У дома > организации  > Примери за корекции в сравнителния метод. Определяне на промени в сравнителния подход за оценка на недвижими имоти. Стъпки за използване на сравнителния подход


Примери за корекции в сравнителния метод. Определяне на промени в сравнителния подход за оценка на недвижими имоти. Стъпки за използване на сравнителния подход




5.1. Сравнителен подход към оценката на недвижими имоти... 57

5.2. Методи на сравнителния подход 59

5.1. Сравнителен подход към оценката на недвижими имоти

Основният принцип на сравнителния подход към оценката на недвижими имоти е принципът на заместването. В него се казва, че ако на пазара има няколко подобни обекта, рационалният инвеститор няма да плати повече от сумата, което би струвало закупуването на недвижим имот с подобна полезност.

Принципът на заместване се прилага и за недвижими имоти, носещи доход. Типичният инвеститор в информация сравнява доходоносни имоти за продажба и също така разглежда алтернативни инвестиционни възможности. Инвеститорите сравняват периодите на изплащане на инвестициите за различни проекти, норми на възвръщаемост и капиталови инвестиции - при различни варианти, като се вземат предвид данъчните предимства, разходите за управление и други фактори.

Могат да се разграничат следните основни етапи на оценка на недвижими имоти с помощта на сравнителен подход:

1. На първия етаппроучване на състоянието и тенденциите на развитие на пазара на недвижими имоти и особено на сегмента, към който принадлежи имотът. Идентифицират се недвижими имоти, които са най-сравними с оценявания и които са продадени наскоро.

2. На втория етапсъбира се и се проверява информация за аналогични обекти; събраната информация се анализира и всеки аналогов обект се сравнява с оценявания.

3. На третия етапсе правят корекции на продажните цени на сравними имоти.

4. На четвъртия етапдоговарят се коригирани цени на аналогични обекти и на базата на сравнителен подход се извежда крайната стойност на пазарната стойност на имота.


На първия етап от оценкатанедвижими имоти чрез сравнителен подход се изследва състоянието на пазара на недвижими имоти и тенденциите в неговото развитие, извършва се сегментирането му и се определя към кой пазарен сегмент принадлежи оценяваният обект. Освен това в този сегмент, според определени критерии, се идентифицират обекти, които са най-сравними с изследваното (аналогови обекти).

Сегментиране на пазарае процес на разделяне на пазара на сектори (сегменти). Разделянето става на сектори, които имат сходни обекти и теми.

Обектите трябва да са сходни по предназначение, качество, прехвърлени права и местоположение.

Субектите трябва да са сходни по платежоспособност, възможности за финансиране и мотивация за инвестиране.

Сравнимите имоти трябва да принадлежат към същия сегмент на пазара на недвижими имоти като този, който се оценява; сделките с тях трябва да се извършват при условия, характерни за този сегмент. По-специално трябва да се наблюдават следните точки:

Период на експозиция- това е времето, през което един обект трябва да е на пазара, за да бъде продаден. Периодът на експозиция е различен за различните пазарни сегменти.

Независимост на субектите на сделката. Ако купувачът и продавачът са свързани, или са представители на холдинг и независимо дъщерно дружество, или имат друга взаимозависимост или взаимен интерес, сделките между тях обикновено не се сключват на пазарна цена и данните за тях не могат да бъдат използвани за сравнение.

Инвестиционна мотивация. Инвеститорите трябва да имат подобни мотиви, а обектите трябва да имат сходно най-добро и най-ефективно използване. По този начин покупката на сграда с цел организиране на офис в нея не може да се използва като аналог, ако сградата се планира да се използва като хотел, тъй като очакваните потоци от приходи и разходи ще бъдат различни.

Основните критерии при избора на сравними обекти (аналози) са:

1) Права на собственост върху недвижими имоти.

2) Условия за финансиране.

3) Условия и време на продажба.

4) Местоположение.

5) Физически характеристики.

В различните сегменти на пазара на недвижими имоти се използват различни единици за сравнение.

Единици за сравнение на земята:

§ цена за 1 ха;

§ цена на сто квадратни метра;

§ цена за 1 челен метър:

§ цена за 1 кв. м.

Единици за сравнение на застроените площи:

· цена за 1 кв. м. обща площ;

· цена за 1 кв. м. чиста площ, предмет на наем;

· цена за 1 куб.м м.

Като икономическа единицаЗа сравнение, когато се оценяват проекти въз основа на съотношението на приходите и продажната цена, може да се използва коефициентът на брутен наем или общият коефициент на капитализация.

Класификация и същност на измененията

Различните методи за изчисляване и извършване на корекции за разлики между оценявания обект и сравним аналог ни позволяват да класифицираме въведените изменения, както следва:

Процентни корекциипо правило се въвеждат чрез умножаване на продажната цена на аналогичен обект или неговата единица за сравнение с коефициент, отразяващ степента на разлики в характеристиките на аналогичния обект и оценявания обект. Разсъжденията тук се свеждат до следното: ако оценяваният обект е по-добър от сравним аналог, тогава към цената на последния се добавя коефициент на увеличение. В противен случай се прилага коефициент на намаление към цената на сравним аналог.


Процентните корекции включват, например, корекции за местоположение, износване и време на продажба.


Корекции на разходите

а) Паричните корекции, направени на единицата за сравнение (1 хектар, единица плътност, 1 сто квадратни метра), променят цената на продадения аналогов обект с определена сума, която се оценява на разликите в характеристиките на аналоговия обект и обект, който се оценява. Положителна корекция се прави, ако оценяваният обект е по-добър от сравним аналог. В противен случай се прилага отрицателна корекция към цената на сравнимия продукт.

Паричните корекции, направени на единицата за сравнение, включват корекция за физическо състояние, както и корекции, изчислени чрез статистически методи.

б) Извършените парични корекции на цената на продавания аналогов обект като цяло я променят с определена сума, която се оценява на разликата в характеристиките на аналоговия обект и оценявания обект.

Паричните корекции, направени на цената на продавания аналогов обект като цяло, трябва да включват корекции за наличието или липсата на допълнителни подобрения (разширения на склад, паркинги и др.).

5.2. Методи на сравнителния подход

Изчисление и корекции

За изчисляване и извършване на корекции се използват много различни методи, сред които са следните:

o методи, базирани на анализа на сдвоените продажби;

o експертни методи за изчисляване и корекции;

o статистически методи.

Метод на сдвоени продажби

Сдвоена продажба означава продажба на два обекта, като в идеалния случай те са точно копие един на друг с изключение на един параметър (например местоположение), наличието на който обяснява разликата в цената на тези обекти. Този метод ви позволява да изчислите корекцията за горепосочената характеристика и да я приложите, за да коригирате продажната цена на аналогов обект, сравним с обекта на оценка за този параметър.

Ограниченото използване на този метод се обяснява със сложността на избора на обекти за сдвоени продажби, търсенето и обработката на голямо количество информация.

