Текущи оперативни разходи за експлоатация на сградата, данък общ доход и данък собственост. Разходи за експлоатация на недвижими имоти Оперативни разходи за поддръжка на базата на стойността на сградата
Текущите оперативни разходи (COE) за експлоатацията на сградата се определят чрез сумиране:
фонд работна заплата на персонала;
вноски за социални нужди на персонала (единен социален данък);
плащания за комунални услуги;
други разходи;
амортизационни отчисления за пълното възстановяване на сградата.
Основни и допълнителни заплатаперсонал (фонд за заплати - ведомост) - 60 000 рубли. на месец; вноски за социални нужди на персонала (единен социален данък) - 30% от ведомостта; плащане на комунални услуги - 70 рубли. на месец на 1 кв. м. полезна площ на сградата; други разходи - 45 рубли. на месец на 1 кв. м. полезна площ на сградата; годишната амортизационна норма за пълното възстановяване на сграда е 1,0% от пълната й възстановителна стойност.
Анализът на пазара показва, че от втората година след обновяването на сградата, приходите и разходите ще нарастват ежегодно, включително:
заплати на персонала - с 5.0%;
комунални и други разходи - със 7.5%
При изчисляване на общия размер на плащанията за комунални услуги и други разходи не се взема предвид полезната площ на мазето.
Не се начисляват текущи оперативни разходи за експлоатация на сградата при нейното обновяване.
1 година: COE = 540 + 162+ 2229,6 + 1433,3 + 2331,5 = 6696,4 хиляди рубли.
фонд за заплати на персонала: 60 * 9 = 540,0 хиляди рубли;
вноски за социални нужди на персонала: 540,0 * 0,3 = 162 хиляди рубли;
плащания за комунални услуги: 0,07 * 3539 * 9 = 2229,6 хиляди рубли;
други разходи: 0,45 * 3539 * 9 = 1433,3 хиляди рубли;
Година 2 COE = 756 + 227 + 3195,71 + 2054,38+ 2331,5 = 8564,59 хиляди рубли.
фонд за заплати на персонала: ((60 * 12) * 0,05) = 756 хиляди рубли;
вноски за социални нужди на персонала: 756 * 0,3 = 227 хиляди рубли;
плащания за комунални услуги: (0,07 * 3539 * 12) * 0,075 = 3195,71 хиляди рубли;
други разходи: (0,45 * 3539 * 12) * 0,075 = 2054,38 хиляди рубли;
амортизационни разходи за пълното възстановяване на сградата: 233146,86 * 0,01 = 2331,5 хиляди рубли.
Година 3: COE = 793,80 + 238,14 + 3435,71 + 2208,4 + 2331,5 = 9007,55 хиляди рубли.
фонд за заплати на персонала: (756 * 0,05) + 756 = 793,80, хиляди рубли;
вноски за социални нужди на персонала: 793,8 * 0,3 = 238,14 хиляди рубли;
плащания за комунални услуги: (319,71 * 0,075) + 3195,71 = 3435,71 хиляди рубли;
други разходи: (2054,38 * 0,075) + 2054,38 = 2208,4 хиляди рубли;
амортизационни разходи за пълното възстановяване на сградата: 233146,86 * 0,01 = 2331,5 хиляди рубли.
година: COE = 833.49 + 250.05 + 3693.71 + 2374.4 + 2331.5 = 9483.15, хиляди рубли.
фонд за заплати на персонала: (793,80 * 0,05) + 793,8 = 833,49 хиляди рубли;
вноски за социални нужди на персонала: 833,49 * 0,3 = 250,05 хиляди рубли;
плащания за комунални услуги: (3435,71 * 0,075) + 3435,71 = 3693,71 хиляди рубли;
други разходи: (2208,4 * 0,075) + 2208,4 = 2374,4 хиляди рубли;
амортизационни разходи за пълното възстановяване на сградата: 233146,86 * 0,01 = 2331,5 хиляди рубли.
година: COE = 875,16 + 262,54 +3970,71 + 2552,4 + 2331,5 = 9992,31 хиляди рубли.
фонд за заплати на персонала: (833,49 * 0,05) + 833,49 = 875,16, хиляди рубли;
вноски за социални нужди на персонала: 875,16 * 0,3 = 262,54 хиляди рубли;
плащания за комунални услуги: (3693,71 * 0,075) + 3693,71 = 3970,71 хиляди рубли;
други разходи: (2374,4 * 0,075) + 2374,4 = 2552,4 хиляди рубли;
амортизационни разходи за пълното възстановяване на сградата: 233146,86 * 0,01 = 2331,5 хиляди рубли.
Данъкът върху собствеността (NI) се определя на 1,0% от остатъчната стойност на сградата за всяка прогнозна година:
Предприемачът като субект на икономическия процес
Актуалност на темата. Предприемачът не е асоциална фигура. Действайки в собствените си интереси, той задоволява нашите нужди, облагородява живота ни и го прави по-удобен. Да, много хора...
Производствен план на РУП Завод за вестникарска хартия
Обща информация за предприятието "Завод за производство на вестникарска хартия" е част от концерна "Bellesbumprom" и се намира в град Шклов, Могилевска област на Република Беларус...
Оценка на конкурентния статус на TD Antorg LLC и идентифициране на фактори за увеличаване на конкурентните предимства на предприятието
Втората половина на двадесети век и началото на третото хилядолетие принуди специалистите по мениджмънт да погледнат по нов начин на предприятието като социално-икономическа система. Ако традиционно всички схеми и прием...
Авторът (Евгений Якушин, генерален директор на управляваща компания "Система"), участващ в разработването на бизнес планове за изпълнение на проекти търговски недвижими имотии издаване на препоръки за избор на инженерна инфраструктура и довършителни материали, както и препоръки за прогнозиране на разходите, свързани с тяхната експлоатация, на практика оценява ефективността на приетите стандарти и правилността на избраните показатели за разходите. Анализът на резултатите разкрива някои модели и тенденции, въз основа на които са разработени методи за изчисляване на текущи и прогнозиране на бъдещи оперативни разходи (авторът използва общата методология и терминология на професионалните оценители). 1. Доходен метод. Разходи за експлоатация, като се вземе предвид рентабилността на съоръжението. Метод на приходите: разходите за експлоатация се регулират от показатели за рентабилност.
