• مثال على حساب فهرسة الراتب
• كيفية تصحيح خطأ بسيط يعتمد على
• اختبار مقابلة المحاسب
• فهرسة الراتب: اختيار الشهر “الأساسي” بشكل صحيح تحديد شهر الأساس لحساب الفهرسة
• اختبارات المحاسبة
• كيف وأين يتم تغيير بوليصة التأمين الطبي؟
• حساب معدني مجهول
• ما هو مدرج في التأمين الطبي الإلزامي - الرعاية والخدمات المجانية المدرجة في السياسة
• كيف وأين يمكن الحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟
• ما هي شركة التأمين التي تختارها للحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟

التعهد كمؤسسة قانونية مدنية لديها تاريخ طويل من التطور. دون تغيير جوهرها كوسيلة لضمان الالتزام بموجب القرض، فقد غيرت بشكل كبير العناصر المكونة لها. يُظهر تحليل تشريعات الضمانات أن مؤسسة الضمانات نشأت تاريخياً بالتزامن مع ظهور الملكية الخاصة. الملكية الجماعية والمجتمعية والعائلية وغيرها من أنواع الملكية الجماعية إما تستبعد أو تحد بشكل كبير من حق التعهد.

تم تحديد ظهور وتطور قانون الضمانات من خلال حالة الناشئة العلاقات الاقتصادية. في المراحل الأولى من تكوين العلاقات القانونية، تم تنفيذ وظيفة الأمن عن طريق الضمان. ولكن بما أن ذلك لم يكن فعالا دائما، فقد نشأت الحاجة تدريجيا إلى استخدام الممتلكات العينية جنبا إلى جنب مع الضمان الشخصي. وقد تم التعبير عن ذلك في شكل رهن، بمقتضاه يكون للدائن الأولوية قانون الملكيةحبس الرهن على الممتلكات المرهونة من أجل تلبية مطالبة الشخص في المقام الأول قبل دائن آخر.

يمكن العثور بالفعل على تشريعات منظمة تمامًا بشأن التعهد في قوانين مانو - أهم مصدر للقانون في الهند القديمة. تم كتابتها في الفترة من القرن الثاني قبل الميلاد إلى القرن الثاني الميلادي من قبل رجال الدين الهنود (البراهمة). واعتبر الفصل الثامن من القوانين الرهن العقاري أحد الأسباب الثمانية عشر لإجراءات التقاضي.

منذ العصور القديمة، كان الشكل الأكثر شيوعا للضمانات هو الرهن العقاري. مصطلح "الرهن العقاري" هو من أصل يوناني، ظهر في القرن السادس قبل الميلاد ويعني ضمان مسؤولية المدين تجاه الدائن عن قطعة أرضه. تم تقديمه من قبل آرتشون سولون في القرن السادس. قبل الميلاد. لنقل المسؤولية الشخصية إلى مسؤولية الملكية، اقترح سولون وضع عمود على ملكية المدين (عادة على خط الحدود) مع نقش مفاده أن هذه الأرض بمثابة ضمان للمطالبات بمبلغ معين. كان يسمى هذا العمود "hypotetheca" (الوقوف، الدعامة).

وهكذا كان الرهن العقاري ركيزة قائمة على حدود إقليم بري، مما أكد أن هذه الممتلكات تكون بمثابة ضمان لعودة العقار المقترض. مبلغ من المالوأن الممتلكات المذكورة تعمل كضمان لمطالبة الدائن بالمبلغ المحدد. في مثل هذا المنشور تمت الإشارة إلى جميع الديون الواردة لمالك الأرض. وهكذا، حتى في معناه الأصلي كان مصطلح "الرهن العقاري" قريبا من معناه الفهم الحديثكضمان للعقارات.

وفي وقت لاحق ظهرت لهذا الغرض كتب خاصة تسمى كتب الرهن العقاري. بفضل استخدام حتى الأشكال الأولية للرهن العقاري، تم بالفعل ضمان الدعاية في اليونان القديمة، مما سمح لكل طرف مهتم بالتحقق بسهولة من حالة ملكية معينة للأرض.

تم تطوير مؤسسة الرهن العقاري في القانون الروماني الكلاسيكي. علاوة على ذلك، ظلت العقارات المرهونة، بحسب مؤسسات غي، في حوزة المدين. تعد المؤسسات أهم مصدر للمعرفة بالقانون الروماني في الفترة الواقعة بين القرنين الأول والثاني. إعلان. ما ورد أعلاه ينطبق تماما على حقوق الضمانات. في هذا الوقت تم تشكيله على أنه حق الدائن في شيء شخص آخر، والذي يتمثل في أنه في حالة عدم الرضا عن الالتزام، يُمنح الحق في المطالبة بالشيء المرهون من أي مالك، وبيعه والحصول على الرضا من العائدات. بمعنى آخر، حصل الدائن على حقوق جعلته في وضع أفضل مقارنة بمالك العقار المرهون. لقد تم بالفعل استبعاد أي عناصر أخلاقية موجودة سابقًا تمامًا من علاقة التعهد. ويمكن للدائن، بصفته مالكًا أكثر ثراءً، أن ينفذ بشكل كامل مبدأ قدسية وحرمة الملكية الخاصة. لكن قانون الضمانات الروماني لم يتوصل على الفور إلى مثل هذا الاستنتاج المنطقي، من وجهة نظر هذا المبدأ. في البداية، كان يهيمن عليها شكل من أشكال التعهد القائم على فئة أخلاقية مثل الولاء للكلمة. وكانت تسمى هذه المعاملات الائتمانية. وكان جوهرها أن المدين نقل الشيء إلى الدائن بحق الملكية، لكنه اشترط أنه عند استيفاء الالتزام، يجب على الدائن الذي وعد برد الشيء المرهون أن يفي بوعده وينقله إلى ملكية الرهن. المدين.

ومن ثم فإن تقسيم الرهن إلى أنواع ينشأ من القانون الروماني. كان الشكل الأصلي للتعهد هو Fiducia cum Creditore، والذي يتكون مما يلي. رهن المدين شيئاً من المال ضماناً للدين، على أنه إذا تم الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن، وجب إرجاع الشيء المرهون إلى ملكية المدين. في العصور القديمة، كان لهذا البند أهمية أخلاقية فقط. في وقت لاحق، بدأ المدين، الذي أوفى بالالتزام، في رفع دعوى ضد الدائن لإعادة الشيء، لكن موقفه ظل غير موات: الشخص الذي استلم الشيء هو مالكه، وبالتالي يمكنه نقله إلى طرف ثالث ; ولا يجوز للمدين رفع دعوى ضد طرف ثالث. وإذا لم يقم المدين بالوفاء بالالتزام، بقي الشيء ملكاً لمن قبضه، ولو كان مبلغ الدين أقل بكثير من قيمة الشيء المرهون.

شكل آخر من أشكال الرهن هو Pignus: لم يتم نقل الشيء إلى الملكية، ولكن فقط إلى الحيازة؛ واشترط في هذه النقلة أنه إذا تم الوفاء بالالتزام وجب رد الشيء.

في القانون الروماني، سمح بإنشاء الرهن العقاري ليس فقط للأشياء غير المنقولة، ولكن أيضا للأشياء المنقولة. وبررت ذلك بالأهمية الاقتصادية العالية للمنقولات، وأن الرهون العقارية لم تنشأ إلا على المنقولات ذات القيمة الكبيرة التي نادرا ما يتم التصرف فيها. في القانون الروماني، لم تكن العقارات تعتبر قطعًا من الأرض وأحشاء الأرض فحسب، بل أيضًا كل ما تم إنشاؤه بواسطة عمل الآخرين على أرض المالك. هذه هي المباني والمحاصيل والمزارع. كل هذه الأشياء المرتبطة بالأرض أو المرتبطة بشكل أساسي بسطحها كانت تعتبر الأجزاء المكونة لها.

الرهن العقاري هو وسيلة لضمان التزام يحتفظ فيه المدين بالحق في امتلاك الممتلكات المرهونة واستخدامها والتصرف فيها، بغض النظر عما إذا كانت منقولة أو غير منقولة. لكنها أصبحت أكثر انتشارا عند الرهن العقاري، وقبل كل شيء قطع ارض، الأسباب التالية. لا يجوز نقل قطع الأراضي والعقارات الأخرى إلى مكان آخر، على عكس الأموال المنقولة.

كما انتشر على نطاق واسع لأن العقارات كانت الوسيلة الرئيسية للإنتاج، وبعد أن فقدها، لم يتمكن المدين عمليا من الوفاء بالتزاماته تجاه الدائن. ولذلك، بدأ استخدام الرهن العقاري على نطاق واسع في المعاملات العقارية. وفي هذه العلاقة القانونية، أصبح الدائن محل حق رهن خاص، والذي كان له الحق، في حالة عدم الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن، في استرداد الشيء المرهون من أي شخص قبل الدائنين الآخرين وبيعه إلى الدائنين الآخرين. الوفاء بمطالبته على المدين. الرهن العقاري، الذي بقي فيه الشيء في حوزة المدين (المدين)، جعل من الممكن إنشاء عدة رهون عقارية لاحقة على نفس الشيء. وكان للدائن الأول وحده الحق في عرض العقار للبيع. وقام الدائن اللاحق، بعد تغطية مطالبات الأول، مقامه. وهذا هو، نشأت سلسلة من حقوق الرهن. إذا كان المبلغ المحصل من بيع الشيء المرهون لا يكفي للوفاء بمطالبات الدائن، كان لهذا الأخير الحق في رفع دعوى إلزامية على المدين على الوجه العام. وإذا كان هناك فائض أثناء بيع الضمان، فإن الدائن ملزم بإعادته إلى المدين.

كما تم استخدام الرهون العقارية على نطاق واسع في روسيا ما قبل الثورة. تم ذكر التعهد لأول مرة في أحد الآثار الروسية القديمة، ميثاق حكم بسكوف. المحامي الروسي الشهير في أواخر القرن التاسع عشر وأوائل القرن العشرين أ.س. كتب زفونيتسكي في عمله "حول التعهد بموجب القانون الروسي"، وهو يحلل موقف الميثاق: "يمكنك إقراض المال دون تعهد وبدون سجل حتى الروبل فقط..."، وخلص إلى أن هذه القاعدة " ...له معنى عظيم... يكشف لنا أصل الرهن في المنع من العطاء أكثر من الروبليعكس القرض بدون رهن عقاري العملية التاريخية التي تم من خلالها إحياء مؤسسة الرهن." عرف القانون الروسي في المراحل الأولى من التطور عبودية الدين للفرد كموضوع للرهن. ولكن في ظروف التطور بسبب التبادل وزيادة حجم المعاملات، لم تعد هذه الطريقة فعالة.

الإقراض الائتماني للرهن العقاريفي روسيا تشكلت في القرنين الثالث عشر والرابع عشر. وحصل على اسم "الرهن العقاري". نشأ الرهن العقاري بالتزامن مع حق الملكية الخاصة للأرض. التاريخ الاقتصادي لروسيا حتى بداية القرن العشرين. لقد اكتسب الكثير من الخبرة في مجال الإقراض العقاري.

ينص قانون القيصر أليكسي ميخائيلوفيتش لعام 1649 على أن موضوع الرهن يمكن أن يكون أشياء مملوكة للمدين بموجب حق الملكية، ويتطلب موافقة جميع المشاركين في الممتلكات المشتركة على رهنها، وينص على إجراء معين لتنفيذ اتفاق التعهد. ينص قانون المجلس لعام 1649 بشكل تشريعي على النقل غير المشروط للممتلكات المرهونة إلى ملكية الدائن. وقد تم تطبيق ذلك بشكل رئيسي من خلال موضوع الضمانات. في عام 1656، أمر القيصر أليكسي ميخائيلوفيتش بإصدار قروض للأراضي المحلية غير المأهولة. وفي الوقت نفسه، استمر الأمر في السائدة وتم الحفاظ عليه حتى نهاية القرن الثامن عشر، حيث تحولت ممتلكات المدين في حالة الديون المتأخرة إلى ملك الدائن. في هذه الحالة، تم انتهاك مصالح المدين، لأن قيمة العقار الذي أصبح ملكا للدائن يمكن أن يتجاوز مبلغ الدين بشكل كبير.

في القرن الثامن عشر، خضع تشريع الكفالة لبعض التغييرات، والتي كانت ناجمة عن تطور الصناعة و العلاقات المالية والائتمانية. فقط في القرن الثامن عشر. بدأت البنوك الأولى التي ظهرت في روسيا في إصدار قروض الرهن العقاري. كفاءة نظام الرهن العقاريوقد تحقق ذلك بفضل ارتباطه الوثيق بالتشريعات. ولم تقبل المحكمة المطالبات المستندة إلى حقائق غير مدرجة في دفتر الرهن العقاري. وهذا جعل الدخول في دفتر الرهن العقاري ليس عملاً رسميًا، بل لحظة حاسمة في عملية الاعتراف عميل البنكالمالك الحقيقي للعقار المرهون. وهكذا، قدم الرهن العقاري نظاما واضحا في تنفيذ معاملات الضمانات، مما يلغي غموض محتواها.

وفي النصف الثاني من القرن الثامن عشر، بدأت الدولة في العمل كدائن مضمون. تظهر بيوت العملات المعدنية، التي تقرض القروض مقابل أشياء وسبائك مصنوعة من معادن ثمينة. عدد من مؤسسات الائتمان، مثل بنك القروض الحكومية، البنك المساعد للنبلاء، الذين اضطروا إلى بيع الضمانات المتأخرة.

ونتيجة لذلك، تم إلغاء الإجراء القديم لتحويل الممتلكات المتأخرة بموجب اتفاقية الرهن إلى ممتلكات الدائن بموجب ميثاق الإفلاس الصادر في عام 1800، والذي: "أعلن مبدأ البيع الإلزامي للممتلكات المرهونة والمستحقة السداد". وكانت أحكام ميثاق الإفلاس بمثابة الأساس لمزيد من التطوير التشريع الروسيحول الرهن العقاري. وفيما يتعلق بالممتلكات المنقولة، كانت هناك قاعدة يمكن بموجبها أن يبقى الشيء المرهون لدى الدائن ما لم يطلب المدين بيعه.

في روسيا ما قبل الثورة، ارتبط تكوين قرض الرهن العقاري بإصلاح عام 1861، عندما كان النبلاء، بعد أن احتفظوا بحقوقهم في العقارات، وجدوا أنفسهم بدون أموال كافية. وفي وقت لاحق، بدأت فئات أخرى من السكان في الحصول على قروض مضمونة بالعقارات. من أمثلة تدوين قانون الرهن العقاري مشروع ميثاق التراث في أواخر القرن التاسع عشر واللوائح المتعلقة بإجراءات التحصيل من العقارات غير المنقولة لعام 1893. مفهوم الرهن (المادة 43 من مشروع ميثاق التراث) كضمان لمطالبة نقدية مع العقارات، والذي يمنح الدائن، في حالة فشل المدين في الوفاء بالالتزام الرئيسي، الحق في الرضا عن الممتلكات المرهونة، ساري المفعول حتى يومنا هذا، فضلاً عن توفير حرية رهن الممتلكات، حق الرهن في متابعة الشيء، وعدم تجزئة الرهن عند الاعتراف باحتمال تقسيم الالتزام الأصلي وطبيعته التبعية. لقد كان مشروع ميثاق التراث هو الذي قدم المبدأ الأساسي المتمثل في حق المرتهن الاستباقي في الحصول على الرضا من قيمة الممتلكات المرهونة على الدائنين الآخرين في حالة فشل المدين في الوفاء بمطالبة نقدية. تم تنفيذ الإقراض العقاري بشكل رئيسي من قبل بنوك الدولة ما قبل الرأسمالية ("الدولة") التي بدأت في التشكل.

وقد منعت الثورة وتأميم الأراضي وتصفية الملكية الخاصة انتشار الرهون العقارية. لقد غيرت ثورة 1917 النظام السياسي في روسيا. كانت الخطوات الأولى للحكومة السوفييتية في قطاع الإسكان بعد ثورة 1917 هي إلغاء الملكية الخاصة للأراضي والأسر الخاصة الكبيرة في المدن، وتكثيف الأسر البرجوازية. يتألف نظام تمويل الإسكان الجديد من التوزيع المركزي أموال الميزانيةلبناء المساكن الشعبية وتوزيعها مجاناً على المواطنين المسجلين للتحسين الظروف المعيشية.

القانون المدنيألغى عام 1922 بشكل عام تقسيم الممتلكات إلى منقولة وغير منقولة، ولم تعد الرهون العقارية موجودة منذ ما يقرب من 80 عامًا. على الرغم من أن الإقراض العقاري هو الآلية الاقتصادية التي يمكن للدولة من خلالها أن تحل بشكل فعال العديد من المشاكل، وفي المقام الأول الإسكان.

لم ينكر القانون المدني السوفييتي بشكل مباشر إمكانية رهن العقارات، لكن نطاق تطبيقه كان ضيقًا للغاية. يحظر القانون المدني لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية لعام 1964 بشكل مباشر رهن ملكية النقابات العمالية وغيرها من المزارع العامة والجماعية وغيرها من التعاونيات، وكذلك المنظمات الحكومية. في الأساس، تنطبق قواعد الضمانات على المباني السكنية وأكواخ المواطنين، لكن مثل هذه المعاملات لم تنتشر على نطاق واسع. وبما أن نظام القيادة الإدارية لم يكن بحاجة إلى آليات القانون الخاص، ولم يتم تشجيع تداول العقارات بين المواطنين، فإن الضمانات بشكل عام (باستثناء عمليات مكاتب الرهن) والضمانات العقارية بشكل خاص لم يتم استخدامها على نطاق واسع، وبالتالي لم تكن هي الحل الأمثل. موضوع التنظيم التفصيلي.

وبموجب التشريع الحالي، فإن مسألة شرعية اتفاق التعهد المبرم لتأمين التزام أساسي تم انتهاكه بالفعل تظل غير محسومة. وهذا هو سبب الخلافات النظرية والقضائية.

ما هو مصطلح إبرام اتفاقية التعهد؟

وحتى وقت قريب، التزمت المحاكم أيضًا بهذا الموقف عند حل النزاعات الناشئة.

يعتقد أنصار الموقف الثاني أن إبرام اتفاقية التعهد بعد انتهاك الوفاء بالالتزام الرئيسي أمر ممكن، لأنه لا يتعارض مع التشريع الحالي. هذا الموقف مدعوم حاليًا بالممارسة القضائية، ويبرره بالحجج التالية.

ماذا يقول التشريع؟

لا يتضمن التشريع الحالي حظرًا على إنشاء ضمان للالتزام المتأخر (البند 3 من قرار الجلسة المكتملة لمحكمة التحكيم العليا) الاتحاد الروسيبتاريخ 12 يوليو 2012 رقم 42 "").

توفير العقاراتباعتباره تعهدًا بعد بداية أو انتهاء الالتزام الرئيسي الذي لم يقم المدين بالوفاء به، لا يمكن أن يكون بمثابة أساس للاعتراف بأن معاملة الضمان غير صالحة، لأنها، وفقًا للرهن، هي وسيلة لضمان الوفاء الالتزامات، أي الالتزامات غير المحققة، بغض النظر عن حقيقة حدوثها ().

أسباب تسجيل الدولة للرهن العقاري

على الرغم من الموقف الحالي للمحاكم، فإن السلطات التي تقوم بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها، تلتزم بالموقف القائل بأنه من المستحيل تأمين الالتزام المتأخر برهن عقاري، وبالتالي ترفضه تسجيل الدولة. عند تبرير رفض تسجيل الدولة للرهن العقاري، تعتمد سلطات التسجيل على الأحكام القانون الاتحاديبتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ ""، بالإضافة إلى القانون الاتحادي المؤرخ 13 يوليو 2015 رقم 218-FZ ""، والذي بموجبه يجب تسمية الالتزام المضمون بالرهن العقاري في اتفاقية الرهن العقاري، مع الإشارة إلى فترة التنفيذ، والاتفاقية التي لا تحتوي على البيانات المحددة لا تخضع لتسجيل الدولة. بالإضافة إلى ذلك، اتفاقية الرهن العقاري، والتي لا تحتوي على هذا الشرطوفقا للممارسة القضائية المعمول بها، لا يمكن اعتباره سجينا.

وبالتالي، نظرا للموقف الغامض فيما يتعلق بشرعية الضمانات التي تضمن التزاما متأخرا، فإن تسجيل الدولة للرهن العقاري، كما تبين الممارسة، سيتم تنفيذه فقط على أساس المناسب قرار المحكمة ().

وبما أن الالتزام المدني في حد ذاته لا يضمن الوفاء به، فإن هناك تدابير تشجع كل طرف على الوفاء بالالتزامات بشكل صحيح و (أو) تخلق ضمانات إضافيةحماية مصالح الشخص المرخص له بموجب القانون أو اتفاق الطرفين.

يتم وضع التدابير المؤقتة ذات الطبيعة الإجبارية من أجل حماية مصالح الدائن ومنع المبلغ أو تخفيضه عواقب سلبيةاحتمال عدم الوفاء أو التنفيذ غير الصحيح للالتزام من قبل المدين.

وهي تتألف من فرض أعباء إضافية على المدين في حالة عدم الوفاء بالالتزام أو الوفاء به بشكل غير صحيح، أو: إشراك أطراف ثالثة في الوفاء بالالتزام مع المدين؛ في حجز الممتلكات التي يمكن من خلالها تحقيق الوفاء بالالتزام (الرهن، الإيداع)؛ في إصدار التزام من قبل الهيئات المعتمدة بدفع مبلغ معين من المال. لضمان الوفاء بالالتزامات، يتم استخدام وسائل وأساليب وأساليب وتدابير مختلفة بالمعنى الواسع للكلمة (انظر بمزيد من التفصيل Shevchuk D.A.، Shevchuk V.A. Money. Credit. Banks. دورة محاضرات في عرض تقديمي موجز: تعليمي الدليل المنهجي – م: المالية والإحصاء، 2006).

بشكل عام، كل ما يمكن، وفقًا لقواعد الحكمة، أن يدفع المدين إلى تنفيذ العقد بدقة، إذا تم دمجه مع التعريفات القانونية القائمة، يمكن أن يعمل على ضمان ذلك. "تخلق الحياة القانونية أساليب مصطنعة لتزويد قانون الالتزامات بالحزم الذي يفتقر إليه في جوهره، تسمى أساليب تأمين العقود (الجزاء، الضمان، التعهد، إلخ).

تطورت المؤسسة القانونية لضمان الوفاء بالالتزامات في العصور القديمة. على سبيل المثال، تم ذكر طرق معينة للإمداد في الكتاب المقدس، والقوانين التشريعية لروما وآشور وغيرها من الحضارات القديمة. كما تم استخدام أساليب مختلفة لتأمين الالتزامات في روس القديمة. على سبيل المثال، يشير ميثاق بسكوف القضائي إلى الرهن العقاري (البنود 14، 28، 29، وما إلى ذلك)، والضمان (البنود 32، 33، وما إلى ذلك)، ونقل الابن (قريب آخر) للشخص الملتزم إلى حالة الشخص المسؤول عن الدين (البند 76) وما إلى ذلك.

بعض الطرق المحددة في المادة 329 من القانون المدني للاتحاد الروسي (الإيداع، العقوبة، الضمان، التعهد) هي من بين الطرق التقليدية، المعروفة، كما ذكرنا أعلاه، بالقانون الخاص الروماني. تم توفيرها بموجب القانون المدني الروسي، الذي كان ساريًا حتى عام 1917، والقانون المدني في الفترة السوفيتية.

يتيح التحليل التاريخي والمقارن للعلماء التأكيد على أن قيام سلطات الدولة بتشكيل قواعد قادرة على ضمان الوفاء بالواجب أمر طبيعي مثل إنشاء القواعد التي تحكم القضايا العامةحدوث والوفاء بالالتزامات.

في تشريعات عدد من البلدان، لا تعد مؤسسة ضمان الوفاء بالالتزامات واحدة من أكثر المؤسسات شمولاً فحسب، بل تحتوي أيضًا على مفاهيم غير معروفة في تشريعاتنا. على سبيل المثال، يميز القانون التجاري الموحد للولايات المتحدة بين "المصلحة الضمانية" و"الضمانات" و"الطرف المضمون" وما إلى ذلك كفئات قانونية مستقلة. في التشريعات الأجنبية والممارسات التجارية، يتم استخدام مؤسسات أخرى أيضًا، ويُنظر إلى الكثير منها في بلدنا على أنها تدابير للتأثير الفوري على الطرف المقابل المعيب بموجب العقد. في الوقت الحاضر، ليس هناك شك في ضرورة إثراء علم القانون المدني الروسي من خلال المفاهيم المصاغة على أساس النظم القانونية الأخرى.

ومع ذلك، فإن تصور المفاهيم ذات الصلة وتكيفها مع ظروف التداول المدني في روسيا لا ينبغي أن يؤدي إلى فقدان ما تم تجميعه بالفعل. ولا يمكننا أن نسمح بشطب المبدأ الإيجابي والمتطور بالكامل المتمثل في ضمان الوفاء بالالتزامات. ولذلك، فإن استقبال (استعارة) الهياكل الأمنية الفردية من الأنظمة القانونية الأخرى، ومعالجتها الإبداعية فيما يتعلق باحتياجات الاقتصاد المحلي سيكون أمرًا مرغوبًا فيه للغاية.

تم تخصيص عدد كبير من أعمال العلماء المشهورين للتدابير (الأساليب) لضمان الوفاء بالالتزامات. وبالتالي، فإن أساليب ضمان الوفاء بالالتزامات تتميز بمحتوى الملكية والتركيز على تشجيع المدين على الوفاء بواجبه (وليس فقط معاقبته كمجرم).

وفقا لدينيس ألكساندروفيتش شيفتشوك، فإنهم يختلفون عن الوسائل القانونية، تهدف إلى تنفيذ الالتزامات المدنية الأخرى (أي من تدابير التأثير التشغيلي على الطرف المقابل، وتدابير المسؤولية، وما إلى ذلك)، مع توجيه مستهدف خاص. علاوة على ذلك طرق مختلفةيتميز ضمان الوفاء بالالتزامات بتركيز مختلف: بعضها مصمم لتحفيز المدين على الوفاء بالتزاماته، والبعض الآخر لحماية مصالح الدائن في حالة إخلال المدين بالتزاماته، والبعض الآخر يجمع بين هذه المهام .

قائمة التدابير المؤقتة مفتوحة. وفقا للفن. 329 من القانون المدني، بالإضافة إلى الطرق المشار إليها، يجوز استخدام طرق أخرى ينص عليها القانون أو العقد.

يتم تصنيف العلاقات الأمنية (توفير) تقليديا على أنها ما يسمى الملحقات، أي. إضافي، مساعد، من ناحية. هناك رأي مفاده أن "الوسيلة الرئيسية لإجبار المدين على الوفاء بالالتزام هي التعويض عن الخسائر" والطرق المذكورة في الفن. 329 القانون المدني إضافية.

ومن ناحية أخرى، فإن معظم الطرق لضمان الوفاء بالالتزامات تعتمد على الالتزام الرئيسي. إنهم يعتمدون على الالتزامات التي يقدمونها (الالتزامات الأساسية). ويتجلى الاشتقاق والاعتماد في المقام الأول في حقيقة أن الالتزام الضماني ينشأ بقدر وجود الالتزام الرئيسي؛ فبطلان الالتزام الأصلي يترتب عليه بطلان الالتزام الإضافي؛ فعندما ينتهي الالتزام الرئيسي، عادة ما ينتهي الالتزام الإضافي، وما إلى ذلك. (المادة 180 من القانون المدني). لا يمكن أن توجد طرق ضمان الوفاء بالالتزامات بشكل مستقل، دون التزام آخر يضمن الوفاء به. ولا يمكن أن تنشأ قبل التزام المدين، الذي يتم ضمان الوفاء به، ولا يمكنها "البقاء على قيد الحياة" الالتزام الرئيسي. غير أن مصير الالتزام الإضافي لا يؤثر على صحة الالتزام الأصلي. على سبيل المثال، تظل اتفاقية القرض سارية حتى لو تم إبطال اتفاقية الضمان التي تضمن الوفاء بهذا الالتزام. تجدر الإشارة أيضًا إلى أن الضمان البنكي فريد من نوعه - فهو مستقل عن الالتزام الرئيسي (مزيد من التفاصيل في كتاب D. A. Shevchuk. العمليات المصرفية. المبادئ. التحكم. الربحية. المخاطر. - M.: GrossMedia: ROSBUKH، 2007).

