Инвестицията в недвижими имоти в чужбина е изгодна. Инвестиции в чуждестранни недвижими имоти. Инвестирането в чуждестранни недвижими имоти - като средство за генериране на доходи
1. При провеждане на разпит, очна ставка, разпознаване и проверка на показания с участието на непълнолетен пострадал или свидетел, който не е навършил шестнадесет години или е навършил тази възраст, но страда от психично разстройство или изостава в умственото развитие, участието на учител или психолог е задължително. При извършване на тези следствени действия с участието на непълнолетно лице, навършило шестнадесет години, по преценка на следователя се кани учител или психолог. Посочените следствени действия с участието на непълнолетен пострадал или свидетел на възраст под седем години не могат да продължават без прекъсване повече от 30 минути, а общо - повече от един час за тези на възраст от седем до четиринадесет години - повече от един час, а общо - повече от два часа, над четиринадесет години - повече от два часа, а общо - повече от четири часа на ден. При тези следствени действия има право да присъства законен представител на непълнолетен пострадал или свидетел.
2. Жертвите и свидетелите под шестнадесет години не се предупреждават за отговорност за отказ от даване на показания и за даване на съзнателно неверни показания. При разясняване на тези жертви и свидетели на процесуалните им права, предвидени съответно в членове 42 и 56 от този кодекс, им се посочва необходимостта да казват истината.
3. Следователят има право да не допуска неговия законен представител и (или) представител да участва в разпита на непълнолетна жертва или свидетел, ако това противоречи на интересите на непълнолетната жертва или свидетел. В този случай следователят осигурява участието в разпита на друг законен представител на непълнолетния пострадал или свидетел.
4. При провеждане на разпит, очна ставка, разпознаване и проверка на показания с участието на непълнолетен пострадал или свидетел, който не е навършил шестнадесет години или е навършил тази възраст, но страда от психично разстройство или изостава в умственото развитие, в наказателни дела за престъпления срещу половата неприкосновеност второстепенно участиепсихологът е задължителен.
5. Използването на видеозапис или филм е задължително по време на следствените действия, предвидени в тази глава, с участието на непълнолетен пострадал или свидетел, освен в случаите, когато непълнолетният пострадал или свидетел или неговият законен представител възрази срещу това. Видеозаписи или филмови материали се съхраняват в наказателно дело.
Коментар на член 191 от Наказателно-процесуалния кодекс на Руската федерация
1. Особени правила за разпит се прилагат, ако свидетелят, жертвата, обвиняемият или заподозреният не е навършил 18 години към момента на следственото действие. Придобиване на правоспособност от непълнолетно лице изцяло(по силата на брак - или еманципация - чл. 27 от Гражданския кодекс) не е основание за прилагане на общите правила за разпит, с изключение на участието на законния представител на непълнолетния, който отсъства в случая. (член 40, част 3 от Гражданския кодекс).
2. Процесуалният закон не ограничава пряко продължителността на разпита на непълнолетен свидетел и пострадал. Въпреки това изглежда необходимо това правило да се приложи по аналогия с разпита на непълнолетен обвиняем (чл. 425).
3. Участието на учител или психолог е задължително при разпита на непълнолетен свидетел и жертва с умствени и физически увреждания (част 1 на член 280). От това трябва да се ръководи и следователят при разпит на лице, навършило 14 години, но ненавършило 18 години. Повишен е възрастовият праг за участие на учител или психолог в разпита на заподозрян или обвиняем (чл. 425).
4. Правото на присъствие на законен представител на свидетел или жертва по време на разпита трябва да бъде гарантирано от факта, че следователят няма право да откаже такова искане, ако непълнолетният не е навършил 14 години. С други думи, аналогията на част 4 на чл. 280 от Наказателно-процесуалния кодекс (в противен случай страните основателно възразяват срещу разкриването на протокола за разпит). В същото време спецификата на разпита по време на предварителното разследване е възможното наличие на извънредна ситуация (чл. 157). При спешни случаи разпитът може да се извърши без участието на законен представител. Както е посочено Конституционен съд RF, разследващият орган е длъжен да осигури прилагането на правото да присъства на разпита на непълнолетен свидетел от неговия законен представител (Определение на Конституционния съд на Руската федерация от 13 октомври 2009 г. N 1131-О-О) . Освен това изглежда, че на законния представител може да бъде отказано допускане до участие в процесуалното действие съгласно правилата на част 4 на чл. 426 от Наказателно-процесуалния кодекс. Тогава като законен представител може да участва представител на органа по настойничеството и по попечителството.
