Nnei erdan foydalanish qaysi. Yerdan eng samarali foydalanish tahlili. Tanlangan variantlarning moliyaviy imkoniyatlarini baholash
Baholanayotgan mulkdan eng samarali foydalanish varianti to'rtta mezonga javob berishi kerak - bular:
Qonuniy qabul qilinishi;
. jismoniy imkoniyati;
. moliyaviy xavfsizlik;
. maksimal mahsuldorlik.
Ko'chmas mulkdan foydalanishning turli xil variantlarini tahlil qilish jarayonida eng samaralisini tanlashda ushbu mezonlarni ko'rib chiqish ketma-ketligi odatda yuqorida keltirilganlarga mos keladi. Avval huquqiy maqbullik va jismoniy maqsadga muvofiqlik ko'rib chiqiladi, keyin moliyaviy xavfsizlik va maksimal mahsuldorlik baholanadi. Tahlil qilish tartibining bunday ketma-ketligi, agar u qonuniy ravishda taqiqlangan bo'lsa yoki uni jismoniy amalga oshirish mumkin bo'lmasa, zarur mablag'lar bilan ham eng samarali foydalanish mumkin emasligi bilan bog'liq.
qonuniy qabul qilinishi.
Har bir ko'rib chiqilayotgan foydalanish holatining qonuniy maqbulligini tekshirish barcha hollarda birinchi navbatda amalga oshiriladi. Shu bilan birga, mulkdan maqbul foydalanish variantini mulkdan maqsadli foydalanish to'g'risidagi qonun talabi bilan aralashtirib yubormaslik kerak.
Baholovchi xususiy cheklovlarni, rayonlashtirish kodlarini, qurilish qoidalarini, qoidalar tarixiy binolarni muhofaza qilish va maxsus potentsial foydalanishga ega bo'lishi mumkin bo'lgan atrof-muhit qonunchiligi. Ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanishni tanlashga uzoq muddatli ijara shartnomalarining mavjudligi ta'sir ko'rsatishi mumkin. Qolgan ijara muddati davomida ob'ektdan foydalanish lizing shartnomasi shartlariga bog'liq. Agar ob'ektdan eng samarali foydalanish ijara shartnomasi mavjudligi bilan cheklansa, bu baholash hisobotida aks ettirilishi kerak.
Misol uchun, agar ob'ekt 12 yildan ortiq muddatda muddati tugaydigan er ijarasi bilan cheklangan bo'lsa, u holda 40 yillik iqtisodiy hayotga ega bo'lgan yangi bino qurish iqtisodiy jihatdan mantiqiy bo'lmasligi mumkin.
Bundan tashqari, ko'chmas mulkni sotib olish bo'yicha shartnomaga kiritilishi mumkin bo'lgan mumkin bo'lgan cheklovlarni hisobga olish kerak. Ushbu cheklovlar foydalanishning ba'zi joylariga taalluqli bo'lishi mumkin, er uchastkasida binolarning joylashishini, binolarning parametrlarini, turini ko'rsatishi mumkin. qurilish materiallari. Agar mulk huquqiga oid cheklovlar umumiy huquqiy qoidalarga, masalan, qurilish qoidalariga zid bo'lsa, odatda maksimal cheklov hisobga olinadi.
Qurilish me'yorlari muhandislik qoidalariga rioya qilish uchun qurilish xarajatlarini oshirsa, eng samarali binolar bilan erning rivojlanishini cheklashi mumkin. Bu esa pirovardida hududlarning rivojlanishiga to‘sqinlik qiladi. Ba'zi hududlarda qurilish me'yorlari yangi qurilishni qisqartirish va o'sishni cheklash uchun qo'llaniladi. Amaldagi erdan foydalanish qoidalari himoya qilishga qaratilgan muhit. Baholovchilar havo, suv tozaligi standartlarini, shuningdek, taklif etilayotgan rivojlanish loyihalari haqidagi jamoatchilik fikrini hisobga olishlari kerak.
Misol. Muayyan qavatli binolarni qurish, yong'inga qarshi tanaffuslar, izolyatsiyalash talablari.
Baholash sanasida qonuniy ravishda taqiqlangan foydalanish holati, agar baholovchi mavjud normalarga o'zgartirish kiritish niyatida bo'lsa, tahlilning keyingi bosqichlarida ko'rib chiqilishi mumkin. Biroq, qonunni o'zgartirish imkoniyati qurilish kodlari va qoidalar, rayonlashtirish qoidalari va boshqalar hech qachon 100% aniq emas.
Jismoniy maqsadga muvofiqligi.
Ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanishni tanlash uning jismoniy imkoniyatlariga asoslanishi kerak. Jismoniy maqsadga muvofiqlik mezonlari - o'lchami, shakli, maydoni, dizayni, er sharoitlari va ob'ektga kirish yo'llari, shuningdek, tabiiy ofatlar (suv toshqini yoki zilzila kabi) xavfi - erdan maqsadli foydalanishga ta'sir qiladi. Yakuniy yordam dasturi yer uchastkasi hajmi va shakliga bog'liq. Ba'zi variantlar faqat ma'lum o'lchamdagi saytdan foydalanish asosida eng katta samara beradi. Bunday holda, mavjud er uchastkasini kengaytirish imkoniyatini aniqlash kerak, chunki ba'zi uchastkalarda kengaytirish imkoniyati bo'lmasligi mumkin. Uchastkalarning shakli yakuniy hosildorlikka ta'sir qiladi, chunki noto'g'ri shakldagi er uchastkasini o'zlashtirish uchun sarflanadigan xarajatlar, uning foydali xususiyatlarini yanada kamaytirishi mumkin, chunki tomonlari tekis bo'lgan uchastkalarga nisbatan. Xuddi shunday, saytga kirish yo'llari va muhandislik kommunikatsiyalarining mavjudligi uning yakuniy mahsuldorligini oshiradi, chunki uni rivojlantirishda tejashga erishiladi. Shunday qilib, tozalash inshootlarining erkin quvvati samarali rivojlanish uchun taklif qilingan variantning jismoniy o'lchamlarini cheklaydi. Er uchastkasining topografik yoki tuproq xususiyatlari saytning funktsional foydaliligida namoyon bo'ladi. Baholovchi tomonidan aniqlangan salbiy fikrlar rivojlanish xarajatlarini ishlab chiqish yoki oshirishni qiyinlashtiradi. Bozordagi barcha saytlar bir-biri bilan raqobatlashganligi sababli, baholanayotgan sayt eng samarali foydalanish uchun yaroqsiz bo'lishi mumkin emas, chunki u hududga xos bo'lgan boshqa saytlardan pastroqdir.
Samarali foydalanish holatining maqsadga muvofiqligini tahlil qilish jarayonida bino va inshootlarning holatini ko'rib chiqish va uni yangi asosda keyingi foydalanish imkoniyatini aniqlash kerak. Agar binolarni optimal foydalanish uchun qayta loyihalash kerak bo'lsa, xarajatlarni hisoblash va natijada olingan daromad bilan solishtirish kerak. Qoidaga ko'ra, ob'ektni rekonstruksiya qilish xarajatlari mulkning jismoniy holatiga va joylashgan joyiga bog'liq.
Moliyaviy xavfsizlik.
Foydalanishni tanlashning keyingi bosqichi moliyaviy xavfsizlikni tahlil qilishdir. Agar u operatsion xarajatlarga teng yoki undan ko'p operatsion daromadni, moliyalashtirish xarajatlarini va kapitalni qaytarishning zarur sxemasini ta'minlasa, optsion moliyaviy jihatdan foydali hisoblanadi. Shunday qilib, ijobiy daromad keltirishi mumkin bo'lgan barcha foydalanish mumkin deb hisoblanadi moliyaviy jihatdan. Agar foydalanish operatsiyadan muntazam daromad keltirmasa, tahlil ushbu yangi foydalanish uchun ob'ektni qurish yoki ta'mirlash qiymatiga teng yoki undan yuqori narxda ko'chmas mulkni yaratadigan variantlarni tanlaydi. Baholovchi ko'chmas mulkdan foydalanishdan olingan sarmoya yoki daromadni olingan daromad bilan solishtirishi kerak kapital xarajatlar. Agar daromad xarajatlardan kam yoki faqat bir oz yuqori bo'lsa, foydalanish moliyaviy jihatdan barqaror emas deb hisoblanadi.
Muntazam operatsion daromad keltiradigan foydalanishni baholash uchun baholovchi har bir foydalanish uchun jami sof operatsion daromadni hisoblab chiqadi. investitsiya qilingan kapital, erga tegishli bo'lgan daromad miqdori. Agar sof daromad investitsiyalardan talab qilinadigan daromadga to'g'ri kelsa va erdan kerakli daromadni ta'minlasa, bu turdagi foydalanish moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiqdir. Shubhasiz, moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiq foydalanishni aniqlash talab, taklif va joylashuv tahliliga asoslanadi.
Maksimal mahsuldorlik.
Maksimal hosildorlik erning bo'sh (haqiqiy yoki shartli) yoki qurilgan bo'lishidan qat'i nazar, eng yuqori qiymati hisoblanadi. Shunday qilib, ushbu mezonni amalga oshirish barcha qonuniy ruxsat etilgan, jismoniy jihatdan amalga oshiriladigan va daromad variantlarining ijobiy qiymatini ta'minlovchi, ko'chmas mulk bazasining maksimal qiymatini ta'minlaydigan foydalanish turini - er uchastkasini tanlashni o'z ichiga oladi. Erdan potentsial eng yaxshi foydalanish binolar va inshootlarning normal hayoti bilan bog'liq bo'lgan uzoq muddatli, yaxshi ishlab chiqilgan va etarlicha aniq erdan foydalanish dasturini aks ettiradi. Xizmat muddati binoning turiga, sifatiga bog'liq qurilish ishlari va boshqa omillar.
