مبدأ المساهمة في التقييم. المناهج والمبادئ الأساسية للتقييم العقاري. مبدأ التقسيم الاقتصادي
عملية التقييم العقاراتهو تقييم قيمة حقوق الملكية للمالك. يمثل الحق في استخدام الأرض لمالك الأرض نقطة مهمةعند تحديد قيمة الموقع. عند تحديد وجهة نظره ، يجب على المثمن أيضًا اتخاذ موقف المشتري ، وفهم القيمة التي تمثلها حيازة هذه الخاصية بالنسبة له ولماذا. في حالة العقارات التجارية ، تكمن الإجابة في مبدأ العائد على الاستثمار بعد الاستحقاق. نفقات التشغيل. تعد معرفة المبادئ الاقتصادية ضرورية لفهم تقنيات وإجراءات التقييم. العقارات التجارية.
مبدأ العرض والطلب
أي منطقة النشاط الاقتصادييتأثر سعر السلعة بقانون العرض والطلب. هذا صحيح أيضًا بالنسبة لسوق العقارات. إذا انخفض العرض أو ارتفع الطلب ، ترتفع قيمة العقار. عادةً ما يتم تسعير آخر قطعة تجارية في المنطقة المرغوبة أعلى من أول دفعة مباعة. لأسباب عديدة ، سيؤدي العرض المحدود للعقارات الجذابة للاستثمار إلى زيادة الطلب ، وبالتالي التكلفة.
مبدأ التغيير
تتغير جميع الظروف الطبيعية والاجتماعية والاقتصادية ، وتتأثر أي ممتلكات بهذه التغييرات. العقارات تخضع لتغيرات السوق مثل القدرة على تحمل التكاليف القرض العقاريبشروط معقولة وما يقابلها من زيادة أو نقصان في الطلب الفعال في سوق العقارات. ركود في السوق بضائع المستهلكينلفترة طويلة أو عالية اسعار الفائدةسيكون لها تأثير سلبي على سوق العقارات. يمكن للقوى الخارجية مثل الطقس والحرائق والجفاف والأعاصير والزلازل والظواهر الطبيعية الأخرى أن تسبب أضرارًا للممتلكات.
مبدأ الاستبدال
تعتمد قيمة عقار معين في نظر المشتري بشكل كبير على ما إذا كان بإمكانه العثور على عقار بديل أو عقار قابل للمقارنة. يمكننا الاقتراب من تحديد قيمة العقار باستخدام مبدأ الاستبدال ضمن ثلاث طرق للتقييم. للقيام بذلك ، يجب أن نعرض على الكائن قيد الدراسة معلومات حول نظائرها أو تكاليف إنشائها أو الدخل المستلم أو سعر بيعها. هذا يسمى مبدأ الاستبدال ويرجع ذلك إلى الخيارات المتاحة للمشتري العادي إذا لم يشتري السلعة. عند تطبيقه على التقييم من حيث الربحية ، ينص مبدأ الاستبدال على أن تدفق الدخل الصافي من استخدام عقار معين له نفس الأهمية بالنسبة للمشتري مثل تدفق الدخل الصافي الناتج عن خاصية مماثلة ، بافتراض أن جودتها ومدتها لا تختلف كثيرا.
مبدأ الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة
بحثًا عن الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية من حيث التكلفة للمباني التي يتم تقييمها والأرض الموجودة أسفلها ، نقوم بمقارنة حالة الاستخدام الحالية بالخيارات الممكنة الأخرى. يتم تعريف الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة على أنه الاستخدام الأكثر احتمالية وفعالية من حيث التكلفة في وقت التقييم. هذا هو استخدام قطعة الأرض والمباني الواقعة عليها والتي ستوفر أعلى عائد اليوم أو في المستقبل القريب. ينقسم التحليل إلى جزأين: الاستخدام الأمثل لقطعة الأرض الخالية والاستخدام الأمثل للأرض مع المباني.
يتم إجراء تحليل للموقع المجاني من أجل تحديد الخيار الأكثر فعالية من حيث التكلفة لاستخدامه ، دون التركيز على الخيار الحالي. يجب أن تؤخذ في الاعتبار مدة الاستخدام المقصود ، ورد فعل البيئة المباشرة ، ومساهمة التحسينات التي تم إجراؤها ، إن وجدت. يجب أن يقتصر نطاق التحليل على حالات الاستخدام المسموح بها قانونًا ، وكذلك مراعاة الاحتمالات المقبولة ماديًا. هناك أيضًا قيود وقيود منطقية على حقوق المالك ، والتي يجب أخذها في الاعتبار.
قد تتغير الأفكار حول الاستخدام الأمثل بمرور الوقت بسبب التغييرات التي حدثت. قد يتطلب بناء فندق يقع على طريق سريع مزدحم إعادة تشكيله إذا تم إنشاء طريق سريع جمهوري جديد بعيدًا عنه. يمكن استخدام محطات الخدمة المغلقة كمؤسسات تموين. يمكن استخدام قطع الأراضي الزراعية بشكل أكثر فاعلية كمناطق ترفيهية أو مطار خاص أكثر من مزرعة.
نظرًا لأن قيمة العقارات تتغير تحت تأثير العوامل الخارجية ، يحدث شيء مماثل مع تعريف الاستخدام الأمثل. لذلك ، يجب إصدار أحكام القيمة واتجاه الاستخدام الأفضل في تاريخ تقييم محدد. يجب التحقق من التحسينات الحالية من حيث ما إذا كانت تضيف فرصًا للاستخدام الأمثل المعقول للمجمع العقاري. إذا كانت قطعة الأرض خالية من المباني ، فمن الضروري تحديد الهيكل الذي يجب تشييده ، مع مراعاة حالة السوق. في حالة وجود هياكل ، يجب تحديد مقدار زيادة أو نقصان قيمة الأرض في أفضل حالة استخدام تم اختيارها لها.
مبدأ هبوط وزيادة الإنتاجية
في كثير من الأحيان ، يقوم الملاك بإجراء تحسينات على المباني والأراضي من أجل زيادة العائد على العقارات. في الوقت نفسه ، هناك زيادة في عامل الإنتاج أو ذاك ، وبالتالي التكلفة. ومع ذلك ، بعد الوصول إلى حد معين ، لن تؤدي التحسينات الإضافية إلى زيادة كافية في العوائد أو حتى تعويض التكاليف المتكبدة. وبالتالي ، سيكون هناك تأثير ارتداد هبوطي.
مبدأ المساهمة
كقاعدة عامة ، التحسينات التي يتم إجراؤها ضمن الحدود المعقولة تستلزم زيادة في قيمة العقار. وفقًا لمبدأ التحسين التدريجي ، تكون ذات قيمة عندما تكون مصحوبة بزيادة القيمة السوقية. لا تتطابق الزيادة في التكلفة دائمًا مع تكلفة هذه التحسينات. نوع واحد من التحسين يمكن أن يضيف إلى التكلفة أقل بكثير من التكاليف المتكبدة. على العكس من ذلك ، يمكن أن تؤدي الإصلاحات أو التكاليف الأخرى إلى زيادة حادة في قيمة العقارات. على سبيل المثال ، يمكن أن يؤدي بناء منطقة لوقوف السيارات إلى زيادة قيمة المتجر بشكل كبير. بيع بالتجزئةإذا كانت النتيجة زيادة في المبيعات. تجديدتجعلها أكثر جاذبية للمستأجرين ويجب اعتبارها تحسينًا مفيدًا. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن أجزاء التحسينات يمكن أن تزيد أو تنقص من قيمة الممتلكات ، ومع ذلك ، من الصعب إلى حد ما تتبع ارتباطها بتكلفة استنساخ عنصر أو آخر من الممتلكات.
مبدأ المنافسة
القوى الاقتصادية الأساسية ، لأنها تؤثر على نسبة العرض والطلب والمنافسة ، لها تأثير كامل في سوق العقارات. إذا كانت المنافسة التجارية قوية بما فيه الكفاية في بعض المناطق ، فعندئذ بالنسبة للوافد الجديد ، سيكون بناء متجر آخر غير مربح. إذا كان هناك طلب غير مُرضي في الوقت الحالي ومنافسة محدودة في المنطقة ، فسيكون الاستحواذ على العقارات أمرًا جذابًا للغاية للتجار. وخير مثال على ذلك هو سوق الإسكان ، وخاصة الشقق. لأنه بسبب المدة أعمال البناءيتجلى رد الفعل على التقلبات في الطلب مع تأخير ، ويمكن ملاحظة نفس الموقف لفترة طويلة ، على سبيل المثال ، زيادة الطلب. قد تؤدي المنافسة من أنواع أخرى من المساكن إلى انخفاض الأسعار ، لكن العدد المحدود للشقق في الوقت الحالي سوف يستمر معدلات الإيجارعلى مستوى عالٍ بما يكفي. سيؤدي الانتهاء من بناء المساكن الجديدة إلى تغيير الوضع جذريًا ، مما يؤدي إلى زيادة العرض. بمرور الوقت ، تتأرجح التقلبات من زيادة الطلب إلى فائض العرض في دورات بناء منتظمة إلى حد ما.
مبدأ المطابقة
من السهل ملاحظة عمل مبدأ المراسلات في المناطق السكنية ، حيث تشكل هيمنة بعض المنازل معيارًا معينًا للبيئة. إذا تم بناء كوخ حديث للغاية بين المباني ذات الطراز الاستعماري في أي مقاطعة على الساحل الشرقي للولايات المتحدة ، فقد تنخفض قيمته بسبب مبدأ مطابقة البيئة. يمكن أن يؤدي هذا البناء أيضًا إلى خسارة في قيمة المنازل المجاورة. قد يجد مبنى مهمل في منطقة ذات امتياز قيمة مضافة مظهر جذابالحي كله. النظر في هذا ، في كثير مناطق سكنيةيتم إدخال التحكم المعماري المعقول في شكل قيود معينة من أجل الحفاظ على المعيار المعمول به.
يؤدي تطوير المبدأ إلى فهم التنمية "المفرطة" أو "غير الكافية" للإقليم. سيتم تقييم المبنى السكني الذي يتكلف تشييده عدة مرات أكثر من المتوسط للمنطقة بأقل بكثير مما لو كان في بيئة أكثر ملاءمة. في المقابل ، يمكن للمنزل "المبني تحت البناء" بتصميم مبسط أن يمتص بعض القيمة المضافة من الجيران الأكثر فخامة. تحدث عملية مماثلة في سوق العقارات التجارية. حجم مساحة المكتب في نفس المنطقة ، كقاعدة عامة ، يختلف حول معيار معين. على إقليم كبير مركز التسوقالاختلافات المعمارية الطفيفة بين مساحات البيع بالتجزئة ستخلق صورة محددة عامة وبالتالي تجذب انتباه التجار المستأجرين.
مبدأ الانحدار
ينص هذا المبدأ على أنه عند وجود عقارات باهظة الثمن ورخيصة في نفس المنطقة ، ستنخفض قيمة العقار الأغلى بسبب قربه من العقار الأرخص. إذا كان مبدأ المطابقة يساهم في الحفاظ على مستوى القيمة من خلال الحفاظ على الحي عند نفس المستوى ، فإن غياب المطابقة يساهم في انخفاض مستوى القيمة في منطقة معينة.
