Начало > Ренесанс Кредит > Как да проверите апартамент преди покупка и на какво да обърнете внимание? Как да проверите правната чистота на апартамент преди покупка


Как да проверите апартамент преди покупка и на какво да обърнете внимание? Как да проверите правната чистота на апартамент преди покупка




Покупката на апартамент е много сериозен и отговорен въпрос. Най-често купувачите поверяват подготовката на документи на опитни специалисти и адвокати, тъй като те са по-компетентни по такива въпроси. Но услугите на такива специалисти не са евтини и никой не може да гарантира тяхната честност. Ако сте решили да купите апартамент без посредници (в края на краищата можете да спестите значителна сума пари), тогава трябва да проучите правната страна на въпроса и независимо да проверите апартамента за чистота.

Съдържание на страницата

Как да проверите правната чистота на апартамент

  1. Проверете документите за автентичност и коректност.
  2. Проверете продавача (честност, разум).
  3. Проверете дали има други законни кандидати за апартамента (съпруг, деца, наследници, временно освободени лица).
  4. Проверете самия обект на покупка (дали има незаконно преустройство, дали къщата подлежи на разрушаване и т.н.).
  5. Проверете апартамента за тежести.
  6. Проверете апартамента за дългове за комунални услуги.
  7. Проверете историята на апартамента (колко пъти е бил продаден и защо).

Защо да проверявате правната чистота на апартамент?

На пръв поглед при подписване на сделка може да изглежда, че всичко е наред. Документите са налице, попълнени са според изискванията, парите са преведени, документите са подписани и сега вие сте собственик на апартамента и нищо и никой не ви заплашва. Има обаче случаи, когато апартаментът, който сте закупили, ви отнема съдебна процедура, и никой не ти връща парите. Това е възможно, когато съдът реши, че сделката е незаконосъобразна и я развали. За да избегнете подобни проблеми, трябва да знаете при какви обстоятелства съдът може да обяви транзакцията ви за невалидна.

  1. Ако продавачът е наследил апартамента, други наследници, които имат право върху него, могат внезапно да се появят и да оспорят правата си в съда.
  2. Ако продавачът бъде обявен за невменяем и е регистриран в психиатрична клиника или клиника за лечение на наркомании, тогава сделката се обявява за незаконна и губи правна сила.
  3. При продажба на апартамент чрез пълномощно, пълномощното може да бъде оттеглено по всяко време. По същество се оказва, че сте сключили сделка с доверено лице, което не е имало право да продава апартамента. В този случай законът няма да е на ваша страна.
  4. Ако определени категории лица са били регистрирани и временно освободени от апартамента, тогава те имат законното право да живеят в него. Те могат да бъдат:
    • лица в момента в затвора;
    • лица, които в момента служат в армията;
    • лица, които в момента се лекуват, например в психиатрична клиника;
    • възрастни хора, живеещи в момента в старчески дом;
    • деца, които в момента са настанени в учебни заведения.

    Ако има такива лица, след края на срока на служба те имат право да се върнат и да кандидатстват за пребиваване в апартамент за законно.

  5. Ако в споделена собственостдецата участват, те имат законно право да поискат своя дял. Ето защо е много важно да имате документи, потвърждаващи отказа от дял от собствеността. Например, ако апартамент е закупен с помощта на майчински капитал, тогава детето по подразбиране участва в споделена собственост.
  6. За апартамента могат да кандидатстват и други лица. Например съпрузи, ако жилище е закупено по време на брака. Собствеността се счита за обща и при развод се разделя наполовина, така че съпрузите имат равни праваза апартамент, освен ако в друг договор не са посочени други възможности.
  7. Ако в апартамента са регистрирани непълнолетни деца, тогава законът винаги е на страната на техните интереси. Дори ако апартаментът е продаден, децата ще имат законното право да живеят в него.
  8. Ако апартаментът е бил заложен по време на сделката, тогава заемодателят има законно право върху него, ако условията, посочени в споразумението, са нарушени. Ако възникнат спорове, законът отново няма да е на ваша страна.
  9. Ако апартаментът е бил обременен (под арест, ипотека, наем, лизинг), тогава в бъдеще сделката може да бъде обявена за невалидна или други лица могат да кандидатстват да живеят в него:
    • ако апартаментът е отдаден под наем по договор, тогава наемателят има право да живее в него до края на срока на лизинга, въпреки факта, че апартаментът е продаден;
    • ако апартаментът е бил под арест по време на сделката, сделката се обявява за невалидна. Можете да продадете обект само след вдигане на запора;
    • Ако настоящият собственик е сключил договор за наем с трета страна, тогава след неговата смърт, съгласно закона, апартаментът става собственост на платеца на наема, така че вашият договор ще бъде невалиден.
  10. Ако имаше дълг обществени услуги, не е платено и тази точка е пропусната в договора, тогава всички задължения за плащане на дълга се възлагат на новия собственик на апартамента.
  11. Ако в апартамента е извършено неоторизирано, неразрешено преустройство и сделката е подписана, ако този факт бъде открит, новият собственик ще плати глоби и ще легитимира преустройството. Също така може да се наложи новият собственик да възстанови апартамента в първоначалното му състояние, което ще доведе до допълнителни разходи.

