uy > chap qirg'oq > Ko'chmas mulkni baholash va uning turlari. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash: usullar va yondashuvlar. Kvartiraning bozor qiymatini aniqlash


Ko'chmas mulkni baholash va uning turlari. Ko'chmas mulk ob'ektlarini baholash: usullar va yondashuvlar. Kvartiraning bozor qiymatini aniqlash




Yuriy Karlovich Pilchevskiy

O'qish vaqti: 5 daqiqa

A A

Yashash maydoni bilan ko'plab turdagi operatsiyalarni amalga oshirayotganda, ko'chmas mulkni baholash zarurat bo'lib, undan qochish mumkin emas. Hudud smetasi nima va u qachon talab qilinadi? Uni o'tkazishga kim haqli? Jarayon uchun qanday hujjatlarni tayyorlash kerak? Baholash qanday tartibda amalga oshiriladi va egasiga qancha turadi kvadrat metr? Ekspert baholovchini tanlashda xato qilmaslik uchun nimani bilishingiz kerak? Qanday qilib aldanmaslik va bir xil xizmat uchun ikki marta to'lamaslik kerak? Biz ushbu maqolada tushunamiz.

Ko'chmas mulkni baholash nima?

Mulkni baholash - bu bozordagi ob'ektning qiymatini yoki unga bo'lgan har qanday huquqlarni aniqlash. Baholash egalik qilish, ijaraga olish, foydalanish va hokazolarni hisoblashni o'z ichiga oladi.

Baholashda qiymat turlari:

  1. Bozor.
  2. tugatish.
  3. Sarmoya.
  4. Kadastr.

Kvartiraning bozor qiymatini aniqlash

Raqobat muhitida yashash maydoni uchun olinishi mumkin bo'lgan eng ehtimol miqdori hisoblanadi.

Bunday holda, quyidagi shartlar bajarilishi kerak:

  • Ikkala tomonning ham sotib olish yoki sotish majburiyati yo'q.
  • Tomonlar ob'ekt haqida to'liq ma'lumotga ega bo'lib, faqat o'z manfaatlarini ko'zlab harakatlarni amalga oshiradilar.
  • Ko'chmas mulk ommaviy oferta orqali bozorga chiqariladi.
  • Uy-joy uchun maqbul narx.
  • Narx naqd pulda to'lanadi.

Tugatish narxini hisoblash

Ob'ekt uchun olinishi mumkin bo'lgan miqdor sotuvchi mulkni sotishga majbur bo'lgan sharoitlarda hisoblanadi. belgilangan vaqt. Bunday vaziyatda favqulodda vaziyatlar yuzaga keladi, ularning ta'siri ostida kvadrat metrlar bozor narxidan pastroq narxda sotilishi kerak.

Investitsion xarajatlar

Ushbu turdagi narx ma'lum bir shaxs yoki shaxslar guruhi uchun hududdan foydalanish maqsadiga qarab belgilanadi (masalan, ijara daromadi). Shu bilan birga, bozorda investitsiya narxida sotish ehtimolini hisobga olish talab qilinmaydi.

Kadastr narxini hisoblash

Bu ko'chmas ob'ektga soliqni hisoblash uchun amalga oshiriladi. Aniqlash o'lchovchi tomonidan amalga oshiriladi.

Mulkni baholashning maqsadi

Maqsad, birinchi navbatda, bajarilishi kerak bo'lgan operatsiya turiga bog'liq. Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi 255-sonli buyrug'i bilan tasdiqlangan "Baholashning maqsadi va qiymat turlari (FSO N 2)" Federal baholash standartiga muvofiq quyidagi maqsadlar ajratiladi:

  1. , ijaradan foydalanish uchun o'tkazmalar, ishonchli boshqaruv.
  2. Imzo uchun nikoh shartnomasi yoki ajrashgan taqdirda mulkni taqsimlashda.
  3. Ob'ektni garov sifatida taqdim etishda.
  4. Soliq solinadigan baza to'g'risida nizo yuzaga kelgan taqdirda soliq to'lanishini nazorat qilish.
  5. Uy-joyni begonalashtirishda.
  6. Sotib olingan taqdirda, ob'ektni davlat ehtiyojlari uchun olib qo'yish.
  7. va ikkilamchi uy-joylarni ipoteka kreditlash dasturi bo'yicha sotib olish.
  8. Ko'chmas mulkka nisbatan qarzlarni tayinlash.
  9. Ob'ekt yuridik shaxslarga berilgan vaziyatda.

Ro'yxat to'liq emas.

Kim baholashga haqli?

Kvadrat metrning narxini aniqlash akkreditatsiyadan o'tgan mamlakatning baholash tashkilotlari tomonidan amalga oshiriladi.

Eng mashhur va ishonchli:

  • Atlant darajasi.
  • Grand Real. Kompaniyaning o'ziga xos xususiyati shundaki, mutaxassislar yuridik xususiyatdagi xizmatlarni ham taqdim etadilar (narxni muhokama qilish, ajralish holatida bo'linish, sud jarayoni va boshqalar).
  • Mutaxassis 365.
  • Tepalikka.
  • ABK-Faol biznes maslahatlari. Mamlakatimiz hududida tijorat faoliyatini amalga oshiruvchi xorijiy kompaniyalarni ta'kidlab, biznes sohasida ishlaydi.

Kadastr qiymatiga qiziqqan vaziyatda siz Texnik inventarizatsiya markaziga murojaat qilishingiz kerak.

Baholash uchun nima talab qilinadi?

Uy-joy qiymatini aniqlamoqchi bo'lgan shaxs tayyorgarlik ko'rishi kerak:

  1. Pasport.
  2. Mulkning mavjudligini tasdiqlovchi hujjat. Agar binolar yangi qurilgan uyda joylashgan bo'lsa va hali mulk huquqi to'g'risidagi guvohnoma bo'lmasa, unda siz bitimning asosi bo'lgan shartnomani, shuningdek kadastr pasportini taqdim etishingiz kerak bo'ladi.
  3. BTI dan uy-joy uchun pasport.
  4. Ob'ektda hech qanday og'irlik yo'qligini tasdiqlovchi dalil.
  5. BTI tomonidan qayta ishlab chiqish uchun ruxsatnoma (agar qayta qurish amalga oshirilgan bo'lsa).
  6. Binoning qavat rejasi va kvartiraning tavsifi.

Ko'chmas mulk qanday baholanadi?

Xarajatlarni hisoblash jarayoni 5 bosqichga bo'lingan:

  1. Baholash ob'ekti va maqsadini aniqlash, ya'ni nima va nima uchun baholanadi. Maqsadni belgilashda shuni esda tutish kerakki, baholovchi xizmatlarining narxi bevosita bunga bog'liq.
  2. Tanlov baholash tashkiloti. Shu bilan birga, shuni esda tutish kerakki, muvofiq federal qonun"Baholash faoliyati to'g'risida Rossiya Federatsiyasi» 1998 yil 29 iyuldagi 135-FZ-son, kompaniya akkreditatsiyaga ega bo'lishi va kamida 2 nafar xodimga ega bo'lishi kerak.
  3. Kompaniya bilan shartnoma imzolash.
  4. Tekshirish maqsadida ko'chmas mulkni taqdim etish.
  5. Xulosa oling. Hujjat tekshiruv o'tkazilgan kundan boshlab 3 kun ichida taqdim etiladi.

Mulkni baholash qancha turadi?

Xizmatlarning narxi quyidagilardan iborat:

  • mulk joylashgan hudud va ekspert tashkilotidan uzoqlik darajasi;
  • binolarning maydoni;
  • baholash maqsadlari;
  • kasbiy malaka;
  • erning maqsadi (agar biz uchastka haqida gapiradigan bo'lsak).

