Прогноза за ипотечните лихви за годината. Условия за ипотека в Сбербанк. Предимства на жилищен заем от Сбербанк
Ипотечните условия през 2017 г. може да станат по-благоприятни за повечето руснаци, отколкото през предходната година. Според експерти от Държавна агенцияот жилищно кредитиране, процентите по заеми от този тип могат да намалеят значително. Според прогнозите през 2017 г. те ще възлизат на 8-9% годишно. Към днешна дата ипотечният процент в Русия е достигнал 12,7% годишно. Това е минималната цифра в цялата история на кредитирането.
Миналата година цифрата беше с процент и половина по-висока. За да увеличат търсенето на първични жилища, предприемачите намаляват лихвите по ипотечните кредити. Такива тенденции могат да се наблюдават при ипотеки с държавна подкрепа и прости банково кредитиране. Държавните субсидии подпомогнаха кредитирането и спомогнаха за възстановяване на обема му. Програмата ще действа през 2017-2018 г., като ставките трябва да паднат до 7-8%.
Но ръководителят на Министерството на финансите смята, че спад в лихвите ще настъпи независимо дали държавна помощ. Финансовата стабилност в Руската федерация ще допринесе за по-евтини заеми. През 2016 г. броят на кредитите се е увеличил с 48%, техният размер възлиза на 550 милиарда рубли, а жилищен проблемоколо 300 хиляди семейства решиха. 2014 г. беше рекордна година. Тогава руснаците получиха 1,8 трилиона рубли. за строеж на къщи и закупуване на апартаменти.
Ипотечните лихви през 2017 г
За да улеснят процеса на кандидатстване за кредит, банките предлагат заеми в в електронен формат. Новият ипотечен формат ще помогне за намаляване на цената на ипотеката и ще помогне на много руснаци да получат недвижим имот. Но мненията на експертите са разделени: някои смятат, че в настоящата ситуация банките няма да си позволят да намалят лихвата по кредитите дори до 10%. Освен това цената на ипотеката се определя от ставките на Централната банка. Агенцията вече е решила да намали цифрата до 10,5%, като допълнителен спад е малко вероятен.
Кризата в страната, сривовете в цените на петрола и други неблагоприятни обстоятелства затрудняват намаляването на лихвите. Цената на квадратен метър също играе ключова роля при продажбата на недвижими имоти. Поради нарастващите цени на строителните материали цената на жилищната площ ще се увеличи през 2017 г. Изпълнението на плановете на държавата за субсидиране на ставките зависи изцяло от средствата на държавния бюджет и се влияе от петролния пазар и икономиката на страната като цяло.
Експертите се съмняват, че лихвите по ипотечните кредити ще паднат под 10,5% Държавата започна да подпомага ипотеките през 2015 г., когато търговски заемицените рязко се повишиха. Съгласно условията на тази програма, заем за преференциална ставка 12% се издава само за закупуване на апартаменти на първичния пазар. Първоначалната вноска е 20% от цената на имота, а самият заем не трябва да надвишава 3 милиона рубли. За Москва, Московска област и Санкт Петербург най-голяма сумазаем - 8 милиона рубли.
Държавните субсидии трябваше да приключат през март 2016 г. Но руското правителство го удължи до 1 януари 2017 г., променяйки условията за получаване на заем. Сега процентът по ипотечните кредити, издадени след 1 март 2016 г., ще бъде равен на лихвения процент на Централната банка плюс 2,5%. Но не може да надвишава 12% годишно. Общият лимит за такава ипотека е 1 трилион рубли.
Банките регистрират увеличение на търсенето на преференциални ипотеки от страна на гражданите, на които им остават малко повече от две седмици живот. Въпреки това те отбелязват, че активността на потенциалните кредитополучатели може да бъде по-висока.
Гражданите обаче могат да бъдат разбрани: всички очакват по-нататъшно намаляване на цената на ипотеките през следващата година. Според някои прогнози лихвите могат да паднат с до 10 процента. Има ли наистина такава възможност и кога може да се случи това? - попитаха самите банкери. В същото време разбрах как размерът на ипотечния заем се различава в зависимост от региона и колко време обикновено отделят кредитополучателите за изплащане на взетото назаем. жилищен въпросфинансови средства.
