У дома > организации > Ипотечен кредит на финансовия пазар. Как се развива ипотечното кредитиране в Русия. Акибанк представи депозитната услуга Вкусът на лятото


Ипотечен кредит на финансовия пазар. Как се развива ипотечното кредитиране в Русия. Акибанк представи депозитната услуга Вкусът на лятото




Руският пазар на ипотечно кредитиране е набор от икономически отношениякоито възникват между юридически и физически лица в Руската федерация в процеса на получаване и рефинансиране на обезпечени потребителски заеми за закупуване на недвижими имоти. В момента състоянието на пазара на ипотечно кредитиране в Русия се подобри значително поради постепенното възстановяване на местната икономика от кризата.

Пазар на ипотечно кредитиране: структура, участници, банки

Основните участници на пазара на ипотечно кредитиране са кредитополучателите и търговските банки. Общо повече от 400 организации се занимават с жилищно кредитиране в страната, половината от които са представени в Централния федерален окръг. Финансови институции като Съвета за сигурност на Руската федерация, VTB, Rosselkhozbank, Raiffeisenbank и Gazprombank традиционно водят по отношение на обема на издадените ипотечни кредити.

Задачите на субектите на пазара на ипотечно кредитиране се поемат и от частни компании, занимаващи се с издаване на жилищни заеми - кредитни съюзи, взаимни фондовеи др. Освен тях, в процеса на сключване на ипотечни сделки, Застрахователни компании, нотариуси, оценители, предприемачи и брокери. Кредитни брокери, депозитари и рейтингови агенции- също по някакъв начин участници в пазара на ипотечно кредитиране на Руската федерация.

Пазар на жилищно ипотечно кредитиране: първичен, вторичен

Структурата на пазара на ипотечно кредитиране, в зависимост от целта на финансиране и вида на недвижимите имоти, които действат като обезпечение, включва два сегмента - търговски и потребителски ипотеки. Делът на жилищните кредити за населението представлява основната част от ипотечните сделки.

Освен това се разграничават вторичният и първичният пазар на ипотечно кредитиране в Русия:

  • Първичният пазар обхваща всички процеси, които съпътстват издаването на ипотечни кредити за населението и предприятията.
  • Оператори на вторичния пазар на ипотечно кредитиране са специални агенции(понастоящем AHML), които рефинансират банки, които нямат собствени ресурси за издаване на жилищни заеми.

В рамките на класификацията се разграничават и пазари кредити в чуждестранна валутаи ипотека в рубли. Но състоянието на пазара на ипотечно кредитиране в Русия през последните години доведе до факта, че сегментът на жилищните кредити в чуждестранна валута в Руската федерация почти изчезна.

Анализ на състоянието на пазара на ипотечно кредитиране в Русия

През 2017 г. банките на пазара на ипотечно кредитиране най-накрая се отърваха от последствията от няколко кризисни години и започнаха активно да популяризират своите програми. На фона на стабилизиране на икономическата ситуация в страната и повторен спад в ключов процентЦентралната банка на Руската федерация намаля през годината и разходите за привличане пари на заемза населението. Средна ставкаот жилищни кредитипадна под 10% годишно в цялата страна.

Анализ на пазара на ипотечно кредитиране в Русия през първата половина на 2017 г. показва, че делът на транзакциите, включващи заемни средства, в някои региони представлява повече от 50% от всички продажби на първично жилище (във Воронеж и Ленинградски региони, Татарстан, Красноярска територия).

Избрани показатели за пазара на ипотечно кредитиране в Руската федерация

Миналата година основните проблеми в развитието на пазара на ипотечно кредитиране в Русия (намаляване на реалните доходи на населението, колебания валутни курсове, нарастването на просрочията по кредити) загубиха своята тежест, което оказа положително въздействие върху дейността на местните финансови институции.

Само за 10 месеца на 2017г руски банкиса издадени 813,4 хиляди жилищни заеми в размер на 1,5 трилиона рубли, което надвишава обема на кредитирането за цялата 2016 г. През ноември ситуацията на пазара на ипотечно кредитиране отново показа положителни тенденции: общо за 11 месеца на населението са издадени над 935 000 жилищни заеми на стойност над 1,7 трилиона рубли.

Общият ипотечен портфейл на местните банки през януари-ноември миналата година, според Централната банка на Руската федерация, е нараснал с 13%, надхвърляйки 5 трилиона рубли.

Ситуация и проблеми на ипотечния пазар

Като се имат предвид отделните показатели на пазара на ипотечно кредитиране, може да се отбележи, че като цяло състоянието му непрекъснато се подобрява. Така делът на просрочените задължения по жилищни кредити намалява в началото на миналия месец до 1,4%, което е с 0,3 процентни пункта по-малко от година по-рано.

Според прогнозите на правителството и в частност на президента перспективите за развитие на пазара на ипотечно кредитиране са доста розови. Но Централната банка на Руската федерация, загрижена за бързия спад на лихвените проценти и ръста на кредитирането, планира да проведе стрес тестове в няколко от най-големите финансови институции в страната. Тази процедура ще позволи на регулатора да се увери, че негативните макроикономически фактори, ако възникнат, няма да подкопаят местната банкова система.

Перспективи за руския пазар на ипотечно кредитиране

За населението най-важните области за развитие на руския ипотечен пазар жилищни кредитисвързани със стартирането на нови правителствени програми за подкрепа на кредитополучателите. И така, от 2018 г. в Руската федерация работи програма преференциална ипотеказа семейства с две деца, което ще даде възможност за отпускане на заеми при възможно най-ниските лихви - дори при дългоочакваните 6%, за които експерти и анализатори говорят през последната година.