Приходният метод за изчисляване и прогнозиране на оперативните разходи се основава на използването на обобщени показатели за съотношението на оперативните разходи, планираната (очаквана) рентабилност и брутния доход на търговски недвижими имоти от различни класове. Тоест размерът на оперативните разходи се определя строго в зависимост от рентабилността, заложена в бизнес плана - за да спечелите X, трябва да похарчите Y.
Дял на оперативните разходи за поддръжка на недвижим имот от брутния доход
1. Разходите за експлоатация на недвижим имот възлизат на 10 - 16% от брутния доход, като под опериране на недвижим имот имаме предвид наличието на всичките седем негови компонента. Тук разглеждаме мониторинг на състоянието, поддръжка, превантивна поддръжка, регулаторни дейности, канализация (почистване), технически консултации, осигуряване на ресурси, планиране и бюджетиране и заплати на служителите. Освен това разпределението на съотношенията в зависимост от класа на бизнес центровете е следното: бизнес центрове клас “А” 10 - 12%; BC клас “B” 12 - 14%; BC клас “C” 14 - 16%.
2. Разходите за управление възлизат на 5 - 10% от брутния доход.
Под управление на търговски недвижими имоти се препоръчва да се разбира следният набор от дейности:
Текущо посредничество (търсене и привличане на наематели във функциониращ имот);
Управление (взаимодействие с наематели, разрешаване на текущи проблеми);
Представяне на интересите на собственика на имота;
Правна поддръжка (подписване, удължаване, прекратяване на договори и последващата им регистрация в държавни органи);
Счетоводна поддръжка (фактуриране; събиране на наемни плащания, събиране на задължения; превод на средства към собственика);
Изготвяне на финансови отчети.
3. Разходите за комунални услуги (вода, топлина, газ, електричество) възлизат на 6 - 8% от брутния доход. 4. Разходи за охрана 4 - 7% от брутния доход (заплати на служителите на службата за сигурност, закупуване на работно облекло, инсталиране и експлоатация на камери за видеонаблюдение, поддръжка на СОТ и пожароизвестяване).
Да вземем за пример бизнес център от клас "B", който се намира в Виборгски районПетербург.
Обща площ - 5411 кв.м.
Отдаваема площ - 4058 кв.м.
Заетост - 100%.
Наемна цена - 30 USD кв. м/месец.
Брутен месечен доход - 22.5 USD кв. м/месец.
Оперативните разходи се определят по приходния метод на изчисляване на оперативните разходи (12 - 14% от брутния доход) и за конкретен бизнес център възлизат на 2,7 - 3,15 USD. на кв.м. на месец.
2. Скъп метод. Оперативни разходи, включително разходи.
Скъп метод: разходите за експлоатация се регулират от условията за поддръжка на строителни конструкции, довършителни материали и инженерна инфраструктура на имота. Разходният метод за изчисляване на разходите за експлоатация и прогнозиране на оперативните разходи се основава на използването на агрегирани показатели за позициите на разходите - на единица площ за различни видовеи функционалното предназначение на недвижимите имоти. В този случай стойностите на агрегираните показатели се определят на базата техническа характеристикаинженерна инфраструктура и строителни конструкции на имота, съответстващи на приетия клас на имота и тяхното общо физическо износване. Тоест размерът на оперативните разходи се определя чрез създаване на прогноза - Y трябва да се изразходват, за да се осигури определен списък от оперативни показатели. В същото време експлоатационните показатели са набор от технически, пространствено-планировъчни, санитарно-хигиенни, икономически и естетически характеристики, които определят неговите експлоатационни качества.
Нека разгледаме същия пример:
Бизнес център (клас "B"):
Отоплителни системи, топла и студена вода, канализация (асансьорна инсталация, водомерна инсталация, канализационни щрангове, кладенци); - вентилация и въздухопроводи системи за кондициониране, охрана, системи за наблюдение; Физическо износване на инженерната инфраструктура 10% - 20%. Таблица 8. Разходи за експлоатация на бизнес център, изчислени по метода на разходите
| Обща площ кв.м. | 21 300 |
| Площ на седалките обща употребакв.м. | 5 400 |
| Прилежаща територия | 15 580 |
| Разходи | на месец (търкайте.) |
| Платежна ведомост на службата за управление на операциите, включително данъци | |
| Мениджър на обект (1) | 34 020 |
| енергетик (1) | 31 500 |
| Оперативен инженер по ОВК (0,5) | 15 120 |
| Общо заплати за услугата за управление на операциите: | 80 640 |
| Платежна ведомост на услугата по поддръжка, включително данъци | |
| електротехник (2) | 45 360 |
| водопроводчик (2) | 45 360 |
| Дежурен работник (2) | 30 240 |
| Общо заплати за оперативната услуга: | 120 960 |
| Общо заплати: | 201 600 |
| Разходи за ETO и PPR на инженерни системи и мрежи (ограничения на разходите) | |
| Система за вътрешно, външно и аварийно осветление (с подмяна на лампи) | 15 400 |
| Пожароизвестителна система, пожароизвестителна система, автоматична пожарогасителна система, система аларма срещу взлом | 30 400 |
| Вентилационни и климатични системи, захранващи и изпускателни агрегати, чилъри, климатици и вентилаторни конвектори, система за отстраняване на дим | 35 200 |
| Асансьори и ескалатори | 31 600 |
| Топлоснабдителна система, водоснабдителна система и противопожарна система; дренажна система; система въздушно-термична завеса | 28 800 |
| Услуги на спешна бригада | 12 000 |
| Месечни разходи за инвентар и инструменти | 4 800 |
| Месечни консумативи | 8 500 |
| Амортизация на работно облекло | 5 586 |
| Обща сума: | 172 286 |
| Тотална операция | 373 886 |
| Разплащателна ведомост за услугата почистване с включени данъци | |
| бригаден (1) | 22 680 |
| Специалист по вътрешно почистване (10) | 100 800 |
| Специалист по външно почистване (3) | 37 800 |
| Общо заплати за услугата почистване: | 161 280 |
| Разходи за почистване | |
| Оборудване (амортизация) | 8 600 |
| Материални запаси (амортизация) | 5 250 |
| Работно облекло (амортизация) | 7 655 |
| Месечни консумативи (перилни и почистващи препарати) | 37 500 |
| Обща сума: | 59 005 |
| Общи разходи за почистване: | 220 285 |
| Общи преки разходи: | 594 171 |
| режийни разходи (10% от преките разходи) | 59 417 |
| рентабилност (12% от преките разходи) | 78 431 |
| Обща стойност на услугите без ДДС | 732 019 |
| ДДС 18% | 131 763 |
| ОБЩО с ДДС на месец | 863 782 |
| общо с ДДС за 1 кв.м на месец | 40,55 |
| Разходите за обслужване и почистване на бизнес център “_______” за 1 кв.м. обща площ месечно USD (курс 27 рубли) | 1,50 |
Също така си струва да се има предвид, че оперативните разходи не са постоянна стойност. Тя варира от месец на месец, тъй като разходите варират в зависимост от сезона. При подготовката за отоплителния сезон август-септември оперативните разходи са по-високи от април-май. Следователно не е напълно правилно да се използва средна стойност (тази грешка е често срещана при много бизнес консултанти). Можете да посочите средна стойност, който се изразходва за експлоатация, например $2,5 на кв.м. м на месец. Но винаги трябва да помните, че през лятото може да падне до 1,5 долара, а през есента да се повиши до 3,5 долара за кв.м. м на месец.