إن تصنيف طرق ضمان الوفاء بالالتزامات في علم القانون المدني لا يعاني من التجاوزات. في أغلب الأحيان، يتم التمييز بين الأساليب الشخصية (المتعلقة بتولي الالتزامات) والأساليب الخاصة لضمان الوفاء بالالتزامات (التعهد والإيداع).

إلى جانب اللوائح العامة التي يجب تطبيقها في جميع حالات عدم الوفاء بالالتزامات أو الوفاء بها بشكل غير صحيح، ينص القانون على استخدام تدابير مؤقتة خاصة يتم تحديدها باتفاق الأطراف أو بموجب تعليمات مباشرة من القانون، بغض النظر عن إيقاع الضرر. الأضرار التي لحقت بالدائن وما إذا كان لديه أموال يمكن استخدامها في استردادها بموجب مستندات التنفيذ. تسمى هذه التدابير طرق تأمين الالتزامات (لمزيد من التفاصيل، راجع كتاب Shevchuk D. A. شقة بالائتمان دون مشاكل. - م: AST: Astrel، 2008).

يوفر التشريع المدني الحديث للمشاركين مجموعة واسعة إلى حد ما من خيارات الطرق لضمان الوفاء بالالتزامات. كما ذكر أعلاه، وفقا للفقرة 1 من الفن. 329 من القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم القانون المدني)، يمكن ضمان الوفاء بالالتزامات من خلال عقوبة، وتعهد، والاحتفاظ بممتلكات المدين، وضمان، وضمان مصرفي، ووديعة وغيرها الطرق المنصوص عليها في القانون أو العقد وتشكيل نظام التدابير المؤقتة. كما نرى، قام القانون المدني الحالي للاتحاد الروسي، مقارنة بالقانون المدني لعام 1964، بتوسيع قائمة الطرق لضمان الوفاء بالالتزامات، واستكمالها بأساليب مثل الضمان البنكي والاحتفاظ بالممتلكات. ينص التشريع المدني أيضًا على إمكانية استخدام الضمان البنكي والاحتفاظ بممتلكات المدين (نتيجة العمل) حتى سداد تكلفتها كوسيلة لضمان الوفاء بالالتزام - تدابير التأثير التشغيلي.

بالإضافة إلى ذلك، ينص القانون على استخدام التنازل عن المطالبة النقدية كوسيلة لضمان الوفاء بالالتزام الناشئ على أساس اتفاقية التمويل، أي أنه يمكن تأمين الالتزام عن طريق تحويل المطالبات النقدية للمدين إلى المدين. الدائن (المادة 824 من القانون المدني). وكلها مصممة لضمان الوفاء بالالتزامات. وفي الوقت نفسه، يمكن اعتبار كل عنصر من عناصر النظام بدوره نظامًا له أهداف فريدة.

ومن ثم فإن الرهن يشجع المدين على الوفاء بالالتزام على الوجه الصحيح، وفي حالة الإخلال بالالتزام فإنه يضمن حماية مصالح الدائن. هذا هو السبب في أن أكثر العلاقات القانونية الائتمانية شيوعًا هو استخدام مؤسسات مثل الضمان والضمان والضمان المصرفي. لكن إيداع ممتلكات المدين والاحتفاظ بها ليسا نموذجيين بالنسبة لاتفاقيات القرض، وبالتالي لا يتم استخدامهما على الإطلاق (الإيداع) أو نادرًا جدًا (الاحتفاظ). وفي الوقت نفسه، في السابق في مجال الخدمات المصرفية، كان الاحتفاظ تطبيق واسع. العقوبة، وفقا لدينيس ألكساندروفيتش شيفتشوك، لا تلبي أيضا مصالح البنوك ومؤسسات الائتمان الأخرى (المشار إليها فيما يلي باسم البنوك)، لأنها لا تضمن إمكانية حقيقيةعودة الأموال المقترضة.

في العقد، يجوز للطرفين الاتفاق على استخدام، كوسيلة لتأمين، مثل هذه الهياكل القانونية مثل التسويات بموجب خطاب اعتماد غير قابل للإلغاء (المادة 869 من القانون المدني)، وتخزين الأشياء التي تكون موضوع عقد لدى طرف ثالث. النزاع (المصادرة) (المادة 926 من القانون المدني)، إيداع مبلغ متنازع عليه من المال أو ضمان مودع لدى طرف ثالث (البند 1 من المادة 327 من القانون المدني)، وما إلى ذلك.

طرق الضمان ذات طبيعة التزام قانوني وتهدف إلى تسهيل الوفاء بالالتزام الذي تبين أنه أساس إنشائها. لكن وسائل تحقيق هدف الأداء الصحيح للالتزام الأساسي مختلفة. وبالتالي، فإن خطر فقدان الممتلكات عندما تشجع الضمانات المدين على الوفاء بالالتزام الرئيسي بشكل صحيح.

اعتمادًا على محتوى طريقة ضمان الوفاء بالالتزام الرئيسي، فإن طرق التأمين إما تتعلق بتدابير المسؤولية أو لا يتم الاعتراف بها على هذا النحو. على سبيل المثال، لا يتم الاعتراف بالرهن كمقياس للالتزام، على الرغم من أنه بالنسبة للمرتهن هو المقياس الأكثر وضوحًا للتأثير في حالة عدم الوفاء أو التنفيذ غير السليم للالتزامات بموجب اتفاقية قرض.

تتميز جميع طرق ضمان الوفاء بالالتزامات بتركيز وظيفي متطابق.

بالإضافة إلى طرق ضمان الوفاء بالالتزامات المنصوص عليها في المادة. 329 من القانون المدني، هناك طرق إضافية ينص عليها القانون. يتضمن الأخير الأحكام التالية: بشأن المسؤولية الفرعية للمشاركين في شراكة عامة، وكذلك الشركاء العامين في شراكة محدودة عن التزامات الشراكة (البند 1، المادة 75، البند 1، المادة 82)؛ المالك - لالتزامات مؤسسة أو مؤسسة مملوكة للدولة (البند 5 من المادة 115، البند 2 من المادة 120)؛ من حق الدائن الذي نفذ المعاملة، في حالة تهرب الطرف الآخر من توثيقها، أن يطلب الاعتراف بصحتها (البند 2 من المادة 165) وغيرها.

وبما أن القانون المدني يحتوي على قائمة تقريبية بطرق ضمان الوفاء بالالتزامات، فلا توجد عقبات أمام الاعتراف بعدد من التدابير الأخرى. ويجوز للأطراف أن تنص على طرق أخرى، على سبيل المثال، عقوبة تجارية. بعض أشكال المدفوعات غير النقدية لها خصائص أمنية: التحصيل، والشطب المباشر، والدفع المسبق، وما إلى ذلك. وهناك صفات أمنية معينة متأصلة في أنواع معينة من العقود، ولا سيما عقود التأمين، والائتمان، والتأجير، والتخصيم، وما إلى ذلك.

تؤكد تجربة تطوير التشريعات التجارية الخاصة أيضًا هذا الحكم، مما يسمح لنا بالحديث عن الإمكانية الحقيقية لتوسيع قائمة الطرق لضمان الوفاء بالالتزامات (انظر المزيد من التفاصيل Shevchuk D.A. الإجراء المدني: درس تعليمي– روستوف على نهر الدون: فينيكس، 2006).

يتم استيفاء هذه المتطلبات بالكامل من خلال تضمين العقد شرطًا بشأن التسويات بموجب خطاب اعتماد غير قابل للإلغاء. من ناحية أخرى، لا يمكن للدافع إلغاء خطاب الاعتماد غير القابل للإلغاء دون موافقة متلقي الأموال، ومن ناحية أخرى، لا يمكن لمتلقي الأموال استخدامه نقداحتى يقدم إلى البنك المنفذ المستندات التي تؤكد استيفاء شروط خطاب الاعتماد (المادتان 869 و 870 من القانون المدني). وعلى العكس من ذلك، وفقًا لدينيس ألكساندروفيتش شيفتشوك، على سبيل المثال، فإن نقل الضمان المسجل من خلال التنازل عن حق المطالبة (التنازل) في حالة عدم وجود اتفاق على تعهده لا يمكن استخدامه كوسيلة لضمان الوفاء من الالتزامات، لأن مصالح المدين تظل غير محمية بشكل سليم. عند اختيار الهياكل القانونية لأغراض استخدامها كوسيلة للضمان، من المهم أن نأخذ في الاعتبار إمكانية ضمان تنسيق مصالح الدائن والمدين والطرف الثالث بمساعدتها.

هناك رأي واسع النطاق إلى حد ما حول إمكانية تنفيذ الالتزامات بطريقة مثل "البيع المشروط". في الممارسة المصرفية الحقيقية، غالبا ما تكون هناك حالات لتأمين الالتزامات المقترضة باتفاقية أولية لشراء وبيع ممتلكات معينة. وفي هذه الحالة يتم تحديد فترة إبرام اتفاقية الشراء والبيع الرئيسية خارج فترة سداد القرض، ويعتبر مبلغ القرض غير المسدد مع الفوائد بمثابة دفعة مقدمة للعقار الذي سيتم نقله إلى المشتري بموجب الشراء والبيع. اتفاق البيع.

مثل هذه الإجراءات، وفقا لدينيس ألكساندروفيتش شيفتشوك، تتعارض مع القانون المدني. الاتفاق الأولي لا ينص على الدفع مقدما. بموجب اتفاق أولي، يتعهد الطرفان بالدخول في اتفاق رئيسي في المستقبل (البند 1 من المادة 429 من القانون المدني). ويعني الطرفان أنه إذا لم يقم المدين بسداد مبلغ الدين، فسيكون من الممكن إلزامه بالدخول في اتفاقية شراء وبيع، ومقاصة مبلغ الدين كسعر الشراء واسترداد الأضرار (البند 5 من المادة 429 فقرة 4 من المادة 445 من القانون المدني) . تهدف إرادة الأطراف فقط إلى ضمان التزام القرض. الختام اتفاق أوليعند شراء وبيع أي عقار، لا ينوي الطرفان فعليًا إبرام اتفاقية رئيسية (على أي حال، إذا كان المدين يفي بالتزام القرض). إن أخذ هذا الظرف في الاعتبار يعطي أسبابًا لوصف مثل هذا الاتفاق الأولي بأنه صفقة صورية.

وعادة ما تسمى الطرق "المخترعة" لتأمين الالتزامات على نحو مشابه لشيء متاح بالفعل في القانون (على سبيل المثال، "عقوبة السلع"، و"الامتياز الائتماني"، و"البيع المشروط"، وما إلى ذلك). عرضت عن غير قصد طريق جديدتتم مقارنة ضمان الالتزامات مع نظيره الحالي، وبما أن الطريقة الجديدة لا تتناسب مع النموذج الذي حددته سيادة القانون، يتم التوصل إلى استنتاج مفاده أن استخدام الطريقة الجديدة غير مقبول.

وتؤدي مثل هذه الأساليب إلى التقليل من قيمة فئة "إنفاذ الالتزامات". يمكن التعرف على أي قاعدة من قواعد قانون الالتزامات تقريبًا على أنها تضمن الوفاء بالالتزامات. الأساليب المذكورة وغيرها الكثير لم يتم اختراعها في روسيا، ولكن تم استعارتها من أنظمة قانونية أخرى. لا حرج في هذا بالطبع. علاوة على ذلك، يُنصح بإثراء نظام الأساليب لضمان الوفاء بالالتزامات بالوسائل التي تم وضعها بالفعل وأظهرت فعاليتها.

بالمناسبة، ليس فقط في روسيا، ولكن أيضًا في دول أخرى، تعتمد جميع أنظمة ضمان الأداء الجديدة، والمعقدة للغاية في بعض الأحيان، على الأساليب الأساسية لتأمين الالتزامات، المعروفة بالفعل في القانون الروماني. مع مثل هذا الاقتراض، من الواضح أنه ينبغي للمرء أن يأخذ في الاعتبار تقاليد القانون المدني الروسي، والتشريعات المدنية الحالية وتأخذ في الاعتبار العديد من العوامل الأخرى.

وفي الوقت نفسه، لا يسع المرء إلا أن يتفق مع الرأي القائل بأن بعض الأساليب المذكورة أعلاه يمكن أن تكون أفضل من الأساليب التقليدية.

وتجدر الإشارة إلى أن الرهن العقاري (الرهن العقاري) يتمتع بجميع الخصائص الأساسية لمؤسسة طرق ضمان الوفاء بالالتزامات. وكما ذكر أعلاه، بالنسبة للدائن، فإن التعهد بالممتلكات التي يتم تحويلها بسرعة للمدين - المنزل - هو الأكثر موثوقية. الأمر مختلف بالنسبة للراهن الذي يحتاج إلى السكن أو تحسين الظروف المعيشية. هل يمكن للضمانات العقارية توفير الوصول إلى الاحتياجات الأساسية لملايين المواطنين الروس الذين يحتاجون إلى السكن؟

§ 2. شظايا من تاريخ تطور الرهون العقارية

لقد كان الرهن العقاري معروفًا منذ فترة طويلة وتم استخدامه بنجاح منذ مئات السنين قبل الميلاد الجهات الحكوميةعلى أراضي الصين الحالية وبين شيونغنو، أسلاف المجموعة العرقية التركية. ظهر مصطلح "الرهن العقاري" (hypoteka - الوقوف، الدعم) لأول مرة في اليونان في بداية القرن السادس. قبل الميلاد. (تم تقديمه بواسطة آرتشون سولون) وكان مرتبطًا بضمان مسؤولية المدين تجاه الدائن بممتلكات معينة من الأراضي. في ذلك الوقت، كان الرهن العقاري يعني أي ضمان للحصول على قرض. وهذا المفهوم كان موجوداً أيضاً في بابل.

في البداية، هيمنت المسؤولية الشخصية عن الديون في أثينا؛ وكانت الضمانة هي شخصية المدين، الذي تم تهديده بالعبودية في حالة عدم الوفاء بالالتزام. تلقت أشكال مختلفة من التعهد تطوراً خاصاً في القانون الروماني؛ في هذه الحالة، كانت الإنشاءات الأولية على ما يبدو هي ما يسمى بالائتمان (fiduciae - معاملة ثقة، معاملة ائتمانية ينقل فيها المدين الممتلكات المرهونة إلى ملكية الدائن) و Pignus (pignus - تعهد غير رسمي، نقل الممتلكات في حيازة الدائن). في أقدم شكلالائتمان الحقيقي من الرومان، مع الثقة، الوصي، الذي يتلقى كضمان حق ملكية شيء معين، لم يُحرم بالتالي من فرصة الوفاء بالمطالبة التي تم إنشاء التعهد من أجلها.

نظام قانون الرهن العقاري روما القديمةاحتوت على القواعد التالية الموجودة حتى يومنا هذا في القانون الحديث: مع وجود عدة تعهدات على بند واحد، كانت قاعدة أقدمية الرهن العقاري سارية المفعول؛ في حالة فشل المدين في سداد الدين، كان للدائن الحق في بيع الممتلكات المرهونة لتغطية ديونه لاحقًا من الأموال المستلمة؛ قبل بيع العقار، كان على الدائن أن يحذر المدين ثلاث مرات بشأن استرداده للعنصر المرهون، بالإضافة إلى ذلك، لا يمكن للدائن نفسه استرداد الممتلكات المذكورة؛ إذا تجاوز إجمالي سعر الشراء دين المدين، فإن الدائن ملزم بإعادة الفرق أو حبس الرهن على ممتلكات أخرى للمدين إذا لم تكن العائدات كافية، وما إلى ذلك. ومع ذلك، كان لعدم تسجيل الحقوق تأثير سلبي على الرهن العقاري علاقات. ولم يكن المقرضون، الذين يقبلون الممتلكات كضمان، متأكدين من نقاء الحقوق في الضمان.

كانت هناك أيضًا مجموعة متنوعة من أنواع الضمانات متأصلة في قانون الضمانات في القرون الوسطى أوروباو روس (روسيا). كان الرهن العقاري لا يزال يعني ضمانًا للحصول على قرض، وكانت الضمانات حصريًا على شكل عقارات.

جاء الرهن العقاري إلى روسيا في القرن الثالث عشر بالتزامن مع تطور العلاقات التجارية والالتزامات المقترضة، وكان في جوهره النوع الأول من الإقراض. في الإجراءات القانونية في القرن الخامس عشر، لوحظت حالات رهن الأراضي لتأمين اتفاقية القرض. وفقًا لقانون المجلس، يمكن أن يكون موضوع الرهن أشياء مملوكة لشخص بموجب حق الملكية. ولذلك، لا يمكن رهن العقارات. إذا فشل المدين في الوفاء بالالتزام الموكل إليه في الوقت المحدد، تصبح العناصر المرهونة ملكا للدائن (http://www.denisshevchuk.narod.ru).

تسجيل التعهد وفقا للمادة. 29 من ميثاق بسكوف القضائي، حدث من خلال نقل أعمال (خطابات) الرهن إلى الدائن، والتي كانت بمثابة دليل على وجود عبء وحدد الدائن - صاحب الميثاق باعتباره المرتهن. ولحماية حقوقهم بشكل أكمل، لم يتلق الدائنون رسائل تؤكد وجود الرهن فحسب، بل تلقوا أيضا الممتلكات المرهونة نفسها.

من أجل زيادة ضمانات الدائن في العلاقات القانونية الضمانية، الفن. 196 الفصل. قدم قانون المجلس العاشر لعام 1649 النقل غير المشروط لملكية الممتلكات المرهونة إلى الدائن في حالة الفشل أو التأخير في وفاء المدين بالالتزام المضمون بالتعهد. ومن الناحية العملية، أدى ذلك إلى اتجاه غير مرغوب فيه، وهو تحويل الضمانات إلى إحدى طرق نقل الملكية.

مع مرور الوقت، تغير فهم الضمانات إلى حد ما. لا يمكن للمرتهن أن يستحوذ على (ملكية) التركة إلا من لحظة فشل المدين في الوفاء بالالتزام الرئيسي. هذه الأشكال من التعهدات، وفقًا لدينيس ألكساندروفيتش شيفتشوك، مع نقل الممتلكات المرهونة إلى المرتهن إلى ملكية أو حيازة، تم تبريرها من خلال الوضع الاقتصادي لروسيا، حيث حدد التخلف في معدل دوران التجارة الزراعة باعتبارها القيمة الرئيسية.

وفي عام 1714، وحد بطرس الأكبر التركة والتراث تحت عنوان واحد للملكية غير المنقولة. مزيد من التطويرفكرة الملكية الخاصة تحدث خلال فترة الحكم المطلق المستنير. منذ عام 1737، لم يتحول حق الرهن إلى ملكية، وكان الموضوع المرهون بموجب مرسوم الإمبراطورة آنا يوانوفنا خاضعًا للبيع في مزاد علني.

استند إصلاح قانون الضمانات الذي تم إجراؤه في الثلاثينيات من القرن الثامن عشر إلى فكرة حماية المصالح المتبادلة للمدينين والدائنين. ولم تعترف بحق الدائن المرتهن في ملكية العقار المرهون وأنشأت رؤية جديدة لحق الرهن العقاري.

يحظر ميثاق الإفلاس الصادر في 19 ديسمبر 1800 نقل الملكية إلى المرتهن وينص على قاعدة تنص على عدم الاعتراف بالتعهد كأساس لاكتساب الدائن حق ملكية (حيازة) الممتلكات المرهونة. وكان للأخير الحق في استيفاء مطالباته من قيمة الممتلكات المرهونة المباعة بطريقة علنية في المزاد العلني.

من أمثلة تدوين قانون الرهن العقاري مشروع ميثاق التراث في أواخر القرن التاسع عشر واللوائح المتعلقة بإجراءات التحصيل من العقارات غير المنقولة لعام 1893. مفهوم الرهن (المادة 43 من مشروع ميثاق التراث) كضمان لمطالبة نقدية مع العقارات، مما يمنح الدائن، في حالة فشل المدين في الوفاء بالالتزام الرئيسي، الحق في الرضا عن العقار المرهون، ساري المفعول حتى الوقت الحاضر. وكذلك الأحكام الخاصة بحرية رهن المال، وحق متابعة الرهن بالشيء، وعدم تجزئة الرهن عند الاعتراف باحتمال قسمة الالتزام الأصلي وطبيعته التبعية. لقد كان مشروع ميثاق التراث هو الذي قدم المبدأ الأساسي المتمثل في حق المرتهن الاستباقي في الحصول على الرضا من قيمة الممتلكات المرهونة على الدائنين الآخرين في حالة فشل المدين في الوفاء بمطالبة نقدية. وكانت بنوك الدولة ما قبل الرأسمالية ("الدولة") التي بدأت في التشكل تقدم في المقام الأول الإقراض العقاري.

قبل مشروع الميثاق التراثي، ظلت الممتلكات المرهونة في حيازة المدين واستخدامها. ومع ذلك، فإن الدائن المرتهن دون أي تسجيلات إضافيةاستولى على ممتلكاته الجديدة وامتلكها في حالة فشل المدين في الوفاء بالالتزام المضمون.

قبل الثورة، كانت بلادنا واحدة من الدول الرائدة في العالم في مجال الإقراض العقاري. ظهرت البنوك الأولى التي أصدرت قروضًا طويلة الأجل بضمان العقارات في روسيا في الخمسينيات من القرن الثامن عشر. كان الحصول على قروض الرهن العقاري هو عمل النخبة (النبلاء)، وتم تنفيذ إقراض الرهن العقاري من قبل البنوك النبيلة المملوكة للدولة التي أنشأتها الدولة، والتي عملت على النحو التالي. يلجأ صاحب الأرض المحتاج إلى المال إلى البنك ليطلب منه الحصول على قرض مضمون بعقاره. تم تقييم قيمة العقارات مع أرواح الأقنان من خلال لجان خاصة، وأصدر البنك قروضًا لمدة 15 أو 28 أو 33 عامًا. وفي أغلب الأحيان، كان القرض يصل إلى 60-70٪ من قيمة العقار.

تطور الرهن العقاري على نطاق أوسع في النصف الثاني من القرن التاسع عشر بعد إلغاء القنانة. اضطرت الحكومة إلى أن تأخذ في الاعتبار الوضع الصعب للفلاحين، الذين حصلوا اسميا على الحرية والحق في شراء الأراضي، ولكن لم يكن لديهم الصناديق الخاصةولا فرصة الحصول على قرض لهذه الأغراض.

وفي عام 1754 تم إنشاء أول بنك وله فروع في سانت بطرسبرغ وموسكو (رأس المال 750 ألف روبل). أصدر البنك قروضًا بمبلغ 500 إلى 1000 روبل. لمدة تصل إلى ثلاث سنوات بمعدل 6٪ سنويًا على ضمان عقارات أصحاب الأراضي والمباني الحجرية.

أصدر بنك أرض الفلاحين وبنك الأراضي النبيلة للدولة قروضًا لمدة تزيد عن 60 عامًا من 3 إلى 8٪ سنويًا. وكانت آلية الإقراض تعتمد على إصدار سندات الرهن العقاري، والتي كانت تستخدم لإقراض المقترضين. وكانت تسمى هذه السندات أوراق الرهن العقاري في بنك الأراضي النبيلة، والشهادات في بنك أراضي الفلاحين. بعض قضايا أوراق الرهن العقاري، على عكس الشهادات، كان لها القيمة الاسمية، لا يتم التعبير عنها بالروبل فحسب، بل أيضًا بالماركات الألمانية والفرنك الفرنسي والغيلدر الهولندي والجنيه الإسترليني. وتمثلت أنشطة بنوك الرهن العقاري في إصدار القروض باستخدام السندات، والتي تم استردادها بدورها بنك الدولة الإمبراطورية الروسيةبمبلغ 90٪ من سعر الصرف الخاص بهم ثم يتم إرسالهم للدفع بنك الرهن العقاري. تتألف المجموعة الثانية من مؤسسات الإقراض العقاري من جمعيات ائتمان المدينة. لقد قدموا القروض للمواطنين باستخدام العقارات كضمان. اعتبارًا من 1 يناير 1917، كان هذان البنكان يمثلان 61.5% من إجمالي مبلغ القروض الصادرة مقابل الأراضي. كانت سندات الرهن العقاري لكلا البنكين تحتوي على ضمانات حكومية إضافية (مضمونة بجميع الأموال المتاحة لحكومة الإمبراطورية الروسية).

تم تشكيل أول جمعيات الائتمان في عام 1862 في موسكو وسانت بطرسبرغ. المجموعة الثالثة هي البنوك المساهمة والأراضي العقارية. في روسيا، كانت البنوك العامة في المدينة هي أقدم المؤسسات الائتمانية العاملة في القرنين الثالث عشر والعشرين.

بحلول بداية القرن العشرين، كان هناك سوق منظم إلى حد ما لقروض الأراضي (الرهن العقاري) في الإمبراطورية الروسية. خلال تنظيمها، تم التوصل إلى فكرة، للوهلة الأولى، لها أهمية نظرية بحتة. جوهرها هو أنه عند تنظيم قروض الرهن العقاري، الأشكال القانونية، مشتقة من رهن العقارات، ولكنها تفقد طابعها التبعي فيما يتعلق بالقرض المضمون. باستخدام مثال قروض الرهن العقاري الصادرة ليس نقدًا، ولكن في شكل أوراق رهن عقاري مصرفية، والتي كانت في الأساس أوراق مالية لحاملها (Shevchuk D.A. Market أوراق قيمة. درس تعليمي. – روستوف على نهر الدون: فينيكس، 2006). من خلال طريقة الإقراض هذه، رهن المدين البنك بالعقارات لضمان الوفاء بالتزاماته بموجب اتفاقية القرض، وقام البنك، مقابل اتفاقية القرض، بإعطاء المقترض ليس المال، ولكن أوراق الرهن العقاري مع دخل القسيمة. بعد حصوله على قرض في شكل سندات رهن عقاري، يمكن للمقترض أن يسدد دائنيه بها، ويبيعها في البورصة مقابل المال، أي. في الواقع، كان هناك موقف كانت فيه أوراق الرهن العقاري بمثابة وسيلة للحساب.

تم تضمين مفهوم الرهن العقاري كحق في ملكية شخص آخر بالكامل في تشريع الرهن العقاري الذي كان ساريًا حتى أكتوبر 1917. وعلى أساس هذا الفهم للرهن العقاري، تم تنظيم العلاقة بين الراهن والمرتهن، الذي لم يُمنح الحق في امتلاك الممتلكات المرهونة، ناهيك عن التصرف فيها.

لقد غيرت ثورة 1917 النظام السياسي في روسيا. كانت الخطوات الأولى للحكومة السوفييتية في قطاع الإسكان بعد ثورة 1917 هي إلغاء الملكية الخاصة للأراضي والأسر الخاصة الكبيرة في المدن، وتكثيف العائلات البرجوازية. يتألف النظام الجديد لتمويل الإسكان من التوزيع المركزي لأموال الميزانية لبناء المساكن العامة وتوزيعها مجانًا على المواطنين المسجلين لتحسين ظروف سكنهم.

ألغى القانون المدني لعام 1922 بشكل عام تقسيم الممتلكات إلى منقولة وغير منقولة، ولم تعد الرهون العقارية موجودة منذ ما يقرب من 80 عامًا. بدأت القروض العقارية تنتعش في منتصف القرن، مدفوعة بالحاجة إلى ترميم المباني التي دمرتها الحرب.

قدم الباحثون في معهد الرهن العقاري في أعمالهم مواد واسعة النطاق توضح تطور الضمانات منذ لحظة ظهورها في القانون الروماني إلى توحيدها في الدول الأوروبية المتقدمة. النظم القانونيةنهاية القرن التاسع عشر. لقد أثيرت مسألة رهن الحقوق في العصور الوسطى، لكن تطورها لم يصل إلى أي مستوى نوعي. فقط في القرن التاسع عشر حدثت نقطة تحول وتم إجراء بحث مثير للاهتمام.

في العلوم القانونية لروسيا في بداية القرن العشرين، تم تطوير العديد من النظريات الموازية الموجودة حول جوهر التعهد الروسي القديم.

في الأدبيات القانونية قبل الثورة، تم تعريف جوهر التعهد عادة على أنه وسيلة لتأمين العقد، والذي يتمثل في حقيقة أن الوصي، في حالة فشل المدين بموجب العقد، له الحق في الحصول على الرضا من عائدات بيع أي شيء، مما يكون بمثابة ضمان للوفاء بالالتزام. ويترتب على هذا التعريف للضمانات أنه تم الاعتراف بوظيفة الضمان باعتبارها الوظيفة الرئيسية للضمانات في العقيدة الوطنية في فترة ما قبل الثورة. إن تعريفات الرهن العقاري المقترحة في القانون المدني في فترات تاريخية مختلفة تؤكد أن وظيفة الضمان المعترف بها مذهبياً هي وظيفتها الرئيسية.

