حول أعباء العقارات: ما هي، ما هي القيود الموجودة على الشقة وعلى المنزل، من يستطيع فرضها؟ رهن العقار: كيفية التحقق ومعرفة القيود
الاعتقال على العقاراتلا يمكن فرضها إلا بأمر من المحكمة.
تتمثل ميزة الاستيلاء على العقارات في مرحلة النظر القضائي في القضية في أن المدين لن يكون قادرًا بعد الآن على رهن ممتلكاته أو بيعها.
الاستيلاء على الممتلكات هو أحد التدابير لضمان المطالبة. بناء على طلب الأشخاص المشاركين في القضية، يجوز للقاضي أو المحكمة اتخاذ التدابير اللازمة لتأمين المطالبة. يُسمح بتأمين المطالبة في أي موقف في القضية إذا كان الفشل في اتخاذ تدابير لتأمين المطالبة قد يؤدي إلى تعقيد قرار المحكمة أو يجعل من المستحيل تنفيذه.
بالإضافة إلى الاعتقال، قد تشمل إجراءات تأمين المطالبة أيضًا ما يلي:
1) منع المدعى عليه من القيام ببعض الإجراءات - على سبيل المثال، الدخول في اتفاقيات تهدف إلى تنفير الممتلكات؛
2) منع الأشخاص الآخرين من القيام بأعمال معينة تتعلق بموضوع النزاع، بما في ذلك نقل الممتلكات إلى المدعى عليه أو الوفاء بالتزامات أخرى فيما يتعلق به؛
3) تعليق بيع الممتلكات في حالة المطالبة بالإفراج عن الممتلكات من الحجز (الاستبعاد من المخزون)؛
4) وقف التحصيل بموجب سند تنفيذي يطعن فيه المدين الإجراء القضائي.
إذا لزم الأمر، يجوز للقاضي أو المحكمة اتخاذ تدابير أخرى لتأمين المطالبة التي تلبي أهداف تأمين المطالبة. يجوز للقاضي أو المحكمة اتخاذ عدة تدابير لتأمين المطالبة.
في حالة انتهاك المحظورات، يتعرض الجناة لغرامة تصل إلى 1000 روبل. بالإضافة إلى ذلك، يحق للمدعي أن يطالب هؤلاء الأشخاص قانونًا بالتعويض عن الخسائر الناجمة عن عدم الامتثال لحكم المحكمة بتأمين المطالبة.
يقوم القاضي أو المحكمة على الفور بإبلاغ التدابير المتخذة لتأمين المطالبة إلى هيئات الدولة ذات الصلة أو الهيئات الحكومية المحلية التي تسجل الممتلكات أو الحقوق فيها، وقيودها (الأعباء)، ونقلها وإنهائها.
ويتم تنفيذ حكم المحكمة بتأمين المطالبة على الفور.
يجوز للمحكمة استبدال إجراء واحد لضمان المطالبة بتدبير آخر لضمان المطالبة بناءً على طلب شخص مشارك في القضية. عند تأمين المطالبة باسترداد مبلغ من المال، يحق للمدعى عليه، مقابل الإجراءات التي اتخذتها المحكمة لتأمين المطالبة، أن يودع في حساب المحكمة المبلغ الذي يطالب به المدعي.
إزالة الاعتقال
ويجوز رفع الاعتقال من قبل نفس القاضي أو المحكمة بناء على طلب المدعى عليه أو بمبادرة من القاضي أو المحكمة.
يمكن استئناف حكم المحكمة بشأن الممتلكات المصادرة أمام محكمة أعلى، في مدينة موسكو، هذه هي محكمة مدينة موسكو. ومع ذلك، من الناحية العملية، لا يتم رفع الاعتقال حتى تتخذ المحكمة قرارًا بشأن الأسس الموضوعية.
ويجوز أيضًا فرض الاعتقال لضمان تنفيذ أمر التنفيذ على العقوبات العقارية بناءً على طلب المدعي من قبل محضر بالتزامن مع صدور قرار الشروع إجراءات الإنفاذ. في في هذه الحالةالاعتقال هو بالفعل جزء من حبس الممتلكات.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن الأشياء العقارية لا يتم الاستيلاء عليها من قبل المحضر إلا إذا لم يكن لدى المدين مالبالروبل و عملة أجنبيةوالأشياء الثمينة الأخرى، بما في ذلك تلك الموجودة في البنوك ومؤسسات الائتمان الأخرى.
يتكون الاستيلاء على ممتلكات المدين من جرد الممتلكات، وإعلان حظر التصرف فيها، وإذا لزم الأمر، تقييد الحق في استخدام الممتلكات، أو الاستيلاء عليها أو نقلها للتخزين.
ويتم بيع الأموال المحجوزة ببيعها خلال شهرين من تاريخ الحجز. يتم بيع عقارات المدين عن طريق المزادات من قبل منظمات متخصصة لها الحق في إجراء التصرفات العقارية على النحو الذي يبينه القانون. الاتحاد الروسي.
الأعباء
وفقا للقانون الاتحادي "في تسجيل الدولة"حقوق الملكية العقارية والمعاملات فيها" الرهن يعني اكتساب أشخاص ليسوا مالكين لحقوق معينة في الملكية. وهذه هي الشروط التي تقيد المالك عند امتلاك العقارات. يمكن أن يكون ما يلي بمثابة أعباء:
1. الرهن العقاري.
2. المعاش مع الصيانة مدى الحياة؛
3. الاستيلاء على الممتلكات؛
4. الإيجار؛
5. الارتفاق.
6. الوصاية؛
7. انتماء العقار إلى نصب ثقافي؛
8. إدارة الثقة.
يجب أن يحتوي مستند الملكية على سجل الأعباء - شهادة تسجيل الدولة لملكية الشقة. قد ينشأ عبء عند إبرام اتفاق، أو عند دخول قرار المحكمة حيز التنفيذ.
حول الرهن العقاري
الرهن العقاري هو العبء الأكثر شيوعا على ملكية العقارات. حتى اللحظة السداد الكاملالقرض المتخذ لشراء السكن، وتعهد الشقة للبنك. ومع ذلك، في هذه الحالة، تصبح مساحة المعيشة ملكًا للمشتري والمقترض فورًا بعد إتمام صفقة البيع والشراء. بفضل هذا، على الرغم من القيود الإضافية، لا تزال هناك العديد من الفرص للتخلص من السكن الذي تم شراؤه.
يحق لمالك الشقة المرهونة تسجيلها في مكان إقامته لنفسه ولأي أشخاص آخرين. وفي هذه الحالة، لا يشترط موافقة البنك الدائن ولا أي شخص آخر. كما لا توجد قيود على عدد السكان أثناء التسجيل للمالك، أي أن حجم مساحة المعيشة لا يهم. يمكن تأجير الشقة المرهونة ونقلها إليها الاستخدام المجانيأو حتى بيعها، ولكن هذه المعاملات يجب أن تتم فقط بموافقة البنك الدائن. يتم تحديد إجراءات هذه الموافقة من خلال القواعد الداخلية للبنك المقدم القرض العقاري. عادة، يتم التحقق من ملاءة الشخص الذي يريد أن يصبح المالك الجديد للشقة بحيث يحتفظ البنك بضمانات لسداد القرض.
إذا قام مشتري المنزل المرهون بسداد مبلغ القرض بالكامل على الفور، فسيتم إزالة العبء عن الشقة على الفور، ولا يلزم الحصول على موافقة البنك!
المعاش مدى الحياة.
أصبحت أعباء المعاش السنوي مدى الحياة شائعة بشكل متزايد في سوق العقارات. تفترض اتفاقية الإيجار أن مشتري الشقة يصبح مالكها بعد إتمام الصفقة (لا يدفع المال مقابل شراء الشقة)، لكن المالك السابق يستمر في العيش فيها. كقاعدة عامة، يستخدم المتقاعدون كبار السن المعاش السنوي مدى الحياة. ويتلقى بانتظام من المالك الجديد مبلغًا معينًا (الإيجار) أو الطعام والدواء أو كليهما.
في كثير من الأحيان، المعاش مدى الحياةيُحدد في العقد بأنه مبلغ من المال يُدفع دورياً إلى المتلقي خلال حياته. لا ينبغي أن يكون الإيجار الشهري أقل الحد الأدنى لحجمالأجور التي يحددها القانون، ولكن قد تزيد اعتمادا على شروط العقد. ويظل هذا العبء حتى نهاية حياة المالك المستأجر، وبعد ذلك تصبح الشقة تحت التصرف الكامل للمالك - دافع الإيجار. في بعض الأحيان تنص اتفاقية الأقساط على التزام المالك الجديد بتنظيم جنازة بعد وفاة صاحب المعاش.