Направете го, преди камбаните да ударят
Среднопретеглената лихва по ипотечните кредити с държавна подкрепа за закупуване на жилища на първичния пазар през октомври-ноември се понижи до 11,41 на сто годишно. Те не пропуснаха да се възползват от това потенциални кредитополучатели. Шестима от девет анкетирани" Руски вестник„банките сред най-големите играчи ипотечен пазарсъобщиха, че регистрират ръст в броя на молбите и обема на отпуснатите кредити.
„Много кредитополучатели решиха да се „застраховат“ и да кандидатстват за ипотека с държавни субсидии предварително, за да имат достатъчно време да изберат имот и да кандидатстват за кредит. Затова пикът на „първичното търсене“ се случи през август-септември. “, отбелязва Юлия Елсукова, заместник-ръководител на отдела за продукти и процеси на дребно на Газпромбанк, „След това броят на новите заявки се върна на ниво малко над средното за годината, но броят на транзакциите расте стабилно от средата - Ноември." На фона на новини за неподновяване държавна програмареализира се отложено търсене, обяснява Елсукова. Кредитополучателите, които по някаква причина отложиха сделката, въпреки това решиха да вземат ипотека и дойдоха в банката за заем.
Най-големите банкище продължи да издава преференциални ипотеки в началото на 2017 г., но само за заявления, одобрени преди края на декември 2016 г.
Андрей Морозов, ръководител на отдела за масов пазар и кредитни продуктиОт Райфайзенбанк допълват, че истинският бум в търсенето на преференциални ипотеки е през миналата и началото на тази година. Представителят на DeltaCredit Илия Александров уточнява, че подобни ипотечни кредити са най-голям дял през февруари, когато програмата за държавно субсидиране приключи и не се знае дали ще бъде удължена или не. „Половината от издадените ипотеки този месец са заеми с държавни субсидии“, заявява той.
Сега определено можем да кажем, че програмата преференциална ипотеканяма да бъде удължен повече и ще приключи по план на 31 декември. Най-големите банки вече обявиха, че ще продължат да издават такива заеми в началото на следващата година, но само за заявления, одобрени през декември тази година.
От Министерството на финансите обясниха, че ипотеките с държавна подкрепа са изиграли своята роля и вече нямат икономически смисъл. Самите банкери са съгласни с това твърдение. „Програмата за държавно субсидиране в настоящия си вариант живее на ниво ключов процентнад 9,5 процента, а сега вече е 10 процента“, спомня си Андрей Осипов, старши вицепрезидент, директор на отдел ипотечно кредитиранеВТБ 24. - Мисля, че има голяма вероятност в началото на първото тримесечие на 2017 г. Банката на Русия все пак да направи ново движение на основната лихва и да я намали до 9-9,5 процента. Тогава категорично няма да има икономически смисъл от удължаване на държавната програма.”
Какво следва
Агенцията за ипотечно жилищно кредитиране (АИЖК) очаква догодина да се появят лихви по ипотечните кредити от 10 на сто годишно.
Но кога точно може да се случи това?
„Сега лихвите по ипотечните кредити вече са паднали до нивото от 2013-2014 г., когато пазарът показа рекордно издаване на такива заеми. Не очакваме големи корекции в близко бъдеще“, казва Георги Тер-Аристокесянц, ръководител на дирекцията. ипотечни продажбиВТБ.
Според Андрей Осипов, след отмяната програма за ползиЛихвите по кредитите за ново строителство и завършени жилища ще се изравнят и стабилизират около 13 на сто.
По-нататъшната ситуация ще зависи пряко от размера на основния процент Централна банкаи цената на заемите на вътрешния пазар, припомня Rosselkhozbank.
Олег Коркин, заместник-началник на отдела " Търговията на дребно"Банка Възрождение смята, че може да се очаква намаление на лихвените проценти през втората половина на следващата година. "В резултат на това растежът на обемите на емисиите ще продължи ипотечни кредити. Възможно е да видим нови рекорди“, казва той.
Ръководителят на AHML Александър Плутник също спомена записите. Според неговата прогноза издаването на ипотеки през 2017 г. може да нарасне до 1,7 трилиона рубли.