Всъщност има много възможни ситуации. За да се предпазите от неприятни последици, когато купувате апартамент сами, трябва внимателно да проверите чистотата на сделката.

Какви документи да проверите при покупка на апартамент


За да избегнете горните ситуации, преди да закупите апартамент на вторичния пазар, трябва да проверите всичко правилно и изчерпателно. а именно:

1. Проверете удостоверението за регистрация на собствеността върху апартамента.

Какво можете да разберете:

  1. Колко пъти е издавано удостоверението на настоящия собственик. Причините могат да бъдат загуба на предишния сертификат, погасяване на ипотека и др.
  2. Основание за регистрация на собственост върху апартамент може да бъде договор за продажба, замяна, приватизация, удостоверение за наследство, съдебно решение и др. В зависимост от основата апартаментът се проверява допълнително за чистота при покупка.
  3. Данни за продавача: пълно име, паспортни данни При проверка можете да разберете дали продавачът е женен или разведен.
    • ако продавачът е женен, трябва да получите писменото съгласие на съпруга за продажба на имота;
    • ако продавачът е бил женен преди това, трябва да разберете дали апартаментът е закупен по това време. Ако апартаментът е закупен по време на брака, тогава имотът се признава за обща собственост и вторият съпруг има законното право да поиска половината от него. В този случай е необходимо да получите писмен отказ от права на собственост от втория съпруг.
  4. Колко са собствениците на апартамента? Ако има няколко собственици, тогава всички трябва да участват в сделката.
  5. Името на обекта на правото (т.е. статус: апартамент, стая, помещение), адрес на местоположение и някои характеристики.
  6. Наличие на тежести, регистрирани по закон.

2. Проверете основния документ за регистрация на правата на собственост.


Какво можете да разберете:

  1. На какво основание настоящият собственик е получил собствеността върху апартамента: купил ли го е, получил го е като подарък или наследство и т.н. Въз основа на тази информация можете да проверите възможното присъствие на други законни кандидати за апартамента.
  2. Факт държавна регистрацияСъщо така е необходимо да се проучи самото споразумение, защото може да посочи причините, поради които собственикът губи правото на собственост. Например в договора пишеше, че новият собственик трябва да плати пълна ценаапартаменти до определена дата. При нарушение това състояниетой е лишен от правото си на собственост. Може да се окаже, че апартамент ви се продава от лице, което всъщност е лишено от собственост върху апартамента и изобщо няма право да го продава.
  3. Моля, обърнете внимание на датата на влизане в сила на споразумението. Ако апартаментът е закупен наскоро и новият собственик вече го продава, това трябва да ви предупреди. Също така внимавайте, ако продавачът наскоро е получил апартамент като подарък или наследство от лице, което не му е роднина.

3. Проверете извлечението от Единния държавен регистър (единен държавен регистър на правата на собственост).


Преди закупуване е важно да проверите историята на апартамента. За да направите това, продавачът трябва да поиска извлечение от Единния държавен регистър, от което можете да разберете какви сделки са извършени и кога във връзка с продавания обект.

Какво можете да разберете:

  1. Наличие на имуществени спорове Ако срещу имота се води съдебно производство, това означава, че някой друг предявява претенции към него. В този случай е препоръчително или да откажете сделката, или да изчакате до края на процеса и да получите становище на съда, че собственикът го притежава законно и правата на други лица върху апартамента не могат да бъдат удовлетворени.
  2. Честота на сделките по отношение на имота за продажба Ако апартаментът често се препродава и никой не е живял в него от дълго време, купувачът трябва да внимава със сделката.
  3. Наличието на конфискация на жилище, други ограничения или забрана за сделки във връзка с него.
  4. Давност съдебни производстваи сключване на различни сделки във връзка с апартамента.Съгласно руското законодателство, максимален срокза обявяване на сделка за незаконосъобразна – 3 години. Могат да възникнат ситуации, при които настоящият собственик е придобил собственост на основание съдебно решение, който може да се оспорва от други лица в тригодишен срок. И ако не са изминали три години от решението на съда, собственикът може да загуби правото на собственост, което означава, че сделката ви с него може да се счита за незаконна. Ако са изминали повече от три години от приключването на сделката, тогава можете да бъдете повече или по-малко спокойни.
  5. Ако апартаментът не е регистриран в Единния държавен регистър, това потвърждава неговата правна чистота, тъй като от момента на приватизацията не са предприети никакви действия по отношение на този обект.

4. Проверете кадастралния паспорт и техническия план на апартамента.


Проверяват се кадастралният паспорт и техническият план, за да сте сигурни, че ви продават съществуващ имот и че всички документи са верни. За да проверите, трябва да се свържете с местния BTI (бюро техническа инвентаризация) и поискайте съответните документи.

Какво можете да разберете:

  1. Характеристика и адрес на апартамента. Те трябва да бъдат сравнени с данните, посочени в удостоверението за собственост, за да сте сигурни, че ви се представят документи за този конкретен обект.
  2. Наличието на преустройство и неговата законност. Според руското законодателство всяко преустройство и реконструкция на апартамент трябва да бъде съгласувано с местните власти и да има законна сила. В противен случай неразрешеното преустройство е еквивалентно на административно нарушение, което води до административно наказание под формата на глоби. Ако по време на покупката този момент е пропуснат и жилище е закупено с неразрешено преустройство, цялата отговорност пада върху новия собственик.