5. Възрастта, на която непълнолетният може да бъде разпитван, се определя от способността му да дава верни показания, чиято достоверност подлежи на преценка от Общи правила. Вижте com. към чл. Изкуство. 56, 88.
1. При провеждане на разпит, очна ставка, разпознаване и проверка на показания с участието на непълнолетен пострадал или свидетел, който не е навършил шестнадесет години или е навършил тази възраст, но страда от психично разстройство или изостава в умственото развитие, участието на учител или психолог е задължително. При извършване на тези следствени действия с участието на непълнолетно лице, навършило шестнадесет години, по преценка на следователя се кани учител или психолог. Посочените следствени действия с участието на непълнолетен пострадал или свидетел на възраст под седем години не могат да продължават без прекъсване повече от 30 минути, а общо - повече от един час за тези на възраст от седем до четиринадесет години - повече от един час, а общо - повече от два часа, над четиринадесет години - повече от два часа, а общо - повече от четири часа на ден. При тези следствени действия има право да присъства законен представител на непълнолетен пострадал или свидетел.
2. Жертвите и свидетелите под шестнадесет години не се предупреждават за отговорност за отказ от даване на показания и за даване на съзнателно неверни показания. При разясняване на тези жертви и свидетели на процесуалните им права, предвидени съответно в членове 42 и 56 от този кодекс, им се посочва необходимостта да казват истината.
3. Следователят има право да не допуска неговия законен представител и (или) представител да участва в разпита на непълнолетна жертва или свидетел, ако това противоречи на интересите на непълнолетната жертва или свидетел. В този случай следователят осигурява участието в разпита на друг законен представител на непълнолетния пострадал или свидетел.
4. При провеждане на разпит, очна ставка, разпознаване и проверка на показания с участието на непълнолетен пострадал или свидетел, който не е навършил шестнадесет години или е навършил тази възраст, но страда от психично разстройство или изостава в умственото развитие, по наказателни дела за престъпления срещу половата неприкосновеност на непълнолетно лице участието на психолог е задължително.
5. Използването на видеозапис или филм е задължително по време на следствените действия, предвидени в тази глава, с участието на непълнолетен пострадал или свидетел, освен в случаите, когато непълнолетният пострадал или свидетел или неговият законен представител възрази срещу това. Видеозаписи или филмови материали се съхраняват в наказателно дело.
Коментар към чл. 191 от Наказателно-процесуалния кодекс на Руската федерация
1. Особеността на процедурата за разпит на непълнолетен свидетел е, че в това следствено действие участват трети лица от тези, на които детето или подрастващият се доверява и които могат да осигурят подходяща психологическа атмосфера за разпит.
2. Такива лица са:
1) учител, т.е. учител или предучилищен учител;
2) законни представители, т.е. родители, осиновители, настойници или попечители, представители на институции и организации, под чиято грижа се намира детето или тийнейджърът (клауза 8 от член 34);
3) други близки роднини, които не са обхванати от понятието законни представители, а именно: братя и сестри, баби и дядовци.
3. За участие в разпита на свидетел на възраст под четиринадесет години (млад свидетел) задължително се призовава учител, а от четиринадесет до шестнадесет години - по преценка на следователя, в зависимост от нивото. от развитието на разпитания, предмета на разпита и неговата сложност, както и други обстоятелства по делото.
4. По преценка на следователя, определена от същите съображения, се призовават законни представители, както и близки роднини на непълнолетния (на възраст от 16 до 18 години) свидетел.
5. Следователят е длъжен да обясни на лицата, присъстващи при разпита на малолетни и непълнолетни свидетели, че имат право:
а) с негово разрешение задавайте въпроси на свидетеля;
б) да направи коментари, които да бъдат вписани в протокола относно самата процедура и съдържанието на следственото действие, както и правилността на записа на показанията и да поиска допълнения и изясняване на този запис.