عندما يكون المالك السابق على قيد الحياة، لا يمكن للمالك الجديد التصرف بحرية في العقار دون موافقة المستأجر-المستأجر. من أجل إضفاء الطابع الرسمي على صفقة مع هذا العقار، تحتاج إلى الحصول على موافقة موثقة من المالك السابق.
يمكنك بيع شقة أو استئجارها أو رهنها بحرية بعد رفع الرهن. للقيام بذلك، من الضروري أخذ شهادة وفاة متلقي القسط السنوي إلى مكتب خدمة التسجيل الفيدرالية، وعلى أساس هذه الوثيقة، إزالة العبء.
اتفاقية المعاش تخضع ل التوثيقواتفاقية تنص على نقل ملكية العقارات بعد انتقال العقار إلى المالك الجديد - تسجيل الدولة.
يمكن إنشاء معاش مدى الحياة لصالح عدة مواطنين، حيث تعتبر حصصهم في الحصول على المعاش متساوية. في حالة وفاة أحد المستفيدين من الأقساط السنوية، فإن حصته في الحق في تلقي المدفوعات تنتقل إلى المستفيدين الباقين على قيد الحياة، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك. عندما يموت المتقاعد الأخير، ينتهي الالتزام بالدفع.
اليوم، أصبحت اتفاقيات المعاش مع الصيانة مدى الحياة أكثر شيوعًا. بسبب القفزة في الأسعار في سوق العقارات، أصبح الكثيرون على استعداد لتحمل عبء المعال من أجل امتلاك شقة في نهاية المطاف. ويسعى أصحاب العقارات المسنون بدورهم إلى ضمان شيخوخة مريحة لأنفسهم، لأن معاش الدولة، كقاعدة عامة، ليس كبيرا.
بالمناسبة، على عكس الهبة أو الوصية أو بيع العقارات، لا يتم فرض ضريبة على الأقساط السنوية مع الصيانة مدى الحياة.
ومع ذلك، عليك أن تضع في اعتبارك أن شراء شقة "للإيجار" يعد أمرًا محفوفًا بالمخاطر. غالبًا ما تكون هناك حالات يلجأ فيها كبار السن الذين يتلقون معاشات سنوية بمبادرة منهم أو بعد إقناع أقاربهم المغامرين إلى المحكمة لإنهاء عقد المعاشات التقاعدية. يتم إرجاع الشقة، بعد تلبية مطالبهم، إلى المالك السابق، ولكن لا يتم تعويض مصاريف الصيانة والدفعات المنتظمة المدفوعة لدافع الإيجار!
القبض على شقة (أو أي مبنى سكني آخر)
نوع آخر من الرهن هو الاستيلاء على الممتلكات. الخطر بالنسبة للمشتري المحتمل هو مرور شهر من لحظة إتمام الصفقة وحتى نقل الملكية. وخلال هذا الوقت يمكن أن يحدث أي شيء. ويمكن الاستيلاء على شقة بقرار من المحكمة إذا لم يقم مالكها، على سبيل المثال، بالدفع لفترة طويلة مرافق عامةأو لم يسدد القروض.
إذا كان العقار قيد الحجز، فمن المستحيل اتخاذ أي إجراء قانوني بشأنه. يتم إعلان بطلان أي معاملات مبرمة، لكن المشتري الذي يواجه ذلك يضطر إلى إضاعة وقته وأعصابه وأمواله في التكاليف القانونية.
ولكن من الناحية العملية، هناك حالات اختفت فيها أسباب الاعتقال بالفعل وكالات تنفيذ القانون"ننسى" لإزالة هذا العبء. ثم عليك الاتصال بالسلطات المختصة التي فرضت الاعتقال، وإذا لم تتخذ أي إجراء، قم بإزالة العبء عن طريق المحكمة.
الإيجار والارتفاق والوصاية
قد يتم فرض حظر على عزل الشقة من قبل سلطات الوصاية والوصاية. يظهر عبء إذا كان من بين أصحاب المنازل قاصرون و (أو) مواطنون عاجزون وقد تتأثر مصالحهم عند بيع الشقة. كما يعتبر استئجار المساكن عبئا. وبموجب القانون، عند بيع شقة مستأجرة، يحتفظ المستأجرون بحق السكن فيها حتى نهاية العقد، ويجب على المالك الجديد أن يوفر لهم نفس شروط الإيجار. ومع ذلك، في الممارسة العملية، لا أحد يشتري شقة مع المستأجرين - في حالة البيع، يقوم المالك ببساطة بإنهاء عقد الإيجار بدفع التعويض المناسب، ويحصل المشتري على سكن "مجاني".
أصحاب قطع ارضونوع الرهن المعروف بالارتفاق معروف. إنه يمثل الحق في الاستخدام المحدود لأرض شخص آخر. وهذا هو، إذا كان المالك يحتاج، على سبيل المثال، إلى وضع المرافق أو توفير المرور عبر قطعة أرض مجاورة، فإنه يدخل في اتفاق مع الجار. وبذلك يقع الموقع تحت الرهن. تخضع اتفاقية الارتفاق للتسجيل بالطريقة المحددة لتسجيل الحقوق في العقارات.
هناك حالات يقوم فيها المالك بنقل ممتلكاته لفترة زمنية معينة إلى وكالة عقارية لإدارتها. يكون هذا ممكنًا إذا ذهب المالك في رحلة عمل طويلة أو ببساطة لم يكن لديه الوقت لرعاية عقاراته. علاوة على ذلك، إذا قام المدير بإجراء معاملة (وهذا يتطلب اتفاقية إدارة الثقة)، فيجب عليه الحصول على موافقة المالك الحقيقي.
غالبًا ما يكون من الصعب بيع شقة نظرًا لحقيقة أن شخصًا ما لم يعيش فيها لفترة طويلة، ولكنه لا يزال مسجلاً. وفق قانون الإسكانمن أجل إلغاء التسجيل، يجب على الأشخاص أنفسهم الاتصال بمكتب الجوازات. وإذا لم يفعلوا ذلك، فلا يمكن طردهم إلا من خلال المحاكم. إذا وقع مشتري المنزل على اتفاقية تنص على أن هؤلاء المواطنين يحتفظون بالحق في استخدام هذه الشقة، فسيكون من المستحيل إبراء ذمتهم من خلال المحكمة. وسيكون القانون إلى جانبهم!
في معظم الحالات، يمكن بيع العقارات المثقلة بالأعباء، ولكن فقط بموافقة المشتري، الذي سيتولى إزالة القيود المفروضة على العقار. إن حظر البيع لا يفرض سوى عبئًا في شكل اعتقال - مثل هذه المعاملة ببساطة لن يتم تسجيلها في خدمة التسجيل الفيدرالية. وقد يصبح من المستحيل أيضًا إجراء المعاملات مع الشقق في المباني المتهالكة الخاضعة لإعادة التوطين.
وفي حالات أخرى، يتم نقل العقار إلى ملكية جديدة بالفعل مع الأعباء.
يعيش في العالم الحديثفمن السهل جدًا الوقوع في المشاكل بسبب عدم الانتباه أو الغطرسة. تعرف الممارسة العقارية عددًا لا بأس به من الحالات التي تم فيها تضليل الطرفين بطريقة أو بأخرى عن طريق إخفاء البيانات. ولكن الآن ليست هناك حاجة أو فائدة من المخاطرة، لأن هناك وسيلة مريحة للغاية لمنع نفسك من الاكتشافات غير الضرورية - مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات (USRE).
من المحتمل أن تكون حقيقة معروفة أن المالك لديه الحق في إجراء أي تلاعب مسموح به بممتلكاته، ولكن في بعض الأحيان يمكن تقييد هذا النطاق من الإجراءات بسبب شروط ومحظورات معينة يفرضها القانون أو الهيئات المعتمدة. وهذا ما يسمى بالرهون، وهو مترجم من مصطلحات علمية غير مفهومة.
قد تظهر العلامة على العقار على شكل رهن نتيجة لما يلي:
المعاملات مع المالك؛
. - تصرفات السلطات المختصة؛
. - قانون؛
. - قرار المحكمة الذي دخل حيز التنفيذ.
يجب أن يكون أي عبء تحت تسجيل الدولة.
