هل يمكن لأصحاب العقارات بيع شقة بدون وثائق. هل يمكن بيع شقة دون علم المالك؟ بيع شقة في ملكية مشتركة

من أكثر الجرائم شيوعاً في هذا المجال القانون المدنيهي جريمة ضد الملكية - انتهاك لأحد أكثر حقوق المواطنين حرمة. وأكثر أنواع الاحتيال انتشاراً هو بيع الشقق دون علم المالك. كيف تحدث مثل هذه المواقف وكيف يمكنك حماية ممتلكاتك؟

أشهر طرق الاحتيال في المجال العقاراتهي تصرفات أصحاب العقارات السود. يتم إنشاء عدد كبير من الوكالات العقارية الصغيرة، والغرض الرئيسي منها هو الخداع والاحتيال على وجه التحديد، وليس تقديم الخدمات للسكان. مثل هذه الشركات لا تحب جذب الانتباه، وعدد موظفيها صغير، ومكاتبها صغيرة ولديها الحد الأدنى من الأثاث. في أغلب الأحيان، يطلب أصحاب العقارات من العملاء ترك المستندات العقارية الأصلية في المكتب: حتى لا يذهب العميل إلى المنافسين، وبالتالي يمكن تسريع المعاملة. يمكن القيام بذلك من قبل كل من الوكالات الضميرية الكبيرة وأصحاب العقارات السود الذين يبيعون الشقق بهذه الطريقة دون علم المالك. للقيام بذلك، كل ما عليهم فعله هو عمل توكيل للقيام بالتصرفات نيابة عن المالك، ومن ثم يتم تسجيل المعاملة مع العقار كما كانت، من الناحية القانونية. بعد الانتهاء من هذه المعاملة، يختفي المحتالون - وهذه نتيجة إيجابية للأحداث. في بعض الأحيان تكون هناك حالات يمكن فيها قتل المالك الحقيقي.

عندما يكون المحتالون أقارب

يحتل أقارب صاحب الشقة المركز الثاني في البيع غير القانوني للممتلكات. بناءً على ثقة أحبائهم، يتلقى الأقارب عديمي الضمير المستندات الأصلية للشقة وجواز سفر المالك لأغراض يُفترض أنها لا تتعلق ببيع العقارات السكنية (إضفاء الشرعية على إعادة التطوير، وخصخصة الإسكان، واختيار خيار تبادل العقارات، وإعداد وصية ). وفي الواقع، بعد استلام المستندات، يقوم القريب بإجراء عملية شراء وبيع عقار ويختفي بالمال.

قد يصبح مالك الشقة الذي لم يستخدمها للغرض المقصود لفترة طويلة ضحية للمحتالين. يمكن للمجرمين مراقبة الممتلكات لفترة طويلة من الزمن، ومعرفة التفاصيل حول المالكين، ومن ثم تزوير مستندات المعاملة والتوكيل من المالك.

كيف تحمي نفسك من المحتالين ولا تفقد منزلك؟ أولا، لا ينبغي أبدا إعطاء المستندات الأصلية للسكن لأي شخص، واكتب بعناية صلاحيات الممثل في التوكيل واستبعاد صلاحيات التصرف في الممتلكات منها. ثانيا، لإجراء المعاملات العقارية، يجب عليك الاتصال فقط بالوكالات العقارية الكبيرة والموثوقة. لا ينبغي أن تكون كسولًا؛ فأنت بحاجة إلى التحقق من جميع المعلومات حول أصحاب العقارات، وجمع أكبر قدر ممكن من المعلومات قبل تكليفهم بالممتلكات الخاصة بك. فيما يتعلق بالأقارب، يجب أن نتذكر أنه إذا كان هناك بعض الشك على الأقل حول نزاهتهم، فمن الأفضل عدم الوثوق بهم بالوثائق الأصلية للمباني السكنية. ثالثًا: عند الخروج من شقتك لفترة طويلة، عليك وضعها تحت الحراسة الرسمية، أو تكليف شخص موثوق بمراقبة الشقة والظهور أمام الجيران.

العقارات ملكية خاصة، والحق فيها يحميه القانون. ومع ذلك، فإن البيع غير القانوني للشقق دون موافقة أصحابها ليس من غير المألوف في هذه الأيام.
وبطبيعة الحال، يبدو أنه من المستحيل بيع شقة دون موافقة صاحبها. ولكن من المؤسف أن الحياة تثبت العكس: فالجرائم المرتكبة ضد الملكية الخاصة هي الأكثر عدداً. يتحدث المحامي أوليغ سوخوف، رئيس نقابة المحامين العقاريين، عن الأساليب النموذجية لمثل هذا الاحتيال.

