Начало > РНКБ > Разделяне на ипотека при развод. Ипотека при развод на съпрузи с и без деца преди и по време на брака: как брачният договор влияе върху делбата. Правилното разделяне на ипотекиран апартамент по време на развод, ако имате дете или деца


Разделяне на ипотека при развод. Ипотека при развод на съпрузи с и без деца преди и по време на брака: как брачният договор влияе върху делбата. Правилното разделяне на ипотекиран апартамент по време на развод, ако имате дете или деца




Непогасената ипотека усложнява развода. Бившите съпрузи имат много въпроси. Как се разделя ипотекиран апартамент по време на развод? Кой ще изплаща заема в бъдеще и в какъв размер? Какво да правим със съзаемател на ипотека по време на развод?

Какво казва законът

По време на развод принципът на разделяне на ипотечно имущество е, че то се разделя наполовина между бившите съпрузи. Това важи и за апартамент, закупен по време на брак.

В този случай изобщо няма значение на кого е издаден заемът. Финансови задължениязадълженията към кредитната институция се възлагат поравно на двамата съпрузи и те трябва да ги изпълняват дори след развода.

Развеждащите се съпрузи имат само няколко възможности за разрешаване на проблема с непогасена ипотека:

  • продължи да изплаща заема при същите условия;
  • разделяне на апартамента и дълговете;
  • изплатете предсрочно ипотеката и продайте апартамента;
  • спрете да плащате заема и изчакайте, докато самата банка продаде апартамента на търг.

И ако с първия вариант всичко изглежда ясно, то вторият създава трудности. Какво е правилно да се направи, когато по време на развод се налага разделяне на апартамент, обременен с ипотека?

Защо банките възразяват?

Семейният кодекс гласи, че при делба обща собственостСъпрузите трябва да бъдат разделени и общите им задължения трябва да бъдат разделени. И Гражданският кодекс директно гласи, че такова разделяне на дългове е възможно само със съгласието на кредитора, тоест банката.

Но повечето кредитополучатели, опитвайки се да разделят жилището и в същото време размера на дълга, се отказват от кредиторите. Банките възразяват, защото при разделянето на дълговите задължения отговорността на кредитополучателите става споделена, а не солидарна.

С други думи, банката губи възможността да поиска връщането на цялата сума за апартамента от някой от бившите съпрузи, което е напълно неизгодно за нея. И гражданите, след като веднъж са получили отказ, губят правото да се обърнат отново към съда с иск за делба.

Разделяне на ипотекиран апартамент в съда Как законно да заобиколите възражениекредитна институция

? Откъде да започна?

За да направите това, юристите съветват първоначално да се предяви иск само за разделяне на общото имущество на съпрузите, а не да се разделя общият дълг към банката.

Тогава съдът ще бъде принуден да изхожда от факта, че разделянето на апартамент, обременен с ипотека, се отнася до сферата на семейните правоотношения и се регулира изключително от семейното право. И съгласието на банката става ненужно. И въпреки факта, че дългът към банката все още остава солидарен, има правна възможност да се заобиколят възраженията на кредитната институция и да се разделятоблигации

както се споразумяха разведените съпрузи.

Ето алгоритъма за разделяне на ипотечно жилище:Стъпка 1. Един от бившите съпрузи се обръща към съда с иск за разделяне на общо имущество.

В същото време няма изискване за разделяне на самия ипотечен дълг. Тогава съдията ще бъде принуден да разгледа делото само в рамките на заявения иск. Тъй като в резултат на разделянето на апартамента банката не губи правото да изиска връщането на цялата сума на дълга от някой от съпрузите, съдът има право да вземе решение без негово съгласие. Жилищата могат да бъдат разделени по различни начини. Дори напълно да премахнете един съсобственик от списъка на ипотекарите, като прехвърлите целия апартамент на друг. Съдебната практика за 2020 г. познава такива прецеденти. Сега как мога да се пререгистрирам?договор за заем

, например, така че дългът да бъде платен от съпруга, на чието име е регистриран изцяло имота?Стъпка 2. След като съдебното решение влезе в сила трябва да се свържете с United държавен регистър

Стъпка 3. Със съдебното решение, удостоверение и съвместно изявление от двамата съпрузи трябва да поискате от кредитора да промени договора за ипотека. Тъй като имотът вече е разделен или преписан на един от разведените съпрузи, няма смисъл да възразявате на банката. Като доказателство предоставяме официалния отговор от Ипотечната агенцияжилищно кредитиране

: „В съответствие със съдебното решение Агенцията е готова да направи промени в документите по кредитното досие и ипотеката, ако има волеизявление на всички кредитополучатели.“ Но всичко това е възможно само акобивши съпрузи

постигнаха взаимно съгласие относно процедурата за изплащане на ипотека.

Ако не сме съгласни Ако не е възможно да се постигне споразумение, тогава.

най-доброто решение би било да продадете имота и да разделите останалите пари след изплащане на дълга

Най-неразумното нещо в такава ситуация е напълно да спрете да плащате кредита и да изчакате банката да запорира апартамента. Така кредитополучателите ще загубят не само жилището си, но и по-голямата част от парите, платени за него.

Ами ако жилището е закупено преди брака? Случва се апартаментът да е закупен с ипотека от един от съпрузите още преди брака. След това в случай на разводправо на него ще има този, за когото е съставен договорът за заем . Е, вторият има право да иска чрез съда обезщетение за половината от негопари в брой

, които са изразходвани от семейния бюджет за погасяване на ипотечния кредит.

Ипотека при развод на съпрузи с деца Когато в семейството има непълнолетни деца, съдът може да се отклониобщо правило

Семеен кодекс и да разделите имуществото не наполовина, а да увеличите дела в апартамента на съпруга, с когото остава детето.

Военна ипотека и развод: какво да правя?

При развод апартамент, закупен с военна ипотека, остава лична собственост на военнослужещия, тъй като е закупен с целеви средства.