يمكننا أن نلاحظ عدم الامتثال في المناطق التي لا يوجد فيها تقسيم المناطق وتم بيع قطع الأراضي المختلفة لمالكين مختلفين في أوقات مختلفة. بسبب القيود غير الكافية على الاستخدام وعدم التقسيم ، يمكن للمرء أن يجد عاديًا كوخ، سكن تحت الأرض ، منزل استعماري من طابقين ، إلخ. يمكن الاستنتاج أن عدم الامتثال على المدى الطويل يقلل من قيمة العقارات الأكثر جاذبية.
مبدأ الانتظار
يرغب المستثمرون في كثير من الحالات في الاستثمار في العقارات ، متوقعين زيادة قيمتها. التاريخ الحديثتظهر العديد من البلدان أن قيمة العقارات في تزايد مستمر بسبب زيادة الطلب ومحدودية العرض. توقع ارتفاع الأسعار والطلب "يجعل الطقس" ليس فقط في أسواق العقارات السكنية والتجارية. إنه مهم بنفس القدر لسوق الأراضي ، بما في ذلك الأراضي الزراعية. يتم تسهيل هذا النمو من خلال الحسابات الجادة لمؤشرات الأرباح القوية من ملكية العقارات وتقييم الدخل المستقبلي في الوقت المناسب.
في بعض الحالات ، عندما لا تعد حالة الاقتصاد الكساد في أي منطقة بزيادة مبكرة في الطلب ، يمكن أن يكون للاستبصار نتيجة سلبية. يمكن أن تكون العوامل السلبية الأخرى هي التكلفة العالية للائتمان ، والقيود القانونية التي تفرض متطلبات مفرطة على البناة ، والضرائب المرتفعة على ملكية العقارات.
الأساس النظري لعملية التقييم هو نظام مبادئ التقييم. في الممارسة العالمية ، من المعتاد التفرد أربع مجموعات من مبادئ التقييم (الشكل 1.3):
المجموعة الأولى : مبادئ تستند إلى أفكار المالك المحتمل ؛
المجموعة الثانية : المبادئ الناشئة عن عملية تشغيل العقارات ؛
المجموعة الثالثة : المبادئ التي يحددها عمل بيئة السوق ؛
المجموعة الرابعة : أفضل مبادئ الاستخدام وأكثرها كفاءة (LEU).
مبادئ تستند إلى أفكار المالك المحتمل
المبدأ الأولي للتثمين العقاري مبدأ المنفعة ، مما يعني أنه كلما زادت قدرة العقار على تلبية احتياجات المالك ، زادت فائدته وقيمته.
في التقييم الاقتصادي ، يتم تحديد المنفعة من خلال مبلغ وتوقيت الدخل أو الفوائد الأخرى من استخدام العقارات ، على سبيل المثال ، تشغيل قطعة أرض في نظام خاص (محميات ، مناطق طبية وترفيهية) أو اتصال كائن مع القيم التاريخية ، فضلا عن الهيبة.
ثلاثة مناهج للكشف عن التثمين العقاري جوانب مختلفة من الفائدة :
1) مع نهج مقارن لن يدفع المشتري العقلاني للممتلكات أكثر من سعر الممتلكات المماثلة مع نفس المنفعة ؛
2) مع نهج التكلفة من غير المناسب أن تدفع أكثر مقابل بيع شيء من العقارات أكثر من تكلفة بناء كائن جديد ذي فائدة مماثلة في إطار زمني مقبول ؛
3) مع نهج الدخل يتم تحديد قيمة الشيء العقاري من خلال إمكانيات الاستثمار في أشياء أخرى ذات فائدة مماثلة ، أي في العقارات التي تولد نفس تدفق الإيرادات تقريبًا.
بالنسبة لبعض أنواع العقارات ، يتم تحقيق أكبر فائدة إذا تم تقييم العناصر كعناصر منفصلة ، وقد يكون البعض الآخر أكثر فائدة كجزء من مجموعة (على سبيل المثال ، مراكز الاستخدام المختلط).
مبدأ الاستبدال يعني أنه في ظل وجود عدد معين من العناصر العقارية المتجانسة (من حيث المنفعة أو الربحية) ، فإن العناصر ذات السعر الأدنى ستكون في أعلى طلب. يعتمد هذا المبدأ على إمكانية اختيار بديل للمشتري ، أي تعتمد قيمة العقار على ما إذا كانت العقارات المماثلة أو البديلة متوفرة في السوق.
يرتبط مبدأ الاستبدال بوضع حد أعلى لقيمة العقار ، والذي يرجع إلى تكاليف بناء عقار بديل ضمن إطار زمني مقبول. لن يدفع المشتري الحكيم ثمن عقار أكثر من تكلفة الأرض غير المطورة وتكلفة بناء هيكل مماثل.
يتم تنفيذ مبدأ الاستبدال بشكل كامل في البناء الجديد ، في مناطق سكنية جماعية أو تطوير داشاعندما يسود نفس نوع الأرض ويكون مستوى توحيد مشاريع التخطيط المعماري والعمراني للمباني مرتفعًا.
مبدأ الانتظار يتم تحديد الدخل (مع الأخذ في الاعتبار مبلغ وتوقيت الاستلام) أو ما هي الفوائد ووسائل الراحة من استخدام الممتلكات ، بما في ذلك العائدات من إعادة البيع اللاحقة ، يتوقع المالك المحتمل الحصول عليها. هذا المبدأ يكمن وراء تقييم العقارات في نهج الدخل ويميز وجهة نظر المستخدم المحتمل بشأن الدخل المستقبلي و القيمة الحالية. على سبيل المثال ، قيمة الأرض في مكانالمخصصة ل تطوير سكني، سوف يعكس مبلغ الإيجار المرسملة (الفعلي أو المحتمل) الذي يتوقع المالك الحصول عليه من تشغيل المبنى السكني.
نظرًا لأن استخدام الأشياء العقارية ذات طبيعة طويلة الأجل ، فإن تقييم قيمتها السوقية في منطقة معينة يجب أن يأخذ في الاعتبار الاتجاهات المحتملة في تطوير هذه المنطقة.
في هذا الصدد ، يجبر مبدأ التوقع المثمن على تحليل ومقارنة تأثير المبادئ التي تعكس حالة السوق الحالية ، أي العرض والطلب والمنافسة.
المبادئ الناشئة عن عملية تشغيل العقارات
يتم تحديد المجموعة الثانية من مبادئ التقييم من خلال عملية تشغيل العقارات وتشمل المبادئ التالية:
مساهمة؛
الإنتاجية المتبقية
توازن؛
انفصال.
مبدأ الاستثمار. لتقييم قيمة الشيء العقاري ، من الضروري تحديد مساهمة كل عامل وأهم عناصره في تكوين فائدة وقيمة الكائن. يتم تحديد ربحية العقار من خلال مجموعة من أربع مجموعات من العوامل:
1) الأرض مع المباني (إذا كان الموقع غير مطور ، فالأرض فقط) ؛
2) المعدات والوسائل التقنية (للموقع غير المبني - وكذلك المباني والهياكل) ؛
3) قوة العمل;
4) الإدارة.
في الوقت نفسه ، تعتمد تكلفة كل مجموعة من العوامل على مقدار زيادة قيمة العقار بالكامل من استخدامها ، مع مراعاة الخصائص الكمية والنوعية المتاحة.
بعبارة أخرى، مساهمة - هذه إضافة لقيمة العقار نتيجة وجود عامل معين أو عناصره.
إذا أخذنا في الاعتبار عمل مبدأ المساهمة في الديناميكيات ، فيما يتعلق بكائن موسع ، فإن قيمة كل مساهمة لاحقة قد لا تتوافق مع التكاليف المحددة لإنشاء المكون المعني ، لأن القيمة الإجمالية للعقار ليست كذلك. دائمًا مجموع بسيط لتكاليف العناصر المكونة الفردية. على سبيل المثال ، يمكن أن تضيف تكلفة 150 ألف دولار لموقف سيارات تحت الأرض 300 ألف دولار إلى تكلفة مبنى سكني شاهق. هذه القضيةيتجلى قانون الإنتاجية الحدية ، والذي بموجبه تكون مساهمة العناصر العقارية فعالة طالما أن الزيادة في قيمة الكائن تتجاوز تكلفة التكاليف الحدية.
تسمح دراسة الحجم النموذجي للمساهمة للمالك (المطور) أن يقرر ما إذا كان سيضيف أحد مكوناته إلى العقار أم لا. معيار الملاءمة هو نسبة قيمة مساهمة عنصر أي عامل إلى تكلفة الكائن ومقدار التكاليف المطلوبة لإضافة هذا العنصر.
غالبًا ما يستخدم مبدأ المساهمة لتحديد التحسينات الزائدة عن الحاجة أو المفقودة في تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة. المشكلة الرئيسية المرتبطة بتقييم قيمة المساهمة هي أنه من الناحية العملية ، نادرًا ما يمكن عزل العديد من العناصر التي تؤثر على القيمة بشكل خالص من العقار أو إضافته إليه. يقوم المشتري بتقييم العقار على أنه مركب واحد ، وليس كمجموع مكونات فردية ، ولا يقوم بحسابات كل عنصر على حدة.
تحتل قطعة أرض بها مبان مكانة خاصة بين هذه العوامل ، لأن مساهمتها ترجع إلى مبدأ الإنتاجية المتبقية.
الإنتاجية المتبقية - رصيد الدخل المنسوب للممتلكات بعد دفع تكاليف العمالة والمعدات والوسائل الفنية والإدارة.
نظرًا لأن الأرض التي بها مباني غير منقولة ، يجب إشراك المعدات والوسائل التقنية اللازمة للتشغيل الفعال للمرفق والعمالة والإدارة. هذا يعني أنه يجب على مالك الأرض أولاً دفع تكاليف جذب هذه العوامل الثلاثة (إذا لم يتم تطوير الأرض ، يتم أيضًا أخذ تكاليف بناء المباني أو الهياكل في الاعتبار) ، وبعد ذلك يمكن أن يُنسب الدخل المتبقي إلى الأرض. لذلك ، للأرض قيمة متبقية وتولد دخلاً فقط عندما يكون هناك متبقي بعد تلبية متطلبات الدخل لجميع المكونات المعنية (الشكل 1.1).
يتم تحديد ربحية الممتلكات من خلال مجموعة من أربع مجموعات من العوامل: الأرض مع المباني (إذا كان الموقع غير مطور ، ثم الأرض فقط) ، والمعدات والوسائل التقنية (لموقع غير مطور - وكذلك المباني والهياكل) ، والعمالة والإدارة . في الوقت نفسه ، تعتمد تكلفة كل مجموعة من العوامل على مقدار زيادة قيمة العقار بالكامل من استخدامها ، مع مراعاة الخصائص الكمية والنوعية المتاحة.
بمعنى آخر ، المساهمة هي الإضافة إلى قيمة العقار ، والتي تكون نتيجة وجود عامل معين أو عناصره.
إذا أخذنا في الاعتبار عمل هذا المبدأ في الديناميكيات ، فيما يتعلق بكائن موسع ، فإن قيمة كل مساهمة لاحقة قد لا تتوافق مع التكاليف المحددة لإنشاء المكون المعني ، نظرًا لأن القيمة الإجمالية للعقار ليست دائمًا مجموع بسيط لتكاليف العناصر المكونة الفردية. على سبيل المثال ، يمكن أن تضيف تكلفة 150 ألف دولار لموقف سيارات تحت الأرض 300 ألف دولار إلى تكلفة مبنى سكني شاهق.