Експертни методи за изчисляване и корекции

В основата на експертните методи за изчисляване и извършване на корекции, обикновено проценти, е субективното мнение на експерт-оценител за това колко по-лош или по-добър е оценяваният обект от сравним аналог.

Нека обозначим стойността на обекта на оценка като X и приемем продажната цена на сравним аналог като равна на 1,0.

В случая мотивите се свеждат до следното:

1. Обектът е с 15% по-добър от неговия аналог, тогава цената на аналога трябва да се увеличи със същите 15%:

X = 1,0 + 15% x 1,0 = 1,0 x (1+ 0,15) = 1,15

2. Обектът, който се оценява, е с 15% по-лош от неговия аналог, цената на аналога ще намалее:

X = % x 1,0 = 1,0 x (= 0,85.

3. Аналогът е с 15% по-добър от оценявания обект. Цената на аналога трябва да намалее:

1,0 = X + 15% x X = X(1 + 0,15), X = 1/0,87.

4. Аналогът е с 15% по-лош от оценявания обект. Цената на аналога трябва да се увеличи:

1,0 = X - 15% x X = X x (, X = 1/0,85 = 1,18.

Експертни методи за изчисление и корекция обикновено се използват, когато не е възможно да се изчислят достатъчно точни корекции в долари, но има пазарна информация за процентни разлики.

Статистически методи за изчисляване на корекциите

При оценката на недвижими имоти с помощта на метода на сравнителния анализ на продажбите, в процеса на извършване на корекции за разликите между оценявания обект и неговия аналог, не винаги е възможно да се направи относително точно изчисление на вероятната цена на обекта. Ако не използвате методи за изчисляване на корекции като корелационен регресионен анализ, трябва да въведете възможно най-малко корекции за разликите в характеристиките на сравняваните обекти. Това се отнася предимно за корекции за физически разлики (по-специално корекции на мащаба).

Същността на метода на корелационно-регресионния анализ е допустимото формализиране на връзката между промените в цените на даден обект на недвижими имоти и промените в някоя от неговите характеристики.

Този метод е трудоемък и изисква доста развит пазар на недвижими имоти за неговото прилагане, тъй като включва анализ на голям брой представителни извадки от базата данни.

Оценка на проекти въз основа на съотношението на приходите и продажната цена

В този случай следните единици за сравнение се използват като единици за сравнение:

1. Мултипликатор на брутна рента (GRM).

2. Общ коефициент на капитализация (OCR).

1. Мултипликатор на брутна рентапредставлява съотношението на продажната цена към потенциалния брутен доход (PVI) или действителния брутен доход (AGI).

За да използвате VRM, трябва:

а) Оценете пазарния доход от наем на оценявания имот.

b) Определете съотношението на брутния (действителен) доход към продажната цена за сравними продажби на аналога.

в) Умножете дохода от наем от имота, който се оценява от VRM.

Вероятната продажна цена на оценявания имот се изчислява по формулата:

Tsob = Dr x VRM = Dr x Tsa/PVD;

където Tsob е вероятната продажна цена на оценявания имот;

Dr - доход от наем на оценявания имот;

GRM - брутен рентен мултипликатор;

Tsa - продажна цена на сравним аналог;

PPV - потенциален брутен доход.

VRM не се коригира за удобства или други разлики между предметния имот и сравними аналози, тъй като изчисляването на VRM се основава на действителните лизингови плащания и продажните цени, които вече вземат предвид тези разлики.

Методът е доста прост, но има следните недостатъци:

Може да се използва само в условия на развит и активен пазар на недвижими имоти;

Не отчита напълно разликата в риска или възвръщаемостта на капитала между обекта на оценката и неговия сравним аналог;

Той също така не взема предвид вероятната разлика в нетния оперативен доход.

2. Коефициент на обща капитализация

Използвайки общ коефициенткапитализация, процесът на определяне на вероятната продажна цена на оценявания обект може да бъде представен под формата на следните етапи:

1. избор на сравними (включително по отношение на риск и доход) продажби в даден сегмент от пазара на недвижими имоти;

2. коефициентът на обща капитализация (TCR) се определя от съотношението на нетния оперативен доход (NOI) на сравним аналог към неговата продажна цена:

Kcap = CHODa/Ca;

където Kcap е коефициентът на капитализация;

CHODa - нетен оперативен доход на аналога;

Tsob = CHODob/Kcap,

където Tsob е вероятната цена на обекта на оценка;

ЧОДоб - нетни приходи от дейността на обекта на оценка;

Kcap е коефициентът на капитализация, изчислен от пазарни данни за сравними аналози.

Анализ на получените изчисления и окончателното заключение за вероятната цена на имота с помощта на сравнителния подход за оценка на недвижими имоти

Последният етап от сравнителния подход за оценка на недвижимите имоти е анализът на направените изчисления с цел получаване на крайната стойност на стойността на оценявания имот. В този случай е необходимо:

1. Внимателно проверете сравнимите данни за продажбите, използвани за изчислението, и техните коригирани стойности.

2. Съпоставете коригираните стойности на сравними продажби чрез изчисляване на среднопретеглената стойност.

Среднопретеглената стойност, изчислена от оценителя, ще бъде вероятната продажна цена на оценявания обект, която може да бъде закръглена в приемливи граници за всеки конкретен случай.

Въпроси за самоконтрол

1. Кои са основните единици за сравнение, използвани в сравнителен подход?

2. Какви са основните критерии за прилагане на метода на сдвоените продажби, използван в сравнителния подход?

3. Възможно ли е да се коригират елементите (характеристиките) на оценявания имот при моделиране на неговата стойност чрез сравнителен подход?

4. Каква е разликата между количествените и качествените методи за изчисляване и извършване на корекции при прилагане на сравнителния подход? В какви случаи е възможно да се използват само качествени методи за корекция?

5. Какъв брой сравними обекти на недвижими имоти е необходим и достатъчен за прилагане на метода за анализ на сдвоени данни в сравнителния подход?

6. Избройте предимствата и недостатъците на метода на множителя на брутния наем.

7. Кои са основните статистически характеристики, използвани в сравнителния подход при изготвяне на първоначални пазарни данни и анализ на коригирани продажни цени на съпоставими недвижими имоти, за да се оцени надеждността на моделираната стойност на оценявания имот?

Тест за текущ контрол на знанията

1. За кои недвижими имоти е общоприложим сравнителният подход за оценка на тяхната стойност?

а) офис сграда,

б) спортен дворец,

в) двата свойства?

2. Компанията е придобита преди пет години поземлен имотна стойност 2000 USD д. и построи върху него склад. Изграждането на склада тогава струва на компанията 25 000 USD. д. В момента подобни складове с подобни парцели в този район се продават средно за 40 000 USD. д., а свободни (незастроени) парцели - за 3000 USD. д. Каква е пазарната стойност на склада (с обекта), изграден от компанията в момента?

а) 40 000 USD д.,

б) 28000 USD д.,

в) 27 000 USD д.