Разделянето му не е предвидено в закона. И след развод преференциалният кредитополучател и лихвоплатец остава този от съпрузите, които са сключили договора за заем.

Ипотека и предбрачен договор Най-много спорове при делбатаипотечен апартамент

може да се избегне, като първо се сключи предбрачен договор. Това може да стане както преди брака, така и по време на семейните отношения.Нека подчертаем още веднъж, че в случай на разделяне на апартамент в ипотека по време на развод,

най-добра стратегия

Между бившите съпрузи ще има стратегия за мирно разрешаване на възникващи спорове.

Видео: Ипотека и развод

    Нищо подобно, съдът нормално разделя апартамента наполовина, придобит с военна ипотека. Военнослужещият продължава да оставя здравето си на служба за този апартамент, а бившата му се върти по нормален начин с друг чичко за ½ от присъдения от съда апартамент. Нашият съд е най-хуманният съд в света!!:)

    • Първо, съдът няма психически способности и военната ипотека трябваше да бъде декларирана.

      Второ, има възможност за обжалване.

      За хуманизма си прав. Резултатът е хаос от безпрецедентен мащаб. Горките мъже вече не знаят как да се държат с проститутки, независимо дали е военен или цивилен!

    Може ли съдът, без мое съгласие, по иск на бившата ми съпруга, да ме отстрани от титлата кредитополучател?

    Не искам да давам съгласие, тъй като това е единственият ми дом.

    И какъв насрещен иск или действия трябва да се предприемат, за да не се случи това?

    Мъжът е проститутка, а какво да скача на всичко, което се движи, в зависимост от времето.

  • здравей Моля, кажете ми дали ипотеката е изтеглена преди 3 месеца и сега роднините ще направят договор за дарение за плащане начален капитал. Това споразумение ще бъде ли валидно в случай на развод?

    • Законодателството е структурирано по такъв начин, че за всеки спорни въпросиЖената винаги ще печели, но мъжът ще губи. Същото се случва и тук: ако има дете, тогава 63% от апартамента остава бившият. Така че, преди да влезете в съюз според условията на днешния семеен кодекс, който е изключително съобразен с жена, претеглете всичко + и - 100 пъти, вижте, дори тук повечето от „въоръжаващите“ жени се учат как да развъждат компетентно гадняр за апартамент)))

    • Жена ви роди ли дете без вашето участие? Вие и жена ви се развеждате, не детето ви! Вземете тези 63% и отглеждайте дете... Ех вие... мъже... защитници и опора...(((Тъжно е да го чуя...

    Женен повече от двадесет години и отново разведен, след първия развод се омъжих за бившия. Не оставяйте дъщеря си без нормални родители; освен това, преди първия развод се роди син (сега възрастен човек). Исках да посрещна старостта сред внуците си с любимата си жена (мислех, че е полудяла). И сега съжалявам за дъщеря ми и сина ми (опитайте се да обясните защо татко плаща ипотеката, но в апартамента има допълнителна) и какво означава това (мама има приятел и личен живот)

И така, семейната лодка се е разбила в ежедневието и разводът изглежда е единственият начин да се разплете плетеницата от проблемни връзки. Но не всичко е толкова просто, колкото изглежда - драмата на момента се утежнява от ипотека. Двойката би се радвала да си почине един от друг, но ипотечният кредит ги свързваше по-силно от сватбената церемония. И най-неприятното е, че въпросът едва ли ще бъде разрешен по приятелски начин. В крайна сметка ипотеката е „любовен“ триъгълник, където е третата страна банка– организация, лишена от емоции и фокусирана единствено върху практичността.

В такава ситуация съпрузите все още веднага имат много въпроси. Как се разделя ипотека при развод?Освен това всеки специален случай има много характеристики. И заслужава да се отбележи, че в момента в руската съдебна практика няма прецеденти, на които съдиите да могат да разчитат, когато вземат решения в подобни ситуации. Дори подобни случаи могат да имат напълно различни присъди сред различните служители на Темида.

При разглеждане на бракоразводни дела, когато е необходимо ипотечен раздел при развод, много често се накърняват интересите или на един от съпрузите, или на банката кредитор. Намирането на средно място в подобни спорове е изключително трудно. В резултат на това, когато банкарешава да отнеме обезпеченото жилище, за което кредитът е спрял да се изплаща, се оказва, че на осн. съдебно решениевече не принадлежи на кредитополучателя. От друга страна, човек може да разбере кредитополучателя - той е лишен от апартамента си, но има дълг, който трябва да плати още двадесет години.

Ето защо в края на март отделни депутати от Държавната дума инициираха промени в Семейния кодекс. Същността на предложените промени в законодателството е да банка, който е издал ипотечния кредит, винаги е участвал като трето лице в бракоразводния процес.

Но си струва да се отбележи, че докато депутатите разглеждат предложения, спорят и приемат изменения (и това е доста дълъг процес, освен ако банките не действат като лоби), страната продължава да взема решения въз основа на действащото законодателство. При разводи с ипотека съдиите и адвокатите оперират с няколко основни документа: Гражданския и Семейния кодекс, Закона за ипотеката и всъщност самия договор за ипотека, който е защитен от закона.

Нека разберем как на практика се разделя ипотека по време на развод.

Разделяме всичко наполовина!

Принципът „петдесет на петдесет” е заложен в Семейния кодекс. И Федералният закон „За ипотеката“ потвърждава, че жилищата, придобити по време на брака чрез ипотечно кредитиране, се счита за съвместно придобито имущество. Няма значение на кой съпруг е издаден заемът.

Теоретично, тоест по закон, ипотеката се разделя наполовина по време на развод. Но имотът е заложен в банката и с жилището не могат да се водят съдебни действия. Ако разделянето е станало без участието на банката (случай, разбира се, не е често срещан, но все пак се случва), тогава съпрузите могат да се споразумеят и да продължат да изплащат заема (още няколко десетилетия). Виждате ли, такова споразумение изглежда ефимерно. Следователно можете да се свържете директно банкаискане на съгласие за продажба на апартамента.

