Ko'chmas mulkning garov qiymatini uchta usulda aniqlash. Mulkning garov qiymatini baholash. Nima uchun garov qutqaruv qiymatida baholanadi
Agar kompaniyaga kredit kerak bo'lsa - korxona rivojlanib, vaqtni belgilamaydigan odatiy amaliyot - garov haqida oldindan o'ylashingiz kerak. Barcha banklar, istisnosiz, garovga kredit ta'minotining asosiy va afzal ko'riladigan komponenti sifatida qaraydilar. Muhim element Garov mexanizmi - bu garovni baholash.
Banklar garovga qo'yadigan asosiy talablar quyidagilardan iborat: a) uning yuqori likvidligi, bu garovga qo'yilgan mol-mulkni eng qisqa muddatda bank uchun maqbul narxda sotish imkonini beradi; b) garovga qo'yilgan mol-mulkning osonlik bilan olib qo'yilishi, bu bankka uni demontaj qilish va tashish uchun maxsus xarajatlarsiz kerakli vaqtda tezda qaytarib olish imkonini beradi; v) garovga qo'yuvchiga mulk huquqida tegishli bo'lishi (agar u uchinchi shaxsning garovi bo'lmasa); d) erkinlik; e) uning mavjudligini istalgan vaqtda tekshirishingiz uchun identifikatsiya qilishning mavjudligi.
Amaliyot shuni ko'rsatadiki, banklar birinchi navbatda ko'char va Ko'chmas mulk garov sifatida. Unga barqaror talab bo'lishi kerak va amalga oshirish bilan bog'liq muammolar bo'lmasligi uchun u o'rta narx toifasiga tegishli bo'lishi kerak. Banklar garov sifatida quyidagilarni qabul qiladi:
- ko'chmas mulk (binolar, inshootlar, binolar, er uchastkalari, ijara huquqi va boshqalar);
- bankning qarz majburiyatlari (veksellar va obligatsiyalar);
- qimmatli qog'ozlar, aktsiyalar, ustav kapitalidagi ulushlar va boshqalar;
- uskunalar (sanoat, savdo va boshqalar);
- texnik vositalar va transport;
- zaxiralar tayyor mahsulotlar, xom ashyo va materiallar.
Mulkning garov qiymati - bu mulkning garov predmeti sotilgan taqdirda Bankning talablarini qondirish qobiliyatini tavsiflovchi qiymat. Garov qiymati, bank fikricha, undirish qo'llanilganda ushbu mulkni sotishdan olinishi ehtimoli yuqori bo'lgan pul summasiga teng bo'lib, garovni undirish va sotish bilan bog'liq xarajatlarni hisobga olmaganda.
Garov qiymati garovga qo‘yilgan mol-mulkning real qiymatining kredit majburiyatlariga muvofiqligini garovga qo‘yilgan mol-mulkni dastlabki ekspertizadan o‘tkazish jarayonida ham, garov ta’minotini monitoring qilishda ham baholash imkonini beradi. Garov qiymatini aniqlashning ma'nosi: bajarilishi mol-mulk garovi bilan to'liq ta'minlangan majburiyatlar hajmi bank tomonidan belgilangan ushbu mulkning garov qiymatidan oshmasligi kerak. Shunga ko'ra, agar garov qiymati quyidagi uchta qiymatning yig'indisidan katta yoki teng bo'lsa, kredit ushbu garov bilan to'liq ta'minlangan hisoblanadi:
- - kreditning asosiy summasi;
- - garov predmetini undirish vaqtida hisoblangan foizlar;
- - garov predmetini undirish vaqtida hisoblangan jarimalar.
Garov predmetini sotish bilan bog‘liq xarajatlar unga nisbatan undirish qo‘llanilganda garov qiymatiga muayyan turdagi mulkning likvidligiga bog‘liq bo‘lgan qat’iy foizlar ko‘rinishida kiritiladi. Garov qiymatini hisoblash formula sifatida ifodalanishi mumkin:
Shunday qilib, bu erda: Z - mulkning garov qiymati; P - bank fikriga ko'ra, undirish qo'llanilganda, ushbu mulk yuqori ehtimollik bilan sotilishi mumkin bo'lgan pul miqdori; q - ushbu mulkni sotishdagi xarajatlar; S - kredit summasi; % - hozirgi vaqtda hisoblangan kredit bo'yicha foizlar mumkin bo'lgan davolash garov predmeti bo'yicha undirish; j - garov predmeti bo'yicha undirish mumkin bo'lgan paytda hisoblangan jarimalar (mavjud jarima).
Garov qiymati 2 bosqichda aniqlanadi:
- 1) mulkning joriy bozor qiymatini baholash (baholangan qiymat);
- 2) mol-mulkning joriy bozor qiymatini diskontlash, shuningdek (agar kerak bo'lsa) garov qiymatini ushbu mol-mulkni undirish mumkin bo'lgan sanadagi taxminiy qiymatini ekspert baholash asosida aniqlashtirish.
Prognoz qilingan qiymatni baholash (garov predmeti bo'yicha mumkin bo'lgan undirish vaqtida) garov bo'yicha mutaxassis tomonidan quyidagilar hisobga olingan holda amalga oshiriladi:
mulkning bozor qiymatining aniq tendentsiyalari;
bozor narxlarining o'zgarishi;
amortizatsiya stavkalari;
mulkning likvidligi.
Diskontlash garov qiymatini aniqlashning asosiy usuli bo'lib, rasmiy baholash hisoblanadi. Diskontlanganda, taxminiy oqim bozor narxi(baholangan qiymat) ga (1 - Bankning vakolatli organi tomonidan belgilangan garov chegirma koeffitsienti) ko'paytiriladi. Va u quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:
bu erda: N - mulkning joriy bozor qiymati (baholangan qiymat); k - garov chegirma omili
Chegirma koeffitsientlari Bankning Bosh kredit qo'mitasining qarori bilan o'zgartirilishi mumkin, bundan keyin (BKK) Bankning Bosh Kredit Qo'mitasi (BKK) kredit berish to'g'risida qaror qabul qiluvchi qo'mita hisoblanadi. . Chegirma koeffitsientlari har 3 (uch) oyda bir martadan ko'p bo'lmagan holda o'zgartirilishi mumkin. Garov markazi yangi chegirmalarning qiymatini tasdiqlaganidan keyin 3 (uch) ish kunidan kechiktirmay tegishli qarorni barcha garov bo‘yicha mutaxassislar e’tiboriga yetkazishi shart.
Prinsiplarda ko'rsatilmagan mulk uchun chegirma omillari kredit siyosati Bankning qarorlari yoki Bank GCC qarorlari Garov Markazi tomonidan belgilanadi. Belgilangan koeffitsientlarning qiymatlari tegishli yozma so'rov olingan kundan boshlab 3 (uch) ish kuni ichida manfaatdor bo'linmalarga etkaziladi. Prognoz qilingan qiymatni baholash garov bo'yicha mutaxassis tomonidan ko'plab parametrlarni hisobga olgan holda amalga oshiriladi: mulkning bozor qiymatining aniq tendentsiyalari, mulkning likvidligi, bozor narxlarining o'zgarishi, amortizatsiya stavkalari. Prognoz qiymatini baholash chegirma usuli bilan aniqlangan garov qiymati juda yuqori deb hisoblash uchun jiddiy sabablar mavjud bo'lgan hollarda zarur. Bunday holda, garov bo'yicha mutaxassis bashorat qilingan qiymatni hisoblashi shart va agar u diskontlash natijasida belgilangan qiymatdan past bo'lsa, taxmin qilingan qiymatni mulkning garov qiymati sifatida qabul qiladi.
