• Ish haqi indeksatsiyasini hisoblash misoli
• Kichkina xatoni tuzatish tartibi quyidagilarga bog'liq
• Buxgalter intervyu testi
• Ish haqini indeksatsiya qilish: "asosiy" oyni to'g'ri tanlash Indeksatsiyani hisoblash uchun asosiy oyni belgilash
• Buxgalteriya testlari
• Tibbiy sug'urta polisini qanday va qayerda o'zgartirish kerak?
• Shaxssiz metall hisob
• CHIga nima kiritilgan - bepul xizmat va siyosatga kiritilgan xizmatlar
• CHI siyosatini qanday va qayerdan olish mumkin?
• OMS siyosatini olish uchun qaysi sug'urta kompaniyasini tanlash kerak

Ipoteka (turli fuqarolik majburiyatlarining bajarilishini ta'minlash vositasi sifatida ko'chmas mulk garovi) an'anaviy ravishda rivojlangan mamlakatlarda xizmat qiladi. bozor iqtisodiyoti bittasi muhim omillar fuqarolik aylanmasini barqarorlashtirish, moliyaviy va to‘lov intizomini kerakli darajada saqlashning samarali vositasi, kreditorlar huquqlari va qonuniy manfaatlarining ishonchli kafolati hisoblanadi.

Ipoteka o'z mazmuniga ko'ra ikki komponentdan iborat - iqtisodiy va huquqiy.

Iqtisodiy nuqtai nazardan, ipoteka aylanmaning bozor vositasidir mulk huquqi Ko'chmas mulk ob'ektlarini begonalashtirishning boshqa shakllari (sotib olish-sotish, ayirboshlash) qonuniy va tijorat nuqtai nazaridan maqsadga muvofiq bo'lmagan va qo'shimcha jalb qilishga imkon beradigan hollarda. moliyaviy resurslar amalga oshirish uchun turli loyihalar.

Huquqiy tilda ipoteka - bu mol-mulk qarzdorning qo'lida qolganda, ipoteka kreditini olish uchun ko'chmas mulk garovidir.

Ipoteka- bu majburiyat garovi sifatida ushbu ko'chmas mulk bilan garovga olingan ko'chmas mulkni sotib olish uchun berilgan kredit (qarz). Kredit bo'yicha da'vo huquqlari ipoteka - veksel turidagi ro'yxatga olingan qimmatli qog'oz orqali tasdiqlanishi va o'tkazilishi mumkin.

Ipoteka kreditini hisobga olgan holda iqtisodiy kategoriya, shuni ta'kidlash kerakki, u uchta atamadan iborat va bir vaqtning o'zida ifodalaydi:

Mulk munosabatlari;

Kredit munosabatlari;

moliyaviy munosabatlar.

Mulkchilik munosabatlari qarz bo'yicha to'lovlar tugagunga qadar yoki to'lashdan bosh tortgan taqdirda majburiyatlar bajarilgunga qadar egalik qilish huquqini emas, balki mulk huquqini va mulkni o'tkazishda ifodalanadi. Ipoteka ko'chmas mulkning aylanmasi va qayta taqsimlanishini rag'batlantiradi, agar ushbu aniq hollarda begonalashtirishning boshqa shakllari maqsadga muvofiq bo'lmasa, ob'ektlarga bo'lgan mulk huquqini amalga oshirishni ta'minlaydi.

Kredit munosabatlari ko'chmas mulk garovi bilan ipoteka kreditlari berishda ifodalanadi. Ko'chmas mulk garovi zarur narsalarni jalb qilish vositasi bo'lib xizmat qiladi moliyaviy resurslar ishlab chiqarishni rivojlantirish uchun. Shu bilan birga, ipoteka kreditlarining xususiyatlari quyidagilardan iborat:

1. Majburiy xavfsizlik.

2. Qarzning muddati.

3. Maqsadli belgi.

4. Ipoteka krediti nisbatan past riskli bank operatsiyasi hisoblanadi.

5. Notarial tasdiqlash va davlat ro‘yxatidan o‘tkazish.

Moliyaviy munosabatlar ipoteka kreditlarini, shu jumladan garovga oluvchining ko'chmas mulkka bo'lgan huquqini tasdiqlovchi va barcha o'ziga xos xususiyatlariga ega bo'lgan qimmatli qog'oz bo'lgan ipoteka kreditlarini qayta moliyalashda ifodalanadi - mulkiy huquqlarning izolyatsiyasi, hujjatlar va muomalaga layoqatliligi. Qimmatli qog'ozga asoslangan moliyaviy munosabatlar ko'p darajali soxta kapitalni yaratadi, shuning uchun ko'chmas mulk ob'ekti egasi birlamchi, ikkilamchi ipoteka, ipoteka derivativlarini chiqarganda. qimmatli qog'ozlar aylanma mablag'larning ortishi yoki xayoliy kapital miqdori mavjud.

Ipoteka kreditlash tizimi - bu ipoteka kreditlarining birlamchi va ikkilamchi bozorlarini shakllantirish va ipoteka bozorida faoliyat yurituvchi sub'ektlarning faol o'zaro munosabatlaridan kelib chiqadigan ko'chmas mulk, sug'urta va ipoteka qimmatli qog'ozlari bozorlari bilan munosabatlar tizimi.

Ipoteka kreditlash tizimi quyidagi segmentlardan iborat bo'lishi kerak:

Ipoteka kreditlashda ishtirok etish uchun zaruriy xususiyatlarga ega bo'lgan ko'chmas mulk bozori;

Ipoteka kreditlarining birlamchi bozori kreditorlar va qarzdorlar o'rtasida tegishli majburiyatlarni vujudga keltiruvchi, bunda qarzdor (garovga oluvchi) taqdim etuvchi va kreditor (garovga oluvchi) ko'chmas mulkni garovga qabul qiladigan barcha faoliyati majmuasini qamrab oladi;

Ipoteka va ipoteka kreditlari bo'yicha huquqlarning o'tkazilishini (allaqachon berilgan ipoteka kreditlarini sotish), shuningdek, allaqachon berilgan ipoteka kreditlarini qayta investitsiyalashni ta'minlaydigan ipoteka kreditlarining ikkilamchi bozori. Ikkilamchi bozor – birlamchi ipoteka bozoridagi kreditorlar bilan ipoteka qimmatli qog‘ozlari bozoridagi investorlar o‘rtasidagi bog‘lovchi bo‘lib, investorlar mablag‘larining to‘planishini ta’minlaydi va moliyaviy oqimlarni ipoteka kreditlariga yo‘naltiradi;

Kredit majburiyatlari va ipoteka shartnomalari (ipoteka obligatsiyalari) bo'yicha shaxsiylashtirilgan huquqlarning shaxsiy daromad keltiruvchi qimmatli qog'ozlarga (obligatsiyalarga) aylanishini va ularni uzoq muddatli investorlar o'rtasida joylashtirishni ta'minlaydigan ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar bozori. Boshqacha aytganda, ipoteka bilan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlar bozorida jismoniy va yuridik shaxslar vositachilar tomonidan taklif etilgan ipoteka bilan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlarni ular bo‘yicha daromad olish maqsadida sotib oladilar, jamlaydilar va joylashtiradilar;

Ipoteka kreditlash tizimida risklarni sug'urtalashni ta'minlovchi sug'urta bozori.

Ipoteka krediti munosabatlarining ishtirokchilari:

1. Qarz oluvchilar - banklar (kredit tashkilotlari) bilan kredit shartnomalari tuzgan jismoniy shaxslar, ularning shartlariga ko'ra kredit shaklida olingan mablag'lar uy-joy sotib olishga yo'naltiriladi. Bunday shartnomalarning bajarilishi olingan uy-joy garovi bilan ta'minlanadi. Har bir qarz oluvchi uchun kreditning maksimal miqdori uning to'lov qobiliyatini va taqdim etilgan kreditni qaytarish kafolatini baholash asosida, shuningdek uning ishonchliligi va ilgari olingan kreditlar bo'yicha qarz qoldig'ini hisobga olgan holda belgilanadi;

2. Uy-joy sotuvchilari - o'zlariga tegishli yoki boshqa jismoniy yoki yuridik shaxslarga tegishli bo'lgan va ularning nomidan sotilgan ko'chmas mulkni sotuvchi jismoniy va yuridik shaxslar, shu jumladan. qurilish tashkilotlari;

3. Kreditorlar - asosiy kreditorlar, albatta, banklar bo'lib, ular ixtisoslashgan (ipoteka) yoki universal bo'lishi mumkin. Fuqarolarga uy-joy sotib olish uchun maqsadli uzoq muddatli kreditlar berayotgan boshqa yuridik shaxslar ham kreditor sifatida chiqishlari mumkin;

1-jadval. Huquqiy asos tartibga solish bank ishi.

Ism	Tarkib
Murakkab bank tizimi
Kredit tashkiloti	Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankining maxsus ruxsatnomasi (litsenziyasi) asosida o'z faoliyatining asosiy maqsadi sifatida foyda olish uchun yuridik shaxs o'z faoliyatini amalga oshirish huquqiga ega. Bank operatsiyalari"Banklar va bank ishi to'g'risida" Federal qonunida nazarda tutilgan. Kredit tashkiloti xo'jalik yurituvchi sub'ekt sifatida mulkchilikning har qanday shakli asosida tuziladi
Bank	Jami quyidagi bank operatsiyalarini amalga oshirishning mutlaq huquqiga ega bo'lgan kredit tashkiloti: jismoniy va yuridik shaxslarning depozitlariga pul mablag'larini jalb qilish, ushbu mablag'larni o'z nomidan va o'z hisobidan to'lash, qaytarish shartlarida joylashtirish; dolzarbligi, jismoniy va yuridik shaxslarning hisobvaraqlarini ochish va yuritish
Bankdan tashqari kredit tashkiloti	Federal qonunda nazarda tutilgan ayrim bank faoliyatini amalga oshirish huquqiga ega bo'lgan kredit tashkiloti. Bankdan tashqari kredit tashkilotlari uchun bank operatsiyalarining ruxsat etilgan kombinatsiyasi Rossiya banki tomonidan belgilanadi
xorijiy bank	Hududida ro'yxatdan o'tgan xorijiy davlat qonunlariga ko'ra shunday deb tan olingan bank

4. Ipoteka kreditlarining ikkilamchi bozori operatorlari (uy-joy ipoteka krediti bo'yicha agentliklar) - uzoq muddatli ipoteka beruvchi kreditorlarni qayta moliyalashtiruvchi ixtisoslashtirilgan tashkilotlar. uy-joy kreditlari. Ikkilamchi bozor operatorlari kreditorlarni qayta moliyalashdan tashqari, aktsiyadorlik ipoteka bilan ta’minlangan qimmatli qog‘ozlarni chiqarish, uy-joy kreditlash sohasida investorlardan mablag‘ jalb etish, ipoteka kreditlashning oqilona siyosatini amalga oshirishda kreditorlarga yordam berish. Agar agentliklar kreditorlardan ipotekani qaytarib olsalar, ularning faoliyati Rossiya bankidan litsenziyani talab qilmaydi. Agar agentliklar ipoteka da'volari bilan ishlayotgan bo'lsa, ular bankdan tashqari litsenziyaga ega bo'lishi kerak. kredit tashkiloti;

5. Organlar davlat ro'yxatidan o'tkazish ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar va u bilan tuziladigan bitimlar, turar-joy binolarini oldi-sotdisi bo'yicha bitimlarni ro'yxatdan o'tkazuvchi, mulk huquqining yangi mulkdorga o'tkazilishini rasmiylashtiradigan, ipoteka shartnomalari va ipoteka huquqlarini ro'yxatdan o'tkazadigan, uy-joyga egalik huquqi va ipoteka og'irligi to'g'risidagi ma'lumotlarni saqlaydi va taqdim etadi. binolar;

6. Garovga qo‘yilgan uy-joyni sug‘urtalashni, qarz oluvchilarning shaxsiy sug‘urtasini va ishtirokchilarning fuqarolik javobgarligini sug‘urtalashni ta’minlovchi sug‘urta kompaniyalari. ipoteka bozori;

7. Baholovchilar - ko'chmas mulkni professional baholash huquqiga ega bo'lgan yuridik va jismoniy shaxslar, ularning faoliyati "Baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonuni bilan tartibga solinadi. Rossiya Federatsiyasi". Professional baholovchilarning faoliyati litsenziyalanadi va litsenziya bergan organ baholovchilarning qonun hujjatlariga rioya etishi ustidan nazoratni amalga oshirishi shart.

Ipoteka kreditlashda ipoteka predmetining qiymati bo'yicha nizo yuzaga kelgan taqdirda, baholash majburiydir.

Baholash faoliyati bir nechta faoliyat turlaridan biridir majburiy sug'urta baholovchilarning fuqarolik javobgarligi. Xususan, baholovchi sug‘urta shartnomasini tuzmasdan turib baholash faoliyati bilan shug‘ullanishga haqli emas. Sug'urta hodisasi arbitraj yoki hakamlik sudining qonuniy kuchga kirgan qarori bilan belgilangan o'z faoliyatini baholovchi tomonidan amalga oshirilishi munosabati bilan uchinchi shaxslarga etkazilgan zarardir.

8. Rieltorlik kompaniyasi - ko'chmas mulk bozorida ob'ektlarni topish, shartnomalar tuzish va bankka taqdim etish uchun zarur bo'lgan hujjatlar paketini tayyorlash bo'yicha xizmatlar ko'rsatuvchi professional vositachi. Rieltorlik faoliyati litsenziyalangan. Xususan, “Faoliyatning ayrim turlarini litsenziyalash to‘g‘risida”gi qonunda ham qayd etilgan. Rieltorlik firmalari faoliyati ustidan nazoratni davlat organlaridan tashqari jamoat tashkilotlari ham amalga oshiradilar. Ular orasida Rossiya Rieltorlar Gildiyasi ham bor.

Tovarning alohida turi bo'lgan ko'chmas mulk ma'lum bir xususiyatga ega pul qiymati. Odatda bu baholash o'z-o'zidan, ta'sir ostida rivojlanadi sub'ektiv omillar(birinchi navbatda talab va taklif ta'sirida). Shu bilan birga, har qanday ko'chmas mulkni baholashda tomonlar muayyan shartnoma tuzishda hisobga olishlari kerak bo'lgan muayyan ob'ektiv omillar mavjud.

Bir qator professional ishtirokchilar ipoteka bozorida ishlaydi. Shu bilan birga, faqat yuqori malakali mutaxassislar moliyaviy menejment, ishlab chiqarish faoliyati va korxona resurslarining zamonaviy kontseptsiyalaridan foydalangan holda ilg'or boshqaruv usullarini mavjud iqtisodiy sharoitlarga muvaffaqiyatli moslashtira oladi. Jahon tajribasi shuni ko'rsatadiki, ipoteka kreditlashning muhim tayanch elementi kredit tashkilotlari, xususan, ipoteka kreditlash bozorining eng muhim sub'ektlaridan biri bo'lgan tijorat banklari faoliyati hisoblanadi.

Mavzu bo'yicha batafsil 1.1. Ipoteka va ipoteka kreditlari tushunchasi va mohiyati:

1. Yozma ish yuritish tushunchasi va xarakterli xususiyatlari; sud buyrug'ini berish uchun asoslar; sud qarorining tushunchasi va mohiyati; buyurtma ishlab chiqarish bosqichlari
2. Ijro protsessining tushunchasi va mohiyati; ijro protsessining ishtirokchilari; ijro ishi yuritishning umumiy qoidalari; ijro ishi yuritish tartibi; undiruvchi, qarzdor va boshqa shaxslarning ijro harakatlarini amalga oshirishdagi huquqlarini himoya qilish
3. 1-BOB. XO`JDYY JAMOATLARNING BOSHQARUV ORGANLARI A`ZOLARI FAOLIYAT SAMARALILIGINI OSHIRISH HUQUQIY MEXANIZMINING TUSHUNCHASI VA MOHIYATI.
4. § 1. Xususiy huquqni himoya qilish vositalari va usullari tushunchasi va mohiyati
5. KONTINENTAL YEVROPA VA ANGLO-AMERIKA TIRIDAGI HUQUQIY TARTIBLARDA “KIRIB KETIRISH MAS’uliyat” tushunchasi va mohiyati.
6. ROSSIYA KORPORATİV HUQUQIDAGI “KORPORATİV MASLAHAT” TUSHUNCHASI VA MOHIYATI
7. § 1. Jinoyat protsessida odil sudlov tushunchasi va mohiyati
8. § 1.1 Rossiya Ichki ishlar vazirligining migratsiya sohasidagi pasport-viza faoliyatini axborot bilan ta'minlash tushunchasi va mohiyati

- Mualliflik huquqi - Advokatlik - Ma'muriy huquq - Ma'muriy jarayon - Monopoliyaga qarshi va raqobat huquqi - Arbitraj (iqtisodiy) jarayon - Audit - Bank tizimi - Bank huquqi - Tadbirkorlik - Buxgalteriya hisobi - Mulk huquqi - Davlat huquqi va boshqaruvi - Fuqarolik huquqi va protsessual - Pul muomalasi, moliya va kredit - Pul - Diplomatik va konsullik huquqi -

Kirish

Xulosa

Kirish

O'z uy-joyiga ega bo'lish har bir oila uchun birlamchi ehtiyojdir: bu ehtiyojni qondirmasdan turib, jamiyatning biron bir ijtimoiy ustuvor yo'nalishlari haqida gapirib bo'lmaydi.

Shundan kelib chiqib, fuqarolarning munosib uy-joyga bo‘lgan konstitutsiyaviy huquqlarini amalga oshirishga eng muhim ijtimoiy-siyosiy va iqtisodiy muammo sifatida qaralmoqda. Uy-joy qurilishining umumiy ko'lami va sur'ati, odamlarning haqiqiy farovonligi, ularning ma'naviy va jismoniy farovonligi, siyosiy baho va xatti-harakatlarning motivatsiyasi ko'p jihatdan ushbu muammoni hal qilishning muayyan yondashuvlarini tanlashga bog'liq.

Bozor munosabatlariga o‘tishgacha mamlakat uy-joy fondini to‘ldirishning asosiy manbalari davlat uy-joy qurilishi va korxona va tashkilotlar tomonidan uy-joy qurilishi bo‘lgan, kooperativ va yakka tartibdagi qurilishlar yordamchi rol o‘ynagan. Qurilish va aholini uy-joy bilan ta'minlashni byudjetdan moliyalashtirishning qisqarishi sharoitida, ko'pgina iqtisodiy rivojlangan mamlakatlarda bo'lgani kabi, uy-joy sotib olish uchun asosiy mablag'lar aholining o'z mablag'lari, shuningdek, bank kreditlari hisoblanadi. dunyoning.

Uy-joy qurilishini moliyalashtirish manbalarining keskin taqchilligi bilan qo'shni mamlakatlardan Rossiyaga qochqinlar oqimi va harbiy qismlarning qayta joylashtirilishi tufayli uy-joyga bo'lgan ehtiyoj ortib bormoqda. Bunday sharoitda aholiga uy-joy qurilishi uchun inflyatsiyadan minimal ta'sir ko'rsatadigan va o'z vaqtida qaytarilishi maksimal darajada kafolatlangan uzoq muddatli kreditlarga ob'ektiv ehtiyoj seziladi. Bu talablar tovar-moddiy boyliklar garovi bilan ta’minlangan ipoteka krediti bilan qondiriladi. Ko‘pgina xorijiy mamlakatlar tajribasi shuni ko‘rsatadiki, muvozanatli davlat siyosatini to‘g‘ri tashkil etish va olib borish bilan ipoteka kreditlari uy-joy bozori faoliyatini ta’minlovchi va ko‘p jihatdan belgilab beruvchi o‘zini-o‘zi moliyalashtirish tizimiga bosqichma-bosqich o‘tmoqda. Shu bilan birga, aholi tomonidan samarali talabning keskin kengayishi munosabati bilan yangi qurilishlar faollashmoqda, ishlab chiqarish hajmi qurilish materiallari, maxsus jihozlar, yangi takomillashtirilgan arxitektura loyihalari, iqtisodiyotning ko'plab turdosh tarmoqlarining jadal rivojlanishi mavjud.

Rossiya iqtisodiyotini isloh qilish sharoitida ipoteka kreditlashning barqaror tizimini shakllantirish ham makroiqtisodiy, ham mikroiqtisodiy darajada dolzarb vazifalardan biridir. Ushbu muammoni muvaffaqiyatli hal qilish faqat amalga oshirishning iqtisodiy, huquqiy va tashkiliy jihatlarini tizimli muvofiqlashtirish bilan mumkin. uy-joy ipotekasi rus amaliyotida.

ipoteka krediti ipoteka uy-joy

1. Ipoteka kreditlash tushunchasi va mohiyati

Ipoteka so'zi yunoncha kelib chiqqan. Birinchi marta bu atama VI asrning boshlarida paydo bo'lgan. Miloddan avvalgi. (u Archon Solon tomonidan kiritilgan) va qarzdorning kreditor oldidagi ma'lum er egaliklari bilan javobgarligini ta'minlash bilan bog'liq edi (dastlab Afinada, qarzdorning shaxsi, agar majburiyatni bajarmagan taqdirda, qullik bilan tahdid qilingan bo'lib xizmat qilgan). garov).

Zamonaviy tarix Rossiyada ipoteka kreditlari 1998 yilda boshlangan. Ipotekaning ikki turi mavjud. Tor maʼnoda “garov” koʻchmas mulk garovi boʻlsa, keng maʼnoda esa u qarzdorning majburiyatini mulkiy taʼminlash shakllaridan biri boʻlib, bunda koʻchmas mulk ikkinchisining mulkida qoladi va. qarzdor o'z majburiyatini bajarmagan taqdirda kreditor o'z mol-mulkini sotish hisobiga qoniqish huquqiga ega bo'ladi. Shunga ko'ra ipoteka - Bu ko'chmas mulk bilan ta'minlangan kreditdir.

Ipoteka kreditining asosiy xususiyatlari quyidagilardan iborat.

Birinchidan, ipoteka, har qanday garov kabi, boshqa (asosiy) majburiyat - kredit yoki qarzning to'g'ri bajarilishini ta'minlash usulidir. kredit shartnomasi, ijara shartnomalari, shartnomalar, zararni qoplash va h.k. Shuning uchun ipoteka ushbu asosiy majburiyatga bog'liq, chunki bu qaramliksiz u o'z ma'nosini yo'qotadi.

Ikkinchidan, ipoteka predmeti har doim ko'chmas mulk hisoblanadi. Ko'chmas mulk tarkibiga er uchastkalari va u bilan mustahkam bog'liq bo'lgan barcha narsalar - korxonalar, turar-joy binolari, boshqa binolar va inshootlar.

Uchinchidan, ipoteka predmeti qarzdorning ixtiyorida qoladi. Ikkinchisi ushbu mulkning egasi, foydalanuvchisi va haqiqiy egasi bo'lib qoladi.

To'rtinchidan, kreditor va qarzdor o'rtasida ipoteka ta'sis etish to'g'risidagi shartnoma maxsus hujjat - ipoteka obligatsiyasida tuziladi, unga quyidagilar kiradi: notarial tasdiqlash va davlat ro'yxatidan o'tkazish. Ipoteka -o'z egasining quyidagi huquqlarini tasdiqlovchi ro'yxatdan o'tgan qimmatli qog'oz: ipoteka bilan ta'minlangan pul majburiyati bo'yicha, ushbu majburiyat mavjudligini tasdiqlovchi boshqa dalillarni taqdim etmasdan, ijroni olish huquqi; ipoteka bilan og'irlashtirilgan mol-mulkni garovga qo'yish huquqi. Muayyan sharoitlarda ipoteka obligatsiyasi qimmatli qog'ozning bir mulkdordan ikkinchisiga o'tishi va dastlabki da'vodan etarlicha "uzilib ketishi" mumkin bo'lgan xususiyatlarini olishi mumkin.

Nihoyat, ipoteka bilan ta'minlangan majburiyat bajarilmagan taqdirda, kreditor garovga qo'yilgan mol-mulkni ochiq kimoshdi savdosida sotishni talab qilishga haqli. Ipoteka shartnomasi bo'yicha garovga qo'yilgan mol-mulkni sotishda ipoteka kreditori boshqa kreditorlarga nisbatan ipotekada ko'rsatilgan miqdorda afzalliklarga ega bo'ladi.

