nima bilan bog'liq edi? Mutaxassislarning ta'kidlashicha, bunga ofis ko'chmas mulki segmentining tez sur'atlar bilan rivojlanishi, qurilish sohasida doimiy yangilanib turadigan texnologiyalar sabab bo'lgan. Bundan tashqari, kelgusida ofislarning yangi tasnifi ofis bozorini xalqaro standartlarga mos ravishda rivojlantirish imkonini beradi. Binolarning ma'lum parametrlari va mezonlarini aniq belgilab beruvchi yangi tasnifdan foydalangan holda, ishlab chiquvchilar va investorlar zamonaviy ofis qanday bo'lishi kerakligi haqida to'liqroq va batafsil tasavvurga ega bo'lishlari mumkin, shuningdek, keyingi ish uchun asos bo'ladi. rivojlanish. Shu bilan birga, potentsial ijarachi ofisni diqqat bilan tanlash va ularning talablari va imkoniyatlarini real baholash imkoniyatiga ega bo'ladi. Bundan tashqari, ma'lum bir sinfga mansublik ijara stavkasi qiymatiga ta'sir qiladi. Yangi standartlar ancha qattiqroq va tasnifning o'zi, garchi u etukroq va o'ylangan ko'rinishga ega bo'lsa-da, ko'plab savollar va shikoyatlarni keltirib chiqaradi. Unga ko'ra, ofislar uchta sinfga bo'lingan - A, B + va B -. Ofislar baholanadigan parametrlar, o'z navbatida, guruhlarga bo'linadi, ularning har biri muayyan majburiy va ixtiyoriy mezonlarni o'z ichiga oladi. Masalan, 2003 yildagi avvalgi tasnifga ko'ra, ofis eng yuqori A sinfiga tegishli deb tan olinishi uchun 20 balldan 16 ball to'plash kifoya edi, hozirda A toifasiga da'vogar bino 20 ballga javob berishi kerak. majburiy mezonlar va 4 ta qo'shimcha; B+ sinf binosi - 10 ta majburiy va 12 ta qo'shimcha; sinf B– - 7 majburiy va 12 ixtiyoriy. Yuqori toifadagi ofislar uchun elektr energiyasiga bo'lgan talablar kuchaytirildi va Garden Ring (poytaxt uchun qo'llaniladi) ichida bo'lish, aksincha, bu sinfning zaruriy atributi emas. Bundan tashqari, barcha parametrlar aniqroq va batafsilroq bo'lganligini ta'kidlash kerak. Ular oltita guruhga bo'linadi: 1) idoraning joylashuvi; 2) avtoturargohning mavjudligi; 3) ofis binosini boshqarish tizimining mavjudligi; 4) muhandislik tizimlari; 5) binoning dizayn xususiyatlari; 6) binoga egalik huquqi. Bu eng katta rezonansga sabab bo'lgan oxirgi mezon edi. Oldingi tasnifda bu parametr umuman yo'q edi. Endi A sinfi faqat bitta egasiga tegishli bo'lgan va qismlarga bo'linib sotilmaydigan binoga berilishi mumkin. Bir tomondan, bitta egasining mavjudligi binoning ajralmas kompleks ekanligining kafolatidir yagona tizim boshqaruv, shuningdek, binoning o'zi xavfsizligini kafolatlash. Biroq, biznes markazlari va ko'p funktsiyali komplekslar elita yuqori toifali ofislar toifasiga kirmaydi. Qoida tariqasida, bunday komplekslarning bir qismi bo'lgan ofis binolari, garchi ular eng yuqori xalqaro standartlarga javob beradigan va yangi tasnifning deyarli barcha talablariga javob beradigan bo'lsa-da, kamdan-kam hollarda bitta mulkdorga tegishli. Kerakli miqdordagi sarmoyani bitta manbadan olish juda qiyin va noyob ishlab chiquvchi bunday miqdorlarga ega; binolar, qoida tariqasida, qismlarga bo'lib, turli xaridorlarga sotiladi. Shunga ko'ra, butun majmua bitta egasiga ega bo'lishi mumkin emas. Bundan tashqari, jahon amaliyoti shuni ko'rsatadiki, bu mezon emas shart ofis A sinfiga tegishli bo'lishi uchun. Biz mulkchilik tuzilmasi hali ham bino va binolarning darajasiga, shuningdek, uning xizmat ko'rsatish sifatiga ta'sir qilmasligini ta'kidlashga jur'at etamiz. Asosiy shart shundaki, binoga kamida 5000 kvadrat metr maydonga ega kamida beshta ofis binosida ishlash tajribasiga ega bo'lgan bitta boshqaruv kompaniyasi xizmat ko'rsatadi. har biri m. Yangi tasnifning qabul qilinishi munosabati bilan ko'pchilik ofis binolari o'zlarining "qiymat tizimini" qayta ko'rib chiqishga majbur bo'ldilar, binolarning sinf reytingini qayta ko'rib chiqish jarayoni 2007 yil oxirigacha davom etdi. 1.2. Tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari turlarining huquqiy holati va o'ziga xos risklari Tijorat ko'chmas mulk bozorining asosiy ob'ektlari sifatida. Rossiya qonunchiligi yer bilan mustahkam bog‘langan, uning yuzasida joylashgan, chegaralanmagan yoki fuqarolik muomalasidan olib qo‘yilgan va foyda olish uchun mo‘ljallangan ko‘chmas narsalar bo‘lishi mumkin. Bunday ob'ektlar quyidagilar bo'lishi mumkin: - yer uchastkalari; - binolar, inshootlar; - Alohida xonalar. Tijorat ko'chmas mulk bozoridagi er uchastkalari binolar va inshootlarni joylashtirish imkoniyati tufayli o'zining asosiy qiymatiga ega bo'ladi. Shuning uchun er uchastkasini tanlashning asosiy mezonlari nafaqat uning maydoni, huquqiy maqomi, aloqa bilan ta'minlash, shuningdek, uning ruxsat etilgan foydalanish turlari. Er uchastkasini tanlash va undan foydalanish huquqini olishda qonun talablaridan kelib chiqqan holda bir necha bosqichlardan o'tish kerak bo'ladi. Er uchastkasining chegaralarini aniqlash yer tuzish jarayonida amalga oshiriladi, bu, xususan, erning holatini o'rganish, erdan oqilona foydalanishni rejalashtirish va tashkil etish, uni muhofaza qilish, yangi va soddalashtirilgan maydonlarni shakllantirish bo'yicha chora-tadbirlarni o'z ichiga oladi. mavjud ob'ektlar yer tuzish va ularning chegaralarini joylarda belgilash. Ushbu bosqich bilan bog'liq juda keng tarqalgan muammo - bu erning chegaralarini noto'g'ri belgilash, bu qo'shni uchastkalarning egalari bilan er nizolariga olib kelishi mumkin. Bunday holatlar, qoida tariqasida, geodezik tadqiqotlarni amalga oshiradigan maxsus organlarning vijdonida qolayotganligi sababli, shartnomada xatolik yuzaga kelgan taqdirda ushbu tashkilotning mas'uliyatini oshirishni ko'rsatish tavsiya etilishi mumkin. Qoida tariqasida, tijorat ko'chmas mulk bozoridagi aylanma aholi punktlari, sanoat va qishloq xo'jaligi uchun mo'ljallangan yerlarni o'z ichiga oladi. Shu bilan birga, qishloq xo'jaligi erlaridan tijorat mulkini yaratishda foydalanish mumkin emasligi aniq. Odatda, bunday uchastkalar sanoat erlari yoki aholi punktlari erlari toifasiga o'tkaziladi. Birinchi holda, bunday saytga qurilgan savdo markazi saytdan "maqsaddan tashqari foydalanish" deb hisoblanishi ehtimoli saqlanib qolmoqda. Ikkinchi holda, sayt chegaradan tashqarida bo'lishi mumkin mahalliylik va ancha uzoq davom etgan muvofiqlashtirish protsedurasi asosida amalga oshirilgan ushbu chegaralarni o'tkazishni talab qilish. Er uchastkasiga bo'lgan huquqlar, birinchi navbatda, San'atda nazarda tutilgan maxsus tartibdan o'tgandan keyingina olinadi. 131 Fuqarolik kodeksi RF. Bu, birinchi navbatda, bitim taraflari xususiy shaxslar bo'lgan holatlarga nisbatan qo'llaniladi. Ammo Rossiyada er uchastkalarining katta qismi hozirda xususiy shaxslar tomonidan emas, balki shahar hokimiyati tomonidan boshqariladi. Bunday holda, er uchastkasini o'zlashtirish huquqini olish uchun kelajakdagi ishlab chiqaruvchi tanlov tanlovidan o'tishi yoki kim oshdi savdosida g'alaba qozonishi kerak. Davlat yoki munitsipal mulkdagi yer uchastkalarini ijaraga berish haqida gap ketganda, quyidagi jihatlarga e’tibor qaratish lozim. Bunday yer uchastkalarining ijarachilari ijara haqini to'laydi. Uning asosiy o'lchamlari tegishli ijro etuvchi hokimiyat organlari tomonidan belgilanadi va hajmidan sezilarli darajada farq qilishi mumkin yer solig'i, bu esa, o'z navbatida, er uchastkalari egalari tomonidan to'lanadi. Er ko'pincha ijarachilar uchun egalariga qaraganda qimmatroq. Bunday vaziyatda er sotib olishning maqsadga muvofiqligi haqida savol tug'iladi. Biroq, bu masala faqat ijaraga olingan er uchastkasini xususiylashtirish imkoniyati mavjud bo'lgan taqdirdagina ko'rib chiqilishi kerak. San'atdan. 36 Yer kodeksi Rossiya Federatsiyasiga er uchastkasida joylashgan ko'chmas mulk egasi, agar u allaqachon ushbu er uchastkasini ijaraga olgan bo'lsa, uni xususiylashtirish huquqiga ega yoki yo'qligi to'liq aniq emas. Unda yer kodeksida belgilangan holat va yer uchastkasiga huquq berish tartibi aniqlanmagan. Bundan tashqari, kodeksda joylashgan bino, inshoot va inshootlar egasi tomonidan ijaraga olingan yer uchastkasini avtomatik tarzda xususiylashtirish mexanizmi nazarda tutilmagan. Har ikkala huquqiy rejimda ham turar-joy maydonini tasarruf etish vakolatlari doirasi deyarli bir xil. Er uchastkasiga bo'lgan huquqlar berilishi mumkin, kredit mablag'lari uchastka ipotekasi bo'yicha jalb qilinishi mumkin, ham o'zingizning, ham ijaraga olingan uchastkangizni qurish bir xil darajada oson. Lekin "egalik qiymati" qancha turadi? Davlat kadastr baholash er kamida besh yilda bir marta, lekin har uch yilda bir martadan ko'p bo'lmagan holda o'tkaziladi. Biroq, ijara miqdori yiliga bir marta o'zgarishi mumkin, mos ravishda, ijarachining er to'lovlarini oshirish xavfi er egasiga nisbatan bir oz yuqoriroqdir. Ijaraning muhim kamchiligi shundaki, mahalliy hokimiyat organlari erdan foydalanishning kutilayotgan uzoq muddatli xususiyatiga qaramay, masalan, bino va inshootlarni saqlash, qisqa muddatga (besh yilgacha) er ijarasi shartnomalarini tuzishi mumkin. Bunday shartnomalarni uzaytirish nazorat qiluvchi organlarda yangi tasdiqlash zarurligini o'z ichiga oladi. Bundan tashqari, er uchastkasini subijaraga berishga rozilik olish mumkin bo'lishiga kafolat yo'q. Qayta ro'yxatdan o'tkazilishi kerak bo'lgan er uchastkasi qaysi huquq ostida (ijara yoki mulk huquqida) olinishi masalasi munozarali bo'lib qolmoqda. Ko‘rinib turibdiki, aksariyat hollarda oluvchi-yuridik shaxslar yerni mulk sifatida ro‘yxatdan o‘tkazishga intilishadi, davlat organlarining harakatlari esa buning har tomonlama oldini olishga va yerni ijaraga berishga qaratilgan. Qayta ro'yxatdan o'tgan er uchastkalarida joylashgan binolarning egalari, odatda, tanlash huquqiga ega deb hisoblashadi, lekin er uchastkalari egalari (shahar organlari) qarama-qarshi nuqtai nazarga ega. Amaldagi qonunchilik tahlilidan kelib chiqqan holda, bu masalani hal qilishda tanlash huquqi baribir yer uchastkasiga emas, balki bino egasiga tegishli ekani ko‘rinadi. Ushbu xulosa Rossiya Federatsiyasining Er kodeksining o'zi qoidalaridan kelib chiqadi, Art. Ularning 36-moddasida “Davlat yoki munitsipal mulk boʻlgan yer uchastkalarida joylashgan binolar, inshootlar, inshootlarga egalik qiluvchi, tekin foydalanishi, xoʻjalik yurituvchisi yoki operativ boshqaruvini amalga oshiruvchi fuqarolar va yuridik shaxslar ushbu er uchastkalariga ushbu Kodeksga muvofiq huquqlarga ega boʻladilar. " Bundan tashqari, ko'chmas mulk egasiga er uchastkasini olish huquqini tanlash imkoniyati berilgan er uchastkasi va unda qurilgan binolarning yagona huquqiy taqdiri tamoyiliga mos keladi, bu moddada aks ettirilgan. Yer kodeksining 1-moddasi. Qonun chiqaruvchi intilayotgan er uchastkasi egasi va unda joylashgan ko'chmas mulk ob'ektlari egasini bir shaxsga birlashtirish ko'chmas mulk aylanmasiga va uning egalarining mavqeiga eng ijobiy ta'sir ko'rsatadi, shuningdek investitsiyalar hajmini oshiradi. ko'chmas mulk ob'ektlarining jozibadorligi. 1-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining tuzilishi (segmentatsiyasi). Arbitraj sudi RF 2005 yil 24 martdagi 11-son «Yer qonunchiligini qo'llash bilan bog'liq ayrim masalalar to'g'risida). Biroq, bunday ishlarni ko'rib chiqayotganda, sudlar dalillarni baholaydilar ijro etuvchi organlar davlat hokimiyati va boshqaruvi organlari yoki mahalliy o'zini o'zi boshqarish organlari nizoli er uchastkasining muomalada bo'lishi cheklanganligi, xususiylashtirishning taqiqlanganligi yoki federal qonun bilan belgilangan davlat yoki kommunal ehtiyojlar uchun zaxiraga qo'yilganligi sababli uni sotishning mumkin emasligi to'g'risida. bron qilish, undan boshqa maqsadlarda foydalanish (davlat yoki jamoat ehtiyojlari). Jumladan, yer uchastkasini sotishdan bosh tortishning qonuniy sababi mulk egasi tomonidan yer uchastkasini sotib olish to‘g‘risida ariza bergandan oldin tasdiqlangan aholi punktining bosh rejasiga muvofiq, yer uchastkasini sotib olish uchun boshqa uy qurish rejalashtirilganligidir. ushbu er uchastkasidagi ob'ekt. Sud hokimiyatining bunday pozitsiyasiga qaramay, biz mahalliy hokimiyat organlari tomonidan ularning xatti-harakatlari uchun bunday asos to'liq to'g'ri emas deb hisoblaymiz: Rossiya Federatsiyasining amaldagi Shaharsozlik kodeksiga ko'ra. Asosiy reja- u emas huquqiy akt, va shuning uchun er uchastkalarini sotib olishni taqiqlash uchun asos bo'la olmaydi. Hokimiyat tomonidan unga havola aslida fuqarolarni ham mahrum qiladi yuridik shaxslar saytni qaytarib olish to'g'risidagi qarorga e'tiroz bildirish huquqi. Bosh reja faqat asosli hujjat bo'lib, uning asosida erdan foydalanish va rivojlantirish qoidalari, keyin esa rejalashtirish va o'lchash loyihalari qabul qilinishi kerak. San'atga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 36-moddasiga binoan, er uchastkalarini xususiylashtirishning mutlaq huquqi ushbu uchastkalarda joylashgan binolar, inshootlar, inshootlarning egalariga tegishli. Ushbu huquq eksklyuziv bo'lganligi sababli, ya'ni bino, inshoot, inshootning egasidan boshqa hech kim tegishli bino, inshoot, inshoot egallab turgan yer uchastkasini xususiylashtirishga haqli emas, u holda ushbu mutlaq huquqni amalga oshirish bilan bog'liq nizolarni ko'rib chiqishda. Qonunda yuridik shaxslar uchun "Davlat va munitsipal mulkni xususiylashtirish to'g'risida" Federal qonunida belgilangan taqiqni nazarda tutish kerak. ustav kapitali Rossiya Federatsiyasining ulushi, uning sub'ektlari va munitsipalitetlar 25 foizdan oshsa, davlat va kommunal mulk obyektlarini sotib olish uchun ko‘rsatilgan yuridik shaxslar o‘zlariga tegishli ko‘chmas mulk ob’ektlari joylashgan yer uchastkalarini xususiylashtirishda qo‘llanilmaydi. Bundan tashqari, Rossiya Federatsiyasining Yer kodeksini qabul qilish to'g'risidagi qonun ko'chmas mulkni xususiylashtirish ular joylashgan er uchastkalarini bir vaqtning o'zida xususiylashtirish bilan amalga oshirilishini belgilaydi. Shunday qilib, San'at tufayli. "Davlat va munitsipal mulkni xususiylashtirish to'g'risida"gi Qonunning 28-moddasida ko'chmas mulkni xususiylashtirish ushbu mulk egallab turgan va undan foydalanish uchun zarur bo'lgan er uchastkalarini begonalashtirish bilan bir vaqtda amalga oshiriladi. Qaror qabul qilganda bahsli masalalar Ushbu normalarni qo'llash bilan bog'liq holda, binolar, inshootlar, inshootlar, shu jumladan korxonalar va boshqa mulkiy majmualarni xususiylashtirish bir vaqtning o'zida bunday mulk egallab turgan va undan foydalanish uchun zarur bo'lgan er uchastkalarini xususiylashtirish bilan amalga oshiriladi, deb taxmin qilish kerak. tegishli er uchastkalari muomaladan olib qo'yilgan yoki ularda cheklangan hollarda). San'atga