حتى التحليل التاريخي الموجز يسمح لنا باستخلاص استنتاج حول الاتجاه العام في تطوير التعهد في القانون الأوروبي والروسي. ومن عمود محفور في أرض المدين للدلالة على أن هذه الأرض ضمانة لحقوق الدائن (في القرن السادس قبل الميلاد)، تحولت مؤسسة الرهن العقاري إلى نظام قادر على المشاركة في حل مشاكل الحكومة العالمية أياً كانت. دولة. تاريخها الخاص في استخدام الضمانات (الإقراض الحكومي طويل الأجل بحد أدنى اسعار الفائدةإلخ) مثال على الاستخدام الحالي للقروض العقارية لحل مشكلة الدولة - توفر المساكن للمواطنين للشراء.

§ 3. الطبيعة القانونية للرهن العقاري – أنواع الضمانات

من بين طرق ضمان الوفاء بالالتزامات، تعتبر الضمانات من أكثر الطرق فعالية وموثوقية ومجدية اقتصاديًا بالنسبة للمقرض. وفقا لعدد من المحامين، تعد الضمانات واحدة من أكثر الطرق شعبية لضمان الوفاء بالالتزامات في الممارسة العالمية، والتي كانت موجودة منذ زمن روما القديمة.

في الحياة الاقتصادية لبلدنا، هناك أيضا زيادة في أهمية مؤسسة الضمانات وخاصة الرهن العقاري، أي رهن العقارات (المشار إليها فيما يلي باسم الرهن العقاري)، مقارنة بأنواع أخرى من أساليب ضمان الوفاء بالالتزامات. الضمان والكفالة والإيداع والغرامة لا تكون فعالة إلا إذا كان لدى المدين (الضامن، الضامن) أموال وممتلكات كافية للوفاء بمطالبات الدائن، مع استقرار الوضع الاقتصاديالطرف المقابل وسمعته التجارية المؤكدة، وهو أمر نادر جدًا حاليًا.

الرهن العقاري، وهو نوع من الضمانات يتميز بمعيار الموضوع (العقار)، ويتميز بالعديد من سمات المفهوم العام للضمانات.

تحليل الموجود القواعد التشريعيةوتسمح لنا إجراءات الضمانات المستخدمة عمليًا بتحديد أكثر من عشرين نوعًا مختلفًا من الضمانات، تختلف عن بعضها البعض في نواحٍ عديدة، ولكن هناك ثلاثة معايير تصنيف هي الأكثر أهمية: موقف الأطراف من الممتلكات المرهونة؛ شروط سداد القرض؛ تفاصيل الأشياء الجانبية.

لذلك، فيما يتعلق بأطراف الممتلكات المرهونة، فهذا تعهد كلاسيكي، عندما تظل الممتلكات مع الراهن؛ الرهن، عندما ينتقل العقار إلى حيازة الدائن المرتهن، والنوع الثالث هو الرهن “الصعب”، عندما يبقى الشيء لدى الراهن تحت قفل الدائن أو مع فرض علامة خاصة، وأختام تدل على الرهن. (البند 2 من المادة 338 من القانون المدني).

لا يتم نقل أنواع معينة من الممتلكات إلى المرتهن بقوة القانون. وتشمل هذه الممتلكات التي تم إنشاء رهن عليها (الرهن العقاري)، وكذلك البضائع المتداولة.

وفقا لشروط سداد القرض: القرض القياسي؛ قرض مع زيادة المدفوعات، مع تغيير مبلغ المدفوعات؛ مع سعر فائدة متغير. مع المعاش العكسي. مع تقاسم الزيادة في قيمة الممتلكات؛ مع المراجعة الدورية لسعر الفائدة؛ مع حساب الضمان. بمعدل متناقص.

يمكن أن يكون موضوع الرهن أي ممتلكات، بما في ذلك الأشياء وحقوق الملكية (المطالبات)، باستثناء الممتلكات المسحوبة من التداول والمطالبات المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بشخص الدائن، ولا سيما مطالبات النفقة، والتعويض عن الضرر الذي لحق بالحياة والصحة وغيرها من الحقوق التي يحظر القانون التنازل عنها لشخص آخر.

كان الفقهاء الرومان ما زالوا منخرطين في توضيح جوهر التعهد بالحقوق. وبما أن الحق نفسه أصبح موضوعا للتداول، فقد نشأت مشكلة تأهيل هذا النوع من التعهد. اعتمادًا على نوع الممتلكات المرهونة، وفقًا لدينيس ألكساندروفيتش شيفتشوك، يمكن تقسيم الالتزامات الإضافية إلى الأنواع التالية: رهن العقارات (الرهن العقاري)؛ يتعهد عربة; رهن البضائع المتداولة؛ رهن الأوراق المالية؛ تعهد بحقوق الملكية؛ التعهد بالأموال، بما في ذلك العملة الصعبة، أي. وتنقسم أنواع الرهن بحسب الموضوع إلى رهن بالمال ورهن بالحقوق.

في التشريع الحالي لروسيا، هناك قيود عند إجراء معاملات الضمانات، والتي يمكن تقسيمها إلى محظورات: فيما يتعلق بموضوع العلاقات القانونية الضمانية (على سبيل المثال، الفقرات 1، 2 من المادة 129، الفقرة 1 من المادة 150، الفقرة 1 من المادة 336 من القانون المدني الأول للاتحاد الروسي، قانون الاتحاد الروسي "بشأن حماية البيئة" بتاريخ 10 يناير 2002 رقم 7-FZ (بصيغته المعدلة في 9 مايو 2005)، المادة 4 من القانون الاتحادي "بشأن حماية البيئة" عالم الحيوان" بتاريخ 24 أبريل 1995 رقم 52-FZ (بصيغته المعدلة في 29 ديسمبر 2004)، المادة 28 من قانون الاتحاد الروسي "بشأن تصدير واستيراد الممتلكات الثقافية" بتاريخ 15 أبريل 1993 رقم 4804 -1 (بصيغته المعدلة في 2 نوفمبر 2004)، وما إلى ذلك)؛ في موضوع العلاقات القانونية الإضافية (البند 2 من المادة 37، البند 171، 172، البند 2 من المادة 295، البند 1 من المادة 297، البند 298، البند 2 من المادة 244، البند 253 من الجزء الأول من القانون المدني الاتحاد الروسي)؛ من حيث تنظيم الآلية القانونية للضمانات.

ستمنحنا الأشياء (أشياء حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى) تعهدًا، والذي سيتضمن "العنصر المطلق" منه الحقوق المطلقة التي تضفي طابعًا رسميًا على السيطرة المحدودة على شيء شخص آخر (حقوق الملكية المحدودة)، والعنصر النسبي - اشتراط القيام بأعمال معينة تهدف إلى الحفاظ على قيمة الشيء.

أما بالنسبة لتعهد المطالبات، إذن، وفقا لدينيس ألكساندروفيتش شيفتشوك، فإن موضوع معاملة الرهن ليس موضوع الدين، ولكن الحق نفسه، كقيمة مستقلة، وعلاوة على ذلك، ينشأ هنا تعهد حقيقي.

عند رهن الحقوق، يكون هناك، بطريقة ما، "انتقال" للصلاحيات من شخص إلى آخر، ولكن دون فقدانها والحق المقابل لها ككل من قبل السلف القانوني. واستناداً إلى حق المانح، يتم إنشاء حق بمحتوى مختلف (أكثر محدودية). يحصل الدائن المرتهن، دون أن يصبح خلفاً بالمعنى الدقيق للكلمة (موضوع الحق المرهون)، على حق التحكم في تصرفات الراهن فيما يتعلق بمصير الحق الضماني، وحق التصرف فيه في حالات معينة ولأغراض معينة. أغراض معينة.

تنص المادة 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن رهن الشيء يمكن أن يكون مالكه (أو الشخص الذي له حق الإدارة الاقتصادية عليه).

لتلخيص المنطق، فإن فكرة وجود عدة أشكال مختلفة من الضمانات بمحتويات مختلفة، وكذلك فكرة المحتوى المعقد للضمانات، ليست جديدة. لا يجمع مصطلح "التعهد" بين عدة علاقات قانونية مختلفة فحسب، بل يجمع أيضًا بين عدة "ضمانات" مختلفة. تم التوصل إلى هذا الاستنتاج تجريبيا، أي. من خلال مقارنة محتوى العلاقات القانونية المتعلقة برهن الأشياء (خاصة العقارات) بمحتوى العلاقات القانونية المتعلقة برهن حقوق الملكية والأوراق المالية غير المعتمدة؛ وفقا لشيفشوك دينيس، فإن التعهد بالأشياء مطلق، والحقوق نسبية. أي أن أنواع الرهن تنقسم حسب الموضوع إلى رهن بالممتلكات ورهن بالحقوق.

في الممارسة الأجنبية، هناك أيضًا أنواع مماثلة من الضمانات: ضمان ممتلكات العميل (البضائع الأصول الماديةوالذمم المدينة والأوراق المالية والودائع والرهن العقاري والرهن المختلط) ورهن الحقوق. بناءً على التصنيف أعلاه، فإن موضوع الرهن وحق الرهن هو ملكية العميل أو حقوقه فيه (انظر بمزيد من التفصيل د.أ. شيفشوك، اقتصاديات العقارات: ملاحظات المحاضرة. - روستوف أون دون: فينيكس، 2007).

في قانون إنجلترا، وكذلك في قانون الولايات الفتية، تحتوي الرهن العقاري على أصناف أكثر وأكثر تنوعًا من الحقوق الضمانية المماثلة في الأنظمة القانونية القارية وغيرها (الرهن البسيط، الرهن الانتفاعي، الرهن مع البيع المشروط للعقارات، الإنجليزية (في البلدان الأفرو آسيوية، منسوخ من الصوت الكلاسيكي إلى القانون العام)، تعهد بمستندات ملكية صاحب الملكية (أيضًا نظير للتعهد الإنجليزي الذي يحمل نفس الاسم، ولكن بناءً على قواعد العدالة)، تعهد شاذ). يعتبر استلام الدخل من العقارات، بما في ذلك الإيجار، بمثابة علامة على ملكية العقار.

وقد يحصل الدائن المرتهن أيضًا على بعض حقوق الانتفاع، مثل الحق في قطع وبيع أخشاب الأشجار الناضجة وحتى تطوير باطن الأرض، ولكن يجب عليه الالتزام بالمبدأ المعروف بعدم الإضرار بالملكية.

في البلدان ذات اقتصادات السوق المتقدمة، توجد القروض العقارية أشكال مختلفة:

- ربيع؛

– التمديد (المهندس التمديد);

- "الكرة" - مع دفع الفائدة فقط؛

- مع المعاش العكسي؛

- بمعدل منقح؛

– مع المشاركة في زيادة القيمة.

يعتمد اختيار نوع الضمان (الرهن العقاري) عادة على موافقة الطرفين.

وفقًا للمادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي، بموجب الرهن، يحق للدائن بموجب التزام مضمون برهن (رهن)، في حالة فشل المدين في الوفاء بهذا الالتزام، الحصول على الرضاء عن قيمة العقار المرهون بشكل تفضيلي قبل الدائنين الآخرين للشخص الذي يملك هذا العقار (الراهن)، مع الاستثناءات التي يحددها القانون.

وترد مفاهيم مماثلة للتعهد في الفن. 1 من قانون الاتحاد الروسي "بشأن التعهد" المؤرخ 29 مايو 1992 رقم 2872-1 (VVSR 92-23) والفن. 1 من القانون الخاص "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ (بصيغته المعدلة في 30 ديسمبر 2004).

المعنى الدلالي لمفهوم التعهد في القانون المدني للاتحاد الروسي (البند 1 من المادة 334) أوسع مما هو عليه في قانون التعهد. ينص القانون المدني للاتحاد الروسي على أن للمرتهن الحق في الحصول على الأولوية في تلبية مطالباته "من قيمة الممتلكات المرهونة" للدائن أو "الشخص الذي يملك هذه الممتلكات (الراهن)".

الضمانات والرهن العقاري، على وجه الخصوص، تبرز في المقدمة، مما يجعلها هذه الأيام، وفقًا لعدد من الممارسين القانونيين، أكثر جاذبية مقارنة بأدوات الضمان الأخرى. الحق في شيء شخص آخر، ينتمي إلى المرتهن لتأمين حقوقه في المطالبة بموجب الالتزام ويتكون من إمكانية تلبية الأولوية، هو في جميع النظم القانونية في الشروط إقتصاد السوقإحدى الطرق الأكثر موثوقية لضمان الوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقيات الائتمان واتفاقيات القروض واتفاقيات الشراء والبيع وما إلى ذلك.

تستند مطالبات الدائن في عقارات شخص آخر على مبدأ الأقدمية. بالإضافة إلى ذلك، كقاعدة عامة، ليس للمتعهد الحق في التصرف في الشيء المرهون دون موافقة المرتهن (المادة 346 من القانون المدني للاتحاد الروسي). هذه الظروف هي التي تجعل الرهن العقاري ضمانًا موثوقًا إلى حد ما لمصالح المقرض حسن النية.

فقط في بعض الحالات التي ينص عليها القانون، لا يتمتع المرتهن بالأولوية، أو يكون حق الأولوية المحدد محدودًا إلى حد ما.

للمرتهن الحق في الحصول على الرضا منه تعويض التأمينعن الخسارة أو الضرر الذي يلحق بالممتلكات المرهونة، بغض النظر عن منفعتها المؤمن عليها، ما لم تحدث الخسارة أو الضرر لأسباب يكون المرتهن مسؤولاً عنها (الفقرة 2، الفقرة 1، المادة 334 من القانون المدني).

يشمل نطاق المتطلبات المدرجة، بالإضافة إلى مبلغ الدين الرئيسي، ما يلي: الفوائد المستحقة على المبلغ الأصلي للدين، والغرامات التي يجب على المدين دفعها للدائن فيما يتعلق بعدم الوفاء بالالتزام أو الوفاء به بشكل غير صحيح والتعويض عن الخسائر التي لحقت بالدائن بسبب عدم الوفاء بالالتزام، وكذلك التعويض عن النفقات اللازمة للراهن لصيانة الممتلكات المرهونة وتكاليف التحصيل. في الحالة الأخيرة، نتحدث عن التكاليف المرتبطة ببيع الممتلكات المرهونة (عقد المزادات العامة، ودفع العمولات، وما إلى ذلك).

يمكن للمرتهن الحصول على ملكية العنصر المرهون كتعويض عن الخسائر الناجمة فقط إذا لم يكن من الممكن بيع العنصر في المزاد. لا يمكن تحديد الاستثناءات لهذه القاعدة إلا بموجب القانون (البند 1، المادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يجب التمييز بين الرهن كوسيلة لضمان الالتزامات وبين المفاهيم التي تحمل نفس الاسم والمستخدمة في فروع التشريع الأخرى، وكذلك الموجودة في شكل "جمارك". حتى في التشريعات الإجرائية الجنائية، توجد مؤسسة الكفالة، التي تنص على استخدام تدبير وقائي مثل الكفالة (استخدام "الكفالة" في عدد من الحالات يتعارض مع القانون، على سبيل المثال، مصادرة وثائق الهوية "" كتعهد"). ولسوء الحظ، لا يتم هذا التمييز دائما.

وفقا للفن. 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يأتي رهن الممتلكات من التزام التعهد الصادر عن المتعهد في حالة عدم الوفاء بالعقد. كان اشتقاق الرهن العقاري واعتماده على الالتزام الرئيسي بمثابة الأساس لتأهيل التزامات الضمانات (العلاقات القانونية التي تتوسط الرهن) كالتزامات ثانوية (إضافية) (لمزيد من التفاصيل، راجع القسم 5 "وظائف الرهن العقاري السكني في التداول المدني الحديث" "" من الباب الثاني)."

هناك مفهومان رئيسيان، الأول يتعلق بالرهن بحق الملكية، والثاني يتعلق بالالتزام.

وفي القانون المدني لعام 1922، تم وضع حق الرهن في قسم "حق الملكية"، وفي القانون المدني لعام 1964 - في قسم "قانون الالتزامات". وقد خصص القانون المدني الحالي الرهن لمؤسسة قانونية منفصلة واعترف له بمعنى الالتزام الضماني (الفصل 23 "ضمان الوفاء بالالتزام"). وفقا لدينيس ألكساندروفيتش شيفتشوك، فإن عقيدة التعهد انتقلت من الاعتراف بها كنوع من حقوق الملكية - الحقوق في شيء شخص آخر - إلى الاعتراف التدريجي بالتعهد كمؤسسة لقانون الالتزامات.

حتى الآن، الرأي السائد في الأدبيات هو أن حق الرهن هو حق ملكية، وهو أحد أنواع الجورا في إعادة الغريبة. التناظرية الملكية للرهن العقاري في القانون الإنجليزي هي حق الحيازة العاجلة للمرتهن (رسوم بسيطة). في القانون الأنجلو أمريكي هناك نوعان من التعهد:

أ) تبقى ملكية الشيء مع الراهن (الرهن أو الرهن).

ب) الائتمانية - تنتقل ملكية الشيء إلى المرتهن، وللراهن الحق في استرداد هذا الشيء عند الوفاء بالالتزام.

والأكثر تفضيلاً هو موقف المؤلفين بأن الرهن، من ناحية، هو وسيلة لضمان التزام المدين عن طريق إقامة علاقة قانونية نسبية مع الدائن. وفي الوقت نفسه، هناك علاقة قانونية مباشرة بين المرتهن والشيء. ولذلك، فإن الرهن له طبيعة مزدوجة ويمكن وصفه بأنه وسيلة ملكية لتأمين الالتزامات. عند رهن الممتلكات، يتم ضمان سلامتها حتى يسدد المدين التزاماته. وفي الوقت نفسه، فإن قيمة هذه الخاصية، كقاعدة عامة، لا تنخفض، ولكنها تزيد بما يتناسب مع مستوى التضخم. بالإضافة إلى ذلك، فإن التعهد بممتلكات ذات قيمة خاصة وسريعة السيولة للمدين يحفز الأخير على اتخاذ تدابير لسداد ديون الائتمان.

يختلف التعهد كوسيلة لضمان الوفاء بالالتزامات بشكل أساسي عن الأساليب الشخصية (الثقة) من حيث أن مصلحة الدائن لا تعتمد على هوية الضامن (وقدراته)، ولكن فقط على الممتلكات المقدمة. الرهن العقاري له محتوى عقاري، حيث أن موضوع الرهن العقاري هو ملكية مملوكة للراهن وما سيحصل عليه في المستقبل، أو حقوق الملكية. وكقاعدة عامة، فإن موضوع الرهن العقاري له قيمة اقتصادية كبيرة. أهميتها في النشاط الاقتصادي، وببساطة في حياة المواطنين، أمر عظيم جدًا. على سبيل المثال، عند الحصول على قرض، قد يتم إبرام اتفاقية بشأن رهن شقة سيتم شراؤها بموجب اتفاقية شراء وبيع، وما إلى ذلك. إذا نشأ الرهن العقاري على أساس القانون، فقد ينص القانون ذو الصلة على رهن الأشياء وحقوق الملكية التي سيحصل عليها المرتهن في المستقبل (البند 6 من المادة 340 من القانون المدني).

وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ (بصيغته المعدلة في 30 ديسمبر 2004) (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الرهن العقاري)، موضوع الرهن العقاري هي العقارات المدرجة في الفقرة 1 من المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي يتم تسجيل الحقوق فيها بالطريقة المحددة لتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن هذه القائمة مغلقة ولا تخضع لتفسير واسع. وهذا يعني أنه لا يمكن رهن الحقوق العينية الأخرى في العقارات. تم تقديم هذا التفسير من قبل محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي (رسالة إعلامية من هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في الاتحاد الروسي "مراجعة ممارسة تطبيق تشريعات الأراضي من قبل محاكم التحكيم" بتاريخ 27 فبراير 2001 رقم 61 ).

لا يُفسر فصل العقارات عن الممتلكات الأخرى فقط بأهمية وجودها بالنسبة لاقتصاد البلاد الموارد الطبيعية، الارتباط الوثيق بين العقارات وقطع الأراضي، ولكن أيضًا من خلال حقيقة أن العقارات تتضمن الأشياء الأكثر قيمة وأهمية اجتماعيًا. العقارات هي موضوع خاص لمعاملات القانون المدني. لقد زادت قيمته الاقتصادية لأنه مخصص للاستخدام على المدى الطويل، وكقاعدة عامة، لديه تعقيد هيكلي يتطلب تكاليف عالية للحفاظ عليه في حالة مناسبة. كل هذا يتطلب تنظيمًا خاصًا لمشاركة العقارات في التداول المدني، وهو ما ينعكس في خصوصيات محتوى العديد من العلاقات القانونية، والإجراءات الخاصة وشكل إبرام العقود التي يكون موضوعها عقاريًا.

يحدد القانون المدني للاتحاد الروسي السمات التالية للنظام القانوني للعقار:

1) تخضع الملكية والحقوق العقارية الأخرى في العقارات والقيود المفروضة على هذه الحقوق وحدوثها ونقلها وإنهائها لتسجيل الدولة (المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛

2) الالتزام الذي يكون موضوعه عقاراً ويتم، كقاعدة عامة، في مكانه.

3) ينشأ حق ملكية العقارات التي تم إنشاؤها حديثًا أو المنقولة بموجب اتفاقية من لحظة تسجيل الدولة لهذا العقار أو نقل ملكيته إلى المشتري (المادتان 219 و 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي );

4) تم وضع إجراء خاص للحصول على ملكية العقارات غير المملوكة (المادة 225 من القانون المدني للاتحاد الروسي) وفترات التقادم الأطول لحيازة العقارات (المادة 234 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛ حبس الرهن على العقارات المرهونة (المادة 349 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛ تصرف المؤسسات الحكومية والبلدية في العقارات المملوكة لها (المادة 295 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛

5) هناك قواعد خاصة للمعاملات مع العقارات، تنص على اعتماد الحقوق في قطعة أرض من الحقوق في العقارات. وبالتالي، لا يُسمح برهن العقار (الرهن العقاري) إلا برهن متزامن بموجب نفس اتفاقية قطعة الأرض التي يقع عليها، أو الجزء اللازم لاستخدامه، أو حق استخدام المرهون لهذه الأرض أو جزء منه (المادة 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

عند بيع أو تأجير المباني والهياكل والمؤسسات، بالتزامن مع نقل ملكيتها إلى المشتري، يتم نقل الحقوق في قطعة الأرض التي يشغلها العقار. إذا تم بيع أو تأجير قطعة أرض فقط، يحتفظ مالك العقار بحق الاستخدام.

رهن الممتلكات المسحوبة من التداول، والممتلكات التي لا يمكن حجزها وفقًا للقانون الاتحادي، وكذلك الممتلكات التي تنص على خصخصتها الإلزامية وفقًا للإجراء المنصوص عليه في القانون الاتحادي أو التي يُحظر خصخصتها.

ينشأ الرهن العقاري بموجب اتفاقية أو على أساس القانون (في حالة عدم وجود اتفاقية رهن عقاري)، عند حدوث الظروف المحددة فيه، إذا نص القانون على الممتلكات ولضمان الوفاء بالالتزام المعترف به كما تم التعهد بها. وتشمل هذه القضية، على وجه الخصوص، العلاقات القانونية الناشئة عن المادة. 77 "رهن المنازل السكنية والشقق المشتراة بقرض من بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى" من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" وبعض القوانين الأخرى.

تفاصيل الأسباب المذكورةعظيم جدًا لدرجة أنه يجعل من الممكن جعلها معيارًا لتحديد نوع خاص من الرهن العقاري - الرهن العقاري بقوة القانون، أو الرهن العقاري القانوني (القانوني).

يتلخص الشرط التشريعي المحدد (في الفقرة 3 من المادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي) في حقيقة أن التعهد يمكن أن ينشأ بشرط إبرام اتفاقية التعهد أو بغض النظر عن إبرام مثل هذه الاتفاقية، ولكن في في كلتا الحالتين - في ظل الظروف المحددة في القانون.

على الرغم من الفترة الطويلة نسبيا من وجود الرهون العقارية القانونية، لا توجد حالات للنظر في مثل هذه النزاعات في الممارسة القضائية. يرجع هذا الوضع بشكل أساسي إلى تعقيد الهيكل القانوني الذي ينشأ مع الرهن العقاري القانوني، وبالتالي يتم استخدامه من قبل الأطراف بشكل رئيسي في الحالات التي يكون فيها إنشاء الرهن العقاري منصوصًا عليه بشكل إلزامي بموجب القانون.

إذا بموجب الرهن العقاري، بموجب اتفاقية، تنشأ حقوق المرتهن من لحظة إبرام هذه الاتفاقية، والتي تعتبر مبرمة منذ لحظة تسجيلها في الدولة، ثم مع الرهن العقاري القانوني يعتبر أنها تنشأ على حدوث الظروف المنصوص عليها في القانون. هناك رأي حول الحاجة إلى تقليل الفترة الشهرية لتسجيل الرهن العقاري (البند 5، المادة 20 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ (بصيغته المعدلة في 30 ديسمبر 2004)). مع فترة شهرية، تخلق الدولة نفسها موقفًا يضطر فيه المقترض إلى انتظار تسجيل الاتفاقية وبالتالي الحصول على قرض، أو يضطر البنك الدائن إلى تحمل المخاطر عن طريق إصدار قرض في توقع أن يتم تسجيل اتفاقية الرهن العقاري.

الممتلكات المرهونة بموجب اتفاقية الرهن العقاري (الرهن بقوة القانون بموجب المادة 77 من قانون الرهن العقاري (انظر "ميزات الرهن العقاري السكني")) لضمان الوفاء بالتزام واحد (الرهن العقاري السابق) يمكن تقديمها كضمان لضمان الوفاء التزام آخر على نفس المدين أو مدين آخر تجاه نفس المرتهن أو آخر (الرهن اللاحق)، مع الإخطار الإلزامي بجميع الرهون العقارية الحالية للعقار (المادة 43 من قانون الرهن العقاري).

يجب أيضًا على الرهن العقاري الذي أبرم اتفاقية رهن عقاري لاحقة أن يخطر المرتهنين على الفور بالرهون العقارية السابقة وأن يزودهم، بناءً على طلبهم، بمعلومات حول الرهن العقاري اللاحق.

وفقا للفقرة 6 من الفن. 20 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" (بصيغته المعدلة في 30 ديسمبر 2004 رقم 216-FZ) سجلات التسجيل في الموحدة سجل الدولةيتم تنفيذ حقوق العقارات والمعاملات معها بالترتيب، ويتم تحديدها على أساس تواريخ استلام الجميع وثائق ضروريةإلى الهيئة التي تحتفظ بالسجل المذكور.

يُسمح بالرهن العقاري اللاحق إذا لم تكن محظورة بموجب اتفاقيات الرهن العقاري السابقة لنفس العقار، والتي لم تنتهي صلاحيتها بحلول وقت إبرام اتفاقية الرهن العقاري اللاحقة، مع مراعاة شروط الاتفاقية السابقة، مع أشخاص مختلفين (أطراف) ) في اتفاقيات الرهن العقاري (مزيد من التفاصيل في كتاب Shevchuk D.A. شقة بالائتمان بدون مشاكل. - م: AST: Astrel، 2008).

خلاف ذلك، يجوز للمحكمة إعلان بطلان اتفاقية الرهن العقاري اللاحقة بناءً على مطالبة المرتهن بموجب الاتفاقية السابقة، بغض النظر عما إذا كان المرتهن بموجب الاتفاقية اللاحقة على علم بمثل هذا الحظر.

إذا لم يكن الرهن اللاحق محظورًا، ولكن تم إبرام الاتفاقية اللاحقة بشكل مخالف للشروط المنصوص عليها في الاتفاقية السابقة، يتم استيفاء مطالبات المرتهن بموجب الاتفاقية اللاحقة إلى الحد الذي يكون إرضاؤهم ممكنًا وفقًا للشروط من اتفاقية الرهن العقاري السابقة.

لا يُسمح بإبرام اتفاقية رهن عقاري لاحقة تنص على إعداد وإصدار رهن عقاري (المادة 43 من قانون الرهن العقاري).

الجديد في التشريع الروسي هو توفير الفن. 5 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" هو ضمان لحقوق المستأجرين. تم أيضًا إنشاء تسجيل الدولة الإلزامي لهذا الحق.

يمنح القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" (بصيغته المعدلة في 30 ديسمبر 2004 رقم 216-FZ) (المادة 47) للمرتهن الحق في نقل حقوقه إلى شخص آخر (ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقية ):

- بموجب اتفاقية الرهن العقاري؛

- على التزام مضمون برهن عقاري (الالتزام الرئيسي).