O'rtacha narxlar 2500-25000 rubl oralig'ida o'zgarib turadi.

Mavjud turli usullar va baholashda qo'llanilishi mumkin bo'lgan texnikalar. Ko'chmas mulkni baholashning uchta asosiy usuli mavjud:

Qiyosiy;

Qimmat;

Foydali.

Qiyosiy usul bozor sotishning qiyosiy tahlilini o'z ichiga oladi, ya'ni. bozor analoglarini taqqoslash. Bu usul almashtirish printsipiga asoslanadi, uning ma'nosi shundaki, xabardor xaridor mulk uchun bozorda shunga o'xshash mulk qiymatidan ko'proq pul to'lamaydi. Ko'chmas mulk ob'ektining qiymati yaqinda sotilgan haqiqiy narxlar asosida aniqlanadi. Bu usul uy-joy ipoteka kreditlarini anderrayting qilish maqsadida uy-joyni baholash uchun asos sifatida foydalaniladi.

Ko'chmas mulkni baholashning asosiy bosqichlari qiyosiy usul quyidagilar:

Bozorni o'rganish va yakunlangan bitimlar bo'yicha ma'lumotlarni to'plash;

Axborotni ishonchliligini oshirish maqsadida tanlash; bitimlar erkin bozor sharoitida amalga oshirilganligini tasdiqlash;

Tahlil qilish uchun taqqoslanadigan ob'ektlarni tanlash;

Qiyosiy tahlil o'tkazish.

Xarajat usuli to'liq takror ishlab chiqarish yoki baholanayotgan mulkni to'liq almashtirish qiymatini, bino va inshootlarning taxminiy eskirish summasini chegirib tashlashni o'z ichiga oladi. Ushbu usul eng yaxshi va eng ko'p variantni aniqlash, yangi qurilishni texnik-iqtisodiy asoslashda qo'llaniladi samarali foydalanish yer, sug'urta bilan.

Zamonaviyda Rus amaliyoti ob'ektning almashtirish (joriy) qiymatini hisoblash rasman tasdiqlangan indekslar, konvertatsiya koeffitsientlari yordamida amalga oshiriladi. taxminiy xarajat joriy narxlarda qurilish-montaj ishlari va boshqalar.

Xarajat usuli bo'yicha baholash jarayonining asosiy bosqichlari:

Yangi shunga o'xshash binoni qurish xarajatlarini hisoblash, almashtirish qiymatini olish;

Binolarning jismoniy va ma'naviy eskirish miqdorini aniqlash;

Binoning haqiqiy qiymatini olish uchun almashtirish qiymatini amortizatsiya miqdoriga kamaytirish;

Binoning hisoblangan haqiqiy qiymatiga erning qiymatini qo'shish.

Daromad usuli - mulkdan foydalanish va undan keyingi sotishdan rejalashtirilgan daromad nuqtai nazaridan mulkning joriy qiymatini baholashni anglatadi. U investitsiyalar va tijorat ko'chmas mulkini baholashda qo'llaniladi.

Ushbu usul yordamida baholashning asosiy bosqichlari:

Tahlil asosida hisoblangan yalpi potentsial daromad joriy narxlar, ijara bozoridagi tariflar va tariflar va taqqoslanadigan ob'ektlar uchun pullik xizmatlar;

Bozor tahlili asosida yuk yo‘qotishlarini va undirilmagan ijara to‘lovlarini baholash, uning baholanayotgan mulkka nisbatan dinamikasi xarakteri (bu summa yalpi daromaddan chegirib tashlanadi, yakuniy ko‘rsatkich haqiqiy/samarali yalpi daromad hisoblanadi);

Ko'chmas mulkni saqlash bo'yicha haqiqiy xarajatlarni va ushbu bozordagi odatiy xarajatlarni tahlil qilish asosida baholanayotgan mulkni ishlatish xarajatlarini hisoblash (bu qiymat samarali yalpi daromaddan chegirib tashlanadi);

Olingan sof daromadni qayta hisoblash hozirgi qiymat.

Amaldagi qoidalarga muvofiq huquqiy hujjatlar Baholash ob'ektining bozor qiymati deganda, bitim taraflari barcha shartlarga ega bo'lgan holda oqilona harakat qilganda, ushbu baholash ob'ektini raqobat muhitida ochiq bozorda begonalashtirish mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx tushuniladi. zarur ma'lumotlar va bitim narxining qiymati har qanday favqulodda vaziyatlarni aks ettirmaydi. Bu shuni anglatadiki, bitim quyidagi shartlarda amalga oshiriladi:

Bitim taraflaridan biri baholash ob'ektini begonalashtirishga, ikkinchi tomon esa ijroni qabul qilishga majbur emas;

Bitim taraflari bitim predmetini yaxshi bilishadi va o‘z manfaatlarini ko‘zlab harakat qiladilar;

Baholash obyekti ochiq bozorga ommaviy taklif shaklida taqdim etiladi;

Bitimning bahosi baholash ob'ekti uchun maqbul to'lovdir va bitim ishtirokchilariga nisbatan bitimni bajarishga hech kimdan majburlash bo'lmagan;

Baholash ob'ekti uchun to'lov naqd pulda ifodalanadi.

Baholashni o'tkazishda baholovchi baholashda xarajat, qiyosiy va daromad yondashuvlaridan foydalanishi kerak va u o'zi baholashning aniq usullarini belgilashi mumkin.

Baholash ob'ektining yakuniy qiymati - bu baholashning turli xil yondashuvlari va usullaridan foydalangan holda baholash ob'ektining qiymatini hisoblash bilan bog'liq bo'lgan, baholovchi tomonidan asoslangan natijalarni umumlashtirish natijasida olingan ob'ektning qiymati. baholash.

Ipoteka krediti berish uchun uy-joyni baholashda majburiyatning uzoq muddatli xususiyatining o'ziga xos xususiyatlari hisobga olinadi. ipoteka krediti. Baholash qiyosiy sotish usuliga asoslangan bo'lishi kerak, shu bilan birga baholash turli omillar (joylashuv, ekologik vaziyat, hududning rivojlanish istiqbollari va boshqalar) bilan bog'liq bo'lgan uy-joy narxining rejalashtirilgan o'zgarishini hisobga olgan holda tuzatilishi kerak. . Qiyosiy sotish usulidan foydalanganda, to'g'ridan-to'g'ri bozor sotishni taqqoslash yoki bozordagi tengdoshlar nuqtai nazaridan baholash qo'llanilishi mumkin.

Usul savdo bozori va baholanayotganga o'xshash ko'chmas mulk bo'yicha takliflar to'g'risidagi ma'lumotlarni to'plashni o'z ichiga oladi. Keyin o'xshash ob'ektlar uchun narxlar ob'ektlar bir-biridan farq qiladigan parametrlarni hisobga olgan holda tuzatiladi. Sozlangandan so'ng, olingan narxlarni aniqlash uchun foydalanish mumkin bozor qiymati ob'ekt baholanadi

Ko'chmas mulk - bu egasi va umuman mamlakat iqtisodiyoti uchun qiymatga ega bo'lgan muayyan mulk. U bir necha turdagi mulk bilan ifodalanishi mumkin, ularning har biri o'z parametrlari va foydalanish shartlariga ega.

Har bir bunday mulk o'ziga xos qiymatga ega va turli maqsadlar uchun ko'pincha qiymatlarni baholash talab etiladi. Bu jarayon faqat ishonchli va tasdiqlangan tomonidan amalga oshirilishi kerak mustaqil ekspertlar. Baholash natijalari sudda ishlatilishi yoki turli davlat organlariga topshirilishi mumkin, chunki akt yuridik kuchga ega.