Федерална агенция за образование.
Катедра Икономика и управление.
Тест No1 по дисциплина
Икономика на недвижимите имоти
1. Определяне на разходите за експлоатация на недвижими имоти.
1.1 Класификация и състав на разходите за експлоатация на недвижими имоти.
1.2 Изчисляване на разходите за експлоатация на недвижими имоти.
1.3 Тенденции в оперативните разходи с увеличаване на експлоатационния живот на сградата.
1.4 Влиянието на амортизацията върху стойността на недвижимите имоти.
Практическа част.
Списък на използваните източници и литература.
1. Определяне на разходите за експлоатация на недвижими имоти
1.1 Класификация и състав на разходите за експлоатация на обекти на недвижими имоти
Експлоатацията на съоръженията е дейност, която включва следните процеси: проверка и оценка на данни за съоръжението и информиране на потребителите за техническото състояние на съоръжението, процеси за регулиране на функционирането на съоръжението и поддържане на експлоатационното му състояние, процеси за извършване на поддръжка на съоръжение и текущи ремонтиобект и други процеси на експлоатация на обекта.
Интересът към търговските имоти е постоянно висок, броят и качеството на новите имоти непрекъснато расте, а собствениците на имоти осъзнават необходимостта от професионална експлоатация, което спомага за увеличаване на експлоатационния живот на сградата и също така повишава нейната пазарна стойност. Според експертите на пазара на недвижими имоти повече от 85% от всички разходи се отчитат от оперативните разходи.
1. Разходите за дейността са периодични разходи за осигуряване на нормалното функциониране на имуществото и възпроизводство на доходите.
Разходите за експлоатация (или поддръжка) включват разходите за експлоатация на съоръжение, предоставяне на услуги на потребителя и поддържане на поток от приходи. Разходите за експлоатация на недвижим имот включват: заплати и бонуси на обслужващия персонал, социална осигуровкаслужители, комунални услуги (електричество, газ, телефон, вода и др.), разходи за поддръжка на обекта (плащане за охрана и противопожарни услуги, поддръжка на асансьори, комунални услуги, телефон и др.), развлечения, рекламни разходи, Банкови услуги, както и транспортни разходи.
Оперативните разходи могат да бъдат два вида:
а) постоянни разходи (фиксирани, полуфиксирани) - тези разходи не се променят с промени в коефициента на натоварване на имота (например данъци върху имуществото, застрахователни плащания, административни разходи);
б) променливи разходи (условно променливи) - зависят от коефициента на натоварване на имота: колкото по-голямо е натоварването на имота, толкова по-високи са тези разходи (например комунални услуги, извозване на боклука, плащания за електроенергия и др.).
Някои разходи не се включват в оперативните разходи или защото са включени в нормата на капитализация (амортизация - възвръщаемост на основния капитал), или защото не се считат за разходи, свързани с експлоатацията на имота (например плащания на главница и лихва по ипотечен заем, застраховка ипотечни кредити, застраховка бизнес и лична отговорност и др.).
Във всеки конкретен случай списъкът на оперативните разходи може да бъде повече или по-малко. Имайте предвид, че анализът не трябва да взема предвид действителните разходи на собственика за миналия период, а по-скоро прогнозираните типични разходи за годината след датата на оценката.
При експлоатацията на недвижими имоти има разходи, които се правят доста рядко. Ако те не бъдат взети под внимание, тогава оценителят ще даде неправилен резултат. За тяхното отчитане е въведено понятието резерви, което означава годишно заделяне (резервиране) на пари за дългосрочни разходи
2. Резерв (разходи) за подмяна - тези разходи или се появяват 1-2 пъти за няколко години, или варират значително от година на година. Това обикновено е цената за възстановяване на артикули от краткосроченживот (щори, климатици, кухненско оборудване и др.). Обикновено тези елементи включват:
Покривни настилки, настилки, други строителни елементи с кратък експлоатационен живот;
Санитарно, кухненско оборудване, електроуреди;
Механично оборудване (щори, климатици);
оборудване за басейн;
Тротоари, алеи и др.
Тези разходи възлизат на значителни еднократни суми, които трябва да бъдат натрупани в специална сметка. Ако тези разходи не се вземат предвид, приходите ще бъдат надценени. Ако не бъде осигурена подмяна на износени компоненти по време на очаквания период на собственост, разходите за подмяна не се вземат предвид, а тяхното износване ще бъде компенсирано при продажбата на имота.