إن تسجيل الدولة هذا هو الذي له في الواقع أهمية وجوده التي لا يمكن إنكارها. بفضل ذلك، تدخل البيانات المتعلقة بعقارات محددة على الفور إلى سجل حقوق الدولة الموحد، وكقاعدة عامة، عند إجراء معاملة، يطلبون مقتطفًا من سجل الدولة الموحد للعقارات (USRE)، والذي سيوفر معلومات شاملة موثوقة حول مساحة المعيشة هذه، وفي حالتنا سوف يساعد على عدم الوقوع في العقارات المرهونة. بعد كل شيء، إذا كانت هناك مثل هذه القيود، فيجب عليك رفض الشراء.
الرهن العقاري - أي إجراءات قانونيةالمرتبطة بتقييد الحق في التصرف أو امتلاك شيء ما.
تشمل القيود، على سبيل المثال لا الحصر، ما يلي:
- - حظر تسجيل المعاملات في السجل العقاري: الشراء والبيع، والتبرع، وما إلى ذلك؛
- - أي قيود مرتبطة بتغيير غرض الكائن: على سبيل المثال، التحول من غرض زراعي إلى غرض بناء فردي.
يؤمن مستخلص USRN مقدم الطلب بشكل موثوق ضد أي مفاجآت غير متوقعة - الاعتقال أو الضمانات غير المعروفة أو مطالبات الأطراف الثالثة.
في أي مسألة تتعلق بإبرام المعاملات العقارية، من الأفضل طلب مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات.
لماذا تحتاج إلى مستخلص؟ EGRN ?
يساعد مقتطف من السجل العقاري في حالة استيفاء الشروط التالية:
- - عند إبرام اتفاقية تحدد مصير العقار. إذا تم القبض على الكائن أو كان قيد الاعتقال، فسيتم إلغاء العقد؛
- - عند إبرام اتفاقية قرض مع قبول العقارات كضمان، من الضروري التأكد من أن الكائن ينتمي إلى المالك من الناحية القانونيةوليس موضوع نزاع في المحكمة.
الخطوة 1:
|
الخطوة 2:
|
الخطوه 3:
|
الخطوة رقم 4:
|
الخطوة رقم 5:
|
الخطوة رقم 6:
|
ما هي أنواع الأعباء الموجودة.
هناك 6 أعباء في المجموع:
- - الارتفاق
- - عقد إيجار طويل الأجل (مدة - سنة واحدة على الأقل)؛
- - تنازل؛
- - الاعتقال المفروض بقرار من المحكمة؛
- - الرهن العقاري غير المدفوع؛
- - إدارة الثقة.
يجب تسجيل جميع القيود المذكورة أعلاه. وبالتالي، تنعكس المعلومات المتعلقة بهم في سجل USRN.
ينبغي النظر في كل نوع من القيود بالتفصيل.
الارتفاق. هذا هو نوع من الحق في استخدام كائن من قبل شخص خارجي. عادة، يتم فرض هذا العبء للسماح للشخص أو مجموعة الأشخاص الذين تم منحهم حق الارتفاق بالبقاء على العقار أو وضع ممتلكاتهم (مثل أنابيب المياه) على العقار دون تدخل.
إيجار. وهذا أمر معتاد بالنسبة للمنازل الخاصة عندما تكون الأرض الواقعة تحتها مستأجرة على المدى الطويل. هذا العبء ليس سببًا لعدم تمكن المستأجر الحالي من إكمال صفقة عقارية.
الامتياز هو تقريبًا نفس عقد الإيجار طويل الأجل. ولكن على عكس هذا، يتم توفير الأشياء لغرض محدد (على سبيل المثال، لتشييد المباني). عبء غير شائع إلى حد ما، لكنه يحدث في بعض الأحيان.
العبء الشائع جدًا هو الاستيلاء على العقارات. يتم فرضه من قبل المحكمة لأن الشخص لديه دين مستحق. في أغلب الأحيان، يتم فرض الحجز على ممتلكات الأشخاص الذين أعلنوا إفلاسهم. إذا كان هناك عبء مماثل، فمن المستحيل إكمال الصفقة العقارية. وفي الواقع، فإن وجود مصادرة هو الشيء الوحيد الذي يجعل من المستحيل قانونًا بيع شيء بمثل هذا التقييد.
الرهن العقاري هو أيضا عبء شائع إلى حد ما. وهذا، كما سبق توضيحه أعلاه، ليس هو السبب وراء عدم إمكانية إتمام المعاملة.
والنوع الأخير من الأعباء هو إدارة الثقة. بالنسبة لمشتري العقارات، فإن وجود قيود مناسبة لا يمثل مشكلة خاصة. من السهل جدًا إزالة كائن من إدارة الثقة. ولكن يجب أن يتم ذلك قبل إجراء المعاملة.
هناك أربعة أنواع رئيسية من الأعباء، وسيتم مناقشة كل منها بمزيد من التفصيل أدناه.
إذن النوع الأول هو الإيجار.
ولعل جوهر هذا القيد، بدرجات متفاوتة من الغموض، واضح للجميع. باتباع القواعد، من الضروري صياغة اتفاقية سكن، والتي تحدد العديد من جوانب الاتفاقية بين المالك والمستأجر. بعد ذلك، يجب توقيع الوثيقة المعدة من قبل الطرفين، وإلا فلن يكون للاتفاقية أي قوة قانونية على الإطلاق. عند الانتهاء من جميع الإجراءات الشكلية، يحصل المستأجر على العقار من المالك للحيازة والاستخدام المؤقتين.
النوع الثاني هو إدارة الثقة.
يمكن للمالك نقل الملكية إلى إدارة الثقة إلى شخص آخر لفترة محددة على وجه التحديد. وفي هذه الحالة يبقى حق الملكية بالكامل للمالك، ويتولى “الشخص الآخر” بدوره التصرف في هذا العقار مع مراعاة مصلحة مالكه القانوني أو طرف ثالث. ومن الجدير بالذكر أنه، كما في الحالة الأولى، يجب صياغة اتفاقية مكتوبة أو الحصول على قرار مناسب من المحكمة.
النوع الثالث هو الارتفاق.
الارتفاق هو اتفاق مؤقت على الحق في الاستخدام المحدود لقطعة أرض. يتم إبرام هذه الاتفاقية في حالة الحاجة إلى السفر والمرور عبر العقارات المجاورة وتشغيل خطوط النقل والتمديد وغيرها من احتياجات المواطن، والتي لا يمكن تلبيتها إلا من خلال إنشاء حق الارتفاق.
يتم تصنيف حقوق الارتفاق الخاصة والعامة.
يتم تجميع القطاع الخاص بمشاركة الاتفاقية المطلوبة والمالك المؤامرة المجاورة. يتم إنشاء حقوق الارتفاق العامة، إذا لزم الأمر، لصالح السكان المحليين والدولة والحكومات المحلية ويتم إنشاؤها من خلال القانون واللوائح وهيئات الحكم الذاتي.
هذا التلاعب بالعقارات، مثله مثل الآخرين، يتطلب تسجيل الدولة.
وأخيرا وليس آخرا، هو الرهن العقاري.
يتم إنشاء الرهن العقاري في حالة استلام التزام اتفاقية قرض، بموجب اتفاقية شراء وبيع أو قرض أو إيجار وما إلى ذلك ويمثل ضرورة قيام أحد الطرفين بدفع مبلغ قيمة العقار المرهون.
هذه العمليةيتضمن الإدخال الإلزامي في سجل الدولة عن طريق تقديم طلب من قبل المتعهد أو المرتهن.
أي نوع من أنواع الرهن المعروض هنا يمكن أن يقع بشكل كبير على العقار الذي ترغب في شرائه، لذلك توفر شركتنا الفرصة ل في أسرع وقت ممكنوبأقصى قدر من الراحة لك، احصل على مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات (USRE).
نحن في جميع أنحاء ثلاث سنواتنحن نعمل واضعين وقتك الثمين في الاعتبار، حيث نقوم بإصدار البيانات بشكل أسرع بكثير من منافسينا في هذا المجال، ونحرص على سلامة أموالك بعدم تواجدك على موقعنا واجبات الدولةوأسعار منخفضة بشكل يبعث على السخرية.
 |
الخيار الأفضل هو الاتفاق مع المالك على إزالة الرهن قبل تحويل الأموال إليه! اذهبوا وصوّروا معًا. إذا لم يكن ذلك ممكنا، فمن الأفضل رفض الشراء!
إذا تم إبرام صفقة وكان هناك قيود على العقار، فسيكون من المستحيل تقريبًا تسجيل نقل الملكية في هذه المرحلة.
عدة متغيرات:
- انتظر حتى يتم رفع العبء عن طريق الهيئة التي أنشأته.