Отвъд изпълнението преференциални програмижилищно кредитиране, правителството също планира да създаде ликвиден ипотечен пазар ценни книжас гаранцията за една институция за развитие.

4) Ипотечният пазар си е пазар ипотечни кредитии емитирани на тяхна база ценни книжа. Ипотечният пазар е част от финансовия пазар, който преразпределя заемен капитал, обезпечен със залог на недвижимо имущество.

Ипотечният пазар се разделя на първичен и вторичен и в зависимост от вида на недвижимите имоти - ипотечни пазари за жилища, доходоносни имоти, индустриални имоти и др.

Първичният ипотечен пазар е сегмент от ипотечния пазар, който обхваща дейността на банки и други финансови институции за кредитиране на конкретни индивидуални предприемачи и юридически лица, обезпечени с недвижими имоти. Субектът на първичния пазар е заемодателят ( ипотечна банка) и кредитополучателя (клиент на банката). Връзката между тях е формализирана с помощта на договор за заем(ипотека).

Вторичният ипотечен пазар е сегмент от ипотечния пазар, в който се формира съвкупният кредитен портфейл ипотечна системачрез трансформиране на персонифицирани права по кредитни задължения и ипотечни споразумения (ипотечни облигации) в обезличени доходни ценни книжа и поставянето им сред дългосрочни инвеститори.

Стимулът, който насърчава инвеститорите да купуват ценни книжа, обезпечени с ипотека, е високата надеждност, която освен недвижимите имоти се осигурява от държавни гаранции и застраховки.

Законът позволява издаването на два вида обезпечени с ипотека ценни книжа: обезпечени с ипотека облигации и обезпечени с ипотека сертификати за участие.

Ипотечни облигацииса емисионни ценни книжа, обезпечени с покритие, чийто собственик има право да получи номинална стойносттези ценни книжа с лихва. Притежателите на облигации имат право да получат фиксиран лихвен процент поне веднъж годишно.

Сертификати за ипотечно участиепредоставят на собствениците си собственост върху ипотечните активи. Те дават право на своите притежатели да бъдат едновременно членове обща собственостотносно имуществото, обхващащо издаването на удостоверения за участие и учредителите и бенефициентите по договора доверително управлениетова имущество, което се извършва от емитента.

Основната задача на вторичния ипотечен пазар е да предостави на първичния пазар на кредиторите възможност да продадат първичната ипотека и да използват приходите за предоставяне на друг заем на ипотечния пазар. Възстановяването на банковите средства, отпуснати на кредитополучателите, се нарича рефинансиране. Рефинансирането на кредитори е основната функционална цел на вторичния ипотечен пазар.

Законодателството на Руската федерация предвижда възможност за рефинансиране на кредитори по два начина.

При първия метод обезпечените с ипотека ценни книжа се издават от банка (основен кредитор). Между кредитополучателя и крайния инвеститор има само един посредник, поради което такъв модел на ипотека се нарича едностепенна ипотека.

При друг метод обезпечените с ипотека ценни книжа се издават от специализирана организация. Този ипотечен модел се нарича класически или двустепенен модел.

От икономическа гледна точка класическият или двустепенният модел на ипотечно кредитиране изглежда по-ефективен.

Субектите на вторичния пазар според този модел са:

  • 1. ипотечни банки или други кредитни институции;
  • 2. оператори на вторичния пазар на ипотечни кредити: агенции за жилищно ипотечно кредитиране - AHML (емисионни и финансови корпорации, фондове). Те купуват първични ипотеки от банки и издават обезпечени с ипотека ценни книжа, обезпечени с ипотеки върху недвижими имоти. Това са специализирани организации, които рефинансират кредитори, които издават дългосрочни ипотечни заеми. жилищни заеминаселение. Техните функции включват: рефинансиране на кредитори въз основа на установени стандарти и изисквания за процедурите по ипотечно кредитиране; издаване на емисия ипотечни ценни книжа; привличане на средства от инвеститори в областта на жилищното кредитиране; подпомагане на кредиторите при прилагането на стабилни практики за ипотечно кредитиране и разработването на видове ипотечни кредити, които са по-достъпни за кредитополучателите и по-малко рискови за кредиторите;
  • 3. институционални и частни инвеститори, закупуващи облигации от AHML.

Основен елемент от системата за привличане на извънбюджетни средства в жилищаи намаляване на ликвидния риск за банките трябваше да се създаде в съответствие с постановление на правителството Руска федерация№ 1010 от 26 август 1996 г. Агенцията за ипотечно жилищно кредитиране, регистрирана на 5 септември 1997 г. По своята организационно-правна форма това е открита Акционерно дружествос държавен контрол върху дейността му. В момента държавата притежава 100% от пълномощника на агенцията, а също така контролира дейността й чрез свои представители в Надзорния съвет на агенцията.

Основните задачи на Агенцията са формулирани във Федералната целева програма "Собствен дом", приета на 27 юни 1996 г. Агенцията за ипотечно жилищно кредитиране има за цел да насърчава развитието на пазара на дългосрочно ипотечно кредитиране чрез:

  • * иницииране на създаването на вторичен пазар за жилищни ипотечни кредити, предоставяни от руски търговски банки;
  • * рефинансиране на банки, отпускащи ипотечни жилищни кредити на физически лица;
  • * привличане на частни инвестиции в ипотечното кредитиране чрез емитиране на държавно гарантирани ценни книжа;
  • * стандартизиране на процедурата по отпускане, обработка и обслужване на жилищни ипотечни кредити с цел намаляване на кредитния риск и осигуряване на висока степен на надеждност на издадените от Агенцията ценни книжа;
  • * въвеждане на надеждни процедури и правила за ипотечно кредитиране чрез предоставяне на техническа помощ на организации, занимаващи се с ипотечна дейност, и обучение на специалисти.