أصحاب العقارات السود و"الوكالات الزائفة" للعقارات
أشهر طرق الاحتيال تستخدمها هذه الوكالات وأصحاب العقارات الوهميين. عادة، تهدف أنشطة هؤلاء الأشخاص في البداية إلى الخداع؛ ولم يفكروا أبدا في تقديم الخدمات للسكان. ولهذا السبب تحاول هذه الشخصيات عدم جذب الانتباه إلى نفسها؛ فهي لا تعلن عن خدماتها على نطاق واسع. مثل هذه الوكالات لديها مكتب عادي لا يوجد به موظفون عمليًا.
كيف تحدث عملية الاحتيال نفسها؟ بسيط جدا. عادة، تطلب منك أي وكالة عقارية ترك المستندات الأصلية الخاصة بالعقار في المكتب لإتمام المعاملة. يتم ذلك حتى لا يذهب العميل أولاً إلى المنافسين ، وثانيًا ، بحيث تكون المستندات في متناول اليد ، بحيث لا يتعين على العميل سحبه ، باختصار ، لتسريع العملية برمتها. تطلب منك الوكالات الاحتيالية أن تفعل الشيء نفسه، ولكن لغرض مختلف. يروي أوليغ سوخوف كيف يحدث الخداع في هذه الحالة: "يأخذ أصحاب العقارات السود المستندات الأصلية، "يطبخون" توكيلًا مزيفًا، بالإضافة إلى اتفاقية شراء وبيع، وبعد ذلك، باستخدام الاتصالات في مكاتب الجوازات، ومكاتب كاتب العدل، والتسجيل الخدمة والسلطات الأخرى، يقومون بإجراء معاملة غير قانونية لنقل الملكية. بعد ارتكاب جريمة، يغادر المكتب بسرعة المكتب (لحسن الحظ، لا يوجد شيء لنقله) ويفتح من جديد، ولكن على عنوان مختلف وتحت اسم مختلف. عادةً ما يقوم المحتالون أيضًا بتغيير موظفي "الخدمة" في "الشركة". وبهذه الطريقة، يقوم المجرمين "الأكثر حظًا" بإتمام ما يصل إلى 15-20 معاملة سنويًا.

لا ينبغي أن تعتقد أن هذا هو ما كان عليه السوق في سنواته الأولى، ولكن الآن كل شيء يحدث فقط بطريقة حضارية. على سبيل المثال، هذا العام، في عام 2013، في منطقة بينزا، تم تحييد عصابة من أصحاب العقارات السود الذين كانوا يبيعون الشقق دون مشاركة أصحابها. أخذوا المستندات من المالك، وفي بعض الأحيان قاموا بسرقتها عندما اتصل المالك بوكالتهم بغرض تبادل السكن أو خصخصته. وبعد أن استولوا على الوثائق، باع المجرمون مثل هذه الشقق بمساعدة أزواج الضحايا! "عثر قطاع الطرق على شريك يشبه مالك الشقة، وأحيانًا كانوا يضعون عليه القليل من الماكياج، ثم قاموا معه بزيارة كاتب العدل وجميع سلطات التسجيل. وبعد إتمام "الصفقة"، اختفى المحتالون، مما أدى في بعض الأحيان إلى مقتل المالك. لدى المجرمين عشرات الحلقات المماثلة التي تحسب لهم. أتعس ما في هذه القصة هو أنها نموذجية تمامًا. يقول المحامي: “تحدث حالات مماثلة في جميع المناطق”.

التصرفات غير القانونية للأقارب والأصدقاء

ترتبط الطريقة الثانية للخداع بالتصرفات غير القانونية للأقارب أو المعارف. وهنا يتم أخذ المستندات وحتى جوازات السفر من أصحاب الشقق بسبب علاقة "الثقة". عادةً ما يُذكر أن الغرض لا علاقة له على الإطلاق ببيع العقارات. على سبيل المثال، من الضروري تقنين إعادة التطوير أو إجراء الخصخصة. بعد تلقي جميع المستندات اللازمة، يبيع المحتالون الشقة ويختفون بالمال.

يلاحظ أوليغ سوخوف أن هذا الخداع الآن أقل شيوعا بكثير، لكنه لا يزال يحدث. منذ حوالي خمس سنوات عاشت أم وابنها في منطقة ريازان. في بعض الأحيان كانوا يعيشون بسلام، وأحيانا تشاجروا حول ابن أمهم من زواجها الأول، الذي كان يختبئ باستمرار من الدائنين الغاضبين. وكان الابن الأصغر يمتلك شقتين ورثهما عن والده وجده. الأم تمتلك شقة من ثلاث غرف. استأجر الابن السيئ الحظ منزلاً. في أحد الأيام، وقع الابن الأكبر في مشكلة، وفقط مبلغ كبيرمال. ولجأت الأم إلى ابنها الأصغر، لكنه رفض. بعد يومين، طار الابن المثالي في رحلة عمل إلى الشمال، وأعطى المفاتيح والوثائق الخاصة بإحدى الشقق إلى والدته حتى تتمكن من الاعتناء بالسكن وفي نفس الوقت البدء في وضع المخطط المخطط له إعادة التطوير. ومع ذلك، كان لدى الأم خطط أخرى. قامت بتزوير جواز سفر ابنها الساذج وباعت منزلها. وبطبيعة الحال، ذهبت كل الأموال لسداد ديون الابن الأكبر سيئ الحظ. عندما اكتشف الأصغر كل شيء، قام بطبيعة الحال بتقديم بيان إلى الشرطة ورفع دعوى قضائية. ونتيجة للعمليات الطويلة، تم إعلان أن الصفقة غير صالحة.

