بيت > المنظمات > القرض العقاري في السوق المالية. كيف يتطور الإقراض العقاري في روسيا. قدم Akibank خدمة الإيداع "مذاق الصيف".


القرض العقاري في السوق المالية. كيف يتطور الإقراض العقاري في روسيا. قدم Akibank خدمة الإيداع "مذاق الصيف".




سوق الإقراض العقاري الروسي عبارة عن مجموعة من العلاقات الاقتصاديةالتي تنشأ بين الكيانات القانونية والأفراد في الاتحاد الروسي في عملية معالجة وإعادة تمويل القروض الاستهلاكية المضمونة لشراء العقارات. حاليًا، تحسنت حالة سوق الإقراض العقاري في روسيا بشكل ملحوظ بسبب التعافي التدريجي للاقتصاد المحلي من الأزمة.

سوق الإقراض العقاري: الهيكل والمشاركين والبنوك

المشاركون الرئيسيون في سوق الإقراض العقاري هم المقترضون بنوك تجارية. في المجموع، تعمل أكثر من 400 منظمة في مجال الإقراض السكني في البلاد، نصفها ممثل في المنطقة الفيدرالية المركزية. من حيث حجم قروض الرهن العقاري الصادرة، فإن المؤسسات المالية مثل SB للاتحاد الروسي، VTB، Rosselkhozbank، Raiffeisenbank وGazprombank تقود تقليديا.

الشركات الخاصة المشاركة في إصدار قروض الإسكان – الاتحادات الائتمانية، صناديق الاستثمارإلخ. بالإضافة إلى ذلك، تتضمن عملية إبرام معاملات الرهن العقاري شركات التأمينوكتاب العدل والمثمنين والمطورين وأصحاب العقارات. وسطاء الائتمانوالمستودعات و وكالات التصنيف- أيضًا، في بعض النواحي، المشاركون في سوق الإقراض العقاري الروسي.

سوق الإقراض العقاري السكني: الابتدائي والثانوي

هيكل سوق الإقراض العقاري، اعتمادًا على أغراض التمويل ونوع العقار الذي يعمل كضمان، يشمل جزأين - تجاري و الرهن العقاري الاستهلاكي. لكل حصة قروض الإسكانيمثل السكان الجزء الأكبر من معاملات الرهن العقاري.

بالإضافة إلى ذلك، هناك أسواق للإقراض العقاري الثانوي والأول في روسيا:

  • يغطي السوق الأولي جميع العمليات التي تصاحب إصدار القروض العقارية للأفراد والشركات.
  • مشغلي سوق الإقراض العقاري الثانوي هم وكالات خاصة(حاليًا AHML)، والتي تقوم بإعادة تمويل البنوك التي تفتقر إلى مواردها الخاصة لإصدار قروض الإسكان.

كما تتميز الأسواق ضمن التصنيف قروض بالعملة الأجنبيةوالرهون العقارية بالروبل. لكن حالة سوق الإقراض العقاري في روسيا في السنوات الأخيرة أدت إلى اختفاء شريحة قروض الإسكان بالعملة الأجنبية في الاتحاد الروسي تقريبًا.

تحليل حالة سوق الإقراض العقاري في روسيا

في عام 2017، تخلصت البنوك في سوق الإقراض العقاري أخيرًا من عواقب عدة سنوات من الأزمات وبدأت في الترويج لبرامجها بنشاط. على خلفية استقرار الوضع الاقتصادي في البلاد وتراجعه المتكرر سعر الفائدة الرئيسيانخفض البنك المركزي للاتحاد الروسي خلال العام وتكلفة الجذب مال مستلفللسكان. المعدل المتوسطبواسطة قروض الإسكانفي جميع أنحاء البلاد انخفض إلى أقل من 10 ٪ سنويا.

يوضح تحليل سوق الإقراض العقاري في روسيا في النصف الأول من عام 2017 أن حصة المعاملات التي تنطوي على أموال مقترضة في بعض المناطق تمثل أكثر من 50٪ من إجمالي مبيعات المساكن الأولية (في فورونيج و مناطق لينينغراد، تتارستان، إقليم كراسنويارسك).

مؤشرات مختارة لسوق الإقراض العقاري في الاتحاد الروسي

في العام الماضي، كانت المشاكل الرئيسية في تطوير سوق الإقراض العقاري في روسيا (انخفاض الدخل الحقيقي للسكان، والتقلبات معدل التحويل، الزيادة في القروض المتأخرة) فقدت شدتها، مما كان له تأثير إيجابي على أنشطة المؤسسات المالية المحلية.

فقط لمدة 10 أشهر من عام 2017 البنوك الروسيةأصدر 813.4 ألف قرض إسكان بقيمة 1.5 تريليون روبل، وهو ما يتجاوز حجم الإقراض لعام 2016 بأكمله. في نوفمبر، أظهر الوضع في سوق الإقراض العقاري مرة أخرى اتجاهات إيجابية: بشكل عام، على مدار 11 شهرًا، تم إصدار أكثر من 935 ألف قرض إسكان بقيمة تزيد عن 1.7 تريليون روبل للسكان.

ارتفع إجمالي محفظة الرهن العقاري للبنوك المحلية في الفترة من يناير إلى نوفمبر من العام الماضي، وفقًا للبنك المركزي للاتحاد الروسي، بنسبة 13٪، متجاوزًا 5 تريليون روبل.

الوضع والمشاكل في سوق الرهن العقاري

بالنظر إلى المؤشرات الفردية لسوق الإقراض العقاري، يمكن الإشارة إلى أن حالته بشكل عام تتحسن تدريجيا. وبذلك، انخفضت حصة الديون المتأخرة على قروض الإسكان في بداية الشهر الماضي إلى 1.4%، أي أقل بنسبة 0.3 نقطة مئوية عن العام السابق.

وفقا لتوقعات الحكومة والرئيس على وجه الخصوص، فإن آفاق تطوير سوق الإقراض العقاري وردية للغاية. لكن البنك المركزي للاتحاد الروسي، الذي يشعر بالقلق إزاء الانخفاض السريع في أسعار الفائدة ونمو الإقراض، يخطط لإجراء اختبارات التحمل في العديد من أكبر المؤسسات المالية في البلاد. وسيسمح هذا الإجراء للجهة التنظيمية بالتأكد من أن عوامل الاقتصاد الكلي السلبية، في حالة ظهورها، لن تؤدي إلى تقويض النظام المصرفي المحلي.

آفاق سوق الإقراض العقاري الروسي

بالنسبة للسكان، فإن أهم مجالات تطوير سوق الرهن العقاري الروسي إقراض الإسكانترتبط بإطلاق برامج دعم الدولة الجديدة للمقترضين. وهكذا، منذ عام 2018، يعمل البرنامج في الاتحاد الروسي الرهن العقاري التفضيليللعائلات التي لديها طفلان، مما سيسمح لك بالحصول على قروض بأقل الأسعار الممكنة - حتى بنسبة 6٪ التي طال انتظارها، والتي تحدث عنها الخبراء والمحللون طوال العام الماضي.

بالإضافة إلى التنفيذ برامج الاستفادةالإقراض السكني، تخطط الحكومة أيضًا لإنشاء سوق رهن عقاري سائل أوراق قيمةبضمان مؤسسة تنموية واحدة.