في هذه الحالة ، يتجلى تأثير قانون الإنتاجية الحدية ، والذي بموجبه تكون مساهمة العناصر العقارية فعالة طالما أن الزيادة في قيمة الكائن تتجاوز تكلفة التكاليف الحدية. تسمح دراسة الحجم النموذجي للمساهمة للمالك (المطور) أن يقرر ما إذا كان سيضيف أحد مكوناته إلى العقار أم لا. معيار الملاءمة هو نسبة قيمة مساهمة عنصر أي عامل إلى تكلفة الكائن ومقدار التكاليف المطلوبة لإضافة هذا العنصر.
غالبًا ما يستخدم مبدأ المساهمة لتحديد التحسينات الزائدة عن الحاجة أو المفقودة في تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة. المشكلة الرئيسية المرتبطة بتقييم قيمة المساهمة هي أنه من الناحية العملية ، نادرًا ما يمكن تمييز العديد من العناصر التي تؤثر على القيمة في شكل خالص من العقار أو إضافته إليه. يقوم المشتري بتقييم العقار
كمركب واحد ، وليس كمجموع للمكونات الفردية ، لا يقوم بحسابات كل عنصر على حدة.
تحتل قطعة أرض بها مبان مكانة خاصة بين هذه العوامل ، لأن مساهمتها ترجع إلى مبدأ الإنتاجية المتبقية. يتم تعريف الإنتاجية المتبقية على أنها الدخل المتبقي المنسوب إلى الممتلكات بعد دفع تكاليف العمالة والمعدات والمرافق والإدارة.
نظرًا لأن الأرض التي بها مباني غير منقولة ، يجب إشراك المعدات والوسائل التقنية اللازمة للتشغيل الفعال للمرفق والعمالة والإدارة. هذا يعني أنه يجب على مالك الأرض أولاً دفع تكاليف جذب هذه العوامل الثلاثة (إذا لم يتم تطوير الأرض ، يتم أيضًا أخذ تكاليف بناء المباني أو الهياكل في الاعتبار) ، وبعد ذلك يمكن أن يُنسب الدخل المتبقي إلى الأرض. لذلك، للأرض قيمة متبقيةوتولد دخلاً فقط عندما يكون هناك توازن بعد تلبية متطلبات الدخل لجميع المكونات التي تم جذبها (الشكل 1.4).
أرز . 1.4 مكونات العقارات وأشكال تعويضها
تزداد الإنتاجية المتبقية للعقار ذي الموقع الأفضل بشكل كبير إذا سمحت بتوليد دخل إضافي عن طريق زيادة إيرادات المبيعات إلى الحد الأقصى أو تقليل التكاليف ، وخاصة النقل ، أو من خلال تلبية احتياجات العملاء الخاصة.
على سبيل المثال ، يتم تحقيق أقصى قدر من العائدات النقدية عندما يكتسب مالك محطة وقود موقعًا يقع في مركز نقل مزدحم ، ومفتوح بصريًا ويمكن الوصول إليه بسهولة من قبل عدد كبير من سائقي السيارات.
تقليل التكلفة - سيدفع المالك المحتمل للمستودع أكثر مقابل موقع يقع بالقرب من محطة سكة حديد أو طريق سريع أكثر من موقع يقع في منطقة ذات إمكانية وصول ضعيفة إلى وسائل النقل.
تلبية طلبات المستهلكين الخاصة - يوافق مستأجر الشقة على إيجار أعلى للمبنى السكني الذي يفتح منه.
منظر طبيعي جميل أو يقع في منطقة نظيفة بيئيًا في مدينة كبيرة.
قد يؤدي تغيير أحد المكونات الضرورية للتشغيل العادي للعقار إلى زيادة أو تقليل قيمة العقار. يتجلى هذا النمط من خلال مبدأ التوازن.
مبدأ التوازن - لكل نوع من أنواع استخدام الأراضي ، يلزم وجود مكونات معينة للكائن ، والتي يضمن الجمع الأمثل بينها أقصى قيمة للممتلكات.
بمعنى آخر ، يتوافق أي نوع من العقارات مع التركيبة المثلى للعناصر المتفاعلة في هيكل كائن عقاري ، أو فئات العقارات على مقياس حي أو مدينة (مستوطنة) ، حيث يتم الوصول إلى حالة توازن تضمن الحد الأقصى قيمة الكائن بأكمله.
يتم كسر الميزان إذا كانت المباني على الأرض تتميز بتحسينات غير كافية أو ، على العكس من ذلك ، لديها تحسينات مفرطة فيما يتعلق بهذه الأرض ، على سبيل المثال ، حجمها.
يمكن أن يحدث عدم التوازن أيضًا عندما تكون الهياكل على الأرض غير كافية أو زائدة عن الحاجة مقارنة بالبيئة الخارجية ، أي تم انتهاك مبدأ المطابقة. في أي من هذه الحالات ، يفقد العقار قيمته بسبب قلة الاستخدام ، ويزداد خطر المعاملات المحتملة مع هذه الممتلكات.
يجب التأكيد على أن مبدأ التوازن يساهم في تحقيق الحجم الأمثل للعقار في الخيار الحالي لاستخدامه ، مع مراعاة معايير السوق السائدة ونوع استخدام الأراضي والظروف البيئية.
لا يعمل مبدأ التوازن فقط على مقياس كائن فردي ، ولكن أيضًا على ربع ، حي ، مدينة ككل. في هذه الحالة ، يجب أن يتوافق العدد الحالي من كائنات العقارات لأغراض مختلفة مع طلب السوق ، أي عدد الخيارات لاستخدامها.
بالنسبة للأشياء العقارية ، يتميز التوازن بمؤشرات اقتصادية للقدرة والكفاءة.
سعةيوضح عدد العناصر العقارية التي يمكن إلحاقها بقطعة أرض معينة ، بينما يمكن للسلطات المحلية: تنظيم معايير العقارات (الارتفاع ، كثافة البناء ، كفاءة استخدام الأرض) ؛ وضع متطلبات الحفاظ على المناظر الطبيعية والمباني التاريخية وحماية الآثار التاريخية والثقافية ، وإجراءات حماية البيئة.
كفاءةيتم تحديد مستوى الربح الذي يمكن أن يوفره الجمع بين قطعة الأرض والمباني الموجودة عليها أثناء البيع مشاريع مختلفةالبنايات.
على سبيل المثال ، في المنطقة المركزية لموسكو ، تصل تكلفة الحق في إيجار طويل الأجل (حتى 49 عامًا) للأرض إلى 700-800 دولار للمتر المربع. نتيجة لذلك ، تشييد المباني بتكلفة واحدة متر مربعتصبح المساحة الإجمالية التي تقل عن 2000 دولار غير مربحة اقتصاديًا.
من خلال المراجعة خياراتلتحسين كفاءة استخدام الممتلكات ، فمن الضروري أن تأخذ في الاعتبار مبدأ فصل العناصر العقارية وحقوق الملكية الخاصة بها.
مبدأ الفصل يعني أن العناصر المادية للعقار حقوق الملكيةيمكن تقسيمها وربطها بطريقة تحقق أقصى قيمة للكائن.
السمة المميزة للعقار أنه لا يمكن نقله من مكان إلى آخر. له موقع ثابت. لذلك ، يتم نقل الملكية من البائع إلى المشتري عن طريق نقل الحقوق إليه. الأكثر كمالا أنظمةتنظيم الحقوق المختلفة للعقار وتغريبها ، كلما اتسع نطاق سوق العقارات وأكثر ديناميكية ، كلما انخفضت درجة المخاطرة وزادت عقلانية التكاليف المرتبطة بشراء العقارات. عند فصل العناصر المادية للعقار وحقوق الملكية الخاصة بها ، فإن الخيارات التالية ممكنة:
التقسيم المكاني: تقسيم الحقوق إلى المجال الجوي ، وطبقة التربة من الأرض ، والمساحة الجوفية مع باطن الأرض ، وموارد المياه الساحلية ، وتقسيم كتلة الأرض ، وأقسام منفصلة ، وتقسيم المبنى إلى قبو ، وطوابق ، وما إلى ذلك ؛
الفصل حسب أنواع حقوق الملكية: الإيجار ، الاستخدام المحدود ، الرهن العقاري ، المساهمة في رأس المال المصرح به للمؤسسات ، الإصدار
ضمان إصدار الأسهم ؛
الفصل حسب وقت الحيازة أو الاستخدام: على المدى القصير و
عقد إيجار طويل الأجل ، واستخدام دائم ، وحيازة مدى الحياة ،
حق الإدارة الاقتصادية ، الإدارة التشغيلية.
المجموعة الثالثة من مبادئ التقييم ،مشروطًا بفعل أغذية السوق ، ويشمل العرض والطلب والمنافسة والمطابقة والتغيير في البيئة الخارجية.
مبدأ العرض والطلب يعني أن سعر العقار يتغير نتيجة تفاعل العرض والطلب. ويعبر عن الترابط بين الحاجة المتزايدة للعقار في سياق التنمية الاجتماعية والاقتصادية للمجتمع ومحدودية العرض بسبب القيود الطبيعية. قطع ارض، فضلا عن التكاليف الاقتصادية لبناء (إعادة بناء) التحسينات.
يطلب -إنها حاجة ملحة للأشياء العقارية المعروضة في السوق.
عند دراسة الطلب ، يتم تصنيف معلومات السوق حول المعاملات العقارية إلى مجموعات متجانسة ، بينما يجب أن تتنافس العناصر المدرجة في مجموعة معينة مع بعضها البعض في نفس قطاع السوق.
يعتمد تعقيد تحليل الطلب على الغرض من كائن العقار ويزداد كلما انتقلت من قطع الأراضي غير المطورة إلى المجمعات العقارية.
يعرض -هذا هو عدد العقارات التي يمكن طرحها للبيع عند مستوى السعر السائد. وتجدر الإشارة إلى أن عرض الأرض ككل يعمل على أنه كمية ثابتة ، محدودة بطبيعتها نفسها ، لأن الأرض سلعة غير قابلة للتكاثر بحرية. في الوقت نفسه ، هناك اتجاه هيكلي ثابت في إعادة توزيع الأراضي وفقًا للغرض المقصود منها: الأراضي المخصصة للمستوطنات والصناعة والنقل والاتصالات والأغراض الخاصة الأخرى آخذة في الازدياد ؛ يتم تقليص أراضي صندوق الغابات والمحميات.
يوضح مبدأ العرض والطلب ، كأساس لآلية التنظيم الذاتي للسوق ، الفروق الكبيرة في أسعار الأشياء العقارية حسب الغرض والموقع.
مبدأ المنافسة يعني أن أسعار العقارات يتم تحديدها من خلال المنافسة المستمرة بين كيانات السوق التي تسعى إلى تعظيم الأرباح. ارتفاع معدل العائد يحفز جذب رؤوس الأموال إلى سوق العقارات ويزيد من المنافسة.