إذا لم يظهر المالك في الشقة لفترة طويلة

عادة ما تستهدف الطريقة الثالثة للاحتيال الشقق التي لا يعيش فيها مالكها. على سبيل المثال، يعيش المالك في الخارج أو في رحلة عمل طويلة، ولكن هنا شقته أو كوخه أو حتى كوخه فارغ تمامًا. هذه الخاصية هي لقمة لذيذة للمحتالين الذين يقضون أولاً وقتًا طويلاً ويجمعون المعلومات بعناية عن المالك، وبعد ذلك، إذا اتضح أنه لن يظهر في الشقة أو المنزل لفترة طويلة، فإنهم يقومون بتزوير توكيل رسمي والمستندات الخاصة بهذا العقار وبيعه.

أفاد أوليغ سوخوف أنه "في الآونة الأخيرة في منطقة إيركوتسك أدينت مجموعة إجرامية منظمة مكونة من أحد عشر شخصًا بالاحتيال. كان المجرمون يبيعون شقق الآخرين في أنجارسك. كان المحتالون، المتنكرون في هيئة ممثلي الخدمات الاجتماعية، يتنقلون من بيت إلى بيت ويكتشفون من الجيران الشقق الفارغة وأين ذهب أصحابها. وإذا ذهب المالكون في رحلة عمل طويلة، أو ذهبوا إلى الخارج، أو ببساطة لم يظهروا في منازلهم لعدة أشهر، فقد بدأ المحتالون في التصرف. بداية، قاموا بتزوير جواز سفر المالك الحقيقي، وتلفيق توكيل عام نيابة عنه، ومن ثم "بيع" الشقة لأصدقائهم أو "المشردين"، الذين بدورهم تخلوا عن السكن المشترين حسن النية. في البداية، دخل المهاجمون الشقة بمجرد كسر الأبواب. لم تكن هناك مفاتيح. ثم أدخلوا أقفالًا جديدة وأعطوا المنزل مظهرًا «قابلًا للتسويق».

وبالتالي فإن حق الملكية الخاصة لا يحميك منها الأنشطة الاحتيالية. بالطبع، جميع الحالات الموصوفة هي جرائم جنائية، ولكن في أي حال سيتعين عليك إثبات قضيتك من خلال المحكمة. إن مصير المشتري ضميريًا لممتلكاتك أكثر حزنًا؛ إذ يجب عليه استرداد أمواله التي أنفقتها من المحتالين، وهذا مستحيل عمليًا.

كيف تتجنب الوقوع في مثل هذا الموقف؟

لحماية نفسك من مثل هذه الحوادث، استخدم نصيحة أوليغ سوخوف:

– لا تقم أبدًا بإعطاء المستندات الأصلية للشقة لأي شخص! وإذا قمت بالتحويل، فصف بالتفصيل وبدقة في التوكيل الصلاحيات التي تمنحها لممثلك. وعلى أية حال، لا ينبغي أن تمتد هذه الصلاحيات إلى بيع الممتلكات.

- تواصل فقط مع الوكالات العقارية الكبيرة والموثوقة.

– إذا كان عليك اللجوء إلى سماسرة عقارات غير معروفين، فتحقق من سمعتهم في المنتديات على الإنترنت، وانظر إلى البيانات الخاصة بشركتهم على موقع الويب الفيدرالي خدمة الضرائبفي علامة التبويب "افحص نفسك والطرف المقابل".

– إذا كنت تشك في صدق أقاربك، وخاصة معارفك، فلا تعطيهم المستندات الأصلية للشقة.

– إذا غادرت منزلك لفترة طويلة، ضعه تحت الحماية الرسمية. ولا يتم عادة التعامل مع مثل هذه الممتلكات.

- عند الذهاب في رحلة عمل أو إلى الخارج، اطلب من شخص موثوق به بشكل خاص فحص العقار وإظهار نفسه بشكل دوري للجيران حتى يفهموا أن المنزل تحت المراقبة.

– لا تهمل خدمات المحامين في أي معاملات عقارية.

– وإذا كنت ترغب في شراء العقارات، فعليك دائمًا التحقق من جواز سفر البائع باستخدام بطاقة الشرطة الشخصية الخاصة به. سيوافق البائع الضميري، لكن المحتال سوف يختفي على الفور.

هل هذا ممكن؟ بعد كل شيء، حق ملكية العقارات محمي من قبل الدولة. لكن لم يقم أحد بإلغاء المحتالين أيضًا.

دعونا نلقي نظرة فاحصة

من الممكن وقانوني تمامًا بيع شقة بدون مالك، وذلك باستخدام توكيل موثق من صاحب حقوق الطبع والنشر مع السلطة الكاملة لتوقيع اتفاقية الشراء والبيع وطلب إلى Rosreestr لنقل الملكية.

