بيت > روسيلخوزبانك > مصاريف التشغيل المستمرة لتشغيل المبنى وضريبة الدخل وضريبة الأملاك. مصاريف تشغيل العقارات مصاريف التشغيل للصيانة على أساس تكلفة المبنى


مصاريف التشغيل المستمرة لتشغيل المبنى وضريبة الدخل وضريبة الأملاك. مصاريف تشغيل العقارات مصاريف التشغيل للصيانة على أساس تكلفة المبنى




يتم تحديد نفقات التشغيل الحالية (COE) لتشغيل المبنى من خلال تلخيص:

صندوق أجور الموظفين؛

المساهمات في الاحتياجات الاجتماعية للموظفين (الضريبة الاجتماعية الموحدة)؛

المدفوعات ل مرافق عامة;

نفقات أخرى؛

رسوم الاستهلاك للترميم الكامل للمبنى.

الرئيسية والإضافية الأجرالموظفين (صندوق الرواتب - كشوف المرتبات) - 60.000 روبل. كل شهر؛ المساهمات في الاحتياجات الاجتماعية للموظفين (الضريبة الاجتماعية الموحدة) - 30% من الرواتب؛ دفع المرافق - 70 روبل. شهريا لكل 1 متر مربع. م المساحة الصالحة للاستخدام من المبنى. النفقات الأخرى - 45 روبل. شهريا لكل 1 متر مربع. م المساحة الصالحة للاستخدام من المبنى. معدل الاستهلاك السنوي للترميم الكامل للمبنى هو 1.0% من تكلفة الاستبدال الكاملة.

يظهر تحليل السوق أنه ابتداء من السنة الثانية بعد تجديد المبنى، ستزداد الإيرادات والنفقات سنويا، بما في ذلك:

رواتب الموظفين - بنسبة 5.0%؛

المرافق والمصروفات الأخرى - بنسبة 7.5%

عند حساب المبلغ الإجمالي للمدفوعات مقابل المرافق والمصروفات الأخرى، لا تؤخذ المساحة المفيدة للطابق السفلي في الاعتبار.

لا يتم استحقاق مصاريف التشغيل الحالية لتشغيل المبنى أثناء تجديده.

سنة واحدة: COE = 540 + 162+ 2229.6 + 1433.3 + 2331.5 = 6696.4 ألف روبل.

صندوق أجور الموظفين: 60 * 9 = 540.0 ألف روبل؛

المساهمة في الاحتياجات الاجتماعية للموظفين: 540.0 * 0.3 = 162 ألف روبل؛

دفعات المرافق: 0.07 * 3539 * 9 = 2229.6 ألف روبل؛

النفقات الأخرى: 0.45 * 3539 * 9 = 1433.3 ألف روبل؛

السنة الثانية من COE = 756 + 227 + 3195.71 + 2054.38+ 2331.5 = 8564.59 ألف روبل.

صندوق أجور الموظفين: ((60 * 12) * 0.05) = 756 ألف روبل؛

المساهمة في الاحتياجات الاجتماعية للموظفين: 756 * 0.3 = 227 ألف روبل؛

مدفوعات المرافق: (0.07 * 3539 * 12) * 0.075 = 3195.71 ألف روبل؛

النفقات الأخرى: (0.45*3539*12)*0.075 = 2054.38 ألف روبل؛

رسوم الاستهلاك للترميم الكامل للمبنى: 233146.86 * 0.01 = 2331.5 ألف روبل.

السنة الثالثة: COE = 793.80 + 238.14 + 3435.71 + 2208.4 + 2331.5 = 9007.55 ألف روبل.

صندوق أجور الموظفين: (756 * 0.05) + 756 = 793.80 ألف روبل؛

المساهمة في الاحتياجات الاجتماعية للموظفين: 793.8 * 0.3 = 238.14 ألف روبل؛

مدفوعات المرافق: (319.71 * 0.075) + 3195.71 = 3435.71 ألف روبل؛

النفقات الأخرى: (2054.38 * 0.075) + 2054.38 = 2208.4 ألف روبل؛

رسوم الاستهلاك للترميم الكامل للمبنى: 233146.86 * 0.01 = 2331.5 ألف روبل.

السنة: COE = 833.49 + 250.05 + 3693.71 + 2374.4 + 2331.5 = 9483.15 ألف روبل.

صندوق أجور الموظفين: (793.80 * 0.05) + 793.8 = 833.49 ألف روبل؛

المساهمة في الاحتياجات الاجتماعية للموظفين: 833.49 * 0.3 = 250.05 ألف روبل؛

مدفوعات المرافق: (3435.71 * 0.075) + 3435.71 = 3693.71 ألف روبل؛

النفقات الأخرى: (2208.4 * 0.075) + 2208.4 = 2374.4 ألف روبل؛

رسوم الاستهلاك للترميم الكامل للمبنى: 233146.86 * 0.01 = 2331.5 ألف روبل.

السنة: COE = 875.16 + 262.54 +3970.71 + 2552.4 + 2331.5 = 9992.31 ألف روبل.

صندوق أجور الموظفين: (833.49 * 0.05) + 833.49 = 875.16 ألف روبل؛

المساهمة في الاحتياجات الاجتماعية للموظفين: 875.16 * 0.3 = 262.54 ألف روبل؛

مدفوعات المرافق: (3693.71 * 0.075) + 3693.71 = 3970.71 ألف روبل؛

النفقات الأخرى: (2374.4 * 0.075) + 2374.4 = 2552.4 ألف روبل؛

رسوم الاستهلاك للترميم الكامل للمبنى: 233146.86 * 0.01 = 2331.5 ألف روبل.

يتم تحديد ضريبة الأملاك (NI) بنسبة 1.0% من القيمة المتبقية للمبنى في كل سنة تنبؤية:

رجل الأعمال كموضوع للعملية الاقتصادية
أهمية الموضوع: رجل الأعمال ليس شخصية معادية للمجتمع. إنه يتصرف لمصلحته الخاصة، فهو يرضي احتياجاتنا، ويكرم حياتنا، ويجعلها أكثر راحة. نعم كثير من الناس...

خطة الإنتاج لمصنع ورق الصحف RUE
معلومات عامة عن مؤسسة "مصنع إنتاج ورق الصحف" هي جزء من شركة "Bellesbumprom" وتقع في مدينة شكلوف، منطقة موغيليف في جمهورية بيلاروسيا...

تقييم الوضع التنافسي لشركة TD Antorg LLC وتحديد عوامل زيادة المزايا التنافسية للمؤسسة
أجبر النصف الثاني من القرن العشرين وبداية الألفية الثالثة المتخصصين في الإدارة على إلقاء نظرة جديدة على المؤسسة كنظام اجتماعي واقتصادي. إذا تقليديا جميع المخططات والاستقبال ...

المؤلف (يفجيني ياكوشين، المدير العام لشركة الإدارة "سيستيما")، يشارك في وضع خطط العمل لتنفيذ المشروع العقارات التجاريةوإصدار توصيات بشأن اختيار البنية التحتية الهندسية ومواد التشطيب، وكذلك توصيات بشأن التنبؤ بالتكاليف المرتبطة بتشغيلها، في الممارسة العملية بتقييم فعالية المعايير المعتمدة وصحة مؤشرات التكلفة المختارة. وكشف تحليل النتائج عن بعض الأنماط والاتجاهات، التي على أساسها تم تطوير طرق حساب تكاليف التشغيل الحالية والتنبؤ بتكاليف التشغيل المستقبلية (استخدم المؤلف المنهجية العامة ومصطلحات المثمنين المحترفين). 1. طريقة الدخل. تكلفة التشغيل مع الأخذ بعين الاعتبار ربحية المنشأة. طريقة الدخل: يتم تنظيم تكلفة التشغيل من خلال مؤشرات الربحية.