Действията на банката са доста трудни за прогнозиране. Институцията може да поеме по два пътя - да се съгласи с продажбата или да поиска предсрочно изплащане на ипотеката, позовавайки се на това, че разводът нарушава условията на договора за заем.

Следователно, когато изпитаниепо-добре е да информирате банка, тъй като всички проблемни въпроси могат да бъдат разрешени в съда. Освен това съдията може да принуди банкаизвършват операции с обезпечениекоито ви подхождат. Например, продайте апартамент или пререгистрирайте договор за ипотека за едно лице.

Как да продадем ипотека

често банкаГотов съм сам да продам ипотекирания си апартамент. Логиката тук е проста – предпочитаме да загубим от лихвата, но гарантирано ще изплатим главницата. След това съпрузите ще трябва да намерят купувач, който първо ще компенсира банката за размера на дълга ви по кредита, а след това ще изчака, докато всички процедури за премахване на тежестта върху имота и продавачите, придобиващи собственост, приключат.

Естествено, това не е необходимо за купувача главоболие. Първо, рисковете се увеличават, и второ, времето се проточва. Има само един изход - да заинтересувате купувача, като намалите цената на самия апартамент.

Намирането на такива купувачи сами не е лесна задача, затова е препоръчително да се свържете с агенция за недвижими имоти, специализирана в подобни сделки. Паричната разлика, останала след продажбата на апартамента и изплащането на заема, се получава от съпрузите и може да бъде разделена наполовина (добре, или както се споразумеят помежду си).

Продажба на апартамент може да стане и чрез банка, пускане на имота на търг, но както показва практиката, този вариант не е най-добрият. Тук цената винаги се оказва значително по-ниска от пазарната. Освен това приходите ще трябва да покрият разходите по организирането на търга.

Кога банканямам нищо против

Днес банкови институциивече са натрупали значителен опит в ипотечни спорове, което важи и за ипотеките по време на развод. Ето защо, когато кандидатстват за ипотечен кредит, те се опитват да направят съпрузите съзаематели. Това често е от полза за самите семейни двойки - по този начин можете да разчитате на по-висока сума на кредита.

Едва сега в договора за ипотека можете да видите клаузата: „В случай на развод между съкредитополучатели условията от това споразумениене се променяй." Банката предлага тази опция като допълнителна застраховка: ако възникне бракоразводен процес и един от съпрузите откаже да плати, тогава финансовата отговорност ще падне изцяло върху другия. А там кой е прав и кой крив, нека съпругът и съпругата поне решат семеен съвет, поне в съдебна процедура. Банковите служители няма да се интересуват.

Специален случай

За да изясним картината, нека разгледаме конкретен пример. Семейството тегли ипотека за едностаен апартамент. Сумата на заема се оказа сравнително малка, така че само съпругът беше кредитополучател. Няколко години по-късно възникна въпросът за развода. Как се разделя ипотека при развод?в такъв случай?

Според руското законодателство, този “едностаен апартамент” е съвместно придобит имот. Това означава, че жилището трябва да бъде разделено наполовина между съпрузите. Но тук е важна и позицията на банката кредитор.

На практика не е възможно да се раздели едностаен апартамент - всеки съпруг има право да разчита само на дял от жилищното пространство. Но част от имуществото, съгласно Федералния закон „За ипотеката“, не може да действа като обезпечение. И ако банкане е съгласен да поднови договора за ипотека, тогава цялата отговорност за изплащането на заема пада върху съпруга, като единствен кредитополучател (няма значение дали живее там или не). Но в същото време съпругът има законното право да поиска обезщетение от съпругата си за ипотечни плащания в размер на дела, получен за апартамента.

банка– „кредитна институция, която има изключителното право да извършва съвкупно следното банкови операции: привличане на средства от физически лица и юридически лица, внасяне на тези средства от свое име и за своя сметка при условия на погасяване, плащане, спешност, откриване и водене на банкови сметки на физически и юридически лица” (извадка от Федерален закон№ 395-1 „На банките и банково дело"). За ипотечния притежател е важно кой ще му предостави заем и при какви условия ((често срещахме оператори на пазара, които, без да са банки, издават ипотечни заеми). Следователно не е толкова важно къде да вземем заем, важни са условията, при които се издава (например какви са изискванията за недвижими имоти) и какви са първоначална вноскаи окончателното надплащане. В същото време трябва да внимавате с различни видове потребителски кооперации и каси за взаимопомощ (практиката показва, че дори най-заробващата ипотека е няколко пъти по-добра (по-евтина) от тези форми на кредитиране, така че силно не препоръчваме да се свързвате с кооперация фирми).

Често семейните двойки стигат до задънена улица и единственият начин за разрешаване на проблемите във връзката е разводът. Сегашната ситуация става още по-драматична, когато възниква въпросът за ипотека върху недвижими имоти, издадена от съпрузите. Разделящите се съпрузи искат да се разведат и вече нямат нищо общо един с друг, но ипотеката за развод не им дава тази възможност. Най-често не е възможно да се реши този проблем по приятелски начин. В края на краищата банката, която е издала ипотеката на семейството, няма емоции, тя се фокусира само върху практичността.

Ипотека и развод: как да се разделим ипотечен недвижим имотпри развод без нерви и проблеми? В тази ситуация съпрузите могат да имат много въпроси относно това как да разделят ипотекирания апартамент и кой ще плати заема в случай на развод. Струва си да се отбележи, че всеки отделен случай има свои собствени характеристики. Понастоящем в местната съдебна практика няма прецеденти, на които съдиите да се позовават, когато вземат решения в подобни ситуации. Дори подобни случаи имат напълно различни присъди сред съдиите.