Yuqoridagilarga ko'ra, quyidagilar Ipotekaning asosiy tamoyillari:

· oshkoralik, yoki oshkoralik, har bir manfaatdor shaxsning ipoteka kitobidagi ma'lumotlarga kirishi;

· mutaxassislik- faqat ma'lum bir ko'chmas mulk uchun va ma'lum miqdorda ipoteka o'rnatish imkoniyati;

· haqiqiylik- ommaviy kitoblardagi yozuvlar ushbu mulkka nisbatan boshqa huquqlar va qonuniy cheklovlar mavjud emasligini anglatadi, ko'rsatilganlardan tashqari;

· staj- bir ipoteka huquqining boshqasiga nisbatan ustunligi, uning ipoteka kitobiga kiritilgan vaqtiga qarab;

· qaytarilmaslik- ipoteka qonunda yoki shartnomada aniq nazarda tutilgan hollardagina bekor qilinadi;

· qo'llanilmasligi yo'q bo'lib ketish retseptiipoteka kitobiga kiritilgan huquqlarga.

Ipoteka operatsiyalarining o'ziga xosligi ipoteka kreditlash mexanizmiga ma'lum talablarni qo'yadi, bu uni kreditning mustaqil shakli sifatida ajratib ko'rsatish uchun asos bo'lib xizmat qiladi va maxsus segment haqida gapirishga imkon beradi. moliya bozori- ipoteka kapitali bozori.

Ipoteka kapitali bozori -bu ko'chmas mulk garovi bilan ta'minlangan qarz kapitalini qayta taqsimlovchi moliya bozorining bir qismidir. Ipoteka kreditlash jarayonining ishtirokchilari ipoteka kreditori, qarz oluvchi (mulk egasi), investor, ixtisoslashgan vositachilar va davlatdir. Investorlar turli kredit va bo'lishi mumkin moliya institutlari, Sug'urta kompaniyalari, pensiya jamg'armalari shuningdek, aholi. Ipoteka bozoridagi vaziyatni tavsiflovchi asosiy ko'rsatkichlar, bir tomondan, ipoteka obligatsiyalari bo'yicha foiz stavkalari, ikkinchi tomondan, ipoteka kreditlari bo'yicha foiz stavkalari.

Iqtisodiy ma'noda, ipoteka ko'chmas mulkka bo'lgan mulk huquqini begonalashtirishning boshqa shakllari (sotib olish-sotish, ayirboshlash) qonuniy yoki tijorat nuqtai nazaridan amaliy bo'lmagan hollarda bozor vositasi bo'lib, uni amalga oshirish uchun qo'shimcha moliyaviy resurslarni jalb qilish imkonini beradi. turli loyihalar.

Ayniqsa, ipoteka kreditlashning funktsiyalari va kreditning boshqa usullaridan ustunligini ta'minlaydigan ushbu turdagi kreditning xususiyatlarini ajratib ko'rsatish kerak.

Ipoteka kreditlash orqali amalga oshiriladigan funktsiyalar, quyidagicha ifodalanishi mumkin:

moddiy ishlab chiqarish sohasiga investitsiyalarni jalb qilishning moliyaviy mexanizmi funktsiyasi;

jalb qilingan mablag'larning qaytarilishini ta'minlash funktsiyasi;

boshqa usullar (sotib olish va sotish va boshqalar) iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lmagan yoki qonuniy jihatdan imkonsiz bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlarining aylanmasini va qayta taqsimlanishini rag'batlantirish funktsiyasi;

ipoteka, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning hosilalari va boshqalar ko'rinishidagi ko'p darajali soxta kapitalni shakllantirish funktsiyasi.

Kimga asosiy talablarquyidagilarni o'z ichiga olishi mumkin:

kredit summasi, qoida tariqasida, sotib olingan uy-joy bozor qiymatining 60-70 foizidan ko'p bo'lmagan;

kredit bo'yicha oylik to'lov miqdori tegishli hisob-kitob davri uchun qarz oluvchi va birgalikda qarz oluvchilar (agar mavjud bo'lsa) umumiy daromadining 30 foizidan oshmasligi kerak;

kreditni to'lash ehtimolini baholashda kreditor qarz oluvchi va birgalikda qarz oluvchilarning joriy daromadlari to'g'risidagi rasman tasdiqlangan ma'lumotlardan foydalanadi.

Ushbu standartlar va talablar kreditor va qarz oluvchi uchun xavflarni kamaytirishga qaratilgan.

Uzoq muddatli ipoteka kreditini rivojlantirishning asosiy maqsadi o'rtacha daromadli Rossiya fuqarolarini monopoliyasiz uy-joy sotib olishning bozor tamoyillariga asoslangan arzon uy-joy bilan ta'minlashning samarali tizimini yaratishdir. uy-joy bozori fuqarolarning o‘z mablag‘lari va uzoq muddatli ipoteka kreditlari hisobidan. Ushbu tizimni yaratish quyidagilarga imkon beradi:

fuqarolarning samarali talabini oshirish va uy-joy sotib olishni aholining asosiy qismi uchun qulay qilish;

uy-joy bozorini jonlantirish;

xususiylashtirilgan uy-joylarni real iqtisodiy aylanmaga jalb etish;

aholi jamg‘armalarini va boshqa byudjetdan tashqari moliyaviy resurslarni uy-joy qurilishiga jalb etish;

rivojlanishini ta’minlash qurilish majmuasi;

butun mamlakat iqtisodiyotini jonlantirish.

2. Rossiya Federatsiyasida ipoteka kreditlash tizimini tahlil qilish

Dunyo bo'ylab ipoteka bozori ikki yo'nalishda ishlaydi: kreditlar berish va ularni qayta moliyalashtirish.

Ipoteka kreditlash tizimi deganda samarali ipoteka kreditlash imkoniyatini ta'minlaydigan tegishli institutlar va yaxshi yo'lga qo'yilgan mexanizmlarni yaratish tushuniladi.

Uy-joy sotib olish uchun ipoteka kreditini taqdim etish. Hozirgi vaqtda barcha mamlakatlarda ipoteka kreditlaridan foydalanishning asosiy yo'nalishi uy-joy sotib olishni moliyalashtirishdir.

Modeldan qat'i nazar, ipoteka kreditini taqdim etish oltita asosiy bosqichdan iborat:

· 1-bosqich - mijozlarni oldindan kvalifikatsiya qilish va kredit olish uchun arizani rasmiylashtirish;

· 2 bosqich - olingan ma'lumotlarni to'plash va tasdiqlash;

· 3-bosqich - kreditning qaytarilishini baholash potentsial qarz oluvchi;

· 4-bosqich - kredit qo'mitasi tomonidan kredit berish to'g'risida qaror qabul qilish;

· 5-bosqich - kredit bitimini tuzish;

· 6-bosqich - ipoteka kreditini saqlash.

Uy-joy sotib olish uchun ipoteka krediti berishda kreditor quyidagi asosiy fikrlarga e'tibor beradi.

Qarz oluvchining to'lov qobiliyati darajasi, uning daromadlari va xarajatlari tahlili asosida kreditni o'z vaqtida to'lash qobiliyati. Shu maqsadda quyidagi malaka koeffitsientlari hisoblanadi:

a) uy-joy ipoteka krediti bo'yicha qarz oluvchining oylik to'lovi umumiy daromadga, u 40% dan oshmasligi kerak;

b) qarz oluvchining sotib olingan mol-mulk bo'yicha sug'urta, soliq va boshqa to'lovlarni hisobga olgan holda oylik uzoq muddatli majburiyatlari umumiy daromadga nisbatan 60 foizdan oshmasligi kerak.

Qarz oluvchining kreditga layoqatlilik darajasi, uning kredit tarixini tahlil qilish asosida o'z zimmasiga olgan moliyaviy majburiyatlarini bajarishga tayyorligi. Qarz oluvchining kredit tarixini o'rganish asosida bank mijozi o'z vazifalarini bajarishda qanchalik mas'uliyatli ekanligi aniqlanadi. qabul qilingan majburiyatlar, shuningdek, hozirgi vaqtda to'lanmagan qarz qoldig'i miqdori, uni to'lash hisobiga to'lovlar muddati va miqdori.

Minimal ruxsat etilgan o'lcham ilk to'lov sotib olingan ko'chmas mulk qiymatining (shartnoma qiymati) 30% bo'lishi kerak. Bundan tashqari, qarz oluvchining xarajatlarini qoplash uchun etarli o'z mablag'lari bo'lishi kerak kredit shartnomasi. Bu bankka komissiyalar, sug'urta kompaniyasiga, rieltorga, baholovchiga to'lovlar; kvartirani oldi-sotdi shartnomasini va garovga qo'yishni ro'yxatdan o'tkazish va notarial tasdiqlash, shuningdek bitimni amalga oshirish uchun zarur bo'lgan boshqa hujjatlarni olish bilan bog'liq xarajatlar.

Berilgan kredit summasining tannarxga nisbati garov sotib olingan mol-mulkning baholangan qiymati yoki sotish bahosining 70 foizidan oshmasligi kerak, qaysi biri kam bo'lsa. Bank qonuniylikni tekshiradi ( huquqiy poklik) garov predmetiga egalik huquqi, uning jismoniy holati, qiymati.

Faqatgina ushbu shartlarning barchasi bajarilgan taqdirda, ipoteka krediti berish to'g'risida qaror qabul qilinishi mumkin. Kredit muddati davomida kreditor qarz oluvchining o'z majburiyatlarini o'z vaqtida bajarishini nazorat qiladi, shuningdek, kreditni ta'minlash uchun xizmat qiluvchi ko'chmas mulk holatini nazorat qilish huquqiga ega.

Rossiya Federatsiyasida qonunchilik darajasida ipoteka kompaniyasining ikki bosqichli modeli ma'lumotnoma sifatida qabul qilinadi. Uni amalga oshirish uchun yaratilgan federal agentlik uy-joy krediti bo'yicha ipoteka kreditlari berish va muomalada bo'lishning qonunchilik va me'yoriy-huquqiy bazasi shakllantirildi. Biroq, Rossiyada ipoteka kreditlari hali ommaviy rivojlanishni olmadi, bu uning yuqori risklari va aholining asosiy qatlamlarining past to'lov qobiliyati bilan bog'liq. Shunga qaramay, O‘rta muddatli istiqbolda bank sektorini rivojlantirish strategiyasida ipoteka kreditlashni rivojlantirish bank biznesini rivojlantirishning istiqbolli yo‘nalishlaridan biri sifatida belgilangan.

Hozirda Rossiyada ipoteka kreditlash bozori uning rivojlanishiga to'sqinlik qiladigan va ipoteka kreditlarini aholi uchun kamroq va kamroq qulay qiladigan bir qator salbiy tendentsiyalarni boshdan kechirmoqda. Ulardan asosiylari quyidagilardir:

.Ipoteka kreditlari bo'yicha yuqori foiz stavkalari;

2.Qarz oluvchilarga talablarni kuchaytirish va ayrim banklar tomonidan ipoteka kreditlash dasturlarini bekor qilish (yoki to'xtatib turish);

.Aholiga ipoteka krediti mavjudligini ta'minlash uchun davlat subsidiyalarining kichik miqdori. Ko'chmas mulk narxlarining yuqoriligi tufayli aholining katta qismi ipoteka kreditlaridan foydalana olmaydi.

3. Rossiya ipoteka muammolari

Uzoq muddatli ipoteka kreditlash tizimining shakllanishi va izchil rivojlanishiga qator muammolar to'sqinlik qilmoqda: qonunchilikning nomukammalligi; adliya organlarida ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni va u bilan tuzilgan bitimlarni ro‘yxatga olish tizimining samarasizligi; baholash va sugʻurta biznesining yetarli darajada rivojlanmaganligi; ixtisoslashtirilgan ipoteka banklarining yo'qligi; tijorat banklarining kredit resurslarining qimmatligi; ipoteka (ipoteka kreditlari) uchun ikkilamchi bozorning yo'qligi; yuqori stavkalar qayta moliyalashtirish; banklar risklarini cheklash va davlat organlari tomonidan qoplashning samarali mexanizmlari mavjud emasligi; qarz oluvchi uchun kreditlarning yuqori narxi; aholining aksariyat qismining uy-joy narxiga nisbatan past daromadlari; kamchilik byudjet mablag'lari ta'minlash uchun uy-joy subsidiyalari uy-joy sotib olishda kredit yukini kamaytiradigan ijtimoiy himoyaga muhtoj fuqarolar; soliqqa tortishning nomukammalligi, fuqarolarni uy-joyga sarmoya kiritish uchun rag'batlantirishning etarli emasligi.

Banklar uchun katta qiyinchilik - bu "oq" daromadli fuqarolarning katta qismi yo'qligida qarz oluvchining to'lov qobiliyatini baholash. Bu nafaqat ipoteka bozori uchun, balki umuman chakana kredit uchun ham muammo, stavkalarni pasaytirish uchun yana bir to'siqdir. Bank mezonlariga ko‘ra munosib qarz oluvchi sifatida to‘g‘ri kela olsak ham, tayyor bozorda unga tayyor uy-joy, ayniqsa, yangisini topish qiyin ekaniga duch kelamiz. Va bu qurilish sanoatining rentabelligi qayerdadir 80-100% atrofida bo'lishi sharti bilan va bu boshqa sohalarning rentabelligidan ancha yuqori. Har qanday oddiy iqtisodda bu yangi kapital, yangi resurslarning kirib kelishi va daromad darajasining tenglashtirilishini anglatadi. Ammo bu bizda sodir bo'lmaydi.

Shuni e'tirof etish kerakki, Rossiya Federatsiyasida ipoteka institutini yanada rivojlantirish uchun nafaqat nomuvofiqliklarga yo'l qo'ymaslik, balki ko'chmas mulk garovini tartibga soluvchi qonunchilik tizimini yaratishga yordam berish kerak. Ko'chmas mulk, sug'urta, uy-joy, yer, soliq, ipoteka banklari to'g'risidagi qonun hujjatlari bir-biri bilan muvofiqlashtirilgan bo'lishi kerak. Tizim Rossiya qonunchiligi shunday ketadi qoidalar Huquqning turli sohalariga taalluqli bo‘lgan huquqlar bir-biriga mazmunan emas, balki faqat rasmiy ravishda moslashtiriladi. Natijada, qonunlar bir-biriga to'g'ridan-to'g'ri qarama-qarshi bo'lishi mumkin, bu muammoga bir-birini istisno qiladigan yondashuvlarni ifodalaydi.

Kvartirani sotib olish uchun kredit berish muayyan texnologiyalar bilan bog'liq bo'lganligi sababli, ipoteka modelining muvaffaqiyatli ishlashi uchun bir nechta shartlar zarur:

· ro'yxatga olish tizimi yaxshi ishlashi kerak;

· ishlab chiqilishi kerak sug'urta tizimi, bu qarz oluvchining kvartirasi va hayotini sug'urta qiladi;

· baholash tizimi ishlashi kerak, ya'ni bozorda uy-joyning bozor qiymatini ob'ektiv baholay oladigan tashkilotlar bo'lishi kerak;

· bir qator xizmat narsalar kerak, masalan, notarius. Tabiiyki, katta rol ipoteka bozorining asosiga aylanishi kerak bo'lgan rieltorlarga tegishli edi. Rieltorlik agentligiga murojaat qilgan mijoz ipoteka xizmatini olish imkoniyatiga ega bo'lishi kerak.

Ko'p to'siqlarga qaramay, ipoteka tez rivojlanadi, chunki ularga talab yuqori.

Shunday qilib, fuqarolarni davlat tomonidan qo'llab-quvvatlash maqsadli bo'lishi kerak. Aholining keng toifalari uchun ipoteka kreditlari mavjudligini oshirish maqsadida Rossiya Davlat qurilishi loyihaviy yechimlar va qurilishga zamonaviy materiallar va texnologik echimlarni joriy etish, shuningdek, uy-joy narxini pasaytirish bo'yicha maqsadli ishlarni amalga oshirmoqda. ushbu muammoni hal qilishga qaratilgan investitsion va qurilish loyihalari.

Tizimning muvaffaqiyatli ishlashi uchun yangi bozor muhitini, infratuzilmani yaratish, uni tartibga solish, iqtisodiy manfaatlari mutanosib bo'lishi va tizim doirasidagi sub'ektlarning samarali o'zaro hamkorligi uchun asos bo'lishi kerak bo'lgan ko'plab ishtirokchilarni jalb qilish kerak.

Moliya tizimining mustahkamlanishi va ichki bozorda G‘arb kapitali ishtirokidagi kredit institutlarining paydo bo‘lishi natijasida bank tizimiga, jumladan, ko‘chmas mulk bozori ishtirokchilarining ishonchi ham oshadi. Ehtimol, ipoteka juda sekin, ammo barqaror rivojlana boshlaydi: bitim taraflari bir-birlariga kichik qadamlar bilan harakat qilishadi.

Barcha aytilganlardan tashqari, ipoteka faoliyati bilan shug'ullanuvchi banklar uchun bir qator maxsus uy-joy imtiyozlarini nazarda tutish kerak. Uy-joy omonatlarini ochuvchi va ipoteka kreditlari beradigan banklar omonatlarini qisqartirish imkoniyatiga ega bo'lgan tartibni joriy etish etarli darajada samarali chora bo'lishi mumkin. soliqqa tortiladigan daromad uzoq muddatli uy-joy kreditlari summasiga yoki ular uchun ipoteka kreditlari bo‘yicha olingan daromadlarga soliq to‘lashdan ozod qilish qo‘llaniladi. Bundan tashqari, ekspertlarning fikriga ko'ra, uy-joy depozitlari bo'yicha olingan mablag'lar uchun bank tomonidan Rossiya Federatsiyasi Markaziy bankiga qo'yilgan majburiy zaxiralar me'yorlarini zaxiradan chiqarish yoki kamaytirish kerak.

Ipoteka kreditlash uchun tashqi resurslarni jalb qilish yuqori darajadagi tavakkalchilik bilan cheklanadi. Bunday sharoitda davlat rekonstruksiya qilish va asosiy fondlarni yaratish uchun mablag‘ jalb etishga har tomonlama hissa qo‘shishi kerak. Amalda teskari jarayonlar sodir bo'ladi. Davlat qimmatli qog'ozlari bozori moliyaviy resurslarni o'zlashtiradi va ularni haddan tashqari qimmatlashtiradi, soliqlarni asossiz ravishda oshiradi investitsiya qiymati. Barcha ishtirokchilarning manfaatlarini zararsiz hal qilishga imkon beradigan echimlarni topish kerak.

Xulosa

Ustida zamonaviy bozor Rossiyada ipoteka kreditlari ko'p muammolarga ega. Birinchidan, aholining uy-joyga bo'lgan ehtiyoji qondirilmaganligi, byudjetdan moliyalashtirilmaganligi va ko'chmas mulk narxining yuqoriligi bilan murakkablashdi. Ikkinchidan, talab ortib borayotgan qurilishning kichik hajmlari va eskirgan va eskirgan uy-joylarning katta ulushi. Uchinchidan, foiz stavkalarining yuqoriligi, dastlabki to‘lovning sezilarli darajada to‘lanishi, davlat tomonidan qo‘llab-quvvatlanayotganining samarasizligi tufayli aholining ko‘pchiligi uchun ipoteka kreditlash imkoniyati mavjud emasligi.

Ko'chmas mulk narxining ko'tarilishi tufayli aholi uchun kamroq foydalanish mumkin bo'ladi. Bunday sharoitda, amalda yagona yechim uy-joy muammosi ipoteka krediti hisoblanadi. Ammo ichki ipoteka kreditlash bozorini yanada rivojlantirish uchun uzoq muddatga arzon mablag'larni jalb qilish mexanizmlari zarur.

Ipoteka kreditini amalga oshirish uchun kamida uchta shart bajarilishi kerak. Birinchi navbatda, mijozlarga kredit shaklida berilishi mumkin bo'lgan uzoq muddatli moliyaviy resurslar bo'lishi kerak; ikkinchidan, daromadlari kreditni to'lash uchun etarli ekanligini tasdiqlay oladigan potentsial mijozlar; va nihoyat, uy-joydan garov sifatida foydalanishning qonuniy imkoniyati. Agar ushbu shartlardan kamida bittasi bajarilmasa, ommaviy ipoteka mumkin emas. Bugungi kunda Rossiyada ushbu shartlarning hech biri to'liq bajarilmaydi.

O'z-o'zidan ipoteka krediti uy-joy bozorlarining tubdan rivojlanmaganligi muammosini hal qila olmaydi. Xususan, aholi mavjud xonadonlarni saqlashga sarmoya kiritishga tayyor bo‘lishi, qurilish industriyasi yangi uy-joylar qurish orqali talabga javob bera olishi, xonadonlar muammosiz sotilishi kerak. Qarzdorning mol-mulkini undirish tartibini tartibga solish maqsadida kreditorlar huquqlarini ta’minlash bo‘yicha qo‘shimcha qonun hujjatlarini ishlab chiqish va sud organlari tomonidan qo‘llab-quvvatlanishini ta’minlash zarur. Uy-joy bozorining to‘g‘ri ishlayotganligi sharoitida ipoteka kreditlash tizimining jadal rivojlanishi aholining ko‘pchiligi uchun uy-joy sharoitini yaxshilash muammosini hal qilmasdan turib, faqat uy-joy narxlarining oshishiga olib kelishi mumkin.

Keyingi huquqiy, siyosiy, tartibga solish va institutsional islohotlar bilan ipoteka moliyasi Rossiya iqtisodiyotining rivojlanishiga va turmush darajasini yaxshilashga katta hissa qo'shishi mumkin. Rossiya aholisi.

Foydalanilgan adabiyotlar ro'yxati

Repetitorlik

Mavzuni o'rganishda yordam kerakmi?

Mutaxassislarimiz sizni qiziqtirgan mavzularda maslahat beradilar yoki repetitorlik xizmatlarini taqdim etadilar.
Ariza yuboring konsultatsiya olish imkoniyati haqida bilish uchun hozir mavzuni ko'rsating.

Ipoteka kreditlashning alohida ishi bo'lib, bunday bank mahsulotining paydo bo'lishi ko'plab Rossiya fuqarolariga o'z uylarining egasi bo'lishga imkon berdi. Bugungi kunda bunday takliflar soni juda katta va siz ipoteka kreditlarining asosiy xususiyatlarini o'rganish orqali ularning mashhurligining sababi nima ekanligini tushunishingiz mumkin. Bu ular haqida maqolada muhokama qilinadi.

Ipoteka kreditining mohiyati nimada?

Kredit berish jarayoni qarz beruvchi tomonidan ma'lum muddatga va ma'lum foizda ma'lum miqdordagi pul mablag'larini berish bilan bog'liq. Bunday o'zaro manfaatli hamkorlik bankka foyda olish imkonini beradi va qarz oluvchi o'z maqsadlariga erishish uchun pul oladi. Bitimning asosiy tomonlari o'rtasidagi o'zaro munosabatlarning barcha masalalari amaldagi qonunchilik bilan aniq tartibga solinadi.

Ipoteka krediti har doim kredit uchun garov sifatida ishlaydigan garov tushunchasi bilan chambarchas bog'liq. Faoliyatni amalga oshirishda bank tashkiloti har doim kredit mablag'larini qaytarmaslik ehtimoli ko'rinishidagi ma'lum miqdordagi tavakkalchilikka ega. Bunday vaziyatning sababi turli xil hayotiy holatlar bo'lishi mumkin, ular yuzaga kelganda qarz oluvchi kreditni to'lay olmaydi. Bunda bank garovga qo‘yilgan mol-mulkni sotish va uning zararini sotishdan tushgan mablag‘ hisobidan qoplash huquqini qo‘lga kiritadi.

Har qanday turdagi mulk garov sifatida xizmat qilishi mumkin, shu jumladan yer uchastkalari, binolar, inshootlar, turar-joy ko'chmas mulklari, avtomobillar va boshqa ob'ektlar. Amalda, bugungi kunda ko'pgina ipoteka operatsiyalari turar-joy ko'chmas mulki garovi bilan tuziladi, chunki bu turdagi mulk yuqori likvidlikka ega va bank muassasasi uchun eng jozibador hisoblanadi.

Ipoteka garovi garovning o'ziga xos ob'ekti hisoblanadi, chunki kelajakda uning qiymatining o'zgarishini oldindan aytib bo'lmaydi. Uning narxi iqtisodiyotning holati va boshqa omillarga qarab ko'tarilishi yoki tushishi mumkin. Turar-joy ko'chmas mulkining narxi ko'p hollarda o'sish tendentsiyasiga ega, shuning uchun bunday mulkni bankdan sotishda yo'qotish xavfi minimaldir.

