4.5.1. دورة حياة الطحالب يشمل قسم الطحالب الخضراء نباتات أحادية الخلية ومتعددة الخلايا. هناك حوالي 13 ألف نوع في المجموع. الكائنات وحيدة الخلية تشمل Chlamydomonas وChlorella. تتكون المستعمرات من خلايا فولفوكس وباندورينا. إلى متعددة الخلايا

دورة حياة النجوم يطلق النجم النموذجي الطاقة عن طريق تحويل الهيدروجين إلى هيليوم في فرن نووي يقع في قلبه. بعد أن يستهلك النجم الهيدروجين الموجود في المركز، يبدأ بالاحتراق في غلاف النجم، فيزداد حجمه،

"عالم الحياة" (Lebenswelt) هو أحد المفاهيم المركزية لظاهرات هوسرل المتأخرة، والتي صاغها كنتيجة للتغلب على الأفق الضيق للطريقة الظاهرية الصارمة من خلال معالجة مشاكل الروابط العالمية للوعي. مثل هذا التضمين لـ "العالم"

دورة حياة الفيروس يخترق كل فيروس الخلية بطريقته الفريدة. بعد الاختراق، يجب عليه أولاً خلع ملابسه الخارجية لكشف حمضه النووي، جزئيًا على الأقل، والبدء في نسخه. عمل الفيروس منظم جيدًا.

مقدمة

تعد مشكلة التطوير العقاري الفعال، بما في ذلك مهام الإدارة والتمويل وتدريب الموظفين، موضوعًا ملحًا اليوم وعلى المدى الطويل. وتتحدد هذه الأهمية بشكل مباشر من خلال جوهر العقارات ودورها في الاقتصاد الوطني. ويمكن عرض الخصائص الرئيسية للعقارات على النحو التالي:

يعتبر العقار الأساس الوظيفي للثروة الوطنية وأهم عنصر من عناصر التراث الثقافي والتاريخي؛

سوق العقارات هو نوع من المولدات النمو الاقتصاديبلدان؛

تؤدي العقارات وظيفة اجتماعية حيوية، فهي تضمن تلبية الاحتياجات الأساسية لجميع أفراد المجتمع دون استثناء.

ويترتب على ذلك أن العقارات هي موضوع خاص لدوران السوق والملكية والإدارة.

يمكن إرجاع فهم العقارات كأساس للثروة الوطنية إلى قرون عديدة.

مع تطور نظام اقتصاد السوق، تطلبت الاحتياجات الملحة لحل المشكلات المتعلقة بالعقارات تدريبًا واسع النطاق للمتخصصين. وكانت النتيجة الطبيعية تأسيس معهد لتدريب المساحين في لندن عام 1868. في عام 1881 مُنحت لقب ملكي ومنذ ذلك الحين أُطلق عليها اسم المعهد الملكي للمساحين القانونيين. يقوم المساحون بمهام جمع وتوفير ومعالجة المعلومات عن العقارات، والتخطيط الحضري، وإعداد وتنفيذ مشاريع التطوير، وتقييم وإدارة العقارات، وإصلاح وإعادة بناء وتحديث المباني، وفحص البناء، والمشاركة في المبيعات والإيجارات العقارات التجارية.

إن الممتلكات العقارية، علاوة على ذلك، مجملها هي نظام معقد يتأثر بعوامل مختلفة خلال دورة حياتها. لا يصبح تحديد التكلفة المعادلة في هذه الحالة ممكنًا إلا نتيجة لتطبيق نهج منظم للتحليل العقاري. حصل مفهوم هذا النهج على اسم المسح في العلوم والممارسة العالمية (من المسح الإنجليزي - المسح والمسح والتفتيش).

الغرض من هذا العمل هو تحليل ما يحدث للعقار خلال دورة حياته.