3. Оценителят идентифицира три елемента за сравнение: местоположение, динамика на сделките на пазара (дата на продажба) и условия на продажба (честота на сделките). В какъв ред трябва да направи корекции на сравнимите елементи за тези елементи?

а) местоположение, динамика на сделките на пазара, условия на продажба,

б) условия на продажба, динамика на цените на пазара, местоположение,

в) динамика на сделките на пазара, условия на продажба, местоположение,

г) в произволен ред.

4. На какви изисквания трябва да отговарят продаваните имоти, за да бъдат годни за прилагане на сравнителния подход за определяне на стойността на оценявания имот?

а) имотът трябва да е от същия тип,

б) участниците в транзакциите са имали обективно разбиране за този пазарен сегмент,

в) участниците в сделките не са имали взаимоотношения, които биха могли да повлияят на цените на сделките,

г) пазарните данни за цените на сделките са получени от лице, заинтересовано от тяхното изкривяване,

д) сделките са териториално „обвързани“ (извършени в една зона, област),

д) всичко по-горе.

5. За да прецените кой от изброените видове недвижими имоти е най-подходящият метод за сравнителни продажби:

б) складове,

в) фабрики,

6. Коя единица за сравнение е най-подходяща при оценка на земя за строителство на жилищна сграда?

а) обща площ на земята, брой декари,

б) дължина на уличната фасада, m,

в) брой апартаменти, които могат да бъдат построени, rub./апартамент,

г) цена за квадратен метърпарцел, rub./m2.

7. Коя е най-подходящата единица за сравнение при оценка на стойността на автосервиз?

а) цена на място за кола, rub./m2,

б) цена на квадратен метър от общата площ на сградата, rub./m2,

в) цена на кубичен метър складова площ, rub./m3,

г) цена на квадратен метър от общата площ, заета от магазина, rub./m2.

8. При използване на метода за сравнителен анализ на продажбите се правят корекции за елементи за сравнение:

а) от сравними обекти към оценения,

б) от оценени към сравними.

Сравнителен подход до оценка - това е набор от методи за оценка на стойността, основани на сравнение на обекта на оценка с неговите аналози, за които има информация за цените на сделките с тях.

Условия за прилагане на сравнителния подход: 1. Обектът не трябва да бъде уникален. 2. Информацията трябва да бъде изчерпателна, включително условията на сделките. 3. Факторите, влияещи върху цената на сравними аналози на оценявания имот, трябва да бъдат сравними.

Сравнителният подход се основава на принципите:- замествания; - баланс; - търсене и предлагане.

Етапи на сравнителния подход:

Етап 1

Проучване на пазара - извършва се анализ на състоянието и тенденциите на пазара и особено на сегмента, към който принадлежи оценяваният обект; идентифицират се обекти на недвижими имоти, които са най-сравними с оценявания и които са продадени сравнително наскоро.

Етап 2

Събиране и проверка на достоверността на информация за аналози на оценявания имот, предлагани за продажба или наскоро продадени; сравнение на аналогови обекти с оценявания обект.

Етап 3

Корекция на продажните цени на избрани аналози в съответствие с разликите от обекта на оценка.

Етап 4

Установяване на стойността на обекта на оценка чрез договаряне на коригираните цени на аналогични обекти.

Сравнимите обекти трябва да принадлежат към един и същ сегмент и сделките с тях трябва да се извършват при условия, характерни за този сегмент:

Период на експозиция. Период на експозиция – времето, през което обектът е на пазара;

Независимост на субектите на сделката. Независимостта означава, че сделките не се сключват на пазарна цена, ако продавачът и купувачът: · са свързани; · са представители на холдинга и самостоятелно дъщерно дружество; · имат друга взаимозависимост и взаимен интерес; · извършват се сделки с обекти, обременени с обезпечение или други задължения; · занимаващи се с продажба на недвижими имоти на починали лица и др.; - инвестиционна мотивация, която се определя от: · сходни мотиви на инвеститорите; · подобни на най-добрите и повечето ефективно използванеобекти; · степен на износеност на сградата.

Основните критерии за избор на аналогови обекти: 1. Права на собственост върху недвижими имоти. Корекцията на правото на собственост е разликата между пазарния наем и договорния наем, тъй като пълното право на собственост се определя при пазарен наем и налично текущо финансиране. 2. Условия за финансиране на сделката. Ако условията на финансиране на сделката са нетипични, е необходим задълбочен анализ, в резултат на който се прави корекция. 3. Условия за продажба и време на продажба. 4. Местоположение. 5. Физически характеристики.

Необходима е корекция на сравнимите продажби, за да се определи крайната стойност на предметния имот. Изчислението и корекциите се правят въз основа на логически анализ на предишни изчисления, като се отчита значимостта на всеки показател. Най-важното е точно определение корекционни фактори(виж Фиг. 3.2).

Видове корекции

Процентни корекциисе въвеждат чрез умножаване на продажната цена на аналогичен обект или негова единица за сравнение по коефициент, отразяващ степента на разлики в характеристиките на аналогичния обект и оценявания обект. Ако оценяваният обект е по-добър от сравнимия аналог, тогава към цената на последния се добавя коефициент на повишаване; ако е по-лош, се добавя коефициент на намаляване.

Корекции на разходите:

а) абсолютни корекции,добавени към единицата за сравнение, променят цената на продадения аналогов обект с определена сума, която се оценява на разликата в характеристиките на аналоговия обект и оценявания обект. Положителна корекция се прави, ако оценяваният обект е по-добър от сравним аналог, отрицателна корекция, ако е по-лош;

б) парични корекции, добавени към цената на продавания аналогов обект като цяло, я променят с определена сума, на която се оценяват разликите в характеристиките.

Кумулативни лихвени корекциисе определят чрез умножаване на всички индивидуални процентни корекции.

Промяна във формата общо групиранеобикновено се използва в развит пазар на недвижими имоти, където има голям брой продажби. Кумулативната корекция се извършва в рамките на идентифицираната група от сравними показатели.

Последователност на измененията: 1. Корекция на условията за финансиране. 2. Корекция за специални условия на продажба. 3. Корекция за времето на продажба. 4. Корекция за местоположение. 5. Корекция за физически характеристики.

Предимства на сравнителния подход: 1. Крайната цена отразява мнението на типичните продавачи и купувачи. 2. Продажните цени отразяват промените финансови условияи инфлацията. 3. Статично обосновани. 4. Правят се корекции за разликите между сравняваните обекти. 5. Доста лесен за използване и дава надеждни резултати.

Недостатъци на сравнителния подход: 1. Разлики в продажбите. 2. Трудности при събирането на информация за практическите продажни цени. 3. Трудността при събиране на информация за конкретните условия на сделката. 4. Зависимост от пазарната активност. 5. Зависимост от стабилността на пазара. 6. Трудност при съгласуване на данни за значително различни продажби.

Методи за оценка на размера на корекцията, използвани в сравнителния подход.

Количествени методи.

    Метод за сравняване на факти, избор на групи аналози на пазара: един с елементи за всяка необходима поправка, вторият без него.

