uy > Binbank > Qanday yangi binolarga sarmoya kiritish kerak. Qurilayotgan uyga, kvartiraga qanday sarmoya kiritish kerak (qurilishda ishtirok etish). Qurilishda ulush shartnomasi


Qanday yangi binolarga sarmoya kiritish kerak. Qurilayotgan uyga, kvartiraga qanday sarmoya kiritish kerak (qurilishda ishtirok etish). Qurilishda ulush shartnomasi




Rasm manbai: Lori Photobank

Bir nechta inqirozdan omon qolganimiz sababli, biz allaqachon bilamizki, xitoy tilidan tegishli belgi "yangi imkoniyatlar" deb tarjima qilinadi. Yangi binolardagi kvartiralarga sarmoya kiritayotgan odamlar uchun bugungi kunda pul ishlash imkoniyati bormi? Hozirgi voqelikdagi qaysi ob'ektlar eng suyuqlikka aylandi? Bu haqda portalning yangi materialida muhokama qilinadi.

Eng investitsion jozibador

Ko'chmas mulkka sarmoya kiritgan har bir shaxs, birinchi navbatda, ob'ekt tanlashda xato qilmaslik uchun bir muncha vaqt tahlilchiga aylanishi kerak. Yaxshi narx dinamikasidan tashqari, loyihaning likvidligini hisobga olish kerak - ya'ni ob'ektni sotish mumkin bo'lgan davr. Aks holda, muvaffaqiyatsiz investor narxi oshgan kvartira bilan qoladi, bu hamma uchun yaxshi, faqat bitta narsadan tashqari - uni pulga aylantirib bo'lmaydi.

Mariya Litinetskaya, Bosh direktor kompaniya «» eslatmalari, "investitsiyalar uchun kvartira topishning an'anaviy parametrlari bir xil bo'lib qoladi:

Qurilishga tayyorgarlikning dastlabki bosqichi;

Qattiq ishlab chiquvchi (bozorda taniqli, qurilgan uylar mavjudligi bilan) va ishonchli shartnoma shakli (DDU);

Qurilishning kutilayotgan yuqori sur'atlari (ishlab chiquvchi tomonidan qurilgan ob'ektlar misolida);

Yaxshi joylashuv (asosiy transport markazlaridan piyoda masofada (Moskvada - metro); optimal - transportdan foydalanish imkoniyatini yaxshilash rejalari bilan - narxlarning o'sishiga eng katta ta'sir ko'rsatadigan omil);

Muvaffaqiyatli kontseptsiya va narx / sifatning eng yaxshi kombinatsiyasi, bu yuqori talabni va natijada narxlarning oshishini ta'minlaydi.

Eng likvidli va, demak, investitsiyalar nuqtai nazaridan eng jozibadorlari bir xonali kvartiralar maydoni 38 dan 45 kv. m.

Ammo shuni ta'kidlash joizki, hozirda bir xonali kvartiralarning kadrlari ko'paydi va shunga mos ravishda sarmoya qiymati ham oshdi.

Alena Proday, Trigergroup MChJ bosh direktori, deydi "Hozir Moskva viloyati juda kuchli rivojlanmoqda, shuningdek, ko'plab variantlar mavjud. Ammo investitsiya qilish uchun men sizga faqat Moskvani olishni maslahat beraman - u etakchi bo'lganidek, shunday bo'lib qoladi. Poytaxtda hozirda yangi binolar kam bo‘lgani uchun ular yanada qimmatlashgan. yangi hayot topdi va ma'lum byudjetga ega, ipoteka olishni istamagan odamlar uy-joy masalasini shu tarzda hal qilishadi. Lekin bu hali ham sarmoya masalasi emas, uy-joy masalasidir”, - deya xulosa qiladi ekspert.

Investorning eslatmasi

Mariya Litinetskaya bunga ishonadi Hozirgi vaziyatda yana bir nechta narsalarni yodda tutish kerak:

1. To'lov qanday amalga oshiriladi - rublda yoki dollarda. Yuqori narx oralig'idagi ko'plab loyihalar o'z narxlarini dollarda ifodalaydi. Bugungi kunda valyutani sarflash mantiqiy emas, ayniqsa kelajakda investitsiya savdosi ham valyutada bo'lishiga qat'iy ishonchsiz.

2. An'anaga ko'ra, investorlar kvartirani uy qurishning dastlabki bosqichida sotib olishadi va bugungi kunda bu haqiqat bo'lib qolmoqda. Ammo "ochiq maydonda" qolgan kvartiralarning xavf-xatarlarini yoki past likvidligini kamaytirish uchun bir necha bosqichlar allaqachon amalga oshirilgan yoki tegishli infratuzilmani qurish tugallanishiga ishonch mavjud bo'lgan komplekslardagi uylarni tanlash tavsiya etiladi.

3. Kapitalni ko‘paytirish ortidan emas, balki kapitalni saqlab qolish nuqtai nazaridan kvartira sotib olishni o‘ylayotganlar uchun eng kam tavakkalchilik bilan – amalda tayyor uylarda yoki ikkilamchi bozorda sotib olishni ko‘rib chiqqan ma’qul. Ko'tarish foydali vositaga aylanishi mumkin, chunki bu rubl bo'lishi mumkin kredit stavkalari asosan inflyatsiyani tezlashtirish hisobiga qoplanadi.

Iqtisodiy vaziyatni rivojlantirishning eng salbiy stsenariysiga ko'ra, bugungi kunda ko'chmas mulkni sotib olish hech bo'lmaganda uch yillik istiqbolda investitsiya qilingan mablag'larni yo'qotmaslikka imkon beradi - tayyor kvartira va dastlabki bosqichda sotib olingan narxdagi farq. qurilish inflyatsiyani qoplaydi.

Hozirgacha tajovuzkor investorlar uy-joy bozorida ular yiliga 20-25% gacha daromad olishlari mumkin va faqat 5-8 p.p. inflyatsiya yeb ketgan.