Er uchastkasining maksimal unumdorligi uning daromadlari miqdorini ushbu turdagi foydalanish uchun bozor talab qiladigan kapitalizatsiya darajasi bilan bog'lash orqali aniqlanadi. Biroq, mulkning tanlangan foydalanish holatiga qarab, erning qiymatini aniqlash usuli boshqacha bo'lishi mumkin. Usulni tanlash baholanayotgan mulkning haqiqiy maqsadini qayta yo'naltirish darajasiga, ko'rib chiqilayotgan variantning tavakkalchilik darajasiga, talab qilinadigan daromad darajasiga va kapitalni tiklash davriga, taklif qilingan ob'ektni amalga oshirish muddatiga bog'liq. mulkdan foydalanish. Erdan eng yuqori daromad keltiradigan foydalanish turi eng samarali hisoblanadi. Eng samarali variantni tanlash uchun er uchastkasining qiymatini aniqlash uchun ishlatiladigan barcha usullarning markazida qoldiq texnikasi deb ataladi. Erdan olinadigan daromad ko'chmas mulkdan olingan jami daromad va jalb etish natijasida olingan daromadlar o'rtasidagi muvozanat hisoblanadi. ish kuchi, kapital, asosiy vositalar (ishlayotgan binolar va inshootlar). Er uchastkasining qiymati, o'z navbatida, butun mulkning umumiy qiymati va binolarning qoldiq qiymati yoki ularni qurish qiymati o'rtasidagi farqni ifodalaydi.
Ko'chmas mulkdan eng yaxshi foydalanish mavjud binolar asosida amalga oshirilishi mumkin yoki erni bepul deb hisoblashni talab qiladigan tubdan yangi obodonlashtirishlarni qurishni o'z ichiga oladi. Shunga asoslanib, baholovchilar ko'chmas mulkdan eng yaxshi foydalanishni tahlil qilishda ikkita usuldan foydalanadilar:
rivojlanmagan sifatida sayt eng samarali foydalanish;
. qurilgan sifatida saytdan eng samarali foydalanish.
O'zlashtirilmagan yerlardan eng samarali foydalanishni aniqlash uchun quyidagi asosiy sabablar mavjud:
1. Ko'chmas mulk qiymatida faqat er uchastkasining qiymatini ajratish.
2. Qurilgan yerlarni baholashda solishtirma sotish usulidan foydalanish.
3. Tashqi eskirish tufayli qiymat yo'qotilishini hisoblash.
4. Ushbu sayt uchun maqbul bo'lmagan mulkning bir qismi sifatida erning haqiqiy qiymatini baholash.
Qurilish maydonidan eng samarali foydalanishni tahlil qilish ikki sababga ko'ra amalga oshiriladi:
1. Eng katta ta'minlovchi mulkdan foydalanish turini aniqlash umumiy daromad investitsiya qilingan kapital bo'yicha.
2. Foydalanish samaradorligining solishtirma darajasi bilan bir xil maqsaddagi ko'chmas mulk ob'ektlarini bozorda aniqlash.
Keling, zaharli chiqindilari bo'lgan sanoat mulki misolida binolarsiz uchastkadan eng samarali foydalanish va binolari bo'lgan mulk o'rtasidagi farqni ko'rib chiqaylik. Unga ko'ra tahlil qilinayotgan ob'ekt joylashgan hudud tabiiy xususiyatlar shahar atrofidagi turar-joy maydoni sifatida rivojlangan. Binosiz saytdan foydalanishning maksimal samaradorligi, eng yuqori ehtimollik bilan, turar-joy kottejidan foydalanishga asoslanadi. DA bu holat mavjud ob'ektni buzish va yo'q qilish uchun xarajatlar bo'ladi. Amalda, potentsial mulk egasi faqat binolarning qoldiq qiymati past bo'lsa, saytni qayta ishlab chiqadi.
Yangi tuzilmani talab qiladigan tanlangan foydalanish holati baholash sanasiga qanchalik yaqin bo'lishiga qarab, mavjud ko'rinish foydalanishni oraliq deb hisoblash mumkin. Shunday qilib, agar shahar erlarini kengaytirish rejasiga muvofiq, yozgi uy qurilishi tahlil qilingan er uchastkasiga besh yil ichida etib borsa va mavjud binolarni buzish va yangi kottej qurish uchun zarur bo'lgan muddat bir yil bo'lsa, to'rt yillik foydalanish muddati. mavjud sanoat mulki oraliq foydalanish hisoblanadi. Biroq, agar talabning raqobatbardosh darajasi unumli foydalanish uchun yuqoriroq bo'lsa, u holda mulkdan eng samarali foydalanish mavjud foydalanishni saqlab qolish, zarur bo'lgan konservatsiya ishlarini tegishli xarajatlar bilan amalga oshirish bo'lishi mumkin.
Ko'chmas mulkni baholash nazariyasi er uchastkasining hozirgi foydalanishi qanchalik talabga ega ekanligini, uni davom ettirish yoki almashtirish kerakligini aniqlash uchun, hatto uchastka ishlab chiqilgan bo'lsa ham, unda binolar yo'q degan taxminda tahlil qilishni talab qiladi. .
O'zlashtirilmagan yer uchastkasi sifatida baholanayotgan mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanishni aniqlash usuli uning binolari yo'qligi yoki ularni buzish natijasida binolardan ozod qilinishi mumkinligi haqidagi taxminga asoslanadi. Natijada, erning qiymati mulkning rentabelligini ta'minlaydigan mumkin bo'lgan foydalanish holatlarini tanlash va mulk parametrlarini aniq maqsadga muvofiq tanlash asosida aniqlanadi.
O'zlashtirilmagan er uchastkasidan foydalanish varianti ikkita asosiy turga ega:
1. Yer uchastkasidan chayqovchilik uchun foydalanish, ya’ni keyinchalik uni bozor talablariga yoki o‘z xohishiga ko‘ra o‘zlashtiradigan investorga yaxshilanmay sotish. Ushbu parametr ko'chmas mulk bozorlari to'yingan bo'lganda qo'llaniladi.
2. Yangi bino va inshootlar bilan yer uchastkasini o‘zlashtirish, shu jumladan:
Agar tahlil sanasida bozor tomonidan qabul qilingan yangi foydalanish varianti ko'rib chiqilsa, oraliq foydalanishsiz ishlab chiqish;
- oraliq foydalanish bilan ishlab chiqish bozor kon'yunkturasi prognozi asosida bozor tomonidan yangi variant talab qilinmaguncha mavjud foydalanish holatini vaqtincha saqlashni nazarda tutadi;
- eng samarali foydalanishga erishish uchun er uchastkasini bo'lish yoki birlashtirish;
- maqsad va jismoniy parametrlari bo'yicha mavjud ob'ektga o'xshash yangi binolar bilan saytni rivojlantirish.
Bo'sh uchastka asosida ko'chmas mulkni baholashning eng keng tarqalgan holati uning shartli bo'shligidir. Buning sababi, tahlil qilinadigan uchastkada ob'ektning qiymatiga ta'sir qiluvchi bino mavjudligi. Bunday holda, saytdan ishlab chiqilmagan sifatida eng samarali foydalanish variantini tanlash qaror qabul qilish bosqichida investitsiya dizayni shaklini oladi.
Bunday holda, baholovchi bir qator savollarga javob berishi kerak:
1. Agar yer uchastkasi haqiqatda qurilmagan yoki mavjud binolardan bo'shatish mumkin bo'lsa, undan qanday foydalanish mumkin?
2. Jismoniy va boshqa xususiyatlaridan kelib chiqib, er uchastkasida qanday turdagi bino yoki tanlangan foydalanishni qo'llab-quvvatlovchi boshqa inshootlar qurilishi mumkin va qaysi muddatda?
3. Hozirgi foydalanishni oraliq deb hisoblash kerakmi?
Masalan, agar erdan eng samarali foydalanishga erishish uchun qurilish ishlari talab etilsa, baholovchi quyidagilarni aniqlashi kerak:
Mavjud binolarni buzish xarajatlari;
- amaldagi bozor standartlariga mos keladigan va eng maqbul narxlarda elementlarni o'z ichiga olgan mulkdan (ofis, mehmonxona, ombor va boshqalar) eng samarali foydalanish turi;
- uchastkaning potentsial xususiyatlarini maksimal darajada oshirish uchun qurilishi kerak bo'lgan optimal binolarning xususiyatlari (qavatlar soni, funktsional blokning optimal maydoni, ushbu birliklar soni va boshqalar);
- ijara va operatsion xarajatlar darajasi;
- moliyalashtirish xarajatlarini hisobga olgan holda qurilayotgan binolarning qiymati.
Er uchastkasidan eng samarali foydalanishni qurilish sifatida qabul qilish tahlil qilinayotgan uchastkada mavjud binolarni saqlab qolishni nazarda tutadi. Er uchastkasidan qurilish sifatida foydalanish varianti ikkita asosiy turga ega:
1. baholanayotgan mulkning mavjud maqsadini saqlab qolish;
2. baholanayotgan mulkning mavjud maqsadini o'zgartirish.