Основната теория зад метода е, че ако има една разлика между два подобни артикула, тогава разликата в цената се приписва на този артикул. Методът може да се използва, когато има няколко разлики. При въвеждане на голям брой корекции, точността намалява.

    Анализ на вторичния пазар. Когато пазарната инфлация на съществуващи продажби прави невъзможно анализирането на сдвоен набор от данни. Корекцията се изчислява въз основа на данни, които не са пряко свързани с обекта на оценка и аналози.

    Метод за анализ на разходите. Корекциите се оценяват въз основа на анализ на разходите за създаване на отделен елемент от обекта, като се вземат предвид износването, но е необходима проверка с пазарни данни.

    Метод на регресионен анализ. Построени са графики, изведени са формули от зависими разлики в характеристиките. Използва се, когато количествените са невъзможни, тогава качествените.

Методите се основават на класиране на качествени характеристики (по-добри, малко по-добри, еднакви, малко по-лоши, много по-лоши)

    сравнителен анализ, изследва аналози, за да определи дали въздействието върху разходите на сравняваните артикули е по-голямо, равно или по-малко от това на оценявания артикул. Същността е подобна на метода за съпоставяне на двойки, само като се използва примерът за качествени оценки.

    Анализ на разпространението. Аналозите са разпределени по реда на монотонните промени в обекта на оценка. След това се определя мястото на оценявания обект в поредицата от сравнителни продажби.

    Индивидуални експертни проучвания.

Техника за извършване на корекции при сравнителен подход.

Правят се промени в ценовите характеристики на имотите аналог. На корекции подлежат само аналогови обекти. Обектът на оценка никога не се коригира.

Основният въпрос, който трябва да се реши на този етап е: колко би струвал аналогът, ако има същите характеристики като обекта на оценка.

Основното правило за извършване на промени: ако е аналог по-добре от обектаоценки, след което се прави низходяща или отрицателна корекция (със знак минус); ако аналогът е по-лош от обекта на оценка, тогава се прави положителна корекция.

При извършване на промени е необходимо да се коригира всяка различна характеристика - елемент на сравнение.

Групи елементи за сравнение:

    Елементи, свързани с условията на сделката и пазарните условия (права, условия на финансиране, дата на продажба, условия на сделката)

    Елементи, свързани пряко с обекта (характеристики и др.)

За групи от сравнителни елементи могат да се прилагат различни последователности от изменения (на зависима или независима основа)

Зависима последователност: правят се корекции на резултата от предишната коригирана цена; Редът на елементите за сравнение има значение (права, условия на финансиране, условия на продажба, дата на продажба)

Независима поправка. Корекции за всеки елемент, изчислени въз основа на резултата, получен след коригиране за пазарните условия в произволен ред.

Методи на сравнителния подход.

1) Метод на сравнителен анализ на продажбите - оценка на стойността на обект (стойност на имота) чрез сравняване на цените на последните продажби на подобни обекти. В рамките на метода: анализирайте пазарната ситуация за подобни обекти и събирайте надеждна информация за тях; определят респ. единици за сравнение на обекта и сравнение. анализ за всяка единица; подчертават необходимите елементи за сравнение; сравняват оценявания обект и избраните обекти за сравнение, за да коригират продажните им цени или да ги изключат от списъка на сравняваните; редица коригирани показатели на стойността на сравняваните обекти водят до една стойност или до диапазон на пазарната стойност на оценявания обект. Методът е подходящ, когато е налице голямо количество надеждна информация и често се комбинира със статистически методи за оценка. Основното му предимство е възможността да се получи резултат, който най-точно отразява отношението на пазара към обекта на оценка. Трудностите при оценката на стойността на един обект се дължат на факта, че няма дори два абсолютно еднакви обекта. Освен това е необходимо да се вземат предвид транзакциите, които съответстват на определението за пазарна стойност, т.е. такива, които не се влияят от непазарни фактори. При продажба на високодоходни имоти информацията за техните икономически характеристики и условия на продажба често е недостъпна или непълна, поради което в такива случаи диапазонът, в който е най-вероятно да се намира пазарната стойност, може да бъде само „очертан“.

2) Метод на брутна рента. Основава се на наличието на пряка зависимост между продажната цена и съответния доход от наем. Тази връзка се измерва с множител. (брутен коефициент на наем). Използва се при оценка на недвижими имоти, които могат да генерират доход.

VRM е съотношението на продажната цена на даден обект към потенциалния или ефективен брутен доход. В зависимост от ситуацията, стойността на VRM на аналози за определяне на VRM на обекта се прилагат процедури за хармонизиране на резултатите.

Вероятната продажна цена се изчислява по формулата: C = Pvd*VRM

PVD - брутен доход от оценявания обект; GRM е средният брутен мултипликатор на наема.

Стъпки на метода:

Избор на сравними аналози;

Изчисляване на VRM;

Координиране на придобитите BRM знания за определяне на единична BRM стойност или диапазон от BRM стойности, които могат да бъдат приложени към обекта, който се оценява;

Определяне на съпоставими обекти по отношение на наем;

Анализ на аналози, сравнението им със съответните характеристики на оценявания обект;

Изчисляване на корекции за получаване на стойността на пазарния доход от наем на оценявания имот;

Изчисляване на стойността на оценявания обект по формулата.

Недостатъци на метода:

    Приложение само на активни пазари на недвижими имоти, носещи приходи;

    Разликата в рисковете между обекта на оценка и аналозите не се взема предвид

    Разликата в NRR не се взема предвид

3. Оценка на недвижими имоти

3.5. Подходи за оценка на недвижими имоти.

3.5.1. Сравнителен (пазарен) подход

Сравнителен подходдо оценка - това е набор от методи за оценка на стойността, основани на сравнение на обекта на оценка с неговите аналози, за които има информация за цените на сделките с тях.

Условия за прилагане на сравнителния подход:
1. Обектът не трябва да бъде уникален.
2. Информацията трябва да бъде изчерпателна, включително условията на сделките.
3. Факторите, влияещи върху цената на сравними аналози на оценявания имот, трябва да бъдат сравними.

Сравнителният подход се основава на принципите:
- замествания;
- баланс;
- търсене и предлагане.

Етапи на сравнителния подход:

Етап 1

Проучване на пазара - извършва се анализ на състоянието и тенденциите на пазара и особено на сегмента, към който принадлежи оценяваният обект; идентифицират се обекти на недвижими имоти, които са най-сравними с оценявания и които са продадени сравнително наскоро.

Етап 2

Събиране и проверка на достоверността на информация за аналози на оценявания имот, предлагани за продажба или наскоро продадени; сравнение на аналогови обекти с оценявания обект.

Етап 3

Корекция на продажните цени на избрани аналози в съответствие с разликите от обекта на оценка.

Етап 4

Установяване на стойността на обекта на оценка чрез договаряне на коригираните цени на аналогични обекти.