6. Следователят има право да оттегли (оттегли) въпрос, зададен по време на разпит от присъстващо лице, поради факта, че той не е свързан с предмета на доказване или е водещ.
1. При провеждане на разпит, очна ставка, разпознаване и проверка на показания с участието на непълнолетен пострадал или свидетел, който не е навършил шестнадесет години или е навършил тази възраст, но страда от психично разстройство или изостава в умственото развитие, участието на учител или психолог е задължително. При извършване на тези следствени действия с участието на непълнолетно лице, навършило шестнадесет години, по преценка на следователя се кани учител или психолог. Посочените следствени действия с участието на непълнолетен пострадал или свидетел на възраст под седем години не могат да продължават без прекъсване повече от 30 минути, а общо - повече от един час за тези на възраст от седем до четиринадесет години - повече от един час, а общо - повече от два часа, над четиринадесет години - повече от два часа, а общо - повече от четири часа на ден. При тези следствени действия има право да присъства законен представител на непълнолетен пострадал или свидетел.
2. Жертвите и свидетелите под шестнадесет години не се предупреждават за отговорност за отказ от даване на показания и за даване на съзнателно неверни показания. При разясняване на тези жертви и свидетели на процесуалните им права, предвидени съответно в членове 42 и 56 от този кодекс, им се посочва необходимостта да казват истината.
3. Следователят има право да не допуска неговия законен представител и (или) представител да участва в разпита на непълнолетна жертва или свидетел, ако това противоречи на интересите на непълнолетната жертва или свидетел. В този случай следователят осигурява участието в разпита на друг законен представител на непълнолетния пострадал или свидетел.
4. При провеждане на разпит, очна ставка, разпознаване и проверка на показания с участието на непълнолетен пострадал или свидетел, който не е навършил шестнадесет години или е навършил тази възраст, но страда от психично разстройство или изостава в умственото развитие, по наказателни дела за престъпления срещу половата неприкосновеност на непълнолетно лице участието на психолог е задължително.
5. Използването на видеозапис или филм е задължително по време на следствените действия, предвидени в тази глава, с участието на непълнолетен пострадал или свидетел, освен в случаите, когато непълнолетният пострадал или свидетел или неговият законен представител възрази срещу това. Видеозаписи или филмови материали се съхраняват в наказателно дело.
Коментар на член 191 от Наказателно-процесуалния кодекс на Руската федерация
1. При разпит на непълнолетни свидетелите и пострадалите подлежат на Общи правиларазпит (член 189 от Наказателно-процесуалния кодекс), допълнен от разпоредбите на този член.
2. Участието на учител в разпита на свидетели и пострадали под определена възраст е продиктувано от желанието да се осигури психологически контакт между разпитвания и следователя и да се предотвратят нарушения на правата и законните интереси на разпитания.
Същата функция като учителя се изпълнява от законни представители (за техния кръг вижте параграф 12 от член 5 от Наказателно-процесуалния кодекс). На учителя и законните представители се дава възможност да: 1) правят бележки, които се вписват в протокола за нарушаване на правата и законните интереси на разпитания; 2) с разрешение на следователя, задавайте им въпроси.
3. На разпитаните непълнолетни пострадали и свидетели се разясняват правата и задълженията им по чл. Изкуство. 42 и 56 Наказателно-процесуален кодекс. Освен това, ако свидетелят и жертвата са на възраст под 16 години, вместо предупреждение за наказателна отговорност за отказ от даване на показания и даване на неверни показания, им се обяснява необходимостта да казват само истината.
4. Относно реда за разпит на непълнолетни заподозрени и обвиняеми вж. 425 от Наказателно-процесуалния кодекс.
Друг коментар към член 191 от Наказателно-процесуалния кодекс на Руската федерация
1. Особеността на процедурата за разпит на непълнолетен свидетел е, че в това следствено действие участват трети лица от тези, на които детето или подрастващият се доверява и които могат да осигурят подходяща психологическа атмосфера за разпит.
2. Такива лица са:
1) учител, т.е. учител или предучилищен учител;
2) законни представители, т.е. родители, осиновители, настойници или попечители, представители на институции и организации, под чиято грижа се намира детето или тийнейджърът (клауза 8 от член 34);
3) други близки роднини, които не са обхванати от понятието законни представители, а именно: братя и сестри, баби и дядовци.