يجب أن يتم التنازل عن الحقوق بموجب التزام مضمون برهن عقاري (الالتزام الرئيسي) وفقًا للفقرة 1 من المادة 389 من القانون المدني للاتحاد الروسي بالشكل الذي يكون فيه الالتزام المضمون بالرهن العقاري (الالتزام الرئيسي ) تم اختتامه.

الرهون العقارية اللاحقة تخضع لتسجيل الدولة. في اتفاقية الرهن العقاري اللاحقة، يتم تدوين الملاحظات حول جميع سجلات تسجيل الرهون العقارية السابقة على نفس العقار. يتم إدخال ملاحظة الرهن العقاري اللاحق في سجلات تسجيل جميع الرهون العقارية السابقة على نفس العقار.

لا يُسمح بالتنازل عن الحقوق بموجب اتفاقية الرهن العقاري أو الالتزام المضمون برهن عقاري، والتي تكون حقوقها مصدقة برهن عقاري. عند اكتمال مثل هذه المعاملة، تعتبر باطلة.

إن دراسة مشاكل رهن الرهن ونقل الحقوق بموجب الرهن العقاري وغيرها ليست موضوع هذه الدراسة.

مع نقص التمويل، الذي يحدث في الاتحاد الروسي، يسمح لك الإقراض المضمون بالعقارات بجمع الأموال اللازمة للمرتهن العقاري.

ومع ذلك، فإن المزايا الواضحة للرهن العقاري (الرهن العقاري) كوسيلة لضمان الوفاء بالالتزامات تتعلق بشكل رئيسي بالمقرض فقط. نقول:

- توفر اتفاقية الرهن العقاري للدائن المرتهن الفرصة للوفاء بمطالباته على حساب الضمان في المقام الأول قبل الدائنين الآخرين؛

– الخطر الحقيقي المتمثل في فقدان الممتلكات العينية (وموضوع الرهن العقاري، كقاعدة عامة، ممتلكات ذات قيمة خاصة وسريعة السيولة) هو حافز جيد للمدين للوفاء بالتزاماته بشكل صحيح؛

- تتيح لك اتفاقية الرهن العقاري ضمان توافر هذه الخاصية وسلامتها في الوقت الذي يتعين فيه على المدين أن يدفع للدائن مقابل القرض المستلم (http://www.denisshevchuk.narod.ru).

تربط المادة 77 من قانون الرهن العقاري بين ظهور الرهن العقاري وإصدار قرض لشراء العقارات السكنية ومع شراء هذا العقار نفسه، والذي يعتبر بعد تسجيل اتفاقية الشراء والبيع مرهونًا . لذلك، ووفقاً للمادة المذكورة من قانون الرهن العقاري، يجب أن يرفق بالطلب اتفاقية قرض واتفاقية شراء وبيع عقار سكني، مع الإشارة إلى أن العقار الذي تم شراؤه قد تم شراؤه جزئياً أو كلياً بقرض من أحد البنوك. أو منظمة ائتمانية أخرى. يجب عمل سجل الرهن العقاري بعد تسجيل الدولة لعقد بيع وشراء مبنى سكني أو شقة تم شراؤها بقرض من بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى. يجب إصدار شهادة التعهد إلى المرتهن الذي، وفقًا للجزء 2، البند 1، الفن. 77 من قانون الرهن العقاري هو بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى أو كيان قانوني قدم قرضًا أو قرضًا مستهدفًا لشراء أو بناء مبنى سكني أو شقة (Shevchuk D.A. العمليات المصرفية. - M.: GrossMedia: روسبوخ، 2007).

من وجهة نظر اقتصادية وقانونية، هناك علاقة معينة بين ضمان الوفاء بالالتزام وموضوع الرهن العقاري: يعتمد الرهن العقاري على وجود ضمان حقيقي للأصول المادية والعقارات وما إلى ذلك. مع هذه العلاقات، فإن التوجه المستهدف للرهن العقاري واضح للعيان. كلما كان الشيء أكثر تكلفة بالنسبة للمدين، كلما زاد احتمال الوفاء بالالتزام الرئيسي بشكل صحيح. يمكنه تأمين أي التزام مدني. وفقا للفن. 3 من قانون الرهن العقاري، يجوز إنشاء رهن عقاري لضمان التزام بموجب اتفاقية ائتمان، أو بموجب اتفاقية قرض أو التزام آخر، بما في ذلك الالتزامات القائمة على الشراء والبيع، أو الإيجار، أو العقد، أو أي اتفاق آخر، مما يسبب الضرر، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب القانون الاتحادي. ومع ذلك، كان النطاق الرئيسي لتطبيق الرهون العقارية دائمًا هو ضمان إصدار القروض. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن القدرة على تلبية المطالبات بسرعة من الممتلكات المرهونة (العقارات) في حالة فشل المدين (الراهن) في الوفاء بالتزاماته أمر مهم بشكل خاص لمؤسسات الائتمان.

لدعم أطروحتهم، يقوم المؤلفون بتحليل البند 2 من الفن. 348 من القانون المدني: "يجوز رفض الدائن حبس الرهن على الممتلكات المرهونة إذا كان انتهاك المدين للالتزام الرئيسي ضئيلًا للغاية وكانت طلبات المرتهن نتيجة لذلك غير متناسبة بشكل واضح مع قيمة الممتلكات المرهونة . ومع ذلك، لا ينص هذا الحكم على الحالة التي لا يكون فيها للمدين مال غير المال المرهون. لماذا تقييد حقوق الدائن؟ وتبين أنه في هذه الحالة يُحرم الدائن عمومًا من فرصة الحصول على رضا عن مطالبته."

يتطلب إجراء التنفيذ أموالاً ووقتًا كبيرًا. ويواصل المؤلف أنه حتى الآن، فإن الحاجة إلى توسيع أساليب بيع الممتلكات وتزويد الأطراف بحق بديل لبيعها ليس فقط من خلال المزاد العلني، ولكن أيضًا من خلال أساليب تشغيلية أخرى لا تتعارض مع التشريعات الحالية، لم تفقد أهميتها. ويرد موقف المؤلف بالتفصيل في المقدمة والفصل الرابع والخاتمة. الفكرة الرئيسية: حتى لو كانت هناك قواعد إلزامية في التشريع المتعلق ببيع الممتلكات في المزاد العلني، فإن الرهن العقاري لا يتمتع بالحماية الكاملة ويحتاج إلى الحماية من خلال الصكوك القانونية حتى لا ينتهي به الأمر في الشارع مع أسرهم.

يتيح لنا تحليل الرهن العقاري أن نستنتج أنه ينبغي النظر إليه من مواقع مختلفة اعتمادًا على الشيء الذي يرتبط به. على سبيل المثال، إذا كان الرهن العقاري مرتبطًا بطرق أمنية قانونية وفنية أخرى، فيمكن اعتباره آلية ضمان خاصة، والأكثر فعالية، بناءً على القيمة الاقتصادية المتزايدة للعنصر. إذا قمنا بتحليل الرهن العقاري في نظام قانون العقود، فيمكننا اعتبار الرهن العقاري نوعًا خاصًا من الاتفاقية (اتفاقية الرهن العقاري)، التي تضمن الوفاء بالالتزامات، وتقلل من عدد الجرائم المدنية المرتبطة بعدم الوفاء بالالتزامات، ولها تأثير إيجابي على الانضباط التعاقدي. إذا قارنا الرهن العقاري و التنظيم القانونيبشكل عام، من الممكن تحديد وظائف الرهن العقاري المتأصلة في الرهن العقاري كوسيلة قانونية. يتم تخصيص العديد من الأعمال الأساسية لهذه المشاكل.

لتلخيص ذلك، يمكن الإشارة إلى أن الرهن العقاري له العديد من الميزات نفسها التي يتمتع بها الرهن، على سبيل المثال:

1. حقوق المرتهن (حق الرهن) هي الحقوق في ملك الغير.

2. حق الرهن يتبع الشيء (انتقال الملكية أو حق الإدارة الاقتصادية من الراهن إلى شخص آخر لا ينهي علاقة الرهن).

3. الرهن العقاري مشتق من الالتزام الأصلي. إن اشتقاق الرهن العقاري من الالتزام الذي يضمنه يتجلى في حقيقة أن الالتزام المرهون ينشأ بقدر ما يوجد التزام أصلي. لا يمكن أن تنشأ علاقة الضمان إذا لم يكن هناك التزام أساسي.

4. الرهن العقاري يعتمد على الالتزام الأساسي. ويكون التزام الرهن ذا طبيعة تبعية. للسبب نفسه، لا يمكن للمرتهن التنازل عن حقوقه الناشئة عن الرهن إلا مع التنازل عن حق المطالبة بموجب الالتزام الرئيسي (المضمون بالرهن). وإلا كان الاتفاق على التنازل عن الحقوق الناشئة عن الرهن باطلا قانونا لمخالفته لمقتضيات القانون. وينعكس هذا الاعتماد بوضوح في القانون. تم تضمين القاعدة الأكثر عمومية في الفقرة 4 من الفن. 4 من قانون الاتحاد الروسي "بشأن الرهن" (المشار إليه فيما بعد بقانون الرهن) ، والذي بموجبه يعتمد مصير حقوق الدائن المرتهن على مصير الالتزام المضمون بالرهن العقاري. يتجلى اعتماد الرهن العقاري أيضًا في حقيقة أنه لا يمكن تأمين سوى المطالبة الصحيحة بالرهن العقاري: إذا كان الالتزام الرئيسي غير صالح، فإن اتفاقية الرهن العقاري غير صالحة أيضًا. يبقى الرهن صحيحاً إذا انتقلت ملكية الشيء المرهون إلى طرف ثالث. فإذا انقضى الالتزام الأصلي انقطع أيضاً حق الرهن وغيره.

5. الرهن العقاري كوسيلة لضمان الوفاء بالالتزامات يؤدي وظائف التحفيز والحماية، وتشجيع المدين على الوفاء بها بشكل صحيح حتى يتم انتهاك الالتزام الرئيسي. إذا لم يكن للرهن تأثير محفز على المدين، فإن حبس الرهن على الضمان يهدف إلى التعويض عن خسائر الدائن. الشيء الرئيسي للرهن (الرهن العقاري) هو ضمان (ضمان) الالتزامات المدنية النقدية.

6. للرهن العقاري خصائص العلاقات القانونية الحقيقية والإلزامية ونحو ذلك.

§ 4. الجوانب القانونية للرهن العقاري

الفصل الثالث عشر (المواد 74 - 78) من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" مخصص خصيصًا لرهن المباني السكنية والشقق. ويفسر ذلك حقيقة أن الإسكان يمثل مشكلة حادة للغاية في روسيا. تعيش ملايين الأسر في منازل متهالكة ومتهالكة وتحتاج إلى تحسين ظروفها المعيشية. ومع ذلك، لا يستطيع سوى جزء صغير من سكان أي بلد، بما في ذلك روسيا، شراء شقة على الفور، من الدخل الحالي، دون مساعدة المدخرات والأموال المقترضة. في ظروف التخفيض تمويل الميزانيةالبناء في روسيا وتزويد السكان بالسكن، المصدر الرئيسي لتمويل شراء المساكن هو الأموال الخاصة للسكان، وكذلك القروض المصرفية. أثرت إجراءات الدولة الرامية إلى إنشاء سوق إسكان ميسور التكلفة (27 قانونًا اتحاديًا تم اعتماده في هذا الصدد في ديسمبر 2004) على وعي جزء كبير من السكان بأن "القدرة على تحمل التكاليف" في في هذه الحالةليس بأي حال من الأحوال مرادفًا للرخص وأن قضية الإسكان سيتعين من الآن فصاعدًا حلها بشكل أساسي من خلال السوق.

على النحو التالي من رسالة رئيس الاتحاد الروسي ف. بوتين إلى الجمعية الفيدرالية (موسكو، 2005) وخطب رؤساء السلطات الفيدرالية في اجتماع مايو 2005 لهيئة رئاسة مجلس الدولة "بشأن التدابير الرامية إلى توفير السكن الميسر للمواطنين الروس"، فإن القروض العقارية واعدة، مع الأخذ في الاعتبار حساب نمو الاقتصاد والطلب على السلع الاستهلاكية، ينبغي أن تصبح قاطرة جميع بناء المساكن.

ومع ذلك، فإن الدخل المنخفض وارتفاع أسعار الفائدة على الأسواق المالية، سوق الإسكان غير المتطور وأسعار البناء الضخمة بعيدة كل البعد عن ذلك القائمة الكاملةالمشكلات التي يمكنك محاولة حلها بمساعدة الرهن العقاري.

في جميع أنحاء العالم، يتم شراء المنازل والشقق بشكل أساسي بمساعدة الرهن العقاري، وتختلف أشكال اقتنائها في كل مكان، على الرغم من وجود السمات المشتركة. في روسيا، لسوء الحظ، لا يزال الشخص غير قادر على الحصول بهدوء على قرض مضمون بشقة ودفع ثمنها بهدوء. وأنا أتفق تماما مع وجهة النظر القائلة بأن "الأسباب هي أسعار المساكن المضاربة (بناء واحدة متر مربعفي العاصمة لا تزيد تكلفتها عن 300 - 400 دولار والحد الأدنى للمبيعات 1500 دولار أمريكي) ومرتفعة جدًا الفوائد المصرفية، مع أرصدة الحسابات اليومية في البنوك الروسية 100 مليون دولار وتقاعسهم”.

منذ عام 2005، بدأت المرحلة الثانية والرئيسية التي مدتها ست سنوات من تنفيذ البرنامج المستهدف الفيدرالي "الإسكان"، وسيصل حجم التمويل من الميزانية إلى 137.5 مليار روبل. اليوم، يُفهم تنفيذ هذا البرنامج على أنه تشكيل سوق إسكان بأسعار معقولة في روسيا. وينقسم البرنامج إلى كتلتين أساسيتين: تحفيز العرض من خلال زيادة أحجام البناء والحفاظ على الطلب الفعال من خلال إنشاء طرق بديلةتمويل عمليات البيع والشراء، بما في ذلك الرهن العقاري والتعاونيات السكنية. البرنامج الفيدرالي المستهدف "الإسكان" المصمم للفترة 2002 - 2010 (بصيغته المعدلة بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 14 فبراير 2002 رقم 104، بصيغته المعدلة بمرسوم حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 21 أكتوبر، 2004 رقم 1355-ر، بصيغته المعدلة بموجب المرسوم 24.10.2005)، يميل إلى بناء المساكن بغرض نقلها بموجب اتفاقيات الإيجار الاجتماعي، وتقديم إعانات الميزانية لشرائها، بما في ذلك استخدام آلية شهادات الإسكان الحكومية. ومع هذا الاتجاه فإن الرهن العقاري لابد أن يصبح "القاطرة لكل عمليات بناء المساكن". هل الرهن العقاري قادر على حل المشكلة التي أشار إليها رئيس الاتحاد الروسي؟

يعمل الرهن العقاري السكني حاليًا، في إطار القانون المدني، كوسيلة لضمان الوفاء بالتزامات سداد القرض (القرض) لبناء أو شراء المساكن والالتزامات الأخرى الناشئة في عملية تنفيذ برنامج بناء المساكن. وهذا يتوافق مع وظائف الضمانات بشكل عام، مع الميزات الكامنة في الرهن العقاري.

تنص المادة 40 من دستور الاتحاد الروسي، الذي تم اعتماده بالتصويت الشعبي في 12 ديسمبر 1993 (بصيغته المعدلة في 25 مارس 2004)، على أن لكل شخص الحق في السكن. إن الحق الدستوري للمواطنين في السكن مقدس بالنسبة للمشرع ومنفذ القانون والمواطن والحكومة والكيان الاقتصادي والمنظمة غير الربحية. إن الخضوع الصارم لتشريعات الإسكان الحالية للمعايير الدستورية، وامتثالها لدستور الاتحاد الروسي هو ضمان لشرعية تشريعات الإسكان وضمان طبيعتها الإنسانية. القانون الدستوري هو الذي يحدد النظام الوطنيتلبية الاحتياجات السكنية للمواطنين... يتم تكليف الدولة والحكومات المحلية بدور تزويدهم بالدعم أو المساعدة الاجتماعية اللازمة، بما في ذلك تهيئة الظروف الاجتماعية والاقتصادية للمشاركين من أجل إشراكهم في عملية الرهن العقاري.

وينبغي أن يؤخذ في الاعتبار، على سبيل المثال، أن التسجيل أو عدمه لا يمكن أن يكون بمثابة أساس لتقييد حقوق وحريات المواطن المنصوص عليها في تشريعات الإسكان.

على سبيل المثال، رفعت "ت" دعوى قضائية ضد "س" لشطبه من التسجيل في الشقة التي تعيش فيها، مشيرة إلى أن المدعى عليها لم تسكن في الشقة منذ عام 1994، ومكان إقامتها غير معروف لها، و حقيقة تسجيل X. في شقتها يتعارض مع ممارسة حقها في استخدام السكن.

بالقرار محكمة المقاطعة X. تم إلغاء تسجيله.

الكلية القضائية للقضايا المدنية المحكمة العليااستجاب الاتحاد الروسي لاحتجاج نائب المدعي العام للاتحاد الروسي بإلغاء قرارات المحكمة المتخذة في القضية للأسباب التالية.

في تلبية المطالبة، انطلقت المحكمة من حقيقة أن X. ليس عضوًا في عائلة المدعي، ولم يعش في الشقة لمدة ثلاث سنوات، وبالتالي لا يمكنه الحفاظ على التسجيل في مساحة المعيشة هذه.

ولم توافق لجنة التحكيم على هذا الاستنتاج.

تسجيل المواطن في مكان الإقامة أو مكان الإقامة هو إجراء إداري يشهد فقط على حقيقة التعبير الحر عن إرادة المواطن عند اختيار مكان إقامته أو مكان إقامته.

بعد أن قامت المحكمة بإزالة X. من سجل التسجيل في الشقة المذكورة، حرمته من الحق في استخدام مساحة المعيشة. وفي الوقت نفسه، لا يشير القرار إلى أن المدعى عليه لم يحصل على الحق في استخدام مساحة المعيشة ويخضع للإخلاء دون توفير مساحة معيشة أخرى.

وفقا للجزء 1 من الفن. 40 من دستور الاتحاد الروسي، لكل شخص الحق في السكن، ولا يمكن حرمان أي شخص تعسفا من السكن. ويرد حكم مماثل في الفن. 10 من قانون الإسكان في جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية: لا يجوز طرد أي شخص من مبنى سكني مشغول أو أن يكون له الحق في استخدام المباني السكنية المحدودة إلا للأسباب وبالطريقة المنصوص عليها في القانون. ولا ينص التشريع على مثل هذا الأساس المستقل للحرمان من الحق في استخدام السكن كإلغاء التسجيل. مراجعة الممارسة القضائيةالمحكمة العليا للاتحاد الروسي في القضايا المدنية // نشرة المحكمة العليا للاتحاد الروسي. 2003. رقم 6؛ مراجعة الممارسة القضائية للمحكمة العليا للاتحاد الروسي. بعض قضايا الممارسة القضائية في القضايا المدنية للمحكمة العليا للاتحاد الروسي // نشرة المحكمة العليا للاتحاد الروسي. 1994. رقم 7؛ مراجعة الممارسة القضائية للمحكمة العليا للاتحاد الروسي. بعض قضايا الممارسة القضائية في القضايا المدنية // نشرة المحكمة العليا للاتحاد الروسي. 1999. رقم 1؛ 1999. رقم 12؛ 1999. رقم 11؛ 1999. رقم 10؛ 1999. رقم 9؛ 1999. رقم 8.

يستخدم القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" مصطلح الرهن العقاري للمباني السكنية والشقق. وفقا للقانون، يمكن أن يكون موضوع الرهن العقاري، على سبيل المثال المباني السكنيةوالشقق وأجزاء المباني السكنية والشقق المكونة من غرفة واحدة أو أكثر منعزلة. الأكواخ وبيوت الحدائق والجراجات والمباني الاستهلاكية الأخرى؛ المباني، بما في ذلك المباني السكنية وغيرها من الهياكل، والهياكل المرتبطة مباشرة بالأرض. لا يُسمح برهن مبنى أو هيكل إلا برهن عقاري متزامن بموجب نفس اتفاقية قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المبنى أو الهيكل، أو جزء من قطعة الأرض التي توفر وظيفيًا الكائن المرهون، أو حق الإيجار لهذا قطعة الأرض أو الجزء المقابل لها التابع للراهن (مزيد من التفاصيل في كتاب شيفتشوك D. A. شراء منزل وأرض: خطوة بخطوة. - م: AST: Astrel، 2008). ينطبق الرهن العقاري على جميع التحسينات التي لا تنفصل عن موضوع الرهن العقاري، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب الاتفاقية أو هذا القانون الاتحادي (مزيد من التفاصيل على الموقع www.deniskredit.ru).

يتحدث قانون الإسكان في الاتحاد الروسي بتاريخ 29 ديسمبر 2004 رقم 188-FZ عن "المباني السكنية"، وتشمل هذه: المباني السكنية وأجزاء المباني السكنية والشقق وأجزاء الشقق والغرف (المواد 15-18).

تتضمن المادة 1 من قانون الاتحاد الروسي "بشأن أساسيات سياسة الإسكان الفيدرالية" أيضًا قاعدة بشأن المباني السكنية، أي المباني المناسبة للإقامة الدائمة والمؤقتة (فقدت القوة في 1 مارس 2005 بسبب اعتماد القانون الاتحادي القانون المؤرخ في 29 ديسمبر 2004 رقم 189- القانون الاتحادي).

يصنف القانون المدني للاتحاد الروسي المباني السكنية على النحو التالي: المنازل والشقق، وأجزائها تتكون من غرف معزولة، وأكواخ، ومنازل حديقة. في الفن. 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي يحدد محتوى ملكية أي عقار، بما في ذلك العقارات في شكل مباني سكنية وشقق.

تنطبق قواعد الفصل الثالث عشر من قانون الرهن العقاري فقط على المباني والشقق السكنية الفردية والمتعددة الشقق، أو جزء من مبنى سكني أو جزء من شقة تتكون من غرفة واحدة أو أكثر منعزلة والتي تستوفي المتطلبات التالية:

- مخصصون للإقامة الدائمة؛

– أنها تنتمي بحق الملكية للمواطنين أو الكيانات القانونية (البند 1 ، المادة 74 من قانون الرهن العقاري).

قد تكون الفنادق وبيوت العطلات والبيوت الصيفية وبيوت الحدائق وغيرها من المباني والمباني غير المخصصة للإقامة الدائمة موضوع رهن عقاري على أساس عام، مما يحد من تداولها كموضوع ضمان. لا تنطبق عليهم القواعد الموضوعة لرهن المباني السكنية والشقق.

قانون الرهن العقاري يسمي داشا والصيف حديقة المنزلجنبا إلى جنب مع مبنى سكني، ولكن كيف أنواع مختلفةالبنايات، الاستخدام المقصودوالغرض الوظيفي (انظر المزيد من التفاصيل Shevchuk V.A., Shevchuk D.A. القانون المصرفي: كتاب مدرسي. مخصص. – م: دار نشر ريور، 2005).

وفقا للفقرة 2 من الفن. 74 من قانون الرهن العقاري، لا يُسمح بالرهون العقارية على المباني السكنية الفردية والمتعددة الشقق والشقق الموجودة في ملكية الدولة أو البلدية.

عند رهن الشقق المباني السكنيةوفقا للفقرة 1 من الفن. 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي، في وقت واحد مع الشقة، ينشأ حق التعهد أيضًا للحصة في حق ملكية الممتلكات المشتركة للمبنى السكني بأكمله. الملكية المشتركةتمثل أجزاء من مجمع عقاري مخصص للصيانة والاستخدام والوصول إلى المباني، وترتبط ارتباطًا وثيقًا بالغرض منها ومتابعة مصيرها؛ هم مشتركون ملكية مشتركةأصحاب المباني (أصحاب المنازل).

يُسمح باستخدام جزء من مبنى سكني أو جزء من شقة يتكون من غرفة واحدة أو أكثر منعزلة موضوعًا للرهن العقاري.

قانون الإسكانالترددات اللاسلكية في الفن. 16 تعترف بالغرفة كجزء من مبنى سكني أو شقة مخصصة للاستخدام كمكان إقامة مباشر للمواطنين في مبنى سكني أو شقة. إلى رهن الغرف في المباني الفردية والمتعددة الشقق المخصصة للإقامة الدائمة المباني السكنيةوالشقق المملوكة للمواطنين أو الأشخاص الاعتباريين، تطبق أحكام الفصل الثالث عشر من قانون الرهن العقاري.

جزء من الممتلكات، التي لا يمكن تقسيمها عينيا دون تغيير الغرض منها (شيء غير قابل للتجزئة)، لا يمكن أن يكون موضوعا مستقلا للرهن العقاري.

لذلك، فإن مفاهيم "المباني السكنية" و "المسكن" معقدة للغاية ومثيرة للجدل في الأدبيات العلمية. على سبيل المثال، فقط في نهاية عام 2005، تم نشر العديد من المقالات والتعليقات على التشريعات، والتي تضمنت نتائج دراسة هذه القضية. من السمات المميزة لمفهوم "المباني السكنية" إدراج هذه المباني في مخزون المساكن ومدى ملاءمتها للإقامة الدائمة. أشارك الموقف القائل بأن مفهوم "المسكن" الوارد في المذكرة المتعلقة بالمادة 139 من القانون الجنائي للاتحاد الروسي أوسع من مفهوم "المباني السكنية". يُعرّف هذا المعيار السكن بأنه أي مبنى، حتى لو لم يكن مدرجًا في مخزون المساكن، ولكنه مناسب على الأقل للإقامة المؤقتة فيه. موضوع هذا الاعتبار هو العلاقات المرتبطة بالرهون العقارية، وإقراض الرهن العقاري للشقق (كموضوع ملكية بموجب المادة 289 من القانون المدني)، المتاحة، أو التي يتم بناؤها بموجب اتفاقية المشاركة في البناء المشترك، المشار إليها في العمل باسم "مسكن". وتعطى الأفضلية لهذا المصطلح الدستوري لأن العمل يركز عليه الرهن العقاري الاجتماعي. وفقا للفقرة 1 من الفن. 1ـ قانون الإسكان الحق في السكن وغيره حقوق السكن، جنبا إلى جنب مع دستور الاتحاد الروسي، ينظمها تشريعات الإسكان. في الحالات التي لا يتم فيها تنظيم علاقات الإسكان عن طريق تشريعات الإسكان أو اتفاق بين المشاركين في هذه العلاقات، وفي حالة عدم وجود تشريعات مدنية أو غيرها من التشريعات التي تنظم هذه العلاقات بشكل مباشر، يتم تطبيق تشريعات الإسكان التي تنظم العلاقات المماثلة عليها، ما لم يتعارض ذلك مع جوهرها (قياسا على القانون) (الفقرة 1، المادة 7 من قانون الإسكان).

من الأمور ذات الأهمية الخاصة في الأدبيات وفي الممارسة العملية رهن العقارات غير المكتملة المبنية عليها قطعة أرضوفقًا لمتطلبات تشريعات الاتحاد الروسي، وكذلك المواد والمعدات المملوكة للراهن المعدة للبناء (المادة 76 من قانون الرهن العقاري).

وبالتالي، فإننا لا نتحدث فقط عن اتفاقية الرهن العقاري، وموضوعها العقارات في شكل بناء غير مكتمل، ولكن أيضًا عن اتفاقية تعهد عادية، وموضوعها الممتلكات المنقولة - المواد والمعدات المعدة للبناء . بمعنى آخر، يتم إبرام ما يسمى بالاتفاقية المختلطة، المنصوص عليها في الفقرة 3 من الفن. 421 القانون المدني للاتحاد الروسي. نظرًا لأن مثل هذه الاتفاقية المختلطة تحتوي على عناصر اتفاقية الرهن العقاري (التعهد بالعقارات) وتحدد مجموعة واحدة من الالتزامات، فإن هذه الاتفاقية المختلطة تخضع لتسجيل الدولة الإلزامي، وفي غيابها يجب اعتبار الاتفاقية غير مبرمة.

ومع ذلك، يجب أن يضمن العقار المحدد فقط الوفاء بالالتزامات المتعلقة بتوفير قرض أو قرض مستهدف لبناء مبنى سكني. تجدر الإشارة إلى أنه في السابق كان يتم ضمان توفير القرض فقط بهذه الطريقة، وفقًا للفقرة 1 من الفن. لا يمكن إصدار 819 من القانون المدني للاتحاد الروسي إلا من قبل بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى. القانون الاتحادي المؤرخ 24 ديسمبر 2002 في الفن. 76 من قانون الرهن العقاري، تم إجراء تعديلات لتوسيع نطاق تطبيق القواعد المعنية لتشمل اتفاقيات القروض المستهدفة. إن إساءة استخدام الأموال المقترضة، فضلاً عن عدم إتاحة الفرصة للمقرض لممارسة السيطرة على استخدام الأموال للغرض المقصود منها، يمنحه الحق في المطالبة العودة المبكرةمبلغ القرض ودفعات الفائدة المستحقة.