muvofiq. "Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksini qabul qilish to'g'risida" gi Qonunning 2-moddasi, er uchastkalarini ularda joylashgan binolar, inshootlar va inshootlarning egalariga sotishda ularning qiymati davlat sub'ekti organlari tomonidan belgilanadi. Agar u belgilanmagan bo'lsa, er solig'ining belgilangan eng kam stavkasi qo'llaniladi. San'atga muvofiq tuzilgan oldi-sotdi shartnomasi bo'yicha er uchastkasining narxini aniqlash. Rossiya Federatsiyasi Yer kodeksining 36-moddasiga binoan, tomonlar er uchastkasining qiymatini aniqlashning o'ziga xos shartlari bo'yicha imperativ qoidani o'z ichiga olgan Rossiya Federatsiyasi Er kodeksini joriy etish to'g'risidagi qonunga amal qilishlari kerak. Biroq, bunday shartnoma bo'yicha er uchastkasining qiymatini aniqlashda Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risidagi qonunning qoidalari qo'llanilmaydi. Agar Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ekti tomonidan er uchastkasini sotish shartnomasini tuzish paytida er uchastkasining narxi belgilanmagan bo'lsa, er solig'ining tegishli eng kam stavkasi qo'llaniladi. Agar Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ekti hokimiyati tomonidan er uchastkasining narxi aniqlangunga qadar, shartnoma taraflari Rossiya Federatsiyasining "Er kodeksini qabul qilish to'g'risida"gi qonun talablarini hisobga olmasdan uning narxini kelishib olishgan bo'lsa. Rossiya Federatsiyasi, keyin bu holat shartnomani tuzilmagan deb tan olishga olib kelmaydi va narx holati tegishli eng kam er solig'i stavkasi asosida belgilanadi. Tijorat ko'chmas mulk bozorining asosini biznes markazlari va ofis binolari, allaqachon qurilgan yoki qurilayotgan ob'ektlar ko'rinishidagi binolar va inshootlar tashkil qiladi. "Bino" tushunchasining zaruriy elementlari sifatida biz uning ko'chmas va kapital xarakterini, individual aniqligi va belgilangan maqsadlarda foydalanishga yaroqliligini ajratib ko'rsatishimiz mumkin. Ushbu ob'ektlar bilan operatsiyalarda asosiy xavflar quyida keltirilgan. ularning noaniqligi. Ro'yxatga olish yozuvlari, qonun hujjatlarining yo'qligi, rejalarning noto'g'ri tuzilganligi bizga ushbu tuzilmani to'g'ri individuallashtirishga imkon bermaydi. Harakatlanuvchi belgi. Yer uchastkasiga o‘rnatilgan har bir inshoot ham bino deb tan olinmaydi, chunki u yer uchastkasiga shu darajada bog‘lanmagan bo‘lib, bu inshootni uning konstruktiv qiymatini buzmasdan boshqa joyga ko‘chirish mumkin emas. Ko‘chmas ob’yektlar sifatida tan olinmagan savdo rastalari va kiosklar bunga misol bo‘la oladi. 24 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTİTSIYA OB'YEKTI sifatida maqsadli foydalanish imkoniyatining yo'qligi. Avvalo, bu to'g'ri kommunikatsiyalarning yo'qligi va binoning dizayn xususiyatlari bilan bog'liq. Tegishli xizmatlarning ruxsatnomalari va roziligi yo'qligi allaqachon binodan maqsadli foydalanishni blokirovka qilish uchun sabab emas, balki oqibatdir. Ushbu tasnifda alohida binolar alohida belgilanadi, chunki ular ko'pincha shartnomaga muvofiq aniq shartnoma munosabatlaridagi ob'ektlar sifatida taqdim etiladi. maqsadli foydalanish tijorat ko'chmas mulk ob'ektlari. Bu erda siz tijorat maqsadlarida foydalaniladigan binolarning alohida hududlarini ham belgilashingiz mumkin. Ikkinchi turdagi ob'ektlarga (binolar, inshootlar) nisbatan binolar va maydonlar ikkinchi darajali bo'lib, ular binoning taqdiriga mos keladi. Ushbu bo'limda turar-joy binolaridan tijorat ko'chmas mulki sifatida ham foydalanish mumkinligini alohida ta'kidlash kerak. Misol uchun, ko'plab mini-mehmonxonalar va boshqa kichik korxonalar ko'pincha yashash uchun mo'ljallanmagan binolarga aylantirilgan sobiq kvartiralarda joylashgan. Ushbu variantning afzalliklari orasida: - yirik komplekslarga investitsiyalardan farqli o'laroq, zarur investitsiyalar hajmining kamroqligi; - mamlakatdagi iqtisodiy vaziyatning o'zgarishiga kamroq bog'liqlik: elita mulki maqomi va narxiga ega bo'lmagan ko'chmas mulkni sotib olish ehtimoli ko'proq; - vaziyatning o'zgarishiga ko'proq sezgirlik: bunday binolarni katta majmuaga qaraganda mini-mehmonxonadan ofisga yoki turar-joy binosiga aylantirish ancha oson; - er munosabatlarini sezilarli darajada soddalashtirish: turar-joyni topshirishda er uchastkasini va unga bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish bilan bog'liq muammolar mavjud emas. Uy-joy qonunchiligi sizga o'zingizning kvadrat metringizni ish uchun ishlatishga imkon beradi, lekin bu boshqa fuqarolarning huquqlari va qonuniy manfaatlarini buzmasligi va turar-joy binolariga qo'yiladigan talablarni hisobga olgan holda. Bu erda hech qanday qarama-qarshilik yo'q. Siz kvartirada uzoq vaqt ishlashingiz mumkin huquqiy asoslar agar siz yolg'iz biznes qilsangiz va omborga, ishlab chiqarishga va boshqalarga muhtoj bo'lmasangiz ixtisoslashtirilgan binolar. Aksariyat hollarda ular shunday qilishadi yakka tartibdagi tadbirkorlar yolg'iz ishlash - dasturchilar, rassomlar va ba'zi huquqshunoslar. Boshqacha qilib aytganda, o'zingizning kvartirangizda siz shovqin yaratmaydigan, yoqimsiz hidlar, devor tebranishlari, yong'in xavfi yoki boshqalarni zaharlamaydigan narsalarni qilishingiz mumkin. Turar-joy binolarini noturar joylarga o'tkazish uchun quyidagi shartlar bajarilishi kerak: - binolarning egasi bo'lish; - kvartira ko'p qavatli uyning birinchi qavatida yoki to'g'ridan-to'g'ri boshqa noturar joydan yuqorida joylashgan bo'lishi kerak; - kirish yoki uyning muhandislik kommunikatsiyalariga bepul kirish imkoniyati bo'lishi kerak (agar u bo'lmasa, egasi uni o'z hisobidan ta'minlaydi); - uyda alohida kirish joyini jihozlash imkoniyati bo'lishi kerak (u ham egasining hisobidan jihozlanishi kerak); - binolar garovga qo'yilmasligi yoki qamoqqa qo'yilmasligi, uchinchi shaxslarning huquqlarini yuklamasligi va fuqaro tomonidan doimiy yashash joyi sifatida foydalanilmasligi kerak. Boshqacha qilib aytganda, egasi va boshqa oila a'zolari kvartiradan chiqarilishi kerak. Qonun turar-joy bo'lmagan fondga o'tkaziladigan kvartiraga ulashgan binolarning egalarining roziligini talab qilmaydi. Ro‘yxatdan o‘tish tartibining o‘zi unchalik murakkab emas, lekin mansabdor shaxslar hujjatlardagi kamchiliklar va hokazolarda ayb topishi mumkinligi sababli ko‘p vaqt talab etadi. tijorat mulkiga egalik qilish. Bu jarayon ariza bilan boshlanadi. Qonunda turar joy bo'lmagan fondga binolarni (kvartiralarni) o'tkazish to'g'risidagi arizaning shakli belgilanmagan. Lekin, aslida, bu rol o'ynaydi biriktirilgan xat, unda to'g'ridan-to'g'ri iroda ifodasi va unga biriktirilgan huquqni tasdiqlovchi hujjatlar ro'yxati bo'lishi kerak: - Federal ro'yxatga olish xizmatining hududiy organi tomonidan berilgan fuqaroning ma'lum bir ko'chmas mulk ob'ektiga bo'lgan huquqini ro'yxatdan o'tkazish to'g'risidagi guvohnoma (tasdiqlangan nusxasi). biriktirilgan); - binolarning texnik pasporti va qavat rejasi u joylashgan bino. Ushbu hujjatlar kvartiraning joylashgan joyidagi texnik inventarizatsiya organlaridan buyurtma qilinadi. Buning uchun tegishli ariza yozishingiz va ushbu xizmat uchun to'lovni tasdiqlovchi hujjatni ilova qilishingiz kerak. Bundan tashqari, qayta rejalashtirish loyihasini oldindan tayyorlash va barcha zarur ruxsatnomalarni to'plash kerak. Manfaatdor shaxs binolarni qayta qurish va (yoki) qayta tashkil etish loyihasini mustaqil ravishda tayyorlaydi. Agar bino qadimiy yodgorlik bo'lsa, arxitektura, tarix va madaniyat yodgorliklarini muhofaza qilish muassasasining qayta qurish va (yoki) qayta tashkil etishning joizligi to'g'risidagi xulosasi talab qilinadi. Shuni esda tutish kerakki, agar sotib olishdan oldin binolarda noqonuniy (ya'ni, to'g'ri bajarilmagan) qayta qurish amalga oshirilgan bo'lsa, unda ushbu binolarni sotib olgan haqiqiy egasi bunday qayta qurish uchun javobgarlikni o'z zimmasiga oladi. Agar bu fakt aniqlansa, u jarima to'lashi, shuningdek, barcha o'zgarishlarni o'z hisobidan bartaraf etishi yoki bunday qayta qurishni qonuniy deb tan olish uchun sudga da'vo bilan murojaat qilishi kerak. 1-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining tarkibi (segmentatsiyasi) 27 Yuqoridagi shartlar bajarilganda va hujjatlar tayyorlanganda, ular turar-joy binolarini noturarjoy fondiga o'tkazuvchi mahalliy hokimiyat organiga o'tkazilishi kerak. Moskvada uy-joy fondidan foydalanish bo'yicha shahar idoralararo komissiyasi "uy-joydan noturar joylarga" o'tkazadi va Moskva shahrining uy-joy siyosati va uy-joy fondi boshqarmasining "bir oyna" hujjatlarini qabul qiladi. Ariza beruvchiga hujjatlarni qabul qilish sanasi va ularning to'liq ro'yxati ko'rsatilgan tilxat berilishi kerak. O'tkazish to'g'risidagi qaror hujjatlar taqdim etilgan kundan boshlab 45 kun ichida qabul qilinishi kerak. O'tkazish aktini olganingizdan so'ng, siz ofisingizni jihozlashni boshlashingiz mumkin. O'tkazish qabul komissiyasining dalolatnomasi bilan tasdiqlanadi, bu binolardan noturar joy sifatida foydalanish uchun asosdir. O'tkazishga ruxsat berishni rad etishning mumkin bo'lgan sabablari: - talab qilinadigan hujjatlar taqdim etilmagan; - kvartira joylashgan joyda hujjatlar taqdim etilmagan; - binolar zarur mezonlarga javob bermaydi: katta ehtimollik bilan, ofis uchun kvartirani tashkil qilishning texnik imkoniyati yo'qligi aniqlangan (alohida kirishni tashkil qilishning iloji yo'qligi, aloqa vositalaridan erkin foydalanish va boshqalar); - turar-joy binolarini rekonstruksiya qilish va (yoki) rekonstruksiya qilish loyihasi amaldagi qonun hujjatlari talablariga javob bermasa. Ofis binosining sinfini aniqlashda ba'zi "tuzoqlar" mavjud. Ulardan eng ahamiyatlisi loyihani ishlab chiqish va tasdiqlash bosqichlarida yuzaga keladigan ma'muriy to'siqlar edi: - tasdiqlash o'rtacha bir yil davom etadigan uzoq jarayon bo'lib, ishlab chiquvchi katta moddiy xarajatlarga duchor bo'ladi; 28 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTITSIYA OB'YEKTI - yaxshi transportdan foydalanish imkoniyati yo'qligi - doimiy band bo'lgan transport arteriyasi yaqinida joylashgan ofis binosi raqobatbardosh ustunligini yo'qotadi; ushbu muammoni hal qilish uchun shahar hokimiyati mavjud yo'llarni rekonstruksiya qilish va yangilarini qurish dasturlarini ishlab chiqdi va amalga oshirishga kirishdi; - energiya resurslarining etishmasligi; - yangi ko'chmas mulk ob'ektlariga (nafaqat ofislarga) kommunikatsiyalarni ulash juda mashaqqatli jarayon bo'lib, ma'lum qiyinchiliklar bilan bog'liq, chunki shahar muhandislik infratuzilmasi ob'ektlari ancha eskirgan holatda. Tajribali boshqaruv kompaniyasini jalb qila olmaslik. Rossiya tijorat ko'chmas mulk bozorining yoshligi tufayli tajribali boshqaruv kompaniyalari soni talabning butun hajmini qondirmaydi. Quyi sinflarning binolari uchun ofislar uchun ajratilgan binolarni qayta qurish, shuningdek binolarni boshqa toifaga o'tkazish muammosi dolzarb bo'lib qoladi. Masalan, San'atning 2-bandiga binoan. Rossiya Federatsiyasi Shaharsozlik kodeksining 37-moddasida "har bir hududiy zonaga nisbatan er uchastkalari va ob'ektlaridan ruxsat etilgan foydalanish turlari belgilanadi. kapital qurilish". Ruxsat etilgan foydalanish turlarini o'zgartirish, shuningdek binolarni noturar joy toifasiga o'tkazish mahalliy hokimiyat organlarining qarori bilan amalga oshiriladi. Tijorat ko'chmas mulkining etakchilaridan biri chakana ko'chmas mulkdir. Bu bozor rivojlanib, tushunchalar savdo markazlari doimiy ravishda qiyinlashib bormoqda. Buning sababi, iste'molchilar aksariyat hollarda kichik do'konlardan ko'ra ulkan gipermarketlarni afzal ko'rishadi. Bugungi kunda xaridor katta tanlovga ega, u nafaqat tovarlar sotib olishni, balki xarid qilishdan zavqlanishni, shuningdek, bo'sh vaqtini diversifikatsiya qilishni va bir qator qo'shimcha xizmatlarni sotib olishni xohlaydi. Bu ko'p funktsiyali katta dam olish va ko'ngilochar savdo markazlarining muvaffaqiyatining sababidir. Ishlab chiquvchilar, albatta, buni bilishadi va iste'molchilarni jalb qilish uchun tobora ko'proq yangi harakatlar bilan chiqishadi; bozor o'sishi bilan savdo markazlari o'rtasidagi raqobat eksponent ravishda kuchayadi. Bu jihat savdo va ko'ngilochar markazlar bo'lib, eng avvalo malakali va professional boshqaruvni talab qiladi. Ko'p funktsiyali xarid qilish majmuasi ikkitadan ortiq operatsion maqsadlarga ega bo'lishi kerak. Shu bilan birga, bunday turdagi komplekslar, qoida tariqasida, bitta asosiy funktsiyaga ega. Kompleks bir-biridan mustaqil ravishda mavjud bo'lgan funktsiyalarga ega bo'lgan holatlar kamroq uchraydi. Ko'p tarmoqli majmuada uning tarkibiy qismlarini birlashtirishning turli xil talqinlari mavjud. Ushbu tasniflarning barchasi nazariy bo'lib, Rossiya qonunchiligida aniq belgilanmagan. Savdo va ofis majmuasi. Bu kompleks bo'lib, uning asosiy vazifasi savdo bo'lib, hududning ma'lum bir qismi ofislar uchun ajratilgan. Bunday kombinatsiya neytral ko'rinadi: bu ikki funktsiya bir-biriga parallel ravishda mavjud, ya'ni ular kesishmaydi. Qoidaga ko'ra, bunday savdo majmuasi ishlab chiquvchilar va investorlar pulni tejashni xohlashganda yaratiladi. Ofis va savdo majmualari savdo va ofis majmualaridan farq qiladi, chunki ularning asosiy yo'nalishi ofislar bo'lib, bunday binolarning birinchi qavatlarida do'konlar ochiladi, ularning asosiy maqsadli auditoriyasi ofis xodimlaridir. Savdo va ko'ngilochar majmua. Ushbu turdagi diversifikatsiyalangan komplekslar tobora kuchayib borayotgan raqobat tufayli paydo bo'ldi, buning natijasida ularning egalari o'zlarining asl kontseptsiyalarini o'zgartirishga va qo'shimcha xizmatlar doirasini kengaytirishga majbur bo'lishadi. Tashrifchilarni jalb qilishning bir usuli - ko'ngilochar infratuzilmani yaratish. Qoidaga ko'ra, bu oziq-ovqat do'konlari - kafelar, restoranlar, barlar, tez ovqatlanish, shuningdek, kinoteatrlar, yopiq konkida uchish maydonchalari, bolalar uchun o'yin maydonchalari, bouling va fitnes markazlari, go'zallik salonlari. 