Hisoblangan qiymatni bilish tufayli siz eng yaxshi narxda yoki nikohdan oldingi shartnomani tuzishingiz mumkin.

Mulkni baholash 135-sonli Federal qonun bilan tartibga solinadi.

Ushbu qonun jarayon nima ekanligini, nima uchun amalga oshirilishini va qanday talablarga javob berishi kerakligini belgilaydi.

qiymatning qiymatini aniqlash tartibidir. Aynan shu narxda ushbu ob'ektni bozorda sotish mumkin.

Bu jarayon davomida muayyan tamoyillar hisobga olinadi:

Yuqoridagi tamoyillarga faqat mutaxassislar amal qilishlari mumkin, shuning uchun baholash faqat tajribali mutaxassislarga topshiriladi.

Turlari

Bu jarayon mumkin ikki holatda yugurish.:

  • ixtiyoriy ravishda va odatda, agar mulk egasining o'zi ma'lum bir ob'ektni qanday optimal bozor narxida sotishi mumkinligini aniqlamoqchi bo'lsa, zarur;
  • qonun hujjatlariga muvofiq baholash zarur bo‘lganda, xususan, jarayonni amalga oshirishda, mulkni topshirishda yoki shunga o‘xshash boshqa harakatlarni amalga oshirishda majburiy ravishda.

Narxni aniqlash usuli bilan balkim:

Shuningdek, jarayon mulk turi bo'yicha tasniflanadi:

  • turli tuzilmalarni o'z ichiga olgan ko'chmas mulk yoki;
  • harakatlanuvchi va bunga avtomobillar, boshqa turdagi transport vositalari yoki qimmatbaho uskunalar kiradi;
  • xo'jalik yurituvchi sub'ektlar, turli xil aktsiyalar yoki obligatsiyalar, shuningdek korxonalardagi ulushlar hisobga olinganda.

Ushbu jarayon davomida uni aniqlash mumkin har xil turdagi qiymatlar:

  • qiymatlarni real sotish mumkinligini hisobga olgan holda eng oqilona va ob'ektiv ko'rsatkich hisoblangan bozor;
  • kelajakda u sezilarli darajada o'zgarishini nazarda tutgan holda investitsiya bu ko'rsatkich, va bunday o'zgarish nafaqat ijobiy, balki salbiy ham bo'lishi mumkin;
  • soliqni aniqlash va bunday qiymat soliq solinadigan bazani hisoblash uchun talab qilinadi;
  • tugatish, mol-mulkni majburiy sotish uchun belgilanadi va bunga bozorda paydo bo'ladigan talab yoki sharoitlar ta'sir qilmaydi, lekin bunday ko'rsatkich odatda tugatilayotgan tashkilotlarga tegishli bo'lgan mol-mulkka nisbatan qo'llaniladi;
  • foydalanish ob'ektni qurish bilan bog'liq xarajatlarni aniqlash uchun zarur.


Ko'chmas mulk uchun inventar qiymati odatda aniqlanadi, uni hisoblash uchun hisobga olish kerak texnik xususiyatlar mulk. Bundan tashqari, ko'pincha bozor kon'yunkturasidan qaysi biri bevosita ta'sir qilishini aniqlash talab etiladi.

O'tkazishning sabablari va maqsadlari

ning maqsadlari Ushbu jarayonning borishi ob'ekt bilan qanday bitimni amalga oshirish rejalashtirilganiga bog'liq.

Ular butunlay bog'liq har xil turdagi shartnomalardan:

Shunday qilib, jarayon turli maqsadlarda amalga oshiriladi, lekin ayni paytda u yuqori talabga ega, chunki usiz deyarli hech qanday tranzaktsiyani amalga oshirish mumkin emas.

Usul va yondashuvlar

Baholash amalga oshirilishi mumkin turli usullar:

  • qimmat, buning uchun ob'ektni qurish yoki tiklash bilan bog'liq barcha xarajatlar tahlil qilinadi;
  • o'xshash qiymatlar uchun bozor narxlarini o'rganish va solishtirishni o'z ichiga olgan qiyosiy;
  • ko'chmas mulkdan foydalanish yoki sotishdan mumkin bo'lgan foydani tahlil qilishdan iborat bo'lgan daromad.

Har qanday usulni tanlashda ob'ektning qaysi turdagi mulkka tegishli ekanligi, uning xususiyatlari, shuningdek, u haqidagi ma'lumotlar qanchalik qulay, to'liq va sifatli ekanligi hisobga olinadi.

Jarayon tartibi

Bu jarayon amalga oshirilmoqda ketma-ket bosqichlarda:

Tugallangan jarayon natijasida mijoz oladi baholash akti, bu ob'ekt bo'yicha so'ralgan ma'lumotni ko'rsatadi va bu hujjat yuridik kuchga ega bo'lgani uchun turli maqsadlarda foydalanish mumkin.

Bunday xizmatning narxi ancha yuqori deb hisoblanadi va bu fuqaro murojaat qilgan kompaniyaning narxiga bog'liq.

Bepul ushlab turish

Ko'pgina kompaniyalar Internetda bepul hisob-kitoblarni taklif qilishadi, lekin bu odatda firibgarlikdir. Baholash murakkab va o'ziga xos jarayon hisoblanadi, shuning uchun u arzon bo'lishi mumkin emas.

Agar protsedura kompaniyaning bevosita xodimlari tomonidan amalga oshirilsa va natijalar kompaniyaning ichki ishi uchun ishlatilsa, u bepul amalga oshirilishi mumkin.

Natijalarni ro'yxatdan o'tkazish

Baholashdan so'ng olingan natijalar to'g'ri hujjatlashtirilishi kerak. Buning uchun a maxsus baholash hisoboti, boshqacha nomlanadi hisobot .

Ushbu hujjat yuridik kuchga ega, shuning uchun uni davlat organlariga yoki sudga topshirish mumkin.

Ob'ektning qiymati to'g'ridan-to'g'ri aniqlangan sanada tuziladi. Hujjatda baholovchining mol-mulkning narxi bo'yicha xulosalari ko'rsatilgan, shuningdek, bunday natija uchun dalillar keltirilgan. U baholovchi tomonidan imzolanadi va kompaniyaning muhri va rahbarining imzosi ham qo'yiladi.

Yaroqli ushbu hujjat olti oy ichida.

Har xil turdagi mulk uchun

Bu jarayon qaysi mulk ko'rib chiqilayotganiga qarab sezilarli darajada farq qilishi mumkin.

Davlat

Bu faoliyat bilan shug'ullanish huquqiga ega bo'lgan mustaqil kompaniyalar tomonidan amalga oshiriladi. Firma tanlovdan so'ng tanlanadi, buning natijasida tanlov eng foydali taklifga to'g'ri keladi.

Jarayon natijalari bo'yicha hisobot tuziladi, unda ob'ektlarning bozor qiymati, shuningdek inventarizatsiya narxi, ularning tarkibi va yoshi, eskirish xususiyatlari va boshqa texnik parametrlar ko'rsatiladi.

Aholi yashash joyi

Mijoz mulk egasi hisoblanadi. Jarayon davomida ob'ektning holati va texnik parametrlari, shuningdek, bozor kon'yunkturasi hisobga olinadi.

Mulk narxi uchun ko'plab omillar ta'sir qiladi:

  • Manzil;
  • to'rtburchaklar;
  • mintaqadagi aholi soni;
  • tabiiy va siyosiy sharoitlar.

Baholash uchun turli usullardan foydalanish mumkin, eng ko'p ishlatiladigan turar-joy binolari uchun. qimmat yo'l .