هل يمكن بيع شقة دون موافقة المالك؟

بيع شقة دون موافقة المالك

أولا، دعونا نتعرف على معنى بيع شقة أو عقارات أخرى.

تتم معاملات الشراء والبيع بشكل رسمي فقط كتابيًا، أي اتفاقية الشراء والبيع وشهادة النقل والقبول. ويجب توقيع هذه المستندات شخصيًا من قبل مالك الشقة أو ممثله المعتمد. إذا تم التوقيع على الاتفاقية والتصرف من قبل شخص آخر، فإن هذه المستندات تعتبر باطلة وغير صالحة وليس لها أي قوة قانونية

يتم توقيع عقد بيع وشراء شقة مملوكة لعدة ملاك على أساس الملكية المشتركة أو لقاصرين أو أشخاص عديمي الأهلية بحضور كاتب عدل ومصدق عليه وعندها فقط يدخل حيز التنفيذ القانوني

المرحلة التالية من الصفقة هي تسجيل نقل الملكية من البائع إلى المشتري. حتى يكتب المالك (أو ممثله القانوني) شخصيًا بيانًا حول هذا الأمر إلى Rosreestr، لن يتم تسجيل ملكية المشتري. بالإضافة إلى ذلك، يحق لمالك العقار تقديم طلب إلى Rosreestr بدونه المشاركة الشخصية(بيانه الشخصي) لم يتم تسجيل نقل الحقوق إلى المشتري.

FZ-218 "س" تسجيل الدولةالعقارات" بتاريخ 13 يوليو 2015، المادة. 9 فقرة 1 "..

"بشأن استحالة تسجيل الدولة للحقوق دون المشاركة الشخصية لصاحب حق المؤلف..."

وبطبيعة الحال، يقوم المحتالون بتزوير جوازات السفر والتوكيلات الرسمية. ولذلك فمن الضروري أن نكون يقظين.

بيع حصة في شقة دون موافقة أصحابها

الآن دعونا نتعرف على ما إذا كان من الممكن بيع حصة في حق الملكية المشتركة؟

ومن الجدير أن نفهم أننا لا نتحدث عن الجزء المادي من الشقة، ولكن عن حصة في الحق. أي أنه إذا كان لديك نصف سهم في حق الملكية المشتركة لشقة بمساحة 80 متراً مربعاً، فهذا لا يعني أنك تملك 40 متراً مربعاً.

القانون المدني الاتحاد الروسييتطلب الامتثال لحق الأولوية في الشراء لجميع المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة المشتركة على الأطراف الثالثة (وليس المالكين) و حق متساوالمشتريات من جميع المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة.

قبل بيع حصة في حق الملكية المشتركة، من الضروري إخطار المالكين الآخرين (المشاركين) كتابيًا بالسعر والشروط الأخرى للبيع.

يمكن إرسال الإخطار عن طريق البرقية أو يمكن إصدار رفض موثق لجميع المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة المشتركة من الشراء.

مهم! اعتبارًا من 06/02/2016، تخضع اتفاقية شراء وبيع الحصة (الأسهم) في حق الملكية المشتركة إلى التصديق الإلزامي من كاتب العدل. وعندها فقط يتم تسجيل نقل الحقوق في Rosreest.

ومن الواضح أن كاتب العدل سيقدم حق الأولويةمشتريات الملاك الآخرين، إن وجدت.

وإذا لم يقم المشاركون الآخرون في الملكية المشتركة للشقة بشراء "الحصة" في غضون 30 يومًا بعد تلقي إشعار البيع، فسيتمكن المالك من بيعها لأطراف ثالثة.

إذا تم توثيق إلغاء الشراء وليس هناك حاجة للانتظار 30 يوما.

ولكن يجب تقديم إشعارات البيع أو رفض الشراء الموثق إلى Rosreestr مع المستندات الأخرى.

بيع شقة بدون مالك

وبطبيعة الحال، يبدو أنه من المستحيل بيع شقة دون موافقة صاحبها. ولكن من المؤسف أن الحياة تثبت العكس: فالجرائم المرتكبة ضد الملكية الخاصة هي الأكثر عدداً. المحامي أوليغ سوخوف، رئيس نقابة محامي سوق العقارات، يخبر "المالك" اليوم عن الأساليب النموذجية لمثل هذا الاحتيال.

