У дома > Левобережный > Оценка на недвижими имоти и нейните видове. Оценка на недвижими имоти: методи и подходи. Определяне на пазарната стойност на апартамент


Оценка на недвижими имоти и нейните видове. Оценка на недвижими имоти: методи и подходи. Определяне на пазарната стойност на апартамент




Юрий Карлович Пилчевски

Време за четене: 5 минути

А А

При извършване на много видове сделки с жилищни площи, оценката на недвижими имоти е необходимост, която не може да бъде избегната. Какво е оценка на площта и в какви случаи е необходима? Кой има право да го провежда? Какви документи трябва да се подготвят за процедурата? В какъв ред се извършва оценката и колко скъпо ще струва на собственика? квадратни метра? Какво трябва да знаете, за да не сгрешите при избора на оценител? Как да не бъдете измамени и да платите два пъти за една и съща услуга? Ще го разберем в тази статия.

Какво е оценка на недвижими имоти?

Жилищна оценка е определянето на стойността на даден обект на пазара или права върху него. Оценката включва изчисляване на цената на притежание, наем, ползване и др.

Видове разходи при извършване на оценка:

  1. пазар.
  2. Ликвидация.
  3. Инвестиция.
  4. Кадастрален.

Определяне на пазарната стойност на апартамент

Изчислява се най-вероятната сума, която може да се получи за жилищна площ в конкурентна среда.

В този случай трябва да бъдат изпълнени следните условия:

  • Никаква страна не е задължена да купува или продава.
  • Страните имат пълна информация за обекта и действат единствено в собствен интерес.
  • Недвижимите имоти се представят на пазара чрез публична оферта.
  • Разумна цена за жилище.
  • Разходите се заплащат в брой.

Изчисляване на ликвидационна цена

Сумата, която може да бъде получена за имота, се изчислява при условия, за които продавачът е длъжен да продаде имота фиксирано време. В тази ситуация са налице извънредни обстоятелства, под влиянието на които квадратните метри са принудени да се продават на цена, по-ниска от пазарната.

Инвестиционни разходи

Този вид цена се определя за конкретно лице или група лица в зависимост от целта на ползване на пространството (например доход от наем). В този случай не се изисква отчитане на вероятността за продажба на инвестиционна цена на пазара.

Изчисляване на кадастрална цена

Това се прави с цел изчисляване на данъка върху недвижимите имоти. Определянето се извършва от измервател.

Цел на оценката на обекта

Целта основно зависи от вида на транзакцията, която трябва да бъде изпълнена. Съгласно Федералния стандарт за оценка „Цел на оценката и видове стойност (FSO N 2)“, одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. N 255, се разграничават следните цели:

  1. , трансфери за ползване под наем, доверително управление.
  2. За подпис брачен договорили при разделяне на имущество в случай на развод.
  3. При предоставяне на предмет като обезпечение.
  4. Да контролира плащането на данък в случай на спор относно данъчната основа.
  5. В случай на отчуждаване на жилище.
  6. При изкупуване изземване на обект за държавни нужди.
  7. и покупка по програмата за ипотечно кредитиране на вторично жилище.
  8. При прехвърляне на задължения във връзка с недвижими имоти.
  9. В ситуация, при която обектът се прехвърля на юридически лица.

Списъкът не е изчерпателен.

Кой има право да извършва оценка?

Определянето на цената на квадратните метри се извършва от акредитирани оценителски организации в страната.

Най-известните и надеждни включват:

  • Атлант резултат.
  • Гранд Реал. Особеност на компанията е, че специалистите предоставят и правни услуги (оспорване на стойност, делба при развод, съдебни спорове и др.).
  • Експерт 365.
  • Нагоре.
  • ABC-Актив бизнес консултации. Работи в сферата на бизнеса, като набляга на чуждестранни компании, извършващи търговска дейност у нас.

В ситуация, в която се интересувате от кадастралната стойност, трябва да се свържете с Центъра за техническа инвентаризация.

Какво е необходимо за извършване на оценка?

Лице, което желае да определи цената на жилището, трябва да се подготви:

  1. Паспорт.
  2. Документ, потвърждаващ собствеността. Ако помещенията се намират в новопостроена къща и все още няма сертификат за собственост, тогава ще трябва да предоставите договора, който е станал основа за сделката, както и кадастрален паспорт.
  3. Паспорт за жилищна площ от BTI.
  4. Доказателство, че върху имота няма тежести.
  5. Разрешение за преустройство, издадено от ОТИ (ако е извършено преустройство).
  6. Етажен план на сградата и експликация на апартамента.

Как се оценява недвижимият имот?

Процесът на изчисляване на разходите е разделен на 5 стъпки:

  1. Определяне на обекта и целта на оценката, тоест какво се оценява и защо. Когато определяте цел, трябва да запомните, че цената на услугите на оценителя зависи пряко от това.
  2. Избор на оценителска организация. Трябва да се помни, че в съответствие с Федерален закон„Относно оценителската дейност в Руска федерация» от 29 юли 1998 г. № 135-FZ, компанията трябва да бъде акредитирана и да има поне 2 служители.
  3. Подписване на договор с фирмата.
  4. Предоставяне на недвижими имоти с цел оглед.
  5. Вземете заключение. Документът се изготвя до 3 дни от датата на проверката.

Колко струва оценката на имотите?

