كيفية فحص الشقة قبل الشراء وما الذي يجب الانتباه إليه؟ كيفية التحقق من النقاء القانوني للشقة قبل الشراء
شراء شقة أمر خطير ومسؤول للغاية. في أغلب الأحيان، يعهد المشترون بإعداد المستندات إلى المتخصصين والمحامين ذوي الخبرة، لأنهم أكثر كفاءة في مثل هذه الأمور. لكن خدمات هؤلاء المتخصصين ليست رخيصة، ولا يمكن لأحد أن يضمن صدقهم. إذا قررت شراء شقة دون وسطاء (بعد كل شيء، يمكنك توفير مبلغ كبير من المال)، فأنت بحاجة إلى دراسة الجانب القانوني للسؤال والتحقق بشكل مستقل من الشقة للنظافة.
محتوى الصفحة
كيفية التحقق من النظافة القانونية للشقة
- التحقق من الوثائق للتأكد من صحتها وصحتها.
- التحقق من البائع (الصدق، التعقل).
- تحقق مما إذا كان هناك متقدمين قانونيين آخرين للشقة (الزوج، الأطفال، الورثة، الأشخاص الذين تم تسريحهم مؤقتًا).
- تحقق من موضوع الشراء نفسه (ما إذا كان هناك أي إعادة تطوير غير قانوني، وما إذا كان المنزل عرضة للهدم، وما إلى ذلك).
- التحقق من الشقة للأعباء.
- التحقق من الشقة عن أي ديون للمرافق العامة.
- التحقق من تاريخ الشقة (كم مرة تم بيعها ولماذا).
لماذا التحقق من النظافة القانونية للشقة؟
للوهلة الأولى، عند توقيع صفقة، قد يبدو أن كل شيء في محله. المستندات موجودة، وتم استكمالها حسب الطلب، وتم تحويل الأموال، وتوقيع الأوراق، والآن أنت مالك الشقة، ولا شيء ولا أحد يهددك. ومع ذلك، هناك حالات يتم فيها أخذ الشقة التي اشتريتها منك الإجراء القضائيولا أحد يعيد أموالك. يكون هذا ممكنًا عندما تقرر المحكمة أن المعاملة غير قانونية وتلغيها. لتجنب مثل هذه المشاكل، عليك أن تعرف تحت أي ظروف قد تقوم المحكمة بإبطال معاملتك. 
- إذا ورث البائع الشقة، فقد يظهر فجأة ورثة آخرون لهم الحق في ذلك ويطعنون في حقوقهم في المحكمة.
- إذا تم إعلان أن البائع مجنون وتم تسجيله في عيادة للأمراض النفسية أو العلاج من المخدرات، فسيتم اعتبار المعاملة غير قانونية وتفقد القوة القانونية.
- عند بيع شقة بالتوكيل، يمكن إلغاء التوكيل في أي وقت. في جوهر الأمر، اتضح أنك أبرمت صفقة مع شخص موثوق به ليس له الحق في بيع الشقة. وفي هذه الحالة لن يكون القانون في صفك.
- إذا تم تسجيل فئات معينة من الأشخاص وإخراجهم مؤقتًا من الشقة، فإن لهم الحق القانوني في العيش فيها. يمكن أن يكون:
- الأشخاص الموجودين حاليًا في السجن؛
- الأشخاص الذين يخدمون حاليًا في الجيش؛
- الأشخاص الذين يخضعون حاليًا للعلاج، على سبيل المثال، في عيادة للأمراض النفسية؛
- كبار السن الذين يعيشون حاليا في دار لرعاية المسنين؛
- الأطفال الذين يتم الاحتفاظ بهم حاليًا في المؤسسات التعليمية.
إذا كان هناك مثل هؤلاء الأشخاص، فبعد انتهاء مدة خدمتهم، يحق لهم العودة والتقدم بطلب للإقامة في شقة مقابل من الناحية القانونية.
- إذا كان في ملكية مشتركةيشارك الأطفال، لديهم الحق القانوني في المطالبة بنصيبهم. لذلك، من المهم جدًا الحصول على المستندات التي تؤكد التنازل عن حصة الملكية. على سبيل المثال، إذا تم شراء شقة باستخدام رأس مال الأمومة، فإن الطفل يشارك بشكل افتراضي في الملكية المشتركة.
- ويمكن لأشخاص آخرين أيضًا التقدم بطلب للحصول على الشقة. على سبيل المثال، الزوجين، إذا تم شراء السكن أثناء الزواج. تعتبر الملكية شائعة، وعند الطلاق تقسم إلى نصفين، وكذلك الزوجين حقوق متساويةللشقة، ما لم يتم تحديد خيارات أخرى في اتفاقية أخرى.
- إذا تم تسجيل الأطفال القصر في الشقة، فإن القانون يقف دائما إلى جانب مصالحهم. وحتى لو تم بيع الشقة، سيكون للأطفال الحق القانوني في العيش فيها.
- إذا كانت الشقة مرهونة وقت المعاملة، فإن للمقرض حق قانوني فيها في حالة انتهاك الشروط المحددة في الاتفاقية. إذا نشأت نزاعات، فلن يكون القانون في صفك مرة أخرى.
- إذا كانت الشقة مرهونة (قيد الاعتقال أو الرهن العقاري أو الإيجار أو الإيجار)، فقد يتم في المستقبل إعلان المعاملة غير صالحة أو قد يتقدم أشخاص آخرون للعيش فيها:
- إذا كانت الشقة مستأجرة بموجب عقد، فيحق للمستأجر أن يعيش فيها حتى نهاية مدة الإيجار، على الرغم من بيع الشقة؛
- إذا كانت الشقة رهن الاعتقال وقت إجراء المعاملة، فسيتم اعتبار المعاملة باطلة. لا يمكنك بيع أي شيء إلا بعد رفع الحجز؛
- إذا كان المالك الحالي قد أبرم عقد إيجار مع طرف ثالث، فبعد وفاته، وفقًا للقانون، تصبح الشقة ملكًا لدافع الإيجار، وبالتالي فإن اتفاقيتك ستكون باطلة.
- إذا كان هناك دين الخدمات العامةولم يتم سداده، وقد فاتت هذه النقطة في العقد، فتنتقل جميع التزامات سداد الدين إلى المالك الجديد للشقة.
- إذا تم إجراء إعادة تطوير غير مصرح بها وغير مصرح بها في الشقة، وتم توقيع الصفقة، إذا تم اكتشاف هذه الحقيقة، فسيدفع المالك الجديد الغرامات وإضفاء الشرعية على إعادة التطوير. كما قد يُطلب من المالك الجديد إعادة الشقة إلى حالتها الأصلية، الأمر الذي سيترتب عليه نفقات إضافية.
