У дома > Левобережный > Договор за залог на недвижим имот: проверете условията преди сделката. Договор за заем, обезпечен с недвижим имот Договор за заем, обезпечен с недвижим имот образец


Договор за залог на недвижим имот: проверете условията преди сделката. Договор за заем, обезпечен с недвижим имот Договор за заем, обезпечен с недвижим имот образец




Образец на договор за залог на недвижим имот

СПОРАЗУМЕНИЕ
залог на недвижим имот (апартамент), собственост на кредитополучателя, за гарантиране на изплащането на сумата по кредита по договор за кредит с обезпечение

дата и място на подписване

___(име на компания) ___, наричан по-долу „залогоприемател“, представляван от ___ (длъжност, фамилия, собствено име, отчество) ___, действащ__ въз основа, от една страна, и___ (фамилия, собствено име, бащино име, паспортни данни) ___, наричани по-долу „Заемополучател“ или „Залогодател“, от друга страна, са сключили този Договор, както следва:
УСЛОВИЯ
Федерален закон - Федерален закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“.

Граждански кодекс - Граждански кодекс Руска федерация.

Предмет на обезпечение - __________________________

(характеристики на апартамента)

Забележка: По договор за ипотека недвижимият имот, посочен в клауза 1 на чл. 130 Граждански кодекс, включително жилищни сгради, апартаменти и части от жилищни сгради и апартаменти, състоящи се от една или повече изолирани стаи.

1. ПРЕДМЕТ НА СПОРАЗУМЕНИЕТО

1.1. Залогоприемателят, който е заемодател по задължение, обезпечено с ипотека, има право да получи удовлетворение на своите парични вземания към Кредитополучателя по това задължение от стойността на Заложената вещ на другата страна - Залогодателя, с предимство пред другите кредитори. на Залогодателя.
Забележка: Ипотекар може да бъде самият длъжник по задължението, обезпечено с ипотека, или лице, което не участва в това задължение (трето лице).

1.2. Предметът на залога остава във владение и ползване на Залогодателя.

1.3. Ипотеката е учредена за обезпечаване на задължението по договора за кредит от „___”______ ____, № _____.
Размерът на задължението, обезпечено с ипотеката, е ____ (____________) рубли.

Размерът на лихвите е __________________ годишно (или условия, които позволяват тези лихви да бъдат определени в подходящия момент).

Крайният срок за плащане на сумата на обезпеченото с ипотеката задължение е _____________ (и ако тази сума е платима на вноски, условията (честотата) на съответните плащания и размера на всяко от тях или условията, позволяващи да се определят тези условия и размери на плащанията (план за погасяване на дълга)).

1.4. Ипотеката осигурява изплащане на ипотекарния кредитор на главницата на дълга по договора за заем в пълен размер (или част от предвиденото в договора).

1.5. Ипотеката осигурява и плащането на лихвата за ползване на кредита.

1.6. Ипотеката също така гарантира (споразумението може да предвижда друго) плащането на ипотекарния кредитор на дължимите му суми:

1) като обезщетение за загуби и/или като неустойка (глоба, неустойка) поради неизпълнение, забавяне на изпълнението или друго неправилно изпълнение на задължение, обезпечено с ипотека;
2) под формата на лихва за незаконно използване на чужди средства, предвидено от задължение, обезпечено с ипотека или от федералния закон;
3) за възстановяване на съдебни разноски и други разноски, причинени от възбрана на Заложения предмет;
4) да възстанови разходите за продажбата на Заложената вещ.

1.7. Ипотеката обезпечава (в договора може да се предвиди друго) вземанията на ипотекарния кредитор до размера, който те имат към момента на тяхното удовлетворяване за сметка на Предмет на залога.

1.8. Задълженията на Кредитополучателя към Ипотекарния кредитор над тази сума не се считат за обезпечени с ипотеката, с изключение на искове, основани на ал. 3 и 4, т. 1 чл. 3 или на ул. 4 Федерален закон.

1.9. Предметът на залога се счита за заложен заедно с принадлежностите като едно цяло (друго може да бъде установено от споразумението).

1.10. Ипотеката се отнася за всички неразделни подобрения на предмета на ипотеката (друго може да бъде установено със споразумението).

1.11. Собствеността на Залогодателя върху Заложения предмет се потвърждава с удостоверение от държавна регистрацияправа _______________ от _____________ година N ____ серия _________________, за които в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях „__”________ ____ регистрационен запис N ______ (регистрационен номер на обекта) _________ (име на органа, който извършва държавна регистрация) права върху недвижими имоти).

1.12. Инвентарната стойност на Заложения предмет е ______________ рубли, което се потвърждава от сертификат N ______ от „___”_________ ____, издаден на ___________________________.

1.13. Предметът на залога като цяло се оценява от страните на _____________ (_______________) рубли към датата на подписване на споразумението.

1.14. Не се допуска последващ залог на Заложената вещ (друго може да бъде установено от договора).

1.15. Възбраната върху заложената вещ се прилага в съответствие с глава IX от Федералния закон.

1.16. Продажбата на заложената вещ се извършва в съответствие с глава X от Федералния закон.

1.17. Освобождаването на Заложения предмет се извършва по реда на чл. 35, ал. 2, чл. 95 и ал. 2, част 2, чл. 106 Жилищен кодексРуска федерация.

1.18. Заложният кредитор има право да прехвърли правата си на друго лице (споразумението може да предвиди друго):
- по договор за ипотека;
— по задължение, обезпечено с ипотека (главно задължение).

1.19. Лицето, на което се прехвърлят правата по задължението (основно задължение), също получава правата, осигуряващи изпълнението на задължението (в договора може да се предвиди друго).
Такова лице заема мястото на Заложния кредитор по този Договор.

1.20. Ипотекарят, който е сключил последващ договор за ипотека, трябва незабавно да уведоми ипотекарните кредитори за предишните ипотеки и при поискване от тяхна страна да им предостави информация за последващата ипотека, предвидена в параграф 1 на чл. 9 от Федералния закон.
Правилата на този параграф не се прилагат, ако страните по предишния и последващите ипотечни договори са едни и същи лица.

1.21. Предметът на залог по договор за ипотека може да бъде отчужден от Залогодателя на друго лице чрез продажба, дарение, замяна, извършването му като вноска в имуществото на търговско дружество или дружество или дялова вноска в имуществото на производствена кооперация или по друг начин само със съгласието на заложния кредитор (договорът може да установи друго).

1.22. Залогодателят носи риска от случайна смърт и случайно увреждане на Заложения предмет.

1.23. За да осигури безопасността на Предмета на залога, включително да го защити от атаки на трети страни, пожар, природни бедствия, Залогодателят е длъжен да предприеме мерки, установени от федералния закон, други правни актове на Руската федерация (клаузи 3 и 4 от 3 от Гражданския кодекс) и договора за ипотека, а ако не са установени, необходимите мерки, съответстващи на обичайно налаганите изисквания.
В случай на реална заплаха от загуба или повреда на Заложената вещ, Залогодателят е длъжен да уведоми заложния кредитор за това.

1.24. В случаите, когато други лица предявяват искания към Залогодателя за признаване на тяхната собственост или други права върху Заложения предмет, за неговото изземване (иск) или за обременяване с тежести на посочения Заложен предмет или други искове, удовлетворяването на които може да доведе до намаляване на стойността или влошаване на този предмет на залог, залогодателят е длъжен незабавно да уведоми заложния кредитор за това. Когато срещу Залогодателя бъде предявен съответен иск в съд, арбитражен съд или арбитражен съд (наричан по-нататък съдът), той трябва да привлече Залогодателя в участие в делото.

1.25. В случаите, посочени в клауза 1.23, Залогодателят трябва да използва подходящи за обстоятелствата способи за защита на правата си върху Предмет на залог, предвидени в чл. 12 от Гражданския кодекс. Ако Залогодателят е отказал да защити правата си върху Заложения предмет или не го упражни, Залогодателят има право да използва тези методи за защита от името на Залогодателя без специално пълномощно и да изисква от Залогодателя обезщетение за необходимото разходи, направени във връзка с това.

1.26. Ако заложеният предмет е в незаконно владение на трети лица, заложният кредитор има право, действайки от свое име, да изземе този заложен предмет от чуждо незаконно владение в съответствие с членове 301 - 303 от Гражданския кодекс, за да прехвърли го във владение на Залогодателя.

2. ГАРАНЦИЯ

2.1. Залогодателят потвърждава и гарантира, че:

2.1.1. Действа в съответствие с интересите си без принуда.

2.1.2. Е пълен и законен притежател на правата върху Заложения предмет. До сключването на Договора Заложеният Предмет не е отчужден, не е заложен, не е спорен или запориран, не е обременен с права на трети лица, арендните права на Залогодателя не се оспорват от никого, което се потвърждава с извлечение от Единния държавен регистър на правата N ____ от „___”__________ ____ ., издадено от __________________.
Забележка: При обременяване на предмета на залога, залогодателят предупреждава заложния кредитор за всички права на трети лица върху предмета на ипотеката, които са му известни по време на държавната регистрация на договора (права на залог, доживотно ползване, лизинг, сервитути и др. права).

2.1.3. Обезпечението няма скрити свойства, които биха могли да доведат до неговата загуба, влошаване или повреда.

3. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ

3.1. Залогодателят е длъжен:

3.1.1. Не предприемайте действия, които водят до прекратяване на правото на залог или намаляване на стойността на Заложения предмет.

3.1.2. Предприемане на необходимите мерки за защита на Обекта на залог от атаки на трети страни.

3.1.3. Не възпрепятствайте Заложния кредитор да оглежда Заложения предмет по време на срока на действие на Договора.

3.1.4. Гарантиране на заложния кредитор, че прехвърленият заложен предмет няма да бъде повторно заложен, докато задължението, обезпечено със залога, не бъде изпълнено в изцяло.

3.1.5. Незабавно да уведомява Заложния кредитор за информация за промени, настъпили в Заложения предмет, за посегателства на трети лица върху Заложения предмет или за възникване на заплаха от загуба или повреда на Заложения предмет.

3.1.6. Не отчуждавайте и не преотстъпвайте Предмет на залог на трети лица без писменото съгласие на Заложния кредитор.

3.1.7. Предприемане на всички необходими мерки за осигуряване на безопасността на Обезпечението, включително текущите и основни ремонти.

3.1.8. Поема риска от случайна смърт или случайна повреда на Заложения предмет.

3.1.9. Застраховайте обезпечението.

3.2. Залогодателят има право:

3.2.1. Да притежава и използва заложената вещ в съответствие с нейното предназначение и да получава приходи от използването на заложената вещ, като гарантира нейната безопасност.

3.2.2. Спиране на възбраната върху Заложения предмет в случай предсрочно погасяванезадължение, обезпечено със залог.

3.3. Залогоприемателят има право:

3.3.1. Проверете документите и реално наличието, състоянието и условията за ползване на Заложения Предмет.

3.3.2. Изискване от Залогодателя да предприеме мерки, предвидени от действащото законодателство на Руската федерация, необходими за запазване на Заложения предмет. Заложният кредитор има право да възбрани заложената вещ преди крайния срок за изпълнение на задължението, обезпечено със залога, в случаите, предвидени от законодателството на Руската федерация.

3.3.3. Действа като трета страна в случай, в който се разглежда иск относно Предмет на обезпечение.

4. ЗАСТРАХОВКИ

4.1. Залогодателят застрахова Заложената вещ за своя сметка в размер не по-малък от размера на задължението, обезпечено с ипотеката в полза на Заложния кредитор (бенефициент).

4.2. Ипотекарният кредитор е лишен от правото да удовлетвори вземането си от застрахователно обезщетение, ако загубата или повредата на Предмет на залог е настъпила поради причини, за които той отговаря.

4.3. При прехвърляне на правата на кредитор по задължение, обезпечено със залог, правата на бенефициента по застрахователния договор се прехвърлят изцяло върху новия кредитор.

5. ДОПЪЛНИТЕЛНИ УСЛОВИЯ

5.1. Това споразумение се счита за сключено и влиза в сила от момента на държавната му регистрация.

5.2. След вписване на този договор, което се състои в удостоверяване чрез нанасяне на специална регистрационна бележка върху договора, единият оригинал на договора се предава на заложния кредитор, а другият на залогодателя.

5.3. Измененията и прекратяването на настоящото споразумение се извършват по взаимно съгласие на страните по начина, предвиден в закона, чрез сключване на допълнително споразумение в писмена форма и регистрирано по начина, установен от законодателството на Руската федерация.

5.4. Разходите по сключването и регистрацията на този Договор, по споразумение на страните, се поемат от Залогодателя.

6. ОТГОВОРНОСТ НА СТРАНИТЕ

6.1. За неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията по Споразумението, страните носят отговорност в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация.

6.2. В случай на нарушение от страна на Залогодателя на клауза 2.1 от Договора, Залогодателят ще бъде длъжен да заплати на Залогодателя глоба в размер на ___% (________ процента) от стойността на Заложения предмет. Глобата се заплаща от Залогодателя в рамките на ____ работни дни от датата на получаване от Заложния кредитор на писмено искане за плащане на глобата. Плащането на глобата не освобождава Залогодателя от изпълнение на задълженията му по Договора.

7. СРОК НА ДОГОВОРА

7.1. Договорът влиза в сила от момента на държавната му регистрация по начина, предвиден от законодателството на Руската федерация, и е валиден до пълното изпълнение на задълженията на Кредитополучателя по Договора за заем и Залогодателя по този Договор.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ

8.1. Всички спорове, възникнали по време на изпълнението на настоящото споразумение, ще бъдат предварително разглеждани от страните с цел намиране на взаимно приемливо решение. Ако не бъде постигнато споразумение, спорът ще бъде разрешен в ____________ в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация.

8.2. Ако една от страните промени адреса си, тя ще бъде длъжна да информира другата страна за това преди държавната регистрация на съответните промени в учредителни документи, но не по-късно от _____ (_______) календарни дни от датата на действителната промяна банкова информация.
Ако една от страните промени банковите данни, тя е длъжна да уведоми другата страна за това преди промените да влязат в сила, но не по-късно от _____ (__________) календарни дни от датата на действителната промяна на банковите данни.

8.3. Всяко известие или друго съобщение, изпратено от страните една на друга съгласно Споразумението, трябва да бъде направено в писмен вид и подписано от упълномощено лице. Такова известие или съобщение се счита за правилно изпратено, ако е доставено по куриер или изпратено по факс, като се използват данните, посочени в чл. 9 от този договор.

8.4. Настоящият договор е съставен в три екземпляра - по един за всяка от страните, единият се съхранява в ___________.

Към залога недвижим имот(ипотека) се прилагат правилата на Гражданския кодекс на Руската федерация (наричан по-долу Гражданския кодекс на Руската федерация) относно вещните права и в частта, която не е регулирана определени правилаи Федерален закон № 102-FZ от 16 юли 1998 г. „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ (наричан по-нататък Законът за ипотеката), общи разпоредбипри залог (клауза 4 от член 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Концепцията за договор за залог е дадена в член 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация, според който „по силата на залог кредиторът на задължението, обезпечено със залога (заложния кредитор), има право в случай на неизпълнение или неправилно изпълнение от страна на длъжника на това задължение, да получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество (предмет на залога) с предимство пред другите кредитори на лицето, което притежава заложеното имущество (залогодателя).

По силата на залог, в съответствие с нормите на Гражданския кодекс на Руската федерация, кредиторът има право, в случай на неизпълнение или неправилно изпълнение от страна на длъжника на обезпеченото задължение, да получи удовлетворение от стойността на заложеното имущество (клауза 1 от член 334 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ипотеката като вид обезпечение осигурява удовлетворение изключително за сметка на стойността на недвижимия имот.

Съгласно член 130, параграф 1 от Гражданския кодекс на Руската федерация, недвижимите вещи (недвижими имоти, недвижими имоти) включват парцели, земни участъци и всичко, което е здраво свързано със земята, тоест обекти, чието движение без непропорционални щети тяхното предназначение е невъзможно, включително сгради, конструкции, обекти на незавършено строителство.

Договорът за ипотека е договор за залог на недвижим имот. Договорът за ипотека съдържа разпоредби относно предмета на ипотеката, пазарна оценкапредметът на ипотеката, същността, размерът и срокът за изпълнение на задължението (съществени условия), обезпечени с ипотеката, други условия (клауза 1 на член 9 от Закона за ипотеката). Липсата на съществени условия в договора за ипотека прави такъв договор несключен (член 432 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Договорът за ипотека се съставя в проста писмена форма и не изисква задължителна нотариална заверка (клауза 1, член 10 от Закона за ипотеката“).

Всяко имущество може да бъде заложено, включително вещи и вещни права. Изключенията са установени със закон (клауза 1 на член 336, клауза 1 на член 358.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Заложеното имущество остава при залогодателя, освен ако не е предвидено друго в Гражданския кодекс на Руската федерация, друг закон или споразумение (клауза 1 от член 338 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Ипотекарят може да бъде както самият длъжник, така и трета страна (клауза 1, член 335 от Гражданския кодекс на Руската федерация). За залагане на вещ е необходимо залогодателят да притежава правото на собственост върху нея. Лице, което има друго право на собственост, може да заложи нещо в случаите, предвидени от Гражданския кодекс на Руската федерация (клауза 2 на член 335 от Гражданския кодекс на Руската федерация). Ипотекар на правото може да бъде лице, което е кредитор в задължението, от което произтича заложеното право (носител на право) (клауза 1 от член 358.1 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

Залогът на залога е банка или друга кредитна организация или друго юридическо лице, предоставило заем или целеви заем за закупуване на недвижим имот (земя или жилищни помещения).

Договорът за залог трябва да бъде сключен в обикновена писмена форма, освен ако нотариалната форма не е установена със закон или споразумение на страните.

Подлежи на договор за залог за обезпечаване изпълнението на задълженията по договора, който трябва да бъде нотариално заверен нотариална заверка.