Цената на услугите се състои от:

  • района, в който се намира имота и степента на отдалеченост от експертната организация;
  • площ на стаята;
  • цели на оценката;
  • Професионални квалификации;
  • предназначение на земята (ако говорим за парцел).

Средните цени варират от 2500-25 000 рубли.

Съществуват различни методии техники, които могат да се използват при оценяване. Има три основни метода за оценка на недвижими имоти:

сравнителен;

скъп;

Печеливш.

Сравнителният метод включва сравнителен анализ на пазарните продажби, т.е. сравнение на пазарни аналози. Този метод се основава на принципа на заместването, чийто смисъл е, че информираният купувач няма да плати повече за имот, отколкото струва подобен имот на пазара. Стойността на обекта се определя на базата на действителните скорошни продажни цени. Този методизползвани като основа за оценка на жилища за целите на поемане на жилищни ипотечни заеми.

Основните етапи на използване на оценката на недвижими имоти сравнителен методса:

Пазарно проучване и събиране на информация за извършени сделки;

Подбор на информация с цел повишаване на нейната надеждност; потвърждение, че сделките са извършени при условия на свободен пазар;

Избор на сравними обекти за анализ;

Провеждане на сравнителен анализ.

Методът на себестойността включва оценка на разходите за пълно възпроизвеждане или разходите за пълна подмяна на оценявания имот, минус сумата на изчислената амортизация на сгради и конструкции. Този метод се използва при предпроектното проучване на ново строителство, като се определят най-добрите и най- ефективно използванеземя, със застраховка.

В модерните Руска практикаизчисляването на възстановителната (текущата) цена на обекта се извършва с помощта на официално одобрени индекси и коефициенти на преобразуване очаквани разходиСМР по действащи цени и др.

Основните етапи на процедурата за оценка на метода на разходите:

Изчисляване на разходите за изграждане на нова подобна сграда, получаване на стойността за замяна;

Определяне на степента на физическо и морално износване на сградите;

Намаляване на възстановителната цена с размера на амортизацията, за да се получи реалната стойност на сградата;

Добавяне на цената на земята към изчислената реална цена на сградата.

Приходният метод означава оценка на текущата стойност на имота от гледна точка на планираните приходи от ползване и евентуалната по-нататъшна продажба на имота. Използва се при оценката на инвестиции и търговски недвижими имоти.

Основните етапи на оценка с помощта на този метод:

Оценка на брутния потенциален доход въз основа на анализ текущи цени, цени и тарифи на пазара на наеми и платени услуги за сравними обекти;

Оценка на загубите на заетост и несъбраните наемни плащания въз основа на анализ на пазара, естеството на неговата динамика по отношение на оценявания имот (тази сума се приспада от брутния доход, получената цифра е действителен/ефективен брутен доход);

Изчисляване на разходите за експлоатация на оценявания имот въз основа на анализ на действителните разходи за неговата поддръжка и типичните разходи на даден пазар (тази стойност се изважда от ефективния брутен доход);

Преизчисляване на нетния доход, получен в текуща стойност.

В съответствие с действащата нормативна уредба правни актовепазарната стойност на обекта на оценката се разбира като най-вероятната цена, на която този обект на оценка може да бъде отчужден на свободния пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, като имат всички необходимата информация, а цената на сделката не се влияе от извънредни обстоятелства. Това означава, че сделката се извършва при условия, при които:

Едната страна по сделката не е длъжна да отчужди обекта на оценка, а другата страна не е длъжна да приеме изпълнение;

Страните по сделката са добре запознати с предмета на сделката и действат в собствен интерес;

Обектът на оценката се представя на свободния пазар под формата на публична оферта;

Цената на сделката представлява разумно възнаграждение за обекта на оценка и не е имало принуда от страна на страните по сделката;

Плащането за обекта на оценката се изразява в парична форма.

При извършване на оценка оценителят трябва да използва разходен, сравнителен и приходен подходи за оценка и може самостоятелно да определи конкретни методи за оценка.

Крайната стойност на стойността на обекта на оценка се признава като стойността на обекта, получена в резултат на обобщаването на резултатите, обосновани от оценителя, свързани с изчисляването на стойността на обекта на оценка, като се използват различни подходи за оценка и методи за оценка.

Когато се оценява жилище за целите на ипотечното кредитиране, характеристиките на дългосрочния характер на задължението, свързано с ипотечен заем. Оценката трябва да се основава на метода на сравнителните продажби и оценката трябва да бъде коригирана, като се вземе предвид прогнозираната промяна в цената на жилищата, свързана с различни фактори (местоположение, екологична ситуация, перспективи за развитие на района и др.). Когато се използва методът на сравнителните продажби, може да е приложимо или сравнение на директни пазарни продажби, или оценка по отношение на пазарни конкуренти.

Методът включва събиране на данни за пазара на продажби и оферти за недвижими имоти, подобни на оценяваните. След това цените за подобни имоти се коригират, като се вземат предвид параметрите, по които имотите се различават един от друг. След корекция получените цени могат да се използват за определяне пазарна стойностобектът, който се оценява

Недвижимото имущество е определено имущество, което има стойност за собственика и икономиката на страната като цяло. Тя може да бъде представена от няколко вида имоти, всеки от които има свои собствени параметри и условия на ползване.