Юлия Елсукова отбелязва, че завършването на програмата за държавно субсидиране ще се припокрие с общия сезонен спад на търсенето в началото на годината. Но в средата на първото тримесечие търсенето има шанс да се възстанови напълно. „Има всички предпоставки за това“, смята Елсукова, „Първо, лихвите по ипотечните кредити вече са много близки до предкризисните стойности и след края на програмата за държавно субсидиране банките ще бъдат принудени да ги намалят допълнително, за да поддържат търсенето. Второ, това е оптимистично за пазара. Сценарият все още предполага намаляване на основния процент от Банката на Русия, което също ще окаже влияние върху ценообразуването. Също така си струва да се има предвид, че през тази година основните играчи на ипотечния пазар активно разработват алтернативни инструменти за намаляване на лихвения процент за клиента. На първо място, съвместни програми с разработчиците, които предвиждат субсидиране на част от лихвения процент от разработчиците в гратисен период."
Ипотеката е мъжка работа
Ако сравним текущите ипотечни показатели с периода преди кризата, жените започнаха да теглят ипотечни кредити 1,7 пъти по-рядко. През 2014 г. съотношението на броя на кредитите, издадени от мъже и жени, беше почти едно към едно, през есента на тази година вече беше едно към две, посочва мрежата от офиси за недвижими имоти Miel.
Анализаторите отдават това на факта, че в условията на нестабилна икономическа ситуация жените са по-предпазливи в привличането пари на заем.
Какви жилища най-често се купуват с ипотека?
Средно пазарният дял на кредитите за вторично жилище е 60 на сто, на кредитите за апартаменти в нови сгради - 40 на сто. Пазарът на готови жилища е много по-голям от „първичния“ и не всички купувачи са готови да закупят жилище на етапа на строителство; много искат да купят и веднага да се преместят в апартамент, обясняват експерти.
Средният размер на ипотечния кредит варира от 1,6 до 2,8 милиона рубли.
Средният срок на ипотеката е 15 години.
Инфографика "RG" / Александър Смирнов / Антон Переплетчиков / Юлия Кривошапко
През 2017 г. ипотечните условия ще станат много по-достъпни, което се потвърждава от прогнозите на служителите. Икономическо възстановяване и стабилизиране финансова системаще намали цената на кредитните ресурси. Възобновяването на лихвите по кредитите отпреди кризата ще бъде основният двигател за развитието на пазара на недвижими имоти.
Оптимистична динамика
Ипотечното кредитиране традиционно е основният двигател на растежа на пазара на недвижими имоти. С началото икономическа кризатози инструмент стана по-малко достъпен - имаше значително увеличение на ставките, което увеличи цената на заемните средства. Освен това, финансова институцияповишен минимален размер първоначална вноска, което се превърна в допълнителна бариера за желаещите да закупят собствено жилище.
Негативните очаквания на населението се превърнаха в допълнителен фактор, довел до срив в броя на издадените кредити в края на миналата година. През 2016 г. пазарът на ипотечно кредитиране показва стабилни положителни тенденции. През първите четири месеца банкови структурииздадени заеми за 446,1 милиарда рубли. Този показател 10% по-ниски от предкризисните показатели за 2014 г., но почти 1,5 пъти по-високи от резултатите от 2015 г.
Важен фактор за възстановяване на обемите на кредитиране беше удължаването до края на годината на държавната програма, насочена към намаляване на лихвите по ипотечните кредити. В същото време ръководителят на Министерството на икономическото развитие Алексей Улюкаев не изключва удължаването на тази инициатива през следващата година. През 2017 г. руснаците могат да очакват значително подобряване на ипотечните условия, уверени са в Министерството на финансите. Ръководителят на ведомството Антон Силуанов смята, че намаляването на лихвите ще се случи независимо от наличието на държавна програма за подпомагане. На свой ред първият вицепремиер Игор Шувалов е уверен, че лихвените проценти по ипотечните кредити ще се понижат стабилно до ниво от 7-8%, което ще бъде достигнато през 2018 г.