Неспазването на формата на договора за залог води до неговата недействителност (клауза 3 от член 339 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

В съответствие с член 339, параграф 3 от Гражданския кодекс на Руската федерация и член 19, параграф 1 от Закона за ипотеката (изменен в сила към датата на сключване на договора), ипотеката подлежи на държавна регистрация в Единния държавен регистър на правата върху недвижими имоти и сделките с тях (наричан по-долу Единен държавен регистър на недвижимите имоти) по начина, установен с Федерален закон № 122-FZ от 21 юли 1997 г. „За държавна регистрация на права на недвижими имоти и сделки с тях” (наричан по-нататък Закона за вписванията).

Съгласно член 11, параграф 1 от Закона за ипотеката (с измененията в сила към деня на сключване на споразумението), държавната регистрация на споразумение, пораждащо ипотека по силата на закона, е основанието за извършване на запис в Единен държавен регистър за възникването на ипотека по силата на закона.

В случай на ипотека, по силата на закона, ипотеката като тежест върху имот възниква от момента на държавна регистрация на собствеността върху този имот, освен ако не е определено друго в споразумението (клауза 2 на член 11 от Закона за ипотеката) .

Правата на ипотечния кредитор (правото на залог) върху имота, предвидени в Закона за ипотеката и договора за ипотека, се считат за възникващи от момента на вписване на ипотеката в Единния държавен регистър, освен ако законът не предвижда друго. Ако задължение, обезпечено с ипотека, е възникнало след вписване на ипотеката в Единния държавен регистър, правата на ипотекарния кредитор възникват от момента на възникване на това задължение (клауза 3 на член 11 от Закона за ипотеката).

Член 20, параграф 2 от Закона за ипотеката предвижда, че ипотеката подлежи на държавна регистрация по силата на закона.

Държавната регистрация на ипотека по силата на закона се извършва едновременно с държавната регистрация на правата на собственост на лицето, чиито права са обременени от ипотеката, освен ако федералният закон не предвижда друго. Правата на ипотекарния кредитор по ипотека могат по силата на закона да бъдат удостоверени с ипотека.

Съгласно член 2, параграф 1 от Закона за регистрацията, държавната регистрация е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право.

Анализът на посочените правни норми ни позволява да заключим, че всеки залог на недвижим имот, независимо от основанието за възникването му, подлежи на държавна регистрация, тъй като държавната регистрация е единственото доказателство за съществуването на регистрирано право.

Има два вида ипотека на недвижими имоти: ипотека по договор и ипотека по закон.

Ипотеката по силата на споразумение възниква по волята на страните, въз основа на сключен между тях договор за ипотека.

Ипотеката възниква по силата на закона, ако:

– жилищна къща или апартамент, закупени изцяло или частично чрез банков кредит или др кредитна организация, са заложени от момента на държавна регистрация на ипотеката в Единния държавен регистър (клауза 1 на член 77 от Закона за ипотеката);

– жилищни помещения, построени изцяло или частично със спестявания за жилищно осигуряваневоеннослужещи, предоставени по силата на споразумение за специална цел жилищен кредитв съответствие с Федерален закон № 117-FZ от 20 август 2004 г. „За спестовната и ипотечна система на жилища за военнослужещи“ се счита за заложено от момента на държавна регистрация на собственост върху жилищна сграда (клауза 4 на чл.77 от Закона за ипотеката);

– поземлен имот, придобит с кредитни средства от банка или друга кредитна организация, или средства от целеви заем, предоставен от друго юридическо лице за придобиването на този поземлен имот, се счита за заложен от момента на държавна регистрация на собствеността на кредитополучателя върху тази земя. парцел. Ако съответният парцел е отдаден под наем, тогава възниква ипотека по силата на закона за правото на отдаване под наем, освен ако не е предвидено друго от федералния закон или договора за наем (клауза 1, член 64.1 от Закона за ипотеката);

- при изграждането на сграда или постройка върху поземлен имот, заложен по договор за ипотека, ипотеката се отнася за тези сгради и постройки, освен ако договорът за ипотека не предвижда друго (член 65 от Закона за ипотеката);

– поземлен имот, върху който с кредитни средства от банка или друга кредитна организация или със средства от целеви заем, предоставен от друго юридическо лице, е придобита, построена или в строеж сграда или постройка, право на наемане на такъв парцелът се счита за заложен от момента на държавна регистрация на правото на собственост върху сграда или конструкция, придобита, построена или в процес на изграждане, освен ако не е предвидено друго във федерален закон или споразумение (член 64.2 от Закона за ипотеката);

– в случай на регистрация на собственост върху завършен имот, който преди това е бил регистриран и ипотекиран като обект на незавършено строителство, ипотеката остава в сила и неин предмет е сградата (конструкцията), издигната в резултат на завършване на строителството ( член 76 от Закона за ипотеката);

– при прехвърляне на парцел земя или друг недвижим имот срещу плащане на наем, получателят на наема, като обезпечение на задължението на платеца на наема, придобива правото на залог върху този имот (клауза 1 от член 587 от Гражданския кодекс на Руската федерация);

– ипотека по силата на закона възниква, ако имот е закупен на кредит или на изплащане (членове 488 и 489 от Гражданския кодекс на Руската федерация);

– парцел земя, собственост на предприемача (право на наем или пренаемане) и който се изгражда (създава) върху този парцел жилищна къщаи (или) друго недвижимо имущество, за да се гарантира изпълнението на задълженията на предприемача (ипотекодателя) по споразумението от момента на държавна регистрация на споразумението, се считат за заложени от участниците споделено строителство(заложни кредитори).

Текущият краен срок за държавна регистрация на ипотеки е парцели, сгради, конструкции, нежилищни помещенияе 15 работни дни, а за жилищни ипотеки – 5 работни дни.

От 1 юли 2014 г. договор за ипотека или договор за заем, съдържащ задължение, обезпечено с ипотека, не подлежи на държавна регистрация, но самата ипотека трябва да бъде регистрирана по начина, предписан от закона. За жилищни ипотеки е предвиден ускорен срок за вписване - пет работни дни от датата на подаване необходими документи. По силата на закона не се плаща държавно мито за държавна регистрация на ипотека.

Ако ипотекираният имот се намира в съвместна собственост, ще е необходимо писмено съгласие на всички собственици. Съгласието на другия съпруг трябва да бъде нотариално заверено (клауза 1, член 7 от Закона за ипотеката, клауза 3, член 35 от Семейния кодекс на Руската федерация).

Когато се залага жилищна къща или апартамент, собственост на непълнолетни, ограничено дееспособни или недееспособни лица, върху които е установено настойничество или попечителство, сделката трябва да бъде съгласувана с органа по настойничеството и попечителството (клауза 5 на член 74 от ипотеката). Закон, клауза 2, член 37 от Гражданския кодекс на Руската федерация).

С отпадане на задължението по кредита се прекратява и залогът. Прекратяването на ипотеката трябва да бъде отбелязано в Единния държавен регистър (член 352 от Гражданския кодекс на Руската федерация, член 25 от Закона за ипотеката). от общо правилоЗа осребряване на ипотечния запис е достатъчно да представите на регистрационния орган:

– извлечение от ипотекарния титуляр;

– или съвместна молба на залогодателя и заложния кредитор;

– или заявление от ипотекарния длъжник с едновременно представяне на ипотечен запис, съдържащ бележка от ипотекарния собственик относно пълното изпълнение на задължението, обезпечено с ипотеката. Този знак трябва да включва думи за изпълнението на задължението и датата на неговото изпълнение, а също така трябва да бъде заверен от подписа на собственика на ипотеката и заверен от неговия печат (ако има печат) (клауза 2 на член 25 от Закона за ипотеката).

Когато записът за вписване на ипотека бъде погасен, ипотеката се заличава (клауза 3, член 25 от Закона за ипотеката).

Вписването на ипотеката се погасява в рамките на три работни дни (клауза 1, член 25 от Закона за ипотеката).

За погасяване на записа за вписване на ипотека не се плаща държавно мито.

По този начин ипотеката традиционно се разбира като залог на недвижимо имущество, което остава във владение на длъжника, но със забраната за правото на свободно разпореждане с това имущество. Квалифициращите характеристики на ипотеката са предметът на договора за залог, който може да бъде само недвижима вещ, и запазването от залогодателя на правата да притежава и използва тази вещ.

Наталия Щербинина,

главен експерт

Омски отдел

Служба на Росреестр

в района на Омск,

държавен регистратор.

Поради бързото развитие икономически отношенияБроят на кредитните, ипотечните сделки и договорите за заем непрекъснато нараства. Наред с тях доста често между субектите се сключват съпътстващи договори за обезпечение. Не винаги всички условия на сделките се изпълняват добросъвестно и договорите не винаги са съставени законно. В резултат на това възникват конфликтни ситуации, които могат да бъдат много трудни за разрешаване. Следователно е необходимо да имате разбиране за сделките и процедурата за тяхното сключване.

Договорът за залог на недвижим имот е писмен документ, който гарантира надлежното изпълнение на задълженията по договор за кредит.

Правилното и законово компетентно изпълнение на договора ще ви позволи да избегнете много неприятни ситуации в бъдеще. Ето защо, ако страните нямат необходимите познания по гражданско право, тогава е най-добре да потърсят помощ от адвокат.