Garov predmetining adolatli (bozor) va garov qiymatini aniqlash metodikasi
Garov predmetining adolatli (bozor) va garov qiymatini aniqlash metodikasi
Garov predmetining bozor qiymatini aniqlash
Garov qiymatini bozor narxlarida aniqlash uchun (garovning bozor narxi), uning likvidligini to'g'ri belgilashni hisobga olgan holda, quyidagilarni aniqlash kerak:
A. Ko'ra garov predmetining hisob (buxgalteriya) qiymati balanslar varaqasi garov.
b. Garov sifatida taqdim etilayotgan mulkning joriy bozor qiymati, buning uchun uni eng maqbul (qisqa) muddatlarda sotish mumkin. Nima uchun dastlabki tadqiqotlar quyidagi usullarda amalga oshiriladi:
ishlab chiqaruvchilardan garov predmeti analoglari narxlari to'g'risida ma'lumotlarni olish;
Kvitansiya fon ma'lumotlari ko'chmas mulk, savdo, ta'minot va boshqa tashkilotlardan garov predmeti analoglari narxlari darajasi to'g'risida;
Ommaviy axborot vositalarida taqdim etilgan ma'lumotlar va tovarlar va narxlar bo'yicha maxsus ma'lumotnomalar bo'yicha narxlar darajasi to'g'risidagi ma'lumotlarni tahlil qilish;
garov predmetini "o'rnini bosuvchi" tovarlarning bozorda mavjudligi va ularning narxlari to'g'risidagi ma'lumotlarni to'plash;
Bojxona hujjatlarini, texnik shartlar bilan shartnomalarni tahlil qilish va hokazo. import qilinadigan tovarlar uchun;
V. Garov sifatida taqdim etilayotgan mol-mulkning haqiqiy xususiyatlarining taqdim etilgan hujjatlardagi ko'rsatkichlarga muvofiqligi.
d) garov predmeti saqlanadigan joyning garovga oluvchidan uzoqligi.
e) ssuda majburiyatini bajarish sanasiga garov predmetining bozor qiymatining o'zgarishiga ta'sir ko'rsatishi mumkin bo'lgan garov predmetining boshqa xususiyatlari.
Taklif etilayotgan er uchastkasini garov sifatida baholashda quyidagi omillar hisobga olinadi:
- mulkchilik shakli (xususiy, doimiy doimiy foydalanish, ijara huquqi va boshqalar)
Ruxsat etilgan foydalanish
Saytning landshaft joylashuvi (saytning o'zida ko'chki zonalarining yaqinligi yoki mavjudligi);
Infratuzilmaning mavjudligi/yo'qligi va rivojlanish darajasi (kirish yo'llari, tashqi muhit, atrofdagi binolar va boshqalar);
Yaxshilash (binolar, aloqa va boshqalar)
Uchinchi shaxslarning har qanday og'irligi va huquqlarining mavjudligi yoki yo'qligi (ijara, foydalanish, garov, servitut).
e) garov predmeti ko‘chmas mulk bo‘lgan hollarda; qimmat baho qog'ozlar(veksellar), zarur hollarda esa, boshqa mulk yoki mulkiy huquqlar, ko‘chmas mulkning baholangan (garov) qiymatini aniqlash sharti uning joriy bozor qiymatini mustaqil professional baholovchi tomonidan o‘z mablag‘lari hisobidan amalga oshirgan baholashning mavjudligi bo‘lishi mumkin. garovga qo'yuvchi yoki uchinchi shaxslar.
Garovning garov qiymatini aniqlash uchun foydalaniladigan chegirma miqdori
Garov turiga qarab chegirma stavkalari ( minimal hajmi chegirma)
| No p / p | Garovga qo'yilgan mulk turi | Chegirma miqdori |
| Ofis, chakana savdo, omborxona | Yuqori suyuqlik noturarjoy binolari va binolar - kamida 10% Suyuq noturarjoy binolari va binolari - kamida 20% Kam suyuqlikli noturarjoy binolari va binolari - kamida 35% |
|
| Turar-joy binolari, uylar | Yuqori likvidli turar-joy binolari va binolar - kamida 20% Suyuq turar-joy binolari va binolar - kamida 30% Past suyuqlikli turar-joy binolari va binolar - kamida 45% |
|
| Korxonalar yoqadi mulk majmualari | kamida 40% |
|
| Yer | yakka tartibdagi uy-joy qurilishi uchun - kamida 20% |
|
| qishloq xo'jaligi maqsadlarida - kamida 30% |
||
| sanoat maqsadi (qurilayotgan savdo markazlari) va hokazo. - kamida 20% |
||
| Savdo va sanoat uskunalar | Xizmat muddati 3 yilgacha bo'lgan yangi uskunalar - kamida 30% Xizmat muddati 3 yildan ortiq bo'lgan uskunalar - kamida 45% |
|
| Havo, dengiz va daryo transporti, poyezd manyovr maqsadi | kamida 30% |
|
| Avtomobil transporti | Yangi avtotransport vositalari va xizmat muddati 1 yilgacha bo'lgan transport vositalari 20% dan kam emas Xizmat muddati 1 yildan ortiq va 3 yildan kam bo'lgan avtomobil transporti 30% dan kam emas Xizmat muddati 3 yildan ortiq bo'lgan avtomobil transporti - kamida 35% |
|
| Maxsus jihozlar | Xizmat muddati 3 yilgacha bo'lgan maxsus uskunalar - kamida 35% Xizmat muddati 3 yildan ortiq bo'lgan maxsus uskunalar - kamida 40% |
|
| Qurilish davom etmoqda va ishlab chiqarish | Ob'ekt 75% dan kam bo'lmagan holda - kamida 45% tayyor bo'lganda Agar ob'ekt 75% dan kam tayyor bo'lsa - kamida 60% |
|
| Qimmat baho qog'ozlar | Davlat qimmatli qog'ozlari - « ko'k chiplar» – kamida 15%.* Birinchi darajali G'arb banklari va kompaniyalari |
|
| Ishda yaxshilik (qayta ishlash) | Yuqori likvidli tovarlar garovi, ochiq fond birjalarida amalga oshiriladigan savdolar - kamida 30% O'rtacha/o'rtacha likvidligidan past bo'lgan tovarlar garovi 50% dan kam emas |
|
| Mulk huquqlari yoqilgan Ko'chmas mulk | qurilayotgan yuqori likvidli turar-joy binolari loyihalari va binolar (biznes-klass uylari) - ob'ektning tayyorligi 50% gacha - kamida 40% Ob'ekt 50% dan 75% gacha tayyor bo'lganda - kamida 30% Ob'ekt 75% dan 100% gacha tayyor bo'lganda - kamida 25% (qurilish bosqichidagi narxdan). qurilayotgan past likvidli aktivlar loyihalari turar-joy binolari va binolar ("elita" uy-joy) - agar ob'ekt 50% gacha tayyor bo'lsa - kamida 50% (qurilish bosqichidagi narxdan); Ob'ekt 50% dan 75% gacha tayyor bo'lganda - kamida 35% (qurilish bosqichidagi narxdan); Ob'ekt 75% dan 100% gacha tayyor bo'lganda - kamida 30% (qurilish bosqichidagi narxdan). |
|
| Ulanishlar ustav kapitali tashkilotlar | Mustaqil baholash mavjud bo'lganda, ijobiy audit hisobotlari va yuqori likvidli aktivlar - tannarxning kamida 30% sof aktivlar; Mustaqil baholash va audit hisobotlari bo'lmagan taqdirda – sof aktivlar qiymatining kamida 45 foizi |
*"Moviy chiplar" atamasi eng mashhur va nufuzli aktsiyalarni anglatadi. Hozirgi vaqtda ushbu toifaga quyidagi kompaniyalarning aktsiyalari kiradi: OAJ Gazprom, OAO Lukoyl, OAO MTS, OAO MMC Norilsk Nikel, OAO RAO UES, OAO Rostelecom, OAO Sberbank, OAO Gazprom Neft, OAO Surgutneftegaz.