- الخيار الثاني هو إعلان بطلان العقد في المحكمة على وجه التحديد على أساس استحالة تنفيذه مرة أخرى. إذا صدر القرار لصالحك، ستقوم المحكمة بإنهاء العقد وإلزام الطرف الآخر بإعادة الأموال.
فيديو حول كيفية فحص قطعة الأرض بدقة قبل الشراء:
- استحالة بناء أي منشأة رأس المال(باستثناء الهياكل المؤقتة - لا يلزم تسجيلها في السجل العقاري)؛
- حظر التصرف - البيع أو التبادل أو توفير إدارة الثقة.
- لا توجد شروط يمكن بموجبها رهن قطعة أرض للبنك للحصول على قرض.
الخلاصة: يضمن طلب مقتطف من سجل الدولة الموحد للعقارات أن مقدم الطلب سيكون على علم بأي محظورات أو قيود فيما يتعلق بالموضوع محل الاهتمام. لا يجوز فرض الحظر بأثر رجعي قبل تاريخ استلام المستخرج من السجل.
كيفية إزالة العبء؟
تعتمد طريقة إزالة الأعباء من المنزل الخاص على نوع القيد المفروض عليه. يمكن اعتبار مبدأ التخلص من المشكلة المقابلة باستخدام مثال محدد - الرهن العقاري.
لذلك، بعد سداد قرض المنزل بالكامل، ستحتاج إلى الاتصال بالبنك، حيث تحتاج إلى كتابة طلب مناسب. وبناءً عليه سيتم إصدار فاتورة تفيد بإرجاع الرهن العقاري.
الخطوة التالية هي التسجيل في MFC والوصول إلى هناك في الوقت المحدد. ستحتاج في المركز إلى تقديم رهن عقاري من البنك، والذي سيتم فحصه من قبل أحد موظفي MFC. بعد ذلك، ستحتاج أيضًا إلى ملء طلب في المركز.
إذا لم يكن لدى موظف MFC أي أسئلة وتم إعداد الطلب بشكل صحيح، بعد فترة زمنية معينة، ستدخل التغييرات المقابلة حيز التنفيذ وستنعكس في سجل الدولة الموحد للعقارات. بعد ذلك، يمكنك التحقق من الحقيقة ذات الصلة من خلال الحصول على مقتطف منها.
في المركز، يتم تنظيم الإجراء المقابل بشكل صارم. يتم التحقق من المعلومات المقدمة وإجراء التغييرات على السجل خلال 3 أيام عمل. في بعض الحالات، قد يستغرق الإجراء وقتًا أطول - حتى 5 أيام عمل. يلزم يومين لإرسال المستندات من قسم إلى آخر.
ولكن في كثير من الأحيان يكون إجراء إزالة الأعباء أبسط. ترسل العديد من البنوك بشكل مستقل طلبات لإجراء تغييرات على سجل الدولة الموحد. في مثل هذه الحالات، تنعكس حقيقة السداد الكامل للرهن العقاري في السجل بعد 14 يومًا. لذلك، إذا لم تظهر معلومات حول إزالة الأعباء خلال هذا الوقت بعد إغلاق القرض في بيان USRN، فيجب عليك إما الاتصال بالبنك أو اتباع الإجراء الموضح أعلاه بنفسك.
كما ترون، يوصى بإزالة الأعباء كلما أمكن ذلك. علاوة على ذلك، في بعض الحالات يكون من السهل جدًا القيام بذلك. على الرغم من أنه في بعض الأحيان (كما هو الحال في حالة الاعتقال) قد تنشأ صعوبات كبيرة.
لا يمكن إثبات الاعتقال أو التقييد إلا من قبل هيئة متخصصة - المحكمة. لا أحد لديه حقوق مماثلة في السجل العقاري. حتى البنك، إذا كانت هناك قيود على التصرف، ليس له الحق في ذلك من جانب واحدحجز اسر يستولى.
استثناء: يمكن فرض رهن في سجل الدولة الموحد للعقارات على أساس اتفاقية تعهد موثقة. يقوم نفس البنك بإزالة حق التعهد عند سداد الدين بموجب اتفاقية القرض الرئيسية.
عندما يتم اكتشاف عبء، هناك واحد فقط طريقة قانونية- تقديم شكوى (في حالة انتهاك الحقوق) إلى المحكمة. وتفرض المحكمة الحجز أو التقييد بناءً على استنتاجها الخاص، وبالتالي فإن إزالة هذه الأعباء ممكنة أيضًا في أي مرحلة من مراحل المراجعة القضائية دون استثناء.
ولا يمكن إزالة الرهن إذا كان الطرف مقدم الطلب أو الشكوى لا علاقة له بالنزاع قيد النظر. وسوف ترفض المحكمة هذا الطلب.
كيف تتجنب شراء منزل خاص مع الأعباء؟
معظم الأعباء لا تمنع تنفيذ الصفقة العقارية. لكن وجودهم غالبا ما يثني الناس عن شراء العقارات، التي تخضع لقيود مقابلة. من خلال المعلومات الواردة أدناه، يمكنك التعرف على كيفية تجنب شراء منزل خاص به أعباء وما يجب فعله إذا كان العقار به قيود.
هل هناك فرق بين التقييد والرهن على منزل خاص؟
لا، إنه نفس الشيء. على الأقل هذا صحيح بالنسبة التشريع الروسي. وينعكس هذا في القانون الاتحادي رقم 122 المعتمد في 21 يوليو 1997. وعلى الرغم من أن القانون ذي الصلة قد فقد قوته الآن، فإن مفهومي التقييد والأعباء المطبقين على العقارات يظلان متماثلين.
كيفأصحاب العقاراتفحص المنازل الخاصة للأعباء.
1) بإصدار مستخرج من سجل الدولة الموحد.
2) قبل إتمام الصفقة، يحتاج أصحاب العقارات إلى جمع عدد كبير جدًا من المستندات التي تؤكد حقيقة أن كل شيء على ما يرام مع العقار وأن مالكه الجديد لن يواجه مشاكل معه.
3) أحد أهم المستندات في هذه الحزمة هو مستخرج شهادة من سجل الدولة الموحد للعقارات. أنه يحتوي على كمية كبيرة من المعلومات التي تعكس الوضع القانوني للكائن. تصف إحدى الفئات في الشهادة المقابلة وجود أعباء أو، بمعنى آخر، قيود.
على الرغم من المزايا التي لا شك فيها للشقق في المباني الجديدة، فإن الظروف لا تسمح لك دائمًا بالحصول على أمتار مربعة "جديدة تمامًا". ووفقا للإحصاءات، فإن غالبية المعاملات العقارية لا تزال تتم في السوق الثانوية. ومع ذلك، فإن الشقق ذات التاريخ يمكن أن تكون محفوفة ببعض المفاجآت غير السارة، والتي يسميها المحامون المفهوم العام"العائق". ومن المفيد أن تعرف كيف تنشأ وكيف يمكن أن تكون هذه العقارات خطيرة، حتى لو كنت لن تشتري شقة "بمهر". ستساعدك هذه المعلومات على حماية نفسك من المحتالين والتعامل بشكل صحيح مع مسألة شراء السكن في المستقبل.
على الرغم من المزايا التي لا شك فيها، فإن الظروف لا تسمح لك دائما بالحصول على متر مربع "جديد". ووفقا للإحصاءات، فإن غالبية المعاملات العقارية لا تزال تتم في السوق الثانوية. ومع ذلك، فإن الشقق ذات التاريخ قد تكون محفوفة ببعض المفاجآت غير السارة، وهو ما يسميه المحامون بالمفهوم العام “للاعباء”. ومن المفيد أن تعرف كيف تنشأ وكيف يمكن أن تكون هذه العقارات خطيرة، حتى لو كنت لن تشتري شقة "بمهر". ستساعدك هذه المعلومات على حماية نفسك من المحتالين والتعامل بشكل صحيح مع مسألة شراء السكن في المستقبل.
ماذا يعني الرهن على الشقة؟
يشير المصطلح القانوني "العبء" إلى وجود قيود على بعض الإجراءات المتعلقة بالعقارات (على سبيل المثال، المعاملات، والاستخدام). الحالة الأكثر شيوعا من "المثقلة" متر مربعيكون . تشمل الأعباء الأخرى ما يلي:
- المعاش مع صيانة الحياة؛
- إيجار؛
- الاستيلاء على الممتلكات؛
- الوصاية؛
- إدارة الثقة.