Договор за залог на недвижими имоти между физически лица и юридически лицатрябва да бъде в писмен вид и да съдържа следните точки:

  • дата, място на сделката и имена на страните;
  • предмет, тоест имущество, което собственикът прехвърля на заложния кредитор като обезпечение. Този имот напълно покрива изискванията на ипотекарния кредитор със своята стойност. Тук трябва да посочите конкретната цена на ипотекираното помещение;
  • валидност. Договорът влиза в сила от момента на подписване или прехвърляне на недвижим имот и се прекратява, когато залогодателят изпълни задълженията си;
  • права и задължения на страните.
  • място и условия за прехвърляне на недвижими имоти;
  • процедура за възбрана върху предмета на споразумението. Тази процедура може да се проведе, ако залогодателят не изпълни или неправилно изпълни задълженията си. Невъзможно е да се възбрани, ако ипотекарният кредитор е нарушил изключително леко условията на споразумението и ипотекарният кредитор е предявил искания, които са явно непропорционални на стойността на недвижимия имот;
  • отговорност на участниците;
  • основание и ред за прекратяване.
  • процедура за разрешаване на конфликтни ситуации;
  • адреси и данни на страните.

В края на документа страните трябва да се подпишат и организациите да поставят своите печати. Примерът може да бъде изтеглен в долната част на статията.

Регистрация на сделка за залог

Регистрацията в Rosreestr се извършва само след оценка на имота и определяне на неговата пазарна стойност. Тези данни трябва да са актуални към момента на транзакцията. Оценката трябва да се извърши от специалист, който има документи, даващи разрешение за извършване на подобни операции. Ако една от страните не е съгласна със заключението на експерта, тогава е възможно да се поръча допълнителна оценка от друга компания. Само всички разходи ще бъдат платени от лицето, което е инициирало повторен преглед.

Имотът може да бъде регистриран в Rosreestr само ако всички съсобственици нямат възражения. Те трябва да дадат своето съгласие в писмен вид. Без него държавният орган няма право да въвежда споразумението в Rosreestr. Освен това може да се наложи да потвърдите връзката между собствениците на имота, например с помощта на акт за брак или раждане.

Ако се сключва сделка между юридически лица, тогава е необходимо събрание на всички съучредители. На това заседание те трябва единодушно да вземат решение за предоставяне на имущество като обезпечение. Решението на събранието трябва да бъде направено в писмен вид и да бъде изпратено до органа по регистрация на имотите като доказателство за съгласие.

За да се осъществи регистрацията, е необходимо да се съберат някои документи. Те включват:

  • писмено изявление на лицата;
  • документ, потвърждаващ плащането държавно мито;
  • примерен договор в три екземпляра, по един за всяка страна и един за архива на Rosreestr;
  • договор за заем;
  • удостоверение, потвърждаващо, че залогодателят е собственик на имота;
  • паспорт на недвижими имоти, както и извлечение от ОТИ;
  • пълномощно, ако представител действа от името на страната.

Ако цялата документация е събрана от физически лица в пълен размер, съставена е правилно и няма никакви противоречия или неточности, тогава регистрацията ще продължи бързо.

внимание! Ако страните направят промени в договора за залог, отново ще се изисква регистрация в нотариална кантора. В този случай плащането на услугите ще бъде извършено от лица, допринесли за промяната на условията.

Ето защо е най-добре да обмислите внимателно всеки малък детайл веднага, така че в бъдеще да не се налага отново да прибягвате до регистрация.

Кога изтича договорът за залог?

За да бъде прекратена сделката е необходимо основание. Гражданското законодателство предвижда, че договорът подлежи на прекратяване, ако:

  1. Залогодателят изпълнява задължението изцяло. Когато се сключи договор за обезпечение между правни или лица, възниква допълнително задължение към основната сделка, което е обезпечено с това обезпечение. Така, ако основният договор се прекрати, тогава се прекратява и допълнителният.
  2. Залогодателят иска предсрочно прекратяване на договора поради факта, че заложеното имущество е застрашено от загуба или повреда. Също така причината може да бъде, че заложният кредитор грубо нарушава такива задължения като:
  • застраховка на недвижимия имот за сметка на залогодателя;
  • осигуряване на защита и безопасност на обезпеченията;
  • незабавно уведомяване на залогодателя, че съществува заплаха от загуба или повреда на имота.
  1. Заложеното недвижимо имущество се губи или правото на залог се прекратява. Това основание е възможно, ако в съответствие със споразумението е разрешена замяна на предмета на сделката и залогодателят не е предприел мерки за възстановяване на предмета или замяната му с друг обект със същата стойност. Когато предмет на обезпечение е вещно право, договорът се прекратява с изтичане на това право.
  2. Предметът на договора се продава за задоволяване на изискванията на заложния кредитор, включително и ако продажбата не може да бъде извършена.

Ако прекратяването настъпи на първите две основания, тогава заложният кредитор трябва да върне заложеното имущество.

Гаранционните облигации са доста сложна индустрия. гражданско право. По принцип гражданите нямат достатъчно правни познания относно сключването на различни видове сделки. Оттук и честите конфликти между физически или юридически лица, които често достигат съдебен процес.

Ето защо в повечето случаи страните по заложни задължения и други граждани, чиито права и задължения са засегнати поради факта, че е заложено имущество, се нуждаят от помощта на квалифициран адвокат, специализиран в тази област на правото. Това е единственият начин да се предпазите от множество проблеми в бъдеще.

Преглеждания на публикация: 494

в лице, действащо на основание, наричано по-долу " Ипотекарен кредитор", от една страна, и в лицето, действащо на основание, наричано по-долу " Залогодател", от друга страна, наричан по-долу " Партита“, са сключили това споразумение, наричано по-долу „Споразумението“, както следва:
1. ПРЕДМЕТ НА СПОРАЗУМЕНИЕТО

1.1. Предметът на този договор е прехвърлянето като обезпечение на заложния кредитор на недвижим имот, собственост на залогодателя, и правото на наемане на съответния поземлен имот, върху който се намира този имот (наричан по-долу „Предмет на залог“).

1.2. Предмет на залога е:

1.2.1. Имотът, собственост на Залогодателя е сграда с площ от кв.м., на адрес: , под инвентарен номер съгласно копие от разяснение на Териториалното бюро. техническа инвентаризацияот "" година, съставен към "" година, който е неразделна част от Договора (Приложение № 1). Границите на сградата, включена в предмета на залога, се установяват в съответствие с копия етажни плановеТериториално бюро за техническа инвентаризация от "" година, които са неразделна част от настоящия договор (Приложение № 2).

1.2.2. Право на наем на поземлен имот с площ, функционално поддържаща ипотекираната сграда, разположена върху него, в размер на кв.м., съгласно плана за поземлен имот, който е неразделна част от този договор (Приложение № 3).

1.3. Собствеността на ипотекарния кредитор върху сградата, посочена в клауза 1.2.1 от настоящото споразумение, се потвърждава от удостоверение за държавна регистрация на права от година № серия, за която е направена регистрация № (регистрационен номер) в Единния държавен регистър на правата към недвижими имоти и сделки с тях "" номер на обект).

1.4. Правото на Залогодателя да наеме парцела, посочен в клауза 1.2.2 от Договора, се потвърждава от договора за наем на земя № от "" година, сключен за период до една година и вписан в регистъра под № от " " година.

1.5. Инвентарната стойност на имуществото, посочено в точка 1.2.1, е рубла, което се потвърждава от сертификат № от "" година, издаден от Териториалния BTI.

1.6. Стандартната цена на парцела, посочена в клауза 1.2.2 от настоящото споразумение, в съответствие с датата на подписване на споразумението, е рубли, въз основа на курса поземлен данъкрубли на хектар.

1.7. Предметът на залога като цяло се оценява от страните в рубли.

1.8. Не се допуска последващо залагане на Заложената вещ без писменото съгласие на Заложния кредитор.

1.9. Заложената вещ остава на ползване и съхранение при Залогодателя.

2. ЗАДЪЛЖЕНИЯ, ЧИЕТО ИЗПЪЛНЕНИЕ Е ОСИГУРЕНО С ОБЕЗПЕЧЕНИЕ

2.1. Предметът на залога осигурява изпълнението на задълженията (наричан по-долу „Кредитополучател“) по договор за заем № от „“ (наричан по-долу „ Договор за заем"), който влиза в сила от момента на подписването му и е валиден до пълното изплащане на сумата на кредита и плащането на лихвата по него, задълженията по споразумението за гаранция № от "" на годината. В случай на частично изпълнение на задължението, предвидено в Договора за кредит, залогът се запазва в първоначалния размер до пълното изпълнение на обезпеченото задължение.

2.2. предоставя на кредитополучателя заем в размер на рубли за една година. Сумата на кредита се издава в рамките на банкови дниот момента на регистрация на този договор и договора за залог № от "" година.

2.3. Лихвеният процент по кредита е % годишно.

2.4. Повишена лихвен проценте % годишно от размера на просроченото задължение за всеки ден забава.

2.5. Цел на кредита: .

2.6. Заемът се предоставя на един транш.

3. ПРЕДСТАВИТЕЛСТВА И ГАРАНЦИИ

3.1. Залогодателят потвърждава и гарантира, че:

3.1.1. Действа в съответствие с правомощията, установени с учредителните му документи.