Сравнимите обекти трябва да принадлежат към един и същ сегмент и сделките с тях трябва да се извършват при условия, характерни за този сегмент:

Период на експозиция. Период на експозиция – времето, през което обектът е на пазара;

Независимост на субектите на сделката. Независимостта означава, че сделките не се сключват на пазарна цена, ако продавачът и купувачът:
· са свързани;
· са представители на холдинга и самостоятелно дъщерно дружество;
· имат друга взаимозависимост и взаимен интерес;
· извършват се сделки с обекти, обременени с обезпечение или други задължения;
· занимаващи се с продажба на недвижими имоти на починали лица и др.;
- инвестиционна мотивация, която се определя от:
· сходни мотиви на инвеститорите;
· сходно най-добро и най-ефективно използване на съоръженията;
· степен на износеност на сградата.

Основни критерии за избор на аналогови обекти:
1. Права на собственост върху недвижими имоти.
Корекцията на правото на собственост е разликата между пазарния наем и договорния наем, тъй като пълното право на собственост се определя при пазарен наем и налично текущо финансиране.
2. Условия за финансиране на сделката. Ако условията на финансиране на сделката са нетипични, е необходим задълбочен анализ, в резултат на който се прави корекция.
3. Условия за продажба и време на продажба.
4. Местоположение.
5. Физически характеристики.

Необходима е корекция на сравнимите продажби, за да се определи крайната стойност на предметния имот. Изчислението и корекциите се правят въз основа на логически анализ на предишни изчисления, като се отчита значимостта на всеки показател. Най-важното е точното определяне на корекционните коефициенти (виж фиг. 3.2).

Ориз. 3.2. Видове корекции

Процентни корекциисе въвеждат чрез умножаване на продажната цена на аналогичен обект или негова единица за сравнение по коефициент, отразяващ степента на разлики в характеристиките на аналогичния обект и оценявания обект. Ако оценяваният обект е по-добър от сравнимия аналог, тогава към цената на последния се добавя коефициент на повишаване; ако е по-лош, се добавя коефициент на намаляване.

Корекции на разходите:

а) абсолютни корекции,добавени към единицата за сравнение, променят цената на продадения аналогов обект с определена сума, която се оценява на разликата в характеристиките на аналоговия обект и оценявания обект. Положителна корекция се прави, ако оценяваният обект е по-добър от сравним аналог, отрицателна корекция, ако е по-лош;

б) парични корекции, добавени към цената на продавания аналогов обект като цяло, я променят с определена сума, на която се оценяват разликите в характеристиките.

Кумулативни лихвени корекциисе определят чрез умножаване на всички индивидуални процентни корекции.

Промяна във формата общо групиранеобикновено се използва в развит пазар на недвижими имоти, където има голям брой продажби. Кумулативната корекция се извършва в рамките на идентифицираната група от сравними показатели.

Последователност на измененията:
1. Корекция на условията за финансиране.
2. Корекция за специални условия на продажба.
3. Корекция за времето на продажба.
4. Корекция за местоположение.
5. Корекция за физически характеристики.

Предимства на сравнителния подход:
1. Крайната цена отразява мнението на типичните продавачи и купувачи.
2. Продажните цени отразяват промените във финансовите условия и инфлацията.
3. Статично обосновани.
4. Правят се корекции за разликите между сравняваните обекти.
5. Доста лесен за използване и дава надеждни резултати.

Недостатъци на сравнителния подход:
1. Разлики в продажбите.
2. Трудности при събирането на информация за практическите продажни цени.
3. Трудността при събиране на информация за конкретните условия на сделката.
4. Зависимост от пазарната активност.
5. Зависимост от стабилността на пазара.
6. Трудност при съгласуване на данни за значително различни продажби.

3.5.1.1. Метод на сдвоени продажби

Един от начините за определяне на размера на корекцията за всяка характеристика е да се анализират сдвоени продажби. Състои се от сравняване и анализиране на няколко двойки сравними продажби. Съвпадащите продажби обаче са продажби на два имота, които са почти идентични, с изключение на една характеристика, която оценителят трябва да оцени, за да използва като корекция на действителната цена на сравнимия имот.

Например

Известна е следната информация за пазарните продажби:

Площ, m2

Продажна цена, $

Определете:

1. Корекция за разликите в площта.

2. Корекция за наличие на градина.

3. Корекция за наличие на гараж.

Решение

Оценим

Площ, m2

Корекция

Корекция

Корекция

Продажна цена, $

29000

Пълна корекция

Коригирана цена

Експертни методи за корекция се използват, когато не могат да бъдат направени парични корекции.

Нека стойността на оценявания обект = X;

Себестойност на продадения обект = 1.0 (100%).

ако даден обект е с 15% по-добър от аналог, тогава цената на аналога трябва да се увеличи с 15%

X = (1,0 + 0,15) * 1 = 1,15.

ако даден обект е с 15% по-лош от своя аналог, тогава цената на аналога трябва да бъде намалена с 15%

X = (1,0 – 0,15) * 1 = 0,85.

ако аналогът е с 15% по-добър от оценявания обект, тогава цената на аналога трябва да намалее

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

ако аналогът е с 15% по-лош от оценявания обект, тогава цената на аналога трябва да се увеличи

1,0 = (1,0 – 0,15) * X; .

3.5.1.2. Метод на мултипликатора на брутния наем

Коефициент на брутен наем (GRM) е съотношението на продажната цена към потенциалния брутен доход или действителния доход.

За да използвате този метод, трябва:

1) оценка на пазарния брутен доход, генериран от обекта;

2) определя съотношението на брутния доход от оценявания имот към продажната цена за сравними продажби на аналози;

3) умножете брутния доход от оценявания обект по средната стойност на GRM за аналози.

Вероятната продажна цена се изчислява по формулата

Пример

Изчисляване на VRM

Продажна цена, c.u.

Обект на оценка

150000*5,08 =762169

5+5,43+4,81 = 5,08

800000/160000 = 5,00

950000/175000 = 5,43

650000/135000 = 4,81

Ролята на GRM може да се изпълнява от общия коефициент на капитализация (CCR).

Добре е съотношението на нетния оперативен доход към продажната цена.

В такъв случай

;

Пример

Изчисляване на OKC

Продажна цена, c.u.

Обект на оценка

375000

0,13

несравним

35000 (миналата година)

несравним

В табл 3.3 показва пример за използване на метода на сдвоени продажби при оценка на апартамент.

Таблица 3.3

Изчисляване на цената на апартамент по метода на сдвоени продажби

Характеристики на обекта

Обект на оценка

Картографиране на обекти

Местоположение

Корекция

Брой етажи на апартамента

Корекция

Състояние на обекта

Корекция

Обща площ, m 2

Корекция

Жилищна площ, м2

Корекция

Кухненска площ, м2

Корекция

Корекция

Цена на апартамент, $

Пълна корекция

Коригирана цена на апартамент, $
Предишен

Сравнителният подход се основава на принципа на заместването и се основава на много просто предположение: ако по време на оценката на даден обект се окаже, че същият обект вече е бил продаден за известна сума, тогава е съвсем логично да приемем, че оценяваният обект струва същото.