Основните функции на агенцията са:

  • 1) дефиниране на стандарти и правила за ипотечно кредитиране:
    • * разработване и установяване на стандарти и норми за ипотечно кредитиране;
  • 8 оценка на качеството на закупените от Агенцията жилищни ипотечни кредити;
  • * проверка на различни инструменти за ипотечно кредитиране;
  • изпълнение на sh постоянна работас банки за

въпроси на методологията на ипотечното кредитиране; 8 анализ на дейността на банките, продаващи кредити;

  • 2) извършване на операции на вторичния пазар на ипотечни кредити:
    • * закупуване на ипотечни кредити;

издаване и продажба на ценни книжа, обезпечени с ипотечни кредити;

изплащане на доходи на инвеститори по ценни книжа, обезпечени с ипотечни заеми;

  • 3) предоставяне на техническа помощ и обучение на специалисти в областта на ипотечното кредитиране:
    • * предоставяне на техническа помощ на кредиторите при организиране на ипотечно кредитиране;
    • * внедряване на разработки по икономически и правни аспектиипотечно кредитиране;
    • * провеждане на семинари, курсове за обучение;
    • * предоставяне на консултантска помощ;
    • * предоставяне на техническа и образователна помощ на купувачи на обезпечени с ипотека ценни книжа.

Най-важната задача на Агенцията, действаща като национална институция на вторичния ипотечен пазар, е да осигури ликвидността на руските търговски банки, които предоставят дългосрочни жилищни заеми на населението, като купуват тези заеми от банки със средства, набрани от частни инвеститори . Тези средства ще бъдат привлечени чрез продажба на частни инвеститори на ценни книжа, емитирани от агенцията под гаранцията на правителството на Руската федерация. Държавно гарантираните ценни книжа могат да се превърнат в привлекателен инструмент за инвеститорите, а тяхното издаване ще осигури непрекъснат приток на извънбюджетни ресурси в жилищния сектор на икономиката.

При закупуване на кредити Агенцията няма да поеме риска от неизпълнение, т.е кредитен рискще останат в банките. В допълнение към държавната гаранция, ценните книжа на агенцията ще бъдат обезпечени основно от:

  • * закупени ипотечни кредити, тоест реални дългови задължения, предвиждащи месечно плащанекредитополучателят на лихвата и част от главницата на дълга;
  • * недвижим имот(жилище) предоставяне на заем (ипотечен заем).

Интерес към ипотечното кредитиране днес проявяват администрациите на региони и отделни градове на Русия. Банките разработват различни собствени схеми за кредитиране за закупуване на жилища, за съжаление не винаги надеждни по отношение на защитата на интересите както на кредитополучателите, така и на кредиторите. Агенцията за ипотечно жилищно кредитиране, като общонационална институция, е призвана да обедини усилията на руската банкова общност за създаване и тестване на оптимален модел на ипотека жилищен пазарприлагат на практика единна системанай-надеждните и най-малко рискови стандарти и процедури за ипотечно кредитиране. Неговата дейност чрез развитието на териториалната мрежа трябва да обхваща всички региони на Русия, като по този начин осигурява възможност за рационално преразпределение финансови ресурсии намаляване на рисковете чрез диверсификация на географската структура на инвестициите.

Заемите се рефинансират чрез секюритизация. Секюритизацията е процес на преобразуване финансови исковев ценни книжа, които могат да се търгуват на финансовите пазари. Емитирането на обезпечени ценни книжа се нарича секюритизация на активи. Процесът на секюритизация на активи включва обединяване на отделни ипотеки и след това превръщането им в търгуеми ценни книжа.

Пулът от ипотеки е съвкупност от индивидуални ипотеки, обезпечени със залог на относително хомогенна собственост. Издават се ценни книжа, базирани на участващи ипотеки финансови компанииза продажба на инвеститори и са част от много ипотеки. Това предпазва собственика на сигурността от проблеми, които могат да възникнат във връзка с конкретна къща. Всеки притежател на ценна книга получава доход въз основа на инвестицията си в пула.

Първоначалният кредитор продължава да събира плащания от кредитополучателите и ги предава на инвеститорите в ипотечния пул. Процесът на секюритизация обикновено води до по-ниски лихвени проценти и по този начин увеличава наличността на средства за кредитополучателите, намалява риска за кредиторите и създава нови инвестиционни възможностиза много инвеститори.

Правни видове ипотеки

  • 1. Англо-американска островна ипотека общо право- по-примитивен, подобен на по-ранен начин за обезпечаване на задължения - с институцията на фидуциара. В съответствие с доверителната форма за обезпечаване на изпълнението на задължение, правата на собственост на кредитополучателя върху обекта на недвижимия имот се отчуждават в полза на кредитора, който става собственик на ипотекирания недвижим имот в условно отложен период от време едновременно с прехвърлянето на обекта на кредитополучателя под наем с право на закупуване след изпълнение на основното задължение от негова страна. Тези. отчуждаването на недвижими имоти се извършва почти веднага след факта на неплащане на дълга, има условно отложен характер. Фидуциарната форма на гаранция се използва в половината американски щати.
  • 2. Класическа ипотека на романо-германското право - търговска ипотеканедвижим имот. Отчуждаването на ипотекиран недвижим имот отнема значително време - до 2 години или повече.