تكلم بلغة بسيطةفإن وجود الرهن يعني أنه لا يمكن للمالك التصرف في الشيء المرهون إلا بموافقة المرتهن.
إجراءات بيع المساكن مع الأعباء
على الرغم من وجود بعض القيود، إلا أنه في معظم الحالات، يمكن طرح العقارات المرهونة للبيع. ومع ذلك، لتنفيذ المعاملة، سيكون من الضروري الحصول على موافقة المرتهن أو متلقي الأقساط السنوية أو الأشخاص الآخرين الذين تتأثر حقوقهم بالأعباء. يكمن الخطر الرئيسي بالنسبة للمشتري في حقيقة أن البائع غير النزيه قد يحاول إخفاء وجود مثل هذا "المهر" في الشقة. نتيجة لذلك، إلى جانب السكن، سوف تحصل على التزامات إضافية لاستكمال الغرباء أو المنظمات. ومع ذلك، إذا لم يخفي المالك وجود الرهن، فقد يكون سعر هذا العقار أقل بكثير من سعر السوق (بنسبة 30-50٪)، لذلك لا يجب أن ترفض على الفور خيار شراء عقار مرهون.
كيف يتم بيع شقة مع الرهن؟ ويعتمد هذا على نوع القيد المطبق. المخطط الأكثر رسوخًا هو شراء وبيع العقارات التي تعهد بها البنك. في هذه الحالة، لإتمام الصفقة، من الضروري الحصول على موافقة المرتهن والإشارة في الاتفاقية إلى شروط تحويل الدين إلى المشتري. عندما يفي المالك الجديد بالتزاماته تجاه البنك، يمكن إزالة العبء عن الشقة.
بعض الوضع أكثر تعقيدا، إذا أصبح البائع مالك الشقة بموجب اتفاقية الأقساط السنوية مدى الحياة، أي أنه ملزم بإعالة المالك السابق للمتر المربع. في هذه الحالة، سيتطلب بيع الشقة الحصول على إذن كتابي من المستأجر، وستنتقل جميع الالتزامات بموجب عقد الإيجار إلى المالك الجديد. يعتبر هذا النوع من المعاملات محفوفا بالمخاطر للغاية: يعتمد الكثير على تفاصيل العقد، لذلك يجب النظر في كل حالة على حدة.
هناك عقبة خطيرة أخرى أمام التصرف الحر في الشقة وهي الوضع الذي يتم فيه تسجيل المواطنين الذين ليسوا مالكين ولكن لهم الحق في الإقامة. شراء مثل هذا السكن غير مرغوب فيه للغاية: قد تكون الوعود اليمينية للتحقق لاحقًا كلمات فارغة، وسيتعين عليك إخلاء المستأجرين غير المدعوين من خلال المحكمة. إذا تم تسجيل القاصرين أو المقيمين غير القادرين في الشقة، فلن يكون من الممكن تنفيذ المعاملة دون موافقة سلطات الوصاية.
كيفية إزالة الرهن من العقارات
وبمجرد استيفاء الشروط المرتبطة بالرهون، يمكن رفع القيود المفروضة على استخدام العقارات بالكامل. تتم عملية إزالة الرهن إما في المحكمة أو بموافقة المرتهن. في حالة الرهن العقاري، بعد سداد القرض، تحتاج إلى الاتصال بسلطات تسجيل الدولة مع حزمة المستندات التالية:
- أقوال المرتهن والمرتهن؛
- بيانات صاحب الرهن العقاري.
- مذكرة الرهن العقاري مع مذكرة سداد الالتزامات كلياأو الحل محكمة التحكيمحول إنهاء الرهن العقاري.
وفقا للفقرة 1 من المادة 25 القانون الاتحاديبتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري"، تتم إزالة العبء خلال 3 أيام عمل. ومع ذلك، من الأفضل معرفة مكان الاحتفاظ بالرهن العقاري على الشقة مسبقًا. هناك حالات يقوم فيها البنك بتخزين هذه المستندات في مدينة أخرى، مما قد يؤدي إلى زيادة مدة استحقاق سجل تسجيل الرهن العقاري.
إذا كانت القيود مرتبطة بعقد القسط السنوي، فإن إزالة العبء لا يمكن أن تكون ممكنة إلا بعد وفاة متلقيه.
هل من الممكن استئجار شقة مع الرهن؟
ومن الحالات المتكررة الرغبة في استخدام العقارات المرهونة لتوليد دخل إضافي. كقاعدة عامة، تنطبق القيود الحالية على الحق في نقل الممتلكات (البيع، هدية)، لكنها لا تمنع استخدامها. وهذا يعني أنه من الممكن أن يتم رهنك قانونيًا من خلال الحصول أولاً على موافقة المنظمة التي تعمل كصاحب الرهن. إذا لم يتم تحديد القيود المفروضة على التصرف في السكن بشكل محدد (على سبيل المثال، في اتفاقية مع أحد البنوك)، فلن تكون هناك حاجة إلى تصاريح إضافية لتأجيره.
حيث للتحقق من وجود عبء على الشقة
يجب تحديد ما إذا كان الأمر يستحق شراء شقة مرهونة من خلال التقييم الدقيق للفوائد المحتملة والمخاطر الحالية. ومع ذلك، حتى عند شراء شقة "نظيفة"، لا ينبغي للمرء أن ينسى توخي الحذر، وقبل الصفقة، قم بفحص العقار بحثًا عن أي أعباء قد يكون المالكون قد التزموا الصمت بشأنها. من السهل جدًا القيام بذلك: يتم تسجيل جميع القيود المفروضة في ملف واحد سجل الدولةالحقوق في العقارات.
يمكنك طلب مقتطف من الشقة التي تهتم بها بعدة طرق: اتصل شخصيًا بمكتب Rosreestr، أو استخدم خدمات المركز متعدد الوظائف، أو اطلب معلومات ضروريةمن خلال بوابات rosreestr.ru أو gosuslugi.ru. يجب عليك أولاً دفع رسوم الدولة المحددة وملء الطلب. المعلومات حول وجود عبء واردة في الفقرة 4 من المقتطف من سجل الدولة الموحد. إذا لم يتم فرض أي قيود على العقار، فسيتم وضع علامة "غير مسجل" على العنصر المقابل.
أولغا فيدوسوفا، مراسلة موقع GdeThisDom.RU
عند البحث عن مسكن مناسب للشراء، غالبًا ما يصادف المواطنون هذا المفهوم النقاء الشرعيخاصية محددة. وبشكل عام، فهذا يعني أن المالك الجديد سيكون قادرًا على التصرف في مساحة المعيشة المشتراة دون قيود. لكن في بعض الأحيان تأتي العقارات مصحوبة بعبء، أي تقييد حقوق الملكية. في هذه المقالة، سنلقي نظرة على مفهوم "الرهن على الشقة"، ما هو، ومدى خطورة شراء مثل هذه العقارات، بالإضافة إلى الفروق الدقيقة الرئيسية في معاملة الشراء والبيع وأين يقع الرهن على الشقة تتم إزالة الشقة.
يمنح القانون المدني للاتحاد الروسي أصحاب العقارات صلاحيات معينة تشكل حق الملكية (القانون المدني للاتحاد الروسي، المادة 209):
- الحيازة هي دليل مستندي على أن مواطناً معيناً يملك عقاراً معيناً.
- الاستخدام هو فرصة للعيش، وكذلك الاستفادة من الخصائص المفيدة للملكية والاستيلاء عليها.
- التصرف – القدرة على نقل حقوق الملكية بأي طريقة مسموح بها (البيع، التبرع، الوصية، الخ).
الرهن على الشقة يمنع صاحبها من التصرف في عقاره. وهذا يعني أن هناك مصالح وحقوق قانونية لأطراف ثالثة في عقار معين.
ما هو الرهن على الشقة
إن فرض رهن على الشقة يحرم صاحبها من حق التصرف في العقار. يمكنك شراء العقارات ذات التاريخ القانوني في ظل الظروف التالية:
- الأنشطة الاحتيالية. يقوم بائعو العقارات بإخفاء وجود قيود على حقوق الملكية عن المشتري عمدًا. على الرغم من أن التحقق من النقاء القانوني للشقة هو جزء ضروري من الصفقة، فإن العبء الحالي غالبا ما يظل في منطقة المعلومات السرية. وعلى الرغم من أنه بعد اكتشاف مثل هذه الحقيقة، يمكنك إنهاء اتفاقية البيع والشراء، إلا أنه لا يوجد من يسترد الأموال المدفوعة منه.