أصحاب العقارات السود و"الوكالات الزائفة" للعقارات

أشهر طرق الاحتيال تستخدمها هذه الوكالات وأصحاب العقارات الوهميين. عادة، تهدف أنشطة هؤلاء الأشخاص في البداية إلى الخداع؛ ولم يفكروا أبدا في تقديم الخدمات للسكان. ولهذا السبب تحاول هذه الشخصيات عدم جذب الانتباه إلى نفسها؛ فهي لا تعلن عن خدماتها على نطاق واسع. مثل هذه الوكالات لديها مكتب عادي لا يوجد به موظفون عمليًا.
كيف تحدث عملية الاحتيال نفسها؟ بسيط جدا. عادة، تطلب منك أي وكالة عقارية ترك المستندات الأصلية للعقار في المكتب لإتمام المعاملة. يتم ذلك حتى لا يذهب العميل أولاً إلى المنافسين ، وثانيًا ، بحيث تكون المستندات في متناول اليد ، بحيث لا يتعين على العميل سحبه ، باختصار ، لتسريع العملية برمتها. تطلب منك الوكالات الاحتيالية أن تفعل الشيء نفسه، ولكن لغرض مختلف. يروي أوليغ سوخوف كيف يحدث الخداع في هذه الحالة: "يأخذ أصحاب العقارات السود المستندات الأصلية، "يطبخون" توكيلًا مزيفًا، بالإضافة إلى اتفاقية شراء وبيع، وبعد ذلك، باستخدام الاتصالات في مكاتب الجوازات، ومكاتب كاتب العدل، والتسجيل الخدمة والسلطات الأخرى، يقومون بإجراء معاملة غير قانونية لنقل الملكية. بعد ارتكاب جريمة، يغادر المكتب بسرعة المكتب (لحسن الحظ، لا يوجد شيء لنقله) ويفتح من جديد، ولكن على عنوان مختلف وتحت اسم مختلف. عادةً ما يقوم المحتالون أيضًا بتغيير موظفي "الخدمة" في "الشركة". وبهذه الطريقة، يقوم المجرمين "الأكثر حظًا" بإتمام ما يصل إلى 15-20 صفقة سنويًا.

لا ينبغي أن تعتقد أن هذا هو ما كان عليه السوق في سنواته الأولى، ولكن الآن كل شيء يحدث فقط بطريقة حضارية. على سبيل المثال، هذا العام، في عام 2013، في منطقة بينزا، تم تحييد عصابة من أصحاب العقارات السود الذين كانوا يبيعون الشقق دون مشاركة أصحابها. أخذوا المستندات من المالك، وفي بعض الأحيان قاموا بسرقتها عندما اتصل المالك بوكالتهم بغرض تبادل السكن أو خصخصته. وبعد أن استولوا على الوثائق، باع المجرمون مثل هذه الشقق بمساعدة أزواج الضحايا! "عثر قطاع الطرق على شريك يشبه مالك الشقة، وأحيانًا كانوا يضعون عليه القليل من الماكياج، ثم قاموا معه بزيارة كاتب العدل وجميع سلطات التسجيل. بعد إتمام "الصفقة"، اختفى المحتالون، مما أدى في بعض الأحيان إلى مقتل المالك. لدى المجرمين عشرات الحلقات المماثلة التي تحسب لهم. أتعس ما في هذه القصة هو أنها نموذجية تمامًا. يقول المحامي: “تحدث حالات مماثلة في جميع المناطق”.

التصرفات غير القانونية للأقارب والأصدقاء

يلاحظ أوليغ سوخوف أن هذا الخداع الآن أقل شيوعا بكثير، لكنه لا يزال يحدث. منذ حوالي خمس سنوات عاشت أم وابنها في منطقة ريازان. في بعض الأحيان كانوا يعيشون بسلام، وأحيانا تشاجروا حول ابن أمهم من زواجها الأول، الذي كان يختبئ باستمرار من الدائنين الغاضبين. وكان الابن الأصغر يمتلك شقتين ورثهما عن والده وجده. الأم تمتلك شقة من ثلاث غرف. استأجر الابن السيئ الحظ منزلاً. في أحد الأيام، وقع الابن الأكبر في مشكلة؛ ولم يكن من الممكن مساعدته إلا بمبلغ كبير من المال. ولجأت الأم إلى ابنها الأصغر، لكنه رفض. بعد يومين، طار الابن المثالي في رحلة عمل إلى الشمال، وأعطى المفاتيح والوثائق الخاصة بإحدى الشقق إلى والدته حتى تتمكن من الاعتناء بالسكن وفي نفس الوقت البدء في وضع المخطط المخطط له إعادة التطوير. ومع ذلك، كان لدى الأم خطط أخرى. قامت بتزوير جواز سفر ابنها الساذج وباعت منزلها. وبطبيعة الحال، ذهبت كل الأموال لسداد ديون الابن الأكبر سيئ الحظ. عندما اكتشف الأصغر كل شيء، قام بطبيعة الحال بتقديم بيان إلى الشرطة ورفع دعوى قضائية. ونتيجة للعمليات الطويلة، تم إعلان أن الصفقة غير صالحة.

