بيت > المنظمات > أمثلة على التعديلات في الطريقة المقارنة. تحديد التعديلات في المنهج المقارن للتثمين العقاري. خطوات استخدام المنهج المقارن


أمثلة على التعديلات في الطريقة المقارنة. تحديد التعديلات في المنهج المقارن للتثمين العقاري. خطوات استخدام المنهج المقارن




5.1. المنهج المقارن للتثمين العقاري...57

5.2. طرق المنهج المقارن59

5.1. النهج المقارن لتقييم العقارات

المبدأ الأساسي للنهج المقارن لتقييم العقارات هو مبدأ الاستبدال. تنص على أنه إذا كان هناك العديد من الأشياء المماثلة في السوق، فلن يدفع المستثمر العقلاني أكثر من المبلغ، الأمر الذي سيكلف شراء عقارات ذات فائدة مماثلة.

وينطبق مبدأ الاستبدال أيضا على العقارات المدرة للدخل. يقوم مستثمر المعلومات النموذجي بمقارنة العقارات المدرة للدخل المعروضة للبيع وينظر أيضًا في خيارات الاستثمار البديلة. يقارن المستثمرون فترات الاسترداد للاستثمارات مشاريع مختلفةومعدلات العائد والاستثمارات الرأسمالية - في ظل خيارات مختلفة، مع مراعاة المزايا الضريبية وتكاليف الإدارة وعوامل أخرى.

يمكن تمييز المراحل الرئيسية التالية لتقييم العقارات باستخدام النهج المقارن:

1. في المرحلة الأولىدراسة حالة واتجاهات تطور سوق العقارات وخاصة القطاع الذي ينتمي إليه العقار. يتم تحديد العقارات الأكثر تشابهًا مع تلك التي يتم تقييمها والتي تم بيعها مؤخرًا.

2. في المرحلة الثانيةيتم جمع المعلومات عن الأجسام التناظرية والتحقق منها؛ يتم تحليل المعلومات المجمعة ومقارنة كل كائن تناظري مع الكائن الذي يتم تقييمه.

3. في المرحلة الثالثةيتم إجراء التعديلات على أسعار مبيعات العقارات المماثلة.

4. في المرحلة الرابعةيتم الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة ويتم استخلاص القيمة النهائية للقيمة السوقية للعقار بناءً على نهج مقارن.


في المرحلة الأولى من التقييمالعقارات باستخدام نهج مقارن، تتم دراسة حالة سوق العقارات واتجاهات تطورها، ويتم إجراء تجزئة لها وتحديد قطاع السوق الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه. علاوة على ذلك، في هذا الجزء، وفقًا لمعايير معينة، يتم تحديد الكائنات الأكثر قابلية للمقارنة مع تلك قيد الدراسة (الأشياء التناظرية).

تجزئة السوقهي عملية تقسيم السوق إلى قطاعات (قطاعات). يحدث التقسيم إلى قطاعات لها أشياء ومواضيع متشابهة.

يجب أن تكون الكائنات متشابهة في غرض الاستخدام والجودة والحقوق المنقولة والموقع.

يجب أن تكون الموضوعات متشابهة في الملاءة المالية وقدرات التمويل ودوافع الاستثمار.

يجب أن تنتمي العقارات المماثلة إلى نفس شريحة سوق العقارات التي ينتمي إليها العقار الذي يتم تقييمه؛ يجب أن تتم المعاملات معهم وفقًا للشروط النموذجية لهذا القطاع. وعلى وجه الخصوص، يجب مراقبة النقاط التالية:

فترة التعرض- هذا هو الوقت الذي يجب أن يكون فيه الشيء موجودًا في السوق حتى يتم بيعه. تختلف فترة التعرض لقطاعات السوق المختلفة.

استقلال موضوعات الصفقة. إذا كان المشتري والبائع مرتبطين ببعضهما البعض، أو كانا ممثلين لشركة قابضة وشركة تابعة مستقلة، أو لديهما ترابط آخر أو مصلحة مشتركة، فإن المعاملات بينهما عادة لا يتم إبرامها بسعر السوق ولا يمكن استخدام البيانات المتعلقة بهما للمقارنة.

تحفيز الاستثمار. يجب أن يكون لدى المستثمرين دوافع مماثلة، ويجب أن يكون للأشياء استخدام مماثل على نحو أفضل وأكثر كفاءة. وبالتالي، فإن شراء مبنى بغرض تنظيم مكتب فيه لا يمكن استخدامه كنظير إذا كان المبنى مخططًا لاستخدامه كفندق، نظرًا لأن التدفقات المتوقعة للدخل والنفقات ستكون مختلفة.

المعايير الرئيسية عند اختيار الكائنات القابلة للمقارنة (نظائرها) هي:

1) حقوق ملكية العقارات.

2) شروط التمويل.

3) شروط ووقت البيع.

4) الموقع.

5) الخصائص الفيزيائية.

يتم استخدام وحدات مختلفة للمقارنة من قبل قطاعات مختلفة من سوق العقارات.

وحدات مقارنة الأراضي:

§ سعر 1 هكتار؛

§ سعر مائة متر مربع.

§ سعر المتر الأمامي الواحد :

§ السعر لكل 1 متر مربع. م.

وحدات مقارنة المساحات المبنية:

· السعر لكل 1 متر مربع. م المساحة الإجمالية

· السعر لكل 1 متر مربع. م.المساحة الصافية المراد تأجيرها.

· سعر المتر المكعب م.

مثل الوحدة الاقتصاديةوللمقارنة، عند تقييم المشاريع على أساس نسبة الدخل إلى سعر البيع، يمكن استخدام مضاعف إجمالي الإيجار أو نسبة الرسملة العامة.

تصنيف وجوهر التعديلات

تتيح لنا الطرق المختلفة لحساب وإجراء التعديلات للفروق بين الكائن الذي يتم تقييمه ونظيره المماثل تصنيف التعديلات المدخلة على النحو التالي:

تعديلات النسبة المئويةيتم إدخالها، كقاعدة عامة، عن طريق ضرب سعر بيع الشيء المماثل أو وحدة المقارنة الخاصة به في معامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الشيء المماثل والكائن الذي يتم تقييمه. يتلخص المنطق هنا في ما يلي: إذا كان الشيء المقدر أفضل من نظيره المماثل، فسيتم إضافة عامل متزايد إلى سعر الأخير. وبخلاف ذلك، يتم تطبيق عامل تخفيض على سعر النظير المماثل.


تتضمن تعديلات النسبة المئوية، على سبيل المثال، تعديلات الموقع والاستهلاك ووقت البيع.


تعديلات التكلفة

أ) التعديلات النقدية التي يتم إجراؤها على وحدة المقارنة (1 هكتار، وحدة الكثافة، 100 متر مربع) تغير سعر الشيء التماثلي المباع بمبلغ معين، والذي يتم تقديره على أساس الاختلافات في خصائص الشيء التماثلي وخصائصه. الكائن الذي يتم تقييمه. يتم إجراء تعديل إيجابي إذا كان الكائن المقدر أفضل من نظيره المماثل. وبخلاف ذلك، يتم تطبيق تعديل سلبي على سعر المنتج المقارن.

وتشمل التسويات النقدية التي يتم إجراؤها على وحدة المقارنة تسويات الحالة البدنية، وكذلك التسويات المحسوبة بالطرق الإحصائية.

ب) التسويات النقدية التي تجرى على سعر الشيء المبيع ككل تؤدي إلى تغييره بمقدار معين يقدر بالفرق بين خصائص الشيء المبيع والشيء الذي يجري تقييمه.

ينبغي أن تتضمن التعديلات النقدية التي يتم إجراؤها على سعر السلعة التناظرية المباعة ككل تعديلات على وجود أو عدم وجود تحسينات إضافية (توسيع المستودعات ومواقف السيارات وما إلى ذلك).

5.2. طرق النهج المقارن

الحساب والتعديلات

للحساب وإجراء التصحيحات، يتم استخدام العديد من الطرق المختلفة، من بينها ما يلي:

o الأساليب المعتمدة على تحليل المبيعات المقترنة؛

o طرق الخبراء في الحساب والتعديلات.

o الأساليب الإحصائية.

طريقة البيع المقترنة

البيع المزدوج يعني بيع كائنين، ومن الأفضل أن يكونا نسخة طبق الأصل من بعضهما البعض باستثناء معلمة واحدة (على سبيل المثال، الموقع)، والتي يفسر وجودها الفرق في سعر هذه العناصر. تسمح لك هذه الطريقة بحساب التعديل الخاص بالخاصية المذكورة أعلاه وتطبيقه لضبط سعر بيع كائن تناظري مشابه لكائن التقييم لهذه المعلمة.

يرجع الاستخدام المحدود لهذه الطريقة إلى تعقيد اختيار الكائنات للبيع المزدوج والبحث ومعالجة كمية كبيرة من المعلومات.

طرق الخبراء للحساب والتعديلات

أساس أساليب الخبراء لحساب وإجراء التعديلات، عادة ما يكون النسب المئوية، هو الرأي الشخصي للمثمن الخبير حول مدى سوء أو أفضل الكائن الذي يتم تقييمه من نظيره المماثل.