Minimal qiymati ipoteka chegirmasi quyidagi omillarni tahlil qilish asosida garovning jozibadorligi va likvidligi asosida belgilanadi:
Garovning likvidligi.
Bu omil hisobga olinadi haqiqiy imkoniyat garov predmetini sotish va bu holda qo'shimcha ravishda kelib chiqadigan xarajatlar va xarajatlar summasi.
Garovning narx barqarorligi.
Bu omil garovga bo'lgan bozor narxlarining o'zgarishi darajasini hisobga oladi.
Garov predmetining xavfsizligi.
Ushbu omil garovni saqlash shartlarini, uni uchinchi shaxslarning tajovuzlaridan himoya qilish darajasini (signal va / yoki himoya mavjudligi), sug'urta shartnomasining mavjudligini va uning miqdori bo'yicha shartlarini, sug'urta muddati, sug'urtalovchi va boshqalar.
Garov predmetini sotish muddati.
Ushbu omil garov ta'minotini begonalashtirish nuqtai nazaridan sotishning mumkin bo'lgan muddatlarini, undan undirish huquqini tasdiqlashni, garovni sotish muddati va tartibini, hujjatlar garov predmetini oldi-sotdi bitimlari va boshqalar.
Nazorat samaradorligi.
Bu omil garovga oluvchining garovga qo‘yilgan mol-mulkning saqlanishi, sifati va miqdori ustidan nazoratni amalga oshirish imkoniyatini hisobga oladi.
Valyuta risklari.
Bu omil kreditning valyutasi va garovning taxminiy qiymati ifodalangan valyuta turlicha bo‘lganda muhim ahamiyatga ega.
Garov predmetining bozor (adolatli) qiymatidan garov qiymatini aniqlash
Garov predmetining garov qiymati quyidagi formula bo‘yicha aniqlanadi:
Z.S. = R. C. x (100 - D) / 100
Inqirozdan oldingi davrda mulk garovi bilan kredit berish juda keng tarqalgan edi. Bunday xizmat juda qiziq, chunki u odamga pulni nisbatan tez va munosib miqdorda - odatda garov qiymatining 70% gacha olish imkonini beradi. Biroq, agar qarz oluvchi qarzni to'lamasa, garovni amalga oshirish kerak bo'ladi. Bu erda baholash muhim rol o'ynaydi.Nimani garovga qo'yish mumkin?
So'zning keng ma'nosida ipoteka nafaqat kvartirani sotib olish uchun kredit, balki qarz oluvchiga tegishli bo'lgan mol-mulkni garovga qo'ygan holda naqd pul kreditlari berishni ham anglatadi.Kafolat quyidagilar bo'lishi mumkin:
- ko'chmas mulk ob'ektlari (binolar, kvartiralar, yer va boshq.);
- avtomobillar va jihozlar;
- qimmatli qog'ozlar (veksellar, korxonalar aksiyalari);
- sanoat va oziq-ovqat guruhi tovarlari (yaroqlilik muddati uzoq bo'lgan yuqori sifatli mahsulotlar), shu jumladan muomaladagi tovarlar;
- begonalashtirilishi mumkin bo'lgan mulkiy huquqlar (masalan, xo'jalik yurituvchi sub'ektning mulkidagi ulushga bo'lgan huquq), qarz talablari, mualliflik huquqi, ixtiro va boshqa mulkiy huquqlar.
Qarz oluvchi kredit olgandan keyin garovga qo'yilgan mol-mulkdan foydalanishni davom ettirishi mumkin, lekin garovni sotish, hadya qilish, almashtirish huquqini yo'qotadi.
NB! Qarz oluvchi tomonidan majburiyatni bajarmagan taqdirda, garov bankning mulkiga aylanadi.
Nega sizga garov bahosi kerak?
Garov ta’minotini baholash garovga qo‘yilgan mol-mulkning qiymati va ssuda summasi o‘rtasidagi to‘g‘ri nisbatni belgilash imkonini beradi, bu esa keyinchalik bitim taraflari o‘rtasida garov ta’minotini undirishda yuzaga kelishi mumkin bo‘lgan kelishmovchiliklarning oldini olishga (hal qilishga) yordam beradi.Mustaqil baholash Ko'chmas mulk bank tomonidan amalga oshiriladi.
Garovni baholash qachon talab qilinadi?
Bankka kredit olish uchun ariza berishdan oldin, siz garov sifatida ishlatilishi kerak bo'lgan mulkni baholamasligingiz kerak, chunki:- kredit berish to'g'risida qaror qabul qilishdan oldin, bank tekshiradi moliyaviy holat qarz oluvchi va agar u qoniqarsiz deb topsa, dastlabki baholash umuman kerak bo'lmaydi;
- odatda banklar o'zlarining akkreditatsiyalangan baholovchilariga ega, shuning uchun "uchinchi tomon" kompaniyasining hisobotlari kredit tashkiloti tomonidan qabul qilinmasligi ehtimoli mavjud; hisobga olinsa kredit arizasi uzoq vaqt davom etadi, ya'ni bank mavjud baholashni eskirgan deb e'lon qilishi mumkin.
Mulkning qiymati qanday aniqlanadi?
Baholash kompaniyalari garov qiymatini biroz chegirma bilan aniqlaydi: odatda uning hajmi ob'ektning bozor narxining 20-50% ni tashkil qiladi.Chegirma miqdori kredit bo'limining ichki qoidalariga muvofiq har bir bankda farq qiladi. Bu quyidagilarga bog'liq:
- muayyan kredit shartlari;
- ob'ektning likvidlik darajasi;
- potentsial qarz oluvchining kredit tarixi.
- garovga qo'yilgan mulkni undirishda yuzaga kelishi mumkin bo'lgan yuridik xarajatlar sud tartibi;
- mulkni ochiq kim oshdi savdosida yoki kim oshdi savdosida keyingi sotish bilan bog'liq xarajatlar.
