اتفاقية الرهن العقاري: تأكد من الشروط قبل الصفقة. اتفاقية القرض المضمونة بالعقار اتفاقية القرض المضمونة بالعقار
نموذج عقد الرهن العقاري
اتفاق
رهن العقارات (الشقة) المملوكة للمقترض لضمان سداد مبلغ القرض بموجب اتفاقية القرض مع الضمانات
تاريخ ومكان التوقيع
___(اسم الشركة) ___، المشار إليه فيما يلي باسم "المرتهن"، ويمثله ___ (المنصب، اللقب، الاسم الأول، اسم العائلة) ___، التصرف__ على هذا الأساس، من ناحية، و___ (الاسم الأخير، الاسم الأول، اسم العائلة، تفاصيل جواز السفر) ___، المشار إليه فيما بعد باسم "المقترض" أو "المتعهد"، من ناحية أخرى، قد أبرم هذه الاتفاقية على النحو التالي:
شروط
القانون الاتحادي - القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)".
القانون المدني - القانون المدني الاتحاد الروسي.
موضوع الضمان - _________________________
(خصائص الشقة)
ملاحظة: بموجب اتفاقية الرهن العقاري، العقارات المحددة في البند 1 من الفن. 130 القانون المدني، مشتمل المباني السكنيةوالشقق وأجزاء المباني السكنية والشقق المكونة من غرفة واحدة أو أكثر منعزلة.
1. موضوع الاتفاقية
1.1. يحق للمرتهن، وهو المقرض بموجب التزام مضمون برهن عقاري، الحصول على تسوية لمطالباته النقدية ضد المقترض بموجب هذا الالتزام من قيمة الشخص المرهون للطرف الآخر - الراهن، بشكل تفضيلي قبل الدائنين الآخرين من المتعهد.
ملحوظة: قد يكون الراهن هو المدين نفسه بموجب الالتزام المضمون برهن عقاري، أو شخص غير مشارك في هذا الالتزام (طرف ثالث).
1.2. ويظل موضوع الرهن في حوزة المرتهن واستخدامه.
1.3. تم إنشاء الرهن العقاري لضمان الالتزام بموجب اتفاقية القرض المؤرخة "____"______ ____، ن _____.
مبلغ الالتزام المضمون بالرهن العقاري هو ____ (____________) روبل.
مبلغ الفائدة هو __________________ سنويًا (أو الشروط التي تسمح بتحديد هذه الفوائد في الوقت المناسب).
الموعد النهائي لسداد مبلغ الالتزام المضمون بالرهن هو _____________ (وإذا كان هذا المبلغ مستحق الدفع على أقساط، فشروط (تكرار) الدفعات ذات الصلة ومبلغ كل منها، أو الشروط التي تسمح بتحديدها شروط ومبالغ الدفعات (خطة سداد الديون)).
1.4. يضمن الرهن العقاري سداد المبلغ الأصلي للدين بموجب اتفاقية القرض بالكامل (أو جزئيًا منصوص عليه في الاتفاقية) إلى المرتهن.
1.5. ويضمن الرهن العقاري أيضًا دفع الفائدة مقابل استخدام القرض.
1.6. كما يضمن الرهن (وقد ينص الاتفاق على خلاف ذلك) سداد المبالغ المستحقة للمرتهن:
1) كتعويض عن الخسائر و/أو كعقوبة (غرامة، عقوبة) بسبب عدم الوفاء أو التأخير في الوفاء أو الوفاء غير السليم بالالتزام المضمون برهن عقاري؛
2) في شكل فائدة على الاستخدام غير القانوني لأموال شخص آخر، منصوص عليها في التزام مضمون برهن عقاري أو بموجب القانون الاتحادي؛
3) لسداد التكاليف القانونية والنفقات الأخرى الناجمة عن حبس الرهن على الموضوع المرهون؛
4) سداد نفقات بيع الشيء المرهون.
1.7. ويؤمن الرهن (ويجوز أن ينص الاتفاق على خلاف ذلك) مطالبات المرتهن بالقدر الذي يكون له وقت استيفاءها على حساب محل الرهن.
1.8. ولا تعتبر التزامات المقترض تجاه المرتهن بما يزيد على هذا المبلغ مضمونة بالرهن، باستثناء المطالبات المبنية على الفقرات. 3 و 4 فقرات 1 الفن. 3 أو في ش. 4 القانون الاتحادي.
1.9. يعتبر موضوع الرهن مرهونًا مع الملحقات ككل (وإلا فقد يتم تحديده بموجب الاتفاقية).
1.10. ينطبق الرهن العقاري على جميع التحسينات التي لا تنفصل عن موضوع الرهن العقاري (وإلا فقد يتم تحديد ذلك بموجب الاتفاقية).
1.11. يتم تأكيد ملكية المرتهن للموضوع المرهون بشهادة تسجيل الدولةالحقوق _______________ بتاريخ _____________ سنة N ____ سلسلة ___، والتي في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها "__"________ ____ سجل التسجيل N ______ (رقم تسجيل الكائن) _________ (اسم الهيئة التي نفذت تسجيل الدولة) الحقوق العقارية).
1.12. القيمة المخزونة للموضوع المرهون هي ______________ روبل، وهو ما تم تأكيده بواسطة الشهادة N ______ بتاريخ "__" _________ ____، الصادرة بتاريخ _____________.
1.13. يتم تقييم موضوع التعهد ككل من قبل الأطراف بمبلغ _____________ (________________) روبل اعتبارًا من تاريخ توقيع الاتفاقية.
1.14. لا يُسمح بالتعهد اللاحق للموضوع المرهون (وإلا فقد يتم تحديده بموجب الاتفاقية).
1.15. يتم تحصيل الموضوع المرهون وفقًا للفصل التاسع من القانون الاتحادي.
1.16. يتم بيع الشيء المرهون وفقًا للفصل العاشر من القانون الاتحادي.
1.17. يتم الإفراج عن الموضوع المرهون بالطريقة المنصوص عليها في المادة. 35، الفقرة 2، المادة. 95 والفقرة 2، الجزء 2، المادة. 106 قانون الإسكانالاتحاد الروسي.
1.18. يحق للمرتهن نقل حقوقه إلى شخص آخر (قد تنص الاتفاقية على خلاف ذلك):
- بموجب اتفاقية الرهن العقاري؛
- على التزام مضمون برهن عقاري (الالتزام الرئيسي).
1.19. الشخص الذي يتم نقل الحقوق بموجب الالتزام (الالتزام الرئيسي) إليه يتلقى أيضًا الحقوق التي تضمن الوفاء بالالتزام (قد ينص العقد على خلاف ذلك).
ويحل مثل هذا الشخص محل المرتهن بموجب هذه الاتفاقية.
1.20. يجب على الرهن العقاري الذي أبرم اتفاقية رهن عقاري لاحقة أن يخطر على الفور الرهن العقاري بالرهون العقارية السابقة وأن يزودهم، بناءً على طلبهم، بمعلومات حول الرهن العقاري اللاحق، المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. 9 من القانون الاتحادي.
لا تنطبق قواعد هذه الفقرة إذا كان أطراف اتفاقيات الرهن العقاري السابقة واللاحقة هم نفس الأشخاص.
1.21. يجوز للمرتهن نقل موضوع الرهن بموجب اتفاقية الرهن العقاري إلى شخص آخر عن طريق البيع أو التبرع أو التبادل أو جعله مساهمة في ملكية شراكة تجارية أو شركة أو مساهمة في ملكية تعاونية إنتاجية أو بأي طريقة أخرى إلا بموافقة المرتهن (ويجوز أن ينص الاتفاق على خلاف ذلك).
1.22. يتحمل المرتهن خطر الوفاة العرضية والأضرار العرضية التي تلحق بالموضوع المرهون.
1.23. لضمان سلامة موضوع التعهد، بما في ذلك حمايته من هجمات الأطراف الثالثة والحرائق والكوارث الطبيعية، يلتزم المتعهد باتخاذ التدابير المنصوص عليها في القانون الاتحادي والأفعال القانونية الأخرى للاتحاد الروسي (الفقرتان 3 و 4 من المادة 3 من القانون المدني) واتفاقية الرهن العقاري، وإذا لم يتم تحديدها، التدابير اللازمة المقابلة للمتطلبات المفروضة عادة.
في حالة وجود تهديد حقيقي بخسارة أو ضرر للموضوع المرهون، يلتزم المرتهن بإخطار المرتهن بذلك.
1.24. في الحالات التي يقدم فيها أشخاص آخرون طلبات إلى الراهن للاعتراف بملكيتهم أو حقوقهم الأخرى تجاه الشيء المرهون، أو الاستيلاء عليه (المطالبة به) أو تحميل الشيء المرهون المحدد أو مطالبات أخرى، والتي قد يؤدي الوفاء بها إلى انخفاض قيمة هذا الموضوع المرهون أو تدهوره، يلتزم الراهن بإبلاغ المرتهن بذلك على الفور. عندما يتم رفع دعوى مقابلة ضد المتعهد في المحكمة أو محكمة التحكيم أو محكمة التحكيم (المشار إليها فيما يلي باسم المحكمة)، فيجب إشراك المتعهد في المشاركة في القضية.
1.25. في الحالات المحددة في البند 1.23، يجب على الراهن استخدام الأساليب المناسبة للظروف لحماية حقوقه تجاه الشخص المرهون، المنصوص عليها في المادة. 12 من القانون المدني. إذا رفض الراهن حماية حقوقه تجاه الشيء المرهون أو لم يمارسها، يحق للمرتهن استخدام وسائل الحماية هذه نيابة عن الراهن دون توكيل خاص والمطالبة بالتعويض من الراهن عن الأضرار اللازمة. النفقات المتكبدة فيما يتعلق بهذا.
1.26. إذا كان الشيء المرهون في حيازة غير قانونية لأطراف ثالثة، يحق للمرتهن، بالنيابة عن نفسه، استعادة هذا الشيء المرهون من حيازة شخص آخر بشكل غير قانوني وفقًا للمواد 301 - 303 من القانون المدني من أجل النقل إلى حوزة المتعهد.
2. الضمان
2.1. يؤكد المتعهد ويضمن ما يلي:
2.1.1. يتصرف وفقا لمصالحه دون إكراه.
2.1.2. هو المالك الكامل والقانوني لحقوق الشيء المرهون. وإلى أن يتم إبرام الاتفاقية، لا يتم ترحيل المرهون، ولا يرهن، ولا يكون محل نزاع أو قيد القبض، ولا تثقله حقوق الغير، ولا ينازع أحد في حقوق الإيجار للمرتهن، وهو ما يؤكده بمقتطف من سجل الحقوق الموحد للدولة رقم ____ بتاريخ "____"__________ ____ .، الصادر عن ____.
ملحوظة: عند رهن موضوع الرهن، يقوم المرتهن بتحذير المرتهن من جميع حقوق الأطراف الثالثة في موضوع الرهن العقاري المعروف له وقت تسجيل حالة الاتفاقية (حقوق الرهن، والاستخدام مدى الحياة، والإيجار، وحقوق الارتفاق وغيرها حقوق).
2.1.3. ألا يكون للضمان أي خصائص مخفية يمكن أن تؤدي إلى فقدانه أو تدهوره أو تلفه.
3. حقوق والتزامات الأطراف
3.1. يلتزم المرتهن بما يلي:
3.1.1. عدم اتخاذ أي إجراءات يترتب عليها إنهاء حق الرهن أو تخفيض قيمة الشيء المرهون.
