uy > Tashkilotlar > Qiyosiy usul misollarida tuzatishlar. Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuvga o'zgartirishlarni aniqlash. Qiyosiy yondashuvdan foydalanish bosqichlari


Qiyosiy usul misollarida tuzatishlar. Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuvga o'zgartirishlarni aniqlash. Qiyosiy yondashuvdan foydalanish bosqichlari




5.1. Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuv.. 57

5.2. Qiyosiy yondashuv usullari 59

5.1. Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuv

Ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuvning asosiy printsipi - almashtirish printsipi. Unda aytilishicha, agar bozorda bir nechta shunga o'xshash ob'ektlar mavjud bo'lsa, oqilona investor to'lamaydi miqdoridan ortiq, bu shunga o'xshash foydali ko'chmas mulkni sotib olishga xarajat qiladi.

O'rnini bosish printsipi daromad keltiradigan mulkka ham tegishli. Oddiy ma'lumot investori sotish uchun foydali mulkni solishtiradi va muqobil investitsiya variantlarini ham ko'rib chiqadi. Investorlar investitsiyalarni qaytarish muddatlarini solishtiradilar turli loyihalar, rentabellik stavkalari va kapital qo'yilmalar - soliq imtiyozlari, boshqaruv xarajatlari va boshqa omillarni hisobga olgan holda turli xil variantlarda.

Qiyosiy yondashuv bilan ko'chmas mulkni baholashning quyidagi asosiy bosqichlarini ajratib ko'rsatish mumkin:

1. Birinchi bosqichda ko'chmas mulk bozorining holati va rivojlanish tendentsiyalarini va ayniqsa, ushbu ob'ekt tegishli bo'lgan segmentni o'rganish. Yaqinda sotilgan, baholanayotgan mol-mulkka eng mos keladigan ko'chmas mulk ob'ektlari aniqlanadi.

2. Ikkinchi bosqichda analog ob'ektlar bo'yicha ma'lumotlarni to'playdi va tekshiradi; to'plangan ma'lumotlar tahlil qilinadi va har bir analog ob'ekt baholangan bilan taqqoslanadi.

3. Uchinchi bosqichda solishtirma ob'ektlarni sotish narxlariga tuzatishlar kiritiladi.

4. To'rtinchi bosqichda o'xshash ob'ektlarning tuzatilgan narxlari kelishiladi va qiyosiy yondashuv asosida ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatining yakuniy qiymati olinadi.


Baholashning birinchi bosqichida qiyosiy yondashuvdan foydalangan holda ko'chmas mulk bozorining holati va rivojlanish tendentsiyalari o'rganiladi, uni segmentatsiyalash amalga oshiriladi va baholanayotgan mulk bozorning qaysi segmentiga tegishli ekanligi aniqlanadi. Bundan tashqari, ushbu segmentda ma'lum mezonlar bo'yicha o'rganilayotgan ob'ektlar (analog ob'ektlar) bilan eng taqqoslanadigan ob'ektlar aniqlanadi.

Bozor segmentatsiyasi bozorni tarmoqlarga (segmentlarga) bo'lish jarayonidir. Bo'linish o'xshash ob'ektlar va sub'ektlarga ega bo'lgan sektorlarga bo'linadi.

Ob'ektlar maqsadi, sifati, o'tkazilishi mumkin bo'lgan huquqlar, joylashuvi bo'yicha o'xshash bo'lishi kerak.

Subyektlar to'lov qobiliyati, moliyalashtirish imkoniyatlari, investitsiya motivatsiyasi jihatidan o'xshash bo'lishi kerak.

Taqqoslanadigan ob'ektlar ko'chmas mulk bozorining baholangan segmentiga tegishli bo'lishi kerak; ular bilan operatsiyalar ushbu segmentga xos shartlar asosida amalga oshirilishi kerak. Xususan, quyidagi fikrlarni kuzatish kerak:

Himoyasizlik vaqti- bu ob'ekt sotilishi uchun bozorda bo'lishi kerak bo'lgan vaqt. Ko'rgazma muddati bozorning turli segmentlari uchun farq qiladi.

Bitim sub'ektlarining mustaqilligi. Agar xaridor va sotuvchi o'zaro bog'liq bo'lsa yoki xolding va mustaqil sho''ba korxonaning vakillari bo'lsa yoki boshqa o'zaro bog'liqlik va o'zaro manfaatdorlikka ega bo'lsa, ular o'rtasidagi bitimlar odatda bozor narxida emas va ular to'g'risidagi ma'lumotlardan taqqoslash uchun foydalanilmaydi.

Investitsion motivatsiya. Investorlar o'xshash maqsadlarga ega bo'lishi kerak va ob'ektlar o'xshash eng yaxshi va eng samarali foydalanishga ega bo'lishi kerak. Shunday qilib, unda ofis tashkil qilish uchun binoni sotib olish, agar bino mehmonxona sifatida foydalanish rejalashtirilgan bo'lsa, analog sifatida foydalanish mumkin emas, chunki kutilayotgan daromad va xarajatlar oqimi boshqacha bo'ladi.

Taqqoslanadigan ob'ektlarni (analoglarni) tanlashning asosiy mezonlari:

1) Ko'chmas mulkka egalik qilish.

2) moliyalashtirish shartlari.

3) Sotish shartlari va vaqti.

4) Joylashuv.

5) Jismoniy xususiyatlar.

Ko'chmas mulk bozorining turli segmentlari turli xil taqqoslash birliklaridan foydalanadilar.

Yerni taqqoslash birliklari:

§ 1 ga uchun narx;

§ yuz kvadrat metr uchun narx;

§ 1 frontal metr uchun narx:

§ 1 kvadrat uchun narx. m.

Aholi punktlari uchun taqqoslash birliklari:

Narxi 1 kv. m. umumiy maydoni;

Narxi 1 kv. m) ijaraga beriladigan sof maydon;

1 kub uchun narx. m.

Sifatda iqtisodiy birlik daromad va sotish bahosi nisbati asosida loyihalarni baholashda taqqoslash, yalpi ijara multiplikatori yoki umumiy kapitallashuv koeffitsientidan foydalanish mumkin.

Tuzatishlarning tasnifi va mohiyati

Baholanayotgan ob'ekt va taqqoslanadigan analog o'rtasidagi farqlarni hisoblash va tuzatishning turli usullari kiritilgan tuzatishlarni quyidagicha tasniflash imkonini beradi:

Foizlarni sozlash, qoida tariqasida, analog ob'ektning sotish narxini yoki uning taqqoslash birligi, analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt xususiyatlarining farqlanish darajasini aks ettiruvchi koeffitsientni ko'paytirish yo'li bilan kiritiladi. Bunday holda, mulohazalar quyidagilarga bo'linadi: agar baholanayotgan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, ikkinchisining narxiga ko'paytiruvchi omil kiritiladi. Aks holda, taqqoslanadigan analogning narxiga pasayish omili qo'llaniladi.


Foizli tuzatishlar, masalan, joylashuv, eskirish, sotilish vaqti uchun tuzatishni o'z ichiga oladi.


Xarajatlarni tuzatish

a) Taqqoslash birligiga kiritilgan pul tuzatishlari (1 ga, zichlik birligi, 1 to'quv) sotilgan analog ob'ektning narxini ma'lum miqdorga o'zgartiradi, bunda analog ob'ekt va ob'ekt xususiyatlaridagi farqlar mavjud. baholangan ob'ekt baholanadi. Agar baholanayotgan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, tuzatish ijobiy hisoblanadi. Aks holda, taqqoslanadigan narxga salbiy tuzatish kiritiladi.

Taqqoslash birligiga kiritilgan pul tuzatishlari jismoniy holatni tuzatishni, shuningdek, statistik usullar bilan hisoblangan tuzatishlarni o'z ichiga oladi.

b) sotilgan analog ob'ekt narxiga kiritilgan pul tuzatishlari uni umuman ma'lum miqdorga o'zgartiradi, bunda analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt xususiyatlarining farqi baholanadi.

Umuman olganda, sotilgan analog ob'ektning narxiga kiritilgan pul tuzatishlari qo'shimcha yaxshilanishlarning mavjudligi yoki yo'qligi (omborlarni kengaytirish, to'xtash joylari va boshqalar) bo'yicha tuzatishlarni o'z ichiga olishi kerak.

5.2. Qiyosiy yondashuv usullari

Hisoblash va tuzatish

Hisoblash va tuzatishlar kiritish uchun juda ko'p turli xil usullar qo'llaniladi, ular orasida quyidagilarni ajratib ko'rsatish mumkin:

o juftlik sotish tahliliga asoslangan usullar;

o ekspert hisobi va tuzatish usullari;

o statistik usullar.

Juftlik sotish usuli

Juftlangan savdo deganda bir-birining aniq nusxasi bo'lgan ikkita ob'ektni sotish tushuniladi, bitta parametr (masalan, joylashuv) bundan mustasno, ularning mavjudligi ushbu ob'ektlar narxidagi farqni tushuntiradi. Ushbu usul yuqoridagi xarakteristikaga tuzatishni hisoblash va uni ushbu parametr bo'yicha ob'ekt mulki bilan taqqoslanadigan analog ob'ektni sotish narxini moslashtirish uchun qo'llash imkonini beradi.

Ushbu usulning cheklangan qo'llanilishi juftlik sotish uchun ob'ektlarni tanlashning murakkabligi, katta hajmdagi ma'lumotlarni qidirish va ishlab chiqish bilan izohlanadi.

Ekspert hisoblash va tuzatish usullari

Hisoblash va tuzatish kiritish uchun ekspert usullarining asosi, odatda foiz, baholovchining baholanayotgan ob'ektning taqqoslanadigan analogdan qanchalik yomon yoki yaxshiroq ekanligi haqidagi sub'ektiv fikridir.