تعتمد طريقة الدخل لحساب تكاليف التشغيل والتنبؤ بها على استخدام المؤشرات المجمعة لنسبة تكاليف التشغيل والربحية المخططة (المتوقعة) وإجمالي الدخل للعقارات التجارية بمختلف فئاتها. أي أن مقدار تكاليف التشغيل يتم تحديده بشكل صارم اعتمادًا على الربحية المنصوص عليها في خطة العمل - لكي تكسب X، عليك إنفاق Y.

حصة تكاليف التشغيل لصيانة الممتلكات العقارية من إجمالي الدخل

1. تبلغ تكاليف تشغيل العقار 10 – 16% من إجمالي الدخل، ونقصد بتشغيل العقار وجود جميع مكوناته السبعة. نحن هنا ننظر إلى مراقبة الحالة، والصيانة، والصيانة الوقائية، والأنشطة التنظيمية، والصرف الصحي (التنظيف)، والاستشارات الفنية، وتوفير الموارد، والتخطيط وإعداد الميزانية، ورواتب الموظفين. علاوة على ذلك، فإن توزيع النسب حسب فئة مراكز الأعمال هو كما يلي: مراكز الأعمال فئة "أ" 10 - 12%؛ فئة BC "B" 12 - 14% فئة BC "C" 14 - 16%.

2. تبلغ تكاليف الإدارة 5 - 10% من إجمالي الدخل.

يوصى بفهم مجموعة الأنشطة التالية كإدارة العقارات التجارية:

الوساطة الحالية (البحث عن المستأجرين وجذبهم إلى عقار فعال)؛

الإدارة (التفاعل مع المستأجرين، حل المشكلات الحالية)؛

تمثيل مصالح مالك العقار؛

الدعم القانوني (التوقيع والتمديد وإنهاء العقود وتسجيلها لاحقًا لدى الجهات الحكومية)؛

الدعم المحاسبي (الفواتير؛ تحصيل مدفوعات الإيجار، تحصيل الديون؛ تحويل الأموال إلى المالك)؛

إعداد البيانات المالية.

3. تبلغ تكاليف المرافق (الماء، الحرارة، الغاز، الكهرباء) 6 – 8% من إجمالي الدخل. 4. تكاليف الأمن 4 - 7% من إجمالي الدخل (رواتب موظفي الخدمات الأمنية، شراء ملابس العمل، تركيب وتشغيل كاميرات المراقبة، صيانة الأمن وأجهزة إنذار الحريق).

لنأخذ على سبيل المثال مركز أعمال من الفئة "ب" يقع في منطقة فيبورغسان بطرسبرج.

المساحة الإجمالية - 5411 متر مربع.

المساحة القابلة للإيجار - 4058 متر مربع.

معدل الإشغال - 100%.

سعر الإيجار - 30 دولارًا أمريكيًا مربع م/شهر.

الدخل الشهري الإجمالي - 22.5 دولار أمريكي مربع م/شهر.

يتم تحديد تكلفة التشغيل من خلال طريقة الدخل لحساب تكلفة التشغيل (12 - 14% من إجمالي الدخل) وبالنسبة لمركز أعمال محدد تبلغ 2.7 - 3.15 دولار أمريكي. لكل متر مربع كل شهر.

2. طريقة مكلفة. تكلفة التشغيل بما في ذلك التكاليف.

الطريقة المكلفة: يتم تنظيم تكلفة التشغيل من خلال شروط صيانة هياكل البناء ومواد التشطيب والبنية التحتية الهندسية للعقار. تعتمد طريقة التكلفة لحساب تكلفة التشغيل والتنبؤ بتكاليف التشغيل على استخدام المؤشرات المجمعة لبنود التكلفة - لكل وحدة مساحة أنواع مختلفةوالأغراض الوظيفية للعقارات. وفي هذه الحالة يتم تحديد قيم المؤشرات المجمعة على أساسها الخصائص التقنيةالبنية التحتية الهندسية وهياكل البناء للعقار، بما يتوافق مع الفئة المقبولة للعقار وإجمالي التآكل المادي. أي أنه يتم تحديد مقدار تكاليف التشغيل من خلال إنشاء تقدير - يجب إنفاق Y لضمان قائمة معينة من المؤشرات التشغيلية. في الوقت نفسه، المؤشرات التشغيلية هي مجموعة من الخصائص التقنية والتخطيطية والصحية والصحية والاقتصادية والجمالية التي تحدد صفاتها التشغيلية.

لننظر إلى نفس المثال:

مركز الأعمال (الفئة "ب"):

أنظمة التدفئة وإمدادات المياه الباردة والساخنة والصرف الصحي (وحدة المصاعد ووحدة قياس المياه ومعدات السباكة ورافعات المجاري والآبار)؛ - الأنظمة الكهربائية (الأسلاك ولوحات التوزيع الكهربائية ولوحات المفاتيح الرئيسية والإضاءة والمعدات الكهربائية)؛ - التهوية والهواء أنظمة التكييف - أنظمة الحماية من الحرائق والأمن والمراقبة - أنظمة SCS. التآكل المادي للبنية التحتية الهندسية 10% - 20%. الجدول 8. تكلفة تشغيل مركز أعمال، محسوبة باستخدام طريقة التكلفة

المساحة الإجمالية متر مربع 21 300
مساحة المقاعد الاستخدام الشائعمتر مربع. 5 400
الأراضي المجاورة 15 580
النفقاتكل شهر (فرك.)
كشوف مرتبات دائرة إدارة العمليات بما في ذلك الضرائب
مدير الموقع (1) 34 020
مهندس طاقة (1) 31 500
مهندس عمليات التدفئة والتهوية وتكييف الهواء (0.5) 15 120
إجمالي كشوف المرتبات لدائرة إدارة العمليات: 80 640
كشوف المرتبات لخدمة الصيانة بما في ذلك الضرائب
كهربائي (2) 45 360
سباك (2) 45 360
عامل واجب (2) 30 240
إجمالي الرواتب لخدمة التشغيل: 120 960
إجمالي الرواتب: 201 600
تكلفة ETO وPPR للأنظمة والشبكات الهندسية (حدود التكلفة)
نظام الإضاءة الداخلية والخارجية والطوارئ (مع استبدال المصباح) 15 400
نظام إنذار الحريق، نظام إنذار الحريق، نظام إطفاء الحريق الآلي، النظام إنذار ضد السرقة 30 400
أنظمة التهوية وتكييف الهواء، وحدات الإمداد والعادم، المبردات، مكيفات الهواء ووحدات لفائف المروحة، نظام إزالة الدخان 35 200
المصاعد والسلالم المتحركة 31 600
نظام إمدادات الحرارة، نظام إمدادات المياه ونظام إمدادات المياه لمكافحة الحرائق؛ نظام الصرف الصحي؛ نظام ستارة الهواء الحراري 28 800
خدمات لواء الطوارئ 12 000
النفقات الشهرية للمخزون والأدوات 4 800
الإمدادات الشهرية 8 500
استهلاك ملابس العمل 5 586
المجموع: 172 286
العملية الإجمالية 373 886
كشوف المرتبات لخدمة التنظيف بما في ذلك الضرائب
العميد (1) 22 680
أخصائي تنظيف داخلي (10) 100 800
أخصائي التنظيف الخارجي (3) 37 800
إجمالي الرواتب لخدمة التنظيف: 161 280
تكاليف التنظيف
المعدات (الاستهلاك) 8 600
المخزون (الاستهلاك) 5 250
ملابس العمل (الاستهلاك) 7 655
المواد الاستهلاكية الشهرية (المنظفات ومنتجات التنظيف) 37 500
المجموع: 59 005
إجمالي تكاليف التنظيف: 220 285
إجمالي التكاليف المباشرة: 594 171
التكاليف العامة (10% من التكاليف المباشرة) 59 417
الربحية (12% من التكاليف المباشرة) 78 431
التكلفة الإجمالية للخدمات باستثناء ضريبة القيمة المضافة 732 019
ضريبة القيمة المضافة 18% 131 763
الإجمالي بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة شهريا 863 782
الإجمالي شامل ضريبة القيمة المضافة لـ 1 متر مربع شهريًا40,55
تكلفة خدمات التشغيل والتنظيف لمركز الأعمال “______” لكل 1 متر مربع. المساحة الإجمالية الشهرية بالدولار الأمريكي (سعر 27 روبل) 1,50