Kredit mablag'laridan foydalanish muddati uchun garov ob'ektiga og'irlik qo'yiladi. Turar-joy ko'chmas mulkiga kelsak, uning qarz oluvchi uchun mavjudligi yashash va binolarning muhandislik kommunikatsiyalaridan foydalanish imkoniyatini anglatadi, biroq ayni paytda mulkiy bitimlar, shu jumladan uy-joyni ijaraga berish yoki uni hadya qilish taqiqlanadi. yoki uni sotish. Ba'zi hollarda siz uy-joyni sotishingiz yoki ijaraga olishingiz mumkin, ammo bunday operatsiyani amalga oshirish uchun bankdan ruxsat olganingizdan keyingina.

Ipoteka kreditining turlari

Turar-joy ko'chmas mulk sotib olish uchun mamlakatimizda eng keng tarqalgan ipoteka, turli tegishli maqsadli kredit. Banklarning bunday takliflarining mashhurligi va dolzarbligi, asosan, shartnomani imzolashda qarz oluvchi oladigan imtiyozlar bilan bog'liq. Uy-joy sotib olish uchun kredit mablag'larini jalb qilgandan so'ng, shaxs darhol mulk egasiga aylanadi va o'z mablag'larini uzoq muddatli to'plash va tejashga ehtiyoj sezmaydi.

Ushbu turdagi ipotekaning garovi sotib olingan mulk bo'lib, kredit uchun boshqa garov izlashning hojati yo'q. Ushbu turdagi ipoteka takliflarining ko'pligi tufayli, shaxslar tayyor yoki qurilayotgan uy-joy sotib olish, xususiy uy qurish yoki sotib olish uchun mablag' olish imkoniyati mavjud. Bozorda moliyaviy xizmatlar xona yoki kvartirada ulush sotib olish bo'yicha takliflarni topishingiz mumkin.

Uy-joy sotib olish uchun maqsadli ipotekaga qo'shimcha ravishda quyidagi turlar mavjud:

• maqsadli bo'lmagan kredit- pul mablag'lari qarz oluvchining ko'chmas mulki bo'lgan qimmatli qog'ozlar bo'yicha beriladi va u pulni istalgan maqsadda sarflashi mumkin;
• yer- er uchastkasini olish uchun kredit berish bilan bog'liq;
• mamlakat- shahar tashqarisidagi ko'chmas mulk kredit mablag'lari hisobidan sotib olinadi.

Alohida toifa deb ataladi ijtimoiy ipoteka . Bunday dasturlar ma'lum bir toifadagi fuqarolarning uy-joy muammosini hal qilishga qaratilgan va ko'p hollarda davlat tomonidan qo'llab-quvvatlanadi. Ular orasida mintaqaviy va federal ahamiyatga ega loyihalar bor. Ijtimoiy dasturlar sodiq kredit berish shartlari bilan ajralib turadi, ular harbiy xizmatchilar, yosh oilalar va mutaxassislar uchun takliflarni o'z ichiga oladi.

Ipotekaning asosiy xususiyatlari

Bugungi kunda moliyaviy xizmatlar bozorida ko'plab ipoteka takliflari mavjud bo'lib, ular ko'p hollarda kredit berish maqsadi, shartnomaning amal qilish muddati, foiz stavkalari va dastlabki to'lov miqdori bilan farqlanadi. Siz har doim bank filialida yoki uning yonida kredit berish shartlarini aniqlab olishingiz mumkin elektron resurs. Deyarli har bir portal kredit tashkilotlari bugun bor ipoteka kalkulyatorlari, bu kreditlash parametrlarini mustaqil hisoblash imkoniyati uchun qulay vositadir.

Barcha ipoteka kreditlarining asosiy farqlovchi xususiyati shundaki, garovsiz ipoteka bo'lmaydi. Ko'pincha, bu ipoteka mablag'lari bilan sotib olingan ko'chmas mulk, ammo Rossiyada qarz oluvchining shaxsiy uy-joyi ko'rinishida xavfsizlikni ta'minlash variantlari keng tarqalgan.

Ipotekaning asosiy xususiyatlari quyidagilardan iborat:

• qiymati 10 yildan 50 yilgacha bo'lgan kreditning uzoq muddati;
• katta miqdordagi qarz mablag'lari;
• kredit pullaridan faqat maqsadli foydalanish;
• qarz oluvchiga va kredit mablag'lari hisobidan sotib olingan ko'chmas mulkka banklar tomonidan muayyan talablarning mavjudligi.

Kredit tashkilotlari faqat ishonchli va ishonchli mijozlar bilan ishlashga tayyor, shuning uchun qarz oluvchining shaxsiyati va uning kredit tarixiga diqqat bilan e'tibor qaratiladi. Ipoteka ob'ektiga bundan kam ahamiyat berilmaydi, u nafaqat likvidlikning etarli darajasiga ega bo'lishi, balki huquqiy nuqtai nazardan "toza" bo'lishi kerak.

Rossiya ipotekasining nuanslari qanday?

Ipoteka bitimini tuzishda kamida ikki tomon ishtirok etadi. Qarz beruvchi kredit muassasasi garovga qo'yuvchi sifatida ishlaydi. Garovga qo'yuvchi - garov shaklida ssudani garov bilan ta'minlovchi shaxs. Kundalik hayotda kreditor va qarzdor tushunchalari ko'proq uchraydi. Qarz oluvchi sifatida nafaqat jismoniy shaxs, balki ham harakat qilishi mumkin yuridik shaxs.

Ipoteka shartnomasi qonuniy kuchga ega deb e'tirof etilishi uchun u yozma shaklda tuzilishi va davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Mutaxassislar shartnoma bandlarini diqqat bilan o'rganishni maslahat berishadi, chunki ipoteka munosabatlarining yanada rivojlanishi ko'p jihatdan uni tuzish savodxonligiga bog'liq. Amaldagi qonunchilik ipoteka shartnomasida quyidagi talablarni ko'rsatishni talab qiladi:

• ipoteka predmetining to'liq tavsifi;
• mulkni baholash natijalari;
• ipoteka majburiyatlarini bajarish shartlari;
• kredit miqdori;
• yig'ish shartlari;
• garovga qo'yuvchi to'g'risidagi ma'lumotlar, garov uchun mol-mulkka egalik qilish uchun asoslar ro'yxati.

Notarial tasdiqlang ipoteka shartnomasi talab qilinmaydi. Ipoteka to'g'risidagi ma'lumotlar ko'chmas mulk bilan amalga oshirilgan barcha operatsiyalar to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olgan yagona reestrga kiritiladi. Shu bilan birga, garovga qo'yilgan mol-mulkka og'irlik qo'yiladi, u olib tashlanguniga qadar garov predmeti bilan mulkiy bitimlar tuzishni taqiqlash vazifasini bajaradi. Qarz oluvchi tomonidan ipoteka krediti to'liq to'langanidan keyin va kredit tashkilotining qarz oluvchiga nisbatan da'volari yo'q bo'lganda og'irlikni bekor qilish mumkin.

Ko'pchilik uchun bank bilan ipoteka munosabatlarini rasmiylashtirish zarurati to'g'risida qaror qabul qilish oson qaror emas. Shu bilan birga, ko'pchilik bir qator qiladi keng tarqalgan xatolar va ipoteka kreditlashning o'ziga xos xususiyatlarini hisobga olmang, bu oxir-oqibatda kredit olish imkoniyatida salbiy javobga olib keladi yoki mijoz uchun noqulay shartlar bo'yicha shartnoma tuzish bilan to'la.

Yomonlikni yashirishga urinish kredit tarixi Bugungi kunda samarasiz, chunki bank mutaxassislari hamma narsani olishga qodir zarur ma'lumotlar elektron ma'lumotlar bazalaridan mijoz haqida. Mijoz tomonidan yolg'onni oshkor qilish faktlari uning uchun nafaqat kredit olishdan bosh tortish, balki qora ro'yxatga tushish bilan ham to'la.

O'zining kuchli tomonlari va ipoteka kreditlash parametrlarini noto'g'ri baholash xavfi, eng yaxshi holatda, qarz oluvchi uzoq vaqt davomida moliyaviy javobgarlik yukini ko'tarib, yakuniy kredit shaklida katta miqdordagi pulni yo'qotishidadir. kredit bo'yicha ortiqcha to'lov. Eng yomon holatda, jismoniy shaxs kredit majburiyatlarini to'lay olmaydi va nafaqat pulni, balki garovni ham yo'qotadi.

Noxush holatlarning oldini olish uchun mutaxassislar quyidagi tavsiyalarga amal qilishni maslahat berishadi:

1. haqiqatan ham o'zingizni baholang moliyaviy imkoniyatlar, bankdan kelajakda to'lanishi mumkin bo'lgan real miqdorni so'rang;
2. murojaat qilmang xorijiy valyutadagi kreditlar, chunki valyuta sakrashi sharoitida qarz teshigiga tushib qolish xavfi katta ulushga ega bo'lib, undan chiqish qiyin yoki imkonsiz bo'ladi;
3. belgilangan stavkaga ega takliflarni tanlang, bu sizga belgilangan oylik to'lov miqdori bilan to'lov jadvalini olish imkonini beradi;
4. kreditni muddatidan oldin to'lash imkoniyatini aniqlashtirish.

Mutaxassislar murojaat qilishdan oldin banklar va ularning moliyaviy mahsulotlarining ishonchliligi haqida iloji boricha ko'proq ma'lumotni o'rganishni maslahat berishadi. Rossiyaning etakchi banklariga murojaat qilish eng yaxshisini olishni kafolatlamaydi foydali taklif. Banklar va ishlab chiquvchilarning mavjud aktsiyalar va maxsus takliflarini o'rganishga arziydi, chunki ular odatda standart takliflarga nisbatan ko'proq sodiq kredit berish shartlarini ta'minlaydi. Agar ijtimoiy nafaqalar mavjud bo'lsa, ular kredit olish uchun ariza berish yoki to'lash uchun ham ishlatilishi kerak, bu ortiqcha to'lov miqdorini va shaxsiy moliyaviy yukni sezilarli darajada kamaytiradi.

Xulosa

Ipotekaning har qanday turining o'ziga xos xususiyati garovning majburiy mavjudligi bo'lib, u kredit qaytarilgunga qadar rasmiy ravishda bankka tegishli bo'lib, unga og'irlik yuklanadi. Ipoteka kreditlari uzoq muddatli kreditlash jarayoni va to'g'ri ro'yxatga olish nuqtai nazaridan qonuniy talablarga rioya qilish zarurati bilan bog'liq. Ro'yxatdan o'tishdan oldin qarz oluvchi va mol-mulk bank tomonidan talablarga muvofiqligi tekshiriladi va eng foydali taklifni tanlash imkoniyati ko'p jihatdan asosiy qoidalar va tavsiyalarga rioya qilishga bog'liq.

Ammo kreditorning manfaatlarini jiddiy ta'minlamasdan kredit berish mumkin emas. Kredit rivojlanishining evolyutsiyasi buni ko'rsatdi kreditorning eng yaxshi manfaatlari bo'lishi mumkin ko'chmas mulk garovidan foydalanish orqali ta'minlanadi, chunki:

• ko'chmas mulk vayron bo'lish yoki to'satdan yo'q bo'lib ketish xavfi nisbatan kam;
• ko'chmas mulkning qiymati doimiy ravishda o'sib boradi;
• ko'chmas mulkning qimmatligi va uni yo'qotish xavfi qarzdorni kreditor oldidagi majburiyatlarini to'g'ri va o'z vaqtida bajarishga undaydigan kuchli rag'batdir.

Ko'chmas mulk garovidan foydalanish orqali kreditorlar manfaatlarini himoya qilish vositalaridan biri ipoteka bo'ldi.

Ipoteka - tushunchasi va mohiyati

Qonuniy muomaladagi "ipoteka" atamasi odatda ikkita tushunchani qamrab oladi:

Ipoteka huquqiy munosabatlar sifatida kredit olish uchun ko‘chmas mulk (yer, asosiy vositalar, binolar, uy-joy) garovidir.

Ipoteka garov sifatida- nazarda tutadi: garovga oluvchining ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarini tasdiqlovchi qarz hujjati.

Ipoteka krediti- bu ko'chmas mulk bilan ta'minlangan kreditlash, ya'ni kredit mablag'larini qaytarish uchun garov sifatida ipotekadan foydalangan holda kreditlash.

Agar qarz qaytarilmasa, kreditor mulk egasiga aylanadi. Shunday qilib, ipoteka kredit uchun garovning maxsus shaklidir.

Ipoteka kreditining xususiyatlari:

• ipoteka - mulk garovi;

• ipoteka kreditining uzoq muddatli xususiyati (20 - 30 yil);
• garovga qo'yilgan mol-mulk ipoteka muddati uchun, qoida tariqasida, qarzdorda qoladi;
• garovga faqat garovga qo'yuvchiga mulk huquqi yoki xo'jalik yuritish huquqida tegishli bo'lgan mol-mulk qo'yilishi mumkin;
• ipoteka kreditlashning huquqiy asosi garov huquqi bo'lib, uning asosida ipoteka shartnomasi tuziladi va kreditorga berilgan mol-mulkni sotish amalga oshiriladi;
• ipoteka kreditining rivojlanishi uni baholash uchun rivojlangan institutning mavjudligini nazarda tutadi;
• Ipoteka krediti, qoida tariqasida, ixtisoslashgan ipoteka banklari tomonidan amalga oshiriladi.

Ipoteka kreditlash tizimi ishtirokchilari:

• Pledgor - jismoniy. yoki o'z qarzini ta'minlash uchun garov sifatida ko'chmas mulk taqdim etgan yuridik shaxs.
• Ipoteka oluvchi (ipoteka kreditori) - ko'chmas mulkni garovga qo'ygan holda kreditlar beruvchi yuridik shaxs.

Rossiyada ipoteka kreditlashning huquqiy asoslari:

1. federal qonun Rossiya Federatsiyasi "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida" 16.07.98 yil;
2. Rossiya Federatsiyasining 29.07.98 yildagi "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonuni.

Ipoteka adliya organlari tomonidan Yagona davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak davlat reestri ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar.

Ipoteka va banklar

Ipoteka banklari - ko'chmas mulk garovi bilan uzoq muddatli kreditlar berishni ta'minlaydigan ixtisoslashgan banklar.

Banklar uchun ipoteka kreditining afzalliklari:

• kreditlar berishda nisbatan past risk, chunki ular ko'chmas mulk bilan ta'minlangan;
• uzoq muddatli kreditlash banklarni mijozlar bilan xususiy muzokaralardan ozod qiladi;
• ipoteka kreditlari bankni ancha barqaror mijozlar bilan ta'minlaydi;
• ipoteka kreditlari ikkilamchi bozorda faol sotilishi mumkin, bu esa bankka kredit berilgandan keyin ipotekani sotish orqali o‘z tavakkalchiligini diversifikatsiya qilish imkonini beradi.

Banklar uchun ipoteka kreditining kamchiliklari:

• garov sifatida ko‘rsatilgan ko‘chmas mulkni baholovchi shtatlarda tor professional mutaxassislarni saqlash zarurati, bu esa bank xarajatlarini oshiradi;
• mablag'larni uzoq muddatli yo'naltirish;
• kredit beriladigan uzoq muddat bankning kelajakdagi foydasiga katta xavf tug'diradi, chunki kelgusi o'n yilliklar uchun bozor foiz stavkalari dinamikasini oldindan aytish juda qiyin.

Ipoteka kreditlash mexanizmi

Ipoteka - bu ko'chmas mulk bilan ta'minlangan kredit.

Qarz beruvchi va qarz oluvchi o'rtasidagi munosabatlarni belgilovchi kredit olish uchun asosiy hujjatlar kredit shartnomasi va garov shartnomasidir.

Kredit shartnomasi kredit olish maqsadini, kreditning muddati va hajmini, kredit berish va to‘lash tartibini, kreditlash vositalarini (foiz stavkasi, uni o‘zgartirish shartlari va davriyligi), kreditni sug‘urtalash shartlarini, ta’minlanganlikni tekshirish usuli va shaklini belgilaydi. kreditdan maqsadli foydalanish, kreditni noto'g'ri ishlatganlik va o'z vaqtida to'lamaganlik uchun sanksiyalar, jarimalar miqdori va to'lash tartibi, shartnomani bekor qilish tartibi; qo'shimcha shartlar qarz beruvchi va qarz oluvchi o'rtasidagi kelishuv bo'yicha.

Ipoteka shartnomasi kredit garovi shakli, hajmi va tartibini belgilaydi.

Ipoteka depoziti

Ipotekaning rivojlanishi qimmatli qog'ozlarning o'ziga xos turlari - ipoteka va ipoteka obligatsiyalarining mavjudligini nazarda tutadi.

Ipoteka- bu huquqiy hujjat ssuda bo'yicha majburiyatlarni ta'minlash uchun ob'ekt qaytarilganligini tasdiqlovchi ko'chmas mulk ob'ektining garovi (garovi) bo'yicha.

Garov ob'ekti qarz oluvchining majburiyatlari bo'yicha garov bo'lib xizmat qiluvchi ko'chmas mulkdir. Kreditlash ob'ekti aniq maqsaddir. buning uchun kredit beriladi.

Shunday qilib, garov ob'ekti va kreditlash ob'ektining turli xil kombinatsiyalari mumkin. Masalan: er uchastkasi garovi ostida uy-joy qurish uchun kredit.

Ipoteka kreditlash mexanizmi tijorat bankida kredit resurslarini shakllantirish mexanizmidan sezilarli farq qiladi. DA rivojlangan mamlakatlar bank kredit berish uchun mablag' ishlab chiqaradi, asosan obligatsiyalarni sotish orqali va o'z kapitali.

Ipoteka varaqlari - Bular bankning ishonchli (yoki yig'ma) ipoteka kreditlarini taqdim etadigan uzoq muddatli garov majburiyatlari bo'lib, ular bo'yicha belgilangan foizlar to'lanadi.

Ipoteka obligatsiyalari ipoteka banklari tomonidan ikkilamchi bozorda investorlarga - boshqa kredit tashkilotlariga (ayrim mamlakatlarda - har qanday investorga) sotiladi.

Ikkilamchi bozor - bu birlamchi bozorda chiqarilgan ipoteka qimmatli qog'ozlarini sotib olish va sotish jarayoni. Birlamchi kreditorlarga birlamchi ipotekani sotish imkoniyatini berish va xuddi shu bozorda olingan daromadga boshqa kredit berish - bu ipoteka kapitalining asosiy vazifasidir.

Ipoteka obligatsiyalariga investitsiyalar kapitalning ishonchli sarmoyasi hisoblanadi, chunki barqaror foizli daromaddan tashqari, ipoteka bilan investorga xavf-xatardan kafolat beriladi. Albatta, bozor narxi garovga qo'yilgan mol-mulk vaqt o'tishi bilan tushishi mumkin, ammo bu erda banklar ipotekani amalga oshirishda xedjlash (xavfni kamaytirish) uchun turli xil variantlarni taklif qilishlari mumkin.

Ipoteka kreditlarini sotgandan so'ng, qarz beruvchi olingan mablag'ni yangi ipoteka kreditlari berish uchun ishlatadi.

Ipoteka kreditini to'lash realizatsiya qilinadigan ipoteka bo'yicha muddat va foizlar bilan bog'liq. Agar ipoteka kreditlarining amal qilish muddati 10 yil, belgilangan foiz stavkasi esa 6,5 ​​foizni tashkil etsa, u holda ipoteka kreditlari berish va investorlarga foizlarni to‘lash xarajatlarini qoplash uchun yiliga kamida 7 foiz stavkada kredit berilishi kerak. Bozor sharoitlariga qarab% stavkasining o'zgarishi, agar ipoteka muddati uzoqroq bo'lsa, 10 yildan keyin sodir bo'ladi. To'lov bo'lib-bo'lib to'lash bilan amalga oshiriladi, interval (oy, chorak, olti oy, har yili) kredit shartnomasida belgilanadi.

Ipoteka krediti sxemasi

Kredit balansining dinamikasi

Ipoteka kreditlarining iqtisodiyotdagi roli

Ipoteka krediti muhim element hisoblanadi. Jahon bank sanoatining rivojlanish qonuniyatlarini aks ettirgan holda, u ustuvor rivojlanish vositalaridan biridir.

Ipoteka va inqirozlar

Jahon tajribasi shuni ko'rsatadiki, ipoteka kreditlari bunga hissa qo'shgan jonlanish, tiklanish, ishsizlikni yengish va pirovardida, inqirozdan chiqish Amerika Qo'shma Shtatlari - 30-yillarda, Kanada va Germaniya - 40-50-yillarda, Argentina va Chili - 70-80-yillarda, shuningdek tezlashmoqda. iqtisodiy islohotlar bir qator mamlakatlarda. Rossiyada ham uy-joy muammosini hal qilish vositasi sifatida ipotekaga ma'lum umidlar qo'yiladi.

Ipoteka va iqtisodiyotning real sektori

Ipoteka biznesining rivojlanishi sanoat, qurilish, qishloq xo'jaligi va boshqalar faoliyatiga ijobiy ta'sir ko'rsatadi. Jahon amaliyoti shuni ko'rsatadiki, ipoteka kreditining tarqalishi sifatida moliyalashtirishning samarali usuli kapital qo'yilmalar investitsion inqirozdan chiqishga hissa qo‘shishi mumkin.

Ipoteka va bank tizimi

Ipoteka krediti mavjud katta ahamiyatga ega uchun bevosita bank tizimini rivojlantirish mamlakatlar. Ipoteka kreditning qaytarilishini ta'minlaydigan eng muhim vositadir. Ipoteka kreditlash tizimi doirasida faoliyat yurituvchi ipoteka krediti tashkiloti nisbatan barqaror va daromadli tashkilot hisoblanadi. iqtisodiy faoliyat. Shuning uchun bank tizimida bunday kredit tashkilotlari qanchalik ko'p bo'lsa, uning faoliyati shunchalik barqaror va samarali bo'ladi iqtisodiy tizim butun mamlakat.

Ipoteka va ijtimoiy ta'minot

Ipoteka kreditlash, mablag'larni joriy aylanmadan ma'lum darajada ichki jamg'armalarga yo'naltirish kamayishiga hissa qo‘shadiinflyatsiya.

Zamonaviy sharoitda ipoteka kreditlarining ahamiyati. Uy-joy ipoteka krediti fuqarolarni arzon xususiy uy-joy bilan ta'minlashga hissa qo'shadi, jamiyat sinfining kuchli omili hisoblanadi.

Uy-joy ipoteka kreditining dolzarbligi shundan iboratki, undan foydalanish qarama-qarshiliklarni hal qilishga imkon beradi:

• ko'chmas mulkning yuqori narxlari va aholining joriy daromadlari o'rtasida;
• orasida pul tejash xo'jalik yurituvchi sub'ektlarning bir guruhi uchun va ulardan boshqasi uchun foydalanish zarurati.

Mamlakatimizda 70 yildan buyon ko‘chmas mulk instituti va ipoteka institutining yo‘qligi bunday holatga olib keldi. salbiy oqibatlar- ipoteka kreditlashni tashkil etish tajribasi asosan kredit tashkiloti darajasida ham, umuman davlat darajasida ham yo'qolgan.

Agar oldin bo'lsa, yaxshilash uchun deyarli yagona imkoniyat yashash sharoitlari davlat uy-joylarini olayotgan bo'lsa, bugungi kunda bu muammo asosan fuqarolar tomonidan o'z jamg'armalari hisobiga uy-joy sotib olish yoki qurish orqali hal qilinmoqda. Cheklangan byudjet mablag'lari davlat e'tiborini faqat aholining ayrim guruhlarini uy-joy muammosini hal qilishga qaratdi. Biroq ularning aksariyati hozirda zarur jamg‘armalar yo‘qligi sababli yashash sharoitlarini yaxshilay olmayapti.

Ipoteka kreditlash tizimini yaratish uy-joy sotib olishni aholining asosiy qismi uchun qulay qiladi; aholining pul resurslari, banklar, moliya, qurilish kompaniyalari va qurilish sanoati korxonalari, moliyaviy resurslarni iqtisodiyotning real sektoriga yo'naltirish.

Ipoteka kreditlash infratuzilmasi

Tegishli yordamchi elementlar (infratuzilma) mavjud bo'lmasdan turib, ipoteka kreditlash institutlari tizimining samarali ishlashi mumkin emas. Ipoteka kreditlashning o'ziga xosligi uning ko'chmas mulk aylanmasini baholash, sug'urtalash va ro'yxatga olish, shuningdek, ipoteka kreditlarining ikkilamchi bozori bilan eng yaqin bog'liqligidir. Shu munosabat bilan, ipoteka institutlari tizimining quyidagi davlatlar mavjud bo'lmagan holda ishlashi mumkin emas:

• ko'chmas mulk aylanmasini ro'yxatga olish tizimlari;
• sug'urta tashkilotlari (kompaniyalari);
• ko'chmas mulkni baholash bilan professional ravishda shug'ullanadigan tashkilotlar.