دعونا نشير إلى قيمة كائن التقييم بـ X، ونأخذ سعر بيع نظير مماثل يساوي 1.0.

وفي هذه الحالة يتلخص المنطق في الآتي:

1. أن يكون المنتج أفضل بنسبة 15% من نظيره، فيجب أن يرتفع سعر نظيره بنفس الـ 15%:

س = 1.0 + 15% × 1.0 = 1.0 × (1+ 0.15) = 1.15

2. إذا كان المنتج المثمن أسوأ بنسبة 15% من نظيره، سينخفض ​​سعر نظيره:

X = % x 1.0 = 1.0 x (= 0.85.

3. التناظرية أفضل بنسبة 15% من الكائن الذي تم تقييمه. يجب أن ينخفض ​​سعر التناظرية:

1.0 = X + 15% x X = X(1 + 0.15)، X = 1/0.87.

4. التناظرية أسوأ بنسبة 15% من الكائن الذي يتم تقييمه. يجب أن يزيد سعر التناظرية:

1.0 = X - 15% x X = X x (، X = 1/0.85 = 1.18.

عادة ما يتم استخدام أساليب الحساب والتعديل المتخصصة عندما لا يكون من الممكن حساب تعديلات دقيقة بما فيه الكفاية للدولار، ولكن هناك معلومات سوقية حول فروق النسبة المئوية.

الطرق الإحصائية لحساب التصويبات

عند تقييم العقارات باستخدام طريقة تحليل المبيعات المقارن، في عملية إجراء تعديلات على الاختلافات بين الكائن الذي يتم تقييمه ونظيره، ليس من الممكن دائمًا إجراء حساب دقيق نسبيًا للسعر المحتمل للكائن. إذا كنت لا تستخدم طرقًا لحساب التصحيحات مثل تحليل انحدار الارتباط، فيجب عليك إدخال أقل عدد ممكن من التعديلات للاختلافات في خصائص الكائنات التي تتم مقارنتها. يتعلق هذا في المقام الأول بتصحيحات الاختلافات الجسدية (خاصة تصحيحات المقياس).

جوهر طريقة تحليل الارتباط والانحدار هو إضفاء الطابع الرسمي المسموح به للعلاقة بين التغيرات في أسعار العقار والتغيرات في أي من خصائصه.

هذه الطريقة كثيفة العمالة وتتطلب سوق عقارات متطورًا إلى حد ما لتطبيقها، لأنها تتضمن تحليل عدد كبير من العينات التمثيلية من قاعدة البيانات.

تقييم المشاريع على أساس نسبة الدخل وسعر البيع

في هذه الحالة، يتم استخدام وحدات المقارنة التالية كوحدات مقارنة:

1. مضاعف إجمالي الإيجار (GRM).

2. نسبة الرسملة العامة (OCR).

1. مضاعف الإيجار الإجمالييمثل نسبة سعر البيع إلى إجمالي الدخل المحتمل (PVI) أو إجمالي الدخل الفعلي (AGI).

لاستخدام VRM يجب عليك:

أ) تقدير دخل الإيجار السوقي من العقار الجاري تقييمه.

ب) تحديد نسبة إجمالي الدخل (الفعلي) إلى سعر البيع للمبيعات المماثلة من النظير.

ج) اضرب إيرادات الإيجار من العقار الذي يتم تقييمه بواسطة VRM.

يتم حساب سعر البيع المحتمل للعقار الذي يتم تقييمه باستخدام الصيغة:

Tsob = الدكتور x VRM = الدكتور x Tsa/PVD؛

حيث تسوب هو سعر البيع المحتمل للعقار الذي يتم تقييمه؛

د - إيرادات الإيجار من الممتلكات التي يجري تقييمها؛

GRM - مضاعف الإيجار الإجمالي؛

Tsa هو سعر بيع نظير مماثل؛

PPV - الدخل الإجمالي المحتمل.

لا يتم تعديل VRM لوسائل الراحة أو الاختلافات الأخرى بين العقار المعني ونظائرها المماثلة، نظرًا لأن حساب VRM يعتمد على دفعات الإيجار الفعلية وأسعار المبيعات، والتي تأخذ بالفعل في الاعتبار هذه الاختلافات.

الطريقة بسيطة للغاية، ولكن لها العيوب التالية:

لا يمكن استخدامه إلا في ظروف سوق العقارات المتطورة والنشطة؛

لا يأخذ في الاعتبار بشكل كامل الفرق في المخاطر أو العائد على رأس المال بين موضوع التقييم ونظيره المماثل؛

كما أنه لا يأخذ في الاعتبار الفرق المحتمل في صافي الدخل التشغيلي.

2. نسبة الرسملة الإجمالية

استخدام المعامل العاموبالرسملة، يمكن عرض عملية تحديد سعر البيع المحتمل للشيء المثمن على شكل المراحل التالية:

1. اختيار المبيعات المماثلة (بما في ذلك من حيث المخاطر والدخل) في قطاع معين من سوق العقارات؛

2. يتم تحديد نسبة الرسملة الإجمالية (TCR) من خلال نسبة صافي دخل التشغيل (NOI) المشابه لسعر البيع:

Kcap = تشودا/تسا؛

حيث Kcap هي نسبة الرسملة؛

CHODa - صافي الدخل التشغيلي للنظير؛

تسوب = تشودوب/ككاب،

حيث Tsob هو السعر المحتمل لكائن التقييم؛

CHODob - صافي الدخل التشغيلي لكائن التقييم؛

Kcap هي نسبة الرسملة المحسوبة من بيانات السوق لنظائرها المماثلة.

تحليل الحسابات الواردة والاستنتاج النهائي بشأن السعر المحتمل للعقار باستخدام النهج المقارن لتقييم العقارات

المرحلة الأخيرة من النهج المقارن لتقييم العقارات هي تحليل الحسابات التي تم إجراؤها من أجل الحصول على القيمة النهائية لقيمة العقار الذي يتم تقييمه. في هذه الحالة من الضروري:

1. تحقق بعناية من بيانات المبيعات القابلة للمقارنة المستخدمة في الحساب وقيمها المعدلة.

2. التوفيق بين القيم المعدلة للمبيعات المماثلة عن طريق حساب المتوسط ​​المرجح.

سيكون متوسط ​​القيمة المرجحة الذي يحسبه المثمن هو سعر البيع المحتمل للكائن المثمن، والذي يمكن تقريبه ضمن الحدود المقبولة في كل حالة محددة.

أسئلة للتحكم في النفس

1. ما هي الوحدات الرئيسية المستخدمة في المقارنة النهج المقارن?

2. ما هي المعايير الأساسية لتطبيق أسلوب البيع المزدوج المستخدم في المنهج المقارن؟

3. هل من الممكن ضبط عناصر (خصائص) العقار محل التقييم عند نمذجة قيمته باستخدام المنهج المقارن؟

4. ما الفرق بين الطرق الكمية والنوعية للحساب وإجراء التعديلات عند تطبيق المنهج المقارن؟ في أي الحالات يمكن استخدام أساليب التعديل النوعي فقط؟

5. ما عدد العناصر العقارية القابلة للمقارنة والضرورية والكافيه لتطبيق أسلوب تحليل البيانات المقترنة في المنهج المقارن؟

6. اذكر مميزات وعيوب طريقة مضاعف الإيجار الإجمالي.

7. ما هي الخصائص الإحصائية الرئيسية المستخدمة في النهج المقارن عند إعداد بيانات السوق الأولية وتحليل أسعار المبيعات المعدلة للعقارات المماثلة لتقييم مدى موثوقية القيمة النموذجية للعقار الذي يجري تقييمه؟

اختبار للتحكم في المعرفة الحالية

1. ما هي الأشياء العقارية التي ينطبق عليها النهج المقارن لتقييم قيمتها بشكل عام؟

أ) مبنى المكاتب،

ب) قصر الرياضة،

ج) كلا الخاصيتين؟

2. تم الاستحواذ على الشركة منذ خمس سنوات قطعة أرضبقيمة 2000 دولار أمريكي هـ وبنيت عليه مستودعا. ثم كلف بناء المستودع الشركة 25000 دولار أمريكي. هـ. حالياً، يتم بيع مستودعات مماثلة مع قطع أراضي مماثلة في هذه المنطقة بمتوسط ​​40.000 دولار أمريكي. هـ، وقطع أراضي مجانية (غير مطورة) - مقابل 3000 دولار أمريكي. هـ - ما هي القيمة السوقية للمستودع (مع الموقع) الذي بنته الشركة في الوقت الحاضر؟

أ) 40.000 دولار أمريكي هـ،

ب) 28000 دولار أمريكي هـ،

ج) 27000 دولار أمريكي ه.