Всеки такъв имот има определена стойност и често се изискват оценки за различни цели. Този процес трябва да се извършва изключително от надеждни и доказани независими експерти. Резултатите от оценката могат да бъдат използвани в съда или прехвърлени на различни държавни органи, тъй като актът има законова сила.

Като знаете прогнозната стойност, можете да договорите оптималната цена или да съставите предбрачен договор.

Оценката на имотите се регулира от Федерален закон № 135.

Този закон определя какъв е процесът, защо се извършва и на какви изисквания трябва да отговаря.

е процедурата, въз основа на която се определя стойността на даден имот. Именно на тази цена е възможна продажбата на този обект на пазара.

При извършване на този процес се вземат предвид определени принципи:

Само специалисти могат да следват горните принципи, поради което оценката се поверява изключително на опитни професионалисти.

Видове

Този процес може да се извърши в две ситуации:

  • доброволно, като обикновено това е необходимо, ако собственикът на имота иска сам да определи на каква оптимална пазарна цена може да продаде даден имот;
  • задължително, когато се изисква оценка по закон, а именно при извършване на процес, при прехвърляне на имущество или при извършване на други подобни действия.

По метод за определяне на разходитеМоже би:

Също и процесът класифицирани по вид имоти:

  • недвижими имоти, които включват различни сгради или;
  • движими, като това може да включва автомобили, други видове превозни средства или скъпо оборудване;
  • бизнес, когато се разглеждат различни акции или облигации, както и дялове в предприятия.

По време на този процес може да се определи различни видове разходи:

  • пазар, който се счита за най-разумния и обективен показател, като се има предвид, че е възможно действително да се продават стойности;
  • инвестиции, което предполага, че ще има значителни промени в бъдеще този показател, като такава промяна може да бъде не само положителна, но и отрицателна;
  • за определяне на данъка и такава стойност е необходима за изчисляване на данъчната основа;
  • ликвидация, определена за задължителна продажба на имущество, и това не се влияе от установеното търсене или условията, съществуващи на пазара, и такъв показател обикновено се използва по отношение на имущество, собственост на ликвидирани организации;
  • рециклирането е необходимо за определяне на разходите, свързани с изграждането на съоръжението.


За недвижими имотиобикновено се определя инвентарната стойност, за изчисляването на която е необходимо да се вземе предвид технически спецификацииИмот. Освен това често е необходимо да се определи кое е пряко засегнато от пазарната ситуация.

Причини и цели на

Целина този процес зависят от това какъв вид сделка се планира да се извърши с обекта.

Те са напълно зависими от различни видове договори:

По този начин процесът се прилага за различни цели, но е много търсен, тъй като почти никоя транзакция не е възможна без него.

Методи и подходи

Може да се извърши оценка различни методи:

  • скъпоструващи, за които се анализират всички разходи, свързани с изграждането или възстановяването на даден обект;
  • сравнителен, който включва изучаване и сравняване на пазарни цени за подобни стойности;
  • доходен, който се състои в анализиране на възможната печалба от използването или продажбата на недвижими имоти.

При избора на който и да е метод се взема предвид към какъв тип собственост принадлежи обектът, какви са неговите характеристики, както и колко достъпна, пълна и качествена е информацията за него.

Процедура

Този процес се изпълнява в последователни етапи:

В резултат на завършения процес клиентът получава доклад за оценка, в който е посочена исканата информация за обекта, като този документ може да се използва за различни цели, тъй като има юридическа сила.

Цената на такава услугасе счита за доста висока и зависи от ценообразуването на компанията, в която гражданинът кандидатства.

Свободно поведение

Много компании онлайн предлагат безплатни оценки, но това обикновено са просто измами. Оценяването се счита за сложен и специфичен процес, така че не може да бъде евтино.

Може да се извърши безплатно само в случай, че процедурата се извършва от преки служители на компанията, а резултатите се използват за вътрешната работа на компанията.

Регистрация на резултатите

След оценката получените резултати със сигурност се документират правилно. За целта а доклад за специална оценка, наричани по различен начин отчет .

Този документ има правна сила и следователно може да бъде подаден до държавни органи или съд.

Формира се на датата, на която директно се определя цената на обекта. В документа се посочват изводите на оценителя относно цената на имота, както и се аргументират този резултат. Подписва се от оценителя, като върху него се поставят печат на фирмата и подпис на управителя.

Валиден този документ в рамките на шест месеца.

За различни видове имоти

Този процес може да варира значително в зависимост от вида на разглеждания имот.

състояние

Извършва се от независими фирми, които имат право да се занимават с тази дейност. Фирма се избира след конкурс, в резултат на който изборът пада върху най-изгодната оферта.

Въз основа на резултатите от процеса се изготвя доклад, който уточнява пазарната стойност на обектите, както и инвентарната цена, техния състав и възраст, характеристики на износване и други технически параметри.

Жилищен

Клиентдейства като собственик на имота. По време на процеса се вземат предвид състоянието и техническите параметри на обекта, както и пазарната ситуация.

На цената на имотаМного фактори влияят:

  • местоположение;
  • квадратура;
  • размер на населението в региона;
  • природни и политически условия.

За оценка могат да се използват различни методи, като най-често се използват жилищни помещения скъп начин .

Всеки жилищен имот е индивидуален, така че всички елементи се разглеждат от специалисти поотделно.