1. النمط العام لعمل العقارات مع مرور الوقت

النمط العام واضح: خصائص المستهلك التي تُفقد باستمرار بمرور الوقت (ولا يمكن فقدانها، لأنه لا توجد أشياء أبدية) تؤدي إلى انخفاض فائدة العقارات، أي. إلى انخفاض قيمتها الاستخدامية. تحدث تغييرات مماثلة في الطبيعة للديناميكيات مع القيمة المكافئة، لأن قيمة الاستخدام والقيمة هما خاصيتان متكاملتان لأي منتج عمل. ويؤدي انخفاض القيمة بدوره إلى تغير في القيمة المعادلة لنوع معين من الاستخدام (سعر المنتج أو مقدار الدخل الإجمالي) (وتسمى “القيمة الاستخدامية”). وبالتالي، فإن جميع الروابط الخاصة بعلاقة السبب والنتيجة الواحدة هي قيمة استخدام -> التكلفة الإجمالية-> تخضع تكلفة الاستخدام للنمط العام للتغيرات بمرور الوقت. ومع ذلك، ليس من الصعب أن نلاحظ أن الخصائص الموضوعية لهذه التغييرات مختلفة. تتجسد خصائص المستهلك للعقار في "جسده المادي"، وبالتالي، لا يمكن تحديد قيمة المستهلك الحقيقية إلا من خلال المسح، وهو فحص الحالة الفعلية لهذا "الجسم المادي". ويجب ألا ننسى أيضًا أن فائدة شيء معين لا تعد أبدًا فئة موضوعية تمامًا. يتم تشكيلها بالضرورة بمشاركة أفكار المستهلك المحتمل، أي. يتأثر بتفضيلات المستهلك.

إذا انتقلنا إلى الجانب الجوهري للتغير في القيمة، فيجب أن نلاحظ على الفور أنه يتأثر بشكل مباشر بظروف إعادة الإنتاج - في فترات زمنية مختلفة، يتطلب إنشاء كائنات عقارية ذات خصائص استهلاكية مماثلة مدخلات عمل أقل فأقل . ومن السمات المميزة للعقارات في هذا الصدد أن حجم العمل المعيشي يظل كبيرًا، حيث يتم استبدال العمل الحي بالعمل المادي (أي استبدال التكاليف المادية البشرية بعمل الآلات والآليات) بوتيرة أبطأ مقارنة بالعقارات. إلى الصناعات الأخرى. ومع ذلك، يظل النمط العام دون تغيير - حيث تنخفض تكلفة العقار النهائي باستمرار بمرور الوقت. وبطبيعة الحال، لا يمكن تحديد القيمة الفعلية للتكلفة إلا من خلال إجراء تحليل مفصل لظروف الاستنساخ.

تعتبر عملية تغيير القيمة المستخدمة أيضًا فريدة ومحددة للغاية. إذا كانت العقارات - سلعة - تتطابق بالفعل مع ديناميكيات القيمة، فإن العقارات - المنتج والعقارات - مصدر للدخل، فهذا ليس هو الحال. والسبب واضح: يتم تحقيق المنتج ومصدر الدخل في بيئتهما المستقلة، أي في السوق المقابلة. يتضمن تحديد المعلمات لإيجاد القيمة قيد الاستخدام أيضًا إجراء الاختبارات المناسبة.

يتمتع الموقع أيضًا بديناميكياته الخاصة. وعلى الرغم من أنه لم يتغير بالنسبة لكائن معين، إلا أن هذا لا يعني أن تأثيره على القيمة لم يتغير بنفس القدر. يوجد الكائن دائمًا في بيئة مكانية تتطور بمرور الوقت وتفقد بعض خصائصها وتكتسب خصائص أخرى. إن محتوى ومدى هذه التغييرات له خصوصيته الهامة المرتبطة بالنظر إلى المدينة ككل. وبناء على ذلك، يجب أن يكون للفحوصات التي يتم إجراؤها محتوى خاص بها.

هناك جانب آخر للديناميكيات - وهو إمكانية تغيير نوع استخدام العقار في مراحل مختلفة من دورة الحياة. وهذا يعني أن العوامل المؤثرة السابقة تتوقف عن العمل وتظهر عوامل جديدة. يمكننا القول أنه في هذه الحالة، تنتقل القيمة المستخدمة إلى "مسار ديناميكي" آخر مع تغيير المعلمات.

في كل لحظة محددة من دورة الحياة، سيكون تأثير العوامل معقدًا وغامضًا للغاية، مما يعقد بشكل كبير تحديد التكلفة المكافئة. من الواضح أن ديناميكيات قيمة المستهلك ستكون الأكثر هدوءًا. ستكون ديناميكيات الدخل أكثر نشاطًا، ويتميز التباين الأكبر بمعادلات قيمة الأشياء - البضائع (أي أسعار السوق). دعونا نؤكد مرة أخرى أن أي نوع من القيمة هو متعدد الأبعاد، ولا يمكن قياسه إلا على أساس تحديد عدد كبير من الاختبارات المتنوعة.