ومن الجدير بالذكر أيضًا أن تكاليف التشغيل ليست قيمة ثابتة. ويختلف من شهر لآخر لأن التكاليف تختلف حسب الموسم. عند الاستعداد لموسم التدفئة في أغسطس وسبتمبر، تكون تكاليف التشغيل أعلى مما كانت عليه في أبريل ومايو. لذلك، ليس من الصحيح تمامًا استخدام القيمة المتوسطة (هذا الخطأ شائع لدى العديد من مستشاري الأعمال). يمكنك تحديد متوسط ​​القيمة، والتي يتم إنفاقها على التشغيل، على سبيل المثال، 2.5 دولار لكل متر مربع. م شهريا. ولكن يجب أن تتذكر دائمًا أنه في الصيف يمكن أن ينخفض ​​إلى 1.5 دولار، وفي الخريف يمكن أن يرتفع إلى 3.5 دولار للمتر المربع. م شهريا.

الوكالة الفيدرالية للتعليم.

قسم الاقتصاد والإدارة.

امتحانرقم 1 في الانضباط

اقتصاديات العقارات

1. تحديد تكاليف تشغيل العقارات.

1.1 تصنيف وتكوين نفقات تشغيل العقارات.

1.2 حساب تكاليف تشغيل العقارات.

1.3 الاتجاهات في تكاليف التشغيل مع زيادة العمر التشغيلي للمبنى.

1.4 تأثير الاستهلاك على قيمة العقارات.

الجزء العملي.

قائمة المصادر والأدب المستخدمة.

1. تحديد تكاليف تشغيل العقارات

1.1 تصنيف وتكوين نفقات تشغيل العقارات


تشغيل المرافق هو نشاط يتضمن العمليات التالية: فحص وتقييم البيانات المتعلقة بالمنشأة وإبلاغ المستخدمين بالحالة الفنية للمنشأة، وعمليات تنظيم عمل المنشأة والحفاظ على حالتها التشغيلية، وعمليات إجراء صيانة المرافق. منشأة و الإصلاحات الحاليةالكائن والعمليات الأخرى لتشغيل الكائن.

الاهتمام بالعقارات التجارية مرتفع باستمرار، وعدد ونوعية العقارات الجديدة في تزايد مستمر، ويدرك أصحاب العقارات الحاجة إلى التشغيل الاحترافي، مما يساعد على زيادة العمر التشغيلي للمبنى ويزيد أيضًا من قيمته السوقية. وفقًا لخبراء سوق العقارات، فإن أكثر من 85% من إجمالي التكاليف يتم حسابها من خلال تكاليف التشغيل.

1. نفقات التشغيل هي نفقات دورية لضمان الأداء الطبيعي للممتلكات وإعادة إنتاج الدخل.

تشمل نفقات التشغيل (أو الصيانة) تكاليف تشغيل المنشأة، وتقديم الخدمات للمستخدم، والحفاظ على تدفق الإيرادات. تشمل تكاليف تشغيل العقار ما يلي: أجور ومكافآت موظفي الخدمة، التأمينات الاجتماعيةالموظفون والمرافق (الكهرباء والغاز والهاتف والمياه وما إلى ذلك)، وتكاليف صيانة المنشأة (الدفع مقابل خدمات الأمن والإطفاء، وصيانة المصاعد، والمرافق، والهاتف، وما إلى ذلك)، ونفقات الترفيه، ونفقات الإعلان، خدمات بنكية، فضلا عن تكاليف النقل.

يمكن أن تكون نفقات التشغيل من نوعين:

أ) التكاليف الثابتة (الثابتة وشبه الثابتة) - لا تتغير هذه التكاليف مع التغيرات في عامل الحمولة للعقار (على سبيل المثال، الضرائب العقارية، ومدفوعات التأمين، المصروفات الإدارية);

ب) تكاليف متغيرة (متغيرة مشروطة) - تعتمد على عامل تحميل العقار: كلما زاد حمل العقار، زادت هذه التكاليف (على سبيل المثال، المرافق، وإزالة القمامة، ومدفوعات الكهرباء، وما إلى ذلك).

لا يتم تضمين بعض المصاريف ضمن مصاريف التشغيل إما لأنها تدخل في معدل الرسملة (الاستهلاك - عائد رأس المال) أو لأنها لا تعتبر تكاليف مرتبطة بتشغيل العقار (على سبيل المثال، مدفوعات أصل القرض والفائدة على العقار) القرض العقاري، تأمين قروض الرهن العقاري، تأمين الأعمال والمسؤولية الشخصية، وما إلى ذلك).

في كل حالة محددة، قد تكون قائمة نفقات التشغيل أكثر أو أقل. ضع في اعتبارك أن التحليل لا ينبغي أن يأخذ في الاعتبار النفقات الفعلية للمالك للفترة الماضية، بل النفقات النموذجية المتوقعة للسنة التالية لتاريخ التقييم.

عند تشغيل العقارات، هناك نفقات نادرا ما يتم تكبدها. إذا لم يتم أخذها في الاعتبار، فسوف يعطي المثمن نتيجة غير صحيحة. ولمحاسبتها تم إدخال مفهوم الاحتياطيات، والتي تعني تخصيص (حجز) الأموال السنوية للنفقات طويلة الأجل

2. احتياطي (نفقات) الاستبدال - تحدث هذه النفقات إما 1-2 مرات على مدار عدة سنوات أو تختلف بشكل كبير من سنة إلى أخرى. هذه هي عادة تكلفة سداد العناصر من المدى القصيرالحياة (الستائر، مكيفات الهواء، معدات المطبخ، الخ). عادة ما تشمل هذه العناصر ما يلي:

الأسقف والأرضيات وعناصر البناء الأخرى ذات عمر الخدمة القصير؛

المعدات الصحية والمطابخ والأجهزة الكهربائية.

المعدات الميكانيكية (الستائر، مكيفات الهواء)؛

معدات حمام السباحة؛

الأرصفة والممرات وما إلى ذلك.

تصل هذه التكاليف إلى مبالغ كبيرة لمرة واحدة يجب تجميعها في حساب خاص. إذا لم تؤخذ هذه التكاليف في الاعتبار، فسيتم المبالغة في تقدير الدخل. إذا لم يتم توفير استبدال مكونات البلى خلال فترة الملكية المتوقعة، فلن يتم أخذ تكاليف الاستبدال في الاعتبار، وسيتم تعويض البلى عند بيع العقار.