- موافقة المشتري المستنيرة. هناك مقترحات في سوق العقارات يقوم فيها البائعون بإبلاغ المشترين المحتملين بصدق بوجود قيود على مساحة المعيشة. وفي هذه الحالة، يتم تخفيض السعر بحوالي 50% من سعر السوق القياسي. تعتبر هذه الشقق جذابة لأولئك الذين يحتاجون إلى مساحة معيشية خاصة بهم، ولكنهم لا ينوون بيعها أو التصرف فيها بأي شكل آخر في السنوات القادمة.
أنواع محتملة من العبء
المواطنون الذين يعيشون في مساكنهم الخاصة لا يشككون حتى في الأعباء الموجودة على الشقة. هناك عدة خيارات للقيود التي تمنع الحق في التصرف في العقارات وفقًا لتقديرك الخاص:
- القرض العقاري. أحد الخيارات الأكثر شيوعًا. بعد التقدم بطلب للحصول على رهن عقاري وشراء شقة بالائتمان، يتم تعهدها للبنك الذي يسجل الرهن لدى Rosreestr. لن تتم إزالته من الشقة إلا بعد سداد الدين المستحق على الدائن بالكامل.
- يقبض على. إذا ظهر عقار في بعض القضايا القضائية كممتلكات متنازع عليها أو كضمان في حالة التخلف عن سداد التزامات الديون، يتم الاستيلاء عليها حتى نهاية الإجراءات. وبناء على ذلك، لن يتم رفع جميع القيود المفروضة على الشقة إلا بقرار من المحكمة.
- إيجار. كما أن التزام المالك بالتخلي عن منزله مقابل الرعاية والصيانة مدى الحياة يحرمه من فرصة التصرف في العقار. لا يمكن إزالة العبء عن الشقة في مثل هذه الحالة إلا بعد وفاة صاحبها.
- إدارة الثقة. يتم تعيين مدير الثقة بغرض تفويض جزء من السلطة لإدارة عقار معين. اعتمادًا على شروط الاتفاقية، يجوز رفع القيود عند انتهاء مدتها أو بعد وفاة الوصي.
- إيجار. وبموجب الاتفاقية، يتم نقل العقار للاستخدام إلى طرف ثالث. حتى تاريخ انتهاء صلاحية الوثيقة، لا يحق للمالك إخلاء السكان أو نقل الممتلكات. عند إبرام عقد إيجار طويل الأجل، يتم تسجيل العقد لدى Rosreestr، الذي يفرض قيودًا على حق التصرف في الشقة.
- الوصاية. ينطبق على الأطفال القصر الذين يمتلكون العقارات. الوضع الأكثر شيوعًا عندما تفرض سلطات الوصاية قيودًا هو شراء السكن باستخدام رأس المال العائلي. في مثل هذه الحالة، يصبح جميع أفراد الأسرة، بما في ذلك الأطفال، أصحاب الشقة على قدم المساواة. ولا يجوز بيعه دون إذن من سلطات الوصاية.
المشاكل والمخاطر المحتملة
فحص العقارات (شقق، منازل، قطعة أرض) لوجود أعباء يجب أن يتم في مرحلة التحضير للصفقة. لكن الكثيرين يتجاهلون هذه المرحلة إما عن وعي أو عن جهل. مثل هذا الإهمال يمكن أن يؤدي إلى عدد من العواقب غير السارة:
- ضرورة إنهاء عقد شراء العقارات. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن جميع التكاليف المتكبدة لإتمام الصفقة (تثمين العقارات، المستندات التي سيتم تقديمها إلى البنك، وما إلى ذلك) لا تخضع للتعويض إلا في المحكمة بعد إثبات ذنب بائع العقار.
- زيادة النفقات. على سبيل المثال، لرفع القيد، قد تحتاج إلى دفع جزء من الدين للبنك أو غرامة على السكان الذين يستأجرون المبنى. إذا كنت لا ترغب في خسارة مساحة معيشتك وإنهاء عقد البيع، فيجب إدراج هذه النفقات في ميزانية الأسرة.
- البائع يرفض الصفقة. إذا رفض صاحب المنزل بيع العقار أو التصرف فيه بطريقة أخرى بعد استخدام جزء من الأموال لسداد الدين، فيجب إعادة هذه الأموال إلى المحكمة.
كيفية إزالة الرهن من الشقة بعد السداد
الشرط الأساسي لإزالة جميع القيود القانونية من العقارات هو إزالة الظروف التي تسببت في فرضها:
- في البنك. فقط بعد السداد الكامل للديون البنكية يمكن إزالة العبء من الشقة. للقيام بذلك، تحتاج إلى الاتصال بـ MFC أو Rosreestr أو مباشرة إلى مؤسسة الائتمان(على سبيل المثال، في Sberbank، يمكنك إزالة القيود المفروضة على الشقة باستخدام مخطط مبسط). سوف تحتاج إلى تقديم طلب لإزالة جميع القيود المفروضة على العقارات، فضلا عن تقديم الحزمة اللازمة من الوثائق.
مهم! من أجل إزالة الأعباء الموجودة على شقة في فرع MFC المحدد، ستحتاج أولاً إلى الحصول على الرهن العقاري الأصلي على العقار من البنك.
- ومن خلال المحكمة يمكن إزالة الرهن من الشقة إذا فرض على أساسه الاعتقال القضائي. في أغلب الأحيان، يكون ذلك ممكنا بعد الانتهاء من المحاكمة أو على أساس التماس منفصل من أحد الأطراف.
- أما جميع الحالات الأخرى (إدارة الثقة، الإيجار، الخ) فيجب أن يكون لديها ما يثبت انتهاء مدة صلاحية الأوراق التي تكون أساساً لفرض القيود أو حقيقة وفاة الفاعل المجيد. في مثل هذه الحالة، سيكون من الممكن إزالة القيود من الشقة في Rosreestr.
- من خلال خدمات الدولة. تعد إزالة القيود من الشقة عبر البوابة أسرع وأكثر ملاءمة مما كانت عليه في الحياة الواقعية. للقيام بذلك، ستحتاج إلى ملء جميع الطلبات عبر الإنترنت وإجراء مسح لجميع المستندات التي قد تكون مطلوبة لإزالة العبء من الشقة.
كيف يتم تقييد حقوق المالك؟
ومهما كان نوع الأعباء المفروضة على الشقة المطبقة في حالة معينة، فإن النتيجة ليست مريحة للمالك: فهو غير قادر على التمتع بحقوقه بالكامل.
أولاً وقبل كل شيء، الحقوق التالية محدودة:
- العقارات مع القيود لا يمكن أن تكون بمثابة الممتلكات الجانبيةعند التقدم بطلب للحصول على القروض أو القروض أو السلف. هذه الحقيقة لها أهمية سلبية كبيرة، لأن معظم المواطنين، بعد شراء مساحة للعيش، ليس لديهم الصناديق الخاصةللإصلاحات أو شراء المفروشات.
- استحالة الاغتراب. العيب الرئيسي للسكن مع القيود القانونية هو أنه من المستحيل "التخلص منه" بناءً على طلب المالك.
هل من الممكن التسجيل في شقة مع الرهن؟
يمكنك التسجيل في مثل هذا السكن. مالك الشقة وأولاده مسجلون على مساحة سكنية بدون أمتار شروط إضافية. كل ما تحتاجه هو تقديم طلب إلى مكتب الجوازات والتوافر وثائق ضرورية(شهادات ميلاد الأبناء ووثيقة تؤكد ملكية العقارات). لتسجيل الزوج أو الأشخاص الآخرين، ستكون موافقة الأطراف الثالثة المتعلقة بالأعباء المفروضة على الشقة مطلوبة. على سبيل المثال، البنك الذي يحمل مذكرة الرهن العقاري.
إيجابيات وسلبيات شراء شقة مع الرهن
الميزة الأكثر أهمية لشراء مثل هذه العقارات هو سعرها المنخفض. إذا تحدث البائع بصراحة عن القيود الحالية، فسيتم تقليل تكلفة الأمتار المربعة بمقدار النصف تقريبا.
العيب الرئيسي هو عدم القدرة على التمتع الكامل بحق ملكية السكن (التصرف في الممتلكات).
لتقرر ما إذا كانت القيود جيدة أم سيئة، عليك أن تفهم ما هي. إذا كان من الواضح على الفور وجود ملكية مشتركة في ملكية واحدة حقوق متساويةيدعي العديد من المالكين أن العبء ليس بهذه البساطة. الرهن هو الحق في الحصول على مساحة معيشة لأطراف ثالثة ليست المالكين. إذا كان المشتري المحتمل على استعداد للانتظار لفترة طويلة قبل إزالة العبء (المعاش السنوي، والإيجار طويل الأجل)، فإن الفائدة واضحة - سعر منخفض.