Експертите не оценяват ситуацията толкова оптимистично. Въпреки известно съживяване на пазара, поддържането на положителна динамика на кредитирането без значителна държавна подкрепа през следващата година ще бъде много проблематично.
Съмнителни перспективи
Средният лихвен процент през 2016 г. по ипотечните кредити в рубли варира около 13%. Според експерти, съживяване на търсенето през 2017 г. е възможно, ако лихвата по кредитите е в рамките на 10%, но в сегашните условия банките не са готови да предприемат подобни мерки.
Цената на ипотеката зависи пряко от дисконтовия процент на Централната банка. Последни новиниЦентралната банка вдъхва надежда за последващо намаление на цената на ипотеките през 2017 г. През юни регулаторът реши да намали ставката до 10,5%, което ще позволи кредитни организациинамали цената на заема. По-нататъшното понижение на показателя обаче ще зависи от динамиката на икономическата ситуация.
Руската икономика остава уязвима към влиянието на външни фактори. Покачването на цените на петрола стана ключов факторукрепване на рублата. В същото време динамиката на петролния пазар остава нестабилна. В резултат на това експертите не изключват нов етап на срив на цените. В такива условия за регулатора ще бъде изключително трудно да продължи да намалява ставката.
представители банков секторТе се съмняват в предстоящото намаляване на лихвите по ипотечните кредити. Вицепрезидентът на VTB 24 Bank Нина Крючкова подчертава, че пазарната ситуация остава несигурна и в момента няма съществени основания за преразглеждане на ставките.
Представители на Est-a-Tet Алексей Новиков смята, че самото намаляване на ставката няма да повлияе на динамиката на пазара. Не по-малко важна е стойността на недвижимите имоти, която ще се повиши през 2017 г. Намаляването на предлагането на пазара ще доведе до увеличение на цените на жилищата с 10%.
Друг фактор за поскъпването на имотите е поскъпването на строителните материали. В резултат на това разработчиците ще прехвърлят допълнителни разходи към цената квадратни метра.
Освен това финансирането на държавната програма зависи пряко от баланса на бюджета, който вече не може да издържи на настоящото ниво на разходи. По-нататъшното субсидиране на ставките е възможно само ако няма сривове на петролния пазар и възстановяване икономически растеж. В противен случай правителството може да не намери средства за финансиране на програмата през 2017 г.
Правителството очаква постепенно намаляване на лихвите по ипотечните кредити през 2017 г., дори ако програмата за държавна подкрепа не бъде удължена. Подобряването на икономическата ситуация ще доведе до намаляване на цената на кредитните ресурси, което ще повлияе на съживяването на търсенето на ипотечни кредити.
Експертите се съмняват, че при сегашните условия процентът ще падне значително под 13%. В резултат на това влиянието на този фактор върху показателите за търсене ще бъде минимално. В същото време увеличението на цената на квадратните метри поради намаляване на предлагането и нарастващите цени на строителните материали ще изплаши потенциалните клиенти.
През 2017 г. Сбербанк предлага да вземе ипотека за благоприятни условия. Има няколко опции за кредитни програми, достъпни за потребителите, всяка от които има свои собствени отличителни характеристики.
| програма | Предложение |
| В нови сгради (по програмата за ипотечни субсидии за строителни предприемачи) | от % 7,4% |
| Завършени недвижими имоти (на вторичния пазар) | от % 8,6% |
| Рефинансиране на ипотеки от други банки | от % 9,5% |
| селски имот | от % 9,5% |
| Строителство на жилищна сграда | от % 10% |
| Военна ипотека | от % 9,5% |
| Повече ▼ подробна информацияипотека по-долу
Ипотека в Сбербанк на първичния пазар
Сбербанк предлага на своите клиенти заем с лихвен процент от 7,4%. Можете да съставите договор за ипотека както за обект в строеж, така и за въведен в експлоатация. Изборът на разработчик остава за купувача:
Условия за ипотечно кредитиране на първичния пазар
Според ипотечната програма клиентите на Сбербанк могат да разчитат на заем:
- за жилища в строеж и завършен вид, включително апартаменти.