4)سوق الرهن العقاري- هذا هو السوق قروض الرهن العقاريوالأوراق المالية الصادرة على أساسها. سوق الرهن العقاري هو جزء من السوق المالية التي يتم فيها إعادة توزيع رأس المال المقترض المضمون بالعقارات.

ينقسم سوق الرهن العقاري إلى أسواق أولية وثانوية، واعتمادًا على نوع العقارات - أسواق الرهن العقاري للإسكان، والعقارات المدرة للدخل، والعقارات الصناعية، وما إلى ذلك.

سوق قروض الرهن العقاري الأساسي هو جزء من سوق الرهن العقاري يغطي أنشطة البنوك والمؤسسات المالية الأخرى في إقراض أفراد محددين وكيانات قانونية مضمونة بالعقارات. مواضيع السوق الأولية هي المقرض ( بنك الرهن العقاري) والمقترض (عميل البنك). يتم إضفاء الطابع الرسمي على العلاقة بينهما باستخدام اتفاقية قرض(القرض العقاري).

سوق قروض الرهن العقاري الثانوي هو جزء من سوق الرهن العقاري الذي يتكون من إجمالي محفظة القروض نظام الرهن العقاريمن خلال تحويل الحقوق الشخصية بموجب الالتزامات الائتمانية واتفاقيات الرهن العقاري (الرهون العقارية) إلى أوراق مالية غير شخصية مدرة للدخل ووضعها بين المستثمرين على المدى الطويل.

إن الحافز الذي يشجع المستثمرين على شراء الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري هو الموثوقية العالية، والتي يتم توفيرها، بالإضافة إلى العقارات، من خلال الضمانات الحكومية والتأمين.

ويسمح القانون بإصدار نوعين من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري: السندات المدعومة بالرهن العقاري وشهادات المشاركة بالرهن العقاري.

السندات المدعومة بالرهن العقاري- هي أوراق مالية مغطاة من فئة الإصدار، يحق لمالكها الحصول عليها من المصدر خلال الفترة الزمنية التي يحددها. قيمة رمزيةهذه الأوراق باهتمام. يحق لحاملي السندات الحصول على سعر فائدة ثابت مرة واحدة على الأقل في السنة.

شهادات المشاركة في الرهن العقاريمنح أصحابها ملكية الأصول المرهونة. إنهم يمنحون أصحابهم الحق في أن يكونوا مشاركين في نفس الوقت الملكية المشتركةعلى العقار الذي يغطي إصدار شهادات المشاركة لكل من المؤسسين والمستفيدين بموجب الاتفاقية إدارة الثقةهذه الخاصية التي يحملها المصدر.

تتمثل المهمة الرئيسية لسوق قروض الرهن العقاري الثانوي في إتاحة الفرصة للسوق الرئيسي للمقرضين لبيع الرهن العقاري الأساسي واستخدام الأموال المستلمة لتقديم قرض آخر في سوق الرهن العقاري. ويسمى سداد أموال البنك المخصصة للمقترضين بإعادة التمويل. إعادة تمويل المقرضين هي الوظيفة الأساسية لسوق الرهن العقاري الثانوي.

ينص تشريع الاتحاد الروسي على إمكانية إعادة تمويل الدائنين بطريقتين.

في الطريقة الأولى، يتم إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من قبل البنك (المقرض الرئيسي). لا يوجد سوى وسيط واحد بين المقترض والمستثمر النهائي، ولهذا السبب يسمى نموذج الرهن العقاري هذا بالطبقة الواحدة.

وفي طريقة أخرى، يتم إصدار الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري من قبل منظمة متخصصة. يسمى نموذج الرهن العقاري هذا بالنموذج الكلاسيكي أو النموذج ذي المستويين.

من وجهة نظر اقتصادية، يبدو نموذج الإقراض العقاري الكلاسيكي أو ذو المستويين أكثر فعالية.

وموضوعات السوق الثانوية وفق هذا النموذج هي:

  • 1. بنوك الرهن العقاري أو مؤسسات الإقراض الأخرى؛
  • 2. مشغلو سوق قروض الرهن العقاري الثانوي: وكالات إقراض الرهن العقاري السكني - AHML (الشركات المالية والصناديق المالية). فهم يشترون الرهون العقارية الأولية من البنوك ويصدرون أوراقاً مالية مدعومة بالرهن العقاري ومدعومة بالرهون العقارية بدلاً منهم. هذه هي المنظمات المتخصصة التي تقوم بإعادة تمويل المقرضين الذين يصدرون قروض عقارية طويلة الأجل. قروض المنزلإلى السكان. وتشمل وظائفهم ما يلي: إعادة تمويل المقرضين بناءً على المعايير والمتطلبات المعمول بها لإجراءات الإقراض العقاري؛ قضية قضية الأوراق المالية الرهن العقاري; جذب الأموال من المستثمرين في مجال الإقراض السكني؛ مساعدة المقرضين في تنفيذ ممارسات الإقراض العقاري السليمة وفي تطوير أنواع من قروض الرهن العقاري التي تكون في متناول المقترضين بشكل أكبر وأقل خطورة بالنسبة للمقرضين؛
  • 3. قيام المستثمرين من المؤسسات والخاصة بشراء السندات من AHML.

عنصر أساسي في نظام جذب الأموال من خارج الميزانية إلى قطاع الإسكانوينبغي إنشاء الحد من مخاطر السيولة للبنوك وفقا لقرار الحكومة الاتحاد الروسيرقم 1010 بتاريخ 26 أغسطس 1996. وكالة الإقراض العقاري السكني مسجلة في 5 سبتمبر 1997. ومن حيث شكلها التنظيمي والقانوني فهي مؤسسة مفتوحة شركة مساهمةمع سيطرة الحكومة على أنشطتها. وتمتلك الدولة حالياً 100% من رأس مال الوكالة، كما تتحكم في أنشطتها من خلال ممثليها في مجلس إشراف الوكالة.

تمت صياغة الأهداف الرئيسية للوكالة في البرنامج الفيدرالي المستهدف "منزلك" الذي تم اعتماده في 27 يونيو 1996. تم تصميم وكالة إقراض الرهن العقاري السكني لتعزيز تطوير سوق إقراض الرهن العقاري السكني طويل الأجل من خلال:

  • * البدء في إنشاء سوق ثانوية لقروض الرهن العقاري السكني التي تقدمها البنوك التجارية الروسية؛
  • * إعادة تمويل البنوك التي تصدر قروض الإسكان العقاري للأفراد.
  • * جذب استثمارات القطاع الخاص في مجال الإقراض العقاري من خلال إصدار الأوراق المالية المضمونة من الحكومة.
  • * توحيد إجراءات تقديم ومعالجة وخدمة قروض الرهن العقاري السكني من أجل تقليل مخاطر الائتمان وضمان درجة عالية من موثوقية الأوراق المالية الصادرة عن الوكالة؛
  • * إدخال إجراءات وقواعد موثوقة للإقراض العقاري من خلال تقديم المساعدة الفنية للمنظمات العاملة في أنشطة الرهن العقاري وتدريب المتخصصين.