Biz Yangi Moskva va Moskva viloyatiga sarmoya kiritamiz

"Novye vatutinki" MChJ bosh direktori Aleksandr Zubets da'vo qilmoqda Moskva viloyati va Yangi Moskvaning segmentlari ham bor va investor uchun "kirish chiptasi" arzonroq bo'ladi. Mutaxassis quyidagi hisob-kitoblarni amalga oshirishni taklif qiladi:

“Misol sifatida siz bir xonali kvartirani narxini olishingiz mumkin 3,3 mln rubl, maydoni 34,12 kv. m, qurilayotgan "" konfor-sinf majmuasining bir qismi bo'lgan Markaziy mikrorayonda joylashgan. Uch yil ichida kvartiraning taxminiy narxini hisoblash uchun, avvalo, tayyor binoda ikkilamchi bozorda shunga o'xshash taklifni topishingiz kerak (loyiha keng ko'lamli, Markaziyda allaqachon 12 ta uy qurilgan). Shunga o'xshash kvartira, mebelsiz, lekin ishlab chiquvchi tomonidan tugagan, hozir taxminan turadi 4,8 mln rubl. 36-sonli bino taxminan 1,5 yildan keyin foydalanishga topshiriladi. Shunga ko'ra, uchun 4,8 mln rubl, siz taxminan 10% ko'proq qo'shishingiz kerak - narxning bunday o'sishi 1,5 yil muddatga belgilanishi mumkin (bu davrda mikrorayonda yanada ko'proq uylar va infratuzilma paydo bo'ladi, ya'ni u ko'proq bo'ladi. jozibali). Natijada, investor sotib olgan kvartira 3,3 mln rubl, uch yil ichida u taxminan turadi 5,3 mln rubl.

Sotishda u 13% stavkada daromad solig'ini to'lashi kerak bo'ladi. DA bu holat foyda hisoblanadi 2 million rubl va soliq - 260 ming rubl. Investor eng ko'p bir marta to'laydigan mulk solig'i investitsiya modelida e'tiborga olinmasligi mumkin, chunki bu arzimas xarajatlardir. Kadastr qiymati shunga o'xshash kvartira hozir haqida 1,8 mln rubl. Shunga ko'ra, mulk solig'i 1800 rubldan oshmaydi.

Oxir oqibat, investorning sof daromadi taxminan bo'ladi 1,7 mln rubl. Biroq, bu hisob-kitoblarning barchasi taxminiy ekanligini tushunish kerak. Bundan tashqari, kvartiralarni qayta sotishdan pul topadigan investor-spekulyatorlar odatda ko'proq tayanadilar qisqa muddatga sarmoya daromadi 1-1,5 yilni tashkil etadi”, - deydi ekspert.

Loyihaga qaysi bosqichda sarmoya kiritish kerak?

Shuningdek, biz mutaxassislarimizdan inqiroz sharoitida loyihaga sarmoya kiritish qaysi bosqichda arziydi? Ko'pchilik, avvalgidek, qazish bosqichi eng jozibador sarmoya bo'lib qolayotganiga rozi bo'ldi. Shunga qaramasdan, Realist bosh direktori Evgeniy Redkin ishonadi aniq narsa shundaki, hozirgi sharoitda yuqori darajadagi tayyorgarlik bosqichidagi loyihalarga sarmoya kiritish zarur. “Faqat yaxshi obro'ga ega bo'lgan ishlab chiqaruvchi bo'lsa, poydevor chuquriga sarmoya kiritishni maslahat berish mumkin. Men bizni ommaviy yopilish kutmoqda demayapman, lekin alohida holatlarni istisno qilib bo'lmaydi ”, deb hisoblaydi ekspert.

Uning fikriga ko'ra, "nol bosqichdan to'liq tugatishgacha, tannarxning o'sishi 25-35% ni tashkil qilishi mumkin, ammo yuqorida aytilganlarga ko'ra, narxning o'sishi o'rtacha darajaga aylansa ham, o'rtacha yakuniy bosqichda investitsiya qilishga arziydi. "faqat" 15% bo'ling.

Shunday qilib, hatto sharoitlarda ham iqtisodiy beqarorlik Ko'chmas mulkka sarmoya kiritib, siz nafaqat tejashingiz, balki jamg'armalaringizni ko'paytirishingiz mumkin. “Tirik pul”ga ega bo‘lgan xaridor esa o‘zini shunchaki bozor qirolidek his qilishi mumkin: u eng jozibador narxni oladi, ko‘plab variantlardan tanlaydi va sotuvchining eksklyuziv munosabatiga tayanishi mumkin.

  • Qazish bosqichida yangi binoda kvartira sotib olishning afzalliklari
  • Iqtisodiy variant: garajlarning yangi binosini qayta sotish

Keyinchalik qayta sotish uchun kichik o'lchamli kvartiralarni (19 - 35 kv.m) sotib olish yaxshi yo'l yangi binolarga sarmoya kiritish, lekin boshqa joylarda bo'lgani kabi, tuzoqlar ham bor.

Strategiyaning mohiyati: yangi binoda kvartira yoki studiya sotib oling (uy foydalanishga topshirilgunga qadar) va bir yoki ikki yil ichida qayta soting. Kichik studiyalar va bir xonali kvartiralar narx bo'yicha eng yaxshi o'sadi va ular ko'proq suyuqlikdir katta kvartiralarga qaraganda.

Vaqt talab qiladi - faqat uch kun. Kerakli ob'ektni qidirish uchun bir kun, ikkinchi kun - hujjatlarni bankka topshirish, uchinchisi - shartnomani imzolash.

Inqiroz davrida qayta sotish uchun yangi binolarga sarmoya kiritayotganda, bir nechta muhim narsalarni yodda tutish kerak:

  • qurilishning oxirgi bosqichlarida yangi binolarni tanlash yaxshidir, chunki tugallanmagan qurilish ehtimoli mavjud;
  • ishlab chiquvchilarni diqqat bilan tekshirish kerak;
  • ikkilamchi bozorda yangi bino sotish qiyin.