يكمن الدور الإيجابي للمنافسة في حقيقة أنه في السوق التنافسية فقط يمكن تحديد القيمة السوقية عندما تتساوى مع عائد الاستثمار في قطاعات مختلفة من سوق العقارات. في ظل وجود الاحتكار ، تؤدي الشركات الفائقة الربح إلى الطبيعة المدمرة للمنافسة ، وتقوض العمل آليات السوقويؤدي في النهاية إلى تشويه القيمة السوقية للعقار. هذه العملية خطيرة بشكل خاص في مرحلة نشأة وتشكيل سوق العقارات (الأرض في المقام الأول) ، وهو أمر نموذجي لبلدنا.
ميزات الوضع التنافسي في السوق الروسيالعقارات عبارة عن عدد محدود من البائعين والمشترين ، وسيطرة كبيرة على قطاعات معينة من السوق من قبل المشاركين الأفراد ، ووجود عقبات أمام دخول السوق ، ومستوى منخفض من المنافسة غير السعرية.
عند تحليل الوضع التنافسي الحالي ، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن المنافسة تكمن وراء ديناميكيات منحنيات العرض والطلب وتعمل كشرط مسبق أولي لتعظيم الأرباح ، مع ملاحظة أن الربح المنسوب إلى الأرض مع التحسينات يختلف عن ربح الإنتاج . متوسط الربح في إنتاج السلع والخدمات هو
حماية الاستثمار الرأسمالي وإدارة الإنتاج والمبادرة والمخاطر.
يتجلى على أنه الفرق بين إجمالي الإيرادات وتكاليف الإنتاج ، ويسعى أي مالك إلى تحديد حجم الإنتاج الذي يزيد الربح إلى أقصى حد في ظروف تنافسية معينة.
يعمل الدخل من الاستثمار في العقارات أيضًا كشكل من أشكال المكافأة على الاستثمارات في الأراضي والأشياء الموجودة عليها. في الوقت نفسه ، ليس هذا هو معدل العائد على رأس المال ، ولكن صافي الدخل التشغيلي المتوقع المتبقي بعد دفع مصاريف التشغيل وتكاليف الاستبدال ، والتي يتم تشكيلها على أساس متبقي.
مع الأخذ في الاعتبار مبدأ المنافسة يتجلى في حقيقة أنه إذا كان من المتوقع أن تشتد المنافسة في سوق العقارات ، فإن المثمن إما يقلل من مقدار الدخل المتوقع أو يزيد من درجة المخاطرة.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن العقارات التي لها منافع اقتصادية اليوم قد لا تحتفظ بها بالضرورة في المستقبل. لذلك ، إذا حصل المالك على دخل يتجاوز متوسط القيمة السوقية ، فإن احتمال استلامه يتطلب تبريرًا دقيقًا ، على سبيل المثال ، إبرام عقود إيجار طويلة الأجل.
مبدأ المطابقة هو أن الحد الأقصى لقيمة الممتلكات يحدث عندما يكون هناك مستوى معقول من التوحيد المعماري واستخدام الأرض المتوافق. التزام خصائص العقار باحتياجات وتوقعات السوق المحلي يضمن ارتفاع طلب السوق عليه وبالتالي ارتفاع التكلفة.
بادئ ذي بدء ، يتجلى مبدأ الامتثال من خلال التقدم والعدوان.
تأثير التقدمهو الأثر الإيجابي للبيئة الخارجية أو الأشياء المجاورة على قيمة العقارات. على سبيل المثال ، نتيجة للعملية في منطقة المرافق التي تقدم مستوى عالالبنية التحتية ، أسعار العقارات آخذة في الارتفاع.
تراجعيحدث ، أولاً ، عندما يتسم العقار بتحسينات مفرطة لا يطلبها السوق ، أو عندما يكون للبيئة الخارجية تأثير سلبي على تشغيل العقار. على سبيل المثال ، عند اختيار موقع منطقة ضحلة ، من الضروري مراعاة الكائنات الخارجية ، والتي قد يؤثر وجودها سلبًا على خيار التطوير المختار. سيحدث الانحدار في حي المرافق الترفيهية شركات التصنيعالتي تلوث البيئة هي مصادر الضوضاء والروائح الكريهة وما إلى ذلك. ثانيًا ، يتطلب هذا المبدأ تطابقًا معينًا بين الغرض من الممتلكات وموقعها من حيث الحصول على الوسائل المادية والتقنية أو بيع السلع والخدمات. لذلك ، في بناء المؤسسات التجارية ، يتم إعطاء الأفضلية للمواقع الموجودة على الطرق السريعة الرئيسية والساحات ،
بالقرب من محطات السكك الحديدية والمطارات ومحطات الحافلات
ينقل. بالنسبة لأشياء مثل المقاهي والمطاعم والموتيلات ومحطات الوقود ومخازن قطع الغيار والوقود ومواد التشحيم ، فإن الانفتاح البصري لحركة المرور له أهمية كبيرة ، "تتحسن معايير الامتثال ، مثل المعايير بشكل عام ، مع نمو المدن وزيادة تنوع الأشكال. مبدأ المطابقة ذو أهمية قصوى في تحديد مقدار إهلاك الممتلكات. الممتلكات التي لا تفي بالمعايير الاجتماعية والاقتصادية والمعمارية المعمول بها تفقد قيمتها بسبب البلى الوظيفي أو الخارجي.
يتضمن مبدأ تغيير البيئة الخارجية ، عند تقييم الأشياء العقارية ، مراعاة التغيرات المحتملة في المجالات الاقتصادية والاجتماعية و الشروط القانونيةالتي يتم استخدامها فيها ، وكذلك مراعاة البيئة الخارجية وآفاق تطوير المنطقة.
يجب أن يؤخذ مبدأ تغيير البيئة الخارجية في الاعتبار عند كتابة تقرير تقييم من خلال الإشارة إلى التاريخ الذي يتم فيه تحديد قيمة العقار.
المبدأ الذي يلخص تأثير المجموعات الثلاث المذكورة سابقًا من مبادئ التقييم هو الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة (LEU).
المجموعة الرابعة من مبادئ التقييم (LNEI) تعني أنه من بين الخيارات الممكنة لاستخدام العقار ، يتم اختيار المجموعة التي تدرك تمامًا وظائف قطعة الأرض مع التحسينات. يستخدم هذا الخيار لتقييم قيمة العقارات.
يقوم المثمن بعمل مخصص لخسائر التحصيل من خلال تحليل المعلومات بأثر رجعي حول كائن معين ثم التنبؤ بهذه الديناميكيات وبالتالي يمكنه تحديد الخيار الذي يحقق أقصى دخل ممكن من قطعة الأرض ، بغض النظر عما إذا كان الموقع مبنيًا أم لا وماذا المباني الواقعة عليه في التاريخ التقديري.
يتم تعريف LNEI على أنه استخدام العقارات التي:
أ) مسموح به قانونًا ، أي يتوافق مع اللوائح القانونية ، بما في ذلك قوانين تقسيم المناطق واللوائح الأمنية بيئة، قيود التخطيط الحضري ، متطلبات حماية المعالم التاريخية للهندسة المعمارية ، وتحسين الأراضي المجاورة ، وما إلى ذلك ؛
ب) ممكن ماديا ، أي حجم وشكل الأرض ،
له سهولة النقل، المباني القائمة تجعل من الممكن التنفيذ
حالة الاستخدام المختارة ؛
ج) مبررة مالياً من حيث العائد على الاستثمار
العاصمة ، أي يوفر الاستخدام دخلاً يزيد عن رأس المال
التكاليف وتكاليف التشغيل والالتزامات المالية ؛
د) يوفر أعلى قيمة أو ربحية للعقار.
يتم النظر في LNEI على مرحلتين: أولاً ، قطعة الأرض على أنها مجانية ، وثانياً ، قطعة الأرض مع التحسينات القائمة. إذا كان الموقع خاليًا من المباني ، فسيتم تحديد الكائن الأكثر كفاءة في البناء ، مع مراعاة القيود القانونية والتخطيط الحضري والبيئي وغيرها من القيود ، بالإضافة إلى مراعاة آفاق تطوير المنطقة.
إذا كان هناك بالفعل تطوير على الأرض ، فقد تكون أفضل خيارات الاستخدام هي الإصلاح أو التحديث أو إعادة البناء. سيستمر الاستخدام الحالي حتى تتجاوز قيمة الأرض في الاستخدام الأمثل القيمة الإجمالية للأرض والمباني قيد الاستخدام الحالي ناقصًا تكلفة هدم الهياكل القائمة. في الحالة الأخيرة ، سيكون هدم المباني الحالية خيارًا لـ LNEI.
وبالتالي ، في حالة انخفاض كفاءة استخدامها ، يمكن للأشياء العقارية تغيير الغرض منها. يحدث هذا نتيجة انخفاض قيمة المباني والتحسينات الأخرى ، وتحت تأثير الاتجاهات في سوق العقارات.
يمكن أن تتطور LERI بمرور الوقت ، وتتأثر بمعايير السوق والتغيرات الخارجية. إذا تم إنشاء طريق سريع مؤخرًا بالقرب من الأرض ، فقد يكون أفضل استخدام هو إنشاء محطة وقود أو نقطة للوجبات السريعة أو خدمة سيارات.
من الناحية العملية ، فإن مبدأ LNEI هو الفرضية الأولية التي يعتمد عليها اختيار نوع معين من القيمة المقدرة للعقار ويتم التوصل إلى استنتاج حول قيمتها. على سبيل المثال ، عند تحديد سعر البيع الأكثر احتمالا (القيمة السوقية) لعقار ما ، يتم تفسير مبدأ LEIR على أنه الاستخدام الأكثر احتمالا لعقار قائم ، أثناء تحديد قيمة الاستثمارينصب التركيز في التفسير على الاستخدام الأكثر كفاءة للممتلكات مع التحسينات الممكنة.
غالبًا ما لا تعكس القيود الإدارية وتقسيم المناطق الموجودة اليوم في روسيا المتطلبات الأسواق الناشئةوبالتالي فإن الاستخدام الفعلي للأرض مع التحسينات لا يمثل الخيار الأفضل في كثير من الأحيان.
ترتبط جميع المبادئ المذكورة أعلاه للتقييم العقاري ارتباطًا وثيقًا ، واعتمادًا على نوع وخصائص الممتلكات التي يتم تقييمها ، بناءً على طريقة التقييم المستخدمة ، يمكن أن تلعب دورًا أساسيًا أو ثانويًا.
هذه المبادئ اساس نظرىتقييم الأشياء العقارية. تستند ثلاثة مناهج أساسية لتقييم العقارات عليها - مربحة ومقارنات مبيعات ومكلفة.