5. Проверете паспорта и самоличността на продавача.

За да сте сигурни, че имате работа със спазващ закона, нормален гражданин, трябва да проверите неговите данни. Продавачът може да се окаже или обикновен измамник, който се опитва да получи пари от вас за апартамент без правно основание, или човек с психични проблеми. В такива случаи транзакциите лесно се разпознават като невалидни.

Какво можете да разберете:

  1. Данни за продавача. Чрез проверка на паспорта можете да разберете дали продавачът е женен, има деца, къде е регистриран и т.н. Въз основа на тези данни можете да направите справка за наличието на трети законни кандидати за апартамента (съпруг, деца). За да проверите автентичността на вашия паспорт, можете да се свържете с паспортната служба.
  2. Продавачът е с умствени увреждания. За да разберете този факт, трябва да получите удостоверение от наркологичен и психиатричен диспансер и да се уверите, че продавачът не е регистриран. Друга възможност е да се извърши медицински преглед и да се получи подходящо свидетелство за вменяемост от продавача. Удостоверения от тези институции се издават лично на проверяваното лице. Можете също да поискате да видите шофьорската си книжка. Ако не бъдат намерени, трябва да внимавате и внимателно да извършите такава проверка. Освен това можете да говорите със съседите си, да попитате за продавача, неговия начин на живот, хобита и т.н. Ако сделката е извършена с лице, регистрирано в психоневрологичен диспансер, тя лесно може да бъде обявена за невалидна поради факта, че продавачът е некомпетентен и не може да носи отговорност за действията си.
  3. Автентичност и валидност на пълномощното. Ако продавачът действа въз основа на пълномощно от собственика, първата стъпка е да се срещнете със собственика на апартамента и да се уверите в намерението му да продаде имота. Пълномощното трябва да е нотариално заверено и да има законна сила към момента. Може да възникне ситуация, че доверено лице ви покаже пълномощно, правилно оформено и заверено от нотариус, но лицето, което е издало пълномощното, го е оттеглило. В този случай транзакцията може да се счита за незаконна, тъй като този човекнямал право да продава обекта. За да проверите автентичността и валидността на пълномощното, можете да се свържете директно с нотариуса, който го е заверил и да проверите всичко лично.

6. Проверете дали има други кандидати за апартамента.

Важно е да знаете, че можете да кандидатствате не само за собственост, но и за живеене в апартамент. За да изключите присъствието на такива лица, трябва да поискате извлечение от домашния регистър и разширено. Издава се срещу заплащане и съдържа пълна информация.

Какво можете да разберете:

  1. Броят на лицата, регистрирани в апартамента, и кои са свързани помежду си.
  2. Кой беше изписан и къде? При изписване от сегашното им местоживеене трябва да се посочи мястото, където се изписват тези лица.
  3. Освободените от него все още имат ли право да живеят в този апартамент?
  4. Наличието на лица, временно освободени от апартамента. това важен момент. Има категория лица, които могат временно да бъдат освободени от апартамента поради напускане (например в затвора, в армията, за продължително лечение в психиатрично заведение, заведение за лечение на наркомании), след което имат законното право да върнете се в апартамента и живейте в него.

7. Проверете наличието на законни наследници на апартамента.

Ако апартаментът е наследен, е необходимо да се установи дали има други законни наследници. За да направите това, трябва да поискате извлечение от нотариалната книга от нотариуса, който е открил наследството и е водил бизнеса.

Какво можете да разберете:

  1. Наличието на други законни наследници, които могат да претендират за апартамента. Ако се появят след сключване на сделката, те могат да оспорят правата си в съда и законът ще бъде на тяхна страна.
  2. Наличие на писмен отказ от наследство, ако има други наследници.

8. Проверете за дългове по сметки за комунални услуги.

Обикновено, когато имотът се продава, всички задължения за комунални услуги трябва да бъдат изплатени от настоящия собственик. За да проверите липсата на дългове, трябва да се свържете с управата на къщата или счетоводния отдел на HOA и да получите съответния сертификат. Продавачът трябва да го получи и да го представи на купувача.

Трябва да знаете, че дълговете за електроенергия често не се показват в този сертификат. Следователно трябва да получите отделен сертификат.

При сключване на сделка по взаимно съгласие на страните неплатените задължения могат да бъдат включени в цената на апартамента. Тогава купувачът ще трябва да плати цената на апартамента с намаление на размера на дълговете, които впоследствие се задължава да плати.

При условие, че задължението се погасява от самия продавач, в договора трябва да бъде включена клауза, че при установяване на неплатени задължения продавачът се задължава да ги плати.

Не е достатъчно да имате документи под ръка и да ги прегледате визуално. За да проверите чистотата на транзакцията, трябва да установите надеждността, автентичността и правната сила на тези документи, така че да не възникват проблеми в бъдеще.