Ikkala holatda ham ehtiyoj va imkoniyat ko'rib chiqiladi:
Ko'chmas mulk tomonidan taqdim etilayotgan xizmatlarning mavjud hajmi va sifatini saqlab qolish;
. binolarni rekonstruksiya qilish bo'yicha qurilish ishlarini olib borish, ularning sinfini oshirish va ijara stavkalarini o'zgartirish;
. qo'shimcha kengaytirish yoki qo'shimcha qavatlarni qurish hisobiga maydonni kengaytirish bo'yicha qurilish ishlarini olib borish;
. qisman buzish hisobiga mavjud maydonlarni qisqartirish.
Baholovchi er uchastkasida joylashgan binolarning mavjud foydalanish holatini optimal qurilish varianti bilan taqqoslab, quyidagi savollarga javob berishi kerak:
1. Binodan hozirgi holatda foydalanishni davom ettirish maqsadga muvofiqmi?
2. Qaysi binoni qayta qurish variantini tanlash kerak: rekonstruksiya qilish, kengaytirish, qisman buzish?
3. Xarajatlar qanday va qanday shartlarda qoplanadi?
Ko'pchilik eng yaxshi variant binolardan foydalanish tanlangan variantning tavakkalchiligiga muvofiq belgilanadigan daromad stavkasini hisobga olgan holda, investitsion jozibador ko‘chmas mulkning maksimal qiymatini ta’minlaydi. Tabiatni saqlashning xavf-xatarlari aniq mavjud usul ko'chmas mulkdan foydalanish va qayta qurishning turli xil variantlari bir xil bo'lmaydi. Baholash hisobotida saytdan eng samarali foydalanishni ishlab chiqilmagan saytdan qurilgan holda eng samarali foydalanishdan ajratish kerak. Baholash hisoboti har bir foydalanish uchun maqsad va xulosani aniq belgilashi, tushuntirishi va asoslashi kerak.
Eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tahlil qilish tarkibiy qismi ob'ektni boshqarish dasturlari, shuningdek bozor qiymatini va bozor qiymatidan kelib chiqadigan barcha turdagi qiymatlarni (sotish qiymati va cheklangan sotish, tugatish, investitsiya, garov qiymati), ushbu qiymat turlarining ta'riflariga muvofiq.
Yuqoridagi ta'rifdan ko'rinib turibdiki, ko'chmas mulkdan eng yaxshi va samarali foydalanish potentsial foydalanish holatlarining quyidagi mezonlarga muvofiqligini tahlil qilish orqali aniqlanadi:
Joylashuv potentsiali - saytga kirish imkoniyati (unga kirish), erning joylashuvining noqulayligi, joylashuvning yashirin xavflari.
Bozor talabi - er uchastkasidan rejali foydalanish ushbu bozorda va ushbu sohada qanchalik qiziqish uyg'otadi. Turli funktsional maqsadlardagi barcha ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha talab va taklif darajasi tahlil qilinadi. Ko'chmas mulkning raqobatbardoshligini ta'minlaydigan afzalliklari va kamchiliklari tahlil qilinadi. Yuridik jihatdan maqbul (qonuniy kuch) - maqsadli foydalanish tabiati yer egasining cheklash to'g'risidagi qonunlari va rayonlashtirish qoidalariga mos keladi.
Jismoniy imkoniyat - ko'rib chiqilayotgan er uchastkasida ulardan eng yaxshi va samarali foydalanish maqsadida binolarni qurish imkoniyati.
Moliyaviy asos? daromad keltiradigan jismoniy va qonuniy foydalanish holatlarini ko'rib chiqish.
Maksimal samaradorlik (eng yaxshi foydalanish holati) ? Mulkdan jismoniy, qonuniy va moliyaviy jihatdan mumkin bo'lgan foydalanishning qaysi biri maksimal sof daromad yoki maksimal joriy qiymatga olib kelishini hisobga olish.
Xo'sh, eng muhim omillar - bu odamlarning ijtimoiy-iqtisodiy imkoniyatlari va ularning madaniy va estetik qadriyatlari.
Shunday qilib, ushbu mezonlarning ba'zilarini ko'rib chiqsak, biz ushbu ob'ekt uchun bir qator maqsadli foydalanish holatlarini yaratishimiz mumkin. Albatta, bu barcha xulosalar taxminiy bo'ladi, lekin hatto ularga ko'ra, umuman olganda, mos variantni tanlash haqida baholash mumkin.
Har bir ob'ekt uchun eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tahlil qilish algoritmi besh bosqichdan iborat.
1-bosqich. Birinchi bosqichda maksimal to'liq ro'yxat o'rganilayotgan ob'ekt asosida amalga oshirilishi mumkin bo'lgan funktsiyalar.
Shunday qilib, bizning holatlarimizda biz quyidagi variantlar ro'yxatini berishimiz mumkin: mehmonxona, turar joy(ijaraga turar joy), sog'lomlashtirish markazi, ilmiy markaz, bank, suzish havzasi, ofis markazi, jang san'ati va shaping zali, bouling klubi, kinoteatr, gimnaziya, sport zali, tennis korti.
2-QADAM. Ushbu bosqichda ushbu funksiyalar tuzilgan ro'yxatdan chiqarib tashlandi, ularni amalga oshirish, tahlillarga ko'ra, qonunchilik va tartibga solish cheklovlari tufayli engib bo'lmaydigan to'siqlarga duch kelishi mumkin.
Shunday qilib, SNiP 2.08.02 - 89 * "Jamoat binolari va inshootlari" ga binoan, tadqiqot markazining tavsiya etilgan binosi ushbu saytda loyihalashtirilmaydi. Chunki ilmiy va ilmiy-ishlab chiqarish zonasi hududida fan va ilmiy xizmat koʻrsatish muassasalari, tajriba-ishlab chiqarish va ularga tegishli oliy va oʻrta taʼlim muassasalari, muassasalar va xizmat koʻrsatish korxonalari, shuningdek, muhandislik va transport kommunikatsiyalari va inshootlarini joylashtirish zarur. Va bizning holatda, ma'lum bir kurort rivojlanishi allaqachon shakllangan, uni o'zgartirish mumkin emas va huquqiy nuqtai nazardan, bu qonuniy jihatdan mumkin emas.
Ob'ektdan gimnaziya sifatida foydalanish ham mumkin emas, chunki SNiP 2.07.01 - 89 * "Shahar rejalashtirish. Shaharni rejalashtirish va rivojlantirish va qishloq aholi punktlari» turar-joy hududidagi ta'lim muassasalari har biri 750 m radiusda joylashgan bo'lishi mumkin va o'rganilayotgan hududda allaqachon ikkita maktab mavjud.
Ga ko'ra, Fuqarolik kodeksi RF barcha taklif qilingan funktsiyalar qonunchilik cheklovlari tufayli engib bo'lmaydigan to'siqlarga ega emas.
3-BOSQACH.Ushbu bosqichda 2-bosqich tartib-qoidalaridan so‘ng ro‘yxatda qolgan funksiyalarni amalga oshirish imkoniyatlari o‘rganiladi.Yerning sifati yetarli emasligi sababli bajarib bo‘lmaydigan funksiyalar ro‘yxatdan chiqarib tashlanadi:
Bir xil relyef emas, tog 'jinslari mavjud;
Saytning noqulay shakli yoki kichik o'lchami;
Tuproqdagi qabul qilinishi mumkin bo'lmagan gidrologik vaziyat, suv bosgan hududlar mavjud;
Tuproqning etarli darajada yuk ko'tarish qobiliyati va uning qoniqarsiz drenaj xususiyatlari;
Ob'ektning hayotni qo'llab-quvvatlash kommunikatsiyalariga ulanishning hech qanday usuli yo'q;
Rejalashtirilgan qurilishga relyefning xususiyatlari yoki yaqin atrof-muhitning rivojlanishi to'sqinlik qiladi.
O'rganilayotgan hudud bir qator o'ziga xos muhandislik-geologik sharoitlarga ega, uchastkaning gidrologiyasi va topografiyasida turli xil og'ishlar mavjud. Barcha muhandislik kommunikatsiyalari, jumladan, suv ta'minoti, kanalizatsiya, isitish, ventilyatsiya, elektr ta'minoti, aloqa moslamasi shahar tarmoqlaridan markazlashtirilgan holda amalga oshiriladi.
4-BOSQACH. Qonuniy ruxsat etilgan va jismonan amalga oshirilishi mumkin bo‘lgan funksiyalar iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo‘lgan taqdirdagina, ya’ni mahalliy ko‘chmas mulk bozorida samarali talab va raqobatbardosh taklif nisbati kapitalning qaytishini va kapital bo‘yicha daromadni stavka bilan ta’minlasagina ro‘yxatda qoladi. ishonchli muqobil loyihalardan biri uchun daromad darajasidan past bo'lmagan daromad.
Shunday qilib, foydali uyning taklif qilingan variantini (ijaraga beriladigan uy-joy) iqtisodiy maqsadga muvofiqligi sababli tanlab bo'lmaydi. Mintaqada bunday mulkka bo'lgan talab sezilarli bo'lmaydi. Bu hudud turar-joy maydoni hisoblanadi, garchi bu erda turar-joy qurilishi kam sonli uy xo'jaliklari bilan ifodalanadi.
Kinoteatr qurilishi ham iqtisodiy jihatdan foydali emas, chunki bunday ob'ekt o'quv maydoni yaqinida allaqachon mavjud.