إذا لم يكن الأمر كذلك، بل وأكثر من ذلك، عند الشراء، ليس لديك أي فكرة عن مطالبات الأطراف الثالثة، ولا يمكن تجنب العواقب والمخاطر.
شراء شقة بالرهن خطوة بخطوة
إذا اشترى شخص ما عقارًا مرهونًا للبنك طوعًا، فإن عددًا من الأسئلة الواضحة تنشأ: كيفية جعل العقار ملكًا له، وكيف يمكن رفع القيود، وكيفية إضفاء الطابع الرسمي على المعاملة، وكم ستكلف كل هذه التكاليف. لنفكر في عملية الشراء باستخدام مثال الرهن العقاري:
- البحث عن العقارات المناسبة. من الضروري فحص الممتلكات بعناية من أجل إجراء تقييم واقعي للقيود والخيارات الحالية للتفاعل مع المنظمة التي فرضتها.
- المفاوضات حول السعر والجوانب الرئيسية للصفقة.
- خاتمة اتفاق أولي(يجب عرض هذه الوثيقة على محامٍ ذي خبرة للحصول على المشورة المهنية).
- الحصول على الشهادات والإفادات التي تؤكد وجود الرهن.
- يتم تحويل الأموال وتوقيع العقد في نفس اليوم. أولاً، يقوم المشتري بتحويل الأموال إلى البنك، وسداد الدين، ومن ثم يتم إبرام اتفاقية شراء وبيع بين البائع والمشتري.
- تسجيل الاتفاقية في Rosreestr.
- كتابة طلب إزالة الرهن من الشقة (و).
- دفع واجب الدولة لإزالة الأعباء.
- الحصول على شهادة عدم وجود قيود على مساحة المعيشة (إذا رغب مقدم الطلب، يمكن الحصول على الوثيقة من Rosreestr أو أي مركز متعدد الوظائف تابع للدولة).
- سداد رصيد الأموال لبائع العقار (الفرق بين دين البنك وسعر بيع مساحة المعيشة).
- الحصول على شهادة تسجيل حقوق الملكية الجديدة.
كيفية إزالة الرهن من الشقة بعد سداد الرهن العقاري
لجعل منزلك خاليًا من قيود الرهن العقاري، يجب أن يكون لديك العديد من المستندات المهمة في متناول اليد:
- اتفاقية قرض؛
- الرهن العقاري؛
- شهادة من البنك تؤكد إغلاق حساب القرض وعدم وجود مطالبات ضد المقترض.
يمكن تقديم هذه المستندات إلى:
- إلى روزريستر؛
- في MFC.
سوف تحتاج إلى كتابة طلب لإزالة العبء من شقة الفرد.
مهم! إزالة القيود مجانية. يتم دفع رسوم الدولة البالغة 350 روبل إذا كان مقدم الطلب يرغب في إجراء تغييرات على شهادة الملكية.
إذا كنت لا تعرف كيفية العثور على جميع المعلومات حول مساحة المعيشة التي تفضلها وعدم الوقوع في الفخ، فاستخدم نصيحة الخبراء:
- بالنسبة لأي معاملة عقارية، اطلب مقتطفًا من سجل الدولة الموحد. وسيعكس جميع الأعباء والقيود اعتبارًا من تاريخ إنشاء الطلب.
- إذا تم بيع العقار مباشرة بعد حصول المالك على حقوق الميراث، فمن الأفضل الانتظار لفترة إضافية وشراء مساحة للعيش دون المخاطرة بمواجهة ورثة "متأخرين".
- عند شراء ملكية مشتركة، اطلب من البائع تقديم مستند يؤكد رفض الملاك المتبقين حق الاستحواذ الشفعي. سيساعد هذا لاحقًا في تجنب مشاكل مثل الاستيلاء على العقارات (فقط المحكمة هي التي يمكنها فرض مثل هذا التقييد).
خاتمة
قبل أن تخاف من الأعباء والقيود، عليك أن تزن بعناية جميع إيجابيات وسلبيات الاقتراح، وتحديد نطاق الأولويات والفرص الشخصية. إن العيش في مسكن يتمتع فيه شخص آخر ببعض الحقوق ليس بالأمر السهل، ولكن الحصول على مسكن جديد مريح (على سبيل المثال، شقة مرهونة) بسعر منافس – مغري.
يرجى التسجيل ل استشارة مجانيةاتصل بمحامينا لتوضيح جميع جوانب رهن الشقة التي وجدتها كخيار للشراء أو البيع.
نحن في انتظار أسئلتك في التعليقات وسنكون ممتنين إذا قمت بتقييم المنشور وإعجابك به.
العقارات ذات الأعباء أمر شائع اليوم. قد يكون سبب فرض القيود على التصرف في الممتلكات هو الرهن العقاري، أو رغبة المالك في منع بيع المساكن من قبل أطراف ثالثة، أو الاستيلاء. نقترح عليك أن تفهم ما هو العبء على الشقة وما هي القيود المفروضة على الحقوق التي تفرضها.
ما هو الرهن، وما هي أنواعه؟
يُفهم الرهن عادةً على أنه حقوق الأطراف الثالثة التي ليست مالكة للعقارات والتي تنشأ في ظل ظروف معينة.
إجراءات تقييد حقوق المالك القانوني عند التصرف في الممتلكات. يمكن أن ينشأ الرهن إما بناءً على طلب المالك (التعهد) أو بدون مشاركته (الاعتقال).
وفي كلتا الحالتين، دون موافقة الطرف المستحوذ، لا تتاح للمالك فرصة التصرف الكامل في العقار.
وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" ، تشمل شروط حدوث الرهن ما يلي:
- يعتبر تحويل العقارات كضمان مصرفي هو الوضع الأكثر شيوعًا؛
- إبرام اتفاقية الأقساط مع الصيانة مدى الحياة؛
- حق الاستخدام (الإيجار، الاستخدام المجاني، حقوق الارتفاق) المحدد لمدة تزيد عن عام؛
- النقل تحت إدارة الثقة في حالة الميراث، والوصاية (الوصاية)، وإفلاس الفرد؛
- أخرى، مثبتة الأفعال التشريعية، الظروف، على سبيل المثال، ما إذا كان العقار ينتمي إلى التراث الثقافي.
إذا تم الاعتراف بالمنزل أو الشقة من قبل لجنة خاصة كسكن للطوارئ، فإن هذا يشكل أيضًا عبئًا. إن بيع هذه العقارات أو رهنها غير قانوني، وهذه المعاملات باطلة.
فرض رهن على شقة للفرد
الأسباب التي تستلزم فرض قيود على الحق في استخدام العقارات هي:
- قرار المحكمة الذي دخل حيز التنفيذ القانوني؛
- معاملة مدنية مختومة باتفاقية؛
- تقارير تقييم لجنة الخبراء أو قرار الإدارة المحلية بالاعتراف بأن المبنى غير آمن؛
- إجراءات التوثيق لفتح الميراث مع النقل اللاحق للعقار السكني ؛
- اتفاقية القرض القانوني مع البنك.
وبما أن فرض الرهن يعني تقييد المعاملات مع العقارات، فإنه يخضع للتسجيل الإلزامي في Rosreestr. يمكن تنفيذ الإجراء إذا تم توثيق الحق في تنفيذه. على سبيل المثال، في حالة إصدار رهن عقاري أو قرض مضمون، يوفر البنك اتفاقية مع العميل، على أساسها يقوم موظفو Rosreestr بتسجيل أن العقار خاضع للرهن.
⇒ في الحالة التي يكون فيها من الضروري فرض عبء على مساحة المعيشة إلى فرد، عليك أن تأخذ في الاعتبار أن القيام بذلك بدون قرار المحكمةولا يجوز ذلك إلا لمالك العقار أو ورثته (بعد وفاة الموصي). يتم اتخاذ مثل هذه الإجراءات من قبل أصحاب العقارات لتجنبها الأنشطة الاحتياليةمن أطراف ثالثة.
ويجب تسجيل الرهن، مثله مثل حق الملكية.
يتم تنفيذ الإجراء بمبادرة من المالك أو المشتري. إذا تم تسجيل الرهن من قبل أطراف ثالثة، فيجب إخطار صاحب حقوق الطبع والنشر بذلك. يتم فرض القيود على المعاملات مع العقارات منذ لحظة الإدخال في سجل الدولة الموحد. كقاعدة عامة، لا يستغرق الإجراء أكثر من شهر بعد تقديم حزمة المستندات.