Garovni sotish
Sababli moliyaviy inqiroz qarz oluvchilar tomonidan to'lovni to'lamaganliklari soni ortdi. Muddati o'tgan uy-joy kreditlari so‘nggi bir yilda uch barobar oshdi.Yuqorida ta'kidlab o'tilganidek, qarzdor tomonidan muntazam ravishda to'lovlar amalga oshirilmagan va yaqin kelajakda uning to'lov qobiliyatini tiklashning aniq mumkin emasligi bilan, qarz oluvchining mol-mulki kim oshdi savdosida (sud tartibida garovga qo'yish tartibi bilan) yoki komissiya shartnomasi bo'yicha (bilan) sotilishi mumkin. sud va suddan tashqari undirish tartiblari).
Garovni sotish orqali bankirlar kredit shaklida taqdim etilgan pullarini qaytaradilar. Biroq, har doim ham emas - ayniqsa, ko'chmas mulk bozorida narxlarning pasayishi fonida - garov sotilgandan so'ng, kredit to'liq qaytarilishi mumkin.
Aytgancha, bank uchun qarzdorning mol-mulkini sotish unchalik foydali emas: hech bo'lmaganda uni balansingizga qabul qilgandan so'ng, kredit tashkiloti qo'shimcha soliq yuki mavjud.
Yana bir variant bor - to'lovga layoqatliroq shaxsga muammoli kreditni qayta rasmiylashtirish. Bunday holda, qarz oluvchi to'lashga qodir bo'lmagan qarzidan nisbatan og'riqsiz xalos bo'ladi va bank yangi, ammo to'lov qobiliyatiga ega bo'lgan mijozni oladi. Variant yomon emas, lekin uni amalda amalga oshirish unchalik oson emas, ayniqsa bugungi inqirozdan keyingi voqelik sharoitida.
Elena Kashtelyan,
kompaniyani baholash bo'yicha mutaxassis
5-bob. KO'CHMAS MULK OBYYATLARINI QIYoLASH
5.1. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash va ularning narxiga ta'sir qiluvchi omillar
5.1.1. Ko'chmas mulk ob'ektlarining xarajat jihatlari
Rossiya Federatsiyasining "Baholash faoliyati to'g'risida" gi qonuniga muvofiq mulkni baholash huquqi shartsiz va unga bog'liq emas qonun hujjatlaridan Rossiya Federatsiyasi davlatni amalga oshirish tartibi statistik va buxgalteriya hisobi va hisobot berish. Ushbu qonun ob'ektlarni baholash majburiy bo'lishi kerak bo'lgan holatlar ro'yxatini belgilaydi. Xususan, to'liq yoki qisman Rossiya Federatsiyasi sub'ektlariga yoki munitsipalitetlarga tegishli bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlarini sotish yoki ijaraga berish bo'yicha kim oshdi savdolari va tenderlarning boshlang'ich narxini belgilashda mulkni baholash majburiy deb tan olinadi.
Majburiy baholash ko'chmas mulk bilan bog'liq qarz majburiyatlarini topshirishda, shuningdek sotishda ham amalga oshirilishi kerak. investitsiya loyihalari mablag' yig'ish federal byudjet, Rossiya Federatsiyasining ta'sis sub'ektlarining byudjetlari yoki mahalliy byudjetlar, shuningdek davlat kafolatlari ostidagi mablag'lar. Bundan tashqari, federal byudjetdan, Federatsiya sub'ektlarining byudjetlaridan mablag'larni tijorat maqsadlarida foydalanish uchun majburiy baholash o'tkazilishi kerak. mahalliy byudjetlar yoki byudjetdan tashqari jamg'armalar.
Ko'chmas mulk ob'ektlarining qiymati bo'yicha nizolar yuzaga kelganda, shu jumladan mulkni milliylashtirish paytida ham baholash majburiy deb e'tirof etiladi; da ipoteka krediti ipoteka predmetining qiymati yuzasidan nizo yuzaga kelganda; joylashgan mulkka egalik huquqini o'zgartirganda ishonchli boshqaruv; kompilyatsiya qilishda nikoh shartnomalari yoki ajrashayotgan er-xotinlarning mol-mulkini bo'lish.
Bozordagi har qanday mahsulot singari, ko'chmas mulk ob'ektlari ham narx qiymatiga ega.
Mulkning narxi – Bu ko'chmas mulkni oldi-sotdisi bo'yicha aniq yakunlangan bitimning narxi. Har qanday real va da'vo qilingan bitimdagi narx qaysidir ma'noda mulk qiymati bilan bog'liqligini hisobga olgan holda, bu atama ko'pincha ayirboshlash qiymatining sinonimi sifatida ishlatiladi.
Bitim narxi bozor qiymatidan sezilarli darajada farq qilishi mumkin. "Savdoni to'g'rilash" deb ataladigan bu farq, tengdoshlarning mavjudligi yoki bozor barqarorligi kabi bir qator omillarga bog'liq.
Shunday qilib, masalan, 17 avgust kuni inqiroz paytida, zudlik bilan pul olish uchun sotuvchilar sotish tezligi uchun narxni 10-20 foizga pasaytirishga tayyor edilar. Ko'pincha boshlang'ich narx ataylab 15 - 20% ga oshirib yuboriladi, bu miqdorni keyinchalik savdolashish jarayonida yo'qotish uchun.
Ba'zida bitim narxi bitim ishtirokchilarining shaxsiy g'oyalari ta'sirida shakllanadi va uni oldindan aytib bo'lmaydi.
Mulkning bozor qiymati- mol-mulkning qiymati to'g'risida to'liq ma'lumotga ega bo'lgan va uni sotishga majbur bo'lmagan sotuvchi uni sotishga rozi bo'lgan taxminiy pul miqdori va mol-mulkning qiymati to'g'risida to'liq ma'lumotga ega bo'lgan xaridor. uni sotib olishga majbur emas, uni sotib olishga rozi bo'ladi. Ya'ni, bu raqobat muhitida ochiq bozorda sotilishi mumkin bo'lgan eng katta narx. Taxminlarga ko'ra, tomonlar butun birlikka ega zarur ma'lumotlar, majburlashsiz oqilona harakat qiling va har qanday favqulodda holatlar bitim qiymatiga ta'sir qilmaydi. Shu tarzda aniqlangan bozor qiymati savdolashishga bog'liq va yuqoriga va pastga qarab bir qator tebranishlarni o'z ichiga oladi.
Mulk qiymati tushunchasi juda ko'p turli jihatlarga ega. Bular bozor qiymati va almashtirish qiymati, foydalanish va almashtirish qiymati, investitsiyalar va sug'urta qiymati, soliqqa tortish maqsadlari uchun qiymat va tugatish qiymati, boshlang'ich va qoldiq qiymati, garov qiymati va mulkni ijaraga olish huquqining qiymati, qiymati faoliyat ko'rsatayotgan korxona va mavjud foydalanishdagi mulkning qiymati va boshqalar.
iste'mol qiymati(foydalanish qiymati) mulkni ko'chmas mulk bozoriga qo'ymoqchi bo'lmagan ma'lum bir egasi uchun mulk qiymatini aks ettiradi.. Ob'ektning iste'mol qiymatini baholash undan foydalanishning mavjud profili va ob'ektning ekspluatatsiyasi tarixidan oldingi davrda kuzatilgan va kelajakda prognoz qilinadigan moliyaviy-iqtisodiy ko'rsatkichlar asosida amalga oshiriladi.