1.4 المراحل الرئيسية لعملية التثمين العقاري
تتضمن عملية تثمين العقار الخطوات التالية:
المرحلة الأولى. تحديد مهمة التقييم
الغرض من التقييم
نوع القيمة المحددة
إنشاء حقوق الملكية المقدر
قيمة الموعد
المرحلة الثانية. وضع خطة وعقد للتقييم
جدول عمل التقييم
مصدر المعلومات
اختيار طرق التقييم
تكاليف التقييم
المكافأة المالية للتقييم
صياغة اتفاقية تثمين
المرحلة الثالثة. جمع وتحليل المعلومات
فحص الكائن والمنطقة المحيطة به
الوصف القانوني للعقار
الخصائص الفيزيائية والموقع
التحقق من صحة المعلومات التي تم جمعها
تحليل ومعالجة المعلومات
المرحلة الرابعة. تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية
تحليل قطعة الأرض تحليل قطعة الأرض
كبرنامج كومبيوتري مع تحسينات
الصلاحية القانونية لحالة الاستخدام المختارة
الجدوى المادية
الامكانيات المالية
أعلى قيمة عقارية
المرحلة الخامسة. حساب القيمة المقدرة للممتلكات على أساس ثلاث طرق:
التقييم على أساس الدخل
تقدير التكلفة على أساس النهج المقارن
تقدير التكلفة على أساس نهج التكلفة
المرحلة السادسة. تنسيق النتائج المتحصل عليها واشتقاق القيمة النهائية لقيمة العقار
التحقق من البيانات الواردة على قيمة القيمة
الافتراضات والشروط المقيدة بسبب اكتمال وموثوقية المعلومات المستخدمة
اشتقاق القيمة النهائية للتكلفة
المرحلة السابعة. تجميع تقرير التقييم
أسئلة التحكم
1. ما هو الفرق بين العقارات والمنقولات؟
2. ما هي الأشياء ذات الصلة القانون المدنيللعقارات
ملكية؟
3. لأي غرض يمكن إجراء تثمين للعقار؟
4. ما هو الفرق بين التكلفة والسعر والتكاليف؟
5. كيف يتم تحديد قيم الاستخدام والتبادل؟
ملكيات؟
6. ما هي العوامل التي تؤثر على قيمة تبادل قيمة العقار؟
7. ما هي خصائص القيمة في الاستخدام و
ما هي أشكال تجليها فيما يتعلق بالعقار لك
يعرف؟
8. ما هي القيمة في التبادل وما هي أشكال تجلياتها بالنسبة للأشياء العقارية المستخدمة في التقييم؟
9. وضح الفروق الموجودة بين مفهومي "القيمة السوقية" و "قيمة الاستثمار".
10. على أي أساس تنقسم مبادئ التثمين العقاري إلى أربع مجموعات؟
11. ما هي العلاقة بين مبدأ المنفعة والمبدأ
مي التوقع والاستبدال؟
12. كيف تتجلى العلاقة بين مبدأ الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية ومبادئ المساهمة والتوازن؟
13. ما هو التناقض بين مبادئ التوقع و
العرض والطلب؟
14. تحديد الفروق بين مبادئ التوازن والمطابقة.
15. ما هي العوامل التي تؤخذ في الاعتبار عند تحديد الخيار الأفضل و
الاستخدام الأكثر كفاءة للممتلكات؟
16. هل من الممكن ألا يكون لقطعة أرض غير مطورة على أطراف المدينة خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة؟ تحت تأثير ما هي العوامل التي يمكن أن يتغير هذا الوضع؟
17. عند تقييم ما هي أنواع التكاليف ، والمراحل الفردية للمنظمة
عملية التقييم تصبح اختيارية؟ إعطاء محدد
أمثلة.
الاختبارات
المبدأ الاقتصادي أن الحد الأقصى للدخليمكن الحصول على المنقولات وفقًا للقيم المثلى للعناصر المكونة لها ، ويسمى:
أ) مبدأ المساهمة ؛
ب) مبدأ الإنتاجية المتبقية ؛
ج) مبدأ الاستبدال.
د) مبدأ التوازن.
هـ) مبدأ الانفصال.
يُطلق على المبدأ الاقتصادي القائل بأن الحد الأقصى لقيمة العقارات يتحدد بأقل سعر يمكن عنده شراء عقار آخر ذي منفعة معادلة:
أ) مبدأ الاستبدال ؛
ب) مبدأ المطابقة.
ج) مبدأ التوقع.
د) مبدأ الإنتاجية المتبقية ؛
هـ) مبدأ تغيير البيئة الخارجية.
3. أي من العوامل التالية لا يؤثر على تقدير القيمة الدفترية للعقار؟
أ) التكلفة المبدئيةكائن عقاري
ب) الاستهلاك المتراكم للممتلكات.
ج) تكلفة بناء عقار مماثل في
تاريخ التقييم
د) طرق الإدارة محاسبةالإهلاك والتشغيل والنفقات الأخرى لصيانة الممتلكات ؛
هـ) تؤثر جميع العوامل على قيمة تقدير القيمة الدفترية
المنقولات.
4. أي مما يلي لا يتوافق مع تعريف القيمة السوقية؟
أ) سعر الصفقة الأكثر احتمالا ؛
ب) لدى المشتري والبائع دافع نموذجي ؛
ج) التكلفة المحسوبة مع الأخذ بعين الاعتبار البيع بالدين مع تأخير
قسط؛
د) التكلفة المحسوبة في تاريخ محدد.
هـ) يتم طرح موضوع التقييم في السوق المفتوحة في شكل الجمهور
و) جميع الإجابات تستوفي تعريف القيمة السوقية.
5. أي مما يلي لا يتوافق مع تعريف قيمة الاستثمار؟
أ) التكلفة بالنسبة لمستثمر معين.
ب) القيمة في المقابل.
ج) القيمة المحسوبة على أساس خصم المتوقع
دخل؛
د) القيمة المستخدمة.
هـ) جميع الإجابات تستوفي تعريف قيمة الاستثمار.
6. ما نوع القيمة التي تستند إلى مبدأ استبدال أو إعادة إنتاج عناصر العقارات المعرضة لخطر التدمير؟
أ) قيمة الاستثمار.
ب) القيمة الخاضعة للضريبة.
ج) قيمة الإنقاذ.
د) القيمة السوقية.
هـ) كل الإجابات خاطئة.
7- تشمل أشكال إظهار القيمة في التبادل ما يلي:
أ) السوق ، الإيجار ، الاستثمار ؛
ب) الرهن العقاري والاستثمار والسوق.
ج) التأمين ، السوق ، الخاضع للضريبة ؛
د) الإيجار والتعهد والسوق.
هـ) التصفية والسوق والتوازن.
8. عند تحديد خيار الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للممتلكات ، يؤخذ ما يلي في الاعتبار:
أ) التشريعات الحالية والقيود الإدارية ؛
ب) الخصائص الفيزيائية لقطعة الأرض.
ج) الجدوى المالية لحالة الاستخدام.
د) إمكانات الموقع ؛
هـ) كل ما سبق.
9. إذا اشترى المستثمر عقارًا بناءً على افتراض حدوث زيادة في ربحيته ، فإنه ينطلق من المبدأ:
أ) البدائل.
ب) المنافسة.
ج) المنفعة.
د) التوقعات.
هـ) المساهمة.
10. أي من أنواع القيمة التالية يمكن أن يتجاوز القيمة السوقية للعقار؟
أ) الاستثمار.
ب) القيمة للأغراض الضريبية.
ج) الضمانات.
د) التصفية.
هـ) كل الإجابات خاطئة.
ملامح عمل سوق العقارات
الخصائص العامةسوق العقارات. هيكل سوق العقارات. الغرض من تحليل سوق العقارات. عوامل الطلب والعوامل السابقة للظاهرة في سوق العقارات. تحديد قدرة السوق العقاري. علاقة دورة السوق العقاري بالدورة الصناعية. السمات المشتركةوالاختلافات في تطور سوق العقارات وسوق رأس المال. ربط الأسواق العقارية بسوق رأس المال على المدى القصير. تأثير سوق رأس المال على تطوير سوق العقارات على المدى الطويل. أسباب الإفراط في الاستثمار في العقارات. مستوى المخاطرة في سوق العقارات. مستوى مخاطر الاستثمار في العقارات مقارنة بمخاطر الاستثمار في الأوراق المالية للشركات.
شرط أساسيتقييم العقارات هو أن يأخذ في الاعتبار خصوصيات أداء سوق العقارات ، حيث أن حالة سوق العقارات لها تأثير كبير على تدفقات الدخل ومستويات المخاطر وسعر البيع المحتمل للممتلكات عند نقطة معينة في الوقت المناسب في المستقبل ، أي على البيانات الرئيسية المستخدمة في التقييم باستخدام نهج الدخل. مع الأخذ في الاعتبار خصوصيات أداء سوق العقارات سيجعل من الممكن تعديل بيانات الفترة بأثر رجعي لتقييم العقارات باستخدام الأساليب. نهج السوق. بالإضافة إلى التعريف جاذبية الاستثمارالعقارات ككائن للاستثمار (إذا تم طلب التقييم من قبل مستثمر محتمل) يتطلب محاسبة إلزامية الوضع الحاليسوق العقارات وآفاق تطويرها في المستقبل.
درجة - عملية صعبة، تتطلب مثمنًا مؤهلًا تأهيلا عاليا ، وفهم مبادئ وطرق التقييم ، والتوجيه الحر في سوق العقارات ، ومعرفة الحالة واتجاهات العرض والطلب في مختلف قطاعات هذا السوق. في صميم تكوين نظرية التقييم كمطبقة الانضباط الاقتصاديهي مبادئ التقييم.
مجموعة مبادئ التقييمهو نظام من البديهيات (افتراضات أساسية لا تتطلب إثباتًا) للتقييم. في الوقت نفسه ، يمكن للمرء أن يميز سمات مجموعته ، والعلاقة بين مجموعات المبادئ والهدف المشترك.
على أساس نظام مبادئ التقييم ، يتم تشكيل المفاهيم الأساسية التي تشكل المنصة الأيديولوجية للنهج وطرق التقييم. كما أنها تجعل من الممكن تحديد المفاهيم الأساسية لنظرية التقييم ووصف خصائصها (على سبيل المثال ، مثل القيمة المقدرة أو الشيء القابل للمقارنة أو تاريخ التقييم) ، وكذلك تحديد العلاقات فيما بينها. وبالتالي ، نظرًا لكونها انعكاسًا للقوانين العامة للنظرية الاقتصادية ، فإن مبادئ التقييم هي انعكاس وتفسير يسمح لها بحل فعال لمشاكلها التي تنشأ في ممارسة التقييم. هذا هو الغرض العام من مبادئ التقييم.
تشكل مجموعة معينة من مبادئ التقييم أساس تقييم نوع أو نوع آخر من قيمة الأشياء العقارية ، بما في ذلك قطع الأراضي. فهي تحدد ميزات إجراءات التقييم وتسمح بتبرير الأساليب والأساليب المطبقة للتقييم العقاري. ومع ذلك ، في الحياة الواقعية ، هناك عدد من العوامل التي يمكن أن تشوه تأثيرها (على سبيل المثال ، تدخل الدولة ، موقف الحكومات البلدية ، أو النقص في القوانين واللوائح). في ضوء ذلك ، فإنها تعكس فقط الأنماط الاقتصادية الرئيسية ، والاتجاهات في السلوك الاقتصادي للمواضيع علاقات السوق، ولا تضمن سلوكهم المحدد. في الوقت نفسه ، مع تطور علاقات السوق وتقويتها ، يجب أن يزداد تأثير مبادئ التقييم.
يمكن تصنيف هذه المبادئ في الفئات الأربع التالية:
1. مبادئ تستند إلى تصورات المستخدم - مبادئ المنفعة والاستبدال والتوقعات.