إذا لم يظهر المالك في الشقة لفترة طويلة

أفاد أوليغ سوخوف أنه "في الآونة الأخيرة في منطقة إيركوتسك أدينت مجموعة إجرامية منظمة مكونة من أحد عشر شخصًا بالاحتيال. كان المجرمون يبيعون شقق الآخرين في أنجارسك. كان المحتالون، المتنكرون في هيئة ممثلي الخدمات الاجتماعية، يتنقلون من بيت إلى بيت ويكتشفون من الجيران الشقق الفارغة وأين ذهب أصحابها. وإذا ذهب المالكون في رحلة عمل طويلة، أو ذهبوا إلى الخارج، أو ببساطة لم يظهروا في منازلهم لعدة أشهر، فقد بدأ المحتالون في التصرف. في البداية، قاموا بتزوير جواز سفر المالك الحقيقي، وتلفيق توكيل عام نيابة عنه، ثم "باعوا" الشقة لأصدقائهم أو "المشردين"، الذين بدورهم تخلوا عن السكن لمشترين حسني النية . في البداية، دخل المهاجمون الشقة بمجرد كسر الأبواب. لم تكن هناك مفاتيح. ثم أدخلوا أقفالًا جديدة وأعطوا المنزل مظهرًا «قابلًا للتسويق».

وبالتالي فإن حق الملكية الخاصة لا يحميك من الأنشطة الاحتيالية. بالطبع، جميع الحالات الموصوفة هي جرائم جنائية، ولكن في أي حال سيتعين عليك إثبات قضيتك من خلال المحكمة. إن مصير المشتري ضميريًا لممتلكاتك أكثر حزنًا؛ إذ يجب عليه استرداد أمواله المنهوبة من المحتالين، وهذا مستحيل عمليًا.

كيف تتجنب الوقوع في مثل هذا الموقف؟

لحماية نفسك من مثل هذه الحوادث، استخدم نصيحة أوليغ سوخوف:

لا تقم أبدًا بإعطاء المستندات الأصلية للشقة لأي شخص! وإذا قمت بالتحويل، فصف بالتفصيل وبدقة في التوكيل الصلاحيات التي تمنحها لممثلك. وعلى أية حال، لا ينبغي أن تمتد هذه الصلاحيات إلى بيع الممتلكات.

اتصل فقط بالوكالات العقارية الكبيرة والموثوقة.

إذا اضطررت إلى اللجوء إلى أصحاب العقارات غير المعروفين، فتحقق من سمعتهم في المنتديات على الإنترنت، وانظر إلى البيانات المتعلقة بشركتهم على الموقع الإلكتروني لخدمة الضرائب الفيدرالية في علامة التبويب "تحقق من نفسك والطرف المقابل".

إذا كنت تشك في صدق أقاربك، وخاصة معارفك، فلا تعطيهم المستندات الأصلية للشقة.

إذا غادرت منزلك لفترة طويلة، ضعه تحت الحراسة الرسمية. ولا يتم عادة التعامل مع مثل هذه الممتلكات.

عند الذهاب في رحلة عمل أو إلى الخارج، اطلب من شخص موثوق به بشكل خاص فحص العقار وإظهار نفسه بشكل دوري للجيران حتى يفهموا أن المنزل تحت المراقبة.

لا تهمل خدمات المحامين في أي معاملات عقارية.

وإذا كنت ترغب في شراء العقارات، فعليك دائمًا التحقق من جواز سفر البائع باستخدام بطاقة الشرطة الشخصية الخاصة به. سيوافق البائع الضميري، لكن المحتال سوف يختفي على الفور.

ومع ذلك، لا ينبغي لنا أن ننسى أنه من الضروري حساب الثقة في مثل هذه القضية المهمة (وتكلفة العقارات مرتفعة جدًا): من الضروري أخذ اختيار المحامي على محمل الجد، ووضع الشروط المرجعية له بشكل صحيح ، ومراقبة الإجراءات إن أمكن. وينبغي أيضًا توقع أن العقارات المباعة بهذه الطريقة قد تكون أقل جاذبية للمشترين بسبب المخاطر المحتملة. سؤال: الحق في التوقيع على اتفاقية بالوكالة، وسوف أعهد ببيع الشقة إلى أخي. عند تحرير التوكيل، نشأ السؤال حول إمكانية توقيع أخي على اتفاقية الشراء والبيع كممثل لي. هل يحق له بصفته المحامي الخاص بي التوقيع على الصفقة؟ الجواب لكي يكون للمخول الحق في التوقيع على اتفاقية وشهادة قبول وغيرها وثائق ضروريةوينبغي ذكر ذلك صراحة في نص التوكيل.

المعاملات العقارية في الاتحاد الروسي. القوانين والإجراءات

لتجنب الإجراءات القانونيةفيما يتعلق ببيع حصة من السكن المشترك، يتم توفير حق الشفعة في شراء حصة من قبل مالكين آخرين. ولهذا السبب، يتطلب بيع السهم إخطارًا مسبقًا لجميع المالكين المشاركين برغبتهم في بيع الجزء الخاص بهم من العقار.

وفي غضون شهر، يجب على المالكين الإجابة عما إذا كانوا يريدون شراء الحصة المقترحة بسعر البائع. إذا أعرب العديد من المالكين عن رغبتهم في إبرام صفقة، يحق للبائع اختيار من سيبيع العقار إليه.