3.1.2. اتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية الشخص المرهون من هجمات الغير.
3.1.3. لا تمنع المرتهن من معاينة الشيء المرهون خلال مدة سريان الاتفاقية.
3.1.4. ضمان المرتهن بأن المرهون المنقول لن يعاد رهنه حتى يتم الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن في كليا.
3.1.5. إخطار المرتهن على الفور بالمعلومات حول التغييرات التي حدثت مع الموضوع المرهون، أو حول تعديات الأطراف الثالثة على الموضوع المرهون، أو حول ظهور تهديد بخسارة أو ضرر للموضوع المرهون.
3.1.6. لا يجوز تنفير أو التنازل عن الموضوع المرتهن لأطراف ثالثة دون الحصول على موافقة كتابية من المرتهن.
3.1.7. اتخاذ جميع التدابير اللازمة لضمان سلامة الشيء المرهون، بما في ذلك الإصلاحات الحالية والكبيرة.
3.1.8. تحمل خطر الوفاة العرضية أو الضرر العرضي للموضوع المرهون.
3.1.9. تأمين الضمانات.
3.2. للمتعهد الحق في:
3.2.1. تملك واستخدام البند المرهون وفقا للغرض المقصود منه والحصول على الدخل من استخدام العنصر المرهون، مما يضمن سلامته.
3.2.2. وقف الرهن على الموضوع المرهون في هذه الحالة السداد المبكرالتزام مضمون برهن.
3.3. للمرتهن الحق في:
3.3.1. التحقق من المستندات والتوافر الفعلي وشروط وأحكام استخدام الموضوع المرهون.
3.3.2. مطالبة المتعهد باتخاذ التدابير المنصوص عليها في التشريعات الحالية للاتحاد الروسي اللازمة للحفاظ على الموضوع المرهون. يحق للمرتهن حجز الرهن على الموضوع المرهون قبل الموعد النهائي للوفاء بالالتزام المضمون بالتعهد في الحالات المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
3.3.3. التصرف كطرف ثالث في الحالة التي يتم فيها النظر في المطالبة المتعلقة بموضوع الضمان.
4. التأمين
4.1. يؤمن الراهن على المرهون على نفقته الخاصة بمبلغ لا يقل عن مبلغ الالتزام المضمون بالرهن لصالح المرتهن (المستفيد).
4.2. يحرم الدائن المرتهن من حق استيفاء مطالبته منه تعويض التأمينإذا حدثت خسارة أو ضرر للمرتهن لأسباب يكون هو المسؤول عنها.
4.3. عندما تنتقل حقوق الدائن في التزام مضمون برهن، تنتقل حقوق المستفيد بموجب عقد التأمين إلى الدائن الجديد كاملة.
5. شروط إضافية
5.1. تعتبر هذه الاتفاقية مبرمة وتدخل حيز التنفيذ منذ لحظة تسجيلها في الدولة.
5.2. بعد تسجيل هذه الاتفاقية، والذي يتكون من التصديق عن طريق تسجيل تسجيل خاص على الاتفاقية، يتم نقل نسخة أصلية واحدة من الاتفاقية إلى المرتهن، والأخرى إلى المتعهد.
5.3. يتم إجراء تعديلات وإنهاء هذه الاتفاقية بالاتفاق المتبادل بين الطرفين بالطريقة المنصوص عليها في القانون من خلال إبرام اتفاقية إضافية كتابيًا وتسجيلها بالطريقة التي يحددها تشريع الاتحاد الروسي.
5.4. يتحمل المتعهد تكاليف تنفيذ وتسجيل هذه الاتفاقية، باتفاق الطرفين.
6. مسؤولية الأطراف
6.1. في حالة عدم الوفاء أو التنفيذ غير الصحيح للالتزامات بموجب الاتفاقية، يتحمل الطرفان المسؤولية وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
6.2. في حالة انتهاك المتعهد للبند 2.1 من الاتفاقية، سيكون المرتهن ملزمًا بدفع غرامة للمرتهن بمبلغ ___% (________ بالمائة) من قيمة الموضوع المرهون. يتم دفع الغرامة من قبل المرتهن خلال ____ يوم عمل من تاريخ استلام المرتهن طلباً كتابياً بدفع الغرامة. لا يعفي دفع الغرامة المرتهن من الوفاء بالتزاماته بموجب الاتفاقية.
7. مدة الاتفاقية
7.1. تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ منذ لحظة تسجيل الدولة بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي وتكون سارية حتى يتم الوفاء الكامل بالتزامات المقترض بموجب اتفاقية القرض والتعهد بموجب هذه الاتفاقية.
8. أحكام ختامية
8.1. سيتم دراسة جميع النزاعات التي تنشأ أثناء تنفيذ هذه الاتفاقية بشكل أولي من قبل الطرفين من أجل تطوير حل مقبول للطرفين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، فسيتم حل النزاع في ____________ وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
8.2. إذا قام أحد الطرفين بتغيير عنوانه، فسيكون ملزمًا بإبلاغ الطرف الآخر بذلك قبل تسجيل الدولة للتغييرات ذات الصلة في الوثائق التأسيسية، ولكن في موعد لا يتجاوز _____ (________) يومًا تقويميًا من تاريخ التغيير الفعلي التفاصيل المصرفية.
إذا قام أحد الطرفين بتغيير التفاصيل المصرفية، فإنه ملزم بإبلاغ الطرف الآخر بذلك قبل دخول التغييرات حيز التنفيذ، ولكن في موعد لا يتجاوز _____ (__________) يومًا تقويميًا من تاريخ التغيير الفعلي في تفاصيل البنك.
8.3. يجب أن يكون أي إشعار أو مراسلة أخرى يرسلها الطرفان إلى بعضهما البعض بموجب الاتفاقية كتابيًا وموقعًا من قبل شخص مفوض. يعتبر مثل هذا الإشعار أو الرسالة مرسلاً بشكل صحيح إذا تم تسليمه عن طريق البريد أو إرساله عن طريق الفاكس باستخدام التفاصيل المحددة في المادة. 9 من هذه الاتفاقية.
8.4. تم تحرير هذه الاتفاقية من ثلاث نسخ - نسخة واحدة لكل من الطرفين، ويتم تخزين نسخة واحدة في ___________.
الى التعهد العقارات(الرهن العقاري) يتم تطبيق قواعد القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليها فيما يلي باسم القانون المدني للاتحاد الروسي) بشأن الحقوق العقارية، وفي الجزء غير المنظم القواعد المحددةوالقانون الاتحادي رقم 102-FZ المؤرخ 16 يوليو 1998 "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" (المشار إليه فيما بعد بقانون الرهن العقاري)، الأحكام العامةعلى التعهد (البند 4 من المادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
يرد مفهوم اتفاقية الرهن في المادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها "بموجب الرهن، يكون لدائن الالتزام المضمون بالرهن (الرهن) الحق، في حالة عدم الوفاء أو الأداء غير السليم من قبل المدين لهذا الالتزام، للحصول على الرضا من قيمة الممتلكات المرهونة (موضوع الرهن) بشكل تفضيلي قبل الدائنين الآخرين للشخص الذي يملك الممتلكات المرهونة (الراهن).
بموجب التعهد، وفقًا لقواعد القانون المدني للاتحاد الروسي، يحق للدائن، في حالة عدم الوفاء أو الأداء غير السليم من قبل المدين للالتزام المضمون، الحصول على الرضا من القيمة الممتلكات المرهونة (البند 1 من المادة 334 من القانون المدني للاتحاد الروسي). الرهن العقاري كنوع من الضمانات يوفر الرضا على حساب قيمة العقارات حصرا.
وفقًا للفقرة 1 من المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي، تشمل الأشياء غير المنقولة (العقارات والعقارات) قطع الأراضي وقطع الأرض وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض، أي الأشياء التي تتحرك دون ضرر غير متناسب لغرضهم مستحيل، بما في ذلك المباني والهياكل وأشياء البناء غير المكتمل.
اتفاق الرهن العقاري هو اتفاق على رهن العقارات. تحتوي اتفاقية الرهن العقاري على أحكام تتعلق بموضوع الرهن العقاري، تقييم السوقموضوع الرهن العقاري وجوهره ومبلغه والموعد النهائي للوفاء بالالتزام (الشروط الأساسية) المضمونة بالرهن العقاري والشروط الأخرى (البند 1 من المادة 9 من قانون الرهن العقاري). إن عدم وجود الشروط الأساسية في اتفاقية الرهن العقاري يجعل مثل هذا الاتفاق غير مبرم (المادة 432 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
يتم إعداد اتفاقية الرهن العقاري في شكل مكتوب بسيط ولا تتطلب التوثيق الإلزامي (البند 1، المادة 10 من قانون الرهن العقاري").
يمكن رهن أي ممتلكات، بما في ذلك الأشياء وحقوق الملكية. يتم تحديد الاستثناءات بموجب القانون (البند 1 من المادة 336، البند 1 من المادة 358.1 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
تظل الممتلكات المرهونة مع الراهن، ما لم ينص القانون المدني للاتحاد الروسي أو قانون أو اتفاقية أخرى على خلاف ذلك (البند 1 من المادة 338 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
يمكن أن يكون الرهن إما المدين نفسه أو طرفًا ثالثًا (البند 1، المادة 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي). يشترط في رهن الشيء أن يكون للمرتهن حق ملكيته. يجوز للشخص الذي لديه حق ملكية آخر أن يتعهد بشيء ما في الحالات المنصوص عليها في القانون المدني للاتحاد الروسي (البند 2 من المادة 335 من القانون المدني للاتحاد الروسي). قد يكون رهن الحق هو الشخص الذي يكون دائنًا في الالتزام الذي ينشأ منه الحق المرهون (صاحب الحق) (البند 1 من المادة 358.1 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
المرتهن هو بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى، أو كيان قانوني آخر يقدم قرضًا أو قرضًا مستهدفًا لشراء العقارات (أرض أو مباني سكنية).
يجب أن يتم إبرام اتفاقية التعهد في شكل مكتوب بسيط، ما لم يتم إنشاء شكل موثق بموجب القانون أو اتفاق الطرفين.
تخضع اتفاقية التعهد لضمان الوفاء بالالتزامات بموجب الاتفاقية، والتي يجب أن تكون موثقة، إلى التوثيق.
يؤدي عدم الامتثال لشكل اتفاقية التعهد إلى بطلانها (البند 3 من المادة 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وفقًا للفقرة 3 من المادة 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي والفقرة 1 من المادة 19 من قانون الرهن العقاري (بصيغته المعدلة السارية في تاريخ إبرام الاتفاقية)، يخضع الرهن العقاري لتسجيل الدولة في سجل الدولة الموحد للحقوق في العقارات والمعاملات معها (المشار إليه فيما يلي باسم سجل الدولة الموحد للعقارات) بالطريقة المنصوص عليها في القانون الاتحادي رقم 122-FZ المؤرخ 21 يوليو 1997 "بشأن تسجيل الحقوق في الولاية" للعقارات والمعاملات فيها" (المشار إليه فيما بعد بقانون التسجيل).
كما هو منصوص عليه في الفقرة 1 من المادة 11 من قانون الرهن العقاري (بصيغته المعدلة في يوم إبرام الاتفاقية)، فإن التسجيل الحكومي للاتفاقية التي تؤدي إلى الرهن العقاري بقوة القانون هو الأساس لتسجيل سجل في سجل الدولة الموحد لحدوث الرهن العقاري بقوة القانون.