الخبرات التقنية. تشمل هذه المجموعة جميع أنواع فحوصات "الجسم المادي" للأشياء العقارية. إنها نقطة البداية لتحديد أي مؤشرات للتكلفة وبالتالي يجب اعتبارها إلزامية تمامًا. وبدون تحديد المنفعة الحقيقية للعقار، لا يمكن تحديد أي نوع آخر من القيمة. تشمل الفحوصات الفنية أيضًا تلك الفحوصات المرتبطة بتحليل المعايير الفنية لإعادة إنتاج الأشياء العقارية (تكوين وإنتاجية الآلات والآليات المستخدمة، ونسب العمل الحي والمتجسد، وما إلى ذلك).

الخبرة الاقتصادية. وتشمل هذه جميع أنواع التحليلات المتعلقة بتقييم التكلفة (النقدية) للعوامل المؤثرة. وتشمل هذه التقلبات في ظروف السوق، وتحديد مقدار التكاليف حسب نوع الأنشطة الإنجابية، ومعايير النظام المالي، ومستوى الضرائب، وجميع فئات وأنواع وأنواع المخاطر، وما إلى ذلك.

الخبرة المكانية. يمكن اعتبار خصوصيتها حصة كبيرة من أساليب الخبراء. لا يمكن "قياس" المدينة بدقة، والحاجة إلى مثل هذا "القياس" موجودة، إذ لا يوجد أي كائن عقاري خارج بيئتها المكانية. تشمل خبرة الموقع: البنية التحتية، والبيئة، والتنظيم الحكومي، وتقسيم المناطق، والتضاريس، ووصف الحدود، وما إلى ذلك.

إذا حددنا بإيجاز جوهر جميع الاختبارات، فإنها تمثل تقييمًا أو آخر للممتلكات في مرحلة معينة من دورة حياتها. ويجب التأكيد بشكل خاص على أنه في في هذه الحالةإن مصطلح "التقييم" له اختلاف جوهري عن التفسير الشائع، والذي بموجبه يُفهم التقييم على أنه تعريف القيمة السوقية. ومن منظور اقتصاديات العقارات، ينبغي فهم التقييم على أنه تحديد مستوى قيمة الاستخدام أو القيمة الإجمالية أو القيمة المستخدمة مقارنة بالقيمة القصوى. يحدث Vmax في بداية دورة الحياة، ثم يتناقص بشكل مطرد. بشكل عام، يتم إجراء فحص العقار في نقطة زمنية لاحقة بالنسبة لبداية دورة الحياة، مما يعني أن الغرض من الفحص هو تحديد درجة فقدان Vmax، وتقييم مستواه الحقيقي.

2. مرحلة صياغة المشكلة على أساس مفهوم الخدمة

المسح هو تنفيذ نهج منظم لتطوير وإدارة العقارات. ويشمل جميع أنواع التخطيط (العامة والإستراتيجية والتشغيلية) لتشغيل العقارات، بالإضافة إلى الأنشطة المتعلقة بمجموعة كاملة من الفحوصات الفنية والاقتصادية للعقارات، مما يضمن أقصى قدر من التأثير الاجتماعي.

تاريخيًا، تم إنشاء المسح لأول مرة في إنجلترا في القرنين الخامس عشر والسادس عشر. وفي المرحلة الأولية شملت وظائف المسؤولين الحكوميين المعتمدين خصيصًا لمسح الأراضي وتسجيل ملكية الأراضي وحقوقهم. وهذا أمر مفهوم، إذ كانت الأرض في ذلك العصر تعتبر الثروة الرئيسية وأساس الحياة والمصدر الرئيسي للدخل. وقد عبر أحد مؤسسي علم الاقتصاد، دبليو بيتي، عن ذلك بكلمات رائعة: "العمل هو الأب والمبدأ النشط للثروة، والأرض هي أمها". كان أساس تطوير المدرسة الاقتصادية الإنجليزية وممارستها هو القضايا المتعلقة بالعقارات.

إن توفير نهج منهجي للعقارات، وتحليلها التفصيلي، وتطوير استراتيجيات الإدارة الفعالة هي المهمة الأكثر إلحاحا بالنسبة لروسيا، التي تشكل اقتصاد السوق. نظام اقتصادي. ولهذا السبب يتم النظر في قضايا اقتصاديات العقارات في هذا الكتاب المدرسي وفقًا لمفهوم المسح.

نظرًا لأن الشيء الرئيسي في المسح هو نهج الأنظمة، فمن الضروري أولاً وصف المسح من حيث وفئات الأنظمة.