1.2 حساب تكاليف تشغيل المنشآت العقارية

يشعر أصحاب العقارات اليوم بالحيرة بشأن كيفية تقليل تكاليف تشغيل عقاراتهم وفي الوقت نفسه الحفاظ عليها "آمنة وسليمة". ولكن من أجل إنفاق أقل، يحتاج المالك إلى فهم كيفية تشكيل تكاليف التشغيل بشكل عام.

طريقة الدخل لحساب التكلفة.

من أجل تبرير تكلفة التشغيل، من الضروري فهم الأساليب التي تستخدمها شركات التشغيل المهنية في تخطيط التكاليف.

لضمان الربحية المخططة للعقار، من الضروري أولاً توضيح المبلغ الذي يرغب المالك في إنفاقه على تشغيل العقار. في هذه الحالة، عند حساب تكاليف التشغيل (على أساس حجم الدخل الإجمالي)، يتم استخدام طريقة الدخل. يتم أخذ مبلغ إجمالي الدخل على أنه 100%، ويتم إنفاق نسبة مئوية محددة بدقة على كل بند من بنود النفقات. في المتوسط، تبلغ تكلفة تشغيل العقار 10-12% من إجمالي دخل المالك. وفي فصل الشتاء، تزداد هذه الكمية بسبب ارتفاع تكاليف الكهرباء والحرارة. ليس كل أصحاب العقارات على استعداد لدفع هذا المبلغ، لذلك يحل كل منهم مشكلة تقليل تكاليف التشغيل بطريقته الخاصة، مع محاولة الحفاظ على جودة خدمة لائقة. بعد كل شيء، تعتمد مدة خدمة المبنى على ظروف التشغيل.

توفر طريقة الدخل ذات الدخل الثابت أقصى نطاق من خدمات التشغيل. وفي الوقت نفسه، تمثل تكاليف التشغيل نسبة معينة من إجمالي الدخل الذي يرغب المالك نفسه في إنفاقه.

داخل منهجية الدخليتم استخدام طريقة الرسملة المباشرة أو طريقة التدفق النقدي المخصوم لتقييم العقار. عند استخدام طريقة الرسملة المباشرة، يتم تقسيم مبلغ صافي الدخل لسنة التشغيل على معدل الدخل المقابل. عند تطبيق طريقة الدخل المخصوم مستقبلا تدفقات نقديةيتم إعادة حساب صافي الدخل لكل فترة في القيمة الحاليةعن طريق الخصم باستخدام سعر الخصم المقابل.

اعتمادا على الطريقة المستخدمة لحساب قيمة الممتلكات المدرة للدخل - الرسملة أو الخصم - لتحديد صافي الدخل، فمن الضروري وضع توقعات لإجمالي الدخل ومبلغ معقول من نفقات التشغيل، على التوالي، لنموذج نموذجي ( "العادية") سنة تشغيل المبنى أو طوال فترة تشغيله المتوقعة والاستخدام التجاري.

التنبؤ بالتكاليف ل فنى تشغيليمكن أيضًا تنفيذ كائن عقاري على أساس حساب الموارد للتشغيل باستخدام SNIPs، مما يضمن تصميم البناءوالمعايير والكتب المرجعية.

طريقة مكلفة.

وفقا للخبراء، ليس من المستحسن دائما استخدام طريقة الدخل لحساب تكاليف التشغيل. بالإضافة إلى ذلك، هناك أيضًا طريقة مكلفة لحساب تكاليف التشغيل. تعتمد هذه الطريقة على استخدام المؤشرات المجمعة لاستهلاك الموارد - لكل وحدة حجم أو مساحة لمختلف العقارات التجارية. بغض النظر عن مقدار الدخل الإجمالي للعقار، فإن عنصر النفقات هذا أو ذاك سيكون دائمًا بنفس المبلغ.

كقاعدة عامة، تعتبر الطريقة القائمة على التكلفة مناسبة لأصحاب العقارات التجارية الذين يخططون لاستخدام ممتلكاتهم حتى نهاية مدة خدمتها. بالنسبة لهؤلاء المالكين، ليس الدخل الثابت من العقار هو المهم فحسب، بل أيضًا حالة المبنى وهندسته. الشيء الرئيسي في هذه الحالة هو استخدام الكائن لأطول فترة ممكنة. وفي الوقت نفسه، لا ينوي المالك أيضًا دفع المزيد مقابل تشغيل ممتلكاته أكثر من مالكي العقارات الآخرين. إن الرغبة في عدم الدفع الزائد أمر طبيعي تمامًا. لذلك، من أجل استخدام مواردك بحكمة وتخصيص الجزء الضروري من الدخل الإجمالي للتشغيل، يمكنك استخدام طريقة أخرى لحساب تكلفة التشغيل - المقارنة.

طريقة المقارنة.

يتكون التحليل المقارن للعقارات التناظرية من استخدام مؤشرات مجمعة مفتوحة ويمكن الوصول إليها لنفقات الموارد للعقارات المماثلة. إذا كانت الطريقتان الأوليان لتقدير تكلفة تشغيل العقارات تتطلبان قدرًا معينًا من المعلومات المحددة ووقتًا للحسابات، فإن الطريقة المقارنة مفيدة كتقييم سريع. ومن ناحية أخرى، غالبا ما يكون من الصعب الحصول على معلومات حول تكلفة تشغيل مرافق مماثلة. نادرًا ما تكون هذه المعلومات متاحة مجانًا، ولكنها تكتسب أهمية أكبر لأنها تسمح للمالك بتقييم إمكاناته المالية على الفور فيما يتعلق بتكاليف التشغيل مقارنة بتكاليف التشغيل التي يتحملها "زملاؤه".

ما هي الطريقة التي يجب أن تختارها؟

ومن الجدير بالذكر أن تكاليف التشغيل هي قيمة تتغير من شهر لآخر. العملية موسمية بطبيعتها، وبالتالي فإن تكاليفها تختلف حسب الموسم. استعدادًا لموسم التدفئة - في شهري أغسطس وسبتمبر - تكون تكاليف التشغيل أعلى مما كانت عليه في أبريل ومايو. من المستحيل أن نقول بالضبط ما هي الطريقة الفعالة وما هي الطريقة التي يلتزم بها المالكون بسبب العديد من العوامل التي تؤثر على حساب التكاليف (الموسمية، قائمة صيانة المعدات، فئة المنشأة، وما إلى ذلك). وكقاعدة عامة، يتم الجمع بين جميع المؤشرات وفقا ل طرق مختلفةالتقديرات، ويتم التوصل إلى قاسم مشترك يرضي صاحبه.

إن اختيار طريقة حساب تكلفة التشغيل هو حق حصري لمالك العقار بناءً على البيانات والتنبؤات والوثائق التي جمعتها شركة تشغيل محترفة. يعتمد اختيار الطريقة على العديد من المعلمات. لنفترض أن المطورين مستعدون لتخصيص مبلغ معين بدقة من الدخل الإجمالي لتشغيل منشأتهم، وبالتالي يختارون في أغلب الأحيان طريقة الدخل لتحديد التكاليف. وفي الوقت نفسه، لا يرغب المطورون في دفع أكثر من "زملائهم" ( طريقة المقارنة). أصحاب العقارات التجارية، الذين يفترضون أنهم سيستخدمون المنشأة بأنفسهم ويهتمون بإبقاء المكتب أو مركز التسوق قيد التشغيل لأطول فترة ممكنة، غالبًا ما يختارون الطريقة الفعالة من حيث التكلفة. ومع ذلك، هناك أيضا بعض الفروق الدقيقة هنا.