Търговски

Необходимостта от оценка възниква при продажба или отдаване под наем. Цената на такива обекти зависи от различни фактори, като се вземат предвид планираната печалба, получена от тях, както и възможните финансови рискове.

Важни фактори, които се вземат предвид от експертите са: местоположението на имота, срокът, през който се изплаща, състоянието и износеността, пазарната ситуация и нивото на инфлация. Обикновено се използват три метода за оценка наведнъж.

арестуван

Често обектите вече се използват в изпълнително производство, поради което се налага продажбата им за погасяване на задълженията на длъжника. В този случай трябва да знаете на каква цена трябва да бъдат продадени, а времето на продажба зависи от установената цена.

Съдебните изпълнители могат независимо да оценяват обекти, като се фокусират върху пазарни цени на подобни стойности. Ако длъжникът смята, че цената е определена неправилно, той може да обжалва тази цифра. За работата може да бъде нает и нает специалист.

Обезпечение

Ако недвижим имот се прехвърля като обезпечение на банката, тогава тя е длъжна да го оцени, за да определи цената му. Това е основното условие финансова организацияза издаване пари на заем.

Оценката трябва да се извършва само от компания, която е акредитирана от избраната банка.

При изготвянето на отчета се вземат предвид изискванията и желанията на самата финансова институция. Документът е валиден шест месеца, така че през това време трябва да кандидатствате за заем.

Имуществени дялове

само квалифицирани специалистиможе да определи цената на дял от имота. За целта със сигурност се вземат предвид множество пазарни фактори, а също така се взема предвид, че цената на апартамент, разделен на дялове, ще бъде по-ниска, отколкото ако има един собственик.

Въз основа на резултатите от работата се изготвя доклад, в който се посочва само определена част от имуществото.

Оспорване на резултатите

Често докладите стават доказателства в съдебни производства, като в този случай една от страните може да оспори наличната информация. За целта трябва да се подготвят документи, потвърждаващи, че определената стойност е неправилна. Също така в документа може да бъде открита грешка, която ще стане причина за обявяването му за невалиден.

Съдът назначава преглед за проверка на доклада, а експертите оценяват и проверяват всички методи, използвани за изчисление, анализират мотивите за вземане на определени решения и също така изучават доказателствата. Именно на базата на тази проверка се решава дали документът ще бъде оспорен.

По този начин оценката на недвижими имоти е сложен и специфичен процес, извършван само от професионалисти. Представя се в няколко форми, като може да бъде принудително или доброволно. Тази услуга със сигурност се заплаща от собственика на имота, като в резултат той получава протокол, който има правна сила.

За информация относно правилата за определяне на стойността на недвижими имоти вижте следния видеоклип:

ОЦЕНКА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ - НЕОБХОДИМОСТ И ОСНОВНИ ПОДХОДИ

Тема 6

Стандарти на древните африкански ценители, том 1, параграф 362, чл. 412

Всичко на света си има цена, а някои дори и цена.

Оценката на недвижими имоти като преценка за стойността на недвижимите имоти е органично свързана с анализа на пазара и е негово логично продължение. По същество оценката е пазарно познаване, фокусирано върху конкретен имот. Нейната цел е да определи стойността на недвижимите имоти в променящия се пазар и като такава оценката е изключително важно условие за вземане на икономически обосновани решения при сделки с недвижими имоти.

♦ Каквато и сделка с недвижими имоти да предприемем, било то отчуждаване на недвижим имот (продажба, замяна), депозит недвижим имотв уставния капитал на партньорство или дружество, прехвърляне на недвижим имот като обезпечение или отдаване под наем, във всеки случай сме изправени пред проблема: каква цена трябва да бъде определена, за да не се подбива или надценява, как да оценим нашия принос за това или това търговско предприятие , на какъв кредит можем да разчитаме при залог на недвижим имот. Всичко това са разновидности на един и същ проблем – колко струва недвижимото имущество? Колкото по-точно се определя стойността на недвижимите имоти, колкото по-рационално се използват средствата на купувача на недвижими имоти, толкова по-разумна е цената, определена от продавача на недвижими имоти. В същото време характеристиките на пазара на недвижими имоти са такива, че е много по-трудно да се получи надеждна представа за стойността на имота, отколкото на други пазари.

Както беше отбелязано по-горе, обектите на недвижими имоти се отличават с такива физически характеристики като неподвижност, уникалност и дълготрайност. Пазарът на недвижими имоти се характеризира с такива характеристики като конфиденциалност на информацията, ограничен брой сделки, локализация на пазара, зависимостта му от регионална икономика. Каква според вас е връзката между тези обстоятелства и критичната важност в оценката на недвижимите имоти? Ограниченият брой сделки, липсата на преки аналози и конфиденциалността на информацията създават необходимостта от оценка на недвижими имоти като специална процедура, което е условие за приемане на икономически рационални решенияпри извършване на сделки с недвижими имоти.

♦ Разбира се, това изобщо не означава, че оценката на недвижими имоти винаги се извършва със съзнателното използване на онези правила и принципи, които са изложени накратко по-долу и подробно в много учебници по оценка на недвижими имоти, написани от местни и чуждестранни автори. Но господин Журден говореше и в проза, без да подозира.