Keling, baholash ob'ektining qiymatini - X ni belgilaymiz va - 1,0 ga teng taqqoslanadigan analogning sotish narxini olaylik.

Bunday holda, mantiq quyidagilarga asoslanadi:

1. Ob'ekt analogdan 15% ga yaxshiroq, keyin analogning narxi bir xil 15% ga oshishi kerak:

X = 1,0 + 15% x 1,0 = 1,0 x (1+ 0,15) = 1,15

2. Baholangan ob'ekt analogidan 15% yomonroq, analogning narxi pasayadi:

X = % x 1,0 = 1,0 x (= 0,85.

3. Analog taxmin qilingan ob'ektdan 15% ga yaxshiroqdir. Analogning narxi pasayishi kerak:

1,0 = X + 15% x X = X (1 + 0,15), X = 1/0,87.

4. Analog baholangan ob'ektdan 15% yomonroq. Analogning narxi oshishi kerak:

1,0 = X - 15% x X = X x (, X = 1/0,85 = 1,18.

Hisoblash va sozlashning ekspert usullari, odatda, etarli darajada aniq dollar tuzatishlarini hisoblashning iloji bo'lmaganda qo'llaniladi, ammo foiz farqlari bo'yicha bozor ma'lumotlari mavjud.

Tuzatishlarni hisoblashning statistik usullari

Qiyosiy sotish tahlili usulidan foydalangan holda ko'chmas mulkni baholashda, baholanayotgan mulk va uning analogi o'rtasidagi farqlarga tuzatishlar kiritish jarayonida har doim ham mulkning taxminiy narxini aniq hisoblash mumkin emas. Agar korrelyatsiya va regressiya tahlili kabi tuzatishlarni hisoblash uchun bunday usullardan foydalanmasangiz, taqqoslanadigan ob'ektlarning xarakteristikalaridagi farqlar uchun imkon qadar kamroq tuzatish kiritishingiz kerak. Bu, birinchi navbatda, jismoniy farqlarni tuzatishga tegishli (xususan, o'lchov uchun tuzatishlar).

Korrelyatsiya-regressiya tahlili usulining mohiyati ko'chmas mulk ob'ekti narxlarining o'zgarishi va uning har qanday xususiyatlarining o'zgarishi o'rtasidagi munosabatlarning ruxsat etilgan rasmiylashtirilishidan iborat.

Ushbu usul ko'p vaqt talab qiladi va uni qo'llash uchun etarlicha rivojlangan ko'chmas mulk bozorini talab qiladi, chunki u ma'lumotlar bazasidan ko'plab vakillik namunalarini tahlil qilishni o'z ichiga oladi.

Daromad va sotish bahosi nisbati asosida loyihalarni baholash

Bunday holda, taqqoslash birliklari sifatida quyidagi taqqoslash birliklari qo'llaniladi:

1. Yalpi renta multiplikatori (GRM).

2. Jami kapitallashuv koeffitsienti (CCR).

1. Yalpi renta multiplikatori ifodalaydi - sotish narxining potentsial yalpi daromadga (PVD) yoki haqiqiy yalpi daromadga (ARI) nisbati.

VRM-dan foydalanish uchun sizga kerak:

a) baholanayotgan mulkdan bozor ijarasi daromadini hisoblang.

b) yalpi (haqiqiy) daromadning analogni solishtirma sotish narxiga nisbatini aniqlang.

c) BPM tomonidan baholanayotgan mulkdan olingan ijara daromadini ko'paytiring.

Ko'chmas mulkni sotishning taxminiy narxi quyidagi formula bo'yicha hisoblanadi:

Tsob \u003d Dr x VRM \u003d Dr x Tsa / PVD;

bu yerda Tsob - baholanayotgan mol-mulkni sotishning taxminiy bahosi;

Dr - baholangan ob'ektdan ijara daromadi;

GRM - yalpi ijara multiplikatori;

Tsa - taqqoslanadigan analogni sotish narxi;

PVH - potentsial yalpi daromad.

BPM ob'ekt ob'ekti va taqqoslanadigan tengdoshlar o'rtasidagi qulaylik yoki boshqa farqlarga moslashtirilmaydi, chunki BPM bu farqlarni hisobga olgan haqiqiy ijara to'lovlari va sotish narxlariga asoslanadi.

Usul juda oddiy, ammo quyidagi kamchiliklarga ega:

Faqat rivojlangan va faol ko'chmas mulk bozorida foydalanish mumkin;

Baholash ob'ekti va uning taqqoslanadigan hamkasbi o'rtasidagi tavakkalchilik yoki kapitalning daromadlilik stavkalaridagi farqni to'liq hisobga olmaydi;

Bundan tashqari, sof operatsion daromaddagi mumkin bo'lgan farqni hisobga olmaydi.

2. Umumiy kapitallashuv koeffitsienti

Foydalanish umumiy koeffitsient Kapitallashtirish, baholanayotgan mulkning taxminiy sotish narxini aniqlash jarayoni quyidagi bosqichlar sifatida ifodalanishi mumkin:

1. ko'chmas mulk bozorining ushbu segmentida taqqoslanadigan (shu jumladan risk va daromad bo'yicha) sotishni tanlash;

2. Umumiy kapitallashuv koeffitsienti (GCR) taqqoslanadigan analogning sof operatsion daromadining (NOR) uning sotish narxiga nisbati bilan belgilanadi:

Kcap \u003d CHODa / Tsa;

bu erda Kcap - kapitallashuv nisbati;

CHODa - analogning sof operatsion daromadi;

Tsob \u003d CHODob / Kcap,

bu erda Tsob - baholash ob'ektining taxminiy narxi;

CHODob - baholash ob'ektining sof operatsion daromadi;

Kcap - taqqoslanadigan analoglar uchun bozor ma'lumotlaridan hisoblangan kapitallashuv nisbati.

Olingan hisob-kitoblarni tahlil qilish va ko'chmas mulkni baholashga qiyosiy yondashuvdan foydalangan holda ob'ektning taxminiy bahosi bo'yicha yakuniy xulosa.

Ko'chmas mulkni baholashda qiyosiy yondashuvning yakuniy bosqichi - baholanayotgan ob'ekt qiymatining yakuniy qiymatini olish uchun amalga oshirilgan hisob-kitoblarni tahlil qilish. Bunday holda, zarur:

1. Hisoblash uchun ishlatiladigan solishtirma savdo ma'lumotlarini va ularning sozlangan qiymatlarini diqqat bilan tekshiring.

2. O'rtacha og'irlikni hisoblash orqali to'g'rilangan taqqoslanadigan savdo ko'rsatkichlarini solishtiring.

Baholovchi tomonidan hisoblangan o'rtacha og'irlik baholanayotgan ob'ektni har bir alohida holatda maqbul chegaralarda yaxlitlash mumkin bo'lgan taxminiy sotish narxi bo'ladi.

O'z-o'zini nazorat qilish uchun savollar

1. Taqqoslashning asosiy birliklari nimalarda ishlatiladi qiyosiy yondashuv?

2. Qiyosiy yondashuvda qo‘llaniladigan juft sotish usulini qo‘llashning asosiy mezonlari nimalardan iborat?

3. Qiyosiy yondashuv yordamida uning qiymatini modellashtirishda baholanayotgan mulkning elementlarini (belgilarini) moslashtirish mumkinmi?

4. Qiyosiy yondashuvni qo'llashda hisoblash va tuzatish kiritishning miqdoriy va sifat usullari o'rtasidagi farq nima? Qaysi hollarda tuzatishning faqat sifatli usullaridan foydalanish mumkin?

5. Qiyosiy yondashuvda juftlashgan ma'lumotlarni tahlil qilish usulini amalga oshirish uchun solishtirma ko'chmas mulk ob'ektlarining qancha soni zarur va etarli?

6. Yalpi ijara multiplikatori usulining afzalliklari va kamchiliklarini sanab bering.

7. Baholanayotgan mol-mulkning modellashtirilgan qiymatining ishonchliligini baholash uchun bozorning dastlabki ma’lumotlarini tayyorlashda va taqqoslanadigan ob’ektlarning to‘g‘rilangan sotuv narxlarini tahlil qilishda qiyosiy yondashuvda qo‘llaniladigan asosiy statistik xarakteristikalar qanday?

Joriy bilimlarni nazorat qilish uchun test

1. Qaysi ko'chmas mulk ob'ektlari uchun, umumiy holda, ularning qiymatini baholashda qiyosiy yondashuv qo'llaniladi?

a) ofis binosi

b) sport saroyi,

c) ikkala xususiyat?

2. Kompaniya besh yil oldin sotib olingan Dala hovli qiymati 2000 c.u. e. va uning ustiga ombor qurgan. Keyin ombor qurilishi kompaniyaga 25 ming dollarga tushdi. e.Hozirgi vaqtda hududda oʻxshash maydonchalarga ega boʻlgan oʻxshash omborxonalar oʻrtacha 40 000 AQSh dollariga sotilmoqda. e., va bepul (ishlab chiqilmagan) uchastkalar - 3000 c.u. e) Hozirgi vaqtda firma tomonidan qurilgan omborxonaning (yer bilan) bozor qiymati qancha?

a) 40 000 c.u. e.,

b) 28000 c.u. e.,

c) 27000 c.u. e.

3. Baholovchi taqqoslashning uchta elementini aniqladi: joylashuv, bozor dinamikasi (sotish sanasi) va sotish shartlari (bitimlarning chastotasi). Bu elementlar uchun solishtiriladigan ob'ektlarga qanday ketma-ketlikda tuzatishlar kiritishi kerak?

a) bozordagi operatsiyalarning joylashuvi, dinamikasi, sotish shartlari;

b) sotish shartlari, bozordagi narx dinamikasi, joylashuvi;

v) bozordagi bitimlar dinamikasi, sotish shartlari, joylashuvi;

d) har qanday tartibda.