  1. Поискайте от продавача оригинални документи.
  2. Всички сертификати трябва да бъдат отпечатани на специални щамповани формуляри.
  3. Проверете за подписи и печати в задължителните полета.
  4. Помолете продавача за разрешение да направите копия на документи.
  5. В документите не се допускат корекции, зачерквания и изтривания с помощта на коректори. Ако има корекции, те трябва да бъдат заверени със специални фрази и подпис на упълномощени лица.
  6. Проверете данните на различни документи помежду си. Съответстват ли паспортните данни на собственика технически спецификацииобект на продажба по различни документи.
  7. За по-голяма надеждност поискайте копия от документи за апартамента от Rosreestr.
  8. Не се колебайте да общувате със съседите на продавача, с нотариуса, който е заверил документите, с лицата, издали определени удостоверения във ваше отсъствие, за да елиминирате възможността за фалшификация и да изясните репутацията на продавача.
  9. Ако работите с доверено лице, внимателно проверете пълномощното и проверете дали не е оттеглено.
  10. Не се колебайте да поискате лична среща със собственика на апартамента и с участниците в споделената собственост.
  11. Проверете брачното си свидетелство. Изисквайте писмено споразумение от вашия съпруг (настоящ и бивш) за продажба на апартамента. Споразумението трябва да бъде нотариално заверено.
  12. Обърнете внимание на датата на сертификатите, извлеченията и другите документи, които продавачът ви представя. Много от тези документи имат ограничен срок на валидност.
  13. Ако апартаментът е бил обременен преди това, поискайте писмен документ от обременителя, че няма претенции към този обект.
  14. Проверете сметките си за комунални услуги от предходните няколко месеца.

Ако продавачът дава завоалирани отговори на вашите въпроси, избягва, отказва и не иска да ви предостави исканите документи, помислете за неговата честност и почтеност. Няма да е трудно за уважаван продавач, който продава апартамент на вторичния пазар, да вземе необходими сертификатии извлечения от различни институции, особено след като задължението за плащане на такива документи е на купувача.

Една от възможностите са апартаменти в нови сгради изгодна покупкажилища. Но въпреки това е необходима задълбочена проверка на цялата документация и самата сделка като цяло. Разберете от нашата статия какви документи да проверите, преди да сключите договор, какво да търсите в тях и как да минимизирате риска от среща с измамници.

○Какво включва проверката на апартамента за чистота при покупка?

Ако не искате да харчите пари за адвокати и брокери, трябва да проверите независимо предложената покупка. Трябва да се уверите в две неща:

  • Че предприемачът е достатъчно надежден и няма нужда да се страхувате от спиране на строителството.
  • Че къщата ще бъде построена от висококачествени материали и ще отговаря на всички стандарти.

И двата фактора се проверяват чрез преглед на документи и малко проучване на пазара на недвижими имоти.
Първо разберете колко време предприемачът работи по него, колко проекта е завършил, как клиентите реагират на него и дали има съдебни дела относно резултатите от строителството. Ако резултатите от такава неофициална проверка са положителни, преминете към втория етап - задълбочено проучване на документацията както на предприемача, така и на сградата. При проверка на документи е важно да изисквате само оригинали с печат и подпис на съответните органи.

○Пакет документи за закупения имот.

При сключване на договор разработчикът трябва да ви предостави:

  • Вашите учредителни документи.
  • Разрешение за строеж.
  • Договор за дългосрочен наем или документи за собственост на земя.
  • Инвестиционен договор.
  • Извлечение от регистъра на сградата.
  • Проектна документация.
  • Формата на договора, по който се продава апартаментът.

При проверка на документи обърнете внимание на описанието на имота. Не е изключено продавачът да ви покаже документи за една сграда и да сключи споразумение за друга.
Обърнете внимание и на данните на разработчика; важно е те да са идентични във всички документи. Всяко несъответствие между данните строителна фирмаили описание на къщата/апартамента трябва да ви предупреди.

○ Сертификат за собственост.

Това е най-важният документ, от който зависи валидността на сделката.

Собственикът има право да притежава, използва и да се разпорежда със своята собственост.
Собственикът има право по свое усмотрение да предприема всякакви действия по отношение на своята собственост, които не противоречат на закона и др. правни актовеи ненарушаване на защитените от закона права и интереси на други лица, включително отчуждаване на собственост в собственост на други лица, прехвърляне на тях, оставайки собственик, правата на собственост, използване и разпореждане с имущество, залагане на имущество и обременяване с него по други начини, разпореждане с него по други начини (член 209 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Както се вижда от този закон, само собственикът може да се разпорежда с имота, следователно той трябва да действа като продавач. Поискайте сертификат за собственост от него, но също така е по-добре сами да поръчате допълнително извлечение от Единния държавен регистър. Така допълнително ще се предпазите от измами.
Моля, обърнете внимание на следните точки в документа:

  1. Обект на правото, който предоставя описание на жилищното пространство. Сверете всички посочени характеристики с действителните (адрес, техническо описание).
  2. Предмет на правото, където е посочен собственикът на апартамента. Тук проверете всички подробности с тези, предоставени от продавача и се уверете, че никъде няма несъответствия.

○ Списък на документите, които трябва да бъдат поискани от продавача?