لذلك، ليس فقط البنوك ومؤسسات الائتمان الأخرى، ولكن أيضًا المواطنين والكيانات القانونية الذين قدموا قرضًا مستهدفًا لبناء مبنى سكني يمكنهم حاليًا العمل كأصحاب رهن عقاري بموجب اتفاقية الرهن العقاري للبناء غير المكتمل والمواد والمعدات المشتراة للبناء. فيما يتعلق بإمكانية تأمين العقار المحدد برهن عقاري للوفاء بالتزامات تقديم قرض مستهدف للمواطنين، لا توجد قيود في الفن. لم يتم إنشاء 76 من قانون الرهن العقاري، كما هو الحال، على سبيل المثال، في الفن. 77، والذي يشير بشكل مباشر فقط إلى الكيان القانوني الذي يقدم قرضًا مستهدفًا لشراء مبنى سكني أو شقة، ويعمل بموجب هذا كمرتهن عقاري.

يُفهم مشروع البناء غير المكتمل على أنه عقار تم إنشاؤه حديثًا ولم يتم قبوله بعد للتسجيل المساحي والفني، وبالتالي لم يتم تسجيل الحق فيه بالطريقة المنصوص عليها بعد. البنود 2، 3، 4 الفن. ينص القانون الاتحادي رقم 25 "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" بتاريخ 21 يوليو 1997 (بصيغته المعدلة في 29 ديسمبر 2004) على أنه يتم تسجيل ملكية مشروع البناء غير المكتمل على أساس المستندات المحددة في هذا القانون المادة، وبالضبط:

– إذا كانت قطعة الأرض المخصصة لإنشاء عقار مملوكة لمقدم الطلب بحق الملكية، يتم تسجيل ملكية مقدم الطلب لجسم البناء غير المكتمل على أساس المستندات التي تؤكد ملكية قطعة الأرض هذه، ورخصة البناء وثائق التصميم والتقديروالوثائق التي تحتوي على وصف لمشروع البناء غير المكتمل؛

– إذا كانت قطعة الأرض المخصصة لإنشاء عقار مملوكة لمقدم الطلب على حق آخر غير الملكية، يتم تسجيل ملكية مقدم الطلب لمشروع البناء غير المكتمل على أساس المستندات التي تؤكد حق استخدام قطعة الأرض هذه، تصريح البناء وتقديرات التصميم والمستندات التي تحتوي على وصف لمشروع البناء غير المكتمل. وبناء على ذلك، تم استكمال الفقرة الأولى من الفقرة 1 من المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي بأشياء البناء غير المكتمل. عند الانتهاء من تشييد مبنى سكني، لا يتوقف الرهن العقاري عليه.

عمليا لم يتم حل السؤال لفترة طويلة: ماذا يحدث للرهن العقاري بعد الانتهاء من تشييد مبنى سكني؟ من ناحية، فإن اتفاقية الرهن العقاري صالحة، ولكن من ناحية أخرى، ليس من الواضح ما هي الممتلكات التي هي موضوع الرهن العقاري. وفقًا لمقتطف من سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها، فإن المرتهن (المدين بموجب الالتزام الرئيسي) يمتلك بحق الكائن المكتمل. وبالتالي، فإن موضوع الرهن العقاري، المذكور في اتفاقية الرهن العقاري، غائب (Shevchuk V.A.، Shevchuk D.A. قانون البنوك: كتاب مدرسي. - M.: RIOR Publishing House، 2005).

وقد كرّس المشرع في قانون الرهن العقاري القاعدة المتقدمة الممارسة القضائيةأنه إذا كان موضوع الرهن شيئاً غير مكتمل البناء، فإن الرهن يبقى صحيحاً عند إتمام تشييده، وموضوعه هو البناء (الهيكل) الذي أقيم نتيجة إتمام البناء. ينطبق الرهن العقاري على جميع التحسينات التي لا تنفصل عن موضوع الرهن العقاري، ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقية أو هذا القانون الاتحادي.

متفرق الميزات القانونيةيحددها القانون فيما يتعلق برهن المنازل والشقق السكنية المملوكة للقاصرين أو الأشخاص ذوي الأهلية القانونية المحدودة أو الأشخاص العاجزين الذين أنشئت عليهم الوصاية أو الوصاية. في هذه الحالة، يتم نقل الممتلكات كضمان بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي فيما يتعلق بالمعاملات مع ممتلكات الأجنحة.

فن. 37، الفقرة. 2 ص 1 فن. 38، الفقرة 3، المادة. 34 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص على إجراء خاص للتخلص من ممتلكات الجناح. يتم تسجيل الإذن الأولي لتنفيذ معاملة مع المباني السكنية التي يكون أصحابها أو مالكوها المشاركون أجنحة، في شكل قرار (أمر) من هيئة الحكومة المحلية (البند 1 من خطاب الوزارة التعليم في الاتحاد الروسي بتاريخ 29 أغسطس 2002 رقم 1222/28-5).

البند 4 الفن. 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي يسمح بعزل المباني السكنية "التي يعيش فيها أفراد عائلة مالك هذا المبنى السكني الخاضعين للوصاية أو الوصاية أو الأفراد القصر من عائلة المالك الذين تركوا دون رعاية الوالدين (وهو ما معروفة لدى سلطة الوصاية والوصاية)، إذا كان ذلك يؤثر على الحقوق أو المصالح التي يحميها القانون لهؤلاء الأشخاص، بموافقة سلطة الوصاية والوصاية."

الطبعة السابقة من هذا المعيار، في رأينا، كانت أكثر كمالا. لقد طلبت موافقة هيئة الوصاية والوصاية عند نقل ملكية المباني السكنية إذا كان يعيش فيها قاصرون أو أفراد عائلة المالك غير الأكفاء أو القادرين جزئيًا. الفرق في التغييرات واضح وليس لصالح القاصرين الذين ليسوا تحت الوصاية والوصاية، ولكنهم ما زالوا يعيشون في أسر مفككة. وهذه الفئة من المواطنين هي الأكثر عدداً وبحاجة إلى الحماية من الدولة ممثلة بالجهات المختصة.

وفقا للفن. 77 من قانون الرهن العقاري (بصيغته المعدلة في 24 ديسمبر 2002)، ما لم ينص القانون الاتحادي أو الاتفاقية على خلاف ذلك، يعتبر المنزل السكني أو الشقة التي تم الحصول عليها أو بناؤها باستخدام أموال الائتمان من بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى مرهونة من لحظة تسجيل الدولة لملكية المقترض لمبنى سكني أو شقة. وفقًا لذلك، تنطبق قواعد رهن العقارات الناشئة بموجب اتفاقية على هذا النوع من الرهن لمبنى سكني أو شقة (http://www.denisshevchuk.narod.ru).

وفقا للفقرة 1 من الفن. 77 من قانون الرهن العقاري - رهن قانوني يضمن التزام القرض لصالح مؤسسة ائتمانية ( كيان قانونيبموجب اتفاقية قرض مستهدف)، التي أصدرت قرضًا لشراء مسكن فيما يتعلق بمبنى سكني أو شقة تم شراؤها بأموال مستلمة عن طريق الائتمان، تنشأ من لحظة تسجيل اتفاقية الشراء والبيع لمبنى سكني أو شقة.

ومع ذلك، كما يلاحظ دينيس شيفتشوك بحق، فإن التشريع لا يعرف هذا النوع من الاتفاقية على أنه "اتفاقية شراء وبيع شقة (مبنى سكني) مع الدفع باستخدام قرض مصرفي". بالإضافة إلى ذلك، يكون الوضع ممكنًا عندما يمكن تسجيل مثل هذه الاتفاقية ويتم نقل الملكية دون المعلومات المقابلة في السجل حول الرهن العقاري الحالي (مما قد يؤدي إلى وجود العديد من الرهون العقارية "المخفية").

يوجد حاليًا تعليمات بشأن إجراءات تسجيل الرهن العقاري السكني الذي نشأ بقوة القانون أو الاتفاقية، وكذلك بشأن إجراءات تسجيل تغيير المرتهن فيما يتعلق بنقل حقوق المطالبة بقروض الرهن العقاري، التي تمت الموافقة عليها من قبل بأمر وزارة العدل في الاتحاد الروسي ولجنة البناء الحكومية للاتحاد الروسي واللجنة الفيدرالية لسوق الأوراق المالية بتاريخ 16 أكتوبر 2000 رقم 289/235/290 (بصيغته المعدلة بأمر من وزارة العدل) من الاتحاد الروسي رقم 18، جوستروي من الاتحاد الروسي رقم 34، FCSM من الاتحاد الروسي رقم 03-14/pz بتاريخ 02/07/2003).

تنص هذه التعليمات على أنه يتم تنفيذ تسجيل الدولة للرهن العقاري الذي نشأ على أساس القانون عند إبرام اتفاقية لشراء وبيع المباني السكنية على حساب قرض مصرفي، ما لم ينص القانون أو الاتفاقية على خلاف ذلك بالتزامن مع تسجيل الدولة لحقوق الرهن العقاري (المشتري).

في الوقت نفسه، تنطبق قواعد القانون المدني بشأن الرهن العقاري، التي تنظم علاقات الرهن العقاري الناشئة بموجب اتفاقية، على التوالي، على الرهون العقارية الناشئة على أساس القانون، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك.

وفقا للفن. 8 من قانون الرهن العقاري، يتم إبرام اتفاقية الرهن العقاري وفقًا للقواعد العامة للقانون المدني للاتحاد الروسي بشأن إبرام الاتفاقيات، بالإضافة إلى أحكام القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري". وبناء على ذلك يمكننا أن نستنتج ما يلي:

1. يمكن أيضًا إضفاء الطابع الرسمي على الرهن العقاري كنوع من التعهد من خلال إبرام اتفاقية بقوة القانون (انظر أعلاه).

2. قواعد المعاملات الثنائية والمتعددة الأطراف المنصوص عليها في الفصل. 9 من القانون المدني للاتحاد الروسي (البند 2 من المادة 420).

3. ينطبق على الرهن العقاري الناشئ على أساس اتفاق ما يلي: الأحكام العامةبشأن الالتزامات (المواد 307 - 419 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، ما لم تنص قواعد الفصل على خلاف ذلك. 27 من القانون المدني للاتحاد الروسي ("مفهوم العقد وشروطه") والقواعد المتعلقة بأنواع معينة من العقود الواردة في الجزأين الأول والثاني من القانون المدني للاتحاد الروسي (البند 3 من المادة 420 من القانون المدني للاتحاد الروسي) القانون المدني للاتحاد الروسي).

4. إذا لم يتم تنظيم اتفاقية الرهن العقاري بموجب أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي، فسيتم تطبيق قواعد القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" عليها.

تعتبر اتفاقية الرهن العقاري بالتراضي، حيث يتم إبرامها دون نقل الممتلكات المرهونة إلى المرتهن (المادة 425 من القانون المدني).

وفقًا للمادة 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يجب أن تشير اتفاقية الرهن إلى موضوع الرهن وتقييمه وجوهره وحجمه والموعد النهائي للوفاء بالالتزام المضمون بالرهن. ويجب أن تحتوي أيضًا على إشارة إلى الطرف الذي يحتفظ بالممتلكات المرهونة. بموجب اتفاقية الرهن العقاري السكني، يكون موضوع الاتفاقية مع الراهن.

يحتوي القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" (المادة 9) على محتوى أكثر اكتمالا لاتفاقية الرهن العقاري، مما يشير إلى أنه يحدد موضوع الرهن العقاري (الاسم والموقع والوصف الكافي لتحديد هذا الموضوع) وتقييمه وجوهره ومقدار ومدة الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن العقاري.

يجب أن تشير اتفاقية الرهن العقاري إلى الحق الذي بموجبه ينتمي العقار موضوع الرهن العقاري إلى المرتهن، واسم الهيئة التي تقوم بتسجيل حقوق الدولة التي سجلت هذا الحق للمرتهن (بصيغته المعدلة بموجب القانون الاتحادي بتاريخ 30 ديسمبر 2004 رقم 216-FZ ).

يجب تسمية الالتزام المضمون بالرهن العقاري في اتفاقية الرهن العقاري، مع الإشارة إلى مقداره وأساس حدوثه والموعد النهائي للوفاء. وفي الحالات التي يستند فيها هذا الالتزام إلى أي اتفاق، يجب الإشارة إلى أطراف هذا الاتفاق وتاريخ ومكان إبرامه. إذا كان مقدار الالتزام المضمون بالرهن العقاري خاضعاً للتحديد في المستقبل، فيجب أن تشير اتفاقية الرهن العقاري إلى الإجراء وغيره الشروط اللازمةتعريفاتها. عندما يكون الالتزام المضمون بالرهن العقاري خاضعًا للتنفيذ على أجزاء، يجب أن تشير اتفاقية الرهن العقاري إلى شروط (تكرار) المدفوعات ذات الصلة ومبالغها أو الشروط التي تسمح بتحديد هذه المبالغ (البنود 4، 5، المادة 9 من القانون الاتحادي "في الرهن العقاري").

من الناحية العملية، إلى جانب الصياغة العامة الواردة في القانون المدني للاتحاد الروسي وقانون الرهن العقاري، يقوم المقرضون بتضمين أشياء أخرى كثيرة في اتفاقيات الإقراض والرهن العقاري شروط إضافية، والتي ليس لها أي شيء مشترك مع تلك الموصى بها (www.denisshevchuk.narod.ru).

وبالتالي، "لضمان الوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقية القرض المبرمة بين المرتهن (المقرض) والمرتهن (المقترض)، يتم ضمان حق الملكية بموجب اتفاقية استثمار البناء المبرمة بين المقترض والمطور.

تشمل الالتزامات التي تضمن الاتفاقية الوفاء بها ما يلي:

- التعويض عن الخسائر والنفقات الأخرى التي قد تلحق بالمرتهن، ودفع الغرامات بموجب اتفاقية القرض، ودفع الفائدة بموجب اتفاقية القرض، وسداد القرض بموجب اتفاقية القرض؛

– تزويد المرتهن خلال 5 (خمسة) أيام عمل بأي معلومات مطلوبة فيما يتعلق بموضوع الرهن؛

- إخطار المرتهن بالتغييرات التي حدثت في موضوع الرهن (بما في ذلك الكائن قيد الإنشاء)، أو انتهاكاته من قبل أطراف ثالثة أو مطالبات الأطراف الثالثة بموضوع الرهن، أو ظهور تهديد بالخسارة أو مخالفة موضوع التعهد خلال (5) خمسة أيام عمل من تاريخ وقوع الحدث.

جميع المخاطر هذه الاتفاقية"فما يتعلق بسلامة الشيء المرهون يقع على عاتق المرتهن وحده" الخ الخ الخ.

يحق للراهن أن يحجز البند المرهون للوفاء بمطالباته في حالة الفشل أو الأداء غير السليم من قبل المقترض لأي التزامات بموجب اتفاقية القرض، وما إلى ذلك. أي أنه بالإضافة إلى الالتزامات الـ 25 بموجب اتفاقية الرهن العقاري (وهي ذات طبيعة ملحقة)، تتم إضافة جميع التزامات اتفاقية القرض الرئيسية.

الاستنتاج واضح - بالنظر إلى مثل هذه العلاقات الاستعبادية، من الصعب الاعتماد على الاستخدام الواسع النطاق للرهون العقارية في روسيا.

وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي والقانون الاتحادي رقم 213-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 "بشأن تعديلات الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي"، يتم إبرام اتفاقية الرهن العقاري السكني كتابيًا وتخضع لتسجيل الدولة.

يلغي القانون الاتحادي رقم 216-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 "بشأن تعديلات القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" (الفقرة 1، الفقرة 3، المادة 20) شرط توثيق اتفاقية الرهن العقاري. إذا قام الطرفان بتوثيق اتفاقية الرهن العقاري، فسيتم تسجيل حالة الرهن العقاري الناشئ بموجب اتفاقية الرهن العقاري الموثقة على أساس طلب من المرتهن أو المرتهن.

اتفاقية لا تحتوي على أي بيانات محددة في المادة 9 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" أو تنتهك قواعد الفقرة 4 من الفن. 13 من هذا القانون لا يخضع لتسجيل الدولة كاتفاقية رهن عقاري.

إن عدم الامتثال لقواعد تسجيل الدولة لاتفاقية الرهن العقاري يستلزم بطلانها ويعتبر باطلا.

يمكن أيضًا إضفاء الطابع الرسمي على العلاقات القانونية للرهن العقاري من خلال اتفاقية الرهن العقاري عندما يتم تضمينها في قرض أو اتفاقية أخرى تحتوي على التزام مضمون برهن عقاري. فيما يتعلق بالشكل وتسجيل حالة هذه الاتفاقية، فإن المتطلبات المحددة لاتفاقية الرهن العقاري، الفن. 10 القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" (بصيغته المعدلة في 30 ديسمبر 2004).

هذا الموقف ممكن إذا قرر الطرفان بعد إبرام الاتفاقية الرئيسية وصياغتها تأمين هذه الاتفاقية برهن عقاري. في هذه الحالة، كقاعدة عامة، يقوم الطرفان بوضع اتفاقية إضافية بشأن رهن العقارات أو ملحق لاتفاقية موجودة بالفعل. يخضع هذا التطبيق (اتفاقية إضافية) أيضًا لتسجيل الدولة.

عدم الإمتثال القواعد المحددةويترتب على ذلك بطلان اتفاق الرهن.

إذا كان موضوع الرهن حق إيجار مملوك للراهن، فيجب تعريف العين المؤجرة في عقد الرهن بنفس الطريقة كما لو كانت هي نفسها محل الرهن، ويجب الإشارة إلى مدة الإيجار (www. denisshevchuk.narod.ru).

يتم تحديد تقييم موضوع الرهن العقاري وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي بالاتفاق بين المرتهن والمرتهن.

في حالة إثبات حقوق المرتهن بالرهن العقاري، يجب النص على هذا الظرف في نص اتفاقية الرهن العقاري دون فشل، باستثناء حالات إصدار الرهن العقاري بموجب الرهن العقاري بقوة القانون (البند 6 من المادة 9 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" (بصيغته المعدلة في 24 ديسمبر 2002)). وفقًا للمادة 13 من هذا القانون الاتحادي، إلى جانب هذه الاتفاقية، يتم تقديم مذكرة الرهن العقاري إلى الهيئة التي تقوم بتسجيل الحقوق في الولاية. في حالة أن إبرام اتفاقية مقابلة يستلزم إنشاء رهن عقاري بقوة القانون، عند إعداد مذكرة الرهن العقاري، يتم تقديم الاتفاقية المقابلة ومذكرة الرهن العقاري. تقوم الهيئة التي تقوم بتسجيل حقوق الدولة بتدوين ملاحظة حول الرهن العقاري حول وقت ومكان تسجيل الدولة وأرقام وأختام أوراق الرهن العقاري وفقًا للفقرة الثانية من الفقرة 3 من المادة 14 من القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري" (بصيغتها المعدلة في 30 ديسمبر 2004).

في الفقرة 1 من الفن. تنص المادة 77 على قاعدة أساسية بشأن ظهور الرهن العقاري بقوة القانون على منزل سكني أو شقة تم شراؤها أو بناؤها كليًا أو جزئيًا باستخدام أموال الائتمان من بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى أو أموال من قرض مستهدف مقدم من قبل كيان قانوني آخر لشراء أو بناء منزل سكني أو شقة.

عند تسجيل حالة ملكية المقترض لمنزل سكني أو شقة في سجل الدولة الموحد للحقوق في العقارات والمعاملات معها، بالتزامن مع إدخال مالك العقار، يتم إجراء إدخال حول رهن العقار بـ الرهن العقاري لصالح بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى أو كيان قانوني قدم القرض أو القرض المستهدف لشراء أو بناء مبنى سكني أو شقة.

النسخة السابقة من قانون الرهن العقاري لم تنظم الوضع بشكل كافٍ، والذي أصبح منتشراً بشكل متزايد. تجعل مؤسسات الائتمان الحصول على قرض أو قرض لشراء أو بناء مساكن مشروطًا بالدفع " دفعة مبدئية"، يساوي عادة 30٪ من مبلغ القرض (الائتمان).

القانون الاتحادي الصادر في 24 ديسمبر 2002 رقم 179-FZ، البند 1، المادة. تم وضع 77 من القانون الاتحادي الذي تم التعليق عليه في طبعة جديدة. في الوقت الحالي، ينشأ الرهن العقاري بقوة القانون بغض النظر عما إذا كان قد تم بناء أو شراء مبنى سكني أو شقق باستخدام أموال الائتمان (المقترضة) "كليًا أو جزئيًا".

القوانين الفيدرالية للاتحاد الروسي "بشأن التعديلات على القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" بتاريخ 11 فبراير 2002 رقم 18-FZ بتاريخ 24 ديسمبر 2002 رقم 179-FZ بتاريخ 30 ديسمبر 2004 رقم 216-FZ في المادة 78 "استئناف حبس الرهن على مبنى سكني أو شقة مرهونة" تم إجراء تغييرات كبيرة، والتي تم تحليلها في الفصل 4 من العمل.

الرهن العقاري غير السكني ليس موضوع هذه الدراسة.

الرهن العقاري هو ظاهرة متعددة الأوجه للحياة القانونية والاجتماعية والاقتصادية للمجتمع، محددة تاريخيا ووطنيا.

ولكي يكون لها تأثير حقيقي على تحسين سياسة الإسكان في البلاد، تم اعتماد حزمة من القوانين الفيدرالية في تطوير برنامج "الدعم التشريعي لتشكيل سوق إسكان ميسور التكلفة"، وفقًا للمطورين.

ومع ذلك، فإن تحليل القوانين المعتمدة في ديسمبر/كانون الأول 2004 يسمح لنا بذكر الاتجاه غير المرغوب فيه، في رأي المؤلف، في تطورها. كتأكيد، دعونا نلقي نظرة على بعض التغييرات التي تم إجراؤها على التشريع (بالإضافة إلى تلك المذكورة بالفعل في العمل).

1. تتعلق المجموعة الأولى من التشريعات المعدلة في المقام الأول بالرهون العقارية اليوم، وكثير منهم، وفقًا للتشريع القديم (هذه 46 قانونًا قانونيًا تنظيميًا فقدت قوتها كليًا أو جزئيًا بسبب اعتماد قانون الإسكان الجديد في الاتحاد الروسي) الاتحاد) على أنهم بحاجة إلى السكن أو تحسين ظروف السكن. وفقًا لقانون الإسكان القديم لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية في الفن. فن. 36، 37 احتوى على 15 مجموعة كبيرة، ناهيك عن المجموعات الأخرى المذكورة في قوانين تشريعية منفصلة. ومع ذلك، فإن قانون الإسكان الجديد للاتحاد الروسي المؤرخ 29 ديسمبر 2004 رقم 188-FZ (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الإسكان في الاتحاد الروسي) (المادة 49) يعترف فقط بالأشخاص ذوي الدخل المنخفض على هذا النحو (وفقًا للمعايير الصارمة). شروط الاعتراف بهذه الصفة، قرارات الإدارةالهيئات الحكومية المحلية). هناك تضييق قانوني لدائرة المحتاجين إلى السكن أو تحسين الظروف المعيشية - الرهن العقاري المحتمل. يحق للأشخاص ذوي الدخل المنخفض المعترف بهم على الأسباب الأربعة المحددة الحصول على سكن بموجب عقد إيجار اجتماعي لا يخضع للخصخصة. تم استبعاد فئة الأولوية الأولى. لقد انخفض وتغير عدد وجوهر فئة توفير الإسكان في حالات الطوارئ. يتم استبعاد توفير مساحة إضافية، وما إلى ذلك.

وفي الوقت نفسه، إلى جانب قانون الإسكان في الاتحاد الروسي، الجزء الثالث من الفن. 40 من دستور الاتحاد الروسي، الذي ينص على توفير المباني السكنية مجانًا في منازل صناديق الإسكان الحكومية والبلدية ليس فقط للفقراء، ولكن أيضًا للمواطنين الآخرين الذين يحتاجون إلى السكن المحدد في القانون.

هناك العديد من المشكلات التي لم يتم حلها فيما يتعلق بالتزامات الدولة بتوفير السكن لفئات معينة من المواطنين، بناءً على البرنامج المستهدف الفيدرالي "الإسكان" للفترة 2002 - 2010 (بصيغته المعدلة بقرارات حكومة الاتحاد الروسي المؤرخة 14 فبراير 2002 رقم 2002). 104 بتاريخ 26 يوليو 2004 رقم 380 بصيغته المعدلة، المقدمة بأمر من حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 21 أكتوبر 2004 رقم 1355-ر).

2. عندما يتم نقل حق ملكية المباني السكنية إلى شخص آخر، أي عند تقديم حبس الرهن على الممتلكات المرهونة، يتم الآن إنهاء حقوق استخدام هذه المباني السكنية من قبل أفراد عائلة المالك السابق (البند 2 من المادة 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي (بصيغته المعدلة بموجب القانون الاتحادي للاتحاد الروسي بتاريخ 30 ديسمبر 2004 رقم 213-FZ)).

3. في حالة انتهاء العلاقات الأسرية مع مالك المبنى السكني، لم يعد يتم الاحتفاظ بالحق في استخدام هذا المبنى السكني لأحد أفراد عائلة مالك هذا المبنى السكني السابق (الفقرة 4، المادة 31 من قانون الإسكان) قانون الاتحاد الروسي (بصيغته المعدلة في 29 ديسمبر 2004 رقم 188-FZ)) .

وفقا للفقرة 2 من الفن. 292 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فإن نقل ملكية الشقة إلى شخص آخر ليس أيضًا سببًا لإنهاء حق استخدام المباني السكنية من قبل أفراد عائلة المالك السابق.

ولم يتم تطبيق قاعدة القانون هذه عند نظر القضية من قبل المحكمة، بما في ذلك سلطات التمييز والرقابة.

وفقا للفن. 330 من قانون الإجراءات المدنية لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية ، أساس إلغاء قرارات المحكمة في الإجراء الإشرافي هو التطبيق أو التفسير غير الصحيح للقانون الموضوعي.

في مثل هذه الظروف أحكام المحكمةجزئيًا، تخضع عمليات الإخلاء للإلغاء.

تسترشد بالفن. فن. 329، 330 من قانون الإجراءات المدنية لجمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية، حددت الهيئة القضائية للقضايا المدنية التابعة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي: قرار محكمة مقاطعة أرزاماس بتاريخ 09/04/2001، تحديد الهيئة القضائية لـ القضايا المدنية التي رفعتها محكمة نيجني نوفغورود الإقليمية بتاريخ 23/10/2002 للإلغاء فيما يتعلق بالإخلاء وإرسال القضية في هذا الجزء إلى نظر جديد في المحكمة الابتدائية، وتترك بقية قرارات المحكمة دون تغيير. "

4. أصبحت الاستئنافات المتعلقة بالإسكان المرهون والإخلاء ممكنة لأي مبنى سكني، حتى لو كان هو الوحيد الذي يملكه (الفقرة 1، الفقرة 1، المادة 78 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن الرهن العقاري (التعهد بالعقارات)" )").

5. أصبح من الممكن اللجوء إلى السكن المرهون وإخلاء الراهن وأي أشخاص آخرين يعيشون في مثل هذا المبنى السكني أو الشقة، بما في ذلك المعوقين والقصر من أفراد أسرته، حتى لو كان إخلال المدين بالالتزام المضمون بالرهن العقاري ممكنا. غير مهم للغاية وبالتالي فإن مبلغ مطالبات المرتهن لا يتناسب بشكل واضح مع قيمة الممتلكات المرهونة (الفقرة 1، البند 1، المادة 78 من القانون الاتحادي للاتحاد الروسي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)").

بجانب، ضريبة محليةللعقارات والمرافق السكنية والحدائق والداشا وقطع الأراضي وجميع الأشياء الموجودة عليها وقطع الأراضي المخصصة لبناء هذه الأشياء والجراجات يجب تحديدها باستخدام طرق التقييم الشامل للقيمة السوقية للعقارات شاء. وهذا لن يسمح للبلديات بالحصول على قاعدة إيرادات لتنمية المناطق، بما في ذلك إعداد البنية التحتية المجتمعية لبناء المساكن فحسب، بل سيمنحها أيضًا الفرصة لاستخدام الوظيفة التنظيمية لهذه الضرائب على أراضيها.