4. Sotilgan mulk baholanayotgan mulk qiymatini aniqlashda qiyosiy yondashuvga ega bo‘lishi uchun qanday talablarga javob berishi kerak?

a) mulk bir xil turdagi bo'lishi kerak;

b) bitimlar ishtirokchilari ushbu bozor segmenti haqida ob'ektiv tasavvurga ega bo'lishsa,

c) bitimlar ishtirokchilarining bitimlar narxiga ta'sir qilishi mumkin bo'lgan munosabatlari bo'lmasa;

d) bitim narxlari to'g'risidagi bozor ma'lumotlari ularning buzilishidan manfaatdor bo'lmagan shaxsdan olingan bo'lsa;

e) bitimlar hududiy jihatdan "bog'langan" (bitta zonada, tumanda tugallangan),

e) yuqoridagilarning barchasi.

5. Quyidagi ko‘chmas mulk turlaridan qaysi biri qiyosiy sotish usuli bo‘yicha eng yaxshi baholanadi?

b) omborlar,

c) zavodlar

6. Ko'p qavatli uy qurish uchun erni baholashda qaysi taqqoslash birligi eng mos keladi?

a) er uchastkasining umumiy maydoni, akrlar soni,

b) ko'cha jabhasining uzunligi, m,

c) qurilishi mumkin bo'lgan kvartiralar soni, rubl / kvartira,

d) uchun narx kvadrat metr uchastka, rub./m2.

7. Avtomobil do'konining narxini baholashda qaysi taqqoslash birligi eng mos keladi?

a) avtomobil uchun joy narxi, rub./m2,

b) binoning umumiy maydonining kvadrat metri uchun narx, rub./m2,

c) saqlash joyining kubometri narxi, rub./m3,

d) do'kon egallagan umumiy maydonning kvadrat metri narxi, rub./m2.

8. Sotishni qiyosiy tahlil qilish usulidan foydalanganda taqqoslash elementlariga tuzatish kiritiladi:

a) taqqoslanadigan ob'ektlardan baholangan ob'ektlarga;

b) taxminiydan solishtiriladigangacha.

Qiyosiy yondashuv baholash - baholash ob'ektini o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan baholash usullari to'plami bo'lib, ularga nisbatan ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumotlar mavjud.

Qiyosiy yondashuvni qo'llash shartlari: 1. Ob'ekt yagona bo'lmasligi kerak. 2. Ma'lumotlar har tomonlama bo'lishi kerak, shu jumladan operatsiyalarni amalga oshirish shartlari. 3. Baholanayotgan mulkning solishtirma analoglari qiymatiga ta’sir etuvchi omillar solishtirma bo‘lishi kerak.

Qiyosiy yondashuv quyidagi printsiplarga asoslanadi:- almashtirishlar; - muvozanat; - talab va taklif.

Qiyosiy yondashuvning bosqichlari:

1-bosqich

bozorni o'rganish - bozor holati va tendentsiyalarini, ayniqsa baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan segmentni tahlil qilish; nisbatan yaqinda sotilgan, baholanayotgan mol-mulk bilan eng solishtirish mumkin bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlari aniqlanadi.

2-bosqich

Baholash ob'ektining sotuvga qo'yilgan yoki yaqinda sotilgan analoglari to'g'risidagi ma'lumotlarni to'plash va to'g'riligini tekshirish; o'xshash ob'ektlarni baholangan ob'ekt bilan taqqoslash.

3-bosqich

Tanlangan analoglarni sotish narxlarini baholash ob'ektidan farqlarga muvofiq tuzatish.

4-bosqich

Analog ob'ektlarning tuzatilgan narxlarini kelishish orqali baholash ob'ektining qiymatini belgilash.

Taqqoslanadigan ob'ektlar bir xil segmentga tegishli bo'lishi kerak va ular bilan operatsiyalar ushbu segmentga xos shartlarda amalga oshirilishi kerak:

Himoyasizlik vaqti. Ekspozitsiya davri - ob'ekt bozorda bo'lgan vaqt;

Bitim sub'ektlarining mustaqilligi. Mustaqillik deganda, agar sotuvchi va xaridor: · o'zaro bog'liq bo'lsa; · xolding va mustaqil sho'ba korxonaning vakillari bo'lsa; boshqa o'zaro bog'liqlik va o'zaro manfaatdorlikka ega; bitimlar garov yoki boshqa majburiyatlar yuklangan ob'ektlar bilan amalga oshiriladi; · vafot etgan shaxslarning ko'chmas mulklarini sotish bilan shug'ullanadi va hokazo; - investitsiya motivatsiyasi, bu quyidagilar bilan belgilanadi: · investorlarning o'xshash motivlari; eng yaxshi va eng o'xshash samarali foydalanish ob'ektlar; binoning buzilish darajasi.

Ob'ektlar-analoglarni tanlashning asosiy mezonlari: 1. Ko'chmas mulkka egalik qilish. Mulk huquqlarini moslashtirish bozor va shartnoma ijarasi o'rtasidagi farqdir, chunki to'liq to'g'ri mulk bozor ijarasi va mavjud joriy moliyalashtirish bo'yicha aniqlanadi. 2. Bitimni moliyalashtirish shartlari. Bitim uchun atipik moliyalashtirish sharoitida chuqur tahlil qilish kerak, buning natijasida o'zgartirish kiritiladi. 3. Sotish shartlari va sotish vaqti. 4. Joylashuv. 5. Jismoniy xususiyatlar.

Baholanayotgan mulkning yakuniy qiymatini aniqlash uchun taqqoslanadigan sotishga tuzatish kiritish zarur. Hisoblash va tuzatishlar har bir ko'rsatkichning ahamiyatini hisobga olgan holda oldingi hisob-kitoblarning mantiqiy tahlili asosida amalga oshiriladi. Eng muhimi aniq ta'rif tuzatish omillari(3.2-rasmga qarang).

Moslashtirish turlari

Foizlarni sozlash Analog ob'ektning sotish narxini yoki uning taqqoslash birligini analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt xususiyatlarining farqlanish darajasini aks ettiruvchi koeffitsientga ko'paytirish yo'li bilan amalga oshiriladi. Agar baholanayotgan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, ikkinchisining narxiga o'sish koeffitsienti qo'shiladi, agar u yomonroq bo'lsa - pasayuvchi.

Narxlarni tuzatish:

a) mutlaq tuzatishlar; taqqoslash birligiga qilingan, sotilgan ob'ekt-analogning narxini ma'lum miqdorga o'zgartirish, bu ob'ekt-analog va baholanayotgan ob'ektning xususiyatlaridagi farqni baholaydi. Ijobiy tuzatish, agar baholanayotgan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, salbiy, agar u yomonroq bo'lsa;

b) pul tuzatishlari, umuman sotilgan analog ob'ektning narxiga hissa qo'shdi, uni ma'lum miqdorda o'zgartiring, unda xususiyatlardagi farqlar baholanadi.

Kümülatif foiz tuzatishlari barcha individual foizli tuzatishlarni ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi.

Shaklda o'zgartirish umumiy guruhlash odatda ko'p sonli sotuvlar mavjud rivojlangan ko'chmas mulk bozorida qo'llaniladi. Kümülatif tuzatish tanlangan taqqoslanadigan xususiyatlar guruhi doirasida amalga oshiriladi.

O'zgartirishlar ketma-ketligi: 1. Moliyalashtirish shartlarini tuzatish. 2. Maxsus sotish shartlariga tuzatish. 3. Sotish vaqti uchun tuzatish. 4. Joylashuv uchun tuzatish. 5. Jismoniy xususiyatlar uchun tuzatish.

Qiyosiy yondashuvning afzalliklari: 1. Yakuniy xarajat odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrini aks ettiradi. 2. Savdo narxlari o'zgarishni aks ettiradi moliyaviy shartlar va inflyatsiya. 3. Statistik jihatdan asoslangan. 4. Taqqoslangan obyektlardagi farqlarga tuzatishlar kiritiladi. 5. Foydalanish nisbatan oson va ishonchli natijalar beradi.

Qiyosiy yondashuvning kamchiliklari: 1. Sotishdagi farqlar. 2. Amaliy sotish narxlari haqida ma'lumot to'plashda qiyinchilik. 3. Bitimning aniq shartlari haqida ma'lumot to'plashda qiyinchilik. 4. Bozor faoliyatiga bog'liqlik. 5. Bozor barqarorligiga bog'liqlik. 6. sezilarli darajada farqli sotuvlar bo'yicha ma'lumotlarni solishtirish qiyinligi.

Qiyosiy yondashuvda qo'llaniladigan tuzatishlar miqdorini baholash usullari.

miqdoriy usullar.

    Faktlarni moslashtirish usuli, bozorda analoglar guruhlarini tanlash: biri har bir zarur tuzatish uchun elementlarga ega, ikkinchisi esa unsiz.

Usulning asosiy nazariyasi: agar ikkita analog o'rtasida faqat bitta farq bo'lsa, u holda narxdagi farq ushbu elementga tegishli. Usul bir nechta farqlar mavjud bo'lganda ishlatilishi mumkin. Ko'p sonli tuzatishlar kiritilishi bilan aniqlik pasayadi.

    Ikkilamchi bozorni tahlil qilish. Mavjud savdo bo'yicha bozor inflyatsiyasi juftlashtirilgan ma'lumotlar to'plamini tahlil qilishni imkonsiz qilganda. Tuzatish baholash ob'ekti va analoglari bilan bevosita bog'liq bo'lmagan ma'lumotlar asosida hisoblanadi.

    Xarajatlarni tahlil qilish usuli. Tuzatishlar amortizatsiyani hisobga olgan holda ob'ektning individual elementini yaratish uchun xarajatlar tahlili asosida baholanadi, ammo bozor ma'lumotlari bilan tekshirish talab etiladi.