Shubhasiz plyus shundaki, iqtisodiyotdagi turg'unlik davrida yangi uy-joy uchun narx yorlig'i ancha past bo'ladi. Ammo keyin, inqirozdan chiqqaningizda, ko'chmas mulk inflyatsiyani qaytarib oladi, pul esa qadrsizlanadi. Ya'ni eng yaxshi strategiya- inqirozda sotib olish va inqirozdan keyin, narxning eng yuqori cho'qqisida sotish.

Endi ko‘chmas mulk bozoridagi asosiy muammo ikkilamchi bozorning muzlatilganligidir. Qonuniy ravishda, agar siz kvartirani va ishlab chiqaruvchini sotib olgan bo'lsangiz va keyin uni qayta sotgan bo'lsangiz (hatto u erda bir kun yashamasdan), bu ikkilamchi bozorda allaqachon qayta sotishdir. Ikkilamchi ipoteka juda foydali emas va ko'p odamlar yangi binolarni pastroqda olishni afzal ko'rishadi stavka foizi. Shuning uchun, o'ylab ko'rish mumkin Yangi uylar va ijaraga beriladigan kvartiralarga sarmoya kiritish imkoniyati, va kelajakda allaqachon savdo orqali tranzaktsiyadan chiqing.

Boshqa tomondan, 2018 yil 1 iyulgacha yangi binoni juda jozibali narxda sotib olish mumkin. 218-FZ-ga kiritilgan o'zgartirishlarning kuchga kirishi va DDUni bosqichma-bosqich tark etishi munosabati bilan ekspertlar 2018 yilning kuzida ushbu bozordagi narxlar 20-30 foizga oshishini kutishmoqda. Shunday qilib, endi siz eng ko'p yangi binoda kvartira sotib olishingiz mumkin qulay sharoitlar, va 1-2 yil ichida qiymatning o'sishi standart 30-40% - 50-60% o'rniga ancha ko'p bo'lishi mumkin.

Tasavvur qiling:

Siz 2 100 000 rublga kvartira sotib oldingiz.
6 oy davomida u 2 600 000 - 2 700 000 rublgacha o'sdi.
Hisob-kitoblarga ko'ra, foyda 500 000 rubldan bo'ladi.

Nikolay Mrochkovskiyning seminarining bir qismini tomosha qiling, unda qayta sotish uchun yangi binolarga sarmoya kiritish strategiyasi batafsilroq tahlil qilindi:

(Seminardan parcha – )

Qazish bosqichida yangi binoda kvartira sotib olishning afzalliklari

Qazilgan paytdan boshlab barcha kvartiralarni sotishgacha ko'chmas mulk taxminan 40-50% ga qimmatlashadi. Shuning uchun, hatto ipotekani hisobga olgan holda, ko'chmas mulkni sotib olish foydalidir: biz kredit bo'yicha 7-8% to'laymiz, ko'chmas mulk butun qurilish davrida (1,5-2 yil) 40-50% ga o'sadi. Biz farqni qoldiramiz.

Keling, uy qurish jarayonida yangi binoning narxi qanday oshishini ko'rib chiqaylik. Shunday qilib:

  1. Sayt devor bilan o'ralgan va qurilish boshlanishi bilanoq, bu boshlang'ich narx.
  2. Ular poydevor qudug'ini qazishdi, poydevorni quyishdi - qo'shimcha ravishda 10% xarajat.
  3. Biz birinchi qavatlarni qurdik - yana 10% ortiqcha.
  4. Yuqori qavatlar qurib bitkazildi - yana 10% ortiqcha.
  5. Ular uyni davlat komissiyasiga topshirishdi - yana 10% ortiqcha.
  6. Kalitlar berilgan - yana bir ortiqcha 10%.

Shunday qilib, hisob-kitobni hisobga olgan holda, siz qaysi bosqichda bitimga qo'shilish eng foydali ekanligini hisoblashingiz mumkin. Albatta, bozordagi vaziyatni ham, ularning moliyaviy imkoniyatlarini ham hisobga olgan holda.

Qayta sotish uchun yangi binoda kvartiraning imkoniyatlarini baholash

Ob'ektni to'g'ri baholash uchun avvalo quyidagilarni aniqlashingiz kerak:

  1. Qancha xonani olish foydaliroq? Qanday o'lcham?
  2. Odnushki, dvushki yoki treshki uchun rentabellikdagi farqlar qanday?
  3. Ob'ektning likvidligini qanday ko'rsatkichlar aniqlaydi?

Ushbu savollarga javobni videoda topishingiz mumkin Qayta sotish uchun yangi binoda kvartiraning imkoniyatlarini baholash».

(Seminardan parcha - Yaratilish sirlari pul oqimi va ko'chmas mulk kapitali)

Yangi binolarga sarmoya kiritishda muvaffaqiyatsiz investorlarning qoniga yozilgan ikkita asosiy qoida:

  • ishlab chiquvchilar va uylarni diqqat bilan tanlang, nafaqat rentabellikni, balki xavflarni ham hisobga oling;
  • ob'ektni topshirishdan oldin bitimdan chiqish imkoniyatini o'rganish (sanktsiyalar, buyurtma), shuningdek, zaxira strategiyasini ko'rib chiqing - keyingi lizing uchun yangi binolarga investitsiya qilish.

Va barcha tuxumlaringizni bitta savatga solmang. Agar mablag'larni bir nechta loyihaga bo'lish imkoni bo'lsa, baham ko'ring!

Iqtisodiy variant: garajlarning yangi binosini qayta sotish

Siz ko'chmas mulkni qayta sotish strategiyasini nafaqat yangi inshootlar, balki garajlar bilan ham amalga oshirishingiz mumkin. Agar siz hali kvartiralarni olishni xohlamasangiz, bu ajoyib variant. Barnauldagi Dmitriy Koretskiy hali qurilayotgan garajlarga sarmoya kiritadi. Ularni erta arzon sotib oladi va 2 baravar qimmatga sotadi. Yaqinda Investitsiya hududi investorlarining navbatdagi yig'ilishida U faqat o'z tajribasi haqida gapirdi:

Killer Garage Investing videosini tomosha qiling:

(Yozuv parchasi Moskvadagi Investitsion Territory loyihasi investorlarining jonli uchrashuvi)

Xulosa: variantlar mavjud va ularning ko'pi bor. Asosiysi, tafsilotlarni o'rganish va xavflarni hisoblash!