30 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTİTSIYA OB'YEKTI sifatida Mutaxassislarning fikricha, butun savdo markazining raqobatbardoshligini sezilarli darajada oshiradigan ko'ngilochar funksiyaning mavjudligi. Mehmonxona va savdo majmuasi. Bunday majmualar odatda yirik va taniqli mehmonxonalarda yaratiladi va ularning maqsadli auditoriyasi ushbu mehmonxonalarning mehmonlari hisoblanadi. Ushbu majmualar infratuzilmasini ixtisoslashtirish - dorixonalar, go'zallik salonlari, fitnes markazlari, kiyim-kechak butiklari, restoranlar. Ixtisoslashgan savdo markazlari an'anaviy savdo markazlaridan juda farq qiladi. Ularning asosiy funktsional maqsadi tashrif buyuruvchilarni ko'ngil ochish, chegirmalar, uy-ro'zg'or buyumlari, turmush tarzi va boshqalar bo'lishi mumkin. Ko'p funktsiyali savdo markazlarining afzalliklari: - loyihaning investitsiya jozibadorligini oshirishga bir vaqtning o'zida tijorat realining turli segmentlariga mablag'larni investitsiya qilish orqali tavakkalchilikni bartaraf etish orqali erishiladi. mulk; - maksimal samarali foydalanish majmua joylashgan yer uchastkasi; - kelajakning yorqin istiqbollari - aralash tipdagi rivojlanish; - raqobatbardoshlikning oshishi munosabati bilan ko'p funksiyalilik asosiy afzalliklardan biriga aylanadi; - tashrif buyuruvchilar oqimining bir-birini to'ldirishi; - tashrif buyuruvchilarning turli ehtiyojlarini qondirish. Biroq, yuqoridagi afzalliklarga qaramay, ko'p funktsiyali savdo markazlarining bir qator kamchiliklari ham mavjud: - yanada murakkab professional boshqaruvga ehtiyoj; - qurilishning murakkabligi; - aniq va puxta o'ylangan kontseptsiyaga bo'lgan ehtiyoj, aks holda funktsiyalar bir-biriga xalaqit berganda vaziyat yuzaga kelishi mumkin; 1-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining tuzilishi (segmentatsiyasi) 31 - amaldagi qonunchilikdan cheklovlar va og'irliklar bo'lishi mumkin; - bunday majmualarni qurish va ulardan foydalanishni moliyalashtirishning murakkabligi, qoida tariqasida, bunday loyihani bitta manba bilan moliyalashda boshqarish juda qiyin. Ko'p tarmoqli markazlarning turli funktsional maqsadlarini birlashtirish variantlari juda xilma-xil bo'lib, bunday loyihalarni muvaffaqiyatli amalga oshirish va markazlar faoliyatining kaliti puxta o'ylangan va rejalashtirilgan konsepsiyadir. Omborlar, omborlar va ombor majmualari, ehtimol, mamlakatimizdagi tijorat ko'chmas mulk bozorining eng yosh va eng etuk bo'lmagan segmentidir. Biroq, biznesning izchil rivojlanishi tufayli ombor ko'chmas mulki tobora dolzarb bo'lib bormoqda. Ushbu bosqichda omborni ijaraga olish yoki uni qurish ko'plab kompaniyalar va yakka tartibdagi tadbirkorlar uchun asosiy vazifalardan biriga aylanib bormoqda. Katta ko'p funktsiyali komplekslarning asosiy muammosi ularning bandligidir. Qoidaga ko'ra, tashkilotlar ijara shartnomasi asosida bunday majmualarga joylashtiriladi. Elita toifasidagi ko'chmas mulk egalari kamroq elita va qimmat binolarga intiladigan ijarachilarni topishda muammoga duch kelishlari mumkin. Foydalanuvchilar bilan munosabatlarni ta'minlash muammosini hal qilish uchun qonun bir necha usullarni taklif qiladi. Lizing. Moliyaviy ijara shartnomasi tomonlarga uzoq muddatli munosabatlarni o'rnatish imkonini beradi. Ko'chmas mulk lizing shartnomasi odatda 5-7 yilga tuziladi. U mulk egasiga barqaror ijara to'lovlari, mijozga esa zarur binolar va ularni mulk sifatida sotib olish huquqini beradi. Bundan tashqari, bitim taraflari mol-mulkning tezlashtirilgan amortizatsiyasi hisobiga katta soliq imtiyozlaridan, xususan, mol-mulk solig'idan foydalanadilar. 32 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTISTSIYA OB'YEKTI O'ZBEKISTON IQTISODIYoTI Keyingi sotib olish huquqi bilan ijara shartnomasi. Uning yuqorida tavsiflangan lizingdan farqi shundaki, mijoz lizing beruvchiga qaysi mulkni ijaraga berish kerakligini ko'rsatmaydi. Bundan tashqari, tomonlar mahrum soliq imtiyozlari. Shu bilan birga, lizing to'lovlari mulkning sotib olish qiymatiga kiritilishi mumkin, lizingda esa mijoz nafaqat ijara haqini, balki lizing beruvchiga haq to'lashi kerak. Pul topishning yana bir usuli sifatida siz belgilashingiz mumkin ipoteka. Ko'chmas mulk, hatto ijarachilar tomonidan ishg'ol qilinmasa ham, o'z qiymatini saqlab qoladi. Egasi nafaqat ko'proq talab qilinadigan ob'ektlarni qurish uchun bo'sh savdo majmuasi tomonidan garovga olingan kredit olish orqali o'z faoliyatini diversifikatsiya qilish imkoniyatiga ega bo'ladi, balki bu sxema talab qilinmagan mulkni yuqori narxda sotishning bir usuli bo'lib xizmat qilishi mumkin. bozor narxi tushadi. Har qanday turdagi tijorat ko'chmas mulkini sotish yoki sotib olishda tomonlar me'yoriy-huquqiy bazaning ayrim hujjatlarini o'rganishlari kerak. Turar-joy bo'lmagan binolarga bo'lgan huquqlarni va ular bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish tartibga solinadi qoidalar turli darajalar. Rossiya Federatsiyasi Konstitutsiyasiga qo'shimcha ravishda nom berish kerak federal qonun 1997 yil 21 iyuldagi 122-FZ-son "Ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish to'g'risida" so'nggi o'zgarishlar va qo'shimchalar). Bu davlat ro'yxatidan o'tkazish kontseptsiyasini beradi, davlat ro'yxatidan o'tkazishni rad etish va to'xtatib turish tartibini batafsil va aniq tavsiflaydi, hozirgi vaqtda ushbu funktsiyani amalga oshiruvchi davlat organini ko'rsatadi va hokazo. Federatsiya, xususan, Art. 131-sonli (ko‘chmas mulkka bo‘lgan ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish zarurati to‘g‘risida), 164 “Bitnlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risida”, 223-sonli “Katuvchining shartnoma bo‘yicha mulk huquqini qo‘lga kiritish lahzasi”, 433 “Shartnoma tuzish lahzasi”. , San'atning 4-bandi. 218 va boshqalar. Shuningdek, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning yagona davlat reestrini yuritish qoidalarini ham ta'kidlash lozim. 1-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining tuzilishi (segmentatsiyasi) 33 Mol-mulk va u bilan tuzilgan bitimlar, O'zbekiston Respublikasi Hukumati qarori bilan tasdiqlangan. Rossiya Federatsiyasi 1998 yil 18 fevraldagi 219-sonli yagona amaliyotni shakllantirish davlat ro'yxatidan o'tkazish tsivilizatsiyalashgan ko'chmas mulk bozorini o'rnatishga xizmat qiladi, fuqarolar va boshqa shaxslarning huquqlari va qonuniy manfaatlarini yanada to'liq himoya qiladi va himoya qiladi. 1.3. Tijorat ko'chmas mulk bozorining rivojlanish bosqichlari Mamlakatimizda ofis ko'chmas mulki sohasi haqida gapiradigan bo'lsak, ushbu segment rivojlanishining uch bosqichini ajratib ko'rsatish mumkin. Ulardan birinchisi 1990-yillarning oʻrtalarida boshlangan. va 1998 yilda sukut bo'lgunga qadar davom etdi. Bu mumkin bo'lgan eng yuqori narxlar va ta'minotning etishmasligi bilan tavsiflanadi. Avgust inqirozi narxlarning pasayishiga olib keldi va ijara stavkalari o'rtacha 30-40% ga. Natijada Rossiya bozori ko'plab xorijiy investorlar va ijarachilarni qoldirdi. Oradan bir yil o‘tib, vaziyat barqarorlashdi va ofis bozori asosan mamlakat rahbariyati tomonidan ko‘rilgan chora-tadbirlar tufayli faollasha boshladi, bu esa pirovardida iqtisodiyotning tiklanishiga va yalpi ichki mahsulotning o‘sishiga olib keldi. 2008 yilgacha davom etgan keyingi bosqich 2000 yilda boshlandi. Bu narxlar va ijara stavkalarining barqaror (va ba'zan, 2006 yilda bo'lgani kabi, keskin) o'sishi, ishlab chiquvchilar va investorlar faolligini doimiy ravishda oshirish bilan tavsiflanadi. ushbu segmentdagi takliflarning etishmasligi 1. 2008 yil kuzidagi voqealarni hisobga olgan holda, u bilan bog'liq bo'lgan to'rtinchi bosqichni ajratib ko'rsatish mumkin. moliyaviy inqiroz. Bozor ishtirokchilarining to'lov qobiliyatining pasayishi sanoatning turg'unligiga olib keladi. Bunday hodisalarning natijasi ko'chmas mulkka bo'lgan talabning pasayishi va shunga mos ravishda uning narxi bo'ladi. 1 A. Tsogoevning "Qanday qilib ko'chmas mulkka investitsiya qilish kerak" (Alpina Business Books, 2007) kitobidan olingan. 34 TIJORAT KO‘CHMAS MULK INVESTITSIYA OB’YEKTI SISITIDA 2009 yilda tijorat ko‘chmas mulk bozori faollikning pasayishini kutishi kerak. Bundan tashqari, bozor ishtirokchilari tarkibini qayta tashkil etish amalga oshiriladi. Beshinchi bosqich sifatida 2010-2012 yillardagi inqirozdan keyingi tiklanish davrini bashorat qilish mumkin. Bu nafaqat narxlarning oshishi, balki ishtirokchilar faolligining o'sishi bilan ham tavsiflanadi. Bu vaqtda bozorda inqiroz tufayli ketganlar o'rniga kelgan yangi ishtirokchilar paydo bo'ladi va undan omon qolgan sobiq ishtirokchilarni qayta tashkil etish amalga oshiriladi. 2-bob Tijorat ko'chmas mulk bozorining asosiy ishtirokchilari 2.1. Ishlab chiquvchi "Dasturchi" bu rus biznesi uchun yangi tushunchadir va hozirgacha hamma ham rivojlanish nima ekanligini bilmaydi yoki ularning ushbu hodisa haqidagi ma'lumotlari to'liq emas va buzilishlarni o'z ichiga oladi. "Developer" atamasi inglizcha develop - "yaxshilash", "rivojlantirish" so'zidan kelib chiqqan. Rivojlanishning maqsadi ko'chmas mulkni uning qiymatini oshirish va natijada daromad olish uchun aylantirishdir. Ishlab chiquvchilar ko'pincha ko'chmas mulkda, ham tijorat, ham turar-joy sohasida ishlaydi. Ishlab chiquvchi - loyihaning barcha bosqichlarida ko'chmas mulk ob'ektlarini yaratish yoki allaqachon tugagan binoni rekonstruktsiya qilish jarayonini tashkil etadigan shaxs (yuridik yoki kamroq jismoniy shaxs). Uning vazifalariga yuqori daromadli va raqobatbardosh loyihani ishlab chiqish, er uchastkasini sotib olish yoki ijaraga berish, ob'ektni qurish, quruvchilar bilan barcha aloqalar, shuningdek, tayyor kvadrat metrlarni keyingi sotish (sotish yoki ijaraga berish) kiradi. Rivojlanishning asosiy vazifasi eng ko'p topishdir foydali variantlar mavjud yerlardan, shuningdek, binolar va inshootlardan foydalanish. Yuqorida sanab o'tilgan barcha bosqichlarni muvaffaqiyatli amalga oshirish uchun ishlab chiquvchi keng bilim, ko'nikma, aloqalar, shuningdek, etarli tajribaga ega bo'lishi kerak. Huquqiy masalalarni bilish shartnomalar va shartnomalarni malakali tuzish, shuningdek, barcha tegishli bitimlarni amalga oshirish uchun zarurdir. Ishlab chiquvchi marketing va menejment texnologiyalarini bilmasdan qila olmaydi. Moliyaviy ko'nikmalar malakali hisob-kitoblarni amalga oshirish, byudjetlashtirish, kreditlar olish, shuningdek, agar kerak bo'lsa, loyihani qayta yo'naltirish va qo'shimcha investitsiya resurslarini jalb qilish uchun zarur. Sohadagi bilim qurilish texnologiyalari mulkning mo'ljallangan maqsadini to'g'ri tanlash imkonini beradi. Rossiyada shunday vaziyat yuzaga keldiki, o'zlarini ishlab chiquvchilar deb ataydigan deyarli barcha kompaniyalar sobiq qurilish tashkilotlaridan yoki faol rieltorlardan o'sgan. Jahon amaliyotida rivojlanishning ikki turi mavjud - pullik va spekulyativ rivojlanish. To'lov-ishlab chiqish ishlab chiquvchi ko'tarmaydi, deb aslida bilan tavsiflanadi moliyaviy risklar va o'z mehnati uchun ma'lum bir haq - haq oladi. Bunday vaziyatda ishlab chiquvchi loyihaga o'z mablag'larini kiritmaydi, balki faqat buyurtmachi nomidan ish olib boradi va uning hisobidan loyihani amalga oshiradi, shuningdek, binoning qurilishi va ob'ektni foydalanishga topshiradi. Ishlab chiquvchining to'lovi ikki qismdan iborat - belgilangan to'lov va muvaffaqiyat to'lovi, muvaffaqiyatli va o'z vaqtida ish uchun bonus. Ishlab chiquvchi uchun ish haqining belgilangan qismi qurilish qiymatining taxminan 5-10% ni tashkil qiladi. Muvaffaqiyat to'lovi murakkab sxema bo'yicha hisoblanadi va ko'plab omillarga, xususan, ob'ekt qanchalik tez qurilganiga va qanchalik muvaffaqiyatli bo'lganiga bog'liq. Muvaffaqiyat to'lovi investor foydasining taxminan 10-15% ni tashkil qiladi; hajmi har bir holatda alohida belgilanadi. Spekulyativ rivojlanishda ishlab chiquvchi loyihaning yagona tashkilotchisi sifatida harakat qiladigan ko'chmas mulk ob'ektini yaratadi. Bunday sxema bilan loyihani moliyalashtirish, ya'ni uning moliyaviy sxemasini ishlab chiqish qo'shimcha ravishda uning yelkasiga tushadi. Ishlab chiquvchining o'z pulini investitsiyalashi odatiy hol emas va shu bilan birga, uning risklari ancha yuqori. Ammo shuni ta'kidlash kerakki, yuqorida keltirilgan sof shaklda, bu ikki rivojlanish sxemasi amalda mavjud emas. Qoida tariqasida, ular ishlab chiquvchi amalga oshirayotgan loyihada ma'lum ulushga ega bo'lganda va shu bilan birga pulning o'z qismini investitsiya qilganda aralash moliyalashtirishga murojaat qilishadi. Rivojlanishni investitsiya loyihasini boshqarish jarayoni sifatida tavsiflash mumkin, bu esa o'z navbatida bir necha bosqichlardan iborat: - yuqori daromadli loyihani tanlash; - marketing tadqiqotlari; - loyihani amalga oshirish uchun zarur bo'lgan ruxsatnomalarni olish; - investitsiya oqimlarini jalb qilish mexanizmi va shartlarini ishlab chiqish; - qurilish tashkilotlarini qidirish va tanlash, ularning faoliyatini nazorat qilish, moliyalashtirish. - xaridorlar yoki ijarachilarni, professional menejerlarni va boshqalarni qidirishni o'z ichiga olgan yaratilgan ko'chmas mulk ob'ektini amalga oshirish. Ishlab chiquvchi kasbining o'zi ko'chmas mulk sohasida mavjud bo'lgan boshqalaridan sezilarli darajada farq qiladi. Bu yanada ambitsiyali va bir vaqtning o'zida bir nechta sohalarni qamrab oladi, chunki loyihani amalga oshirish bilan bog'liq barcha xavflarni ishlab chiquvchi o'z zimmasiga oladi. Ko'pincha ular "ishlab chiquvchi", "investor" va aslida "ishlab chiquvchi" kabi tushunchalarni aralashtiradilar va ba'zan bir-birini almashtiradilar. Ko'pgina mutaxassislar Rossiyada an'anaviy ma'noda ishlab chiquvchilar yo'qligini aytishadi. Ba'zilar, ular hech qachon bo'lmaydi, deb qat'iy e'lon qiladilar. Ular bu pozitsiyani bizning davlatimizda erkin yer bozorining amalda yo'qligi bilan izohlaydilar, bunda yerga bo'lgan huquq mulk emas, balki ijara hisoblanadi. Shuning uchun, shartlar ostida, deb bahslashish mumkin zamonaviy Rossiya rivojlanish faqat rivojlanish uchun erkin zona paydo bo'lgandan keyin boshlanadi. Er masalasini ishlab chiquvchilar hal qiladilar. Masalan, poytaxtda uni hal qilishning eng keng tarqalgan usullari quyidagilardir: - sanoat korxonalarini shahardan olib chiqish va ularning o'rniga ko'chmas mulk qurish; - ishtirok etish ijtimoiy dasturlar, bu ko'pincha butun mahallalarni rekonstruksiya qilishni o'z ichiga oladi; - auktsionlar orqali shahar hokimiyati bilan investitsiya shartnomalarini tuzish; - bunday investitsiya shartnomalarini boshqa shaxslardan "qayta sotib olish" (o'zlarini ishlab chiquvchilar deb ham atashadi). Chet ellik ishlab chiqaruvchi, qoida tariqasida, rejalashtirilgan biznes loyihasini amalga oshirish uchun zarur bo'lgan allaqachon tayyorlangan er uchastkasiga egalik qiladi va mahalliy mutaxassis er masalasi bilan o'zi shug'ullanishga majbur. Bu, shuningdek, katta vaqt va pul mablag'larini talab qiladigan aloqalarni o'tkazish va ulash uchun zarur bo'lgan turli xil ruxsatlarni olishni o'z ichiga oladi. Investorlar bilan bog'lanishdan oldin, ishlab chiquvchi loyiha uchun mablag'larni jalb qilish strategiyasini ishlab chiqish va amalga oshirish uchun bir qator qadamlarni qo'yishi kerak: - loyiha uchun investitsiya strategiyasini ishlab chiqish; - jalb qilish imkoniyatini tahlil qilish investitsiya fondlari rejani amalga oshirish; - rivojlantirish kredit arizasi bank uchun; - ishtirokchilar bilan barcha zarur muzokaralar olib borilishini ta'minlash moliya institutlari, shuningdek, ularning loyihada ishtirok etishining aniq sxemalarini ishlab chiqish; - loyiha taqdimotini o'tkazish. Rivojlanish bosqichlari 1. Loyihadan oldingi bosqichda ko‘chmas mulk bozori tahlili o‘tkaziladi, yangi mulkni yaratish yoki mavjudni rekonstruksiya qilish bo‘yicha biznes-loyiha ishlab chiqiladi, so‘ngra investitsiya tahlili o‘tkaziladi va ko‘chmas mulkni jalb qilish amalga oshiriladi. investitsion oqimlar va kerak bo'lganda kredit mablag'lari boshlanadi. Ushbu bosqichda jalb qilingan mutaxassislarni tayyorlashning professional darajasi va ularning ushbu sohadagi tajribasi katta ahamiyatga ega: dastlabki bosqichda malakali kadrlarning etishmasligi ishlab chiquvchilarning barcha sa'y-harakatlarini bekor qilishi mumkin. 