Har bir turar-joy mulki individualdir, shuning uchun barcha elementlar mutaxassislar tomonidan alohida ko'rib chiqiladi.

tijorat

Baholash zarurati sotish yoki ijaraga berishda yuzaga keladi. Bunday ob'ektlarning narxi ulardan olinadigan rejalashtirilgan foydani, shuningdek, mumkin bo'lgan moliyaviy risklarni hisobga olgan holda turli omillarga bog'liq.

Mutaxassislar tomonidan hisobga olinadigan muhim omillar quyidagilardir: mulkning joylashgan joyi, uning to'lash muddati, holati va eskirishi, bozordagi vaziyat va inflyatsiya darajasi. Odatda, bir vaqtning o'zida uchta baholash usuli qo'llaniladi.

Hibsga olingan

Ko'pincha ob'ektlar allaqachon ishlatilgan ijro protsesslari shuning uchun qarzdorning qarzlarini to'lash uchun ularni sotish talab qilinadi. Bunday holda, siz ularni qanday narxda sotish kerakligini bilishingiz kerak va sotish vaqti belgilangan qiymatga bog'liq.

Sud ijrochilari ob'ektlarni mustaqil ravishda baholashlari mumkin, ular o'xshash qiymatlarning bozor narxlariga e'tibor berishadi. Agar qarzdor qiymat noto'g'ri aniqlangan deb hisoblasa, u bu ko'rsatkichga shikoyat qilishi mumkin. Shuningdek, ishga yollangan mutaxassis jalb qilinishi mumkin.

Garov

Agar mol-mulk bankka garovga qo'yilgan bo'lsa, uning narxini aniqlash uchun uni baholash talab qilinadi. Bu asosiy shart moliyaviy tashkilot chiqarish uchun qarzga pul oldi.

Baholash faqat tanlangan bank tomonidan akkreditatsiya qilingan kompaniyada o'tkazilishi kerak.

Hisobotni tuzishda moliya institutining talablari va istaklari hisobga olinadi. Hujjat olti oy davomida amal qiladi, shuning uchun bu vaqt ichida siz kredit olish uchun ariza topshirishingiz kerak.

Mulk ulushlari

Faqat malakali mutaxassislar mulk ulushi narxini aniqlashi mumkin. Buning uchun ko'plab bozor omillari albatta hisobga olinadi, shuningdek, aktsiyalarga bo'lingan kvartiraning narxi uning bitta egasi bo'lganidan past bo'lishi hisobga olinadi.

Ish natijalari bo'yicha hisobot tuziladi, unda mulkning faqat bir qismi ko'rsatiladi.

Natijalarga qarshi chiqish

Ko'pincha hisobotlar dalillarga aylanadi sud jarayoni, va bu holda, tomonlardan biri mavjud ma'lumotlarga e'tiroz bildirishi mumkin. Buning uchun belgilangan qiymatning noto'g'ri ekanligini tasdiqlovchi hujjatlarni tayyorlash kerak. Bundan tashqari, hujjatdagi har qanday xato topilishi mumkin, bu esa uni bekor qilishga olib keladi.

Sud tayinlaydi hisobotni tekshirish uchun tekshirish, bundan tashqari, mutaxassislar hisoblash uchun ishlatiladigan barcha usullarni baholaydilar va tekshiradilar, muayyan qarorlarni qabul qilish sabablarini tahlil qiladilar, shuningdek, dalillarni o'rganadilar. Ushbu ekspertiza asosida hujjatga e'tiroz bildirish yoki e'tiroz bildirish to'g'risida qaror qabul qilinadi.

Shunday qilib, ko'chmas mulkni baholash murakkab va o'ziga xos jarayon bo'lib, faqat professionallar tomonidan amalga oshiriladi. U bir nechta shakllarda taqdim etiladi va majburiy yoki ixtiyoriy bo'lishi mumkin. Ushbu xizmat, albatta, ob'ekt egasi tomonidan to'lanadi va natijada u yuridik kuchga ega bo'lgan hisobotni oladi.

Ko'chmas mulk qiymatini aniqlash qoidalari haqida quyidagi videoga qarang:

KO'CHMAS MULKNI BAHOLASH - EHTAYOT VA ASOSIY YUNDASHULAR

Mavzu 6

Qadimgi Afrika baholovchilarining standartlari, 1-jild, 362-bet, san'at. 412

Dunyoda hamma narsaning narxi bor va ba'zi narsalarning narxi ham bor.

Ko'chmas mulkni baholash ko'chmas mulk qiymati to'g'risidagi hukm sifatida bozor tahlili bilan uzviy bog'liq bo'lib, uning mantiqiy davomi hisoblanadi. Asosan, baholash - bu ma'lum bir mulkka qaratilgan bozor bilimidir. Uning maqsadi o'zgaruvchan bozorda ko'chmas mulk qiymatini aniqlashdir va shuning uchun baholash ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda iqtisodiy jihatdan asosli qarorlar qabul qilishning muhim shartidir.

♦ Ko'chmas mulk bilan bog'liq har qanday bitimni amalga oshirishimizdan qat'i nazar, u ko'chmas mulkni begonalashtirish (sotish, almashtirish) bo'ladimi? Ko'chmas mulk shirkat yoki kompaniyaning ustav kapitalida, ko'chmas mulkni garovga qo'yish yoki uni ijaraga berish, har qanday holatda, biz muammoga duch kelamiz: juda arzon sotmaslik va ortiqcha baho bermaslik uchun qanday narx belgilanishi kerak, bizning hissamizni qanday baholash kerak. ma'lum bir tijorat korxonasi ko'chmas mulkni garovga qo'yishda qancha kreditga ishonishimiz mumkin. Bularning barchasi bir xil muammoning navlari - ko'chmas mulk qancha turadi? Ko'chmas mulkning qiymati qanchalik aniq aniqlansa, ko'chmas mulkni sotib oluvchining mablag'lari qanchalik oqilona foydalanilsa, ko'chmas mulk sotuvchisi tomonidan belgilangan narx shunchalik oqilona bo'ladi. Shu bilan birga, ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlari shundaki, boshqa bozorlarga qaraganda ob'ektning qiymati haqida ishonchli tasavvurga ega bo'lish ancha qiyin.

Yuqorida ta'kidlanganidek, ko'chmas mulk ob'ektlari statsionarlik, o'ziga xoslik va chidamlilik kabi jismoniy xususiyatlari bilan ajralib turadi. Ko'chmas mulk bozori ma'lumotlarning maxfiyligi, cheklangan miqdordagi bitimlar, bozorning joylashuvi, uning bozorga bog'liqligi kabi xususiyatlar bilan tavsiflanadi. mintaqaviy iqtisodiyot. Sizningcha, bu holatlar va ko'chmas mulkni baholashdagi o'ta muhimlik o'rtasidagi bog'liqlik nimada? Bitimlarning cheklangan soni, to'g'ridan-to'g'ri o'xshashlarning yo'qligi, ma'lumotlarning maxfiyligi ko'chmas mulkni baholashning maxsus tartib sifatida zarurligini keltirib chiqaradi, bu esa iqtisodiy bitimlarni qabul qilish shartidir. oqilona qarorlar ko'chmas mulk operatsiyalarida.

♦ Albatta, bu ko'chmas mulkni baholash har doim ham mahalliy va xorijiy mualliflar tomonidan yozilgan ko'chmas mulkni baholash bo'yicha ko'plab darsliklarda batafsil bayon qilingan qoidalar va tamoyillardan ongli ravishda foydalanish bilan amalga oshiriladi degani emas. . Ammo janob Jourdan ham bundan shubhalanmasdan nasrda gapirdi.