Ipoteka kreditlash tizimining rivojlangan infratuzilmasi ipoteka operatsiyalari samaradorligini, ipoteka krediti sub'ektlari huquqlari himoyasini oshirishni ta'minlaydi.

Mavzu bo'yicha insho, kurs ishini yoki tezisni topish uchun saytni qidirish shaklidan foydalaning.

Materiallarni qidirish

Ipoteka kreditining mohiyati

Moliya va kredit

KIRISH

Jahon moliyaviy amaliyotida ipoteka kreditlash keng tarqaldi. Rivojlangan bozor iqtisodiyoti va bank tizimi yuqori darajada tashkil etilgan mamlakatlarda ipoteka kreditlashning butun tizimlari rivojlangan bo'lib, ular turli xil xo'jalik yurituvchi sub'ektlar- banklar, rieltorlik agentliklari, rieltorlik agentliklari, rieltorlik agentliklari, rieltorlik agentliklari, rieltorlik agentliklari, ko‘chmas mulkni garovga olgan holda kredit beruvchi kredit tashkilotlari, sug‘urta kompaniyalari, mijozlarning kreditga layoqatliligi to‘g‘risida ma’lumot beruvchi kredit agentliklari, kredit bo‘yicha qarzni to‘lamagan taqdirda garovga qo‘yilgan mol-mulkni xatlash bo‘yicha ixtisoslashgan kompaniyalar.

Rossiya iqtisodiyotining o'tish davri bozor usuli taraqqiyot bozor iqtisodiyoti ehtiyojlariga adekvat bo'lishi kerak bo'lgan bank tizimini takomillashtirishni nazarda tutadi. Ipoteka kreditlash bank kreditlashni rivojlantirishning istiqbolli yo‘nalishlaridan biridir. chunki ipoteka kredit xavfsizligini kuchaytiruvchi eng muhim vositadir. Iqtisodiyoti, siz bilganingizdek, yuqori darajadagi xavf va noaniqlik bilan ajralib turadigan mamlakatimiz uchun bu nuqta alohida ahamiyatga ega. Ta'minlangan kreditlar, bo'sh kreditlarga qaraganda, banklar uchun xavfsizroqdir, chunki ular qaytarilmasa, bank garovni amalga oshiradi va mablag'larini qaytaradi. Shunday qilib, ipoteka kreditlash mamlakatimiz bank tizimining faoliyati, barqarorligi va samaradorligini oshirish uchun bevosita katta ahamiyatga ega.

Ipoteka kreditlashning yaratilishi va rivojlanishi banklarning mamlakat iqtisodiy hayotidagi roli va o‘rni haqidagi jahonda qabul qilingan g‘oyalarga javob beradigan yanada madaniyatli, barqaror bank tizimini shakllantirishga xizmat qiladi.

Yuqorida aytilganlarning natijasi o'laroq, ipoteka kreditlash mexanizmini, Rossiyada kreditlashning ushbu turini rivojlantirishni rag'batlantirish choralarini o'rganish, bizning fikrimizcha, juda dolzarbdir. Axir, bundan tashqari iqtisodiy roli Ipoteka krediti ham muhim ijtimoiy vazifalarni bajaradi.

Shuni ta'kidlash kerakki, buning uchun o'rganish kerak chet el tajribasi ipoteka kreditlash tizimini shakllantirish - ikkalasining tajribasi ishlab chiqilgan iqtisodiy mamlakatlar, va iqtisodiy jarayonlar ichki iqtisodiyotning hozirgi iqtisodiy holatiga o'xshash mamlakatlar - birinchi navbatda, bu sobiq sotsialistik lager mamlakatlari, shuningdek, bir qator rivojlanayotgan milliy iqtisodiyotlar.

Ushbu tezisni yozishda zamonaviy mahalliy va xorijiy iqtisodchilarning umuman bank tizimini takomillashtirish muammolari, xususan, ipoteka kreditlashni rivojlantirish muammolari bilan shug'ullangan ishlari uslubiy asos bo'ldi. Yu.Agaev, V.Busov, O.Zadneprovskaya, L.Makarevich, L.Ryabchenko va boshqalar shu kabi muammolar bilan shug‘ullanib, ularning tadqiqotlari monografiya va davriy matbuotda chop etilgan maqolalarida o‘z aksini topgan. Empirik bazani davriy matbuotda e'lon qilingan statistik ma'lumotlar, Rossiya Federatsiyasi Davlat statistika qo'mitasi ma'lumotlari tashkil etdi.

Ushbu diplom tadqiqotining maqsadi Rossiyaning o'tish davri iqtisodiyotida ipoteka bozorining holatini o'rganish va uni yanada rivojlantirish va takomillashtirish yo'llarini asoslashdir. Maqsadga muvofiq quyidagi vazifalar belgilandi:

Ipoteka tushunchasi va ipoteka kreditlash munosabatlarining sub'ekt-obyekt tarkibini aniqlang.

Ipotekaning asosiy shakllari va turlarini aniqlang.

Ipoteka kreditlash mexanizmini tavsiflash, ipoteka kreditlashning asosiy xususiyatlarini aniqlash.

Birlamchi va ikkilamchi ipoteka bozorlarini, ularning faoliyatining asosiy vositalarini o'rganing.

Ipoteka banklari operatsiyalarining o'ziga xos xususiyatlarini aytib bering.

Rossiyada bank ipoteka kreditining genezisi jarayonini ta'kidlash.

Ichki iqtisodiyotda ipoteka kreditlashni rivojlantirish muammolarini aniqlash va shu asosda uni rivojlantirish va takomillashtirishning asosiy yo‘nalishlarini asoslash.

1. IPOTEKA KREDITLASHNING MOHIYATI.

1.1. IPOTEKA TUSHUNCHASI. IPOTEKA KREDİT BERISH MUNOSABATLARINING SUB'YEK VA OB'YEKTI TUZILISHI.

Avvalo, ipotekaning mohiyatiga, uning o'ziga xos xususiyatlariga e'tibor qaratish va shuning uchun bu tushunchaning ta'riflarini ko'rib chiqish kerak. I.T.Balabanov bergan taʼrifga koʻra, ipoteka koʻchmas mulkni garovga olgan holda olingan kreditdir. Klassik ma'noda ipoteka nafaqat kredit, balki qimmatli qog'ozlar - ipoteka va obligatsiyalar chiqarish bilan bog'liq resurslarni jalb qilish usulidir. Shunday qilib, biz uchun quyidagi ta'rif juda muvaffaqiyatli ko'rinadi: Ipoteka - bu qarzdor-garovga qo'yuvchining kreditor-garovga oluvchi oldidagi asosiy pul majburiyatini bajarish uchun kafolat bo'lib xizmat qiladigan mulk garovining bir turi bo'lib, u sodir bo'lganda huquqqa ega bo'ladi. egasi (egasi) garovga qo'yuvchi bo'lgan garovga qo'yilgan ko'chmas mulkdan qoniqish olish bo'yicha garov bilan ta'minlangan asosiy majburiyatni qarzdor bajarmaganligi. Bizning fikrimizcha, u kreditor va qarz oluvchi o'rtasidagi maxsus iqtisodiy munosabatlar sifatida ipotekaning mohiyatini to'g'riroq va to'liq aks ettiradi.

Bozor iqtisodiyoti sharoitida ipoteka kreditidan foydalanish keng tarqalgan. Ipoteka krediti - banklar tomonidan ko'chmas mulk garovi bilan beriladigan uzoq muddatli kredit.

Ipoteka tushunchasining huquqiy ma'nosi mulkka egalik qilishning mulkiy huquqlarining og'irligidan iborat. Ko'chmas mulk - bu yerga shunchalik mustahkam bog'langan er uchastkasi, binolar yoki inshootlar, ularni sezilarli zarar etkazmasdan ajratib bo'lmaydi.

Ushbu og'irlik ikki shaklda yuzaga keladi: yoki kreditor garovga qo'yuvchining garovga qo'yilgan narsaga bo'lgan huquqlarini keyinchalik uni qaytarib olish imkoniyati bilan qarz oluvchiga o'tkazish bilan oladi yoki ipotekaning o'zi ishlatiladi - garovga qo'yuvchi ob'ektning egasi bo'lib qoladi va kreditor. faqat garovni talab qilish huquqini oladi.

Yuqorida ta'kidlaganimizdek, ipoteka krediti kredit oluvchi va kredit beruvchi shaxs o'rtasidagi munosabatlarning alohida turi bo'lganligi sababli, bu munosabatlarning sub'ekt-ob'ekt tuzilishini ko'rib chiqish maqsadga muvofiq bo'ladi. Ipoteka predmetlarining xarakteristikalari 1-ilovada keltirilgan.

Ipoteka kreditlash ob'ektlari quyidagilardir:

* Yer;

* Turar-joy binolari, ya'ni kvartiralar, uylar, kottejlar, dachalar, korxonalarning binolari va inshootlari. ijtimoiy soha;

* Ofis xonalari, savdo markazlari, yakka tartibdagi do'konlar, restoranlar va boshqa tijorat xizmat ko'rsatish ob'ektlari;

* Sanoat binolari - omborlar, zavod binolari va ilmiy-tadqiqot institutlari, energetika ob'ektlari, garajlar va boshqa ishlab chiqarish binolari.

Ipoteka kreditlash sub'ektlari quyidagilardir:

* Qarz oluvchi;

* Qarz beruvchi;

* Ipoteka kreditlariga sarmoya kirituvchi investor (kredit bergan bank shart emas);

* Hukumat.

Shuni ta'kidlash kerakki, yuqorida sanab o'tilgan ipoteka kreditlash sub'ektlari turli maqsadlarni ko'zlaydilar. Gipoteka kreditlash sub'ektlarining maqsadlarini ko'rib chiqaylik. Qarz oluvchining asosiy maqsadi tovarlar ishlab chiqarishni tashkil etish yoki rekonstruksiya qilish uchun arzon moliyaviy resurslarni jalb qilish hajmini maksimal darajada oshirishdir. Agar jismoniy shaxslarga uy-joy sotib olish uchun kredit berish amalga oshirilsa, qarz oluvchining asosiy maqsadi eng yaxshi va arzonroq uy-joy olishdir, qarz oluvchi esa har oy kredit bo'yicha to'lovlarni amalga oshirishi kerak.

Bankning, ya'ni kreditorning vazifasi o'z aktsiyadorlarining foydasi va dividendlarini maksimal darajada oshirishdan iborat. Shunday qilib, ipoteka kreditlashda bankning maqsadlari faol operatsiyalarning rentabelligini maksimal darajada oshirish va risklarni cheklash va kredit kapitalining qaytarilishini ta'minlashdan iborat.

Investor, shuningdek, ipoteka yoki ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarga sarmoya kiritish orqali eng yuqori daromad olishga intiladi. Shunday qilib, kafolatlangan kreditlash mexanizmidan foydalanganda investorning maqsadi ipoteka yoki qimmatli qog'ozlarga qo'yilgan kapitaldan maksimal foyda olishdir.

Kreditlash sub'ektlaridan biri bu davlatdir. Ipoteka kreditini tashkil etish va rivojlantirishda davlatning roli banklarga ortiqcha tavakkalchiliklarsiz ipoteka kreditlash bilan samarali shug‘ullanish imkonini beruvchi shart-sharoitlarni yaratishdan iborat. Hukumatning ipoteka bozoridagi maqsadlari quyidagilardan iborat:

* Ko'chmas mulkni kapitallashtirish va uning aylanmasini ta'minlash;

* Moddiy ishlab chiqarish sohasini inflyatsiyasiz qo'llab-quvvatlash;

* ishlab chiqarish va moliyaviy kapital o'rtasidagi tafovutni kamaytirish;

* Byudjetning daromad qismini to'ldirish va saqlash ichki qarz;

* Ipoteka kreditlash tizimining ishonchli va samarali ishlashi uchun shart-sharoitlar yaratish.

Ipoteka krediti bozorining asosiy sub'ektlari maqsadlarini taqqoslash ularning ko'p yo'nalishli ekanligi haqida xulosa chiqarishga imkon beradi.

O'zining iqtisodiy mazmuniga ko'ra ipoteka quyidagi funktsiyalarni bajaradi:

1. yaratish va jalb qilish mexanizmi qo'shimcha mablag'lar moddiy ishlab chiqarishni saqlash va rivojlantirish;

2. boshqa aylanma mexanizmlaridan (masalan, sotib olish-sotish va xususiylashtirish) foydalanish yuridik jihatdan imkonsiz yoki iqtisodiy jihatdan maqsadga muvofiq bo'lmagan hollarda mulkning aylanmasi va qayta taqsimlanishini ta'minlashning qo'shimcha vositasi;

3. ipoteka va sanoat va ipoteka qimmatli qog'ozlari, shuningdek ipoteka kreditlarining ikkilamchi bozori institutlari negizida ko'p tartibli multiplikatorli soxta kapitalni yaratish.

Ipotekani iqtisodiyotning elementi sifatida ko'rib, uning uchta eng xarakterli xususiyatini ajratib ko'rsatish kerak.

Birinchisi, ko'chmas mulk garovi ishlab chiqarishni rivojlantirish uchun zarur moliyaviy resurslarni jalb qilish vositasi bo'lib xizmat qiladi. Ikkinchisi, ipoteka boshqa shakllar (masalan, sotib olish va sotish) bo'lmasa, ob'ektlarga bo'lgan mulk huquqini amalga oshirishni ta'minlashga qodir. Uchinchisi esa, ipoteka yordamida qimmatli qog'oz asosida soxta kapital yaratish (mulk egasi birlamchi, ikkilamchi va hokazo ipoteka kreditlarini berganda) aylanma mablag'lar shakllangan xayoliy kapital miqdoriga ko'payishi).

Jahon bank iqtisodiyotining rivojlanish qonuniyatlari nuqtai nazaridan ipoteka krediti bozor iqtisodiyotining ajralmas elementi hisoblanadi. Shuning uchun, bizning fikrimizcha, bu erda kreditning mohiyati va umumiy tamoyillarini ko'rib chiqish maqsadga muvofiqdir.

Kredit - bu ssuda kapitalining harakati sodir bo'ladigan iqtisodiy munosabatlar tizimi. Bu ta'rif ssuda kapitalining o'ziga xos xususiyatiga asoslanadi, bu ikkinchisi, K.Marksning fikricha, "shart ostida begonalashtirilgan", "sotilmaydi, faqat ssudaga beriladi". haq evaziga vaqtinchalik foydalanish uchun berilgan mablag'lar to'plami.

Kredit, yuqorida ta'kidlaganimizdek, beri iqtisodiy munosabatlar, keyin bu munosabatlarning sub'ekt-ob'ekt tuzilishini farqlashimiz mumkin. Kredit bitimida munosabatlarning sub'ektlari qarz beruvchi va qarz oluvchi hisoblanadi. Kreditor - kredit beruvchi kredit munosabatlarining ishtirokchisi. Kreditorlar - qarz oluvchining iqtisodiyotiga ma'lum vaqt davomida resurslarni taqdim etgan shaxslar. Qarz oluvchi ssuda oluvchi va olingan ssudani to'lashga majbur bo'lgan kredit munosabatlarining tarafi hisoblanadi. Tarixan qarz oluvchilar qo'shimcha resurslarga muhtoj bo'lgan shaxslar bo'lgan. Qarz oluvchilar korxonalar, banklar, aholi va davlatdir. Qarz ob'ekti - bu qiymatning alohida qismi sifatida va realizatsiya qilinmagan qiymatning bir turini ifodalovchi qarzga olingan qiymat.

Kreditning asosiy sifati qiymatni saqlashdir. Qarz beruvchidan qarz oluvchiga o'tadigan qiymat harakatda saqlanadi. Qiymatning saqlanishiga undan qarz oluvchining iqtisodiyotida foydalanish jarayonida erishiladi. Ikkinchisi kreditorga ekvivalent qiymatni (bir xil qiymat va foydalanish qiymatiga ega ekvivalent) o'tkazishi kerak.

Qarz qilingan qiymatning harakati quyidagicha ifodalanishi mumkin:

Rk - Pkz - Ik - Vr - Pks,

Bu erda Pk - kreditni joylashtirish, Pkz - qarz oluvchilar tomonidan olingan ssuda, Ik - kreditdan foydalanish, Vp - resurslarni ozod qilish, Vk - vaqtincha qarzga olingan qiymatni qaytarish, Pkz - qarz beruvchi tomonidan olingan kvitansiya. ssuda shaklida joylashtirilgan mablag'lar.

Kredit harakatining birinchi bosqichi - kreditni joylashtirish - ifodalaydi muhim nuqta iqtisodiy amaliyot uchun, chunki kreditor ushbu aniq qarz oluvchiga kredit berish resurslarni eng oqilona investitsiya qilishiga ishonch hosil qilishi kerak. Qarz oluvchi tomonidan kredit olish turli maqsadlarga erishish uchun, jumladan, ilgari shakllangan qarzlarni to'lash uchun ishlatilishi mumkin. Ushbu bosqichning asosiy xususiyati shundaki, qarz oluvchi o'zining pul mablag'lariga bo'lgan vaqtincha ehtiyojlarini qondiradigan ssuda oladi, kredit munosabatlarining boshqa tomoni esa ma'lum bir muddatga qiymatni begonalashtiradi, qarz beradi. Qiymatni qarz oluvchining ixtiyoriga o'tkazish unga kreditdan foydalanish jarayonida o'tkazma ob'ektining foydalanish qiymatini amalga oshirish imkonini beradi. Resurslarni bo'shatish qarz oluvchi iqtisodiyotidagi qiymat tsiklining tugashini tavsiflaydi. Vaqtinchalik bo'sh pul mablag'larining to'planishi kreditor tomonidan kreditni joylashtirishdan oldin bo'lgani kabi, qarz oluvchining iqtisodiyotida qiymatning chiqarilishi, uning konsentratsiyasi unga vaqtincha qarzga olingan qiymatni qaytarish imkonini beradi. Ushbu bosqich kreditning keyingi bosqichga o'tishi uchun moddiy asosdir. Qarzni to'lash vaqtincha qarzga olingan qiymatning qarz oluvchidan qarz beruvchiga o'tkazilishini ifodalaydi. Qarz beruvchi tomonidan vaqtincha foydalanish uchun berilgan qiymatni olish kredit harakatining yakuniy bosqichi hisoblanadi. Kreditor uchun nafaqat ilgari qarzga olingan qiymatni (tovar shaklida) to'liq qaytarish, balki uning iste'mol sifatini saqlab qolish ham muhimdir.

Ko'rib chiqilayotgan bosqichlarning yig'indisi kredit harakatini faqat kredit bilan bog'liq bo'lmagan bosqichlarni o'z ichiga olgan qarz qiymatining to'liq tsiklining qismlari sifatida ko'rishga imkon beradi. Aslida, kredit munosabatlari muomala sohasida vujudga keladi, shuning uchun ssudaga faqat qiymatni qarz beruvchidan qarz oluvchiga va aksincha o'tkazish aktlarini kiritish mumkin.

Iqtisodiyotdagi kredit munosabatlari muayyan uslubiy asosga asoslanadi, uning elementlaridan biri tamoyillardir. Kredit kapitali bozorida har qanday operatsiyani tashkil qilishda kreditlash tamoyillariga qat'iy rioya qilish kerak. Keling, ularni ko'rib chiqaylik.

1) kreditni to'lash. Ushbu tamoyil kreditordan olingan moliyaviy resurslarni qarz oluvchi foydalanishni tugatgandan keyin qaytarish zarurligini ifodalaydi. U o'zining amaliy ifodasini kreditni to'lashda uni taqdim etgan kredit tashkilotining hisob raqamiga tegishli miqdordagi pul mablag'larini o'tkazish orqali topadi, bu esa bank kredit resurslarining yangilanishini ta'minlaydi. zarur shart nizom faoliyatini davom ettirish.

2) Qarzning shoshilinchlik tamoyili kreditni qarz oluvchi uchun maqbul bo'lgan istalgan vaqtda emas, balki kredit shartnomasida yoki uning o'rnini bosuvchi hujjatda ko'rsatilgan aniq vaqtda to'lash zarurligini aks ettiradi. Ushbu shartning buzilishi kreditor tomonidan qarz oluvchiga undirilgan foizlarni ko'paytirish shaklida iqtisodiy sanksiyalarni qo'llash uchun etarli sababdir va keyingi kechiktirish bilan (bizning mamlakatimizda - uch oydan ortiq) - taqdim etish. moliyaviy talablar ichida sud tartibi. Ushbu qoidadan qisman istisno - bu chaqiriq kreditlari. Bunday holda, kredit shartnomasida to'lov muddati ko'rsatilmagan. Chaqiruv kreditlari uchun qarz oluvchi bankdan kreditni qaytarish zarurligi to'g'risidagi bildirishnomani olgan paytdan boshlab uning ixtiyorida bo'lgan vaqt belgilanadi va bu ma'lum darajada ko'rib chiqilayotgan tamoyilga rioya qilishni ta'minlaydi.

3) Qarzni to'lash, u quyidagicha ifodalanadi kredit foizlari. Ushbu tamoyil nafaqat qarz oluvchi tomonidan bankdan olingan kredit resurslarini to'g'ridan-to'g'ri qaytarish, balki ulardan foydalanish huquqini to'lash zarurligini ham ifodalaydi. Iqtisodiy ob'ekt kredit foizlari - qarz oluvchi qo'shimcha shartlardan foydalangan holda qo'shimcha foyda oladi va u qarz oluvchi va qarz beruvchi o'rtasida taqsimlanishi kerak. Ko'rib chiqilayotgan tamoyil bank foizlari qiymatini belgilash jarayonida amaliy ifodasini topadi.

4) Qarzni kafolatlash. Bu tamoyil himoya qilish zarurligini aks ettiradi mulkiy manfaatlar kreditor, chunki qarz oluvchi o'z zimmasiga olgan majburiyatlarni buzishi mumkin. Bunday himoya garov, shuningdek, uchinchi shaxslarning moliyaviy kafolatlari va kafolatlari hisoblanadi.

5) Kreditning maqsadli xususiyati. Aksariyat turlarga tegishli kredit operatsiyalari, kreditordan olingan mablag'lardan maqsadli foydalanish zarurligini ifodalash. Qarz shartnomasining ma'lum bir qismida kreditning mo'ljallangan maqsadi ko'rsatilgan. Kredit muassasasi yoki bank mablag'larning maqsadli sarflanishini nazorat qiladi. Buzilgan taqdirda, qarz oluvchiga, masalan, kredit foizlarini oshirish yoki kreditni yoki uning bir qismini muddatidan oldin olib qo'yish shaklida iqtisodiy jarimalar qo'llaniladi.

6) Qarzning tabaqalashtirilgan xususiyati. Ushbu tamoyil kredit tashkiloti tomonidan qarz oluvchilarning turli toifalariga nisbatan tabaqalashtirilgan yondashuvni anglatadi. Uning amalda amalga oshirilishi muayyan bankning shaxsiy manfaatlariga va davlat tomonidan muayyan tarmoqlar va faoliyat sohalarini (masalan, kichik biznes va boshqalarni) qo‘llab-quvvatlash bo‘yicha olib borilayotgan markazlashgan siyosatga bog‘liq bo‘lishi mumkin.

Biroq, ipoteka kreditlash butun bir qismi bo'lgan holda, o'ziga xos xususiyatlarga ega bo'lib, ipoteka krediti kreditning o'ziga xos shakli ekanligidan kelib chiqadi. Ipotekaning asosiy xususiyatlarini ko'rib chiqing.

Birinchidan, ipoteka krediti - bu qat'iy belgilangan qimmatli qog'ozga berilgan kredit. Aksincha, bank krediti garov bilan ta'minlanmasligi mumkin. Qarz to‘lanmagan taqdirda garovga qo‘yilgan mol-mulk sotiladi, olingan mablag‘lar hisobidan kreditor oldidagi qarzi qoplanadi. Ko‘chmas mulkning garov rolini o‘ynashi garovga oluvchiga garov ta’minotining saqlanishi ustidan nazoratni ancha osonlashtiradi, biroq kredit qarzini to‘lamagan taqdirda garovni amalga oshirishni murakkablashtiradi, chunki ko‘chmas mulk yuqori likvidli aktiv hisoblanmaydi.

Ikkinchidan, ko'pchilik ipoteka kreditlari qat'iy belgilangan maqsadga ega. Ular turar-joy binolarini sotib olish, qurish va qayta qurishni moliyalashtirish uchun ishlatiladi sanoat binolari, shuningdek, rivojlanish yer uchastkalari. Rivojlangan bozor iqtisodiyotiga ega mamlakatlarda uy-joy ipoteka kreditlari eng keng tarqalgan. Misol uchun, AQShda ular ko'chmas mulk bilan ta'minlangan barcha kreditlarning 60% dan ortig'ini tashkil qiladi.