فيما يلي، يُفهم النظام على أنه مجموعة مرتبة من العناصر التي لها علاقات واتصالات مع بعضها البعض، والتي تشكل نزاهة ووحدة معينة. السمة الأكثر أهمية للنظام هي ظهوره، وهو ما يعني عدم إمكانية اختزال خصائص النظام إلى خصائص العناصر المكونة له (مؤشرات العناصر الفردية للكائن، كقاعدة عامة، لا تعكس الخصائص المتأصلة في الكائن قيد النظر ككل). يمكن أن تكون أنواع العناصر والاتصالات مختلفة تمامًا، ويعتمد اختيارها للتحليل على صياغة المشكلة المحددة. قد يتكون النظام من أنظمة فرعية مختلفة، وأنظمة فرعية، وقد يكون في حد ذاته نظامًا فرعيًا لنظام آخر. يسمى تكوين العناصر وترتيب الاتصالات بينها ببنية النظام. تؤثر العناصر على الكائنات باستخدام الموارد (المحتملة). من وجهة نظر التعقيد (النوع وعدد العناصر والاتصالات)، يتم التمييز بين الأنظمة البسيطة والمعقدة وفائقة التعقيد. اعتمادًا على درجة القدرة على التنبؤ بالسلوك، تنقسم الأنظمة إلى: حتمية (وظيفية)، وهي جميع النتائج التي يمكن تحديد أفعالها بدقة، والاحتمالية (العشوائية)، والتي لا يمكن التنبؤ بهذه النتائج إلا في حدود بعض التشخيصات المحتملة. قيم. وفقًا لهذا التقسيم، هناك نوعان من الارتباطات - الوظيفية (كل قيمة لعامل مميز تتوافق مع قيمة غير عشوائية محددة جيدًا لخاصية فعالة) والعشوائية (كل قيمة لخاصية عامل تتوافق مع مجموعة من قيم السمة الفعالة).

هناك أنظمة مجردة وملموسة. النظام المجرد هو نظام بدون تدفقات المدخلات والمخرجات (على سبيل المثال، نظام أهداف المؤسسة، ونظام المعادلات الرياضية، وما إلى ذلك). يتم بناء نظام معين على الاتصالات بين العناصر من خلال العملية (الإجراءات) على تدفقات الإدخال والإخراج.

يتم تحديد حالة النظام من خلال مجمل حالات جميع عناصره واتصالاته، ويتم تقييم النظام حسب الغرض المقصود منه من خلال الموثوقية. على سبيل المثال، لتقييم الأنظمة التقنية (الآلات والآليات وما إلى ذلك) يتم استخدام مفهوم الموثوقية التقنية. جميع الكيانات التجارية، وفقًا للغرض المقصود منها، هي أنظمة اقتصادية، وبالتالي يتم تقييمها من خلال الموثوقية الاقتصادية. تعني الموثوقية الاقتصادية لنظام معين قدرته، بمساعدة القرارات الإنتاجية والتنظيمية والمالية وغيرها، على تحقيق النتيجة المرجوة مع احتمال معين في ظل ظروف المخاطرة وبعض عدم اليقين داخل الحدود المعينة لمنطقة مزيج فعال من المعالم الرئيسية للنظام - ربحيته واستدامته.

إذا اعتبرنا النظام بمثابة هيكل متكامل موجه نحو الهدف، فإن الحصول على مخرجات (نتيجة أداء) النظام لا يمكن تحقيقه إلا من خلال تفاعل الموارد المختلفة اللازمة لحل المهام المعينة، المنسقة في الزمان والمكان. يتم ضمان التفاعل الفعال للموارد من خلال إدارة هذه العملية.

الهدف من إدارة نظام الإنتاج هو ضمان حالة النظام التي سيتم فيها الحصول على أعلى إنتاج ممكن مع معايير الجودة المطلوبة والموثوقية الاقتصادية اللازمة. أساس الإدارة هو التخطيط، حيث يتم إنشاء نموذج لحالة النظام للفترة الزمنية القادمة أو طوال فترة دورة حياته.

المنهجية (من "أساليب" اليونانية القديمة - طريقة العمل و "الشعارات" - التدريس والعلوم) هي دراسة البنية والتنظيم المنطقي وأساليب ووسائل النشاط. أهم نقاط التطبيق والمظاهر العملية للمنهجية هي:

صياغة المشكلة؛

بناء الكائن وموضوع البحث؛

بناء نظرية علمية.

التحقق من النتيجة التي تم الحصول عليها من وجهة نظر حقيقتها، أي. المراسلات مع موضوع الدراسة.

نظرية الخدمة هي شكل من أشكال تنظيم المعرفة العلمية التي تعطي فهمًا شاملاً للأنماط والروابط الموجودة في إنشاء العقارات واستخدامها وتشغيلها في جميع مراحل دورة الحياة.