По правило по време на бракоразводния процес с разделянето на ипотечно имущество се нарушават интересите на един от бившите съпрузи или на кредитора. В такива спорове е доста трудно да се намери средно положение. В резултат на това банката отнема обезпечението апартамент, за който те спряха да плащат ипотеката. В същото време кредитополучателят също страда, тъй като е загубил апартамента си и трябва да плаща дълга в продължение на много години.

Въпреки че не е лесно да разделите апартамент с ипотека, това е съвсем реалистично. При раздяла всеки съпруг трябва да разбере, че всеки недвижим имот, придобит по време на брака, е тяхна обща собственост, въпреки факта, че може да бъде регистриран само на името на едно лице и лицето, което е платило ипотеката върху имота. Ако съпругата на кредитополучателя не е работила и не е получавала доходи, тя има същите права върху апартамента като съпруга, който е платил дълга сам, като има необходимото ниво на доход за получаване на ипотека.

Методи за разделяне на недвижими имоти

Има няколко опции, които ви позволяват да разделите апартамент, който е под ипотека по време на развод. Първият метод е най-популярният и прост. Бившите съпрузи продават апартамента и плащат на банката дълга от получената сума. Оставащи средства след погасяване кредитен дълг, съпрузите поделят помежду си по равни части.

Следващият вариант е вноските по ипотечния кредит да се разделят поравно между бившите съпрузи. В този случай всеки от тях ще плати само своя дял.

Понякога бившите съпрузи се съгласяват, че единият от тях остава собственик на имота, като същевременно компенсира цената на дела на втория съпруг от апартамента.

Обикновено законодателството не предоставя на собствениците права на собственост върху отделни стаи, тъй като това изисква изпълнението на определени условия и те, като правило, типични апартаментине Ако възникнат проблеми по време на разделянето на недвижими имоти под ипотека, съдът има право да установи определена процедура за използване на жилище.

Какво взема предвид съдът, когато взема решение? Обикновено при разделяне на апартаменти под ипотека съдът участва пряко. При това се вземат предвид следните фактори:

  1. Кой е собственикът на апартамента?
  2. Чии средства са използвани за плащане на първоначалната вноска?
  3. Има ли деца под 18 години сред собствениците?

Ако непълнолетните имат право на апартамент, тогава техните права не трябва да страдат. Съдът възлага по-голямата част от апартамента на лицето, с което детето ще живее заедно след развода на родителите. По-често единият съпруг носи повече доходи и следователно плаща значителна част от ипотечния дълг. Това обаче не означава, че това конкретно лице ще има право на собственост при разделянето на недвижими имоти.

Ако по време на регистрацията на брака може да се изготви брачен договор, който като правило предписва процедурата за разделяне на ипотечно имущество в случай на развод, в този случай ще бъде почти невъзможно да се отклони от условията от това споразумение. Има случаи, когато банковите институции предлагат на кредитополучателите да подпишат споразумение, при което разводът не може да повлияе на плащането на дълга по кредита.

Често се случва съпрузите да правят промени в договора за ипотека и да подписват допълнителни споразумения. Например, един заем може да бъде разделен на два малки заема. Но банките предлагат такива условия изключително рядко.

Основни нюанси на ипотека по време на развод

Често при регистриране на брак единият от съпрузите вече притежава ипотекиран имот. След брака кредитополучателят извършва плащания както преди. При това положение той ще остане пълен собственик на жилището дори и при евентуален развод. В този случай другият съпруг ще може да поиска тези ипотечни плащания, които са направени за погасяване на заема след брака, тъй като тези плащания са направени от семейния бюджет. Ако хората са теглили ипотека върху апартамент или парцел, той ще бъде разделен между разведените съпрузи.

Възможно е да се избегнат недоразумения при разделяне на ипотекиран апартамент по време на развод. За да направи това, кредитополучателят трябва да информира банката за брака, като регистрира съпруга си като поръчител. IN в този случайВторият съпруг също отговаря за задълженията по заема. Има и друга възможност: можете да изготвите брачно споразумение (договор), като отбележите в него нюансите по отношение на ипотеката, включително в случай на развод.

Ако някой от съпрузите докаже, че определена част от кредита, например първата вноска, е платена от него за сметка на собствени средства, тогава съдът ще раздели апартамента, като увеличи дела на това лице пропорционално на сумата, която е внесъл.

В момента не всички семейства искат да формализират връзката си. Това не им пречи да водят общо домакинство, да имат семеен бюджет, отглеждат деца и др. В същото време, според закона, такива семейства не са официални. Следователно нормите и законите на Семейството и Граждански кодексине се отнасят за тях. В такива семейства делбата на ипотекирания имот не е лесна. Обикновено в такава ситуация хората, които се разделят, отделят много време за разделяне на собствеността и прибягват до помощта на адвокати, многократно се обръщат към съда. Правото на собственост и отговорността по заема остава на съпруга, който е изтеглил заема, и няма значение кой го е платил.

Клопки

Наличието на ипотека по време на развод може да причини на отделящите се съпрузи много проблеми, свързани с разделянето на такъв недвижим имот. Ако имате ипотека, тогава по време на развод е по-добре незабавно да се свържете със специалист или да обмислите всички въпроси, свързани с ипотеката, преди да започнете да живеете заедно.

Преди да започнете да разделяте ипотеката си, трябва да запомните няколко основни неща. Например, апартамент, закупен преди брака, принадлежи на съпруга, за когото е регистриран първоначално. Но плащанията, направени през периода, когато семейството е живяло в брак, се считат за съвместни. Следователно по време на развод вторият съпруг има право да получи парично обезщетение или подходящ дял от недвижимо имущество. В същото време е важно да се разбере, че ще бъде доста проблематично да се докаже от какви средства (лични или общи) са направени ипотечни плащания.

Ситуацията може да бъде още по-интересна, ако апартаментът е закупен в сграда в строеж. Например, кредитополучателят е направил първоначална вноска по ипотека, изплатил е ипотечния заем и преди нов домзавършен, той се ожени. В този случай собственикът може да загуби половината от жилищното пространство, тъй като собствеността върху апартамента е регистрирана, когато е бил женен, и апартаментът ще се счита за съвместна собственост.