2. Loyihalash bosqichida, yuqorida aytib o'tilganidek, er masalasini hal qilish boshlanadi. Bunga parallel ravishda, yig'ish jarayoni zarur ruxsatnomalar va kelishuvlar. Bundan tashqari, ushbu bosqichda, odatda, tender orqali bosh pudratchi tanlanadi va arxitektura va muhandislik guruhi ham tuziladi. 3. Ko'chmas mulk ob'ektini qurish bosqichida qurilish ishlarini muvofiqlashtirish, shuningdek qurilish sifatini nazorat qilish amalga oshiriladi. 4. Amalga oshirish bosqichida tayyor binolarni sotish (yoki ijaraga berish) bevosita amalga oshiriladi, shuningdek, binoning ishlashini nazorat qilish. 40 INVESTITSIYA OB'YEKTI O'ZBEKISTON IQTISODIYoTI KO'CHMAS MULK 2.2. 90-yillarda Rossiya Federatsiyasining ijtimoiy-iqtisodiy tizimining investor transformatsiyasi. 20-asr qurilish sanoatida keskin o'zgarishlarni olib keldi. Byudjet mablag‘lari hisobidan amalga oshirilgan qurilish ishlari hajmi sezilarli darajada qisqardi, ayrim hududlarda amalda to‘xtab qoldi. Shunga ko'ra, hammasi investitsion investitsiyalar kapital qurilish sohasida, qoida tariqasida, nodavlat, xususiy xususiyatga ega. Bugungi kunda qurilish eng qimmat qurilish turlaridan biridir. iqtisodiy faoliyat juda katta talab va uzoq muddatli investitsiyalar, shuning uchun, turar-joy qurilishida, shuningdek, tijorat qurilishida ulushli ishtirok instituti keng qo'llaniladi. Ilgari kooperativ qurilish juda mashhur edi. U hali ham ma'lum bir joyni egallaydi, ammo hozirgi vaqtda aktsiyadorlar o'z munosabatlarini fuqarolik-huquqiy shartnomalar orqali mustahkamlashni afzal ko'rishadi. "Investor" atamasi "ishlab chiquvchi" tushunchasidan farqli ravishda amaldagi qonun hujjatlarida mavjud. Shunday qilib, 1998 yil iyul oyida "Rossiya Federatsiyasida kapital qo'yilmalar shaklida amalga oshiriladigan investitsiya faoliyati to'g'risida" Federal qonuni qabul qilindi, u 1999 yil mart oyida kuchga kirdi (2007 yil 24 iyuldagi tahrirda). San'atning 2-qismiga binoan. Ushbu Qonunning 4-moddasida "investorlar Rossiya Federatsiyasi qonunchiligiga muvofiq o'zlarining va (yoki) qarz mablag'laridan foydalangan holda Rossiya Federatsiyasi hududida kapital qo'yilmalarni amalga oshiradilar. Jismoniy va yuridik shaxslar, qo‘shma faoliyat to‘g‘risidagi shartnoma asosida tuzilgan va yuridik shaxs maqomiga ega bo‘lmagan yuridik shaxslar birlashmalari, davlat organlari, mahalliy davlat hokimiyati organlari, shuningdek xorijiy tadbirkorlik subyektlari investorlar bo‘lishi mumkin. Ushbu ta'rifga muvofiq investorlar quyidagilar bo'lishi mumkin: 2-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining asosiy ishtirokchilari 41 - yuridik shaxslar; - jismoniy shaxslar; - davlat idoralari; - mahalliy o'zini o'zi boshqarish organlari; - birgalikdagi faoliyat to'g'risidagi shartnoma asosida tashkil etilgan va yuridik shaxs maqomiga ega bo'lmagan yuridik shaxslarning birlashmalari; - xorijiy tadbirkorlik sub'ektlari. Investor o'zining moliyaviy niyatlarini amalga oshirish uchun o'zining ham, jalb qilingan mablag'laridan ham, bir vaqtning o'zida ikkalasidan ham foydalanishi mumkin. Ishlab chiquvchi va investor o'rtasidagi asosiy farq shundaki, investor, qoida tariqasida, faqat loyihaga pul qo'yadi va natijada foyda oladi, shu bilan birga ishlab chiquvchi loyihani butun amalga oshirish bilan shug'ullanadi. O'z-o'zidan investor investitsiya faoliyatidan ajralgan holda mavjud bo'lolmaydi. Investitsiya - kelajakda foyda olish uchun investorlar tomonidan investitsiya tashkilotchisi (bizning holimizda ishlab chiqaruvchi) faoliyatiga moddiy boyliklarni (pullarni) investitsiya qilish jarayoni; moddiy foyda. Shunday qilib, investor uchun investitsiya qilishda ishtirok etishdan maqsad moddiy foyda olishdir, deyishimiz mumkin. San'at qoidalariga muvofiq. "Rossiya Federatsiyasida kapital qo'yilmalar shaklida amalga oshiriladigan investitsiya faoliyati to'g'risida" Federal qonunining 1-moddasi. investitsiya faoliyati"foyda olish va (yoki) boshqa foydali samaraga erishish uchun investitsiyalar va amaliy harakatlarni amalga oshirish". Investitsiya faoliyati, tadbirkorlik faoliyatining boshqa turlari singari, San'atda aks ettirilgan xususiyatlarga ega. Rossiya Federatsiyasi Fuqarolik Kodeksining 2-moddasi. Jumladan, “fuqarolik huquqi shaxslar o‘rtasidagi munosabatlarni tartibga soladi tadbirkorlik faoliyati, yoki ularning ishtirokida, tadbirkorlik faoliyati o'z tavakkalchiligida amalga oshiriladigan, mulkdan foydalanish, tovarlarni sotish, ishlarni bajarish yoki xizmatlar ko'rsatishdan muntazam ravishda foyda olishga qaratilgan mustaqil faoliyat ekanligiga asoslanadi. qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ushbu lavozimda ro'yxatga olingan shaxslar. Qurilish investitsiya shartnomalari har doim yangi mulkni yaratish bilan bog'liq. Aynan shu munosabat bilan investor haqli ravishda qurilish tashabbuskori (ishlab chiquvchi bilan birga) deb ataladi. Amalga oshirish uchun investitsiya loyihasi investitsiya shartnomasi tuziladi, kelajakda turli xil shartnomalar tuzish uchun zarur shart-sharoitlar yaratiladi: kredit shartnomasi, er uchastkasini sotish yoki ijaraga berish shartnomasi, loyiha-qidiruv ishlari bo'yicha shartnoma, qurilish shartnomasi, shartnoma. umumiy qurilishda ishtirok etish uchun. Bunday sharoitda yangi mavzu - investor darhol paydo bo'ladi, unga alohida rol beriladi. Bir tomondan, u passiv ishtirokchi, chunki u buyurtmachi, ishlab chiqaruvchi yoki pudratchi funktsiyalarini bajarmaydi, boshqa tomondan, ob'ekt qurilishini moliyalashtirgani uchun zaruriy ishtirokchidir. Investor hatto o'z pulini ham boshqarmaydi: buning uchun kapitalni jalb qiladigan ishlab chiquvchi bor turli shaxslar va ular oldida muayyan investitsiya loyihasini amalga oshirish uchun javobgardir. Qurilish uchun zarur bo'lgan moliyaviy qo'yilmalar miqdoriga qarab, investorlar soni bir yoki ikkidan bir necha o'nlab, ba'zan esa yuzlabgacha o'zgarishi mumkin. Yoniq investitsiya bozori Tijorat ko'chmas mulkida quyidagi o'yinchilarni ajratib ko'rsatish mumkin: - investitsiya kompaniyalari sotish-qayta ijaraga berish sxemasi bo'yicha harakat qilishni afzal ko'radigan xorijiy kapital bilan, ya'ni ijaraga olingan maydonni kelishilgan daromad stavkasi bo'yicha sotib olish (keyinchalik ijara bilan sotish haqida gap ketmoqda); - yopiq aksiyalar investitsiya fondlari boshqaruv kompaniyalari rahbarligida; - tijorat ko'chmas mulkiga ixtisoslashgan moliyaviy va sanoat guruhlari; - turar-joy ko'chmas mulkini ustuvor deb hisoblaydigan va tayyor ko'chmas mulk bilan ishlaydigan rieltorlik agentliklari; - banklar va boshqalar kredit tashkilotlari, ham tijorat, ham turar-joy ko'chmas mulkiga sarmoya kiritadigan, ammo baribir tijoratga ustunlik beradigan. Ko'pincha banklar o'zlari uchun ko'chmas mulkning ma'lum bir segmentini tanlaydilar va faqat unda ishlaydilar. Ammo shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulkka sarmoya kiritish hali ham bunday tashkilotlar uchun asosiy faoliyat emas. Ularning asosiy daromad manbai kreditlash, shu jumladan tijorat ko'chmas mulkni ishlab chiqaruvchilarga; - xususiy investorlar, kimning qiziqish ko'chmas mulk bozorida juda mantiqiy ko'rinadi: ko'chmas mulk narxlari tez o'sib bormoqda (2006 yil ayniqsa, bu borada dalolat beradi), mos ravishda, va investorlarning daromadlari o'sib bormoqda. Bundan tashqari, bu kapitalni saqlash va oshirishning eng ishonchli usulidir. Axir, banklar o'z mijozlariga ko'chmas mulkka investitsiya qilishdan ko'ra depozitlar bo'yicha ancha past foiz stavkalarini taklif qilishadi. Biroq, bank inqirozlari (eng muhimi 1995, 1998, 2005 yillarda sodir bo'lgan) va tanlangan bankning bankrot bo'lish ehtimoli haqida unutmaslik kerak. Shu nuqtai nazardan, ko'chmas mulk eng ishonchli daromad manbai bo'lib ko'rinadi, bu quyida sanab o'tilganlar kabi bir qancha omillar bilan tasdiqlanadi. 44 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTİTSIYA SIKIDA 1. Ko'chmas mulk bozoriga kamroq ta'sir qiladi. iqtisodiy inqirozlar va valyuta kurslarining o'zgarishi. Misol uchun, unutilmas 1998 yilda turar-joy ko'chmas mulki narxlarining pasayishi taxminan 30-40% ni tashkil qildi, shu bilan birga turli xil ulushlarning narxi pasaydi. Rossiya kompaniyalari ikki-uch marta tushdi. Shunday qilib, ishonch bilan aytish mumkinki, ko'chmas mulkka investitsiyalar investitsiyalarga qaraganda ancha ishonchli fond bozori yoki bank depozitlari. 2. O'z aktivida ko'chmas mulk mavjudligi mulkdorlarga investitsiya portfelini muvozanatlashda yordam beradi. 3. Ko'chmas mulkka investitsiyalar - doimiy va barqaror daromad ; bundan tashqari, ko'chmas mulk yo'qolishi mumkin emas va aslida doimiy ravishda qiymatini oshiradi. Ko'chmas mulk bozorida xususiy investorlar tomonidan afzal ko'riladigan quyidagi investitsiya turlarini ajratish mumkin: - keyinchalik qayta sotish maqsadida mulkni sotib olish (turar-joy ko'chmas mulkiga xos); - ko'chmas mulkni keyinchalik ijaraga berish maqsadida sotib olish (turar-joy va tijorat ko'chmas mulkiga xos); - ob'ektni qurish bosqichida investitsiya qilish (sizga maksimal mumkin bo'lgan daromad olish imkonini beradi). Biroq, xususiy investorlar uchun yirik savdo, ofis va biznes markazlari qurilishiga sarmoya kiritish hali real ko‘rinmaydi. Avvalo, bu katta miqdordagi naqd pul bilan bog'liq. Shu bilan birga, ba'zi bir xususiy investorlar ba'zan katta moddiy resurslarga ega bo'lib, ularni tijorat va turar-joy ko'chmas mulk ob'ektlari o'rtasida taqsimlashni afzal ko'radilar va shu bilan ularning risklari va mablag'larini diversifikatsiya qiladilar. Ko'pgina investorlar xorijiy tajribadan olingan tijorat ipoteka kabi mexanizmni sinab ko'rdilar va tobora ommalashib bormoqda. Bu erda quyidagi sxema qo'llaniladi: o'z puliga tayyor ob'ekt sotib olinadi; keyin ushbu ko‘chmas mulkni garovga qo‘yib, investor olgan mablag‘larini navbatdagi foydali mulkka qo‘yish uchun bankdan kredit oladi, garovga qo‘yilgan mulkni ijaraga berishdan olingan daromad esa bank oldidagi qarzni to‘lashga ketadi. Bu jarayon cheksiz davom etishi mumkin. Shuni inobatga olish kerakki, bino (yoki uning bir qismi) bankka garovga qo'yilgan ekan, egasi uni sotolmaydi - sotish faqat kredit to'langanidan keyin mumkin. Yuqoridagi sxemani amalga oshirish yo'lida investor muayyan qiyinchiliklarga duch kelishi mumkin. Xususan, bank bilan barqaror aloqalar muvaffaqiyat garovidir, chunki, aslida, mamlakatimizda tijorat ko‘chmas mulki uchun ipoteka hali ishlab chiqilmagan. Bundan tashqari, kredit shartlarini sinchkovlik bilan tahlil qilish va ijarachilardan ijara to'lovlarini olish kredit bo'yicha to'lovlar bilan o'z vaqtida mos kelishini ta'minlash zarurati. Biroq, tijorat ipoteka sxemasini amalga oshirish juda xavfli ko'rinadi. Investor doimiy ravishda kreditlarga xizmat ko'rsatishi kerak. Agar Xudo saqlasa, hech bo'lmaganda bitta ijarachi unga pul to'lashni to'xtatsa, unda butun diqqat bilan rejalashtirilgan zanjir parchalanishi mumkin. Tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish haqida gapirganda, investor va ishlab chiqaruvchi o'rtasidagi o'zaro munosabatlar masalasiga to'xtalib o'tmasdan bo'lmaydi. Bu erda ishonch masalasi katta ahamiyatga ega, chunki bu ikki shaxs o'rtasidagi munosabatlarning shaffofligi rejalashtirilgan loyihani muvaffaqiyatli amalga oshirishning kalitidir, shuningdek, ziddiyatli vaziyatlarni va investitsiyalarni boshqarish bilan bog'liq muammolarni tezda hal qilishga imkon beradi. . Investitsiyalarni tahlil qilish loyihalash, qurish, pardozlash, mutaxassislar va maslahatchilar xizmatlarining narxini baholash va prognoz qilishni, shuningdek, loyihaning turli byudjet stsenariylarini ishlab chiqish bo'yicha ishlarni o'z ichiga oladi. Biznes-reja, shuningdek, barcha turdagi tahlil va prognozlardan iborat: huquqiy tahlil, moliyaviy, tashkiliy va boshqalar.Bundan tashqari, biznes-reja optimal moliyaviy sxema va soliqqa tortishni optimallashtirish sxemasini ishlab chiqish, loyiha bo'yicha huquqiy fikrni shakllantirish, biznes-rejani ishlab chiqish va boshqalarni o'z ichiga oladi. barcha kabi zarur shartnomalar va loyiha ishtirokchilari munosabatlarini tartibga solishga qaratilgan shartnomalar. Umuman olganda, ishlab chiquvchi va investor o'rtasidagi munosabatlar biznes loyihasini ishlab chiqish bosqichida boshlanadi va investitsiya tahlili. Aynan ularda ishlab chiqaruvchining majburiyatlari, xususan, ob'ektni qoplash muddati, investor uchun esa - qurilish jarayonini boshlash uchun zarur bo'lgan mablag'larni olish shartlari va miqdori ko'rsatilgan. Tijorat ko'chmas mulk investitsiya loyihasini muvaffaqiyatli amalga oshirishning kaliti jarayonning asosiy ishtirokchilari o'rtasidagi samarali hamkorlik va ular o'rtasidagi mas'uliyatni aniq taqsimlashdadir. Ko'pgina ishlab chiquvchilar o'z loyihalarini amalga oshirish uchun mablag'ga muhtoj bo'lsa-da, investorlar ko'pincha investitsiya imkoniyatlarini topa olmaydi. Vaziyatni tuzatish uchun yuqori sifatli axborot maydonini yaratish, rossiyalik ishlab chiquvchilar va investorlar o'rtasida "ko'prik o'rnatish" kerak. Ikkalasi ham dialogga, shuningdek, investitsiyalarni ishlab chiqish va taklif qilishga tayyorligini ko'rsatishi kerak. Ishlab chiquvchilar uchun asosiy muammolardan biri bu rivojlanish loyihasining dastlabki bosqichida, banklar kredit bermaganda (juda yuqori risklar) va moliyalashtirishni topishdir. tenglik yetarli emas. G'arbda bu muammo yuqori daromad olish uchun yuqori tavakkal qilishga tayyor bo'lgan kompaniyalarning ishlab chiquvchilari tomonidan to'g'ridan-to'g'ri investitsiyalarni jalb qilish orqali hal qilinadi. Rossiyada bu moliyalashtirish usuli hali ishlab chiqilmagan va buning sabablari quyidagilardan iborat: - ishlab chiquvchilar yashirin (ular o'zlarini va loyihalarini ko'rsatishdan qo'rqishadi); - investorlar bozorini ishlab chiquvchilar tomonidan tushunilmasligi (ishlab chiquvchilar ixtisoslashgan investorlarni va ularning investitsiya talablarini bilishmaydi); 2-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining asosiy ishtirokchilari 47 - ishlab chiquvchilarning past professional darajasi (ular o'z loyihalarini to'g'ri taqdim eta olmaydilar); - ishlab chiquvchilarning ortiqcha taxminlari (ularning roli va ulushini yuqori baholang). - investorlarning past marketing faolligi (yashirin sayt egalari hali ham ixtisoslashgan investorlarning ko'pchiligini bilishmaydi). Investorlar va ishlab chiquvchilarni birlashtirish va ularning past darajadagi o'zaro ta'sirining ko'rsatilgan sabablarini bartaraf etishga harakat qilish maqsadida bugungi kunda seminarlar, konferentsiyalar va davra suhbatlari shaklida uchrashuvlar tashkil etilmoqda. Ularda o'yinchilar soni ortib bormoqda va bu investorlar va ishlab chiquvchilarning bir-biri haqida xabardorligini oshirishga va ular o'rtasidagi munosabatlarni mustahkamlashga yordam beradi. 