1.2 Изчисляване на разходите за експлоатация на обекти на недвижими имоти
Собствениците на имоти днес са озадачени как да намалят разходите за експлоатация на своите имоти и в същото време да ги запазят „безопасни и здрави“. Но за да харчи по-малко, собственикът трябва да разбере как се формират оперативните разходи като цяло.
Приходен метод за изчисляване на разходите.
За да се оправдаят разходите за експлоатация, е необходимо да се разбере какви подходи използват професионалните оперативни компании при планирането на разходите.
За да се осигури планираната рентабилност на имота, е необходимо преди всичко да се изясни колко собственикът е готов да похарчи за експлоатацията на имота. В този случай при изчисляване на оперативните разходи (въз основа на обема на брутния доход) се използва методът на дохода. Размерът на брутния доход се приема за 100%, като за всяка разходна позиция се изразходва строго определен процент. Средно разходите за експлоатация на имот са 10–12% от брутния доход на собственика. През зимата тази сума се увеличава поради нарастващите разходи за електроенергия и топлина. Не всички собственици на имоти са готови да платят толкова много, така че всеки решава проблема с намаляването на оперативните разходи по свой начин, като същевременно се опитва да поддържа прилично качество на услугата. В крайна сметка експлоатационният живот на сградата зависи от условията на работа.
Доходният метод с фиксиран доход осигурява максимален набор от оперативни услуги. В същото време оперативните разходи са определена част от брутния доход, който самият собственик е готов да похарчи.
В рамките на доходен подходЗа оценка на имота се използва методът на директна капитализация или методът на дисконтирания паричен поток. Когато се използва методът на директна капитализация, размерът на нетния доход за годината на дейност се разделя на съответния процент на дохода. При прилагане на метода на дисконтирания доход, бъдеще парични потоцинетният доход за всеки период се преизчислява в текуща стойностчрез дисконтиране с помощта на съответния дисконтов процент.
В зависимост от това кой метод се използва за изчисляване на стойността на генериращ доход имот - капитализация или дисконтиране - за определяне на нетния доход, е необходимо да се направи прогноза за брутния доход и съответно разумен размер на оперативните разходи за типичен ( „нормална“) година на експлоатация на сградата или за целия период на очакваната й търговска експлоатация.
Прогнозиране на разходите за техническа експлоатацияна обект на недвижим имот може да се извърши и въз основа на изчисляване на ресурсите за експлоатация с помощта на SNIP, осигурявайки строителен дизайн, стандарти и справочници.
Скъп метод.
Според експерти не винаги е препоръчително да се използва методът на приходите за изчисляване на оперативните разходи. В допълнение към това има и скъп метод за изчисляване на оперативните разходи. Този метод се основава на използването на агрегирани показатели за потребление на ресурси - на единица обем или площ за различни търговски обекти на недвижими имоти. Независимо от размера на брутния доход на имота, една или друга разходна позиция винаги ще бъде една и съща сума.
По правило методът, базиран на разходите, е удобен за собственици на търговски недвижими имоти, които планират да използват имота си до края на експлоатационния му живот. За такива собственици е важен не само фиксираният доход от имота, но и самото състояние на сградата и нейния инженеринг. Основното в случая е обектът да се използва възможно най-дълго. В същото време собственикът също не възнамерява да плаща повече за експлоатацията на своя имот от другите собственици на имоти. Желанието да не се плаща е съвсем естествено. Ето защо, за да използвате разумно ресурсите си и да разпределите необходимата част от брутния доход за работа, можете да използвате друг метод за изчисляване на разходите за работа - сравнителен.
Сравнителен метод.
Сравнителният анализ на аналогични имоти се състои в използването на отворени и достъпни агрегирани показатели на разходите за ресурси за подобни недвижими имоти. Ако първите два метода за оценка на разходите за експлоатация на недвижими имоти изискват определено количество специфична информация и време за изчисления, тогава сравнителният метод е полезен като експресна оценка. От друга страна, често е трудно да се получи информация за разходите за експлоатация на подобни съоръжения. Подобна информация рядко е свободно достъпна, но е още по-важна, защото позволява на собственика моментално да оцени финансовия си потенциал за оперативни разходи в сравнение с оперативните разходи, които си позволяват „колегите“.
Кой метод да изберете?
Струва си да се има предвид, че оперативните разходи са стойност, която се променя от месец на месец. Операцията има сезонен характер, поради което разходите за нея варират в зависимост от сезона. При подготовката за отоплителния сезон - август-септември - оперативните разходи са по-високи от април-май. Невъзможно е да се каже точно кой метод е ефективен и към кой се придържат собствениците поради многото фактори, които влияят върху изчисляването на разходите (сезонност, списък на поддръжката на оборудването, клас на съоръжението и др.). По правило всички показатели се комбинират според различни методиоценки и се извежда общ знаменател, който удовлетворява собственика.
Изборът на метод за изчисляване на разходите за експлоатация е изключителен прерогатив на собственика на имота въз основа на данни, прогнози и документи, съставени от професионална оперативна компания. Изборът на метод зависи от много параметри. Да кажем, че разработчиците са готови да отделят строго определена сума от брутния доход за експлоатацията на своето съоръжение и затова най-често избират метода на доходите за определяне на разходите. В същото време разработчиците не са склонни да плащат повече от своите „колеги“ ( сравнителен метод). Собствениците на търговски обекти, които предполагат, че сами ще ползват обекта и са заинтересовани да запазят офиса или търговския център възможно най-дълго в експлоатация, най-често избират икономически изгодния метод. Тук обаче има и някои нюанси.
Факт е, че днес често се оказва, че по време на етапа на строителство постоянно възникват промени в проекта, използват се други материали и оборудване вместо планираните от собственика. Възниква проблем: например една сума е запазена за операция, но в действителност се оказва, че ще трябва да платите много повече.
И тук всеки собственик на имот самостоятелно определя какво е по-важно за него - да спести от експлоатация и да поддържа планираната рентабилност на имота или, като намали рентабилността, да похарчи толкова, колкото е необходимо за експлоатация. В допълнение, собственикът също не иска да плаща повече и е готов да плати не повече от „съседите“.