3.1.2. Е пълен и законен притежател на правата върху Заложения предмет. До сключването на Договора Заложеният Предмет не е отчужден, не е заложен, не е спорен или запориран, не е обременен с права на трети лица, арендните права на Залогодателя не се оспорват от никого, което се потвърждава по информация от Единния държавен регистър на правата № от "" година, изд.

3.1.3. Няма възражения за обременяване на поземления имот със залог, което се потвърждава.

3.1.4. Обезпечението няма свойства, които биха могли да доведат до неговата загуба, влошаване или повреда.

4. ПРАВА И ЗАДЪЛЖЕНИЯ НА СТРАНИТЕ

4.1. Залогодателят е длъжен:

4.1.1. Не предприемайте действия, които водят до прекратяване на правото на залог или намаляване на стойността на заложеното имущество.

4.1.2. Предприемане на необходимите мерки за защита на Обекта на залог от атаки на трети страни.

4.1.3. Не възпрепятствайте Заложния кредитор да проверява Заложения предмет по време на срока на действие на този Договор.

4.1.4. Гарантира на заложния кредитор, че прехвърленият заложен предмет няма да бъде повторно заложен, докато обезпеченото със залога задължение не бъде изпълнено изцяло.

4.1.5. Незабавно да уведомява Заложния кредитор за информация за промени, настъпили в Заложения предмет, за посегателства на трети лица върху Заложения предмет или за възникване на заплаха от загуба или повреда на Заложения предмет.

4.1.6. Не отчуждавайте и не преотстъпвайте Предмет на залог на трети лица без писменото съгласие на Заложния кредитор.

4.1.7. Предприемане на всички необходими мерки за осигуряване на безопасността на Обезпечението, включително текущите и основни ремонти.

4.1.8. Поема риска от случайна смърт или случайна повреда на Заложения предмет.

4.2. Залогодателят има право:

4.2.1. Да притежава и използва заложеното имущество по предназначение и да получава доходи от използването на заложеното имущество, като гарантира неговата безопасност.

4.2.2. Спиране на възбраната върху Заложения предмет при предсрочно погасяване на обезпеченото със залога задължение.

4.3. Залогоприемателят има право:

4.3.1. Проверете документите и реално наличието, състоянието и условията за ползване на Заложения Предмет.

4.3.2. Изискване от Залогодателя да предприеме мерки, предвидени от действащото законодателство на Руската федерация, необходими за запазване на Заложения предмет. Заложният кредитор има право да възбрани заложената вещ преди крайния срок за изпълнение на задължението, обезпечено със залога, в случаите, предвидени от законодателството на Руската федерация.

4.3.3. Действа като трето лице по дело, в което се разглежда иск относно имущество, което е предмет на залог по Договора.

5. ВЪЗБРАНА ВЪРХУ ПРЕДМЕТА НА ОБЕЗПЕЧЕНИЕТО

5.1. Заложният кредитор има право да възбрани Заложения предмет в случай на неизпълнение от страна на Кредитополучателя на задълженията, посочени в условията на Договора за кредит, дни след крайния срок за изпълнение на тези задължения, включително: в случай на неплащане или закъсняло плащанеразмера на главницата изцяло или частично, както и при неспазване на сроковете за плащане на лихва за ползване на кредита.

5.2. Възбрана на заложен предмет се извършва с решение на съда в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация.

5.3. Залогът на недвижими имоти обезпечава вземанията на Заложния кредитор по Договора за кредит до размера, в който те съществуват към момента на реалното им изпълнение от Кредитополучателя, включително лихви, повишен интересза забавени плащания, както и възстановяване на разходи за събиране и продажба на заложеното имущество Сумата, получена от продажбата на Заложения предмет, отива за погасяване на дълга по Договора за заем в следния ред:

  • за възстановяване на съдебни и други разходи по събиране на задължения;
  • за плащане на глоби и неустойки;
  • за плащане на просрочени лихви по кредита;
  • за плащане на спешни лихви;
  • за погасяване на просрочен дълг по кредита;
  • за изплащане на спешен дълг по заем.
6. ДОПЪЛНИТЕЛНИ УСЛОВИЯ

6.1. Това споразумение подлежи на регистрация по предписания начин и се счита за влязло в сила от момента на регистрацията му.

6.2. След вписване на този договор, което се състои в удостоверяване чрез нанасяне на специална регистрационна бележка върху договора, единият оригинал на договора се предава на заложния кредитор, а другият на залогодателя.

6.3. Измененията и прекратяването на настоящото споразумение се извършват по взаимно съгласие на страните по начина, предвиден в закона, чрез сключване на допълнително споразумение, нотариално заверено и регистрирано по начина, установен от законодателството на Руската федерация.

6.4. Разходите по изпълнението, нотариалната заверка и вписването на този Договор по споразумение на страните са за сметка на Залогодателя.

7. ОТГОВОРНОСТ НА СТРАНИТЕ

7.1. За неизпълнение или неправилно изпълнение на задълженията по Споразумението, страните носят отговорност в съответствие с действащото законодателство на Руската федерация.

7.2. В случай на нарушение от страна на Залогодателя на клауза 1.8 или клауза 4.1.6 от настоящия Договор, Залогодателят ще бъде длъжен да заплати на Залогодателя глоба в размер на % от стойността на Заложения предмет, посочен в клауза 1.7 от Договора. Глобата се заплаща от Залогодателя в рамките на работни дни от получаване на писмено искане от Заложния кредитор за плащане на глобата. Плащането на глобата не освобождава Залогодателя от изпълнение на задълженията му по Договора.

8. СРОК НА ДОГОВОРА

8.1. Договорът влиза в сила от момента на държавната му регистрация по начина, установен от законодателството на Руската федерация, и е валиден до пълното изпълнение на задълженията на Кредитополучателя по Договора за заем и Залогодателя по този Договор.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛНИ РАЗПОРЕДБИ

9.1. Всички спорове, възникнали по време на изпълнението на настоящото споразумение, ще бъдат предварително разглеждани от страните с цел намиране на взаимно приемливо решение. Ако не се постигне съгласие, спорът ще бъде решен в Арбитражен съдв съответствие с действащото законодателство на Руската федерация.

9.2. Ако една от страните промени адреса си, тя е длъжна да уведоми другата страна за това преди държавната регистрация на съответните промени в учредителните документи, но не по-късно от календарни дни от датата на действителната промяна в банковите данни. Ако една от страните промени банковите данни, тя е длъжна да уведоми другата страна за това преди промените да влязат в сила, но не по-късно от календарни дни от датата на действителната промяна на банковите данни.

9.3. Всяко известие или друго съобщение, изпратено от страните една на друга съгласно Споразумението, трябва да бъде направено в писмен вид и подписано от упълномощено лице. Такова известие или съобщение се считат за правилно изпратени, ако са доставени по куриер или изпратени по факс, като се използват данните, посочени в член 10 от настоящото споразумение.

9.4. Настоящият Договор е неразделна част от Договор за заем № от "" година и Гаранционен договор № от "" година.

9.5. Настоящият договор се състави в три екземпляра - по един екземпляр за всяка от страните, един екземпляр се съхранява в делото на нотариуса.

10. ЮРИДИЧЕСКИ АДРЕСИ И БАНКОВИ ДАННИ НА СТРАНИТЕ

Ипотекарен кредитор

  • Юридически адрес:
  • Пощенски адрес:
  • Телефон факс:
  • INN/KPP:
  • Разплащателна сметка:
  • банка:
  • Кореспондентска сметка:
  • BIC:
  • Подпис:

Залогодател

  • Юридически адрес:
  • Пощенски адрес:
  • Телефон факс:
  • INN/KPP:
  • Разплащателна сметка:
  • банка:
  • Кореспондентска сметка:
  • BIC:
  • Подпис:

Както Законът за залога, така и Гражданският кодекс разделят залога на вещи на залог на движимо и недвижимо имущество (ипотека).

Основната цел на ипотеката е да обезпечи издадените заеми с недвижимо имущество като обезпечение (ипотечно кредитиране).

Гражданският кодекс признава ипотеката като залог на земя, сгради, постройки, апартаменти и други недвижими имоти (клауза 2 от член 334 от Гражданския кодекс). По силата на чл. 130 ГК и чл. 5 от Закона за ипотеката (залог на недвижимо имущество) недвижимите имоти включват парцели, подпочвени парцели, изолирани водни обекти и всичко, което е здраво свързано със земята (т.е. обекти, чието движение без несъразмерно увреждане на тяхното предназначение е невъзможно, включително, по-специално, гори, трайни насаждения, сгради, конструкции, както и въздух и морски кораби, кораби за вътрешно плаване, космически обекти). В същото време специалният закон предвижда възможност за класифициране на всяко друго имущество като недвижимо имущество.

Така предмет на ипотека може да бъде само недвижимо имущество. В същото време Законът за ипотеката прави изключение от това правило, като предвижда забрана за ипотеки на подземни парцели, специално защитени природни територии, други недвижими имоти, изтеглени от обращение, имоти, които не могат да бъдат възбранени в съответствие със закона, многофамилни и индивидуални жилищни сгради и апартаменти в държавна или общинска собственост (клауза 2 на член 74 от закона), както и имущество, по отношение на което е предвидена задължителна приватизация по начина, установен от федералния закон или приватизация на което е забранено (клауза 2 на член 6 от закона). Този списък включва и част от недвижимия имот, чието разделяне е невъзможно без промяна на предназначението му (неделима вещ) (клауза 4 на член 5 от закона). Подобно ограничение обаче не важи за апартаменти в многофамилни сгради. жилищни сгради(чл. 75 от закона).