Сравнителният подход е набор от методи за оценка на стойността на обект на оценка, базиран на сравнение на обекта на оценка с обекти, аналогични на обекта на оценка, за които е налична ценова информация.

Основното понятие в сравнителния подход е подобен обект (обект-аналог), с който обектът на оценка впоследствие се сравнява. Обект - аналог на обекта на оценката за целите на оценката се признава като обект, който е подобен на обекта на оценка по отношение на основните икономически, материални, технически и други характеристики, които определят неговата стойност.

Базов моделТози метод може да бъде представен чрез следното правило: „Пазарната стойност на имот е равна на продажната цена на сравним имот плюс промени в тази цена, свързани с разликите в характеристиките на обектите на сравнение и оценка“ или във формата на алгебричен израз по формулата (виж Приложение - 5).

Основна характеристика на обекта на оценка е стойността на извършената с него сделка. Ако оценителят не разполага с ценова информация за аналогов обект, тогава дори максималното му сходство с оценявания обект не може да помогне при определяне на стойността.

Под термина ценова информация в в такъв случайсе отнася до покупната и продажната цена, наемната ставка, цената на предлагане или търсене.

В някои европейски страни (например скандинавските страни, Германия) информацията за извършените транзакции и техните стойности е отворена; в други страни, като САЩ и Канада, тази информация не е достъпна за всички. В Русия ситуацията е близка до втората група държави. На практика е невъзможно оценителят да стане собственик на достоверна информация за стойностите на извършените сделки, поради което най-често в оценителската практика трябва да се работи с информация от медиите, които публикуват предложения за покупка или продажба на недвижими имоти.

Източници на ценова информация за аналогичен обект могат да включват официални документи за извършена сделка с този обект, фирми за недвижими имоти, които са съпроводили сделката, специализирани публикации за оферти за недвижими имоти и др.

Като се има предвид, че всеки имот е уникален и също така, че информацията за цените е налична за много ограничен брой имоти, избраните аналогови имоти неизбежно ще се различават от оценявания имот, така че основната точка на сравнителния подход е да се отговори на въпроса: „ Колко би струвал аналогов имот, ако има абсолютно същите характеристики като обекта на оценка?



Отговорът на този въпрос се осъществява чрез коригиране на цените на аналогичните обекти за съществуващи разлики с обекта на оценка. Корекциите, наричани още корекции, могат да бъдат положителни и отрицателни, абсолютни и относителни.

Знакът на корекцията се определя в зависимост от съотношението на характеристиките на аналоговия обект и обекта, който се оценява. Ако аналоговият обект е по-добър от оценявания обект, тогава се прави отрицателна корекция, но ако аналоговият обект е по-лош, тогава се прави положителна корекция.

Абсолютните корекции са корекциите, измерени в парични единици, относителните корекции се измерват във фракции или проценти.

Когато оценявате недвижими имоти, трябва да следвате определена последователност от корекции. Ако всички корекции са относителни или абсолютни, тогава процедурата за извършване на промени е следната:

Изменение на вещни права.

Корекция за условията на финансиране.

Промяна на условията за продажба.

Корекция към датата на продажба.

Корекция за местоположение.

Корекции за други физически характеристики.

Ако се определят както абсолютни, така и относителни корекции, тогава първо се правят относителните корекции в този ред, а след това абсолютните.

В процеса на оценка на недвижими имоти с помощта на сравнителен подход, изчисляването на корекциите може да се извърши с помощта на различни методи.

Методи за изменение:

· Метод на сдвоени продажби - избор на двойка аналогични обекти, които се различават само по

един параметър и идентични по други характеристики. В този случай разликата в тяхната стойност се дължи на тази единствена разлика.



От пазарна гледна точка методът на сдвоени продажби е най-информативен, но на практика колкото повече характеристики описват даден имот, толкова по-голям брой двойки трябва да бъдат избрани за изчисляване на корекциите. Ако няма достатъчно информация за подобни имоти в някои сегменти на пазара на недвижими имоти, този факт може да се превърне в сериозна пречка за прилагането на този метод.

Ето защо, когато информацията за аналози е ограничена, най-често се използват методи на експертни или аналитични оценки.

· Методът на експертните оценки – предполага наличието на вещо лице, което на осн

собствен практически опит, дава заключение за големината на приноса на всяка характеристика. Експертните корекции обикновено се изразяват в относителни стойности.

Основното условие за успешното прилагане на този метод е изборът на експерт. Експерт може да бъде както самият оценител, който извършва оценителската дейност, при условие че отговаря на изискванията за експерти, така и външни специалисти.

За да изглеждат разумни оценките на размера на корекциите, експертът трябва да притежава следните качества:

Значителен практически и житейски опит;

Високо нивоерудиция;

Възможност за адекватно отразяване на пазарните тенденции на сегмента, към който принадлежи обектът на оценка;

Липса на интерес към конкретни резултати.

Основното предимство на метода за експертна оценка е липсата на необходимост от събиране на допълнителна информация, която при липса на такава може да се превърне в важен аргумент за привличане на експерт.

Недостатъкът на експертния метод е именно участието на експерти, тъй като, първо, участието на опитни и изявени експерти е скъпо начинание, което значително оскъпява работата по оценката, и второ, измененията, определени в описания по-горе метод, не могат се считат за напълно правилни, тъй като те неизбежно са резултат от субективното мнение на конкретен експерт и следователно подлежат на различни тълкувания.

Освен това какво показват емпиричните изследвания? Въпреки че дадено лице има уникални познания и вътрешна информация, които не са достъпни за количествен анализ, определянето на корекции с помощта на експерти не е толкова точно, колкото корекциите, получени с помощта на сдвоени продажби или аналитични методи.

Поради това е по-подходящо да се даде приоритет на формализираните методи за определяне на корекциите, когато е възможно.

· Аналитичен метод за извършване на корекции – това е размерът на корекциите

определени чрез логически и аналитични разсъждения. Например, ако се оценява апартамент без скорошен ремонт и аналоговият обект е апартамент с току-що завършен ремонт, тогава корекцията за ремонт може да се изчисли чрез сумиране на разходите за извършване на подобно количество работа и необходимо строителни материали. Получената стойност ще действа като корекция, направена на аналоговия обект с отрицателен знак.

В рамките на аналитичния метод се прилага същата процедура за внасяне на изменения, както е описано по-горе.

Нека разгледаме начините за тяхното аналитично определяне:

Корекция за различни видовеправа се въвеждат в случаите, когато обектът на оценка и обектът-аналог се предоставят на настоящите си ползватели с различни права на собственост. От теоретична гледна точка трябва да се избягва избирането на обекти, предоставени по различно право, като аналози, но поради ограничения избор на аналогови обекти често на практика не се случва отхвърляне на такива обекти.

Корекцията на правото е разликата между нетния доход, който би могъл да бъде получен, ако пълна собствености с други права и е числено равен текуща стойностот тези загуби за целия разглеждан период.