والحقيقة هي أنه في كثير من الأحيان يتبين اليوم أنه خلال مرحلة البناء، تحدث تغييرات باستمرار في المشروع، ويتم استخدام مواد ومعدات أخرى بدلاً من تلك التي خطط لها المالك. هناك مشكلة: على سبيل المثال، يتم حجز مبلغ واحد للتشغيل، ولكن في الواقع اتضح أنه سيتعين عليك دفع المزيد.

وهنا، يحدد كل مالك عقار بشكل مستقل ما هو أكثر أهمية بالنسبة له - لتوفير التشغيل والحفاظ على الربحية المخططة للعقار، أو عن طريق تقليل الربحية، إنفاق الكثير على التشغيل حسب الضرورة. بالإضافة إلى ذلك، فإن المالك أيضًا لا يريد أن يدفع مبالغ زائدة وهو على استعداد لدفع ما لا يزيد عن "الجيران".

وبالتالي، لا يوجد حل سحري للمالك - يجب تحديد تكاليف التشغيل في كل حالة على حدة.


1.3 الاتجاهات في تكاليف التشغيل مع زيادة العمر التشغيلي للمبنى

الاهتمام بالعقارات مرتفع باستمرار، وعدد ونوعية العقارات الجديدة في تزايد مستمر، ويدرك أصحاب العقارات الحاجة إلى الصيانة الاحترافية، مما يساعد على زيادة العمر التشغيلي للمبنى ويزيد أيضًا من قيمته السوقية. وفقًا لخبراء سوق العقارات، فإن أكثر من 85% من إجمالي التكاليف يتم حسابها من خلال تكاليف التشغيل.

تشغيل المرافق - الأنشطة التي تشمل عمليات تشغيل المنشأة: عمليات فحص وتقييم البيانات المتعلقة بالمنشأة وإبلاغ المستخدمين بالحالة الفنية للمنشأة، وعمليات تنظيم عمل المنشأة والحفاظ على حالتها التشغيلية، وعمليات الأداء صيانة المنشأة والإصلاحات الروتينية للمنشأة، والعمليات الأخرى لتشغيل المنشأة.

يشمل نطاق أعمال الصيانة الأعمال والخدمات التالية:

ü صيانة الشبكات الهندسية (الكهرباء، إمدادات المياه، الصرف الصحي، التدفئة، التهوية، الهاتف، إلخ)؛

ü صيانة مكيفات الهواء؛

ü صيانة معدات المصاعد.

ü الإصلاحات الحالية والمخطط لها (الداخلية، والأسقف، والواجهات)، وكذلك تنسيق الحدائق.

ü تنفيذ التدابير الوقائية المخطط لها؛

ü القضاء على الحوادث المحتملة وعواقبها من قبل قوات فريق الإصلاح المشترك للخدمة الهندسية والتشغيلية.

ü تطوير تعليمات الصيانة والإصلاحات وحماية العمال وسلامتهم والكهرباء والسلامة من الحرائق.

ü الامتثال للوائح والأنظمة وتعليمات التشغيل المعتمدة في روسيا؛

ü إدخال الوثائق الفنية للمنشأة وإعدادها المهام الفنيةالتنسيق وثائق المشروعاتخاذ القرارات الهندسية الحالية؛

ü إبرام اتفاقيات التعاقد من الباطن مع المنظمات الخدمية المتخصصة.

ü التفاعل مع المقاولين والموردين. القيام بجميع المشتريات اللازمة من المواد الاستهلاكية والمعدات. الاختيار على أساس العطاء للمقاولين الذين يقدمون عمل متخصصكل من الخدمات ومراقبة جودة العمل المنجز؛

ü التفاعل مع السلطات القانونية والإدارية.

بالإضافة إلى ذلك، تعتمد سلامة الأشخاص الموجودين فيه على جودة التشغيل والتشغيل الخالي من المشاكل للأنظمة الهندسية للمبنى. يعد "الحشو" التكنولوجي للعقارات الحديثة أمرًا معقدًا ويتطلب تدريبًا عمليًا جادًا من متخصصي الخدمة البنية التحتية الهندسيةمبنى.

ويقول الخبراء ذلك اليوم أيضًا السوق الروسيةلا يوجد حتى الآن فهم واضح لمعايير الجودة في مجال تشغيل وإدارة المرافق. إن الحاجة إلى تطوير "قواعد اللعبة" المشتركة في هذه المرحلة من تطور السوق مرتفعة جدًا.

من الضروري تبادل الخبرات في مجال صيانة المباني وإدارة العمليات بين المشاركين في السوق المحترفين.

بمرور الوقت، يتآكل كل مبنى تدريجيًا ويفقد القدرة على أداء وظائفه. المهمة الصعبة هي تحديد الحياة المادية للمبنى.

مبنى التشغيل - منشأة هندسية وإنشائية تم تشييدها وتشغيلها وترتفع فوق سطح الأرض الأنظمة الهندسيةللصيانة المستمرة للمعايير المناخية للبيئة الداخلية. تنقسم المباني المشغلة حسب الغرض المقصود منها إلى: سكنية وصناعية وعامة.

العديد من المباني المصممة لتدوم، على سبيل المثال، 100 عام، تستمر لفترة أطول بكثير. هناك جداول تحدد هذه الفترات للمباني والهياكل الفردية. ومع ذلك، فإنها يمكن أن تكون بمثابة دليل فقط في تحديد عمر المبنى.

الحياة الاقتصادية هي الفترة التي يحقق فيها المبنى الربح. يصل المبنى إلى نهاية عمره الاقتصادي عندما لا يعود يساهم في قيمة الموقع.

العمر المادي هو الفترة التي يوجد خلالها المبنى فعليًا، أي أنه من الممكن العيش والعمل فيه.

العمر الفعلي على أساس التقدير مظهرللمبنى مع الأخذ في الاعتبار حالته وتصميمه والعوامل الاقتصادية التي تؤثر على قيمته.

اعتمادًا على كيفية صيانة المبنى، سواء تم تنفيذ أعمال الإصلاح أو التحديث أو التجديد أم لا، قد يكون العمر الفعلي للمبنى أكبر أو أقل من عمره المادي.

في الاستحقاق المحاسبييعتمد الاستهلاك على افتراض أن المبنى يتقادم بشكل موحد. وهذا النهج غير مقبول. ويجب على المثمن أن يأخذ في الاعتبار أولاً العمر الفعلي ويحدد العمر الاقتصادي المتبقي. ويتأثر العمر الاقتصادي بالعديد من العوامل، مثل الظروف الاقتصادية وأذواق المستهلكين وغيرها، والتي يمكن أن تغير بشكل كبير العمر الاقتصادي المتبقي. لكن الحسابات تفترض أنه لن تكون هناك تغييرات كبيرة في الحياة الاقتصادية المتبقية.

تفترض طريقة الاستهلاك أن العمر الفعلي، معبرا عنه كنسبة مئوية، يعكس فترة نموذجيةالحياة الاقتصادية بنفس الطريقة التي تعكس بها نسبة البلى المتراكم إجمالي تكاليف الإنجاب، أي:



أين من ─البلى، PVS - تكلفة الاستبدال الكاملة، العمر الفعلي لـ EF، ELE - الحياة الاقتصادية.