Още две изисквания към предмета на ипотеката са, че той трябва, първо, да принадлежи на ипотекаря по право на собственост или по право на икономическо управление (клауза 1 на член 6 от закона) и, второ, правата върху него трябва да бъдат регистрирани по начина, установен от Федералния закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“.

По този начин ипотека може да бъде учредена върху всеки недвижим имот (с изключение на изключенията, установени от закона по отношение на определени категории недвижими имоти), който ипотекарният кредитор има право да продаде или по друг начин да отчужди, а ипотекарният кредитор може да бъде или длъжник по главното задължение или трето лице.

Имотът, прехвърлен по договора за ипотека, остава във владение и ползване на ипотекарния кредитор (клауза 1, член 1 от закона). Това правило съответства на параграф 1 на чл. 338 от Гражданския кодекс, който класифицира ипотеката като обезпечение, без да прехвърля заложеното имущество на ипотекарния кредитор.

Лице, което е ипотекирало своя имот, е ограничено в правото да се разпорежда с това имущество. Съгласно ал.1 на чл. 37 от Закона за ипотеката имущество, заложено по договор за ипотека, може да бъде отчуждено от ипотекарния кредитор на друго лице само със съгласието на ипотекарния кредитор, освен ако в договора за ипотека не е предвидено друго.

Ипотеката осигурява плащане на ипотекарния кредитор на дълга по обезпеченото с нея задължение изцяло или частично, както е предвидено в договора за ипотека. Ипотека, създадена за обезпечаване на изпълнението на договор за кредит или договор за заем с условие за плащане на лихва, също така гарантира плащането на кредитора (заемодателя) на дължимите му лихви за използване на заема (заемни средства).

Освен това, освен ако не е предвидено друго в договора, ипотеката осигурява плащане на ипотекарния кредитор на дължимите му суми:

1) като обезщетение за загуби и (или) като неустойка (глоба, неустойка) поради неизпълнение, забавяне на изпълнението или друго неправилно изпълнение на задължение, обезпечено с ипотека;

2) да възстанови разходите за продажба на заложеното имущество;

3) за обезщетение за съдебни разноски и други разноски, причинени от възбраната на заложеното имущество;

4) под формата на лихва за незаконно използване на чужди пари, предвидено от ипотечното задължение или федералния закон.

Законът за ипотеката влезе в гражданско обръщение новият видценни книжа - ипотека. С въвеждането на тази сигурност се прави опит за интегриране на пазара на недвижими имоти и пазара на ценни книжа. Ипотеката не може да замени договор за залог, но ако съществува, правата по договора за залог могат да бъдат прехвърлени само чрез прехвърляне на права по ипотеката.

Както следва от параграф 2 на чл. 13 от Закона за ипотеката ипотеката е неемисионна, вписана сигурностудостоверяващи следните права на законния му собственик:

правото да получи изпълнение по парично задължение, обезпечено с ипотека, без да представя други доказателства за съществуването на това задължение;

право на задържане върху имот, обременен с ипотека.

Прехвърлянето на права по ипотека се извършва чрез сключване на сделка в обикновена писмена форма. Освен това то води до последиците от прехвърляне на вземания (цесия).

Ипотеката обезпечава вземанията на ипотекарния кредитор до степента, в която те са в момента на удовлетворяването им за сметка на заложеното имущество, освен ако в договора не е предвидено друго. Задължения на длъжника към ипотекарния кредитор до степен, надвишаваща общата сума, посочена в договора за ипотека фиксирана сумаобезпечените с нея вземания на ипотекарния кредитор не се считат за обезпечени с ипотеката, с изключение на искове, основани на: обезщетение за съдебни и други разноски, причинени от възбраната на заложеното имущество; възстановяване на разходите за продажба на заложено имущество (чл. 3 от закона).

Законът предвижда, че ипотеката може да покрива и други допълнителни разходи на ипотекарния кредитор (разходи за поддръжка и (или) защита на заложеното имущество, погасяване на дълга на ипотекарния кредитор по данъци, такси или сметки за комунални услуги, свързани с този имот).

, вписване на залог

Концепцията за обезпечение, законодателни въпроси

Залогът е една от формите на защита на кредитора в отношенията с длъжника, която осигурява гаранции за обезщетение за загуби, които могат да възникнат, ако длъжникът не изпълни задълженията си .

Договорът за залог винаги се счита за допълнителен, т.е. неговото съществуване е пряко зависимо от основното споразумение между страните. Например, едната страна се задължава да върне взетите назаем пари, а втората има право да компенсира евентуални загуби за сметка на определено имущество.

Законодателството за гаранцията може да се опише като объркващо. От една страна има закон, определящ правилата за освобождаване под гаранция. по-специално ипотеки или залози на недвижими имоти. От друга страна, има закон, приет по-късно, който се счита за специален.

Специален закон има предимство пред другите по въпроса кой от тях да се приложи. В същото време има разпоредби, които ги няма в закона за ипотеката, но ги има в закона за залога. Ето защо правилата на закона за гаранцията запълват празнини ипотечно право .

Договор за залог на недвижим имот


Договорът за залог на недвижим имот трябва да отговаря на редица правила, в противен случай го правната валидност може да бъде оспорена. и сделката може да е невалидна.

Договорът за ипотека на недвижим имот трябва да бъде нотариално заверен, неспазването на това условие прави сделката невалидна .

Споразумението трябва да описва подробно вещта, която се ипотекира.. Описанието трябва да е подробно до такава степен, че да е невъзможно да ги объркате. Името е посочено в съответствие с документите за имота, адреса на местоположението на имота.

В споразумението трябва да се посочи оценката на имота, правата и задълженията, които страните имат по този договор. Оценката може да се установи по споразумение на страните, но може да бъде привлечен и оценител, в някои случаи участието му е задължително. Например, оценка, извършвана преди сделки с държавни и общински имоти .

Отделен артикул трябва да бъде посочена и описана сделката, по силата на която е възникнала ипотеката. Например договор за заем. описани са неговите условия, срокове за изпълнение и сумата, издадена по този договор.

В документа необходимо е да се посочи основанието за собственост на имота от залогодателя. ипотекиран. Това важи и за имущество, което ипотекарният кредитор има на лизинг, както и когато правата на лизинг се прехвърлят в ипотека.

При ипотека на права на наем върху предприятие е необходимо и съгласието на лицето, което притежава правото на собственост върху предприятието.

Споразумението може да предвижда възможност за възбрана върху имущество без съдебен процес. Тези. чрез изпълнителен лист на нотариус. Могат да бъдат предоставени методи за възстановяване на имущество. Тези методи могат да бъдат предписани както за съда, така и при извънсъдебно възстановяване .

Корпоративната ипотека има свои собствени характеристики :

  • Ипотеката се отнася за предприятието като комплекс от права върху недвижими имоти, оборотен капитал, ценности, дълготрайни активи;
  • В случай на нарушение на задълженията по споразумението кредиторът има право да въведе свои представители в ръководството на предприятието, за да възстанови платежоспособността му и да ограничи използването на имуществото на предприятието, по-специално произведените продукти.

Регистрация на залог на недвижим имот

Договорът за залог на недвижим имот трябва е необходимо да преминете през процедурите за държавна регистрация на сделката. Регистраторът проверява коректността на документа. Нарушаването на законовите правила дава право на регистратора да откаже регистрация.

Липсата на регистрация прави сделката невалидна. Във всеки случай, докато не бъде извършена регистрация, транзакцията няма да бъде валидна.

Съдебно решение относно задължението за вписване на договор за залог на недвижим имот № 02-0324/2016 г.

ОТ ИМЕТО НА РУСКАТА ФЕДЕРАЦИЯ

23 юни 2016 г. Никулински районен съд на Москва в състав съдия И.В. Юдина, под секретар К.А. Мищенко, като разгледа в открито съдебно заседание гражданско дело № 2-324/16 по иск на Марутян М.М. към Rassvet-VV LLC относно задължението за регистриране на договор за залог на недвижим имот,

Ищецът е предявил иск срещу ответника за задължението да впише договора за залог на недвижим имот с доводи, че датата на годината на сключен между страните договор за залог на недвижим имот No. В съответствие с клауза 1.2 от договора за залог №, залогодателят залага следното имущество на заложния кредитор: част от сградата на адрес: адрес. Посоченият имот принадлежи на ответника по право на собственост въз основа на удостоверение за държавна регистрация на права № от годината. Изпратени са писмени уведомления до ответника с изискване за предоставяне на писмено съгласие за вписване на договора за залог No от дата. Искането на ищеца обаче остана без отговор. Въз основа на изложеното ищецът подава иск в съда и моли да се задължи ответникът да предостави писмено съгласие за вписване на договора за залог № от година в Службата Федерална службадържавна регистрация, кадастър и картография за град Москва, задължава Службата на Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография за град Москва да извърши държавна регистрация на договора за залог № от годината за част от сградата на адресът: адрес.

Прочетете също: Как да кандидатствате за издръжка на самотна майка

В съдебно заседание се явява пълномощникът на ищеца, поддържа исковете и моли същите да бъдат удовлетворени изцяло.