Parfyumeriya markazi ham bizning hududimizga mos kelmaydi. Gap shundaki, o‘rganilayotgan ob’ekt kam sonli aholi yashaydigan hududda joylashgan. Jeleznovodskda allaqachon ushbu profilda o'zlarini isbotlagan bunday do'konlarning ixtisoslashgan guruhlari mavjud va zaruriy tovarlar uchun shahar markazidan bir nechta odam chuqurroq borishi kerak bo'ladi. Bunday harakatlarning yagona sharti faqat mahsulot narxining sezilarli darajada pasayishi bo'lishi mumkin. Ammo bu, birinchi navbatda, qurilish uchun, ikkinchidan, tovarlarni sotib olish uchun yuqori xarajatlar tufayli ham mumkin emas. Bularning barchasi ob'ektning foydasizligiga olib keladi.
5-BOSQACH. Nihoyat, oxirgi bosqichda iqtisodiy asoslangan va moliyaviy jihatdan maqsadga muvofiq loyihalardan funksiyalarni amalga oshirish bilan bir nechta loyihalar tanlanadi, ulardan foydalanish egasiga maksimal rentabellik va maksimal foyda keltiradi. bozor qiymati ob'ekt (har bir variant uchun "o'z" risklari va "o'z" daromad stavkalarini hisobga olgan holda). Ushbu oxirgi loyihalardan biri (eng kam xavfli) ob'ektdan eng yaxshi va samarali foydalanish tamoyiliga javob beradi.
Shunday qilib, ushbu ishda funktsiyalarni ko'rib chiqayotganda, biz beshinchi bosqichga quyidagi ro'yxat bilan yaqinlashdik: sog'liqni saqlash markazi, bank, suzish havzasi, yuridik markaz, jang san'ati va shayping zali, bouling klubi, restoran, kinoteatr, sport zali, tennis korti.Bu funksiyalarning barchasini uchta usulda sozlash mumkin:
1. Bank, ofis markazi.
2. Restoranli mehmonxona.
3. Pansionat
Keling, ushbu variantlarning har birini iqtisodiy va moliyaviy jihatdan mumkin bo'lgan funktsiyalar doirasida ko'rib chiqaylik.
Birinchi variant - yuridik markazga ega bo'lgan bank. Xo'sh, birinchi navbatda, savolga javob berish kerak, nega bu variant qolganlar orasida?
Eng muhimi, tahlil qilinadigan hududda ham, Jeleznovodsk shahrining o'zida ham bunday funktsiyalar to'plangan bunday ixtisoslashtirilgan ob'ekt mavjud emas. Bu hududda faqat bankomat bor. Garchi bu turar-joy maydoni bo'lsa-da, lekin bank xizmatlariga ehtiyoj doimo mavjud bo'ladi.
Bundan tashqari, ichida bu variant yuridik markaz funksiyasi yoqilgan. Bu umuman tasodifiy emas. Bunday markazning tumanda, hatto shaharda ham yo‘qligi asosiy sababdir. Albatta, turli notarial idoralar, advokatlik idoralari mavjud, biroq qator masalalar kompleks tarzda hal etilgan bunday muassasa yo‘q. Aytgancha, rejalashtirilgan markaz uzoq masofali ahamiyatga ega bo'lishi mumkin, chunki u huquqiy munosabatlar sohasida to'liq xizmatlarni taqdim etadi.
Bank va yuridik markazning bir-biriga eng yaqin joylashishi ularning qator masalalarni hal etishda o‘zaro bog‘langan va yo‘lga qo‘yilgan ishiga xizmat qiladi. Bu hujjatlarni ko‘rib chiqish vaqtini qisqartirish, xizmat ko‘rsatish sifatini oshirishda qulaylik yaratadi, shuningdek, manfaatdor tomonlarni yanada ko‘proq jalb qiladi. Xo'sh, agar siz yuqori malakali kadrlarni tanlasangiz va o'qitsangiz, unda bu ob'ekt haqiqatan ham talabga aylanadi.
Ikkinchi variant - restorani bo'lgan mehmonxona. Qolgan uchta variant orasidan uning tanlovi tasodifiy emas. Lekin birinchi navbatda siz savolga javob berishingiz kerak.
Xo'sh, birinchi navbatda, bu erda mehmonxona nima uchun? Axir, atrofda turli xil sog'liqni saqlash xizmatlari ko'rsatadigan ko'plab sanatoriylar va pansionatlar mavjud. Ammo bu go'zal hududda qisqa, noma'lum muddat qolish mumkin bo'lgan biron bir bino yo'q.
Ammo mehmonxonaning o'zi bu erda foydasiz bo'ladi. Bu katta qurilish maydoni bilan bog'liq. Buyurtmachining taklif etilayotgan yer fondidan to‘liq foydalanmaslik ahmoqlik bo‘ladi. Shuning uchun, bu variant ham restoranni, ham boulingni o'z ichiga olishi mumkin. O'ylaymanki, bu funktsiyalar talabga ega va talabga ega bo'ladi. Bu yerda qolgan har qanday dam oluvchi binodan chiqmasdan kechki ovqat yeyishi va bo‘sh vaqtini o‘tkazishi mumkin.
Bundan tashqari, bozor talabini hisobga olish va unga e'tibor qaratish kerak. Endi bozor o'z iste'molchiga nimani taklif qilmoqda? Xizmatlar bozori o'z chegaralarini shunchalik kengaytirdiki, ko'ngilochar sohada deyarli tengi yo'q. Barcha turdagi "attraksionlar" ning paydo bo'lishi ularga talabning oshishiga olib keladi. Shuning uchun, vaqt o'tishi bilan, ehtimol, ba'zi funktsiyalar hali ham ushbu seriyaga kiritilishi mumkin.
Xo'sh, va nihoyat, pansionatning uchinchi, yakuniy versiyasi. Albatta, uning boshqalar orasidan tanlashiga o'rganilayotgan hududning joylashuvi ta'sir ko'rsatdi. Toza havo, tog‘ manzarasi, mineral suvlarning shifobaxsh xususiyatlaridan yaxshiroq nima bo‘lishi mumkin?!
Ikki asrdirki, bunday sanatoriy majmualari barpo etildi va qurilmoqda. Va ular orasida raqobat haqida gap yo'q edi, chunki bunday xizmatlarga talab doimo mavjud bo'lgan. Bu yerga, Kavkaz Mineralnye Vodiga mamlakatimizning turli burchaklaridan va qo‘shni mamlakatlardan minglab odamlar intilishadi.
Aksincha, o‘tgan asrning 90-yillarida bu majmualarning ko‘pchiligi yaroqsiz holga kelgan. Tibbiyot xodimlari tarqatib yuborildi va ko'plab ish o'rinlari yo'qoldi. Shu bois, hozirda bunday muassasalar qurilishini ko'paytirish zarur. Viloyatimizga avvalgi kurort maqomini qaytarish kerak. Shuningdek, aholi turmushining ijtimoiy-iqtisodiy o'sishini oshirish. Faqat bu sohaga sarmoya kiritish masalasi doimo paydo bo'ladi!
Ko'chmas mulk sektorini real boshqarish, birinchi navbatda, ob'ektdan eng samarali foydalanishni ta'minlashni o'z ichiga oladi. iqtisodiy resurs va bu foydalanish samaradorligini oshirish yo'llarini topish. Bu hisobga daromad keltiruvchi ob'ektlar uchun ishlash mezonlari real sifatida ishlatiladi yoki moliyaviy aktiv, ya'ni foyda olish uchun mo'ljallangan, ob'ektning rentabelligi parametrlariga asoslanishi kerak.
Ob'ekt rentabelligining asosiy parametrlaridan biri ijara daromadi sifatida belgilangan ijara stavkasi bo'lib, unda ifodalangan. pul birliklari vaqt birligiga va binolarning (er uchastkasining) maydoni birligiga bog'liq. haqida ma'lumotlar ijara stavkalari bu ish uchun "Qo'ldan qo'lga", "Hammasi siz uchun", "Kavminvod ko'chmas mulk bozori" ommaviy axborot vositalari monitoringi olingan.
Ba'zi hollarda daromad to'liq olinmaydi:
Kam yuklanish bilan bog'liq yo'qotishlar tufayli, ? cheklangan talab yoki ijarachilarni almashtirish uchun vaqt yo'qotilishi tufayli;
Oddiy bilan bog'liq yo'qotishlar tufayli zamonaviy sharoitlar to'lov qobiliyatini yo'qotganligi sababli ijarachilar tomonidan muntazam ijara to'lovlarini kechiktirish yoki to'xtatish amaliyoti.
Kam yuklash va to'lamaslikdan kelib chiqadigan yo'qotishlarni nazarda tutsak turli xil turlari binolar bir xil bo'lsa, samarali yalpi daromadni potentsial yalpi daromad va to'liq foydalanmaslik va to'lamaslikdan ko'rgan zararlar o'rtasidagi farq sifatida hisoblashingiz mumkin.
Operatsion xarajatlar ikki guruhga bo'linadi: umumiy xarajatlar ro'yxatidan shakllantiriladigan shartli qat'iy va shartli o'zgaruvchan.
Sof operatsion daromad - bu o'rganilayotgan mulkka qo'yilgan barcha kapitalning yillik sof daromadi va samarali yalpi daromad va daromad o'rtasidagi farq sifatida hisoblanadi. operatsion xarajatlar.
Mulkdan foydalanish samaradorligining yana bir ko'rsatkichi - bu mulkka qo'yilgan kapitalning yillik daromadlilik darajasi qiymati. Umumiy daromad darajasi investitsion kapital yillik sof operatsion daromadning ushbu ob'ektga kiritilgan mablag'larning umumiy miqdoriga nisbati sifatida aniqlanadi.
Buning uchun tezis ob'ektdan foydalanish samaradorligining yuqoridagi barcha ko'rsatkichlari "Shartli bo'sh yer uchastkasidan foydalanish variantlari tahlili" 1-jadvalda aniqlangan va umumlashtirilgan.