Важни неща, които трябва да имате предвид при разделяне на ипотека

Развод и ипотека: на какви точки трябва да обърнете внимание? Има случаи, когато парите за първоначалната вноска се дават на младоженци от техните родители или парите за първоначалната вноска се вземат от продажбата на стая или дача, наследени от един от съпрузите. Съгласно закона всеки съпруг, който получи недвижим имот като подарък или наследство, е негов собственик и това имущество не се счита за придобито по време на брака. За да се докаже фактът на плащане на ипотеката със средства, получени като подарък или наследство, всички действия, извършени с тях, трябва да бъдат подкрепени с документи. Би било оптимално да прехвърлите пари, например, от стая, оставена като наследство от лична сметка в сметката на продавача, след което да ги изпратите през банката, за да платите първоначалната вноска или заема. Но тъй като много хора в Русия предпочитат да извършват плащания в брой, е много трудно в съда да се потвърди фактът, че покупката на недвижим имот е извършена точно с тези средства.

Не забравяйте, че ако бракът между съпрузите не е формализиран, няма да можете да поискате разделяне на имуществото по време на развод. Правата на собственост и кредитните задължения по ипотека възникват само от лицето, за което е издаден заемът. В момента някои банки са започнали да издават ипотечни заеми на семейства, живеещи в граждански бракове.

Повечето предбрачни договори спорни ситуациипомага да се избегнат проблеми. Можете предварително да обсъдите всички нюанси, включително разделянето на ипотеката в случай на развод, като съставите споразумение преди или по време на брака.

У нас само 5% от жителите са съгласни на брачни договори. По правило тези хора са около 35-45 години и вече знаят какво е развод и са изпитали всички прелести на подялбата на имуществото.

Последна актуализация: 02.02.2019 г

Не всяко семейство може да си позволи да закупи собствено жилище с пари, спечелени с честен труд и спестявания. Следователно единственият изход за тях е закупуването на жилище с ипотека.

Независимо от кой съпруг е изготвен договорът за ипотечен кредит, според семейното право този дълг пада върху плещите и на двамата. Точно както апартамент, закупен с ипотечни средства, от момента на покупката става съвместна собственост на съпрузите.

Поради тази причина въпросът как се разделя апартамент в ипотека по време на развод озадачава почти всяка разпадаща се семейна двойка. Според закона всичко е ясно: и апартаментът, и ипотечният дълг са разделени наполовина между първите. Какво се случва на практика? Нека се опитаме да го разберем.

Трябва да уведомите банката

IN последните годиниПрактиката за издаване на ипотечни заеми на женени двойки е такава, че един от съпрузите действа като основен кредитополучател, а вторият е негов съкредитополучател или поръчител. Това не променя същността - те все още носят солидарно задължение към банковата организация, издала заема.

Ако решите да се разведете или вече сте се развели, трябва да уведомите кредитната институция за това. Именно тя ще ви предложи приемливи варианти за разделяне на апартамента под ипотека и самия ипотечен дълг.

Приемливо преди всичко за тях. Но тя може да не е съгласна с решението, взето от съда или посочено в брачния договор (споразумение за разделяне на имущество).

Оптимални опции за раздел

Продайте ипотекирания апартамент, погасете заема от приходите и разпределете останалото по равно между съпрузите.

Това е почти идеален вариант, защото освобождава развеждащите се както от необходимостта да живеят под един покрив, така и от задължението да връщат заема. Но не винаги е осъществимо. Причините за това са няколко.

  • Първо, трябва да координирате продажбата с банката, която е издала заема, а те не винаги са склонни да дадат разрешение за това, тъй като губят значителна част от лихвата, начислена на кредитополучателя за използване на заема. Но ако и двамата кредитополучатели са платежоспособни, тогава банковата организация може да приеме този сценарий и да им предложи след продажбата на жилище да използват приходите за авансово плащане за закупуване на два отделни апартамента и получаване на два нови ипотечни кредита.
  • Второ, малко вероятно е да се намери купувач, който иска да се включи в покупката на жилище, заложено в банката.
  • Трето, най-вероятно съпрузите ще трябва да се справят с продажбата на апартамента заедно, но за редки разведени това може да предизвика положителни емоции.

Плащанията по заема се разделят по равно между бившите съпруг и съпруга и всеки започва да носи индивидуална, а не съвместна отговорност за изплащането на ипотечния заем.

Бившите съпрузи, в съответствие с буквата на закона, остават равни собственици на апартамента, но те също са длъжни да изплатят дълга заедно - само всеки има своя част. Това не е съвсем удобно, особено ако никой от двамата няма друго жилище и трябва да живеят под един покрив. Има ситуации, когато един от съкредитополучателите просто спира да извършва плащания по своята част от заема, защото:

  • не живее в ипотекиран апартамент и не се смята за задължен да го плаща
  • не плаща умишлено, така че банката да пусне ипотекирания апартамент на търг принудително
  • не разполага с достатъчно средства за тази цел и др.

Що се отнася до първия и втория случай, съпругът, който редовно извършва ипотечни плащания, трябва да разбере, че тази ситуация до известна степен е в негова полза. При положение, че изплати както своята част от кредита, така и тази, която трябва да плати бившият съпруг, той има добри шансове в бъдеще да претендира за по-голям дял от апартамента. Тоест, необходимо е да се извършат плащания в пълен размер, в противен случай може да възникне ситуация, свързана с втория случай, описан по-долу.

Един от съпрузите, който е уморен да живее заедно в ипотекиран апартамент с бившата си съпруга (или съпруг), може умишлено да спре да плаща заема. Рано или късно това ще доведе до това банката да се обърне към съда и да получи решение за принудително изземване и продажба на апартамента с ипотека. След продажбата на жилището на търг и двамата бивши може да останат без нищо - в крайна сметка цената му ще бъде много по-ниска от пазарната цена, но това е добър шанс да се отървете от семейните връзки и да живеете заедно напълно.