Agar bozor qiymati eng yaxshi va eng ko'p tamoyili asosida aniqlansa samarali foydalanish mulk, foydalanish qiymati mulkning joriy foydalanish asosida belgilanadi.
almashtirish qiymati(baholash sanasidagi narxlarda mulkning nusxasini qayta ishlab chiqarish qiymati) dagi xarajatlar bilan belgilanadi joriy narxlar baholanayotgan ob'ektning aniq nusxasini qurish uchun. Bu yerda bir xil arxitektura yechimlari, bir xil qurilish konstruksiyalari va materiallaridan foydalanilgan.Hatto qurilish-montaj ishlarining sifati ham o‘xshash. IN bu holat ob'ektning bir xil eskirganligi va bir xil kamchiliklar arxitektura yechimlari baholanayotgan ob'ekt bor edi.
almashtirish qiymati(baholash sanasidagi narxlarda baholash ob'ektining analogi qiymati) baholanayotgan mulk bilan teng foydali ko‘rsatkichga ega bo‘lgan, lekin zamonaviy dizayn me’yorlari va progressiv materiallar va konstruksiyalardan foydalangan holda yangi me’moriy uslubda qurilgan, shuningdek, mulkni zamonaviy jihozlar bilan ta’minlangan ob’ektni qurish uchun joriy narxlardagi xarajatlar bilan belgilanadi.
Shunday qilib, almashtirish qiymati ob'ektning aniq nusxasini ko'paytirish xarajatlari bilan, almashtirish qiymati esa funktsional analog ob'ektini yaratish xarajatlari bilan ifodalanadi.
tushuncha "investitsiya qiymati"(foydalanish qiymatiga o'xshash) investorning manfaatlari va investitsiya loyihasi natijalari bilan belgilanadigan mulk qiymatini anglatadi. Investitsiya qiymatini hisoblash ushbu investor tomonidan kutilayotgan daromad va ularni kapitalizatsiya qilishning o'ziga xos stavkasi asosida amalga oshiriladi. Investitsion xarajatlar investitsiya loyihasining yoki daromad keltiruvchi ob'ektning aniq investori uchun hisoblab chiqiladi va ularning bozor qiymatidan yuqoriga ham, pastga ham farq qilishi mumkin, garchi ular bir-biriga mos kelishi mumkin. Ushbu turdagi qiymat sub'ektivdir.
Sug'urta qiymati ko'chmas mulk ob'ektlari sug'urta hodisasi sodir bo'lganda ularga etkazilgan zararni to'liq qoplash qiymatini ifodalaydi. Mulkning sug'urta qiymati asosida belgilanadi sug'urta summalari, to'lovlar va foizlar.
Mulkning soliqqa tortiladigan qiymati (soliqdan oldingi qiymati). qonuniy Va shaxslar akkreditatsiya qilingan tomonidan belgilanadi soliq tekshiruvlari ekspert baholovchilar bozor qiymatiga asoslanadi , yoki mulkning almashtirish qiymati.
Hozirgi vaqtda ko'chmas mulk ob'ektlarini bunday baholash normativ-huquqiy hujjatlarga muvofiq, ko'chmas mulk ob'ektining inventar qiymati bo'yicha mutaxassislarni jalb qilmasdan amalga oshiriladi. Ushbu baholash mulkni almashtirish qiymatiga asoslanadi.
Tugatish qiymatitoza pul summasi, mulk egasi mulkni tugatish yoki uni majburiy sotishda olishi mumkin.
Dastlabki xarajat Ko'chmas mulk – uni birinchi marta qo'llash vaqtida sotib olish yoki yaratishning haqiqiy qiymati.
Mulkning qoldiq qiymati - amortizatsiyani hisobga olgan holda ob'ektning qiymati.
Joriy foydalanishdagi mulkning qiymati – mulkning bozorda sotish imkoniyatini nazarda tutgan holda, uning faoliyat shaklini davom ettirishga asoslangan bozor qiymati.
Doimiy konsernining qiymati - tashkil etilgan ishlab chiqarish faoliyati natijalariga muvofiq belgilanadigan yagona mulkiy kompleksning qiymati .
Ko'chmas mulkning ipoteka qiymati – kreditni ta'minlash maqsadida mulkning qiymati.
Ixtisoslashgan ko'chmas mulkning narxi – o'ziga xos xususiyatlari tufayli bozorda sotilmaydigan mulk qiymati.
Mulkni ijaraga olish huquqining qiymati – mulkdan foydalanish va uni tasarruf etish huquqi uchun bir martalik to'lov.
5.1.2. Ko'chmas mulk narxiga ta'sir qiluvchi omillar
Ko'chmas mulkning qiymati bir qator omillarga bog'liq. Keling, asosiylarini ko'rib chiqaylik.
1. Ob'ektiv omillar. Qoida tariqasida, bu ko'chmas mulk sub'ektlari tomonidan muayyan bitimlar bo'yicha narxlarning o'rtacha darajasini belgilovchi iqtisodiy omillardir. Ularni quyidagilarga bo'lish mumkin:
Makroiqtisodiy - umumiy bozor kon'yunkturasi bilan bog'liq omillar (soliqlar, bojlar, dollar kursining dinamikasi, inflyatsiya, ishsizlik, ish haqi darajasi va shartlari, ko'chmas mulkka bo'lgan ehtiyoj, tashqi iqtisodiy faoliyatning rivojlanishi va boshqalar);
Mikroiqtisodiy - aniq operatsiyalarning ob'ektiv parametrlarini tavsiflovchi omillar.
2. Ommaviy ong hodisasi bilan bog’liq bo’lgan omillar va psixologik xususiyatga ega omillar:
inflyatsiya kutilmalari;
hamdardlik;
Ogohlik va boshqalar.
ushbu qo'llanmada ko'rib chiqilmagan.
3. Fizik omillar:
Joylashuv – markazdan uzoqligi, infratuzilma va transport aloqalarining rivojlanish darajasi (ayniqsa, metropolitenning yaqinligi) ko‘chmas mulk qiymatiga bevosita ta’sir qiladi;
Arxitektura va konstruktiv echimlar - binodan keyingi foydalanish maqsadiga qarab, uning qiymati oshadi yoki kamayadi;
Mulkning holati;
Mavjudligi kommunal xizmatlar(elektr energiyasi, suv ta'minoti, isitish tizimi va boshqalar);
Atrof-muhit va seysmik omillar (turar-joy ko'chmas mulki uchun sanitariya-ekologik ekspertiza ma'lumotlari uy-joy narxini sezilarli darajada kamaytirishi mumkin, o'rmon bilan qoplangan maydon, suv omborlari, bog'lar va boshqalar mavjudligi esa kvartiralarning narxini oshirishi mumkin).