Корекцията за условията на финансиране трябва да отразява разликите в цените, причинени от неравен капитал и пари на заемпри извършване на сделка. Заемането се извършва в два случая: когато няма достатъчно налични собствени средстваза извършване на сделка и когато е необходимо да се увеличи възвръщаемостта на собствените средства на инвеститора (собственика), без да се правят промени в самия обект, процедурата за неговата експлоатация и др.

Ефектът от промяната на рентабилността на собствения капитал поради привличането на заемни средства се нарича ефект на финансовия ливъридж или ефект на финансовия ливъридж.

Промяна в условията за продажба се прави, първо, в случаите, когато цените на предлагане или търсене се използват като ценова информация за аналогични обекти, и второ, при такива специални условия като продажба на изплащане и др. Тази промяна представлява разликата в себестойността по различни условия на продажба и е числено равна на отстъпката при договаряне (случаят на „сделка-оферта“) или привеждане на всички плащания до настоящия момент (случаят на „директна продажба-план на вноски“). Размерът на отстъпката при договаряне се определя емпирично и в момента на пазара на недвижими имоти е 10-15%.

Необходимостта от извършване на корекции на датата на продажба се дължи на факта, че информацията за сделки с подобни обекти на недвижими имоти, като правило, датира от минали периоди от време. Освен това често има случаи, когато датата на сделката с подобен обект и датата на оценката са разделени от значителен период от време. Следователно това изменение представлява намаляване на момента на оценка на цените на сделката за аналогични обекти, които са били предишни във времето, например чрез въвеждане на дисконтов фактор или процент на инфлация.

Корекцията за местоположението на имота се дължи на факта, че често районът, в който се намира имота, е основен фактор, формиращ стойността недвижим имот. Цената на абсолютно идентични обекти, разположени в различни областиградове, могат да се различават значително. Това се дължи на факта, че понятието местоположение е много широко и включва конкурентна среда, инженерна, социална и транспортна инфраструктура, престиж и др.

Именно поради тази широта на термина корекцията за местоположение е първата от физическите корекции.

Това изменение е отражение на влиянието на местоположението върху разликата в цената на идентични обекти и е числено равно на разликата в средните разходи на съответните територии или капитализираната разлика в средните доходи. Терминът "територия" може да означава градски квартали, исторически развити райони и др.

Корекциите за други физически характеристики са твърде индивидуални, за да бъдат сведени до един алгоритъм.

Следва да се отбележи, че всяка следваща промяна се прави на цената на аналоговия обект, коригирана, като се вземат предвид предходните промени. След извършване на всички корекции, оценителят получава коригирани цени за всеки от избраните аналози. За да се изчисли стойността на оценявания обект чрез сравнителен подход, е необходимо да се осреднят получените резултати. Ако разликата между минималната и максималната коригирана цена на аналогови обекти не надвишава 10%, тогава осредняването се извършва по метода на средноаритметичното. Ако разликите са по-значителни, тогава стойността на имота се изчислява като среднопретеглена стойност. Като тегла се използва реципрочната стойност на броя корекции.

Доста често в практиката на оценяване се използват единици за сравнение въз основа на съотношението на дохода и продажната цена. Най-често тези стойности са множителят на брутния наем и съотношението на общата капитализация.

· Коефициентът на брутен наем (GRM) е съотношението на продажната цена

към потенциален или действителен брутен доход, изчислен по формулата

(виж приложение – 6)

Използване този показателвключва извършване на следните действия:

Оценка на пазарния доход от наем на оценявания имот;

Определяне на съотношението на продажната цена на аналогични имоти към брутния доход въз основа на последните пазарни транзакции;

Умножаване на коефициента на брутния наем по пазарния доход от наем от оценявания имот.

В този случай не се правят корекции, тъй като се приема, че разликата в приходите и цените напълно отразява разликите между оценените и съпоставимите обекти, които се изравняват при изчисляване на съотношението.

Ограниченията при използването на BRM са следните: пазарът трябва да е активен с редовни продажби на базата на приходите, които генерират; методът не е чувствителен към разликата в рисковете и нормата на възвръщаемост на капитала между оценявания обект и аналози; методът също така не взема предвид възможните разлики в оперативните разходи.

Коефициентът на обща капитализация (TCR) е съотношението на нетния оперативен доход към продажната цена. Използването на този индикатор включва извършването на три взаимосвързани действия:

Избор на подобни наскоро продадени имоти с потоци от доходи, сходни по риск и продължителност с потока от доходи на оценявания имот;

Разделяне на нетния оперативен доход (NOI) от всеки аналог на неговата продажна цена, за да се получи общото съотношение на капитализация (TCR);

Разделяне на NOR от обекта на оценка чрез OKC и получаване на пазарната стойност.

По този начин сравнителният подход се основава на корекция на цените на аналогични обекти, за да се приведат техните характеристики в съответствие с параметрите на оценявания обект. Вторият тип подход е методът на мултипликатора на брутния наем, който се състои в изчисляване на връзката между цената и брутния доход.

Пречка за използването на сравнителния подход е липсата на информация за подобни обекти, а този подход дава най-добри резултати при оценката на тези обекти, за които има добре развит пазар.

Прилагайки сравнителен подход за оценка на стойността на недвижими имоти, оценителят използва цял арсенал от методи.

При метода на пазарното сравнение има две групи методи за изчисляване на корекциите: количествени и качествени.

Тези групи се различават по съотношението на броя на факторите за ценообразуване и аналози, използвани за оценка.

Ако количеството Пима повече от или равно на броя на аналозите Пценови фактори, увеличени с единица (“>/:+ 1), след това се използват количествени методи за оценка: анализ на двойки данни, анализ на групи данни, матрична алгебра, статистически и регресионен анализ, графичен анализ, анализ на чувствителността, анализ на разходите , анализ на вторични данни и капитализиране на разликите в наемите и др.

Ако броят на аналозите Ппо-малко количество Да сеценови фактори, увеличени с единица (стр. 1), тогава за оценка се използват качествени методи за изчисляване на корекциите: относителен сравнителен анализ, методът на експертните оценки (рангов анализ) или методът на интервюто.

Количествени методи за изчисляване на корекциите. Количествените методи и техники за анализ се основават на използването на математиката.

Един от най-простите е анализът на двойки данни. Използва се за изчисляване на корекции за елементите за сравнение на двете групи. Прилагането на този метод позволява на оценителя да определи корекцията за елемента на сравнение чрез сравняване на два обекта, които се различават по този елемент. Методът за анализ на двойки данни е един от най-визуалните методи за изчисляване на корекциите. Въпреки това, той трябва да се използва много внимателно, тъй като вероятността от получаване на неправилни резултати е доста висока. Това може да се случи, ако сравняваните двойки са произволни и не отразяват действителните пазарни цени. Това се дължи на факта, че често е налична само много тясна извадка от сравнително подобни обекти и е трудно да се определят количествено корекциите, дължащи се на всички налични елементи за сравнение. Корекция, получена от една двойка продажби, не е непременно представителна, точно както една продажба не отразява пазарната стойност.