    Regressiya tahlili usuli. Grafiklar tuziladi, formulalar xususiyatlarning bog'liq farqlari bilan hosil qilinadi. Miqdori mumkin bo'lmaganda qo'llaniladi, keyin esa sifat.

Usullar sifat ko'rsatkichlari reytingiga asoslanadi (yaxshiroq, biroz yaxshiroq, teng, biroz yomonroq, sezilarli darajada yomonroq)

    qiyosiy tahlilga nisbatan taqqoslanayotgan ob'ektlar qiymatiga ta'siri baholash ob'ektiga nisbatan kattaroq, teng yoki kam ekanligini aniqlash uchun analoglar o'rganiladi. Mohiyati juftlarni moslashtirish usuliga o'xshaydi, faqat sifatli baholashlar misolida.

    Distributiv tahlil. Analoglar baholash ob'ektida monoton o'zgarish tartibida taqsimlanadi. Keyin baholangan ob'ektning bir qator qiyosiy savdodagi o'rnini aniqlang.

    Shaxsiy ekspert so'rovlari.

Qiyosiy yondashuvda tuzatishlar kiritish texnikasi.

Analog ob'ektlarning narxlash xususiyatlariga o'zgartirishlar kiritildi. Faqat analog ob'ektlar o'zgarishlarga duchor bo'ladi. Mavzu hech qachon o'zgartirilmaydi.

Ushbu bosqichda hal qilinishi kerak bo'lgan asosiy savol: agar u baholash ob'ekti bilan bir xil xususiyatlarga ega bo'lsa, analog qancha turadi.

O'zgartirishning asosiy qoidasi: agar ekvivalent bo'lsa yaxshiroq ob'ekt taxminlar, keyin pastga yoki salbiy tuzatish kiritiladi (minus belgisi bilan); agar analog baholash ob'ektidan yomonroq bo'lsa, unda ijobiy tuzatish kiritiladi.

Tuzatishlar kiritishda har bir ajoyib xususiyatni - taqqoslash elementini tuzatish kerak.

Taqqoslash elementlari guruhlari:

    Bitim shartlari va bozor holatiga oid elementlar (huquqlar, moliyalashtirish shartlari, sotish sanasi, bitim shartlari)

    To'g'ridan-to'g'ri ob'ekt bilan bog'liq bo'lgan elementlar (belgilar va boshqalar).

Taqqoslash elementlari guruhlari uchun o'zgartirishlarning boshqa ketma-ketligi qo'llanilishi mumkin (qaram yoki mustaqil asosda)

Bog'liq ketma-ketlik: oldingi tuzatilgan narx natijasiga tuzatishlar kiritiladi; taqqoslash masalalari elementlarining tartibi (huquqlar, moliyalashtirish shartlari, sotish shartlari, sotish sanasi)

Mustaqil tuzatish. Har bir element bo'yicha tuzatishlar, hech qanday tartibda bozor sharoitlariga moslashtirilgandan so'ng olingan natija asosida hisoblanadi.

Qiyosiy yondashuv usullari.

1) Sotishni qiyosiy tahlil qilish usuli - ob'ekt qiymatini (mulk qiymatini) o'xshash ob'ektlarning yaqinda sotilgan narxlarini solishtirish orqali baholash. Usul doirasida: ular o'xshash ob'ektlar uchun bozor kon'yunkturasini tahlil qiladilar va ular bo'yicha ishonchli ma'lumotlarni to'playdilar; mosligini aniqlang. ob'ektni taqqoslash va solishtirish birliklari. har bir birlik uchun tahlil qilish; taqqoslashning zarur elementlarini ajratish; baholangan ob'ektni va tanlangan taqqoslash ob'ektlarini sotish narxlarini moslashtirish yoki ularni taqqoslanadiganlar ro'yxatidan chiqarib tashlash uchun solishtirish; solishtirilgan ob'ektlar qiymatining bir qator tuzatilgan ko'rsatkichlari bir qiymatga yoki baholash ob'ektining bozor qiymati diapazoniga olib keladi. Usul ko'p miqdordagi ishonchli ma'lumotlar mavjud bo'lganda maqsadga muvofiqdir va ko'pincha statistik baholash usullari bilan birlashtiriladi. Uning asosiy afzalligi bozorning baholash ob'ektiga munosabatini eng aniq aks ettiruvchi natijani olish imkoniyatidir. Ob'ektning qiymatini baholashdagi qiyinchiliklar hatto ikkita mutlaqo o'xshash ob'ektning yo'qligi bilan bog'liq. Bundan tashqari, bozor qiymatining ta'rifiga mos keladigan operatsiyalarni hisobga olish kerak, ya'ni. bozordan tashqari omillar ta'sir qilmaydiganlar. Yuqori rentabellikdagi ob'ektlarni sotishda ularning iqtisodiy xususiyatlari va sotish shartlari to'g'risidagi ma'lumotlar ko'pincha mavjud emas yoki to'liq bo'lmaydi, shuning uchun bunday hollarda faqat bozor qiymatining qiymati eng yuqori bo'lgan diapazonni "belgilash" mumkin. bo'l.

2) yalpi ijara usuli. Sotish narxi va tegishli ijara daromadi o'rtasida to'g'ridan-to'g'ri bog'liqlik mavjudligiga asoslanadi. Bu munosabatlar multiplikator bilan o'lchanadi. (yalpi ijara koeffitsienti). U daromad keltirishi mumkin bo'lgan ko'chmas mulkni baholashda qo'llaniladi.

BPM - ob'ektni sotish narxining potentsial yoki samarali yalpi daromadga nisbati. Vaziyatga qarab, ob'ektning BPM ni aniqlash uchun analoglarning BPM qiymati, natijalarni solishtirish protseduralari qo'llaniladi.

Mumkin sotish bahosi quyidagi formula bo‘yicha hisoblanadi: S= Pvd*BPM

PVD - baholangan ob'ektdan yalpi daromad; GRM o'rtacha yalpi ijara multiplikatoridir.

Usul bosqichlari:

Taqqoslanadigan analoglarni tanlash;

BPMni hisoblash;

BPM bo'yicha olingan bilimlarni solishtirish, bitta BPM qiymatini yoki baholangan ob'ektga qo'llanilishi mumkin bo'lgan BPM qiymatlari oralig'ini aniqlash;

Ijara to'lovi bo'yicha taqqoslanadigan ob'ektlarni aniqlash;

Analoglarni tahlil qilish, ularni baholash ob'ektining tegishli xususiyatlari bilan taqqoslash;

Baholanayotgan mulkning bozor ijara daromadi qiymatini olish uchun tuzatishlarni hisoblash;

Formula bo'yicha baholash ob'ektining qiymatini hisoblash.

Usulning kamchiliklari:

    Faqat faol daromadli ko'chmas mulk bozorlarida qo'llash;

    Baholash ob'ekti va analoglar o'rtasidagi xavflarning farqi hisobga olinmaydi

    NORdagi farq hisobga olinmaydi

3. Ko'chmas mulkni baholash

3.5. Ko'chmas mulkni baholashga yondashuvlar.

3.5.1. Qiyosiy (bozor) yondashuv

Qiyosiy yondashuv baholash - baholash ob'ektini o'xshashlari bilan taqqoslashga asoslangan baholash usullari to'plami bo'lib, ularga nisbatan ular bilan tuzilgan bitimlar narxlari to'g'risida ma'lumotlar mavjud.

Qiyosiy yondashuvni qo'llash shartlari:
1. Ob'ekt yagona bo'lmasligi kerak.
2. Ma'lumotlar har tomonlama bo'lishi kerak, shu jumladan operatsiyalarni amalga oshirish shartlari.
3. Baholanayotgan mulkning solishtirma analoglari qiymatiga ta’sir etuvchi omillar solishtirma bo‘lishi kerak.

Qiyosiy yondashuv quyidagi printsiplarga asoslanadi:
- almashtirishlar;
- muvozanat;
- talab va taklif.

Qiyosiy yondashuvning bosqichlari:

1-bosqich

bozorni o'rganish - bozor holati va tendentsiyalarini, ayniqsa baholanayotgan mulk tegishli bo'lgan segmentni tahlil qilish; nisbatan yaqinda sotilgan, baholanayotgan mol-mulk bilan eng solishtirish mumkin bo'lgan ko'chmas mulk ob'ektlari aniqlanadi.

2-bosqich

Baholash ob'ektining sotuvga qo'yilgan yoki yaqinda sotilgan analoglari to'g'risidagi ma'lumotlarni to'plash va to'g'riligini tekshirish; o'xshash ob'ektlarni baholangan ob'ekt bilan taqqoslash.

3-bosqich

Tanlangan analoglarni sotish narxlarini baholash ob'ektidan farqlarga muvofiq tuzatish.

4-bosqich

Analog ob'ektlarning tuzatilgan narxlarini kelishish orqali baholash ob'ektining qiymatini belgilash.

Taqqoslanadigan ob'ektlar bir xil segmentga tegishli bo'lishi kerak va ular bilan operatsiyalar ushbu segmentga xos shartlarda amalga oshirilishi kerak:

Himoyasizlik vaqti. Ekspozitsiya davri - ob'ekt bozorda bo'lgan vaqt;

Bitim sub'ektlarining mustaqilligi. Mustaqillik, agar sotuvchi va xaridor:
munosabatda bo'lish;
· xolding va mustaqil sho'ba korxonaning vakillari bo'lsa;
boshqa o'zaro bog'liqlik va o'zaro manfaatdorlikka ega;
bitimlar garov yoki boshqa majburiyatlar yuklangan ob'ektlar bilan amalga oshiriladi;
· vafot etgan shaxslarning ko'chmas mulklarini sotish bilan shug'ullanadi va hokazo;
- investitsiya motivatsiyasi, bu quyidagilar bilan belgilanadi:
· investorlarning o'xshash motivlari;
shunga o'xshash ob'ektlardan eng yaxshi va eng samarali foydalanish;
binoning buzilish darajasi.