الآن ندرج التغييرات في التشريعات لصالح مؤسسات الائتمان، شركات البناءوغيرهم ممن يدخل معهم المواطن المرتهن في علاقات تعاقدية.

1. تم إلغاء شرط الحصول على موافقة إلزامية من سلطات الوصاية والوصاية عند عزل المباني السكنية التي يعيش فيها القُصَّر.

2. يتم ضمان موثوقية السندات الصادرة مباشرة عن مؤسسات الائتمان.

3. يتوسع نطاق الأشكال والآليات الممكنة لإصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، ولا سيما من خلال تزويد المؤسسات الائتمانية بإمكانية إصدار السندات المدعومة بالرهن العقاري بشكل مستقل.

4. من المتصور إنشاء بنية تحتية جديدة في سوق الإسكان - مكاتب الائتمان، والتي ستقوم بجمع معلومات حول المقترضين والمرتهنين، على وجه الخصوص، حول مدى وفائهم بالتزاماتهم تجاه البنوك المقرضة، وبالتالي تقليل المخاطر والتكاليف التي يتحملها المقرضون في إجراءات الاكتتاب.

5. إجراءات الموافقة على التخطيط الحضري وفحصه وثائق المشروعلشركات البناء.

6. قطع الأراضي مزوّدة ببنية تحتية وخالية من أعباء المدينة.

7. يتم توفير حقوق ملكية قطع الأراضي المشكلة.

8. يتم توفير مزايا ضريبية جدية لأولئك الذين يبيعون المساكن.

9. يتم استخدام تقنيات التأمين التي طورها خبراء عالميون.

لذا فإن اسم البرنامج مشجع - "حول الدعم التشريعي لتشكيل سوق إسكان ميسور التكلفة". لكن حتى تحليل موجزإن محتوى القوانين والمهام والأهداف التي حددها مطوروها لأنفسهم، من المصادر الرسمية، لا يوحي بالثقة في القدرة على تحمل تكاليف السكن وحماية الفقراء من خلال التشريع الجديد المعتمد التجمع الاتحادي(http://www.interfinance.ru).

من ناحية أخرى، حصل كل من شارك في عملية الرهن العقاري السكني على ضمانات وامتيازات قانونية جدية دون تخفيض مناسب في أسعار المساكن وأسعار الفائدة وتبسيط الإجراءات وتخفيض رسوم التسجيل، وإعادة المساهمات المستلمة إلى الراهن حتى في القوة الظروف القاهرة، الخ. في المنازل قيد الإنشاء بموجب برنامج الرهن العقاري، مع استلام تفضيليمطوري الأراضي، مع أنظمة الاتصالات، المزايا الضريبيةوما إلى ذلك وهلم جرا. يمكن لمقرضي القروض العقارية التقدم بطلب للحصول على شقق بنفس أسعار المشترين "العاديين - غير المحتاجين" للحصول على النقد، مع "هامش ربح" يصل إلى 30% إجمالاً على تكلفة السكن المستقبلي، مع احتمال تفعيل "في أي لحظة" التحرك مع شارع العائلة بأكملها.

وهذا يعني أن كل ما يؤثر حقًا على القدرة على تحمل تكاليف السكن يظل دون حل ولم يتم تحقيقه. من غير المرجح أن تحقق وظيفة الرهن العقاري السكني ذات الحماية الاجتماعية التي أعلنها مطورو المشروع هدفها وأن تكون قادرة على إحداث تأثير إيجابي على إنعاش سوق الإسكان (Shevchuk D.A. أساسيات الخدمات المصرفية. كتاب مدرسي. - روستوف أون دون: فينيكس، 2006).

علاوة على ذلك، من الواضح أن الوضع الحالي غير طبيعي لأن الملايين من مواطني البلاد أصبحوا يعتمدون على المصالح التجارية الضيقة للعديد من المشاركين في علاقات الرهن العقاري. بمساعدة حزمة القوانين الفيدرالية المعتمدة المذكورة أعلاه ، لن تتجول مؤسسات الائتمان والبناء والتأمين والعقارات وغيرها من الشركات "حول العالم".

أما بالنسبة لملايين المواطنين المحتاجين للسكن، فقد قاموا بدفع 30٪ دفعة أولى أو بيع مساكنهم القديمة مقابل الدفعة الأولى، وعاشوا لعدة سنوات مع جميع أفراد الأسرة من اليد إلى الفم في شقة مع والديهم أو أقاربهم ، في انتظار الحصول على شقة، ودفع الجميع وكل شيء، والاستمرار في دفع فائدة باهظة على القرض، والبقاء، على سبيل المثال، بدون عمل، مع الأطفال، كما هو مذكور أعلاه، سيجدون أنفسهم مطرودين.

ومن الواضح أن هذا الاتجاه في التشريع غير مقبول. كل ما ساهم به المتعهدون، إذا كان من المستحيل الاستمرار في الوفاء بالعلاقة التعاقدية، يجب إرجاعه أخيرًا، مع مراعاة المدخرات.

وتنقسم الرهون العقارية إلى اجتماعية وتجارية. كانت الحاجة إلى مثل هذا التمييز بسبب الاختلاف في طرق الحل مشكلة الإسكانللمواطنين ذوي الدخل المنخفض نسبيًا والذين يحتاجون إلى تحسين ظروف السكن، والمواطنين ذوي الدخل المتوسط ​​الذين يمكنهم شراء السكن عن طريق الحصول على قرض مصرفي بشروط السوق.

يوجد أكثر من 200 صندوق إقليمي وبلدي مسجل في الدولة يعمل بنشاط على تطوير الرهن العقاري الاجتماعي للمواطنين الذين يحتاجون إلى ظروف سكنية محسنة ويعيشون في شقق أدناه القاعدة الاجتماعيةمساحة السكن لكل فرد من أفراد الأسرة.

ومن ناحية أخرى، فإنهم يتطورون بنشاط الهياكل التنظيميةالرهن العقاري التجاري: OJSC "وكالة إقراض الرهن العقاري" (المشار إليها فيما يلي باسم "AHML") وفروعها تعمل (لدى AHML اتفاقية بشأن تطوير أنشطة الرهن العقاري مع 51 كيانًا مكونًا للاتحاد الروسي)، وأنشطة " الولايات المتحدة الأمريكية - روسيا" والبنوك المرتبطة بها، بدأت وكالة الرهن العقاري في موسكو العمل، ويتم تنفيذ العمل النشط في السوق من قبل البنوك وشركات الاستثمار والبناء التي تقرض السكان ذوي الدخل المتوسط ​​​​في ظروف السوق.

إن الانعكاس الأكثر اكتمالا للأحكام الرئيسية للرهون العقارية التجارية منصوص عليه في مفهوم تطوير نظام الرهن العقاري إقراض الإسكانفي الاتحاد الروسي، تم اعتماده بموجب مرسوم من حكومة الاتحاد الروسي بتاريخ 11 يناير 2000 رقم 28. الهدف الرئيسي للمفهوم هو "... إنشاء نظام عمل فعال لتوفير السكن بأسعار معقولة للمواطنين الروس مع متوسط ​​الدخل، على أساس مبادئ السوق لشراء المساكن في السوق الحرة سوق الإسكانعلى حساب أموال المواطنين الخاصة وقروض الإسكان العقارية طويلة الأجل”.

في المناطق، يتم دعم الرهون العقارية الاجتماعية بنشاط من قبل القادة الإقليميين والبلديين الذين يخصصون الأموال لها.

تعتبر تجربة كالوغا ذات أهمية كبيرة. غير مسبوق معدل منخفضقرض الرهن العقاري - 5٪ سنويًا (مدة القرض تصل إلى 10 سنوات) - مقترح من إدارة كالوغا الإقليمية. صحيح أن برنامج الرهن العقاري هذا ينطبق فقط على الأسر الشابة (أقل من 30 عامًا) المسجلة لدى السلطات المحلية باعتبارها بحاجة إلى تحسين ظروف السكن، ويهدف إلى استبدال الإصدار المجاني للمساكن. إن حل مشكلة الإسكان ليس هو الهدف في حد ذاته لبرنامج الرهن العقاري، بل هو محاولة للتقرب من المشكلة الديموغرافية. منطقة كالوغا، مثل معظم مناطق وسط روسيا، تموت. فقط في عام 2003 ارتفع معدل المواليد بشكل طفيف. في النظام الجديد، ليست القروض نفسها هي التي تثير الاهتمام، بل الفوائد التي تعود عليها. على سبيل المثال، من خلال المبالغ القروض التفضيلية. إذا لم يكن لدى الأسرة الشابة أطفال، فإن الميزانية الإقليمية لا تمنحهم أكثر من 30٪ من تكلفة السكن. إذا كان لديك طفل واحد - حتى 40%، وطفلان - حتى 50%، فيمكنك الحصول على قرض تفضيلي. عند السداد قرض تفضيليوتؤخذ الخصوبة في الاعتبار أيضًا. بعد ولادة الطفل الأول في الأسرة، سيتم شطب 20% من الدين، وشطب 30% من الدين للطفل الثاني. بعد ولادة الطفل الثالث، تعد المنطقة بإعفاء الأسرة الشابة من جميع ديونها، أي في الواقع، سداد 50٪ من تكلفة الشقة لها. لحل هذه المشكلة، من المخطط تخصيص ما لا يقل عن 250-300 مليون روبل سنويا من الميزانية الإقليمية.

يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن بعض المواطنين لهم الحق في الحصول على مبلغ إضافي مكان عيش \ سكنأو أن الغرفة الإضافية ليست أساسًا للاعتراف بهم على أنهم بحاجة إلى ظروف معيشية محسنة (http://www.zheleznodorozhni.narod.ru).

رفع دعوى قضائية للاعتراف بأنه يحتاج إلى تحسين ظروف السكن، مشيرًا إلى أنه وفقًا للمادة. 54 من لوائح الخدمة في هيئات الشؤون الداخلية (التي تمت الموافقة عليها بقرار المجلس الأعلى للاتحاد الروسي بتاريخ 23 ديسمبر 1992 رقم 4202-1)، لديه الحق في الحصول على مساحة معيشة إضافية، ولكن لا يتم توفير ذلك له له.

رفضت المحكمة المطالبة بشكل صحيح للأسباب التالية.

يتم سرد أسباب الاعتراف بالمواطنين على أنهم بحاجة إلى ظروف سكنية محسنة في الفن. 29 من قانون الإسكان في جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية، ومن محتوى هذه القاعدة لا يتبع ذلك أن المواطنين الذين لديهم الحق في مساحة معيشة إضافية معترف بهم على أنهم بحاجة إلى تحسين ظروف معيشتهم على الأسس المحددة.

المادة 54 من لائحة الخدمة في هيئات الشؤون الداخلية، التي تنص على حق فئات معينة من موظفي الشؤون الداخلية في الحصول على مساحة معيشة إضافية أو غرفة إضافية، لا تحدد أيضًا وجود هذا الحق كأساس للاعتراف بالمواطن كمواطن. بحاجة إلى تحسين ظروف السكن.

ملاحظة: يؤخذ الحق في مساحة معيشة إضافية في الاعتبار عند التسجيل لتحسين ظروف المعيشة، إذا كان ذلك منصوصًا عليه بموجب القانون، على سبيل المثال، في الفن. 17 من القانون الاتحادي الصادر في 24 نوفمبر 1995 رقم 181-FZ "بشأن الحماية الاجتماعية للأشخاص ذوي الإعاقة في الاتحاد الروسي"، الذي ينص على حق الأشخاص ذوي الإعاقة في الحصول على مساحة معيشة إضافية في شكل غرفة منفصلة وفقًا لـ قائمة الأمراض التي وافقت عليها حكومة الاتحاد الروسي (تمت الموافقة على هذه القائمة بقرار الحكومة بتاريخ 28 فبراير 1996 رقم 214). مراجعة الممارسة القضائية للمحكمة العليا للاتحاد الروسي في القضايا المدنية // نشرة المحكمة العليا للاتحاد الروسي. 2003. رقم 6.

تجدر الإشارة إلى أن الرهون العقارية الاجتماعية والتجارية هي أنظمة تكمل بعضها البعض وتهدف إلى حل مشكلة الإسكان من قبل السكان الذين لا تتاح لهم الفرصة لشراء منزل بشكل مستقل ويضطرون إلى دفع مبالغ زائدة مقابل الرهن العقاري. ويتطلب كلا النظامين، بدرجات متفاوتة دعم الدولةعلى المستوى الاتحادي والإقليمي والبلديات. وكلما زادت أهمية هذا الدعم من الناحية التنظيمية والقانونية والمالية، كلما تم حل مشكلة الإسكان في البلاد بشكل أسرع.

يحاول إصلاح الإسكان في روسيا اعتماد نماذج التنمية الأجنبية قطاع الإسكان، آليات تم اختبارها عبر الزمن وأظهرت أداءً عاليًا.

ومع ذلك، يمكن نقل تجربة الدول الأخرى في شكلها النقي إليها الظروف الروسيةمستحيل. وفي الوقت نفسه، ما هو واضح وجدير بالاستفادة هو الخبرة القانونية الأجنبية، حيث في علاقات الرهن العقاري تسود حماية الحقوق والمصالح المشروعة للراهن باعتبارها الأضعف في مالياوليس طرفًا محميًا قانونًا. ولذلك، يجب أن يكون لدى المتعهدين كافة المعلومات عنها القرض العقاريتعرف على حقوقك والتزاماتك، وتكون لديك فكرة عن عواقب عدم الوفاء بالتزامات الرهن العقاري.

مثل هذه المحاولات، كما ذكرنا أعلاه، يقابلها نقص كافٍ الإطار التنظيميوالتبرير النظري المناسب (انظر بمزيد من التفصيل Shevchuk D.A.، Shevchuk V.A. Money. Credit. Banks. دورة محاضرات في عرض تقديمي موجز: دليل منهجي تعليمي. - M: المالية والإحصاء، 2006).

§ 5. وظائف الرهن العقاري في التداول المدني الحديث

تُفهم وظائف القانون عادةً على أنها الاتجاهات الرئيسية لتأثيره على العلاقات الاجتماعية.

وبما أن الرهن العقاري هو مؤسسة قانون مدني، فإن وظائف القانون بشكل عام والقانون المدني بشكل خاص يمكن أن تمتد إليه.

في الأدبيات القانونية لا يوجد إجماع على أنواع وظائف القانون. عادة، فيما يتعلق بالقانون، يتم تمييز الوظائف التنظيمية والحمائية والاقتصادية والسياسية والأيديولوجية (التعليمية والمعرفية). تنقسم وظائف القانون نفسها في الأدبيات إلى أساسية وإضافية (اجتماعية). تحت الوظائف الاجتماعيهفي الأدب، نعني الوظائف التي ليست معزولة عن الخصائص المحددة للقانون، ولكنها تؤخذ فيما يتعلق بمجالات معينة من العلاقات الاجتماعية التي تتأثر بالقانون. يجب أن يرتبط الرهن العقاري بحق بهذه المجالات المحددة من العلاقات الاجتماعية. لكن أولاً، دعونا نحلل الوظائف المتأصلة في الرهن العقاري بشكل عام، أي الرهن العقاري.

يتميز الرهن العقاري كوسيلة لضمان الوفاء بالالتزامات بالتوجه الوظيفي - لتهيئة الظروف التي بموجبها يتم الوفاء بالالتزامات، على سبيل المثال، الناشئة عن اتفاقية القرض، بشكل صحيح. إن حقيقة أن هذه التدابير لها هدف مباشر هو ضمان الالتزامات هي التي تسمح لنا بتمييزها عن الوسائل الأخرى المصممة لضمان واقع الحقوق، والوفاء بالالتزامات، وحماية مصالح الشخص المرخص له، وما إلى ذلك. تساهم الوسائل الأخرى أيضًا في الوفاء بالالتزامات ويمكن أن تضمن الوفاء بها. ومع ذلك، قد يكون توجههم الوظيفي مختلفا.

إن تعريفات الرهن العقاري (رهن العقارات) المقترحة في القانون المدني في فترات تاريخية مختلفة، تؤكد أن الوظيفة الضمانية للضمان والرهن العقاري، على وجه الخصوص، معترف بها مذهبياً كوظيفتها الرئيسية. وهكذا، في الأدبيات القانونية ما قبل الثورة، تم تعريف جوهر الرهن العقاري عادة كوسيلة لتأمين العقد، والذي يتمثل في حقيقة أن الوصي، في حالة فشل المدين بموجب العقد، له الحق للحصول على الرضا من عائدات بيع العقارات، والتي تعمل بالتالي كضمان للوفاء بالالتزام. ويترتب على هذا التعريف للرهن العقاري أنه تم الاعتراف بوظيفة الضمان باعتبارها الوظيفة الرئيسية للرهن العقاري في العقيدة الوطنية لفترة ما قبل الثورة (http://www.corporateresources.narod.ru).

في القانون المدني المحلي الحديث، لا يوجد أيضًا نزاع بشأن الوظيفة الرئيسية للرهن.

جميع أساليب الضمان ذات طبيعة التزام قانوني وتهدف إلى تسهيل الوفاء بالالتزام الذي تبين أنه أساس إنشائها، وتتميز بتركيز وظيفي متطابق. لكن وسائل تحقيق هدف الأداء الصحيح للالتزام الأساسي مختلفة. وبالتالي، فإن خطر فقدان الممتلكات أثناء الرهن العقاري يشجع ويشجع المدين على الوفاء بالالتزام الرئيسي بشكل صحيح. خلاف ذلك، ستحدث له عواقب غير مواتية: سيتم تطبيق حبس الرهن على الضمانات وسيتم تكبد نفقات إضافية (وظيفة التحفيز).

إذا فشل المدين في الوفاء بالتزاماته، فإن إمكانية حبس الرهن على الممتلكات المرهونة تتحقق من أجل التعويض عن جميع خسائر الدائن وتتكون، وفقًا لدينيس ألكساندروفيتش شيفتشوك، من استعادة مجال الملكية المتضررة للطرف المتضرر (تعويضي) وظيفة).

لذا فإن الرهن العقاري ذو طبيعة عقارية. والغرض منه، أولاً وقبل كل شيء، هو أنه من خلال تحفيز المدين على السلوك المناسب، فإنه يمنح الدائن ضمانًا موثوقًا إلى حد ما لممارسة حقوقه. يُمنح الدائن حقوقًا إضافية لمنع أو إزالة العواقب السلبية التي قد يترتب عليها انتهاك محتمل لالتزامات المدين. يتم تنفيذ حقوق الدائن هذه، على سبيل المثال، عن طريق التخصيص الأولي للممتلكات من أجل الرضا القسري المحتمل لمطالبة الدائن.

بعض طرق الوفاء بالالتزامات تعتبر أيضًا مقاييس للمسؤولية، على سبيل المثال العقوبة. فهو بمثابة إجراء للعقاب، وإثقال كاهل المدين، وكوسيلة لتحفيزه على الأداء بشكل صحيح.

يحق للمرتهن أن يحصل، على نفس الأساس، على تعويض التأمين عن الخسارة أو الضرر الذي يلحق بالممتلكات المرهونة، بغض النظر عن الجهة المؤمن عليها، ما لم تكن الخسارة أو الضرر قد حدثت لأسباب يكون المرتهن مسؤولاً عنها ( المادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

ويمكن القول بأن وظيفة التعويض هي الوظيفة الأكثر فعالية للرهن العقاري، حيث تحدد فعاليتها ودرجة وظيفتها الأمنية.

قد يختلف التركيز المباشر لوظائف الرهن العقاري: أ) في المقام الأول عن طريق تحفيز المدين على الوفاء بالتزاماته العينية؛ ب) حماية مصالح الدائن في حالة انتهاك الالتزام؛ ج) تحفيز المدين على الوفاء بالالتزام، وفي حالة عدم الوفاء - حماية مصالح الدائن. في هذه الحالة، يحصل المرتهن على رضا من الممتلكات المرهونة بشكل تفضيلي قبل الدائنين الآخرين.

فقط في بعض الحالات التي ينص عليها القانون، لا يتمتع المرتهن بالأولوية أو يكون حق الأولوية المحدد محدودًا إلى حد ما (http://www.mgu-frank.narod.ru).

بالإضافة إلى الوظائف التعويضية، توجد وظائف تحفيزية أخرى لوسائل محددة لتأمين الالتزامات (على سبيل المثال، وظيفة الحماية والتنظيم) ولا يتم تنفيذها إلا بقدر ما تتحقق وظيفتها الرئيسية - الأمن.

نظرًا لأن الرهن العقاري يتم تنفيذه بشكل أساسي في شكل اتفاقية، فلا يسع المرء إلا أن يتحدث عن وظائف الاتفاقية، والتي تم النظر فيها بدقة في السبعينيات من القرن الماضي. تتمثل وظائف الاتفاقية في الإمكانات الكامنة في الاتفاقية لتكون منظمًا ووسيلة لتنظيم العلاقات الاقتصادية. أي عقد له وظيفة تبسيط وتنظيم وتنظيم العلاقات العامة، فهو يحدد معايير سلوك الشخص الملتزم. اتفاقية الرهن العقاري ليست استثناء. كما يتم إبرامها من قبل الطرفين لتبسيط وتنظيم العلاقات المتعلقة برهن المنزل.

إن إبرام اتفاقيات الرهن العقاري يؤكد الوفاء بالالتزامات المضمونة بالرهن العقاري القانون المدني، يقلل من عدد الجرائم المدنية المتعلقة بعدم الوفاء بالالتزامات، وله تأثير إيجابي على الانضباط التعاقدي.

يتم تنفيذ الوظيفة التنظيمية من خلال اتفاقية الرهن العقاري، حيث أن الاتفاقية تنظم قواعد السلوك التي يحددها الطرفان. في أداء وظيفتها التنظيمية، تتمثل مهمة اتفاقية الرهن العقاري في التأثير بشكل إيجابي على الانضباط التعاقدي، والذي يتم التعبير عنه في النهاية في الأداء الفعلي من قبل الأطراف الالتزامات المقبولة(انظر لمزيد من التفاصيل Shevchuk D.A. اقتصاديات العقارات: ملاحظات المحاضرة. - روستوف على نهر الدون: فينيكس، 2007).

للرهن العقاري أيضًا وظيفة وقائية. إنه يكمن في حقيقة أن رهن المنزل بالنسبة للدائن هو نوع من الحماية ضد عدم الوفاء أو التنفيذ غير السليم لالتزاماته من قبل المدين. من خلال حماية مصالح وحقوق الدائن، تضمن اتفاقية الرهن العقاري توافر الممتلكات المرهونة وسلامتها في الوقت الذي يتعين فيه على المدين سداد الدائن. وتتمثل المهمة الرئيسية للوظيفة الوقائية للقانون المدني والرهن العقاري، على وجه الخصوص، في تحفيز وتنظيم مثل هذا السلوك للمشاركين في العلاقات المنظمة، والذي يستبعد التعدي غير المعقول على مصالح الآخرين.

وكانت نتيجة تطور قانون الضمانات وتكييفه مع الاحتياجات المتنوعة للحياة الاقتصادية هو توحيد الهياكل القانونية للرهن العقاري، التي تختلف في غرضها الوظيفي، في التشريعات الحالية، على سبيل المثال، في ألمانيا وسويسرا. يميز القانون المدني الألماني بين نوعين من الرهن العقاري: قابل للتداول والضمان (المادة 1116).

من وجهة نظر الطبيعة القانونية لحق الرهن للدائن في الممتلكات غير المنقولة للمرتهن، فهو حق ملكية موضوع للحقوق المدنية. إن قدرة حق التعهد الشخصي للمقرض على العمل كموضوع لدوران مدني (ممتلكات) هي المفتاح لفهم الوظيفة القابلة للتفاوض للرهن العقاري. يتم إنشاء الرهن العقاري القابل للتداول (Briefhypothek، Verkehrshypothek) عن طريق إصدار شهادة رهن عقاري (Pfandbrief) للمرتهن من قبل المؤسسة التي تحتفظ بالسجل العقاري، ما لم يسجل الطرفان فيها رفض استلام الشهادة. الوظيفة القابلة للتداول للرهن العقاري هي الغرض من حق الرهن الذاتي لمقرض الرهن العقاري كموضوع للحقوق المدنية لتداول الممتلكات.

إن استقرار دوران الحقوق المرهونة، من أجل تبسيط آلية نقلها من قبل مقرض الرهن العقاري وحماية الأشخاص الذين يكتسبون الحقوق المرهونة، يعزز ويوسع مرة أخرى حقوق المشاركين في علاقة الرهن العقاري الذين يدخل معهم المرتهن. مما لا شك فيه أن النظرة المذكورة أعلاه للرهن العقاري، من ناحية، تختلف عن الخصائص التقليدية لهذه المؤسسة ووظائف الرهن العقاري على وجه الخصوص. ومن ناحية أخرى، يهدف أيضاً إلى حماية حقوق الدائن، وإزالة العقبات التي تحول دون تحويل حقوق الضمانات إلى أصول ذات قيمة اقتصادية عالية السيولة، يمكن من خلالها إعادة تمويل قروض الرهن العقاري. والسبب في ذلك هو الرغبة في المساعدة في التغلب على أزمة عام 1998، التي قوضت ثقة المستثمرين الأجانب والمحليين في أدوات الدين المالية طويلة الأجل، بما في ذلك الأوراق المالية التي كان من المفترض إصدارها على أساس قروض الرهن العقاري (شيفشوك د. شيفتشوك في إيه المال والائتمان والبنوك دورة محاضرات في العرض الموجز: الدليل المنهجي التربوي - م: المالية والإحصاء، 2006).

ومع ذلك، من المستحيل استبعاد حقيقة أن جميع الوظائف الحالية للرهن العقاري تهدف إلى ضمان الوفاء بالالتزامات من قبل الرهن العقاري وتحفيز المقرضين لإصدار القروض.

بحسب النائب المدير العام وسيط الائتمان INTERFINANCE (www.deniskredit.ru) دينيس شيفتشوك، على الرغم من تشابه الخصائص العامة للضمانات المتأصلة في الرهون العقارية لجميع أنواع العقارات، لا يمكن للمرء إلا أن يأخذ في الاعتبار خصائص موضوع (موضوع) الرهن العقاري، و الأهداف والغايات التي يستخدم من أجلها. الرهن العقاري كوسيلة لضمان الوفاء بالالتزامات له "أطر" معينة منصوص عليها في التشريعات الحالية. ليس من المنطقي أن نأمل في حل مشاكل الدولة والمشاكل الاجتماعية، على سبيل المثال، ضمان توفر السكن للمواطنين فقط من خلال "روافع" مؤسسة القانون المدني البحتة - الرهن العقاري السكني.

لا يختلف التركيز الوظيفي للرهن العقاري السكني كثيرًا عن الضمانات بشكل عام - فهو يضمن الوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقيات الائتمان أو القروض (Shevchuk D.A. Banking Operations. - M.: GrossMedia: ROSBUKH، 2007).

ولذلك فإن المفتاح في هذه المسألة هو تحديد الغرض، أي ما تستخدم هذه المؤسسة من أجله. إذا أردنا حل مشكلة "خلق سوق إسكان ميسور التكلفة" لملايين المواطنين ( مشكلة اجتماعية)، فإن رهن المنزل يجب أن يكون موجودًا (مطبقًا) بشكل لا ينفصم مع المؤسسات الأخرى، وفي المقام الأول القانون الدستوري. وينبغي أن تهدف شروط الرهن العقاري ليس فقط إلى الحد من المخاطر المصرفية في هذا المجال، ولكن أيضا إلى زيادة إتاحة القروض للسكان. تتطلب الطبيعة المعقدة لمشاكل الإسكان في أي بلد اتباع نهج منظم لحلها.

يتطرق الرهن العقاري السكني إلى جوانب مختلفة من مشكلة جوهر ومضمون حق المواطنين في السكن، والذي كان يحظى تقليديًا بأهمية كبيرة في القانون الدستوري والقانون الضمان الاجتماعي، مدني، إسكان، مالي، ميزانية، إلخ.

وينبغي أن يؤخذ في الاعتبار أن الجزء الأكبر من السكان يحتاج إلى مخططات خاصة لشراء المساكن، وذلك باستخدام نظام من الأدوات والآليات المالية والتنظيمية والتنظيمية المحددة. لا يمكن إيجاد حل لمشكلة الإسكان إلا من خلال تحليل المفهوم والطبيعة القانونية للحق الدستوري لمواطني الاتحاد الروسي في السكن في الظروف الحديثة، القواعد الدستورية السابقة والحالية التي تحدد حق المواطنين في السكن. بناءً على خصائص الموضوع - الإسكان، يجب استخدام الرهن العقاري السكني جنبًا إلى جنب مع الدعم الاجتماعي الحكومي للسكان.