Ако се опитаме да дадем кратък отговор на поставения по-горе въпрос, той може да звучи така: оценката на недвижими имоти е процес на установяване на разумен паричен еквивалент на стойността на даден имот. Оценката на недвижими имоти винаги действа като:

♦ целеви процес (процес, свързан с конкретен обект на недвижим имот и неговата среда): на оценка подлежи обект с определен състав и качество на правата, разположен в определена среда;

♦ процес, свързан с определен вид операция, която се очаква във връзка с оценявания обект (продажба, лизинг, залог, данъчно облагане и др.);

♦ процес, обвързан с определени участници: клиент и оценител;

♦ процес, обвързан с определен момент; Резултатите от оценката са валидни само за ограничен период от време.

От горното следва, че стойността на даден имот (терминът „стойност“, строго погледнато, е по-точен от понятието „цена“) е в пряка зависимост от:

♦ характеристики на недвижимия имот като физическо тяло (локация, технически характеристики);

♦ състав и качество на прехвърляните права;

♦ мотивация на участниците в сделката;

♦ условия за изпълнение и финансиране на сделката.

Разнообразието от фактори, влияещи върху стойността на недвижимите имоти, определя и разнообразието от видове стойности, чиято стойност може да бъде определена в процеса на оценка. В същото време цялото това разнообразие може да се сведе до три групи фактори, които, по един или друг начин, постоянно се вземат предвид при оценката на недвижими имоти и се отразяват в дефинициите на стойността, както и в принципите и методите на оценка .

Можем да кажем, че тези три групи се отнасят до миналото, настоящето и бъдещето на обекта на оценяване.

При оценката на недвижими имоти трябва да се вземат предвид разходите, направени при създаването на обекта, текущата оценка на обекта от пазара и накрая ползите и ползите, които обектът може да донесе в бъдеще. В този случай както минали разходи, така и бъдещи ползи се редуцират до съвременния им еквивалент.

Това общ принцип, по същество, е философия на оценката.

Въз основа на него видовете определяне на стойността му, използвани при оценката на недвижими имоти, могат да бъдат групирани, както следва.

Оценката на недвижими имоти е процес на определяне на пазарната стойност на обект или индивидуални права във връзка с оценявания имот. Оценката на недвижими имоти включва: определяне на стойността на собствеността или други права, например права на наем, права на ползване и т.н. във връзка с различни недвижими имоти.

Оценката на недвижими имоти е определяне на пазарната стойност в съответствие с посочената цел, процедурата за оценка и етичните изисквания на оценителя на недвижими имоти (земя, парцели, сгради, постройки, апартаменти и незавършено строителство), изготвени от независими оценители.

Масовата оценка на недвижими имоти е оценката на голям брой недвижими имоти на определена дата с помощта на стандартни техники и статистически анализ.

При изчисляване на пазарната стойност на даден обект се определя стойността на правата на собственост, правата на лизинг и други права във връзка с този обект.

Оценъчната дейност е сферата предприемаческа дейностнасочени към оценка природни ресурси, финансови активи, бизнес, инвестиционни проекти, интелектуална собственост, дълготрайни активи, движимо и недвижимо имущество.

В същото време оценъчната дейност е и област на научна дейност със собствен предмет, методи, принципи и стандарти.

Предмет на оценителската дейност е установяване на пазарната, инвестиционната, ликвидационната и други видове стойност на оценяваните обекти.

Субектите на оценителската дейност са специалисти, участващи в оценката, от една страна, и клиенти - юридически лица, граждани, държавата в лицето на упълномощени органи, от друга страна.

Оценъчните дейности са необходими както за държавни органи, например за целите на данъчното облагане, така и за физически и юридически лица за нуждите на гражданското обращение.

Има няколко основни направления в оценителската дейност - оценка на земя, природни ресурси, недвижими имоти, машини и съоръжения, нематериални активии бизнес.

Защо ви е необходима оценка на недвижими имоти?

Този вид услуга е необходима в следните случаи:

покупко-продажба, замяна на недвижими имоти;

инвестиции в уставния капитал;

обезпечено кредитиране (ипотека);

клас наемна ставкапри отдаване под наем на недвижими имоти;

определяне на стойността на неделимите подобрения при покупка или прекратяване на договор за наем;

минимизиране на данъчното облагане на предприятията;

поставяне на баланс на това, което е дарено или намерено в процеса опис на имуществото;

регистрация на права на собственост;

оценка на недвижими имоти за застрахователни цели.

За целите на оценката обектите на недвижими имоти могат да бъдат:

сгради с обществено, промишлено и социално предназначение;

производствени комплекси;

апартаменти, къщи, самостоятелни стаи, вили и др.;

складови, офисни и производствени помещения;

парцели земя;

различни съоръжения - мостове, пътища, огради, пътища за достъп и др.;

обекти на незавършено строителство, включително спрени, консервирани или прекратени.

Клиентът може да поръча оценка на недвижим имот, който на практика обединява няколко обекта. Клиентът на работата ще получи обективен, надежден резултат, който може да се превърне в мощен аргумент в процеса на приемане управленски решения.

Цели на оценката

При извършване на дейност по оценяване основният въпрос е целта на оценката. Клиентът трябва ясно да формулира целта на оценката и да обясни на оценителя как смята да използва резултатите от оценката.