- независимо от датата на предаване на обекта;
- с взаимни разплащания чрез акредитиви;
Възможно е да преведете необходимата сума на етапи:
- Сумата, договорена за издаване, е разделена на две части. Банката превежда единия веднага след сключване на договор за съвместно строителство, втория - не по-късно от 24 месеца. от момента на първото прехвърляне Парии преди подписване на документи за прехвърляне на жилище (акт за прехвърляне).
- Датата на прехвърляне на втората половина е включена в договора дялово участие.
Повече подробности за условията на ипотечния кредит вижте в таблицата:
| Заемът се издава: | В рубли |
| Можете да вземете сумата: | От 300 хил |
| 85% от договорената цена; 85% от прогнозната цена. |
|
| До 30 години (общи условия); До 7 години (със субсидии). |
|
| Първа вноска: | От 15% при предоставяне на удостоверение за доход; От 50% без удостоверение за доход. |
| Такса за кредит: | Не |
| Обезпечение на заема: | Докато финансираното жилище не бъде обезпечено като обезпечение, може да се изисква гаранция от физическо лице или обезпечение права на собственост; Ако обезпечението е частна къща, то като обезпечение е вписан и поземления имот, върху който се намира. |
| Условия на застраховката: | По договора за ипотека всяка ипотекиран имот, с изключение на парцела, е застрахован срещу рискове за целия период на ипотеката. |
| География: | Можете да получите ипотека на цялата територия Руска федерация(при кредитиране чрез субсидии парите се издават от това представителство PJSC Сбербанк, към които жилището принадлежи териториално). |
След приемане положително решениеКредитополучателят трябва да прехвърли документите за апартамента в банката в рамките на 90 календарни дни.
Лихвен процент за кредитиране
Сбербанк позволява на кредитополучателите да избират от няколко вида проценти:
Изброените ипотечни проценти се отнасят за тези, които:
Ипотека в Сбербанк на вторичния пазар
За тези, които желаят да получат кредит за вторичен пазар, банката предлага програми с лихви от 8,6 процента. Договорът за ипотека се прилага за апартаменти, къщи, апартаменти и др. Такава покупка е отлична инвестиция на лични спестявания. Правилата и условията на промоционалния кредит са посочени в таблицата по-долу.
Условия за ипотечно кредитиране на вторичния пазар
| Заемът се издава: | В рубли |
| Можете да вземете сумата: | От 300 хил |
| Максимум за издаване за конкретен обект: | 85% от договорената цена; 85% от прогнозната цена. |
| Максимална продължителност на заема: | до 30 години |
| Първа вноска: | от 15% |
| Такса за кредит: | Не |
| Обезпечение на заема: | Обезпечение (съществуващ или зает недвижим имот); Докато финансираното жилище не бъде осигурено като обезпечение, може да се изисква гаранция от физическо лице, залог на права на собственост или друго обезпечение. Ако обезпечението е частна къща, тогава парцелът, върху който се намира, също се регистрира като обезпечение |
| Условия на застраховката: | Съгласно договора за ипотека всяко обезпечено имущество, с изключение на парцела, е застраховано срещу рискове за целия период на ипотеката. |
Лихвен процент по кредита
Ипотечните кредити се предлагат от банката по няколко програми с различни лихвени проценти, валидна от 10.08.17г.:
Ипотечните ставки се прилагат за тези, които:
- То има карта за заплатаили сметка в тази банка;
- купува жилище, построено с помощта на заеми от Сбербанк.
Осигурени са допълнителни надбавки:
- плюс 1% ако нямате застраховка живот и здраве;
- плюс 0,5% за тези, които не получават заплата по сметка и карта в Сбербанк.
Допълнителна информация можете да получите в най-близкия банков клон.