كيفية تسجيل حمولة
يحق لمالك العقار فرض حظر على إجراءات التسجيل في العقارات التي يملكها. سيؤدي هذا إلى القضاء على الإجراءات الاحتيالية من جانب المستأجرين على سبيل المثال. غالبًا ما يلجأ الورثة إلى مثل هذه الإجراءات الذين يخشون الاعتداء على ممتلكاتهم من قبل الأقارب أو الغرباء الذين لديهم إمكانية الوصول إلى وثائق السكن.
كما ذكرنا سابقًا، من أجل تسجيل الرهن، من الضروري تقديم أوراق إلى Rosreestra تؤكد وجود أسباب لهذا الإجراء.
وتشمل هذه:
- شهادة تؤكد ملكية العقارات؛
- جواز السفر المساحي لمنزل أو شقة؛
- عقد الإيجار أو شهادة فتح قضية الميراث؛
- المستندات الشخصية لمالك الشقة (جواز السفر أو شهادة الزواج أو الطلاق).
إذا كان تسجيل حقوق الرهن يؤثر على حقوق أطراف ثالثة، فإن موافقتهم الموثقة مطلوبة. وهذا ينطبق على الكائنات العقارية التي تمثل ملكية مشتركةأو السكن الذي حصل عليه الزوجان بشكل مشترك أثناء الزواج.
يمكنك تسجيل عبء من خلال MFC عن طريق تسليم حزمة الأوراق اللازمة لموظفيها. يسمح القانون بنقل الوثائق عن طريق البريد المسجل. وفي كلتا الحالتين، فإن فرض الرهن سوف يستغرق وقتا أطول. يمكنك تسريع العملية بزيارة غرفة التسجيل وتسليم الأوراق لموظفيها شخصياً.
يتم تعيين معرف رقمي لكل إدخال، وبعد ذلك يتم عرضه في سجل الدولة الموحد. وهذا يسمح لمشتري العقار بالتحقق من نقاء المعاملة عن طريق طلب مستخرج من الوثيقة. تكلفة الوثيقة ل على ورقةعند الطلب من خلال MFC سيكون 400 روبل في شكل إلكتروني– 250 روبل. ولتجنب الموقف المحرج، من الأفضل للبائع الإشارة إلى وجود عبء في اتفاقية البيع والشراء.
القيود المفروضة على الاستيلاء على الممتلكات
يتم الاستيلاء على ممتلكات المدين بأمر من المحكمة. وفي نفس الوقت وفي جميع المراحل المحاكمة القضائيةولن يتمكن مالك العقار من بيع العقار أو التبرع به أو رهنه. يتم استخدام الاستيلاء على الممتلكات كأحد التدابير لتأمين مطالبات المدعي وضمان إمكانية تنفيذ قرار المحكمة. بالإضافة إلى الحجز، قد تلجأ المحكمة إلى تدابير أخرى، على سبيل المثال، وضع قيود على الإجراءات التي تهدف إلى نقل الملكية.
يستلزم انتهاك حكم المحكمة فرض عقوبة إدارية تصل إلى ألف روبل. بالإضافة إلى ذلك، يحق للمدعي المطالبة بالتعويض عن الخسائر التي سببها المدعى عليه الذي لم يمتثل لقرار المحكمة.
عليك أن تفهم أن الاستيلاء على العقارات هو إجراء الملاذ الأخير، والذي يستخدم فقط في الحالات التي لا يملك فيها المدين أشياء ثمينة وأموال أخرى بمبلغ يكفي لتلبية المطالبة.
يتم بيع الممتلكات في غضون شهرين بعد اتخاذ المحكمة قرارها النهائي.
القيود المفروضة على استخدام الإسكان الرهن العقاري
الرهن العقاري هو النوع الأكثر شيوعا من الرهن العقاري. عند إصدار قرض لشراء منزل، يحق للبنك حجز الشقة حتى يتم سداد الدين بالكامل. وبهذه الطريقة يضمن المُقرض لنفسه إعادة الأموال. حيث مكان عيش \ سكنلا ينتمي إلى البنك، يتم نقله إلى المقترض كملكية.
يجوز للمالك استخدام الممتلكات المرهونة حسب تقديره.بصفته مالك مساحة المعيشة، يحق له تسجيل أفراد الأسرة أو الأقارب فيها. لا توجد قيود على عدد السكان. يمكن نقل مساكن الرهن العقاري للاستخدام المجاني وتأجيرها وحتى بيعها. لكن هذه الإجراءات تتطلب إذنًا من مؤسسة الائتمان.
يمكن بيع العقار برهن، وفي هذه الحالة يتم نقل قرض الرهن العقاري إلى المالك الجديد.
القيود المفروضة على المعاشات التقاعدية
بعد إبرام عقد الإيجار، تنتقل حقوق العقار إلى المالك الجديد، ولكن يحق للمالك السابق العيش فيه حتى وفاته. وفي الوقت نفسه، بدلا من المال لشراء شقة، يحصل على مبلغ شهري معين مبلغ من المالأو الغذاء والدواء وخدمات الرعاية. يتم النص على هذه التفاصيل الدقيقة في اتفاقية القسط السنوي، والتي يتم اعتمادها من قبل كاتب العدل. وفقا للفن. 584 من القانون المدني، مثل هذه المعاملات الخاصة بنقل ملكية العقارات تخضع للتسجيل في Rosreestr.
وبما أن المالك السابق يحتفظ بحق الإقامة، فلا يستطيع المالك الجديد بيع العقار أو رهنه أو تأجيره دون موافقته. لا يمكن تحرير الرهن إلا في حالة إنهاء العقد أو وفاة صاحب المعاش. لا يمكن بيع مساحة المعيشة إلا إذا تم تحويل التزامات دفع الإيجار إلى المشتري. وهذا يتطلب موافقة متلقي القسط السنوي. تعتمد إمكانية تسجيل أطراف ثالثة في مساحة المعيشة المرهونة على شروط العقد.
القيود من خلال الوصاية
غالبًا ما يهتم أقارب مدمني الكحول أو مدمني المخدرات بكيفية جعل بيع ممتلكاتهم أمرًا مستحيلًا عليهم. مما لا شك فيه، من المستحيل توقع الإجراءات المناسبة من هؤلاء الأشخاص، لذلك من الأفضل توقع كل شيء مقدما. إذا أعلنت المحكمة أن أحد الأقارب غير مؤهل، فسوف تتولى سلطات الوصاية فرض رهن على الممتلكات. بمجرد فرض القيود، لن يتمكن مالك المبنى أو ولي أمره من بيع العقار دون إذنهم.
إذا تم تسجيل المواطنين القاصرين في الشقة، فإن سلطات الوصاية تضع أيضا قيودا على بيعها حتى لا تنتهك حقوق الطفل. قبل بيع مساحة المعيشة، يلتزم المالك بتزويد المواطن القاصر بمكان آخر للعيش فيه. حيث الظروف المعيشيةلا ينبغي أن يكون أسوأ مما كان عليه في الشقة السابقة.
إذا بقي الطفل يتيما، تفرض سلطات الوصاية عبئا لصالح القاصر.
إيجار السكن – شروط الرهن
يعتبر تأجير المساحات السكنية على المدى الطويل أحد أنواع الرهن المؤقت. تنشأ هذه القيود فقط في حالة إبرام عقد الإيجار لأكثر من عام واحد. وبموجب العقد يجب على المالك توفير الشروط المتفق عليها للفترة المتفق عليها.
يمكن للمالك بيع العقار دون طرد المستأجرين إذا وافق المشتري على الالتزام بشروط العقد المبرم مسبقًا. وفي هذه الحالة تنتقل مسؤوليات المستأجر إلى المالك الجديد.
ومن الناحية العملية، عندما يتم بيع منزل، يتم إنهاء عقد الإيجار ببساطة، ويجب إخطار المستأجرين المؤقتين قبل ثلاثة أشهر من الإخلاء.
خاتمة
يعد الرهن على العقارات السكنية إحدى الطرق السهلة والفعالة لحماية ممتلكاتك من الأنشطة الاحتيالية. يحتوي الإجراء على العديد من الفروق الدقيقة، حيث أن هناك العديد من الخيارات لفرض القيود، ولكل منها خوارزمية محددة. تجدر الإشارة إلى أن بعض أنواع الأعباء لا تتطلب التسجيل. كل حالة فردية، لذلك نظرنا فقط في الأمثلة الأكثر شيوعا.