2.3. Bosh pudratchi, pudratchi va subpudratchi Garchi ishlab chiquvchilar va investorlar ko'chmas mulk bozorining asosiy ishtirokchilari bo'lsa-da, ko'chmas mulkni qurishda bevosita ishtirok etuvchi pudrat tuzilmalari bundan kam ahamiyatga ega emas. Loyihaning umumiy muvaffaqiyati ularning ish sifatiga bog'liq. Bosh pudratchini tanlash pudrat savdolari orqali amalga oshiriladigan vaziyat keng tarqaldi, bu qurilishga buyurtma berish shakllaridan biri bo'lib, qurilish ishlarini tanlov asosida bajarish uchun pudratchi tanlashni nazarda tutadi. 1993 yil may oyidan boshlab Rossiya Federatsiyasida Rossiya Federatsiyasi Davlat mulk qo'mitasining 660-r-sonli buyrug'i va Rossiya Federatsiyasi Gosstroyning 18-7-sonli buyrug'i bilan tasdiqlangan Rossiya Federatsiyasida kontrakt savdolari to'g'risidagi Nizom amal qiladi. KO'CHMAS MULKni investitsiya ob'ekti sifatida tayyorlash, tashkil etish, o'tkazish, tartibga solishning umumiy tartibi va shartlarini belgilaydi. rossiya Federatsiyasi hududida mavjud ob'ektlar. Ta'kidlanishicha, ushbu qoida "federal davlat ehtiyojlari uchun yangi boshlangan qurilishga buyurtma berish uchun pudrat tenderlarini o'tkazishda majburiydir". Boshqa hollarda, buyurtmachining o'zi shartnoma savdolarini o'tkazish maqsadga muvofiqligi to'g'risida qaror qabul qilishi mumkin. So'nggi o'n yil ichida bizning davlatimizda qurilish ko'chmas mulk bozorida ko'plab individual pudrat tuzilmalari bilan emas, balki bosh pudratchi bilan ishlashning barqaror tendentsiyasi rivojlandi. Albatta, bu ma'lum afzalliklarni yaratadi. Masalan, bosh pudratchining vazifalariga quyidagilar kiradi: - ko'chmas mulk ob'ektini qurish jarayonini tashkil etish; - litsenziyada ko'rsatilgan ishlarni mustaqil ravishda, shuningdek subpudratchilarni jalb qilish yo'li bilan bajarish; - ayrim turdagi ishlarni bajarish uchun subpudrat shartnomasini tuzish; - shartnomalar va subpudratlar bo'yicha bajarilgan ishlarning borishini nazorat qilish; - xodimlarning mehnatini muhofaza qilish; - qurilish-montaj ishlarini bajarishda yong'in xavfsizligini ta'minlash; - barcha zarur ijro hujjatlarini ro'yxatdan o'tkazish; - ob'ektni ishga tushirish. Qanday qilib ishlab chiquvchi va investor bosh pudratchi tanlashda xato qilmasligi mumkin? Buyurtmachi uchun eng muhim mezonlar ish sifati, ularni amalga oshirish muddati va narxi bo'lishi kerak. Ishning narxini muhokama qilganda, ishlab chiqaruvchi pudratchi xizmatlari uchun juda past narxdan ehtiyot bo'lishi kerak, qoida tariqasida, bu ishning past sifatini ko'rsatadi. Pudratchining tezkor muddatlari ham har doim e'lon qilingan sifatga to'g'ri kelmaydi va ko'pincha buyurtmachi ob'ektni ochishni faqat ko'p ishlarni bajarish kerakligi sababli kechiktirishi kerak. Buyurtmachi pudratchi zarur jihozlar va mutaxassislarga ega yoki yo'qligini oldindan bilib olishi kerak. Agar yo'q bo'lsa, ushbu kompaniyaning ushbu muammoni hal qilish siyosati qanday (subpudratchilar bilan aloqalar o'rnatilgan yoki lizing asosida uskunalar sotib olish rejalari mavjud). Bundan tashqari, pudratchini tanlash bo'yicha tender savdolarini o'tkazishda, qoida tariqasida, ko'plab tenderlarda bosh pudratchi talabgorlar kelajakdagi ob'ekt kontseptsiyasiga asoslangan narx takliflarini berishini hisobga olish kerak. Bunday holda, yuqori darajadagi noaniqlik ariza beruvchilarga kontseptsiya doirasiga tashqi tomondan mos keladigan butunlay boshqacha echimlarni taklif qilish imkonini beradi. Bunday tenderlarda eng tajribali va mas'uliyatli pudratchilar mag'lub bo'lishadi, chunki ular o'z takliflarida barcha "tuzoq"larni hisobga oladilar, bu esa narxda aks etadi. Bunday holda, Buyurtmachi eng past narxdagi taklifni tanlagan holda, loyihani amalga oshirish jarayonida uning kutganiga mos kelmaydigan dastlabki loyihani tark etishga majbur bo'ladi. Ishtirok etish uchun pudratchilarni tanlash yirik loyihalar odatda ikki bosqichda amalga oshiriladi (garchi ko'proq bo'lishi mumkin). Birinchi (dastlabki yoki saralash) tanlov tashkilotning ishni bajarish qobiliyatini baholaydi. Buni quyidagi mezonlarga ko'ra amalga oshirish mumkin: - ish tajribasi: birinchi navbatda, oldingi mijozlarning fikr-mulohazalari baholanadi; - bu ishni bajarishga tayyorlik: baholanmoq tashkiliy tuzilma kompaniya, o'z yoki jalb qilingan ishlab chiqarish quvvatlarining mavjudligi, malakali muhandislik xodimlari, operatsion tizim ishlab chiqarishni boshqarish va sifat nazorati; 50 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTITSIYA OB'YEKTI - pudratchi ish rejasining mavjudligi va asosliligi: pudratchi rejani, texnologik ketma-ketlikni, muammoli masalalar tavsifini taqdim etadi; - ishonchlilik: joriy moliyaviy ahvol baholanadi, tegishli faoliyatni amalga oshirish huquqini tasdiqlovchi litsenziyalar va boshqa hujjatlar mavjudligi, yo'qligi; da'volar majburiyatlarni bajarmaganlik uchun va hokazo.. Oldindan saralash odatda loyihaning dastlabki bosqichlarida, yakuniy tanlov uchun to'liq ma'lumotlar mavjud bo'lmaganda amalga oshiriladi. Ikkinchi, yakuniy bosqichda, loyiha hujjatlari allaqachon tayyor bo'lganda va ariza beruvchilar hisob-kitoblarni etarli darajada aniqlik bilan amalga oshirishlari mumkin bo'lsa, tijorat takliflarida taqqoslanadigan ko'rsatkichlar: - narx: yakuniy xarajat faqat ko'lami va hajmi bo'lgan taqdirdagina solishtirilishi mumkin. ishlarning aniq belgilanganligi; agar bo'lmasa, alohida lavozimlarning xarajatlari taqqoslanadi; - ishni tugatish vaqti: bu band ham katta ahamiyatga ega, ammo shuni hisobga olish kerakki, ishni tugatish muddati nafaqat pudratchiga, balki buyurtmachi (investor, ishlab chiquvchi) tomonidan o'z majburiyatlarini bajarishiga bog'liq. ish hajmini ta'minlash va bir qator masalalar bo'yicha kelishib olish; - texnik xususiyatlar: agar texnik muammolarni hal qilishning turli xil variantlari mavjud bo'lsa, masalan, turli materiallar, texnologiyalar va uskunalardan foydalanish bo'lsa, bu nuqta muhim bo'ladi; minimal narxga ega bo'lgan taklif mijoz uchun eng yaxshi echimni taqdim etmasligi mumkin. Ob'ektdagi barcha ishlarni muvofiqlashtiruvchi bosh pudratchining vakillari. Bundan tashqari, ob'ektda bosh pudratchi mavjud bo'lganda, u ishlarni bajarish tartibini va ularning vaqtini aniq belgilaydi va ko'p pudratchilar mavjud bo'lganda, har doim chalkashlik va natijada nizoli vaziyatlar yuzaga kelishi mumkin oxir-oqibat qo'shimcha xarajatlar va yo'qotishlarga olib keladi. Tajriba ko'rsatganidek so'nggi yillar, tobora ko'proq ishlab chiquvchilar bosh pudratchiga ega bo'lishning afzalliklarini tushunmoqdalar va faqat o'zlarining muayyan ish sohalari uchun mas'ul bo'lgan bir nechta kichik tashkilotlar bilan emas, balki bitta yirik qurilish tashkiloti bilan ishlashni afzal ko'rishmoqda. Bunday holda, ular bitta shartnoma tuzadilar va keyin faqat tayyor ob'ektni qabul qiladilar. Mulkni qurishda yana bir muhim ko'rsatkich - bu umumiy yetkazib beruvchi. Bu qurilayotgan ob'ekt uchun asbob-uskunalar va materiallarni etkazib berish bo'yicha qurilish shartnomasi bo'yicha majburiyatlarni bajaradigan tashkilot. Buyurtmachining (ishlab chiquvchining) roziligi bilan bosh yetkazib beruvchi, zarurat tug‘ilganda, boshqa kompaniyalarni ham yordamchi yetkazib beruvchi sifatida jalb qilishi mumkin. zarur materiallar. Ammo sub-pudratchilar tomonidan o'z majburiyatlarini bajarish uchun mijoz oldida javobgar bo'lib qoladi. Uzoq vaqt davomida mahalliy qurilish kompaniyalari uy-joy qurilishini o'zlarining asosiy faoliyat sohasi deb hisoblagan holda, faqat xorijiy kompaniyalar tijorat va sanoat ko'chmas mulkiga qiziqish bildirgan vaziyat mavjud edi. Biroq, yaqinda vaziyat o'zgara boshladi va xorijiy pudratchilarning ustunligi endi bu ko'chmas mulk segmentida unchalik aniq ko'rinmaydi. Biroq, so'nggi paytlarda dunyodagi iqtisodiy vaziyatning o'zgarishi natijasida uy-joy qurilishi yana mahalliy investorlar uchun ustuvor vazifaga aylanishi mumkin. Tijorat ko'chmas mulk qurilish bozorining yana bir ajralib turadigan xususiyati o'z tarkibida o'zining bosh pudratchi tashkilotlariga ega bo'lgan yirik qurilish xoldinglarining mavjudligidir. Qoida tariqasida, bu ilgari uy-joy qurilishiga ixtisoslashgan kompaniyalar. 52 INVESTITSIYA OB'YEKTI O'ZBEKISTON IQTISODIYoTI KO'CHMAS MULK 2.4. Boshqaruv kompaniyasi Umuman olganda, tijorat ko'chmas mulk bozorining rivojlanishining butun notinch o'n yilligi davomida, ayniqsa, Moskva va Sankt-Peterburgda, ob'ektni an'anaviy ma'noda boshqarish masalalari (texnik ekspluatatsiyaning tashkiliy va tijorat ta'minoti bilan kombinatsiyasi) saqlanib qoldi. fonda. Biroq, keng miqyosda o'sib borayotgan bozorlarda sifatli rivojlanish ma'lum ma'noda ikkinchi darajali. Apriori ta'minotning etishmasligi deyarli har qanday biznesni muvaffaqiyatli va yuqori daromadli qildi. yangi loyiha. Buning uchun ob'ektlarni ko'chirish uchun hech qanday maxsus harakatlar talab qilinmagani aniq. Umuman olganda, tijorat ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining asosiy vazifasi hajmni oshirish edi. Ko'chmas mulk ob'ektlari sonining ko'payishi natijasida mulkdorning uni samarali boshqarishga qodir emasligi aniqlandi. Bundan tashqari, ikkala Rossiya poytaxtlarida tijorat ko'chmas mulk bozorining to'ldirilishi va talab va taklif o'rtasidagi nisbiy muvozanatning o'rnatilishi munosabati bilan mavjud ob'ektlarning rentabellik darajasini saqlab qolish va yangilarini ochish bo'yicha jiddiy harakatlar zarur edi. foydali moliyaviy vositaga aylantiradi. Ayni paytda, iqtisodiy faollikning pasayishi tufayli, tijorat ko'chmas mulk ijarachisi uchun haqiqiy urush allaqachon boshlangan. Boshqaruv masalalari birinchi o'ringa chiqadi. Endi tijorat ko'chmas mulk bozorida boshqaruv biznesi (mulk boshqaruvi) tobora ko'proq talab qilinmoqda. Professional va samarali boshqaruvni talab qiladigan mulklar soni ortib bormoqda va mulk egalari professionallar xizmatiga tobora ko'proq murojaat qilmoqdalar. Aynan ular egasi uchun maksimal foyda olishga, unga to'liq berishga qodir bo'ladilar keng qamrovli xizmat ob'ekt, batafsil, aniq, optimallashtirilgan buxgalteriya hisobi yuritilishini ta'minlash, soliq va boshqaruv hisobi va manfaatlar to'qnashuvi yo'qligiga ishonch hosil qiling. 2-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining asosiy ishtirokchilari 53 Egalaridan mustaqil bo'lgan tijorat ko'chmas mulkini boshqarish sohasidagi birinchi professional kompaniyalar Rossiyada 1990-yillarning o'rtalarida paydo bo'lgan. Agar Moskvada bular asosan taniqli G'arb boshqaruv kompaniyalarining bo'linmalari bo'lsa, Sankt-Peterburgda asosan mahalliy firmalar ishlagan. Boshqaruv kompaniyasiga (MC) murojaat qilib, mulk egasi quyidagi maqsadlarga erishishga intiladi. Yuqori daromad olish. Ushbu maqsadga erishish uchun boshqaruv kompaniyasi ijarachilar bilan munosabatlarni o'rnatish funktsiyalarini bajaradi, olib boradi moliyaviy hisobotlar, shartnomaviy bazaga hamrohlik qiladi va hokazo. Binoni texnik jihatdan mustahkam holatda saqlash. Boshqaruv kompaniyasi odatda mulkni tozalash va saqlash, shuningdek, tarmoqlarni yaxshi holatda saqlash bilan shug'ullanadi. Biroq, ko'plab ekspertlar bu funktsiya Jinoyat kodeksiga xos emas va shartnoma asosida ixtisoslashgan tashkilotlar tomonidan amalga oshirilishi kerak deb hisoblaydi. Kattalashtirish; ko'paytirish bozor qiymati bino. Ushbu maqsadga nafaqat boshqaruvchi kompaniyaning mablag'larini obodonlashtirishga qo'shimcha sarmoya kiritish, balki boshqaruvchi kompaniya tomonidan ijarachilarni tanlash bo'yicha maxsus ishlab chiqilgan dastur va ob'ektni rivojlantirish kontseptsiyasini amalga oshirish orqali erishiladi. CMlar tomonidan bunday kontseptsiyalarni ishlab chiqish va amalga oshirish savdo maqsadlarida foydalaniladigan ob'ektlarga xosdir. Xarajatlarni minimallashtirish. Egasi uchun bu maqsad ikki jihatni o'z ichiga oladi: mulkka egalik qilish xarajatlarini minimallashtirish va boshqaruv kompaniyasini saqlash xarajatlarini minimallashtirish. Boshqaruv kompaniyasi, o'z navbatida, daromad olishdan manfaatdor bo'lib, o'z yo'qotishlarini ijarachiga va boshqaruv jarayonining boshqa ishtirokchilariga o'tkazishga intiladi. Hozirgi vaqtda tijorat ko'chmas mulkni boshqarish bozorining asosiy ulushini G'arb kompaniyalari egallaydi, ularning eng yiriklari Hines va Sawatzky. Ammo tahlilchilar rossiyalik o'yinchilarning ushbu bozorda jiddiy istiqbollari borligiga ishonishadi. Ichki voqeliklar G'arb standartlari bo'yicha o'z cheklovlarini qo'yadi, shuning uchun rus o'yinchilari hali ham faoliyat uchun maydonga ega va so'nggi yillarda mahalliy kompaniyalarning tijorat ko'chmas mulk bozoridagi ulushi o'sib bormoqda va G'arb firmalarini siqib chiqaradi. G'arb kompaniyalari ko'p tajribaga ega va yuqori standartlar mulkni boshqarish, shuning uchun ko'plab egalar ular bilan hamkorlik qilishni xohlashadi. Garchi ularning rus hamkasblari ko'proq moslashgan bo'lsa-da mahalliy sharoitlar va ba'zi G'arb boshqaruv standartlarini tobora ko'proq qabul qilmoqdalar, ularda sezilarli tajriba, ishni tashkil etish va vakolatli monitoring tizimining etishmasligi mavjud. Biroq, ko'plab ekspertlar mahalliy kompaniyalar tez orada xorijiy firmalarni ushbu bozordan siqib chiqarishiga ishonishadi. Rossiya boshqaruv kompaniyasining afzalligi nafaqat bozor haqiqatlarini bilish, balki har bir mijozga individual yondashuvdir. Ushbu siyosatning natijasi - ko'rsatilayotgan xizmatlar doirasining doimiy ravishda kengayishi. ish G'arbiy kompaniyalar konservativ yondashuvni ajratib turadi, ular ko'rsatmalarga muvofiq aniq ishlaydi. Barcha vaziyatlarni oldindan ko'rish istagi va ilgari ishlab chiqilgan ko'rsatmalarga ishonish katta tajribaning boshqa tomonidir. Bundan tashqari, mahalliy boshqaruv kompaniyalarining yarmidan ko'pi bozorga o'zlarining ko'chmas mulklarini boshqarib, o'z aktivlari bilan kirdilar. Bu ularga zarur tajriba orttirish imkoniyatini beradi va shu bilan birga moliyaviy barqarorligini ta’minlaydi. *** Menejment kompaniyalari bugungi kunda nafaqat hududlarga faol boradi, balki konsalting va brokerlik kabi noan'anaviy xizmatlarni faol taklif qilib, o'z biznesini kengaytirmoqda. Bu bilan ular an'anaviy konsalting kompaniyalarining merosiga bostirib kirishadi, ular voqealar rivojidan hali juda xavotirda emaslar, yo yangi tashkil etilgan brokerlarni jiddiy raqobatchilar deb hisoblamaydilar yoki o'sib borayotgan bozorda hamma uchun etarli joy borligiga haqli ravishda ishonadilar. bozor. 