Така че няма панацея за собственика - експлоатационните разходи трябва да се определят за всеки конкретен случай поотделно.
1.3 Тенденции в оперативните разходи с увеличаване на експлоатационния живот на сградата
Интересът към недвижимите имоти е постоянно висок, броят и качеството на новите имоти непрекъснато расте, а собствениците на имоти осъзнават необходимостта от професионална поддръжка, която спомага за увеличаване на експлоатационния живот на сградата и също така повишава нейната пазарна стойност. Според експертите на пазара на недвижими имоти повече от 85% от всички разходи се отчитат от оперативните разходи.
Експлоатация на съоръжения - дейности, които включват процеси за експлоатация на съоръжението: процеси за проверка и оценка на данни за съоръжението и информиране на потребителите за техническото състояние на съоръжението, процеси за регулиране на функционирането на съоръжението и поддържане на неговото работно състояние, процеси за извършване на поддръжка на съоръжението и текущи ремонти на съоръжението и други процеси за експлоатация на съоръжението.
Обхватът на работата по поддръжката включва следните работи и услуги:
ü поддръжка на инженерни мрежи (електрически, водоснабдителни, канализационни, отоплителни, вентилационни, телефонни и др.);
ü поддръжка на климатик;
ü поддръжка на асансьорни съоръжения;
ü текущи и планирани ремонти (вътрешни, покривни, фасадни), както и озеленяване;
ü провеждане на планирани превантивни мерки;
ü отстраняване на възможни аварии и последствията от тях от съвместния ремонтен екип на инженерно-експлоатационната служба;
ü разработване на инструкции за поддръжка, ремонт, охрана и безопасност на труда, електро- и пожарна безопасност;
ü спазване на разпоредбите, наредбите и инструкциите за експлоатация, приети в Русия;
ü въвеждане на техническа документация за съоръжението, подготовка технически задания, координация проектна документация, вземане на текущи инженерни решения;
ü сключване на договори за подизпълнение със специализирани сервизни организации;
ü взаимодействие с контрагенти и доставчици. Извършване на всички необходими покупки на консумативи и оборудване. Избор на търг на изпълнители специализирана работауслуги и контрол на качеството на извършената работа;
ü взаимодействие със съдебните органи и администрация.
Освен това безопасността на хората в него зависи от качеството на експлоатация и безпроблемната работа на инженерните системи на сградата. Технологичният „пълнеж“ на съвременните недвижими имоти е сложен и изисква сериозна практическа подготовка от специалисти обслужващи инженерна инфраструктурасграда.
Това днес твърдят и експерти руски пазарВсе още няма ясно разбиране за стандартите за качество в областта на експлоатацията и управлението на съоръженията. Необходимостта от разработване на единни „правила на играта“ на този етап от развитието на пазара е доста голяма.
Необходима е обмяна на опит в областта на поддръжката на сгради и управлението на експлоатацията между професионални участници на пазара.
С течение на времето всяка сграда постепенно се износва и губи възможността да изпълнява своите функции. Трудна задача е да се определи физическият живот на една сграда.
Експлоатационна сграда - изградено и въведено в експлоатация инженерно-строително съоръжение, издигащо се над земната повърхност, имащо инженерни системиза постоянно поддържане на климатичните параметри на вътрешната среда. Експлоатационните сгради се разделят според предназначението си на: жилищни, производствени и обществени.
Много сгради, които са проектирани да издържат, да речем, 100 години, издържат много повече. Има таблици, които определят тези периоди за отделни сгради и конструкции. Те обаче могат да служат само като ориентир при определяне продължителността на живота на една сграда.
Икономическият живот е периодът, през който една сграда генерира печалба. Една сграда достига края на икономическия си живот, когато вече не допринася за стойността на обекта.
Физическата продължителност на живота е периодът, през който сградата реално съществува, тоест в нея е възможно да се живее и работи.
Ефективна възраст въз основа на приблизителна оценка външен видна сграда, като се вземат предвид нейното състояние, дизайн и икономически фактори, влияещи върху нейната стойност.
В зависимост от това как е била поддържана сградата, дали са извършени ремонти, модернизация, обновяване или не, ефективната възраст на сградата може да бъде по-голяма или по-малка от нейната физическа възраст.
При счетоводно начисляванеамортизацията се основава на предположението, че сградата остарява равномерно. Този подход е неприемлив. Оценителят трябва първо да вземе предвид ефективната възраст и да определи оставащия икономически живот. Икономическият живот се влияе от много фактори, като икономически условия, потребителски вкусове и т.н., които могат драматично да променят оставащия икономически живот. Изчисленията обаче предполагат, че няма да има значителни промени в оставащия икономически живот.
Методът на амортизация предполага, че ефективната възраст, изразена като процент, отразява типичен периодикономическият живот по същия начин, както процентът на натрупаното износване отразява общите разходи за възпроизводство, т.е.
Където От ─амортизация, PVS ─ пълна възстановителна цена, EF ефективна възраст, ELE ─ икономически живот.
1.4 Влиянието на амортизацията върху стойността на недвижимите имоти
Всеки недвижим имот (с изключение на земя при нормална употреба) подлежи на износване. В резултат на това неговите технически и икономически характеристики, като себестойността се прехвърля на части върху произведените продукти или предоставените услуги. Прехвърлената стойност напуска сектора на недвижимите имоти и се натрупва под формата на амортизационни такси за възстановяване на капитала, инвестиран в имота или за други цели.
Амортизацията е тясно свързана с амортизацията на недвижимите имоти, т.е. с постепенно прехвърляне на стойността му през целия експлоатационен живот към изгодата, получена в процеса на използване (продукти, услуги и др.). Амортизацията се отчита с помощта на амортизационните отчисления - паричното изражение на прехвърлената стойност.
Новата амортизационна политика в Русия разглежда амортизационните такси като елемент от текущите разходи, взети предвид при определянето на финансови резултати, и под формата на право на данъчни облекчения, а не задължението за изпълнение капиталови инвестицииза ремонт на същия имот (Диаграма 1.41.)