Други опции за ипотека
Специалистите на Сбербанк са разработили много програми, които позволяват на руснаците да станат собственици на жилища при удобни условия.
| Ипотека с помощта на майчин капитал
Налични програми:
Ако решите да закупите недвижим имот на първичния/вторичния пазар, банката е готова да изплати първоначалната вноска и/или част от кредита с помощта на майчински капитал |
|
| Жилища за млади семейства
Стандартната ставка е 8,7%, но електронна регистрацияпромоционална оферта, налична от 8,7 процента |
|
| Индивидуално строителство
Ако искате да привлечете заемни средства за строителство, можете да използвате изгодна офертаСбербанк |
|
| селски имот
Кредитът е достъпен за тези, които искат да закупят готов такъв или да го построят сами селска вилаили друг недвижим имот:
|
|
| Военен заем
Програмата е предназначена за военнослужещи, които са участници специална програмакредитиране с по-изгодна намалена лихва.Заемът се издава за закупуване на всякакви недвижими имоти на първичния и вторичния пазар |
|
Предимства на жилищен заем от Сбербанк
Покупката на недвижим имот със заем от Сбербанк има много предимства:
- Ниски лихви по кредитите.
- Богат избор от налични обекти: стаи, апартаменти, вили, дачи, селски къщи, парцели за строителство.
- Възможност за търсене на недвижими имоти на първичен и вторичен пазар.
Ако условията на ипотеката на Сбербанк ви интересуват, можете да направите предварително изчисление кредитна програмаизползвайки нашите
Резултати от 2017 г. на ипотечния пазар
Експерти на компанията "Метриум Груп"обобщи резултатите от 2017 г. на ипотечния пазар. За разлика от 2016 г., която беше белязана само от възстановяване на активността на кредитополучателите, през 2017 г. количествените промени се превърнаха в качествени: беше постигнат исторически рекорд по отношение на обема на емисиите (2 трилиона рубли) и лихвените проценти - 9,8% годишно. Нарастващото значение на ипотечните кредити за жилищния пазар обаче има както положителни, така и отрицателни страни, смятат експерти.
2017 г. беше най-продуктивната година в цялата документирана история на руския ипотечен пазар. В Русия са издадени 1 милион кредита за закупуване на жилища на обща стойност 2 трилиона рубли, което възлиза на 2,2% от годишния БВП на страната, изчислиха експертите "Метриум Груп". Показателите напълно надхвърлиха предкризисното ниво на кредитиране на руснаците. Спрямо 2014 г. броят на издадените ипотеки през миналата година надхвърля 7%, а паричният им обем се увеличава с 15%. Спрямо 2016 г. по тези критерии ипотечният пазар се е увеличил съответно с 27% и 37%.
Данни за издаването на ипотечни заеми в Руската федерация
|
Индикатори |
2014 |
2016 |
2017 |
Промяна към 2014 г |
Промяна до 2016 г |
|
Брой кредити, единици. |
1 012 064 |
856 427 |
1 086 939 |
7% |
27% |
|
Обем на емисия, милиони рубли. |
1 753 294 |
1 472 254 |
2 021 398 |
15% |
37% |
|
Среднопретеглена ставка, % |
13,17 |
11,54 |
9,79 |
-3,38 п.п. |
-1,75 п.п. |
|
Средна сума на заема, милиони рубли. |
1,73 |
1,72 |
1,86 |
0,13 |
0,14 |
|
Среднопретеглен период, месеци. |
177,9 |
184,6 |
187,5 |
9,6 месеца |
2,9 месеца |
Източник: Централната банка на Руската федерация
Заемите станаха големи и дългосрочни
Анализаторите "Метриум Груп"имайте предвид, че именно през 2017 г. количественият растеж на ипотечния пазар, стартиран от програмата за субсидиране на лихвите, се превърна в качествено подобрение на показателите. На първо място, това се отрази в намаляване на средните лихвени проценти по заемите: през последната година процентът (по същество цената на заема) намаля от 11,54% на 9,79% (с 1,75 процентни пункта). Никога досега ипотеката в Русия не е била толкова изгодна - последният минимум, който лихвите достигнаха, беше регистриран през ноември 2011 г. - 11,40%.
Минималните ставки се предлагат като част от съвместното ипотечни програмиразработчици и банки. АД "NS Bank" (не е включена в топ 20 на водещите ипотечни банки) за периода на изграждане на съоръжението - 3%, след завършване на съоръжението процентът се повишава до 12%. Rosselkhozbank предлага ипотечни кредити при лихвени проценти, започващи от 5,17%, и отпуска заеми както за готови, така и за проекти в процес на изграждане.