في حالة الرهن العقاري، بحكم القانون، ينشأ الرهن العقاري كرهن للممتلكات من لحظة تسجيل الدولة لملكية هذا العقار، ما لم يتم تحديد خلاف ذلك بموجب الاتفاقية (البند 2 من المادة 11 من قانون الرهن العقاري) .
تعتبر حقوق المرتهن (حق الرهن) في الممتلكات المنصوص عليها في قانون الرهن العقاري واتفاقية الرهن العقاري ناشئة من لحظة تسجيل الرهن العقاري في سجل الدولة الموحد، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. إذا نشأ التزام مضمون برهن عقاري بعد تسجيل الرهن العقاري في سجل الدولة الموحد، فإن حقوق المرتهن تنشأ من لحظة نشوء هذا الالتزام (البند 3 من المادة 11 من قانون الرهن العقاري).
تنص الفقرة 2 من المادة 20 من قانون الرهن العقاري على أن الرهن العقاري يخضع لتسجيل الدولة بقوة القانون.
يتم تسجيل الدولة للرهن العقاري بقوة القانون في وقت واحد مع تسجيل الدولة لحقوق الملكية للشخص الذي تثقل حقوقه الرهن العقاري، ما لم ينص القانون الاتحادي على خلاف ذلك. يجوز إثبات حقوق المرتهن بموجب الرهن العقاري بموجب الرهن العقاري.
وفقا للفقرة 1 من المادة 2 من قانون التسجيل، فإن تسجيل الدولة هو الدليل الوحيد على وجود حق مسجل.
يتيح لنا تحليل قواعد القانون المعلنة أن نستنتج أن أي رهن عقاري، بغض النظر عن أساس حدوثه، يخضع لتسجيل الدولة، لأن تسجيل الدولة هو الدليل الوحيد على وجود حق مسجل.
هناك نوعان من الرهن العقاري: الرهن بالعقد والرهن بالقانون.
ينشأ الرهن العقاري بموجب اتفاق بإرادة الطرفين، على أساس اتفاق الرهن المبرم بينهما.
يقع الرهن العقاري بقوة القانون إذا:
– منزل سكني أو شقة تم شراؤها كلياً أو جزئياً عن طريق قرض بنكي أو غيره منظمة الائتمان، يتم التعهد بها منذ لحظة تسجيل حالة الرهن العقاري في سجل الدولة الموحد (البند 1 من المادة 77 من قانون الرهن العقاري) ؛
– المباني السكنية المبنية كليًا أو جزئيًا باستخدام المدخرات توفير السكنالأفراد العسكريون المقدمون بموجب اتفاقية الأغراض الخاصة قرض سكنيوفقًا للقانون الاتحادي رقم 117-FZ المؤرخ 20 أغسطس 2004 "بشأن نظام الادخار والرهن العقاري لإسكان الأفراد العسكريين"، يعتبر مرهونًا منذ لحظة تسجيل الدولة لملكية مبنى سكني (البند 4 من المادة (77) من قانون الرهن العقاري) ؛
– قطعة أرض، التي تم الحصول عليها باستخدام أموال الائتمان من بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى، أو الأموال من قرض مستهدف مقدم من كيان قانوني آخر للحصول على قطعة الأرض هذه، تعتبر مرهونة منذ لحظة تسجيل الدولة لملكية المقترض لهذه الأرض حبكة. إذا تم تأجير قطعة الأرض المقابلة، فإن الرهن العقاري ينشأ بقوة القانون لحق الإيجار، ما لم ينص القانون الاتحادي أو اتفاقية الإيجار على خلاف ذلك (البند 1، المادة 64.1 من قانون الرهن العقاري)؛
– عند تشييد مبنى أو هيكل على قطعة أرض مرهونة بموجب اتفاقية الرهن العقاري، ينطبق الرهن العقاري على هذه المباني والهياكل، ما لم ينص على خلاف ذلك في اتفاقية الرهن العقاري (المادة 65 من قانون الرهن العقاري)؛
- قطعة أرض تم فيها، باستخدام أموال الائتمان من بنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى، أو أموال من قرض مستهدف مقدم من كيان قانوني آخر، شراء مبنى أو هيكل أو تشييده أو قيد الإنشاء، الحق في استئجار مثل هذه الأرض تعتبر قطعة الأرض مرهونة من لحظة تسجيل الدولة لحقوق ملكية المبنى أو الهيكل الذي تم شراؤه أو تشييده أو قيد الإنشاء، ما لم ينص القانون الاتحادي أو الاتفاقية على خلاف ذلك (المادة 64.2 من قانون الرهن العقاري)؛
– في حالة تسجيل ملكية عقار مكتمل سبق تسجيله ورهنه كشيء غير مكتمل البناء، يبقى الرهن ساري المفعول، وموضوعه هو المبنى (الهيكل) الذي تم تشييده نتيجة الانتهاء من البناء ( المادة (76) من نظام الرهن العقاري )؛
- عند نقل قطعة أرض أو عقارات أخرى لدفع الإيجار، يكتسب متلقي الإيجار، كضمان لالتزام دافع الإيجار، حق الرهن على هذا العقار (البند 1 من المادة 587 من القانون المدني) الاتحاد الروسي)؛
- ينشأ الرهن العقاري بقوة القانون في حالة شراء عقار بالائتمان أو بالتقسيط (المادتان 488 و489 من القانون المدني للاتحاد الروسي)؛
– قطعة أرض مملوكة للمطور (حق الإيجار أو الإيجار من الباطن)، ويتم البناء (الإنشاء) على قطعة الأرض هذه منزل سكنيو (أو) العقارات الأخرى لضمان الوفاء بالتزامات المطور (الراهن) بموجب الاتفاقية منذ لحظة تسجيل حالة الاتفاقية تعتبر مرهونة من قبل المشاركين البناء المشترك(الرهون العقارية).
الموعد النهائي الحالي لتسجيل الدولة للرهون العقارية هو قطع ارضالمباني والهياكل, المباني غير السكنيةهي 15 يوم عمل، وللرهون العقارية السكنية 5 أيام عمل.
اعتبارًا من 1 يوليو 2014، لا تخضع اتفاقية الرهن العقاري أو اتفاقية القرض التي تحتوي على التزام مضمون برهن عقاري لتسجيل الدولة، ومع ذلك، يجب تسجيل الرهن العقاري نفسه بالطريقة المنصوص عليها في القانون. بالنسبة للقروض العقارية السكنية، يتم توفير فترة تسجيل سريعة - خمسة أيام عمل من تاريخ التقديم وثائق ضرورية. بموجب القانون، لا يتم دفع أي واجب الدولة لتسجيل الدولة للرهن العقاري.
إذا كان العقار المرهون يقع في ملكية مشتركة، ستكون هناك حاجة إلى موافقة كتابية من جميع المالكين. يجب توثيق موافقة الزوج الآخر (البند 1، المادة 7 من قانون الرهن العقاري، البند 3، المادة 35 من قانون الأسرة في الاتحاد الروسي).
عندما يتم رهن منزل سكني أو شقة مملوكة لقاصرين أو أشخاص ذوي أهلية قانونية محدودة أو أشخاص غير أكفاء تم إنشاء الوصاية عليهم أو الوصاية عليهم، يجب الاتفاق على الصفقة مع سلطة الوصاية والوصاية (البند 5 من المادة 74 من قانون الرهن العقاري) القانون، البند 2 المادة 37 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
مع انتهاء التزام القرض، يتم إنهاء الرهن. يجب الإشارة إلى إنهاء الرهن العقاري في سجل الدولة الموحد (المادة 352 من القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 25 من قانون الرهن العقاري). بواسطة قاعدة عامةلاسترداد سجل الرهن العقاري، يكفي أن تقدم إلى سلطة التسجيل:
– بيان من صاحب الرهن العقاري.
- أو طلب مشترك بين الراهن والمرتهن؛
– أو طلب من الراهن مع تقديم مذكرة رهن متزامنة تحتوي على مذكرة من صاحب الرهن بشأن الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن العقاري بالكامل. ويجب أن تتضمن هذه العلامة كلمات عن الوفاء بالالتزام وتاريخ الوفاء به، كما يجب أن تكون مصدقة بتوقيع صاحب الرهن ومصدقة بخاتمه (إذا كان هناك ختم) (البند 2 من المادة 25) من قانون الرهن العقاري).
عند تخليص سجل تسجيل الرهن العقاري، يتم إلغاء الرهن العقاري (البند 3، المادة 25 من قانون الرهن العقاري).
يتم سداد قيد تسجيل الرهن العقاري خلال ثلاثة أيام عمل (البند 1، المادة 25 من قانون الرهن العقاري).
لا توجد رسوم حكومية مدفوعة لسداد سجل تسجيل الرهن العقاري.
وبالتالي، يُفهم الرهن العقاري تقليديًا على أنه رهن عقاري يظل في حوزة المدين، ولكن مع حظر الحق في التصرف بحرية في هذه الممتلكات. إن السمات المؤهلة للرهن العقاري هي موضوع اتفاقية الرهن، والتي لا يمكن أن تكون إلا شيئًا غير منقول، واحتفاظ الراهن بحقوق امتلاك هذا الشيء واستخدامه.
ناتاليا شربينينا،
خبير رئيسي
قسم أومسك
مكتب روزريستر
في منطقة أومسك
مسجل الدولة.
بسبب التطور السريع العلاقات الاقتصاديةيتزايد باستمرار عدد معاملات الائتمان والرهن العقاري واتفاقيات القروض. جنبا إلى جنب معهم، في كثير من الأحيان، يتم وضع اتفاقيات الضمانات المصاحبة بين الكيانات. لا يتم دائمًا الوفاء بجميع شروط المعاملات بحسن نية، ولا يتم دائمًا صياغة العقود بشكل قانوني. ونتيجة لذلك، تنشأ حالات صراع قد يكون من الصعب للغاية حلها. لذلك، من الضروري أن يكون لديك فهم للمعاملات وإجراءات إبرامها.
اتفاقية التعهد العقاري هي وثيقة مكتوبة تضمن التنفيذ السليم للالتزامات بموجب اتفاقية القرض.
سيسمح لك التنفيذ الصحيح والمختص قانونًا للعقد بتجنب العديد من المواقف غير السارة في المستقبل. لذلك، إذا لم يكن لدى الأطراف المعرفة اللازمة بالقانون المدني، فمن الأفضل طلب المساعدة من محام.
اتفاق على رهن العقارات بين الأفراد و الكيانات القانونيةيجب أن تكون مكتوبة وتحتوي على النقاط التالية:
- تاريخ ومكان المعاملة وأسماء الأطراف؛
- الموضوع، أي الممتلكات التي ينقلها المالك إلى المرتهن كضمان. يغطي هذا العقار متطلبات المرتهن بالكامل بقيمته. هنا يجب الإشارة إلى السعر المحدد للعقار المرهون؛
- صلاحية. تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ من لحظة التوقيع أو نقل ملكية العقارات، وتنتهي عندما يفي المرتهن بالتزاماته؛
- حقوق والتزامات الأطراف.