3. За участие в разпита на свидетел под четиринадесет години (млад свидетел) задължително се призовава учител, а от четиринадесет до шестнадесет години - по преценка на следователя, в зависимост от нивото на развитието на разпитания, предмета на разпита и неговата сложност, както и други обстоятелства по делото.
4. По преценка на следователя, определена от същите съображения, се призовават законни представители, както и близки роднини на непълнолетния (на възраст от 16 до 18 години) свидетел.
5. Следователят е длъжен да обясни на лицата, присъстващи при разпита на малолетни и непълнолетни свидетели, че имат право:
а) с негово разрешение задавайте въпроси на свидетеля;
б) да направи коментари, които да бъдат вписани в протокола относно самата процедура и съдържанието на следственото действие, както и правилността на записа на показанията и да поиска допълнения и изясняване на този запис.
6. Следователят има право да оттегли (оттегли) въпрос, зададен по време на разпит от присъстващо лице, поради факта, че той не е свързан с предмета на доказване или е водещ.
За десетте месеца на 2017 г. броят на заявките за закупуване на чуждестранни недвижими имоти с цел инвестиция от руснаци се е удвоил в сравнение със същия период на миналата година, показва проучване на консултантската компания Knight Frank.
Според международния брокер Tranio през първата половина текуща годинаОбемът на сделките на руски граждани с чуждестранна недвижима собственост се е увеличил с 34% на годишна база - до $526 милиона, но това все още е по-ниско от предкризисния показател от 2014 г. с 45% ($957 милиона за първото полугодие). ), отбелязва представител на Tranio, позовавайки се на статистика от Банката на Русия.
От Knight Frank уточняват, че приблизително 30% от инвестиционните заявки, получени от компанията през първата половина на 2017 г., са за жилищни имоти, 40% за търговски имоти, а други 30% са за съвместни инвестиции.
„Инвеститорите станаха по-активни. Те са готови да участват в развитието, готови са за бързи транзакции (в позната им страна) само на база финансови показатели- без да разглеждаме имота, ние сме готови да диверсифицираме портфолиото си“, коментира Марина Шалаева, директор на отдела за чуждестранни недвижими имоти в Knight Frank.
Нарастващ интерес сред руснаците към недвижим имотв чужбина, експертите на Knight Frank го свързват с желанието за печалба в чуждестранна валута и развиване на бизнес в чужди юрисдикции.
Водещите страни за инвестиционни предпочитания на руснаците включват Германия, Италия, Кипър, Швейцария/Австрия и Обединеното кралство. В същото време Knight Frank отбелязва, че в сравнение с миналата година Обединеното кралство е паднало с две места в тази класация - нестабилната политическа ситуация принуди инвеститорите да предприемат изчаквателен подход. Knight Frank очаква нова вълна от интерес към имотите у нас през пролетта на 2018 г.
Броят на заявките за покупка на недвижими имоти в САЩ също намалява - спадът е 40% на годишна база поради влошаването на отношенията между Москва и Вашингтон.
Въпреки това, независимо кой пазар на недвижими имоти избере инвеститорът, той ще трябва да инвестира в конкретен актив, който е свързан с определени рискове. Какво трябва да се направи, за да се гарантира, че инвестициите в чуждестранни измервателни уреди са оправдани и носят максимални ползи за купувача?
1. Вземете решение за целта на инвестиране
В зависимост от целите на инвеститора, привлекателността на страните и обектите може да варира значително.
За живеене и отдих е важно да изберете обект, който най-добре отговаря на предпочитанията и плановете на инвеститора за бъдещето. Сред руснаците топ дестинациите са курортните дестинации за редовни пътувания до морето, както и градовете, с които е свързан бизнес животът им. При закупуване е важно да се вземат предвид допълнителните бонуси, които притежаването на недвижим имот в определена юрисдикция може да донесе на инвеститора.
Например Tranio отбелязва нарастване на интереса към Гърция поради комфортното ниво на цените на жилищата - в тази страна те са няколко пъти по-ниски, отколкото в повечето европейски столици. Освен това сумата на инвестицията в гръцки недвижими имоти от €250 хил. вече дава право да кандидатствате за европейско разрешение за пребиваване.