في الواقع، هناك العديد من الحالات المحتملة. لحماية نفسك من العواقب غير السارة، عند شراء شقة بنفسك، يجب عليك التحقق بعناية من نقاء المعاملة.
ما هي المستندات التي يجب التحقق منها عند شراء شقة؟
لتجنب المواقف المذكورة أعلاه، قبل شراء شقة في السوق الثانوية، تحتاج إلى التحقق من كل شيء بشكل صحيح وشامل. يسمى:
1. التحقق من شهادة تسجيل ملكية الشقة.
ما يمكنك معرفة:
- كم مرة تم إصدار الشهادة للمالك الحالي؟ قد تكون الأسباب فقدان الشهادة السابقة، وسداد الرهن العقاري، وما إلى ذلك.
- يمكن أن تكون الوثيقة التي توفر أساس تسجيل حقوق الملكية بمثابة عقد بيع أو هدية أو تبادل أو خصخصة أو شهادة ميراث أو قرار محكمة وما إلى ذلك. اعتمادًا على الأساس، يتم فحص الشقة للتأكد من نظافتها عند الشراء.
- تفاصيل البائع: الاسم الكامل، تفاصيل جواز السفر، عند التحقق يمكنك معرفة ما إذا كان البائع متزوجًا أم مطلقًا.
- إذا كان البائع متزوجًا، فيجب عليك الحصول على موافقة كتابية من الزوج لبيع العقار؛
- إذا كان البائع متزوجًا سابقًا، فأنت بحاجة إلى معرفة ما إذا تم شراء الشقة في ذلك الوقت. إذا تم شراء الشقة أثناء الزواج، فسيتم الاعتراف بالعقار كملكية مشتركة، وللزوج الثاني الحق القانوني في المطالبة بنصفها. وفي هذه الحالة من الضروري الحصول على تنازل كتابي عن حقوق الملكية من الزوج الثاني.
- كم عدد مالكي الشقة إذا كان هناك عدة مالكين فيجب أن يشارك الجميع في الصفقة؟
- اسم موضوع القانون (أي الحالة: شقة، غرفة، مبنى)، عنوان الموقع وبعض الخصائص.
- وجود أي عبء مسجل بموجب القانون.
2. التحقق من الوثيقة الأساسية لتسجيل حقوق الملكية.
ما يمكنك معرفة:
- على أي أساس حصل المالك الحالي على ملكية الشقة: هل اشتراها، حصل عليها هدية أم ميراث، وهكذا. بناءً على هذه المعلومات، يمكنك التحقق من التواجد المحتمل لمقدمي الطلبات الشرعيين الآخرين للحصول على الشقة.
- حقيقة تسجيل الدولةالاتفاقية من الضروري دراسة الاتفاقية نفسها، لأنها قد تشير إلى الأسباب التي تجعل المالك يفقد حق الملكية. على سبيل المثال، ينص العقد على أن المالك الجديد يجب أن يدفع التكلفة الكاملةالشقق في تاريخ معين. في حالة المخالفة هذا الشرطفهو محروم من حقوق ملكيته. قد يتبين أن الشقة يتم بيعها لك من قبل شخص محروم بالفعل من ملكية الشقة ولا يحق له بيعها على الإطلاق.
- يرجى ملاحظة تاريخ نفاذ الاتفاقية. إذا تم شراء الشقة مؤخرًا وكان المالك الجديد يبيعها بالفعل، فيجب أن ينبهك هذا. كن حذرًا أيضًا إذا حصل البائع مؤخرًا على شقة كهدية أو ميراث من شخص ليس من أقربائه.
3. تحقق من المستخرج من سجل الدولة الموحد
(سجل الدولة الموحد لحقوق الملكية). 
قبل الشراء، من المهم التحقق من تاريخ الشقة. للقيام بذلك، يجب على البائع أن يطلب مقتطفًا من سجل الدولة الموحد، والذي يمكنك من خلاله معرفة المعاملات التي تم إجراؤها ومتى تتعلق بالكائن الذي يتم بيعه.
ما يمكنك معرفة:
- وجود نزاعات على الملكية إذا كانت هناك إجراءات قانونية جارية ضد العقار، فهذا يعني أن شخصًا آخر يطالب به. في هذه الحالة، يُنصح إما برفض الصفقة أو الانتظار حتى نهاية المحاكمة والحصول على رأي من المحكمة بأن المالك يملكها قانونيًا ولا يمكن تلبية حقوق الأشخاص الآخرين في الشقة.
- تكرار المعاملات المتعلقة بالعقار المعروض للبيع إذا تم إعادة بيع الشقة في كثير من الأحيان، ولم يسكنها أحد لفترة طويلة، فيجب على المشتري توخي الحذر في المعاملة.
- وجود حجز على السكن أو قيود أخرى أو منع المعاملات المتعلقة به.
- تسقط بالتقادم الإجراءات القانونيةوإبرام المعاملات المختلفة المتعلقة بالشقة التشريع الروسي, الحد الأقصىللإعلان عن معاملة غير قانونية - 3 سنوات. قد تنشأ مواقف حيث اكتسب المالك الحالي الملكية على الأساس قرار المحكمةوالتي يمكن أن يطعن فيها أشخاص آخرون في غضون ثلاث سنوات. وإذا لم تمر ثلاث سنوات على قرار المحكمة، فقد يفقد المالك حقه في العقار، مما يعني أن معاملتك معه قد تعتبر غير قانونية. إذا مرت أكثر من ثلاث سنوات منذ إتمام الصفقة، فيمكنك أن تكون أكثر أو أقل هدوءا.
- إذا لم يتم تسجيل الشقة في سجل الدولة الموحدة، فهذا يؤكد نقائها القانوني، حيث لم يتم اتخاذ أي إجراء فيما يتعلق بهذا الكائن منذ لحظة الخصخصة.
4. التحقق من جواز السفر المساحي والخطة الفنية للشقة.
يتم فحص جواز السفر المساحي والخطة الفنية للتأكد من أنهم يبيعون لك عقارًا موجودًا وأن جميع المستندات صحيحة. للتحقق، يجب عليك الاتصال بـ BTI المحلي (مكتب المخزون الفني) وطلب المستندات ذات الصلة.
ما يمكنك معرفة:
- خصائص وعنوان الشقة. يجب مقارنتها بالبيانات المحددة في شهادة الملكية للتأكد من حصولك على المستندات الخاصة بهذا الكائن بالذات.