Funksiyalarning qolgan uchta variantini tahlil qilgandan so'ng, uchinchisini - "pansionat" ni ajratib ko'rsatishimiz mumkin, bu individual ko'rsatkichlar bo'yicha boshqalardan ustun turadi va umuman olganda optimaldir. Agar ularning har biri uchun ob'ektning qiymatini solishtirsak, shuni ta'kidlash kerakki, oxirgisi eng yuqori - 196166883.11. Ushbu xulosa eng yaxshi va eng samarali foydalanish holatini tanlashda hal qiluvchi ahamiyatga ega.
Ko'chmas mulk turlari bo'yicha ta'minot diagrammasi %
Shartli bepul er uchastkasidan foydalanish variantlarini tahlil qilish.
1-jadval.
|
Indeks |
Variant 1 (bank, yuridik markaz) |
Variant 2 (restoran bilan mehmonxona) |
Variant 3 (pansionat) |
|
Maydoni (S), m2 |
|||
|
Qurilish hajmi, m3 |
|||
|
Bino maydoni, m2 |
|||
|
Uchastka maydoni, m2 |
|||
|
Ijara stavkasi (A), m.u. yiliga m2 uchun |
|||
|
Kam yuklanishdan yo'qotishlar (Kv), % |
|||
|
To'lovlarni amalga oshirmaslikdan ko'rilgan zararlar (KL), % |
|||
|
Operatsion xarajatlar nisbati (KE0), % |
|||
|
Samarali yalpi daromad (Ieg), c.u. yilda |
|||
|
Sof operatsion daromad (I0), m.u. yilda |
|||
|
Binoni qurish qiymati (VB), c.u. |
|||
|
Umumiy kapitallashuv nisbati (R0) |
|||
|
Ob'ektning narxi, c.u. |
|||
|
Yer qiymati, c.u. |
Yaxshilangan er uchastkasi uchun NNEI variantini tanlash
Mavjud obodonlashtirilgan uchastkadan foydalanishni tahlil qilishda strukturaning xususiyatlari va obodonlashtirish bilan band bo'lmagan er uchastkasining qismi hisobga olinadi. Yaxshilangan uchastka uchun xususiyatlarning dastlabki ro'yxati bepul er uchastkasi uchun tayyorlangan ro'yxat bilan bir xil, ammo istisno qilish shartlari yanada qattiqlashadi. Shunday qilib, ob'ektning resurs salohiyatiga, xususan, uning quvvati va samaradorligiga mos kelmaydigan funktsiyalar bundan mustasno. Ushbu ishda, shuningdek, er uchastkasining NNEI tahlili uchun ham bepul, ham obodonlashtirilgan er uchastkasining NNEI tahlili uchun tanlangan uchta variant o'zgarishsiz qoladi. Investitsiyalar rentabelligini aniqlash uchun hisob-kitob natijalari 2-jadvalda jamlangan.
Investitsiyalar rentabelligini aniqlash.
2-jadval.
Bunday holda, variantni tanlash investitsiyalarning daromadlilik darajasi qiymatini tahlil qilish asosida amalga oshiriladi. Uchinchi variant (pansionat) uchun eng yuqori - 55%. Shuning uchun bu o'rganilayotgan ob'ektdan foydalanishning eng yaxshi va eng samarali variantidir.
Jismoniy maqsadga muvofiqligi
Saytning umumiy maydoni ahamiyatsiz, saytning o'lchamlari 34x50 m, sayt ishlab chiqilgan bino zonasida joylashgan, binoning turi asosan xavfsizlik devori hisoblanadi. Qo'shni binolarning izolyatsiyasi darajasini hisobga olish kerak, shuning uchun 2-qavat sathidan yuqorida joylashgan uchastkaning qurilgan maydoni 400 kv.m dan oshmasligi kerak. Ikkinchi cheklov - bu binoning jabhasining bir qismini urush paytida qisman yo'qolgan saytga ulashgan turar-joy binosi uslubida qilish zarurati. Binoning balandligi ruxsat etilgan 28-33 metrdan kam bo'ladi va qo'shni turar-joy binosining balandligi bilan chegaralanadi, shuning uchun binoning balandligi zamin sathidan 5 qavatdan oshmaydi. Binoni qurish jarayonida tahlil qilingan sayt orqali hovliga kirishni ta'minlash kerak, bu ham binoni saytga joylashtirishga cheklov qo'yadi. Mavjud ma'lumotlarga ko'ra, muhandislik tarmoqlari hududning perimetri bo'ylab joylashgan, shuning uchun tarmoqlarning joylashuvi binoni joylashtirishga to'sqinlik qilmaydi.
Moliyaviy maqsadga muvofiqligi
Loyihani moliyalashtirish rejalashtirilgan o'z mablag'lari hozirgi yuqori foiz stavkalari tufayli. Yirik ishlab chiqaruvchilar uchun kreditlar bo'yicha foizlar 18-20% ni tashkil qiladi va uch yildan besh yilgacha, asosan, turar-joy loyihalari uchun (masalan, RBI kompaniyasining loyihasi) beriladi. Ochiq manbalarda e'lon qilingan bank ma'lumotlariga ko'ra, ijaraga olingan binolarni sotib olgan tadbirkorlarga kredit berish quyidagi diapazonda bo'ladi:
Sankt-Peterburg banki - qayta moliyalash stavkasi + 9%, ya'ni. Hozircha 20%
VTB 24 17-21% stavkada sotib olinadigan ko'chmas mulk bilan garovga qarz berishga tayyor
Moskommertsbank ma'lumotlariga ko'ra o'rtacha stavka sifatli qarz oluvchi uchun taxminan 20% bo'ladi.
Shunday qilib, loyihaning moliyaviy ko'rsatkichlarini hisoblashda, loyihaning daromadlilik darajasi sifatida kreditlar bo'yicha joriy stavkalarni 20% miqdorida olish maqsadga muvofiqdir.
Iqtisodiy maqsadga muvofiqlik
Iqtisodiy texnik-iqtisodiy asoslash qonuniy jihatdan maqbul va jismoniy jihatdan mumkin bo'lgan foydalanish maqbul natijaga olib kelishini belgilaydi
er uchastkasi egasining daromadi, erdan foydalanish imkoniyati qay darajada "oqilona mumkin"
ushbu bozordagi talab va taklif munosabatlarining xarakterini hisobga olgan holda.
Iqtisodiy maqsadga muvofiqlikning asosiy mezoni : NPV(CF)>0.
Baholanayotgan erning joylashish imkoniyatlarini ham hisobga olish kerak.
Erning joylashuvi uning qiymatini belgilovchi asosiy omil hisoblanadi. Ustida
Er uchastkasining potentsial joylashuviga, birinchi navbatda, uning atrofidagi erdan foydalanish turining xususiyatlari ta'sir qiladi.
Baholangan mulkning joylashuv muhiti tahliliga ko'ra, hudud
er uchastkasining joylashuvi rivojlanish nuqtai nazaridan eng istiqbolli hisoblanadi
Sanoat maydonlarini obodonlashtirish va metro bekati yaqinida joylashtirish rejalashtirilganligi sababli tumanning zamonaviy jamoat va ishbilarmonlik zonasi. Loyihada qurilgan ob'ektdan tijorat maqsadlarida foydalanish ko'zda tutilganligi sababli, ijaradan sezilarli daromad keltirmaydigan ijtimoiy funktsiyalar amalga oshirilishi mumkin bo'lgan funktsiyalar ro'yxatidan chiqarib tashlandi.
Saytning kichik maydoni va uning past sifatli zich turar-joy hududida joylashganligi, shuningdek, sport funktsiyasi uchun maydonni ijaraga olishdan tushgan daromadning pastligi sababli, sport majmuasining funktsiyasi ro'yxatdan chiqarib tashlanishi kerak. funktsiyalari.
Mehmonxona loyihalari foydali ko'chmas mulkka investitsiyalarning boshqa turlariga nisbatan eng murakkab hisoblanadi. Ularning qurilishi biznes markazini qurishdan bir necha baravar yuqori xarajatlarni talab qiladi va o'zini oqlash ko'p jihatdan mehmonxona va turizmni samarali boshqarishga bog'liq. Bino maydoni va qurilishi mumkin bo'lgan binoning balandligi bo'yicha cheklovlarni hisobga olgan holda, ob'ektning umumiy maydoni 1900-2000 kv.m dan oshmaydi, bu faqat 50 ga yaqin mini-mehmonxonaga ruxsat beradi. saytga joylashtiriladigan xonalar. Sayt metro bekati yaqinida, shahar markazidan unchalik uzoq bo'lmagan joyda, Neva qirg'og'idan piyoda masofada, shuningdek Finlyandskiy temir yo'l stantsiyasi yaqinida joylashganligi sababli, saytga mini-mehmonxona joylashtirish imkoniyatini ko'rib chiqish tavsiya etiladi. , maqsadli mijozlari Finlyandiyalik sayyohlar va temir yo'l orqali shahrimizda qoladigan tadbirkorlar bo'lishi mumkin.
Tahlil qilinayotgan hududning yaqin atroflarida zamonaviy savdo markazlari va kichik savdo majmualari mavjud emas, bu atrofdagi binolarning tabiati bilan bog'liq. Savdo korxonalari turar-joy va ofis binolarining birinchi qavatlari o'rnatilgan binolarda joylashgan. Saytning joylashuvi, kelajakdagi binoning arxitekturasiga qo'yiladigan talablar, shuningdek, to'xtash joylarini ta'minlash va chakana savdo ob'ektlarini yuklash zonalarini joylashtirish talablari tufayli kichik savdo markazini qurish mumkin emas. tahlil qilingan erlarda. Metro hududlaridagi chakana savdo binolari hatto inqiroz davrida ham ijarachilar orasida katta talabga ega, buni sayt bilan o'ralgan barcha o'rnatilgan chakana binolarning bandligi tasdiqlaydi. Shu sababli, savdo funksiyasi ob'ektga qo'shimcha funktsiya sifatida kiritilishi mumkin.