Yangi binolarga dangasa sarmoya

Men yangi vositalarni qidirishda davom etaman. Yaqinda men o'zim uchun yana bir yo'nalishni kashf etdim - yangi binolarga sarmoya kiritish. Men allaqachon umumiy maqola yozganman, unda men ushbu mavzuga biroz to'xtalib o'tdim. O'shandan beri men ko'plab savollar oldim, investitsiya qilishning bu usuli investorlar orasida mashhur ekanligi aniq.

Agar siz hozirda ob'ektni tanlayotgan bo'lsangiz va qaysi kompaniya bilan bog'lanishni bilmasangiz, forma orqali menga yozing fikr-mulohaza. Ob'ektlarni tanlashda bepul yordam beradigan tajribali agentlarning aloqalarini baham ko'raman.

Umid qilamanki, ushbu maqolani o'qib chiqqandan so'ng, dangasa blog o'quvchilari o'zlarining investitsiya ufqlarini kengaytiradilar.

Buyurtma berish uchun men maqolaning asosiy tezislarini sanab o'taman:

  • Qurilayotgan ko'chmas mulkka investitsiyalar uchun minimal miqdorlar;
  • Yangi binolarga investitsiya qilishda xavflar;
  • Ishlab chiquvchini qanday tanlash kerak, nimani bilishingiz kerak;
  • Yangi binolarga sarmoya kiritish uchun ob'ektni qanday tanlash kerak;
  • Qancha pul ishlashingiz mumkin va qanday qilib soliq to'lamasdan kvartirani sotishingiz mumkin.

Yangi binolarga foydali investitsiyalar uchun minimal miqdorlar

Men 6 yildan ortiq blog yuritaman. Shu vaqt ichida men investitsiyalarim natijalari haqida muntazam ravishda hisobotlarni nashr etaman. Endi davlat investitsiya portfeli 1 000 000 rubldan ortiq.

Ayniqsa, kitobxonlar uchun men dangasa sarmoyador kursini ishlab chiqdim, unda men sizga oʻz shaxsiy mablagʻlaringizni qanday tartibga solish va oʻz jamgʻarmalaringizni oʻnlab aktivlarga samarali investitsiya qilishni bosqichma-bosqich koʻrsatib berdim. Men har bir o'quvchiga kamida birinchi hafta mashg'ulotdan o'tishni tavsiya qilaman (bu bepul).

Avvalo, keling, investor investitsiya qilishni boshlashi kerak bo'lgan minimal miqdor haqida gapiraylik. Albatta, har bir shahar o'z ko'chmas mulk bozoriga ega. Har qanday bozorda bo'lgani kabi, xarajatlardan tashqari, narx kvadrat metr asosan talab va taklif ko'rsatkichlariga bog'liq. Shunga ko'ra, eng qimmat kvadrat metrlar aholisi milliondan ortiq bo'lgan shaharlarda. Ushbu maqolada, yangi binolar haqida gapirganda, men Sankt-Peterburgdagi ob'ektlarni (turar-joy ko'chmas mulkini) nazarda tutaman, chunki men ushbu bozorni etarlicha batafsil o'rganib chiqdim.

Shunday qilib, minimal miqdorlar Sankt-Peterburgda yangi binolarga sarmoya kiritish uchun 1,5 million rubldan boshlanadi. Ushbu pul uchun siz qazish bosqichida Ring Road yaqinida bir joyda, eng zo'r ishlab chiquvchi emas, balki yangi binoda juda kichik studiya sotib olishingiz mumkin. Moskvada eng kam ish haqi 2,5-3 million rubldan boshlanadi.

Ipoteka yoki bo'lib-bo'lib to'lashga kelsak, mening kuzatishlarimga ko'ra, ulardan foydalanish rentabellikni sezilarli darajada kamaytiradi va aksariyat hollarda investitsiyalarni shunchaki foyda keltirmaydi. Ipoteka ikkilamchi bozor uchun ko'proq mos keladi, bu erda siz kvartirani sotib olganingizdan so'ng darhol kreditni to'lash bilan ijaraga olishingiz mumkin.

Yangi binolarga sarmoya kiritishda xavflar

Millionlab rubllarni sarmoya qilish haqida gapiradigan bo'lsak, men eng arzon ob'ektlarni ta'qib qilmayman, garchi ko'pincha ularda siz eng ko'p pul topishingiz mumkin. Investitsiya qilganda katta summalar, ustuvorlik rejalashtirilgan rentabellik emas, balki xavflarni maksimal darajada kamaytirish bo'lishi kerak. Men ushbu investitsiya vositasidagi asosiy xavflarni sanab o'taman:

  • Ishlab chiqaruvchining bankrotligi;
  • Qurilishning qabul qilinishi mumkin bo'lmagan sifati;
  • Dasturchilarning firibgarligi;
  • Qurilish muddatini sezilarli darajada buzish;
  • Fors-major holatlari (urush, iqtisodiy inqiroz va hokazo.)

Ishlab chiquvchining malakali tanlovi va DDU shartnomasini tuzish (bu haqda keyinroq) tufayli xavflarni iloji boricha kamaytirish mumkin. Keling, quruvchi haqida batafsilroq gaplashaylik.

Ishonchli ishlab chiquvchini qanday tanlash mumkin - nimani bilishingiz kerak?

Sankt-Peterburg ko'chmas mulk yarmarkasidagi ma'ruzalardan birida aytganidek - Sarmoya kiritishda siz qurilish ob'ektini emas, balki ishlab chiquvchini tanlashingiz kerak.

Va haqiqatan ham, millionlab rubllar haqida gap ketganda, 100-200 mingni ortiqcha to'lash yaxshiroqdir. yaxshi hikoya kompaniyalar 2 yildan keyin to'g'ri tanlov haqida tashvishlanishdan ko'ra.

Aytgancha, kvartirani qurilishning dastlabki bosqichida, darhol sotuvlar boshlanganda sotib olish eng foydalidir, hozirda narxlar odatda eng mazali bo'ladi. Yangi binolar uchun o'rtacha qurilish muddati taxminan 2 yilni tashkil etadi, aslida bu davr investitsiya gorizonti deb ataladi.