3. حدد المثمن ثلاثة عناصر للمقارنة: الموقع، وديناميكيات المعاملات في السوق (تاريخ البيع) وشروط البيع (تكرار المعاملات). وبأي ترتيب ينبغي عليه إجراء التعديلات على المقارنات لهذه العناصر؟

أ) الموقع، وديناميكيات المعاملات في السوق، وشروط البيع،

ب) شروط البيع، وديناميكيات الأسعار في السوق، والموقع،

ج) ديناميكيات المعاملات في السوق، وشروط البيع، والموقع،

د) بأي ترتيب.

4. ما هي المتطلبات التي يجب أن تتوفر في العقارات المباعة لتكون مناسبة لتطبيق المنهج المقارن في تحديد قيمة العقار محل التقييم؟

أ) يجب أن يكون العقار من نفس النوع،

ب) كان لدى المشاركين في المعاملات فهم موضوعي لهذا القطاع من السوق،

ج) لم يكن لدى المشاركين في المعاملات أي علاقات يمكن أن تؤثر على أسعار المعاملات،

د) تم الحصول على بيانات السوق المتعلقة بأسعار المعاملات من شخص مهتم بتشويهها،

هـ) تكون المعاملات "مرتبطة" إقليميًا (تتم في منطقة أو منطقة واحدة)،

ه) جميع ما سبق.

5. لتقييم أي من أنواع العقارات المدرجة هي طريقة البيع المقارنة الأكثر ملاءمة:

ب) المستودعات،

ج) المصانع،

6. ما هي وحدة المقارنة الأكثر ملاءمة عند تقييم الأرض لبناء مبنى سكني؟

أ) المساحة الإجمالية للأرض، عدد الأفدنة،

ب) طول واجهة الشارع م،

ج) عدد الشقق التي يمكن بناؤها، فرك./شقة،

د) ثمن متر مربعمؤامرة، فرك./m2.

7. ما هي وحدة المقارنة الأنسب عند تقدير قيمة محل بيع السيارات؟

أ) سعر مساحة السيارة، فرك./م2،

ب) سعر المتر المربع من إجمالي مساحة البناء، فرك/م2،

ج) سعر المتر المكعب من مساحة المستودع، فرك/م3،

د) سعر المتر المربع من المساحة الإجمالية التي يشغلها المتجر، فرك./م2.

8. يتم إجراء التعديلات على عناصر المقارنة عند استخدام أسلوب تحليل المبيعات المقارن:

أ) من الأشياء المماثلة إلى الأشياء القيمة،

ب) من المقدرة إلى المقارنة.

النهج المقارن للتقييم - هذه مجموعة من الطرق لتقييم القيمة، بناءً على مقارنة كائن التقييم مع نظائره، والتي توجد بها معلومات عن أسعار المعاملات معهم.

شروط تطبيق المنهج المقارن: 1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا. 2. يجب أن تكون المعلومات شاملة، بما في ذلك شروط المعاملات. 3. يجب أن تكون العوامل المؤثرة على تكلفة نظائرها المماثلة للعقار الذي يتم تقييمه قابلة للمقارنة.

يعتمد النهج المقارن على المبادئ التالية:- البدائل؛ - توازن؛ - العرض والطلب.

مراحل المنهج المقارن:

المرحلة 1

أبحاث السوق - يتم إجراء تحليل لحالة واتجاهات السوق وخاصة القطاع الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه؛ يتم تحديد الأشياء العقارية الأكثر تشابهًا مع تلك التي يتم تقييمها والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.

المرحلة 2

جمع والتحقق من دقة المعلومات حول نظائر الممتلكات التي يتم تقييمها والمعروضة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع الكائن الذي يتم تقييمه.

المرحلة 3

تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقًا للاختلافات عن موضوع التقييم.

المرحلة 4

- تحديد قيمة الشيء المثمن من خلال الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة.

يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس الشريحة ويجب تنفيذ المعاملات معها وفقًا للشروط النموذجية لهذا القطاع:

فترة التعرض. فترة التعرض – الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق؛

استقلال موضوعات الصفقة. ويعني الاستقلال أن المعاملات لا تتم بسعر السوق إذا كان البائع والمشتري: · مرتبطين ببعضهما البعض. · ممثلون عن الشركة القابضة والشركة التابعة المستقلة؛ · وجود ترابط آخر واهتمام مشترك؛ · تتم المعاملات بأشياء مثقلة بضمانات أو التزامات أخرى؛ · تعمل في بيع عقارات المتوفين، وما إلى ذلك؛ - دوافع الاستثمار، والتي تتحدد من خلال: · تشابه دوافع المستثمرين. · شبيه بالأفضل والأكثر الاستخدام الفعالأشياء؛ · درجة اهتراء المبنى.

المعايير الرئيسية لاختيار الأشياء التناظرية: 1. حقوق ملكية العقارات. تعديل حق الملكية هو الفرق بين إيجار السوق وإيجار العقد لأن حق الملكية الكامل يتم تحديده على أساس إيجار السوق والتمويل الحالي المتاح. 2. شروط تمويل الصفقة. إذا كانت شروط تمويل الصفقة غير نمطية، يلزم إجراء تحليل شامل، ونتيجة لذلك يتم إجراء التعديل. 3. شروط البيع ووقت البيع. 4. الموقع. 5. الخصائص الفيزيائية.

يلزم إجراء تعديل على المبيعات المماثلة لتحديد القيمة النهائية للعقار المعني. ويتم الحساب والتعديلات بناءً على تحليل منطقي للحسابات السابقة، مع مراعاة أهمية كل مؤشر. الشيء الأكثر أهمية هو تعريف دقيق عوامل التصحيح(انظر الشكل 3.2).

أنواع التعديلات

تعديلات النسبة المئويةيتم إدخالها عن طريق ضرب سعر بيع الشيء المماثل أو وحدة المقارنة الخاصة به بمعامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الشيء المماثل والشيء الذي يتم تقييمه. إذا كان الشيء المقيم أفضل من نظيره المماثل، تتم إضافة عامل متزايد إلى سعر الأخير، وإذا كان أسوأ، يضاف عامل متناقص.

تعديلات التكلفة:

أ) التصحيحات المطلقة،ويضاف إلى وحدة المقارنة تغيير سعر الشيء التماثلي المباع بمقدار معين، والذي يقدر بالفرق بين خصائص الشيء التماثلي والشيء محل التقييم. يتم إجراء تعديل إيجابي إذا كان الكائن المقيم أفضل من نظيره المماثل، ويتم إجراء تعديل سلبي إذا كان أسوأ؛

ب) التعديلات النقدية، يضاف إلى سعر الشيء التناظري المباع ككل، ويغيره بمبلغ معين، حيث يتم تقدير الاختلافات في الخصائص.

تعديلات الفائدة التراكميةيتم تحديدها بضرب جميع تعديلات النسبة المئوية الفردية.

التعديل في الشكل المجموعة العامةتستخدم عادة في سوق العقارات المتقدمة حيث يوجد عدد كبير من المبيعات. يتم إجراء التعديل التراكمي ضمن المجموعة المحددة من المقارنات.

تسلسل التعديلات: 1. تعديل شروط التمويل. 2. التكيف مع ظروف البيع الخاصة. 3. تعديل وقت البيع. 4. تصحيح للموقع. 5. تصحيح الخصائص الجسدية.

مزايا المنهج المقارن: 1. يعكس السعر النهائي رأي البائعين والمشترين النموذجيين. 2. أسعار المبيعات تعكس التغيرات ظروف ماليةوالتضخم. 3. مبررة بشكل ثابت. 4. يتم إجراء التعديلات للاختلافات بين الكائنات التي تتم مقارنتها. 5. سهل الاستخدام للغاية ويعطي نتائج موثوقة.

عيوب المنهج المقارن: 1. فروق المبيعات. 2. صعوبة جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية. 3. صعوبة جمع المعلومات حول الشروط المحددة للمعاملة. 4. الاعتماد على نشاط السوق. 5. الاعتماد على استقرار السوق. 6. صعوبة التوفيق بين البيانات الخاصة بالمبيعات المختلفة بشكل كبير.

طرق تقدير مبلغ التعديل المستخدمة في المنهج المقارن.

الأساليب الكمية.

    طريقة لمقارنة الحقائق، مجموعة مختارة من مجموعات نظائرها في السوق: واحدة بها عناصر لكل تعديل مطلوب، والثانية بدونها.

النظرية الأساسية وراء هذه الطريقة هي أنه إذا كان هناك فرق واحد بين عنصرين متشابهين، فإن فرق السعر يعزى إلى ذلك العنصر. يمكن استخدام الطريقة عندما يكون هناك العديد من الاختلافات. عند إدخال عدد كبير من التصحيحات، تنخفض الدقة.

    تحليل السوق الثانوية. عندما يجعل تضخم السوق على المبيعات الحالية من المستحيل تحليل مجموعة البيانات المقترنة. يتم حساب التعديل بناءً على بيانات لا تتعلق مباشرة بموضوع التقييم ونظائره.

    طريقة تحليل التكلفة. يتم تقدير التعديلات بناءً على تحليل تكاليف إنشاء عنصر فردي للكائن، مع مراعاة التآكل، ولكن التحقق من بيانات السوق مطلوب.