2-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining asosiy ishtirokchilari 55 Hozirgi vaqtda boshqaruv kompaniyalari juda keng doiradagi xizmatlarni taklif qilishlari mumkin. Mulkni boshqarish uchta komponentni o'z ichiga oladi: texnik (ta'mirlash va muhandislik ishi), tashkiliy (interyer, xavfsizlik tizimini ishlab chiqish, konferentsiyalar tashkil etish) va tijorat (binolarni ijaraga olish, ta'mirlash ishlari uchun smetalarni ishlab chiqish, davlat xizmatlari uchun hisob-kitoblar). Boshqaruv kompaniyasining asosiy faoliyati: - boshqaruv faoliyati: marketing, rieltorlik xizmatlari, ob'ektni rivojlantirish konsepsiyasini ishlab chiqish, operatsion boshqaruv rejasini tuzish, biznes-rejani tuzish, mulkni byudjetlashtirish; - konsalting xizmatlari: iqtisodiy va texnik ekspluatatsiya auditi, qabul qilingan texnik echimlarni tahlil qilish, qurilish jarayonida texnik nazorat, qabul komissiyalari ishida ishtirok etish, ekspluatatsiya xarajatlarini hisoblash, yuridik maslahatlar; - binolarni ekspluatatsiya qilish: qurilish elementlarini va muhandislik jihozlarini yaxshi holatda saqlash, joriy va kapital ta'mirlash, eskirgan muhandislik tizimlari va uskunalarini modernizatsiya qilish, bino xavfsizligini ta'minlash va kirishni nazorat qilishni tashkil etish va boshqa tegishli ishlar; - tozalash xizmatlari: ichki hududlarni, qo'shni hududlarni tozalash, obodonlashtirish, tomlarni tozalash, jabhalar va oynalarni yuvish, axlat va qor tozalash, marmar kristallanishi. Misol tariqasida ba'zi MClar tomonidan taqdim etiladigan xizmatlarni keltirish mumkin. 1. Qurilish bosqichiga texnik xizmat ko'rsatish. Qurilish jarayonini nazorat qilish, bajarilgan ishlar dalolatnomalarini imzolash bilan hujjatlarni tekshirish. 56 TIJORAT KO‘CHMAS MULK INVESTİTSIYA OB’YEKTI O‘ZBEKISTON IQTISODIYoTI O‘ZBEKISTON IQTISODIYoTI O‘ZBEKISTON IQTISODIYoTI O‘ZBEKISTON IQTISODIYoTI O‘ZBEKISTON IQTISODIYoTI O‘ZBEKISTON IQTISODIYoTI O‘ZBEKISTON IQTISODIYoTI. Kafolat xizmati uchun shartnomalar va shartnomalar mavjudligini tekshirish. Kamchilik va kamchiliklarni o'z vaqtida bartaraf etilishini nazorat qilish. Ishchi va davlat komissiyalarida ishtirok etish. Resurs yetkazib beruvchi va pudratchi tashkilotlar bilan shartnomalar tuzish. 2. Moliyaviy menejment. Buxgalteriya hisobi va soliq hisobi ob'ektning kompaniya egasi to'liq. To'liq buxgalteriya hisobini tayyorlash va taqdim etish va soliq hisoboti nazorat qiluvchi organlar. Ijara shartnomasiga muvofiq ijarachilarga ijara to'lovlarini to'lash uchun schyot-fakturalar berish. Byudjetlar, xarajatlar, pul oqimlari, daromadlar va xarajatlar bo'yicha hisobotlarni taqdim etish. 3. Boshqaruv funktsiyalari. Ob'ektni rejali va profilaktik ta'mirlash dasturini ishlab chiqish. Ob'ektni muntazam ravishda tekshirishni amalga oshirish, batafsil hisobotlarni tayyorlash. Xodimlar va subpudratchilar ishini boshqarish va nazorat qilish. Subpudratchilar bilan o'zaro munosabatlar. Shahar va federal hokimiyat organlari bilan o'zaro hamkorlik. Barcha kerakli materiallar, asboblar va jihozlarni sotib olish va etkazib berishni tashkil etish. 4. Ijarachilar bilan o'zaro munosabatlar. Ijarachilar tomonidan ijara shartnomalari bo'yicha majburiyatlarning bajarilishini nazorat qilish. 2-bob. Tijorat ko'chmas mulk bozorining asosiy ishtirokchilari 57 Ijarachilar uchun qoidalarni ishlab chiqish. Ijarachilarning ob'ektni boshqarish va ishlatish bo'yicha barcha talablariga javob berish. Ijarachilar tomonidan binolarni qayta qurish bo'yicha ishlarni tashkil etilishini nazorat qilish. 5. Mulkni saqlash. Isitish, ventilyatsiya, konditsioner tizimlariga texnik xizmat ko'rsatish. Avtomatik boshqaruv tizimlari, xavfsizlik va yong'indan himoya qilish tizimlariga texnik xizmat ko'rsatish. Elektr quvvati va yoritish tizimlariga, lift qurilmalariga texnik xizmat ko'rsatish. Suv ta'minoti va kanalizatsiya tarmog'iga, binoning konstruktiv qismlariga va tom yopishga texnik xizmat ko'rsatish. Tutish joriy ta'mirlash muhandislik uskunalari. 24/7 favqulodda vaziyatlarga javob. 6. Tozalash. Mulkni tozalash va saqlash. Barcha kerakli sarf materiallari va jihozlar bilan ta'minlash. Axlat konteynerlari mavjudligini ta'minlash va axlat yig'ish xizmati ishini tashkil etish. Fasad va derazalarni yuvish. Saytdan qorni tozalash. Mulkni obodonlashtirish. Qattiq chiqindilarni yo'q qilish, lyuminestsent lampalar. Peyzaj ishlari. 7. Xavfsizlikni ta'minlash. Qo'riqlash postlarini ta'minlash va saqlash. Videokuzatuv va kirishni nazorat qilish uchun uskunalarning ishlashini ta'minlash. Favqulodda vaziyatlarda harakat qilish va oqibatlarini bartaraf etish. 58 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTİTSIYA OB'YEKTI sifatida Favqulodda vaziyatlarda ijarachilarning harakatlari bo'yicha ko'rsatmalar ishlab chiqish. 8. Konsalting xizmatlari. Texnik audit loyiha-smeta hujjatlari qurilayotgan ob'ekt. Texnik nazorat. Ob'ektni foydalanishga qabul qilishda ishtirok etish. Muhandislik-texnik tizimlar va qurilish uskunalari monitoringi. Binoni boshqarish va ekspluatatsiya qilish kontseptsiyasini ishlab chiqish. Yuqorida aytib o'tganimizdek, ko'plab mutaxassislar boshqaruv kompaniyasining ishi, agar u ko'chmas mulkni boshqarish jarayonida alohida yo'nalishlarni emas, balki uzoq vaqt davomida to'liq javobgar bo'lgan barcha xizmatlarni boshqaradigan bo'lsa, yanada samarali bo'ladi, deb hisoblashadi. boshqaruv natijasi. Ushbu talabdan kelib chiqqan holda, boshqaruvchi kompaniyalar boshqariladigan ko'chmas mulkni ijaraga berish jarayonini o'z zimmasiga olishga intiladi, ya'ni vositachilik bilan shug'ullanadi. Brokerlik va konsalting xizmatlari MC xizmatlarining zarur elementi hisoblanadi. Buning sababi shundaki, boshqaruv kompaniyasining maqsadi uzoq muddatda ob'ektning kapitallashuvini oshirish va ob'ektni rivojlantirishning dastlabki kontseptsiyasini saqlab qolishdir. Daromadlari ob'ektning operatsion foydasiga bog'liq bo'lgan boshqaruv kompaniyasi ijarachilarni samarali va samarali tanlaydi va ular uchun eng qulay ish sharoitlarini yaratadi. Aynan boshqaruvchi kompaniya ob'ektni yanada samarali ishlatish va boshqarishni hisobga olgan holda ob'ektni rivojlantirish konsepsiyasini, funktsional rayonlashtirish va loyiha hujjatlarini ishlab chiqadi. Boshqa tomondan, ijarachilarni taklif qilish jarayonida boshqaruv kompaniyasining ishtiroki cheklangan bo'lishi kerak degan fikr mavjud. Albatta, boshqaruv kompaniyasi standart ijara shartnomasini va unga operatsion xarajatlar va kommunal to'lovlar tavsifi bilan ilovalarni ishlab chiqish jarayonida ishtirok etishi, shuningdek ijarachilar bilan muzokaralar olib borishi kerak. Shu bilan birga, u professional brokerlar bilan o'zaro aloqada bo'lishi kerak, chunki brokerlikning asosiy muammosi - turli toifadagi ijarachilar bilan o'rnatilgan munosabatlarning mavjudligi. Bu masala, ayniqsa, yirik, "langar" ijarachilarni talab qiladigan yirik savdo majmualarini ijaraga berish, yuqori sifatli kontseptsiyani yaratish, ushbu ijarachilarni jalb qilish, to'g'ri ijarachilar aralashmasini tuzish (ob'ektda to'g'ri ijarachilar aralashmasini tanlash) va uzoq muddatli ijarachilarni ishlab chiqishda dolzarbdir. boshqariladigan ob'ektdan foydani oshirish uchun muddatli strategiya. Brokerlik bozorida uzoq vaqtdan beri faoliyat yuritayotgan professional kompaniyalargina bunday ko'nikmalar va aloqalarga ega. Tor mutaxassislarga ustunlik berish g'oyasini yanada rivojlantirish boshqaruv kompaniyasini autsorsing amaliyotiga olib keladi. Xorijiy CClar shu yo'ldan ketishdi. Odatda, tozalash xizmatlari, konsalting va brokerlik autsorsingga topshiriladi va boshqaruv kompaniyasi faqat autsorserlar faoliyati ustidan nazoratni amalga oshiradi. Biroq, Rossiyada boshqaruv kompaniyalarining autsorsingga o'tishi yaqin kelajakdagi masala emas, Rossiya boshqaruv kompaniyalari ushbu sxemadan foydalanishi dargumon. Ulardan birontasi boshqa kompaniyalarga autsorsing orqali foydani bo'lishishni xohlashi dargumon. Bu shuni anglatadiki, uzoq muddatda raqobat muqarrar. Menejment kompaniyalarining butun tsiklni tugatish istagi (kontseptsiyani ishlab chiqish va konsaltingdan brokerlik va ob'ektlarni boshqarishgacha), muvaffaqiyat yoki muvaffaqiyatsizlik uchun javobgarlikni o'z zimmasiga olishga tayyorligi, texnik nozikliklarni chuqur bilishi va katta amaliy tajriba kelajakdagi afzalliklarini belgilaydi. musobaqa bir-biri bilan va ko'proq ixtisoslashgan kompaniyalar bilan. Bu erda tijorat ko'chmas mulk bozori ishtirokchilarining to'liq ro'yxatidan uzoqdir. Kelgusida uning boshqa o'yinchilariga ham e'tiboringizni qaratamiz. Biroq, biz alohida e'tibor qaratmoqchi bo'lgan ishtirokchilarning alohida turi mavjud. Biz boshqaruv kompaniyalari haqida gapiramiz. Bizningcha, mamlakatimizdagi tijorat ko‘chmas mulkining kelajagi ular bilan bog‘liq. 60 TIJORAT KO'CHMAS MULK INVESTITSIYA OB'YEKTI sifatida *** Bozor ishtirokchilari uchun eng muammoli bu barqaror munosabatlarni o'rnatishdir. Ko'chmas mulk ob'ektlarini yaratish va ulardan foydalanish jarayonida ishtirokchilarning ko'pligi jarayonning har bir bosqichida o'z majburiyatlarini bajarmaslik xavfini oshiradi. Inqiroz sharoitida sherikning o'z majburiyatlarini bajarishi kafolati ayniqsa qimmatlidir. Bunday kafolat jarayonning barcha ishtirokchilari uchun yagona boshqaruv markazi tomonidan berilishi mumkin. Tashkiliy jihatdan bu tendentsiya xoldinglar shaklida amalga oshiriladi. Bundan tashqari, kompaniyalar - bozor ishtirokchilarining qayta tashkil etish shaklida qo'shilishi ehtimoli mavjud. Ammo qayta tashkil etish ancha vaqt talab etadi va tomonlarning iqtisodiy imkoniyatlarini cheklaydi. Ilgari alohida firma bo'lgan ishtirokchilar kattaroq bo'linmaga aylanib bormoqda katta kompaniya. Bunda tomonlarning moddiy javobgarligi miqdori ortadi, munosabatlar ishtirokchilarining tanlovi cheklanadi. Xolding kompaniyasini yaratish holatida qo'shilish tartibi faqat kompaniyaning ulushini sotib olish bilan cheklanadi. Shu bilan birga, sotib olingan kompaniya uchinchi shaxslar bilan xo'jalik shartnomalari tuzish huquqini o'zida saqlab qoladi va bosh tashkilotning majburiyatlari bo'yicha javobgar emas. Quyida aktsiyalarni sotib olishning afzalliklari keltirilgan. Qayta tashkil etish holatidan farqli o'laroq, boshqa jamiyatning ulushini sotib olayotganda, aktsiyadorlarning umumiy yig'ilishida tasdiqlash tartibidan o'tish talab etilmaydi, yirik bitimlar bundan mustasno. Aktsiyalarni sotib olayotganda, ushbu bitim ishtirokchilari qayta shakllantirilishi shart emas ustav kapitali, ular bilan aktsiyalarni qo'shimcha chiqarish va konvertatsiya qilish masalalari bog'liq. Kompaniyalar birlashganda, ularning kreditorlari qayta tashkil etilgan kompaniyalarning qarzlarini muddatidan oldin to'lashni talab qilish huquqiga ega bo'ladilar. Natijada, bozor ishtirokchilari juda oddiy va tezda tomonlarning shartnoma majburiyatlarini bajarishini kafolatlaydigan muvofiqlashtirish markaziga ega bo'lishadi. 3-bob Bozor ishtirokchilari faoliyatining asosiy bosqichlari ... Tijorat ko'chmas mulk bozori ishtirokchilari faoliyatining asosiy bosqichlari 3.1. Qurilish: bosqichlar (loyihalash, er uchastkasini olish) Ushbu kitob tijorat ko'chmas mulkini sotib olish va sotish masalasiga bag'ishlangan. Ammo, tijorat ko'chmas mulk bozori haqida gapirganda, shuni ta'kidlash kerakki, sotib olish va sotish bosqichi ushbu bozor doirasini to'liq qamrab olmaydi. Tijorat ko'chmas mulk ob'ektini yaratish va allaqachon sotib olingan ob'ektni boshqarish bosqichlarini eslatib o'tish kerak. Keyinchalik, ushbu bosqichlarning ayrim nuqtalari va ularning tijorat ko'chmas mulk ob'ektini sotib olish va sotish jarayoniga ta'siri batafsilroq ko'rib chiqiladi. Endi biz ushbu bosqichlarni umumiy tarzda muhokama qilamiz. Rossiya Federatsiyasi Shaharsozlik kodeksining 6-bobi qoidalariga muvofiq, qonun chiqaruvchi qurilishning quyidagi bosqichlarini ajratadi: muhandislik tadqiqotlari; arxitektura va qurilish dizayni; davlat ekspertizasi loyiha hujjatlari va muhandislik tadqiqotlari natijalari; loyiha hujjatlarining nodavlat ekspertizasi; qurilish uchun ruxsatnomalar berish; qurilishni amalga oshirish; qurilish nazorati; davlat nazorati; ob'ektni foydalanishga topshirish uchun ruxsatnoma berish. Biroq, ushbu qoidalar birinchi navbatda strukturani qurishning texnik tartibining huquqiy tomonini tartibga soladi. Ofis yoki chakana savdo binosini qurishni rejalashtirayotgan investor uchun huquqiy va texnik masalalar ko'lami ancha kengroqdir. 3.1.1. Bosqichlar, texnik tafsilotlar 1. Yer masalasini hal qilish Har qanday ko'chmas mulk ob'ektini qurish uchun yer uchastkasi kerak. Biroq, uning har qanday huquqda mavjudligi (mulk, doimiy (muddati) foydalanish, ijara) qiyinchiliklarning yo'qligini kafolatlamaydi. Agar er uchastkasining to'liq huquqli egasi bilan vaziyat ko'proq yoki kamroq aniq bo'lsa, u holda huquqiy maqomi doimiy (muddatsiz) foydalanish yoki ijaraga olish huquqida yer uchastkalariga ega bo‘lgan yuridik shaxslarga hali ham to‘liq oydinlik kiritilmagan. Yerdan doimiy foydalanuvchi o‘z xohishiga ko‘ra yerni tasarruf etish huquqidan amalda mahrum bo‘ladi. U uni sotishi, hadya qilishi, garovga qo'yishi yoki boshqa yo'l bilan tasarruf etishi mumkin emas, shuningdek, doimiy (cheksiz) foydalanish huquqini boshqa shaxsga bera olmaydi. San'atga muvofiq. Er kodeksining 20-moddasiga binoan, fuqarolar yoki yuridik shaxslarning doimiy (cheksiz) foydalanishida bo'lgan er uchastkasini tasarruf etish taqiqlanadi.