المهام الرئيسية للوكالة هي:

  • 1) تحديد معايير وقواعد الإقراض العقاري:
    • * تطوير ووضع معايير وقواعد للإقراض العقاري.
  • 8 تقييم جودة قروض الرهن العقاري السكنية التي اشترتها الوكالة.
  • * إجراء فحص لمختلف أدوات الإقراض العقاري؛
  • ث التنفيذ وظيفة دائمةمع البنوك على

قضايا منهجية الإقراض العقاري. 8 تحليل أنشطة البنوك في بيع القروض.

  • 2) القيام بعمليات في سوق القروض العقارية الثانوية:
    • * شراء قروض الرهن العقاري.

إصدار وبيع الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؛

دفع الدخل للمستثمرين على الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري؛

  • 3) تقديم المساعدة الفنية وتدريب المتخصصين في مجال الإقراض العقاري:
    • * تقديم المساعدة الفنية للمقرضين في مجال تنظيم الإقراض العقاري.
    • * تنفيذ التطورات الاقتصادية و الجوانب القانونيةالإقراض العقاري؛
    • * عقد الندوات والدورات التدريبية.
    • * تقديم المساعدة الاستشارية؛
    • * تقديم المساعدة الفنية والتعليمية لمشتري الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري.

تتمثل المهمة الأكثر أهمية للوكالة، باعتبارها مؤسسة وطنية في سوق قروض الرهن العقاري الثانوي، في ضمان سيولة البنوك التجارية الروسية التي تقدم قروض إسكان طويلة الأجل للسكان عن طريق شراء هذه القروض من البنوك باستخدام الأموال المجمعة من مستثمري القطاع الخاص. . وسيتم جمع هذه الأموال من خلال بيع الأوراق المالية الصادرة عن الوكالة بموجب ضمان حكومة الاتحاد الروسي لمستثمري القطاع الخاص. ومن الممكن أن تصبح الأوراق المالية التي تضمنها الدولة أداة جذابة للمستثمرين، وسوف يضمن إصدارها التدفق المستمر للموارد من خارج الميزانية إلى قطاع الإسكان في الاقتصاد.

عند شراء القروض، لن تتحمل الوكالة مخاطر عدم السداد، أي أن مخاطر الائتمان ستبقى لدى البنوك. بالإضافة إلى ضمان الدولة، سيتم تأمين الأوراق المالية للوكالة بشكل أساسي من خلال:

  • * شراء قروض الرهن العقاري، أي توفير التزامات الديون الحقيقية الدفع الشهريالمقترض من الفائدة وجزء من المبلغ الأصلي للدين؛
  • * العقارات(السكن) تأمين القرض (القرض العقاري).

اليوم، تبدي إدارات المناطق والمدن الفردية في روسيا اهتماما بإقراض الرهن العقاري. تقوم البنوك بتطوير مجموعة متنوعة من خطط الإقراض الخاصة بها لشراء المساكن، والتي، لسوء الحظ، لا يمكن الاعتماد عليها دائمًا من وجهة نظر حماية مصالح كل من المقترضين والمقرضين. إن وكالة إقراض الرهن العقاري السكني، باعتبارها مؤسسة وطنية، مدعوة إلى توحيد جهود المجتمع المصرفي الروسي لإنشاء واختبار النموذج الأمثل للرهن العقاري سوق الإسكان، وضعه موضع التنفيذ نظام موحدمعايير وإجراءات الإقراض العقاري الأكثر موثوقية والأقل خطورة. وينبغي أن تغطي أنشطتها من خلال تطوير الشبكة الإقليمية جميع مناطق روسيا، وبالتالي ضمان إمكانية إعادة التوزيع العقلاني الموارد الماليةوالحد من المخاطر من خلال تنويع الهيكل الجغرافي للاستثمارات.

تتم إعادة تمويل القروض باستخدام التوريق. التوريق هو عملية تحويل متطلبات ماليةإلى أوراق مالية يمكن تداولها في الأسواق المالية. يُطلق على إصدار الأوراق المالية المضمونة بضمانات اسم توريق الأصول. تتضمن عملية توريق الأصول جمع الرهون العقارية السكنية الفردية في مجمع مشترك وتحويلها لاحقًا إلى أوراق مالية قابلة للتسويق.

مجموعة الرهون العقارية عبارة عن مجموعة من الرهون العقارية الفردية المضمونة بممتلكات مماثلة نسبيًا. يتم إصدار الأوراق المالية على أساس الرهون العقارية المشاركة الشركات الماليةللبيع للمستثمرين وتشكل جزءًا من العديد من القروض العقارية. وهذا يحمي صاحب الضمان من المشاكل التي قد تنشأ فيما يتعلق بمنزل معين. يحصل كل حامل ضمان على عائد بناءً على استثماره في المجمع.

يستمر المُقرض الأصلي في تحصيل المدفوعات من المقترضين ويمررها إلى المستثمرين في مجمع الرهن العقاري. تؤدي عملية التوريق عادة إلى تخفيض فوائد الدين وبالتالي زيادة توافر الأموال للمقترضين، وتقليل مستوى المخاطر بالنسبة للمقرضين وخلق فرص جديدة. فرص الاستثمارللعديد من المستثمرين.

الأنواع القانونية للرهن العقاري

  • 1. الرهن العقاري الانجلو-أمريكي القانون العام- أكثر بدائية، على غرار الطريقة السابقة لضمان الالتزامات - مع مؤسسة الإيمان. وفقًا للشكل الائتماني لضمان الوفاء بالالتزام، يتم نقل الحقوق العينية للمقترض في العقار لصالح الدائن، الذي يصبح مالك العقار المرهون في فترة زمنية مؤجلة مشروطة بالتزامن مع عملية النقل الشيء للمقترض للإيجار مع حق الشراء بعد وفائه بالالتزام الرئيسي. أولئك. يتم نقل ملكية العقارات فورًا تقريبًا بعد عدم سداد الدين ويكون له طبيعة مؤجلة مشروطة. يتم استخدام نموذج الامتياز الائتماني في نصف الولايات الأمريكية.
  • 2. الرهن العقاري الكلاسيكي في القانون الروماني الجرماني - تعهد تجاريالعقارات. يستغرق التصرف في العقارات المرهونة وقتًا طويلاً - يصل إلى عامين أو أكثر.

سوق الرهن العقاري

سوق الرهن العقاري هو سوق قروض الرهن العقاري التي تقدمها البنوك والمؤسسات الأخرى للأسر بغرض شراء مساكن مضمونة بهذا السكن (أو غيره)، و الأصول الماليةطرحها في السوق بغرض الحصول على الموارد اللازمة للإقراض العقاري. وبالتالي، فمن الواضح من التعريف أن سوق الرهن العقاري يتكون من قطاع الرهن العقاري في سوق الأوراق المالية وقطاع السوق خدمات بنكيةلتوفير وخدمة القروض العقارية. هذا هو جوهرها المحدد. ومع ذلك، على الرغم من ذلك، واسترشادا بالتعريفات النظرية للسوق كنظام من الاتفاقيات المتعلقة بشراء وبيع السلع والخدمات، يمكننا التحدث عن سوق الرهن العقاري كنظام من العلاقات المتعلقة بالشراء (من خلال آليات سوق الأوراق المالية) والبيع (من خلال إصدار القروض) مالفى السوق. ظهر مفهوم "سوق الرهن العقاري" مؤخرًا نسبيًا في الأدبيات الاقتصادية الغربية. وفي البداية تم استخدامه في المنشورات المهنية في السوق التطبيقية، وغزو التداول العلمي تدريجياً.