Схема 1.41. Оборот на стойността на недвижимите имоти.
където Na ─ норма на амортизация, %; Санкт Петербург ─ първоначална балансова стойност на обекта, rub.
2). Метод на намаляващия баланс─ амортизацията се изчислява въз основа на остатъчната (а не на първоначалната) стойност на обекта, т.е. сумата на амортизацията намалява последователно от година на година в съответствие с намалението на остатъчната стойност (първоначална минус прехвърлена).
3). Метод за отписване на себестойността чрез сбор от числата годиникраен срок полезно използванепредоставя изчисления въз основа на начална ценаобект и годишно съотношение, където числителят е броят на годините, оставащи до края на експлоатационния живот на обекта, а знаменателят е сумата от броя на годините от експлоатационния живот на обекта.
4). Методът за отписване на разходите пропорционално на обема на продуктите (работите) ─ви позволява да ускорите или намалите действителното изчисляване на амортизацията в съответствие с действителното използване на обекта.
В световната практика се използва кумулативен метод(метод на сумата от числа), който използва променлива норма на амортизация. Определя се като се раздели броят на оставащите години до дипломирането физически терминуслуги недвижим имот, с кумулативно число, равно на сумата от членовете на аритметичната прогресия. Например, при експлоатационен живот от 100 години, кумулативният брой ще бъде:
б) на 10-та година (90 години оставащ живот на обекта)
В съответствие с параграф 3 на чл. 259 от втората част на Данъчния кодекс на Руската федерация от 01.01.2002 г. може да се извършва амортизация за данъчни цели върху обекти на недвижими имоти по линеен начинпо формулата: K=(1/n)*100%, за обекти, включени в 8-10 амортизационни групи, а за други средства за производство ─ по нелинеен метод по формулата: K=(2/n)*100%, където K е месечната норма на амортизация като процент от първоначалната (възстановителна) стойност на обекта; n ─ полезен живот на този обект, месеци.
Практическа част
Вариант 5
Задача 1. Оценка на парцел въз основа на анализ на най-добрите и най- ефективно използване
Дефинирайте най-добрият вариантзастрояване на парцел от три възможни стратегиивъз основа на анализ на най-доброто и най-ефективно използване: A - жилищни жилищна къща, B – търговски център, C – офис комплекс. Първоначалните данни са показани в таблица 1.
Маса 1.
| Вариант за развитие | Индикатори по вариант на развитие |
|||||||
| Годишен брутен доход, единици | Корекция за недостатъчно използване и загуби при събиране на плащането, % | Други доходи, напр. | Текущи оперативни разходи, % от годишния брутен доход | Резерв за подмяна, единици | Разходи за строителство на сгради и съоръжения, единици | Процент на капитализация, % |
||
| За сгради | За земята |
|||||||
Решение
Ще изчислим нетния оперативен доход в съответствие със схема 1.
| | | Годишен брутен доход | |
|
||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | | |
|||||||||||||||||||||||
| | | | Други доходи | | ||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | | |
|||||||||||||||||||||||
| | | | | | ||||||||||||||||||||||||||||
| | | Действителен (ефективен) брутен доход | |
|
||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||
| Оперативни разходи | | Резерв за подмяна | | |
||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||||
| | | Нетни приходи от дейността | |
|
||||||||||||||||||||||||||||
За да се определи оценъчната стойност на даден имот, е необходимо да се приложи процент на капитализация. Той изразява обратно пропорционалната връзка между размера на годишния нетен доход от експлоатацията на даден имот и неговата пазарна стойност. Тоест коефициентът на капитализация е параметър, който преобразува нетния доход в стойността на даден имот:
Представяме изчисления за избор на най-ефективния вариант за използване на парцел под формата на таблица 2.
| Индикатори | Жилищен комплекс | Офис сграда |
|
| Годишен брутен доход, единици | |||
| Корекция за недостатъчно използване и загуби при събиране на плащания, куб | 1290*0,051=65,79 | ||
| Други доходи, напр. | |||
| Общо: действителен брутен доход, единици. | 515−19,57+5,5= | 1290−65,79+11,5= | |
| Оперативни разходи, напр. | |||
| Резерв за подмяна, единици | |||
| Общо: нетен оперативен доход, единици единици | 500,93−169,95−14= | 1235,71−490,2−41= | 655,90−238−20= |
| Доходи, отнасящи се до сгради и постройки, напр. | |||
| Нетен остатъчен доход, единици | 316,98−288=28,98 | 704,51−674,5=30,01 | 437,90−391,5=46,4 |
| Очаквана цена на земята, единици | 30,01/0,09=333,45 | 46,4/0,09=515,56 |
Тъй като нетният остатъчен доход от земя (приблизителната стойност на земята) е най-голям за офис сграда− 46.4 (515.56) единици, това е най-ефективният вариант за използване на сайта.
Задача 2. Оценка на стойността на парцел въз основа на пазарен подход.
Оценете пазарната стойност на парцел въз основа на продажби на три сравними парцела. Първоначалните данни са показани в таблица 3. С всеки месец цената на земята се увеличава с 1,5% (обикновена лихва).
Таблица 3
Основни характеристики на оценените (OC) и сравнимите (1,2,3) парцели.
| Чена, д.е. | Площ, ха | Местоположение | Топография | Качество на ресурса | Време за продажба, обратно... |
|||
| 2% по-добре | с 5 единици По-добре | |||||||
| 6% по-зле | 10% по-добре | |||||||
| 2% по-добре | 1% по-добре | с 3 единици по-лошо |
Забележка. Съкращения: n - нормално; x – добре.
Решение
Продажните цени отразяват мненията на типичните продавачи и купувачи. Ако има достатъчно данни за подобни продажби при определяне пазарна стойностПрепоръчително е обектът на собственост да се основава на резултатите от неговата оценка, като се използва сравнителен подход.
Сравнителният (пазарен) подход е начин за определяне на пазарната стойност на даден имот въз основа на данни за последните сделки с недвижими имоти, т.е. базира се на пряко сравнение на имота с други имоти, които са били продадени или включени в регистрирайте се за продажба.