1.4 تأثير الاستهلاك على قيمة العقارات

أي قطعة من العقارات (باستثناء الأراضي أثناء الاستخدام العادي) تكون عرضة للتآكل. ونتيجة لذلك، التقنية و الخصائص الاقتصادية، ويتم تحويل التكلفة على أجزاء إلى المنتجات المنتجة أو الخدمات المقدمة. وتترك القيمة المحولة القطاع العقاري وتتراكم على شكل رسوم استهلاك لاستعادة رأس المال المستثمر في العقار أو لأغراض أخرى.

يرتبط الاستهلاك ارتباطًا وثيقًا بانخفاض قيمة العقارات، أي. مع النقل التدريجي لقيمتها خلال فترة الخدمة بأكملها إلى المنفعة التي يتم الحصول عليها في عملية الاستخدام (المنتجات والخدمات وما إلى ذلك). يتم احتساب الاستهلاك باستخدام مصاريف الاستهلاك - التعبير النقدي عن القيمة المحولة.

تعتبر سياسة الاستهلاك الجديدة في روسيا رسوم الاستهلاك عنصرًا من عناصر التكاليف الحالية التي تؤخذ في الاعتبار عند التحديد النتائج المالية، وفي شكل الحق في التخفيضات الضريبية، وليس وجوب التنفيذ الاستثمارات الرأسماليةلتجديد نفس العقار (شكل 1.41.)


المخطط 1.41. دوران القيمة العقارية.


حيث Na ─ معدل الإهلاك، %؛ سانت بطرسبرغ ─ القيمة الدفترية الأولية للكائن، فرك.

2). طريقة الرصيد المتناقص─ يتم حساب الإهلاك على أساس القيمة المتبقية (بدلاً من القيمة الأصلية) للكائن، أي. يتناقص مبلغ الاستهلاك باستمرار من سنة إلى أخرى وفقًا للانخفاض في القيمة المتبقية (الأصلية ناقص المحولة).

3). طريقة شطب التكلفة بمجموع عدد السنواتموعد التسليم استخدام مفيديوفر الحسابات على أساس التكلفة المبدئيةالكائن والنسبة السنوية، حيث البسط هو عدد السنوات المتبقية حتى نهاية عمر خدمة الكائن، والمقام هو مجموع أعداد سنوات عمر خدمة الكائن.

4). طريقة شطب التكلفة بما يتناسب مع حجم المنتجات (الأعمال) ─يسمح لك بتسريع أو تقليل الحساب الفعلي للاستهلاك وفقًا للاستخدام الفعلي للكائن.

في الممارسة العالمية يتم استخدامه الطريقة التراكمية(طريقة مجموع الأرقام)، والتي تستخدم معدل إهلاك متغير. ويتم تحديده بقسمة عدد السنوات المتبقية حتى التخرج المصطلح الجسديخدمات العقاراتبرقم تراكمي يساوي مجموع حدود المتتابعة الحسابية. على سبيل المثال، مع عمر خدمة يبلغ 100 عام، سيكون العدد التراكمي:



ب) في السنة العاشرة (90 سنة من عمر الكائن المتبقي)



وفقا للفقرة 3 من الفن. 259 من الجزء الثاني من قانون الضرائب للاتحاد الروسي اعتبارًا من 01/01/2002 ، يمكن إجراء استهلاك للأغراض الضريبية على العقارات بطريقة خطيةوفقًا للصيغة: K=(1/n)*100%، للكائنات المدرجة في 8-10 مجموعات الاستهلاك، ولوسائل الإنتاج الأخرى ─ بطريقة غير خطية وفقًا للمعادلة: K=(2/n)*100%، حيث K هو معدل الاستهلاك الشهري كنسبة مئوية من التكلفة الأصلية (الاستبدال) للكائن ; ن - العمر الإنتاجي لهذا الكائن، أشهر.

الجزء العملي

الخيار 5

المهمة 1. تقييم قطعة أرض بناءً على تحليل الأفضل والأكثر الاستخدام الفعال

يُعرِّف الخيار الأفضلتطوير قطعة أرض من ثلاثة الاستراتيجيات الممكنةبناءً على تحليل الاستخدام الأفضل والأكثر فعالية: أ- السكني منزل سكني، ب – مركز تسوق، ج – مجمع مكاتب. وتظهر البيانات الأولية في الجدول 1.


الجدول 1.

خيار التطوير

المؤشرات حسب خيار التطوير

إجمالي الدخل السنوي، الوحدات

تصحيح لنقص الاستخدام والخسائر أثناء تحصيل المدفوعات،٪

دخل آخر، على سبيل المثال.

مصاريف التشغيل الحالية، % من إجمالي الدخل السنوي

احتياطي الاستبدال، وحدات

تكلفة تشييد المباني والمنشآت، وحدات الوحدة

معدل الرسملة، ٪

للمباني

للأرض

حل


سنقوم بحساب صافي الدخل التشغيلي وفقًا للمخطط 1.

إجمالي الدخل السنوي














مصدر دخل آخر

















إجمالي الدخل الفعلي (الفعلي).

















نفقات التشغيل

احتياطي الاستبدال



















صافي الدخل التشغيلي


لتحديد القيمة المقدرة للعقار، من الضروري تطبيق معدل الرسملة. ويعبر عن العلاقة المتناسبة عكسيا بين مبلغ صافي الدخل السنوي من تشغيل العقار وقيمته السوقية. أي أن نسبة الرسملة هي معلمة تحول صافي الدخل إلى قيمة العقار:



نقدم حسابات لاختيار الخيار الأكثر فعالية لاستخدام قطعة أرض في شكل جدول 2.


المؤشرات

مجمع سكني

مركز تسوق

مبنى إداري

إجمالي الدخل السنوي، الوحدات

تعديل نقص الاستخدام والخسائر أثناء تحصيل المدفوعات، cu

1290*0,051=65,79

دخل آخر، على سبيل المثال.

الإجمالي: إجمالي الدخل الفعلي، الوحدات.

515−19,57+5,5=

1290−65,79+11,5=

نفقات التشغيل، على سبيل المثال.

احتياطي الاستبدال، وحدات

الإجمالي: صافي الدخل التشغيلي، وحدات الوحدات

500,93−169,95−14=

1235,71−490,2−41=

655,90−238−20=

الدخل الذي يعزى إلى المباني والمنشآت، على سبيل المثال.

صافي الدخل المتبقي، وحدات

316,98−288=28,98

704,51−674,5=30,01

437,90−391,5=46,4

التكلفة التقديرية للأرض والوحدات

30,01/0,09=333,45

46,4/0,09=515,56

وبما أن صافي الدخل المتبقي من الأرض (القيمة التقديرية للأرض) هو الأكبر بالنسبة ل مبنى إداري- 46.4 (515.56) وحدة، وهو الخيار الأكثر فعالية لاستخدام الموقع.


المهمة 2. تقدير قيمة قطعة الأرض على أساس نهج السوق.

قم بتقدير القيمة السوقية لقطعة أرض بناءً على مبيعات ثلاث قطع أراضي مماثلة. وتظهر البيانات الأولية في الجدول 3. ومع كل شهر، تزداد تكلفة الأرض بنسبة 1.5% (الفائدة البسيطة).


الجدول 3

الخصائص الرئيسية لقطع الأراضي المقدرة (OC) والقابلة للمقارنة (1،2،3).

تشينا، د.

المنطقة، ها

موقع

التضاريس

جودة الموارد

وقت البيع، العودة...