ينقسم سوق الإقراض العقاري إلى الابتدائي والثانوي. في السوق الأولية، يتم إصدار قروض الرهن العقاري ويمكن بيعها. في السوق الثانوية، يتم بيع حقوق الحصول على إيرادات الفوائد على القروض من خلال إصدار أوراق مالية خاصة، والتي يوفر شرائها هذا الحق. وتتميز هذه الأوراق المالية بخصائص نوعية مختلفة، مثل وجودها مخاطر الائتمان، درجة توفير مجمع الرهن العقاري، الخ. إن التطور السريع لسوق الأوراق المالية وقدرات الهندسة المالية الحديثة يؤدي باستمرار إلى ظهور أنواع جديدة من هذه الأوراق المالية. على سبيل المثال، حاليا في الولايات المتحدة، التي لديها سوق الرهن العقاري الأكثر تطورا، يتم تداول أكثر من 50 نوعا من الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري في السوق الثانوية. المشغلين الرئيسيين في السوق الثانوية هم منظمات خاصة، وتتمثل مهمتها الرئيسية في شراء القروض الصادرة بالفعل، وتجميعها في مجمعات وفقًا لخصائص الجودة القياسية وإصدارها بناءً على المجمعات المشكلة لأوراق الرهن العقاري.

المنتج (الخدمة) الموجود في السوق هو قرض يتم تقديمه لتمويل شراء العقارات السكنية، ويتم ضمان عائده، إلى جانب الدخل المستقبلي للمقترض، بضمان السكن الذي تم شراؤه (أحيانًا آخر). الخصائص الرئيسية لهذا المنتج، مثل أي قرض آخر، هي: مدة القرض، سعر الفائدة (مبلغها ونوعها)، خطة سداد القرض، متطلبات الدفعة الأولى. يتم تحديد قدرة سوق الرهن العقاري من خلال الطلب الفعلي على قروض الرهن العقاري من الأسر.

يتم إنشاء العرض في سوق الرهن العقاري من قبل البنوك (العالمية والتعاونية والرهن العقاري)، ومنظمات الادخار والقروض، والاتحادات الائتمانية، وشركات التأمين. حصة هذا أو ذاك التنظيم الماليفي سوق الإقراض العقاري يعتمد إلى حد كبير على الخبرة التاريخية للبناء النظام الوطنيالإقراض العقاري، بما في ذلك آلية تمويل الرهن العقاري السكني، واتجاهات السوق الحالية. وهكذا، في الدنمارك، لمدة 150 عاما، تم تنفيذ جميع الإقراض العقاري في البلاد من قبل بنوك الرهن العقاري الخاصة. في ألمانيا، إلى جانب بنوك الرهن العقاري، تقوم بنوك الادخار البناء (Bausoarkassen) بإصدار القروض بشكل نشط. وفي الولايات المتحدة، وعلى الرغم من أن القروض تصدر في البداية عن طريق البنوك التجارية، وجمعيات الادخار والقروض، والاتحادات الائتمانية، فإن المالكين الفعليين لحصة كبيرة من محفظة الرهن العقاري الوطنية هم وكالات حكومية خاصة تم إنشاؤها بقرار من الكونجرس الأميركي.

الإقراض طويل الأجل ممكن بفضل نظام الإقراض العقاري المنظم. يعد نظام الإقراض العقاري نموذجًا لتنظيم التفاعل بين سوق الإقراض العقاري وسوق العقارات والسوق المالية. عند تشكيل نظام وطني للإقراض العقاري، يتعين على الحكومة ومقرضي الرهن العقاري، بسبب فترة الاستثمار الطويلة في أصول الرهن العقاري، أن يقرروا كيفية إعادة تمويل الأموال المستخدمة في إقراض الرهن العقاري من أجل إصدار قروض جديدة. تنقسم جميع طرق تمويل عمليات الرهن العقاري إلى طرق عالمية (متأصلة في أنواع أخرى من العمليات المالية والائتمانية) وطرق خاصة مميزة فقط (أو في الغالب) لسوق الرهن العقاري.

ويمكن تقسيم نظام الرهن العقاري إلى يفتححيث يكون مصدر الأموال هو الأموال المقترضة من السوق في ظل ظروف السوق الحالية، و مغلق، بناءً على موافقة المشاركين في النظام على الحصول على دخل الفوائد على المدخرات في الحسابات المستهدفة بأقل من القيمة السوقية، بشرط إتاحة الفرصة للاستفادة من قرض تفضيلي. عادة ما يتم جمع الموارد في سوق رأس المال عن طريق إنشاء مؤسسة سوق ثانوية. والغرض منه هو شراء قروض الرهن العقاري الصادرة عن البنوك أو إعادة تمويل هذه القروض بطريقة ما. أساس النظام المغلق لجذب الموارد الائتمانية هو خلق دورة مغلقة تستخدم فيها أموال المواطنين المتراكمة في حسابات الودائع في مؤسسات الادخار المتخصصة لغرض شراء المساكن مستقبلا لتمويل إصدار القروض العقارية للمقترضين الذين هم على استعداد لشراء السكن في الوقت الراهن. الحلقة المغلقة هي نظام تمويل ذاتي: لا يمكن استخدام أموال المودعين إلا لإصدار قروض الرهن العقاري. لقد تم استخدام مخطط الادخار لعقود الإسكان هذا على نطاق واسع في أنظمة تمويل الإسكان في ألمانيا والنمسا لسنوات عديدة، حيث يطلق عليه "ادخار البناء". إن عرض القروض العقارية الممولة من موارد السوق المفتوحة يستجيب لظروف السوق المالية. ويؤثر تدهور شروط الاقتراض بشكل مباشر على الزيادة في أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري. النظام المغلق (المغلق) أقل اعتمادًا على ظروف السوق.

الإقراض الائتماني للرهن العقاريله تأثير كبير على سوق العقارات. إن تطور الإقراض العقاري، وزيادة المعروض من قروض الرهن العقاري، وانخفاض أسعار الفائدة يؤدي إلى زيادة كبيرة في الطلب على العقارات. وهذا بدوره يمكن أن يؤدي إلى زيادة في تكلفة العقارات (مع مراعاة عدم كفاية العرض في السوق وتأخر مؤقت، ومع ذلك، فإن الزيادة في تكلفة العقارات تؤدي إلى انخفاض الطلب على السكن). إن التوسع في عرض قروض الرهن العقاري يخفف من هذا الاتجاه.

ومن ناحية أخرى، فإن تفاقم ظروف الاقتراض وانخفاض المعروض من قروض الرهن العقاري يقل قوة شرائيةوالطلب في سوق العقارات، مما يؤدي إلى انخفاض أسعار المنازل وانخفاض الطلب على القروض العقارية. ويجب التأكيد على أن التفاعل الموصوف يعتمد بشكل مباشر على نسبة أحجام كلا السوقين وحصة المعاملات في سوق العقارات الممولة بالمشاركة القرض العقاري.