- وجود إعادة التطوير وشرعيتها. وفقًا للتشريع الروسي، يجب أن يتم الاتفاق على أي إعادة تطوير وإعادة بناء شقة مع السلطات المحلية وأن يكون لها قوة قانونية. خلاف ذلك، فإن إعادة التطوير غير المصرح به يعادل جريمة إدارية، الأمر الذي يستلزم عقوبة إدارية في شكل غرامات. إذا فاتت هذه اللحظة وقت الشراء، وتم شراء السكن من خلال إعادة تطوير غير مصرح بها، فإن المسؤولية الكاملة تقع على عاتق المالك الجديد.
5. التحقق من جواز السفر وهوية البائع.
للتأكد من أنك تتعامل مع مواطن عاقل ملتزم بالقانون، عليك التحقق من بياناته. قد يكون البائع إما محتالًا عاديًا يحاول الحصول على المال منك مقابل شقة دون أسباب قانونية، أو شخصًا يعاني من مشاكل في الصحة العقلية. في مثل هذه الحالات، يتم التعرف بسهولة على المعاملات على أنها غير صالحة.
ما يمكنك معرفة:
- تفاصيل البائع. من خلال التحقق من جواز السفر، يمكنك معرفة ما إذا كان البائع متزوجًا ولديه أطفال ومكان تسجيله وما إلى ذلك. بناءً على هذه البيانات، يمكنك الاستفسار عن وجود طالبين قانونيين ثالثين للشقة (الزوج، الأبناء). للتحقق من صحة جواز سفرك، يمكنك الاتصال بمكتب الجوازات.
- البائع لديه إعاقات عقلية. ولمعرفة هذه الحقيقة عليك الحصول على شهادة من أحد مستوصفات العلاج الدوائي والطب النفسي والتأكد من عدم تسجيل البائع. خيار آخر هو إجراء فحص طبي والحصول على شهادة السلامة العقلية المناسبة من البائع. يتم إصدار شهادات من هذه المؤسسات للشخص الذي يتم فحصه شخصيًا. يمكنك أيضًا أن تطلب رؤية رخصة القيادة الخاصة بك. إذا لم يتم العثور عليها، يجب أن تكون حذرًا وأن تقوم بإجراء مثل هذا الفحص بعناية. بالإضافة إلى ذلك، يمكنك التحدث مع جيرانك، والسؤال عن البائع وأسلوب حياته وهواياته وما إلى ذلك. إذا تم إجراء معاملة مع شخص مسجل في مستوصف للأمراض النفسية والعصبية، فيمكن بسهولة إعلان بطلانها بسبب حقيقة أن البائع غير كفء ولا يمكن محاسبته على أفعاله.
- صحة التوكيل وصلاحيته. إذا كان البائع يتصرف بناءً على توكيل من المالك، فإن الخطوة الأولى هي مقابلة مالك الشقة والتأكد من نيته بيع العقار. يجب أن يكون التوكيل مصدقًا من كاتب عدل وأن يكون له قوة قانونية في الوقت الحالي. قد تنشأ حالة أن يُظهر لك شخص موثوق به توكيلًا رسميًا، مُنفذًا ومصدقًا بشكل صحيح من قبل كاتب عدل، لكن الشخص الذي أصدر التوكيل قد ألغاه. في هذه الحالة، يمكن اعتبار المعاملة غير قانونية، منذ ذلك الحين هذا الشخصليس لديه حقوق لبيع الكائن. للتأكد من صحة وصلاحية التوكيل يمكنك التواصل مع كاتب العدل الذي قام بتصديقه مباشرة والتحقق من كل شيء شخصيا.
6. التحقق من وجود متقدمين آخرين للشقة.
من المهم أن تعرف أنه يمكنك التقدم ليس فقط بطلب الملكية، ولكن أيضًا للعيش في شقة. لاستبعاد وجود هؤلاء الأشخاص، تحتاج إلى طلب مستخرج من سجل المنزل، وموسع. يتم إصداره مقابل رسوم ويحتوي على معلومات كاملة.
ما يمكنك معرفة:
- عدد الأشخاص المسجلين في الشقة وعلاقتهم ببعضهم البعض.
- من تم تسريحه وأين؟ عند خروجهم من مكان إقامتهم الحالي، يجب الإشارة إلى المكان الذي يتم فيه خروج هؤلاء الأشخاص.
- فهل لا يزال يحق للأشخاص المسرحين منها الإقامة في هذه الشقة؟
- وجود أشخاص تم خروجهم مؤقتا من الشقة. هذا نقطة مهمة. هناك فئة من الأشخاص الذين يمكن تسريحهم مؤقتًا من الشقة بسبب المغادرة (على سبيل المثال، إلى السجن، إلى الجيش، للعلاج طويل الأمد في مؤسسة للأمراض النفسية والعلاج من تعاطي المخدرات)، ومن ثم يكون لهم الحق القانوني في العودة إلى الشقة والعيش فيها.
7. التحقق من وجود الورثة الشرعيين للشقة.
إذا كانت الشقة موروثة، فمن الضروري معرفة ما إذا كان هناك ورثة قانونيين آخرين. للقيام بذلك، تحتاج إلى طلب مقتطف من كتاب كاتب العدل من كاتب العدل الذي فتح الميراث وأدار الأعمال.
ما يمكنك معرفة:
- وجود ورثة قانونيين آخرين يمكنهم المطالبة بالشقة. إذا حضروا بعد إبرام الصفقة، يمكنهم الطعن في حقوقهم في المحكمة وسيكون القانون إلى جانبهم.
- وجود رفض كتابي للميراث في حالة وجود ورثة آخرين.
8. التحقق من وجود ديون على فواتير الخدمات.
عادة، عند بيع عقار، يجب سداد جميع ديون المرافق من قبل المالك الحالي. للتحقق من عدم وجود ديون، تحتاج إلى الاتصال بإدارة المنزل أو قسم المحاسبة في HOA والحصول على الشهادة المناسبة. ويجب على البائع استلامها وتقديمها للمشتري.
عليك أن تعلم أن ديون الكهرباء غالبًا لا تظهر في هذه الشهادة. ولذلك، تحتاج إلى الحصول على شهادة منفصلة.
عند إبرام معاملة بالاتفاق المتبادل بين الطرفين، يمكن تضمين الديون غير المسددة في تكلفة الشقة. بعد ذلك سيتعين على المشتري دفع تكلفة الشقة مع تخفيض مبلغ الديون التي يتعهد بدفعها لاحقًا.
وبشرط أن يتم سداد الدين من قبل البائع نفسه، يجب تضمين بند في العقد ينص على أنه إذا تم تحديد الديون غير المسددة، يتعهد البائع بسدادها.
لا يكفي أن تكون لديك مستندات في متناول اليد وتفحصها بصريًا. للتحقق من نقاء المعاملة، تحتاج إلى إثبات موثوقية هذه المستندات وصحتها وقوتها القانونية حتى لا تنشأ مشاكل في المستقبل. 