4. Kvartiralarni sotish narxi va tezligiga ta'sir qiluvchi omillar :
Shunga o'xshash takliflar soni, ularning shaharning ushbu qismida ushbu turdagi kvartiralarga bo'lgan talab bilan bog'liqligi;
Ob'ektning ob'ektiv kamchiliklari (o'ta qavatlar, hovliga derazalar, yomon tartib, eskirish va boshqalar);
Hududning obro'si;
Hududdagi ekologik vaziyat;
Hududning transport kommunikatsiyalari va infratuzilmasini rivojlantirish;
Uyning ijtimoiy bir xilligi;
Bitimning tabiati ("to'g'ridan-to'g'ri" yoki "qarshi" sotish);
Ob'ektning huquqiy "tozaligi".
Ushbu omillar ushbu qo'llanmada biroz keyinroq, to'g'ridan-to'g'ri ko'chmas mulkni baholash haqida gapirganda muhokama qilinadi.
Ma'lumki, har qanday bitimning asosiy mezoni har ikki tomon uchun ham rentabellikdir. Biroq, bu kontseptsiyada har kim o'z ma'nosini qo'yadi. Birinchidan, pul birinchi o'rinda turadi. Bunday sotuvchi o'z mijozini uzoq vaqt davomida narxni rublga kamaytirmasdan kutishga tayyor. Boshqasi uchun, imkon qadar tezroq bepul mablag'larni olish muhimdir. Bunday holda, bitimning tezligi birinchi o'rinda turadi va "vaqt - pul" tamoyili qo'llaniladi. Uchinchisiga to'lov jadvaliga qat'iy rioya qilishni kafolatlay oladigan ishonchli xaridorni bering. Muzokaralar davomida ustuvorliklar o'zgarishi mumkin. Aqlli ravishda birinchi o'ringa qo'yish orqali ob'ektiv omillar va o'zlarining motivatsiyalari tufayli xaridor va sotuvchi o'zaro manfaatli bitim tuzishga qodir va keyinchalik uning natijasidan hafsalasi pir bo'lmaydi.
Mamlakatimizda kasbiy baholash instituti 1994-1995 yillarda rivojlana boshladi. Aniq raqam Sankt-Peterburgda ishlaydigan baholovchilar noma'lum. Turli hisob-kitoblarga ko'ra, ularning 200 ga yaqini bor.
Baholovchini tanlashda yakka tartibdagi tadbirkor) mijoz quyidagi mezonlarni hisobga olishi kerak:
- baholovchining professional tashkilotga a'zoligi;
- baholovchida baholash uchun ta'lim sertifikatlari bo'lsa;
- professional tashkilotning malaka sertifikatlari bilan tasdiqlangan malaka unvonlariga ega bo'lish maqsadga muvofiqdir;
- baholovchining kasbiy tajribasi;
- baholovchi kasbiy (fuqarolik) javobgarligini sug‘urtalash polisiga ega bo‘ladi.
Baholash kompaniyasini tanlashda mijoz kompaniyaning baholash bozoridagi tajribasi (tugallangan hisobotlar soni, baholanayotgan ob'ektlarning murakkabligi) to'g'risida ma'lumot to'plashi, kompaniya xodimlari yoki kompaniyaning o'zi a'zolari ekanligini aniqlashi kerak. professional tashkilot, kompaniyaning kasbiy (fuqarolik) mas'uliyatini sug'urtalash polisi mavjudmi.
5.1.3. Ko'chmas mulk xavfi
Xavf - bu muayyan operatsiya yoki loyihaning haqiqiy natijalarining boshida rejalashtirilganiga nisbatan salbiy yo'nalishda mumkin bo'lgan og'ishi.
Ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda risk ko'chmas mulkni sotishda oldindan rejalashtirilgan narxdan pastroqda namoyon bo'lishi mumkin; kutilganidan yuqori operatsion xarajatlar ko'chmas mulkni boshqarishda; investitsiya loyihasining loyihaga nisbatan haqiqiy rentabelligini pasaytirishda va hatto mulkni yo'qotishda - ko'chmas mulkning "tanasi" ning yo'q qilinishi tufayli ham, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarning yo'qolishi tufayli ham. Bunday risklarning ko'lami juda boshqacha bo'lishi mumkin: daromad yoki uning bir qismini yo'qotishdan investitsiya qilingan mablag'lar yoki mulkni to'liq yo'qotishgacha.
Xatarlarning sababi nima? Bu haqdagi fikr xatarlarning umumiy tasnifi orqali berilishi mumkin, unga ko'ra biz quyidagilarni ajratib ko'rsatishimiz mumkin:
sanoatning o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq bozor risklari (biznes risklari, tijorat, tizimli risklar). tadbirkorlik faoliyati va unga makroiqtisodiy va mintaqaviy omillarning ta'siri;
firma darajasi bilan bog'liq va uning faoliyati sifati bilan belgilanadigan ishlab chiqarish (iqtisodiy, tizimli bo'lmagan) risklar;
moliyaviy risklar, ham mamlakatdagi moliya tizimining umumiy holati, ham kompaniya (firma) tomonidan uning faoliyatini moliyalashtirish bo'yicha muayyan qarorlar qabul qilinishi munosabati bilan yuzaga keladigan.
Bozor tavakkalchiligidan boshlab, ko‘chmas mulk sektoriga nisbatan xatarlarning umumiy tasnifini ko‘rib chiqish maqsadga muvofiqdir.
Ma'lumki, har qanday ko'chmas mulk ob'ekti huquqiy, jismoniy va iqtisodiy aniqlikka ega. Shu bilan birga, ko'chmas mulk bilan bog'liq har qanday operatsiya o'ziga xos ma'muriy qoidalar va tartiblarga ega bo'lgan muayyan hududiy sub'ektlar doirasida amalga oshiriladi. Shunga ko'ra, bozor tavakkalchiligining quyidagi manbalarini ajratish mumkin:
qonuniy(yo'qotish ehtimoli egalik, bitimlar va shartnomalar tuzishdagi xatolar, uchinchi shaxslarning da'volarining paydo bo'lishi, ob'ektning noma'lum og'irliklarining mavjudligi va boshqalar tufayli yo'qotishlarning shakllanishi);
iqtisodiy(makroiqtisodiy o'zgarishlar va davlatdagi o'zgarishlar mintaqaviy iqtisodiyot, bozordagi talab va taklif holati va tendentsiyalarining o'zgarishi, raqobatdosh firmalar yoki yangi mahsulotlarning paydo bo'lishi va boshqalar). Keling, bu haqda batafsilroq to'xtalib o'tamiz. Ko'chmas mulkning iqtisodiy va huquqiy aylanishining o'ziga xos xususiyatlari, ko'chmas mulk bilan bog'liq ko'p bosqichli bitimlar O'zgartirishlarning huquqiy tomoniga alohida e'tibor berishni talab qiladi. Bu, ayniqsa, muhim ahamiyatga ega Rossiya shartlari, bu erda shakllanish hali tugallanmagan qonunchilik bazasi ko'chmas mulk bilan bog'liq bitimlar, bir qator me'yoriy hujjatlar bir-biriga zid keladi, bitimlar tuzishda ko'chmas mulkka o'tkazilgan huquqlarning tarkibi har doim ham aniq belgilanmaydi, ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlarni ro'yxatga olish va ushbu huquqlarni o'tkazish tizimi yomon rivojlangan. Rossiyada ko'chmas mulk bozorini shakllantirish tajribasi shuni ko'rsatadiki, bitimlar bo'yicha keyingi da'volarning sababi, da'volar ko'pincha bitimlar davomida huquqiy tahlilning past darajasi, to'g'risida to'liq ma'lumot olishning mumkin emasligi mavjud huquqiy maqomi ko'chmas mulk va uchinchi shaxslarning huquqlari.