Keling, savolga qaytaylik - ishonchli ishlab chiquvchini qanday tanlash kerak. Ishlab chiquvchini tanlashda e'tibor berishingiz kerak bo'lgan asosiy fikrlar:

  • Kompaniyaning qurilish tarixi;

Ishlab chiquvchi qanchalik ko'p uylarni muvaffaqiyatli qurib, foydalanishga topshirsa, muvaffaqiyatli investitsiya qilish ehtimoli shunchalik yuqori bo'ladi. Shuni ham hisobga olish kerak qurilish xususiyatlari qurilgan ob'ektlar, agar ular investitsiya uchun tanlangan ob'ektdan unchalik farq qilmasa yaxshi bo'ladi. Misol uchun, ishlab chiquvchi Vladivostokda ko'plab panelli uylarni qurdi va to'satdan Sankt-Peterburgda g'isht uyini qurishga qaror qildi - men bu haqda o'ylayman.

  • Do'stlarning tavsiyalari va Internetdagi sharhlar;

Agar kompaniya birinchi uy bo'lmasa, unda Internetda siz haqiqiy xaridorlar va aholining ko'plab sharhlarini topishingiz mumkin. Shu bilan bir qatorda, siz ishlab chiqaruvchining so'nggi qurilgan uylarining ijarachilari bilan suhbatlashishga harakat qilishingiz mumkin, ular uyni qurish sifati haqida ko'p narsalarni aytib berishlari mumkin.

  • Qurilish maydonchasidagi faoliyat;

Kvartira sotib olishdan oldin, har qanday holatda, qurilish maydonchasiga tashrif buyurishga arziydi. Agar etkazib berish muddati bir yil ichida rejalashtirilgan bo'lsa va qoziqlar qurilish maydonchasida shunchaki dangasalik bilan haydalayotgan bo'lsa, unda katta ehtimollik bilan etkazib berish sanasi o'tkazib yuboriladi.

  • Da'vo qilish huquqi uchun shartnomani ro'yxatdan o'tkazish shakli;

Rossiya Federatsiyasining 214-sonli federal qonuniga binoan yangi binolar faqat shartnoma asosida sotilishi mumkin. aktsiyadorlik ishtiroki(DDU), uy-joy qurilish kooperativining shartnomasi yoki uy-joy sertifikatlari orqali. Boshqa barcha turlari ( dastlabki kelishuv aksiyalar (sotib olish va sotish), kredit yoki investitsiya shartnomalari va boshqalar) noqonuniy hisoblanadi!

Agar siz 214 ni o'qisangiz federal qonun, eng kam xavfli shartnoma turi DDU ekanligi ayon bo'ladi. Agar kompaniya kvartirani sotishda DDU shartnomasini tuzmasa, bu ehtiyoj haqida fikr yuritishga olib kelishi kerak. qo'shimcha tekshirish dasturchi. Shunga qaramay, hozirda Sankt-Peterburgda bir nechta yirik ishlab chiqaruvchilar faqat uy-joy kooperativlarida ishlaydi va shu sababli narxlar bozordagilardan 5-10% past bo'lishi mumkin. Siz ular bilan ham ishlashingiz mumkin, lekin birinchi investitsiya tajribasi uchun men ularni hisobga olmayman, chunki. bu holda uyni etkazib bermaslik xavfi va qo'shimcha to'lovlarga bo'lgan ehtiyoj juda yuqori.

Foydali sarmoya uchun yangi binoni qanday tanlash mumkin?

Ishlab chiquvchi haqida qaror qabul qilganimizdan so'ng, mavjud keyingi savol Yangi binoga sarmoya kiritish uchun ob'ektni qanday tanlash mumkin? Investitsiya qilishni boshlashdan oldin, har doim qanday qilib foyda olishingiz haqida o'ylashingiz kerak. Shuning uchun, ob'ektni tanlashda investorning asosiy vazifasi eng likvidli ob'ektni tanlashdir, ya'ni. investor uchun qulay narxda kvartirani sotish eng oson bo'lgan ob'ekt.

Sankt-Peterburg bozorida eng ko'p talab qilinadigan - studiya kvartiralari va bir xonali kvartiralar. Agar sizda, aytaylik, ikki yoki undan ortiq xonali kvartira sotib olish imkoniyati bo'lsa, unda bir nechta studiyalarni sotib olish haqida o'ylash yaxshiroqdir.

Shunday qilib, investitsiya ob'ektini tanlashda nimalarga e'tibor berish kerak:

  • Manzil;

Ob'ektni tanlashda qurilish maydonchasiga shaxsan tashrif buyurish, o'rganish juda muhimdir hozirgi holat mikrorayonda. Siz metrodan masofaga, ijtimoiy ob'ektlarning mavjudligiga (maktab, Bolalar bog'chasi, klinika va boshqalar).

  • Tumanni rivojlantirish rejasi bilan tanishish;

Agar xohlasangiz, Internetda shahar qo'mitasining hududni rivojlantirish rejasini topishingiz mumkin, unda bir necha yil ichida hudud nimani ifodalashini ko'rishingiz mumkin. Ehtimol, yonida qurilish maydonchalari zararli ishlab chiqarish bilan ba'zi shovqinli zavod qurish rejalashtirilgan, bunday ob'ektda kvartirani sotish qiyinroq bo'ladi.

  • Bir kvadrat metr uchun o'rtacha narx;

Sankt-Peterburgdagi yangi binolarning narxlarida qandaydir tarzda harakat qilish uchun men 1 kvadrat metr uchun o'rtacha narxlar bilan jadval tuzdim. turli ob'ektlar va kvartiralar. Rasmni to'ldirish uchun stolga pardozlash mavjudligi, qavat va qavatlar soni, balkon yoki lodjiya mavjudligi, ko'rinish xususiyatlari, hammom turi (alohida yoki estrodiol) qo'shilishi kerak. transportning qulayligi ob'ekt va boshqa muhim xususiyatlar.