- اطلب من البائع المستندات الأصلية.
- يجب طباعة أي شهادات على نماذج مختومة خاصة.
- التحقق من التوقيعات والطوابع في الحقول المطلوبة.
- اطلب من البائع الإذن بعمل نسخ من المستندات.
- لا يُسمح بالتصحيحات والمسحات والمحوات باستخدام المصححين في المستندات. إذا كانت هناك تصحيحات، فيجب أن تكون مصدقة بعبارات خاصة وتوقيع الأشخاص المخولين.
- التحقق من البيانات الموجودة على وثائق مختلفة مع بعضها البعض. هل تتوافق تفاصيل جواز سفر المالك مع ذلك تحديدموضوع البيع على وثائق مختلفة.
- لمزيد من الموثوقية، اطلب نسخًا من المستندات الخاصة بالشقة من Rosreestr.
- لا تتردد في التواصل مع جيران البائع، مع كاتب العدل الذي قام بتصديق المستندات، مع الأشخاص الذين أصدروا شهادات معينة في غيابك، وذلك للقضاء على احتمالية التزوير وتوضيح سمعة البائع.
- إذا كنت تعمل مع شخص موثوق به، فتحقق بعناية من التوكيل الرسمي وتحقق مما إذا كان قد تم إلغاؤه.
- لا تتردد في طلب لقاء شخصي مع مالك الشقة ومع المشاركين في الملكية المشتركة.
- تحقق من شهادة زواجك. اطلب موافقة كتابية من زوجك (الحالي والسابق) لبيع الشقة. يجب أن تكون الاتفاقية مصدقة من كاتب العدل.
- انتبه إلى تاريخ الشهادات والبيانات والمستندات الأخرى التي يقدمها لك البائع. العديد من هذه الوثائق لها فترة صلاحية محدودة.
- إذا كانت الشقة مرهونة سابقًا، فاطلب وثيقة مكتوبة من المرتهن تفيد بعدم وجود مطالبات بهذا الشيء.
- تحقق من فواتير الخدمات العامة الخاصة بك من الأشهر القليلة الماضية.
إذا أعطى البائع إجابات مستترة على أسئلتك، وتهرب، ورفض، ولا يريد أن يقدم لك المستندات المطلوبة، فكر في صدقه ونزاهته. لن يكون من الصعب على البائع المحترم الذي يبيع شقة في السوق الثانوية أن يقبلها الشهادات اللازمةومقتطفات من المؤسسات المختلفة، خاصة وأن الالتزام بدفع ثمن هذه المستندات يقع على عاتق المشتري.
الشقق في المباني الجديدة هي أحد الخيارات شراء صفقةالإسكان. ولكن، مع ذلك، من الضروري أيضًا إجراء فحص شامل لجميع الوثائق والمعاملة نفسها ككل. اكتشف من مقالتنا ما هي المستندات التي يجب التحقق منها قبل إبرام العقد، وما الذي تبحث عنه وكيفية تقليل مخاطر اللقاء مع المحتالين.
○ ماذا يشمل فحص نظافة الشقة عند الشراء؟
إذا كنت لا ترغب في إنفاق الأموال على المحامين وأصحاب العقارات، فأنت بحاجة إلى التحقق بشكل مستقل من عملية الشراء المقترحة. عليك أن تتأكد من أمرين:
- أن يكون المطور موثوقًا بدرجة كافية ولا داعي للخوف من وقف البناء.
- أن يتم بناء المنزل من مواد عالية الجودة ويلبي جميع المعايير.
يتم التحقق من كلا العاملين من خلال فحص المستندات وإجراء القليل من البحث في سوق العقارات.
أولاً، تعرف على المدة التي عمل فيها المطور، وعدد المشاريع التي أنجزها، وكيف يستجيب العملاء له، وما إذا كانت هناك أي دعاوى قضائية بخصوص نتائج البناء. إذا كانت نتائج هذا الفحص غير الرسمي إيجابية، انتقل إلى المرحلة الثانية - دراسة شاملة لوثائق كل من المطور والمبنى. عند التحقق من المستندات، من المهم أن تطلب فقط النسخ الأصلية التي تحمل ختم وتوقيع السلطات المختصة.
○ مجموعة من المستندات الخاصة بالعقار الذي تم شراؤه.
عند إبرام العقد، يجب على المطور أن يزودك بما يلي:
- الوثائق التأسيسية الخاصة بك.
- رخصة بناء.
- عقد إيجار طويل الأجل أو وثائق ملكية الأرض.
- عقد الاستثمار.
- مستخرج من سجل المبنى.
- وثائق المشروع.
- صيغة العقد الذي بموجبه بيع الشقة.
عند التحقق من المستندات، انتبه إلى وصف العقار. لا يمكن استبعاد أن البائع سيُظهر لك المستندات الخاصة بمبنى ما ويبرم اتفاقية لمبنى آخر.
انتبه أيضًا إلى تفاصيل المطور؛ ومن المهم أن تكون متطابقة في جميع المستندات. أي تناقض بين البيانات شركة بناءأو يجب أن ينبهك وصف المنزل/الشقة.
○ شهادة الملكية.
هذه هي الوثيقة الأكثر أهمية التي تعتمد عليها صحة المعاملة.
للمالك الحق في تملك ممتلكاته واستخدامها والتصرف فيها.
يحق للمالك، وفقًا لتقديره الخاص، اتخاذ أي إجراءات تتعلق بممتلكاته لا تتعارض مع القانون وغيره الأفعال القانونيةوعدم انتهاك حقوق ومصالح الأشخاص الآخرين التي يحميها القانون، بما في ذلك نقل ممتلكاتهم إلى ملكية أشخاص آخرين، ونقلهم، مع البقاء المالك، حقوق ملكية الممتلكات واستخدامها والتصرف فيها، ورهن الممتلكات ورهنها بطرق أخرى، التخلص منها بطرق أخرى (المادة 209 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وكما يتبين من هذا القانون، فإن المالك وحده هو الذي يمكنه التصرف في العقار، وبالتالي فهو الذي يجب أن يقوم بدور البائع. اطلب منه شهادة ملكية، ولكن من الأفضل أيضًا أن تطلب بالإضافة إلى ذلك مقتطفًا من سجل الدولة الموحدة بنفسك. بهذه الطريقة ستحمي نفسك أكثر من الاحتيال.
يرجى ملاحظة النقاط التالية في الوثيقة:
- كائن القانون الذي يوفر وصفا لمساحة المعيشة. التحقق من جميع الخصائص المحددة مع الخصائص الفعلية (العنوان، الوصف الفني).