Представителят на ответника се яви на съдебното заседание, не призна исковете и обясни на съда, че ответникът не е дал съгласие за вписване на договора за залог, тъй като се надява, че длъжникът по основното задължение ще върне пари в брой, следователно не е необходима регистрация на договора за залог.

В съдебно заседание третото лице не се явява, като датата, мястото и часът на разглеждане на делото са редовно уведомени.

Съдът, след като изслуша страните и провери материалите по делото, достига до следното.

Както е установено в съдебното заседание и следва от материалите по делото, представени на съда, датата на годината между ищеца (заемодателя) и Isunts V.V. (кредитополучател) сключи договор за паричен заем № за сумата от рубли. за периода до момента.

За да се гарантира правилното изпълнение на задълженията за изплащане на сумата по заема, между ищеца (кредитор) и ответника (поръчител) е сключен договор за поръчителство №, съгласно клауза 1.1 от който поръчителят се задължава да отговаря пред кредитора за изпълнение от Исунц В. В. (длъжник) на задълженията му по договора за паричен заем № от година, сключен със заемодателя.

Също така, за да се осигури надлежно изпълнение на задълженията за връщане на сумата по кредита, датата на годината между ищеца (ипотекарния кредитор) и ответника (ипотекарния кредитор) е сключен договор за залог на недвижим имот No част от сградата на ж.к. адрес: адрес на град.

Тези споразумения са сключени от страните в надлежна писмена форма.

Договорът за залог на недвижим имот от No от е подписан както от заложния кредитор, така и от залогодателя, което не е оспорено от страните в хода на процеса.

Предмет на договора за залог е частта от сградата на адрес: дата, която принадлежи по право обща собственостответника, което се потвърждава от удостоверение за държавна регистрация на права.

Съгласно Гражданския кодекс на Руската федерация споразумението се счита за сключено, ако между страните е постигнато съгласие във формата, изисквана в подходящи случаи, по всички съществени условия на споразумението.

В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация, в допълнение към такова съществено условие като предмета на договора, съществените условия включват също условия, които са посочени в закона или други правни актовекато съществени или необходими за договори от този вид, както и всички онези условия, относно които по искане на една от страните трябва да се постигне съгласие.

В съответствие с Федералния закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотека (ипотека на недвижимо имущество)“, по споразумение за залог на недвижимо имущество (договор за ипотека), една страна - ипотекарният кредитор, който е кредитор по задължение, обезпечено с ипотека, има право да получи удовлетворение на паричните си вземания към длъжника по това задължение от стойността на заложеното недвижимо имущество на другата страна - залогодателя, с предимство пред другите кредитори на залогодателя, с изключения. установени от федералния закон.

Съгласно Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“ ипотеката гарантира плащане на ипотекарния кредитор на главницата на дълга по договор за заем или друго задължение, обезпечено с ипотека, изцяло или частично, както е предвидено в договор за ипотека.

Въз основа на Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижими имоти)“ се сключва договор за ипотека в съответствие с Общи правилаГражданска руска федерация относно сключването на договори, както и разпоредбите на този федерален.

Съгласно Федералния закон „За ипотеката (залог на недвижим имот)“ договорът за ипотека трябва да посочва предмета на ипотеката, нейната оценка, същността, размера и срока за изпълнение на задължението, обезпечено с ипотеката.

В съответствие със закона ипотечният договор се сключва в писмена форма чрез изготвяне на един документ, подписан от страните, и подлежи на държавна регистрация.

Неспазването на правилата за държавна регистрация на ипотечен договор води до неговата недействителност. Такова споразумение се счита за нищожно.

Съгласно договора за ипотека той се счита за сключен и влиза в сила от момента на държавната му регистрация.

Съгласно клаузи 6.1 и 6.2 от договор за залог № 1, този договор подлежи на регистрация по предписания начин и се счита за влязъл в сила от момента на регистрацията му. За да регистрирате споразумението, е необходимо да получите писменото съгласие на ипотекарния кредитор.

По този начин, за да се даде правна сила на договора за залог на недвижим имот и да се впише в Единния Държавен регистърправа върху недвижими имоти и сделки с тях, записи на ипотеки (Федерален закон „За ипотеката (залог на недвижимо имущество)“), беше необходимо да се извърши държавната му регистрация.

В съответствие с Федералния закон „За държавната регистрация на права върху недвижими имоти и сделки с тях“, държавната регистрация на ипотека се извършва въз основа на съвместно заявление на ипотекарния кредитор и ипотекарния кредитор или нотариус, удостоверил ипотечния договор или споразумение, което води до възникване на ипотека по силата на закона, след държавна регистрация на вещните права на ипотекарния кредитор върху съответния недвижим имот или правото, което е предмет на ипотеката.

Регистрационните действия с недвижими имоти имат декларативен характер, но едно заявление от залогодателя за регистрация на договор за залог не е достатъчно.

От изложеното във връзка с разглежданата ситуация следва, че при вписване на договор за залог е необходимо участието на залогодателя.

В съответствие с Гражданския кодекс на Руската федерация, ако сделка, изискваща държавна регистрация, е извършена в правилната форма, но една от страните избягва да я регистрира, съдът, по искане на другата страна, има право да направи решение за регистриране на сделката. В този случай сделката се регистрира в съответствие със съдебното решение.

От материалите по делото, включително и от текста на договора за залог, следва, че страните при сключване на договора са спазили необходими изискванияВъв връзка с определянето на предмета на ипотеката, посочвайки неговите характеристики, договорът за залог отговаря на изискванията на действащото законодателство.

Доводите на ответника, че ответникът избягва вписването на договора за залог поради факта, че се е надявал, че длъжникът по основното задължение ще върне средствата и следователно няма да се изисква регистрация на договора за залог, не могат да бъдат основание за отказ на искове към ищецът, тъй като договорът за залог е подписан лично от страните по делото, не е оспорен по предвидения от закона ред и не е обявен за недействителен.

Доказателства сочещи наличието правни основанияответникът не съдържа възражения, позволяващи да не изпълни задълженията си.

Предвид изложеното, съдът стига до извода, че ответникът е избегнал извършването на действия, насочени към вписване на сделката.

В съответствие с Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, чието съдържание трябва да се разглежда в контекста на разпоредбите на Конституцията на Руската федерация и Гражданския процесуален кодекс на Руската федерация, установяващи принципа на състезателното гражданско производство и Принципът на равенство на страните, всяка страна трябва да докаже обстоятелствата, на които се позовава като основание за своите искове и възражения, освен ако федералният закон не предвижда друго.

По този начин съдът стига до извода, че изискванията на ищеца са изпълнени по отношение на задължението на ответника да предостави писмено съгласие за регистрация на договор за залог № 1 от 21 декември 2011 г. в Службата на Федералната служба за държавна регистрация, Кадастър и картография в Москва.

В същото време, тъй като съдебното решение, задължаващо ответника да предостави писмено съгласие за регистриране на договора за залог № от годината в Службата на Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография за Москва, е основание за подаване на документи за регистрация орган, като има предвид, че доказателства, че ищецът е подал молба до Департамента на Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография в Москва с искане за регистрация на договора за залог, но му е отказано и не е представен на съда. В тази връзка съдът стига до заключението, че отказва да удовлетвори исканията на ищеца относно задължението на Службата на Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография за Москва да извърши държавна регистрация на договора за залог № от година .

Съдът, като прецени всички събрани по делото доказателства в тяхната съвкупност, намира, че исковете подлежат на частично удовлетворяване на изложените по-горе основания.

На основание изложеното и воден от чл. 12.56, 194-198 Граждански процесуален кодекс на Руската федерация. чл.чл. 165. 432 Граждански кодекс на Руската федерация. Федерален закон от 16 юли 1998 г. N 102-FZ „За ипотека (залог на недвижимо имущество)“,

Задължете Рассвет-ВВ ООД да предостави писмено съгласие за регистриране на договора за залог № от дата, сключен между Рассвет-ВВ ООД и М. М. Марутян. към Департамента на Федералната служба за държавна регистрация, кадастър и картография за Москва.

В останалата част искът се отхвърля.

Решението може да бъде обжалвано пред Московския градски съд на Москва в рамките на един месец от датата на представяне на окончателното решение.

Прочетете също: Съдебна практика по брачните договори

СЪДЕБНИ РЕШЕНИЯ ПО ГРАЖДАНСКИ ДЕЛА:

Ищецът Шевцов И.И. подаде иск в съда срещу ответника L.V. Bachinin. за обезщетение за щети, причинени в резултат на наводнението в размер на * rub. възстановяване на разходи за плащане на държавно мито в размер на * rub. възстановяване на разходи за плащане на услуги.

Ищците са предявили иск срещу ответника за обезщетение за вреди, причинени от повреда на ел. инсталацията, като се позовават на факта, че ищците са собственици на апартамента, находящ се на: адрес. дд.мм.гггг при извършване на СМР.