Zamonaviy rus iqtisodchilarining fikriga ko'ra, mamlakatimizda qishloq xo'jaligi ipoteka resurslarini joylashtirish uchun ustuvor soha bo'lishi kerak va bo'lishi mumkin. Buning uchun Rossiyada barcha zarur resurslar mavjud: bepoyon unumdor yerlarning mavjudligi, kuchli mehnat salohiyati. Bu erda yangi takomillashtirilganni qabul qilish alohida ahamiyatga ega yer kodi, yer bozorini qonuniylashtirish. Bu qishloq xo‘jaligini uning asosiy mulki – yer bilan ta’minlashda kreditlashga kuchli turtki beradi. Ipoteka kreditlashning asosiy afzalligi, bizning fikrimizcha, sotib olish uchun olingan ko'chmas mulk uni taqdim etish uchun garov bo'lib xizmat qilishi mumkin.

Uchinchidan, ipoteka kreditlari uzoq muddatga, odatda 10-30 yilga beriladi, bu oylik to'lovlar miqdorini kamaytirish imkonini beradi, chunki kreditni qaytarish vaqt o'tishi bilan cho'ziladi.

To'lash shartlari, kredit hajmi, uni ta'minlash vositalari katta hajmdagi tahliliy ishlarni talab qiladi.

Shunday qilib, ipoteka krediti kreditning alohida shaklidir. U ikkalasini birlashtiradi umumiy asoslar kredit munosabatlari, shuningdek, faqat kreditning ushbu shakliga xos bo'lgan o'ziga xos xususiyatlar.

1.2. IPOTEKA TURLARI VA SHAKLLARI

Dunyoda iqtisodiy amaliyot ipoteka bir necha mezonlarga ko'ra tasniflanishi mumkin. Eng keng tarqalgan ipoteka turlari:

1. Kelishuvli ipoteka - garov guvohnomasi berilgan ipoteka, bunday ipotekaning tijorat muomalasida aylanishini osonlashtiradi.

2. Qimmatli qog'oz (kitob) ipotekasi guvohnoma berish bilan birga emas, balki Yer reestrida qayd etiladi.

3. Ikkinchi ipoteka - allaqachon garovga qo'yilgan ko'chmas mulk uchun kredit.

4. Qaytariladigan ipoteka - foizlar va asosiy qarz miqdori ma'lum yillar davomida bosqichma-bosqich to'lanadi.

5. Yopiq ipoteka - bu taqiqlangan ipoteka krediti muddatidan oldin to'lash obligatsiyalar, bir xil garovdan qayta foydalanish.

6. "Kichik" ipoteka - bu birinchisiga nisbatan huquqlari past bo'lgan va shuning uchun yuqori foiz stavkasiga ega bo'lgan ipoteka.

7. "Nol" ipoteka - bu nol kuponga ega, ya'ni foizlar va asosiy qarzni to'lash muddati tugashi bilan to'lanadigan erta tijorat ipotekasi.

8. Teskari ipoteka - ipoteka krediti bo'lib, unga ko'ra qarz oluvchi kredit garovi bo'lgan ko'chmas mulkning qiymatiga qarab, davriy ravishda qarz beruvchidan kelishilgan summalarni oladi; sxemalar, shuningdek, mulkka ega bo'lgan nafaqaxo'rlarning daromadlarini to'ldirishga imkon beradi. Bunday ipotekaning bir nechta turlari mavjud: umr bo'yi annuitet, uyni bir martalik naqd pulga sotish, bunda sotuvchi faqat olish huquqini oladi. umrbod yashash unda uyni bir vaqtning o'zida ijarasi bilan sotish.

9. Teskari annuitet ipoteka - bu shaxsga (keksalar) olish imkonini beruvchi ipoteka vositasi. umrbod annuitet o'z uyiga bo'lgan huquqlarni bosqichma-bosqich yo'qotish evaziga.

10. Ochiq ipoteka - quyidagi xususiyatga ega bo'lgan ipoteka: garovga qo'yilgan aktivlar qiymati va jalb qilingan mablag'lar hajmi o'rtasidagi nisbat maqbul darajada saqlanib qolishi sharti bilan qo'shimcha kredit olish mumkin bo'lgan garov.

11. Birlamchi ipoteka - uzoq muddatli qimmatli qog'oz ko'rinishidagi ipoteka (garov sifatida taqdim etilgan aktivlarga ustuvor huquq beruvchi birlamchi ipoteka obligatsiyasi).

12. Keyingi ipoteka - ko'chmas mulk ob'ekti yoki unga nisbatan ipoteka mavjud bo'lgan er uchastkasi garovi. Ikkita kreditning umumiy miqdori (garovga qo'yilgan yoki qayta garovga qo'yilgan ob'ekt uchun), qoida tariqasida, sotish qiymatining 80 foizidan oshmaydi.

13. Doimiy ipoteka - ipoteka krediti bo'lib, unda butun davr davomida faqat foizlar to'lanadi, asosiy qarz esa kredit muddati tugagandan so'ng bir vaqtning o'zida to'lanadi.

14. Roll-over ipoteka - o'zgaruvchan stavka yoki davriy qayta moliyalash bilan davriy kredit.

15. Differensial to‘lovli ipoteka – to‘lovi har yili oshib boruvchi belgilangan stavkali ipoteka krediti; to'lovlar jadvali umuman o'zgarmaydi, lekin to'lovlar asta-sekin o'sib boradi.

Ipotekaning yana bir tasnifi - garov predmeti bo'yicha tasniflash (1-rasmda ko'rsatilgan).

Guruch. Garov predmeti bo'yicha ipoteka turlari.

Garov predmeti bo'yicha yer uchastkalari garovi, korxonalar garovi va turar-joy va kvartiralar garovi ajralib turadi.

Qishloq xoʻjaligi maqsadlari tarkibidan yer uchastkalarini garovga qoʻyish faqat qishloq xoʻjaligi ishlab chiqarishini amalga oshirish yoki rivojlantirish bilan bevosita bogʻliq boʻlgan, shaharsozlik qoidalariga muvofiq bino va inshootlar qurilishi amalga oshiriladigan shahar yerlari bilan bogʻliq boʻlgan kredit shartnomalari ijrosini taʼminlash uchungina yoʻl qoʻyiladi. taqiqlangan, alohida yer uchastkasi sifatida ipoteka predmeti bo'lishi mumkin emas. Garovga qo‘yilgan uchastkada barpo etilayotgan yoki quriladigan va garovga oluvchiga tegishli bo‘lgan binolar, inshootlar, garovga qo‘yilgan yer uchastkasi bilan bir vaqtda xuddi shu ipoteka bo‘yicha garovga qo‘yilishi mumkin. Agar ipoteka garovga qo‘yuvchiga emas, balki boshqa shaxsga tegishli bo‘lgan binolar yoki inshootlar joylashgan er uchastkasida o‘rnatilgan bo‘lsa, garovga oluvchi ushbu er uchastkasidan undirib undirib, uni ochiq kimoshdi savdosida sotganda, barcha huquq va majburiyatlar garovga qo‘yuvchiga tegishli bo‘lmaydi. er uchastkasini xaridorga topshiriladi. garovga qo'yuvchi bu shaxsga nisbatan bo'lgan.

Ipoteka krediti o'z vaqtida to'lanmagan taqdirda, mulkdorning er uchastkasi begonalashtirilishi mumkin. Ushbu protsedura "garovga qo'yish" deb ataladi. Shuni ta'kidlash kerakki, ko'plab Evropa mamlakatlari qonunchiligi mulkdorning huquqlarini etarlicha kuchli himoya qiladi.

Ipotekada er uchastkalari bo'yicha shartnoma hujjatlari muhim rol o'ynaydi. Er uchastkalarini aniq o'lchamasdan, kadastr va yer kitoblarini yaratmasdan turib, ipoteka kreditini rivojlantirish mumkin emas. Er daftarlarini yaratishda asosiy tamoyildan kelib chiqish kerak: ro'yxatga olish yozuvlarining to'liqligi. Er va undagi ko'chmas mulkni sotib oluvchi yozuvlarning to'g'riligiga to'liq ishonishi va ularning to'liqligiga ishonch hosil qilishi kerak. Manfaatdor shaxslarning har biri er uchastkasidagi huquqiy vaziyat to'g'risida ishonchli ma'lumotlarni tezda olish imkoniyatiga ega bo'lishi kerak. Yer uchastkalarini aniqlash va ularning huquqiy holatini istalgan vaqtda belgilash imkoniyatiga ega bo'lish uchun kadastr ma'lumotlari er reestridagi mulkdorning huquqlari to'g'risidagi yozuvlarga to'liq mos kelishi kerak.

Korxona garovining predmeti yaxlit mulkiy majmua sifatidagi korxona hisoblanadi. Korxonaning garovga qo'yilgan mol-mulki tarkibiga barcha moddiy va nomoddiy aktivlar, shu jumladan binolar, inshootlar, jihozlar, inventar, xom ashyo, tayyor mahsulotlar, talablar, patentlar va boshqa mutlaq huquqlar, shuningdek korxona qarzlari. Korxonani garovga qo'yishga mol-mulk egasining, korxona yoki u vakolat bergan organning roziligi bilan yoxud korxonaning ta'sis hujjatlari bilan vakolat berilgan organning qarori asosida yo'l qo'yiladi. Korxonaning ipotekasi pul majburiyati bilan ta'minlanishi mumkin, uning miqdori korxona aktivlari qiymatining yarmidan kam bo'lmagan. O'ziga nisbatan bankrotlik to'g'risidagi ish qo'zg'atilgan yoki tugatish yoki qayta tashkil etish to'g'risida qaror qabul qilingan korxonaning ipotekasiga yo'l qo'yilmaydi; agar bu uning ipotekada ko'rsatilgan aktivlari umumiy qiymatining pasayishiga olib kelmasa va shunday qilsa. ipoteka shartnomasining boshqa shartlarini buzmaslik.

Turar-joy yoki kvartiraning ipotekasi qurish, rekonstruksiya qilish yoki qurish uchun berilgan kredit garovini qoplash uchun ruxsat etiladi. kapital ta'mirlash turar-joy binosi (kvartira). Fuqaro - uning egasi va uning oila a'zolari boshqa turar joy uyda yashasa, turar joy (kvartira) ham ipoteka obyekti bo'lishi mumkin. Dacha, bog 'uyi va doimiy yashash uchun mo'ljallanmagan boshqa binolar umumiy asosda garovga qo'yilishi mumkin. Uyning (kvartiraning) bir qismini tashkil etuvchi yashash xonalari ipoteka predmeti bo'lishi mumkin emas. Ipotekaga faqat garovga qo'yuvchiga mulk huquqi asosida tegishli bo'lgan turar joy (kvartira) o'tkazilishi mumkin.

Turar-joy binosi va kvartiraning garovi faqat maxsus litsenziyaga ega bo'lgan banklar va boshqa kredit tashkilotlari bo'lishi mumkin.

Garovga qo'yilgan turar-joy binosining ochiq kimoshdi savdosida sotilishi odatda xaridor tomonidan garovga qo'yuvchini va uning ushbu turar-joy binosida yashovchi oila a'zolarini chiqarib yuborish uchun asos bo'lmaydi. Turar-joy binosini olgan mulkdor va unda yashovchi shaxslar o'rtasida turar-joy binolarini ijaraga berish shartnomasi ushbu hudud uchun odatiy shartlar asosida tuziladi.

Agar ipoteka shartnomasida boshqacha tartib nazarda tutilgan bo‘lmasa, garovga qo‘yuvchi turar-joy binosida joylashgan bo‘sh turgan kvartirani faqat garov oluvchining roziligi bilan ijarachiga berishga haqli. Turar-joy binolarida ijara shartnomasi, ijara shartnomasi shartlari yoki qonun hujjatlarida nazarda tutilgan boshqa asoslar bo‘yicha yashovchi shaxslar garovga qo‘yilgan uy ochiq kimoshdi savdosida sotilganda chiqarib yuborilmaydi. Ular bilan ilgari tuzilgan yashash shartnomasi o‘z kuchida qoladi va bunday shaxslar o‘zlari egallab turgan uyni imtiyozli ravishda sotib olish huquqiga ega.

Shuni alohida ta’kidlash joizki, qimmatli qog‘ozlar garovi (annuitet ssuda) bilan belgilangan foiz stavkasi bilan, butun kredit muddati davomida oylik to‘lovlar miqdori bo‘yicha teng ravishda to‘lanadigan ipoteka krediti jahon amaliyotida keng tarqalgan. Annuitet krediti bo'yicha har oylik (yillik) to'lovlar 2 qismga bo'linadi - foizlar va asosiy qarzning bir qismi to'lanadi. Bu Amerika ipoteka modeli deb ataladi. Misol uchun, 12 yilga yillik 12% bilan 1000 AQSh dollari miqdorida kredit berish. Bu o'rnatilgan opsiyaga ega kredit, u uzoq muddatli to'lovga ega. Grafikda bunday annuitet krediti uchun to'lovlar sxemasi ko'rsatilgan. Bunday kreditlashning afzalligi shundaki, bu kredit qarz majburiyatlari hajmini tartibga soladi.

Miqdori, AQSh dollari

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12

Davr raqami

Asosiy qarz hisobiga Foizlar hisobiga

Guruch. Annuitet krediti bo'yicha to'lovlar miqdori.

Ipoteka mexanizmi yetarli darajada olgan jahon bozor iqtisodiyoti mamlakatlarida yuqori daraja rivojlanish, bor turli shakllar ipoteka. Ulardan asosiylari quyidagilardir:

* "bahor" ipoteka - asosiy qarzni to'lash uchun teng davriy to'lovlarni amalga oshirishni, shuningdek foizlarni to'lashni nazarda tutuvchi kredit; shunga ko'ra, har bir davr bilan umumiy to'lov kamayadi. Shunday qilib, "bahor" ipoteka o'z-o'zini o'zlashtiradigan ipoteka kreditidir. Bu atamaning qo'llanilishi - "bahor" - buloq harakati bilan o'xshashlikni anglatadi - uni qanchalik ko'p cho'zsangiz, shunchalik kamroq cho'zilishi mumkin.

* Roll-over ipoteka - ipoteka kreditlashning ushbu shaklidan foydalanganda, ipoteka kreditining muddati muddatlarga bo'linadi (qoida tariqasida, ular 3 yoki 6 oy) va ularning har biri uchun bozor sharoitlarini hisobga olgan holda, o'z foiz stavkasi belgilanadi. Shunday qilib, o'zgaruvchan kredit - bu o'zgaruvchan foiz stavkasi bo'lgan kredit. Bu belgilangan foizli kreditdan farq qiladi. Ipoteka kreditining shakllaridan biri yig'ma foizli ipotekadir. DA bu holat foiz stavkasi belgilangan vaqt oralig'ida amaldagi bozor stavkalariga moslashtiriladi.

* "Ball" ipoteka - faqat bitta foizni davriy to'lash bilan ipoteka. "balon" to'lovi katta yakuniy to'lovni anglatadi kredit qarzi. Dastlabki bir necha oy yoki yillar davomida qarzning asosiy summasi to'lanmaydi, yoki faqat kichik bir qismi to'lanadi. Keyin butun balansni to'lash muddati keladi. Ko'chmas mulk egalari, odatda, eng katta to'lov muddati kelganda, o'z majburiyatlarini bajarmaganliklari sababli o'z mulklarini yo'qotmasliklari uchun yangi kreditni oldindan kelishib olishga harakat qilishadi.

* Teskari annuitet bilan ipoteka - bu holda, moliyaviy shartnoma tuziladi, unga ko'ra kreditor qarz oluvchiga davriy to'lovlarni amalga oshiradi, kreditning asosiy summasining qoldig'i davriy to'lovlar miqdori va butun summaga oshiriladi. to'plangan foizlar.

Bundan tashqari, ipotekaning bunday shakli mavjud ipoteka qiymatini oshirishda ishtirok etish bilan - bu ipoteka krediti bo'lib, unda qarz beruvchi mulk qiymatini oshirishda ishtirok etadi.

Ko'rib turganimizdek, rivojlangan mamlakatlarda bozor munosabatlari keng qo'llaniladi har xil turlari ipoteka kreditlari. Mamlakatimiz sharoitida, bizningcha, boshqa davlatlarning ijobiy tajribasidan foydalanish maqsadga muvofiqdir. Bu, ayniqsa, o'zgaruvchan ichki iqtisodiyot sharoitida ipoteka kreditlashning turli xil turlari va shakllarining rivojlanishi bilan to'g'ri keladi, chunki rivojlangan ipoteka bozorining shakllanishi bozor iqtisodiyotining ajralmas instituti hisoblanadi.

Shunday qilib, ipoteka krediti kreditlarning alohida turidir. Natijada, u ba'zi bir o'ziga xos xususiyatlar bilan tavsiflanadi - uzoq muddatli xarakterga ega, ko'chmas mulkni garovga chiqarish. Shu bilan birga, ipoteka krediti ham kreditning umumiy xususiyatlariga ega, uning asosiy tamoyillari amal qiladi.

Rivojlangan bozor iqtisodiyotiga ega mamlakatlarda ipoteka kreditlari faoliyati bo'yicha katta tajriba to'plangan, uning turli shakllari va turlari mavjud. Umuman olganda, ipoteka kreditlash operatsiyalari tijorat banklari uchun unchalik xavfli emasligini ta’kidlash lozim.

Yuqorida aytilganlarning barchasi ichki iqtisodiyotda bank kreditlarining tuzilishi va mexanizmini takomillashtirish va bozor infratuzilmasini rivojlantirish maqsadida Rossiya Federatsiyasida ipoteka kreditlash tizimini rivojlantirishni dolzarb va zarur qiladi.

2. IPOTEKA KREDITLASH MEXANIZMASI.

2.1. IPOTEKA KREDITLASH XUSUSIYATLARI. IPOTEKA SHARTNOMI.

Yuqorida ta'kidlaganimizdek, ipoteka krediti ko'chmas mulk garovi bilan uzoq muddatli kreditlar berishning bir turidir. Ipoteka kreditlash tizimi uzoq muddatga bo'lib-bo'lib to'lash bilan past foiz stavkasida kreditlar beradi. Ipoteka har qanday ko'chmas mulkda (yakka tartibdagi korxonalar, binolar, er uchastkalari, dachalar, kvartiralar) tuzilishi mumkin. Garov predmeti (1-ilovaga qarang) faqat garovga oluvchining roziligi bilan boshqa shaxsga o‘tkazilishi mumkin. Bunday holda, ipoteka o'z kuchini saqlab qoladi, lekin ipoteka shartnomasi bo'yicha barcha majburiyatlar ipoteka predmetiga bo'lgan huquqni qo'lga kiritgan shaxsga o'tadi.

Majburiyatlarning bajarilishiga majburiyatlarning bajarilishini ta'minlash usullari deb ataladigan maxsus chora-tadbirlar yordam beradi. Ushbu usullar kreditorning manfaatlarini ko'zlab o'rnatiladi. Garchi ta'minlashning barcha usullari sanktsiyalar bo'lmasa-da, ularning barchasi bevosita yoki bilvosita qarzdor uchun qo'shimcha yuklarni keltirib chiqaradi. Rossiya Federatsiyasining amaldagi qonunchiligiga muvofiq, majburiyatlarning bajarilishi garov, qarzdorning mol-mulkini saqlash, kafillik, bank kafolati, depozit va qonun yoki shartnomada nazarda tutilgan boshqa usullar bilan. Majburiyatlarning bajarilishini ta'minlashning eng muhim usullaridan biri garovdir.

Garovning mohiyati shundan iboratki, kreditor-garovga oluvchi, qarzdor tomonidan garov bilan ta'minlangan majburiyatni bajarmagan taqdirda, garovga qo'yilgan mol-mulk hisobidan, bundan mustasno, boshqa kreditorlarga nisbatan imtiyozli ravishda qanoatlantirish huquqiga ega bo'ladi. . PS ning 334-moddasi va Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonuni garov tushunchasiga o'xshash ta'riflarni o'z ichiga oladi. Garovga oluvchi o'z talablarini "ushbu mol-mulkka egalik qiluvchi shaxsning (garovga qo'yuvchining) garovga qo'yilgan mol-mulki qiymatidan" imtiyozli ravishda qondirish huquqiga ega. Kafolatning ikkita asosiy turi mavjud:

1) mol-mulkni garovga oluvchiga o'tkazish bilan garov (ipoteka);

2) mol-mulkni garovga oluvchiga qoldirib garovga qo'yish.

Garovning ikkinchi turi - ipoteka - ko'chmas mulk garovi. Ipoteka - korxona, inshoot, bino, inshoot yoki yer bilan bevosita bog‘liq bo‘lgan boshqa obyektning tegishli yer uchastkasi yoki undan foydalanish huquqi bilan birga garovidir. Ko'chmas narsalarga er uchastkalari, yer qa'ri uchastkalari, ajratilgan suv havzalari, shu jumladan o'rmonlar, ko'p yillik o'simliklar, binolar, inshootlar kiradi. Ko'chmas narsalarga, shuningdek, davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak bo'lgan havo kemalari va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari, kosmik ob'ektlar kiradi. Ko'chmas mulkni garovga qo'yish huquqiga faqat unda joylashgan ko'chmas mulk bilan bevosita bog'liq bo'lgan yer uchastkasidan foydalanish huquqini saqlab qolgan mulkdor egadir.

Ipoteka garov turi bo'lganligi sababli, unga umuman garovga tegishli asosiy qoidalar bo'ysunadi. To'g'ri da'vo, xususan, kredit shartnomasidan kelib chiqadigan, shu jumladan. bank kreditlari, oldi-sotdi shartnomalari, mulkni ijaraga berish, tovarlarni tashish va boshqa shartnomalar. Garov u bilan ta'minlangan majburiyatdan amalga oshiriladi. Garovga oluvchining huquqlarining mavjudligi garov bilan ta'minlangan majburiyatning taqdiriga bog'liq. Qarzdor garov bilan ta'minlangan majburiyatni qisman bajargan taqdirda, agar qonunda yoki shartnomada boshqacha tartib nazarda tutilgan bo'lmasa, garov u bilan ta'minlangan majburiyat to'liq bajarilgunga qadar o'zining dastlabki hajmida saqlanadi (Qonunning 25-moddasi). Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida"). Garovga oluvchi garov predmeti sotilgunga qadar istalgan vaqtda garov bilan ta'minlangan majburiyatni bajarish orqali garovga qo'yilgan mol-mulkni undirishni to'xtatishga haqli. Umuman olganda, garov huquqi, shu jumladan. Ko'chmas mulk garovi quyidagi hollarda tugatiladi:

1) garov bilan ta'minlangan majburiyat bajarilganda;

2) garovga qo‘yilgan mol-mulk yo‘q qilinganda:

3) garov predmetini tashkil etuvchi huquqning amal qilish muddati tugaganda;

4) garov predmetiga va garovga oluvchiga huquqlar o‘tganda;

5) qonun hujjatlarida nazarda tutilgan boshqa hollarda.

Ko'chmas mulk garovi bilan majburiyatning bajarilishini ta'minlashda ma'lum mazmun va shaklni ko'rsatadigan ipoteka shartnomasini tuzish kerak. Shartnoma quyidagi muhim shartlarni o'z ichiga olishi kerak:

Garov predmeti, uning belgilari (nomi, sifat va miqdoriy belgilari);

Garovning qiymati yoki bahosi tomonlarning kelishuvi bilan belgilanadi. Garovga qo'yilgan mol-mulkni baholash qayta ko'rib chiqilishi mumkin, bu esa shartnomaga qo'shimcha bitim tuzishga olib keladi;

Ta'minlangan majburiyatning mohiyati. Agar ko'chmas mulk garovi bank krediti shartnomasidan kelib chiqadigan majburiyatni ta'minlasa; keyin shartnomada kim qarz beruvchi ekanligi ko'rsatilgan; qarz oluvchi kim;

Ta'minlangan da'vo summasi (masalan, kredit summasi, kredit bo'yicha foizlar);

Majburiyatni bajarish muddati (masalan, kreditning muddati va bank krediti shartnomasi bo'yicha foizlarni to'lash).