- موضوع القانون حيث يشار إلى مالك الشقة. هنا، تحقق من جميع التفاصيل مع تلك التي قدمها البائع وتأكد من عدم وجود تناقضات في أي مكان.
○ قائمة المستندات التي يجب طلبها من البائع؟
يمكنك شراء شقة في مبنى جديد ليس فقط من المطور نفسه، ولكن أيضًا من فردي. في هذه الحالة، يجب على البائع تقديم:
- شهادة الملكية
- وثيقة تؤكد حق نقل الملكية (التي بموجبها تم إجراء المعاملة الأولية).
- موافقة الزوج الثاني .
- شهادة تكوين الأسرة.
- موافقة المطور على البيع (إذا كنا نتحدث عن التنازل عن حق المطالبة).
- مستندات المنزل من المطور (المشروع، رخصة البناء، سند ملكية الأرض).
○ التحقق من جودة المباني السكنية المشتراة.
يلتزم المطور بأن ينقل إلى المشارك في البناء المشترك مشروع بناء مشترك تتوافق جودته مع شروط العقد ومتطلبات اللوائح الفنية، وثائق المشروعولوائح تخطيط المدن، بالإضافة إلى المتطلبات الإلزامية الأخرى (البند 1، المادة 7 من القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك" بتاريخ 30 ديسمبر 2004 رقم 214-FZ).
يجب أن يعتمد قبول السكن النهائي على شهادة نقل وقبول، والتي يجب أن تسجل الجودة الفعلية للشقة المنقولة. يجب أن يحدد العقد مع المطور (بغض النظر عن نوعه) المواد التي سيتم استخدامها أثناء البناء والضمانات التي تقدمها الشركة. وباستخدام شهادة القبول، ستتمكن من مقارنة الجودة الموعودة بالجودة المقدمة. إذا لم تكن راضيًا عنها، فلن تحتاج إلى التوقيع على المستند. سيكون لدى المطور 45 يومًا لإزالة أوجه القصور التي تم تحديدها.
○ حقوق الأطراف الثالثة.
إذا كنت تشتري شقة من فرد، فيجب عليك أن تفكر في إمكانية الحصول على حقوق طرف ثالث. يعد هذا ضروريًا بغض النظر عما إذا كنت تشتري منزلاً في السوق الثانوية أو في مبنى جديد.
قد ينشأ هذا الحق إذا كان البائع:
- وهو متزوج شرعا ولم يحصل على موافقة الزوج الثاني على البيع.
- لديه طفل قاصر.
- يدعم المعال (هذا مواطن عاجز، والذي يمكن أن يكون والدًا مسنًا أو زوجًا من ذوي الإعاقة).
للتأكد من عدم رفع أي مطالبات ضدك بعد الشراء، عليك التحقق من شهادة تكوين العائلة. وسوف يدرج جميع الأشخاص المسجلين في مكان المعيشة ويشير إلى تواريخ ميلادهم ودرجة علاقتهم بالبائع. باستخدام حسابات بسيطة، يمكنك التحقق من إمكانية وجود حقوق لأطراف ثالثة والتفكير مرة أخرى فيما إذا كنت تريد الدخول في هذه المعاملة أم لا.
○ العبء.
ويعني الرهن فرض قيود على المعاملات مع العقارات، ولا سيما بيعها.
إذا كانت الشقة التي ستشتريها تقع في مبنى جديد، فهذا لا يضمن عدم وجود أي أعباء عليها. قد تكون العوائق أمام إبرام الصفقة هي:
- الرهن العقاري - إذا تم الشراء الأولي باستخدام مال مستلفوهذا يتطلب المشاركة الإلزامية للبنك في البيع.
- رأس مال الأم– إذا تم شراء الشقة بمشاركة هذه الأموال، فمن الضروري إشراك سلطات الوصاية والوصاية، التي يجب أن توافق على بيع العقار.
قد تكون هناك أيضًا مفاجآت من المطور. فمثلاً إذا كان هناك حق ارتفاق على الأرض التي يقام عليها البناء، فإن هذا ينطبق أيضاً على الأعباء.
تسجيل الدولة لارتفاق ينص على الحق في الاستخدام المحدود للجزء قطعة أرض، يتم تنفيذه فيما يتعلق بجزء من قطعة الأرض المسجلة في سجل الدولة الموحد للعقارات، أو في وقت واحد مع الدولة التسجيل المساحيمثل هذا الجزء. يتم إجراء التسجيل المساحي للدولة لجزء من قطعة أرض في وقت واحد مع تسجيل الدولة لارتفاق ، والذي ينص على الحق في الاستخدام المحدود لهذا الجزء دون تطبيق مناسب (البند 4 من المادة 44 من القانون الاتحادي "بشأن الولاية" تسجيل العقارات" بتاريخ 13 يوليو 2015 رقم 218-FZ).
وللقضاء على هذه المخاطر، اطلب مقتطفًا من سجل الدولة الموحد. في ذلك، بالإضافة إلى معلومات حول مالك مساحة المعيشة، سيتم الإشارة إلى جميع الأعباء التي تم فرضها على الشقة.
هل اخترت شقة بالفعل وترغب في شرائها؟ تأكد من التحقق من ذلك قبل الشراء!
محامينا سوف تحقق الشقة 48 ساعة مقدما مع مكتوبة الرأي القانوني.
عرض عينة من الرأي القانوني عينة
شراء شقة دون مخاطرة هو شراء عقار غير مرتبط بأي أعباء (على سبيل المثال، القروض والديون) لأطراف ثالثة تدعي امتلاك العقار أو العيش فيه. إن الدفع مقابل الخدمات العقارية من هذا النوع سيوفر عليك من المشاكل، بما في ذلك فقدان المنزل الذي تم شراؤه.
تكلفة الفحص 25000 روبل والمدة 48 ساعة طلب الشيك
من خلال طلب فحص الشقة منا للتأكد من النقاء القانوني، سوف تحصل على:
راحة البال الكاملة في معاملة شراء الشقة وبدون مخاطر
حجج قوية في النزاع مع البائع حول تخفيض السعر
استرداد كامل المبلغ إذا لم نستوفي الوقت المخصص
لطلب خدمة معاينة الشقة قبل الشراء، ما عليك سوى عنوانها.
إذن، متى تنشأ المخاطر؟ ما الذي يقوم المتخصصون لدينا بفحصه أولاً؟
1. صحة المستندات الخاصة بالشقة
يتضمن التحقق من النقاء القانوني للعقار في هذه المرحلة دراسة شاملة ليس فقط لوثائق الملكية نفسها، ولكن أيضًا للأختام والنماذج. أحد مخططات الخداع الشائعة هو عندما لا يقدم المحتالون، تحت ذريعة ما، الأوراق الأصلية، بل النسخ المكررة منها. ومع ذلك، هناك عدة أسباب وجيهة وراء قيام المالك باستخدام نسخ معتمدة لتسجيل المعاملة. لهذا مراجعة قانونيةيجب أن يعهد الشقق إلى المتخصصين ذوي الخبرة الواسعة في هذا المجال.