Можете да закупите апартамент в нова сграда не само от самия предприемач, но и от индивидуален. В този случай продавачът трябва да предостави:

  • Удостоверение за собственост
  • Документ, потвърждаващ правото на прехвърляне на собственост (според кое споразумение е извършена първоначалната сделка).
  • Съгласие от втория съпруг.
  • Удостоверение за състава на семейството.
  • Съгласието на предприемача за продажба (ако говорим за прехвърляне на правото на иск).
  • Документи за къщата от предприемача (проект, разрешение за строеж, право на собственост).

○ Проверка на качеството на закупените жилищни помещения.

Разработчикът е длъжен да прехвърли на участника в споделеното строителство проект за споделено строителство, чието качество отговаря на условията на договора, изискванията на техническите разпоредби, проектна документацияи градоустройствени разпоредби, както и други задължителни изисквания (клауза 1, член 7 от Федералния закон „За участие в споделено строителство" от 30 декември 2004 г. № 214-FZ).

Приемането на завършеното жилище трябва да се основава на акт за предаване и приемане, който трябва да отразява действителното качество на прехвърления апартамент. Договорът с предприемача (независимо от неговия вид) трябва да уточнява какви материали ще бъдат използвани по време на строителството и гаранциите, които компанията предоставя. И с помощта на сертификата за приемане ще можете да сравните обещаното качество с предоставеното качество. Ако не сте доволни от него, не е необходимо да подписвате документа. Разработчикът ще има 45 дни за отстраняване на установените недостатъци.

○ Права на трети страни.

Ако купувате апартамент от физическо лице, трябва да имате предвид възможността за права на трети лица. Това е необходимо, независимо дали купувате жилище на вторичния пазар или в нова сграда.
Такова право може да възникне, ако продавачът:

  • Същият е в законен брак и не е получил съгласието на втория съпруг за продажбата.
  • Има малолетно дете.
  • Издържа зависим (това е недееспособен гражданин, който може да бъде възрастен родител или съпруг с увреждане).

За да сте сигурни, че няма да има претенции към вас след покупката, трябва да проверите удостоверението за състав на семейството. В него ще бъдат изброени всички лица, регистрирани в жилищното пространство, и ще бъдат посочени техните дати на раждане и степен на родство с продавача. С помощта на прости изчисления можете да проверите възможността за права на трети страни и да помислите отново дали да сключите тази сделка или не.

○ Обременяване.

Обременяването с тежести предполага ограничение на сделките с недвижими имоти, по-специално продажбата им.
Ако апартаментът, който ще купувате се намира в нова сграда, това не гарантира, че върху него няма да има тежести. Пречка за сключване на сделка може да бъде:

  • Ипотека - ако първоначалната покупка е направена с помощта на заемни средства, това налага задължителното участие на банката в продажбата.
  • Майчински капитал– ако апартаментът е закупен с участието на такива средства, е необходимо да се включат органите по настойничество и попечителство, които трябва да одобрят продажбата на имота.

Може да има и изненади от разработчика. Например, ако върху земята, върху която е построена сграда, има сервитут, това важи и за тежестите.

Държавна регистрация на сервитут, предоставящ право на ограничено използване на част поземлен имот, се извършва по отношение на част от поземления имот, регистриран в Единния държавен регистър на недвижимите имоти, или едновременно с държавата кадастрална регистрациятакава част. Държавната кадастрална регистрация на част от поземлен имот се извършва едновременно с държавната регистрация на сервитут, който предоставя правото на ограничено използване на такава част без съответно заявление (клауза 4 на член 44 от Федералния закон „За държавата Регистрация на недвижими имоти” от 13 юли 2015 г. № 218-FZ).

За да премахнете подобни рискове, поръчайте извлечение от Единния държавен регистър. В него, освен информация за собственика на жилищното пространство, ще бъдат посочени и всички тежести, които са наложени върху апартамента.

Вече сте избрали апартамент и искате да го купите? Не пропускайте да го проверите преди покупка!

Нашите адвокати ще провери апартамента 48 часа предварително с писмено правно становище.

Вижте примерно правно становище Пример

Покупка на апартамент без риск е покупка на недвижим имот, който не е свързан с никакви тежести (например заеми, дългове) на трети лица, които твърдят, че притежават или живеят в имота. Плащането на услуги за недвижими имоти от този вид ще ви спести от проблеми, включително загуба на закупения дом.

Цената на проверката е 25 000 рубли, периодът е 48 часа Поръчайте чек

Заявявайки оглед на апартамент при нас за юридическа чистота, Вие ще получите:

пълно спокойствие при сделката за покупка на апартамент и никакви рискове

силни аргументи в спор с продавача за намаляване на цената

пълно възстановяване, ако не спазим определеното време

За да поръчате услугата проверка на апартамент преди закупуване, ви е необходим само неговият адрес.

И така, кога възникват рисковете? Какво първо проверяват нашите специалисти?

1. Автентичност на документите за апартамента

Проверката на правната чистота на недвижимите имоти на този етап включва задълбочено проучване не само на самите документи за собственост, но и на печати и формуляри. Популярна схема за измама е, когато измамниците под някакъв претекст предоставят не оригиналните документи, а техните дубликати. Въпреки това има няколко основателни причини, поради които собственикът може да използва заверени копия, за да регистрира транзакция. Ето защо правен прегледапартаментите трябва да бъдат поверени на специалисти с богат опит в тази област.