Това включва и подвариант, при който единият от съпрузите погасява предсрочно своята част от ипотечния кредит, след което вторият остава единствен кредитополучател и вече носи индивидуална отговорност за неговото изплащане. Тогава не става много ясно как да разделите апартамента в ипотека, каква ще бъде съдбата на самото жилище. Или по-скоро тя също ще остане в съвместна собственост, но съпругът, който е изплатил заема предсрочно, няма да може да се разпорежда с дела си, докато тежестта не бъде окончателно премахната от нея.

Трябва да се има предвид, че при тази опция банката определено и много внимателно ще провери платежоспособността на двамата съпрузи. И едва след като се увери, че и двамата действително могат да изплатят дължимата част от дълга, той ще се съгласи да раздели плащанията.

Един от съпрузите се отказва от правата си върху ипотекирания апартамент в полза на другия и в същото време е освободен от плащания по кредита.

Тази опция е много удобна, когато е невъзможно незабавното изплащане на заема или продажбата на ипотекираното жилище, а отказващият съпруг има друга жилищна площ. Банковата организация, издала заема, може да приеме тази опция само ако кредитополучателят, който остава едно лице, е признат за напълно платежоспособен.

Важно е да знаете, че за всяко преиздаване на договор за заем банковата организация има право да начисли такса за промяна на условията в размер от 0,5% до 1% от размера на оставащия дълг, но като цяло много неохотно променя условията на споразумението.

Други опции

Най-идеалният вариант, който може да задоволи всяка кредитна институция и да улесни процедурата за разделяне на апартамент в ипотека по време на развод, е предсрочното изплащане на ипотечния заем. За да направите това, можете да намерите необходимите средства чрез:

  • продажба на други скъпи съвместни имоти
  • кандидатствайте за друг заем за един от съпрузите
  • продавам ипотекиран апартамент и др.

Трябва да сте подготвени за факта, че някои кредитни организации, след като са научили за развода на съкредитополучателите и желанието им да споделят солидарност по ипотечен кредит, те могат да предложат изискване за задължително предсрочно погасяванезаем. Това условие може да бъде уговорено предварително в договора за кредит. Също така, когато издават заем, банките могат да изискат от кредитополучателите да съставят брачен договор, за да избегнат възможни проблемис ипотека в бъдеще. И в напоследъктова се случва доста често.

Има и бивши двойки, които не пререгистрират нищо, но продължават да плащат заема след развода при същите условия. Това е възможно в случаите, когато отношенията между бившите съпрузи не са се влошили, те продължават да живеят в ипотекиран апартамент заедно или плащат заем за апартамента, в който живее тяхното общо дете (деца).

Ако има деца

При разделяне на апартамент с ипотека, ако има дете, съдът може да се отклони от правилото, според което всичко, придобито съвместно от съпрузите по време на брака, се разделя наполовина при развод. Доста често има случаи, когато съдът оставя на майката и децата по-голям дял в апартамента, докато бившите съпрузи продължават да плащат заема на равни части.

А ако майката има особени обстоятелства, като увреждане поради здравословно състояние, временна неработоспособност поради бременност или отглеждане на дете и т.н., тогава нейната вноска по кредита може дори да бъде намалена от съда спрямо сумата, която бащата ще плати. Но отново, това е възможно само със съгласието на кредитната институция.

Често за пълно или частично погасяванеИпотечният кредит използва средства за майчински капитал. В този случай на детето (или децата) по закон трябва да бъдат разпределени дялове в ипотекираното жилище след премахване на тежестта (виж. Така че делът в жилищата на родителя, с когото децата ще останат след развода, условно се увеличава поради към това.

Военна ипотека

При закупуване на апартамент по военна ипотека и развод горните правила и закони няма да се прилагат. И всичко това, защото всъщност ипотечният кредит се изплаща със средства, отпуснати от Министерството на отбраната на Руската федерация, а не от самия военнослужещ и съпругата му.

Три основни правила на военната ипотека:

  • договор за заем за закупуване на жилище може да бъде сключен само от самия военнослужещ (без участието на съпругата му),
  • максималната сума на заема по програмата за военна ипотека е 2 350 000 рубли,
  • военнослужещият ще бъде едноличен собственик на ипотекираното жилище,
  • той няма да може да поднови договора за заем в случай на разделяне на жилище.

В случай на развод, съпрузите са изправени пред много проблеми при разделянето на такъв апартамент. Съдилищата по правило вземат решения съгласно семейното право и изискват разделяне на жилищата между съпрузите наполовина, но на практика това е почти невъзможно.

Често при получаване на военна ипотека кредитните организации изискват от кредитополучателя да сключи предбрачен договор, съгласно условията на който той ще остане единствен собственик на апартамента и изпълнител на задълженията по заема в случай на развод. Съпрузите често съставят такъв документ, за да закупят жилището си, без да мислят за възможните последици, когато в случай на развод членовете на семейството на военен могат да останат без покрив над главите си.

Ипотека преди брака

Не е необичайно съпругът или съпругата да купуват апартамент с ипотека, преди да са се оженили. Ипотечните заеми обаче по правило са дългосрочни и скъпи и впоследствие и двамата законни съпрузи трябва да плащат заема от общ портфейл.

Ако съвместният живот не се получи, тогава вторият съпруг не само ще бъде освободен от ипотечни плащания, но и ще може да възстанови от първия, който е кредитополучателят, своя дял от средствата, отпуснати за изплащане на заема. И това е съвсем справедливо, защото последният остава единственият собственик на ипотекираното жилище, закупено преди брака, а другият не може да предяви претенции към него.

Има и ситуации, когато апартамент е закупен с ипотека още по време на брака, но първоначалната вноска е направена с помощта на средства, получени от един от съпрузите от продажбата на „предбрачно“ жилище, наследено или дарено (т.е. неговото единствено). Ако този факт бъде доказан по време на развод в съда, той може да разчита на намаляване на дела си в ипотечния кредит или на преференциално право при разделянето на такова жилище.