ونتيجة لذلك، فإن سوق الإقراض العقاري، مع تطوره، يبدأ في التأثير بشكل متزايد على الوضع في سوق العقارات، وعندما يصل إلى حجم معين، يكون له تأثير رئيسي على سوق العقارات (وهو ما نلاحظه). في الولايات المتحدة الأمريكية، حيث يتم تنفيذ 70-80٪ من العقارات المكتسبة باستخدام قرض الرهن العقاري).

من هذا يمكننا أن نستنتج: الأكثر تطوراً في اقتصاد وطنينظام الإقراض العقاري، كلما زادت حصة المعاملات العقارية التي تنطوي على قرض عقاري، كلما زاد اعتماد سوق العقارات على الظروف في الأسواق المالية، القيمة الحاليةأصول.

2. تحليل شروط تقديم قروض الرهن العقاري من قبل البنوك في سانت بطرسبرغ.

2.1 "بنك المدينة للرهن العقاري"

2.2 بنك "فوزروزديني"

2.3 "تجار النفط" البنكيون

2.4 بنك "سانت بطرسبرغ"

خاتمة

المواد المستعملة


مقدمة

وبالعودة إلى أوائل عام 2007، لم يكن لدى أحد أي شك بشأن آفاق تطور الإقراض في روسيا، وكانت توقعات النمو مبنية على تجربة الأسواق الناشئة الأخرى. لكن تطور سوق الإقراض الروسية تعطل بسبب الأزمة سوق الأوراق الماليةالولايات المتحدة الأمريكية.

كما لوحظ في مؤتمر "عمليات الاندماج والاستحواذ في القطاع المالي المصرفي الروسي"، فإن النمو السريع لقطاع الإقراض اليوم محفوف بإمكانية حدوث أزمة مرتبطة بعدم سداد القروض.

لا شك أن سوق الإقراض العقاري في روسيا تختلف كثيراً عن السوق الأميركية الأكثر تطوراً، سواء من حيث حجم القروض الصادرة أو في مدى استخدام تمويل الديون في معاملات شراء المساكن. يتم تنفيذ الإقراض العقاري بشكل أساسي من قبل البنوك التجارية العالمية، في حين لا يوجد سوى عدد قليل من بنوك الرهن العقاري المتخصصة ونظائرها من شركات الرهن العقاري في البلاد. بالإضافة إلى ذلك، فإن معظم القروض الصادرة في روسيا هي قروض ذات قيمة ثابتة سعر الفائدة. الأسعار في سوق الإسكان في روسيا لم تدخل بعد مرحلة الانخفاض النشط، الذي كان حافزا للأحداث السلبية في سوق الرهن العقاري في الولايات المتحدة. ولكن لا ينبغي لنا أن ننسى أن الأحداث المشابهة لتلك التي وقعت في سوق الإقراض العقاري في الولايات المتحدة قد تتكرر في روسيا.

1. تأثير أزمة الرهن العقاري على تطوير النظام المصرفي في الاتحاد الروسي

يشهد سوق الرهن العقاري تغيرات كبيرة

في الوقت الحالي، تطور الوضع في سوق الرهن العقاري الروسي، حيث تقوم العديد من البنوك، بسبب نقص الموارد الرخيصة "طويلة الأجل"، بمراجعة برامج الرهن العقاري وتغيير أسعار الفائدة. وخلال الأشهر الستة الماضية، رفض عدد من البنوك تقديم قروض الرهن العقاري. وأجبرت الأزمة العالمية البنوك الصغيرة، التي لم تتمكن من الصمود في وجه المنافسة مع الشركات الرائدة في السوق، على مغادرة السوق. بالإضافة إلى ذلك، بسبب الأزمة في الأسواق المالية العالمية، قامت العديد من البنوك الرائدة التي تعمل بنشاط مع الرهن العقاري برفع أسعار الفائدة بالفعل برامج الرهن العقاريبنسبة 0.5-1 نقطة مئوية. من بينها VTB 24، Uralsib، City Mortgage Bank، MBRD، Rosevrobank.

وبالإضافة إلى ذلك، بدأت البنوك في اتباع نهج حذر للغاية في تشكيل محافظ القروض الخاصة بها. تلعب الجودة دورًا كبيرًا هنا المقترض المحتمل. وشددت البنوك متطلبات المقترضين، مع إعطاء الأفضلية للعملاء ذوي الدخل "الأبيض".

تواجه الرهون العقارية الروسية المزيد والمزيد من العقبات. على وجه الخصوص، قامت وكالة إقراض الرهن العقاري الإسكاني (AHML) بتشديد متطلبات القروض المعاد تمويلها. بالإضافة إلى ذلك، تقوم AHML الآن بوضع حدود الاسترداد ربع السنوية لمجموعة القروض الصادرة عن البنوك. في هذه الحالة، تضطر البنوك إلى البحث عن الأموال بنفسها لإصدار قروض الرهن العقاري، وهو أمر يمثل مشكلة كبيرة في أزمة السيولة.

اليوم، يبلغ متوسط ​​أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري بالروبل 12.5% ​​سنويًا بالدولار – حوالي 11.3%.

ووفقاً لدراسة أجراها محللو بنك ألفا، فقد سجل سوق الرهن العقاري نمواً في عام 2007 بنسبة 140% (أو 17.6 مليار دولار)، ليصل إلى 30 مليار دولار. كان نصف هذا السوق خاضعًا لسيطرة VTB وSberbank. في عموم الأمر، يستنتج المحللون أن شعبية الإقراض العقاري تظل منخفضة: حيث تبلغ حصته 2.3% من الناتج المحلي الإجمالي (أو 211 دولاراً للفرد) مقارنة بنحو 10% إلى 15% من الناتج المحلي الإجمالي في بولندا والمجر وجمهورية التشيك. وخلصوا إلى أنه يتم شراء 10-15% فقط من المساكن باستخدام القروض المصرفية في روسيا.

ومع ذلك، ليس كل خبراء سوق الرهن العقاري متشائمون إلى هذا الحد. يعتقد معظم المشاركين في السوق الذين شملهم الاستطلاع أن سوق الرهن العقاري يكتسب زخما، موضحا ذلك بحقيقة أنه في الوضع الحالي مع ارتفاع أسعار المساكن، فإن الفرصة الوحيدة لشراء شقة هي الحصول على قرض رهن عقاري.

أخبر خبراء من البنوك الرائدة في موسكو وكالة إنترفاكس عن كيفية تأثير نقص الموارد الرخيصة على سوق الرهن العقاري وأي البنوك تتمتع بحياة أسهل الآن.

في الوضع الحالي لسوق الرهن العقاري، فإن المعيار الأكثر أهمية لنجاح البنك هو درجة جاذبيته للمستثمرين. ويتفق مع هذا سيرجي أوزيروف، نائب الرئيس الأول لبنك الرهن العقاري DeltaCredit. ووفقا له، فإن المعيار الأكثر أهمية للمستثمرين هو مستوى عالالربحية عند الحد الأدنى من المخاطر– الإجابة اليوم على فئتين من البنوك: الدولة والأجنبية. على سبيل المثال، DeltaCredit، المدرجة في المجموعة المالية سوسيتيه جنرالنظرًا لمساهمتها القوية، فضلاً عن جودة محفظة القروض الخاصة بها، فإنها تتمتع بإمكانية الوصول إلى التمويل بتكلفة منخفضة نسبيًا.