2. Семейно положение на продавача

Нашите брокери винаги откриват дали собственикът е женен. Всяко имущество (включително недвижими имоти), придобито от съпрузите по време на брака, се счита за общо. Ако няма съгласие на съпруга при извършване на сделка за покупко-продажба, съществува риск „другата половина“ да заведе дело и сделката да бъде обявена за невалидна.

Измамниците често се възползват от този нюанс. Например, съпруг с пари от продажбата на общо жилище отива в чужбина, тогава на сцената се появява „измамена“ съпруга и изисква справедливост.

Понякога продавачите просто не знаят за този закон. Известен е случай, когато жена се опита да продаде апартамент, половината от който всъщност принадлежи на нейния починал съпруг.

3. Правоспособност

Правната проверка на недвижими имоти винаги включва проверка на правоспособността на продавача (както и автентичността на неговия паспорт). Сделката може да бъде оспорена от настойниците на собственика (или наследниците в случай на неговата смърт), ако се окаже, че той е бил недееспособен (или частично недееспособен), злоупотребявал с алкохол, приемал наркотици - с една дума, към момента на подписване на споразумението не е бил в състояние да преценява трезво действията си . Имаше ситуация, когато съдът назначи аутопсия и след това продаденият апартамент беше върнат на наследницата.

4. Трети лица с право на пребиваване или притежаване на жилище

Този етап от проверката на имота за чистота на практика често се оказва по-важен от проучването на самоличността на собственика. Заинтересованото трето лице може да бъде роднина.

Инструкции

Първа проверка документипродавач, той наистина ли е този, за който се представя? Паспортът може да бъде фалшив, така че помолете другите да ви покажат документиДоказателство за самоличност, като здравна застраховка или шофьорска книжка.

Ако човек е регистриран в този апартамент, тогава погледнете страницата. Други документи също трябва да посочват адреса на регистрация. Идеалният вариант би бил да отидете в паспортната служба и да го проверите лично. Не забравяйте да говорите със съседите си.

Ако човек не ви вдъхва доверие или изглежда като злоупотребяващ с алкохол, не се страхувайте да поискате от него удостоверение, че не е регистриран в психоневрологичен диспансер. Това ще ви помогне да избегнете евентуални съдебни спорове за оспорване на договора за покупко-продажба, тъй като лицето е било недееспособно към момента на сключване на договора.

Проверете документиза собственост: акт за приватизация, договор за покупко-продажба, удостоверение за собственост. При никакви обстоятелства не трябва да се свързвате с копия, дори и тези, които са нотариално заверени. Всички документи, които участват в сделката за покупко-продажба, трябва да бъдат представени в оригиналния им вид.

Ако едно лице не е единствен собственик на апартамента, то трябва да има съгласието на всички съсобственици, което е нотариално заверено. Ако в апартамента е регистрирано дете, тогава трябва да има разрешение за продажба от съвета по настойничество. Ако сте получили апартамента до , разберете дали има други наследници, които го претендират. Ако продажбата на апартамент се извършва от, тогава не забравяйте да се срещнете със собственика. Отидете в жилищния офис, в случай че някой друг е регистриран в апартамента по време на продажбата.

Направете заявка в единния регистър и разберете дали този апартамент е бил предмет на съдебен спор. Ако случаят се потвърди, консултирайте се със специалист, за да видите дали има риск от повторно отваряне на случая въз основа на новооткрити факти. Проверете предишни транзакции, свързани с този апартамент. Експертите са на мнение, че ако апартамент се продава за първи път през последните три години, то тази сделка е сигурна, но процентът на риска остава.

Моля, обърнете внимание

Ако един апартамент е преминал от собственик на собственик в продължение на няколко години, по-добре е да не се забърквате с такъв апартамент. Внимателно прочетете всички клаузи, отпечатани в договора; в никакъв случай не подписвайте непознати документи, в противен случай рискувате да бъдете измамени.

Полезни съвети

Внимателно проучете всички подробности за покупко-продажбата. Не се страхувайте да задавате въпроси, които ви интересуват.

източници:

  • как изглеждат документите за апартамента?

Задълбочен анализ на правната чистота на апартамента преди закупуването му в бъдеще ще предпази собственика на имота от евентуални проблеми, свързани с покупката вторично жилище. Освен това не само адвокат, но и обикновен купувач може да извърши такъв анализ.

Инструкции

След като сте избрали апартамента, който ще закупите от повечето оферти на пазара за недвижими имоти, първо проверете документите за собственост за него. Помолете собствениците да ви покажат документите, които имат в ръцете си: договори за покупко-продажба, замени, дарения, договори за наем (ако има такива), така наречените „зелени пари“ и др.

Прегледайте внимателно всичко. Трябва да внимавате, ако има изменения, поправки или заличавания в документите, които не са нотариално заверени или с подписите на всички лица, участвали в договорите. Бъдете особено внимателни, ако собственикът на имота спешно продаде току-що подареното или завещаното му квадратни метраот човек, който не му е роднина. Тази ситуация изисква специално внимание при проверка на документи за всякакъв вид недвижими имоти.