Analog ob'ektlarni tanlashning asosiy mezonlari:
1. Ko'chmas mulkka egalik qilish.
Mulk huquqini to'g'irlash bozor va shartnoma ijarasi o'rtasidagi farqdir, chunki to'liq egalik bozor ijarasi va mavjud joriy moliyalashtirishda aniqlanadi.
2. Bitimni moliyalashtirish shartlari. Bitim uchun atipik moliyalashtirish sharoitida chuqur tahlil qilish kerak, buning natijasida o'zgartirish kiritiladi.
3. Sotish shartlari va sotish vaqti.
4. Joylashuv.
5. Jismoniy xususiyatlar.

Baholanayotgan mulkning yakuniy qiymatini aniqlash uchun taqqoslanadigan sotishga tuzatish kiritish zarur. Hisoblash va tuzatishlar har bir ko'rsatkichning ahamiyatini hisobga olgan holda oldingi hisob-kitoblarning mantiqiy tahlili asosida amalga oshiriladi. Eng muhimi, tuzatish omillarini aniq aniqlashdir (3.2-rasmga qarang).

Guruch. 3.2. Moslashtirish turlari

Foizlarni sozlash Analog ob'ektning sotish narxini yoki uning taqqoslash birligini analog ob'ekt va baholanayotgan ob'ekt xususiyatlarining farqlanish darajasini aks ettiruvchi koeffitsientga ko'paytirish yo'li bilan amalga oshiriladi. Agar baholanayotgan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, ikkinchisining narxiga o'sish koeffitsienti qo'shiladi, agar u yomonroq bo'lsa - pasayuvchi.

Narxlarni tuzatish:

a) mutlaq tuzatishlar; taqqoslash birligiga qilingan, sotilgan ob'ekt-analogning narxini ma'lum miqdorga o'zgartirish, bu ob'ekt-analog va baholanayotgan ob'ektning xususiyatlaridagi farqni baholaydi. Ijobiy tuzatish, agar baholanayotgan ob'ekt taqqoslanadigan analogdan yaxshiroq bo'lsa, salbiy, agar u yomonroq bo'lsa;

b) pul tuzatishlari, umuman sotilgan analog ob'ektning narxiga hissa qo'shdi, uni ma'lum miqdorda o'zgartiring, unda xususiyatlardagi farqlar baholanadi.

Kümülatif foiz tuzatishlari barcha individual foizli tuzatishlarni ko'paytirish yo'li bilan aniqlanadi.

Shaklda o'zgartirish umumiy guruhlash odatda ko'p sonli sotuvlar mavjud rivojlangan ko'chmas mulk bozorida qo'llaniladi. Kümülatif tuzatish tanlangan taqqoslanadigan xususiyatlar guruhi doirasida amalga oshiriladi.

O'zgartirishlar ketma-ketligi:
1. Moliyalashtirish shartlarini tuzatish.
2. Maxsus sotish shartlariga tuzatish.
3. Sotish vaqti uchun tuzatish.
4. Joylashuv uchun tuzatish.
5. Jismoniy xususiyatlar uchun tuzatish.

Qiyosiy yondashuvning afzalliklari:
1. Yakuniy xarajat odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrini aks ettiradi.
2. Sotish narxlari moliyaviy sharoit va inflyatsiyaning o'zgarishini aks ettiradi.
3. Statistik jihatdan asoslangan.
4. Taqqoslangan obyektlardagi farqlarga tuzatishlar kiritiladi.
5. Foydalanish nisbatan oson va ishonchli natijalar beradi.

Qiyosiy yondashuvning kamchiliklari:
1. Sotishdagi farqlar.
2. Amaliy sotish narxlari haqida ma'lumot to'plashda qiyinchilik.
3. Bitimning aniq shartlari haqida ma'lumot to'plashda qiyinchilik.
4. Bozor faoliyatiga bog'liqlik.
5. Bozor barqarorligiga bog'liqlik.
6. sezilarli darajada farqli sotuvlar bo'yicha ma'lumotlarni solishtirish qiyinligi.

3.5.1.1. Juftlik sotish usuli

Har qanday xarakteristikaga tuzatishlar miqdorini aniqlashning usullaridan biri juftlashtirilgan savdolarni tahlil qilishdir. Bu taqqoslanadigan sotuvlarning bir nechta juftlarini taqqoslash va tahlil qilishdan iborat. Juftlashgan sotuvlar - bu deyarli bir xil bo'lgan ikkita ob'ektning sotuvi bo'lib, baholovchi taqqoslanadigan mulkning haqiqiy narxiga tuzatish sifatida foydalanishi kerak bo'lgan bir xususiyatdan tashqari.

Masalan

Quyidagi bozor ma'lumotlari ma'lum:

Maydoni, m2

Sotish narxi, $

Belgilang:

1. Hududdagi farqni tuzatish.

2. Bog'ning mavjudligi uchun sozlash.

3. Garajning mavjudligi uchun sozlash.

Yechim

Baholangan

Maydoni, m2

Moslashish

Moslashish

Moslashish

Sotish narxi, $

29000

Umumiy sozlash

Sozlangan narx

Pulni tuzatishni amalga oshirish mumkin bo'lmagan hollarda ekspert tuzatish usullari qo'llaniladi.

Baholanayotgan ob'ektning qiymati = X bo'lsin;

Sotilgan ob'ektning qiymati = 1,0 (100%).

agar ob'ekt analogdan 15% ga yaxshiroq bo'lsa, analogning narxi 15% ga oshishi kerak

X \u003d (1,0 + 0,15) * 1 \u003d 1,15.

agar ob'ekt analogdan 15% ga yomonroq bo'lsa, analogning narxi 15% ga kamayishi kerak

X \u003d (1,0 - 0,15) * 1 \u003d 0,85.

agar analog 15% ga baholanadigan mulkdan yaxshiroq bo'lsa, unda analogning narxi pasayishi kerak

1,0 = (1,0 + 0,15) * X; .

agar analog baholangan ob'ektdan 15% ga yomonroq bo'lsa, analogning narxi oshishi kerak

1,0 \u003d (1,0 - 0,15) * X; .

3.5.1.2. Yalpi renta multiplikatori usuli

Yalpi ijara multiplikatori (GRM) sotish narxining potentsial yalpi daromadga yoki haqiqiy daromadga nisbati.

Ushbu usulni qo'llash uchun sizga kerak:

1) ob'ekt tomonidan ishlab chiqarilgan bozor yalpi daromadini baholash;

2) baholanayotgan mol-mulkdan olinadigan yalpi daromadning o'xshashlarni solishtirma sotish uchun sotish bahosiga nisbatini aniqlash;

3) baholangan ob'ektdan olingan yalpi daromadni analoglar uchun BPMning o'rtacha qiymatiga ko'paytiring.

Mumkin bo'lgan sotish narxi formuladan foydalanib hisoblanadi

Misol

BPM hisoblash

Sotish narxi, c.u.

Baholash obyekti

150000*5,08 =762169

5+5,43+4,81 = 5,08

800000/160000 = 5,00

950000/175000 = 5,43

650000/135000 = 4,81

BPM rolini umumiy kapitallashuv nisbati (CCR) bajarishi mumkin.

OKC sof operatsion daromadning sotish narxiga nisbati.

Ushbu holatda

;

Misol

OKC hisoblash

Sotish narxi, c.u.

Baholash obyekti

375000

0,13

tengsiz

35000 (o'tgan yil uchun)

tengsiz

Jadvalda. 3.3 kvartirani baholashda juftlik sotish usulini qo'llash misolini ko'rsatadi.

3.3-jadval

Juftlik sotish usuli yordamida kvartiraning narxini hisoblash

Ob'ekt xususiyatlari

Baholash obyekti

Ob'ektlar xaritasi

Manzil

Moslashish

Kvartiraning qavatlari

Moslashish

Ob'ekt holati

Moslashish

Umumiy maydoni, m 2

Moslashish

Yashash maydoni, m 2

Moslashish

Oshxona maydoni, m 2

Moslashish

Moslashish

Kvartira narxi, $

Umumiy sozlash

Kvartira narxi o'zgartirilgan, $
Oldingi

Qiyosiy yondashuv almashtirish printsipiga asoslanadi va juda oddiy taxminga asoslanadi: agar ob'ektni baholash paytida xuddi shu ob'ekt allaqachon sotilganligi aniqlansa. ma'lum miqdor, u holda baholanayotgan ob'ektning narxi bir xil deb taxmin qilish juda mantiqiy.

Qiyosiy yondashuv - bu baholash ob'ektini baholash ob'ektining o'xshash ob'ektlari bilan taqqoslashga asoslangan, baholar to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud bo'lgan baholash ob'ektining qiymatini baholash usullari to'plami.

Qiyosiy yondashuvda asosiy tushuncha o'xshash ob'ekt (analog ob'ekt) bo'lib, u bilan baholash ob'ekti qo'shimcha ravishda taqqoslanadi. Baholash maqsadlari uchun baholash ob'ektining o'xshashi bo'lgan ob'ekt - bu uning qiymatini belgilaydigan asosiy iqtisodiy, moddiy-texnikaviy va boshqa xususiyatlari bo'yicha baholash ob'ektiga o'xshash ob'ekt.

asosiy model Ushbu usulni quyidagi qoida bilan ifodalash mumkin: "Ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymati taqqoslanadigan ob'ektni sotish narxiga va taqqoslash va baholash ob'ektlarining xususiyatlaridagi farqlar bilan bog'liq bo'lgan ushbu narxga tuzatishlar kiritishga teng" yoki formula bo'yicha algebraik ifoda shakli (5-ilovaga qarang).