ипотечен пазар

Ипотечният пазар е пазарът на ипотечни заеми, предоставяни от банки и други институции на домакинства с цел придобиване на жилище срещу обезпечението на това (или друго) жилище, и финансови активипуснати на пазара с цел набиране на средства в ипотечното кредитиране. Така от дефиницията може да се види, че ипотечният пазар се формира от ипотечния сегмент на фондовия пазар и сегмента на пазара банкови услугипредоставяне и обслужване на ипотечни кредити. Това е неговата специфична същност. Но въпреки това, водени от теоретичните определения на пазара като система от споразумения за продажба на стоки и услуги, можем да говорим за пазара на ипотечно кредитиране като система от отношения по отношение на покупката (чрез механизмите на фондовия пазар ) и продажба (чрез издаване на заеми) ПариНа пазара. Концепцията за "ипотечен пазар" (ипотечен пазар) сравнително наскоро се появи в западната икономическа литература. И отначало се използва в професионални публикации на пазара с приложен характер, постепенно нахлувайки в научното обращение.

Пазарът на ипотечно кредитиране е разделен на първичен и вторичен. Ипотечните заеми се издават и могат да се продават на първичния пазар. На вторичния пазар правата за получаване на лихвен доход по заеми се продават чрез издаване на специални ценни книжа, чието придобиване предоставя това право. Такива ценни книжа имат различни качествени характеристики, като наличие на кредитен риск, степен на обезпеченост от ипотечен пул и др. Бързото развитие на фондовия пазар и съвременните възможности на финансовия инженеринг постоянно създават нови видове такива ценни книжа. Например, в момента в Съединените щати, които имат най-развития ипотечен пазар, над 50 разновидности на ипотечни ценни книжа циркулират на вторичния пазар. Основните оператори на вторичния пазар са специални организации, чиято основна задача е да изкупува вече издадени заеми, да ги пакетира в пулове според стандартните качествени характеристики и да ги издава въз основа на формирани пулове от ипотечни ценни книжа.

Стока (услуга) на пазара е заем, предоставен за финансиране на покупката на жилищен недвижим имот, чието изплащане, заедно с бъдещия доход на кредитополучателя, е залог на придобито (понякога друго) жилище. Основните характеристики на този продукт, както и на всеки друг кредит, са: срок на кредита, лихвен процент (стойността и вид), погасителен план на кредита, изисквания за първоначална вноска. Капацитетът на ипотечния пазар се определя от ефективното търсене на ипотечни кредити от домакинствата.

Офертата на ипотечния пазар се създава от банки (универсални, кооперативни и ипотечни), спестовни и кредитни организации, кредитни съюзи, застрахователни компании. Делът на единия или другия финансова организацияна пазара на ипотечно кредитиране до голяма степен зависи от историческия опит на сградата национална системаипотечно кредитиране, включително механизъм за финансиране жилищни ипотекии текущите тенденции на пазара. Така в Дания от 150 години цялото ипотечно кредитиране в страната се извършва от специални ипотечни банки. В Германия, наред с ипотечните банки, активно се издават строителни спестовни банки (Bausoarkassen). В САЩ, въпреки факта, че първоначално заемите се издават от търговски банки, спестовни и спестовни асоциации, кредитни съюзи, действителните притежатели на голям дял от националния ипотечен портфейл са специални правителствени агенции, създадени с решение на Конгреса на САЩ.

Осъществяването на дългосрочно кредитиране е възможно благодарение на организирана система за ипотечно кредитиране. Системата за ипотечно кредитиране е модел за организиране на взаимодействие между пазара на ипотечно кредитиране, пазара на недвижими имоти и финансовия пазар. При формирането на национална система за ипотечно кредитиране правителството и ипотечните кредитори, поради дългия срок на инвестиране в ипотечни активи, трябва да решат как да рефинансират средствата, използвани за ипотечно кредитиране, за да издават нови заеми. Всички методи за финансиране на ипотечните операции се разделят на универсални (присъщи на други видове финансови и кредитни операции) и специални методи, характерни само (или предимно) за ипотечния пазар.

Ипотечната система може да бъде разделена на отворенкъдето източникът на средства са средства, взети назаем от пазара при текущи пазарни условия, и затворенвъз основа на съгласието на участниците в системата да получават доход от лихви върху спестявания по целеви сметки под пазарния лихвен процент, при условие че има възможност за ползване на преференциален заем. Набирането на ресурси на капиталовия пазар обикновено се извършва чрез създаване на институция на вторичния пазар. Неговата цел е закупуване на ипотечни кредити, издадени от банки, или рефинансиране на тези кредити по всякакъв начин. Основата на затворената система за привличане на кредитни ресурси е създаването на затворен цикъл, при който средствата на гражданите, натрупани в депозитни сметки в специализирани спестовни институции с цел закупуване на жилище в бъдеще, се насочват за финансиране на издаването на ипотечни заеми на кредитополучателите които са готови да закупят жилище в момента. Затвореният цикъл е система за самофинансиране: средствата на вложителите могат да се използват само за издаване на ипотечни заеми. Тази схема на жилищни договорни спестявания е широко използвана в системите за жилищно финансиране на Германия и Австрия от много години, където се нарича "строителни спестявания". Предлагането на ипотечни заеми, финансирани от ресурси на открития пазар, е чувствително към условията на финансовия пазар. Влошаването на условията за заемане веднага се отразява върху повишаването на лихвите по ипотечните кредити. Затворената (затворена) система е много по-малко зависима от пазарните условия.

Ипотечно кредитиранеима значително влияние върху пазара на недвижими имоти. Развитието на ипотечното кредитиране, ръстът в предлагането на ипотечни кредити, по-ниските лихвени проценти значително разширяват търсенето на недвижими имоти. Това от своя страна може да доведе до увеличаване на стойността на имотите (при недостатъчно предлагане на пазара и забавяне във времето. Увеличаването на стойността на имотите води до намаляване на търсенето на жилища, но увеличено предлагане на ипотека заемите изглаждат тази тенденция.