Puxta huquqiy tadqiqotlar, sug‘urta kompaniyalari bilan hamkorlik bu xatarlarning yuzaga kelish ehtimolini kamaytiradi, ularning salmoqli qismini oldini oladi;
arxitektura va qurilish(loyihani amalga oshirish joyini noto'g'ri tanlash, uning atrofdagi binolarga mos kelmasligi, loyiha qarorlaridagi xatolar, materiallarni noto'g'ri tanlash, kvartiralar yoki boshqa ob'ektlar rejasini noto'g'ri belgilash), qoida tariqasida, qurilishning etarlicha batafsil o'rganilmaganligi bilan bog'liq. loyihalar va ko'chmas mulk ob'ektlarini ishlab chiqish, ularning texnik ekspertizasining zaifligi. Xatarlarning ushbu toifasi texnologik risklarni ham o'z ichiga oladi, ular asosan loyihani amalga oshirish joyi va qurilishining o'ziga xos xususiyatlari bilan bog'liq. Shunday qilib, Moskvada ko'chmas mulkni rivojlantirish bo'yicha bir qator loyihalarni amalga oshirish jarayonida ularning tashkilotchilari tuproq va poydevorlarni mustahkamlash, qo'shni binolarni saqlab qolish uchun qo'shimcha ishlarni amalga oshirish zarurligiga duch kelishdi. Bunday holatlar bo'lgan. binolarni qayta qurish, qo'shimcha qulayliklar (hammom, suzish havzalari va boshqalar) yaratish jarayonida yakka tartibdagi kvartiralarning egalarining xayolotlarini amalga oshirish ruxsat etilgan yuklarning haddan tashqari ko'payishiga olib kelganda. rulman tuzilmalari avariya holatini yuzaga keltirgan binolar. Ko'chmas mulkni rivojlantirish bo'yicha qaror qabul qilishda texnologik risklarni hisobga olish ayniqsa muhimdir, ammo ular ikkilamchi bozorda operatsiyalarni amalga oshirishda tez-tez uchraydi;
ma'muriy Rossiya sharoitida alohida ahamiyatga ega bo'lgan xavflar. Mahalliy hukumatlar yoki federal hokimiyatlar tomonidan talab qilinadigan sharoitlarda loyihalar sezilarli o'zgarishlarga duchor bo'lishi odatiy hol emas ( soliq rejimi, shahar infratuzilmasini rivojlantirish bo'yicha majburiyatlarni bajarish talablari, muhandislik tarmoqlariga ulanish shartlari va boshqalar). Shuning uchun qurilish, rekonstruksiya, rekonstruksiya qilish va hokazolar uchun ruxsat olish bosqichida juda muhimdir. erishish aniq ta'rif investitsiya loyihasi tashkilotchisi tomonidan bajarilishi kerak bo'lgan majburiyatlar va ularning hujjatlashtirilgan birlashtirilishi;
iqtisodiy xavflar, ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalardan kelib chiqadigan narsalar, birinchi navbatda, bozor kon'yunkturasining o'zgarishi bilan bog'liq. Bu o'zgarish bir qator omillarda namoyon bo'lishi mumkin - talabning kamayishi ta'sir qiladigan o'zgarish tadbirkorlik faoliyati yoki aholi daromadlari, materiallar va asbob-uskunalarga narxlarning ko'tarilishi, bozorda muqobil takliflarning paydo bo'lishi (masalan, mulkka ega bo'lishning muqobili sifatida ijaraga beriladigan binolar taklifining ko'payishi), raqobat orqali taklifning ko'payishi. firmalar va boshqalar. Iqtisodiy risklar mavjudligi sababli kompaniyaning (firmaning) yo'qotish ehtimoli darajasini oldini olish yoki kamaytirish imkoniyati ko'p jihatdan qabul qilingan iqtisodiy qarorlarni ishlab chiqish chuqurligiga, bozor kon'yunkturasini doimiy o'rganishga, muqobil ta'minotning mavjudligiga bog'liq. tizimi va boshqalar.
Tashqi iqtisodiy risklar har qanday biznesning, shu jumladan ko'chmas mulk bozoridagi biznesning doimiy hamrohidir, ammo ularning ehtimoli darajasi kompaniya (firma) faoliyatining sifatiga bog'liq bo'lib, uning o'zi xavf manbai bo'lishi mumkin. Xususan, xavf quyidagi sabablarga ko'ra yuzaga kelishi mumkin:
- shunga o'xshash bitimlar va loyihalar bozoridagi vaziyatni etarli darajada vakillik tahlili;
- mavjud ma'lumotlarni noto'g'ri talqin qilish;
- ma'lumotlarga noxolis munosabat;
- o'zgaruvchan muhitni hisobga olmasdan o'tgan tajribani kelajak davrlarga asossiz ravishda o'tkazish va h.k.
Shuni ta'kidlash kerakki, iqtisodiy tahlilni e'tiborsiz qoldirish zamonaviy rus biznesida va ko'chmas mulk bozoridagi biznesda juda keng tarqalgan hodisadir. Shunday qilib, investitsiya loyihalari samaradorligini tahlil qilishning ko'plab usullari va dasturlari mavjudligiga qaramay, bozordagi vaziyatni o'rganishga etarlicha e'tibor berilmaganligi sababli ular samarasiz bo'lib chiqdi. Ish ko'pincha noto'g'ri yoki to'liq bo'lmagan ma'lumotlar bilan cheklanadi, o'z tajribasi va yaqin atrof-muhit tajribasi. Ko'pincha tahlil bozor konyunkturasini uning o'zgarishiga ta'sir etuvchi omillarni o'rganmasdan o'rganish bilan cheklanadi.
Masalan, ko'chmas mulk bozorida talab va taklif tendentsiyalari katta darajada aniqlanadi demografik vaziyat, aholi migratsiyasi, umumiy ishbilarmonlik muhiti, soliq stavkalari darajasi, tranzaksiya tartib-qoidalarining davomiyligi va boshqalar. Bu omillarning ta'siri bir lahzalik emas, lekin ularni hisobga olmaslik mumkin emas. Va bu juda tez-tez sodir bo'ladi.
Kamchiliklar iqtisodiy tahlil noto'g'ri o'ylangan tashkiliy va iqtisodiy qarorlar (masalan, noto'g'ri tanlov) bilan kuchaytirilishi mumkin tashkiliy tuzilma firma yoki loyihani boshqarish), bu yo'qotish ehtimolini oshiradi.