Повишената наличност на ипотеки доведе до две последици: размерът и срокът на заемите се увеличиха. Ако през 2016 г. руснаците са взели назаем средно 1,72 млн. рубли от банки, за да си купят жилище, то през 2017 г. - 1,86 млн. рубли. По този начин намаляването на ставките направи възможно увеличаването на размера на заема със 140 хиляди рубли. Увеличава се и срокът на кредита: с три месеца спрямо 2016 г. и с близо 10 месеца спрямо предкризисния период.
Увеличаването на размера на кредита показва, че не само повече руснаци са могли да си позволят ипотечен кредит през 2017 г., но и площта на имотите, които са закупили, се е увеличила. От своя страна, по-дълъг период показва относителна увереност в бъдещето.
Търсенето се измества към вторични жилища
През октомври 2017 г. разликата между лихвите по ипотечните кредити за закупуване на първични и вторично жилище, казват експертите "Метриум Груп". Десетте най-големи ипотечни банки предлагат почти еднакви основни лихвени проценти. При новите сгради обхватът на офертите варира от 7,9% до 11%, а при вторичните апартаменти - в рамките на 9,1-11,5%. от според AHML, през декември 2017 г. среднопретегленият лихвен процент по кредитите за завършени жилища е 9,8%, а за ново строителство - 9,77%.
Тази тенденция е по-благоприятна за пазара на готови жилища, отколкото на жилища в строеж, казват експерти "Метриум Груп". Ако като цяло броят на издадените кредити се е увеличил с 27%, а обемът им с 37%, то ипотеките за участие в споделено строителство не са толкова популярни. Според Централната банка на Руската федерация броят на кредитите, издадени за закупуване на жилища в строеж (по споразумения за дялово участие, DDU), се е увеличил от 306 хиляди на 312 хиляди, тоест само с 2%. Обемът на кредитирането обаче се е увеличил от 571 милиарда рубли до 661 милиарда рубли (с 15%), което все още е по-малко от динамиката на ипотечните кредити на вторичния пазар.
„Докато програмата действаше държавни субсидииипотеки, лихвените проценти за закупуване на имоти в процес на изграждане бяха приблизително 2% по-ниски от лихвите за кредити за закупуване на вторично жилище, - коментари. - Затова през 2015-2016 г. купувачите проявиха голям интерес към новите сгради. Сега, когато цените се изравниха, много купувачи, особено в региони, където доходите често не позволяват плащане на ипотека и наемане на жилище едновременно, докато чакат завършването на нов дом, се върнаха към идеята за покупка готови обекти. Въпреки това вече е стартирана програма за субсидиране, която важи само за нови жилища от предприемачи, така че вярвам, че балансът между двата сектора на пазара на жилищни имоти все пак ще се запази и никой няма да остане без купувачи.“
Москва изпреварва Московска област по отношение на търсенето
Повишената достъпност на ипотечните кредити оказва смесено влияние върху жилищния пазар в столичния регион, смятат експерти "Метриум Груп". Москва надмина както по обем, така и по брой издадени ипотечни кредити основния си конкурент - Московска област. Според Централната банка през 2017 г. в столицата са издадени 63 хил ипотечен заемв размер на 254 милиарда рубли. Междувременно в района на Москва, чийто пазар надхвърля столичния както по брой сделки, така и по обем на предлагането, са издадени 57 хиляди ипотечни заеми на стойност 160 милиарда рубли. По този начин ипотечните кредитополучатели в столицата се оказаха по-активни, въпреки че през 2014 г. Московска област надмина столицата по брой издадени заеми: 55 хиляди ипотеки в региона срещу 46 хиляди в столицата.
Експерти "Метриум Груп"също така имайте предвид, че новите сгради в Москва са в голямо търсене сред ипотечни кредитополучателиотколкото тези край Москва. Ако в Москва делът на заемите за закупуване на жилища в строеж е 48% от всички ипотеки (30 хиляди транзакции), то в Московска област той е само 38% (21 хиляди транзакции).
