uy > RNKB > Mulkni baholash bo'yicha tayyor hisobot. Kvartiraning bozor qiymati qanday baholanadi? Hisobotning xususiyatlari. Hisobotlar bankining hamkor dasturi haqida


Mulkni baholash bo'yicha tayyor hisobot. Kvartiraning bozor qiymati qanday baholanadi? Hisobotning xususiyatlari. Hisobotlar bankining hamkor dasturi haqida




Moskva va Moskva viloyatidagi kvartiraning narxini hisoblash sotuvchi va xaridor uchun zarur va foydali protsedura hisoblanadi. Ko'chmas mulk bilan bog'liq har qanday bitimlarda tomonlarning har biri uchun bitim predmetining haqiqiy narxini bilish muhimdir. Sotuvchiga ma'lum miqdorni yo'qotish foydali bo'lmaganidek, xaridor uchun ortiqcha to'lash foydali emas. Voqealarning bunday rivojlanishiga yo'l qo'ymaslik uchun baholashni o'tkazish to'g'ri qaror bo'ladi bozor qiymati kvartiralar.

Bugungi kunda ko'chmas mulkning haqiqiy qiymatini mustaqil ravishda aniqlash oson emas, chunki narxlar muntazam ravishda o'zgarib turadi, shuningdek talab darajasi doimiy ravishda o'zgarib turadi. Mustaqil ekspertiza ob'ektiv natijalar beradi va barcha xavflarni minimallashtiradi.

Kvartirani mustaqil baholash

NEO Vega kompaniyasining tajribali mutaxassislari bir necha yillardan beri ko'chmas mulkni baholash va ekspertiza sohasida muvaffaqiyatli ishlamoqda. Bizning ixtiyorimizda to‘liq moddiy-texnik baza mavjud bo‘lib, bu ekspertiza tartib-qoidalarini sifatli va o‘z vaqtida o‘tkazish hamda barcha zarur tadqiqotlarni amalga oshirish imkonini beradi.

Kvartiraning bozor qiymatini baholash bir nechta mezonlar bo'yicha amalga oshiriladi:

  • joylashuvi (shahar hududi, infratuzilmasi, transport aloqalari, atrof-muhit sharoitlari, qo'shni hududning joylashishi va boshqalar);
  • uy-joyning ichki holati (kvartiraning umumiy va foydali maydoni, joylashuvi, shift balandligi, ta'mirlash va boshqalar);
  • uyning xususiyatlari (turi, qurilgan yili, binolarning holati, kirish joylari, joylashuv qavati,
    devor va zamin materiallari va boshqalar)

Xizmat narxi

Ko'chmas mulkni baholash bo'yicha xizmatlar ko'rsatadigan har qanday tashkilot uni amalga oshirish tartibi boshlanishidan oldin ekspertiza uchun taxminiy narxni taqdim etadi. Aniq xarajat ma'lum bir ob'ekt bilan ishlashda aniqlanadi. Masalan, agar kvartira nostandart tuzilishga ega bo'lsa, qimmatbaho pardozlash materiallari mavjud bo'lsa, o'rnatilgan jihozlar mavjud bo'lsa, qayta qurish tegishli talablarsiz amalga oshirilgan bo'lsa, xizmat narxi yuqori bo'ladi. ruxsat beradi va h.k.

Kvartirani baholash uchun zarur bo'lgan hujjatlar

Har qanday turdagi ko'chmas mulkni mustaqil ekspertizadan o'tkazish uchun mijoz ma'lum hujjatlar to'plamini taqdim etishi kerak:

  • Huquqni tasdiqlovchi hujjatlar (sertifikat davlat ro'yxatidan o'tkazish huquqlar yoki bunday ro'yxatga olish asosida amalga oshirilishi mumkin bo'lgan hujjat: oldi-sotdi shartnomasi, hadya;
  • baholash hisobotining mijozning pasporti nusxasi;
  • Byuro tomonidan chiqarilgan hujjatlar texnik inventar- BTIga yordam bering, qavat rejasi, tushuntirish;
  • o'lim to'g'risidagi guvohnoma (merosni ro'yxatdan o'tkazish uchun kvartirani baholashda).