Ipoteka shartnomasining muhim shartlari, shuningdek, tomonlardan birining iltimosiga binoan kelishuvga erishilgan shartlardir. Shartnoma har qanday holatda ham yozma shaklda tuzilishi kerak.Yozmaning eng keng tarqalgan holati muhr bilan muhrlangan yagona hujjatni tayyorlashdir. Ipoteka shartnomasi qonun bilan notarial tasdiqlanishi kerak. Ko‘chmas mulk garovi davlat ro‘yxatidan o‘tkazilishi lozimligi sababli to‘lov shartnomasi ro‘yxatga olingan paytdan boshlab tuzilgan hisoblanadi.

To'lov shartnomasi shakliga yoki shartnomani ro'yxatdan o'tkazish majburiyatiga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi. Tomonlarning haqiqiy emas shartnoma bo'yicha huquq va majburiyatlari paydo bo'lmaydi. Agar haqiqiy emas shartnoma bo'yicha mol-mulk garovga qo'yilgan bo'lsa, u holda ashyoning egasi noqonuniy mulkdor hisoblanadi. Ipoteka shartnomasining haqiqiy emasligi garov bilan ta'minlanishi kerak bo'lgan asosiy majburiyat taqdiriga ta'sir qilmaydi.

Shartnomaning tuzilishi uning ishtirokchilari o'rtasida huquqiy munosabatlarning o'rnatilishiga, ya'ni fuqarolik huquqlari va majburiyatlarining o'rnatilishi, o'zgarishi yoki bekor qilinishiga olib keladi. Garovga qo'yuvchi va garovga oluvchining huquq va majburiyatlari Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonuni (36-38-moddalar) bilan belgilanadi.Ipoteka: mulkni xo'jalik yuritishga o'tkazish, agar qonun bilan cheklanmagan bo'lsa, uni ijaraga berish. .Ipoteka predmetini garovga oluvchining roziligi bilan vasiyatnoma bo‘yicha o‘tkazish uchun ipoteka predmeti vafot etgan, shikastlangan yoki qonun asosida unga bo‘lgan egalik huquqi bekor qilingan taqdirda, ipoteka predmetini qaytarib olish shart emas. qaror garovga qo'yuvchi garov predmetini oqilona muddatda tiklashga yoki garovga oluvchining roziligi bilan uni boshqa ko'chmas mulk bilan almashtirishga haqli.

Garov oluvchi, agar shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo'lmasa:

ipoteka predmetining to‘liq qiymatida yo‘qolishi yoki shikastlanishi xavfidan o‘z mablag‘lari hisobidan sug‘urta qilish:

Ipoteka predmetining xavfsizligini ta'minlash uchun zarur choralarni ko'rish, shu jumladan. uni uchinchi shaxslarning tajovuzlari va talablaridan himoya qilish;

Ipoteka predmetining yo'qolishi yoki shikastlanishi tahdidi to'g'risida ipoteka oluvchini darhol xabardor qilish;

Ipoteka predmetini birovning noqonuniy egaligidan talab qilish. Garov oluvchi quyidagi huquqlarga ega:

Ipoteka predmetining mavjudligini, hajmini, holatini, saqlash shartlarini hujjatlarga muvofiq tekshirish;

har qanday shaxsdan ipoteka predmetiga tajovuzni to'xtatishni, uni yo'qotish, shikastlash yoki uning ahvolini boshqacha tarzda yomonlashtirish bilan tahdid qilishni talab qilish;

dan asosiy majburiyat bo'yicha o'z talablarini asosan qondirish sug'urta kompensatsiyasi ipoteka predmetining yo'qolishi yoki shikastlanishi uchun.

Kreditorning talablarini qondirish uchun garovga qo'yilgan mol-mulkni undirish uchun quyidagilar asos bo'ladi: garov bilan ta'minlangan majburiyatning qarzdor tomonidan bajarilmaganligi yoki lozim darajada bajarilmaganligi. Agar majburiyat qarzdor tomonidan shartnomada belgilangan muddatda o'zi javobgar bo'lgan holatlar tufayli bajarilmasa, kreditor-garov egasi garovga qo'yilgan ko'chmas mulkdan undirib olishga haqli. Kreditorning talablari sud qarori bilan mol-mulk qiymatidan qondiriladi. Garovga qo'yilgan mol-mulk bo'yicha undiruv undirish uchun garovga oluvchi sudga da'vo arizasi bilan murojaat qiladi. arbitraj sudi, Arbitraj sudi- Ko'rib chiqish da'vo arizasi Rossiya Federatsiyasining fuqarolik protsessual va hakamlik protsessual kodekslarida belgilangan da'vo ishlarini yuritishning umumiy qoidalariga muvofiq amalga oshiriladi. Garovga qo‘yilgan ko‘chmas mulk hisobidan garovga oluvchining talabini sudga murojaat qilmasdan qanoatlantirishga, garov predmetini undirish uchun asoslar vujudga kelganidan keyin garovga oluvchi bilan garovga qo‘yuvchi o‘rtasida notarial tasdiqlangan bitim tuzilgan bo‘lsa, yo‘l qo‘yiladi. Biroq, agar insonning huquqlari buzilgan bo'lsa. u holda sud ushbu shaxsning iltimosiga binoan bunday bitimni haqiqiy emas deb topishi mumkin

Garovga qo'yilgan mol-mulk garovga qo'yilgandan so'ng sotiladi. Sotish protsessual qonun hujjatlarida belgilangan tartibda ochiq kimoshdi savdosida sotish yo‘li bilan amalga oshiriladi. Garovga qo'yuvchining iltimosiga binoan sud garovga qo'yilgan mol-mulkni sotishni bir yilgacha kechiktirish to'g'risida qaror qabul qilishi mumkin. Kechiktirish qarzdorni o'z majburiyatlarini bajarishdan va kreditorning kechiktirish vaqtida ko'paygan zararlari va penyalarini qoplashdan ozod qilmaydi. Mulk sud tartibida undirilganda garovga qo‘yilgan mol-mulkning dastlabki sotish bahosi sud qarori bilan belgilanadi. Mulk kim oshdi savdosida eng yuqori narxni taklif qilgan shaxsga sotiladi.

Odatda garovga qo'yilgan mulkning qiymati asosiy majburiyat miqdoridan oshadi. Asosiy majburiyatning miqdori, qoida tariqasida, garov qiymatining 70-80 foizini tashkil etadi, bu esa kreditorning talablarini qondirishni ta'minlashi kerak. to `liq foizlar, zararlar, xarajatlarni undirish. Agar garovga qo'yilgan mol-mulkni sotishdan tushgan mablag'lar hisobidan kreditorning barcha talablari to'liq qondirilgandan keyin ham mablag'lar qolsa, ular garovga qo'yuvchiga o'tkaziladi. Agar garov predmetini sotishdan olingan summa garovga oluvchining talabini qoplash uchun yetarli bo‘lmasa, u, agar qonunda yoki shartnomada boshqacha qoida nazarda tutilgan bo‘lmasa, etishmayotgan summani imtiyozdan foydalanmasdan boshqa mol-mulkdan olishga haqli. garovga asoslanadi. Qoidaga ko'ra, garovga qo'yuvchi uchun asosiy majburiyatni bajarish yoki garov predmetini undirishga ruxsat berish foydaliroqdir.

Ipoteka kreditlash mexanizmining elementlaridan biri ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishdir. An'anaviy texnikasi daromad yondashuvi doirasida baholash usuli hisoblanadi. Ushbu texnikaga ko'ra, mulk qiymati yig'indi sifatida aniqlanadi ipoteka qarzi va kapitalning qiymati. Xususiy kapitalning qiymati so'mga teng hozirgi qiymat yillik naqd pul tushumlari tanlangan prognoz davri uchun va qayta sotishning joriy qiymati prognoz davrining oxirida tushadi. Ipoteka qarzi miqdori va o'z kapitali qiymatini qo'shish investor va ipoteka kreditoriga ma'lum imtiyozlarni taqdim etishi kutilayotgan narxning taxminiy qiymatini beradi.

Ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishning an'anaviy usuli - bu har qanday vaziyatni hisobga oladigan moslashuvchan usul, ammo an'anaviyga qo'shimcha ravishda Ellvud texnikasi ham mavjud.

Ellvud texnikasi - bu xuddi shu taxminlar ostida an'anaviy texnika bilan bir xil natijaga erishadigan ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishga yondashuv. Ellvud texnikasi ma'lum bir ipoteka qarzi nisbati va mulk qiymatining foiz o'zgarishi uchun qisqacha formulani taqdim etadi, ammo u ipotekaning asosiy summasi va qayta sotishning taxminiy narxi ma'lum bo'lsa ham qo'llanilishi mumkin. Texnika yangi moliyalashtirishni olishda ham, xaridor mavjud qarzni qabul qilganda ham qo'llanilishi mumkin.

Ellwood Technique ipoteka investitsiyalarini tahlil qilish uchun kuchli va tez amalga oshiriladigan vositani taqdim etadi. An'anaviy texnika bilan solishtirganda uning asosiy ustunligi - xuddi shu taxminlar ostida amalga oshirilgan hisob-kitoblarning yuqori tezligi va soddaligi.

Ipoteka qarzining nisbati va ipoteka konstantasi ipoteka investitsiyalarini tahlil qilishda etakchi rol o'ynaydi.

KZ ipoteka qarzining nisbati ko'chmas mulkning umumiy qiymatida ipoteka qarzining (ya'ni qarz mablag'lari) ulushini ko'rsatadi. U quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

KZ \u003d (U / K)? 100%,

Bu erda U - ipoteka kreditining pul birliklarida ifodalangan summasi;

K - pul birliklarida ifodalangan ko'chmas mulkning umumiy qiymati.

Aytish kerakki, ushbu koeffitsientning qiymati qanchalik yuqori bo'lsa, qarz mablag'larining ulushi shunchalik yuqori bo'ladi va ko'chmas mulk bitimini moliyalashtirishda investorning o'z mablag'lari ulushi shunchalik past bo'ladi.

Kreditorlar (masalan, ipoteka banki) nuqtai nazaridan, ipoteka qarzining yuqori koeffitsienti qarz oluvchi tomonidan o'z majburiyatlarini bajarmaslik va garovga qo'yilgan mol-mulkni olib qo'yish xavfini anglatadi.

Banklar ushbu nisbat uchun ma'lum yuqori chegaralarni o'rnatadilar va ularga rioya qiladilar. Odatda, bank tomonidan fuqarolarga uy-joy qurish, sotib olish va ta’mirlash uchun ajratiladigan kreditlar miqdori smeta yoki sotib olish bahosining 70 foizidan oshmaydi.

Ipoteka krediti to'liq to'lanishi uchun ipoteka konstantasi kredit bo'yicha nominal foiz stavkasidan yuqori bo'lishi kerak. Ipoteka konstantasining foiz stavkasidan oshib ketishi kreditning asosiy summasining qaytarilishini ta'minlaydi. Agar ipoteka konstantasi ipoteka foiz stavkasiga teng bo'lsa, kreditning barcha boshlang'ich summasini to'lash "balon" deb ataladigan to'lovda sodir bo'ladi.

Qachon ipoteka doimiy hajmi kamroq bo'ladi stavka foizi, kredit bo'yicha to'lovlar hatto undagi foizlarni ham qoplay olmaydi. Bunday holda, foizlarning to'lanmagan qismi ipoteka qarzining asosiy summasi bilan birga yig'iladi va uning qoldig'i o'sadi.

Ipoteka konstantasi P - yillik qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining ipoteka kreditining asosiy summasiga nisbati:

P \u003d (D / U) ? 100%,

Bu erda D - pul birliklarida qarzga xizmat ko'rsatish to'lovlarining yillik miqdori,

U - pul birliklarida ipoteka kreditining asosiy summasi.

Misol tariqasida biz yuqoridagi ko'rsatkichlarning taxminiy hisobini ko'rsatamiz. 5000 dollarlik kottej sotib olindi deylik. Bunda xaridorning kapitali 2000 AQSH dollarini tashkil etadi. Ipoteka krediti hisobiga olingan qarz kapitali mos ravishda 3000 AQSh dollarini tashkil etadi.

Bunday holda, ipoteka qarzining nisbati:

Qisqa tutashuv \u003d (3000/5000)? 100% \u003d 60%

10 yil muddatga yillik 5 foiz stavkada olingan yillik 30 000 ipoteka krediti bilan qarzga xizmat ko‘rsatish to‘lovlarining yillik miqdori 150 AQSh dollari bo‘lsin. Keyin ipoteka konstantasi:

P \u003d (150/30000)? 100% = 0,5%.

Birinchi holda, biz ipoteka qarzi nisbati 50% dan oshib ketganini ko'ramiz, ya'ni mulk qiymatining yarmidan ko'pi. Biroq, ipoteka krediti beradigan bank nuqtai nazaridan, bu qiymat juda maqbuldir, chunki agar qarz oluvchi to'lovga qodir bo'lmasa, bank kredit olgan yozgi uyni sotish orqali kredit summasini qaytarishi mumkin. berilgan sana. Shunday qilib, bank qarz summasini, u bo'yicha foizlarni qaytarishi, shuningdek, qarzga xizmat ko'rsatish va garovga qo'yilgan mol-mulkni sotish bilan bog'liq xarajatlarni qoplashi mumkin bo'ladi.

Ikkinchi misolda, qarzga xizmat ko'rsatish bo'yicha yillik to'lovlar kreditning asosiy darajasining 0,5% ni tashkil qiladi. Bu juda maqbul qiymat, bunday sharoitlarda qarz oluvchi taqdim etilgan ipoteka kreditini oladi.

Ipoteka kreditining standart sxemasida foizlar olinadi murakkab tayoq foiz. Asosiy hisoblangan nisbatlar quyidagilardan iborat:

1. t yilidagi jami yillik to‘lov: P (t) = (D (0)r(1+r))/ (1+r) - 1)

2. t yilida foizlarni to'lash: P2(t) = D (t - 1) r

3. t yilidagi qarz to'lovlari: P1(t) = D (t-1) (1+r) - P (t)

Bu yerda: r - ipoteka krediti beriladigan foiz stavkasi;

D(t) - berilgan yildagi qarz miqdori$

D (0) - qaytarilgan kredit summasi.

2-ilovada ushbu ko'rsatkichlar kredit summasi 24 000 AQSh dollari bo'lgan holat uchun hisoblab chiqilgan. U 20 yil muddatga, yillik 8,75 foiz stavkada AQSh dollarida chiqariladi. Kredit mulk qiymatining 80% miqdorida beriladi.

Shuni ta'kidlash kerak shunga o'xshash sxema kreditlash inflyatsiya va kreditorlar xavfi nuqtai nazaridan foydalanish mumkin, bu Rossiya iqtisodiyotining o'tish shartlariga tegishli.

2.2. BIRINChA VA IKKIMLIK IPOTEKA BOZORLARI. IPOTEKANI ASOSIY QUVVATLARI.

Birlamchi va ikkilamchi ipoteka bozori mavjud. Ularning farqlovchi xususiyatlari 2.1-rasmda keltirilgan.

Guruch. 2.1. Ipoteka bozorining tuzilishi

Hozirgi vaqtda Amerika Qo'shma Shtatlaridagi birlamchi ipoteka bozorida har xil turdagi ipoteka vositalaridan foydalaniladi, bu esa qarz oluvchining o'ziga xos imkoniyatlari va ehtiyojlarini imkon qadar ko'proq hisobga olish imkonini beradi. Bundan tashqari, asosiy vosita - bu belgilangan foiz stavkasi bo'lgan kredit bo'lib, u butun kredit muddati (annuitet) davomida har oyda teng bo'lib to'lanadi.

Ipoteka kreditlash sxemasining maqsadi kreditlash hajmini oshirish uchun kreditorlarni uzoq muddatli resurslar bilan ta'minlashdan iborat. Ishlab chiqilgan ipoteka tizimi bir tomondan, aholining turli qatlamlari uchun ochiq bo'lgan, ikkinchi tomondan, o'zaro ta'sir qiluvchi barcha bo'g'inlar uchun foydali bo'lgan o'zini o'zi ta'minlaydigan mexanizmdir. Shu bilan birga, bu jarayonda ikkilamchi bozorning shakllanishi va rivojlanishi asosiy o‘rin tutadi.

Qayd etish joizki, dunyodagi eng yirik ipoteka bozori AQSh ipoteka bozori hisoblanadi. Bu tashkil etish shakli va moliyaviy va ipoteka vositalarining turlari bo'yicha eng rivojlangan va murakkab bozorlardan biridir.

Ipoteka kreditlari bilan ta’minlangan kreditlarning ikkilamchi bozorining faoliyat yuritishi bank tizimining barqarorligiga ta’sir qiladi. Ko‘chmas mulk kreditlarining ikkilamchi bozorining mavjudligi tijorat banklariga katta imkoniyatlar yaratmoqda. Agar kerak bo'lsa, bank o'z ipotekalarini sotishi mumkin. bu uning likvidligi va to'lov qobiliyatini oshiradi. Ipoteka banklari uchun ipoteka kreditlarini sotish keyingi kreditlash uchun mablag' manbai bo'lib xizmat qiladi. Ikkilamchi ipoteka bozorining salohiyati katta. Bu bozor kapitalning iqtisodiyotning yanada foydali sohalariga oqib kelishini osonlashtiradi, shuningdek, turli geografik hududlarda foiz stavkalari o‘rtasidagi farqni kamaytiradi, bu esa butun mamlakat bo‘ylab kapitalning yagona narxini shakllantirishga yordam beradi.

Maxsus ipoteka kreditlari. Shunday qilib, bir qator mamlakatlarda ikkita asosiy hujjatni rasmiylashtirish kerak: qarzni to'lash majburiyati (qarz shartnomasi, veksel), shuningdek, ko'chmas mulk bo'yicha ipoteka. Ayrim mamlakatlarda, jumladan, Rossiya va AQShda bu hujjatlar bir-biriga mos kelishi mumkin.

Ipoteka krediti olingandan keyin beriladigan ipoteka boshqa navlaridan farq qiladigan maxsus kredit shartnomasidir. Shuni ta'kidlash kerakki, ipoteka kreditlari ikkilamchi bozorda muomalada bo'lib, uning vazifasi kreditlash uchun doimiy resurslar oqimini ta'minlash va kredit resurslari ortiqcha bo'lgan hududlardan taqchil bo'lgan hududlarga mablag'larni o'tkazishdan iborat.

Ipoteka shartnomasini tuzishning eng muhim vositasi ipoteka hisoblanadi. Ipoteka - qarzdor-qarz oluvchidan kreditor-bankka qarzni (ssudani) to'lash ta'minoti sifatida mulkni vaqtincha o'tkazish huquqini tasdiqlovchi hujjat. Qarz belgilangan muddatda to‘liq to‘langan taqdirda o‘tkazilgan huquq o‘z kuchini yo‘qotadi. Shunday qilib, ipoteka bergan shaxs ipoteka predmetiga jismonan egalik qilishda davom etadi, biroq mulk huquqi ipoteka krediti qaytarilgunga qadar bankka tegishlidir. Ipoteka notarial tasdiqlangan bo'lishi va davlat ro'yxatidan o'tkazilishi kerak. Ipoteka shartnomasi ipoteka ro'yxatga olingan paytdan boshlab kuchga kiradi va hozirda mavjud emas yagona tartib ipotekani ro'yxatdan o'tkazish. Rossiyada bunday ro'yxatga olish amalga oshiriladi: er uchastkalari uchun - RF er resurslari va er xo'jaligi qo'mitasining hududiy organlarida; turar-joy binolari va kvartiralar uchun - Byuroda texnik inventar tuman (shahar); korxona uchun - ushbu korxonani ro'yxatdan o'tkazuvchi organ bilan, boshqa ko'chmas mulk uchun - ushbu mulkni ro'yxatdan o'tkazuvchi organ bilan. Ipotekani ro'yxatdan o'tkazish uchun garovga oluvchining arizasi, ipoteka, hujjatlar, garovdagi nomi, unga ilova sifatida, to'lovni tasdiqlovchi hujjat. davlat boji ro'yxatdan o'tish uchun. Ro'yxatga olish yozuvi garovga qo'yuvchi to'g'risidagi ma'lumotlarni o'z ichiga oladi; ipoteka predmeti to'g'risidagi ma'lumotlar, oldingi ipotekalar mavjudligi ko'rsatkichlari, ipoteka majburiyatining muddati.

Garovda quyidagilar bo'lishi kerak:

Hujjatning nomiga ilova qilingan "ipoteka" so'zi;

garovga qo'yuvchining nomi va uning yashash joyi, agar garovga qo'yuvchi yuridik shaxs bo'lsa, uning joylashgan joyi ko'rsatilgan;

garovga oluvchining nomi va uning joylashgan joyi;

Ushbu ipoteka bo'yicha bajarilishi ta'minlangan kredit shartnomasining nomi, bunday shartnoma tuzilgan sana va joy ko'rsatilgan;

Asosiy majburiyat bo'yicha qarzdor to'g'risidagi ma'lumotlar, agar qarzdor garovga qo'yuvchi bo'lmasa;

Ushbu ipoteka bo'yicha ipoteka bilan ta'minlangan asosiy majburiyat miqdorini ko'rsatish;

Ushbu yorliqda ipoteka bilan ta'minlangan summani to'lash muddati yoki shartlari ko'rsatilgan;

Ipoteka o'rnatilgan mol-mulkning nomi va tavsifi va uning joylashgan joyi;

Ushbu ipoteka bo'yicha ipoteka o'rnatilgan mol-mulkning pul bahosi;

Ipoteka predmeti bo'lgan mol-mulk garovga qo'yuvchiga va ushbu mol-mulkni ro'yxatdan o'tkazgan organga tegishli bo'lgan huquqning raqami, ro'yxatga olingan sanasi va joyi ko'rsatilgan holda nomi;

Ipoteka predmeti bo'lgan mol-mulk yoki ushbu mol-mulkning bir qismi bo'yicha boshqa ipoteka kreditlari mavjudligi, ushbu mol-mulk yoki uning bir qismi ijaraga berilganligi to'g'risidagi ko'rsatma;

garovga oluvchi va garovga oluvchining imzolari;

Ro'yxatdan o'tgan sana va joyni ko'rsatgan holda ipotekani ro'yxatdan o'tkazgan organning nomi.

Yuqoridagi ma'lumotlardan birortasi bo'lmagan ipoteka notarial tasdiqlanmaydi va tegishli ipoteka davlat ro'yxatidan o'tkazilmaydi. Ro'yxatga olingan taqdirda, bunday ipoteka garovi manfaatdor shaxsning da'vosiga ko'ra sud tomonidan haqiqiy emas deb topilishi mumkin. Biroq, garovga qo'yuvchi va garovga oluvchi o'rtasidagi kelishuvga ko'ra, ipoteka garoviga boshqa ma'lumotlar va shartlar ham kiritilishi mumkin. Ipotekaga ipoteka shartlarini belgilovchi yoki garovga oluvchining ushbu shartnoma bo'yicha o'z huquqlarini amalga oshirishi uchun zarur bo'lgan hujjatlarni ilova qilish mumkin. Agar ipoteka obligatsiyasiga ilova qilingan hujjatlar unda ularni identifikatsiyalash uchun etarli darajada aniqlik bilan nomlanmagan bo'lsa va ipoteka obligatsiyasida ular uning ajralmas qismi ekanligi aytilmagan bo'lsa, u holda bu hujjatlar ipoteka zayomlari uchun majburiy bo'lmaydi. ipoteka bo'yicha huquqlar garovga qo'yilganligi yoki boshqacha tarzda da'voga o'tgan shaxslar

Ipoteka o'zining iqtisodiy va huquqiy tabiatiga ko'ra, garov sertifikati bo'lib, ssuda shartnomasi, qarz olish uchun ariza va kechiktirib bo'lmaydigan majburiyat elementlarini o'z ichiga oladi. Ipotekaga muvofiq, qarz oluvchi, bir tomondan, kredit qarzini va u bo'yicha foizlarni to'lash, boshqa tomondan, ko'chmas mulkka egalik qilish bilan bog'liq boshqa barcha majburiyatlarni bajarish, uni yaxshi holatda saqlash, to'lash majburiyatini oladi. soliqlar, maxsus yig'imlar va boshqa to'lovlar. Ushbu hujjatda, shuningdek, kredit shartnomasida, qarz oluvchiga nisbatan sanksiyalar qo'llanilishi yoki garovga qo'yilgan mol-mulkni saqlab qolish uchun qo'shimcha imkoniyatlar taqdim etilishi mumkin. Qarzni ta'minlash vositasi bo'lgan ipoteka real moddiy mazmunga ega bo'lib, qimmatli qog'ozga ega bo'lib, garov guvohnomasi sifatida qarzni undirish huquqi boshqa shaxsga o'tishi bilan qo'ldan-qo'lga o'tishi mumkin, aktsiyaga aylanadi. obligatsiya va qimmatli qog'oz. Shunday qilib, ipoteka ikkilamchi bozorda sotiladi. Ikkilamchi ipoteka bozorining vazifasi kreditlash uchun resurslarning doimiy oqimini ta'minlash va kredit resurslari ortiqcha bo'lgan hududlardan taqchil bo'lgan hududlarga mablag'larni o'tkazishdan iborat.