Необходимо е да се разбере, че целите на оценката могат да бъдат много разнообразни и те също определят вида на установената стойност: пазарна, ликвидационна, специализирана и т.н. Това от своя страна влияе върху избора на оценителя на конкретни подходи и методи за оценка. По-долу са основните цели на оценяване на различни обекти, които най-често се срещат в оценителската практика.

Оценка за кредитиране

Оценка за застраховка

Оценка за покупка/продажба

Оценка за определяне на наемните цени

Оценка за вноска в уставния капитал

Оценка за определяне на наемни цени

Необходимостта от изчисляване на наемната цена често възниква в случаите, когато собственикът или негово упълномощено лице не може самостоятелно да определи наемната ставка. Пример за такъв случай е отдаването под наем на нестандартни жилищни имоти. Освен това е трудно да се направи без оценка на наемната цена при лизинг на имот, който изисква основен ремонт. Не по-малко уместна е оценката на наема, извършена по отношение на недвижими имоти (складове, офиси, парцели), собственост на държавата, което позволява да се определи справедливо обезщетение за използването на имота.

Оценката на разходите за наемане на офис днес е много търсена на пазара на нежилищни имоти, което позволява да се определи най-вероятната цена за наемане на помещенията, която от своя страна зависи от техническа характеристикапомещения, средната пазарна наемна цена, както и ситуацията на московския пазар на недвижими имоти.

Оценка на разходите за наем поземлен имотизвършва се при сключване или удължаване на договор за наем на земя за търговска употреба, като помага да се определи разумен размер на плащанията и да се избегнат възможни конфликти на интереси между наемателя и наемодателя.

Оценка за кредитиране

Развитието на бизнеса без заемане на средства е почти невъзможно. Най-разпространеният механизъм за привличане е кредитирането. Днес в практиката на местните банки най-често срещаният вид обезпечение за изплащане на заем, издаден от кредитополучателя, е обезпечението. Въпросът дали исканите средства отговарят на стойността на обезпечението се определя от независима оценка на пазарната стойност на предоставения като обезпечение имот.

Един вид кредитиране е ипотеката. Специфичност д? в това, че придобитото имущество става обект на обезпечение. Ипотека за лица, при закупуване на жилищни помещения, вече е познат и доста достъпен инструмент. Юридически лицаИ индивидуални предприемачитоку що започваш? майстор.

Докладвай независим оценител(независимо дали става дума за оценка на недвижими имоти на ипотечно кредитиране, оценка на акции или собственост на организация) е основата, на която банката разчита, когато решава дали да отпусне заем.

Оценка за застраховка

Обикновено оценката на имуществото за застраховане предшества етапа на подписване на застрахователен договор или се извършва при записване застрахователно събитие. Съгласно действащото законодателство, сумата е застрахованане трябва да надвишава пазарната цена на застрахованото имущество, установена към датата на регистрация на застрахователния договор.

По правило застрахователната оценка е от голямо значение в случаите, когато е необходимо да се установи пазарна цена на скъп имот. Такива обекти включват недвижими имоти, превозни средства, оборудване и др. B последните годиниВсе по-често се извършват и оценки за застраховане на изключителни и редки предмети и интелектуална собственост. Подобна оценка при застраховане трябва да бъде изключително точна и компетентна, тъй като всеки малък детайл при оценка на обект от този тип може значително да промени стойността на имота.

Независимата оценка в застраховането е най-ефективният метод за разрешаване в цивилизовани условия на всички спорове, които могат да възникнат при настъпване на събитие, предвидено в застрахователния договор.

Оценка за покупка/продажба

При извършване на сделка за покупко-продажба на имот при липса на информация за подобни сделки винаги възникват проблеми между продавача и купувача, свързани с установяване на крайната сума на сделката. Ето защо при сключване на сериозни сделки д? страните се свързват с независима оценителска фирма и поръчват оценителска услуга за покупка/продажба.

При извършване на оценка за покупко-продажба на имот експертът отчита всички параметри и характеристики на оценявания имот, отчита пазарните тенденции към момента на сделката и използва различни подходи и методи за определяне на пазара стойност на имота.

Оценка за вноска в уставния капитал

Уставният капитал е един от ключови показателикомпания говори за това? Финансово състояниеи размера на самата организация. В същото време оценка за вноска в уставния капитал е необходима както при създаване на дружество, така и в редица други случаи.

Съгласно закона вноските в уставния капитал могат да бъдат направени, както следва: пари в брой, и непарични, както и всякакви права (например собственост), които могат да бъдат изразени в парично изражение. Именно за определяне на този паричен еквивалент се извършва оценката на вноската в уставния капитал. Следните непарични вноски подлежат на оценка за вноски в уставния капитал:

вноска в уставния капитал на оборудване, машини, сгради и други обекти, класифицирани като дълготрайни активи;

принос в уставния капитал на ценни книжа;

вноска в уставния капитал на правата върху резултатите интелектуална дейност(ноу-хау, изобретения, патенти, лицензи, програми за електронни компютри);

вноска в уставния капитал на имуществени права.

Също така резултат за Уставният капиталможе да е необходимо и в ситуации, когато лицензиращият орган изисква неговото увеличение, за да получи лиценз за извършване на каквато и да е дейност.

Оценка за митническо освобождаване

Една от задачите на предприемач, занимаващ се с външноикономическа дейност, е да установи адекватна митническа стойност за стоки, внесени в Русия от чужбина.