يعتقد رومان فوروبيوف، عضو مجلس الإدارة ورئيس مديرية العمل مع الأفراد في Raiffeisenbank، أنه في الوضع الحالي، عندما تكون الودائع أحد مصادر جمع الأموال، قامت البنوك بجمع الأموال بنشاط ليس فقط في الأسواق المالية، ولكن أيضًا من السكان. ويشير إلى أن "مشكلة أزمة السيولة والأموال طويلة الأجل أقل حدة بالنسبة لهم". وبشكل عام، يرى الخبير، فرادىفهي قاعدة أكثر استقرارا، ولا يمكن للمرء أن يركز فقط على المؤسسات المالية. فيما يتعلق بالسوق القروض الخارجية، ثم هنا، على الرغم من مشاكل السيولة، لاعبين كبار مع ارتفاع تصنيفات ائتمانيةيعتقد فوروبييف أنه من الممكن جذب كميات كبيرة من القروض بأسعار فائدة جذابة إلى حد ما، قريبة من الأسعار الأساسية.

يشير مدير قسم الإقراض في بنك B&N، ديمتري غالكين، إلى أن عواقب الأزمة العالمية أثرت في المقام الأول على تلك البنوك التي حاولت بكل الوسائل ضمان حجم كبير من القروض. للقيام بذلك، كان عليهم التثبيت للغاية معدلات منخفضةوالحد الأدنى من المتطلبات للعميل المقترض. ونتيجة لذلك، تبين أن المحفظة الناتجة كانت محفوفة بالمخاطر للغاية ومنخفضة العائد. بالنسبة لمثل هؤلاء اللاعبين، يرى جالكين طريقة واحدة فقط للخروج - الانتظار والأمل في حدوث معجزة في شكل موارد متاحة رخيصة وشطب الخسائر.

نائب رئيس مجلس إدارة بنك City Mortgage Bank Igor Zhigunov واثق من أن مسألة التمويل تظل واحدة من القضايا الحاسمة في تنفيذ برامج الإقراض العقاري من قبل البنوك اليوم. ويعتقد أنه "من السابق لأوانه الحديث عن استقرار الوضع في الأسواق المالية". واليوم، لا يزال أحد المصادر القليلة للبنوك قائمًا الصناديق الخاصةوالأموال من الشركات الأم، وكذلك معاملات إعادة تمويل القروض. وبطبيعة الحال، فإن الانخفاض اليوم في عدد الجهات الفاعلة في إعادة التمويل، والقيود والتغييرات في شروط ومعايير إعادة التمويل، يؤدي أيضًا إلى تقليل عدد البنوك، خاصة في المناطق، التي تقدم برامج الرهن العقاري. ويشير الخبير إلى أنه "طالما استمر السوق في زيادة أسعار الفائدة على كل من القروض والودائع، وتشديد شروط ومتطلبات الإقراض للعملاء والضمانات، فلا ينبغي لنا أن نتوقع أي تغييرات في الاتجاه المعاكس". بالإضافة إلى ذلك، لا يستبعد Zhigunov أنه بحلول نهاية عام 2008، ستخضع قائمة اللاعبين الذين كانوا في السابق من بين قادة السوق (في 2006-2007) للتغييرات.

مدير قسم التسويق تجارة التجزئةيعتقد بنك نوموس آنا بانكراتوفا أنه على الرغم من حقيقة أن البنوك قد شددت متطلبات المقترضين ومددت فترة النظر في الطلبات، فإن هذا لا يمكن إلا أن ينقذ جودة القرض والضمانات، ولا شك أن عوامل الاقتصاد الكلي مثل التضخم تؤدي إلى تفاقم الوضع. المقترضون – عبء الائتمان أصبح الأمر أكثر صعوبة، وأسعار الفائدة على القروض تواكب التضخم. وخلصت إلى أن الوقت سيحدد ما إذا كان من الممكن احتواء التضخم مرة أخرى.

نائب رئيس قسم التجزئة منتجات الائتمانيعتقد Promsvyazbank Denis Zeman أن البنوك الحكومية والبنوك ذات المشاركة الأجنبية لديها الفرصة لجذب موارد رخيصة، وبالتالي يمكنها خفض أسعار الفائدة على برامج الرهن العقاري، وكقاعدة عامة، للمقترضين ذوي الدخل الأبيض المؤكد بالكامل أو مع معظم الدخل الأبيض الدخل، مع أصول جيدة.

لذلك، يتفق جميع الخبراء على أنه على الرغم من المشاكل، فإن سوق الرهن العقاري سيستمر في النمو، ولكن معدل النمو سينخفض.

يلاحظ زيمان ذلك مزيد من التطويروستعتمد الأحداث على مدى استمرار الوضع الحالي في الأسواق المالية الغربية. "إذا انتهت الأزمة في غضون ثلاثة إلى أربعة أشهر، فلن تكون هناك بالطبع زيادة كبيرة في أسعار الفائدة. وإذا طال أمد الأزمة، فمن المرجح أن تستمر البنوك في سياسة رفع أسعار الفائدة بسبب عدم وجود أسعار فائدة طويلة الأجل مصادر التمويل"، يقترح.

وأشار المصرفي أيضًا إلى أنه من الواضح بالفعل أنه في عام 2008 لن يكون هناك نمو سريع في الرهون العقارية ولا التخفيض الذي طال انتظاره في أسعار الفائدة على القروض إلى 8٪ سنويًا. بسبب ال مشكلة الإسكانوخلص الخبير إلى أن الطلب على الإقراض العقاري لا يزال ذا صلة، وأن الطلب على الإقراض العقاري له اتجاه إيجابي، ولكن بسبب تشديد البنوك لمتطلبات المقترضين، فمن غير المرجح أن تنمو أحجام الإقراض.

يعتقد فوروبيوف ذلك بشكل عام السوق الروسيةتتمتع الرهون العقارية بإمكانيات النمو، حيث أن حصة قروض الرهن العقاري في الناتج المحلي الإجمالي لروسيا في الوقت الحالي ضئيلة. بالإضافة إلى ذلك، فهو يعتقد أن أصول الرهن العقاري الروسية أقل خطورة بشكل عام، وفي المستقبل، سوف ينتبه المستثمرون إلى سوق الرهن العقاري الروسي، الأمر الذي سيؤدي إلى تطوره. ويتوقع فوروبييف تدفق الأموال إلى السوق، ونتيجة لذلك، فرصة لتعديل أسعار الفائدة نحو الانخفاض.

هناك أمل في أن تتوقف المشاكل المتعلقة بجمع الأموال من البنوك الروسية قريبًا عن الحدة. ومن المهم أن نضيف أنه في منتصف إبريل/نيسان، انعقدت دورة الربيع لصندوق النقد الدولي والمنتدى الاقتصادي الدولي في واشنطن. وفي هذه الأحداث، تمت مناقشة الوضع الحالي بشكل نشط وتم اعتماد توصيات للبنوك التي تخطط لمراجعة تقييمات أصولها علنًا خلال المائة يوم القادمة. في الوقت نفسه، أوصى صندوق النقد الدولي البنوك الرائدة بشطب جميع الأصول منخفضة الجودة من ميزانياتها العمومية دفعة واحدة، حتى لا تتسرب الأخبار السلبية إلى المستثمرين على فترات طويلة من الزمن ولا تؤدي إلى تصعيد التوترات.