Oxir oqibat, barcha turdagi risklar u yoki bu tarzda moliyaviy o'lchovga ega bo'lib, loyiha yoki bitim xarajatlarini oshiradi yoki daromadni kamaytiradi yoki rejalashtirilgan investitsiya vaqtining oshib ketishiga olib keladi, yoki ekstremal holatda, nafaqat daromadni, balki kapitalni ham yo'qotish.
Tahlil shuni ko'rsatadiki, moliyaviy risklarni bir necha guruhlarga bo'lish mumkin:
1. Moliya tizimining umumiy holati va o'zgarishlaridan kelib chiqadigan risklar (o'zgarishlar foiz stavkalari kreditlar bo'yicha, tebranishlar bo'yicha cheklovlarni joriy etish valyuta kursi, prognozlarga nisbatan inflyatsiya sur'atlarining o'zgarishi, muqobil investitsiya variantlari bo'yicha daromadlarning o'zgarishi, masalan, davlat korporativ qimmatli qog'ozlari bo'yicha daromadlar).
2. Kompaniya (firma) o'z faoliyatini moliyalashtirish uchun tanlagan u yoki bu variant bilan bog'liq risklar, uning moliyaviy qarorlarini ishlab chiqish darajasi. Masalan, loyihani moliyalashtirish manbasi sifatida kreditni tanlash oddiy aksiyalar chiqarishga nisbatan ancha xavfli variant hisoblanadi, chunki: u asosiy qarz va foizlarni ma’lum bir jadval bo‘yicha to‘lashni nazarda tutadi, bu esa aksiyalarni chiqarishda emas. Shu bilan birga, ularni joylashtirish imkoniyatiga ishonchsiz aktsiyalarni chiqarish kredit resurslariga qaraganda qimmatroq moliyalashtirish vositasiga aylanishi mumkin.
3. Moliyaviy hisob-kitoblardagi xatolardan kelib chiqadigan risklar. Masalan, daromadlar va xarajatlar rejasini tuzishdagi xatolar moliyaviy resurslar loyiha yoki bitimning istalgan bosqichida kompaniyaning (firmaning) to'lovga layoqatsizligiga olib kelishi mumkin, bu esa iloji boricha qimmatroq resurslarni jalb qilishni talab qiladi.
Deyarli barcha ko'chmas mulk operatsiyalarida mavjud bo'lgan bu risklar bir vaqtning o'zida bozor segmenti yoki faoliyat sohasiga qarab turli xil rol o'ynaydi.
Ha, birlamchi bozor uchun katta ahamiyatga ega iqtisodiy, ishlab chiqarish va texnologik risklarga ega bo'lishi; ikkilamchi bozor uchun huquqiy risklar ancha muhimroq va xarakterlidir. Bu qisman bitimlar sub'ektlari tomonidan muammolarni huquqiy jihatdan ishlab chiqish darajasi bilan bog'liq. Birlamchi va ikkilamchi bozorlarda ular asosan ishlaydi yuridik shaxs zarur malakali mutaxassislarga ega bo'lish. Ikkilamchi bozorda asosiy sub'ektlar jismoniy shaxslar bo'lib, huquqiy noto'g'ri hisob-kitoblar ko'proq darajada mumkin, bu asosan birlamchi bozorda ob'ekt faqat yaratilayotganligi va u bilan o'tgan bitimlar bo'lishi mumkin emasligi bilan bog'liq. ikkilamchi bozorda ob'ekt bilan bitimlar soni juda muhim bo'lishi mumkin esa. Zamonaviy rus sharoitida, aktsiyadorlarni jalb qilishning mavjud amaliyoti bilan, ob'ektdagi "ulush" ga bo'lgan huquqlar sifati bilan bog'liq xavflar ham juda muhimdir.
Shuningdek, ko'chmas mulk bozorida faoliyatning turli sohalariga nisbatan risklardagi farqlar haqida gapirishingiz mumkin.
Haqiqatda iqtisodiy amaliyot Barcha xavf guruhlari bir-biriga bog'langan va ko'pincha bir-biri bilan bog'langan. Shunday qilib, samarali talabning sezilarli darajada cheklanishi, bozordagi talab va taklifning holati va tendentsiyalari bo'yicha tadqiqotlarning etishmasligi, muammolarga nisbatan nafrat bilan munosabatda bo'lish. moliyaviy rejalashtirish o'sish u yoqda tursin, barqarorlik holatiga qaraganda ancha jiddiy oqibatlarga olib kelishi mumkin.
Xatarlar qanday yengiladi? Shubhasiz, ularni butunlay chiqarib tashlash mumkin emas, ulardan ba'zilari shunchaki qabul qilinishi kerak. Ammo xavf darajasini sezilarli darajada kamaytirish mumkin va bu erda quyidagi umumiy/xavfni boshqarish sxemasi yordam berishi mumkin:
- muayyan bitim yoki ko'chmas mulk oldi-sotdisi davomida yuzaga kelishi mumkin bo'lgan xatarlarni aniqlash;
- risklarning sifat va miqdoriy tahlili (xavflarning sabablarini va ularning yuzaga kelish ehtimolini oshiruvchi omillarni, xavf zonalarini, ya'ni xavf yuzaga keladigan operatsiya bosqichlarini aniqlash; muayyan xavf tufayli yuzaga keladigan yo'qotishlarning mumkin bo'lgan hajmini aniqlash);
- xavfni kamaytirish imkoniyatlari va uning oldini olish uchun zarur bo'lgan xarajatlarni aniqlash;
- risklarning oldini olish, ularning yuzaga kelish ehtimolini yoki mumkin bo'lgan yo'qotishlarni kamaytirish bo'yicha chora-tadbirlarni ishlab chiqish va amalga oshirish;
- zarur chora-tadbirlarning bajarilishini nazorat qilish; ularni amalga oshirish mexanizmiga jiddiy o'zgartirishlar kiritish.
Inqirozdan oldin (1998 yil 17 avgust) tuzatish o'rtacha 10% ni tashkil etdi; 2000 yil boshida boshlang'ich narxning pasayishi 20-30% ni tashkil etdi (Nord ko'chmas mulk agentligi ma'lumotlariga ko'ra).
Bozor bo'lmagan motivatsiyaga misol (Soyuz ko'chmas mulk agentligi ma'lumotlariga ko'ra): mijoz shahar markazidagi nufuzli binodan kvartira sotib olishdan bosh tortdi, garchi sotuvchi uni arzon narxda taklif qilgan bo'lsa ham. U rad etishini bir ibora bilan asosladi: "It bilan yuradigan joy yo'q".
Korxonaning alohida ob'ektlari qiymatini baholash ushbu ob'ektlarning faoliyat yuritayotgan korxonaning ajralmas tarkibiy qismlari sifatida qo'shadigan hissasini aniqlashdan iborat.
"Talan" ko'chmas mulk agentligi ma'lumotlariga ko'ra.
Sankt-Peterburgda sertifikatlash ham jamoatchilik tomonidan, ham amalga oshiriladi davlat tashkilotlari: Rossiya baholovchilar jamiyati, Sankt-Peterburg baholovchilar jamiyati, KUGI - davlat mulki va bir qator boshqa organlar bilan ishlash.
| Oldingi |