الرهن العقاري، باعتباره الطريقة الأكثر موثوقية للمقرض لضمان الوفاء بالتزاماته، قادر على المشاركة والمساهمة في أداء بعض الوظائف الاجتماعية والاقتصادية في سياسة عامةبلدان. وبالتالي، ينبغي تنظيم مشكلة التنظيم القانوني للعلاقات التنظيمية، التي هي ذات طبيعة مشتركة بين القطاعات، من خلال قواعد مختلف فروع القانون، مع إنشاء علاقات متساوية ومتساوية بين المشاركين. وهنا يمكن أن تلعب دورًا مهمًا، على وجه الخصوص، اتفاقيات القروض القياسية، واتفاقيات الرهن العقاري، واتفاقيات الاستثمار في البناء، وما إلى ذلك، بالإضافة إلى الأحكام المتعلقة بإجراءات إبرامها وتنفيذها، التي وافقت عليها حكومة الاتحاد الروسي، والتي سيتم وصفها بمزيد من التفصيل في الفصل الثالث من العمل.

على سبيل المثال، وعلى النقيض من اتفاقيات الرهن العقاري المستخدمة حاليا، والتي تهدف فقط إلى ضمان الوفاء بالتزامات الرهن العقاري، مع كون هؤلاء الأخيرين غير آمنين تماما، فإن الاتفاقيات قد تحتوي، إلى جانب شروط التكافؤ، على ظروف اجتماعية. يجب أن تتأثر شروط اتفاقية القرض، المضمونة باتفاقية الرهن العقاري، بالوضع المالي للرهون العقارية. وفي الوقت نفسه، لن تفقد مؤسسة القانون المدني - الرهن العقاري - أيًا من سماتها المميزة.

لكي تتطور هذه المؤسسة - الرهن العقاري - بنشاط، من الضروري توسيع نظام إقراض الرهن العقاري بإعانات للأسر ذات الدخل المنخفض، أي تعزيز توجهها الاجتماعي.

تجدر الإشارة إلى أنه في عدد من البلدان وفي روسيا ما قبل الثورة، تم تحديد الإعانات وتوفيرها من خلال برامج حكومية وبلدية مستهدفة لفئات مختلفة من الدائنين العقاريين.

الروسية و الخبرة الأجنبيةتشير إلى أن مؤسسة الرهن العقاري مضمونة في سياق التفاعل بين القانون الخاص والعام.

وفي الوقت نفسه، يبدو من الضروري تعزيز العلاقة بين الرهون العقارية والمؤسسات القانونية العامة، من خلال تنفيذ نظام تفضيلي السياسة الضريبيةفي مجال قضايا الرهن العقاري وتنفيذ خاصة البرامج الحكومية الدعم الماليتطوير آلية الرهن العقاري.

إن حل مشكلة الإسكان يتطلب في المقام الأول اعتماد مجموعة من التدابير على مستوى الدولة، من خلال ثلاثة أنظمة مالية مختلفة ولكنها مترابطة.

1. البرامج الفيدرالية والإقليمية والبلدية ذات أسعار الفائدة المدعومة (المدعومة) لشراء المساكن من قبل الأسر ذات الدخل المنخفض.

2. نظام الإسكان الاجتماعي للفقراء، بما في ذلك دور الأيتام والمهاجع ودور رعاية المسنين ودور ذوي الدخل المحدود وغيرها.

3. نظام السوقتمويل الإسكان، بما في ذلك الإقراض العقاري للمقترضين.

من وجهة نظرنا، بما أن الرهن العقاري السكني وطني، فليس من المنطقي أن نأمل في حله من قبل السلطات الإقليمية فقط، على النحو التالي من البرنامج المستهدف الفيدرالي "الإسكان" (2002-2010 وللفترة حتى 2013). دون التخصيص المستهدف للأموال من الميزانيات الفيدرالية والإقليمية للبلديات، كذلك أموال خارج الميزانيةإن تقديم قروض الرهن العقاري للسكان لشراء المساكن في سوق العقارات الأولية لن يحل هذه المشكلة.

ولتشكيل اهتمامهم بوسائل الإعلام، أثيرت أسئلة حول الحاجة إلى تغييرات وإصلاح بلدي شامل من أجل جعل التزامات الهيئات البلدية، من ناحية، تتماشى مع قدر كاف من الموارد المالية المخصصة لها من الحكومة الاتحادية. و الميزانيات الإقليمية- مع آخر. أهم أداة لإقامة التوازن اللازم بين المصادر الماليةو التزامات الميزانية مراحل مختلفةسلطة الدولة هي القانون "في المبادئ العامةمنظمات الحكم الذاتي المحلي في الاتحاد الروسي" بتاريخ 6 أكتوبر 2003 رقم 131-FZ (بصيغته المعدلة في 12 أكتوبر 2005).

وفقًا للقانون الاتحادي للاتحاد الروسي بتاريخ 28 ديسمبر 2004 رقم 186-FZ "بشأن تعديلات القانون الاتحادي "بشأن المبادئ العامة لتنظيم الحكم الذاتي المحلي في الاتحاد الروسي"، قانون تأسيسي" يجوز لكيان الاتحاد الروسي أن ينص على حل القضايا ذات الأهمية المحلية من قبل الهيئات الحكومية المحلية. مواضيع الاتحاد الروسي توفر الدخل الميزانيات المحليةلتنفيذ التزامات الإنفاق الناشئة على البلديات.

بالإضافة إلى ذلك، زيادة اهتمام السلطات الإقليمية والبلدية بالتنمية برامج الرهن العقارييمكن أن تساهم في الرسملة الحقيقية لقطع الأراضي - المصدر الأكثر أهمية لتجديد الميزانية، وتشكيل الظروف الاقتصادية لإنشاء مفاهيم وخطط التخطيط الحضري لتنمية المدن والأقاليم.

اليوم، أكثر من أي وقت مضى، من المهم أن نفهم الآليات المالية والقانونية الكامنة وراء الرهن العقاري وإقراض الرهن العقاري السكني. فقط بعد دراسة الخبرة المتراكمة في هذه المجالات سيكون من الممكن الحديث عن إمكانية بناء نظام الرهن العقاري الروسي لدينا.

الرهن العقاري كوسيلة لتأمين الالتزامات

في. كوشينكو

أستاذ قسم القانون الدولي الخاص في أكاديمية الضرائب الحكومية لعموم روسيا التابعة لوزارة المالية في الاتحاد الروسي

تواصل المجلة نشر سلسلة من المقالات المخصصة للمشاكل الحالية الناشئة في المعاملات العقارية. تحلل هذه المادة نقاط القوة والضعف في الرهن العقاري كوسيلة لتأمين الالتزامات.

القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الرهن العقاري) ساري المفعول منذ حوالي سبع سنوات. ولم يقتصر القانون على إنشاء قواعد جديدة وتوحيد القواعد القديمة، بل أثار أيضًا العديد من الأسئلة المتعلقة بتطبيق القواعد المتعلقة بالرهون العقارية. تعتمد ممارسة إنفاذ القانون على الحل الصحيح لهذه القضايا. دعونا نحاول تحليل أحكام قانون الرهن العقاري بإيجاز.

قبل أن نبدأ بالمراجعة أمور عمليةوتجدر الإشارة إلى أن معظم المشاكل ترتبط باختلاف تفسيرات المصطلحات، لذلك تركز المادة على الاشتقاق المنطقي للتعريفات، حيث لم ينص عليها المشرع. هذه النقطة لها أهمية أساسية في الفهم الجوهر القانونيمؤسسة الرهن العقاري كوسيلة لضمان الالتزامات.

"بموجب اتفاقية رهن العقارات (اتفاقية الرهن العقاري)، يحق لطرف واحد - المرتهن، وهو دائن بموجب التزام مضمون برهن عقاري، الحصول على رضا مطالباته النقدية ضد المدين بموجب هذا الالتزام من القيمة

العقارات المرهونة للطرف الآخر - المرتهن، بشكل تفضيلي قبل الدائنين الآخرين للمرتهن، مع الاستثناءات التي ينص عليها القانون الاتحادي." وهذا هو بالضبط التعريف الذي أعطاه المشرع لاتفاقية الرهن العقاري (الفقرة 1، المادة 1 من قانون الرهن العقاري)، وهذا التعريف هو الذي يحتوي على الجوهر القانوني للرهن العقاري. وسنعود إلى التعريف المذكور أكثر من مرة.

دعونا نلقي نظرة على عنصر الرهن العقاري عنصرًا تلو الآخر - حسب مكوناته القانونية.

تحدد الفقرة 1 من المادة 9 من قانون الرهن العقاري الشروط الأساسية لاتفاقية الرهن العقاري، والتي يجب أن تشير إلى موضوع الرهن العقاري وتقييمه وجوهره وحجمه والموعد النهائي للوفاء بالالتزام المضمون بالرهن العقاري.

موضوع الرهن العقاري

وفقاً للمادة (5) من نظام الرهن العقاري، يجوز أن يكون موضوع الرهن العقاري:

1) قطع الأراضي، باستثناء الأراضي المملوكة للدولة والبلديات، والأراضي الزراعية من أراضي المنظمات الزراعية، ومزارع الفلاحين (الزراعية) وقطع الأراضي الميدانية من قطع الأراضي الفرعية الشخصية. كما لا يجوز رهن جزء من قطعة أرض تكون مساحتها أصغر الحد الأدنى لحجم، المثبتة أنظمةموضوعات الاتحاد الروسي ولوائح الحكومات المحلية

للأراضي لأغراض مختلفة والاستخدامات المسموح بها؛

2) المنشآت وكذلك المباني والمنشآت وغيرها من العقارات المستخدمة فيها النشاط الريادي;

3) المباني السكنية والشقق وأجزاء المباني السكنية والشقق المكونة من غرفة واحدة أو أكثر منعزلة.

4) الأكواخ وبيوت الحدائق والمرائب والمباني الأخرى للأغراض الاستهلاكية؛

5) سفن الملاحة الجوية والبحرية والأجسام الفضائية.

يتم تحديد موضوع الرهن في الاتفاقية من خلال الإشارة إلى اسمه وموقعه ووصف كافٍ لتعريف هذا الموضوع (البند 2 من المادة 9 من قانون الرهن العقاري). يجب إرفاق خطة موضوع الرهن العقاري باتفاقية الرهن العقاري. يجب أن تكون خطة قطعة الأرض معتمدة من قبل الهيئة المسؤولة عن تنفيذ الأعمال المساحية، وخطط العقارات الأخرى - من قبل الهيئة المختصة بتسجيل الأشياء العقارية (البند 4 من المادة 18 من القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو ، 1997 رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها"؛ يشار إليه فيما بعد بقانون التسجيل).

وبالحديث عن موضوع الرهن العقاري، تجدر الإشارة إلى أن المشرع، بالإضافة إلى الأشياء المذكورة في الفقرة 1 من المادة 5 من قانون الرهن العقاري، يصنف أيضا من موضوعات الرهن حق الإيجار (البند 5 من المادة 5 من قانون الرهن العقاري) قانون الرهن العقاري)، الحق في الحصول على حصة في الملكية المشتركة، وينص أيضًا على رهن الرهن العقاري (المادة 49 من قانون الرهن العقاري).

يجب أن تشير اتفاقية الرهن العقاري إلى الحق الذي بموجبه ينتمي العقار موضوع الرهن العقاري إلى المرتهن، واسم هيئة تسجيل الدولة لحقوق العقارات التي سجلت هذا الحق للمرتهن (الجزء 2، البند 2، المادة 9 من قانون الرهن العقاري).

عند الحديث عن وصف الحق المملوك للراهن، تجدر الإشارة إلى أن موضوع الرهن العقاري لا يمكن أن يكون إلا الأشياء التي خضعت لتسجيل الدولة للحقوق.

"يتم تسجيل حالة الرهن العقاري على أساس طلب من الرهن العقاري بعد تسجيل الدولة للحقوق الحقيقية للراهن في العقارات" (المادة 29 من قانون التسجيل) ، "تسجيل القيود (الأعباء) للرهن العقاري" الحق أو الرهن العقاري أو الإيجار أو أي معاملة أخرى مع العقارات لا يمكن تحقيقها إلا إذا كان هناك تسجيل حالة للحقوق الناشئة مسبقًا في كائن معين في سجل الحقوق الموحد للدولة" (البند 2 من المادة 13 من قانون التسجيل).

وبالتالي، يجب أن يكون للراهن المقترح حق الملكية (الإدارة الاقتصادية) لموضوع الرهن العقاري، المسجل وفقًا لقانون التسجيل في سجل حقوق الدولة الموحد (المشار إليه فيما يلي باسم سجل حقوق الدولة الموحد). إذا كان موضوع الرهن هو حق الإيجار المملوك للراهن، فيجب تحديد العين المؤجرة في عقد الرهن بنفس الطريقة كما لو كانت محل الرهن، كما يجب الإشارة إلى مدة الإيجار (بند 2) من المادة (9) من قانون الرهن العقاري).

في الممارسة العملية، تحديد موضوع الرهن العقاري، كقاعدة عامة، لا يسبب صعوبات. عندما يتعلق الأمر برهن الحق في استئجار العقارات، تنشأ بعض المشاكل، من بينها ثلاثة على الأقل يمكن تمييزها بوضوح اليوم. الأول يتعلق بما يسمى بالحق في استئجار قطعة أرض دون تخصيص عيني. نادرا ما يواجه الممارسون المشكلة الثانية - رهن الحق في استئجار المباني غير السكنية لمدة تقل عن سنة واحدة، ومع ذلك، في رأيهم، أنها ذات صلة مثل الأولى. وتنشأ المشكلة الثالثة عند حل مسائل الرهن بحق تأجير العقارات لمدة تزيد عن مدة الإيجار.

جوهر المشكلة الأولى هو كما يلي. في كثير من الأحيان، من الناحية العملية، لا يكون مالك المبنى شخصًا واحدًا، بل العديد من الأشخاص الذين يمتلكون مباني غير سكنية (أجزاء من المبنى)، ولكي يتمكن مالك قطعة الأرض أو أي شخص آخر مرخص له من الحصول على إيجار مقابل قطعة الارض تحت

بناء، يتم إبرام اتفاقية منفصلة مع كل مالك للمباني غير السكنية. لكن الشخص لا يملك المبنى بأكمله، بل جزء منه، وبالتالي فإن موضوع عقد الإيجار ليس قطعة الأرض بأكملها (حيث لا يمكن قياسها أو القيام بأعمال أخرى لتحديدها، أي تخصيصها عينيًا) )، ولكن يتم احتساب حصة المباني غير السكنية في المبنى بما يتناسب مع قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المبنى. هذه الحصة هي موضوع عقد الإيجار.

في بعض المناطق، يُطلق على هذا النوع من العقود اسم اتفاقية إيجار الأراضي والبنية التحتية دون تخصيص عيني، وفي موسكو يُطلق عليها اتفاقيات إيجار لحصة من قطعة أرض. بطريقة أو بأخرى، يتلخص جوهرها في شيء واحد: موضوع الإيجار ليس الشيء نفسه، بل بعض الحق المجرد في الشيء.

تحدد المادة 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي (القانون المدني للاتحاد الروسي): يمكن تأجير العناصر غير الاستهلاكية فقط. وبالتالي، لا يمكن أن تكون أي عمليات تجريد في شكل حصة من قطعة أرض أو قطعة أرض دون تخصيص عيني موضوعا لعقد الإيجار. لا تتوافق هذه الاتفاقية في البداية مع متطلبات التشريعات الحالية، ووفقًا للمادة 168 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فهي معاملة باطلة. لهذا السبب، فإن مثل هذه الاتفاقية لا تخضع لتسجيل الدولة، ناهيك عن الرهن العقاري.

ومع ذلك، في ممارسة إنفاذ القانون، غالبا ما يطرح السؤال حول تطبيق المادة 69 من قانون الرهن العقاري، الذي ينص على ما يلي: "لا يُسمح برهن مبنى أو هيكل إلا برهن عقاري متزامن بموجب نفس اتفاقية قطعة الأرض الواقعة على الأرض". الذي يقع فيه هذا المبنى أو الهيكل، أو جزء من قطعة الأرض التي توفر وظيفيًا الشيء المرهون، أو الحق في استئجار قطعة الأرض هذه أو الجزء المقابل لها التابع للراهن."

تكمن المشكلة في أن القانون المدني للاتحاد الروسي يحتوي على قواعد بشأن المباني والهياكل في ظل الغياب التام للقواعد التي تنظم العلاقات القانونية المتعلقة بالمنشآت غير السكنية.

وعودنا. علاوة على ذلك، في هذا القانون، يتم استخدام مصطلح "المباني غير السكنية" مرة واحدة فقط. ومع ذلك، فإن مصطلح "المباني غير السكنية" موجود في قانون التسجيل، حيث تصنف أحكام المادة 1 منه المباني والمباني غير السكنية على أنها أشياء عقارية مختلفة. وهكذا، في غياب الإشارة المباشرة لقواعد معينة، يطبق الفقهاء القواعد المتعلقة بالمباني والهياكل على المباني غير السكنية من خلال الاستدلالات المنطقية.

وكما سبق أن أشرنا فإن عقد إيجار الأرض دون تخصيص عيني يعتبر معاملة باطلة. وبالتالي، فإنه من غير الممكن أن يمتد حكم المادة 69 من قانون الرهن العقاري إلى إيجار قطعة أرض دون تخصيص عيني. وبسبب هذا الحكم، لا يدرج بعض كتاب العدل الحق في استئجار قطعة أرض دون تخصيص عيني كموضوع رهن عقاري عند رهن المباني غير السكنية. علاوة على ذلك، فإن موقف "إعادة التأمين" هذا لكتاب العدل قد يكون بمثابة سبب لرفض تسجيل الدولة لاتفاقية الرهن العقاري ذات الصلة.

ومن المهم أن يكون تعليق التسجيل أو رفضه من حق سلطة التسجيل، وليس مسؤوليتها. وبالتالي، إذا كان التناقض المحدد غير قابل للإصلاح، فسوف تضطر سلطة التسجيل إلى الرفض على الفور دون تعليق مسبق لتسجيل اتفاقية الرهن العقاري.

وتتعلق المشكلة الثانية بتأجير المباني غير السكنية لمدة تقل عن سنة. أذكر أن القانون المدني للاتحاد الروسي لا يحتوي على قواعد تنظم العلاقات القانونية المتعلقة بالمباني غير السكنية. تحدد الفقرة 2 من المادة 609 من القانون المدني للاتحاد الروسي قاعدة عامة لجميع العقارات - القاعدة التي بموجبها يخضع عقد إيجار العقارات لتسجيل الدولة. في الوقت نفسه، تنص الفقرة 2 من المادة 651 من القانون المدني للاتحاد الروسي على تسجيل الدولة لعقود الإيجار للمباني والهياكل فقط إذا كانت مدة هذه الاتفاقية سنة أو أكثر. السؤال الذي يطرح نفسه، ما هي المعايير التي ينبغي اتباعها؟

في مثل هذه العلاقات القانونية - قواعد عامةبشأن الإيجار أو القواعد الخاصة التي تحكم إيجار المباني أو الهياكل. ترى وزارة العدل في الاتحاد الروسي (وزارة العدل الروسية) أنه ينبغي اتباع القواعد العامة للإيجار. تنعكس وجهة نظر أخرى في رسالة المعلومات الصادرة عن محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 1 يونيو 2000 رقم 15. في هذه الرسالة، تعتبر المباني غير السكنية أجزاء من المباني والهياكل، وبالتالي فإن القواعد المتعلقة إن تأجير المباني والهياكل وعقد الإيجار للمباني غير السكنية ينطبق عليهم لمدة تقل عن سنة واحدة ولا يخضع لتسجيل الدولة.

وبالتالي، قد تنشأ هنا المشكلة التالية: عند اتخاذ القرارات، سيتم توجيه محاكم التحكيم رسالة إعلاميةوهيئة التسجيل - رأي وزارة العدل الروسية، لأنه وفقًا لمرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 1 نوفمبر 1997 رقم 1378، فإن هذه الهيئة هي هيئة تنفيذية اتحادية في نظام تسجيل الدولة حقوق العقارات، والتي يشمل اختصاصها تطوير المواد المنهجية المتعلقة بممارسة تسجيل الدولة للحقوق (المادة 10 من قانون التسجيل).

ينشأ موقف متناقض: يمكن تسجيل عقد إيجار للمباني غير السكنية لمدة تقل عن سنة واحدة، ولكن في نفس الوقت يمكن الطعن في التسجيل محكمة التحكيم. اتضح أنه إذا قمت بتطبيق قواعد تأجير المباني أو الهياكل، فإن مثل هذه الاتفاقية لا تخضع لتسجيل الدولة وتخضع للرفض بعبارة "الحق في كائن عقاري يطلب مقدم الطلب تسجيل الدولة له" ، ليس حقًا خاضعًا لتسجيل الدولة" (البند 1 المادة 20 من قانون التسجيل). وعليه فإذا كان من الممكن الطعن في تسجيل حق، فمن الممكن أيضاً الطعن في تقييد هذا الحق الذي هو الرهن.

المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي، التي تحدد تسجيل الدولة للأشياء

ينص قانون العقارات على ما يلي: “يخضع للتسجيل ما يلي: حق الملكية، وحق الإدارة الاقتصادية، وحق الإدارة التشغيلية، وحق الحيازة القابلة للتوريث مدى الحياة، وحق الاستخدام الدائم، والرهن العقاري، وحقوق الارتفاق، وكذلك حق الملكية”. الحقوق الأخرى في الحالات المنصوص عليها في هذا القانون والقوانين الأخرى." تنص المادة 26 من قانون التسجيل على ما يلي: "يخضع الحق في استئجار العقارات لتسجيل الدولة، ما لم ينص تشريع الاتحاد الروسي على خلاف ذلك".

بمعنى آخر، تقوم سلطة التسجيل، عند قبول اتفاقيات الإيجار للمباني غير السكنية لمدة تقل عن عام واحد، بتسجيل الدولة ليس للاتفاقية، كما يعتقد الكثيرون، ولكن لحق الإيجار. وبالتالي، إذا قمت بتحليل قانون التسجيل وقانون الرهن العقاري بعناية، فيمكنك استنتاج أن عقد الإيجار له تكوين قانوني مزدوج معين. وفقا للمادة 1 من قانون التسجيل، فإن عقد الإيجار هو عبء. وأما الإجارة كما هو معروف فهي حق التزام. وفي الوقت نفسه، فإن قانون التسجيل، وخاصة قانون الرهن العقاري، يخول حق الإيجار لبعض السمات المميزةمتأصلة في حقوق الملكية. الطبيعة المزدوجة لعقد الإيجار هي كما يلي: بالنسبة للمؤجر فهو بمثابة عبء، وبالنسبة للمستأجر فهو حق يخضع لتسجيل الدولة. فيما يتعلق برهن حق الإيجار، ينص المشرع على نفس القواعد المتعلقة برهن الأشياء، "ما لم ينص القانون الاتحادي على خلاف ذلك ولا يتعارض مع جوهر علاقات الإيجار". يوضح المثال أعلاه جيدًا "الأهمية الجوهرية" لعقد الإيجار.

وفقًا للجزء 2 من الفقرة 2 من المادة 1 من القانون المدني للاتحاد الروسي، لا يجوز تقييد الحقوق المدنية على أساس القانون الاتحادي إلا بالقدر الضروري لحماية أسس النظام الدستوري والأخلاق والصحة والحقوق والمصالح المشروعة للأشخاص الآخرين، وضمان الدفاع عن البلاد ودون

خطر الدولة. ولذلك فإن موقف سلطة التسجيل الذي يرفض تسجيل الحق في استئجار المباني غير السكنية لمدة سنة واحدة سوف ينتهك الحقوق والمصالح المشروعة للمستأجر، ولا سيما القدرة على التعهد بهذا الحق.

وبالتالي، فإن الحق في استئجار المباني غير السكنية لمدة تقل عن سنة واحدة قد يخضع للتسجيل.

ولعل الكثير من المحامين الذين يتحدثون عن خطأ المشرع في المادة 26 من قانون التسجيل (هذه المادة قدمت تسجيل حقوق الإيجار) على حق. ومع ذلك، حتى يتم تصحيح هذا "الخطأ"، سيكون من الممكن تسجيل الحق في استئجار المباني غير السكنية، وبالتالي فإن رهن هذا الحق سيكون ممكنا أيضا. ولا يضع القانون أي قيود في هذا الصدد.

وتنشأ المشكلة الثالثة عند تنفيذ رهن حق الإيجار لمدة أطول من عقد الإيجار نفسه. ومن الناحية المنطقية، لا يمكن للقيود المفروضة على الحق أن تستمر لفترة أطول من وجود الحق نفسه. ومع ذلك، في ممارسة إنفاذ القانون علينا أن نواجه حقيقة أن الرهن العقاري، عند رهن مبنى أو هيكل منفصل، بموجب المادة 69 من قانون الرهن العقاري ملزم بالتعهد بالحق في استئجار قطعة الأرض تحت هذا المبنى أو الهيكل. وفي الوقت نفسه، تكون فترة إيجار قطعة الأرض في بعض الأحيان أقصر من الفترة التي أبرمت فيها اتفاقية القرض. وهكذا فإذا قمنا بتحليل قانون التسجيل وقانون الرهن العقاري، ولا سيما المادة 69 منه، نجد أن رهن البناء مع حق الاستعمال الدائم يعتبر عند المشرع رهناً لشيء له حق الانتفاع الدائم به. الملحقات (المادة 135 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، ورهن مبنى مع الحق في استئجار قطعة أرض - كتعهد بشيئين. ورغم أن المشرع ربطهم بنفس المصير، فإنه مع ذلك يطبق عليهم القواعد المتعلقة برهن الشيءين المرهونين بموجب اتفاق واحد (أي أنه يجب استيفاء جميع الشروط الأساسية فيما يتعلق بكل عنصر).

وبالتالي، إذا كان رهن شيء واحد مستحيلاً، فإن الرهن العقاري مستحيل أيضاً.

شيء آخر مرتبط به بنفس المصير. ويمكن القول بأن وجهة النظر هذه صحيحة تماما، بشرط أن ينطبق ذلك فقط على عقود الإيجار المبرمة لمدة محددة، وأنه عند انتهاء المدة المحددة ينتهي عقد الإيجار تلقائيا. ومع ذلك، فإن الوضع معقد بسبب حقيقة أن قانون التسجيل لا يحدد بوضوح إجراءات إنهاء حق استئجار العقارات. وحتى لو انتهت مدة الإيجار، ولكن أطراف عقد الإيجار لم يتقدموا بطلب لإزالة القيد (الرهون)، فإن القيد في سجل الدولة الموحد سيبقى قائما، وبموجب المادة 2 من قانون التسجيل، كما بالإضافة إلى المادتين 610 و621 من القانون المدني للاتحاد الروسي، سيتم الاعتراف بعقد الإيجار رسميًا من قبل الاتحاد الروسي كحقيقة قانونية حتى بعد انتهاء عقد الإيجار. كمثال، يمكننا الاستشهاد بعقود الإيجار دون فترة محددة، فضلا عن حقيقة أن عقد الإيجار المبرم لفترة معينة يمكن إنهاؤه مبكرا للأسباب المنصوص عليها في المادتين 619 و 620 من القانون المدني للاتحاد الروسي . على ما يبدو، على الرغم من أن اتفاقية الرهن العقاري يجب أن تشير إلى مدة عقد الإيجار، الجانب القانونيولن تشكل هذه الفترة أي شرط أساسي لرهن الإيجار. على الرغم من أن هذه العوامل قد تكون حاسمة بالنسبة للمرتهن المحتمل.

وينبغي القول أن مشكلة رهن حق الإيجار ترجع إلى تعقيد قابلية التفاوض على حق الإيجار نفسه. وعلى الرغم من أن المشرع قد نص على رهن حق تأجير العقارات، إلا أن هذا النوع من الرهن لا يحدث عمليا إلا عند رهن قطع الأراضي الواقعة تحت بناء، وذلك لقاعدة حتمية المادة 69 من قانون الرهن العقاري.

تقييم موضوع الرهن العقاري

في رأينا، فإن تفسير تعريف "تقييم موضوع الرهن العقاري" ضروري لفهم الجوهر القانوني للرهن العقاري كمؤسسة قانون مدني، كوسيلة لضمان الالتزام. كما سبق ذكره، من أجل الفهم الصحيح للجوهر القانوني

وفيما يتعلق بالرهون العقارية، فمن الضروري فهم المصطلحات التي يستخدمها المشرع.