2.3. IPOTEKA BANKLARI TARAFINDAN AMALIYoTLAR

Ko'rib turganimizdek, ipoteka kreditning alohida turidir. Bu fakt ipoteka banklari faoliyatining ham o'ziga xosligini belgilaydi. Ipoteka banklari ko'chmas mulk garovi ostida kreditlar berishga ixtisoslashgan kredit tashkilotlari. Bu esa ushbu banklarning tijorat, jamg‘arma va investitsiya banklari operatsiyalaridan sezilarli farq qiladigan passiv va faol operatsiyalarini shakllantirishda iz qoldiradi. Bunga ipoteka banki balansining o‘ziga xos xususiyatlari dalil bo‘la oladi. 2.1-jadval. bozor iqtisodiyoti rivojlangan mamlakatlarga xos bo'lgan ipoteka bankining o'xshash balansini aks ettiradi.

2.1-jadval.

Ipoteka bank balansi

1. Kommunal obligatsiyalar va ipoteka.

1. Kredit tashkilotlaridagi naqd pul va hisoblar.

2. Uzoq muddatli kreditlar.

2. Uzoq muddatli kreditlar.

3. O'zgaruvchan kreditlar

3. Qimmatli qog'ozlar.

4. O'z mablag'lari.

4. To'lovli kreditlar.

5. Boshqalar.

5. Boshqalar.

Ipoteka bankining passiv operatsiyalarining 50% dan ortig'i uzoq muddatli obligatsiyalar ko'rinishida chiqariladi, undan keyin uzoq muddatli kreditlar va o'tish davri kreditlari ko'rinishidagi jalb qilingan mablag'lar, shuningdek, o'z mablag'lari (shu jumladan ustav kapitali, zaxira fondi, va taqsimlanmagan foyda).

Faol operatsiyalarda deyarli 85% ni turli mijozlarga turar-joy va sanoat qurilishi uchun ajratilgan uzoq muddatli kreditlar, so'ngra aylanma kreditlar (davlat mablag'lari - taxminan 3%, qimmatli qog'ozlar - 0,5% va boshqalar - 1,5%) tashkil etadi. Ipoteka banklari qimmatli qog'ozlar bilan depozit va komissiya operatsiyalarini ham amalga oshiradilar. Uzoq vaqt davomida (20-asrning 20-yillarigacha) ipoteka banklari ipoteka shaklida ssuda berdilar, ularni qarz oluvchining o'zi sotdi, kreditni qaytarish ham ipoteka orqali amalga oshirildi. Keyinchalik, ipoteka krediti faqat naqd pulda berila boshlandi va ipoteka kreditlarini sotish banklar tomonidan amalga oshirildi. Odatda, ipoteka kreditlari ipoteka kreditlari, mahalliy davlat hokimiyati organlarining uzoq muddatli obligatsiyalari, bank kafolatlari va qandaydir qo‘shimcha zahira garovi, ya’ni tijorat banklarida bo‘lishi mumkin bo‘lgan pul mablag‘lari fondi bilan ta’minlanishi mumkin.

Ipoteka kreditlarini amalga oshirish jarayonida ipoteka banklari o'zlarining filial tarmog'idan foydalangan holda boshqa banklarni, asosan, tijorat banklarini jalb qiladilar.

Urushdan keyingi yillarda kreditlash texnikasida muhim o'zgarishlar ro'y berdi. Ilgari bank ipoteka sotigunicha, ya’ni o‘z hisobidan ipoteka krediti berardi. Hozirgi vaqtda banklar tomonidan oldindan kreditlash qo'llanilmaydi, shuning uchun ular ipoteka obligatsiyalarini sotishdan kredit olish uchun mablag' oladi. Bundan tashqari, bir qator mamlakatlarda ipoteka banklarining passiv operatsiyalarida "o'tish davri kreditlari" balans moddalarida aks ettirilgan davlat mablag'lari katta rol o'ynay boshladi.

Ikkinchi jahon urushidan keyingi davrda ipoteka banklari rivojlanishining asosiy tendentsiyasi ipoteka kreditlariga nisbatan o'z mablag'lari ulushining qisqarishi bo'ldi. Aksariyat mamlakatlarda ipoteka banklariga o'z kapitalidan 20-30 baravar ko'p miqdorda ipoteka kreditlari berishga ruxsat berilmaydi.

Ipoteka va tijorat banklari, shuningdek, boshqa kredit tashkilotlari o‘rtasida naqd pul jamg‘armalarini jalb qilish va ipoteka kreditlari berish bo‘yicha keskin raqobat ipoteka banklarining an’anaviy operatsiyalardan tashqariga chiqish zaruratini yuzaga keltirdi. Ipoteka banklari jismoniy shaxslarning omonatlarini jalb qilish, o'z mablag'larini xususiy qimmatli qog'ozlarga qo'yish, daromadlarini oshirish uchun lizing va faktoring operatsiyalarini amalga oshirish imkoniyatiga ega bo'ldi. Sof mavjud ipoteka banklari o'z faoliyatini asosan keng diversifikatsiya orqali kengaytirishga intilishadi, chunki hozirgi vaqtda ularning pozitsiyasi asosan o'zgaruvchan iqtisodiy sharoitlar bilan bog'liq. G'arb mamlakatlari iqtisodiyotidagi eng kichik pasayishlar, ayniqsa qurilish va qishloq xo'jaligi, banklarning pozitsiyasiga salbiy ta'sir qiladi, chunki qarzlarni qaytarmaslik ehtimoli mavjud.

Shunday qilib, ipoteka krediti bilan maxsus shartnoma tuziladi - kreditor va qarz oluvchi o'rtasidagi munosabatlarning mazmunini belgilaydigan ipoteka shartnomasi. Ipoteka shartnomasini tuzishning eng muhim vositasi bu ipoteka bo'lib, u o'zining iqtisodiy va huquqiy tabiatiga ko'ra ssuda shartnomasining elementlarini, kredit olish uchun ariza va kechiktirib bo'lmaydigan majburiyatni o'z ichiga oladi.

Rossiyada barqaror bank tizimini shakllantirish va rivojlantirish uchun ipoteka kreditlari uchun yaxshi rivojlangan ikkilamchi bozor katta ahamiyatga ega. Aynan shunday bozorning mavjudligi tijorat banklariga keng imkoniyatlar yaratmoqda. Bizning fikrimizcha, ushbu qoida ichki bozor infratuzilmasini rivojlantirish va samarali bank tizimini yaratishda nihoyatda muhim.

3. ROSSIYA FEDERASİYASIDA IPOTEK BANKLARINI KREDITLASH MUAMMOLARI VA ISTIQBOTLARI.

3.1. ROSSIYADA IPOTEK BANK KREDITLASHINING SHAKLLANISHI VA RIVOJLANISHI.

Ipoteka banklari 18-asr oxirida G'arbiy Evropada paydo bo'lgan o'ziga xos bank muassasasidir. Ular Germaniyada ishlab chiqilgan bo'lib, birinchi ipoteka banki 1770 yilda Sileziyada tashkil etilgan. Bu davlat ipoteka banki boʻlib, asosan yirik yer egalari xoʻjaliklariga moliyaviy yordam koʻrsatardi.

Rossiyada bank ishi tarixi aholiga ipoteka kreditining rivojlanishi bilan uzviy bog'liq. Ko'chmas mulk garovi bilan uzoq muddatli kreditlar bergan birinchi banklar Rossiyada 18-asrning 50-yillarida paydo bo'lgan. Ular shu tarzda faoliyat ko'rsatadigan davlat zodagon banklari edi: pulga muhtoj bo'lgan er egasi unga mulk bilan garovga olingan kredit berishni so'rab bankka murojaat qildi. Ko'chmas mulkning qiymati (krepostnoy jonlar bilan birga) maxsus komissiyalar tomonidan baholandi va bank 15, 28 yoki 33 yilga kreditlar berdi. Ko'pincha, kredit garovga qo'yilgan mulk qiymatining 60-70 foizini tashkil etdi.

Birinchi bunday bank 1754 yilda Sankt-Peterburg va Moskvada filiallari bilan tashkil etilgan (kapitali 750 ming rubl). Bank 500 dan 1000 rublgacha bo'lgan ssudalarni uch yilgacha (1761 yildan 8 yilgacha) yillik 6% stavkasi bilan er egalarining mulklari va tosh binolari bilan ta'minlagan. 1861 yilgi islohotdan so'ng, yerning narxidan kelib chiqib, er egalari tomonidan garovga olingan uzoq muddatli kreditlar beradigan yangi dvoryan banklari tashkil etildi. Bu banklar qatoriga 1885-yilda tashkil etilgan, zodagonlarga o‘z mulklari qiymatining 60 foizi miqdorida, shartlardan 66 yil muddatga imtiyozli shartlarda ipoteka ssudalari bergan Davlat nobel yer banki ham kirdi. past foiz(dastavval 5,75% ni tashkil etgan, 1897 yildan esa 3,5% ga tushib ketgan) va ijarachilarga foiz olinmagan holda kechiktirilgan to‘lovlarni taqdim etgan. Chor Rossiyasida davlat banklaridan tashqari mahalliy dvoryan banklari ham faoliyat yuritgan. Zodagon banklar tizimi 19-asrning oʻrtalariga qadar mavjud boʻlib, Aleksandr II pul chiqarishni taqiqlagan. davlat kreditlari va vayron bo'lgan zodagon banklarni tugatdi.

Biroq, Rossiyada ipoteka krediti rivojlanishda davom etdi. Tez orada yangi kredit tashkilotlari - shahar kredit jamiyatlari va yer banklari paydo bo'ldi.

1886 yilda Rossiyada Peterburg, keyinroq Moskva shahar kredit jamiyatlari tashkil etildi. Ularning ajralib turadigan xususiyati shundaki, kreditlar berilmagan pul shakli, lekin obligatsiyalar. Dastlab, ipoteka obligatsiyalari ipoteka obligatsiyalari deb atalgan, qarz oluvchilar bozorda xuddi shu banklar orqali sotgan, ular uchun kompensatsiya to'lovi to'langan. Ipoteka obligatsiyalari sifatida sotib olingan ipoteka hujjatlari va tijorat va sanoat korporatsiyalari.

Ipoteka obligatsiyalari garovga qo'yilgan ko'chmas mulk bilan ta'minlangan, ularning egalari shirkatlarga birlashgan va o'zlarining uy-joylarini ulush sifatida qo'shganlar. Keyin mavjud ko'chmas mulk bilan tasdiqlangan kompaniyaning qimmatli qog'ozlari chiqarildi. Ular qat'iy daromadni kafolatladilar (taxminan 5%). Keyinchalik, kredit sherikliklari o'zlarining qimmatli qog'ozlarini konvertatsiya qilish huquqini qo'lga kiritdilar davlat majburiyatlari(obligatsiyalar).

Keyinchalik Milliy bank Rossiya ipoteka obligatsiyalari (odatda 10% chegirma bilan) bilan ta'minlangan kreditlar berishni boshladi, shuningdek, ularni sotib olish va sotish, shu bilan ikkilamchi bozor likvidligini saqlab qoldi. Keyingi yillarda viloyat kredit jamiyatlari tarmogʻi yaratildi, er banklari ipoteka ssudalari va obligatsiyalar chiqarishda faollik koʻrsata boshladilar, ular shahar kredit jamiyatlari singari qimmatli qogʻozlarda ssudalar berishni boshladilar.

Ba'zi turg'unlik yer krediti 1905-1907 yillarda iqtisodiyotdagi tanazzul bilan bog'liq edi. 1909-1919 yillardagi iqtisodiy tiklanish bu kreditning rivojlanishini jonlantirdi va tezlashtirdi.

Shunday qilib, 20-asrning boshlarida Rossiyada ipoteka banklarining keng tarmog'i mavjud edi. Ko'chmas mulk ipotekasi bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning progressiv ikkilamchi bozori shakllandi. Aytgancha, boshqa mamlakatlarda ipoteka kreditlashni rivojlantirishda Rossiya ipoteka banklarining ko'p tajribasidan foydalanilganligini alohida ta'kidlash kerak.

Shuni ta'kidlash kerakki, ko'chmas mulk va birinchi navbatda er bilan garovga olingan ipoteka kreditining rivojlanishi 1917 yil oktyabr oyida to'xtatildi. Sovet hukumati xususiy mulkni, jumladan, yerni ham yo'q qilib, ipoteka kreditlash asoslarini amalda yo'q qildi. 1919 yilda Xalq Komissarlari Sovetining qarori bilan barcha kredit jamiyatlari tugatildi, obligatsiyalar bekor qilindi va garovga qo'yilgan mulk egalari (aniqrog'i, uning milliylashtirilmagan qismi) to'lovlarni amalga oshirishlari shart edi. Xalq banki. Rossiya bozori ipoteka kreditlari mavjud bo'lishni to'xtatdi.

Faqat yetmish yildan ko'proq vaqt o'tgach, Rossiyada xususiy mulk shakllari rivojlanishi bilan ipoteka tushunchasi qayta tiklandi.

Yer sotib olish xarajatlarini ipoteka kreditlash bo'yicha inqilobdan oldingi tajriba, yakka tartibdagi uy-joy qurilishini kreditlashning jahon tajribasi va amaliyoti. Sovet davri bozor munosabatlariga o'tish davrida Rossiyada ipoteka kreditlash bo'yicha tavsiyalar ishlab chiqish uchun ishonchli nazariy asos bo'lib tuyuladi.

Nazariy jihatdan, ipotekadan foydalanish imkoniyati SSSRning "Mulk to'g'risida" gi qonuni qabul qilingandan so'ng darhol muhokama qilina boshladi. 1991 yilda Rossiya Federatsiyasi Prezidenti garovga qo'yish imkoniyatini beruvchi erga egalik qilish va erdan foydalanish bo'yicha bir nechta farmonlarni imzoladi. Masalan, Rossiya Prezidentining 1991-yil 27-dekabrdagi “RSFSRda yer islohotini amalga oshirish boʻyicha shoshilinch chora-tadbirlar toʻgʻrisida”gi farmoni bilan dehqon xoʻjaliklariga yerlarni banklarda garovga qoʻyish, banklarga esa garovga olingan kreditlar berish huquqi berildi. garov. Biroq, bu imkoniyatni amalda amalga oshirib bo'lmadi.

1992 yil bahorida kuchga kirgan Rossiya Federatsiyasining "Garov to'g'risida" gi qonuni ipoteka kreditlaridan foydalanishni yanada realroq qildi. Ammo bu qonun huquqiy hujjatlarda davom ettirilmadi va amalga oshirishning aniq mexanizmlarini olmagan, bu esa uning samaradorligini sezilarli darajada pasaytirdi.

Davomida so'nggi yillar ipoteka faqat erga egalik qilish masalasi muhim ahamiyatga ega bo'lmagan joyda rivojlanishi mumkin edi. Rossiya Federatsiyasining 1992 yildagi "Federal uy-joy siyosatining asoslari to'g'risida" gi qonuni uy-joy sohasida ko'chmas mulkni garovga qo'yish imkoniyatini belgilab qo'ydi va bugungi kunda uy-joy ipotekasi eng katta rivojlanishni oldi, deb aytish mumkin.

1992 yilda Rossiyada ipoteka operatsiyalari bilan shug'ullanishni rejalashtirgan investitsion yer banki tashkil etildi. 1992 yil may oyida Ipotekobank Sankt-Peterburgda ro'yxatdan o'tkazildi. 1993 yil oxiriga kelib, uy-joy qurilishini kreditlash uchun to'qqizta tijorat ipoteka banklari mavjud edi, shu jumladan Moskvada ettita, Sankt-Peterburgda va Novosibirskda bitta. Ayrim universal tijorat banklarida ipoteka bo‘limlari ochildi. Bu, masalan, Moskva edi tijorat banki Rossiyaning bir qator viloyatlari mahalliy ma'muriyatlari bilan o'z hududida tegishli filiallarni tashkil etish bo'yicha shartnomalar tuzgan "Peresvet". 1995 yilga kelib, Rossiyada Moskva, Sankt-Peterburg, Rostov, Kaliningrad viloyatlari va boshqa mintaqalarda 15 ta ipoteka er banklari tashkil etildi.

1993 yil avgust oyida tashkil etilgan Rossiya ipoteka banklari assotsiatsiyasi ipoteka banklari tarmog'ini yaratish bo'yicha ishlarni muvofiqlashtirishga hissa qo'shdi. Ta'lim va boshqa kasbiy maqsadlarga ega bo'lgan jamoat tashkiloti sifatida ro'yxatga olingan. Assotsiatsiya 14 ta ta'sischi tomonidan tuzilgan, ulardan 10 tasi banklar tomonidan taqdim etilgan. Uni yaratish tashabbuskorlari Moskvadagi Aksiyadorlik Ipoteka Banki va Sankt-Peterburg Ipotekobanki edi. Assotsiatsiyaning maqsadlaridan biri tashkil etishdir baholash kompaniyalari va ikkilamchi ko'chmas mulk bozori. Assotsiatsiya davlat va tijorat tuzilmalari bilan hamkorlik qiladi, uning mutaxassislari qonun loyihalari va me’yoriy hujjatlarni ishlab chiqishda ishtirok etadilar. Assotsiatsiya garov huquqlari tizimi yo'qligi sababli ipoteka kreditlarini hisobga olish funksiyasini o'z zimmasiga oldi.

Ipoteka banklari uy-joy muammosini hal qilish sohasidagi murakkab tuzilmadir. Markaziy bank va Rossiya hukumatining ushbu muammoga munosabati mamlakatimizda ipoteka biznesining yanada rivojlanishi uchun juda ko'p narsani anglatadi. Shu sababli, assotsiatsiyaning vazifasi davlat darajasida ipoteka banklari faoliyat yuritishi mumkin bo'lgan, uzoq muddatli ipoteka kreditlashni rivojlantiradigan "maydon" ni shakllantirishga yordam berishdir.

1997 yil boshidan boshlab Uy-joy ipoteka krediti agentligi faol ish boshladi. Ushbu agentlik uslubiy vazifalarni bajarish, ipoteka kreditlashning yagona standartlari va tartiblarini ishlab chiqish bilan bir qatorda ipoteka kreditlarini tartibga solish va nazorat qilish, ipoteka kreditlash bilan shug‘ullanuvchi banklarni tavakkalchilikdan himoya qilish, garovga qo‘yilgan mol-mulk uchun qimmatli qog‘ozlar chiqarilishini nazorat qilish, tijorat banklaridan ipoteka kreditlari olish va ipoteka kreditlarini olish bilan shug‘ullanadi. emissiya davlat qimmatli qog'ozlarini kafolatlaydi.

1996 yil 28 fevralda Rossiya Federatsiyasi Prezidenti "Ipoteka kreditini rivojlantirish bo'yicha qo'shimcha chora-tadbirlar to'g'risida" gi farmonni imzoladi. Unda qonunchilikning ikkita asosiy moddasi: “Ipoteka to‘g‘risida”gi va “Ko‘chmas mulkka bo‘lgan huquqlarni davlat ro‘yxatidan o‘tkazish to‘g‘risida”gi moddasi taqdimoti bo‘ldi. Shuningdek, u ba'zi qoidalarni belgilaydi Fuqarolik kodeksi. Farmonda ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatdan o'tkazish (havo va dengiz kemalari, ichki navigatsiya kemalari va kosmik ob'ektlar) ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni va u bilan tuziladigan bitimlarni davlat ro'yxatidan o'tkazish shakllariga muvofiq, qaror chiqarilgan kundan boshlab ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga oluvchi va hujjatlarni rasmiylashtiradigan organlar tomonidan amalga oshiriladi. mulk. Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar yer boshqaruvi organlari yoki shahar muassasalari tomonidan ro'yxatga olinadi.

Rossiyada ipoteka kreditini rivojlantirish sohasidagi barcha me'yoriy hujjatlar hal qilish uchun mo'ljallangan asosiy vazifalar banklar tomonidan ishlab chiqarish sektorini keng miqyosda kreditlash va uy-joy sektoriga investitsiyalar uchun sharoit yaratish, shuningdek, samaradorlik va ishonchlilikni oshirishdir. ipoteka kreditorlari uchun ipoteka kreditlari.

Rossiya iqtisodiyotining rivojlanishidagi muhim bosqich - Ro'yxatga olish idorasining bo'limlarini yaratish (Moskvada - Moskomregistration, Volgograd viloyatida - Volgograd viloyati ro'yxatga olish boshqarmasi (VORU)). Art. Fuqarolik Kodeksining 334-2-moddasida "Er uchastkalari, korxonalar, binolar, inshootlar, kvartiralar va boshqa ko'chmas mulk garovi (ipoteka) "Ipoteka to'g'risida"gi qonun bilan tartibga solinadi. "Ipoteka (ko'chmas mulk garovi) to'g'risida"gi qonun loyihasi. )" 1995 yil iyul oyida Rossiya Federatsiyasi Davlat Dumasi tomonidan birinchi o'qishda qabul qilingan va "Ipoteka to'g'risida" Federal qonuni 1998 yil 22 iyunda qabul qilingan.

Shunday qilib, xususiy mulk shakllarining paydo bo'lishi va rivojlanishi bilan Rossiyaning eng yirik shaharlarida birinchi ipoteka banklari tashkil etildi. Ularning shakllanish jarayoni murakkab va qarama-qarshidir. Bu mamlakatdagi og‘ir iqtisodiy vaziyat – uzoq muddatli kredit resurslarining tanqisligi, yuqori inflyatsiya va foiz stavkalari bilan bog‘liq bo‘lib, bu uzoq muddatli kreditlar aholining katta qismi uchun amalda imkonsiz bo‘lib qolmoqda. Soliq tizimining nomukammalligi, qonunchilik va boshqa sabablar Rossiyada ipoteka kreditlarini taqdim etish bo'yicha operatsiyalarni rivojlantirishga to'sqinlik qilmoqda.

3.2. ICHKI IQTISODIYoTDA IPOTEKA KREZITLASHNI RIVOJLANISH MAMULLARI VA TAKMONLASH YO'NALISHLARI.

Rossiya ipoteka banklari, inqilobdan oldingi tajribani, boshqa davlatlar amaliyotini diqqat bilan o'rganib, qiyin iqtisodiy sharoitda haqiqatan ham ishlay oladigan bank mahsulotlarini ishlab chiqishga harakat qilmoqdalar. Biroq, juda kam yangi yaratilgan ipoteka banklari, ularning aksariyati oddiy universaldir tijorat banklari, fuqarolarga ipoteka krediti berish bo'yicha operatsiyalarning haqiqiy o'tkazilishini bayon qilishi mumkin.

Ayni paytda bir qator banklar tomonidan aholining uy-joy sotib olishini amaliy kreditlash yo‘lga qo‘yilgan. Bugungi kunda faqat Moskvada bir necha o'nlab banklar uy-joy sotib olish uchun kredit xizmatlarini taklif qilishadi. 1990-yillarning boshlarida uy-joyga talab juda yuqori edi. Ammo moliyaviy va tadbirkorlik faoliyatining markazida bo'lgan Moskvada ham, aholining atigi 5% ga yaqini kvartirani bo'lib-bo'lib to'lashsiz sotib olishga qodir edi. Tabiiyki, bunday sharoitda ipoteka kreditlarining rivojlanishi ko'plab mijozlarni jalb qilishni ta'minlaydi. Bundan tashqari, banklar uchun bu juda ishonchli va oson amalga oshiriladigan garov turi - uy-joy. Natijada, 1993 yil oxirida Moskvadagi bir nechta ko'chmas mulk firmalari banklar bilan birgalikda kvartiralarni bo'lib-bo'lib sotish bo'yicha operatsiyalarni boshladilar.