2. المبادئ المتعلقة بالأرض وتنميتها - مبادئ الإنتاج المتبقي ، والمساهمة ، وزيادة العوائد وتناقصها ، والتوازن ، والحجم الاقتصادي ، والتقسيم الاقتصادي.
3. المبادئ المتعلقة ببيئة السوق - مبادئ التبعية ، المطابقة ، العرض والطلب ، المنافسة ، التغيير.
4. مبدأ الاستخدام الأكثر فعالية (NEI).
أنا. تستند المبادئ إلى تصورات المستخدم (المالك ، المستثمر). على أساس مبادئ هذه المجموعة ، يتم تشكيل المفاهيم الأساسية ونماذج سلوك الموضوع (المالك / المستخدم) فيما يتعلق بموضوع التقييم ، لأنها تحتوي على ميزات الإدراك بموضوع التكلفة الرئيسية خصائص الكائن ، والتي ، بالطبع ، ذاتية. وجدت هذه المبادئ الأساسية وتحليل النماذج المختلفة لسلوك الموضوع طريقها. مزيد من التطويرفي نظرية المنفعة. في نظرية التقييم ، تشكل مجموعة المبادئ هذه أساس مفهوم الربحية ، وبالتالي ، نهج الدخل ، الذي تُستخدم طرقه لحساب القيمة السوقية وتحديد عدد من القيم غير السوقية (على سبيل المثال ، الاستثمار قيمة). في الوقت نفسه ، يتم تحديد مستوى الدخل المتوقع من الكائن من قبل المثمن في التوقعات وفقًا لأفكار المستثمر (المالك). تستند هذه الآراء إلى:
1) إما متطلبات السوق لمعدل العائد لأشياء من هذا النوع (على تقييم فائدة شيء ما من قبل السوق - عند تقييم القيمة السوقية) ؛
2) المتطلبات الشخصية للمستثمر (المالك) لمعدل العائد على رأس المال المستثمر (عند تقدير القيمة المستخدمة).
مبدأ المنفعة (المنفعة). المنفعة - هي قدرة العقار على تلبية احتياجات مستخدم معين في مكان معين ولفترة زمنية معينة. العقارات لها قيمة فقط إذا كان يمكن أن تكون مفيدة للمالك المحتمل: الإنتاج منتجات صناعيةأو زراعة المحاصيل ، والحصول على الإيجار منها. من يريد امتلاك هذا العقار مؤقتًا ، وما إلى ذلك.
يمكن أن تكون الملكية مفيدة في أنها: - تنفذ وظيفة اقتصادية معينة ؛
مؤجر ويسمح لك باستلام الإيجار ؛ - يسبب شعور بالفخر لصاحب الحق بالعقار. بالنسبة للعقارات المربحة ، تقاس المنفعة بمقدار الدخل من استخدامها.
مبدأ الاستبدالهو أن الحد الأقصى لقيمة العقار يقتصر على أقل سعر يمكن عنده شراء عنصر آخر له نفس الأداة (المكافئة). يفترض هذا المبدأ أن هناك خيارات للمشتري. إنه يوضح أنه يمكن دائمًا العثور على بديل معقول للممتلكات التي يتم تقييمها ، إما في شكل كائن مماثل موجود في السوق ، بما في ذلك قطعة أرض ، أو بناء جديد محتمل لعنصر مشابه في إطار زمني مقبول.
هذا المبدأ العالمي هو أساس كل من الأساليب التقليدية الثلاثة للتقييم - التكلفة والسوق والدخل.
مبدأ التوقعيعني أن القيمة يتم إنشاؤها من خلال توقع الفوائد المستقبلية التي يمكن الحصول عليها من امتلاك هذا العقار. بموجب هذا المبدأ ، يتم تحديد القيمة بالقيمة الحالية للأرباح المستقبلية أو المنافع المستقبلية المتوقعة الأخرى.
ثانيًا. المبادئ المرتبطة بالأرض وتطويرها (التحسينات) (المبادئ المرتبطة بالأرض والتحسين). تتيح مجموعة المبادئ هذه تقييم الخصائص الإنتاجية (التشغيلية) لشيء وعوامل الإنتاج وتأثيرها على عملية تكوين القيمة ، ليس فقط بشكل منفصل ، ولكن أيضًا من خلال طبيعة العلاقات المتبادلة بينهما. هنا يعتبر الكائن جزءًا من مجال الإنتاج وتنطبق عليه القوانين الأساسية للاقتصاد الجزئي. تتيح مبادئ هذه المجموعة للمُثمن أن يعكس بشكل كامل في الحسابات خصائص كائن التقييم نفسه والبيئة التي يعمل فيها. تركز هذه المبادئ على تحليل كاملخصائص العقارات والظروف التي يتم تشغيلها فيها ، وبدونها يستحيل تطبيق نهج التكلفة. في الوقت نفسه ، يعتمد نهج التكلفة على مبدأ الاستبدال (المجموعة الأولى) ، ويكون حساب القيمة السوقية للعقار في إطار نهج التكلفة مستحيلًا دون استخدام المجموعة الثالثة من المبادئ.
مبدأ الإنتاجية المتبقية (فائض الإنتاجية). يتم تحديد قيمة قطعة الأرض من خلال إنتاجيتها (معدل العائد على رأس المال المستثمر). تعتمد الإنتاجية على الدخل الناتج عن كل من عوامل الإنتاج. لكل عامل إنتاج شكله الخاص من التعويض (الدفع مقابل جاذبيته): لقطعة أرض - إيجار ، مقابل عمل - الأجر، لرأس المال - الفائدة ، لجهود المقاولات - الربح. نظرًا لأن الأرض غير منقولة ماديًا ، فإن عوامل العمل ورأس المال و النشاط الريادييجب أن ينجذب إليه. وهذا يعني أن التعويض عن استخدام هذه العوامل يجب أن يتم أولاً وبعد ذلك يمكن دفع الإيجار فقط. في هذا المعنى ، يتم استخدام مصطلح "القيمة المتبقية" للأرض ، وهو تقليدي في الاقتصاد الغربي ، أي الأرض تساوي شيئًا فقط عندما يكون هناك توازن بعد دفع ثمن عوامل الإنتاج الأخرى.
مبدأ الإنتاجية المتبقية- هذا هو المبدأ القائل بأن صافي الدخل ينسب إلى الأرض فقط بعد دفع عوامل الإنتاج الأخرى.
على سبيل المثال ، يثبت المطور ، بناءً على مراقبة العقارات ، أن القيمة السوقية للمنزل الريفي ستكون 2.5 مليون روبل. يقدر المقاول أعمال البناء بـ 2 مليون روبل. بعد إثبات أن الدخل من ريادة الأعمال للمطور يجب ألا يقل عن 0.3 مليون روبل ، يحدد المقاول الحد الأقصى للسعر الذي يمكنه إنفاقه مقابل قطعة أرض - 0.2 مليون روبل.
مبدأ المساهمة (الإنتاجية الحدية) (المساهمة). تعتمد قيمة العقار على وجود أو عدم وجود أي عنصر من عناصر التحسينات على الأرض. وبالتالي ، فإن كل عنصر من عناصر تحسين الأرض يساهم في قيمة العقار ، وبالتالي الأرض نفسها. يتم توفير هذه الإضافة إلى تكلفة الكائن (على سبيل المثال ، إضافة وسائل الراحة الإضافية - مدفأة ، وحوض سباحة ، وملعب تنس ، وما إلى ذلك) من خلال إدخال عامل جديد ، قد تكون تكلفته أكثر أو أقل من قيمة المساهمة. المساهمة هي المبلغ الذي تتغير به قيمة العقار بسبب وجود أو عدم وجود أي عنصر إضافي لتحسين الأرض.
مبدأ المساهمةيوضح مقدار الاستثمار الإضافي في تحسين عقار (قطعة أرض) يزيد من قيمته.
مبدأ تغيير (زيادة وخفض) الإنتاجية (زيادة وخفض العوائد). التحسينات التي ينفذها المستخدم على قطعة الأرض لها خاصية تغيير الإنتاجية (العائد). هذا يعني أنه ، مع ثبات العوامل الأخرى ، مع إضافة التحسينات إلى الأرض ، تزداد قيمة الكائن بمعدل متزايد يصل إلى نقطة محددة معينة ، والتي تتباطأ القيمة منها بالفعل ، على الرغم من الزيادة.
وفقًا لهذا المبدأ ، تكون التحسينات اللاحقة قابلة للتطبيق اقتصاديًا حتى تساوي الزيادة في قيمة الكائن تكلفة التحسينات المضافة. يجيب هذا المبدأ على سؤال المالكين: ما مدى كثافة بناء أراضيهم؟
الشركة المطورة تمتلك 1 هكتار من الأرض. بعد جمع المعلومات ذات الصلة ، يقوم المثمن بإعداد الجدول التالي لحساب أرباح المباني ذات الكثافات المختلفة.
يوضح هذا المثال أن المطور يجب أن يقصر نفسه على بناء أربعة منازل.
مبدأ التوازن (التناسب) (التوازن). إذا لم يتم تطبيق عوامل إنتاج كافية على الأرض ، فإنها تكون متخلفة. إذا كان هناك الكثير ، فهو مثقل بالمباني. في كلتا الحالتين ، يتم استخدام الأرض بشكل غير فعال ، ووفقًا لمبدأ الإنتاجية المتبقية ، يتم فقدان قيمة الأرض. يجب أن تكون جميع عوامل الإنتاج متناسبة مع بعضها البعض من أجل تحقيق ذلك إجمالي الدخلمن الأرض كان الحد الأقصى.
ينص المبدأ على أنه بالنسبة لأي نوع من استخدامات الأراضي ، يتم تعظيم قيمة العقارات من خلال مجموعة مثالية (متوازنة) من تحسينات الأراضي.
مبدأ الحجم الاقتصادي (الحجم الاقتصادي).قيمة العقارات تزداد مع الحجم الأمثلالأرض والعكس صحيح. يتم تحديد النطاق المقبول لتطوير الأراضي من خلال ظروف السوق التنافسية ومتطلبات المستخدم.
يحدد مبدأ الحجم الاقتصادي كمية الأرض اللازمة نسبيًا لضمان الحجم الأمثل لاستخدام الأراضي وفقًا لظروف السوق في مكان معين.
مبدأ الحجم الاقتصادي- هذا هو نفس مبدأ التوازن ، لكنه يؤخذ على نطاق مختلف ومستوى مختلف. التوضيح هو القيمة المتزايدة لقطعة أرض موحدة.
لنفترض أنه من المخطط نقل قطعة الأرض الموجودة على مفترق الطرق إلى محطة وقود. إذا كان الموقع صغيرًا ، فستكون هناك مشاكل في مواقف السيارات وصيانة وتخزين الوقود وزيوت التشحيم. إذا كانت قطعة الأرض كبيرة ، فلن يتم استخدام جزء من الأرض ولن يجلب دخلاً إضافيًا. في الحالة الأولى يجب على صاحب المحطة شراء قطعة أرض إضافية ، وفي الحالة الثانية يجب التنازل عن الأرض الزائدة.
مبدأ التقسيم الاقتصادي للحقوق (التقسيم الاقتصادي). تسمح أنظمة قانون الملكية في عدد من البلدان بتقسيم وبيع حقوق الملكية على حدة. تزداد قيمة العقارات مع الفصل (أو الجمع) الأمثل بين حقوق الملكية والعكس صحيح.