- مكان وشروط نقل العقارات؛
- إجراءات حبس الرهن في موضوع الاتفاقية. يمكن تنفيذ هذا الإجراء في حالة فشل المتعهد في الوفاء بالتزاماته أو الوفاء بها بشكل غير صحيح. من المستحيل حبس الرهن إذا كان المرتهن قد انتهك شروط الاتفاقية بشكل طفيف للغاية، وقدم المرتهن مطالب من الواضح أنها غير متناسبة مع قيمة العقار؛
- مسؤولية المشاركين؛
- أسباب وإجراءات الإنهاء.
- إجراءات حل حالات الصراع.
- عناوين وتفاصيل الأطراف.
وفي نهاية الوثيقة يجب على الأطراف التوقيع وعلى المنظمات وضع أختامها. يمكن تنزيل العينة في أسفل المقالة.
تسجيل معاملة الرهن
يتم التسجيل لدى Rosreestr فقط بعد تقييم العقار وتحديد قيمته في السوق. ويجب أن تكون هذه البيانات محدثة وقت إجراء المعاملة. يجب أن يتم إجراء التقييم من قبل متخصص لديه وثائق تسمح بإجراء مثل هذه العمليات. إذا لم يتفق أحد الأطراف مع استنتاج الخبير، فمن الممكن طلب تقييم إضافي من شركة أخرى. سيتم دفع جميع النفقات فقط من قبل الشخص الذي بدأ فحص من جديد.
لا يمكن تسجيل العقار لدى Rosreestr إلا إذا لم يكن لدى جميع المالكين المشاركين أي اعتراضات. ويجب عليهم تقديم موافقتهم كتابيًا. بدونها، ليس للهيئة الحكومية الحق في إبرام اتفاقية في Rosreestr. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون من الضروري تأكيد العلاقة بين أصحاب العقار، على سبيل المثال، باستخدام شهادة الزواج أو الميلاد.
إذا تم إبرام صفقة بين كيانات قانونية، فيجب عقد اجتماع لجميع المؤسسين المشاركين. وفي هذا الاجتماع، يجب عليهم أن يقرروا بالإجماع بشأن تخصيص الممتلكات كضمان. يجب أن يتم اتخاذ قرار الاجتماع كتابيًا ويجب إرساله إلى سلطة تسجيل الممتلكات كدليل على الموافقة.
من أجل أن يتم التسجيل، من الضروري جمع بعض الوثائق. وتشمل هذه:
- بيان أدلى به الأشخاص كتابيًا ؛
- وثيقة تؤكد الدفع واجب الدولة;
- عينة من الاتفاقية في ثلاث نسخ، نسخة واحدة لكل طرف وواحدة لأرشيف Rosreestr؛
- اتفاقية قرض;
- شهادة تؤكد أن الراهن هو مالك العقار؛
- جواز السفر العقاري، بالإضافة إلى مستخرج من BTI؛
- التوكيل الرسمي إذا كان الممثل يتصرف نيابة عن الطرف.
إذا تم جمع جميع الوثائق من قبل الأفراد بالكامل، وتم تجميعها بشكل صحيح، وليس بها أي تناقضات أو عدم دقة، فسوف تتم عملية التسجيل بسرعة.
انتباه! إذا قام الطرفان بإجراء أي تغييرات على اتفاقية التعهد، فسيكون التسجيل لدى مكتب كاتب العدل مطلوبًا مرة أخرى. في هذه الحالة، سيتم الدفع مقابل الخدمات من قبل الأشخاص الذين ساهموا في تغيير الظروف.
لذلك، من الأفضل أن تفكر بعناية في كل التفاصيل الصغيرة، حتى لا تضطر في المستقبل إلى اللجوء إلى التسجيل مرة أخرى.
متى تنتهي اتفاقية التعهد؟
من أجل إنهاء الصفقة، هناك حاجة إلى أسباب. ينص القانون المدني على أن العقد قابل للإنهاء إذا:
- المرتهن يفي بالتزامه كاملاً. عند إبرام اتفاقية ضمانات بين قانوني أو فرادىينشأ التزام إضافي بالإضافة إلى المعاملة الرئيسية المضمونة بهذا الضمان. وبالتالي، إذا تم إنهاء العقد الأصلي، تم إنهاء العقد الإضافي.
- يطالب المرتهن بإنهاء العقد مبكرًا نظرًا لحقيقة أن الممتلكات المرهونة مهددة بالخسارة أو الضرر. قد يكون السبب أيضًا هو أن المرتهن ينتهك بشكل صارخ التزامات مثل:
- التأمين على الممتلكات غير المنقولة على حساب الرهن؛
- ضمان حماية وسلامة الضمانات؛
- إشعار فوري للراهن بأن هناك تهديدًا بخسارة أو تلف الممتلكات.
- هلاك الأموال غير المنقولة المرهونة أو انتهاء حق الرهن. يكون هذا الأساس ممكنًا إذا سمح، وفقًا للاتفاقية، باستبدال موضوع المعاملة، ولم يتخذ الراهن تدابير لاستعادة الموضوع أو استبداله بشيء آخر بنفس القيمة. عندما يكون موضوع الضمانات قانون الملكيةوينتهي العقد بانتهاء هذا الحق.
- يتم بيع موضوع الاتفاقية من أجل تلبية متطلبات المرتهن، بما في ذلك في حالة عدم إمكانية تنفيذ البيع.
وإذا حصل الفسخ للسببين الأولين، وجب على المرتهن رد المال المرهون.
سندات الكفالة هي صناعة معقدة إلى حد ما. القانون المدني. في الأساس، ليس لدى المواطنين المعرفة القانونية الكافية فيما يتعلق بإبرام أنواع مختلفة من المعاملات. ومن هنا تكثر النزاعات بين الأفراد أو الكيانات القانونية، والتي تصل في كثير من الأحيان المحاكمة القضائية.
لذلك، في معظم الحالات، يحتاج أطراف الالتزامات والمواطنون الآخرون الذين تتأثر حقوقهم والتزاماتهم بسبب حقيقة أن الممتلكات مرهونة إلى مساعدة محامٍ مؤهل متخصص في هذا المجال من القانون. هذه هي الطريقة الوحيدة لحماية نفسك من العديد من المشاكل في المستقبل.
مشاهدات المشاركة: 494
في شخص يتصرف على هذا الأساس، ويشار إليه فيما بعد بـ " دائن مرتهن"، من ناحية، وفي الشخص الذي يتصرف على أساس، المشار إليه فيما بعد بـ " المتعهد"، ومن ناحية أخرى، والمشار إليها فيما يلي ب" حفلات"، قد أبرمت هذه الاتفاقية، والمشار إليها فيما يلي باسم "الاتفاقية"، على النحو التالي:1. موضوع الاتفاقية
1.1. موضوع هذه الاتفاقية هو نقل العقارات المملوكة للمرتهن كضمان إلى المرتهن والحق في استئجار قطعة الأرض المقابلة التي يقع عليها هذا العقار (يشار إليه فيما بعد باسم "موضوع الرهن").
1.2. موضوع التعهد هو :
1.2.1. العقار المملوك للمرتهن عبارة عن بناء بمساحة م2، على العنوان: ، تحت رقم الجرد حسب نسخة من توضيح الديوان الإقليمي المخزون الفنيمن "" العام، الذي تم تجميعه اعتبارًا من "" العام، والذي يعد جزءًا لا يتجزأ من الاتفاقية (الملحق رقم 1). يتم تحديد حدود المبنى المتضمن في موضوع الرهن طبقاً للنسخ خطط المبنىالمكتب الإقليمي للمخزون الفني بتاريخ ""، والذي يشكل جزءًا لا يتجزأ من هذه الاتفاقية (الملحق رقم 2).
1.2.2. الحق في استئجار قطعة أرض بمساحة تدعم وظيفيًا المبنى المرهون الواقع عليها، وتبلغ مساحتها مترًا مربعًا وفقًا لمخطط قطعة الأرض، والتي تعد جزءًا لا يتجزأ من هذه الاتفاقية (الملحق رقم 3).
1.3. يتم تأكيد ملكية الراهن للمبنى المحدد في البند 1.2.1 من هذه الاتفاقية من خلال شهادة تسجيل الدولة للحقوق بتاريخ سلسلة السنة رقم، والتي يتم تسجيل رقم التسجيل (رقم التسجيل) بها في سجل الحقوق الموحد للدولة للعقارات والمعاملات معها "" رقم الكائن).
1.4. يتم تأكيد حق المرتهن في استئجار قطعة الأرض المحددة في البند 1.2.2 من الاتفاقية من خلال اتفاقية الإيجار لقطعة الأرض رقم "" المؤرخة "" سنة، والمبرمة لمدة تصل إلى سنة والمقيدة في السجل تحت رقم "" بتاريخ "" سنة .
1.5. القيمة المخزونة للعقار المحدد في البند 1.2.1 هي الروبل، وهو ما تم تأكيده بشهادة رقم مؤرخة "" سنة، صادرة عن BTI الإقليمي.
1.6. السعر القياسي لقطعة الأرض المحددة في البند 1.2.2 من هذه الاتفاقية، وفقًا لتاريخ توقيع الاتفاقية، هو روبل، على أساس السعر ضريبة الأراضيروبل لكل هكتار.
1.7. يتم تقييم موضوع التعهد ككل من قبل الأطراف بالروبل.
1.8. لا يجوز التعهد اللاحق للمرتهن دون الحصول على موافقة كتابية من المرتهن.
1.9. يظل العنصر المرهون قيد الاستخدام والتخزين لدى المرتهن.
2. الالتزامات التي يتم ضمان تنفيذها بضمان
2.1. يضمن موضوع الرهن الوفاء بالالتزامات (المشار إليه فيما يلي باسم "المقترض") بموجب اتفاقية القرض رقم "" المؤرخة "" (المشار إليها فيما يلي باسم "" اتفاقية قرض")، والذي يدخل حيز التنفيذ من لحظة توقيعه ويسري حتى السداد الكامل لمبلغ القرض ودفع الفائدة عليه، والالتزامات بموجب اتفاقية الضمان رقم "" المؤرخة "" لهذا العام. في حالة الوفاء الجزئي من الالتزام المنصوص عليه في اتفاقية القرض، يتم الاحتفاظ بالرهن بالمبلغ الأصلي حتى الوفاء الكامل بالالتزام المضمون.
2.2. يوفر للمقترض قرضًا بمبلغ روبل لمدة عام. يتم إصدار مبلغ القرض داخل الأيام المصرفيةمن لحظة تسجيل هذه الاتفاقية واتفاقية التعهد رقم المؤرخة "" سنة.
2.3. سعر الفائدة على القرض هو % سنويا.
2.4. زيادة سعر الفائدةهي ٪ سنويا من مبلغ الدين المتأخر عن كل يوم تأخير.
2.5. الغرض من الإقراض: .
2.6. يتم تقديم القرض في شريحة واحدة.
3. الإقرارات والضمانات
3.1. يؤكد المتعهد ويضمن ما يلي:
3.1.1. يتصرف وفقا للصلاحيات المنصوص عليها في وثائقه التأسيسية.
3.1.2. هو المالك الكامل والقانوني لحقوق الشيء المرهون. وإلى أن يتم إبرام الاتفاقية، لا يتم ترحيل المرهون، ولا يرهن، ولا يكون محل نزاع أو قيد القبض، ولا تثقله حقوق الغير، ولا ينازع أحد في حقوق الإيجار للمرتهن، وهو ما يؤكده بموجب معلومات من سجل الحقوق الموحد للدولة رقم بتاريخ "" الصادر في العام.
3.1.3. ولا مانع من رهن قطعة الأرض بالتعهد، وهو أمر مؤكد.