Независима оценка за потвърждаване на митническата стойност на стоките може значително да намали данъците и митата. В допълнение, потвърждението на декларираната митническа стойност за митниците дава възможност да се определят цени за изнесени и внесени продукти. Както показва практиката, оценката за потвърждаване на митническата стойност на стоките (потвърждаване на цената на материалите, внесени от чужбина) минимизира всички възможни спорове и разногласия с митническите власти относно тяхната цена.

Оценка за счетоводство

В счетоводната практика редовно има необходимост от оценка на имотите за целите на преоценка, отписване или поставяне в баланса.

Компетентната оценка за счетоводство ви позволява да получите общи показателивсички средства, налични в предприятието, както и източниците, от които идват тези средства. Нека веднага да отбележим, че оценката за счетоводство, например оценка за отписване на имущество или оценка при поставянето му в баланса, се извършва в съответствие с действащото законодателство по специално разработени методи.

Обикновено дълготрайните активи на компанията съставляват по-голямата част от нейните активи, така че тяхната стойност и състав представляват значителен интерес за акционерите, основателите, инвеститорите и мениджърите на компании. Ето защо оценката и преоценката на дълготрайните активи на организацията винаги е търсена. Резултатите от инвентаризацията и преоценката на дълготрайните активи на предприятието ни позволяват ясно да си представим реалното финансово положениекомпания, което от своя страна дава възможност за повишаване на ефективността стопанска дейностпредприятия.

В допълнение, преоценката на дълготрайните активи е идеална база за изчисляване на амортизацията и данъците върху имуществото.

Процедурата и правилата за оценка за отписване на имущество (поставянето му в баланса) се подчиняват на разпоредбите за поддържане финансови отчетии счетоводство на Русия и различни PBU (счетоводни разпоредби). В този случай оценката при поставяне в баланса (отстраняването му от него) се извършва по действителната цена на обектите.

Оценка за вземане на управленски решения

Във всеки бизнес вземането на управленски решения изисква надеждни и действителна информацияза пазарната ситуация и стойността на активите на компанията.

Тук могат да бъдат полезни услугите на независими оценители.

Преди да започне определени бизнес дейности, ръководството на организацията трябва ясно да разбере целите си. Компетентната оценка за управленски решения позволява на ръководството на компанията да определи тактическа цел за всяко конкретно действие и стратегическа цел в дългосрочен план. В същото време, например, оценката за преструктуриране на бизнеса трябва да има измерими и конкретни цели. С други думи, за всяка цел трябва да има определен критерий, по който е възможно да се оцени нивото на постигане на тази цел. Ако такъв критерий липсва, тогава е невъзможно да се упражнява контрол, който е ключова управленска функция. Оценка за управленски решения и видове д? може да има няколко - оценка за прехвърляне на доверително управление на компания или оценка по време на преструктуриране на бизнеса и дава възможност за ясно дефиниране на целите на предприемаческите действия, насочени към подобряване на работата на организацията.

Оценка за съдебни спорове

Необходима е оценка за съда по време на процеса съдебни делапо собственост. В съдебно заседание винаги възникват въпроси относно конкретната стойност на исковете и само независима преценка за съда може да стане факторът, който ще сложи край на съдебния спор.

Всеки съд изисква точната цена на иска, така че е необходима конкретна цена на къщата, апартамента, парцела или друг имот, който се разглежда в съда.

Тази цена трябва да бъде оправдана. Това оправдание е докладът на независим оценител за пазарната стойност на имота.

Съдебна оценка обикновено се изисква в следните ситуации:

оценка при спорове с данъчни властиотносно правилното изчисляване и плащане на данъците;

оценка при определяне размера на щетите (или пропуснатите ползи);

оценка при делба на имущество;

оценка при изземване на имоти за общински и държавни нужди;

Видове разходи

В оценителската практика има различни видове cost.p.5 FSO № 2 Цената на недвижимите имоти е разделена на следните видове:

  • · пазарна цена;
  • · инвестиционни разходи;
  • · ликвидационна стойност;
  • · кадастрална стойност.

При определяне на пазарната стойност на обекта на оценката се определя най-вероятната цена, на която обектът на оценката може да бъде отчужден към датата на оценката на открития пазар в конкурентна среда, когато страните по сделката действат разумно, разполагайки с всички необходими информация и стойността на цената на сделката не се отразява при извънредни обстоятелства, т.е. когато:

  • · една от страните по сделката не е длъжна да отчужди обекта на оценка, а другата страна не е длъжна да приеме изпълнение;
  • · страните по сделката са добре запознати с предмета на сделката и действат в свой интерес;
  • · обектът на оценката се представя на свободния пазар чрез публична оферта, характерна за подобни обекти на оценка;
  • · цената на сделката представлява разумно възнаграждение за обекта на оценка и не е налице принуда от страна на страните по сделката по никоя страна;
  • · плащането на обекта на оценката се изразява в парична форма.

Инвестиционната стойност е цената на обект на оценка за конкретно лице или група лица, когато е установена от това лице (лица). инвестиционни целиизползване на обекта на оценка.

При определяне инвестиционна стойностЗа разлика от определянето на пазарната стойност, отчитането на възможността за отчуждаване по инвестиционна стойност на открития пазар не е необходимо. Инвестиционните разходи могат да се използват за измерване на ефективността на инвестицията.