Ипотечният дял наближава 50%
Основният бенефициент от намаляването на ипотечните лихви в Русия беше московският пазар на нови сгради, твърдят експерти "Метриум Груп". Именно в столицата през последната година не се е увеличил броят на сделките с вторични жилища, но броят на договорите за жилищни жилища се е увеличил с 52%. Намаляването на лихвите по ипотечните кредити доведе до увеличаване на дела на продажбите на клиенти, привличащи кредити, до 44%, в сравнение с 36% през 2016 г. и 27% през 2015 г. Най-висока стойностпридоби ипотека в нови сгради в масовия сегмент, където с нея бяха изплатени 48% от закупените апартаменти икономична и комфортна класа. Делът на ипотечните кредити в бизнес класа нараства до 33%, а в елитния сегмент - до 12%.
„През 2017 г. регистрирахме значително увеличение на купувачите с ипотеки във високобюджетни жилищни комплекси, което беше нехарактерно за нашия сегмент в предкризисните времена“, коментират Роман Сичев, изпълнителен директорТЕКТА ГРУП. - Например в нашия проект за бизнес класа Маяковски делът на „ипотечните притежатели“ се увеличи през 2017 г. от 15% на 45%. Така към края на годината ипотеките са почти половината от продажбите в комплекса, което е дори над средното за нашия сегмент в столицата. Вземането на заем стана много по-изгодно от използването на вноски, което преди беше популярен инструмент за закупуване на жилища във високобюджетни сегменти. Вярвам, че повечето от нашите клиенти очакват да изплатят заема си през следващите години след покупката.“
Рисковете на ипотечния пазар нарастват
Ръстът на обемите на кредитирането на фона на спад в реалните доходи на населението увеличава рисковете на ипотечния пазар. В допълнение към намаляването на цената на кредитите, намаляването на минималната първоначална вноска (PD) изигра основна роля за засилване на търсенето на ипотечни кредити. Според Централната банка на Руската федерация делът на кредитите с вноска под 20% в общия обем на издадените ипотечни кредити се е увеличил от 7% в началото на 2017 г. до 21% в края на годината. В същото време банките станаха по-благосклонни към кредитополучателите. Според Националното бюро кредитни истории(NKBI), само една трета от молбите за ипотека са отхвърлени, докато делът на одобрените е 67,5%, надвишавайки нивото от 2016 г. с 3 процентни пункта.
В същото време анализаторите "Метриум Груп"смятат, че заплахите за ипотечния пазар се преувеличават от някои участници в индустрията. Въпреки нарастването на обема на кредитирането, броят на „лошите“ задължения не се увеличава, а по-скоро намалява. Според AHML делът на дълга с просрочие от три месеца или повече възлиза на 2,2% през декември 2017 г., докато в края на 2016 г. достига 2,65% от общия обем на издадените заеми.
Освен това анализаторите отбелязват "Метриум Груп", средният дял на месечната вноска по ипотечния кредит спрямо доходите на кредитополучателите е 28% в цялата страна. Това ниво съответства на нормалните показатели на ипотечния пазар в развитите страни, където плащането на около 30% от месечния семеен доход се счита за приемливо. Изключение правят московските кредитополучатели, които дават на банката средно 48% от месечния си доход.
„В информационното поле непрекъснато възникват спекулации за „балон“ на ипотечния пазар, които реално нямат сериозна основа“, коментира Мария Литинецкая, управляващ партньор на Metrium Group, член на партньорската мрежа на CBRE. - Според мен, напротив, в Русия населението страда от липса на налични заеми за подобряване на жилищните условия. Ако в развити страниделът на ипотеките достига половината или дори 100% от БВП в Русия тази цифра достига само 5%. Това предполага, че дори настоящите рекордни показатели за кредитиране представляват само една десета от реалния потенциал на ипотечния пазар у нас, където около 41% от населението, според проучванията на VTsIOM, биха искали да се подобрят условия на живот. В светлината на плановете на Министерството на строителството да увеличи годишното въвеждане в експлоатация на жилища до 120 милиона квадратни метра до 2025 г. м. (т.е. почти двойно в сравнение с текущите показатели), смятам, че темпът на ипотечното кредитиране на населението не може да се забави, в противен случай всички тези къщи ще бъдат празни. Трябва обаче да се разбере, че икономиката и доходите на домакинствата също трябва да показват растеж, така че увеличеното кредитиране да не доведе до увеличаване на системните рискове.