2. الحالة الاجتماعية للبائع
يكتشف أصحاب العقارات لدينا دائمًا ما إذا كان المالك متزوجًا. تعتبر أي ممتلكات (بما في ذلك العقارات) يحصل عليها الزوجان أثناء الزواج مشتركة. إذا لم تكن هناك موافقة من الزوج عند إجراء معاملة الشراء والبيع، فهناك خطر أن يقاضي "النصف الآخر" وسيتم إعلان المعاملة غير صالحة.
غالبًا ما يستغل المحتالون هذا الفارق الدقيق. على سبيل المثال، يسافر الزوج إلى الخارج بأموال من بيع المساكن المشتركة، ثم تظهر زوجة "مخدوعة" على الساحة وتطالب بالعدالة.
في بعض الأحيان لا يكون البائعون على علم بهذا القانون. هناك حالة معروفة عندما حاولت امرأة بيع شقة نصفها مملوكة بالفعل لزوجها المتوفى.
3. الأهلية القانونية
يتضمن التحقق القانوني من العقارات دائمًا التحقق من الأهلية القانونية للبائع (وكذلك صحة جواز سفره). يمكن الطعن في الصفقة من قبل أوصياء المالك (أو الورثة في حالة وفاته) إذا تبين أنه كان غير كفء (أو عاجزًا جزئيًا)، أو تعاطي الكحول، أو تعاطي المخدرات - باختصار، وقت توقيع الاتفاقية لم يكن قادرًا على تقييم أفعاله بوقاحة. كان هناك موقف عندما أمرت المحكمة بإجراء فحص ما بعد الوفاة، وبعد ذلك تم إرجاع الشقة المباعة إلى الوريثة.
4. للغير حق الإقامة أو تملك السكن
غالبًا ما تكون هذه المرحلة من التحقق من نظافة العقار أكثر أهمية من البحث عن هوية المالك. قد يكون الطرف الثالث المعني أحد الأقارب.
تعليمات
التحقق الأول توثيقالبائع، هل هو حقا من يدعي؟ من الممكن أن يكون جواز السفر مزورًا، لذا اطلب من الآخرين إظهاره لك توثيقإثبات الهوية، مثل التأمين الصحي أو رخصة القيادة.
إذا تم تسجيل شخص ما في هذه الشقة، فانظر إلى الصفحة. يجب أن تشير المستندات الأخرى أيضًا إلى عنوان التسجيل. سيكون الخيار المثالي هو الذهاب إلى مكتب الجوازات والتحقق من ذلك شخصيًا. تأكد من التحدث مع جيرانك.
إذا كان الشخص لا يلهمك بالثقة، أو يبدو وكأنه مدمن على الكحول، فلا تخف من أن تطلب منه شهادة بأنه غير مسجل في مستوصف نفسي عصبي. سيساعدك هذا على تجنب الدعاوى القضائية المحتملة التي تطعن في اتفاقية الشراء والبيع، نظرًا لأن الشخص كان عاجزًا في وقت إبرام الاتفاقية.
يفحص توثيقبالنسبة للملكية: قانون الخصخصة، اتفاقية الشراء والبيع، شهادة الملكية. لا يجوز لك تحت أي ظرف من الظروف الاتصال بالنسخ، حتى تلك الموثقة. الجميع توثيقالتي تدخل في عملية الشراء والبيع، يجب تقديمها في شكلها الأصلي.
إذا لم يكن الشخص هو المالك الوحيد للشقة، فيجب أن تكون هناك موافقة جميع المالكين المشاركين، وهي موافقة موثقة. إذا تم تسجيل الطفل في الشقة، فيجب الحصول على إذن للبيع من مجلس الوصاية. إذا حصلت على الشقة بحلول موعدها، فاكتشف ما إذا كان هناك ورثة آخرون يطالبون بها. إذا تم بيع الشقة، فتأكد من مقابلة المالك. التوجه إلى مكتب الإسكان، في حالة وجود شخص آخر مسجل في الشقة وقت البيع.
قم بتقديم طلب إلى السجل الموحد ومعرفة ما إذا كانت هذه الشقة قد تم رفع دعوى قضائية عليها. إذا تم تأكيد الحالة، فاستشر أحد المتخصصين لمعرفة ما إذا كان هناك خطر إعادة فتح الحالة بناءً على الحقائق المكتشفة حديثًا. التحقق من المعاملات السابقة المتعلقة بهذه الشقة. ويرى الخبراء أنه إذا تم بيع شقة لأول مرة خلال السنوات الثلاث الماضية، فإن هذه الصفقة آمنة، ولكن تبقى نسبة المخاطرة.
ملحوظة
إذا انتقلت الشقة من مالك إلى مالك لعدة سنوات، فمن الأفضل عدم العبث بمثل هذه الشقة. اقرأ بعناية جميع البنود المطبوعة في العقد، ولا توقع بأي حال من الأحوال على أوراق غير مألوفة، وإلا فإنك تخاطر بالخداع.
ادرس بعناية جميع تفاصيل الشراء والبيع. لا تخف من طرح الأسئلة التي تهمك.
مصادر:
- كيف تبدو وثائق الشقة؟
إن التحليل الشامل للنقاء القانوني للشقة قبل شرائها في المستقبل سيحمي مالك العقار من المشاكل المحتملة المرتبطة بالشراء السكن الثانوي. علاوة على ذلك، ليس فقط المحامي، ولكن أيضا المشتري العادي يمكنه إجراء مثل هذا التحليل.
تعليمات
بعد اختيار الشقة التي ستشتريها من بين غالبية العروض المتوفرة في سوق العقارات، عليك أولاً التحقق من مستندات الملكية الخاصة بها. اطلب من أصحاب المنازل أن يطلعوك على المستندات التي في أيديهم: اتفاقيات الشراء والبيع، التبادلات، التبرعات، اتفاقيات الإيجار (إن وجدت)، ما يسمى بـ "الدولار"، إلخ.
راجع كل شيء بعناية. ويجب التنبيه في حالة وجود تعديلات أو تصويبات أو محو في المستندات غير مصدقة من كاتب العدل أو من توقيعات جميع الأشخاص الذين شاركوا في العقود. كن حذرًا بشكل خاص إذا كان مالك العقار يبيع بشكل عاجل ما تم التبرع به للتو أو توريثه له متر مربعمن شخص ليس من أقربائه. يتطلب هذا الوضع عناية خاصة عند فحص المستندات لأي نوع من العقارات.