Agar siz yuqorida berilgan savolga qisqacha javob berishga harakat qilsangiz, u quyidagicha ko'rinishi mumkin: ko'chmas mulkni baholash - bu mulk qiymatining oqilona pul ekvivalentini aniqlash jarayoni. Ko'chmas mulkni baholash har doim quyidagicha ishlaydi:

♦ maqsadli jarayon (aniq ko'chmas mulk ob'ekti va uning muhiti bilan bog'liq jarayon): muayyan tarkibga va huquqlarning sifatiga ega bo'lgan, muayyan muhitda joylashgan ob'ekt baholanadi;

♦ baholanayotgan mulkka (sotish, ijaraga, garovga qo'yish, soliqqa tortish va boshqalar) nisbatan kutilayotgan muayyan turdagi operatsiya bilan bog'liq jarayon;

♦ muayyan ishtirokchilar bilan bog'langan jarayon: mijoz va baholovchi;

♦ muayyan vaqtga bog'langan jarayon; baholash natijalari faqat cheklangan muddat uchun amal qiladi.

Yuqorida aytilganlardan kelib chiqadiki, mulkning qiymati (ʼʼqiymatʼʼ atamasi, qatʼiy aytganda,ʼʼxarajatʼʼ tushunchasidan koʻra aniqroqdir) bevosita quyidagilarga bogʻliq:

♦ ko'chmas mulkning jismoniy tanasi sifatidagi xususiyatlari (joylashuvi, texnik xususiyatlari);

♦ o'tkazilgan huquqlarning tarkibi va sifati;

♦ bitim ishtirokchilarining motivatsiyasi;

♦ bitim tuzish va moliyalashtirish shartlari.

Ko'chmas mulk qiymatiga ta'sir qiluvchi omillarning xilma-xilligi qiymat turlarining xilma-xilligini belgilaydi, ularning qiymati baholash jarayonida aniqlanishi mumkin. Shu bilan birga, bu xilma-xillikni u yoki bu tarzda, lekin ko'chmas mulkni baholashda doimiy ravishda hisobga olinadigan va qiymat ta'riflarida, baholash tamoyillari va usullarida aks ettiriladigan uchta omil guruhiga qisqartirish mumkin. .

Aytishimiz mumkinki, bu uch guruh baholash ob'ektining o'tmishi, hozirgi va kelajagi bilan bog'liq.

Ko'chmas mulkni baholashda ob'ektni yaratishda sarflangan xarajatlar, ob'ektning joriy bozor bahosi va nihoyat, ob'ekt kelajakda olib kelishi mumkin bo'lgan foyda va foyda hisobga olinishi kerak. Shu bilan birga, oldingi xarajatlar ham, kelajakdagi foyda ham zamonaviy ekvivalentiga qisqartiriladi.

Bu umumiy tamoyil, aslida, baholash falsafasidir.

Unga asoslanib, ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladigan uning qiymatini aniqlash turlarini quyidagicha guruhlash mumkin.

Ko'chmas mulkni baholash -- baholanayotgan mulkka nisbatan ob'ekt yoki individual huquqlarning bozor qiymatini aniqlash jarayoni. Ko'chmas mulkni baholash quyidagilarni o'z ichiga oladi: turli xil ko'chmas mulk ob'ektlariga nisbatan mulk huquqi yoki boshqa huquqlar, masalan, ijara huquqi, foydalanish huquqi va boshqalarning qiymatini aniqlash.

Ko'chmas mulkni baholash - bu maqsad, baholash tartibi va baholovchining axloqi talablariga muvofiq bozor qiymatini aniqlash.ko'chmas mulk ob'ektlari (er, yer uchastkalari, binolar, inshootlar, kvartiralar va tugallanmagan qurilish), mustaqil baholovchilar tomonidan ishlab chiqarilgan.

Ko'chmas mulkni ommaviy baholash - standart usullar va statistik tahlillar yordamida ma'lum bir sanada ko'p sonli mulkni baholash.

Ob'ektning bozor qiymatini hisoblashda ushbu ob'ektga nisbatan mulk huquqi, ijara huquqi va boshqa huquqlarning qiymati aniqlanadi.

Baholash faoliyati bir sohadir tadbirkorlik faoliyati baholashga qaratilgan Tabiiy boyliklar, moliyaviy aktivlar, biznes, investitsiya loyihalari, intellektual mulk, asosiy vositalar, ko'char va ko'chmas mulk.

Shu bilan birga, baholash faoliyati ham o'z predmeti, usullari, tamoyillari va standartlariga ega bo'lgan ilmiy faoliyat sohasidir.

Baholash faoliyatining predmeti bozor, investitsiya, tugatish va baholash ob'ektlarining qiymatining boshqa turlarini belgilash hisoblanadi.

Baholash faoliyatining sub'ektlari, bir tomondan, baholash bilan shug'ullanadigan mutaxassislar, ikkinchi tomondan, buyurtmachilar - yuridik shaxslar, fuqarolar, vakolatli organlar tomonidan taqdim etilgan davlatdir.

Baholash faoliyati davlat organlari uchun ham, masalan, soliqqa tortish maqsadida ham, jismoniy va yuridik shaxslar uchun ham fuqarolik muomalasi ehtiyojlari uchun zarurdir.

Baholash faoliyatida bir nechta asosiy yo'nalishlar mavjud - erni, tabiiy resurslarni, ko'chmas mulkni, mashina va jihozlarni baholash, nomoddiy aktivlar va biznes.

Nima uchun sizga ko'chmas mulkni baholash kerak

Ushbu turdagi xizmat quyidagi hollarda talab qilinadi:

ko'chmas mulkni sotib olish va sotish, ayirboshlash;

ustav kapitaliga investitsiyalar;

kafolatli kreditlash (ipoteka);

daraja ijara stavkasi ko'chmas mulkni ijaraga berishda;

ijara shartnomasini sotib olish yoki bekor qilishda ajralmas yaxshilanishlar narxini aniqlash;

korxona soliqqa tortishni minimallashtirish;

xayriya qilingan yoki jarayonda topilganlarning balansiga qo'yish mulkni inventarizatsiya qilish;

mulk huquqini ro'yxatdan o'tkazish;

sug'urta maqsadlari uchun ko'chmas mulkni baholash.

Baholash maqsadida ko'chmas mulk ob'ektlari quyidagilar bo'lishi mumkin:

jamoat, sanoat va ijtimoiy foydalanish uchun mo'ljallangan binolar;

sanoat majmualari;

kvartiralar, uylar, alohida xonalar, kottejlar va boshqalar;

omborxona, ofis va ishlab chiqarish binolari;

yer uchastkalari;

turli tuzilmalar - ko'priklar, yo'llar, to'siqlar, kirish yo'llari va boshqalar;

tugallanmagan qurilish ob'ektlari, shu jumladan to'xtatilgan, to'xtatilgan yoki to'xtatilgan.

Mijoz ko'chmas mulk ob'ektini baholashga buyurtma berishi mumkin, bu aslida bir nechta ob'ektlarni birlashtiradi. Ishning buyurtmachisi ob'ektiv, ishonchli natijaga ega bo'ladi, bu qabul qilish jarayonida jiddiy dalillarga aylanishi mumkin. boshqaruv qarorlari.

Baholashning maqsadlari

Baholash ishlarini olib borishda asosiy masala baholash maqsadi hisoblanadi. Buyurtmachi baholash maqsadini aniq shakllantirishi va baholovchiga baholash natijalaridan qanday foydalanishni rejalashtirayotganini tushuntirishi kerak.