Baholash ob'ekti uchun asosiy belgi u bilan tuzilgan bitimning qiymati hisoblanadi. Agar baholovchi analog ob'ekt haqida narx ma'lumotlariga ega bo'lmasa, uning baholash ob'ekti bilan maksimal o'xshashligi ham qiymatni aniqlashda yordam bera olmaydi.

Narx ma'lumotlari atamasi ostida bu holat sotish narxi, ijara stavkasi, taklif yoki talab narxiga ishora qiladi.

Ba'zi Evropa mamlakatlarida (masalan, Skandinaviya mamlakatlari, Germaniya) tugallangan tranzaktsiyalar va ularning qiymatlari haqidagi ma'lumotlar ochiq, boshqa mamlakatlarda, masalan, AQSh va Kanadada bu ma'lumot hamma uchun mavjud emas. Rossiyada vaziyat ikkinchi guruh davlatlarga yaqin. Amalda, baholovchining tugallangan bitimlarning qiymati to'g'risida ishonchli ma'lumotlarga ega bo'lishi mumkin emas, shuning uchun baholash amaliyotida ko'pincha ommaviy axborot vositalaridan olingan ma'lumotlar bilan shug'ullanish kerak, unda sotib olish yoki sotish bo'yicha takliflar mavjud. ko'chmas mulk nashr etiladi.

Analog ob'ekt to'g'risidagi narx ma'lumotlarining manbalari ushbu ob'ekt bilan tuzilgan bitim bo'yicha rasmiy hujjatlar, bitimga hamroh bo'lgan rieltorlik firmalari, ko'chmas mulk takliflari to'g'risidagi ixtisoslashtirilgan nashrlar va boshqalar bo'lishi mumkin.

Har bir mulk noyob ekanligini va juda cheklangan miqdordagi ob'ektlar bo'yicha narx ma'lumotlari mavjudligini hisobga olsak, tanlangan o'xshash ob'ektlar muqarrar ravishda baholash ob'ektidan farq qiladi, shuning uchun qiyosiy yondashuvning asosiy nuqtasi savolga javob berishdir: "Qanday qilib? Agar u baholash ob'ekti bilan bir xil xususiyatlarga ega bo'lsa, o'xshash ob'ekt qancha turadi?



Bu savolga javob baholash ob'ekti bilan mavjud farqlar uchun o'xshash ob'ektlarning narxlarini moslashtirish orqali amalga oshiriladi. Tuzatishlar musbat va salbiy, mutlaq va nisbiydir.

Tuzatish belgisi analog ob'ekt va baholash ob'ekti xususiyatlarining nisbatiga qarab belgilanadi. Agar analog ob'ekt baholash ob'ektidan yaxshiroq bo'lsa, unda salbiy tuzatish kiritiladi, agar analog ob'ekt yomonroq bo'lsa, u holda ijobiy.

Mutlaq tuzatishlar - o'lchangan tuzatishlar pul birliklari, nisbiy tuzatishlar kasr yoki foizlarda o'lchanadi.

Ko'chmas mulkni baholashda ma'lum bir tuzatish ketma-ketligiga rioya qilish kerak. Agar barcha tuzatishlar nisbiy yoki mutlaq bo'lsa, unda tuzatishlar kiritish tartibi quyidagicha:

Mulk huquqiga o'zgartirish.

Moliyalashtirish shartlariga o'zgartirish.

Sotish shartlariga o'zgartirish.

Sotish sanasiga o'zgartirish.

Joylashuvni tuzatish.

Boshqa jismoniy xususiyatlar uchun tuzatishlar.

Agar mutlaq va nisbiy tuzatishlar aniqlansa, avval shu tartibda nisbiy tuzatishlar, keyin esa mutlaq tuzatishlar kiritiladi.

Qiyosiy yondashuv yordamida ko'chmas mulkni baholash jarayonida tuzatishlar miqdorini hisoblash turli usullar bilan amalga oshirilishi mumkin.

O'zgartirish usullari:

Juftlangan sotish usuli - bu faqat farq qiladigan o'xshash ob'ektlarning juftligini tanlash

bir parametr va boshqa xususiyatlarda bir xil. Bunday holda, ularning qiymatidagi farq aynan shu yagona farq tufayli yuzaga keladi.



Bozor nuqtai nazaridan, juftlik sotish usuli eng informatsion hisoblanadi, ammo amalda mulkni tavsiflovchi xususiyatlar qanchalik ko'p bo'lsa, tuzatishlarni hisoblash uchun ko'proq juftlik tanlanishi kerak. Ko'chmas mulk bozorining ayrim segmentlarida shunga o'xshash ob'ektlar to'g'risida etarli ma'lumotga ega bo'lmagan holda, bu fakt ushbu usulni qo'llash uchun jiddiy to'siq bo'lishi mumkin.

Shu sababli, analoglar haqida cheklangan ma'lumotlar bilan ekspert yoki analitik baholash usullari ko'pincha qo'llaniladi.

Ekspert baholash usuli - buning asosida mutaxassisning mavjudligini nazarda tutadi

o'z amaliy tajribasi, har bir xarakteristikaning hissasi qiymati haqida xulosa beradi. Ekspert tuzatishlari, qoida tariqasida, nisbiy jihatdan ifodalanadi.

Ushbu usulni muvaffaqiyatli qo'llashning asosiy sharti mutaxassisni tanlashdir. Ekspert ekspertlarga qo‘yiladigan talablarga javob bersa, baholashni amalga oshiruvchi baholovchi ham, uchinchi tomon mutaxassislari ham bo‘lishi mumkin.

Tuzatishlar miqdorini baholash oqilona ko'rinishi uchun mutaxassis quyidagi fazilatlarga ega bo'lishi kerak:

Muhim amaliy va hayotiy tajriba;

yuqori daraja bilimdonlik;

Baholash ob'ekti tegishli bo'lgan segmentning bozor tendentsiyalarini etarli darajada aks ettirish qobiliyati;

Aniq natijalarga qiziqishning yo'qligi.

Ekspert baholash usulining asosiy afzalligi qo'shimcha ma'lumot to'plash zaruratining yo'qligi bo'lib, uning etishmasligi hisobga olinsa, ekspertni jalb qilish uchun muhim dalil bo'lishi mumkin.

Ekspert usulining kamchiliklari aynan ekspertlarning ishtirokidadir, chunki birinchidan, tajribali va taniqli ekspertlarni jalb qilish qimmat ish bo'lib, baholash ishlarining narxini sezilarli darajada oshiradi, ikkinchidan, yuqorida tavsiflangan usul bilan aniqlangan tuzatishlar buni amalga oshirishga imkon bermaydi. to'liq to'g'ri deb hisoblanishi kerak, chunki ular muqarrar ravishda ma'lum bir mutaxassisning sub'ektiv fikrining natijasidir, shuning uchun ular turli talqinlarga yo'l qo'yadilar.

Bundan tashqari, empirik tadqiqotlar shuni ko'rsatadiki? Biror kishi miqdoriy tahlil qilish uchun mavjud bo'lmagan noyob bilim va ichki ma'lumotlarga ega bo'lishiga qaramay, mutaxassislar yordamida tuzatishlarni aniqlash juftlashtirilgan sotish usullari yoki tahliliy usullar yordamida olingan tuzatishlar kabi aniq emas.

Shunday qilib, iloji bo'lsa, tuzatishlarni aniqlashning rasmiylashtirilgan usullariga ustunlik berish tavsiya etiladi.

Tuzatishning analitik usuli - bu tuzatish miqdori

mantiqiy-analitik mulohazalar bilan aniqlanadi. Masalan, agar kvartira yaqinda ta'mirlanmagan holda baholansa va shunga o'xshash ob'ekt yangi tugallangan ta'mirlangan kvartira bo'lsa, ta'mirlash nafaqasini shunga o'xshash ish hajmini va zarur bo'lgan xarajatlarni yig'ish orqali hisoblash mumkin. qurilish materiallari. Olingan qiymat manfiy belgi bilan analog ob'ektga o'tkazilgan tuzatish sifatida ishlaydi.

Analitik usulda yuqorida tavsiflangan bir xil sozlash tartibi qo'llaniladi.

Ularni analitik ta'riflash usullarini ko'rib chiqing:

uchun tuzatish turli xil turlari huquqlar baholash ob'ekti va ob'ekt-analogi ularning amaldagi foydalanuvchilariga turli xil mulkiy huquqlarda taqdim etilgan hollarda joriy etiladi. Nazariy nuqtai nazardan, boshqa huquqda taqdim etilgan ob'ektlarning analoglari sifatida tanlashdan qochish kerak, ammo analog ob'ektlarning cheklangan tanlovi tufayli bunday ob'ektlar ko'pincha amalda rad etilmaydi.

Huquqlarni to'g'irlash - bu to'liq egalik qilish va boshqa huquqlar bilan olish mumkin bo'lgan sof daromad o'rtasidagi farq bo'lib, son jihatdan tengdir. hozirgi qiymat ko'rib chiqilayotgan butun davr uchun ushbu yo'qotishlar.

Moliyalashtirish shartlariga tuzatish o'z va teng bo'lmagan nisbatdan kelib chiqqan narxlardagi farqlarni aks ettirishi kerak qarzga pul oldi bitim tuzayotganda. Qarz mablag'larini jalb qilish ikki holatda amalga oshiriladi: mablag'lar etarli bo'lmaganda o'z mablag'lari bitimni yakunlash va investorning (egasining) o'z mablag'lari rentabelligini ob'ektning o'ziga, uning ishlash tartibiga va boshqalarga o'zgartirishlar kiritmasdan oshirish zarurati tug'ilganda.

Qarz mablag'larini jalb qilish orqali o'z kapitalining rentabelligini o'zgartirish ta'siri moliyaviy leverage effekti yoki moliyaviy leveredjning ta'siri deb ataladi.