3.1.4. ألا يكون للضمان أي خصائص قد تؤدي إلى خسارته أو تلفه أو تلفه.
4. حقوق والتزامات الأطراف
4.1. يلتزم المرتهن بما يلي:
4.1.1. لا تقم بأي تصرفات يترتب عليها انتهاء حق الرهن أو تخفيض قيمة المال المرهون.
4.1.2. اتخاذ الإجراءات اللازمة لحماية الشخص المرهون من هجمات الغير.
4.1.3. لا تمنع المرتهن من معاينة الشيء المرهون خلال مدة سريان هذه الاتفاقية.
4.1.4. ضمان المرتهن بأن المرهون المنقول لن يعاد رهنه حتى يتم الوفاء بالالتزام المضمون بالرهن بالكامل.
4.1.5. إخطار المرتهن على الفور بالمعلومات حول التغييرات التي حدثت مع الموضوع المرهون، أو حول تعديات الأطراف الثالثة على الموضوع المرهون، أو حول ظهور تهديد بخسارة أو ضرر للموضوع المرهون.
4.1.6. لا يجوز تنفير أو التنازل عن الموضوع المرتهن لأطراف ثالثة دون الحصول على موافقة كتابية من المرتهن.
4.1.7. اتخاذ جميع التدابير اللازمة لضمان سلامة الشيء المرهون، بما في ذلك الإصلاحات الحالية والكبيرة.
4.1.8. تحمل خطر الوفاة العرضية أو الضرر العرضي للموضوع المرهون.
4.2. للمتعهد الحق في:
4.2.1. تملك الممتلكات المرهونة واستخدامها وفقًا للغرض المقصود منها والحصول على الدخل من استخدام الممتلكات المرهونة، مما يضمن سلامتها.
4.2.2. وقف حبس الرهن على الشيء المرهون في حالة السداد المبكر للالتزام المضمون بالرهن.
4.3. للمرتهن الحق في:
4.3.1. التحقق من المستندات والتوافر الفعلي وشروط وأحكام استخدام الموضوع المرهون.
4.3.2. مطالبة المتعهد باتخاذ التدابير المنصوص عليها في التشريعات الحالية للاتحاد الروسي اللازمة للحفاظ على الموضوع المرهون. يحق للمرتهن حجز الرهن على الموضوع المرهون قبل الموعد النهائي للوفاء بالالتزام المضمون بالتعهد في الحالات المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
4.3.3. التصرف كطرف ثالث في الحالة التي يتم فيها النظر في المطالبة المتعلقة بالممتلكات التي هي موضوع التعهد بموجب الاتفاقية.
5. حبس الرهن فيما يتعلق بموضوع الضمان
5.1. يحق للراهن أن يحجز على الشيء المرهون في حالة فشل المقترض في الوفاء بالالتزامات المحددة في شروط اتفاقية القرض، بعد أيام من الموعد النهائي للوفاء بهذه الالتزامات، بما في ذلك: في حالة عدم السداد أو التأخر في السدادمبلغ الدين الأصلي كليًا أو جزئيًا، وكذلك في حالة انتهاك المواعيد النهائية لدفع الفائدة لاستخدام القرض.
5.2. يتم تنفيذ حبس الرهن على الموضوع المرهون بقرار من المحكمة وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
5.3. يضمن رهن الأشياء العقارية مطالبات المرتهن بموجب اتفاقية القرض إلى الحد الذي تكون فيه موجودة وقت الوفاء الفعلي بها من قبل المقترض، بما في ذلك الفوائد، زيادة الاهتمامللمدفوعات المتأخرة، وكذلك سداد نفقات تحصيل وبيع الممتلكات المرهونة. يذهب المبلغ المستلم من بيع الشيء المرهون إلى سداد الدين بموجب اتفاقية القرض بالترتيب التالي:
- لسداد التكاليف القانونية وغيرها من التكاليف لتحصيل الديون؛
- لدفع الغرامات والعقوبات؛
- لدفع الفوائد المتأخرة على القرض ؛
- لدفع الفائدة العاجلة؛
- لسداد ديون القروض المتأخرة ؛
- لسداد ديون القرض العاجل.
6. شروط إضافية
6.1. تخضع هذه الاتفاقية للتسجيل بالطريقة المنصوص عليها وتعتبر دخلت حيز التنفيذ القانوني منذ لحظة تسجيلها.
6.2. بعد تسجيل هذه الاتفاقية، والذي يتكون من التصديق عن طريق تسجيل تسجيل خاص على الاتفاقية، يتم نقل نسخة أصلية واحدة من الاتفاقية إلى المرتهن، والأخرى إلى المتعهد.
6.3. يتم إجراء تعديلات وإنهاء هذه الاتفاقية بالاتفاق المتبادل بين الطرفين بالطريقة المنصوص عليها في القانون من خلال إبرام اتفاقية إضافية، ومصدقة من كاتب عدل ومسجلة بالطريقة المنصوص عليها في تشريعات الاتحاد الروسي.
6.4. يتحمل المتعهد تكاليف تنفيذ وتوثيق وتسجيل هذه الاتفاقية، باتفاق الطرفين.
7. مسؤولية الأطراف
7.1. في حالة عدم الوفاء أو التنفيذ غير الصحيح للالتزامات بموجب الاتفاقية، يتحمل الطرفان المسؤولية وفقًا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
7.2. في حالة انتهاك المتعهد للبند 1.8 أو البند 4.1.6 من هذه الاتفاقية، سيكون المرتهن ملزمًا بدفع غرامة للمرتهن بمبلغ٪ من قيمة الموضوع المرهون المحدد في البند 1.7 من الاتفاقية. يتم دفع الغرامة من قبل المرتهن خلال أيام عمل من تاريخ استلام طلب كتابي من المرتهن بدفع الغرامة. لا يعفي دفع الغرامة المرتهن من الوفاء بالتزاماته بموجب الاتفاقية.
8. مدة الاتفاقية
8.1. تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ منذ لحظة تسجيل الدولة بالطريقة التي يحددها تشريع الاتحاد الروسي وتكون سارية حتى يتم الوفاء الكامل بالتزامات المقترض بموجب اتفاقية القرض والتعهد بموجب هذه الاتفاقية.
9. أحكام ختامية
9.1. سيتم دراسة جميع النزاعات التي تنشأ أثناء تنفيذ هذه الاتفاقية بشكل أولي من قبل الطرفين من أجل تطوير حل مقبول للطرفين. إذا لم يتم التوصل إلى اتفاق، سيتم حل النزاع في محكمة التحكيموفقا للتشريعات الحالية للاتحاد الروسي.
9.2. إذا قام أحد الطرفين بتغيير عنوانه، فسيكون ملزمًا بإبلاغ الطرف الآخر بذلك قبل تسجيل الدولة للتغييرات ذات الصلة في المستندات التأسيسية، ولكن في موعد لا يتجاوز الأيام التقويمية من تاريخ التغيير الفعلي في التفاصيل المصرفية. إذا قام أحد الطرفين بتغيير التفاصيل المصرفية، فإنه ملزم بإبلاغ الطرف الآخر بذلك قبل دخول التغييرات حيز التنفيذ، ولكن في موعد لا يتجاوز الأيام التقويمية من تاريخ التغيير الفعلي في التفاصيل المصرفية.
9.3. يجب أن يكون أي إشعار أو مراسلة أخرى يرسلها الطرفان إلى بعضهما البعض بموجب الاتفاقية كتابيًا وموقعًا من قبل شخص مفوض. يعتبر هذا الإشعار أو الرسالة مرسلاً بشكل صحيح إذا تم تسليمه عن طريق البريد أو إرساله عبر الفاكس باستخدام التفاصيل المحددة في المادة 10 من هذه الاتفاقية.
9.4. تشكل هذه الاتفاقية جزءاً لا يتجزأ من اتفاقية القرض رقم بتاريخ "" سنة واتفاقية الضمان رقم بتاريخ "" سنة.
9.5. حرر هذا الاتفاق من ثلاث نسخ - نسخة واحدة لكل من الطرفين، ونسخة واحدة محفوظة في ملفات كاتب العدل.
10. العناوين القانونية والتفاصيل المصرفية للأطراف
دائن مرتهن
- العنوان القانوني:
- العنوان البريدي:
- فاكس الهاتف:
- نزل/كي بي بي:
- حساب جار:
- بنك:
- حساب المراسلة:
- بيك:
- إمضاء:
المتعهد
- العنوان القانوني:
- العنوان البريدي:
- فاكس الهاتف:
- نزل/كي بي بي:
- حساب جار:
- بنك:
- حساب المراسلة:
- بيك:
- إمضاء:
يقسم كل من قانون "الرهن" والقانون المدني الرهن على الأشياء إلى رهن على الأموال المنقولة وغير المنقولة (الرهن العقاري).
الغرض الرئيسي من الرهن العقاري هو تأمين القروض الصادرة مع العقارات كضمان (الإقراض العقاري).
يعترف القانون المدني بالرهن العقاري باعتباره تعهدًا بالأراضي والمباني والهياكل والشقق والعقارات الأخرى (الفقرة 2 من المادة 334 من القانون المدني). بموجب الفن. 130 القانون المدني والفن. 5 من قانون "الرهن العقاري (الرهن العقاري)"، تشمل العقارات قطع الأراضي والأراضي الجوفية والمسطحات المائية المعزولة وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض (أي الأشياء التي تكون حركتها دون ضرر غير متناسب للغرض منها مستحيلة، بما في ذلك، على وجه الخصوص، الغابات، المزارع المعمرةوالمباني والهياكل وكذلك الهواء و السفن البحرية، سفن الملاحة الداخلية، الأجسام الفضائية). وفي الوقت نفسه، ينص القانون الخاص على إمكانية تصنيف أي أموال أخرى على أنها أموال غير منقولة.
وبالتالي، فإن العقارات فقط هي التي يمكن أن تكون موضوع الرهن العقاري. وفي الوقت نفسه، يستثني قانون الرهن العقاري من هذه القاعدة، حيث ينص على حظر الرهن العقاري على قطع الأراضي الواقعة تحت الأرض، والمناطق الطبيعية المحمية بشكل خاص، والعقارات الأخرى المسحوبة من التداول، والممتلكات التي لا يمكن حجزها وفقًا للقانون، المباني السكنية والمباني السكنية الفردية والشقق المملوكة للدولة أو البلدية (البند 2 من المادة 74 من القانون) ، بالإضافة إلى الممتلكات التي تنص على الخصخصة الإلزامية بالطريقة التي يحددها القانون الاتحادي أو خصخصتها محظور (البند 2 من المادة 6 من القانون). وتشمل هذه القائمة أيضاً جزءاً من العقار الذي لا يجوز تقسيمه دون تغيير غرضه (الشيء غير القابل للتجزئة) (البند 4 من المادة 5 من القانون). ومع ذلك، لا ينطبق هذا القيد على الشقق في المباني متعددة الشقق. المباني السكنية(المادة 75 من القانون).
هناك شرطان آخران لموضوع الرهن العقاري، وهما أن يكون، أولاً، ملكاً للراهن بحق الملكية أو بحق الإدارة الاقتصادية (البند 1 من المادة 6 من القانون)، وثانياً، أن تكون الحقوق فيه يتم تسجيله بالطريقة التي يحددها القانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها".