В случай на развод и наличие на ипотека върху апартамента е важно, дори преди да се обърнете към съда и банковата организация, да изберете най-добрия вариант за разделяне и за двама ви. Ако имате убедителни причини и аргументи, винаги можете да се опитате да постигнете съгласие и да намерите решение, което да устройва всички.

Ако имате въпроси по темата на статията, не се колебайте да ги зададете в коментарите. Определено ще отговорим на всички ваши въпроси в рамките на няколко дни.

Според статистиката днес във всяко второ семейство идилията рано или късно свършва. Тогава съпрузите най-често решават да започнат нов живот отделно, развеждайки брака. Ако обаче живеят в апартамент, закупен с ипотека, то семейството неизбежно се сблъсква с допълнителни проблеми.

Получаването на ипотека по време на развод е трудна задача както за съпрузите, така и за банката. Как трябва да се разпореди с обременения имот и кой ще трябва да поеме тежестта на кредита по-нататък? Какви права има третото лице в ситуацията – банката? Как може да реагира на такъв обрат на събитията в семейството на кредитополучателя като развод?

Апартамент с ипотека: какво да правя?

Съгласно член 33 от Семейния кодекс на Руската федерация съпрузите имат право на съвместно използване на имущество в равни части. Изключение правят само случаите, конкретно посочени в брачния договор.

Как се разделя ипотекиран апартамент по време на развод? Апартамент, обременен с ипотека, също е собственост на съпрузите, поради което и двамата претендират за равни части от имуществото след развод. Пак с клауза в брачния договор. Единствената трудност е, че докато ипотеката е в сила, трета страна - банката - има право да налага ограничения върху правото на ползване на жилище.

Без съгласието на банката никой от съпрузите няма право:

  • продажба на апартаменти;
  • обмен;
  • дарения;
  • прехвърляне като обезпечение в друга банка.

Има и ограничения за въведени преустройства и регистрация на роднини.

По този начин много зависи от позицията на банката. Това значително усложнява процедурата за разделяне на имуществото при развод на съпрузите. Банката може да се опита да наложи свои собствени условия, например да поиска дългът да бъде закрит по-рано. Ако делото се разглежда в съда, са възможни други опции - получаване на съгласието на финансовата институция за продажба на апартамента или повторно издаване на заема. Основното е при никакви обстоятелства да не криете факта на развода на съпрузите от банката!

Резултатът от развода и възможностите за разрешаване на проблеми с разделянето на имуществото зависят от това какви условия са били първоначално посочени в договора за ипотечен кредит. Същите тези условия в крайна сметка ще определят кой е отговорен за изплащането на ипотечния заем към банката.

Как може да се уреди ипотека?

Има няколко опции:

  • съпрузите са съкредитополучатели и отговарят солидарно по кредита;
  • заемът е издаден на един от съпрузите, докато вторият се съгласи да сключи споразумението и действа като гарант;
  • между съпрузите е сключен брачен договор, заемът е издаден на един от съпрузите, вторият няма права на собственост върху жилището и не носи отговорност за ипотечния заем;
  • ипотеката е издадена на един от съпрузите преди брака;
  • Ипотеката се издава на съпрузи в граждански брак.

Как се разделя ипотека при развод? В зависимост от вида на сделката условията за погасяване на кредита и ползване на имота могат да бъдат различни.

Съпрузите са съкредитополучатели

Банките все повече предпочитат да издават ипотека за двамата съпрузи едновременно. В този случай се вземат предвид доходите и на двете страни и ако едната е неплатежоспособна, банката има по-малък риск от невръщане на кредита. Съдлъжниците отговарят солидарно за кредита, а закупеният апартамент принадлежи и на двамата поравно.

Но жилищното пространство не винаги е разделено по равно между съпрузите, ако апартаментът е ипотекиран по време на развод. Ако има дете, тогава разделянето взема предвид интересите на непълнолетните.

Как се разпределят отговорностите по заема?

Вариантите за разделяне на дълговете между съпрузите-съзаематели са следните:

  1. Съпрузите продължават да изплащат заема заедно, като след погасяването всеки получава своя дял от жилището.
  2. Единият от съпрузите изплаща заема самостоятелно. След закриване на ипотеката и премахване на тежестта, той получава цялото жилище като свое или обезщетение от втория съпруг. Тази опция е възможна както на договорна основа по споразумение на двете страни, така и със съдебно решение.
  3. Договорът за ипотека се преиздава и всеки от бившите съдлъжници плаща самостоятелно своята част. Това става само със съгласието на банката кредитор.
  4. Ако доходът на един от съпрузите позволява, с негово съгласие ипотеката му се преиздава. Част от средствата, внесени преди развода, се изплащат на втория съпруг. В този случай първият става пълен собственик на цялото жилище и отговаря самостоятелно за кредита.

Заемът се издава на един съпруг

В този случай отговорност за заема носи само съпругът кредитополучател. Но вторият има не по-малко права върху придобития недвижим имот, съгласно Закон 33 от Семейния кодекс на Руската федерация.

В случай на развод са налични следните опции:

  1. Апартаментът е разделен на стаи между съпрузите (ако не е едностаен апартамент), банката се съгласява да преиздаде заема и всеки съпруг започва самостоятелно да плаща за своята част.
  2. Ако апартаментът не може да бъде разделен на стаи, тогава с акции е невъзможно да се стигне до предишния вариант, тъй като част от жилището не може да бъде заложено в банката. Съпругът кредитополучател продължава сам да изплаща ипотеката. Но той може да преиздаде ипотечния договор само за себе си (със съгласието на съпруга / съпругата) или да събере своята половина от средствата след затваряне на заема.