Savdo shartlariga o'zgartirish, birinchidan, taklif yoki talab narxlari o'xshash ob'ektlar to'g'risida narx ma'lumoti sifatida foydalanilgan hollarda, ikkinchidan, bo'lib-bo'lib sotish kabi maxsus shartlarda amalga oshiriladi. sotishning turli shartlaridagi qiymati va son jihatdan savdolashish ("bitim-taklif" holati) yoki barcha to'lovlarni sanab o'tish ("to'g'ridan-to'g'ri sotish-bo'lib-bo'lib") bo'yicha chegirmaga teng. Savdolashish uchun chegirmaning qiymati empirik tarzda aniqlanadi va hozirda ko'chmas mulk bozorida 10-15% ni tashkil qiladi.

Sotish sanasiga tuzatishlar kiritish zarurati shunga o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari bilan tuzilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlar, qoida tariqasida, o'tgan davrlarga to'g'ri kelishi bilan bog'liq. Bundan tashqari, o'xshash ob'ekt bilan bitim sanasi va baholash sanasi muhim vaqt davri bilan ajratilgan holatlar tez-tez uchraydi. Shu sababli, ushbu tuzatish, masalan, chegirma omili yoki inflyatsiya darajasini joriy etish orqali oldingi o'xshash ob'ektlar bo'yicha bitimlar narxini baholash momentiga qisqartirishdir.

Ko'chmas mulkning joylashishini o'zgartirish ko'pincha mulkning joylashuvi asosiy qiymat yaratuvchi omil bo'lishi bilan bog'liq. Ko'chmas mulk. ichida joylashgan mutlaqo bir xil ob'ektlarning narxi turli hududlar shaharlar, juda muhim miqdorda farq qilishi mumkin. Buning sababi shundaki, joylashuv tushunchasi juda keng bo'lib, raqobat muhiti, muhandislik, ijtimoiy va transport infratuzilmasi, obro'si va boshqalar.

Bu atamaning kengligi tufayli joylashuvni tuzatish jismoniy tuzatishlarning birinchisidir.

Ushbu tuzatish joylashuvning bir xil ob'ektlar narxidagi farqga ta'sirini aks ettiradi va son jihatdan tegishli hududlarning o'rtacha qiymatlari farqiga yoki o'rtacha daromadlarning kapitallashtirilgan farqiga tengdir. "Hudud" atamasi shaharning hududlari, tarixiy rivojlangan hududlar va boshqalar sifatida tushunilishi mumkin.

Boshqa jismoniy xususiyatlar uchun tuzatishlar bitta algoritmga qisqartirish uchun juda individualdir.

Shuni ta'kidlash kerakki, har bir keyingi o'zgartirish avvalgi o'zgartirishlarni hisobga olgan holda tuzatilgan analog ob'ekt narxiga kiritiladi. Barcha tuzatishlar kiritilgandan so'ng, baholovchi tanlangan analoglarning har biri uchun moslashtirilgan narxlarni oladi. Qiyosiy yondashuv bilan baholash ob'ektining qiymatini hisoblash uchun olingan natijalarni o'rtacha hisoblash kerak. Agar o'xshash ob'ektlarning minimal va maksimal tuzatilgan narxlari o'rtasidagi farq 10% dan oshmasa, o'rtacha arifmetik o'rtacha arifmetik usul yordamida amalga oshiriladi. Agar farqlar muhimroq bo'lsa, u holda mulkning qiymati o'rtacha og'irlikda hisoblanadi. Tuzatishlar sonining o'zaro nisbati og'irlik sifatida ishlatiladi.

Ko'pincha baholash amaliyotida daromad va sotish narxining nisbati asosida taqqoslash birliklari qo'llaniladi. Ko'pincha bunday qiymatlar yalpi ijara multiplikatori va umumiy kapitallashuv nisbati hisoblanadi.

Yalpi ijara multiplikatori (GRM) - sotish narxining nisbati

formula bo'yicha hisoblangan potentsial yoki haqiqiy yalpi daromadga

(6-ilovaga qarang)

Foydalanish bu ko'rsatkich quyidagi harakatlarni o'z ichiga oladi:

Baholanayotgan mulkdan bozor ijarasi daromadlarini baholash;

Oxirgi bozor operatsiyalari asosida o'xshash ob'ektlarni sotish bahosining yalpi daromadga nisbatini aniqlash;

Yalpi ijara multiplikatorini baholanayotgan mulkdan bozor ijarasi daromadiga ko'paytirish.

Bu holda hech qanday tuzatishlar kiritilmaydi, chunki daromad va narxlardagi farq baholanayotgan mulk va nisbatni hisoblashda tenglashtiriladigan taqqoslanadigan mulklar o'rtasidagi farqlarni to'liq aks ettiradi deb taxmin qilinadi.

BPM dan foydalanish bo'yicha cheklovlar quyidagilardan iborat: bozor ular olib keladigan daromadlar asosida muntazam sotuvlar bilan faol bo'lishi kerak; usul xatarlarning farqiga va qimmatli ob'ekt va analoglar o'rtasidagi kapitalning daromadlilik darajasiga sezgir emas; usul, shuningdek, operatsion xarajatlardagi mumkin bo'lgan farqlarni hisobga olmaydi.

Umumiy kapitallashuv koeffitsienti (CCR) - sof operatsion daromadning sotish narxiga nisbati. Ushbu ko'rsatkichdan foydalanish uchta o'zaro bog'liq harakatni amalga oshirishni o'z ichiga oladi:

Yaqinda sotilgan, o'xshash daromad oqimlariga ega, baholanayotgan mulkdan keladigan daromad oqimi bilan xavf va muddat bo'yicha o'xshash ob'ektlarni tanlash;

Har bir analogdan sof operatsion daromadni (NOR) uni sotish narxiga bo'lish va umumiy kapitallashuv koeffitsientini (CCR) olish;

OKC tomonidan CHODni baholash ob'ektidan ajratish va bozor qiymatini olish.

Shunday qilib, qiyosiy yondashuv o'xshash ob'ektlarning xususiyatlarini baholash ob'ekti parametrlariga moslashtirish uchun narxlarga tuzatishlar kiritishga asoslanadi. Yondashuvning ikkinchi turi - yalpi ijara multiplikatori usuli bo'lib, u narx va yalpi daromad o'rtasidagi nisbatni hisoblashdan iborat.

Qiyosiy yondashuvdan foydalanishga to'sqinlik qiladigan narsa o'xshash ob'ektlar to'g'risida ma'lumotlarning etishmasligi bo'lib, bu yondashuv bozor yaxshi rivojlangan ob'ektlarni baholashda eng yaxshi natijalarni beradi.

Ko'chmas mulk qiymatini baholashda qiyosiy yondashuvni qo'llagan holda, baholovchi usullarning butun arsenalidan foydalanadi.

Bozorni taqqoslash usulida tuzatishlarni hisoblash usullarining ikki guruhi ajratiladi: miqdoriy va sifat.

Bu guruhlar baho omillari va baholash uchun ishlatiladigan analoglar sonining nisbati bilan farqlanadi.

Agar miqdor P analoglar sonidan ko'p yoki teng P narxlash omillarining soni bittaga ko'paydi (">/:+ 1), keyin baholash uchun miqdoriy usullar qo'llaniladi: ma'lumotlar juftligi tahlili, ma'lumotlar guruhi tahlili, matritsa algebrasi, statistik va regressiya tahlili, grafik tahlil, sezgirlik tahlili, xarajatlar tahlili, ikkilamchi ma'lumotlar ijara farqlarini tahlil qilish va kapitallashtirish va boshqalar.

Agar analoglar soni bo'lsa P kamroq miqdor Kimga narxlash omillari, bittaga oshdi (p 1), keyin baholash uchun tuzatishlarni hisoblashning sifatli usullari qo'llaniladi: nisbiy qiyosiy tahlil, ekspert baholash usuli (darajali tahlil) yoki suhbat usuli.

Tuzatishlarni hisoblashning miqdoriy usullari. Tahlilning miqdoriy usullari va usullari matematikadan foydalanishga asoslangan.

Eng oddiylaridan biri ma'lumotlar juftlarini tahlil qilishdir. U ikkala guruhning taqqoslash elementlari uchun tuzatishlarni hisoblash uchun ishlatiladi. Ushbu usulni qo'llash baholovchiga ushbu elementda farq qiluvchi ikkita ob'ektni taqqoslash orqali taqqoslash elementi uchun sozlashni aniqlash imkonini beradi. Ma'lumotlar juftligini tahlil qilish usuli tuzatishlarni hisoblashning eng yorqin usullaridan biridir. Biroq, uni juda ehtiyotkorlik bilan ishlatish kerak, chunki noto'g'ri natijalarga erishish ehtimoli juda yuqori. Agar taqqoslanayotgan juftliklar tasodifiy bo'lsa va haqiqiy bozor narxini aks ettirmasa, bu sodir bo'lishi mumkin. Buning sababi shundaki, ko'pincha etarlicha o'xshash ob'ektlarning juda tor namunasi mavjud va taqqoslashning barcha mavjud elementlariga tegishli tuzatishlarni miqdoriy jihatdan aniqlash qiyin. Bitta savdo juftligidan olingan tuzatish, xuddi bitta sotuv bozor qiymatini aks ettirmagani kabi, har doim ham vakili bo'la olmaydi.