وبالتالي، يمكن إنشاء رهن عقاري على أي عقار (باستثناء الاستثناءات التي يحددها القانون فيما يتعلق بفئات معينة من العقارات)، والتي يحق للراهن بيعها أو التصرف فيها بطريقة أخرى، ويمكن أن يكون الراهن إما المدين بموجب الالتزام الرئيسي أو طرف ثالث.
تظل الممتلكات المنقولة بموجب اتفاقية الرهن العقاري في حوزة واستخدام المرتهن (البند 1، المادة 1 من القانون). تتوافق هذه القاعدة مع الفقرة 1 من الفن. 338 من القانون المدني، الذي يصنف الرهن العقاري كضمان دون نقل الممتلكات المرهونة إلى المرتهن.
الشخص الذي رهن ممتلكاته يقتصر على حق التصرف في هذا العقار. وفقا للفقرة 1 من الفن. 37 من قانون الرهن العقاري ، لا يجوز للمرتهن نقل الممتلكات المرهونة بموجب اتفاقية الرهن العقاري إلى شخص آخر إلا بموافقة المرتهن ، ما لم تنص اتفاقية الرهن العقاري على خلاف ذلك.
يضمن الرهن العقاري سداد الدين للمرتهن بموجب الالتزام المضمون به كليًا أو جزئيًا على النحو المنصوص عليه في اتفاقية الرهن العقاري. الرهن العقاري الذي تم إنشاؤه لضمان تنفيذ اتفاقية ائتمان أو اتفاقية قرض بشرط دفع الفائدة يضمن أيضًا دفع الفائدة المستحقة للدائن (المقرض) لاستخدام القرض (الأموال المقترضة).
بالإضافة إلى ذلك، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك، فإن الرهن يضمن سداد المرتهن للمرتهن المبالغ المستحقة له:
1) كتعويض عن الخسائر و (أو) كعقوبة (غرامة، عقوبة) بسبب عدم الوفاء أو التأخير في الوفاء أو غير ذلك من الوفاء غير السليم بالالتزام المضمون برهن عقاري؛
2) سداد نفقات بيع الممتلكات المرهونة؛
3) للتعويض عن التكاليف القانونية والنفقات الأخرى الناجمة عن حبس الرهن للممتلكات المرهونة؛
4) في شكل فائدة على الاستخدام غير القانوني لأموال شخص آخر، المنصوص عليها في التزام الرهن العقاري أو القانون الاتحادي.
دخل قانون الرهن العقاري إلى التداول المدني النوع الجديدالأوراق المالية - الرهن العقاري. ومن خلال إدخال هذا الأمن، تتم محاولة دمج سوق العقارات وسوق الأوراق المالية. لا يمكن للرهن العقاري أن يحل محل اتفاقية الرهن، ومع ذلك، في حالة وجودها، لا يمكن نقل الحقوق بموجب اتفاقية الرهن إلا عن طريق نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري.
على النحو التالي من الفقرة 2 من الفن. 13 من قانون الرهن العقاري، الرهن العقاري غير إصدار، مسجل حمايةالتصديق على الحقوق التالية لمالكها القانوني:
الحق في الحصول على الأداء بموجب التزام نقدي مضمون برهن عقاري، دون تقديم دليل آخر على وجود هذا الالتزام؛
حق الامتياز على الممتلكات المثقلة برهن عقاري.
يتم نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري عن طريق إبرام معاملة في شكل مكتوب بسيط. علاوة على ذلك، فإنه يترتب عليه عواقب التنازل عن المطالبات (التنازل).
يضمن الرهن العقاري مطالبات المرتهن بالقدر الذي تكون عليه وقت استيفائها على حساب الممتلكات المرهونة، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك. التزامات المدين تجاه المرتهن بما يتجاوز المبلغ الإجمالي المحدد في اتفاقية الرهن العقاري مبلغ ثابتلا تعتبر مطالبات المرتهن المضمونة به مضمونة بالرهن العقاري، باستثناء المطالبات القائمة على: التعويض عن التكاليف القانونية والنفقات الأخرى الناجمة عن حبس الرهن للممتلكات المرهونة؛ سداد نفقات بيع الممتلكات المرهونة (المادة 3 من القانون).
ينص القانون على أن الرهن العقاري قد يغطي أيضًا النفقات الإضافية الأخرى للمرتهن (نفقات صيانة و (أو) حماية الممتلكات المرهونة، لسداد ديون الرهن العقاري على الضرائب أو الرسوم أو فواتير الخدمات المرتبطة بهذه الممتلكات).
، تسجيل التعهد
مفهوم الضمانات والقضايا التشريعية
يمثل الرهن أحد أشكال حماية الدائن في علاقاته مع المدين، حيث يقدم ضمانات التعويض عن الخسائر التي قد تنشأ، إذا فشل المدين في الوفاء بالتزاماته .
تعتبر اتفاقية التعهد دائمًا إضافية، أي. ويعتمد وجودها بشكل مباشر على الاتفاق الأساسي بين الطرفين. على سبيل المثال، يتعهد أحد الطرفين بإعادة الأموال المقترضة، وللثاني الحق في التعويض عن الخسائر المحتملة على حساب ممتلكات معينة.
يمكن وصف تشريعات الكفالة بأنها مربكة. من ناحية هناك قانون يحدد قواعد الكفالة. وعلى وجه الخصوص الرهون العقارية أو التعهدات العقارية. ومن ناحية أخرى، هناك قانون تم إقراره لاحقا، وهو يعتبر خاصا.
يتمتع القانون الخاص بميزة على الآخرين فيما يتعلق بمن يجب تطبيقه. وفي الوقت نفسه هناك أحكام ليست في قانون الرهن العقاري، لكنها موجودة في قانون الرهن العقاري. لهذا قواعد قانون الكفالة تسد الثغرات قانون الرهن العقاري .
اتفاقية التعهد العقاري
يجب أن تستوفي اتفاقية الرهن العقاري عددًا من القواعد، وإلا فلا قد يتم الطعن في الشرعية القانونية. وقد تكون الصفقة باطلة.
يجب أن تكون اتفاقية الرهن العقاري موثقة، عدم الامتثال لهذا الشرط يجعل الصفقة باطلة .
يجب أن تصف الاتفاقية بالتفصيل الشيء الذي يتم رهنه.. يجب أن يكون الوصف مفصلاً إلى الحد الذي يجعل من المستحيل الخلط بينهم. يتم الإشارة إلى الاسم وفقا لوثائق العقار وعنوان موقع العقار.
يجب أن تشير الاتفاقية إلى تقييم العقار والحقوق والالتزامات التي يتحملها الطرفان بموجب هذه الاتفاقية. يمكن إجراء التقييم باتفاق الطرفين، ولكن يمكن أيضًا إشراك المثمن، وفي بعض الحالات تكون مشاركته إلزامية. على سبيل المثال، يتم التقييم قبل المعاملات مع ممتلكات الدولة والبلدية .
عنصر منفصل يجب الإشارة إلى المعاملة التي نشأ الرهن بموجبها ووصفها. على سبيل المثال، اتفاقية القرض. وقد تم توضيح شروطها ومواعيد تنفيذها والمبلغ الصادر بموجب هذه الاتفاقية.
في الوثيقة من الضروري الإشارة إلى أسباب ملكية العقار من قبل الراهن. مرهونة. وينطبق هذا أيضًا على الممتلكات التي يمتلكها المرتهن على أساس الإيجار، وعندما يتم تحويل حقوق الإيجار إلى رهن عقاري.
وفي حالة رهن حقوق الإيجار لمؤسسة ما، يلزم أيضًا الحصول على موافقة الشخص الذي يملك حقوق ملكية المؤسسة.
قد ينص الاتفاق على إمكانية حبس الرهن على الممتلكات دون محاكمة. أولئك. من خلال أمر التنفيذ كاتب العدل. يمكن توفير طرق لاستعادة الممتلكات. هؤلاء يمكن وصف الأساليب للمحكمة وفي حالة الاسترداد خارج نطاق القضاء .
الرهن العقاري للمؤسسات له خصائصه الخاصة :
- ينطبق الرهن العقاري على المؤسسة باعتبارها مجموعة من الحقوق في العقارات، القوى العاملةوالقيم والأصول الثابتة.
- في حالة انتهاك الالتزامات بموجب الاتفاقية، يحق للدائن إدخال ممثليه في إدارة المؤسسة لاستعادة ملاءتها، والحد من استخدام ممتلكات المؤسسة، ولا سيما المنتجات المصنعة.
تسجيل التعهد العقاري
يجب أن تكون اتفاقية الرهن العقاري من الضروري متابعة إجراءات تسجيل الدولة للمعاملة. يتحقق المسجل من صحة الوثيقة. انتهاك القواعد القانونية يعطي المسجل الحق في رفض التسجيل.
عدم التسجيل يجعل الصفقة باطلة. على أية حال، حتى يتم التسجيل، لن تكون المعاملة صالحة.
قرار المحكمة بشأن وجوب تسجيل اتفاقية الرهن العقاري رقم 02-0324/2016
باسم الاتحاد الروسي
23 يونيو 2016 محكمة منطقة نيكولينسكي في موسكو تتألف من القاضي إ.ف. يودينا ، وكيلة الوزارة ك. ميششينكو، بعد أن نظر أمام محكمة علنية في القضية المدنية رقم 2-324/16 بشأن ادعاء ماروتيان إم. إلى Rassvet-VV LLC فيما يتعلق بالالتزام بتسجيل اتفاقية التعهد العقاري،
أقامت المدعية دعوى قضائية ضد المدعى عليها للالتزام بتسجيل اتفاقية الرهن العقاري، بحجة أن تاريخ العام الذي تم فيه إبرام اتفاقية الرهن العقاري بين الطرفين. وفقًا للفقرة 1.2 من اتفاقية الرهن رقم، يتعهد المرتهن بالممتلكات التالية للمرتهن: جزء من المبنى في العنوان: العنوان. العقار المحدد ينتمي إلى المدعى عليه بموجب حق الملكية على أساس شهادة تسجيل الدولة للحقوق رقم مؤرخ في العام. تم إرسال إخطارات كتابية إلى المدعى عليه مع اشتراط تقديم موافقة كتابية لتسجيل اتفاقية التعهد رقم. ومع ذلك، ظل طلب المدعي دون إجابة. وبناء على ما تقدم، رفع المدعي دعوى أمام المحكمة وطلب إلزام المدعى عليه بتقديم موافقة كتابية على تسجيل اتفاقية التعهد رقم بتاريخ سنة لدى المكتب الخدمة الفيدراليةتسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط لمدينة موسكو، يُلزم مكتب الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط لمدينة موسكو بتنفيذ تسجيل الدولة لاتفاقية التعهد رقم المؤرخة بالسنة لجزء من المبنى في العنوان: عنوان.
إقرأ أيضاً: كيفية التقدم بطلب للحصول على إعالة الطفل لأم عازبة
وحضر ممثل المدعية جلسة المحكمة وأيد المطالبات وطلب استيفاءها كاملة.
حضر ممثل المدعى عليه جلسة المحكمة، ولم يعترف بالادعاءات، وأوضح للمحكمة أن المدعى عليه لم يوافق على تسجيل اتفاقية التعهد، لأنه كان يأمل في عودة المدين بموجب الالتزام الرئيسي نقديولذلك، فإن تسجيل اتفاقية التعهد غير مطلوب.
ولم يحضر الطرف الثالث جلسة المحكمة، وتم إخطاره حسب الأصول بتاريخ ومكان ووقت جلسة الاستماع.