Biroq, bu xizmat yanada rivojlanmagan. Bizning fikrimizcha, bu quyidagi asosiy sabablar bilan bog‘liq: birinchidan, bank kreditlari bo‘yicha foizlar yuqori bo‘lgan (1993 yilda banklar yillik 40-50 foiz bilan 3 oydan 6 oygacha bo‘lgan muddatga kredit berganlar). Keyinchalik, 1994 yilda bir yilga, keyin uch va besh yilga kreditlar berildi. Lekin da yuqori foiz bank, bu qarzga xizmat ko'rsatish asosiy qarzga yuqori qo'shimcha haq talab qilishini anglatardi. Bizningcha, hatto besh yillik kredit muddati ham ipoteka kreditini olmoqchi bo'lgan ko'pchilik potentsial mijozlarni qoniqtira olmaydi. Ikkinchidan, Rossiyada propiska instituti saqlanib qolgan. Bunday sharoitda, kvartirada ro'yxatdan o'tgan odamni u erdan deyarli chiqarib bo'lmaydi. To'lamaslik xavfini oldini olish uchun ko'pgina firmalar va banklar kvartirani to'liq egalik qilishning ancha murakkab tizimidan foydalanganlar, ya'ni dastlab bir kishi sotib olingan uy-joyning ijarachisi bo'lgan va u faqat kredit olgandan keyin egasi bo'lgan. toʻliq qoplandi. Amalda ma'lum bo'ldiki, xaridor kvartira narxining 20-30 foizini to'lab, kreditni bir yil ichida to'lab, kvartiraga nisbatan juda kam huquqlarga ega bo'lgan. Ya'ni, bank qulagan taqdirda, bu kvartira deyarli uniki ekanligini isbotlash juda qiyin edi. Bu ipoteka kreditlarini rivojlantirish uchun juda ko'p muammolarni keltirib chiqardi.

Moskva meri Y. Lujkov topdi oqilona qaror bu muammo. 1998 yilda Garvarddagi xalqaro konferentsiyada u AQShning yirik banklari, jumladan Chase Manhattan banki vakillari bilan moskvaliklarga xalqaro miqyosda qabul qilingan foiz stavkalari bo'yicha beriladigan moliyaviy uzoq muddatli ipoteka kreditlarini taqdim etish bo'yicha kelishuvga erishdi. muddatlari. Shunday qilib, AQShda ipoteka krediti bo'yicha o'rtacha foiz yiliga 6-7%, kredit muddati esa 30 yil. Agar oila yangi kvartira sotib olish uchun kredit olgan bo'lsa, uni to'lay olmasa, u Moskvada uy-joy bilan ta'minlanadi, lekin undan kichikroq maydon. Shunday qilib, ipoteka kreditlashni rivojlantirish aholini uy-joy bilan ta’minlashdagi muhim ijtimoiy muammolarni ham hal qiladi.

Rossiyadagi barcha turdagi ipotekalardan turar-joy binolari va kvartiralar uchun ipoteka krediti eng keng tarqalgan. Ushbu bosqichda ipoteka kreditlari quyidagi banklar tomonidan beriladi: Investsberbank (Aytgancha, bu hozirda ishlayotgan yagona vakolatli bankdir. ipoteka dasturi, G'arb investorlari tomonidan sarmoya kiritilishi kerak), Moskva qurilishini byudjetdan tashqari moliyalashtirish departamenti bilan qo'shma dastur bo'yicha o'z hisobidan kreditlar beradigan Sobinbank. Ushbu ikkala bank klassik ipoteka sxemasi bo'yicha, kredit naqd pulda berilganda kredit beradi. Bunda qarz oluvchi kvartira qiymatining 30 foizini to‘laydi, qolgan qismiga esa 10 yil davomida yillik 10 foiz stavkada chet el valyutasida to‘lanishi kerak bo‘lgan kredit oladi. Moskva jamg'arma banki faqat moskvaliklarga 10 yil muddatga yillik 10% xorijiy valyutada va kvartira narxining 50% ga to'g'ri keladigan miqdorda kreditlar beradi. Jamg‘arma-ssuda banki har kimga yillik 8-12 foiz stavkada xorijiy valyutada 3-5 yil muddatga kredit beradi. Kredit miqdori kvartira narxining yarmidan oshmaydi. Hozircha ommaviy kreditlash haqida gapirishga erta: Investsberbank atigi 30 ta kredit berdi, Sobinbank 25 kishiga kredit berdi, Moskvada jami 63 ta ipoteka shartnomasi roʻyxatga olingan.

Biroq, hududlarda ipoteka bilan bog'liq vaziyat Moskvaga qaraganda yomonroq. Umuman olganda, biz Rossiyada ipoteka kreditlash to'g'ri rivojlanish olmadi, deb aytish mumkin. Bizningcha, bu holatning asosiy sabablaridan biri bankdan kredit so‘rab murojaat qilgan mijozning to‘lov qobiliyatini isbotlash oson emasligidir. Shunday qilib, hisob-kitoblarga ko'ra, potentsial mijozlarning atigi 15 foizi ipoteka shartnomasini tuzadi - haqiqat shundaki, inson o'z to'lov qobiliyatini faqat daromad manbalarini oshkor qilish orqali isbotlashi mumkin.

Ipoteka kreditlashning jahon amaliyotida banklar uchun rentabellik va qarz oluvchilar uchun ipoteka kreditlarining mavjudligi kreditor uchun kredit resurslari qiymati va kreditning uzoq muddati bilan belgilanadi. Bu erda asosiy so'z "uzoq muddatli". Axir, banklar ilgari ko'chmas mulk sotib olish uchun kreditlar bergan. Biroq, bizning xususiyatlarimiz milliy iqtisodiyot, uning beqarorligi banklarga uzoq vaqt davomida biznesni rejalashtirish imkonini bermadi. Ularda uzoq muddatli kreditlar uchun resurslar yo'q edi, bu esa mijozlarga mablag'larni qaytarish uchun deyarli chidab bo'lmas sharoitlar yaratdi.

Bundan tashqari, inqirozlar tufayli bank tizimiga bo'lgan ishonch sezilarli darajada pasaygan. Bank obro'sini tiklash endi faqat uzoq muddatli kreditlash imkoniyatlarini rivojlantirish orqali mumkin. Bu jarayonda ipoteka kreditlari muhim rol o‘ynashi mumkin. Chunki u kreditlarning yuqori darajada tashkil etilgan va qonuniy mustahkamlangan qaytarilishini ta’minlaydi.

Shuni ta'kidlash kerakki, ipoteka kreditlarining ahamiyati ayniqsa bank inqirozidan keyin, GKO moliyaviy piramidasi qulagandan keyin ortdi. Natijada, Rossiya fond bozoridagi yagona likvid qimmatli qog'ozlar ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar bo'lishi mumkin, ularning ko'rinishi investitsiya faolligining o'sishini oldindan belgilashi mumkin. Gap shundaki, ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlar 100% real bilan ta'minlangan kvadrat metr uy-joy.

Ammo, umuman olganda, shuni ta'kidlash kerakki, Rossiyada ipoteka kreditining rivojlanishi bir qator holatlar bilan cheklanadi. Yuzaga kelgan muammolar qisman qayd etilgan qonun hujjatlarini amalga oshirishning tegishli mexanizmlarining yo'qligi, tegishli federal idoralar tomonidan ko'rilayotgan chora-tadbirlarning etarli emasligi va past samaradorligi va boshqa "makro darajadagi" iqtisodiy va siyosiy omillar bilan bog'liq.

Keling, ipoteka kreditlashning past rivojlanishining asosiy sabablarini ko'rib chiqaylik, ular asosida shartlarga nisbatan ipoteka mexanizmini takomillashtirish yo'nalishlari to'g'risida xulosa chiqarish mumkin bo'ladi. o'tish davri Rossiya iqtisodiyoti.

Asosiy masalalardan biri yuqori kredit risklarining mavjudligidir. Banklar, bejiz emas, fuqarolarga uzoq muddatli ipoteka kreditini juda katta xarajatlar bilan bog'liq va juda xavfli deb hisoblashadi.

Shu munosabat bilan shuni ta'kidlash kerakki, uy-joy sotib olish uchun kredit berish odatda banklar tomonidan qattiq valyutada belgilangan foiz stavkasi asosida rublda to'lash bilan majburlanadi. valyuta kursi(boshqa sxemalarni qo'llashga urinishlar, masalan, markaziy bankning qayta moliyalash stavkasi dinamikasini hisobga oladigan o'zgaruvchan foiz stavkasidan foydalanish muvaffaqiyat keltirmadi). Qoida tariqasida, dollarga bog'langan kreditlar bo'yicha foizlar (va qisqa muddatli kreditlash shartlari bilan) valyuta kursi harakati ko'rsatkichlari va foiz stavkasi o'rtasidagi o'zaro nomuvofiqlikni qoplash uchun etarli zaxira yaratishga imkon beradi. Ammo kreditning juda yuqori bahosi uni faqat ipoteka kreditiga juda kam ehtiyojga ega bo'lgan aholining elita qatlamiga taqdim etadi.

Ideal holda, ipoteka kreditining butun tizimi kredit o'z vaqtida to'lanadigan, lekin uni oluvchi uchun eng kam yo'qotish bilan qurilgan bo'lishi kerak.

Ikkinchidan, ipoteka munosabatlarining normal rivojlanishi uchun shart-sharoitlarni ta'minlash bo'yicha ko'plab iqtisodiy va huquqiy masalalarning federal darajada hal etilmaganligi tegishli mintaqaviy qidiruvlarning kuchayishiga olib keldi. Bunday qidiruvlar, xususan, Moskva, Moskva, Nijniy Novgorod, Tambov, Tyumen va Novosibirsk viloyatlarida faol olib borilmoqda. Tatariston va Mordoviya respublikalarida.

Shu sababli, Rossiyada ipoteka kreditini rivojlantirishning asosiy yo'nalishi mintaqalarda to'plangan tajribani umumlashtirish va tegishli federal qonunlar bilan ta'minlangan butun Rossiya miqyosida tarqatish uchun diqqat bilan tahlil qilishdir.

Qolaversa, bizningcha, bugungi kunni o‘rganish, ijodiy fikr yuritish muhim va zarur ko‘rinadi Rus haqiqatlari samarali ipoteka kreditlashning zamonaviy jahon amaliyoti va noyob mahalliy tarixiy - inqilobdan oldingi tajriba, keyinchalik asosan G'arb mamlakatlari tomonidan qarzga olingan. 20-asr boshlarida Rossiyada 15000 dan ortiq kooperativ kredit tashkilotlari markaziy hukumat va viloyat zemstvolari tomonidan faol qoʻllab-quvvatlandi; ipoteka kreditlashning keng ko'lamli, ko'p mavzuli va mukammal qonun bilan qo'llab-quvvatlanadigan tizimi mavjud edi; ipoteka bilan ta'minlangan qimmatli qog'ozlarning yuqori darajada rivojlangan bozori mavjud edi (allaqachon 10-asrning o'rtalariga kelib, ipoteka obligatsiyalari davlat ichki zayomlari obligatsiyalari bilan birja savdosida muvaffaqiyatli raqobatlashdi); uzoq muddatli kreditlarning zamonaviy shakllarining prototiplaridan foydalanildi.

Albatta, Sovet davrida ipoteka krediti qo'llanilmaganiga qaramay, bu tajribani unutmaslik kerak.

Shunday qilib, Rossiyada ipoteka kreditlash tizimini takomillashtirish uchun boy xorijiy va inqilobdan oldingi rus tajribasini o'rganish va mahalliy iqtisodiyotning zamonaviy iqtisodiy haqiqatlariga moslashtirish kerak. Bundan tashqari, mamlakatimizda ipoteka tizimini rivojlantirish uchun kredit risklarini kamaytirish kerak, Rossiya iqtisodiyotining umumiy tiklanishi va mustahkamlanishi bozor infratuzilmasining ishlashiga, Rossiya bank tizimiga ijobiy ta'sir ko'rsatishi kerak. Xususan, ipoteka banklari.

XULOSA

Dissertatsiyani o'rganish jarayonida ipoteka kreditlashning o'ziga xos shakli bo'lib, o'ziga xos xususiyatlarga ega ekanligi aniqlandi. Shu bilan birga, u kreditning umumiy, asosiy belgilari va tamoyillariga ham ega.

Jahon bozor iqtisodiyoti mamlakatlarida bank ipoteka krediti ko'p tur va shakllarga ega. Ipoteka krediti mamlakat iqtisodiy va ijtimoiy rivojlanishining muhim omilidir. Uning alohida roli iqtisodiy inqirozdan chiqish davrida sezilarli bo'lishi mumkin. Tarixning bunday holatiga misollar ma'lum. Ayniqsa, " yangi kurs”, AQSHda T. Ruzvelt tomonidan taklif qilingan, aynan uy-joy ipotekalarini rivojlantirish bilan boshlangan. Bu, ayniqsa, Rossiya iqtisodiyotining hozirgi holati uchun to'g'ri keladi.

Shuni ta'kidlash kerakki, ipoteka inqirozdan chiqishga ikki jihatdan ta'sir qiladi. Birinchidan, ipoteka biznesining rivojlanishi rivojlanishga ijobiy ta'sir ko'rsatadi real sektor iqtisodiyotning bir qator tarmoqlarida ishlab chiqarishning pasayishini to'xtatishga olib keldi. Ikkinchidan. Ipoteka kreditining rivojlanishi odatda yuzaga keladigan ijtimoiy beqarorlikni bartaraf etishga ijobiy ta'sir ko'rsatadi. iqtisodiy inqiroz. Natijada, haqiqatan ham mamlakatimizda kreditlashning ushbu shaklini rivojlantirish zaruriyati yuzaga keladi.

Biroq, tadqiqot davomida ma'lum bo'lishicha, Rossiyada ipoteka kreditlarining tarqalishi bir qator omillar bilan cheklanadi, lekin birinchi navbatda, qonunchilik va me'yoriy-huquqiy bazaning nomukammalligi. Bizningcha, shu o‘rinda bir muhim jihatga e’tibor qaratish lozim. Ipoteka kreditlash tizimidan zamonaviy Rossiya iqtisodiyotini barqarorlashtirish va o'sishi uchun kuchli stimulyator sifatida foydalanish uchun faqat ipoteka qonunchiligi va ipoteka banklari emas, balki ipoteka kreditlash tizimini yaratish kerak. Ipoteka kreditlash tizimining to'laqonli ishlashi uchun ko'chmas mulkni baholash va sug'urtalash kabi yordamchi funktsiyalarni ishlab chiqish kerak.

Bundan tashqari, ipoteka banklarini maxsus litsenziyalash tizimini yaratish kerak. Jahon amaliyoti shuni ko'rsatadiki, barcha mamlakatlarda ipoteka institutlari tomonidan qat'iy nazorat qilinadi markaziy bank. Faqat ipoteka banklari va ularning mijozlarini huquqiy himoya qilish sharoitida, shuningdek, oqilona davlat tomonidan tartibga solish, bozor sharoitida bilvosita usullar bilan amalga oshirilishi kerak bo'lgan ipoteka krediti rivojlanishi mumkin. Biroq, bizga ko'rinadiki, ipoteka banklarining normal faoliyat yuritishi va ipoteka kreditlarini rag'batlantirish uchun bir qator imtiyozlar berilishi kerak. ipoteka banklari. Masalan, ipoteka operatsiyalaridan olingan foydani soliqdan ozod qilish; soliq solinadigan bazani ipoteka kreditlari summasiga qisqartirish, bunday kreditlar uchun muayyan talablarni belgilash; uy-joy qurilishiga investitsiyalardan olingan bank foydasiga soliq to'lashdan ozod qilish.

Bunday soliq imtiyozlari CBRning zaxira siyosati bilan bog'liq moliyaviy imtiyozlar bilan to'ldirilishi kerak. Bu, birinchi navbatda, ipoteka kreditlash bo‘yicha ixtisoslashgan banklar uchun majburiy zahira normasining kamayishi va maqsadli uy-joy jamg‘armasi hisobvaraqlariga jalb qilingan mablag‘lar zahirasidan ozod etilishidir.

Rivojlangan ipoteka bozorini yaratish jamiyatimizdagi ijtimoiy keskinlikni kamaytirishga, qimmatli qog'ozlar bozorini (ikkilamchi ipoteka bozori) rivojlantirishga va umuman, Rossiya bank tizimi va bozor munosabatlarini mustahkamlashga yordam beradi.

FOYDALANILGAN ADABIYOTLAR RO‘YXATI

2. Rossiya Federatsiyasi Prezidentining "Ipoteka kreditlashni rivojlantirish bo'yicha qo'shimcha chora-tadbirlar to'g'risida" gi farmoni // Kommersant - 1996. - No 8. - P. 72-73.

3. Agaev Yu. Ipoteka orqada nafas oladi. // Moliyachi. - 1997. - No 8. - S. 10-14.

4. Agarkov M.M. Asoslar bank qonuni. - M.: BEK, 1997 yil.

5. Balabanov I.T. Rossiyada ko'chmas mulk operatsiyalari. - M.: Moliya va statistika, 1996 yil.

6. Balabanov I.T. Moliyaviy menejment asoslari. - M.: Moliya va statistika, 1997 yil.

7. Banklar va bank operatsiyalari. / Ed. Jukova E.F. - M.: Banklar va fond birjalari, UNITI, 1997 yil.

8. Bezdudny M.A., Yumashev Yu.M. Kredit kafolatlangan. - M.: Menatep, 1997 yil.

9. Katta iqtisodiy lug‘at.- M.: Institut yangi iqtisodiyot, 1998.

10. Bukato V.I., Lvov Yu.I. Rossiyada banklar va bank operatsiyalari - M.: Banklar va birjalar. BIRLIK, 1996 yil.

11. Busov V.I. Rossiyada ipoteka biznesini tashkil etish muammolari // Pul va kredit. - 1996. - No 2. - S. 58-60.

12. Vorobyov Yu., Karavaeva I., Skrobov A. Garov krediti: xorijiy tajriba va rus haqiqati // Iqtisodiyot savollari. - 1996. - No 11. - S. 135-140.

13. Golubovskiy A.E. Tuproqqa ko'milgan xazina // Moliya - 1998. - No 1. - B. 4-7.

14. Goremykin V.A., Bugulov E.F. Ko'chmas mulk, huquq va bitimlarni ro'yxatdan o'tkazish, ipoteka krediti. - M.: Filin, 1998 yil.

15. Zavyalov V.Yu. Qashshoqlik kasallikdir // IVF. - 1998. - No 12. - S. 161.

16. Zadneprovskaya O. Butunrossiya ipotekasi: eski uy// Tinchlik va uy. - 1999. - No 4. - S. 72-73.

17. Zadneprovskaya O. Ipoteka: endi favqulodda yo'q // Tinchlik va uy. - 1999. - No 5. - S. 80 -81.

19. Ivanov G.I. Ipoteka kreditlash mexanizmini takomillashtirish to'g'risida // uy-joy qurilishi. - 1999. - No 1. - S. 9.

20. Ipoteka krediti // OFFSHORE. - 1997. - No 1. - b. 28.

21. Kanakov A.B. Garovlashtirilgan kreditlashni rivojlantirish to'g'risida // Rossiya iqtisodiy jurnali. - 1996. - No 5-6. - S. 52-55.

22. Kopeikin A., Stenenev L., Penkina I. Rossiyada ipoteka kreditining rivojlanishi // RCB. - 1999. - No 8. - S. 25-30.

23. Kudryavtsev V.A. Ipoteka kreditlashni tashkil etish asoslari. - M., 1998 yil.

24. Lavrushin O. Moskvada ipoteka krediti - yangi istiqbollar va imkoniyatlar // Biznes. - 1998. - No 2. - S. 18-20.

25. Leonov V. Ipotekasiz bir yil // Kommersant-pul. - 1999 yil - 37-son.

26. Leonov V. Ipoteka davlat tomonidan qo'llab-quvvatlandi // Kommersant-Money. - 1999 yil - 42-son.

27. Leonov V. Ajralmas metr // Kommersant-Dengi. - 1999 yil - 43-son.

28. Losev K. Ipoteka obligatsiyalarini chiqarishni tashkil etish // RCB. - 1999 yil - 8-son.

29. Makarevich L.N. Ipoteka kreditlash muammolari to'g'risida // Pul va kredit. - 1998. - No 6. - S. 44-50.

30. Mamaeva O. Yangi ipoteka qonunchiligi // Audit va soliqqa tortish. - 1999. - No 11. - S. 16.

31. Mashinistova E. Kredit tashkilotlari uy-joy bilan ipoteka bitimlari sub'ektlari sifatida // REG. - 1996. - No 7. - S. 47-56.

32. Mironov V., Popova A. Ipoteka obligatsiyalari bozori // RCB. - 1998. - No 4. - S. 33-37.

33. Mitroshina K. Ipoteka kreditini rivojlantirishda sekyuritizatsiyadan foydalanish // RCB. - 1999. - No 4. - S. 27.

34. Pul va kreditning umumiy nazariyasi / Ed. Jukova E.F. - M.: Banklar va birjalar, UNITI, 1995 yil.

35. Ryabchenko L.I. Ipoteka krediti: muammolar va rivojlanish istiqbollari // Pul va kredit. - 1997. - No 3. - S. 53.

36. Sinko V., Chernousov E. Sanoatdagi ipoteka // The Economist. - 1998. - No 8. - S. 83-88.

37. Sirotina I.A. Ta'minlangan kredit: olish texnikasi. - M: Strix, 1997 yil.

38. Smolyannikov A. Ipoteka: qonun ijodkorligi prizmasi orqali nazariya // Iqtisodiyot masalalari. - 1997. - No 7. - S. 112-123.

39. Teplovodskiy M. Ipoteka korporatsiyasi Devid Kronxaym // Moliyaviy biznes. - 1998. - No 1. - S. 57-59.

40. Ternovskaya E. Ipoteka: muammolar, istiqbollar // Iqtisodiyot va huquq. - 1997. - No 9. - S. 16-26.

41. Tosunyan G.A. Rossiyada bank va bank qonunchiligi: tajriba, muammolar, istiqbollar. - M.: Delo, 1998 yil.

42. Urinson L.O. Investitsion jarayonlarni jonlantirish chora-tadbirlari to'g'risida // Iqtisodiyot masalalari. - 1997. - No 1. - S. 73.

43. Faerman E.Yu. , Xacheturyan S.R., Loktionov V.M., Kirilova A.M. Ipoteka krediti: tahlil va modellashtirish // Audit va moliyaviy tahlil. - 1996. - No 2. - S. 156-157.

44. Fridman J., Ordway N. Ipoteka va investitsiya tahlili / Daromad keltiradigan ko'chmas mulkni tahlil qilish va baholash. - M.: Delo, 1997 yil.

45. Tsylina G. Ipoteka krediti: yutuqlar va muammolar haqida // REG. - 1999.- No 7. - S. 92-94.

46. ​​Chernix A.V. Rossiya qonunchiligida ko'chmas mulk garovi. - M.: Moskva davlat universiteti nashriyoti, 1997 yil.

47. Chinenkov A.V. Ipoteka va ipoteka kreditlashning huquqiy asoslari // Buxgalteriya hisobi va banklar. - 1996. - No 3. - S. 51.

48. Shadrin A. Ipoteka qimmatli qog'ozlari bozori: AQSh tajribasi va Rossiya istiqbollari // RCB. - 1998. - No 8. - S. 86-89.

1-ilova.

KO'CHMAS MULK GAROV (IPOLAT) O'ZBEKISTON IQTISODIYoTI

• Arxitektor kim va u nima qiladi?
• Auditor bo'lish uchun nima qilish kerak
• Strategiya "G'alaba" - foydali Forex scalping
• Biz bitta o'yinchi kampaniyasida birjada boyib ketamiz!
• Potentsial YaIM hajmi bilan o'lchanadi
• Rossiya va xalqaro amaliyotda moliyaviy hisobot tushunchasi, funktsiyalari va ahamiyati
• Mikroiqtisodiyot va makroiqtisodiyot
• Biz to'g'ri ishlaymiz: byudjet hisobi bo'yicha barcha ko'rsatmalar P 153 ko'rsatmalari 174n
• Balansdan tashqari hisobvaraqdan umidsiz qarz kontragentlarning qarzlari umidsiz qarzlar deb tan olinganda
• Konsolidatsiyalangan hisobot Jamlanma hisobot byudjeti 21 ta ta'lim bo'limi

• Buxgalteriya shakllari
• Yaqin kelajakda dollar (rubl) bilan nima sodir bo'ladi - prognozlar va ekspert xulosalari
• Bootpay to'lovlarni moderatsiyasiz qabul qilish uchun skriptni yuklab oling Bozorda qanday to'lov tizimlari mavjud
• Pulni jalb qilish uchun hisobni qanday yig'ish kerak
• Qanday qilib pul sarflamaslikni o'rganish kerak
• Naqd pul oqimini qanday ochish kerak: mutaxassisdan sir
• Hamyondan va Yandex pul kartasidan foizsiz va komissiyasiz pulni qanday olish mumkin
• Yandex hamyonidan pul olishning foydali usullari
• Dunyodagi eng baland yog'och uy!
• Birgalikda qarz oluvchi va kafil o'rtasidagi asosiy farq nima?