Aslida, ma'lumotlar juftligini tahlil qilish usuliga yaqin, ammo statistik jihatdan ishonchliroq ma'lumotlar guruhini tahlil qilish usuli hisoblanadi. Bu vaqt yoki joy bo'yicha qiymat o'zgarishidagi statistik naqshlarni aniqlash uchun sotilgan sana yoki joylashuv kabi mustaqil o'zgaruvchilar bo'yicha ma'lumotlarni guruhlashni o'z ichiga oladi. Bu erda klasterli tahlilning matematik apparatidan foydalanish maqsadga muvofiq bo'ladi. Shuni ta'kidlash kerakki, ma'lumotlar juftlari va ma'lumotlar guruhlarini tahlil qilish usullari sezgirlikni tahlil qilish usulining bir turi hisoblanadi. Sezuvchanlikni tahlil qilish - bu individual o'zgaruvchilarning qiymatga ta'sirini aniqlash uchun ishlatiladigan usul.

Chiziqli algebra usuli tizimlarni yechishga asoslangan chiziqli tenglamalar matritsa shaklida. Bunday tizimning har bir tenglamasi i-ro analogining narxi haqidagi ma'lumotlar asosida baholash ob'ektining qiymatini hisoblash uchun tenglama (3.2). Agar analoglar soni taqqoslash elementlari sonidan to'liq bitta kattaroq bo'lsa, bunday tizim o'ziga xos echimga ega. Ushbu usulning o'ziga xosligi shundaki, u ikkinchi guruh taqqoslash elementlari uchun tuzatishlarni hisoblash uchun ishlatiladi. Tizimning yechimi nafaqat baholangan ob'ekt qiymatining kerakli qiymatini, balki ob'ektga qo'shilgan hissa qiymatlarini ham o'z ichiga olgan qatorli matritsadir. bozor qiymati taqqoslashning har bir elementi.

Chiziqli algebra usuli ma'lumotlar juftligini tahlil qilish usuli bilan bir xil kamchiliklarga ega - bu mutlaqo ishonchli analoglardan foydalanishni talab qiladi. Har qanday ishonchsiz analog tanib bo'lmaydigan darajada smeta smetasining rasmini buzishi mumkin.

Ushbu kamchilik ko'chmas mulk ob'ektlarini regressiya yoki klaster tahlil qurilmalari yordamida baholash usulidan mahrum. Ushbu usullar, yaxshi va ko'p sonli ma'lumotlar bazasi mavjudligida, juda ishonchli natijalarga erishishga imkon beradi. Ularning samaradorligi taqqoslash elementlari yoki narxga ta'sir qiluvchi omillar sonining nisbati va taqqoslanadigan ob'ektlar (analoglar) soniga bog'liq. Xarajat omillari qanchalik ko'p bo'lsa, ishonchli natijaga erishish uchun ma'lumotlar bazasi shunchalik ko'p bo'lishi kerak. Statistik jihatdan to'g'ri natijaga erishish uchun xarajatlar omillari sonidan kamida 5-10 baravar ko'p bo'lgan analoglar soni talab qilinadi. Analoglarning bu sonini o'z ichiga olgan namuna statistik jihatdan normal va vakillik deb da'vo qilishi mumkin.

Grafik tahlil - statistik tahlil usulining vizual protsedurasi. Narxlarning o'zgarishi jadvallarini tahlil qilish asosida baholovchi qiymat o'zgarishining tabiati haqida xulosa chiqarishi va aniqlangan tendentsiyaga yaqinlashishi mumkin bo'lgan tegishli egri chiziqni tanlashi mumkin.

Taqqoslash elementlarining ikkinchi guruhi uchun tuzatishlarni hisoblash uchun asosan matritsa algebrasi, statistik, regressiya va grafik tahlil usullari qo'llaniladi. Biroq, ba'zida, agar ishonchli dastlabki ma'lumotlar mavjud bo'lsa, ular taqqoslash elementlarining birinchi guruhi uchun tuzatishlarni hisoblashda ham yaxshi natijalar berishi mumkin.

Xarajatlarni tahlil qilish usuli o'zgartirishlar kiritish uchun asos sifatida taqqoslanadigan mahsulotga uning texnik yoki iqtisodiy foyda keltirishi uchun sarflanishi kerak bo'lgan xarajatlardan foydalanadi. huquqiy xususiyatlar baholash ob'ektiga. Bularga kosmetika yoki xarajatlar kiradi kapital ta'mirlash analog yoki, masalan, ob'ektni noturarjoy fondiga o'tkazish qiymati. Amalga oshirilgan tuzatishlar o'rtacha bozor ko'rsatkichlariga mos kelishi va hissa qo'shish tamoyiliga zid bo'lmasligi muhimdir.

Ikkilamchi ma'lumotlarni tahlil qilish - bu ko'chmas mulk bo'yicha ixtisoslashtirilgan nashrlarda ishlab chiqilgan tavsiyalar asosida tuzatishlarni aniqlash usuli. Buning uchun ko'chmas mulk bozorining barcha sub'ektlari, shu jumladan sotuvchilar va xaridorlar tomonidan mashhur va tan olingan nashrlardan foydalanish maqsadga muvofiqdir.

Ijara farqlarini kapitallashtirish usuli tuzatishlarni hisoblashning juda keng tarqalgan usuli bo'lib, qoida tariqasida foydali ob'ekt baholangan hollarda qo'llaniladi. Usulning mohiyati shundan iboratki, tuzatish baholash ob'ekti bilan taqqoslaganda analogning har qanday kamchiligi yoki afzalligi tufayli ijara stavkalaridagi farqni kapitallashtirish yo'li bilan hisoblanadi. Masalan, kam qavatli uyda liftning yo'qligi ofis binosi yoki chakana savdo do'konida yomon mashinalar darajasiga ta'sir qilishi mumkin ijara stavkasi va shuning uchun mulkning qiymati.

Tuzatishlarni hisoblashning sifatli usullari. Tuzatishlarni hisoblashning sifatli usullari orasida nisbiy qiyosiy tahlil usuli ko'proq qo'llaniladi.

Nisbiy qiyosiy tahlil usuli, asosan, analoglar soni bo'lganda qo'llaniladi Ozroq taqqoslash elementlari soni. Miqdoriy usullardan farqli o'laroq, nisbiy taqqoslashdagi tuzatishlar pul yoki foizlarda ifodalanmaydi. Usul "yaxshiroq" yoki "yomonroq" kabi sifat toifalari bilan ishlaydi. Usul baholash ob'ekti va analoglari xususiyatlarining taqqoslanishini tahlil qilishga asoslangan baholanadigan ob'ektning variatsiya qatoridagi o'rnini aniqlash uchun analog narxlar.

Ekspert baholash usuli nisbiy qiyosiy tahlil usulining modifikatsiyasi hisoblanadi. Ushbu usulda taqqoslanadigan savdo ma'lumotlari o'sish yoki kamayish tartibida tartiblanadi. Keyin baholovchi har bir operatsiyani tahlil qilib, namunadagi baholangan ob'ektning nisbiy o'rnini aniqlaydi. Yaqinda bu usul ierarxiyalarni tahlil qilish usuli bilan birgalikda juda muvaffaqiyatli qo'llaniladi.

Suhbat usulini baholash ob'ektining kerakli qiymatini baholash uchun yordamchi usul sifatida tasniflash kerak. U bozorning malakali ishtirokchilari: investorlar, baholovchilar, rieltorlar, brokerlar va boshqalarning baholash ob'ektining qiymati yoki uning har qanday sifati haqidagi fikrlarini o'rganishga asoslanadi. Bunday ma'lumotlar baholash ob'ektining qiymati to'g'risida baholovchi tomonidan olingan natijani tasdiqlovchi yoki rad etadigan qo'shimcha ma'lumot sifatida ko'rib chiqilishi kerak. Agar ekspertlar baholash ob'ektining qiymati bo'yicha baholovchining fikriga to'g'ri kelmaydigan fikr bildirsa, kelishmovchiliklar sababini aniqlash uchun qo'shimcha tadqiqotlar o'tkazish kerak.

Moslashtirish usullarini almashish. Qiyosiy yondashuvdan foydalangan holda baholash jarayonida baholovchi bir vaqtning o'zida miqdoriy va sifat tahlil usullarini qo'llashi mumkin.

Ulardan birgalikda foydalanishning mohiyati shundan iboratki, birinchi navbatda miqdoriy tuzatishlar kiritiladi. Ular birinchi guruh taqqoslash elementlari uchun bajariladi, ikkinchi guruh taqqoslash elementlari uchun nisbiy qiyosiy tahlil qo'llaniladi.

Umuman olganda, tuzatishlarni hisoblash usullarini almashish tartibi besh asosiy bosqichni o'z ichiga oladi:

  • ? baholanayotgan mulk turi qiymatiga ta'sir qiluvchi taqqoslash elementlarini aniqlash;
  • ? taqqoslashning har bir elementi bo'yicha baholangan va taqqoslanadigan ob'ektlarni taqqoslash va taqqoslash elementlari uchun tuzatishlar (tuzatishlar) ni hisoblash;
  • ? taqqoslash elementlarining birinchi guruhi uchun miqdoriy tuzatishlarni hisoblash;
  • ? baholash ob'ektini taqqoslash ob'ektlari bilan taqqoslash elementlarining birinchi guruhi bo'yicha ularning narxlarini to'g'irlagandan so'ng va baholanayotgan ob'ektning analoglarning variatsiya diapazonidagi o'rnini aniqlagandan so'ng taqqoslash yo'li bilan sifatli qiyosiy tahlil o'tkazish;
  • ? baholash ob'ekti qiymatining yakuniy qiymatini yoki yakuniy qiymatning eng ehtimoliy qiymati bo'lishi mumkin bo'lgan qiymatlar diapazonini hisoblash.
  • Baholashda matematik usullardan foydalanish batafsilroq Gribovskiy S.V., Sivets S.A., Levykina I.A. monografiyalarida tasvirlangan. Mulk qiymatini baholashning matematik usullari. Moskva: Maroseyka; Kitob liniyasi, 2014. 352 b.
  • Raqamlarning variatsion qatori - o'sish yoki kamayish tartibida joylashtirilgan raqamlar qatori.