Близък по същество до метода за анализ на двойки данни, но статистически по-надежден е методът за анализ на групи от данни. Това включва групиране на данни по независими променливи като дата на продажба или местоположение, за да се идентифицират статистически модели на промени в стойността във времето или местоположението. Тук би било подходящо да се използва математическият апарат на клъстерния анализ. Трябва да се отбележи, че методите за анализ на двойки данни и групи от данни са вид метод за анализ на чувствителността. Анализът на чувствителността е техника, използвана за определяне на влиянието на отделните променливи върху разходите.

Методът на линейната алгебра се основава на решаване на системи линейни уравненияв матрична форма. Всяко уравнение на такава система е уравнение (3.2) за изчисляване на стойността на обекта на оценка въз основа на информация за цената на i-ro аналога. Ако броят на аналозите е точно с един повече от броя на елементите за сравнение, такава система има уникално решение. Особеността на този метод е, че той се използва за изчисляване на корекции за втората група елементи за сравнение. Решението на системата е матрица на редове, съдържаща не само желаната стойност на стойността на обекта на оценяване, но и стойностите на вноските към пазарна стойноствсеки елемент за сравнение.

Методът на линейната алгебра има същия недостатък като метода за анализ на двойки данни - изисква използването на абсолютно надеждни аналози. Всеки ненадежден аналог може да изкриви картината на оценката на стойността до неузнаваемост.

Методът за оценка на недвижими имоти с помощта на инструменти за регресия или клъстерен анализ няма този недостатък. Тези методи, при наличието на добра и голяма база данни, позволяват да се получат много убедителни резултати. Тяхната ефективност зависи от съотношението на броя на сравнимите елементи или фактори, влияещи върху цената, и броя на сравнимите обекти (аналози). Колкото повече разходни фактори има, толкова по-голяма трябва да е базата данни, за да се получи надежден резултат. За да се получи статистически валиден резултат, е необходим такъв брой аналози, че да са повече от броя на факторите на разходите, поне 5-10 пъти. Проба, съдържаща такъв брой аналози, може да претендира, че е статистически нормална и представителна.

Графичният анализ е визуална процедура на метода за статистически анализ. Въз основа на анализа на графиките за промяна на цената, оценителят може да направи заключение за естеството на промяната в стойността и да избере подходяща крива, която може да апроксимира идентифицираната тенденция.

Методите на матричната алгебра, статистическия, регресионния и графичния анализ се използват предимно за изчисляване на корекциите за втората група елементи за сравнение. Понякога обаче, ако са налични надеждни първоначални данни, те могат да дадат добри резултати при изчисляване на корекциите за първата група елементи за сравнение.

Методът за анализ на разходите използва данните за разходите като основа за извършване на корекции, които трябва да се направят по отношение на аналога, за да се приведат неговите технически или правни характеристикикъм обекта на оценка. Те включват разходи за козметични или основен ремонтаналог или, например, разходите за прехвърляне на имота за нежилищна употреба. Важно е направените корекции да са в съответствие със средните пазарни стойности и да не противоречат на принципа на вноската.

Анализът на вторичните данни е метод за определяне на корекции въз основа на препоръки, формулирани в специализирани публикации за недвижими имоти. За да направите това, препоръчително е да използвате публикации, които са популярни и признати от всички субекти на пазара на недвижими имоти, включително продавачи и купувачи.

Методът на капитализиране на разликите в наемите е доста често срещан метод за изчисляване на корекциите и се използва като правило в случаите, когато се оценява печеливш имот. Същността на метода е, че корекцията се изчислява чрез капитализиране на разликата в наемните ставки поради всеки недостатък или предимство на аналога в сравнение с обекта на оценка. Например липсата на асансьор в ниска сграда офис сградаили лошото паркиране на дребно може да повлияе на нивото наемна ставкаи следователно върху стойността на имота.

Качествени методи за изчисляване на корекциите. Сред качествените методи за изчисляване на корекциите най-често използваният метод е относителният сравнителен анализ.

Методът на относителния сравнителен анализ се използва главно при броя на аналозите по-малкоброй елементи за сравнение. За разлика от количествените методи, корекциите при метода на относителния сравнителен анализ не се изразяват в парично изражение или като проценти. Методът работи с такива качествени категории като „по-добро“ или „по-лошо“. Методът се основава на анализ на сравнимостта на характеристиките на оценявания обект и аналози за да се определи мястото на оценявания обект във вариационната серия цени на аналози.

Методът на експертните оценки е модификация на метода на относителния сравнителен анализ. При този метод сравнимите данни за продажбите, получени чрез експертно проучване, се класират в низходящ или възходящ ред. След това оценителят анализира всяка сделка, за да определи относителната позиция на оценителя в извадката. напоследък този методДоста успешно се използва в комбинация с метода на йерархичния анализ.

Методът на интервюто трябва да се класифицира като спомагателен метод за оценка на желаната стойност на обекта на оценка. Базира се на проучване на мнения за стойността на оценявания обект или някое от неговите качества от квалифицирани участници на пазара: инвеститори, оценители, брокери, брокери и др. Такава информация трябва да се счита за допълнителна информация за стойността на оценявания обект, потвърждаваща или опровергаваща резултата, получен от оценителя. Ако експертите изразят становище, което не съвпада със становището на оценителя за стойността на оценявания имот, е необходимо допълнително изследване за установяване на причината за несъответствията.

Споделяне на методи за корекция. По време на процеса на оценка, използвайки сравнителния подход, оценителят може да използва както количествени, така и качествени методи едновременно.

Същността на използването им заедно е, че първо се правят количествени корекции. Те се извършват за първата група елементи за сравнение, а за втората група елементи за сравнение се използва относителен сравнителен анализ.

Като цяло процедурата за съвместно използване на методите за изчисляване на корекциите включва пет основни етапа:

  • ? идентифициране на елементи за сравнение, които влияят върху стойността на вида на оценявания имот;
  • ? сравнение на оценяваните и сравнявани обекти за всеки елемент на сравнение и изчисляване на корекции (корекции) за елементи на сравнение;
  • ? изчисляване на количествени корекции за първата група елементи за сравнение;
  • ? Извършване на качествен сравнителен анализ чрез сравняване на оценявания обект със сравними обекти след коригиране на цените им за първата група сравнителни елементи и определяне на мястото на оценявания обект в вариационната серия от аналози;
  • ? изчисляване на крайната стойност на стойността на обекта на оценка или диапазона от стойности, в които може да се намира най-вероятната стойност на крайната стойност.
  • Използването на математически методи при оценяване е описано по-подробно в монографиите Gribovsky S.V., Sivets S.A., Levykina I.A. Математически методи за оценка на стойността на имотите. М.: Маросейка; Книжна линия, 2014. 352 с.
  • Вариационна поредица от числа е поредица от числа, подредени във възходящ или низходящ ред.