Проверете историята на дома, който купувате. Подобни данни се показват в Единния държавен регистър (Unified държавен регистърправа върху недвижими имоти). Той показва всички транзакции, прехвърляния на собственост, арести на това имущество и т.н. Помолете собствениците да ви покажат извлечение от Единния държавен регистър, за да можете да проверите дали апартаментът е законно чист през последните 10-15 години. Ако забележите в извлечението честите му препродажби и последващите жители, живеещи в него по време на кратки срокове– По-добре насочете вниманието си към други недвижими имоти. Напълно възможно е тук не всичко да е наред с документацията.

Купуването на апартамент е доста сложен процес, особено от правна гледна точка. В крайна сметка, преди да купите, трябва да проверите много фактори: дали жилището е заложено в банката, дали е запорирано, кой е истинският собственик на жилищното пространство и т.н. Ето защо много купувачи се обръщат за помощ към професионални адвокати. Те са тези, които проверяват апартамента за правна чистота.

Но не винаги е препоръчително да се свържете със специализирани агенции. първо, правна помощсъщо изисква определени финансови разходи, и то значителни. И второ, дори в тази сфера на дейност можете да се натъкнете на непрофесионални служители или измамници, като по този начин загубите не само пари, но и време. Затова бих искал да ви кажа как да проверите чистотата на апартамент, когато го купувате сами. Така че нека започнем.

Уважаеми читатели!Нашите статии говорят за типични начини за разрешаване на правни проблеми, но всеки случай е уникален.

Ако искате да знаете как да решите точно вашия проблем - свържете се с формата за онлайн консултант вдясно или се обадете на телефоните по-долу. Това е бързо и безплатно!

Тежести върху апартамент

Първото нещо, на което трябва да обърнете внимание, когато проверявате апартамент, е дали върху него има тежести (запор, наем, банков депозит и др.), За да разберете дали апартаментът е освободен от всички тези тежести, можете използвайте извлечение от Единния държавен регистър. Тези документи също могат да ви помогнат да разберете кой е собственик на апартамента и кога, и най-важното, въз основа на какви документи той е станал собственик.



Пример за извлечение от Единния държавен регистър (щракнете за уголемяване)

Но просто получаване на документи не е достатъчно. Важно е да можете да ги проверите правилно. За да направите това, трябва да сравните предоставените ви извлечения с документите, получени от собственика на имота. Данните в паспорта му трябва да съвпадат с данните от Единния държавен регистър. Моля, проверете пълното си име с особено внимание. собственик, мястото и годината му на раждане, както и номерата на документите. Ако всичко пасва, преминете към следващата стъпка; ако не, тогава е по-добре да откажете покупката. Така извлечение от Единния държавен регистър ни помогна да определим:

  1. Има ли тежести върху апартамента?
  2. Достоверна ли е информацията, предоставена от собственика и дали документите са фалшифицирани?
  3. Кой е собственик на апартамента и на какво основание.

Намиране на страните по сделката, регистрирана в НД и ПНД

Следващото нещо, което обикновено се проучва при проверката за юридическа чистота на недвижими имоти е дали продавачът на имота е регистриран в психоневрологичен диспансер и диспансер за лечение на наркомании (тъй като след приключване на сделката той лесно може да докаже, че към този момент е бил невменяем и отговорен за действията си не може).

Много е лесно да разберете: просто попитайте продавача дали има шофьорска книжка. Ако не е наличен, поискайте го представя удостоверение от НД и ПНД(издава се само удостоверение органи на реда, или лицето, за което се отнася този сертификат). Понякога може да имате съмнения относно автентичността на такъв сертификат. В този случай можете да отидете директно в PND или ND и да разберете на рецепцията или от главния лекар дали този сертификат е издаден.

Добре е, ако продавачът не е регистриран. Но ако това не е така, тогава можете да извършите медицински преглед на продавача (разбира се, за ваша сметка) веднага в момента на подписване на документите.

Наличие на регистрирани (т.е. регистрирани) граждани в апартамента

Много е лесно да проверите дали в апартамента има регистрирани граждани: просто проучете извлечение от домашния регистър. От него ще разберете дали в апартамента има регистрирани граждани (евентуално непълнолетни) и дали ще възникнат проблеми при отписването им. Ако имате съмнения, че документът е истински, отидете с копие от извлечението в паспортната служба на жилищния отдел или REU.



Пример за извлечение от домашен регистър (щракнете за уголемяване)

Нарушавани ли са някога правата на непълнолетни по време на приватизацията на жилища?

Също така е важно да се знае дали правата на непълнолетните някога са били нарушавани. Ако настоящият собственик вече не е първият собственик на имота, тогава има вероятност в миналото, при прехвърляне на права върху собственост, да са били нарушени правата на непълнолетни и следователно закупуването на апартамент може да има определени последици.