إن تطور مفهوم المسح كنظام هو موضوع التخطيط الفوقي، بما في ذلك تخطيط الأهداف العامة وتخطيط الاستراتيجيات الوظيفية لإنشاء وتطوير العقارات. يتيح هذا النهج تحديد التسلسل الهرمي لعناصر النظام ونوع وعدد الأنظمة الفرعية ومحتواها والعلاقات الدائمة والمؤقتة. وفي هذه الحالة، يجب أن تؤخذ في الاعتبار الميزات والقدرات المحددة لكل عقار على حدة.

إن تعقيد العلاقات الاقتصادية والتنظيمية والتقنية بين عناصر الأنظمة والأنظمة الفرعية يحدد مسبقًا الحاجة إلى مراعاة السمات المحددة للعقار عند دراسة عملية عمل المسح كنظام، وهي:

أولاً، خصائص النظام ليست مجموعًا بسيطًا لخصائص عناصره؛ فالنظام لديه أيضًا خصائص أخرى تنشأ على وجه التحديد بسبب وجود علاقات بين عناصره (قانون النشوء)؛

ثانيًا، يتطلب تعقيد تكوين وتطوير العقارات، كموضوع بحثي موجود بالفعل، التبسيط، وعرض الأهم فقط، من وجهة نظر مهمة بحثية محددة، وخصائص وعلاقات العناصر والنظام كما يلي: ككل؛

ثالثاً: لا يمكن للمساحة كنظام أن تعمل دون تفاعلات مع البيئة الخارجية، مما له تأثير كبير جداً على ظروف ونتائج تكوين وتطوير العقارات.

ولذلك، فإن الخدمة هي نظام مفتوح في تفاعل مستمر مع الأنظمة الأخرى، كونه نظامًا فرعيًا لنظام (اقتصاد كلي) أكثر عمومية.

3. أهداف وغايات وأدوات نظام الخدمة

وقت تخطيط المسح العقاري

يتأثر النظام باستمرار بقوى متعددة الاتجاهات: فمن ناحية، هناك رغبة النظام في الحفاظ على الذات، والتي تتجلى في حقيقة أن أي نظام اقتصادي (على سبيل المثال، مؤسسة) يفضل عدم تغيير الإيقاع الراسخ الإنتاج، للحفاظ على النطاق الحالي من المنتجات التجارية لأطول فترة ممكنة، وما إلى ذلك. لأنه، مع تساوي الأشياء الأخرى، فإن هذا يساعد على تقليل التكاليف وزيادة الأرباح، بالإضافة إلى ذلك، يجعل تشغيل المؤسسة أكثر قابلية للتنبؤ بها و مستقر. ومع ذلك، في الوقت نفسه، تتأثر المؤسسة بالعوامل "المزعجة" التي تحفز المؤسسة بشكل موضوعي على التغيير (التغيرات في ظروف السوق، وظهور تقنيات جديدة، وما إلى ذلك).

أول هذه العوامل داخلية، وتهدف إلى الحفاظ على النظام في شكله الحالي. وفي الوقت نفسه، فإن النظام الذي تكون صلاته بين عناصره أقوى وأوثق (على سبيل المثال، نظام البناء الشامل) لديه قدرة أعلى على الحفاظ على الذات.

ثانيا، العوامل المؤثرة على النظام هي عوامل خارجية. إنها تسبب تغييرات يمكن التغلب عليها من خلال تحسين البنية والمرونة واستبدال العناصر وتغيير الروابط بينها.

يجب أن تكون العلاقة بين خصائص الثبات والتقلب في كل نظام بحيث تضمن أداءه الأكثر كفاءة واستدامة مع الحفاظ على الموثوقية الاقتصادية اللازمة.

تُعرف الإدارة بأنها عملية تكوين الإرادة وتنفيذها، أي أنها ليست أكثر من عملية حل المشكلات لتحقيق الأهداف المحددة. ومن أهم أهداف الاقتصاد العقاري ما يلي:

أهداف التكلفة (النقدية) – النتائج المالية المستقبلية المتوقعة (الربح، قيمة رأس المال، الربحية، التدفق المقبوضات النقدية، وتوافر رأس المال العامل، وما إلى ذلك)؛

أهداف المستهلك - تحقيق أهداف مادية معينة من خلال تنفيذ مهام الإنتاج (بناء المساكن، وإعادة بناء المباني والهياكل، والعقارات التجارية، وعقارات الإقامة المؤقتة، والمباني متعددة الاستخدامات، وما إلى ذلك)؛

الأهداف الاجتماعية هي المسؤولية الاجتماعية لكيان تجاري تجاه المجتمع (تطوير المشروع وتنفيذه وفقًا للوضع الاجتماعي والتاريخي للمجتمع، ومهام حماية البيئة والمناظر الطبيعية والسمات التركيبية للإقليم، واستخدام المواد والهياكل مع الأخذ في الاعتبار طلبات العملاء المحليين، الخ.