Qancha pul ishlashingiz mumkin va yangi binoda kvartirani qanday sotishingiz mumkin


Yangi binolarga investitsiyalarning potentsial rentabelligini aniqlashning ikki yo'li mavjud:

  • Quruvchining menejerlaridan uy qurilayotganda narxning o'sishi tartibi haqida so'rang. Aytaylik, biz 2 million rublga sotuvlar boshlanganda studiya sotib olamiz. Ishlab chiquvchi menejerining aytishicha, yaqin atrofda qurilgan shunga o'xshash uyda shunga o'xshash kvartiraning narxi 3 million rublni tashkil qiladi.Shunday qilib, maksimal foyda (mumkin bo'lgan demping, soliqlar va tegishli xarajatlar bundan mustasno) shartli ravishda 1 million rubl. Agar biz kvartirani topshiriq bo'yicha sotadigan bo'lsak, potentsial rentabellik 1 million rublga yetishi mumkin 2 million rubl 2 yil = yiliga 25%
  • O'xshash xususiyatlarga ega yangi qurilgan uylarda kvartiralarni sotish bo'yicha investor e'lonlarini ko'rib chiqing. Narxlarning tarqalishi juda katta bo'lishiga qaramay, shu tarzda minimal mumkin bo'lgan rentabellikni aniqlash mumkin (hisoblash uchun 1-bandga qarang).

Yangi binoda kvartirani qabul qilish dalolatnomasini imzolashdan oldin, topshiriq orqali sotish eng foydali hisoblanadi. Bu holda, investor shartnoma o'z ichiga oladi, deb xaridor bilan rozi bo'lsa nominal xarajat kvartiralar (investor sotib olgan narx), keyin investor daromad solig'i (13%) to'lash zaruratidan ozod qilinadi, chunki. hujjatlashtirilgan daromad yo'q edi.

Sug'urta sifatida investor turli muammolar yuzaga kelgan taqdirda xarajatlarni qoplash majburiyatini olgan tilxat yozishi mumkin. O'rtacha, ishlab chiquvchilar bilan topshiriq shartnomasini ro'yxatdan o'tkazish taxminan 30 ming rublni tashkil qiladi.

P.S.

Birlamchi bozordagi rieltorlik agentliklari potentsial xaridorlar bilan bepul ishlashini eslatib o‘tishni butunlay unutib qo‘ydim. Ular kvartirani sotish uchun agentlik to'lovini (forex brokerlari kabi) to'g'ridan-to'g'ri ishlab chiqaruvchi kompaniyadan oladilar. Shuning uchun investitsiya ob'ektini tanlashda bir nechta agentlarning xizmatlaridan foydalanish va bir nechta manbalardan ma'lumot olish eng samarali hisoblanadi.

Ushbu maqolada men juda katta hajmli mavzuni ko'rib chiqdim. Qurilayotgan ko'chmas mulkka sarmoya kiritishning barcha tuzoqlarini saralash uchun siz kitob yozishingiz kerak, ehtimol bir kun kelib men buni qilaman.

Agar sizda investitsiya ob'ektini tanlash bo'yicha savollaringiz bo'lsa va tegishli savollar bo'lsa, men ularga formatda javob berishga tayyorman, shuningdek, tajribali investorlar bilan sharhlarda ko'chmas mulk bilan ishlashda ish daqiqalari va past oqimlarni muhokama qilishdan xursand bo'laman.

Moskvadagi yangi binolar qazish bosqichida - foydali taklif uchun investitsion investitsiyalar. Sotish boshlanishida kvartiralarning narxi qurilgan uylardagi uy-joylarga nisbatan pastroq bo'ladi. Ob'ekt tayyor bo'lgach, narx yorlig'i yuqoriga qarab o'sadi va boshlang'ich darajadan 30-50% ga oshishi mumkin.

Ko'chmas mulk sotib olib, pulni tejashni xohlaysizmi? Moskvadagi poydevor chuqurida kvartirani ishlab chiqaruvchidan sotib oling. Turar-joy majmuasi qurilishi ijtimoiy ob'ektlar yaqinida, ekologik toza hududlarda olib borilmoqda transport infratuzilmasi. Takliflar metro stantsiyalari yaqinida yoki G'arbiy, Shimoliy va Shimoliy-G'arbiy avtonom viloyatlardagi parklar yaqinida talabga ega.

Moskvada qazish bosqichida uy-joy

Janubi-g'arbiy va janubiy hududlarda iqtisod va konfor klassi takliflari etarli byudjetga ega bo'lmagan, lekin Moskvada yashash uchun ruxsatnomaga ega bo'lishni xohlaydigan odamlarni jalb qiladi. Studiyalar, turli o'lchamdagi "odnushki" va "dvushki" - bu qurilishning dastlabki bosqichida Moskvada mashhur uy-joy. Ko'p xonali uchastkalar bolali katta oilalar tomonidan tanlanadi.

Nol qurilish tsiklidagi yangi binolar - Moskva kvartiralariga foydali investitsiyalar

Turar-joy binolari qurilishi muvofiq amalga oshiriladi zamonaviy texnologiyalar. Sifatli qurilish materiallaridan foydalaniladi. Binolar zarur kommunikatsiyalar bilan jihozlangan. Siz qazish bosqichida Moskvada kvartirani qurishga sarmoya kiritishingiz mumkin, bu sizga kapital topish va ko'paytirishga yordam beradi.

Ishlab chiquvchilarning aytishicha, dastlabki bosqichlarda qurilishga sarmoya kiritish hali ham samarali. Ba'zi loyihalarda xarajatlarning o'sishi 60% ni tashkil qiladi, ammo ko'pchilik hali ham loyihani ishga tushirishga yaqinroq xaridlarni amalga oshiradi.

Ilgari, qazish bosqichida yangi binoga mablag 'sarflagan holda, agar qurilish tugallangan bo'lsa, kapital qo'yilmalar ko'payishiga ishonch hosil qilish mumkin edi. Bir muncha vaqt oldin ko'chmas mulk narxlari o'sishni to'xtatdi va investitsiyalar ham kamaydi. Hozir dastlabki bosqichda yangi binolarni sotib olish qanchalik foydali? Investorlar bozorda qoldimi? Investitsion xaridlarning ulushi qancha? Mutaxassislar eng dolzarb savollarga javob berishadi.