Ипотека преди брака в случай на развод

Ако един от съпрузите е придобил недвижим имот преди да сключи законен брак, тогава никой не може да оспори правото му върху собствеността. Ако жилището е закупено с ипотека, тогава той притежава само частта, която е успял да плати преди брака.

След сключването на съюза съпругът и съпругата пишат заявление до банката, а вторият съпруг става съкредитополучател или гарант за ипотечен кредит. В случай на развод, съпрузите ще разделят частта, която са платили заедно. Останалата част от апартамента ще бъде разпределена по един от горните варианти.

Граждански брак

Лицата в нерегистриран брак не попадат в обхвата на член 33 от Семейния кодекс на Руската федерация. Те са предмет на малко по-различни закони и разпоредби. Съвместно придобито имущество в незаконен брак след раздялата на съжителите не се разделя наполовина. Какво да направите, ако хората успеят да получат апартамент с ипотека?

Ако граждански съпрузи вземат ипотека, банката сключва договор за кредит със солидарна или индивидуална отговорност. Апартаментът е регистриран като собственост на основния кредитополучател. В случай на разтрогване на граждански брак, вторият съпруг ще трябва да се справи със съда. Той ще трябва да докаже самия факт на връзката, както и да потвърди факта на извършване на ипотечни плащания със средства от семейния бюджет.

Възможен е и друг вариант. Днес банките все повече започват да гледат на понятието „граждански брак“ по различен начин. Ипотеката започва с въпросник, в колоната на който е посочено семейното положение: официален брак/граждански брак. И ипотекираният обект е закупен в съвместна собственост. В резултат на това апартаментът е разделен по равно между съпрузите, а ипотеката след развода все още се изплаща съвместно.

Брачен договор

Нотариално завереното споразумение между съпрузите е решението на всички възможни проблеми. Факт е, че споразумението, сключено от съпрузите преди брака или по време на брака, непосредствено преди кандидатстване за ипотека, посочва опциите за разделяне на имуществото и отговорността за ипотеката след развод.

Най-често се сключва брачно споразумение, ако една от страните няма възможност да бъде кредитополучател по заем или не планира да стане собственик на недвижим имот по редица причини. Тогава вторият съпруг става пълен собственик на апартамента и отговаря за заема. Няма да е необходима допълнителна намеса на банката или съда, всичко вече е решено.

Договорът може също така да описва следните точки в случай на развод:

  • размера на дела, който се дължи на всеки от съпрузите;
  • възможността за погасяване на дълга с друго имущество;
  • разпределение на ипотечната сума между съпрузите;
  • обезщетение на един от съпрузите при отказ от споделяне на имота.

Когато апартаментът не е разделен на равни части

В някои случаи апартамент, който служи като обезпечение договор за ипотека, не се разделя поравно между съпрузите:

1. Военна ипотека. При развод между съпрузите се разпределя само частта, платена от семейния бюджет.

2. Ако ипотеката е предоставена за собствено жилище, закупено с лични средства. Това са пари, които един от съпрузите е получил като подарък, като наследство или в резултат на продажба на лично имущество. За доказване на този факт ще са необходими подкрепящи документи, например договор за дарение, актове за приватизация, завещания.

Ако има непълнолетни деца

Ако съпрузите не могат да се споразумеят мирно и съдът участва в разделянето на имуществото, той определено ще вземе предвид интересите на децата.

В този случай голяма стойностима факта, че имотът е собственост на непълнолетно лице. Това е възможно, ако детето е наследник на жилищен имот или е включено в списъка за приватизация. Законът предвижда и случаи, когато детето има право да извършва самостоятелни сделки с недвижими имоти след навършване на 14 години.

Ако син или дъщеря има собствен дял в апартамента, тогава неговият дял се добавя към дела на родителя, с когото остава.

Ако в апартамента е регистрирано дете, но съпругът е пълен собственик, тогава съпругата му все още ще получи дял, ако непълнолетният остане с нея и тя все още не е придобила собствен имот.

Какво да правя със сертификата

Често има случаи, когато капитал за майчинствоизползвани за подобряване битови условия. И в повечето семейства това помага за изплащането на ипотеката. Майчинският капитал + развод също е доста често срещан проблем в съвременните семейства. Факт е, че не е напълно ясно как точно да се раздели апартамент, в който частта е платена с държавен сертификат.

Най-често по време на процеса се признава, че майчинският капитал е предоставен на едно лице - майката, и може да се класифицира като договор за подарък. Тоест имуществото, придобито със средствата на сертификата, е лично и не може да бъде разделено или иззето от банката за изплащане на дълговете на съпрузите.

Има и изключения. Част от апартамент, закупен с държавна субсидия, може да бъде присъден на съпруг, ако майката изостави детето или е лишена от родителски права.

Заключение

Разделянето на ипотека по време на развод, както и разделянето на имущество, е много сложен, дълъг и трудоемък процес, в който са принудени да участват не само съпрузите, но и банката. Интересите и принципите на последния също се вземат предвид, ако делото се разглежда от съда, тъй като институцията във всеки случай има право да събира дълга от кредитополучателите и не участва в тяхното лични въпроси. Следователно ипотеката по време на развод в различни случаи може да бъде преиздадена, удължена или затворена предсрочно. Понякога банката е принудена да продаде апартамента чрез търг, разходите за който се поемат от съпрузите.

В резултат на това резултатът от развода може да причини сериозни материални щетидвамата или един от съпрузите. Няма да е много приятно да започнете нов живот с бремето да плащате за жилище, което принадлежи на друг човек. защото най-добрият вариант, за да се избегнат евентуални проблеми, договорът ще бъде изготвен преди брака или непосредствено преди кандидатстване за ипотека. Мирното споразумение между съпрузите също може успешно да разреши случая, тъй като понякога съдът може да застане на страната на банката и да вземе решение не в полза на семейството.

И все пак намирането на силата да запазите съюза е най-прекрасният начин за разрешаване на ситуацията. Все пак няма нищо по-добър от светаи любовта в семейството.