В основата на прилагането на този подход е принципът на заместването, според който, ако на свободния и конкурентен пазар има сходни по своите характеристики недвижими имоти, рационалният купувач няма да плати повече за конкретен имот от него. би му струвало закупуването на друг подобен недвижим имот със същата полезност, качество и предназначение.
1. Тъй като земяимат различни площи, първо се определя продажната цена за единица сравнение. В нашия пример единицата за сравнение е 1 хектар.
2. Всички последващи корекции се извършват спрямо цената на 1 хектар. Ако параметрите на сравнима област са по-добри от тази, която се оценява, тогава правим корекция със знак „−“, ако са по-лоши, със знак „+“.
Направените промени са показани в таблица 4.
Таблица 4
Таблица за корекции за оценка на сайта въз основа на пазарния подход, напр.
| Индикатори | Сайт за оценка | Сравними сайтове |
||
| | ||||
| Площ, ха | ||||
| Цена за 1 ха | | |||
| ─51,11*0,02=─1,02 | ||||
| Местоположение | 51,11*0,06=+3,07 | ─49*0,02=─0,98 |
||
| ─49*0,01=─0,49 |
||||
| Топография | ||||
| Качество на ресурса | ─51,11*0,1=─5,1 | |||
| Време за продажба | ||||
| Очаквани разходи | | 48,57─1,02+0,97 | 51,11+3,07─5,1+,051 | 49─0,98─0,49+ |
Парцел 1 е с най-ниска прогнозна стойност, въпреки че е по-малък от прогнозната площ, но е с по-добра форма и с по-благоприятни почвени характеристики.
Направени са и три промени в цената на втория парцел, но едното от тях, местоположението, е явно субективно.
3-тият парцел е значително по-голям от предвидената площ. Най-много корекции са направени в цената му.
Следователно първият раздел буди повече доверие. Прогнозната му стойност може да се вземе за основа при определяне на стойността на въпросния обект.
Тъй като документацията може да отнеме до 1 месец, с месечно увеличение на цената от 1,5%, цената на 1 хектар от оценявания парцел е равна на:
44,54*1,015=45,21 единици
Цена на целия парцел: 45.21*1.6=72.34.
Списък на използваните източници и литература
1. Асаул, А.Н. Икономика на недвижимите имоти: учебник / A.N. Асаул. − Санкт Петербург: Питър, 2004. − 512 с.
2. Горемикин, В.А. Недвижими имоти: икономика, управление, данъчно облагане, счетоводство: учебник / V.A. Горемикин. − М.: КНОРУС, 2006. − 672 с.
3. Игнатов, Л.Л. Икономика на недвижимите имоти: учебен метод. надбавка / L.L. Игнатов. − М.: MSTU, 2003. −168 с.
4. Новиков, Б.Д. Оценка на пазара и недвижими имоти в Русия / B.D. Новиков. − М.: Изпит, 2000. − 512 с.
5. Оценка на недвижими имоти: учебник / Под. изд. А.Г. Грязнова, М.А. Федотова. − М.: Финанси и статистика, 2002. − 496 с.
6. Староверова, Г.С. Икономика на недвижимите имоти: урок/ Г.С. Староверова, А.Ю. Медведев, И.В. Сорокина. − Вологда: VoSTU, 2006. − 238 с.
7. Щербакова Н.А. Икономика на недвижимите имоти: Учебен удар Ростов н/д: Феникс, 2002, − 320 с.
Обучение
Нуждаете се от помощ при изучаване на тема?
Нашите специалисти ще съветват или предоставят услуги за обучение по теми, които ви интересуват.
Изпратете вашата кандидатурапосочване на темата точно сега, за да разберете за възможността за получаване на консултация.
Оперативните разходи включват действителни и текущразходи за поддържане на съоръжението в изправност. Оперативните разходи се различават значително от такова широко известно понятие като „цена“. Основната разлика е липсата на такъв елемент като „амортизация“ в оперативните разходи.
Оперативните разходи, както и в други отрасли, могат да бъдат разделени на постоянни и променливи.
ДА СЕ фиксирани ценивключват тези, които не зависят от нивото на заетост на имота:
– данъци върху недвижимите имоти;
– разходи за имуществена застраховка;
– разходи за осигуряване на пожарна безопасност и сигурност на сградата като цяло;
– част от разходите за управление;
– част от оперативните разходи, когато например при централно отопление на сграда собственикът няма възможност да изключи отоплението от неизползвани помещения и др.
ДА СЕ променливи разходивключват тези, които са пряко зависими от степента на натоварване на обекта:
- комунални услуги;
– разходи за заплати на обслужващия персонал;
– основната част от разходите за управление;
– разходи за привличане на наематели и сключване на договори за наем (реклама, правни услуги);
– разходи за поддръжка и козметични ремонтипомещения;
– разходи за поддържане на територията;
– разходи за сигурност;
– резерв за подмяна е резерв за предстоящи разходи, свързани с подмяната на онези елементи от имота, които са по-малко издръжливи и които трябва да се актуализират периодично (но не годишно), за да се осигури нормалното функциониране на имота (покрив, под, довършителни елементи, асансьор, ВиК, електрическо оборудване, мебели и др.).
1. Граждански кодекс Руска федерация. Първа, втора и трета част. Официален текст. М.: IKF Омега, 2011.
2. Федерален закон „За оценителската дейност в Руската федерация“. От 06.08.98 г. № 135 – Федерален закон с допълнения, изменен през 2013 г.
5. Федерален стандарт за оценка (FSO № 1) “ Общи понятияоценки, подходи и изисквания за оценяване.“ Одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 256.
6. Федерален стандарт за оценка (FSO № 2) „Цел на оценката и видове стойност.“ Одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 255.
7. Федерален стандарт за оценка (FSO № 3) „Изисквания за доклад за оценка.“ Одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие на Русия от 20 юли 2007 г. № 254.
8. Федерален стандарт за оценка (FSO № 4 „Определение кадастрална стойност“(FSO № 4). Одобрен със заповед на Министерството на икономическото развитие от 22 октомври 2010 г. № 508.