أفضل بنسبة 2%

بمقدار 5 وحدات أحسن

6% أسوأ

أفضل بنسبة 10%

أفضل بنسبة 2%

أفضل بنسبة 1%

بمقدار 3 وحدات أسوأ

ملحوظة. الاختصارات: ن - عادي؛ س – جيد .


حل

تعكس أسعار المبيعات آراء البائعين والمشترين النموذجيين. إذا كانت هناك بيانات كافية عن مبيعات مماثلة عند تحديدها القيمة السوقيةمن المستحسن أن يرتكز كائن الملكية على نتائج تقييمه باستخدام نهج مقارن.

إن المنهج المقارن (السوقي) هو وسيلة لتحديد القيمة السوقية للعقار بناء على بيانات عن المعاملات العقارية الأخيرة، أي أنه يعتمد على مقارنة مباشرة للعقار مع العقارات الأخرى التي تم بيعها أو إدراجها في القائمة. سجل للبيع.

أساس تطبيق هذا المنهج هو مبدأ الاستبدال، والذي بموجبه إذا كانت هناك أشياء عقارية في السوق الحرة والتنافسية متشابهة في خصائصها، فإن المشتري العقلاني لن يدفع مقابل عقار معين أكثر مما يدفعه. سيكلفه شراء عقار آخر مماثل بنفس المنفعة والجودة والموعد.

1. منذ أرضلها مناطق مختلفة، يتم تحديد سعر البيع لكل وحدة المقارنة أولا. في مثالنا، وحدة المقارنة هي 1 هكتار.

2. سيتم إجراء جميع التعديلات اللاحقة بالنسبة لسعر الهكتار الواحد. إذا كانت معلمات منطقة قابلة للمقارنة أفضل من تلك التي يتم تقييمها، فإننا نجري التصحيح بعلامة "-"، وإذا كانت أسوأ، بعلامة "+".

وترد التعديلات التي تم إجراؤها في الجدول 4.

الجدول 4

جدول التعديل لتقييم الموقع بناءً على نهج السوق، على سبيل المثال.

المؤشرات

الموقع ليتم تقييمه

مواقع قابلة للمقارنة

المنطقة، ها

السعر لكل 1 هكتار

─51,11*0,02=─1,02

موقع

51,11*0,06=+3,07

─49*0,02=─0,98

─49*0,01=─0,49

التضاريس

جودة الموارد

─51,11*0,1=─5,1

وقت المبيعات

التكلفة المتوقعة

48,57─1,02+0,97

51,11+3,07─5,1+,051

49─0,98─0,49+

القطعة 1 لديها أقل تكلفة تقديرية، على الرغم من أنها أصغر من تلك المقدرة من حيث المساحة، ولكنها أفضل من حيث الشكل ولها خصائص التربة الأكثر ملاءمة.

تم أيضًا إجراء ثلاثة تعديلات على سعر قطعة الأرض الثانية، ولكن من الواضح أن أحدها، وهو الموقع، غير موضوعي.

القطعة الثالثة أكبر بكثير من المساحة المقدرة. تم إجراء معظم التعديلات على سعره.

ولذلك فإن القسم الأول هو الأوثق. ويمكن أخذ قيمتها المقدرة كأساس عند تحديد تكلفة الموقع المعني.

نظرًا لأن الأعمال الورقية قد تستغرق ما يصل إلى شهر واحد، مع زيادة شهرية في السعر بنسبة 1.5%، فإن تكلفة هكتار واحد من قطعة الأرض المقدرة تساوي:


44.54*1.015=45.21 وحدة

تكلفة قطعة الأرض بأكملها: 45.21*1.6=72.34.

قائمة المصادر والأدب المستخدم

1. أسول، أ.ن. اقتصاديات العقارات: كتاب مدرسي / أ.ن. أسول. - سانت بطرسبرغ: بيتر، 2004. - 512 ص.

2. جوريميكين، ف.أ. العقارات: الاقتصاد والإدارة والضرائب والمحاسبة: كتاب مدرسي / V.A. جوريميكين. - م: كنوروس، 2006. - 672 ص.

3. إجناتوف، إل. اقتصاديات العقارات: الطريقة التعليمية. بدل / ل.ل. إجناتوف. - م.: MSTU، 2003. -168 ص.

4. نوفيكوف، ب.د. سوق وتقييم العقارات في روسيا / د. نوفيكوف. - م: الامتحان 2000. - 512 ص.

5. التقييم العقاري: كتاب مدرسي / تحت. إد. اي جي. جريازنوفا، م.أ. فيدوتوفا. - م: المالية والإحصاء، 2002. - 496 ص.

6. ستاروفيروفا ، جي إس. اقتصاديات العقارات: درس تعليمي/ ج.س. ستاروفيروفا ، أ.يو. ميدفيديف، آي.في. سوروكينا. - فولوغدا: VoGTU، 2006. - 238 ص.

7. شيرباكوفا ن. اقتصاديات العقارات: الضرب التربوي روستوف n/d: فينيكس، 2002، − 320 ص.


التدريس

هل تحتاج إلى مساعدة في دراسة موضوع ما؟

سيقوم المتخصصون لدينا بتقديم المشورة أو تقديم خدمات التدريس حول الموضوعات التي تهمك.
تقديم طلبكمع الإشارة إلى الموضوع الآن للتعرف على إمكانية الحصول على استشارة.

تشمل المصاريف التشغيلية الفعلية و حاضِرتكاليف الحفاظ على المنشأة في حالة صالحة للعمل. تختلف نفقات التشغيل بشكل كبير عن المفهوم المعروف على نطاق واسع باسم "التكلفة". والفرق الرئيسي هو عدم وجود بند مثل "الاستهلاك" في نفقات التشغيل.

يمكن تقسيم نفقات التشغيل، كما هو الحال في الصناعات الأخرى، إلى ثابتة ومتغيرة.

ل سعر ثابتتشمل تلك التي لا تعتمد على مستوى إشغال العقار:

- الضرائب على العقارات؛

- تكاليف التأمين على الممتلكات؛

- تكاليف ضمان السلامة من الحرائق وأمن المبنى ككل؛

- جزء من تكاليف الإدارة؛

- جزء من تكاليف التشغيل، عندما، على سبيل المثال، مع التدفئة المركزية للمبنى، لا تتاح للمالك الفرصة لإيقاف التدفئة من المباني غير المستخدمة، وما إلى ذلك.

ل النفقات المتغيرةتشمل تلك التي تعتمد بشكل مباشر على درجة تحميل الكائن:

- مرافق عامة؛

- نفقات أجور موظفي الخدمة؛

- الجزء الرئيسي من تكاليف الإدارة؛

– تكاليف جذب المستأجرين وإبرام اتفاقيات الإيجار (الإعلان، الخدمات القانونية)؛

– تكاليف الصيانة و إصلاحات تجميليةمقدمات؛

- تكاليف صيانة الإقليم؛

- تكاليف الأمن؛

– احتياطي الاستبدال هو احتياطي للتكاليف القادمة المرتبطة باستبدال عناصر العقار الأقل متانة والتي يجب تحديثها بشكل دوري (وإن لم يكن سنويًا) لضمان الأداء الطبيعي للعقار (الأسقف، الأرضيات، عناصر التشطيب، المصعد، السباكة، المعدات الكهربائية، الأثاث، الخ).


فهرس

1. القانون المدني الاتحاد الروسي. الأجزاء الأول والثاني والثالث. النص الرسمي. م: آي كي إف أوميغا، 2011.