От друга страна, влошаването на условията за заемане, намаляването на предлагането на ипотечни кредити намалява покупателната способности търсенето на недвижими имоти, което води до по-ниски цени на жилищата и намалено търсене на ипотеки. Трябва да се подчертае, че описаното взаимодействие пряко зависи от съотношението на размерите на двата пазара и дела на сделките на пазара на недвижими имоти, финансирани с участието на ипотечен заем.

В резултат на това пазарът на ипотечно кредитиране, с развитието си, започва да оказва все по-голямо влияние върху пазара на недвижими имоти, когато достигне определен размер, той оказва ключово влияние върху пазара на недвижими имоти (което виждаме в САЩ, където 70-80% от придобитите недвижими имоти се извършват с ипотечен кредит) .

От това можем да заключим: колкото по-развит в национална икономикасистема за ипотечно кредитиране, колкото по-голям е делът на сделките с недвижими имоти, включващи ипотечен заем, толкова повече пазарът на недвижими имоти зависи от ситуацията на финансовите пазари, настояща стойностактиви.

2. Анализ на условията за предоставяне на ипотечни кредити от банките в Санкт Петербург.

2.1 "ГРАДСКА ИПОТЕЧНА БАНКА"

2.2 БАНКА "ВОЗРОЖДЕНИЕ"

2.3 BANK PETROKOMMMERTS

2.4 БАНКА САНКТ ПЕТЕРБУРГ

Заключение

Използвани материали


Въведение

Още в началото на 2007 г. никой не се съмняваше в перспективите за развитие на кредитирането в Русия, а очакванията за растеж се основаваха на опита на други развиващи се пазари. Развитието на руския кредитен пазар обаче беше прекъснато от кризата през фондова борсаСАЩ.

Както беше отбелязано на конференцията „Сливания и придобивания в банковия финансов сектор на Русия“, днес бързият растеж на сектора на кредитирането е изпълнен с възможността за криза, свързана с неизплащане на заеми.

Разбира се, пазарът на ипотечно кредитиране в Русия е много различен от много по-развития пазар на САЩ, както по обема на издадените заеми, така и по степента, в която дълговото финансиране се използва при сделки за покупка на жилище. Ипотечното кредитиране се извършва предимно от универсални търговски банки, като в страната има само няколко специализирани ипотечни банки и аналози на ипотечни компании. Освен това повечето заеми, издадени в Русия, са срочни. лихвен процент. Цените на жилищния пазар в Русия все още не са навлезли във фаза на активен спад, което беше катализатор за негативните развития на ипотечния пазар в САЩ. Но не забравяйте, че събития, подобни на тези, които се случиха на пазара на ипотечно кредитиране в Съединените щати, могат да се повторят в Русия.

1. Въздействие на ипотечната криза върху развитието на руската банкова система

Ипотечният пазар претърпява големи промени

В момента руският ипотечен пазар е в ситуация, при която поради липсата на евтини "дълги" ресурси много банки преразглеждат своите ипотечни програми и променят лихвените проценти. През последните шест месеца редица банки отказаха да предоставят ипотечни кредити. Световната криза принуди малките банки да напуснат пазара, тъй като не могат да се конкурират с лидерите на пазара. В допълнение, поради кризата на световните финансови пазари, много водещи банки, които активно работят с ипотечни кредити, вече повишиха лихвените проценти по своите ипотечни програмис 0,5-1 процентни пункта. Сред тях са VTB 24, Uralsib, City Mortgage Bank, IBRD, Rosevrobank.

Освен това банките започнаха внимателно да подхождат към формирането на своите кредитни портфейли. Тук качеството играе огромна роля. потенциален кредитополучател. Банките затегнаха изискванията към кредитополучателите, като дадоха предимство на клиенти с "бели" доходи.

Руската ипотека е изправена пред все повече пречки. По-специално, Агенцията за жилищно ипотечно кредитиране (AHML) затегна изискванията за рефинансирани заеми. В допълнение, сега AHML определя тримесечни лимити за обратно изкупуване за набора от заеми, издадени от банките. В тази ситуация самите банки са принудени да търсят средства за издаване на ипотечни кредити, което е много проблематично при ликвидна криза.

Към днешна дата средните лихви по ипотечните кредити в рубли са 12,5% годишно, в долари - около 11,3%.

Според проучване на анализатори на Alfa-Bank през 2007 г. ипотечният пазар е нараснал със 140% (или 17,6 милиарда долара), достигайки 30 милиарда долара. Половината от този пазар се контролираше от VTB и Sberbank. Като цяло, заключават анализаторите, популярността на ипотечното кредитиране остава ниска: делът му е 2,3% от БВП (или $211 на глава от населението) в сравнение с 10-15% от БВП в Полша, Унгария и Чехия. С използването на банкови заеми в Русия се купуват само 10-15% от жилищата, заключават те.

Не всички експерти по ипотечния пазар обаче са толкова песимистични. Повечето от анкетираните участници на пазара смятат, че ипотечният пазар набира скорост, като обясняват, че в днешната ситуация с непосилни цени на жилищата единственият начин да си купите апартамент е да вземете ипотечен кредит.

Експерти от водещи московски банки казаха на Интерфакс как липсата на евтини ресурси се отразява на ипотечния пазар и кои банки сега живеят по-лесно.