Сред търсещите имоти за живеене са популярни къщите в Испания, България и Чехия, споделят наблюденията си от Home Real Estate.
„Много зависи от близостта до морето и състоянието на апартамента, но като цяло испанска дача в крайморски град ще струва €50-200 хил., апартамент в някой от популярните български курорти - €40-120 хил. , В Прага диапазонът на цените за течности двустайни апартаменти- €77-230 хил. в зависимост от площта и състоянието на жилището“, обяснява PR мениджърът на Home Real Estate Дария Ганиева.
За дългосрочна инвестицияЗа да се запазят спестяванията, по-подходящи са стабилните пазари, където цените леко се колебаят.
„Апартаментите в европейските столици отговарят на тези условия, особено когато става дума за „класически“ градове – Виена, Берлин, Париж, Лондон. Запазено инвестиционна привлекателностСкандинавски столици – Стокхолм, Хелзинки, Копенхаген, Осло. Букурещ и Будапеща са по-малко привлекателни, но също надеждни от инвестиционна гледна точка“, коментира анализаторът на пазара на недвижими имоти Дмитрий Апряткин.
Според експерта диапазонът на цените на ликвидните недвижими имоти в „класическите“ градове и северни столицие €2-6 хил. на кв.м. метър. В Букурещ и Будапеща инвестиционните апартаменти могат да струват до 50% по-малко.
„Инвестиции в съоръжения на страни с високо нивоправна защита и икономическа стабилност - Германия, Австрия, Швейцария, Великобритания - гарантират доходност от минимум 6-7% годишно както в краткосрочен, така и в дългосрочен план. Ако говорим за минималния праг за инвестиране в имоти в тези страни, той е €200-250 хил.“, допълва доцентът от катедрата. икономическа теория REU im. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.
За да увеличите спестяванията си, е важно да изберете пазари с висок потенциал за растеж, но запазвайки достъпност. Експертите препоръчват в този случай да се абстрахирате от емоциите колкото е възможно повече и да разчитате единствено на анализи.
„Най-информативните източници на промените в стойността на недвижимите имоти по държави и градове са рейтингите на консултантската компания Knight Frank, аналитичните материали на Colliers International, както и докладите на американската инвестиционна компания JLL и консултанти по недвижими имоти Cushman & Wakefield. Почти всички отчети от тези компании са безплатни и могат да бъдат достъпни за две минути“, коментира анализаторът на QBF Александър Жданов.
Освен това, инвестиционна банка UBS публикува UBS Global Real Estate Bubble Index всяка година. Целта на това изследване е да се разбере дали бързото покачване на цените на недвижимите имоти в даден град може да се нарече естествено или има спекулативен характер.
Независимият финансов съветник (IFA), старши партньор на международната консултантска компания Anderida Financial Group, Григорий Селищев препоръчва повишено внимание при закупуване на апартаменти в Торонто, Ванкувър и Британска Колумбия в Канада, Стокхолм в Швеция, Мюнхен в Германия. „Тези градове и провинции са по-застрашени от балон, като увеличението на цените надхвърля 50% от 2011 г. насам, изпреварвайки икономическия растеж и инфлацията“, предупреждава Селишчев.
Според Генералният директор международна агенция Evans real estate от Данила Савченко, висока доходност от 9% годишно и по-висока е възможна при по-рискови инвестиции, 3-8% - при по-надеждни.
2. Оценка на инвестиционната привлекателност
Инвестициите в недвижими имоти се считат за дългосрочни, така че при закупуване на имот е важно да се оцени и Сегашно състояниежилищна инфраструктура и нейните прогнозирани промени.
„Трябва да разберем дали градската управа планира нови проекти в тази област. Недвижимите имоти поскъпват най-бързо в условията на джентрификация – това е процес, при който индустриалните зони се трансформират в престижни жилищни райони“, обяснява Марина Филичкина, ръководител на отдела за продажби на Tranio.
В момента най печеливша инвестицияв много западни градове е покупката на имоти в строеж, коментират в Home Real Estate.