Shuni tushunish kerakki, baholashning maqsadlari juda xilma-xil bo'lishi mumkin, shu bilan birga ular belgilanadigan qiymat turini ham aniqlaydi: bozor, tugatish, ixtisoslashtirilgan va boshqalar. Bu, o'z navbatida, baholovchining baholashning aniq yondashuvlari va usullarini tanlashiga ta'sir qiladi. Quyida baholash amaliyotida eng keng tarqalgan turli ob'ektlarni baholashning asosiy maqsadlari keltirilgan.

Kredit berish uchun baholash

Sug'urta uchun baholash

Sotib olish/sotish uchun baho

Ijara stavkalarini aniqlash uchun baholash

Ustav kapitaliga qo'shgan hissani baholash

Ijara stavkalarini aniqlash uchun baholash

Ijara narxini hisoblash zarurati ko'pincha egasi yoki uning vakolatli shaxsi ijara stavkasi miqdorini mustaqil ravishda aniqlay olmaydigan hollarda paydo bo'ladi. Bunday holatlarga misol sifatida nostandart turar-joy ko'chmas mulkini ijaraga berish mumkin. Bundan tashqari, talab qilinadigan mulkni ijaraga olishda ijara narxini hisoblamasdan qilish qiyin kapital ta'mirlash. Davlat mulki bo'lgan ko'chmas mulkka (omborlar, idoralar, er uchastkalari) nisbatan olib boriladigan, mulkdan foydalanganlik uchun adolatli kompensatsiyani aniqlashga imkon beruvchi ijara haqini baholash ham ahamiyatlidir.

Turar-joy bo'lmagan ko'chmas mulk bozorida bugungi kunda yuqori talab ofisni ijaraga olish narxini baholash uchun ishlatiladi, bu sizga xonani ijaraga olishning eng mumkin bo'lgan narxini aniqlash imkonini beradi, bu esa o'z navbatida spetsifikatsiyalar binolar, o'rtacha bozor ijara narxi, shuningdek, Moskva ko'chmas mulk bozorida vaziyat.

Ijara narxini hisoblash yer uchastkasi tijorat maqsadlarida foydalanish uchun yer ijarasi shartnomasini tuzish yoki uzaytirishda amalga oshiriladi, to'lovlarning oqilona miqdorini aniqlashga yordam beradi va ijarachi va uy egasi o'rtasida yuzaga kelishi mumkin bo'lgan manfaatlar to'qnashuvini oldini oladi.

Kredit berish uchun baholash

Qarz olmasdan biznesni rivojlantirish deyarli mumkin emas. Eng keng tarqalgan jalb qilish mexanizmi kreditlashdir. Bugungi kunda mahalliy banklar amaliyotida qarz oluvchi tomonidan berilgan kreditni qaytarish uchun kafolatning eng keng tarqalgan turi garov hisoblanadi. So‘ralayotgan mablag‘larning garov qiymatiga muvofiqligi masalasi garov sifatida taqdim etilgan mol-mulkning bozor qiymatini mustaqil baholash yo‘li bilan belgilanadi.

Kreditlashning bir turi - bu ipoteka. O'ziga xoslik e? sotib olingan mulk garov ob'ektiga aylanishi. uchun ipoteka shaxslar, turar-joy binolarini sotib olayotganda, allaqachon tanish va ancha arzon vositadir. Yuridik shaxs Va yakka tartibdagi tadbirkorlar faqat boshlab e? usta.

Mustaqil baholovchining hisoboti (u ko'chmas mulkni baholash bo'ladimi ipoteka krediti, tashkilotning aktsiyalari yoki mulkini baholash) kredit berish to'g'risida qaror qabul qilishda bank tayanadigan asosdir.

Sug'urta uchun baholash

Odatda, sug'urta uchun mol-mulkni baholash sug'urta shartnomasini imzolash bosqichidan oldin yoki belgilangan vaqtda amalga oshiriladi. sug'urta hodisasi. Amaldagi qonunchilikka muvofiq, sug'urta summasi sug'urta shartnomasi ro'yxatdan o'tkazilgan sanada belgilangan sug'urtalangan mol-mulkning bozor narxidan oshmasligi kerak.

Qoida tariqasida, sug'urta bahosi qimmat mulk uchun bozor narxini belgilash zarur bo'lgan hollarda katta ahamiyatga ega. Ushbu mulklar orasida ko'chmas mulk, transport vositasi, uskunalar va boshqalar. o'tgan yillar ko'pincha eksklyuziv va noyob narsalarni, intellektual mulkni sug'urta qilish uchun baholash amalga oshiriladi. Sug'urta paytida bunday baholash juda to'g'ri va malakali bo'lishi kerak, chunki ushbu turdagi ob'ektni baholashda har bir kichik narsa mulk qiymatini sezilarli darajada o'zgartirishi mumkin.

Mustaqil sug'urta bahosi sug'urta shartnomasida nazarda tutilgan voqea sodir bo'lgan taqdirda yuzaga kelishi mumkin bo'lgan nizolarni sivilizatsiya doirasida hal qilishning eng samarali usuli hisoblanadi.

Sotib olish/sotish uchun baho

Mulkni sotish bo'yicha bitimni o'tkazishda shunga o'xshash bitimlar to'g'risida ma'lumot bo'lmasa, sotuvchi va sotib oluvchi tomonlar o'rtasida bitimning yakuniy miqdorini belgilash bilan bog'liq muammolar doimo mavjud. Shuning uchun jiddiy bitimlar tuzishda e? tomonlar mustaqil baholash kompaniyasiga murojaat qilishadi va sotib olish/sotish uchun baholash xizmatiga buyurtma berishadi.

Mulkni sotib olish va sotish bo'yicha ekspertizani o'tkazishda ekspert baholanayotgan mol-mulkning barcha parametrlari va xususiyatlarini hisobga oladi, bitim tuzish vaqtida bozor tendentsiyalarini hisobga oladi, bozor qiymatini aniqlash uchun turli yondashuv va usullardan foydalanadi. mulkning.

Ustav kapitaliga qo'shgan hissani baholash

Ustav kapitali quyidagilardan biridir asosiy ko'rsatkichlar e haqida gapiradigan kompaniyalar? moliyaviy holat va tashkilot hajmi. Shu bilan birga, ustav kapitaliga qo'shilgan hissani baholash kompaniyani yaratishda ham, boshqa bir qator hollarda ham zarur.

Qonun hujjatlariga muvofiq, ustav kapitali sifatida kiritilishi mumkin pul mablag'lari, va pul bo'lmagan, shuningdek, pul shaklida ifodalanishi mumkin bo'lgan har qanday huquqlar (masalan, mulkiy). Aynan shu pul ekvivalentini aniqlash uchun ustav kapitaliga qo'shilgan hissani baholash amalga oshiriladi. Ustav kapitaliga qo'shilgan hissa uchun quyidagi pul bo'lmagan badallar baholanishi kerak:

asbob-uskunalar, mashinalar, binolar va asosiy vositalarga kiritilgan boshqa ob'ektlarning ustav kapitaliga qo'shgan hissasi;

qimmatli qog'ozlarning ustav kapitaliga hissa qo'shish;

natijalarga bo'lgan huquqlarning ustav kapitaliga hissasi intellektual faoliyat(nou-xau, ixtirolar, patentlar, litsenziyalar, elektron hisoblash mashinalari uchun dasturlar);

mulkiy huquqlarning ustav kapitaliga hissa.

uchun ham ball ustav kapitali litsenziyalovchi organ har qanday faoliyatni amalga oshirish uchun litsenziya olish uchun uni ko'paytirishni talab qilgan hollarda ham kerak bo'lishi mumkin.