O'z aktivlar portfelini to'ldirish uchun tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish yangilik emas. Biroq, bu soha ko'plab investorlar uchun hali ham sir bo'lib qolmoqda. Tijorat ko'chmas mulkiga investitsiya qilishning xususiyatlari:

  • Tijorat ko'chmas mulkiga kvartiralar, ofislar, savdo maydonchalari va boshqalar kiradi.
  • Ekspluatatsiya va qayta sotish - bu tijorat ko'chmas mulkini olishning ikkita usuli. Ekspluatatsiya - bu ijaraga berish yoki uni tijorat ehtiyojlaringiz uchun ishlatish, qayta sotish esa vaqt o'tishi bilan ob'ekt qiymatini oshirish o'yinidir.
  • Qoida tariqasida, tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish ko'proq kapitalni, shuningdek, tajriba va vaqtni talab qiladi.

Tijorat ko'chmas mulk - bu foyda olish uchun ishlatiladigan ko'chmas mulk uchun umumiy atama. Tijorat ko'chmas mulkiga misollar kiradi ofis binolari, sanoat mulki, tibbiyot markazlari, mehmonxonalar, savdo markazlari, qishloq xo'jaligi erlari, turar-joy binolari va omborlar.

Tarixan, tijorat ko'chmas mulk investitsiyalari millionlab investorlar tomonidan qo'llanilgan, chunki bu nafaqat o'rtacha va past xavfli hudud, balki portfelni diversifikatsiya qilish usulidir. Biroq, ko'plab investorlar hali ham bunday ko'chmas mulk investitsiya vositasi sifatida qanday ishlashini tushunishmaydi.