Qazish bosqichida kvartira sotib olishda tejash - 25%

Bozordagi sezilarli o'zgarishlarga qaramay, poydevor chuquriga sarmoya kiritish hali ham foydalidir: poydevor chuqurida kvartira sotib olishda tejash taxminan 25% ni tashkil qiladi. Aholining daromadlari pasayib borayotgan sharoitda bu sezilarli tejamkorlik, deb hisoblaydi Rustam Arslanov, Granel Group kompaniyasining savdo bo‘yicha direktori.

Tatyana Podkidisheva, NDV-Nedvizhimost yangi binolar bo'limi boshlig'i:

Qazish bosqichida ishlab chiquvchilar talabni "silkitish" va xaridorlarning e'tiborini faqat amalga oshirishning dastlabki bosqichida bo'lgan ob'ektga jalb qilish uchun minimal narxlarni joriy qilishadi. Ushbu bosqichda kvartiralarning xaridorlari boshqalarga qaraganda ko'proq kutishga to'g'ri keladi va ishlab chiquvchi bu noqulaylikni narx jihati yordamida qoplaydi.

Hashamatli ko'chmas mulk narxi 60% gacha ko'tarilishi mumkin

Shunga qaramasdan elita ko'chmas mulk yildan-yilga sezilarli darajada narxini yo'qotadi, ba'zi ekspertlar unga sarmoya kiritishni foydali deb hisoblashda davom etmoqdalar. Qimmatbaho ko'chmas mulk bozorida ishlab chiquvchining obro'si ko'p narsani hal qiladi, bu xavf minimal ekanligini anglatadi, chunki o'yinchilarning aksariyati uzoq vaqtdan beri ma'lum va o'z nomlarini qadrlashadi, deb hisoblaydi. Pavel Babanin, Fanlar akademiyasining rahbari, Moskva ko'chmas mulk ustasi:

Qoidaga ko'ra, elita yangi binolarni qurish ko'p yillar davomida bozorda bo'lgan, o'z obro'sini qadrlaydigan va ishlarni bajarish uchun belgilangan muddatlarga rioya qiladigan kompaniyalar tomonidan amalga oshiriladi, shuning uchun bu holda uni ko'tarish mumkin emas. qazish bosqichida uy-joy sotib olish bilan bog'liq xatarlar savol. Shuni unutmangki, elita yangi binolarda kvadrat metr uchun narx, qoida tariqasida, yuqoriroq va uyning o'zi standartga nisbatan kattaroqdir. Shuning uchun, bunday sotib olish bilan, uy allaqachon yuqori tayyorgarlik holatida yoki foydalanishga topshirilganda, bunday ob'ektning yakuniy narxiga nisbatan farq sezilarli bo'ladi.


Pavel Telushkin, FTsSR ijrochi direktori, iqtisodiy va siyosiy omillar premium ko'chmas mulk o'sishiga to'sqinlik qilishi mumkin, deb hisoblaydi. Ushbu nuanslardan tashqari, investorlar uchun ba'zi loyihalarga investitsiyalarni 60% ga oshirish juda realdir.

Kapital qo'yilmalar nuqtai nazaridan foydali ob'ektlar va segmentlar mavjud. Premium sinfda o'rtacha xarajat kvadrat metr boshiga sotish boshlanishidan boshlab ishga tushirish uchun, Moskvada o'rtacha, 60% ga oshadi (200 dan 300-340 ming rubl kvadrat boshiga). Bozorda investitsion istiqbollar mavjud, ammo iqtisodiyot va siyosatning tashqi omillari investorlarni orqaga suradi.

Biroq, ishlab chiquvchining obro'si nafaqat premium sinfda muhim ahamiyatga ega. Igor Bikovskiy, Qirg'iziston Respublikasining "Megapolis-Servis" vitse-prezidenti, Elektrouglining qayg'uli misolini keltiradi, bu erda ishlab chiqaruvchilarning insofsizligi tufayli aholi qurilish kompaniyalariga ishonchini yo'qotdi:

20 000 dan sal ko'proq aholiga ega Noginsk tumanidagi Elektrougli shahri Moskvadan sharqda va Moskva halqa yo'lidan 23 km uzoqlikda joylashgan. Ko'rinishidan, ushbu tartibga solish bilan yangi binolardagi kvartiralar bu erda barqaror talabga ega bo'lishi kerak. Biroq, hozirda shaharda birorta ham ishlab chiquvchi ishlamayapti. Oldindan boshlangan barcha ob'ektlar muzlatilgan va yaqinda yagona yangi uy allaqachon segmentga o'tgan ikkinchi darajali uy-joy. Bu holatning sababi yomon obro' bir vaqtlar shaharga ishlash uchun kelgan ishlab chiquvchilar. Natijada, yangi ishlab chiquvchilar ushbu mahalliy bozorga kirishga jur'at etmaydilar, chunki aholi yangi binolarda uy-joyga nisbatan shubhali munosabatni rivojlantirdi, bu uy-joylarning ushbu turiga ishonchsizlikka aylandi. Viloyatda esa bunday holatlar, afsuski, alohida emas.

Investitsiyalar uchun chegara pasaytirildi

Mariya Litinetskaya, Metrium Group boshqaruvchi hamkori, inqirozdan keyin investitsiya chegarasi pasayganiga e'tiborni qaratadi, ammo ko'chmas mulk endi narxda tez o'smaydi:

Bizning hisob-kitoblarga ko‘ra, ko‘chmas mulk bozorida investorlar soni o‘tgan yilga nisbatan saqlanib qolgan va taxminan 10% ni tashkil etadi. Ko'chmas mulk bozorida investorlarning rentabelligining pasayishiga qaramay, bugungi kunda ishonchlilik nuqtai nazaridan investitsiyalar uchun muqobil aktivlar mavjud emas. Ta'minotning rekord hajmini hisobga olgan holda, kirish chegarasi Moskvaning eski chegaralarida 2,68 million rublgacha kamaydi. Shunga ko'ra, hatto ilgari o'zini investor sifatida sinab ko'rish uchun bunday imkoniyatga ega bo'lmaganlar ham bozorga kirishdi. Shunga qaramay, bugungi kunda bozor investitsiyalar uchun eng qulay vaziyat emasligi aniq. Ko'chmas mulk sotib olish orqali kapitalni ko'paytirish endi avvalgidek oson emas. Axir, agar 2-3 yil oldin inqirozdan oldingi davrda kvadrat metr uchun o'rtacha tannarx 40-50 foizga, ayrim loyihalarda esa 100 foizga oshgan bo'lsa, hozir butun qurilish davrida (1-3 yil) xarajat 20-30% ichida oshishi mumkin.