    طريقة تحليل الانحدار. يتم إنشاء الرسوم البيانية، ويتم اشتقاق الصيغ من الاختلافات التابعة في الخصائص. يتم استخدامه عندما تكون الكميات مستحيلة، ثم النوعية.

تعتمد الأساليب على تصنيف الخصائص النوعية (أفضل، أفضل قليلاً، متساوي، أسوأ قليلاً، أسوأ بكثير)

    التحليل المقارن، يفحص النظائر لتحديد ما إذا كان تأثير تكلفة العناصر التي تتم مقارنتها أكبر من أو يساوي أو أقل من تأثير العنصر الذي يتم تقييمه. يشبه الجوهر طريقة مطابقة الأزواج، فقط باستخدام مثال التقييمات النوعية.

    تحليل التوزيع. يتم توزيع النظيرات بترتيب التغييرات الرتيبة في موضوع التقييم. ومن ثم يتم تحديد مكان الشيء المثمن في سلسلة المبيعات المقارنة.

    استطلاعات الخبراء الفردية.

تقنية لإجراء التعديلات في النهج المقارن.

تم إجراء تعديلات على خصائص التسعير للعقارات التناظرية. الكائنات التناظرية فقط هي التي تخضع للتعديلات. لا يتم تعديل كائن التقييم أبدًا.

والسؤال الرئيسي الذي يتعين حله في هذه المرحلة هو: ما هي تكلفة الجهاز التماثلي إذا كان له نفس خصائص موضوع التقييم.

القاعدة الأساسية لإجراء التعديلات: إذا كانت تماثلية أفضل من الكائنالتقديرات، ثم يتم إجراء تعديل هبوطي أو سلبي (مع علامة الطرح)؛ إذا كان التماثلي أسوأ من موضوع التقييم، فسيتم إجراء تعديل إيجابي.

عند إجراء التعديلات، من الضروري ضبط كل خاصية مختلفة - وهو عنصر للمقارنة.

مجموعات عناصر المقارنة:

    عناصر تتعلق بشروط الصفقة وظروف السوق (الحقوق، شروط التمويل، تاريخ البيع، شروط الصفقة)

    العناصر المرتبطة مباشرة بالكائن (الخصائص، وما إلى ذلك)

بالنسبة لمجموعات عناصر المقارنة، يمكن تطبيق تسلسلات مختلفة من التعديلات (على أساس تابع أو مستقل)

التسلسل التابع: يتم إجراء التعديلات على نتيجة السعر المعدل السابق؛ ترتيب عناصر المقارنة يهم (الحقوق، شروط التمويل، شروط البيع، تاريخ البيع)

تعديل مستقل. التعديلات لكل عنصر، يتم حسابها بناء على النتيجة التي تم الحصول عليها بعد التعديل حسب ظروف السوق بترتيب عشوائي.

طرق النهج المقارن.

1) طريقة تحليل المبيعات المقارنة - تقدير قيمة السلعة (قيمة العقار) من خلال مقارنة أسعار المبيعات الأخيرة للأشياء المماثلة. في إطار الطريقة: تحليل وضع السوق للأشياء المماثلة وجمع معلومات موثوقة عنها؛ تحديد الاحترام. وحدات مقارنة الكائن والمقارنة. تحليل لكل وحدة. تسليط الضوء على العناصر الضرورية للمقارنة؛ مقارنة الأشياء التي يتم تقييمها والأشياء المحددة للمقارنة من أجل ضبط أسعار مبيعاتها أو استبعادها من قائمة الأشياء التي تتم مقارنتها؛ يؤدي عدد من المؤشرات المعدلة لقيمة الكائنات المقارنة إلى قيمة واحدة أو إلى نطاق من القيمة السوقية للكائن الذي يتم تقييمه. تكون هذه الطريقة مناسبة عندما يتوفر قدر كبير من المعلومات الموثوقة وغالباً ما يتم دمجها مع طرق التقييم الإحصائي. وتتمثل ميزتها الرئيسية في القدرة على الحصول على نتيجة تعكس بدقة موقف السوق تجاه موضوع التقييم. ترجع الصعوبات في تقييم قيمة شيء ما إلى حقيقة أنه لا يوجد حتى كائنين متشابهين تمامًا. بالإضافة إلى ذلك، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار المعاملات التي تتوافق مع تعريف القيمة السوقية، أي. تلك التي لا تتأثر بالعوامل غير السوقية. عند بيع عقارات مربحة للغاية، غالبًا ما تكون المعلومات المتعلقة بخصائصها الاقتصادية وظروف البيع غير متاحة أو غير مكتملة، وبالتالي، في مثل هذه الحالات، لا يمكن إلا "تحديد" النطاق الذي من المرجح أن تقع فيه القيمة السوقية.

2) طريقة الإيجار الإجمالي. ويعتمد على وجود علاقة مباشرة بين سعر البيع ودخل الإيجار المقابل. يتم قياس هذه العلاقة بالمضاعف. (معامل الإيجار الإجمالي). يتم استخدامه عند تقييم العقارات التي يمكن أن تدر الدخل.

VRM هي نسبة سعر بيع الكائن إلى إجمالي الدخل المحتمل أو الفعال. اعتمادًا على الموقف، يتم تطبيق قيمة VRM للنظائر لتحديد VRM للكائن، ويتم تطبيق إجراءات تنسيق النتائج.

يتم حساب سعر البيع المحتمل باستخدام الصيغة: C = Pvd*VRM

PVD - الدخل الإجمالي من الكائن المقدر؛ GRM هو متوسط ​​مضاعف إجمالي الإيجار.

مراحل الطريقة:

اختيار نظائرها المماثلة؛

حساب VRM.

تنسيق المعرفة المكتسبة بـ BRM لتحديد قيمة BRM واحدة أو نطاق من قيم BRM التي يمكن تطبيقها على الكائن الذي يتم تقييمه؛

تحديد الأشياء المماثلة من حيث الإيجار؛

تحليل نظائرها، ومقارنتها مع الخصائص المقابلة للكائن الذي يتم تقييمه؛

حساب التعديلات للحصول على قيمة إيرادات الإيجار السوقية للعقار الذي يتم تقييمه؛

حساب قيمة الكائن الذي تم تقييمه باستخدام الصيغة.

عيوب الطريقة:

    التطبيق فقط في أسواق العقارات النشطة المدرة للدخل؛

    لا يؤخذ في الاعتبار الفرق في المخاطر بين موضوع التقييم ونظائره

    لا يؤخذ الفرق في NRR بعين الاعتبار

3. التثمين العقاري

3.5. أساليب التقييم العقاري.

3.5.1. النهج المقارن (السوق).

النهج المقارنللتقييم - هذه مجموعة من الطرق لتقييم القيمة، بناءً على مقارنة كائن التقييم مع نظائره، والتي توجد بها معلومات عن أسعار المعاملات معهم.

شروط تطبيق المنهج المقارن:
1. يجب ألا يكون الكائن فريدًا.
2. يجب أن تكون المعلومات شاملة، بما في ذلك شروط المعاملات.
3. يجب أن تكون العوامل المؤثرة على تكلفة نظائرها المماثلة للعقار الذي يتم تقييمه قابلة للمقارنة.

يعتمد النهج المقارن على المبادئ التالية:
- البدائل؛
- توازن؛
- العرض والطلب.

مراحل المنهج المقارن:

المرحلة 1

أبحاث السوق - يتم إجراء تحليل لحالة واتجاهات السوق وخاصة القطاع الذي ينتمي إليه الكائن الذي تم تقييمه؛ يتم تحديد الأشياء العقارية الأكثر تشابهًا مع تلك التي يتم تقييمها والتي تم بيعها مؤخرًا نسبيًا.

المرحلة 2

جمع والتحقق من دقة المعلومات حول نظائر الممتلكات التي يتم تقييمها والمعروضة للبيع أو التي تم بيعها مؤخرًا؛ مقارنة الكائنات التناظرية مع الكائن الذي يتم تقييمه.

المرحلة 3

تعديل أسعار مبيعات نظائرها المختارة وفقًا للاختلافات عن موضوع التقييم.

المرحلة 4

- تحديد قيمة الشيء المثمن من خلال الاتفاق على الأسعار المعدلة للأشياء المماثلة.

يجب أن تنتمي الكائنات القابلة للمقارنة إلى نفس الشريحة ويجب تنفيذ المعاملات معها وفقًا للشروط النموذجية لهذا القطاع:

فترة التعرض. فترة التعرض – الوقت الذي يكون فيه الكائن في السوق؛

استقلال موضوعات الصفقة. الاستقلال يعني أن المعاملات لا تتم بسعر السوق إذا كان البائع والمشتري:
· ذات صلة؛
· ممثلون عن الشركة القابضة والشركة التابعة المستقلة؛
· وجود ترابط آخر واهتمام مشترك؛
· تتم المعاملات بأشياء مثقلة بضمانات أو التزامات أخرى؛
· تعمل في بيع عقارات المتوفين، وما إلى ذلك؛
- دوافع الاستثمار والتي تتحدد من خلال:
· تشابه دوافع المستثمرين.
· الاستخدام الأفضل والأكثر كفاءة للمرافق؛
· درجة اهتراء المبنى.