Xususiy tibbiy ko'p tarmoqli markaz funksiyasi ob'ektiga qo'shilishi atrof-muhitni jalb qilish markazlari - ixtisoslashtirilgan tibbiyot muassasalarining mavjudligi tufayli mumkin. Xususiy tibbiyot markazlari asosan kichik maydonlarni ijaraga olganligi va yirik tarmoq klinikalari ko'chmas mulk sotib olishni afzal ko'rganligi sababli, tibbiy markazni joylashtirish kelajakdagi binoning qo'shimcha funktsiyasi sifatida qaralishi mumkin.
Shunday qilib, quyidagi bog'liq funktsiyalarga ega bo'lgan ofis yoki mehmonxona binosini qurish qonuniy ravishda ruxsat etilgan, jismoniy jihatdan mumkin, moliyaviy va iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiqdir: avtoturargoh yoki to'xtash joyi, chakana savdo, tibbiyot markazi.
Maksimal samaradorlik
Saytdan eng samarali foydalanish deyiladi
bu eng yuqori qiymatni ta'minlaydi. Bunday holda, u aniqlanadi
Yuqoridagi variantlardan eng samaralisi:
yer to'xtash joyiga ega biznes markazi,
o'rnatilgan avtoturargohga ega biznes markazi
yer osti to'xtash joyi va o'rnatilgan savdo maydonchasi bilan biznes markazi
yer osti to'xtash joyiga ega mini-mehmonxona
3.3. Shartli bepul saytdan foydalanishning eng yaxshi samarali variantini aniqlash
Hisoblash algoritmi:
1. Er uchastkasidan foydalanish imkoniyatlari, hisobga olingan holda mavjud cheklovlar, yerdan foydalanish va rivojlantirish normalari va qoidalari
2. Yaxshilash qiymati - qurilish xarajatlari ( standartlar: UPVS, UPBS
VR; yoki bozor ma'lumotlari).
3. Ob'ektning narxi
4. Yerning narxi VL=Vo–VB => maks, qayerda VL- er qiymati Vo–
ob'ektning bozor qiymati (obodonlashtirish + yer), VB - takomillashtirish xarajatlari.
Er uchastkasidan eng yaxshi va samarali foydalanish mezoni,
bepul sifatida, erning maksimal qiymati. Erning qiymatini, masalan, qazib olish texnikasi bilan topish mumkin.
Ushbu ishda er uchastkasining qiymatini topish uchun daromad darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli va qoldiq usuli qo'llanilgan.
daromadli yondashuv kutilayotgan kelajakdagi daromadlarni ularning qiymatiga aylantirish orqali ko'chmas mulk qiymatini aniqlaydi hozirgi qiymat baholash vaqtida. Daromad yondashuvi kelajakdagi daromadlar va xarajatlarning oqilona taxminlarini investorlarning yakuniy daromadga bo'lgan talablari bilan birlashtiradi. Yakuniy daromad talablari tavakkalchilikdagi farqlarni, shu jumladan mulk turi, joylashuvi, mintaqaviy bozor sharoitlari va imkoniyatlari va boshqalarni aks ettiradi.
Daromad darajasi bo'yicha kapitallashtirish usuli mulkka egalik qilish muddatini, daromad oqimlarining turini va ularni olish davriyligini hisobga olishga asoslanadi. Har bir tushum, shu jumladan qayta sotishdan olingan daromad diskontlanadi (ya'ni uning joriy qiymatiga nisbatan diskont stavkasi bo'yicha qayta hisoblab chiqiladi). Shu bilan birga, asosan risk funktsiyasi bo'lgan diskont stavkasi har bir daromad turi uchun har xil bo'lishi mumkin. Diskont stavkasi qiymati kapital bozorlari holatini, investorlarning umidlari va istaklarini hisobga olgan holda tanlanadi.
Ushbu usuldan foydalanganda baholash jarayonining asosiy bosqichlari:
Mavzu uchun odatiy ushlab turish muddatini (prognoz davri) asoslash
ko `chmas mulk;
davriy prognozlash pul oqimlari saqlash muddati tugagunga qadar,
Har bir davr uchun quyidagilarni aniqlash kerak:
Ipg - potentsial yalpi daromad(bu ko'chmas mulkning umumiy yalpi daromadi
barcha binolarni ijaraga berish va ijara haqini o'z vaqtida to'lash
barcha ijarachilar tomonidan to'lovlar);
Masalan - samarali yalpi daromad(vaqtincha bo'sh turgan binolardan mumkin bo'lgan yo'qotishlar va ijara to'lovlarini yig'ishda yo'qotishlarni hisobga oladi);
E - ekspluatatsiya xarajatlari (ob'ektni ishlatish xarajatlari);
io - sof operatsion daromad(samarali yalpi daromad va operatsion xarajatlar o'rtasidagi farq);
davriy pul oqimlari uchun tegishli daromad stavkasini (diskont stavkasini) hisoblash ( Y);
tegishli kapitallashuv koeffitsientini hisoblash ( Rn);
prognoz davri oxirida baholanayotgan ob'ektni teskari o'zgartirish qiymatini hisoblash
(ushlash davrining oxirgi yili uchun);
sof operatsion daromad va reversiya qiymatining joriy qiymatini hisoblash
tegishli chegirma stavkasidan foydalangan holda ularni diskontlash orqali;
pulning joriy qiymatlarini jamlash orqali bozor qiymatini hisoblash
oqimlar va teskari xarajatlar.
Baholanganning bozor qiymatini aniqlashning matematik ifodasi
mulk quyidagi formula bilan ifodalanadi:
qayerda Vo- daromad yondashuvi doirasida mulkning bozor qiymati;
Ioi– i davrning sof operatsion daromadi (i =1,...,n);
Y– kapitalning rentabellik darajasi (diskont stavkasi);
n– prognoz davrining oxirgi yili;
Von– prognoz davrining oxirgi yilida ob’ektni qayta tiklash qiymati.
Kitob >> Iqtisodiyot nazariyasitomonidan eng samarali foydalanish hosil qiluvchi... Leningrad ( Aziz-Peterburg). Birinchi ... Balakovskaya, Kalininskaya va... tamoyil foydalanish eng yahshi mavjud... moddiy boyliklar - yer uchastkalar, binolar va ... hudud uning joylashuvi. Natijada tahlil ...
Baho samaradorlik Tyumen shahrini obodonlashtirish
Annotatsiya >> Ekologiyarejalashtirish, tahlil zamonaviy... mintaqaviy tartib, Asosiy reja, loyiha yer... , Praga, Aziz-Peterburg va ko'p ... foydalanish da mavjud sayt... holatlar eng samarali xush kelibsiz... eng yahshi"tartibli" ... ko'rinadi Kalininskiy ...
Tver viloyatining turistik resurslari
Kurs ishi >> Jismoniy tarbiya va sportKeyinchalik foydalanish diniy binolar ... eng yahshi yoqilgan tabiiy sharoitlar joylar: vodiylar eng ... hudud("Kolkunovo" va "Algol" dam olish majmuasi), Kalininskiy hudud ... uchastkalar oktyabr temir yo'l: Moskva - Aziz-Peterburg... moliyaviy samaradorlik ish...
Yaxshilangan ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanish variantiga mavjud binolar asosida erishish mumkin yoki er uchastkasini shartli ravishda bepul deb hisoblashni talab qiladigan tubdan yangi obodonlashtirishlarni qurishni nazarda tutish mumkin. Ko'chmas mulkni baholash nazariyasi er uchastkasini, hatto uchastka qurilgan bo'lsa ham, unda hech qanday bino yo'q degan taxminda tahlil qilishni o'z ichiga oladi. O'zlashtirilmagan er uchastkasi sifatida baholangan qurilgan mulkdan eng samarali foydalanishni aniqlash usuli uchastkada binolar mavjud emas yoki ularni buzish natijasida binolardan bo'shatish mumkin degan taxminga asoslanadi. Natijada, erning qiymati mulkning rentabelligini ta'minlaydigan mumkin bo'lgan foydalanish holatlarini tanlash va mulkning aniq maqsadiga muvofiq parametrlarini tanlash asosida aniqlanadi.
Shunga asoslanib, baholovchilar ko'chmas mulkdan eng samarali foydalanishni tahlil qilishda ikkita holatni ko'rib chiqadilar:
1) sayt ishlab chiqilmagan, takomillashtirilmagan deb hisoblanadi;
2) sayt qurilgan deb hisoblanadi.
Saytning qiymatini ishlab chiqilmagan va eng yaxshi foydalanish sxemasi bo'yicha ishlab chiqish uchun yaroqli deb hisoblash uchun baholovchi mavjud tuzilmalarni e'tiborsiz qoldirishi va qurilishi mumkin bo'lgan ideal turdagi tuzilmalarni aniqlashi kerak. Keyin er eng munosib tarzda o'zlashtirilmagan deb baholanadi.
O'zlashtirilmagan erlar sifatida yerdan eng samarali foydalanishni aniqlashning uchta asosiy sababi bor:
Ko'chmas mulk qiymatida er qiymatidan alohida ajratish (masalan, xarajatlar yondashuvini qo'llashda);
- qiyosiy sotish usuli (KO'K) bo'yicha bo'sh er uchastkalarini baholashda analoglarni o'rnatish;
- tashqi eskirish tufayli qiymat yo'qotilishini hisoblash.