2. القانون الاتحادي "بشأن أنشطة التقييم في الاتحاد الروسي". من 06.08.98 رقم 135 - القانون الاتحادي مع الإضافات بصيغته المعدلة في عام 2013.



5. معيار التقييم الفيدرالي (FSO رقم 1) " المفاهيم العامةالتقييمات والمناهج ومتطلبات التقييم." تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007. رقم 256.

6. معيار التقييم الفيدرالي (FSO رقم 2) "الغرض من التقييم وأنواع القيمة." تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007. رقم 255.

7. معيار التقييم الفيدرالي (FSO رقم 3) "متطلبات تقرير التقييم". تمت الموافقة عليه بأمر من وزارة التنمية الاقتصادية في روسيا بتاريخ 20 يوليو 2007. رقم 254.

8. معيار التقييم الفيدرالي (FSO رقم 4 "التعريف القيمة المساحية"(FSO رقم 4). تمت الموافقة عليه بقرار من وزارة التنمية الاقتصادية بتاريخ 22 أكتوبر 2010. رقم 508.

9. القانون الاتحادي"عن السجل العقاري للدولةالعقارات" بتاريخ 24 يوليو 2007. رقم 221-FZ. قبلت مجلس الدوماووافق عليه مجلس الاتحاد في 11 يوليو 2007.

10. المعايير الدوليةالتقييمات 2003/ إد. نصيحة: I. L. Artemenkov، G. I. Mikerin: Trans. من الانجليزية – الطبعة السابعة. م.: منظمة غير حكومية “روس. جمعية المثمنين"، 2009.

11. كود الأرضالاتحاد الروسي رقم 136-FZ بتاريخ 25 أكتوبر 2001. اعتمده مجلس الدوما في الاتحاد الروسي، ووافق عليه مجلس الاتحاد في 10 أكتوبر 2001، ووقعه رئيس الاتحاد الروسي في 25 أكتوبر 2001. م، 2002.

12. أسول أ.ن. اقتصاديات العقارات: كتاب مدرسي للجامعات. SPb: SPbGASU 2013.

13. جوريميكين ف. اقتصاديات العقارات: كتاب مدرسي. م.: يوريت، 2012.

14. غريبوفسكي إس. الطرق الرياضية لتقييم قيمة العقارات: كتاب مدرسي / S.V. جريبوفسكي، س. الزباد. حررت بواسطة إس في. غريبوفسكي، م.أ. فيدوتوفا. م: المالية والإحصاء، 2008.

15. جريازنوفا إيه جي، فيدوتوفا إم إيه. تقييم العقارات. م.: المالية والإحصاء، 2013.

16. إيفانوفا إي ن. تقدير قيمة العقارات. مجموعة من المشاكل: كتاب مدرسي / E. N. Ivanova. م، 2009.

17. ناجاييف ر.ت. العقارات: القاموس الموسوعي. م: الصحافة المثالية، 2013.

18. تقييم العقارات: من التكلفة إلى القيمة؛ خط من الانجليزية G. I. ميكرين، A. I. Artemenkova. م: "رو"، 2009.

19. Popova L. V. تقييم وفرض الضرائب على العقارات وغيرها

ملكية المؤسسات: دليل تعليمي ومنهجي / L. V. Popova، I. A. Drozhzhina، B. G. Maslov. م، 2009.

20. تاراسيفيتش إي. تقييم العقارات. سانت بطرسبرغ: جامعة سانت بطرسبرغ التقنية الحكومية، 2010.

21. شيرباكوفا ن. التقييم العقاري: النظرية والتطبيق: كتاب مدرسي. م: أوميغا-إل، 2012.

22. www.cbr.ru – البنك المركزيروسيا

23. www.minfin.ru– وزارة المالية الروسية

23. www.nalog.ru- دائرة الضرائب الفيدرالية

24. www.gks.ru – الخدمة الفيدراليةإحصاءات الدولة

25. www.economy.gov.ru- الوزارة النمو الإقتصاديالاتحاد الروسي

26. www.uisrussia.msu.ru- جامعة نظام معلوماتروسيا

27. www.libertarium.ru/library- مكتبة المواد المتعلقة بالمواضيع الاقتصادية.

28. hwww.finansy.ru – مواد عن الوضع الاجتماعي والاقتصادي والتنمية في روسيا.

29. www.budgetrf.ru– مراقبة المؤشرات الاقتصادية.


المقدمة ………………………………………………………………… 3

القسم 1. أساسيات اقتصاديات العقارات .......................... 4

التصنيف …………………………………………………………………………………………………………………………….4

1.2. خصوصيات السوق العقاري …………………………….15

1.2.1. مفهوم وموضوعات السوق العقاري………………….15

1.2.2. مميزات السوق العقاري…………………….19

1.2.3. تصنيف الأسواق العقارية……………………… 22

1.2.4.وظائف السوق العقاري.................................................................24

1.2.5. أهم العوامل المؤثرة على السوق العقاري..........26

1.2.6. تحليل معلومات السوق العقاري .......................... 30

1.3. التمويل العقاري…………………………….35

1.3.1. طرق التمويل العقاري…………………..35

1.3.2. جوهر وميزات الإقراض العقاري ...............36

القسم 2. أساسيات التقييم العقاري .......................... 47

2.1.1. مراحل عملية التثمين العقاري…………………..47

2.1.2. الأساليب المنهجية الأساسية لتقييم العقارات…….49

2.2. النهج القائم على التكلفة لتقييم العقارات ............50

2.2.1. تسلسل الحسابات مع نهج التكلفة ...........51

2.2.2. طرق تحديد تكلفة الاستبدال ........... 52

2.2.3. طرق تحديد التآكل المتراكم ...........................55

2.2.4. أمثلة لحساب القيمة السوقية للعقارات

وفق منهج التكلفة …………………………………………………..67

2.3. التثمين العقاري على أساس منهج الدخل ............69

2.3.1. هيكل نهج الدخل………………………….69

2.3.2. طرق تحديد نسبة الرسملة.............72

2.3.3. أمثلة على التقييم العقاري باستخدام منهج الدخل .......... 76

2.4. تقييم العقارات عن طريق المقارنة المباشرة للمبيعات…….78

2.4.1. طرق تحديد التعديلات ........................................... 79

2.4.2. وحدات المقارنة. …………………………………………………………….83

2.4.3. أمثلة التقييم ………………………………………………………………………………………………

2.4.4. مؤشرات المقارنة. ………………………………………….88

2.5. تقييم قطع الأراضي ........................................... 91

2.5.1. أنواع قيم الأراضي……………………………………………..91

2.5.2 طريقة التحليل المقارن المباشر للمبيعات في تقييم الأراضي.92

2.5.3. طريقة السحب ........................................... 94

2.5.4. طريقة رسملة إيجار الأرض ...........................95

الملحق 1. تجزئة سوق الإسكان.................................97

الملحق 2. مراحل الإقراض العقاري .......................... 105

الملحق 3. حساب تكلفة إعادة إنتاج المبنى ............108

الملحق 4. تكوين نفقات التشغيل للتشغيل

المباني ……………………………………………………………………….110

قائمة المراجع …………………………………………… 111


الطبعة التعليمية

روجكوفا أولغا نيكولاييفنا

أساسيات الاقتصاد والتقييم العقاري

الدليل التربوي والمنهجي

تخطيط الكمبيوتر –

غطاء -

تم التوقيع للطباعة بتنسيق 60x84 1/16

الشرط فرن ل. 7.2. الطبعة الأكاديمية. ل. إد. رقم الطلب