وتوصلت المحكمة، بعد سماع الأطراف والتحقق من مستندات القضية، إلى النتيجة التالية.
كما هو محدد في جلسة المحكمة ويتبع من مواد القضية المقدمة إلى المحكمة، فإن تاريخ السنة بين المدعي (المقرض) وIsunts V.V. (المقترض) أبرم اتفاقية قرض نقدي رقم بمبلغ الروبل. للفترة حتى تاريخه.
من أجل ضمان الوفاء السليم بالتزامات سداد مبلغ القرض، تم إبرام اتفاقية ضمان رقم بين المدعي (الدائن) والمدعى عليه (الضامن)، وفقًا للفقرة 1.1 التي يتعهد فيها الكفيل بأن يكون مسؤولاً تجاه الدائن للوفاء من قبل Isunts V.V (المدين) بالتزاماته بموجب اتفاقية القرض النقدي رقم المؤرخة بالسنة المبرمة مع المُقرض.
وأيضاً، ومن أجل ضمان حسن الوفاء بالتزامات سداد مبلغ القرض، تم إبرام اتفاقية رهن عقاري بين المدعي (الراهن) والمدعى عليه (الراهن) بتاريخ من السنة: عنوان المدينة.
تم إبرام هذه الاتفاقيات من قبل الأطراف في شكل مكتوب مناسب.
اتفاقية الرهن العقاري لم يتم التوقيع عليها سنة مؤرخة من قبل كل من المرتهن والمرتهن، والتي لم يختلف عليها الطرفان أثناء المحاكمة.
موضوع اتفاقية التعهد هو جزء المبنى الموجود في العنوان: التاريخ، الذي ينتمي إليه بشكل صحيح الملكية المشتركةالمدعى عليه، وهو ما تؤكده شهادة تسجيل الدولة للحقوق.
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، يعتبر الاتفاق مبرمًا إذا تم التوصل إلى اتفاق بين الطرفين، بالشكل المطلوب في الحالات المناسبة، بشأن جميع الشروط الأساسية للاتفاقية.
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، بالإضافة إلى هذا الشرط الأساسي كموضوع العقد، تشمل الشروط الأساسية أيضًا الشروط المذكورة في القانون أو غيره الأفعال القانونيةباعتبارها ضرورية أو ضرورية للعقود من هذا النوع، وكذلك جميع الشروط التي يجب التوصل إلى اتفاق بشأنها بناءً على طلب أحد الطرفين.
وفقًا للقانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)"، بموجب اتفاقية رهن العقارات (اتفاقية الرهن العقاري)، طرف واحد - المرتهن، وهو دائن بموجب التزام مضمون برهن عقاري، يحق له الحصول على تعويض عن مطالباته النقدية ضد المدين بموجب هذا الالتزام من قيمة العقارات المرهونة للطرف الآخر - المرتهن، بشكل تفضيلي قبل الدائنين الآخرين للمرتهن، مع الاستثناءات أنشأها القانون الاتحادي.
وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، يضمن الرهن العقاري دفع المبلغ الرئيسي للدين إلى المرتهن بموجب اتفاقية قرض أو التزام آخر مضمون برهن عقاري كليًا أو جزئيًا على النحو المنصوص عليه في القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)" اتفاقية الرهن العقاري.
بناءً على القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، يتم إبرام اتفاقية الرهن العقاري وفقًا لـ قواعد عامةالاتحاد الروسي المدني بشأن إبرام العقود، وكذلك أحكام هذا الاتحادي.
وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (رهن العقارات)" ، يجب أن تشير اتفاقية الرهن العقاري إلى موضوع الرهن العقاري وتقييمه وجوهره وحجمه والموعد النهائي للوفاء بالالتزام المضمون بالرهن العقاري.
وفقًا للقانون، يتم إبرام اتفاقية الرهن العقاري كتابيًا من خلال إعداد وثيقة واحدة موقعة من الطرفين وتخضع لتسجيل الدولة.
عدم الامتثال لقواعد تسجيل الدولة لاتفاقية الرهن العقاري يستلزم بطلانها. ويعتبر مثل هذا الاتفاق باطلا.
وفقًا لاتفاقية الرهن العقاري، تعتبر مبرمة وتدخل حيز التنفيذ منذ لحظة تسجيلها في الدولة.
وفقًا للبندين 6.1 و6.2 من اتفاقية التعهد رقم 1، تخضع هذه الاتفاقية للتسجيل بالطريقة المنصوص عليها وتعتبر دخلت حيز التنفيذ القانوني منذ لحظة تسجيلها. لتسجيل الاتفاقية، من الضروري الحصول على موافقة كتابية من الرهن.
وذلك لإضفاء القوة القانونية على اتفاقية الرهن العقاري وإدخالها في الموحد سجل الدولةحقوق العقارات والمعاملات معها، وسجلات الرهن العقاري (القانون الاتحادي "بشأن الرهن العقاري (الرهن العقاري)")، كان من الضروري إجراء تسجيل الدولة.
وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها"، يتم تسجيل حالة الرهن العقاري على أساس طلب مشترك من الراهن والمرتهن أو كاتب العدل الذي صدق على اتفاقية الرهن العقاري أو اتفاقية تنطوي على ظهور رهن عقاري بقوة القانون، بعد تسجيل الدولة للحقوق الحقيقية للراهن في العقارات ذات الصلة أو الحق الذي هو موضوع الرهن العقاري.
تعتبر إجراءات التسجيل في العقارات ذات طبيعة تصريحية، إلا أن تقديم طلب واحد من صاحب الرهن لتسجيل اتفاقية الرهن لا يكفي.
مما سبق فيما يتعلق بالوضع قيد النظر، يترتب على ذلك أنه عند تسجيل اتفاقية الرهن، فإن مشاركة المرتهن ضرورية.
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، إذا تم إكمال معاملة تتطلب تسجيل الدولة بالشكل المناسب، لكن أحد الطرفين يتجنب تسجيلها، يحق للمحكمة، بناءً على طلب الطرف الآخر، إجراء قرار تسجيل المعاملة. وفي هذه الحالة يتم تسجيل المعاملة وفقاً لقرار المحكمة.
من مواد القضية، بما في ذلك من نص اتفاقية التعهد، يترتب على ذلك أن الطرفين، عند إبرام الاتفاقية، امتثلا المتطلبات الضروريةفيما يتعلق بتعريف موضوع الرهن العقاري، مع الإشارة إلى خصائصه، فإن اتفاقية الرهن تتوافق مع متطلبات التشريعات الحالية.
حجج المدعى عليه بأن المدعى عليه يتجنب تسجيل اتفاقية التعهد لأنه كان يأمل في أن يقوم المدين بموجب الالتزام الرئيسي بإعادة الأموال، وبالتالي لن يكون تسجيل اتفاقية التعهد مطلوبًا، لا يمكن أن يكون سببًا لرفض المطالبات المدعي، بما أن اتفاقية التعهد موقعة شخصيا من قبل أطراف القضية، لم يتم الطعن فيها بالطريقة المنصوص عليها في القانون ولم يتم إعلان بطلانها.
الأدلة التي تشير إلى وجود أسباب قانونيةألا يكون لدى المدعى عليه أي اعتراضات تسمح له بعدم الوفاء بالتزاماته.
ومع مراعاة ما ورد أعلاه، توصلت المحكمة إلى أن المدعى عليه تهرب من اتخاذ إجراءات تهدف إلى تسجيل المعاملة.
وفقًا لقانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي، والذي ينبغي النظر في محتواه في سياق أحكام دستور الاتحاد الروسي وقانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي، الذي ينص على مبدأ الإجراءات المدنية التعارضية و مبدأ المساواة بين الأطراف، يجب على كل حزب إثبات الظروف التي يشير إليها كأساس لمطالباته واعتراضاته، ما لم ينص القانون الاتحادي على خلاف ذلك.
وهكذا، توصلت المحكمة إلى استنتاج مفاده أنه قد تم تلبية طلبات المدعي فيما يتعلق بالتزام المدعى عليه بتقديم موافقة كتابية على تسجيل اتفاقية التعهد رقم 1 بتاريخ 21 ديسمبر 2011 لدى مكتب الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة، السجل العقاري ورسم الخرائط في موسكو.
في الوقت نفسه، نظرًا لأن قرار المحكمة الذي يلزم المدعى عليه بتقديم موافقة كتابية لتسجيل اتفاقية التعهد رقم المؤرخة بالعام مع مكتب الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط لموسكو هو الأساس لتقديم المستندات للتسجيل السلطة، في حين أن الدليل على أن المدعي تقدم بطلب إلى إدارة الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط في موسكو لطلب تسجيل اتفاقية التعهد، ولكن تم رفضه ولم يتم تقديمه إلى المحكمة. في هذا الصدد، توصلت المحكمة إلى استنتاج مفاده أنها ترفض تلبية مطالب المدعي فيما يتعلق بالتزام مكتب الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط لمدينة موسكو بتنفيذ تسجيل الدولة لاتفاقية التعهد رقم بتاريخ سنة.
وتوصلت المحكمة، بعد تقييمها لجميع الأدلة التي تم جمعها في القضية برمتها، إلى استنتاج مفاده أن المطالبات تخضع للرضا الجزئي للأسباب المذكورة أعلاه.
وبناء على ما سبق واسترشادا بالفن. 12.56، 194-198 قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي. فن. 165. 432 القانون المدني للاتحاد الروسي. القانون الاتحادي الصادر في 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري (التعهد العقاري)"،
إلزام شركة Rassvet-VV LLC بتقديم موافقة كتابية لتسجيل اتفاقية التعهد المؤرخة والمبرمة بين شركة Rassvet-VV LLC وشركة M.M Marutyan. إلى قسم الخدمة الفيدرالية لتسجيل الدولة والسجل العقاري ورسم الخرائط في موسكو.
تم رفض بقية المطالبة.
يمكن استئناف القرار أمام محكمة مدينة موسكو في موسكو خلال شهر من تاريخ إصدار القرار بصيغته النهائية.
إقرأ أيضاً: الممارسة القضائية في عقود الزواج
قرارات المحاكم في القضايا المدنية:
المدعي شيفتسوف آي. رفعت دعوى أمام المحكمة ضد المدعى عليه ل.ف. باتشينين. على التعويض عن الأضرار الناجمة عن الفيضان بمبلغ * فرك. استرداد نفقات دفع واجب الدولة بمبلغ * فرك. استرداد النفقات لدفع الخدمات.
رفع المدعون دعوى قضائية ضد المدعى عليه للحصول على تعويض عن الأضرار الناجمة عن الأضرار التي لحقت بالأسلاك الكهربائية، مشيرين إلى أن المدعين هم أصحاب الشقة الواقعة في: العنوان. dd.mm.yyyy عند تنفيذ البناء.
اتفاقية التعهد العقاري
نظرا للتطور السريع للعلاقات الاقتصادية، فإن عدد معاملات الائتمان والرهن العقاري واتفاقيات القروض يتزايد باستمرار. جنبا إلى جنب معهم، في كثير من الأحيان، يتم وضع اتفاقيات الضمانات المصاحبة بين الكيانات. لا يتم دائمًا الوفاء بجميع شروط المعاملات بحسن نية، ولا يتم دائمًا صياغة العقود بشكل قانوني. ونتيجة لذلك، تنشأ حالات صراع قد يكون من الصعب للغاية حلها. لذلك، من الضروري أن يكون لديك فهم للمعاملات وإجراءات إبرامها.