При определяне на инвестиционната стойност на обекта на оценка, стойността за конкретно лице или група лица се определя за инвестиционните цели на използване на обекта на оценка, установен от това лице (лица) -- инвестиционни имотида генерира доход под формата на наем и увеличение на стойността. При определяне на инвестиционната стойност, за разлика от определянето на пазарната стойност, не е необходимо да се отчита възможността за отчуждаване на инвестиционната стойност на свободния пазар.

При определяне спасителна стойностна обекта на оценката се определя изчислена стойност, отразяваща най-вероятната цена, на която този обект на оценка може да бъде отчужден през периода на експониране на обекта на оценка, по-малък от типичен периодизлагане на пазарни условия, в условия, при които продавачът е принуден да извърши сделка за отчуждаване на имущество. При определяне на ликвидационната стойност, за разлика от определянето на пазарната стойност, се взема предвид влиянието на извънредни обстоятелства, принуждаващи продавача да продаде предмета на имущество при условия, които не отговарят на пазарните условия.

При определяне на кадастралната стойност на обект на оценка пазарната стойност, установена и одобрена в съответствие със законодателството, уреждащо провеждането на кадастрална оценка. Кадастрална стойностопределени от оценителя, по-специално за данъчни цели.

Има няколко подхода за оценка на всякакъв вид недвижими имоти, използвани от професионални оценители:

  • ? Сравнителен подход
  • ? Икономически ефективен подход
  • ? Доходен подход

Всеки от 3-те подхода има свои специфични методи за оценка на недвижимите имоти

Доходен подход

Доходният подход при оценката на недвижими имоти се основава на определяне на стойността на даден имот въз основа на изчисляването на очаквания доход от собствеността (използването) на този имот. Този показател е много важен, защото ви позволява да предвидите цената на даден обект в бъдеще.

Доходният подход е един от най-използваните методи за оценка на недвижими имоти в оценителската практика днес.

Според съвременния икономист А. В. Вишневецки този подход се нарича още „маргинален“ (от английския термин „марж“, често използван в Русия като аналог на понятието „печалба“). Приложимостта на пределния подход е ясно изразена през периода икономически растежв държавата. Доходният подход е неразделна част от процедурата за надлежна проверка.

Методът на доходите се основава главно на определяне на стойността на недвижими имоти чрез изчисляване на дисконтирания поток от доходи (от собствеността или използването на този обект). Този метод се основава на принципа на очакването - установяване на текущата стойност на доходите и други ползи, които могат да бъдат получени в бъдеще от притежаването на този имот. Логично е, че собственикът на имота няма да се откаже от имота си за по-малко от сумата, която би могъл да получи, като продължи да го експлоатира, а купувачът няма да плати повече от сумата, която последващото използване на този имот за търговски цели ще го доведе. По този начин цената на имота се определя на базата на стойността на бъдещите приходи чрез споразумение между страните.

При изчисляване с помощта на подхода на дохода се използват следните методи: капитализация на дохода и дисконтиране парични потоци. Тези техники са основните в този метод.

  • 1) В съответствие с технологията на метода на пряка капитализация, стойността се определя от съотношението на нетния оперативен доход преди данъци към нормата на капитализация. Процентът на капитализация се определя от оценителя въз основа на основния лихвен процент, като се коригира спрямо рисковете.
  • 2) Методът на дисконтирания паричен поток се използва, когато паричните потоци са неравномерни (нестабилен доход) или когато се използват различни коефициенти на капитализация. Според методиката себестойността на обекта се определя като сума от дисконтираните приходи за проекта. За целта е необходимо да се определи модел на паричния поток с прогноза за разходите и инвестициите за избрания период. Дисконтовият процент се определя, като се вземат предвид същите параметри, както при метода на капитализация.

Същността на метода е, че подходът на доходите оценява стойността на недвижимите имоти като текущата стойност на бъдещите парични потоци. Освен това този подход отразява нивото на риск за оценявания имот, както и качеството и количеството на приходите, които оценяваният имот може да донесе по време на експлоатационния си живот. Основното предимство доходен подходе, че ви позволява да вземете предвид бъдещето инвестиционни рисковесега.

Недостатъкът на метода е, че бъдещият доход - прогнозираната стойност на приходите от наем и сумата на бъдещата препродажба на имота - се определя от оценителя чрез анализиране на редица фактори и следователно може да съдържа известна грешка, тъй като е невъзможно да се определи абсолютно точно състоянието на пазара на недвижими имоти в дългосрочен план.

Икономически ефективен подход

Разходният подход (базиран на активите подход) е набор от методи за оценка, при които стойността на даден обект е равна на сбора от стойността на парцела и разходите за възпроизвеждане (подмяна) на всички подобрения, минус натрупаната амортизация, и стойността на пасивите, т.е. стойността на обекта, който се оценява, зависи от разходите за създаване на подобен обект. Този подход се използва за оценка на самостоятелни сгради, домакинства и предприятия.

Сравнителен подход

Сравнителният подход е съвкупност от методи за оценка на стойността на оценявания обект, основани на сравнение на оценявания обект с обекти - аналози на оценявания обект, за които има информация за цените. Обект - аналог на обект на оценка за целите на оценката - е обект, който е подобен на обекта на оценка по отношение на основните икономически, материални, технически и други характеристики, които определят неговата стойност. (вижте Федерален стандарт за оценка № 1)