„В редица европейски градове отдавна има недостиг на недвижими имоти - тук почти няма замразени строителни проекти. Системата на плащане е коренно различна от руската: тук за някои предприемачи е достатъчно първо да инвестират само 15% от сумата и след това да изчакат завършването на строителството“, обяснява Дария Ганиева.
Knight Frank казва, че строителството в чужбина привлича все повече и повече интерес от страна на руснаците: ако през 2016 г. то представляваше само 10% от общия брой заявки, сега е около 30%.
„По-безопасно е да купувате или нови жилища, или жилища, не по-стари от 10 години. Обикновено такива имоти са достъпни за предприемачи, а не за агенти“, казва представителят на Villegium Марко Ферарио.
Ако инвеститор има за цел да генерира приходи от наем, важно е да оцени потенциала на имота по отношение на търсенето както на самия имот, така и на географското местоположение, където се намира.
Според международната компания Deloitte намирането на наематели в повечето големи европейски градове няма да е трудно. Така в Германия 54,3% от жилищата се наемат от чужденци и местни жители. Делът на имотите под наем в големите германски градове достига 70%. В Дания и Австрия тази цифра е малко по-висока от 30%. В дъното на класацията са Литва, Унгария и Словения, където делът на жилищата под наем е 2-5%.
Проучване на разплащателната компания WorldFirst показва, че един инвеститор може да получи най-висока доходност от наем в Ирландия - 7,08% годишно. Също така висока доходност се осигурява от жилища под наем в Малта, Португалия, Холандия и Словакия - от 6% годишно.
Значение има и обемът на туристическия поток в страната. QBF препоръчва, когато избирате курортни имоти, да се съсредоточите върху имоти в Азия и Япония. „Именно екзотичните пътувания все повече привличат туристи, а азиатските пазари са особено привлекателни за американските и европейски туристипо отношение на прогнозираното укрепване на долара и еврото спрямо валутите развиващи се държави“, коментира Александър Жданов.
3. Помислете за допълнителни разходи
При закупуване на чужди недвижими имоти не могат да бъдат избегнати допълнителни разходи. Те са два вида - еднократни и редовни.
Както отбелязват интервюираните експерти, еднократните разходи за покупка на жилищен имот включват гербов налог (1-2% от сумата на покупката), адвокатски и нотариални услуги (1-2%), брокер (5-6%) , вписване в поземления регистър и регистрация на тежести в случай на ипотека ($1-2 хил. на имот), разходи за ремонт (средно $5-20 хил.) и др. Обобщавайки, важно е да се вземат предвид пътуването и настаняването разходи, ако инвеститорът планира да участва в инспекцията на избрани обекти.
Редовните разходи са всички данъци (недвижимо имущество, приходи от наеми) и разходите за изготвяне на годишна декларация, разходи за управляващо дружество, поддържане на банкова сметка и сметка за управление, плащания по ипотека (ако има такава), застраховка, комунални разходи (ако са за сметка на собственика, а не на наемателя).
Различните региони имат свои собствени организационни и правни характеристики. Като цяло обаче разходите за жилищни имоти могат да бъдат изчислени предварително въз основа на планираната сума за покупка.
„Ако вземем нещо средно без форсмажорни обстоятелства (ремонти, съдебни разходи и т.н.), тогава ще получим еднократни разходи за покупка от около 7% от цената на обекта. Редовните разходи ще зависят от размера на имота и наличието на ипотека - средно те са около 1,5-6% от цената на имота (без ипотека 1-1,5%, с ипотека - около 6% или повече ),” коментира главният изпълнителен директор „Личен съветник” Наталия Смирнова.
Tranio препоръчва при сключване на договор за наем да се обърне внимание на това как се разпределят разходите за поддръжка на имота между наемателя и собственика: плащане на данък върху имуществото, комунални услуги, застраховка и други разходи.
„Споразумения като NN лизинг (двоен нетен лизинг) или NNN лизинг (троен нетен лизинг) намаляват рисковете на инвеститора - повечето от оперативните разходи в този случай се поемат от наемателя. Предпочитание трябва да се дава на имоти с дългосрочен (10–20 години) договор за наем без право на прекратяване“, заключава Анна Данишек от Tranio.