В днешната ситуация на ипотечния пазар най-важният критерий за успеха на банката е степента на нейната привлекателност за инвеститорите. Старши вицепрезидентът е съгласен. ипотечна банка DeltaCredit Сергей Озеров. Според него най-важният критерий за инвеститорите е високо ниводобив при минимален риск- срещат днес две категории банки: държавни и чуждестранни. Например DeltaCredit, включен в финансова група Сосиете женерал, благодарение на силния си акционер, както и на качеството на кредитния си портфейл, има достъп до финансиране на относително ниска цена.

Роман Воробьов, член на борда и ръководител на дирекцията за работа с физически лица в Райфайзенбанк, смята, че в настоящата ситуация, когато депозитите са един от източниците на набиране на средства, банките, които активно набират средства не само на финансовите пазари, но и от населението. „Проблемът с ликвидната криза и дългосрочните пари не е толкова остър за тях“, отбелязва той. Като цяло, според експерта, лицаса по-стабилна база и не може да се фокусира само върху финансовите институции. По отношение на пазара външни заеми, тук, въпреки проблемите с ликвидността, големите играчи с висока кредитни рейтинги, успява да привлече заеми в значителни обеми при доста атрактивни лихви, близки до базовите, смята Воробьов.

Дмитрий Галкин, директор на отдела за кредитиране на Binbank, отбелязва, че последиците от световната криза засегнаха преди всичко онези банки, които активно се опитваха с всички средства да предоставят голям обем заеми. За да направят това, те трябваше да инсталират изключително ниски ставкии минимални изисквания към клиента-кредитополучател. В резултат формираният портфейл се оказва изключително рисков и нискодоходен. За такива играчи Галкин вижда само един изход - да чакат и да се надяват на чудо под формата на евтини налични ресурси и да отпишат загубите.

Игор Жигунов, заместник-председател на Управителния съвет на Градската ипотечна банка, е сигурен, че въпросът за финансирането остава един от решаващите при прилагането на програмите за ипотечно кредитиране от банките днес. „Рано е да се говори за стабилизиране на ситуацията на финансовите пазари“, каза той. Днес остава един от малкото източници за банките собствени средстваи средства на компании майки, както и сделки по рефинансиране на заеми. Намаляването днес на броя на рефинансиращите играчи, ограниченията и промените в условията и стандартите за рефинансиране, разбира се, намаляват броя на банките, особено в регионите, които предлагат ипотечни програми. „Докато пазарът продължава да увеличава лихвените проценти както по кредитите, така и по депозитите, затягайки условията за кредитиране и изискванията към клиентите и обезпеченията. И няма нужда да чакаме промени в обратната посока“, предлага експертът. Освен това Жигунов не изключва до края на 2008 г. списъкът на играчите, присъстващи преди това сред лидерите на пазара (през 2006-2007 г.), да се промени.

Директор маркетинг отдел търговията на дребно Nomos Bank Anna Pankratova вярва, че въпреки факта, че банките са затегнали изискванията към кредитополучателите и са удължили периода за разглеждане на заявленията, това може само да спести качеството на заемите и обезпеченията, а такива макроикономически фактори като инфлацията несъмнено влошават положението на кредитополучателите - кредитната тежест става все по-трудна, лихвените проценти по заемите вървят в крак с инфлацията. Дали ще успеем да овладеем инфлацията - отново времето ще покаже, заключи тя.

Заместник-началник отдел „Търговия на дребно“. кредитни продукти Promsvyazbank Денис Земан вярва, че държавните банки и банките с чуждестранно участие имат възможност да привлекат евтини ресурси, във връзка с което могат да намалят лихвените проценти по ипотечните програми и, като правило, за кредитополучатели с напълно потвърден бял доход или с повечето от белите доходи, с добри активи.

Така че всички експерти са единодушни, че въпреки проблемите ипотечният пазар ще продължи да расте, но темпът на растеж ще намалее.

Това посочва Земан по-нататъчно развитиесъбитията ще зависят от това колко дълго ще продължи настоящата ситуация на западните финансови пазари. „Ако кризата приключи в рамките на три до четири месеца, тогава, разбира се, няма да има значително увеличение на лихвите. В случай на продължителен характер на кризата най-вероятно банките ще продължат политиката си на повишаване на лихвените проценти поради липса на дългосрочни източници на финансиране", предполага той.

Банкерът също така отбеляза, че вече е ясно, че през 2008 г. няма да има нито бърз растеж на ипотечните кредити, нито дългоочаквано намаляване на лихвите по кредитите до 8% годишно. Тъй като жилищен проблемвсе още е актуален, търсенето на ипотечно кредитиране има положителна тенденция, но поради затягането на изискванията към кредитополучателите от страна на банките, обемът на кредитирането едва ли ще нарасне, заключи експертът.

Воробьов смята, че като цяло руски пазарипотечните кредити имат потенциал за растеж, тъй като делът на ипотечните кредити в БВП на Русия в момента е незначителен. Освен това той смята, че руските ипотечни активи като цяло са по-малко рискови и в бъдеще инвеститорите ще обърнат внимание на руския ипотечен пазар, което ще доведе до неговото развитие. Воробьов очаква приток на средства на пазара и в резултат на това възможност за коригиране на лихвите надолу.

Има надежда, че проблемите с набирането на средства от руските банки ще престанат да бъдат толкова остри в близко бъдеще. Важно е да добавим, че в средата на април във Вашингтон се проведоха пролетната сесия на Международния валутен фонд и Международният икономически форум. На тези събития текущата ситуация беше активно обсъдена и бяха приети препоръки към банките, които възнамеряват публично да преразгледат оценките на активите си през следващите 100 дни. В същото време Международният валутен фонд препоръча на водещите банки да отпишат всички нискокачествени активи от балансите си наведнъж, за да не изхвърлят негативни новини върху инвеститорите на порции за дълго време и да не ескалират напрежението.