"بموجب اتفاقية رهن العقارات (اتفاقية الرهن العقاري)، يحق لطرف واحد - المرتهن، وهو دائن بموجب التزام مضمون برهن عقاري، الحصول على رضا مطالباته النقدية ضد المدين بموجب هذا الالتزام من قيمة العقارات المرهونة للطرف الآخر - الرهن العقاري، بشكل تفضيلي قبل الدائنين الآخرين الرهن العقاري، مع الاستثناءات التي ينص عليها القانون الاتحادي" (الفقرة 1، المادة 1 من قانون الرهن العقاري).

عند الحديث عن التعريفات، تجدر الإشارة إلى أن المشرع غالبًا ما يستخدم المصطلحات التالية في نص قانون الرهن العقاري: "تقييم موضوع الرهن العقاري"، "الرهن العقاري"، "المبالغ المحصلة من بيع الممتلكات المرهونة"، "تكلفة الممتلكات المرهونة"، لكنه لا يعطي تعريفا واضحا لهذه المصطلحات ولا يفرق بينهما.

بعد تحليل تعريف اتفاقية الرهن العقاري الواردة في الفقرة 1 من المادة 1 من قانون الرهن العقاري، يمكننا أن نستنتج أن الرهن العقاري هو في المقام الأول "قيمة الممتلكات المرهونة"، وليس العقار نفسه. تؤكد نتيجة تحليل المادة 349 من القانون المدني للاتحاد الروسي شرعية مثل هذا البيان: "يتم تلبية متطلبات المرتهن (الدائن) من قيمة العقارات المرهونة بقرار من المحكمة" (بند 1 من المادة 349 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛ "يتم تلبية متطلبات المرتهن على حساب الممتلكات المنقولة المرهونة بقرار من المحكمة..." (البند 2 من المادة 349 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وهذه القاعدة العامة تبين بوضوح الفرق بين رهن الأموال المنقولة وغير المنقولة. فإذا كان الرهن في المنقولات يحصل الضمان على حساب الشيء نفسه، ففي الرهن يحصل الضمان على حساب القيمة. يبقى فقط معرفة المقصود بكلمة "التكلفة". وبما أن المشرع لم يحدد هذا المصطلح، فقد أُعطي المعنى المعتاد في الممارسة العملية. على سبيل المثال، في الممارسة القانونية مفهوم "التكلفة"

"القدرة" و"التقييم" متطابقان. وفي الواقع، لن يشك أحد في هوية عبارة "تكلفة الشيء باتفاق الطرفين..." و"قدر الطرفان الشيء ب... السعر" الواردة في اتفاقية الشراء والبيع. وهكذا يمكننا أن نضع إشارة الهوية بين تعريفي “قيمة العقار المرهون” و”تقدير موضوع الرهن”. وللتأكد من صحة هذا القول يمكن الاستشهاد بأحكام المادة 54 من قانون الرهن العقاري. تنص هذه المادة على أنه عند تحديد الفترة التي يمنح فيها تأجيل بيع الممتلكات المرهونة، تأخذ المحكمة في الاعتبار، من بين أمور أخرى، "أن يتم استيفاء مبلغ مطالبات المرتهن من قيمة الممتلكات المرهونة يجب ألا تتجاوز الممتلكات عند انتهاء التأجيل قيمة الممتلكات المرهونة وفقًا للتقييم المحدد في اتفاقية الرهن العقاري. وتبين القاعدة المذكورة بوضوح أن قيمة العقار المرهون هي تقديره.

اليوم في الممارسة العملية الإقراض المصرفيعمليات استثمار الأموال في العقارات والضمانات (المواد 334-358 من القانون المدني للاتحاد الروسي) هي الوسيلة الأكثر استخدامًا لتأمين الالتزامات.

يجب أن تكون اتفاقية الرهن العقاري موثقة ومسجلة بالطريقة المحددة لتسجيل المعاملات مع العقارات. تنظم المادة 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي تفاصيل الرهن العقاري لمبنى أو هيكل وقطعة أرض. يجب إبرام اتفاقية شراء وبيع العقارات بشكل مكتوب بسيط. الرهن العقاري على مبنى دون رهن متزامن على الأرض يستلزم بطلان المعاملة (المادة 340 من القانون المدني للاتحاد الروسي)، وبيع المبنى يعني البيع المتزامن للأرض (المادة 552 من القانون المدني) للاتحاد الروسي). اتضح أن التصرف في العقارات كملكية أسهل (وأرخص) من الموافقة على الحد من حقوق المالك.

وفقا لبعض المحامين الممارسين1، في الممارسة المصرفية مثل تنظيم الضمانات وشراء وبيع العقارات

1 فينيونوف م. - رئيس قسم قانوني CJSC الصندوق العقاري الروسي المحدودة.

ستؤدي الرؤية إلى إزاحة الرهون العقارية كوسيلة لتأمين الالتزامات بموجب اتفاقية القرض، مع استبدالها بإبرام متزامن لاتفاقيات الإقراض وشراء وبيع العقارات بشرط إيقافي. وفي المقابل، فإن نظام العقود هذا سيسمح للمرء بتجنب الإجراء المعقد لبيع الضمانات.

لقد غيّر القانون المدني للاتحاد الروسي بشكل كبير إجراءات حبس الرهن على الممتلكات المرهونة (المادة 349). وكقاعدة عامة، يتم استيفاء مطالبات الدائن من قيمة العقارات المرهونة بقرار من المحكمة. يُسمح بإرضاء مطالبة الدائن دون اللجوء إلى المحكمة على أساس اتفاقية موثقة بين المرتهن والمرتهن، يتم إبرامها بعد ظهور أسباب حبس الرهن على العنصر المرهون. يتم بيع الرهن (بغض النظر عن إجراءات حبس الرهن على الممتلكات المرهونة) من خلال البيع في مزاد علني (المادة 350 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

باتفاق الطرفين، يمكن استبدال تنفيذ التعهد بنقل الملكية (التعويض)، الأمر الذي لا يتطلب سوى نموذج مكتوب بسيط.

في نوفمبر 2003، تم اعتماد قانون "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري"، الذي أعده النواب - أعضاء لجنة مجلس الدوما لتطوير الإقراض العقاري. الغرض من القانون هو تهيئة الظروف المواتية لتطوير الإقراض العقاري السكني من خلال جذب الأموال من المستثمرين من القطاع الخاص والمؤسساتي إلى هذا المجال. ويحدد القانون أنواع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري، وحقوق حامليها، وإجراءات وإجراءات إصدارها، وكذلك طريقة تأمين الالتزامات بموجبها وإجراءات الكشف عن المعلومات من قبل المصدرين. وفقا لهذا القانون أوراق الرهن العقاريوتنقسم إلى نوعين:

السند المدعوم بالرهن العقاري هو سند يتم فيه ضمان الوفاء بالالتزامات بضمانات؛

شهادة مشاركة الرهن العقاري - ضمان مسجل يشهد على حصة مالكه في حق الملكية المشتركة لتغطية الرهن العقاري، والحق في المطالبة

من الشخص المناسب الذي أصدرها إدارة الثقةتغطية الرهن العقاري، والحق في تلقي الأموال المستلمة للوفاء بالالتزامات، التي تشكل متطلباتها تغطية الرهن العقاري، بالإضافة إلى الحقوق الأخرى المنصوص عليها في القانون الاتحادي المحدد.

يجب التأمين على العقارات المرهونة لضمان أداء الالتزام المعني ضد مخاطر الخسارة أو الضرر لصالح الدائن بموجب الالتزام المضمون بالرهن العقاري طوال مدة الالتزام.

الجديد في التشريع العقاري

كما أثر التشريع الجديد المتعلق بالعقارات، والذي دخل حيز التنفيذ في عام 2005، على مؤسسة الرهن العقاري. كان التغيير الأكثر أهمية هو إلغاء الشكل التوثيق للاتفاقية العقارية (القانون الاتحادي الصادر في 30 ديسمبر 2004 رقم 213-FZ). الآن يمكن لأطراف الصفقة التوفير واجب الدولةلتوثيق العقد والذي يصل إلى 0.3 بالمائة من مبلغ العقد.

قدم نفس القانون توضيحًا أساسيًا في القانون المدني للاتحاد الروسي: عند رهن قطعة أرض، يمتد حق الرهن إلى مباني وهياكل الرهن الموجودة أو المقامة على هذه قطعة الأرض، ما لم تنص الاتفاقية على شرط آخر . وفي النسخة السابقة عند رهن الأرض لم يمتد إليها حق الرهن على البناء. دعونا نضيف أن هذا المعيار تصرفي، أي أن أطراف اتفاقية الرهن العقاري قد تنص على خلاف ذلك.

إذا كان هناك مثل هذا الشرط في الاتفاقية، في حالة حبس الرهن على قطعة الأرض المرهونة، يحتفظ الراهن بحق الاستخدام المحدود (ارتفاق) لذلك الجزء منها الضروري لاستخدام المبنى أو الهيكل وفقًا مع الغرض منه. شروط استخدام هذا الجزء من الموقع

يتم تحديدها بالاتفاق بين المرتهن والمرتهن، وفي حالة وجود نزاع - من قبل المحكمة.

أدخل القانون الاتحادي رقم 216-FZ المؤرخ 30 ديسمبر 2004 "بشأن تعديلات القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" تغييرات مهمة للغاية:

1) ثبت أن الرهن العقاري ينطبق على جميع التحسينات غير القابلة للفصل لموضوع الرهن العقاري، ما لم ينص على خلاف ذلك في الاتفاقية أو هذا القانون الاتحادي؛

2) الشرط التوثيقاتفاقية الرهن العقاري

3) تم استكمال المادة التي تنظم تأمين الممتلكات المرهونة بقواعد بشأن تأمين مسؤولية المقترض تجاه المقرض عن عدم الوفاء أو الوفاء غير الصحيح بالالتزام بسداد القرض.

تم استكمال قانون الرهن العقاري بالمادة "رهن قطعة أرض تم الحصول عليها باستخدام أموال القروض من بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى أو أموال من قرض مستهدف" والمادة "رهن قطعة أرض تقع عليها المباني أو الهياكل، تم الحصول عليها أو إنشاؤها باستخدام أموال القروض من بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى." منظمة أو أموال القروض المستهدفة." التغييرات الأخيرةوبطبيعة الحال، بمثابة حماية أكثر موثوقية لمصالح البنوك التي تقدم القروض المضمونة بالعقارات.

أدخل القانون الاتحادي رقم 193-FZ المؤرخ 29 ديسمبر 2004 تغييرات وإضافات مهمة على القانون الاتحادي رقم 152-FZ المؤرخ 11 نوفمبر 2003 "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري":

1) تم تقديم المفهوم سند الإسكانمع دعم الرهن العقاري كسندات مع دعم الرهن العقاري، والذي يتضمن فقط المطالبات المضمونة برهن المباني السكنية؛

2) باستثناء السندات من النوع المحدد، قد تشمل تغطية الرهن العقاري للسندات المدعومة بالرهن العقاري المطالبات المضمونة برهن العقارات التي لم يكتمل بناؤها؛

3) تم إجراء تعديلات وإضافات على عدد من مواد الفصل الثاني "إصدار وتداول السندات المضمونة بالرهن العقاري".

4) تم توسيع متطلبات وكيل الرهن العقاري، في الوثائق التأسيسيةوالتي يجب أن تشير إلى العدد الإجمالي لإصدارات السندات المدعومة بالرهن العقاري للإصدار الذي تم إنشاؤه منه. لا يجوز تغيير العدد الإجمالي لإصدارات السندات المدعومة بالرهن العقاري والتي تم إنشاء وكيل رهن عقاري لإصدارها. بعد الوفاء بالالتزامات بموجب السندات المدعومة بالرهن العقاري لجميع الإصدارات، يخضع وكيل الرهن العقاري للتصفية؛

5) إن مبلغ الفائدة على السندات المدعومة بالرهن العقاري ثابت، ويجب أن يحدده قرار إصدار هذه السندات. بالإضافة إلى ذلك، قد يتم التعهد بتغطية الرهن العقاري لضمان الوفاء بالالتزامات بموجب سندات إصدارين أو أكثر. في حالة إصدار سندات ذات تغطية رهن عقاري واحدة لإصدارين أو أكثر، يحق لمصدرها تحديد ترتيب الوفاء بالالتزامات بموجب سندات ذات إصدارات مختلفة.

القانون الاتحادي "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري" واللوائح المعتمدة بموجبه الأفعال القانونيةتنظم الهيئة التنفيذية الفيدرالية لسوق الأوراق المالية الآن (بالإضافة إلى القانون الاتحادي الصادر في 22 أبريل 1996 رقم 39-FZ "في سوق الأوراق المالية") إصدار السندات المدعومة بالرهن العقاري.

قد تحتوي شروط إصدار السندات المدعومة بالرهن العقاري على قيود على العدد الإجمالي لإصدارات هذه السندات، والتي يتم ضمان تنفيذها من خلال تغطية الرهن العقاري هذه. يعد انتهاك القيود المحددة من قبل مصدر السندات المدعومة بالرهن العقاري سببًا لرفض تسجيل الدولة لإصدارات السندات مع تغطية الرهن العقاري هذه.

يتم استكمال الفصل الثاني بالمواد 16.1 "بيع السندات المدعومة بالرهن العقاري في حالة إعسار (إفلاس) المنظمة التي تصدر السندات المدعومة بالرهن العقاري" و 16.2 "بيع السندات المدعومة بالرهن العقاري"

التغطية الحالية في حالة الإعسار (الإفلاس) للمنظمة التي تصدر السندات المدعومة بالرهن العقاري.

تم وضع حكم بشأن حق مؤسسات الائتمان في إصدار شهادات المشاركة في الرهن العقاري.

بالإضافة إلى ذلك، تم إجراء تغييرات فيما يتعلق بالتقارير المقدمة إلى سلطات سوق الأوراق المالية الحكومية، وكذلك صلاحيات هذه السلطات.

يُدخل القانون الاتحادي رقم 192-FZ المؤرخ 29 ديسمبر 2004 تغييرات على البعض الأفعال التشريعيةالاتحاد الروسي فيما يتعلق باعتماد القانون الاتحادي "بشأن الأوراق المالية القائمة على الرهن العقاري". تحدد التعديلات والإضافات تفاصيل إجراءات استيفاء حقوق مطالبات أصحاب السندات المدعومة بالرهن العقاري في حالة إفلاس المؤسسة الائتمانية التي أصدرت هذه السندات.

تم إجراء تعديلات وإضافات على القانون الاتحادي الصادر في 26 أكتوبر 2002 رقم 127-FZ "بشأن الإعسار (الإفلاس)". في الحالات التي يحددها القانون الاتحادي، يتم استبعاد ممتلكات المدين التي تشكل تغطية الرهن العقاري، والتي، وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 11 نوفمبر 2003 رقم 152-FZ "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري"، من السندات المدعومة بالرهن العقاري. إفلاس المدين، ومطالبات الدائنين - يتم تلبية أصحاب السندات المدعومة بالرهن العقاري بالطريقة المنصوص عليها في القانون الاتحادي "بشأن الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري".

تم وضع إجراء لأمين الإفلاس لفتح حسابات إذا أصدر المدين سندات مدعومة بالرهن العقاري.

تم إجراء تعديلات على القانون الاتحادي الصادر في 2 ديسمبر 1990 رقم 395-1 "بشأن البنوك والأنشطة المصرفية".

على وجه الخصوص، ثبت أن أساس إلغاء ترخيص مؤسسة ائتمانية للقيام بالعمليات المصرفية هو فشل مؤسسة الائتمان، وهي مديرة تغطية الرهن العقاري، في الامتثال لمتطلبات القانون الاتحادي "بشأن الأوراق المالية للرهن العقاري" " والأفعال القانونية التنظيمية للاتحاد الروسي الصادرة وفقًا لها ، فضلاً عن الفشل في القضاء على الانتهاكات في المواعيد النهائيةإذا، في غضون عام واحد، التدابير المنصوص عليها في القانون الاتحادي المؤرخ 10 يوليو 2002 رقم 86-FZ "في البنك المركزيالاتحاد الروسي (بنك روسيا)".

تم استكمال الفقرة 2 من المادة 102 "القيود المفروضة على إصدار الأوراق المالية ودفع أرباح الأسهم لشركة مساهمة" من الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي بقاعدة تنص على أن القيود المنصوص عليها في هذه المادة لا تنطبق ينطبق على إصدار السندات المدعومة بالرهن العقاري.

تمت إضافة الإضافات المقابلة إلى القوانين الفيدرالية المؤرخة في 26 ديسمبر 1995 رقم 208-FZ "بشأن الشركات المساهمة" والمؤرخة في 8 فبراير 1998 رقم 14-FZ "بشأن الشركات ذات المسؤولية المحدودة".

سيحدد الوقت كيف ستتطور ممارسات إنفاذ القانون بعد إصدار التغييرات في القوانين التي تنظم الرهن العقاري. وفي غضون ذلك، سيتعين على المحامين دراسة وإتقان أدوات جديدة لإقراض الأشخاص الذين يعتزمون شراء العقارات.

امتحان

2. الرهن العقاري كوسيلة لضمان الالتزامات

في كثير من الأحيان يشير مصطلح "الرهن العقاري" إلى الإقراض العقاري، ولكن "الرهن العقاري" له معنى مستقل - ضمانات العقارات كوسيلة لتأمين الالتزامات.

وفقا للفن. 5 من قانون "الرهن العقاري (الرهن العقاري)" يجوز رهن العقارات التالية بموجب اتفاقية الرهن العقاري:

قطع الأراضي، باستثناء قطع الأراضي المحددة في الفن. 63 من هذا القانون الاتحادي؛

الشركات والمباني والمنشآت وغيرها من العقارات المستخدمة في الأنشطة التجارية؛

المباني السكنية والشقق وأجزاء المباني السكنية والشقق المكونة من غرفة واحدة أو أكثر منعزلة.

الأكواخ وبيوت الحدائق والجراجات والمباني الاستهلاكية الأخرى؛

الطائرات والسفن البحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية.

إذا كنا نتحدث عن الرهن العقاري السكني، فيجب أن تستوفي الضمانات المتطلبات التالية:

احصل على مطبخ وحمام منفصل عن الشقق أو المنازل الأخرى (أي. شقق مشتركةلا يتم قبولها كضمان)؛

أن تكون متصلاً بأنظمة التدفئة الكهربائية أو البخارية أو الغازية التي توفر الحرارة لمنطقة المعيشة بأكملها؛

أن يتم تزويدها بإمدادات المياه الساخنة والباردة في الحمام والمطبخ؛

أن تكون معدات السباكة والأبواب والنوافذ والأسقف (للشقق في الطوابق العليا) بحالة جيدة.

يجب أن يستوفي المبنى الذي يقع فيه الضمان المتطلبات التالية:

ألا تكون في حالة يرثى لها؛

غير مسجل للإصلاحات الكبرى؛

لديك أساس من الأسمنت أو الحجر أو الطوب.

أن تكون أرضياتها معدنية أو خرسانية مسلحة؛

ألا يقل عدد طوابق المبنى عن ثلاثة طوابق.

يجب أن تشير اتفاقية الرهن إلى موضوع الرهن، ونتائج تقدير قيمته، وجوهر ومدة تنفيذ العقد المضمون بالرهن، وكذلك الحق الذي يتم بموجبه العقار موضوع الرهن. ينتمي إلى الرهن العقاري. يتم تحديد موضوع الرهن العقاري في الاتفاقية، مع الإشارة إلى اسمه وموقعه ووصفه الكافي لأغراض التعريف. يتم تحديد تقييم موضوع الرهن العقاري وفقًا لقانون "أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي" بالاتفاق بين الراهن والمرتهن.

يجب أن تكون اتفاقية الرهن العقاري موثقة وتخضع لتسجيل الدولة، منذ لحظة دخولها حيز التنفيذ. يخضع الرهن العقاري لتسجيل الدولة من قبل مؤسسات العدالة في سجل الدولة الموحد لحقوق الملكية العقارية في موقع العقار موضوع الرهن العقاري، بالطريقة المنصوص عليها في القانون الاتحادي بشأن تسجيل الدولة لحقوق الملكية العقارية والمعاملات معها. يجوز إبرام اتفاقية قرض مضمونة برهن عقاري بعد التسجيل اتفاقية الرهن العقاري، وينشأ حق الرهن من لحظة إبرام اتفاقية القرض، ولا يخاطر المقترض بأي شيء إذا لم يتم إبرام اتفاقية القرض. نظرًا لأن القانون يسمح بإجراء تعهدات لاحقة متعددة للممتلكات المثقلة بالفعل برهن عقاري، فيجب تضمين شرط حظر مناسب في كل اتفاقية رهن عقاري.

يضمن الرهن العقاري سداد المبلغ الأصلي للدين إلى المرتهن بموجب اتفاقية قرض أو التزام آخر مضمون برهن عقاري كليًا أو جزئيًا على النحو المنصوص عليه في اتفاقية الرهن العقاري. الرهن العقاري الذي تم إنشاؤه لضمان تنفيذ اتفاقية القرض بشرط دفع الفائدة يضمن أيضًا سداد الدائن للفائدة المستحقة له مقابل استخدام القرض ودفع المبالغ المستحقة له إلى المرتهن:

للتعويض عن الخسائر و/أو كعقوبة (غرامة، عقوبة) بسبب عدم الوفاء أو التأخير في الوفاء أو الوفاء غير السليم بالتزام مضمون برهن عقاري؛

في شكل مصلحة للاستخدام غير القانوني لأموال الآخرين، المنصوص عليها في التزام مضمون برهن عقاري أو بموجب القانون الاتحادي، الفن. 393 القانون المدني للاتحاد الروسي (للاسترداد من فرديإن الفائدة على استخدام أموال الآخرين أمر صعب، لأنه من الضروري في المحاكمة إثبات أن المواطن كان لديه الفرصة لسداد الدين، لكنه لم يعيد الأموال التي كانت لديه واستخدمها بشكل مختلف، ومثل هذه التطورات العملية لا لا تزال موجودة)؛

للتعويض عن التكاليف القانونية والنفقات الأخرى الناجمة عن حبس الرهن على الممتلكات المرهونة؛

لسداد نفقات بيع الممتلكات المرهونة.

ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك، فإن الرهن العقاري يؤمن مطالبات المرتهن إلى الحد الذي تكون فيه موجودة في وقت استيفاءها على حساب الممتلكات المرهونة. لا يجوز التصرف في الممتلكات المرهونة من قبل المالك إلا بموافقة البنك. يجوز للبنك حجز العقار المرهون للوفاء بمطالباته على حساب هذا العقار بسبب عدم الوفاء أو التنفيذ غير الصحيح للالتزام المضمون بالرهن، ولا سيما عدم الدفع أو التأخر في السدادمقدار الدين كليا أو جزئيا. على سبيل المثال، إذا تم تفويت المواعيد النهائية لسداد الدفعات الدورية أكثر من ثلاث مرات خلال 12 شهرًا. عادة ما يتم التجميع بقرار من المحكمة.

تنطبق قواعد قانون "الرهن العقاري (الرهن العقاري)" على الرهن غير المكتمل للعقارات إذا كانت مبنية على قطعة أرض مخصصة للبناء بالطريقة المنصوص عليها في القانون.

إن تخصيص الضمانات العقارية في فئة منفصلة تسمى "الرهن العقاري" يرجع إلى خصائص العقار.

مزايا العقارات ككائن ضماني مقارنة بالأشياء الإضافية الأخرى هي كما يلي:

قد ترتفع قيمة العقار المرهون بما يتناسب مع مستوى التضخم.

إن الخطر الحقيقي المتمثل في فقدان الممتلكات (خاصة الإسكان أثناء إقراض الرهن العقاري السكني) هو حافز جيد للمدين للوفاء بالتزاماته؛

إمكانية استخدامه كضمان إذا كان القرض طويل الأجل وكبير الحجم، حيث أن العقار متين وقيمته عالية؛

يمكن التنبؤ بالزيادة في قيمة العقارات بموثوقية كافية، وهو أمر مستحيل عند استخدام السلع الاستهلاكية، على سبيل المثال، كضمان.

تحليل الموارد التي اجتذبتها شركة Sberbank of Russian OJSC

عند توليد أموال مقترضة إضافية، يجوز للبنك إصدار السندات وشهادات الإيداع والادخار، وكذلك السندات الإذنية. ومن أجل زيادة إمكانات الإقراض، تقوم البنوك بإصدار سندات للتداول المالي...

تحليل السوق الأموال غير النقديةفي الاتحاد الروسي

ضمان بنكي

يصف القانون المدني للاتحاد الروسي الضمان المصرفي بأنه إحدى الطرق لضمان الوفاء بالالتزامات بموجب الفصل. 23 من القانون المدني، إلى جانب أساليب مثل العقوبات والتعهد والحجز على أموال المدين والضمانات والودائع...

ضمان بنكي

وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 2005 رقم 94-FZ "بشأن تقديم طلبات توريد البضائع وأداء العمل...

استراتيجيات المنافسة المصرفية

تعتبر استراتيجية تقليل التكلفة (قيادة التكلفة) أحد التوجهات الأساسية الثلاثة للبنك لتحقيق المزايا التنافسية في سوق الائتمان...

الضمانات كشكل من أشكال ضمان القرض

الإقراض الائتماني للرهن العقاري

الإقراض الائتماني للرهن العقاري

يوفر الإقراض العقاري الفرصة لشراء شقة للمواطنين الذين ليس لديهم مدخرات تساوي تكلفتها. ومع ذلك، لا يمكن للجميع استخدامه. لذلك...

المنهجية والتنظيم الإقراض قصير الأجلهيئات تجارية

إحدى الأدوات الرئيسية لتأمين مخاطر المقرضين في عملية العلاقات مع المقترض هي ضمانات القرض. ومع تطور التكنولوجيا...

مجموعة من خدمات الدفع لشركة OJSC "Belinvestbank"

الوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقية القرض حسب النوع منتج الائتمانيمكن توفيرها عن طريق: - إيداع ضمان للمال؛ - نقل ملكية العقار إلى المقرض...

طرق ضمان سداد القرض

الشكل الأكثر شيوعًا لتأمين القروض هو الضمانات. الضمانات هي الأكثر على نحو فعال، إجبار المقترض على دفع المال للمقرض، أي. الوفاء بالتزاماتك بموجب اتفاقية القرض ...

طرق تأمين التزامات القروض

ويستند كل التزام إلى اعتقاد الدائن في قيام المدين في المستقبل بإجراء ضروري لتحقيق مصلحة الدائن. لذلك، في القانون المدني الروسي، يُطلق على الدائن في الالتزام تقليديًا اسم "الوصي"...

طرق تأمين التزامات القروض

تنقسم طرق ضمان الوفاء بالالتزامات إلى ملحقة (إضافية) وغير ملحقة. الإيداع والضمان والرهن والاحتفاظ هي طرق ملحقة...

مؤسسة حدود الائتمانكآلية للتقليل مخاطر الائتمان

إحدى الطرق الأكثر استخدامًا لتقليل مخاطر الائتمان هي تشكيل سياسة حدود أو تقنين محفظة القروض...

• من هو المهندس المعماري وماذا يفعل؟
• ما يجب اتخاذه لتصبح مدقق حسابات
• استراتيجية "النصر" - سلخ فروة الرأس المربح في الفوركس
• دعونا نكسب المال في البورصة في حملة اللاعب الفردي!
• يتم قياس الناتج المحلي الإجمالي المحتمل من حيث الحجم
• مفهوم ووظائف وأهمية البيانات المالية في الممارسة الروسية والدولية
• الاقتصاد الجزئي والاقتصاد الكلي
• نحن نعمل بشكل صحيح: جميع التعليمات المتعلقة بمحاسبة الميزانية ص 153 تعليمات 174 ن
• الديون المعدومة من حساب خارج الميزانية العمومية عندما يتم الاعتراف بديون الأطراف المقابلة على أنها سيئة
• التقارير الموحدة ميزانية التقارير الموحدة 21 إدارة التعليم otcdi

• مثال على حساب فهرسة الراتب
• كيفية تصحيح خطأ بسيط يعتمد على
• اختبار مقابلة المحاسب
• فهرسة الراتب: اختيار الشهر “الأساسي” بشكل صحيح تحديد شهر الأساس لحساب الفهرسة
• اختبارات المحاسبة
• كيف وأين يتم تغيير بوليصة التأمين الطبي؟
• حساب معدني مجهول
• ما هو مدرج في التأمين الطبي الإلزامي - الرعاية والخدمات المجانية المدرجة في السياسة
• كيف وأين يمكن الحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟
• ما هي شركة التأمين التي تختارها للحصول على بوليصة التأمين الطبي الإلزامي؟