9. федералният закон"ОТНОСНО държавен кадастърнедвижими имоти” от 24.07.2007г. № 221-ФЗ. Прието Държавна думаи одобрен от Съвета на федерацията на 11 юли 2007 г.
10. Международни стандартиоценки 2003/ Изд. Съвети: И.Л. Артеменков, Г.И. Микерин: Прев. от английски – 7-мо изд. М.: НПО „Рос. Общество на оценителите“, 2009 г.
11. Кодекс на земятаРуската федерация № 136-FZ от 25 октомври 2001 г. Приет от Държавната дума на Руската федерация, одобрен от Съвета на федерацията на 10 октомври 2001 г., подписан от президента на Руската федерация на 25 октомври 2001 г. М., 2002.
12. Асаул А.Н. Икономика на недвижимите имоти: Учебник за ВУЗ. SPb: SPbGASU 2013.
13. Горемикин В.А. Икономика на недвижимите имоти: Учебник. М.: Юрайт, 2012.
14. Грибовски С.В. Математически методи за оценка на стойността на недвижими имоти: учебник / S.V. Грибовски, С.А. Сивец; редактиран от С.В. Грибовски, М.А. Федотова. М: Финанси и статистика, 2008 г.
15. Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка на имоти. М.: Финанси и статистика, 2013.
16. Иванова Е. Н. Оценка на стойността на недвижими имоти. Сборник задачи: учебник / Е. Н. Иванова. М., 2009.
17. Нагаев R.T. Недвижими имоти: енциклопедичен речник. М.: Ideal Press, 2013.
18. Оценка на недвижими имоти: от цена към стойност; платно от английски Г. И. Микерин, А. И. Артеменкова. М.: "РОО", 2009 г.
19. Попова Л. В. Оценка и облагане на недвижими имоти и др
собственост на предприятията: учебно-методическо ръководство / Л. В. Попова, И. А. Дрожжина, Б. Г. Маслов. М., 2009.
20. Тарасевич E.I. Оценка на имоти. Санкт Петербург: Санкт Петербургски държавен технически университет, 2010.
21. Щербакова Н.А. Оценка на недвижими имоти: теория и практика: Учебник. М.: Омега-Л, 2012.
22. www.cbr.ru – Централна банкаРусия
23. www.minfin.ru– Министерството на финансите на Русия
23. www.nalog.ru- Федералната данъчна служба
24. www.gks.ru – федерална службадържавна статистика
25. www.economy.gov.ru- Министерство икономическо развитиеРуска федерация
26. www.uisrussia.msu.ru- Университет Информационна системаРусия
27. www.libertarium.ru/library- библиотека с материали на икономическа тематика.
28. hwww.finansy.ru – материали за социално-икономическата ситуация и развитие на Русия.
29. www.budgetrf.ru– Мониторинг на икономически показатели.
Въведение…………………………………………………………………………………3
РАЗДЕЛ 1. ОСНОВИ НА ИКОНОМИКАТА НА НЕДВИЖИМИТЕ ИМОТИ……………….4
класификация………………………………………..………………4
1.2. Специфика на пазара на недвижими имоти…………………………………...15
1.2.1. Понятие и субекти на пазара на недвижими имоти……………………….15
1.2.2. Характеристики на пазара на недвижими имоти…………………………….19
1.2.3. Класификация на пазарите на недвижими имоти……………………………22
1.2.4. Функции на пазара на недвижими имоти…………………………………….24
1.2.5. Основни фактори, влияещи върху пазара на недвижими имоти………..26
1.2.6. Анализ на информацията за пазара на недвижими имоти………………………30
1.3. Финансиране на недвижими имоти………………………………….35
1.3.1. Методи за финансиране на недвижими имоти………………………..35
1.3.2. Същност и особености на ипотечното кредитиране…………….36
РАЗДЕЛ 2. ОСНОВИ НА ОЦЕНКАТА НА НЕДВИЖИМИ ИМОТИ…………………47
2.1.1. Етапи на процеса на оценка на недвижим имот…………………………..47
2.1.2. Основни методически подходи за оценка на недвижими имоти…….49
2.2. Базиран на разходите подход към оценката на недвижими имоти……………..50
2.2.1. Последователност на изчисленията с разходния подход………….51
2.2.2. Методи за определяне на възстановителната цена…………52
2.2.3. Методи за определяне на натрупаното износване……………………..55
2.2.4. Примери за изчисляване на пазарната стойност на недвижими имоти
според разходния подход…………………………………………………………..….…67
2.3. Оценка на недвижими имоти въз основа на подхода на дохода………….…69
2.3.1. Структура на подхода на доходите………………………………….…69
2.3.2. Методи за определяне на коефициента на капитализация……………72
2.3.3. Примери за оценка на недвижими имоти с помощта на подхода на дохода………76
2.4. Оценка на недвижими имоти чрез директно сравнение на продажбите…….78
2.4.1. Методи за определяне на измененията……………………………………79
2.4.2. Единици за сравнение. …………………………………………………………….83
2.4.3. Примери за оценка……………………………………………………84
2.4.4. Сравнителни показатели. …………………………………………….88
2.5. Оценка на поземлени имоти………………………………………...91
2.5.1. Видове разходи за земя…………………………………………………………..91
2.5.2 Метод на директен сравнителен анализ на продажбите при оценката на земята.92
2.5.3. Начин на теглене…………………………………………………………...94
2.5.4. Начин на капитализиране на земната рента………………………….95
Приложение 1. Сегментиране на жилищния пазар……….………………..97
Приложение 2. Етапи на ипотечното кредитиране……………………..105
Приложение 3. Изчисляване на разходите за възпроизвеждане на сградата…………..108
Приложение 4. Състав на оперативните разходи за експлоатация
сгради………………………………………………………………………………….110
Библиография………………………………………………………111
Учебно издание
Рожкова Олга Николаевна
Основи на икономиката и оценката на недвижимите имоти
Учебно-методическо ръководство
Оформление на компютъра –
Покрийте -
Подписан за печат Формат 60х84 1/16
Условно фурна л. 7.2. Академично изд. л. Изд. Поръчка Номер.