Договор за залог на недвижим имот


Поради бързото развитие на икономическите отношения броят на кредитните, ипотечните сделки и договорите за заем непрекъснато нараства. Наред с тях доста често между субектите се сключват съпътстващи договори за обезпечение. Не винаги всички условия на сделките се изпълняват добросъвестно и договорите не винаги са съставени законно. В резултат на това възникват конфликтни ситуации, които могат да бъдат много трудни за разрешаване. Следователно е необходимо да имате разбиране за сделките и процедурата за тяхното сключване.

Договорът за залог на недвижим имот е писмен документ, който гарантира надлежното изпълнение на задълженията по договор за кредит.

Какво трябва да съдържа договорът?

Правилното и законово компетентно изпълнение на договора ще ви позволи да избегнете много неприятни ситуации в бъдеще. Ето защо, ако страните нямат необходимите познания по гражданско право, тогава е най-добре да потърсят помощ от адвокат.

Споразумението за залог на недвижими имоти между физически и юридически лица трябва да бъде съставено в писмена форма и да съдържа следните точки:

  • дата, място на сделката и имена на страните;
  • предмет, тоест имущество, което собственикът прехвърля на заложния кредитор като обезпечение. Този имот напълно покрива изискванията на ипотекарния кредитор със своята стойност. Тук трябва да посочите конкретната цена на ипотекираното помещение;
  • валидност. Договорът влиза в сила от момента на подписване или прехвърляне на недвижим имот и се прекратява, когато залогодателят изпълни задълженията си;
  • права и задължения на страните.
  • място и условия за прехвърляне на недвижими имоти;
  • процедура за възбрана върху предмета на споразумението. Тази процедура може да се проведе, ако залогодателят не изпълни или неправилно изпълни задълженията си. Невъзможно е да се възбрани, ако ипотекарният кредитор е нарушил изключително леко условията на споразумението и ипотекарният кредитор е предявил искания, които са явно непропорционални на стойността на недвижимия имот;
  • отговорност на участниците;
  • основание и ред за прекратяване.
  • процедура за разрешаване на конфликтни ситуации;
  • адреси и данни на страните.

В края на документа страните трябва да се подпишат и организациите да поставят своите печати. Примерът може да бъде изтеглен в долната част на статията.

Регистрация на сделка за залог

Регистрацията в Rosreestr се извършва само след оценка на имота и определяне на неговата пазарна стойност. Тези данни трябва да са актуални към момента на транзакцията. Оценката трябва да се извърши от специалист, който има документи, даващи разрешение за извършване на подобни операции. Ако една от страните не е съгласна със заключението на експерта, тогава е възможно да се поръча допълнителна оценка от друга компания. Само всички разходи ще бъдат заплатени от лицето, което е инициирало повторния преглед.

Имотът може да бъде регистриран в Rosreestr само ако всички съсобственици нямат възражения. Те трябва да дадат своето съгласие в писмен вид. Без него държавният орган няма право да въвежда споразумението в Rosreestr. Освен това може да се наложи да потвърдите връзката между собствениците на имота, например с помощта на акт за брак или раждане.

Ако се сключва сделка между юридически лица, тогава е необходимо събрание на всички съучредители. На това заседание те трябва единодушно да вземат решение за предоставяне на имущество като обезпечение. Решението на събранието трябва да бъде направено в писмен вид и да бъде изпратено до органа по регистрация на имотите като доказателство за съгласие.

За да се осъществи регистрацията, е необходимо да се съберат някои документи. Те включват:

  • писмено изявление на лицата;
  • документ, потвърждаващ плащането на държавната такса;
  • примерен договор в три екземпляра, по един за всяка страна и един за архива на Rosreestr;
  • договор за кредит;
  • удостоверение, потвърждаващо, че залогодателят е собственик на имота;
  • паспорт на недвижими имоти, както и извлечение от ОТИ;
  • пълномощно, ако представител действа от името на страната.

Ако цялата документация е събрана от физически лица в пълен размер, съставена е правилно и няма никакви противоречия или неточности, тогава регистрацията ще продължи бързо.

внимание! Ако страните направят промени в договора за залог, отново ще се изисква регистрация в нотариална кантора. В този случай плащането на услугите ще бъде извършено от лица, допринесли за промяната на условията.

Ето защо е най-добре да обмислите внимателно всеки малък детайл веднага, така че в бъдеще да не се налага отново да прибягвате до регистрация.

Кога изтича договорът за залог?

За да бъде прекратена сделката е необходимо основание. Гражданското законодателство предвижда, че договорът подлежи на прекратяване, ако:

  1. Залогодателят изпълнява задължението изцяло. При сключване на договор за обезпечение между юридически или физически лица, освен основната сделка възниква допълнително задължение, което е обезпечено с това обезпечение. Така, ако основният договор се прекрати, тогава се прекратява и допълнителният.
  2. Залогодателят иска предсрочно прекратяване на договора поради факта, че заложеното имущество е застрашено от загуба или повреда. Също така причината може да бъде, че заложният кредитор грубо нарушава такива задължения като:
  • застраховка на недвижимия имот за сметка на залогодателя;
  • осигуряване на защита и безопасност на обезпеченията;
  • незабавно уведомяване на залогодателя, че съществува заплаха от загуба или повреда на имота.
  1. Заложеното недвижимо имущество се губи или правото на залог се прекратява. Това основание е възможно, ако в съответствие със споразумението е разрешена замяна на предмета на сделката и залогодателят не е предприел мерки за възстановяване на предмета или замяната му с друг обект със същата стойност. Когато предмет на залога е вещно право, договорът се прекратява с изтичане на това право.
  2. Предметът на договора се продава за задоволяване на изискванията на заложния кредитор, включително и ако продажбата не може да бъде извършена.

Ако прекратяването настъпи на първите две основания, тогава заложният кредитор трябва да върне заложеното имущество.

Обезпечителните задължения са доста сложен клон на гражданското право. По принцип гражданите нямат достатъчно правни познания относно сключването на различни видове сделки. Оттук и честите конфликти между физически или юридически лица, които често водят до съдебни спорове.

Ето защо в повечето случаи страните по заложни задължения и други граждани, чиито права и задължения са засегнати поради факта, че е заложено имущество, се нуждаят от помощта на квалифициран адвокат, специализиран в тази област на правото. Това е единственият начин да се предпазите от множество проблеми в бъдеще.

Къде мога да получа удостоверение за състав на семейството?

Отказ от наследство в полза на друг наследник: как да напиша молба

Протокол за разногласия към договора за доставка: образец

Договорно споразумение между физически лица

Договор за попечителство с право на продажба: образец

Примерен гаранционен договор между юридически лица

Съществени условия на договора

Къде да възстановите акт за раждане

Договор за залог на недвижим имот

Като се има предвид факта, че недвижимите имоти, разбира се, са ликвидна собственост, като ги прехвърлите или приемете като обезпечение, можете доста надеждно да застраховате задълженията за изпълнение на договора. Това е добра компенсация за кредитора при неизпълнение. Такъв залог може да включва както сгради, така и правото на наем на парцел.

Кога е възможен залог на недвижим имот?

Можете да предоставите недвижим имот като обезпечение, ако:

  • има документи, потвърждаващи собствеността върху този имот;
  • Всички собственици на имота, ако са няколко, са дали съгласието си.

Характеристики на сделката

Когато регистрирате недвижим имот като обезпечение, трябва да запомните, че след сключване на сделката:

  • неговата продажба или отдаване под наем може да се извърши само със съгласието на ипотекарния кредитор;
  • при залог на поземлен имот всички сгради върху него също ще бъдат предмет на обезпечение - по законов ред;
  • заложният кредитор може да прехвърли правата си на трети лица, освен ако договорът не забранява това;
  • застраховка обезпечено имуществообикновено се извършва за сметка на залогодателя.

Трябва да се помни, че правата върху имота се прехвърлят на ипотекарния кредитор само след като споразумението бъде регистрирано в държавните агенции, както и че жилище не подлежи на възбрана, ако е единственото за даден гражданин.

Форма на договор за залог на недвижим имот

Виж
всички страници
в галерията

Образец на договор за залог на недвижим имот (попълнен формуляр)

Виж
всички страници
в галерията

Имате ли правен въпрос?

Изтегляне на договор за залог на недвижим имот

Запазете този документ в удобен формат. Безплатно е.

Договор за залог на недвижим имот No.

в лицето. действащ на осн. наричан по-долу " Ипотекарен кредитор“, от една страна, и в лицето. действащ на осн. наричан по-долу " Залогодател", от друга страна, наричан по-долу " Партита“, са сключили това споразумение, наричано по-долу „Споразумението“, както следва:

1. ПРЕДМЕТ НА СПОРАЗУМЕНИЕТО

1.1. Предметът на този договор е прехвърлянето като обезпечение на заложния кредитор на недвижим имот, собственост на залогодателя, и правото на наемане на съответния поземлен имот, върху който се намира този имот (наричан по-долу „Предмет на залог“).

1.2. Предмет на залога е:

1.2.1. Имотът, собственост на Залогодателя е сграда с площ от кв.м., на адрес ж.к. под инвентарен номер съгласно копие от разяснение на Териториалното бюро за техническа инвентаризация от г. г., съставено на г. г., което е неразделна част от договора (Приложение № 1). Границите на сградата, включена в Предмет на залог, се определят в съответствие с копия от етажни планове на Териториалното бюро за техническа инвентаризация от " ", които са неразделна част от този договор (Приложение № 2).