تحقق من تاريخ المنزل الذي تشتريه. يتم عرض بيانات مماثلة في سجل الدولة الموحدة (Unified سجل الدولةالحقوق العقارية). يعرض جميع المعاملات ونقل الملكية والحجز على هذا العقار وما إلى ذلك. اطلب من المالكين أن يطلعوك على مقتطف من سجل الدولة الموحد حتى تتمكن من التحقق من أن الشقة كانت نظيفة من الناحية القانونية على مدى السنوات العشر إلى الخمس عشرة الماضية. إذا لاحظت في المستخرج كثرة عمليات إعادة البيع وسكن المقيمين اللاحقين بداخله المدى القصير– من الأفضل أن تحول انتباهك إلى العقارات الأخرى. من الممكن تمامًا ألا يكون كل شيء على ما يرام مع الوثائق هنا.
شراء شقة أمر جيد عملية صعبةوخاصة من الناحية القانونية. بعد كل شيء، قبل الشراء، يجب عليك التحقق من الكثير من العوامل: ما إذا كان السكن مرهونًا للبنك، وما إذا كان قد تم الاستيلاء عليه، ومن هو المالك الحقيقي لمساحة المعيشة، وما إلى ذلك. ولذلك، يلجأ العديد من المشترين إلى المحامين المحترفين للحصول على المساعدة. وهم الذين يقومون بفحص الشقة للتأكد من نظافتها القانونية.
لكن الاتصال بالوكالات المتخصصة ليس من المستحسن دائمًا. أولاً، مساعدة قانونيةيتطلب أيضًا تكاليف مالية معينة وتكاليف كبيرة. وثانيًا، حتى في هذا المجال من النشاط، يمكنك التعثر على موظفين أو محتالين غير محترفين، وبالتالي فقدان المال ليس فقط، ولكن أيضًا الوقت. لذلك أود أن أخبرك بكيفية التحقق من نظافة الشقة بنفسك عند الشراء. لذلك، دعونا نبدأ.
القراء الأعزاء!تتحدث مقالاتنا عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فريدة من نوعها.
إذا أردت أن تعرف كيف تحل مشكلتك بالضبط - اتصل بنموذج المستشار عبر الإنترنت الموجود على اليمين أو اتصل بالأرقام أدناه. إنه سريع ومجاني!
الأعباء على الشقة
أول شيء يجب عليك الانتباه إليه عند فحص الشقة هو ما إذا كان هناك أي أعباء عليها (القبض، الإيجار، الإيداع البنكي، إلخ). ولمعرفة ما إذا كانت الشقة خالية من كل هذه الأعباء، يمكنك ذلك استخدم مقتطفًا من سجل الدولة الموحد. يمكن أن تساعدك هذه المستندات أيضًا في معرفة من هو مالك الشقة ومتى، والأهم من ذلك، على أساس المستندات التي أصبح مالكًا لها.
مثال لمقتطف من سجل الدولة الموحدة (اضغط للتكبير)
ولكن مجرد الحصول على الوثائق لا يكفي. من المهم أن تكون قادرًا على التحقق منها بشكل صحيح. وللقيام بذلك عليك مقارنة المستخلصات المقدمة لك مع المستندات الواردة من مالك العقار. يجب أن تتطابق تفاصيل جواز سفره مع البيانات الواردة في سجل الدولة الموحد. يرجى التحقق من اسمك الكامل مع اهتمام خاص. المالك ومكانه وسنة ميلاده وكذلك أرقام المستندات. إذا كان كل شيء مناسبًا، انتقل إلى الخطوة التالية، وإذا لم يكن الأمر كذلك، فمن الأفضل رفض الشراء. وهكذا، ساعدنا مقتطف من سجل الدولة الموحد على تحديد:
- هل هناك أي أعباء على الشقة؟
- هل المعلومات المقدمة من المالك موثوقة وهل تم تزوير المستندات؟
- من هو صاحب الشقة وعلى أي أساس.
العثور على أطراف الصفقة المسجلة في ND وPND
والشيء التالي الذي يتم دراسته عادة عند التحقق من نقاء العقارات من الناحية القانونية هو ما إذا كان بائع العقار مسجلاً في مستوصف للأمراض النفسية العصبية ومستوصف للعلاج من المخدرات (حيث أنه بعد إتمام المعاملة، يمكنه بسهولة إثبات أنه في ذلك الوقت كان لا يمكن أن يكون عاقلاً ويكون مسؤولاً عن أفعاله).
من السهل جدًا معرفة ذلك: فقط اسأل ما إذا كان البائع لديه رخصة قيادة. إذا لم يكن متوفرا، ثم اطلب ذلك تقديم شهادة من ND وPND(يتم إصدار الشهادة فقط وكالات تنفيذ القانونأو الشخص الذي تتعلق به هذه الشهادة). في بعض الأحيان قد تكون لديك شكوك حول صحة هذه الشهادة. في هذه الحالة، يمكنك الذهاب مباشرة إلى PND أو ND ومعرفة ما إذا كان قد تم إصدار هذه الشهادة في مكتب الاستقبال أو من الطبيب الرئيسي.
من الجيد أن يكون البائع غير مسجل. ولكن إذا لم يكن الأمر كذلك، فيمكنك إجراء فحص طبي للبائع (بالطبع، على نفقتك الخاصة) على الفور في وقت توقيع المستندات.
توافر المواطنين المسجلين (أي المسجلين) في الشقة
من السهل جدًا التحقق مما إذا كان هناك مواطنون مسجلون في الشقة: فقط دراسة مستخرج من سجل المنزل. ستكتشف منه ما إذا كان هناك مواطنون مسجلون (ربما قاصرون) في الشقة، وما إذا كانت هناك مشاكل عند إلغاء تسجيلهم. إذا كانت لديك شكوك في أن الوثيقة حقيقية، فانتقل مع نسخة من المستخرج إلى مكتب الجوازات التابع لإدارة الإسكان أو REU.
مثال لمستخرج من سجل منزل (اضغط للتكبير)
هل تم انتهاك حقوق القاصرين أثناء خصخصة الإسكان؟
ومن المهم أيضًا معرفة ما إذا كانت حقوق القاصرين قد انتهكت أم لا. إذا لم يعد المالك الحالي هو المالك الأول للعقار، فهناك احتمال أنه في الماضي، عند نقل حقوق الملكية، تم انتهاك حقوق القاصرين، وبالتالي قد يكون لشراء شقة عواقب معينة.