المعايير الرئيسية لاختيار الكائنات التناظرية:
1. حقوق ملكية العقارات.
تعديل حق الملكية هو الفرق بين إيجار السوق وإيجار العقد لأن حق الملكية الكامل يتم تحديده على أساس إيجار السوق والتمويل الحالي المتاح.
2. شروط تمويل الصفقة. إذا كانت شروط تمويل الصفقة غير نمطية، يلزم إجراء تحليل شامل، ونتيجة لذلك يتم إجراء التعديل.
3. شروط البيع ووقت البيع.
4. الموقع.
5. الخصائص الفيزيائية.

يلزم إجراء تعديل على المبيعات المماثلة لتحديد القيمة النهائية للعقار المعني. ويتم الحساب والتعديلات بناءً على تحليل منطقي للحسابات السابقة، مع مراعاة أهمية كل مؤشر. الشيء الأكثر أهمية هو تحديد عوامل التصحيح بدقة (انظر الشكل 3.2).

أرز. 3.2. أنواع التعديلات

تعديلات النسبة المئويةيتم إدخالها عن طريق ضرب سعر بيع الشيء المماثل أو وحدة المقارنة الخاصة به بمعامل يعكس درجة الاختلافات في خصائص الشيء المماثل والشيء الذي يتم تقييمه. إذا كان الشيء المقيم أفضل من نظيره المماثل، تتم إضافة عامل متزايد إلى سعر الأخير، وإذا كان أسوأ، يضاف عامل متناقص.

تعديلات التكلفة:

أ) التصحيحات المطلقة،ويضاف إلى وحدة المقارنة تغيير سعر الشيء التماثلي المباع بمقدار معين، والذي يقدر بالفرق بين خصائص الشيء التماثلي والشيء محل التقييم. يتم إجراء تعديل إيجابي إذا كان الكائن المقيم أفضل من نظيره المماثل، ويتم إجراء تعديل سلبي إذا كان أسوأ؛

ب) التعديلات النقدية، يضاف إلى سعر الشيء التناظري المباع ككل، ويغيره بمبلغ معين، حيث يتم تقدير الاختلافات في الخصائص.

تعديلات الفائدة التراكميةيتم تحديدها بضرب جميع تعديلات النسبة المئوية الفردية.

التعديل في الشكل المجموعة العامةتستخدم عادة في سوق العقارات المتقدمة حيث يوجد عدد كبير من المبيعات. يتم إجراء التعديل التراكمي ضمن المجموعة المحددة من المقارنات.

تسلسل التعديلات:
1. تعديل شروط التمويل.
2. التكيف مع ظروف البيع الخاصة.
3. تعديل وقت البيع.
4. تصحيح للموقع.
5. تصحيح الخصائص الجسدية.

مزايا المنهج المقارن:
1. يعكس السعر النهائي رأي البائعين والمشترين النموذجيين.
2. تعكس أسعار المبيعات التغيرات في الظروف المالية والتضخم.
3. مبررة بشكل ثابت.
4. يتم إجراء التعديلات للاختلافات بين الكائنات التي تتم مقارنتها.
5. سهل الاستخدام للغاية ويعطي نتائج موثوقة.

عيوب المنهج المقارن:
1. فروق المبيعات.
2. صعوبة جمع المعلومات عن أسعار البيع العملية.
3. صعوبة جمع المعلومات حول الشروط المحددة للمعاملة.
4. الاعتماد على نشاط السوق.
5. الاعتماد على استقرار السوق.
6. صعوبة التوفيق بين البيانات الخاصة بالمبيعات المختلفة بشكل كبير.

3.5.1.1. طريقة البيع المقترنة

إحدى الطرق لتحديد مقدار التعديل لأي خاصية هي تحليل المبيعات المقترنة. وهو يتألف من مقارنة وتحليل عدة أزواج من المبيعات المماثلة. ومع ذلك، فإن المبيعات المتطابقة هي مبيعات عقارين متطابقين تقريبًا باستثناء خاصية واحدة يجب على المثمن تقييمها لاستخدامها كتعديل للسعر الفعلي للعقار المماثل.

على سبيل المثال

المعلومات التالية عن مبيعات السوق معروفة:

المساحة، م2

سعر البيع, $

يُعرِّف:

1. التكيف مع الاختلافات في المنطقة.

2. التكيف مع وجود حديقة .

3. التعديل لوجود جراج .

حل

قابلة للتقييم

المساحة، م2

تعديل

تعديل

تعديل

سعر البيع $

29000

التعديل الكلي

السعر المعدل

يتم استخدام أساليب التعديل المتخصصة عندما لا يمكن إجراء التعديلات النقدية.

دع قيمة الكائن الذي يتم تقييمه = X؛

تكلفة السلعة المباعة = 1.0 (100%).

إذا كان المنتج أفضل بنسبة 15% من نظيره، فيجب أن يرتفع سعر نظيره بنسبة 15%

س = (1.0 + 0.15) * 1 = 1.15.

إذا كان المنتج أسوأ بنسبة 15% من نظيره، فيجب تخفيض سعر نظيره بنسبة 15%

س = (1.0 – 0.15) * 1 = 0.85.

إذا كان التماثلي أفضل بنسبة 15٪ من السلعة ذات القيمة، فيجب أن ينخفض ​​سعر التماثلي

1.0 = (1.0 + 0.15) * X؛ .

إذا كان التماثلي أسوأ بنسبة 15٪ من الكائن المثمن، فيجب أن يرتفع سعر التماثلي

1.0 = (1.0 – 0.15) * X; .

3.5.1.2. طريقة مضاعف إجمالي الإيجار

مضاعف إجمالي الإيجار (GRM) هي نسبة سعر البيع إلى إجمالي الدخل المحتمل أو الدخل الفعلي.

لاستخدام هذه الطريقة يجب عليك:

1) تقدير إجمالي دخل السوق الناتج عن الكائن؛

2) تحديد نسبة إجمالي الدخل من العقار الذي يتم تقييمه إلى سعر البيع للمبيعات المماثلة من نظائرها؛

3) اضرب إجمالي الدخل من الكائن المقدر بمتوسط ​​قيمة GRM لنظائره.

يتم حساب سعر البيع المحتمل باستخدام الصيغة

مثال

حساب VRM

سعر البيع، ج.

موضوع التقييم

150000*5,08 =762169

5+5,43+4,81 = 5,08

800000/160000 = 5,00

950000/175000 = 5,43

650000/135000 = 4,81

يمكن أداء دور آلية إعادة التظلم من خلال نسبة الرسملة العامة (CCR).

موافق هي نسبة صافي دخل التشغيل إلى سعر البيع.

في هذه الحالة

;

مثال

حساب OKC

سعر البيع، ج.

موضوع التقييم

375000

0,13

لا تضاهى

35000 (العام الماضي)

لا تضاهى

في الجدول 3.3 يوضح مثالاً على استخدام طريقة البيع المزدوج عند تقييم شقة.

الجدول 3.3

حساب تكلفة الشقة باستخدام طريقة البيع المزدوج

خصائص الكائن

موضوع التقييم

رسم الخرائط الكائنات

موقع

تعديل

عدد طوابق الشقة

تعديل

حالة الكائن

تعديل

المساحة الإجمالية، م 2

تعديل

منطقة المعيشة، م2

تعديل

منطقة المطبخ، م2

تعديل

تعديل

سعر الشقة, $

التعديل الكلي

تم تعديل سعر الشقة بالدولار
سابق

يعتمد النهج المقارن على مبدأ الاستبدال ويستند إلى افتراض بسيط للغاية: إذا تبين، أثناء تقييم كائن ما، أن نفس الكائن قد تم بيعه بالفعل مقابل مبلغ معروففمن المنطقي أن نفترض أن الكائن الذي يتم تقييمه يكلف نفس الشيء.

النهج المقارن عبارة عن مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة كائن التقييم، بناءً على مقارنة كائن التقييم مع كائنات مماثلة لكائن التقييم، والتي تتوفر معلومات السعر عنها.

المفهوم الأساسي في النهج المقارن هو كائن مماثل (كائن تناظري)، والذي يتم بعد ذلك مقارنة موضوع التقييم به. كائن - يتم التعرف على نظير كائن التقييم لأغراض التقييم ككائن مشابه لكائن التقييم من حيث الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية الرئيسية وغيرها من الخصائص التي تحدد قيمته.

النموذج الأساسيويمكن تمثيل هذه الطريقة بالقاعدة التالية: "القيمة السوقية للعقار تساوي سعر بيع العقار المماثل مضافا إليه التعديلات على هذا السعر المرتبطة بالاختلافات في خصائص كائنات المقارنة والتقييم" أو بالشكل للتعبير الجبري باستخدام الصيغة (انظر الملحق - 5).