Bojxona rasmiylashtiruvi uchun baholash

Tashqi iqtisodiy faoliyat bilan shug'ullanuvchi tadbirkorning vazifalaridan biri Rossiyaga chet eldan olib kelingan tovarlar uchun tegishli bojxona qiymatini belgilashdir.

Tovarning bojxona qiymatini tasdiqlash uchun mustaqil baholash soliq va bojxona to'lovlarini sezilarli darajada kamaytirishi mumkin. Bundan tashqari, bojxona uchun deklaratsiya qilingan bojxona qiymatining tasdiqlanishi eksport va import qilinadigan mahsulotlarga narxlarni belgilash imkonini beradi. Amaliyot shuni ko'rsatadiki, tovarlarning bojxona qiymatini tasdiqlash uchun baholash (chet eldan olib kelingan materiallarning narxini tasdiqlash) ularning narxi bo'yicha bojxona organlari bilan yuzaga kelishi mumkin bo'lgan barcha nizolar va kelishmovchiliklarni minimallashtiradi.

uchun ball buxgalteriya hisobi

Buxgalteriya amaliyotida mol-mulkni qayta baholash, hisobdan chiqarish yoki balans uchun muntazam ravishda baholash zarurati mavjud.

Buxgalteriya hisobi uchun malakali baholash sizga imkon beradi umumiy ko'rsatkichlar korxonada mavjud bo'lgan barcha mablag'lar, shuningdek, ushbu mablag'lar kelib tushgan manbalar. Darhol shuni ta'kidlaymizki, buxgalteriya hisobi uchun baholash, masalan, mol-mulkni hisobdan chiqarishni baholash yoki balansga qo'yishda baholash amaldagi qonunchilikka muvofiq maxsus ishlab chiqilgan usullardan foydalangan holda amalga oshiriladi.

Odatda, korxonaning asosiy fondlari aktivlarning asosiy qismini tashkil qiladi, shuning uchun ularning qiymati va tarkibi aktsiyadorlar, ta'sischilar, investorlar va kompaniya rahbarlari uchun katta qiziqish uyg'otadi. Shuning uchun tashkilotning asosiy vositalarini baholash va qayta baholash har doim talabga ega. Korxonaning asosiy vositalarini inventarizatsiya qilish va qayta baholash natijalari bizga haqiqiyligini aniq tasavvur qilish imkonini beradi. moliyaviy holat kompaniya, bu esa, o'z navbatida, samaradorlikni oshirish imkonini beradi iqtisodiy faoliyat korxonalar.

Bundan tashqari, asosiy vositalarni qayta baholash amortizatsiya va mulk solig'ini hisoblash uchun ideal asosdir.

Mol-mulkni hisobdan chiqarish (buxgalteriya balansiga qo'yish) uchun baholash tartibi va qoidalari mulkni saqlash to'g'risidagi nizomga bo'ysunadi. moliyaviy hisobotlar va Rossiyaning buxgalteriya hisobi va turli RAS (buxgalteriya hisobi to'g'risidagi nizom). Shu bilan birga, balansga qo'yish (uni olib tashlash) bo'yicha baholash ob'ektlarning haqiqiy narxi bo'yicha amalga oshiriladi.

Boshqaruv qarorlarini qabul qilish uchun baholash

Har qanday biznesda boshqaruv qarorlarini qabul qilish uchun ishonchli va haqiqiy ma'lumot bozor holati va kompaniya aktivlarining qiymati haqida.

Aynan shu masalada mustaqil baholovchilarning xizmatlari foydali bo'lishi mumkin.

Muayyan tadbirkorlik faoliyatini boshlashdan oldin tashkilot rahbariyati o'z maqsadlarini aniq tushunishi kerak. Boshqaruv qarorlarini malakali baholash kompaniya rahbariyatiga har qanday aniq harakatning taktik maqsadini va uzoq muddatga strategik maqsadini aniqlashga imkon beradi. Shu bilan birga, masalan, biznesni qayta qurish uchun baholash o'lchanadigan va aniq maqsadlarga ega bo'lishi kerak. Boshqacha qilib aytganda, har bir maqsad uchun ushbu maqsadga erishish darajasini baholash mumkin bo'lgan ma'lum bir mezon bo'lishi kerak. Agar bunday mezon bo'lmasa, u holda asosiy boshqaruv funktsiyasi bo'lgan nazoratni amalga oshirish mumkin emas. Boshqaruv qarorlari uchun baholash va e turlari? bir nechta bo'lishi mumkin - kompaniyaning ishonchli boshqaruviga o'tkazish uchun baholash yoki biznesni qayta qurish paytida baholash va tashkilot faoliyatini yaxshilashga qaratilgan tadbirkorlik harakatlarining maqsadlarini aniq belgilashga imkon beradi.

Sud jarayoni uchun baholash

Ko'rib chiqish jarayonida sud uchun baholash zarur da'volar mulk bo'yicha. Sud majlisida har doim da'volarning o'ziga xos narxi haqida savollar tug'iladi va faqat sud uchun mustaqil baholash da'voga chek qo'yadigan omil bo'lishi mumkin.

Har qanday sud da'voning aniq narxini talab qiladi, shuning uchun sudda ko'rib chiqiladigan uy, kvartira, er uchastkasi yoki boshqa mulkning aniq narxi talab qilinadi.

Bu narx o'rtacha bo'lishi kerak. Ushbu asoslash mulkning bozor qiymati bo'yicha mustaqil baholovchining hisobotidir.

Sud uchun baholash odatda quyidagi hollarda talab qilinadi:

bilan kelishmovchiliklar yuzaga kelgan taqdirda baholash soliq organlari soliqlarni hisoblash va to'lashning to'g'riligi to'g'risida;

zarar (yoki yo'qotilgan foyda) miqdorini aniqlashda baholash;

mulkni taqsimlashda baholash;

kommunal va davlat ehtiyojlari uchun mulkni olib qo'yish paytida baholash;

Xarajat turlari

Baholash amaliyotida mavjud har xil turlari xarajat.5-bandi FSO № 2 Ko'chmas mulk qiymati quyidagi turlarga bo'linadi:

  • · bozor narxi;
  • · investitsion xarajatlar;
  • · tugatish qiymati;
  • kadastr qiymati.

Baholanayotgan ob'ektning bozor qiymatini aniqlashda, agar bitim taraflari barcha shartlarga ega bo'lgan holda, oqilona harakat qilganda, raqobat muhitida ochiq bozorda baholash sanasi holatiga baholangan ob'ektni begonalashtirish mumkin bo'lgan eng mumkin bo'lgan narx aniqlanadi. zarur ma'lumotlar va har qanday favqulodda hodisalar bitim narxining qiymatida aks ettirilmaydi. holatlar, ya'ni:

  • bitim taraflaridan biri baholash ob'ektini begonalashtirishga, ikkinchi tomon esa ijroni qabul qilishga majbur emas;
  • bitim taraflari bitim predmetini yaxshi bilishlari va o‘z manfaatlarini ko‘zlab ish tutishlari;
  • baholash ob'ekti ochiq bozorda xuddi shunday baholash ob'ektlariga xos bo'lgan ommaviy oferta orqali taqdim etiladi;
  • · bitimning bahosi baholash ob'ekti uchun oqilona haq bo'lib, bitim ishtirokchilariga nisbatan bitim tuzishga har ikki tomondan ham majburlash bo'lmagan;
  • · baholash ob'ekti uchun to'lov pul shaklida ifodalanadi.

Investitsion qiymat - muayyan shaxs yoki shaxslar guruhi uchun baholash ob'ektining ushbu shaxs (shaxslar) tomonidan belgilanadigan qiymati. investitsiya maqsadlari baholash ob'ektidan foydalanish.