يتم تحقيق الأهداف التكلفة والاجتماعية فقط من خلال أهداف المستهلك والأهداف الأخرى - الإجراءات.

إدارة الممتلكات هي عملية مستمرة وتواصلية ويمكن تمثيلها على نطاق واسع كعملية تخطيط تتألف من المراحل المتسلسلة التالية:

تحليل وصياغة المشكلة؛

البحث عن حلول بديلة؛

التقييم واتخاذ القرار (فحص القرار).

بالمعنى الضيق، يمكن تقديم الإدارة على أنها عملية تنفيذ المشروع، بما في ذلك المراحل:

تنفيذ البديل المختار؛

التشكيل والتحكم؛

عملية التشغيل مع مراحل تشغيل وتطوير العقار.

يحتل التخطيط مكانة مركزية في نظرية المسح ويمثل عملية صنع القرار المتكررة بانتظام والتي تتم فيها أنواع مختلفة من الأنشطة الإدارية.

يعد التنفيذ جزءًا من عملية التخطيط، ويتكون من مراحل وضع خطة التنفيذ التفصيلية، والتنفيذ نفسه والرقابة، بما في ذلك مجموعة من التدابير لتحليل الانحرافات المحتملة عن المؤشرات المخططة.

تُفهم الإدارة كنشاط على أنها عملية حل المشكلات في تحقيق الأهداف، والتي يتم التعبير عنها في تلقي المعلومات ومعالجتها ونقلها.

خاتمة

بعد تحليل هذا العمل، يمكننا استخلاص النتيجة التالية: طبيعة التغيرات (الديناميكيات العامة) لقيمة الاستخدام والتكلفة الإجمالية وتكلفة الاستخدام طوال دورة الحياة هي نفسها، ولكن معدل تغير هذه المؤشرات مختلف. ويفسر ذلك حقيقة أن التغييرات نفسها تتشكل تحت تأثير العوامل المؤثرة المختلفة، مما يجعل عمليات التغيير المحددة متنوعة بطبيعتها. يمكن صياغة هذا الاستنتاج بطريقة أخرى: تتغير كل من قيمة الاستخدام والقيمة الإجمالية والقيمة المستخدمة تحت تأثير نفس العامل - الوقت، ولكن هذا التأثير يتجلى بشكل مختلف لكل نوع من أنواع القيمة.

يمكن صياغة مشكلة اقتصاديات العقارات كتفسير اقتصادي لتأثير جميع العوامل المهمة على العقار في مرحلة معينة من دورة الحياة.

تغطي أنشطة المساحين جميع مراحل وأشكال مظاهر دورة حياة العقارات، مما يوفر حلاً مترابطًا لجميع القضايا العملية.

قائمة الأدب المستخدم

كوزوخار ف.م. الخبرة وإدارة الممتلكات. مقدمة عن التخصص . - م، الناشر: داشكوف وشركاه، 2008

تشيرنياك ف.ز. إدارة الممتلكات. – م، 2007

الاقتصاد وإدارة العقارات. – م، 2006

دورة حياة العقارات

وبما أن الأشياء العقارية تخضع لعوامل مادية واقتصادية و التغييرات القانونيةيمر كل شيء غير منقول (ما عدا الأرض) بالمراحل الموسعة التالية من دورة حياته:

• ؟ التكوين - البناء، إنشاء مؤسسة جديدة، الاستحواذ (شراء، تخصيص، إلخ) على قطعة أرض؛
• ؟ التشغيل - التشغيل والتطوير (التوسيع، إعادة الإعمار، إعادة التنظيم، إلخ)؛
• ؟ توقف الوجود - الهدم والتصفية والتدمير الطبيعي.

وفي الوقت نفسه، طوال دورة حياة العقار ككائن ماديهناك تغيير، ربما عدة مرات، لمالك أو مالك أو مستخدم هذا العقار كموضوع للقانون.

إن دورة حياة كائن عقاري تجاري محدد كملكية، من وجهة نظر أحد مالكيه الحاليين، الذي يقوم برحلته الذاتية مع هذا الشيء من الشراء إلى البيع أو التبادل، يمكن أن تتكرر عدة مرات، كل مرة مع المالك الجديد، حتى نهاية حياته الاقتصادية أو المادية.