السمة الرئيسية لموضوع التقييم هي قيمة المعاملة التي تتم به. إذا لم يكن لدى المثمن معلومات عن سعر شيء مماثل، فحتى أقصى تشابه له مع الشيء الذي يتم تقييمه لا يمكن أن يساعد في تحديد القيمة.

تحت مصطلح معلومات الأسعار في في هذه الحالةيشير إلى سعر الشراء والبيع، وسعر الإيجار، وسعر العرض أو الطلب.

في بعض الدول الأوروبية (على سبيل المثال، الدول الاسكندنافية وألمانيا) تكون المعلومات حول المعاملات المنجزة وقيمتها مفتوحة، وفي بلدان أخرى، مثل الولايات المتحدة الأمريكية وكندا، لا تتوفر هذه المعلومات للجميع. في روسيا الوضع قريب من المجموعة الثانية من الدول. من الناحية العملية، من المستحيل أن يصبح المثمن مالكًا لمعلومات موثوقة حول قيم المعاملات المكتملة، لذلك، في أغلب الأحيان، في ممارسة التقييم، يتعين على المرء التعامل مع المعلومات الواردة من وسائل الإعلام، التي تنشر مقترحات للشراء أو بيع العقارات.

قد تتضمن مصادر معلومات الأسعار الخاصة بالكائن التناظري وثائق رسمية حول صفقة تمت مع هذا الكائن، والشركات العقارية التي رافقت الصفقة، والمنشورات المتخصصة حول العروض العقارية، وما إلى ذلك.

وبالنظر إلى أن كل عقار فريد من نوعه، وكذلك أن معلومات الأسعار متاحة على عدد محدود للغاية من العقارات، فإن الخصائص التماثلية المختارة ستختلف حتماً عن العقار الذي يتم تقييمه، وبالتالي فإن النقطة الرئيسية في النهج المقارن هي الإجابة على السؤال: “ ما هي تكلفة العقار التماثلي إذا كان له نفس خصائص موضوع التقييم بالضبط؟



يتم الرد على هذا السؤال من خلال تعديل أسعار العناصر التناظرية وفقًا للاختلافات الموجودة مع كائن التقييم. التعديلات، والتي تسمى أيضًا التعديلات، يمكن أن تكون إيجابية وسلبية، ومطلقة ونسبية.

يتم تحديد علامة التصحيح اعتمادًا على نسبة خصائص الكائن التناظري والكائن الذي يتم تقييمه. إذا كان الكائن التماثلي أفضل من الكائن الذي يتم تقييمه، يتم إجراء تعديل سلبي، ولكن إذا كان الكائن التماثلي أسوأ، يتم إجراء تعديل إيجابي.

التصحيحات المطلقة هي تصحيحات تقاس بـ الوحدات النقدية، يتم قياس التعديلات النسبية بالكسور أو النسب المئوية.

عند تقييم العقارات، يجب عليك اتباع تسلسل معين لإجراء التعديلات. إذا كانت جميع التعديلات نسبية أو مطلقة، فإن إجراء إجراء التعديلات يكون كما يلي:

تعديل الحقوق العينية.

تعديل شروط التمويل.

تعديل شروط البيع.

التعديل على تاريخ البيع.

تصحيح للمكان.

تعديلات على الخصائص الفيزيائية الأخرى.

إذا تم تحديد التصحيحات المطلقة والنسبية، فسيتم إجراء التصحيحات النسبية أولاً بهذا الترتيب، ثم التصحيحات المطلقة.

في عملية تقييم العقارات باستخدام نهج مقارن، يمكن إجراء حساب قيم التعديل باستخدام طرق مختلفة.

طرق التعديل:

· طريقة البيع المقترنة - اختيار زوج من العناصر التناظرية التي تختلف فقط في

معلمة واحدة ومتطابقة في الخصائص الأخرى. وفي هذه الحالة يرجع الفرق في قيمتهما إلى هذا الاختلاف الوحيد.



من وجهة نظر السوق، تعد طريقة البيع المقترنة هي الأكثر إفادة، ولكن من الناحية العملية، كلما زاد عدد الخصائص التي تصف خاصية ما، كلما زاد عدد الأزواج التي يجب اختيارها لحساب التعديلات. إذا لم تكن هناك معلومات كافية حول خصائص مماثلة في بعض قطاعات سوق العقارات، فإن هذه الحقيقة يمكن أن تصبح عقبة خطيرة أمام تطبيق هذه الطريقة.

لذلك، عندما تكون المعلومات حول نظائرها محدودة، يتم استخدام أساليب التقييمات المتخصصة أو التحليلية في أغلب الأحيان.

· طريقة تقييم الخبراء – تفترض وجود خبير يعتمد عليه

الخبرة العملية الخاصة، تعطي نتيجة حول حجم مساهمة كل خاصية. عادة ما يتم التعبير عن تصحيحات الخبراء بالقيم النسبية.

الشرط الرئيسي للتطبيق الناجح لهذه الطريقة هو اختيار خبير. يمكن أن يكون الخبير إما المثمن نفسه، الذي ينفذ أعمال التقييم، بشرط أن يستوفي متطلبات الخبراء، أو متخصصين من طرف ثالث.

لكي تبدو تقديرات مقدار التعديلات معقولة، يجب أن يتمتع الخبير بالصفات التالية:

خبرة عملية وحياتية كبيرة؛

مستوى عالسعة الاطلاع؛

القدرة على عكس اتجاهات السوق بشكل مناسب للقطاع الذي ينتمي إليه موضوع التقييم؛

عدم الاهتمام بنتائج محددة.

الميزة الرئيسية لطريقة تقييم الخبراء هي عدم الحاجة إلى جمع معلومات إضافية، والتي، في غياب هذه المعلومات، يمكن أن تصبح حجة مهمة لجذب خبير.

عيب طريقة الخبراء هو على وجه التحديد مشاركة الخبراء، لأنه أولاً، تعد مشاركة الخبراء ذوي الخبرة والمتميزين مهمة مكلفة، مما يزيد بشكل كبير من تكلفة أعمال التقييم، وثانيًا، لا يمكن للتعديلات المحددة في الطريقة الموضحة أعلاه يمكن اعتبارها صحيحة تمامًا، لأنها حتماً نتيجة للرأي الشخصي لخبير معين، وبالتالي تخضع لتفسيرات مختلفة.

علاوة على ذلك، ماذا تظهر الدراسات التجريبية؟ على الرغم من أن الشخص لديه معرفة فريدة ومعلومات داخلية غير متاحة للتحليل الكمي، فإن تحديد التعديلات باستخدام الخبراء ليس دقيقًا مثل التعديلات التي تم الحصول عليها باستخدام المبيعات المقترنة أو الأساليب التحليلية.

وبالتالي، فمن الأنسب إعطاء الأولوية للطرق الرسمية لتحديد التعديلات كلما أمكن ذلك.

· الطريقة التحليلية لإجراء التعديلات – هي مقدار التعديل

يتم تحديدها من خلال التفكير المنطقي والتحليلي. على سبيل المثال، إذا تم تقييم شقة لم يتم تجديدها مؤخرًا، وكان الكائن التماثلي عبارة عن شقة تم الانتهاء من أعمال التجديد للتو، فيمكن حساب تعديل الإصلاحات من خلال جمع تكلفة تنفيذ قدر مماثل من العمل وتكلفة الإصلاحات ضروري مواد بناء. ستكون القيمة الناتجة بمثابة تعديل تم إجراؤه على الكائن التناظري بعلامة سلبية.

ضمن الطريقة التحليلية، يتم تطبيق نفس الإجراء لإجراء التعديلات كما هو موضح أعلاه.

دعونا نفكر في طرق تحديدهم التحليلي:

تصحيح ل أنواع مختلفةيتم تقديم الحقوق في الحالات التي يتم فيها توفير موضوع التقييم والكائن المماثل لمستخدميهما الحاليين بحقوق ملكية مختلفة. ومن الناحية النظرية، ينبغي للمرء أن يتجنب اختيار الأشياء المقدمة بموجب حق مختلف باعتبارها نظائرها، ولكن بسبب الاختيار المحدود للأشياء التناظرية، لا يحدث في كثير من الأحيان رفض هذه الأشياء من الناحية العملية.

تسوية الاستحقاق هي الفرق بين صافي الدخل الذي يمكن الحصول عليه إذا ملكية كاملةومع غيرها من الحقوق، ومتساوية عدديا القيمة الحاليةمن هذه الخسائر طوال الفترة قيد المراجعة.

ينبغي أن يعكس تعديل شروط التمويل الاختلافات في الأسعار الناجمة عن عدم المساواة في حقوق الملكية مال مستلفعند إجراء الصفقة. ويتم الاقتراض في حالتين: عند عدم توفر ما يكفي الصناديق الخاصةلإكمال المعاملة وعندما تكون هناك حاجة لزيادة العائد على أموال المستثمر (المالك) الخاصة دون إجراء تغييرات على الكائن نفسه، وإجراءات تشغيله، وما إلى ذلك.

ويسمى تأثير تغيير ربحية رأس المال بسبب جذب الأموال المقترضة بتأثير الرافعة المالية أو تأثير الرافعة المالية.