Allaqachon qurilgan sayt uchun eng samarali foydalanish haqidagi xulosani quyidagi xulosalardan biriga qisqartirish mumkin: a) ob'ektni undan foydaliroq foydalanishdan olingan taxminiy daromaddan buzish xarajatlarini chegirib tashlagan holda, mavjud qurilishdan bo'shatish kerak;
b) katta daromad olish uchun ob'ekt rekonstruksiya qilinishi (ta'mirlanishi) kerak;
v) binolar (inshootlar) boshqa maqsadlarda ishlatilishi kerak;
d) ob'ektdan hech qanday o'zgartirishlarsiz joriy maqsadi bo'yicha foydalanilishi kerak.
Binolarni buzish hali ham investorga murojaat qilishga majbur bo'lishi mumkin bo'lgan ekstremal chora bo'lganligi sababli, bu yo'l odatda yuqori xarajatlar va katta xavfni o'z ichiga oladi (odatda daromad keltiruvchi ob'ektlar buzilmaydi), baholovchi ushbu ob'ektlardan optimal foydalanishni hisoblashi kerak. mavjud binolarni saqlab turganda sayt. Shu bilan birga, bozor tendentsiyalarini o'rganib chiqqandan so'ng, baholovchi qayta rejalashtirishni, qayta profillashni, binoni qurishni yoki undan asl shaklida foydalanishni davom ettirishni tavsiya qilishi mumkin.
Baholovchi er uchastkasida joylashgan binolarning mavjud foydalanish holatini optimal qurilish varianti bilan taqqoslab, quyidagi savollarga javob berishi kerak:
1. Binodan hozirgi holatda foydalanishni davom ettirish maqsadga muvofiqmi?
2. Qaysi binoni qurish variantini tanlash kerak: rekonstruksiya qilish, kengaytirish, qisman buzish?
3. Xarajatlar qanday va qanday shartlarda qoplanadi?
Qurilish maydonidan eng samarali foydalanishni tahlil qilish ikki sababga ko'ra amalga oshiriladi:
Investitsiya qilingan kapitalning eng yuqori umumiy daromadini ta'minlaydigan mulkdan foydalanish turini belgilash;
- bozorda foydalanish samaradorligining taqqoslanadigan darajasiga ega bir xil maqsadli ko'chmas mulk ob'ektlarini aniqlash, shu jumladan qiyosiy sotish usulidan (KO'K) foydalangan holda qurilgan ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash uchun analoglarni o'rnatish.
Binolardan eng maqbul foydalanish tanlangan variantning tavakkalchiligiga muvofiq belgilangan rentabellik darajasini hisobga olgan holda investitsiya jozibador ko'chmas mulkning maksimal qiymatini ta'minlaydi. Mulkdan foydalanishning mavjud usulini saqlab qolish xavfi va qayta qurishning turli xil variantlari har xil bo'lishi aniq.
Baholash hisobotida saytdan eng yaxshi foydalanish to'g'risidagi xulosalar ishlab chiqilmagan va ishlab chiqilgan NEIdan farqlanishi kerak. Hisobotda tahlilning maqsadi va har bir aniqlangan foydalanish uchun xulosa aniq belgilanishi, tushuntirishi va asoslanishi kerak.
NEI tahlilidagi maxsus vaziyatlar
Amalda, eng samarali foydalanishni ko'rib chiqish va aniqlash jarayonida muayyan mulkning o'ziga xos xususiyatlaridan kelib chiqqan holda, alohida fikrlarni hisobga olish kerak. Bu alohida, oraliq, qonuniy ravishda nomaqbul foydalanish tufayli bo'lishi mumkin; ko'chmas mulkdan ko'p profilli foydalanish va boshqalar. Bunday holda, eng samarali foydalanishni tahlil qilish usullarini sozlash kerak.
Masalan, yakka tartibdagi turar-joylar uchun ajratilgan hududda bo'sh joydan eng yaxshi foydalanish umumiy do'kon qurish bo'lishi mumkin. Albatta, bu variant faqatgina hududda do'konlar bo'lmasa mumkin va bozor tahlili bunday tijorat maqsadlarida foydalanishning maqsadga muvofiqligini ko'rsatadi. Ammo bunday foydalanish yagona bo'lishi mumkin, chunki ikkinchi yoki uchinchi do'konni qurish iqtisodiy jihatdan asossiz bo'ladi.
Keling, NEI tahlilida yuzaga keladigan maxsus vaziyatlarning variantlarini guruhlashtiramiz va ularni batafsil ko'rib chiqamiz.
Ortiqcha yer. Ehtimol, eng samarali foydalanishni aniqlashda hududning bir qismi ortiqcha ekanligi ma'lum bo'lishi mumkin, ya'ni. ushbu saytdan foydalanish holatining iqtisodiy hajmidan oshadi. Bunday holda, hududning ortiqcha qismini uning chegaralarini belgilab, alohida baholash o'rinli bo'ladi.
Noyob (bir martalik) foydalanish. Odatda mahalliy hamkasblari bo'lgan yuqori darajadagi foydalanish mavjud bo'lsa-da, faqat bitta foydalanishga ega bo'lgan ba'zi xususiyatlar mavjud. Ba'zan bunday mulkdan eng yaxshi foydalanish hozirgi foydalanishni davom ettirishdir. Misol uchun, temir tegirmonni boshqa foydalanishga aylantirish deyarli mumkin emas.
Lekin eng yaxshisi sifatida noyob foydalanish ham mumkin. Uni hisoblash baholovchi uchun oson ish emas, ayniqsa ishonchli dalillar va sinchkovlik bilan tahlil qilishni talab qiladi. Bu mintaqadagi birinchi xalqaro biznes markazi, Disneylend tipidagi ko‘ngilochar bog‘i yoki foydalanishdan chiqarilgan dengiz osti kemasidagi Yellow Submarine rok-klubi yoshlar mehmonxonasi bo‘lishi mumkin.
Vaqtinchalik (oraliq) foydalanish hozirgi vaqtda eng yaxshi foydalanish bo'lib, kelajakda o'zgarishi mumkin.
Keng ma'noda, oraliq foydalanish har qanday joriy foydalanish hisoblanadi, agar u:
A) eng yaxshi foydalanilmaydi;
b) umuman ob'ektning o'zlashtirilmagan ob'ekt narxidan oshib ketishini ta'minlaydi.
Rivojlanmagan uchastkadan oraliq foydalanish ham mumkin. Aytaylik, shahar hududining bir qismi vaqtinchalik pullik avtoturargoh uchun ishlatilishi mumkin, garchi undan eng yaxshi foydalanish supermarket uchun bo'lsa, uni bir yil yoki besh yil ichida, yangi hudud aholi punktlari yoki yaqin atrofda metro bekati ochilganda qurish mumkin. Yo'llar va boshqa infratuzilmalarning rivojlanishi, qulay moliyalashtirish shartlari, mikrorayonning aholi punktlari va boshqa shart-sharoitlarni hisobga olgan holda, uchastkada angarlar (omborlar) yoki ustaxonalar, bog'lar, garajlar, bozorlar va boshqalar bo'lishi mumkin.
Foydalanish eng samarali emas. Agar o'zlashtirilmagan er uchastkasining NEI ob'ektdan joriy foydalanishdan farq qilsa nima qilishim kerak?
Baholash nazariyasi va amaliyoti shuni ko'rsatadiki, mulkni baholashda yaxshilanishlar o'zlashtirilmagan er uchastkasining NEIga mos keladigan foydalanish asosida baholanishi kerak.
Maxsus maqsadlarda foydalaning. Qoida tariqasida, takomillashtirilgan maxsus maqsadli ob'ektlarning NEI - ulardan foydalanishning davom etishi, agar bunday foydalanish maqsadga muvofiq bo'lsa. Bir nechta maqsadlarda foydalaning (murakkab). Ko'pincha, eng samarali foydalanish bir nechta foydalanishni o'z ichiga oladi, bunda sayt bir nechta maqsadlarda ishlatiladi. Masalan, katta uchastkada do'kon, turar-joy binolari, avtoturargoh va boshqalarni qurish maqsadga muvofiqdir. Bunday hollarda har bir foydalanishning hissasi alohida baholanishi kerak.
Eng yaxshi va eng samarali foydalanish ko'pincha murakkabdir. Bu erga ham, binolarga ham tegishli. Misol uchun, mehmonxona binosida restoran, bar va do'kon bo'lishi mumkin. DA ko'p qavatli bino do'konlar, ofislar va kvartiralar joylashgan bo'lishi mumkin. Baholovchi tomonidan hisoblangan ushbu alohida elementlarning qiymati butun ob'ektning qiymatidan oshmasligi kerak.
Qonuniy jihatdan nomaqbul foydalanish. Mulkdan ma'lum vaqt davomida foydalanish to'liq mos keladi deb faraz qiling amaldagi qonunlar va qoidalar, lekin ular o'zgargan va joriy foydalanish yangi qoidalarga ziddir. Bunday foydalanish qonundan tashqari foydalanish deb ataladi. Bunday foydalanish bilan yerni baholashda shuni hisobga olish kerakki, joriy foydalanish foydalanishning katta intensivligi tufayli ortib borayotgan daromad keltirishi mumkin va shuning uchun rayonlashtirishga mos keladigan taqqoslash ob'ektidan yuqori qiymatga ega. Shuning uchun, sotishni taqqoslash usulini qo'llashda foydalanish uchun tuzatish kiritilishi kerak.