بالنسبة لغالبية المواطنين الروس، أصبح الرهن العقاري الأداة الأكثر بأسعار معقولة لشراء منزل خاص بهم. انخفاض معدلات الرهن العقاريفي ظل استقرار أسعار العقارات يجذب الجميع المزيد من الناسويضمن زيادة توافر هذه الخدمة للسكان. لماذا أصبح الرهن العقاري وسيلة تحسين شعبية متزايدة الظروف المعيشية؟ ما هي الاتجاهات النموذجية لسوق الإسكان الرهن العقاري؟ ما هي ديناميات تطور سوق الرهن العقاري؟ سنحاول الإجابة على هذه الأسئلة وغيرها بالتفصيل في هذا المقال.

مؤشرات السوق الرئيسية للفترة 2014-2017

ووفقا للبنك المركزي، في 1 يوليو 2017، كان هناك 589 منظمات الائتمان، 423 منها قدمت للمواطنين قروض إسكان عقارية. للمقارنة، في عام 2014 كان هناك 635 منظمة من هذا القبيل، في عام 2015 - 574، في عام 2016 - 499. هذا الانخفاض في عدد المنظمات المشاركة في توفير الرهن العقاري لا يفسر كثيرا الوضع الاقتصاديفي البلاد أو انخفاض الطلب على هذه الخدمات، أو إنهاء أنشطة مؤسسات الائتمان نفسها نتيجة الإفلاس أو التصفية لسبب آخر. ظهر اتجاه هبوطي على وجه التحديد في عام 2014، حيث تميز سوق MHL في الفترات السابقة بزيادة في عدد هذه المنظمات - في عام 2009 كان هناك 571، وبحلول عام 2013 ارتفع هذا الرقم إلى 665. ويعكس الجدول أدناه المؤشرات الرئيسية التي تميز ديناميات سوق الرهن العقاري في السنوات الماضية.

الجدول - الاتجاهات المميزة لسوق الإسكان العقاري في 2014-2017.

صفات
فترة من الزمن
1.01.2014 - 31.12.2014
1.01.2015 - 31.12.2015
1.01.2016 - 31.12.2016
1.01.2017 - 30.06.2017
عدد قروض الرهن العقاري، مليار روبل.
1,012,800 قطعة. بمبلغ 1764.1
699510 جهاز كمبيوتر شخصى. بمبلغ 1161.7
856461 قطعة. بمبلغ 1473.3
423486 قطعة. بمبلغ 773.0
تم إبرام حصة MHL بالروبل
1 012 064
699 419
856 427
423 482
الديون مليار روبل
في فرك. - 3391.9؛ بالعملة الأجنبية - 136.5
في فرك. - 3851.2؛ بالعملة الأجنبية - 131.1
في فرك. - 4421.9؛ بالعملة الأجنبية - 71.2
في فرك. - 4616.3؛ بالعملة الأجنبية - 54.6
مبلغ قروض الرهن العقاري المعاد تمويلها، مليار روبل.
228,2
80,3
114,5
83,1
حجم الرهون العقارية المدفوعة مبكرا، مليار روبل.
530,6
477,1
611,4
347,3

المصدر: البنك المركزي للاتحاد الروسي

وهكذا، في ظل غياب النمو في دخل المواطنين وانخفاض الطلب على الاستثمار، كان هناك انخفاض في المؤشرات المطلقة لـ MHL في عام 2015. ولكن بالفعل في عام 2016، بدأ الوضع يتغير واقترب هذا الرقم من مستوى عام 2014، على الرغم من انخفاض عدد البنوك. في الأشهر الستة الأولى من عام 2017، ارتفع الرقم بنسبة 16.3٪ مقارنة بنفس الفترة من عام 2016. في عام 2014، كانت هناك زيادة في عدد قروض الرهن العقاري الصادرة بالروبل، وانخفض MHL بالعملة الأجنبية بنسبة 2.5 مرة مقابل خلفية ضعف الروبل. وفي الوقت نفسه، انخفض العدد في عام 2015 بمقدار 1.4 مرة بسبب انخفاض حجم الإقراض بنسبة 34%. في عام 2016، كانت هناك زيادة قدرها 1.2 مرة على خلفية زيادة حجم الإقراض بنسبة 27.2٪، في حين انخفض MHL بالعملة الأجنبية مرة أخرى بنسبة 2.7 مرة. وفي عام 2017، استمرت اتجاهات العام السابق. خلال الفترة قيد الاستعراض، زاد الدين على MHL بالروبل بشكل ملحوظ وانخفض في عام عملة أجنبية.

ديناميات معدل المتوسط ​​المرجح في 2012-2017

تتكون محفظة القروض لأي بنك من عدة أنواع من القروض، والتي يمكن أن تكون طويلة الأجل وقصيرة الأجل وغيرها. معدلات هذه القروض غالبا ما تختلف عن بعضها البعض، ومن أجل معرفة ذلك التكلفة الإجماليةمن بين جميع القروض المتاحة، تم تطوير مفهوم خاص - متوسط ​​سعر الفائدة المرجح (WAP). وهو انعكاس لمتوسط ​​سعر الفائدة على جميع القروض التي تصدرها المؤسسات المصرفية. يوضح الشكل 1 ديناميكيات التغيرات في ATP من عام 2012 إلى عام 2017 ويعطي توقعات لعام 2018.

الشكل 1 - متوسط ​​سعر الفائدة المرجح على قروض الرهن العقاري الصادرة في 2012-2017. بالعملة والروبل

المصدر: المواد التحليلية للبنك المركزي للاتحاد الروسي "حول حالة سوق إقراض الرهن العقاري السكني" للأعوام 2014 و2015 و2016 والنصف الأول من عام 2017

كما يتبين من الرسم البياني، في عام 2012، بلغ معدل PCA بالروبل 12.3٪ (وهو أعلى بمقدار 0.4 نقطة من نفس الرقم في عام 2011)، وبالعملة الأجنبية - 9.8٪ (بزيادة قدرها 0.1٪). في عام 2013، لم يتغير ATP بشكل كبير وبلغ 12.4 و9.6% بالروبل والعملة الأجنبية على التوالي. وفي عام 2014، كانت التغييرات طفيفة للغاية - 12.45 و9.25%. في عام 2015، كانت هناك زيادة في أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري المقدمة - 13.35 و 9.82٪. في عام 2016، كانت هناك اتجاهات هبوطية، حيث انخفض ATP بالروبل بنسبة 0.87 نقطة مئوية، وبالعملة الأجنبية - بمقدار 1.17 وبلغ 12.48 و8.65٪ على التوالي. في النصف الأول من عام 2017، كان هناك انخفاض كبير في أسعار الفائدة على قروض الرهن العقاري المقدمة بالروبل والعملات الأجنبية مع زيادة في شروط القرض - 11.5 و6.75٪ بالروبل والعملات الأجنبية. وفي الوقت نفسه، بلغ مؤشر الروبل في نوفمبر 10.9٪. وفقًا لتوقعات T. Vlasova، رئيس قسم الرهن العقاري في مجموعة شركات Ingrad، في عام 2018، قد ينخفض ​​​​ATP إلى مستوى قياسي يتراوح بين 8-8.5٪.