يتم إجراء تعديل على شروط البيع، أولاً، في الحالات التي يتم فيها استخدام أسعار العرض أو الطلب كمعلومات سعرية عن أشياء مماثلة، وثانياً، في ظل ظروف خاصة مثل البيع بالتقسيط، وما إلى ذلك. ويمثل هذا التعديل الفرق في التكلفة تحت شروط بيع مختلفة ويساوي عددياً الخصم على المساومة (حالة "عرض الصفقة") أو إيصال كافة الدفعات إلى الوقت الحاضر (حالة "البيع المباشر - خطة التقسيط"). يتم تحديد مبلغ خصم المساومة تجريبيا وحاليا في سوق العقارات هو 10-15٪.

ترجع الحاجة إلى إجراء تعديلات على تاريخ البيع إلى حقيقة أن المعلومات المتعلقة بالمعاملات مع كائنات عقارية مماثلة، كقاعدة عامة، تعود إلى فترات زمنية سابقة. علاوة على ذلك، غالبًا ما تكون هناك حالات يتم فيها الفصل بين تاريخ المعاملة مع كائن مماثل وتاريخ التقييم بفترة زمنية كبيرة. ولذلك يمثل هذا التعديل تخفيضا للحظة تقييم أسعار المعاملات للأشياء المماثلة التي كانت سابقة في الزمن، على سبيل المثال، عن طريق إدخال عامل الخصم أو نسبة التضخم.

يرجع التعديل في موقع العقار إلى حقيقة أن المنطقة التي يقع فيها العقار في كثير من الأحيان هي العامل الرئيسي لتكوين القيمة العقارات. تكلفة الأشياء المتطابقة تمامًا الموجودة في مناطق مختلفةالمدينة، قد تختلف بمقدار كبير جدا. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن مفهوم الموقع واسع جدًا ويشمل البيئة التنافسية والهندسية والاجتماعية البنية الأساسية للمواصلات، الهيبة ، الخ

وبسبب هذا الاتساع للمصطلح، فإن تعديل الموقع هو أول التصحيحات المادية.

يعد هذا التعديل انعكاسا لتأثير الموقع على الفرق في تكلفة الأشياء المتطابقة ويساوي عدديا الفرق في متوسط ​​تكاليف الأقاليم المقابلة أو الفرق المرسمل في متوسط ​​الدخل. يمكن أن يعني مصطلح "الإقليم" أحياء المدينة، والمناطق المتقدمة تاريخيًا، وما إلى ذلك.

تعد تصحيحات الخصائص الفيزيائية الأخرى فردية جدًا بحيث لا يمكن اختزالها في خوارزمية واحدة.

وتجدر الإشارة إلى أن كل تعديل لاحق يتم إجراؤه على سعر السلعة التماثلية، ويتم تعديله مع مراعاة التعديلات السابقة. بعد إجراء جميع التعديلات، يتلقى المثمن الأسعار المعدلة لكل من نظائرها المختارة. لحساب قيمة كائن مثمن باستخدام نهج مقارن، من الضروري حساب متوسط ​​النتائج التي تم الحصول عليها. إذا كان الفرق بين الحد الأدنى والحد الأقصى للأسعار المعدلة للأشياء التناظرية لا يتجاوز 10٪، فسيتم إجراء المتوسط ​​باستخدام طريقة المتوسط ​​الحسابي. إذا كانت الاختلافات أكثر أهمية، يتم حساب قيمة العقار كمتوسط ​​مرجح. يتم استخدام مقلوب عدد التصحيحات كأوزان.

في كثير من الأحيان، في ممارسة التقييم، يتم استخدام وحدات المقارنة على أساس نسبة الدخل وسعر البيع. في أغلب الأحيان، هذه القيم هي إجمالي مضاعف الإيجار ونسبة الرسملة الإجمالية.

· مضاعف إجمالي الإيجار (GRM) هو نسبة سعر البيع

إلى إجمالي الدخل المحتمل أو الفعلي، محسوبًا باستخدام الصيغة

(انظر الملحق – 6)

الاستخدام هذا المؤشريتضمن تنفيذ الإجراءات التالية:

تقييم دخل الإيجار السوقي من العقار الذي يتم تقييمه؛

تحديد نسبة سعر بيع العقارات المماثلة إلى إجمالي الدخل، بناءً على تعاملات السوق الأخيرة؛

ضرب إجمالي مضاعف الإيجار في دخل الإيجار السوقي للعقار الذي يتم تقييمه.

لا يتم إجراء أي تعديلات في هذه الحالة، لأنه من المفترض أن الفرق في الدخل والأسعار يعكس بالكامل الاختلافات بين الأشياء المقدرة والأشياء القابلة للمقارنة، والتي يتم تسويتها عند حساب النسبة.

القيود المفروضة على استخدام BRM هي كما يلي: يجب أن يكون السوق نشطًا بالمبيعات المنتظمة بناءً على الدخل الذي تحققه؛ الطريقة ليست حساسة للاختلاف في المخاطر ومعدل عائد رأس المال بين الكائن الذي تم تقييمه ونظائره؛ كما أن الطريقة لا تأخذ في الاعتبار الاختلافات المحتملة في تكاليف التشغيل.

نسبة إجمالي الرسملة (TCR) هي نسبة صافي دخل التشغيل إلى سعر البيع. يتضمن استخدام هذا المؤشر تنفيذ ثلاثة إجراءات مترابطة:

اختيار عقارات مماثلة تم بيعها مؤخرًا مع تدفقات دخل مماثلة في المخاطر والمدة لتدفق دخل العقار الذي يتم تقييمه؛

قسمة صافي دخل التشغيل (NOI) من كل نظير على سعر البيع للحصول على نسبة الرسملة الإجمالية (OCR)؛

تقسيم NOR من كائن التقييم بواسطة OKC والحصول على القيمة السوقية.

وبالتالي، يعتمد النهج المقارن على إجراء تعديلات على أسعار الأشياء المماثلة من أجل جعل خصائصها تتماشى مع معايير الكائن الذي يتم تقييمه. النوع الثاني من النهج هو طريقة مضاعف إجمالي الإيجار، والتي تتمثل في حساب العلاقة بين السعر وإجمالي الدخل.

من العوائق التي تحول دون استخدام المنهج المقارن هو نقص المعلومات حول الأشياء المتشابهة، وهذا النهج يعطي أفضل النتائج عند تقييم تلك الأشياء التي يوجد لها سوق متطور.

من خلال تطبيق نهج مقارن لتقييم قيمة العقارات، يستخدم المثمن ترسانة كاملة من الأساليب.

في طريقة مقارنة السوق، هناك مجموعتان من الطرق لحساب التعديلات: الكمية والنوعية.

تختلف هذه المجموعات في نسبة عدد عوامل التسعير ونظائرها المستخدمة للتقييم.

إذا الكمية صنظائرها أكبر من أو تساوي العدد صزيادة عوامل التسعير بمقدار واحد (“>/:+ 1)، ثم يتم استخدام الأساليب الكمية للتقييم: تحليل أزواج البيانات، تحليل مجموعات البيانات، جبر المصفوفات، التحليل الإحصائي والانحدار، التحليل البياني، تحليل الحساسية، تحليل التكلفة وتحليل البيانات الثانوية ورسملة فروق الإيجار، وما إلى ذلك.

إذا كان عدد نظائرها صكمية أقل لعوامل التسعير، زيادة بمقدار واحد (ص1)، ثم يتم استخدام الأساليب النوعية لحساب التعديلات للتقييم: التحليل المقارن النسبي، أو أسلوب تقييمات الخبراء (تحليل الرتب) أو أسلوب المقابلة.

الطرق الكمية لحساب التعديلات. تعتمد الأساليب الكمية وتقنيات التحليل على استخدام الرياضيات.

أحد أبسط هذه الطرق هو تحليل أزواج البيانات. يتم استخدامه لحساب التعديلات لعناصر المقارنة لكلا المجموعتين. يتيح تطبيق هذه الطريقة للمثمن تحديد التعديل لعنصر المقارنة من خلال مقارنة شيئين يختلفان في هذا العنصر. تعد طريقة تحليل زوج البيانات من أكثر الطرق المرئية لحساب التعديلات. ومع ذلك، يجب استخدامه بحذر شديد، لأن احتمال الحصول على نتائج غير صحيحة مرتفع جدًا. يمكن أن يحدث هذا إذا كانت الأزواج التي تتم مقارنتها عشوائية ولا تعكس أسعار السوق الفعلية. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه في كثير من الأحيان لا تتوفر سوى عينة ضيقة جدًا من الكائنات المتشابهة إلى حد ما، ومن الصعب تحديد التعديلات التي تعزى إلى جميع عناصر المقارنة المتاحة. إن التعديل المشتق من زوج واحد من المبيعات ليس بالضرورة تمثيليا، تماما كما أن عملية بيع واحدة لا تعكس القيمة السوقية.