تخضع دورة حياة العقار لأنماط معينة وتشمل، كما حددها ج. هاريسون، مفاهيم مثل الحياة المادية، والحياة الاقتصادية، والحياة الاقتصادية المتبقية، وكذلك العمر الزمني والفعال.

تحسينات العمر الجسدي (الحياة الحقيقية)- الفترة من الانتهاء من بناء هذه التحسينات إلى هدمها. يمكن أن يكون العمر المادي معياريًا وفعليًا ومحسوبًا (متوقعًا) ومتزايدًا بسبب التحديث وتحسين الظروف.

الحياة الاقتصادية للكائن (الحياة الفعالة)- الفترة الزمنية التي تساهم فيها التحسينات على الأرض في قيمة العقار؛ الوقت الذي يمكن خلاله استخدام الكائن لتحقيق الربح.

الحياة الاقتصادية المتبقية للكائن (بقية الحياة الفعلية أو الحياة الاقتصادية المتبقية)- المدة المحددة من تاريخ تثمين المنشأة إلى نهاية عمرها الاقتصادي. عادةً ما يستخدم المثمن هذه الفترة لتقدير الأرباح المستقبلية. تجديد العقار وتطويره يزيد من عمره الاقتصادي المتبقي.

العمر الزمني للتحسن (العمر الزمني أو الفعلي)- هي المدة التي انقضت من تاريخ تشغيل المنشأة حتى تاريخ التقييم.

العمر الفعال للتحسين (العمر الفعلي)- العمر، يتم تحديده خارجيًا في تاريخ التقييم بناءً على الحالة البدنية ودرجة فائدة الكائن.

يتم تحديد العمر الفعلي من خلال تقييم المظهر والحالة الفنية والعوامل الاقتصادية للتشغيل وما إلى ذلك، مما يؤثر على قيمة الكائن، ويأخذ في الاعتبار خصائص المستهلك (الخصائص القابلة للتسويق) للكائن في تاريخ التقييم لإمكانيته أُوكَازيُون. ويمكن تحديده على أساس العمر الزمني، مع الأخذ في الاعتبار البلى المتراكم والعوامل الاقتصادية المذكورة، وكذلك الفرق بين الحياة الاقتصادية والحياة الاقتصادية المتبقية للكائن. اعتمادًا على خصائص عمل الكائن، قد يختلف عمره الزمني لأعلى أو لأسفل.

عمر الخدمة القياسي(أو فترة نموذجيةالحياة المادية) هي مدة خدمة المباني والهياكل التي تحددها اللوائح. يتم تحديده اعتماداً على نوع العناصر الهيكلية الرئيسية لمختلف فئات المباني من حيث المتانة. يتم تصنيف المباني السكنية والعامة حسب المتانة (فئات رأس المال) في الأدبيات التنظيمية.

إن جميع مراحل دورة حياة الكائن ومؤشرات عمره مترابطة، وعندما تتغير إحداها، تتغير الأخرى تبعاً لذلك. يجب أن يأخذ المالك في الاعتبار موقع العقار في مرحلة أو أخرى من دورة الحياة من أجل تنفيذ التدابير المناسبة لضمان الحفاظ على ربحية العقار وزيادة ربحيته.

بالنسبة للأشياء - المعالم التاريخية - يكون المؤشر أكثر أهمية المصطلح الجسديالحياة، وليس حقيقة تغيير المالك والحائز والمستخدم، لأنهم محميون من قبل الدولة. استخدام الأشياء العالمية و أهمية وطنيةمسموح بها دون المساس بوظائفها الثقافية والتاريخية، ويرتبط تكوينها بأعمال الإعمار والبحث والترميم.

أسئلة الاختبار والواجبات

• 1. تحديد مفهوم "العقارات" وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي.
• 2. ما هي الاقتصادية والاجتماعية و كيان قانونيالعقارات؟
• 3. سرد الخصائص الأساسية والمحددة للعقار.
• 4. تسمية مميزات العقار كمنتج.
• 5. كيف يتم تقسيم العقارات حسب أغراض الملكية؟
• 6. ما المقصود بالعقارات السكنية والتجارية والصناعية؟
• 7. إعطاء تصنيف العقارات السكنية.
• 8. ما هي المعايير التي يتم بها تصنيف المراكز المكتبية؟
• 9. تعريف مصطلح "المؤسسة".
• 10. تسمية مراحل دورة حياة العقار.