لمعرفة المزيد عن هذا سوف تحتاج مقتطف موسع من سجل المنزل، وهو متاح مقابل رسوم. في هذا المستندسيتم الإشارة إلى جميع المواطنين الذين تم تسجيلهم في الشقة، بالإضافة إلى معلومات عنهم. لذلك تأكد من التحقق من هوية المسجل في الشقة وقت خصخصتها وما هو عمر هؤلاء المواطنين. يرجى ملاحظة أنه إذا كان هناك قاصرون بين المسجلين، فيجب عليهم أيضًا المشاركة في الخصخصة. إذا لم يتم ذلك، فقد يحاولون إبطال معاملتك. لذلك، لتجنب مثل هذه المواقف، إذا وجدت متقدمين محتملين للملكية، فاطلب منهم كتابة بيان رفض الملكية، مصدقًا من كاتب العدل.
المطالبين المحتملين بالملكية
يمكن لأي مواطن تم تسجيله في شقة ولديه حقوق ملكية أن يصبح متقدمًا للحصول على الملكية. لذلك، يجب فحص هؤلاء المواطنين بعناية خاصة.
يمكن أن يساعدك أيضًا مقتطف موسع من سجل المنزل في ذلك، والذي يجب أن يشير إلى متى ومن وأين ولأي سبب تم إخراجه من الشقة. في حالة وفاة المستأجر يجب الإشارة إلى رقم شهادة الوفاة وتاريخها ووقتها. إذا ذهب شخص ما في رحلة عمل لفترة طويلة، فقد انتهى به الأمر في السجن أو في مكان المرور الخدمة العسكريةيجب الإشارة إلى وقت حدوث ذلك وكذلك العنوان الذي تم إرسال المواطن إليه ورقم قرار المحكمة أو مكان الخدمة العسكرية حسب سبب المغادرة. يرجى ملاحظة أنه في جميع الحالات الثلاث كان على المستأجر العودة ويُطلب منه تسجيله مرة أخرى في مكان إقامته.
انتبه بشكل خاص للأشخاص الذين غادروا قبل بدء الخصخصة. عند التحقق من السكان، يجب أن تكون حريصًا جدًا على عدم تفويت أي شخص. اسمحوا لي أن أشير إلى أننا لا نتحدث عن أصحاب المنازل، ولكن عن الأشخاص الذين لديهم الحق في استخدام السكن (الإقامة)، أي المسجلين في هذا العنوان.
مقارنة المعلومات في الوثائق التي تم جمعها
آخر شيء عليك القيام به عند التحقق من النظافة القانونية للشقة هو قارن جميع الوثائق التي درستها. وهذا يعني أن المعلومات حول من ومتى وإلى أي نقطة كان مالك الشقة أو تم تسجيله فيها يجب أن تكون هي نفسها في سجل الدولة الموحد وفي المقتطف الموسع من سجل المنزل، وكذلك في جميع الوثائق ذات الصلة.
الحد الأدنى
لقد قمنا بمراجعة أهم المعايير للتحقق من النظافة القانونية للشقة. تستخدم معظم الوكالات المتخصصة نفس الطريقة تقريبًا. دعونا نلخص كيفية التحقق من الشقة المشتراة:
- تحقق من وجود أي أعباء على الشقة في شكل إيجار أو حجز أو رهن للبنك (باستخدام سجل الدولة الموحد للعقارات).
- تحقق مما إذا كان المالك الحالي للعقار مسجلاً لدى PND أو ND (باستخدام رخصة القيادة أو شهادة من ND أو PND).
- التأكد من وجود المواطنين المسجلين في الشقة ومن بينهم القُصّر (حسب مستخرج من سجل المنزل).
- تحقق مما إذا كانت حقوق القاصرين قد انتهكت أثناء خصخصة الإسكان (باستخدام مقتطف من سجل المنازل وسجل الدولة الموحد).
- التحقق من إمكانية وجود حقوق في العقارات بين الأشخاص الذين تم تسجيلهم في الشقة (وفقًا لمستخرج من سجل المنزل).
- قارن المعلومات التي تم الحصول عليها من الوثائق التي درستها.
- إذا كان المالك الحالي قد تولى الملكية بالميراث، فلا تنس أن تطلب منه إقراراً بتحمله كافة التكاليف والمصاريف في حال اكتشاف ورثة آخرين للعقار، مصدقاً من كاتب العدل.
- لا تنس التحقق مما إذا تم تنفيذه. وإذا كان الأمر كذلك، فهل تم تقنينه؟ يمكنك معرفة ذلك من خلال أخذ خطة BTI ومقارنتها مظهرشقق سكنية. في حالة قيامك بشراء شقة مع إعادة تطوير غير قانوني واكتشاف حقيقة وجودها، فإن المسؤولية الكاملة تقع عليك بالكامل.
- اطلب من البائع شهادة تؤكد عدم وجود ديون لصيانة الشقة (الكهرباء والغاز وإمدادات المياه والتدفئة وغيرها). يمكننا القول أن جميع ديون الصيانة يتم بيعها مع الشقة.
- اطلب من البائع إيصالاً يحتوي على المبلغ الذي دفعته مقابل الشقة. وهذا مهم بشكل خاص إذا كان السعر المحدد في العقد والمبلغ الفعلي للأموال المحولة للمالك السابقالعقارات مختلفة. وفي هذه الحالة يجب أن تكون هناك ملاحظتان: الأولى تشير إلى سعر العقار المحدد في العقد، والثانية تشير إلى المبلغ الفعلي للأموال المنقولة إلى البائع.
- إذا أمكن، معرفة ما إذا كانت الشقة قد تم شراؤها أثناء الزواج أم لا. على الرغم من أن الحصول على معلومات حول هذا الأمر يمثل مشكلة كبيرة، إلا أنه قد يكون مهمًا للغاية، نظرًا لأن جميع الممتلكات المكتسبة أثناء الزواج تعتبر مكتسبة بشكل مشترك (بالطبع، إذا لم يتم إبرام أنواع مختلفة من الاتفاقيات قبل ذلك)، وبالتالي فإن زوج البائع الحقيقي قد يطالب العقار بجزء من الشقة التي تشتريها. يمكنك التحقق من هذه الحقيقة باستخدام نسخة من جواز سفر مالك العقار.
- إذا رفض البائع تقديم الشهادات والمستندات التي تحتاجها أو تهرب من الإجابات، فهذا سبب للتفكير في صدقه ونزاهته. بعد كل شيء، البائع الصادق الذي يريد بيع شقته ليس لديه ما يخفيه، خاصة إذا كان سيتم دفع جميع المستندات المدفوعة ليس منه، بل من قبل المشتري.
هذا كل ما أردت أن أخبرك به عن كيفية التحقق من الشقة قبل الشراء. آمل أن تساعدك نصيحتي في توفير المال على الاستشارات القانونية، وكذلك اختيار الخيار المناسب لنفسك.