ينص مبدأ التقسيم الاقتصادي على وجوب تقسيم حقوق الملكية ودمجها بطريقة تؤدي إلى زيادة القيمة الإجمالية للعقار.
ثالثا. المبادئ المرتبطة ببيئة السوق. ترتبط هذه المبادئ بالبنية التحتية للسوق وهي تفسير للنظرية التطبيقية لتقييم الأنماط الاقتصادية العامة التي تتميز بها بيئة السوق. إنها تكمن وراء تطبيق مفهوم السوق ، وبالتالي النهج المقارن (السوق) للتقييم. دون الأخذ بعين الاعتبار تأثير مبادئ هذه المجموعة ، من المستحيل تحديد القيمة السوقية للعقار بشكل صحيح وأي من القيم المقدرة لنوع السوق.
مبدأ الاعتماد (على التأثير الخارجي) (التبعية).الموقع هو واحد من أكثر المواقع عوامل مهمةتؤثر على قيمة العقارات. تعتمد جودة الموقع على العلاقة المادية للأرض ونوع استخدام الأرض المعتمد في المقاطعة ، وكذلك القرب من بيئة اقتصادية معينة. تشكل هذه الخصائص معًا الموقع أو الموقع الاقتصادي لاستخدام الأرض. إذا كان هناك تغيير في أنماط استخدام الأراضي في المقاطعة ، أو إذا كان هناك تغيير البيئة الاقتصادية، فعادةً ما يؤثر ذلك على قيمة العقار.
على سبيل المثال: بناء مركز تسوق قريب ، إنشاء بحيرة صناعية ، بناء مدرسة أو مصنع لمعالجة النفايات. ترتبط درجة التأثير بمدى الاستخدام الجديد للأرض والروابط بين الموقع الذي تم تقييمه والموقع الجديد. هذا يعبر عن مبدأ التبعية: تتأثر قيمة العقار بالبيئة الخارجية ويؤثر بدوره في حالات الاستخدام وقيمة استخدامات الأراضي الأخرى في المنطقة المحيطة.
مبدأ المطابقة. من المرجح أن يفشل المشروع الذي لا يفي بمعايير السوق ماليا.
يحدد مبدأ المطابقة إلى أي مدى الطراز المعماريومستويات المرافق والخدمات التي يقدمها المطور في عقار معين تلبي احتياجات وتوقعات السوق.
ترتبط مبادئ الانحدار (النقصان) والتقدم (الزيادة) بمبدأ المطابقة. من المرجح أن يحدث الانحدار عندما يكون خيار استخدام الأراضي المطبق مبالغًا فيه ومفرطًا بالنسبة للسوق.
على سبيل المثال بناء منزل بتكلفة 175 ألف دولار. في ربع تكلف فيه المنازل الأخرى من 70 ألف إلى 80 ألف دولار ، ستصبح غير مربحة - لن يقدموا سعرًا لها في السوق يمكنه حتى تعويض التكاليف. والعكس صحيح ، إذا تم إعادة بناء العديد من المتاجر في منطقة التسوق ، فمن المحتمل حدوث تقدم: زيادة في قيمة جميع المتاجر في هذه المنطقة.
مبدأ العرض والطلب. الخاصية لها قيمة إذا كان لها فائدة لمستخدم أو مجموعة من المستخدمين. ومع ذلك ، يجب أن يكون نادرًا نسبيًا. العرض هو عدد الخصائص المتاحة في السوق بسعر معين. يتميز الطلب عادة بعدد العناصر التي يكون المشترون المحتملون جاهزين أو قادرين على شرائها خلال فترة زمنية معينة بسعر السوق السائد في ذلك الوقت. عندما يكون هناك فائض في العرض أو انخفاض في الطلب ، ستنخفض الأسعار والإيجارات. إذا زاد الطلب أو انخفض العرض ، فعندئذ في ظل ظروف التوازن إقتصاد السوقوعلاقات السوق المستقرة ، تزداد قيمة العقار. عندما يكون العرض والطلب متوازنين ، يميل سعر السوق إلى عكس التكلفة. تحفز الزيادة في أسعار السوق على التكلفة "إنشاءات جديدة ، وعلى العكس من ذلك ، إذا كانت أسعار السوق أقل ، فسيتباطأ البناء أو يتوقف تمامًا حتى يتسبب الطلب المتجدد في زيادة أسعار السوق.
يعرضهي كمية البضائع المتوفرة بسعر معين ؛ الطلب هو كمية البضائع المطلوبة بسعر معين. العرض والطلب فقط في التفاعل يحددان القيمة والأسعار في السوق. الطلب بشكل عام أكثر مرونة من العرض وأكثر استجابة للأسعار. صفة مميزةسوق العقارات.
مبدأ المنافسة (المنافسة). إذا شعر المالكون / رأس المال الحر بأرباح زائدة أو احتكارية في سوق العقارات ، فسيحاولون اختراق هذا السوق. الأرباح الفائضة أو الاحتكارية هي مبالغ تزيد عما هو ضروري بشكل معقول للتعويض عن أنشطة ريادة الأعمال. تحفز الأرباح الأعلى من المعتاد المزيد من المنافسة.
يعكس مبدأ المنافسة الأثر التنظيمي لآليات السوق: فعندما يتجاوز الربح في السوق المستوى اللازم لدفع ثمن عوامل الإنتاج ، تشتد المنافسة في هذا السوق ، مما يؤدي بدوره إلى انخفاض متوسط مستوى الدخل. يمكن أن يلعب فائض الربح في مرحلة معينة من تطور السوق دورًا محفزًا في جذب رأس المال إلى هذا القطاع من السوق وخلق ظروف تنافسية عليه. ومع ذلك ، بالاقتران مع الاحتكار ، فإنه يؤدي إلى المنافسة المدمرة ويقوض السوق ، ويشوه القيمة الحقيقية لأشياء السوق.
إذا واجه المثمن تدفق دخل أعلى من معيار السوق ، فيجب عليه توخي الحذر: على سبيل المثال ، التعامل مع الأرباح الزائدة على أنها تدفق دخل منفصل (جنبًا إلى جنب مع تدفق الدخل العادي) ، أو تحديد تدفق الدخل الزائد بأكمله على أنه أكثر خطورة من عادي ، واستغلها بمعدل أعلى.
مبدأ التغيير (التغيير). قيمة العقارات ليست ثابتة مع مرور الوقت. الأشياء العقارية تبلى. تفتح أعمال جديدة ، ويغلق آخرون. تتغير طبيعة استخدام الأراضي تحت تأثير الأفراد والمؤسسات العامة. تقلب الحجم المعروض النقديوأسعار الفائدة. الظروف الاقتصادية تفتح فرصا جديدة. تتأثر تكلفة البضائع بالأحداث الدولية. تؤدي التقنيات الجديدة والمعايير الاجتماعية الجديدة إلى ظهور متطلبات جديدة للعقارات. التغيرات الديموغرافية تملي الحاجة لأنواع مختلفة من المساكن. أذواق الناس وحالاتهم المزاجية تتغير. يمكن لهذه العوامل وغيرها أن تغير فائدة العقارات في موقع معين. يجب أن تأخذ في الاعتبار أيضًا حالة ومرحلة تطور المدينة أو الحي أو الصناعة: في مرحلة التطور أو النضج أو الانحدار أو النهضة. ستكون قيمة العقار في مرحلة التطوير لمنطقة معينة أعلى من نفس العقار في نفس المنطقة ، ولكنها في حالة انخفاض.
يتضمن مبدأ التغيير الأخذ في الاعتبار ، عند تقييم الأشياء العقارية ، التغييرات المحتملة في الظروف الطبيعية والاجتماعية والاقتصادية التي يقع فيها الكائن.
وبالتالي ، فإن التغيير هو سمة لا غنى عنها لقيمة العقارات بمرور الوقت. لذلك ، فإن أي تقييم عقاري مؤرخ بالضرورة برقم محدد.
رابعا. مبدأ الاستخدام الأكثر فعالية (NEI) (الاستخدام الأعلى والأفضل)أساسي في نظرية تثمين العقارات. يجمع هذا المبدأ مبادئ الفئات الثلاث ويوحّد جميع مبادئ التقييم. إنه المبدأ الذي يحدد اختيار العوامل وخصائص الكائن التي تؤثر على قيمته السوقية.
يحدد مبدأ NEI استخدام المؤسسة التي توفر أعلى قيمة للعقار في تاريخ التقييم. لكن هذه ليست صيغتها الكاملة. يتم نسيان هذا من قبل أولئك الذين يزعمون أن مبدأ NEI ليس ضروريًا على الإطلاق ، لأنه بخلاف ذلك ، بدلاً من رياض الأطفال والمدارس ، سيتم بناء الكازينوهات ومصانع المشروبات الكحولية في كل مكان. في الواقع ، ينص مبدأ NEI على أن الاستخدام الأكثر كفاءة هو الاستخدام ، المختار من مجموعة من البدائل ، وهذا كلاهما 1) ممكن تقنيًا (ماديًا) ؛ 2) مسموح به قانونًا ؛ 3) له ما يبرره من الناحية المالية ؛ و 4) يصل الممتلكات المقيمة إلى أعلى قيمة لها (والتي تنطبق أيضًا على قطعة الأرض التي توجد عليها التحسينات).
هذه الشروط الأربعة هي المعايير التي من خلالها ، بالتسلسل ، من خلال غربال ، يجب اجتياز (التحقق) جميع الخيارات البديلة التي تدعي أنها "مُرشَّحة" - NEI (في الأدبيات التعليمية والمنهجية السنوات الأخيرةكان هناك اتجاه لتصنيف NEI في المجموعة الثانية من المبادئ المتعلقة باستغلال الممتلكات. في رأي المؤلفين ، هذا "ابتكار" منهجي غير ناجح ، لأنه عند تحليل NEI ، من الضروري استخدام كل من عوامل السوق اللازمة لتقييم القيمة السوقية ، وتوقعات المالك المحفزة والمتوافقة مع السوق فيما يتعلق بأكبر قدر من الكفاءة لاستخدام معين. كما لوحظ بالفعل ، يعكس هذا المبدأ بشكل تركيبي تأثير جميع مجموعات المبادئ الأخرى ، وبالتالي "يختبر" تأثيرها من خلال معاييره الخاصة. كما أنه من الخطأ نسبته إلى مجموعة مبادئ السوق ، مما يحفز ذلك بحقيقة أنه يستخدم فقط في تقييم القيمة السوقية.
في كثير من الأحيان ، عند تقييم القيم غير السوقية ، من المهم تحديد درجة فعالية الوضع الراهن لموضوع التقييم أو الجهد الاستثماري الذي يهدف إلى تطويره ، والذي لا يمكن القيام به دون مقارنة النتيجة الحالية مع تلك المحددة وفقًا مع NEI (كما يحدث عند التقييم المشاريع الاستثماريةفي العقارات).
وبالتالي ، يُعرَّف الاستخدام الأكثر كفاءة على أنه استخدام الأرض الذي يتم اختياره من عدد كافٍ من الخيارات البديلة التي لها ما يبررها بشكل منطقي ومؤهلة ، ومن الممكن ماديًا غير مذكور قانونًا ، ومجدٍ من الناحية المالية والذي سيوفر أعلى قيمة حالية لـ الكائن أو أعلى قيمة للأرض في التاريخ الفعلي. تقديرات.