"Ko'pchilik foydali variant- bu poydevor chuquri va eng xavfsizi - tayyor uy "

Hamma xaridorlar ham foyda quvmayapti, ko'pchilik uchun yangi bino sotib olish pulni tejashning bir usuli hisoblanadi va bunday vaziyatda qurilishning qaysi bosqichida kvartira sotib olish yaxshiroq ekanligini bilish ayniqsa muhimdir. Tatyana Podkidisheva Ishlab chiquvchi ishni yakunlashni maqsad qilgani aniq bo'lsa, xarid qilishni tavsiya qiladi:

Xatarlarini kamaytirishni xohlaydigan, lekin juda ko'p pul sarflamaydigan xaridor uchun uy qisman tayyor bo'lganda variant. Masalan, monolitik ish faol davom etayotgan bosqichda dinamika qurilish ishlari barqarorlikni ko'rsatadi va ko'plab qavatlar allaqachon qurilgan. Uy tayyor bo'lganda, xavflar minimal bo'ladi, lekin narxlar ancha yuqori va kvartiralarni tanlash kamroq.

Yuliya Astankova, Fanlar akademiyasining "Progress Real Estate" bosh direktori, Ramenskoye, bozordagi yangi o'yinchilardan uy sotib olishga shoshilmaslik kerak deb hisoblaydi:

Endi, og'ir iqtisodiy sharoitda, men yangi ishlab chiquvchilardan yangi binolarga umuman sarmoya kiritishni tavsiya etmayman. Garchi, ko'chmas mulk bozorida bir kundan ko'proq vaqt davomida ishlagan va bunday qayg'uli shon-shuhratni qoldirgan SU-155 ning qayg'uli tajribasini hisobga olsak, bu erda ham panatseya bo'lishi mumkin emas.


Andrey Kolochinskiy, VectorStroyFinance kompaniyalar guruhi boshqaruvchi hamkori, sizga yo'qotishlardan 100% sug'urta qilish mumkin emasligini eslatadi:

Qurilayotgan uy-joyni sotib olishda foyda har doim xavfga teskari proportsional bo'ladi. Oddiy qilib aytganda, eng foydali variant - bu poydevor chuqurligi va eng xavfsizi - tayyor uy, shuning uchun har bir investor o'z maqsadlari va e'tiqodlariga asoslanib, ushbu egri chiziqdagi mumkin bo'lgan nuqtalardan qaysi birini tanlashi kerak. investitsiya imkoniyatlari u sarmoya kiritishga tayyor.

Standart choralarni e'tiborsiz qoldirmang, ishonadi Rustam Arslonov:

Hozir ham investitsiya xaridori bor, u biroz o'zgardi va investitsiya loyihalarini ehtiyotkorlik bilan tanlaydi. 2017 yilda kuchga kirgan 214-FZ-dagi o'zgarishlar tufayli yangi bino sotib olish har qanday bosqichda har qachongidan ham xavfsizroq va oshkora bo'ldi, bu jarayon davlat tomonidan yanada xavfsizroq bo'ladi. kompensatsiya fondi umumiy qurilish, bu esa aktsiyadorlarga davlat kafolatlarini beradi. Bundan tashqari, 214-FZ bo'yicha ishlaydigan kompaniyalardan yangi binolarni sotib olishga arziydi, qurilish ruxsatnomasi olingandan so'ng, loyiha deklaratsiyasi e'lon qilingan va davlat ro'yxatidan o'tkazish egalik qilish yoki ijaraga olish huquqi Dala hovli qaysi ustiga uy quriladi.

Aksariyat xaridorlar DDUni oxirgi bosqichda imzolaydilar

Ehtimol, eng ko'p sinovdan o'tgan samaradorlik ko'rsatkichi haqiqiy savdo ko'rsatkichlari bo'lishi kerak. Ko'pchilik qaysi bosqichda kvartira sotib oladi? Evgeniya Akimova, IKON Development bosh direktori, statistik ma'lumotlarni taqdim etadi:

Bitimlar qaysi bosqichda tez-tez amalga oshirilayotganini tushunish uchun IV.04 ishini misol qilib olaylik, u allaqachon tayyor, uni ishga tushirish uchun davlat komissiyasi ishlamoqda. Xaridorlar tomonidan eng katta qiziqish fasad qoplamasi bosqichida monolit ishlari (DDU ning 23%), shuningdek, muhandislik tartibga solish bo'yicha ichki ishlar (DDU ning 31%) tugagandan so'ng kuzatildi. Mijozlar uchun bu uyning deyarli tayyor ekanligi va loyihani muzlatish xavfi minimal bo'lgan ma'lum bir kafolatdir. Qizig'i shundaki, ba'zi odamlar savdo ofisiga bir necha marta kelishgan, ular bir necha oy davomida uy qurish dinamikasini kuzatishgan va shundan keyingina monolitni quyish tugagandan so'ng, bitim bo'yicha yakuniy qaror qabul qilishgan. Ajablanarlisi shundaki, barcha operatsiyalarning atigi 12% qazish bosqichida amalga oshiriladi. Bu shuni ko'rsatadiki, qurilishning dastlabki bosqichida mijozlar yangi binolarga nisbatan kamroq ishonchga ega.

Qurilishga tayyorgarlik bosqichiga qarab bitimlarni taqsimlash


Infografika: IKON taraqqiyoti