За да разберете за това ще ви трябва разширено извлечение от домашен регистър, който се предлага срещу заплащане. IN този документЩе бъдат посочени всички граждани, които някога са били регистрирани в апартамента, както и информация за тях. Затова не забравяйте да проверите кой е бил регистриран в апартамента по време на приватизацията му и каква е възрастта на тези граждани. Моля, имайте предвид, че ако сред регистрираните е имало непълнолетни, те също трябва да участват в приватизацията. Ако това не е направено, те може да се опитат да анулират вашата транзакция. Ето защо, за да избегнете подобни ситуации, ако намерите потенциални кандидати за собственост, помолете ги да напишат изявление за отказ от собственост, заверено от нотариус.

Възможни претенденти за собственост

Всички граждани, които някога са били регистрирани в апартамент и имат права на собственост, могат потенциално да станат кандидати за собственост. Следователно такива граждани трябва да бъдат проверявани особено внимателно.

В това може да ви помогне и разширено извлечение от домашния регистър, което трябва да посочи кога, кой, къде и по каква причина е бил изписан от апартамента. Ако наемателят е починал, трябва да се посочи номерът на смъртния акт, както и датата и часът му. Ако човек отиде в командировка за дълго време, попадна в затвора или на място за преминаване военна служба, трябва да се посочи кога е станало това, както и адресът, на който е изпратен гражданинът, номерът на съдебното решение или мястото на военната служба в зависимост от причината за напускане. Моля, имайте предвид, че и в трите случая наемателят трябваше да се върне и трябваше да го регистрира отново по местоживеене.

Обърнете специално внимание на хората, които са напуснали преди началото на приватизацията. Когато проверявате жителите, трябва да сте много внимателни да не пропуснете нито един човек. Нека да отбележа, че не говорим за собственици на жилища, а за хора, които имат право да ползват жилище (жилище), тоест регистрирани на този адрес.

Сравнение на информацията в събраните документи

Последното нещо, което трябва да направите, когато проверявате правната чистота на апартамента, е сравнете всички документи, които сте изучавали. Тоест информацията за това кой, кога и до кой момент е бил собственик на апартамента или е бил регистриран в него, трябва да бъде една и съща както в Единния държавен регистър, така и в разширеното извлечение от домашния регистър, както и във всички свързана документация.

Долен ред

Разгледахме най-важните критерии за проверка на правната чистота на апартамент. Повечето специализирани агенции използват приблизително същия метод. Нека обобщим как да проверим закупения апартамент:

  1. Проверете за всякакви тежести върху апартамента под формата на наем, изземване или залог в банката (използвайки Единния държавен регистър на недвижимите имоти).
  2. Проверете дали настоящият собственик на имота е регистриран в PND или ND (с помощта на шофьорска книжка или удостоверение от ND или PND).
  3. Проверете присъствието на граждани, регистрирани в апартамента, включително непълнолетни (според извлечение от домашния регистър).
  4. Проверете дали правата на непълнолетните са били нарушени по време на приватизацията на жилища (използвайки извлечение от домашния регистър и Единния държавен регистър).
  5. Проверете възможните права върху недвижими имоти на лица, които някога са били регистрирани в апартамента (според извлечение от домашния регистър).
  6. Сравнете информацията, получена от документите, които сте проучили.
  • Ако настоящият собственик е поел собствеността по наследство, то не забравяйте да изискате от него декларация, че ще поеме всички разноски в случай на откриване на други наследници на имота, заверена от нотариус.
  • Не забравяйте да проверите дали е изпълнено. Ако е така, легализирано ли е? Можете да разберете, като вземете плана на BTI и го сравните с външен видапартаменти. В случай, че закупите апартамент с незаконно преустройство и фактът на неговото съществуване бъде открит, тогава цялата отговорност ще падне изцяло върху вас.
  • Поискайте от продавача сертификат, потвърждаващ, че няма дългове за поддръжка на апартамента (електричество, газ, водоснабдяване, отопление и др.). Можем да кажем, че всички задължения за поддръжка се продават заедно с апартамента.
  • Поискайте от продавача разписка, съдържаща сумата, която сте платили за апартамента. Това е особено важно, ако цената, посочена в договора, и действителният размер на преведените средства на бившия собственикнедвижимите имоти са различни. В този случай трябва да има две бележки: първата посочва цената на имота, посочена в договора, а втората посочва действителния размер на средствата, прехвърлени на продавача.
  • Ако е възможно, разберете дали апартаментът е закупен по време на брак или не. Въпреки факта, че получаването на информация за това е доста проблематично, то може да бъде много важно, тъй като цялото имущество, придобито по време на брака, се счита за съвместно придобито (разбира се, ако преди това не са сключени различни видове споразумения) и следователно съпругът на продавача е реален Estate може да претендира за част от апартамента, който купувате. Можете да проверите този факт, като използвате фотокопие на паспорта на собственика на имота.
  • Ако продавачът откаже да предостави нужните ви сертификати и документи или избягва отговорите, това е причина да се замислите за неговата коректност и почтеност. В крайна сметка, честен продавач, който иска да продаде апартамента си, няма какво да крие, особено ако всички платени документи ще бъдат платени не от него, а от купувача.

Това е всичко, което исках да ви кажа как да проверите апартамент, преди да купите. Надявам се, че моят съвет ще ви помогне да спестите пари за правни консултации, както и да изберете правилната опция за себе си.