كما لوحظ بالفعل ، هناك أربعة معايير يتم تطبيقها باستمرار على كل استخدام تم تحليله:
1) الجدوى المادية- امكانية بناء قطعة ارض مجانية او اعادة اعمار تحسينات الموقع القائمة التقنيات الحديثةالبناء في وقت مقبول وبجودة مقبولة ؛
2) الكفاءة القانونية (السماح) - الامتثال للمعايير القانونية ، بما في ذلك قيود التخطيط الحضري ، ومعايير تقسيم المناطق الحالية (الاستخدامات المسموح بها) ، ومتطلبات حماية البيئة ، والمعالم التاريخية ، والعمارة ، وتحسين الأراضي المجاورة ، وما إلى ذلك ؛
3) الجدوى الاقتصادية التي توفر عائدًا نهائيًا إيجابيًا على المشروع يتناسب مع عوائد الاستثمارات البديلة.
4) التكلفة المثلى للنتيجة ، مما يؤدي إلى أعلى تكلفة لقطعة أرض أو العقار بأكمله.
قد تكون قيمة الأرض باعتبارها مجانية مشروطة مساوية أو حتى أعلى من قيمة العقار بأكمله الذي يقع فيه. يسمح لك الاستخدام الأكثر كفاءة للأرض بتقييم حجم مساهمة التحسينات في القيمة الإجمالية للعقار. يتم تقدير مساهمة التحسينات بطرح قيمة الأرض من التكلفة الإجماليةكائن عقاري. بمعنى آخر ، التحسينات هي الفرق بين قيمة الأرض والقيمة السوقية الإجمالية للعقار ، مع مراعاة جميع التحسينات.
العوامل التي تحدد NEI لقطعة الأرض هي كما يلي:
- الموقع وإمكانياته (خاصة الاستخدام السائد للأرض في المنطقة وإمكانية الوصول إلى الموقع) ؛
- طلب السوق مع تحليل المنافسين الحاليين والمحتملين ، قدرة السوق ؛
- الحقوق القانونيةلترتيب الموقع ؛
- جودة موارد الموقع (أولاً وقبل كل شيء ، حالة التربة ، والقيود المادية على التنمية) ؛
- الجدوى التكنولوجية والمالية للمشروع.
في تطوير استراتيجية NEI للموقع ، الطريقة هدف السوق، أي. حساب العملاء الأكثر احتمالا (الحالة ، المهنية ، مجموعة ديموغرافية). بعد ذلك ، يتم تخصيص وحساب مردود عدد من وسائل الراحة الإضافية التي تزيد من القدرة التنافسية للكائن مقارنةً بالمواد الموجودة ، وهو الفارق التنافسي.
من المفترض ، وفقًا لمبدأ SEI ، أنه يجب استغلال كل من قطع الأراضي المستخدمة وغير المستخدمة بالطريقة الأكثر كفاءة. يجب دائمًا مراعاة قيمة قطعة الأرض من وجهة نظر الاستخدام الأكثر كفاءة لها ، بغض النظر عما إذا كانت مبنية أو خالية من أي مبانٍ.
يجب استخدام هذا المبدأ عند تحديد القيمة السوقية للعقار.
يتيح استخدام هذا المبدأ تقدير القيمة القصوى الممكنة لإيجار قطعة أرض معينة ، بغض النظر عما إذا كانت قطعة الأرض مبنية أم لا وما هو المبنى أو الهيكل الموجود عليها وقت التقييم. يجب أيضًا استخدام الحد الأقصى المقدّر لإيجار الأرض ، الذي تم تحديده على أساس مبدأ NEI ، في تحديد مدفوعات الأرض ، وبشكل أساسي الإيجار وتكلفة الحق في استئجار الأرض.
تم تصميم هذا النهج لتشجيع مستخدم الأرض على العقلانية والأكثر استخدام فعالأرض.
لذلك ، يتم النظر في مجموعة المبادئ اللازمة للتقييم العقاري. ومع ذلك ، فمن الواضح أنه يجب استخدامها عند تقييم أي كائنات للتقييم ، ليس فقط العقارات ، ولكن قد يتغير تكوينها إلى حد ما ، بسبب وجود ميزات مميزة أنواع مختلفةملكية.
يتم فرض بصمتها على طبيعة تأثير المبادئ وتكوينها ، وهو الحد الأقصى عند تقييم القيمة السوقية ، من خلال تفاصيل موضوع التقييم والاستخدام أنواع مختلفةالقيم المقدرة. وبالتالي ، عند تقييم الممتلكات المنقولة (على وجه الخصوص ، الآلات والمعدات) التي لا تتعلق مباشرة بالأرض ، فإن هذا الجزء من مبادئ المجموعة الثانية المتعلقة بقطعة الأرض ، على سبيل المثال ، مبدأ الإنتاجية المتبقية للأرض ، قد لا تكون مطلوبة ، في حين أن مبادئ المجموعة الثالثة المتعلقة بتحليل تأثير بيئة السوق الخارجية قد لا يتم تضمينها في التقييم الأصول غير الملموسة(NML) ، غير قابلة للتصرف من المؤسسة.
يتيح لك استخدام جميع مجموعات المبادئ استكشاف خصائص موضوع التقييم بشكل شامل. يتم دراستها من قبل المثمن كعامل إنتاج وأصل (في إطار مفهوم التكلفة الذي يتضمن مجموعة من المبادئ المتعلقة بتشغيل الكائن المقدر) ، وكسلعة (في إطار مفهوم السوق واستخدام مجموعة مبادئ السوق). يقوم المثمن بتحليل إمكانياته وككائن استثماري (عند دراسة إمكانات ربحيته في إطار مفهوم الدخل). هذا موقف مرجح (عالمي) في عمل المثمن.
الأساس النظري لعملية التقييم هو نظام مبادئ التقييم. في الممارسة العالمية ، من المعتاد التمييز بين أربع مجموعات من مبادئ التقييم (الشكل 1.3):
المجموعة الأولى:مبادئ تستند إلى أفكار المالك المحتمل ؛
المجموعة الثانية:المبادئ المتعلقة بالأراضي والمباني والهياكل ؛
المجموعة الثالثة:المبادئ التي يحددها عمل بيئة السوق ؛
المجموعة الرابعة:مبدأ الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة.
هذه المبادئ مترابطة. عند تحليل وتقييم خاصية معينة ، يمكن تضمين عدة مبادئ في وقت واحد. قد يُعطى أحد المبادئ الأهمية الأكبر على حساب الآخر ، اعتمادًا على الموقف المعين.
مبادئ تستند إلى أفكار المالك المحتمل.
مبدأ المنفعةيعني أنه كلما كان موضوع العقار قادرًا على تلبية احتياجات المالك ، زادت فائدته وقيمته.
العقارات لها قيمة فقط إذا كانت مفيدة لأي مالك محتمل وقد تكون ضرورية لتحقيق شيء معين الوظيفة الاقتصادية، على سبيل المثال ، لتشغيل مؤسسة صناعية أو زراعة محصول. يمكن أن تكون غير الممتلكات مفيدة لأن شخصًا ما على استعداد لدفع الإيجار مقابل الحيازة المؤقتة لتلك الممتلكات. المنفعة هي قدرة الممتلكات على تلبية احتياجات المستخدم في موقع معين ولفترة زمنية معينة. في حالة الممتلكات المدرة للدخل ، يمكن في نهاية المطاف التعبير عن تلبية احتياجات المستخدم كتيار من الدخل.
مبدأ الاستبداليعني أنه في ظل وجود عدد معين من العناصر العقارية المتجانسة (من حيث المنفعة أو الربحية) ، فإن العناصر ذات السعر الأدنى ستكون في أعلى طلب.
لن يدفع المشتري العقلاني للممتلكات أكثر من الحد الأدنى للسعر الذي يتم تحصيله مقابل خاصية أخرى من نفس المنفعة. وفقًا لذلك ، سيكون من غير المعقول دفع المزيد مقابل عنصر موجود بالفعل إذا كان من الممكن إعادة إنتاج كائن آخر ذي منفعة مماثلة دون تأخير لا داعي له وبتكلفة أقل.
ينص مبدأ الاستبدال على أن الحد الأقصى لقيمة الممتلكات يتحدد بأقل سعر أو قيمة يمكن عندها الحصول على خاصية أخرى ذات منفعة معادلة.
مبدأ الانتظاريتم تحديد الدخل (مع الأخذ في الاعتبار مبلغ وتوقيت الاستلام) أو ما هي الفوائد ووسائل الراحة من استخدام الممتلكات ، بما في ذلك العائدات من إعادة البيع اللاحقة ، يتوقع المالك المحتمل الحصول عليها. يكمن هذا المبدأ في أساس تقييم العقارات باستخدام نهج الدخل ويميز وجهة نظر المستخدم المحتمل بشأن الدخل المستقبلي وقيمته الحالية.
يتم تحديد قيمة العقارات المدرة للدخل من خلال صافي العائدات من استخدام الأصل ، وكذلك من إعادة بيعه ، كما يتوقع المشتري المحتمل. بالنسبة للمستثمر ، من المهم حجم وجودة ومدة تدفق الدخل المتوقع في المستقبل. ومع ذلك ، يمكن أن تتغير توقعات تدفق الدخل. على سبيل المثال ، يمكن أن يتأثر رأي الأشخاص في ملكية معينة بالإعلان عن بناء مطار إقليمي جديد أو طريق سريع في مكان قريب.
مبادئ التقييم المتعلقة بالأراضي والمباني والمنشآت.
وتشمل هذه المبادئ: الإنتاجية المتبقية ، والمساهمة ، والتقدم والانحدار (زيادة وتناقص العوائد) ، والتوازن ، والحجم الاقتصادي ، والفصل الاقتصادي.
الإنتاجية المتبقية
تعتمد قيمة الأرض على إنتاجيتها المتبقية. أي نوع النشاط الاقتصادييتطلب عادة أربعة عوامل للإنتاج. يجب دفع ثمن كل عامل من صافي الدخل الناتج عن النشاط.
بما أن الأرض غير منقولة ماديًا ، يجب أن تنجذب إليها العمالة ورأس المال والمشاريع. وهذا يعني أنه يجب أولاً دفع هذه العوامل الثلاثة ، وعندها فقط يتم دفع باقي الدخل لمالك الأرض كإيجار. النظرية الاقتصاديةينص على أن الأرض لها قيمة متبقية وأي قيمة فقط عندما يكون هناك متبقي بعد دفع جميع عوامل الإنتاج الأخرى.
يتم قياس الإنتاجية المتبقية على أنها صافي الدخل المنسوب إلى الأرض بعد دفع تكاليف العمالة ورأس المال وريادة الأعمال.
قد تحدث الإنتاجية المتبقية لأن الأرض تسمح للمستخدم بزيادة الإيرادات إلى الحد الأقصى أو تقليل التكاليف أو تلبية الحاجة إلى بعض الراحة أو تحقيق مزيج من الثلاثة.
مبدأ المساهمةيتضمن تحليلاً لكيفية زيادة أو نقصان قيمة الشيء الاقتصادي أو صافي الدخل منه بسبب وجود أو عدم وجود أي عامل إنتاج إضافي.