وفي حالة الرفض، يمكنك البحث عن مشتري خارجي وإبرام صفقة بيع وشراء معه. الإطار التشريعيتنص المادة 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن الممتلكات المملوكة لشخصين أو أكثر هي ملكية مشتركة مع تعريف حصة كل منهم أو في ملكية مشتركة دون تحديد الأسهم.

كيفية بيع شقة مع شخص مسجل؟

يشار إلى عنوان الشقة ورقم المساحية والحصة الدقيقة فيها؛

مشاركة القيمة؛
قائمة الأشخاص الذين لهم الحق في الإقامة في الشقة بعد البيع؛
إجراءات الدفع؛
حقوق والتزامات الأطراف؛
نقل الشقة بموجب سند الملكية؛
توقيعات الأطراف.

وفقًا لتقديرهم، يمكن للأطراف استكمال الاتفاقية من خلال النص بمزيد من التفصيل على إجراءات المعاملة. هل من الممكن إبرام صفقة دون موافقة المالكين الآخرين لا يوافقون دائمًا على بيع حصة في الشقة؟ إلى شخص غريب.

علاوة على ذلك، يمكن للمالكين المشاركين أن يعيقوا عملية البيع بكل الطرق، ويهددون بالذهاب إلى المحكمة لإعلان أن الصفقة لاغية وباطلة. في مثل هذه الحالة أو عندما لا يرغب البائع في بيع حصته إلى المالكين المشاركين، يمكنك استخدام طرق أخرى دون خرق القانون.

يمكنك بيع حصة في شقة دون موافقة المالكين من خلال اتفاقية الهدية.

كيف ولماذا يتم فرض "الحظر" على المعاملات العقارية؟

ذلك حين التصميم الصحيحلا تنشأ أي مطالبات، ولكن فقط في حالة عدم وجود دليل على زيف الصفقة. إذا تبين أن المالكين المشاركين أفراد دقيقون وبدأوا في معرفة التفاصيل، فإنهم يتعرضون لخطر إبطال البيع.

معلومات

إذا كان المالك الثاني ضد: غالبًا ما تكون هناك مواقف يعارض فيها أحد المالكين بيع حصة، بينما لا يعترض المالكون الآخرون على الصفقة. أو أن العقار ملك لمالكين، لكن الثاني بشكل قاطع لا يريد الموافقة على البيع أو شراء الجزء الذي يتم بيعه.

انتباه

وبطبيعة الحال، وفقا للقانون، فإن رفض الشراء يسمح بإتمام بيع السهم. ولكن يجوز للمالك رفض قبول الإشعار دون إعطاء الموافقة على الصفقة.

ومن المرجح أن تخيف التصريحات المتعلقة بالطعن في الصفقة من خلال المحكمة المشترين المحتملين. يمكنك محاولة حل المشكلة من خلال المحكمة.

بيع شقة بالوكالة

يتم تحديد هذه الوثيقة على أنها تمثيل المصالح لأطراف ثالثة بغرض بيع شقة. لذلك، فإن عملية الشراء والبيع بالوكالة ممكنة ويتم تنفيذها عمليًا بسبب مواقف الحياة المختلفة.
في الأساس، يُعهد ببيع الشقة لطرف ثالث في حالة استحالة المشاركة الشخصية في بيع الشقة (على سبيل المثال: المرض، الانتقال إلى مكان إقامة جديد في مدينة أخرى). وفي حالات أخرى، نادراً ما يتم إصدار التوكيل، ويتعامل المالك شخصياً مع جميع المسائل المتعلقة بالصفقة.
بادئ ذي بدء، يرتبط هذا بعدد من المخاطر لكل من المالك والمشترين.

كيفية منع بيع شقة دون علم المالك

لا تحتاج إلى إذن من المالكين المشاركين للقيام بذلك، ويمكنك التبرع بالعقار لأحد أقاربك أو لأي شخص على الإطلاق. ومع ذلك، هناك خطر من أن تعتبر الصفقة صورية إذا تمكنت الأطراف المعنية من إثبات حدوث البيع.

وهذا سوف يستلزم إلغاء التبرع. وللبائع أن يضخم الثمن بإخطار أصحاب البيع. ولكن بعد ذلك يجب أن يشير العقد المبرم مع مشتري خارجي إلى نفس السعر.

وبطبيعة الحال، في الواقع، قد يتم بيع السهم بسعر أقل. ومن الجدير بالذكر أن البائع يدفع ضريبة على المبلغ المحدد في العقد.

هناك خيار آخر عندما لا تكون موافقة المالكين مطلوبة وهو إبرام اتفاقية قرض. جوهر الإجراء هو أن البائع يزعم أنه يقترض بعض المال من المشتري مبلغ من المالعلى ضمان حصته. عند انتهاء فترة السداد، يتم إضفاء الطابع الرسمي على نقل الضمان لسداد الديون. الطرق المذكورة قانونية بشكل مشروط.