كم عدد الرهون العقارية التي تم إصدارها في مناطق الاتحاد الروسي؟

يحتل Privolzhsky مكانة رائدة في معالجة قروض الرهن العقاري المنطقة الفيدرالية، حيث تم إبرام 270294 MHLs مقابل 403282000 روبل. تحتل المنطقة الفيدرالية المركزية المرتبة الثانية بين المقاطعات؛ حيث تم إبرام 254.969 اتفاقية قرض من أصل 1.086.940 في جميع أنحاء الاتحاد الروسي. في الوقت نفسه، يوجد 62.505 MHLs في موسكو، و56.646 في منطقة موسكو، وهو رقم قياسي بين الكيانات المكونة للاتحاد الروسي. تحتل منطقة فورونيج المركز الثالث في المنطقة، حيث تم إصدار 16511 قرضًا عقاريًا. تم إصدار أقل عدد من قروض الرهن العقاري في منطقة شمال القوقاز الفيدرالية - 24281 وحدة. ويبين الشكل 2 أسهم شركة MHL الصادرة في السوق الأولية حسب المقاطعات الفيدراليةالاتحاد الروسي في عام 2017.

الشكل 2 - حصة قروض الرهن العقاري الصادرة في المقاطعة الفيدرالية في عام 2017

حساب "بوابة التأمين" حسب البيانات الإحصائية للبنك المركزي للاتحاد الروسي

يختلف متوسط ​​سعر الفائدة المرجح قليلاً عبر المناطق. وهكذا، في المنطقة الفيدرالية المركزية 10.64٪، في المنطقة الفيدرالية الشمالية الغربية - 10.65٪، في المنطقة الفيدرالية الجنوبية - 10.7٪، في منطقة شمال القوقاز الفيدرالية - 10.72٪، في منطقة الفولغا الفيدرالية - 10.6٪، في منطقة الأورال الفيدرالية - 10.65٪، في سيبيريا - 10.66٪، في الشرق الأقصى - 10.57٪. من بين الكيانات المكونة للاتحاد الروسي، يمكن تمييز منطقتين بأعلى وأدنى معدلات فائدة على الرهن العقاري - جمهورية القرم (11.24٪) وتشوفاشيا (10.42٪).

تكلفة الرهن العقاري في المباني الجديدة وفي السوق الثانوية

وفقًا لبيانات وكالة إقراض الرهن العقاري للإسكان، زادت نسبة السكان الذين لديهم إمكانية الحصول على رهن عقاري في عام 2017 بنسبة 6 نقاط مئوية وبلغت 43٪. وكانت عوامل النمو الرئيسية هي انخفاض أسعار الفائدة وأسعار العقارات ناقص التضخم. وبالمقارنة، في عام 2012، كانت هذه النسبة من السكان 29٪ فقط. يعد تخفيض المعدلات أمرًا جذابًا للمواطنين، حيث يتم أيضًا تقليل حجم دفعة القرض الشهرية، ويمكن أن تصل المدخرات على مدار المدة بأكملها إلى 45٪. في ظروف الإسكان باهظ الثمن (سواء في الأسواق الأولية أو الثانوية)، تعد هذه الحقيقة واحدة من العوامل الحاسمة في اختيار الإقراض العقاري. ويبين الشكل 3 متوسط ​​الأسعار لكل 1 متر مربع. م في السوق الثانوية وفي المباني الجديدة.

الشكل 3 - ديناميكيات الأسعار في سوق العقارات الروسية في 2012-2017.

حسابات Banki.ru بناءً على بيانات من بنك روسيا وRosstat

ويرجع الارتفاع في أسعار العقارات إلى حقيقة أن سوق البناءلا تزال لم تتعاف منه ازمة اقتصادية. إن ديناميكيات التكليف بالإسكان تتباطأ بالفعل إلى حد ما السنوات الأخيرةوهو ما يمكن تفسيره بانخفاض المبيعات في عام 2015 وانخفاض تمويل الأسهم والإقراض للمطورين. أظهرت فترة ما بعد الأزمة أسوأ مؤشرات الاستثمار في العقارات السكنية. لذلك، في النصف الأول من عام 2016، كان هذا الرقم يساوي 239 مليار روبل، وللفترة نفسها من عام 2017 - 194 مليار روبل فقط.

حجم القروض الصادرة من البنوك الرائدة في عام 2017

حصة قروض الرهن العقاري في إجمالي محفظة البنوك الروسية تتجاوز 11٪. وفي نهاية عام 2017، بلغ هذا الرقم 10.6%. حوالي 90٪ من إجمالي المحفظة يقع على القروض (بما في ذلك التجزئة) الصادرة 30 أكبر البنوكالترددات اللاسلكية. في الإقراض العقاري، يقود بنكان تقليديا - Sberbank و VTB. علاوة على ذلك، أصدر الأول في عام 2017 أكثر من نصف جميع قروض الرهن العقاري التي يبلغ مجموعها أكثر من تريليون روبل. نمت محفظة الرهن العقاري في سبيربنك بنسبة 17٪.

إن VTB متخلف نسبيًا عن منافسه - في عام 2017، تم إصدار قروض الرهن العقاري بأكثر من 430 مليار روبل، ونمت محفظة القروض بنسبة 11٪ فقط. أكثر من 70% من جميع القروض العقارية تأتي من هذين البنكين، ولكن هناك لاعبين آخرين في السوق ليس لهم أهمية كبيرة في تطويره. ويعرض الشكل 4 أحجام القروض العقارية الصادرة عنها.

الشكل 4 - حجم قروض الرهن العقاري الصادرة عن البنوك الرائدة في الاتحاد الروسي في عام 2017

بحسب مراجعة AHML “نتائج تطور سوق الرهن العقاري والإسكان في عام 2017”

اعتبارًا من 1 يناير 2018، بلغ حجم محفظة الرهن العقاري للبنوك 5.34 تريليون روبل، منها 1.12 تريليون قروض رهن عقاري لشراء المساكن في السوق الأولية (في المباني الجديدة). في عام 2017، اشترى مواطنو الاتحاد الروسي 2.85 مليون شقة (أو مباني سكنية أخرى)، وهو ما يتوافق مع الطلب على السكن في عام 2016. كما ظل الطلب على المباني الجديدة عند نفس المستوى - 621 ألف عقد في عام 2017 مقابل 620 ألف عقد في عام 2016. وتم إجراء حوالي 2.23 مليون صفقة في السوق الثانوية. بلغت حصة معاملات الرهن العقاري في السوق الثانوية 31%، في السوق الأولية – 50%، في الحالة الأولى متوسط ​​الحجموكان قرض الرهن العقاري يساوي 1.74 مليون روبل، في الثانية - 2.12 مليون.

خاتمة

في نهاية عام 2017، لا يزال هناك تركيز عالٍ للعرض والطلب، وهذا ملحوظ بشكل خاص في 10 مناطق في الاتحاد الروسي: موسكو والمنطقة، وسانت بطرسبرغ، منطقة تيومينتتارستان, منطقة سفيردلوفسكباشكورتوستان, منطقة كراسنوداروغيرها من المجالات. كميات كبيرة بناء المساكنفي هذه المناطق مدعومة بأعلى أجوروالتطوير النشط للإقراض العقاري. وتمثل هذه المناطق 48٪ من جميع القروض العقارية الصادرة في عام 2017.