NEI tahlilini o'tkazish usullari
Agar er uchastkasi o'zlashtirilmagan deb hisoblansa, kapitallashuv koeffitsientini baholashga qarab, uchta usul qo'llanilishi mumkin.Birinchi usul er va binolar uchun kapitallashuv koeffitsientlari boshqacha ekanligini nazarda tutadi.
1) bozor talabi va taklifini hisobga olgan holda, ma’lum maqsadda bino va inshootlar bilan shartli tekin yer uchastkasini qurish qiymatini aniqlash;
3) yuk koeffitsienti va yig'ish yo'qotishlariga tuzatishlar kiritish;
4) boshqa daromadlarni olish imkoniyati va miqdorini aniqlash;
5) haqiqiy yalpi daromadni baholash;
6) operatsion xarajatlarni hisoblash;
7) kapital xarajatlar zahiralarini hisoblash;
8) sof operatsion daromadni hisoblash;
9) binolar uchun kapitallashuv koeffitsientini hisoblash;
10) qurilgan bino va inshootlardan olingan daromadlarni baholash;
11) yerga tegishli daromadlarni aniqlaydi;
12) yer uchastkasining kapitallashuv koeffitsientini hisoblash;
13) yer uchastkasining qiymatini yerdan olingan daromadlarni kapitallashtirish orqali baholash.
Ikkinchi usul, shuningdek, er uchastkasini ishlab chiqilmagan deb tavsiflaydi, ammo binolar va erlar uchun kapitallashuv koeffitsientlari bir xil.
NEI xulosasini olish uchun siz:
1) bozor talabi va taklifini hisobga olgan holda, ma’lum maqsadda bino va inshootlar bilan shartli tekin yer uchastkasini qurish qiymatini aniqlash;
2) potentsial yalpi daromadni hisoblash;
3) to'lovlarni undirishda yuklama omili va yo'qotishlarni va boshqa daromadlar miqdorini hisobga olgan holda tuzatishlar kiritish;
4) haqiqiy yalpi daromadni taxmin qilish;
5) operatsion xarajatlarni va kapital xarajatlar zaxirasini hisoblash;
6) umumiy sof operatsion daromadni hisoblash;
7) hisoblash umumiy nisbat baholanayotgan mulkni kapitallashtirish;
8) ko'chmas mulkdan olingan sof operatsion daromadni kapitallashtirish usulidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholash;
9) er uchastkasining qiymatini mulkning taxminiy qiymati va obodonlashtirish qiymati o'rtasidagi farq sifatida baholash.
Uchinchi usul er uchastkasi o'zlashtirilmagan deb hisoblanadi va mo'ljallangan maqsaddagi mulkni sotishning bozor narxi ma'lum bo'lishini nazarda tutadi.
NEI xulosasini olish uchun siz:
1) bozor qiymatini aniqlash tugallangan ob'ekt tahlil qilinadigan er uchastkasida qurilishi mumkin bo'lgan aniq maqsadli ko'chmas mulk;
2) qurilish qiymatini hisoblash va ishlab chiqaruvchining foydasini qo'shish;
3) er uchastkasining qiymatini mulkni sotish narxi va umumiy xarajatlar o'rtasidagi farq sifatida baholash.
Agar er qurilgan deb hisoblansa, unda ikkita usul qo'llaniladi.
Birinchi usul - er qurilgan deb hisoblanadi, binolar biroz yaxshilashni talab qiladi.
Bunday holda, quyidagi hisob-kitoblarni bajarish kerak:
1) ko'chmas mulkdan olingan sof operatsion daromadni hisoblash;
2) umumiy kapitallashuv koeffitsientini aniqlash;
3) sof operatsion daromadni kapitallashtirish yo'li bilan ko'chmas mulk qiymatini baholash;
4) ob'ektni yaxshilash xarajatlarini hisoblash;
5) amalga oshirilgan yaxshilanishlarni hisobga olgan holda ko'chmas mulk qiymatining o'sishini hisoblash.
Ikkinchi usul - er uchastkasi qurilgan deb hisoblanadi, lekin qayta qurishni talab qilmaydi.
NEI xulosasini olish uchun siz:
Nomlangan tahlil usullarini qo'llash NEI ko'chmas mulk katta miqdordagi hisob-kitoblar bilan bog'liq, shuning uchun Rossiya baholash amaliyotida baholanayotgan mulkdan foydalanishning mumkin bo'lgan variantlarini sifatli tahlil qilish usuli qo'llaniladi. Ushbu usul baholanayotgan mulk parametrlarini ularning muvofiqligi nuqtai nazaridan ball bilan ifodalangan sifatli baholashga asoslanadi. variantlari ob'ektdan foydalanish.
Sifatli foydalanish holatlarini tahlil qilish usuli quyidagilarni o'z ichiga oladi:
1) raqobatbardosh foydalanish holatlarini aniqlash uchun hududiy ko'chmas mulk bozorini tahlil qilish;
2) ko'rib chiqilayotgan har bir variantga muvofiqligi nuqtai nazaridan ob'ekt parametrlarini baholash;
3) baholanayotgan mol-mulkdan eng samarali foydalanish bo‘yicha asoslantirilgan xulosani tayyorlash.
Eng yuqori umumiy ballga ega bo'lgan foydalanish holati eng samarali hisoblanadi.
Yuqorida muhokama qilingan eng yaxshi foydalanish tahlilining standart qoidalari ko'chmas mulkning barcha turlariga nisbatan qo'llaniladi. Biroq, eng samarali foydalanishni ko'rib chiqish va aniqlash jarayonida ma'lum bir mulkning o'ziga xos xususiyatlarini o'qib chiqish kerak. Bunday holda, NEI tahlilini o'tkazish uchun ko'rib chiqilgan usullarni tuzatish kerak bo'lishi mumkin.
2. Ko'chmas mulkni baholash
2.7. Erni baholashning xususiyatlari
2.7.3. Yerdan eng yaxshi va samarali foydalanish tahlili
Er uchastkasini baholashda undan eng yaxshi va samarali foydalanish variantini aniqlash kerak, bu bir qator omillarning o'zaro ta'siri bilan belgilanadi.
Eng yaxshi foydalanish tahlili erdan foydalanishning (o'zlashtirish, rivojlantirish) muqobil variantlarini o'rganish va eng maqbulini tanlashni o'z ichiga oladi. Bunda joylashish istiqbollari, bozor talabining holati, rivojlanish xarajatlari, kutilayotgan daromadning barqarorligi va boshqalar hisobga olinadi.
Er uchastkasi va binolardan iborat ob'ektning qiymatini baholashda, birinchidan, bo'sh turgan er uchastkasidan, ikkinchidan, mavjud obodonlashtirishga ega er uchastkasidan unumli foydalanish tahliliga katta ahamiyat beriladi.
Taxmin qilingan bo'sh er uchastkasini tahlil qilish uning qiymatini aniqlashning zaruriy bosqichi bo'lib, u erdan foydalanishning eng foydali variantini belgilashga asoslanadi.
Mavjud obodonlashtirilgan er uchastkasini tahlil qilish ob'ektning maksimal rentabelligini ta'minlash uchun er uchastkasida mavjud obodonlashtirishni buzish, modernizatsiya qilish yoki saqlab qolish to'g'risida qaror qabul qilishni o'z ichiga oladi.
Saytdan mumkin bo'lgan va eng foydali foydalanish uning eng yuqori qiymatini ta'minlaydi. Foydalanish holatlari qonuniy, jismoniy va iqtisodiy jihatdan samarali bo'lishi kerak.
Erdan optimal foydalanishni belgilovchi asosiy omillarni nomlaylik:
1) joylashuv - er uchastkasining narxiga katta ta'sir ko'rsatadigan omil (joylashish istiqbollarini hisobga olgan holda, transportdan foydalanish imkoniyati, atrof-muhitning tabiati);
2) bozor talabi - bozordagi talab va taklif nisbatini aks ettiruvchi omil;
3) moliyaviy maqsadga muvofiqlik - loyihaning yerdan foydalanishdan olingan daromadni ta'minlash qobiliyati, bu investorlarning xarajatlarini qoplash va kutilayotgan foydani ta'minlash uchun etarli bo'ladi;
4) uchastkaning jismoniy yaroqliligi - yaxshilash istiqbollari - kattaligi, relyefi, tuproq sifati, iqlimi, uchastkaning muhandislik-geologik va gidrogeologik xususiyatlari, mavjud rayonlashtirish, atrof-muhit parametrlari va boshqalar;
5) texnologik maqsadga muvofiqlik va jismoniy maqsadga muvofiqlik - loyihaning sifati, xarajatlari va muddatlari nisbati, tabiiy ofatlar ehtimoli, transport mavjudligi, uchastkaning o'lchami va shaklini hisobga olgan holda kommunal xizmatlarga ulanish imkoniyatini tahlil qilish. , masalan, sanoat ob'ektini qurish uchun o'lcham kichik bo'lishi mumkin;
6) qonunchilik (huquqiy) maqbulligi - yer uchastkasidan foydalanish variantining amaldagi qonun hujjatlariga muvofiqligi. Bu qurilishni tahlil qilish, ekologik me'yorlar, qavat cheklovlari, ma'lum bir joyda qurilishni vaqtincha taqiqlash, tarixiy shaharni rivojlantirish sohasidagi qiyinchiliklar, qoidalardagi mumkin bo'lgan o'zgarishlar, muvofiqlik natijasida aniqlangan. rayonlashtirish qoidalari, mahalliy aholining salbiy kayfiyati bilan;