هل يمكن بيع شقة بدون حضور شخصي؟

يتكون إجراء التفريغ القسري نفسه من خوارزمية الإجراءات التالية:

جمع الوثائق اللازمة التي تؤكد الحق في إخلاء المقيم المسجل.
تقديم طلب إلى المحكمة أو الإدارة مستعمرةحتى تتمكن من تقديم شكوى إلى المحكمة.
المشاركة في المحاكمة وإثبات حقوقك في إخلاء مواطن معين.
إيصال قرار المحكمةحول إلغاء تسجيل الشخص.
تقديم طلب إلى سلطات التسجيل مع تقديم قرار المحكمة المستلم وبعض الأمور الأخرى الوثائق الإلزاميةلإلغاء تسجيل مقيم
وفي غضون أيام قليلة، سيتم إخراج هذا المواطن من الشقة، وسيتم إدخاله في سجل المنزل.

وبهذه الطريقة، يتم إلغاء تسجيل الشخص المسجل دون موافقته.

في الممارسة العملية، غالبا ما تنشأ المواقف عندما يمنع المالكون بيع حصة من الشقة. إنهم يتجاهلون عمدًا إشعارات البائع، ولا يرغبون في شراء السهم بأنفسهم، ولكنهم أيضًا لا يمنحون الإذن بالبيع.

لكن هذا الوضع قابل للحل تماما. الجوانب الرئيسية ملكية مشتركةيعني أن كائنًا واحدًا ينتمي إلى عدة مالكين. يمكنك الحصول على ملكية جزء من الشقة بطرق مختلفة.

على سبيل المثال، شقة خصخصةتصبح ملكية مشتركة لجميع الأشخاص المشاركين في عملية الخصخصة. بناءً على طلب المالكين، يمكن تخصيص كل سهم وتأمينه رسميًا. يمكن الحصول على حصة من الشقة كهدية أو بالميراث أو أثناء تقسيم الممتلكات أثناء الطلاق. لكن خصوصية الملكية المشتركة للشقة هي أنه من المستحيل تخصيص حصة عينية.

هل من الممكن بيع شقة في روسيا 2018 بدون حضور شخصي؟

يحتوي البند 1 من المادة 250 من القانون المدني على قواعد بشأن حق الشفعة في شراء حصة من الشقة من قبل المالكين المتبقين. يجب أن يكون إشعار البيع كتابيًا، مع الإشارة إلى سعر السهم والشروط الأخرى ذات الصلة.

وأمام المالكين شهر واحد لاتخاذ القرار. ويجب التعبير عن الرفض كتابيًا. وبالتالي، يمكنك بيع سهم إلى شخص خارجي في موعد لا يتجاوز شهر بعد إخطار المالكين الآخرين أو مباشرة بعد تلقي رفض الشراء (البند 2 من المادة 250 من القانون المدني).

يتحدث البند 3 من المادة 250 من القانون المدني عن العواقب القانونيةانتهاك حقوق الأولوية. يحق للمالكين الآخرين في غضون ثلاثة أشهر الإجراء القضائيتتطلب نقل حقوق والتزامات المشتري.

وبحسب المادة 200 من القانون المدني، تحسب فترة الثلاثة أشهر من لحظة علم المالك بانتهاك حقه. علاوة على ذلك، لا يتم إلغاء الصفقة نفسها؛ في اتفاقية الشراء والبيع، يتم استبدال المشتري بالمالك المدعي.

معلومات عن المدير والمحامي (جوازات السفر الأصلية)؛
نص التوكيل (إذا تم تحرير التوكيل من قبل كاتب العدل نفسه، فهو غير مطلوب)؛
اختصاصات المحامي.

لا توجد مستندات أخرى مطلوبة للتصديق، وكذلك لتنفيذ التوكيل بشكل عام. لإتمام معاملة شراء وبيع شقة، تحتاج إلى مجموعة قياسية من المستندات وتوكيل من المحامي (إلى جانب أصل جواز سفره لتحديد الهوية).
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي، يعتبر التوكيل صادرًا لمدة عام واحد من تاريخ تنفيذه إذا لم تكن هناك فترة محددة مذكورة فيه. في هذه الحالة، يجب الإشارة إلى تاريخ تنفيذ التوكيل في مثل هذه الوثيقة. كيفية بيع شقة بالتوكيل دون المالك لبيع شقة دون مشاركة المالك في هذه العملية، لا بد من إصدار توكيل مناسب، يسمى التوكيل “العام”. يشير هذا الاسم إلى نقل جميع صلاحيات بيع هذه العقارات من جمع المستندات اللازمة إلى الاستلام مالوالتسجيل المناسب في الهيئة الإقليمية لروسريستر. في حالة تنفيذ الوكالة العامة وإتمام إجراءاتها التوثيق، حضور المالك عند توقيع اتفاقية الشراء والبيع، وجمع واستكمال المستندات اللازمة وغيرها من الإجراءات ليس ضروريا.

فئات

اختيار المحرر