За повечето граждани на Руската федерация ипотечните кредити се превърнаха в най-достъпния инструмент за придобиване на собствено жилище. упадък ипотечни процентив условията на стабилизиране на цените на недвижимите имоти привлича всички повече хораи осигурява повишаване на достъпността на тази услуга за населението. Защо ипотеките са все по-търсени условия на живот? Какви тенденции са характерни за HML пазара? Каква е динамиката на развитие на ипотечния пазар? Ще се опитаме да отговорим подробно на тези и други въпроси в тази статия.

Основни пазарни показатели за 2014-2017г

По данни на централната банка към 1 юли 2017 г. 589 бр кредитни организации, 423 от които предоставиха ипотечни жилищни кредити на граждани. За сравнение през 2014 г. такива организации са били 635, през 2015 г. - 574, през 2016 г. - 499. икономическа ситуацияв страната или намаляване на търсенето на такива услуги, както и прекратяване на дейността на самите кредитни институции в резултат на несъстоятелност или ликвидация по друга причина. Именно през 2014 г. тенденцията към спад се очертава именно през 2014 г., тъй като в предишни периоди пазарът на ипотечни жилища се характеризира с увеличаване на броя на такива организации - през 2009 г. те бяха 571, а до 2013 г. тази цифра се увеличи до 665. Таблицата по-долу показва основните показатели, характеризиращи динамиката на ипотечния пазар през последните години.

Таблица - Тенденции, специфични за пазара на HML през 2014-2017 г

Характеристики
Период от време
1.01.2014 - 31.12.2014
1.01.2015 - 31.12.2015
1.01.2016 - 31.12.2016
1.01.2017 - 30.06.2017
Брой HML, милиарди рубли
1 012 800 бр. в размер на 1764.1
699 510 бр. в размер на 1161.7
856 461 бр. в размер на 1473.3
423 486 бр. в размер на 773.0
Дял на HML, сключени в рубли
1 012 064
699 419
856 427
423 482
Дълг, милиарди рубли
В рубли - 3391.9; във валута - 136.5
В рубли - 3851.2; във валута - 131.1
В рубли - 4421.9; във валута - 71.2
В рубли - 4616.3; във валута - 54.6
Сума на рефинансираните HML, милиарди рубли
228,2
80,3
114,5
83,1
Обемът на предсрочно погасените ипотеки, милиарди рубли
530,6
477,1
611,4
347,3

Източник: CBR

Така при липса на ръст на доходите на гражданите и намаляване на инвестиционното търсене през 2015 г. се наблюдава спад в абсолютните показатели на HML. Но още през 2016 г. ситуацията започна да се променя и този показател се доближи до нивото от 2014 г., въпреки намаляването на броя на банките. За първите 6 месеца на 2017 г. показателят се е увеличил с 16,3% спрямо същия период на 2016 г. През 2014 г. се наблюдава увеличение на броя на ипотечните кредити, издадени в рубли, а HML в чуждестранна валута намаляват 2,5 пъти спрямо на фона на отслабването на рублата. В същото време през 2015 г. броят им намалява с 1,4 пъти поради намаляване на кредитирането с 34%. През 2016 г. има ръст от 1,2 пъти на фона на ръст на кредитирането с 27,2%, докато ИЖК във валута отново намаляват с 2,7 пъти. През 2017 г. се запазиха тенденциите от предходната година. През разглеждания период дългът по жилищни ипотечни кредити в рубли се увеличи значително и намаля в чужда валута.

Динамика на среднопретегления лихвен процент през 2012-2017 г

Кредитният портфейл на всяка банка се състои от няколко вида кредити, които могат да бъдат както дългосрочни, така и краткосрочни и други. Лихвените проценти на такива заеми често се различават един от друг и за да знаете крайна ценана всички налични заеми беше разработена специална концепция - среднопретеглен лихвен процент (ATR). Това е отражение на средния лихвен процент по всички заеми, издадени от банкови организации. Фигура 1 показва динамиката на промените на ATP от 2012 до 2017 г. и дава прогноза за 2018 г.

Фигура 1 - Среднопретеглен лихвен процент по издадените ипотечни кредити през 2012-2017 г. в чуждестранна валута и рубли

Източник: аналитични материали на Централната банка на Руската федерация „За състоянието на пазара на жилищно ипотечно кредитиране“ за 2014, 2015, 2016, първата половина на 2017 г.

Както се вижда от графиката, през 2012 г. ATP в рубли е 12,3% (което е с 0,4 пункта по-високо от 2011 г.), а в чуждестранна валута - 9,8% (ръст от 0,1%). През 2013 г. ATP не се промени значително и възлиза съответно на 12,4% и 9,6% в рубли и чуждестранна валута. През 2014 г. измененията са съвсем незначителни - 12,45 и 9,25%. През 2015 г. се наблюдава увеличение на ставките по предоставените ХМЛ - 13,35 и 9,82%. През 2016 г. се наблюдават низходящи тенденции, като ATP в рубли намалява с 0,87 процентни пункта, а във валута - с 1,17 и възлиза съответно на 12,48 и 8,65%. През първата половина на 2017 г. се наблюдава значително намаление на лихвените проценти по предоставените HML в рубли и чуждестранна валута с увеличение на условията на кредитиране - 11,5 и 6,75% в рубли и чуждестранна валута. В същото време още през ноември показателят на рублата възлиза на 10,9%. Според прогнозата на Т. Власова, ръководител на отдела за ипотечни кредити на групата компании Ingrad, през 2018 г. ATP може да падне до рекордните 8-8,5%.