• هاريسون جي. التقييم العقاري / ترانس. من الانجليزية م: روس)، 1994.

تخضع دورة حياة العقار لأنماط معينة وتشمل فترة الحياة الاقتصادية والمادية

الحياة الاقتصادية، والتي تحدد الفترة الزمنية التي يمكن خلالها استخدام الشيء كمصدر للربح. تنتهي الحياة الاقتصادية عندما لا تساهم التحسينات التي تم إجراؤها في قيمة العقار.

العمر المادي النموذجي هو فترة الوجود الفعلي للعقار في حالة مناسبة وظيفيًا قبل هدمه. تحددها الوثائق التنظيمية. إن العمر المادي والاقتصادي للأشياء العقارية موضوعي بطبيعته، ويمكن تنظيمه، ولكن لا يمكن إلغاؤه.

العمر هو الفترة الزمنية التي يوجد فيها كائن ما ويمكنك العيش أو العمل فيه.

من وجهة نظر مدة حياة العقار، يتم التمييز بين الفترات التالية:

العمر الفعلي، الذي يعكس عمر الشيء اعتمادًا على مظهره وحالته الفنية.

العمر الزمني (الفعلي) الذي يتوافق مع الفترة التي ظل فيها الكائن قيد التشغيل منذ تشغيله.

فترة الحياة الاقتصادية المتبقية المستخدمة لغرض تقييم الشيء من قبل المثمن وتمثل الفترة من تاريخ التقييم حتى نهاية العمر الاقتصادي للكائن.

إن دورة حياة العقار ككائن اقتصادي هي كما يلي:

1. الخلق

2. تسجيل الدولة للعقارات - في الاتحاد الروسي - إجراء قانوني للاعتراف والتأكيد من قبل الدولة لظهور أو تقييد (رهن) أو نقل أو إنهاء الحقوق في العقارات وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي .

3. الحيازة والاستخدام؛ تغيير أصحاب. الحيازة - في القانون المدني - سلطة المالك؛ الحيازة الفعلية للشيء، مما يخلق للمالك إمكانية التأثير المباشر على الشيء.

4. التنمية

5. تدهور الممتلكات الاستهلاكية للعقارات

6. نهاية الحياة الاقتصادية

دورة حياة المنشأة العقارية كمجمع عقاري

وفقا للمادة 132:

1. المؤسسة ككائن للحقوق هي مجمع عقاري يستخدم للقيام بالأنشطة التجارية.

يتم التعرف على المؤسسة ككل كمجمع عقاري على أنها عقار.

2. قد تكون المؤسسة ككل أو جزء منها موضوعًا للشراء والبيع والرهن والإيجار والمعاملات الأخرى المتعلقة بإنشاء حقوق الملكية وتغييرها وإنهاءها.

يشمل تكوين المؤسسة كمجمع عقاري جميع أنواع الممتلكات المخصصة لأنشطتها، بما في ذلك أرضوالمباني والهياكل والمعدات والمخزون والمواد الخام والمنتجات وحقوق المطالبة والديون وكذلك حقوق التسميات التي تميز المؤسسة ومنتجاتها وأعمالها وخدماتها (اسم الشركة والعلامات التجارية وعلامات الخدمة) وغيرها من الحصريات الحقوق، إذا لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك.

دورة حياة المنشأة كمجمع عقاري:

1. إنشاء أو خصخصة المؤسسة

2. تسجيل الدولة لحقوق الملكية (الدولة، البلدية، الخاصة، الملكية المشتركة). يجب أن يتم تسجيل الدولة لحقوق المؤسسة والمعاملات معها بطريقة خاصة تحددها التفاصيل القانونية لهذا الكائن. السمة الرئيسية للمؤسسة هي إمكانية إدراج قطع الأراضي والعقارات الأخرى الموجودة في مناطق مختلفة، فضلا عن إمكانية استبعاد العقارات من المؤسسة.

3. أن تصبح أو تصل إلى القدرة التصميمية

4. الأداء الأمثل

5. تغيير الملكية، خاصة وكاملة

7. إعادة التنظيم، الإصلاح، إعادة البناء، الاندماج، الاستحواذ

8. الإفلاس (المرحلة الاختيارية)

9. التصفية (المرحلة الاختيارية). تصفية المجمع العقاري هي مزادات وآليات أخرى لبيع الممتلكات (بما في ذلك العقارات) التابعة لمنظمة مفلسة وفقًا للأحكام القانونية لإجراءات الإفلاس.

10. إنهاء العمل: التوقف الطبيعي غير التصالحي، التدمير المادي، الهدم المتعمد.