اتفاقية التعهد العقاري هي وثيقة مكتوبة تضمن التنفيذ السليم للالتزامات بموجب اتفاقية القرض.
ماذا يجب أن يتضمن العقد؟
سيسمح لك التنفيذ الصحيح والمختص قانونًا للعقد بتجنب العديد من المواقف غير السارة في المستقبل. لذلك، إذا لم يكن لدى الأطراف المعرفة اللازمة بالقانون المدني، فمن الأفضل طلب المساعدة من محام.
يجب أن تكون اتفاقية رهن العقارات بين الأفراد والكيانات القانونية كتابية وتحتوي على النقاط التالية:
- تاريخ ومكان المعاملة وأسماء الأطراف؛
- الموضوع، أي الممتلكات التي ينقلها المالك إلى المرتهن كضمان. يغطي هذا العقار متطلبات المرتهن بالكامل بقيمته. هنا يجب الإشارة إلى السعر المحدد للعقار المرهون؛
- صلاحية. تدخل الاتفاقية حيز التنفيذ من لحظة التوقيع أو نقل ملكية العقارات، وتنتهي عندما يفي المرتهن بالتزاماته؛
- حقوق والتزامات الأطراف.
- مكان وشروط نقل العقارات؛
- إجراءات حبس الرهن في موضوع الاتفاقية. يمكن تنفيذ هذا الإجراء في حالة فشل المتعهد في الوفاء بالتزاماته أو الوفاء بها بشكل غير صحيح. من المستحيل حبس الرهن إذا كان المرتهن قد انتهك شروط الاتفاقية بشكل طفيف للغاية، وقدم المرتهن مطالب من الواضح أنها غير متناسبة مع قيمة العقار؛
- مسؤولية المشاركين؛
- أسباب وإجراءات الإنهاء.
- إجراءات حل حالات الصراع.
- عناوين وتفاصيل الأطراف.
وفي نهاية الوثيقة يجب على الأطراف التوقيع وعلى المنظمات وضع أختامها. يمكن تنزيل العينة في أسفل المقالة.
تسجيل معاملة الرهن
يتم التسجيل لدى Rosreestr فقط بعد تقييم العقار وتحديد قيمته في السوق. ويجب أن تكون هذه البيانات محدثة وقت إجراء المعاملة. يجب أن يتم إجراء التقييم من قبل متخصص لديه وثائق تسمح بإجراء مثل هذه العمليات. إذا لم يتفق أحد الأطراف مع استنتاج الخبير، فمن الممكن طلب تقييم إضافي من شركة أخرى. سيتم دفع جميع النفقات فقط من قبل الشخص الذي بدأ إعادة الفحص.
لا يمكن تسجيل العقار لدى Rosreestr إلا إذا لم يكن لدى جميع المالكين المشاركين أي اعتراضات. ويجب عليهم تقديم موافقتهم كتابيًا. بدونها، ليس للهيئة الحكومية الحق في إبرام اتفاقية في Rosreestr. بالإضافة إلى ذلك، قد يكون من الضروري تأكيد العلاقة بين أصحاب العقار، على سبيل المثال، باستخدام شهادة الزواج أو الميلاد.
إذا تم إبرام صفقة بين كيانات قانونية، فيجب عقد اجتماع لجميع المؤسسين المشاركين. وفي هذا الاجتماع، يجب عليهم أن يقرروا بالإجماع بشأن تخصيص الممتلكات كضمان. يجب أن يتم اتخاذ قرار الاجتماع كتابيًا ويجب إرساله إلى سلطة تسجيل الممتلكات كدليل على الموافقة.
من أجل أن يتم التسجيل، من الضروري جمع بعض الوثائق. وتشمل هذه:
- بيان أدلى به الأشخاص كتابيًا ؛
- وثيقة تؤكد دفع رسوم الدولة؛
- عينة من الاتفاقية في ثلاث نسخ، نسخة واحدة لكل طرف وواحدة لأرشيف Rosreestr؛
- اتفاق الائتمان؛
- شهادة تؤكد أن الراهن هو مالك العقار؛
- جواز السفر العقاري، بالإضافة إلى مستخرج من BTI؛
- التوكيل الرسمي إذا كان الممثل يتصرف نيابة عن الطرف.
إذا تم جمع جميع الوثائق من قبل الأفراد بالكامل، وتم تجميعها بشكل صحيح، وليس بها أي تناقضات أو عدم دقة، فسوف تتم عملية التسجيل بسرعة.
انتباه! إذا قام الطرفان بإجراء أي تغييرات على اتفاقية التعهد، فسيكون التسجيل لدى مكتب كاتب العدل مطلوبًا مرة أخرى. في هذه الحالة، سيتم الدفع مقابل الخدمات من قبل الأشخاص الذين ساهموا في تغيير الظروف.
لذلك، من الأفضل أن تفكر بعناية في كل التفاصيل الصغيرة، حتى لا تضطر في المستقبل إلى اللجوء إلى التسجيل مرة أخرى.
متى تنتهي اتفاقية التعهد؟
من أجل إنهاء الصفقة، هناك حاجة إلى أسباب. ينص القانون المدني على أن العقد قابل للإنهاء إذا:
- المرتهن يفي بالتزامه كاملاً. عند إبرام اتفاقية ضمان بين الكيانات القانونية أو الأفراد، ينشأ التزام إضافي بالإضافة إلى المعاملة الرئيسية، والتي يتم تأمينها بواسطة هذا الضمان. وبالتالي، إذا تم إنهاء العقد الأصلي، تم إنهاء العقد الإضافي.
- يطالب المرتهن بإنهاء العقد مبكرًا نظرًا لحقيقة أن الممتلكات المرهونة مهددة بالخسارة أو الضرر. قد يكون السبب أيضًا هو أن المرتهن ينتهك بشكل صارخ التزامات مثل:
- التأمين على الممتلكات غير المنقولة على حساب الرهن؛
- ضمان حماية وسلامة الضمانات؛
- إشعار فوري للراهن بأن هناك تهديدًا بخسارة أو تلف الممتلكات.
- هلاك الأموال غير المنقولة المرهونة أو انتهاء حق الرهن. يكون هذا الأساس ممكنًا إذا سمح، وفقًا للاتفاقية، باستبدال موضوع المعاملة، ولم يتخذ الراهن تدابير لاستعادة الموضوع أو استبداله بشيء آخر بنفس القيمة. وإذا كان محل الرهن حق ملكية، انتهى العقد بانتهاء هذا الحق.
- يتم بيع موضوع الاتفاقية من أجل تلبية متطلبات المرتهن، بما في ذلك في حالة عدم إمكانية تنفيذ البيع.
وإذا حصل الفسخ للسببين الأولين، وجب على المرتهن رد المال المرهون.
الالتزامات الجانبية هي فرع معقد إلى حد ما من القانون المدني. في الأساس، ليس لدى المواطنين المعرفة القانونية الكافية فيما يتعلق بإبرام أنواع مختلفة من المعاملات. ومن ثم، هناك صراعات متكررة بين الأفراد أو الكيانات القانونية، والتي غالبا ما تؤدي إلى التقاضي.
لذلك، في معظم الحالات، يحتاج أطراف الالتزامات والمواطنون الآخرون الذين تتأثر حقوقهم والتزاماتهم بسبب حقيقة أن الممتلكات مرهونة إلى مساعدة محامٍ مؤهل متخصص في هذا المجال من القانون. هذه هي الطريقة الوحيدة لحماية نفسك من العديد من المشاكل في المستقبل.
أين يمكنني الحصول على شهادة التكوين العائلي؟
رفض الميراث لصالح وريث آخر: كيفية كتابة طلب
بروتوكول الخلافات في اتفاقية التوريد: عينة
اتفاق العقد بين الأفراد
اتفاقية الحضانة مع حق البيع: عينة
نموذج لاتفاقية الضمان بين الكيانات القانونية
الشروط الأساسية للعقد
حيث لاستعادة شهادة الميلاد
اتفاقية التعهد العقاري
بالنظر إلى حقيقة أن العقارات هي، بالطبع، ممتلكات سائلة، عن طريق نقلها أو قبولها كضمان، يمكنك تأمين الالتزامات بشكل موثوق للوفاء بالعقد. وهذا تعويض جيد للدائن في حالة عدم الوفاء. يمكن أن يشمل هذا التعهد كلا من المباني والحق في استئجار قطعة أرض.
متى يكون التعهد العقاري ممكنا؟
يمكنك تقديم العقارات كضمان إذا:
- هناك وثائق تؤكد ملكية هذا العقار؛
- جميع أصحاب العقارات، إن كانوا عدة، أعطوا موافقتهم.
ميزات الصفقة
عند تسجيل العقارات كضمان، عليك أن تتذكر أنه بعد إبرام المعاملة:
- ولا يجوز بيعه أو تأجيره إلا بموافقة الدائن المرتهن؛
- عند رهن قطعة أرض، فإن جميع المباني الموجودة عليها ستكون أيضًا خاضعة للضمانات - وفقًا للقانون؛
- يجوز للمرتهن نقل حقوقه إلى أطراف ثالثة، ما لم تحظر الاتفاقية ذلك؛
- تأمين الممتلكات الجانبيةوعادة ما يتم تنفيذها على حساب المتعهد.
يجب أن نتذكر أن حقوق الملكية لا تنتقل إلى المرتهن إلا بعد تسجيل الاتفاقية لدى الجهات الحكومية، كما أن السكن لا يخضع لحبس الرهن إذا كان هو الوحيد لمواطن معين.
نموذج عقد رهن عقاري
ينظر
كل الصفحات
في المعرض
نموذج اتفاقية رهن عقاري (نموذج مكتمل)
ينظر
كل الصفحات
في المعرض
هل لديك سؤال قانوني؟
تحميل اتفاقية الرهن العقاري
احفظ هذا المستند بتنسيق مناسب. انه مجانا.
اتفاقية التعهد العقاري رقم
في الوجه. يتصرف على أساس. المشار إليها فيما بعد بـ " دائن مرتهن"، من جهة، وفي الوجه. يتصرف على أساس. المشار إليها فيما بعد بـ " المتعهد"، ومن ناحية أخرى، والمشار إليها فيما يلي ب" حفلات"، قد أبرمت هذه الاتفاقية، والمشار إليها فيما يلي باسم "الاتفاقية"، على النحو التالي:
1. موضوع الاتفاقية
1.1. موضوع هذه الاتفاقية هو نقل العقارات المملوكة للمرتهن كضمان إلى المرتهن والحق في استئجار قطعة الأرض المقابلة التي يقع عليها هذا العقار (يشار إليه فيما بعد باسم "موضوع الرهن").
1.2. موضوع التعهد هو :
1.2.1. العقار المملوك للمتعهد عبارة عن مبنى بمساحة متر مربع على العنوان. بموجب رقم الجرد بموجب نسخة من توضيح المكتب الإقليمي للجرد الفني بتاريخ " "، مجمعة اعتبارًا من " "، والتي تعد جزءًا لا يتجزأ من الاتفاقية (الملحق رقم 1). تم تحديد حدود المبنى المتضمن في موضوع الرهن وفقًا لنسخ مخططات الطوابق الخاصة بالمكتب الإقليمي للجرد الفني بتاريخ " "، والتي تعد جزءًا لا يتجزأ من هذه الاتفاقية (الملحق رقم 2).