Колко ипотеки са издадени в регионите на Руската федерация?

Водещата позиция в обработката на ипотечните кредити е заета от Privolzhsky федерален окръг, където са сключени 270 294 HML за 403 282 000 рубли. Втората позиция сред окръзите се заема от Централния федерален окръг, където са сключени 254 969 договора за заем от 1 086 940 в Руската федерация. В същото време 62 505 HML са в Москва и 56 646 в Московска област, което е рекорд сред съставните единици на Руската федерация. Трето място в областта заема Воронежска област, където са издадени 16 511 ипотечни кредита. Най-малко ипотечни кредити са издадени в Севернокавказкия федерален окръг - 24 281 единици. Фигура 2 показва дяловете на издадените ипотечни кредити на първичния пазар от федерални окръзиРФ през 2017 г.

Фигура 2 - Дял на издадените ипотечни кредити от ФД през 2017г

Изчисление на "Застрахователния портал" според статистическите данни на Централната банка на Руската федерация

Среднопретегленият лихвен процент варира леко според окръга. Така в Централния федерален окръг той е 10,64%, в Северозападния федерален окръг - 10,65%, в Южния федерален окръг - 10,7%, в Севернокавказкия федерален окръг - 10,72%, в Приволжския федерален окръг - 10,6%, в Урал - 10,65%, в Сибир - 10,66%, в Далечния изток - 10,57%. Сред съставните единици на Руската федерация могат да се разграничат 2 региона с най-високи и най-ниски лихвени проценти по ипотечните кредити - това са Република Крим (11,24%) и Чувашия (10,42%).

Цената на ипотеките в нови сгради и на вторичния пазар

По данни на Агенцията за ипотечно жилищно кредитиране през 2017 г. делът на населението, което има достъп до ипотечен кредит, се е увеличил с 6 процентни пункта и е 43%. Основните фактори за растеж бяха намалението на лихвите и цените на недвижимите имоти след приспадане на инфлацията. За сравнение, през 2012 г. този дял от населението беше само 29%. Намаляването на лихвите е привлекателно за гражданите, тъй като размерът на месечната вноска по кредита също се намалява, а спестяванията за целия период могат да достигнат 45%. В условията на скъпо жилище (както на първичния, така и на вторичния пазар) този факт е един от решаващите фактори при избора на ипотечно кредитиране. Фигура 3 показва средните цени на 1 кв.м. м. на вторичния пазар и в нови сгради.

Фигура 3 - Динамика на цените на пазара на недвижими имоти в Руската федерация през 2012-2017 г.

Изчисления на Banki.ru според Банката на Русия и Росстат

Ръстът в цените на недвижимите имоти се дължи на факта, че строителен пазарвсе още не е възстановен от икономическа криза. Динамиката на въвеждане в експлоатация на жилища се забавя от няколко години последните години, което може да се обясни както със спада на продажбите през 2015 г., така и с намаляването на капиталовото финансиране и кредитирането на разработчиците. Следкризисният период показа най-лошо представяне при инвестициите в жилищни имоти. Така през първата половина на 2016 г. тази цифра е била равна на 239 милиарда рубли, а за същия период на 2017 г. - само 194 милиарда рубли.

Обемът на кредитите, издадени от водещи банки през 2017 г

Делът на ипотечните кредити в общия портфейл на руските банки надхвърля 11%. В края на 2017 г. тази цифра е 10,6%. Около 90% от общия портфейл се отчита от заеми (включително заеми на дребно), издадени от 30 най-големите банки RF. Ипотечното кредитиране традиционно е доминирано от 2 банки - Сбербанк и ВТБ. Освен това, първият през 2017 г. е издал повече от половината от всички ипотечни кредити на обща стойност над 1 трилион рубли. Ипотечният портфейл на Сбербанк нарасна със 17%.

VTB изостава сравнително много от своя конкурент - през 2017 г. са издадени ипотечни заеми за повече от 430 милиарда рубли, а кредитният портфейл е нараснал само с 11%. Повече от 70% от всички ипотеки се отчитат от тези 2 банки, но има и други играчи на пазара, които са от не малко значение за неговото развитие. Обемите на издадените от тях ипотечни кредити са показани на фигура 4.

Фигура 4 - Обемът на ипотечните кредити, издадени от водещите банки на Руската федерация през 2017 г.

Според проучването на AHML „Резултати от развитието на пазара на ипотеки и жилища през 2017 г.“

Към 1 януари 2018 г. обемът на ипотечния портфейл на банките достигна 5,34 трилиона рубли, от които 1,12 трилиона са ипотечни кредити за закупуване на жилища на първичния пазар (в новопостроени сгради). През 2017 г. гражданите на Руската федерация са закупили 2,85 милиона апартамента (или други жилищни помещения), което съответства на търсенето на жилища през 2016 г. Търсенето на нови сгради също остава на същото ниво - 621 хил. договора през 2017 г. срещу 620 хил. през 2016 г. На вторичния пазар са реализирани около 2,23 млн. сделки. Делът на ипотечните сделки на вторичния пазар е 31%, на първичния - 50%, в първия случай средният размерипотечен заем е равен на 1,74 милиона рубли, във втория - 2,12 милиона.

Заключение

В края на 2017 г. остава висока концентрация на търсене и предлагане, това е особено забележимо в 10 региона на Руската федерация: Москва и региона, Санкт Петербург, Тюменска област, Татарстан, Свердловска област, Башкортостан, Краснодарски крайи други области. Големи обеми жилищно строителствов тези региони се поддържа от вис заплатии активно развитие на ипотечното кредитиране. Тези региони представляват 48% от всички издадени ипотеки през 2017 г.