Aniqlashda investitsiya qiymati bozor qiymatini aniqlashdan farqli o'laroq, ochiq bozorda investitsiya qiymatida begonalashtirish imkoniyatini hisobga olish shart emas. Investitsiya qiymati investitsiya samaradorligini o'lchash uchun ishlatilishi mumkin.

Baholash ob'ektining investitsiya qiymatini aniqlashda ma'lum bir shaxs yoki shaxslar guruhi uchun qiymat ushbu shaxs (shaxslar) tomonidan belgilangan baholash ob'ektidan foydalanishning investitsiya maqsadlari uchun belgilanadi -- investitsiya mulki renta va kapital daromadlari ko'rinishida daromad olish. Investitsiya qiymatini aniqlashda, bozor qiymatini aniqlashdan farqli o'laroq, ochiq bozorda investitsiya qiymati bo'yicha begonalashtirish imkoniyatini hisobga olish shart emas.

Aniqlashda qutqarish qiymati baholash ob'ekti kamroq bo'lgan baholash ob'ektining ta'sir qilish muddati uchun begonalashtirilishi mumkin bo'lgan eng ehtimoliy narxni aks ettiruvchi taxminiy qiymat aniqlanadi. tipik atama sotuvchi mol-mulkni begonalashtirish bo'yicha bitim tuzishga majbur bo'lgan sharoitlarda bozor sharoitlari uchun ekspozitsiya. Tugatish qiymatini aniqlashda bozor qiymatini aniqlashdan farqli o'laroq, sotuvchini baholash ob'ektini bozor sharoitlariga mos kelmaydigan sharoitlarda sotishga majbur qiladigan favqulodda vaziyatlarning ta'siri hisobga olinadi.

Baholash ob'ektining kadastr qiymatini aniqlashda bozor qiymati qonun hujjatlariga muvofiq belgilangan va tasdiqlangan ommaviy baholash usullari bilan aniqlanadi. kadastr baholash. Kadastr qiymati baholovchi tomonidan, xususan, soliqqa tortish maqsadlarida belgilanadi.

Professional baholovchilar tomonidan har qanday turdagi ko'chmas mulkni baholashning bir necha yondashuvlari mavjud:

3 ta yondashuvning har biri o'ziga xos metodlarga ega.Ko'chmas mulkni baholashning asosiy yondashuvlari

daromadli yondashuv

Ko'chmas mulkni baholashda daromad yondashuvi ko'chmas mulk ob'ektining qiymatini ushbu ob'ektga egalik qilishdan (foydalanishdan) kutilayotgan daromadni hisoblash asosida aniqlashga asoslanadi. Bu ko'rsatkich juda muhim, chunki u kelajakda ob'ektning narxini taxmin qilish imkonini beradi.

Daromad yondashuvi bugungi kunda baholash amaliyotida ko'chmas mulkni baholashning eng ko'p qo'llaniladigan usullaridan biridir.

Zamonaviy iqtisodchi Vishnevetskiy A.V.ning fikriga ko'ra, bu yondashuv "marginal" deb ham ataladi (inglizcha "margin" atamasidan, ko'pincha Rossiyada "foyda" tushunchasining analogi sifatida ishlatiladi). Marjinal yondashuvning qo'llanilishi davrda aniq ifodalangan iqtisodiy o'sish davlatda. Daromadga yondashish Due Diligence protsedurasining ajralmas qismi hisoblanadi.

Daromad usuli asosan diskontlangan daromad oqimini (ushbu ob'ektga egalik qilish yoki undan foydalanishdan) hisoblash yo'li bilan ko'chmas mulk qiymatini aniqlashga asoslangan. Ushbu usul kutish printsipiga asoslanadi - kelajakda ushbu mulkka egalik qilishdan olinadigan daromad va boshqa imtiyozlarning joriy qiymatini belgilash. Mulk egasi o'z mulkidan foydalanishni davom ettirish orqali olishi mumkin bo'lgan miqdordan pastroq bo'lgan mol-mulkdan voz kechmasligi va xaridor ushbu ob'ektni keyinchalik tijorat maqsadlarida foydalanish olib keladigan summadan ortiq to'lamasligi mantiqan. unga. Shunday qilib, ko'chmas mulkning narxi tomonlar o'rtasidagi kelishuv bo'yicha kelajakdagi daromadning qiymati asosida belgilanadi.

Daromad yondashuvini hisoblashda quyidagi usullar qo'llaniladi: daromadlarni kapitallashtirish va diskontlash pul oqimlari. Ushbu texnikalar ushbu usulda asosiy hisoblanadi.

  • 1) To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli texnologiyasiga muvofiq, qiymat soliq to'lashdan oldingi sof operatsion daromadning kapitalizatsiya stavkasiga nisbati bilan belgilanadi. Kapitalizatsiya stavkasi baholovchi tomonidan bazaviy stavkaning qiymatidan kelib chiqib, uni risklarga moslashtirish orqali aniqlanadi.
  • 2) Diskontlangan pul oqimlari usuli pul oqimlari notekis bo'lganda (beqaror daromad) yoki turli kapitallashuv koeffitsientlaridan foydalanganda qo'llaniladi. Metodikaga ko'ra, ob'ektning qiymati loyihadan chegirmali daromadlar yig'indisi sifatida aniqlanadi. Buning uchun tanlangan davr uchun xarajatlar va investitsiyalar prognozi bilan pul oqimlari modelini aniqlash kerak. Diskont stavkasi kapitalizatsiya usulidagi kabi parametrlarni hisobga olgan holda aniqlanadi.

Usulning mohiyati -- daromad yondashuvi ko'chmas mulk qiymatini kelajakdagi pul oqimlarining joriy qiymati sifatida baholaydi. Shu bilan birga, bu yondashuv baholanayotgan mol-mulk uchun tavakkalchilik darajasini, shuningdek, baholanayotgan mol-mulkning xizmat qilish muddati davomida olib kelishi mumkin bo'lgan daromadning sifati va miqdorini aks ettiradi. Daromad yondashuvining asosiy afzalligi shundaki, u kelajakni hisobga olish imkonini beradi investitsion risklar hozir.

Usulning nochorligi shundaki, kelajakdagi daromad - ijaradan olinadigan daromadning bashorat qilingan miqdori va ob'ektni kelajakda qayta sotish miqdori baholovchi tomonidan bir qator omillarni tahlil qilish orqali aniqlanadi va shuning uchun ma'lum bir xatoga yo'l qo'yishi mumkin, chunki u ko'chmas mulk bozorining holatini uzoq muddatda mutlaq aniqlik bilan aniqlash mumkin emas.

Xarajat yondashuvi

Xarajatga asoslangan yondashuv (aktivga asoslangan yondashuv) - ob'ektning qiymati er uchastkasining qiymati va barcha yaxshilanishlarni qayta ishlab chiqarish (almashtirish) xarajatlari yig'indisiga teng bo'lgan baholash usullari to'plami, yig'ilgan amortizatsiya va majburiyatlarning qiymati, ya'ni baholash ob'ektining qiymati shunga o'xshash ob'ektni yaratish qiymatiga bog'liq. Ushbu yondashuv alohida binolar, uy xo'jaliklari va korxonalarni baholash uchun ishlatiladi.

Qiyosiy yondashuv

Qiyosiy yondashuv - baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami, baholash ob'ektini baholash ob'ektining o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan, ularga nisbatan narxlar to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud. Ob'ekt - baholash maqsadlari uchun baholash ob'ektining o'xshashi uning qiymatini belgilaydigan asosiy iqtisodiy, moddiy-texnikaviy va boshqa xususiyatlari bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshash ob'ekt deb tan olinadi. (Qarang: Federal baholash standarti №1)