قريبة، في جوهرها، من طريقة تحليل أزواج من البيانات، ولكن أكثر موثوقية إحصائيا هي طريقة تحليل مجموعات من البيانات. يتضمن تجميع البيانات حسب متغيرات مستقلة مثل تاريخ البيع أو الموقع لتحديد الأنماط الإحصائية لتغيرات القيمة بمرور الوقت أو الموقع. سيكون من المناسب هنا استخدام الجهاز الرياضي للتحليل العنقودي. تجدر الإشارة إلى أن طرق تحليل أزواج البيانات ومجموعات البيانات هي نوع من طرق تحليل الحساسية. تحليل الحساسية هو أسلوب يستخدم لتحديد تأثير المتغيرات الفردية على التكلفة.

تعتمد طريقة الجبر الخطي على حل الأنظمة المعادلات الخطيةفي شكل مصفوفة. كل معادلة من هذا النظام هي المعادلة (3.2) لحساب قيمة كائن التقييم بناءً على معلومات حول سعر نظير i-ro. إذا كان عدد نظائرها يزيد بمقدار واحد بالضبط عن عدد عناصر المقارنة، فإن مثل هذا النظام لديه حل فريد. خصوصية هذه الطريقة هي أنها تستخدم لحساب التعديلات للمجموعة الثانية من عناصر المقارنة. الحل للنظام هو مصفوفة صفية لا تحتوي فقط على القيمة المطلوبة لقيمة كائن التقييم، ولكن أيضًا قيم المساهمات في القيمة السوقيةكل عنصر مقارنة.

طريقة الجبر الخطي لها نفس العيب مثل طريقة تحليل أزواج البيانات - فهي تتطلب استخدام نظائرها الموثوقة تمامًا. يمكن لأي نظير غير موثوق به أن يشوه صورة تقييم القيمة بشكل يتعذر التعرف عليه.

إن طريقة تقييم العقارات باستخدام أدوات التحليل الانحداري أو العنقودي لا تحتوي على هذا العيب. هذه الأساليب، في ظل وجود قاعدة بيانات جيدة وكبيرة، تسمح للمرء بالحصول على نتائج مقنعة للغاية. تعتمد فعاليتها على نسبة عدد عناصر المقارنة أو العوامل التي تؤثر على السعر وعدد العناصر القابلة للمقارنة (النظائر). كلما زادت عوامل التكلفة، يجب أن تكون قاعدة البيانات أكبر للحصول على نتيجة موثوقة. للحصول على نتيجة صالحة إحصائيا، يلزم وجود عدد من نظائرها بحيث يكون عددها أكبر من عدد عوامل التكلفة، على الأقل 5-10 مرات. يمكن أن تدعي العينة التي تحتوي على هذا العدد من نظائرها أنها طبيعية وممثلة إحصائيًا.

التحليل الرسومي هو إجراء مرئي لطريقة التحليل الإحصائي. واستنادًا إلى تحليل الرسوم البيانية لتغير الأسعار، يمكن للمثمن استخلاص نتيجة حول طبيعة التغير في القيمة واختيار منحنى مناسب يمكنه تقريب الاتجاه المحدد.

تُستخدم طرق جبر المصفوفات والتحليل الإحصائي والانحداري والرسومي بشكل أساسي لحساب تعديلات المجموعة الثانية من عناصر المقارنة. ومع ذلك، في بعض الأحيان، إذا توفرت بيانات أولية موثوقة، فإنها يمكن أن تعطي نتائج جيدة عند حساب التعديلات للمجموعة الأولى من عناصر المقارنة.

تستخدم طريقة تحليل التكلفة بيانات التكلفة كأساس لإجراء التعديلات، والتي يجب إجراؤها فيما يتعلق بالنظير من أجل جلب احتياجاتها الفنية أو الخصائص القانونيةإلى موضوع التقييم. وتشمل هذه تكاليف مستحضرات التجميل أو تجديد كبيرالتناظرية أو، على سبيل المثال، تكاليف نقل الملكية إلى استخدام غير سكني. ومن المهم أن تكون التعديلات التي تم إجراؤها متوافقة مع متوسطات السوق ولا تتعارض مع مبدأ المساهمة.

تحليل البيانات الثانوية هو وسيلة لتحديد التعديلات بناءً على التوصيات الواردة في المنشورات العقارية المتخصصة. للقيام بذلك، يُنصح باستخدام المنشورات المشهورة والمعترف بها من قبل جميع فئات سوق العقارات، بما في ذلك البائعين والمشترين.

تعد طريقة رسملة فروق الإيجار طريقة شائعة إلى حد ما لحساب التعديلات وتستخدم، كقاعدة عامة، في الحالات التي يتم فيها تقييم الممتلكات المربحة. جوهر الطريقة هو أن التعديل يتم حسابه من خلال الاستفادة من الفرق في أسعار الإيجار بسبب أي عيب أو ميزة للتناظرية مقارنة بموضوع التقييم. على سبيل المثال، عدم وجود مصعد في مبنى منخفض الارتفاع مبنى إداريأو قد يؤثر سوء مواقف السيارات بالتجزئة على المستوى سعر الإيجاروبالتالي على قيمة العقار.

الطرق النوعية لحساب التعديلات. من بين الطرق النوعية لحساب التعديلات، الطريقة الأكثر استخدامًا هي التحليل المقارن النسبي.

يتم استخدام طريقة التحليل المقارن النسبي بشكل رئيسي عند عدد نظائرها أقلعدد عناصر المقارنة وعلى عكس الأساليب الكمية، لا يتم التعبير عن التعديلات في طريقة التحليل المقارن النسبي من الناحية النقدية أو كنسب مئوية. تعمل الطريقة مع فئات نوعية مثل "الأفضل" أو "الأسوأ". تعتمد الطريقة على تحليل إمكانية المقارنة بين خصائص الكائن الذي يتم تقييمه ونظائره من أجل تحديد مكان الكائن الذي تم تقييمه في سلسلة الاختلاف أسعار نظائرها.

طريقة تقييمات الخبراء هي تعديل لطريقة التحليل المقارن النسبي. في هذه الطريقة، يتم ترتيب بيانات المبيعات القابلة للمقارنة التي تم الحصول عليها من خلال استطلاع الخبراء بترتيب تنازلي أو تصاعدي. ثم يقوم المثمن بتحليل كل معاملة لتحديد الموقع النسبي للمثمن في العينة. مؤخرا هذه الطريقةيتم استخدامه بنجاح كبير مع طريقة التحليل الهرمي.

يجب تصنيف طريقة المقابلة كطريقة مساعدة لتقييم القيمة المطلوبة لموضوع التقييم. ويعتمد على دراسة الآراء حول قيمة الشيء الذي يتم تقييمه أو أي من صفاته من المشاركين المؤهلين في السوق: المستثمرين، المثمنين، السماسرة، الوسطاء، إلخ. ويجب اعتبار هذه المعلومات بمثابة معلومات إضافية عن قيمة الشيء المثمن تؤكد أو تدحض النتيجة التي حصل عليها المثمن. إذا أبدى الخبراء رأيًا لا يتطابق مع رأي المثمن حول قيمة العقار الجاري تقييمه، فمن الضروري إجراء بحث إضافي لتحديد سبب التناقضات.

طرق تعديل المشاركة. أثناء عملية التقييم باستخدام النهج المقارن، يمكن للمثمن استخدام الأساليب الكمية والنوعية في وقت واحد.

وجوهر استخدامها معًا هو إجراء التعديلات الكمية أولاً. يتم إجراؤها للمجموعة الأولى من عناصر المقارنة، وبالنسبة للمجموعة الثانية من عناصر المقارنة، يتم استخدام التحليل المقارن النسبي.

بشكل عام، يتضمن إجراء الاستخدام المشترك لطرق حساب التعديل خمس مراحل رئيسية:

  • ؟ تحديد عناصر المقارنة التي تؤثر على قيمة نوع العقار الذي يتم تقييمه؛
  • ؟ مقارنة الكائنات المقدرة والمقارنة لكل عنصر من عناصر المقارنة وحساب التعديلات (التعديلات) لعناصر المقارنة؛
  • ؟ حساب التعديلات الكمية للمجموعة الأولى من عناصر المقارنة؛
  • ؟ إجراء تحليل مقارن نوعي من خلال مقارنة السلعة المقيمة بالأشياء المماثلة بعد تعديل أسعارها للمجموعة الأولى من عناصر المقارنة وتحديد مكان السلعة المقيمة في سلسلة تباين نظائرها؛
  • ؟ حساب القيمة النهائية لقيمة كائن التقييم أو نطاق القيم التي قد تقع فيها القيمة الأكثر احتمالاً للقيمة النهائية.
  • تم وصف استخدام الأساليب الرياضية في التقييم بمزيد من التفصيل في الدراسات Gribovsky S.V.، Sivets S.A.، Levykina I.A. الطرق الرياضية لتقييم قيمة الممتلكات. م: ماروسيكا؛ كتاب الخط، 2014. 352 ص.
  • سلسلة الأرقام المتنوعة هي سلسلة من الأرقام مرتبة بترتيب تصاعدي أو تنازلي.