Tijorat ko'chmas mulkiga investitsiya qilish va aktsiyalar va obligatsiyalar kabi an'anaviy investitsiyalar o'rtasida bir qator asosiy farqlar mavjud. Ko'pincha ikkilamchi bozorda sotib olinadigan ikkinchisidan farqli o'laroq, ko'chmas mulk kam resurs bo'lib, o'ziga xos qiymatga ega. moddiy boylik. Ko'pincha aktsiyalar doimiy daromad manbai sifatida emas, balki qayta sotish maqsadida olinadi.

Tijorat ko'chmas mulki bo'yicha investitsiya strategiyasi oddiy: bunday ko'chmas mulkka doimiy talab mavjud. Investorlar ob'ektni sotib oladilar va undan ikki yo'l bilan daromad oladilar: mulkni ijaraga berish va ijaraga berish yoki qayta sotish. Keling, ushbu ikki yo'lni batafsil ko'rib chiqaylik:

Ijara olish

Turli ijarachilar bilan turli ehtiyojlar, mos ravishda va kelishuvlar boshqacha bo'ladi. Mana bir nechta misollar:

  • Idora. Huquqiy firmalar yoki boshlang'ich loyihalar ijarachilar sifatida harakat qilishi mumkin. Qoida tariqasida, binolar besh yildan o'n yilgacha ijaraga beriladi.
  • Turar-joy binolari. Ko'p xonadonli turar-joy binolari odatda xususiy shaxslar tomonidan ijaraga olinadi. Ko'pgina hollarda - bir yildan yoki hatto bir necha oydan ortiq emas. Biroq, uzoq muddatli shartnomalar ham mavjud.
  • Sanoat ob'ektlari. Omborlar va fabrikalar. Oddiy ijarachi - ishlab chiqarish yoki tarqatuvchi kompaniya. Qoida tariqasida, bunday ob'ektlar uzoq joylarda joylashgan bo'lib, doimiy yashash yoki savdo markazlari kabi savdo ob'ektlarini ochish uchun yomon mos keladi. Sanoat ob'ektlari ijarasi odatda besh yil yoki undan ko'proq davom etadi.

Qiymatning oshishi va qayta sotish

Investitsiyadan potentsial daromad olishning ikkinchi imkoniyati, ob'ektlarning investorga tegishli bo'lgan davrda qiymatining oshishi bilan bog'liq. Biroq, ko'chmas mulk ham qiymatini yo'qotishi mumkin. Hatto tasdiqlangan investitsiya strategiyalari ham muvaffaqiyatning 100% kafolatini bera olmaydi.

Umuman olganda, ko'chmas mulk maxsus va deyarli noyob aktivlar sinfidir. Buning sababi cheklangan er maydoni. Ayniqsa, katta shaharning markazida. Talab ortib borayotgani va mulklar joylashgan hududning rivojlanishi bilan potentsial ijarachilar yuqori ijara haqini to'lashga tayyor bo'lishlari va xaridorlar ko'chmas mulkni yuqori narxda sotib olishlari ehtimoli yuqori.

Talabning kelishini kutish ko'chmas mulk qiymatini oshirishning yagona yo'li emas. Ko'pgina investorlar faolroq yondashuvni qo'llashadi. Masalan, ular shunday qilishadi qayta bezash yoki yangi uskunalar sotib oling. Ikkala variant ham sanoat ob'ektlari bo'lgan ofislar uchun ham, uchun ham amal qiladi turar-joy binolari. Tashqi jozibadorlik ob'ektning qiymatini bir necha marta oshirishi mumkin va shunga mos ravishda ijara haqi. Yuqoridagi manipulyatsiyalarga qo'shimcha ravishda, mulkning ko'rinishini yaxshilash bilan bog'liq bo'lmagan ko'proq mehnat talab qiladigan usullar mavjud. Masalan, bular qo'shni erlarni qayta taqsimlashni o'z ichiga olishi mumkin. bo'lsa turar-joy binosi u ko'proq kvartiralar qurish maqsadida binoning kengaytmasi bo'ladi. Mulkni ta'mirlash uchun sarflangan har qanday pul kelajakda binoning sotish narxini oshirishi mumkin.

Haqiqiy misol: kvartiralarga sarmoya kiritish

Keling, tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalarni amalda ko'rib chiqaylik. Aleksandr Filadelfiyada 5 million dollarga yangi bo'lmagan 40 xonali turar-joy binosini sotib oladi. U yillik daromadi 500 ming dollarni kutmoqda. Odatdagidek, ba'zi ijarachilar bir yildan ortiq qolmaydi. Aleksandr yaxshilanadi tashqi ko'rinish bo'shatilgan kvartiralar va keyin ularni paydo bo'lgan yangi ijarachilarga yuqori narxlarda taklif qiladi. Iskandarning uyini obodonlashtirish manipulyatsiyasi uning ijara daromadini besh yil davomida har yili 50 000 dollarga oshiradi. Shu sababli, besh yillik davrning oxiriga kelib, ko'chmas mulk unga yiliga taxminan 750 000 dollar olib keladi.

Keyin Aleksandr bu binoni 16 million dollarga sotishga qaror qiladi. Potentsial xaridor ikki sababga ko'ra Aleksandr 5 yil oldin to'langanidan yuqori narxni to'lashga tayyor bo'ladi: birinchidan, investor kvartiralarni ta'mirladi va endi ular binoni birinchi marta sotib olganidan 50% ko'proq olib keladi. Ikkinchidan, bino joylashgan hudud iqtisodiy jihatdan yanada rivojlangan, chunki yangi ijarachilar paydo bo'ldi va shunga mos ravishda kafe va savdo markazlari kabi ko'ngilochar maskanlar paydo bo'ldi. Umuman olganda, Aleksandr ajoyib ish qildi va yaxshi ish qildi.

Xulosa qilish

  • Aktsiyalardan farqli o'laroq, tijorat ko'chmas mulkiga investitsiyalar ko'pincha barqarorlikni ta'minlaydi pul oqimlari ijara daromadi shaklida.
  • Tijorat ko'chmas mulki murakkab aktiv va kam resurs hisoblanadi. Bunday ob'ektlar har doim ichki qiymatga ega bo'lib, vaqt o'tishi bilan o'sib boradi.
  • Tijorat ko'chmas mulkining qiymati butun iqtisodiyotning o'sishi bilan bog'liq.

Tarixan, tijorat ko'chmas mulkiga to'g'ridan-to'g'ri sarmoya kiritish har bir investor uchun mavjud emas. Buning sababi shundaki, bunday loyihalar millionlab dollarlik katta kapitalni, shuningdek, mulkni boshqarish uchun katta bilim zaxirasini talab qiladi. Shuning uchun tijorat ko'chmas mulk bozorida institutsional investorlar ustunlik qiladi. Shunga qaramay, ba'zi kompaniyalar xususiy investorlarga bunday ob'ektlarga sarmoya kiritishga ruxsat berib, o'z portfelini diversifikatsiya qilish imkonini beradi.