Bizning afzalliklarimiz

Bepul maslahat

Individual yondashuv

Xizmatlarning keng doirasi

Mutaxassislarning yuqori malakasi

Kvartiraning narxiga ta'sir qiluvchi asosiy omillar

  • Uy turi
  • Uy qurilgan yil
  • Kvartiraning qavatdagi joylashuvi
  • umumiy maydoni
  • oshxona maydoni
  • Derazalardan ko'rish
  • Balkon / lodjiya mavjudligi
  • Shovqin manbai sifatida avtomobil yo'llari
  • Kvartirani tugatish holati va darajasi
  • Zamin qoplamasi
  • Telefonga ega bo'lish
  • Isitish, kanalizatsiya, issiq suv ta'minoti, elektr ta'minoti
  • hammom
  • Axlat qutisi, lift
  • Metrodan masofa
  • Metall eshikning mavjudligi
  • Kirish holati

Baholash tartibi

NEO Vega kompaniyamizda kvartiraning narxini baholash tartibi odatda standart xususiyatga ega va bosqichma-bosqich amalga oshiriladi. Bizdan xizmatga buyurtma berish uchun sizga kerak:

  • mutaxassislarimizga murojaat qiling;
  • baholovchi bilan ishlarning narxini muhokama qilish;
  • kvartirani ko'rish uchun qulay vaqtni tanlang (ish kunlari soat 9:00 dan 21:00 gacha, dam olish kunlari kelishuv bo'yicha);
  • baholovchining baholash ob'ektiga uning holatini tekshirish uchun ketishi. Siz baholash shartnomasini imzolaysiz va baholovchiga kerakli hujjatlarning nusxalarini berasiz;
  • ikki-uch ish kuni ichida mutaxassislarimiz baholash dalolatnomasini tuzadilar;
  • siz bizning ofisimizga kelasiz, xizmatlarimiz uchun haq to'laysiz, ishni qabul qilish va topshirish dalolatnomasini imzolaysiz va tayyor baholash hisobotini olasiz.

Hisobot nimaga o'xshaydi va u nimani o'z ichiga oladi?

Tekshiruv oxirida mutaxassis quyidagi ma'lumotlarni o'z ichiga olgan to'liq baholash dalolatnomasini tuzishi shart:

  • buyurtmachi va pudratchi haqida umumiy ma'lumotlar, tafsilotlar;
  • tannarxni aniqlash metodologiyasi;
  • ekspertiza ob'ektining tavsifi;
  • uy-joy ko'chmas mulk bozorini ko'rib chiqish;
  • bozor qiymatini hisoblash.

Hisobotga ob'ektning fotosuratlari, buyurtmachi tomonidan taqdim etilgan hujjatlarning nusxalari, baholovchi materiallarining nusxalari ham ilova qilinadi.

Hisobotda baholashni baholash sanasi, foydalanilgan baholash standartlari, uni amalga oshirishning maqsad va vazifalari, shuningdek baholash natijalarini to'liq va aniq talqin qilish uchun zarur bo'lgan boshqa ma'lumotlar ko'rsatilishi kerak. hisobot. Biz tomonidan tuzilgan hisobot rasmiy hujjat maqomiga ega

Baholash to‘g‘risidagi hisobot qattiq muqovaga ega, jildlangan, raqamlangan, imzolangan va tashkilot muhri bilan muhrlangan.

Hisobot bitta nusxada taqdim etiladi, ammo agar kerak bo'lsa, istalgan nusxada buyurtma berishingiz mumkin.

Nima uchun sizga mulkni mustaqil baholash kerak?

Kvartiraning narxini mustaqil baholash quyidagilar uchun zarur:

  • oldi-sotdi bitimini amalga oshirish;
  • mol-mulk bilan garovga olingan kreditlar;
  • sug'urta;
  • nikoh shartnomasini tuzish;
  • ko'chmas mulk bilan bog'liq boshqa operatsiyalar.

Baholash hisoboti kasbiy etikaning barcha talablariga javob beradigan, baholash jarayonining borishini aniq va tushunarli tarzda aks ettiruvchi va baholovchi tomonidan qo'llaniladigan dastlabki ma'lumotlarni, ularning tahlilini, xulosalarini va yakuniy qiymatini o'z ichiga olgan yozma hujjatdir.

Baholash bo'yicha hisobot ilovasida hisobotning asosiy bo'limlariga kiritilmagan barcha fotosuratlar, eskizlar va xaritalar mavjud. Ba'zan ilovada atamalar lug'ati ham mavjud.

Hisobotda, cheklovchi shartlarga qo'shimcha ravishda, taxminlar ko'rsatilishi mumkin - baholash jarayonida baholovchi tomonidan uning professional fikriga asoslangan, ammo haqiqiy ma'lumotlar bilan tasdiqlanmagan bayonotlar.

Baholash hisobotining mazmuniga qo'yiladigan asosiy talablarni va mulkni baholash bo'yicha amaliy tadqiqotlarni ko'rib chiqing.

Baholash ob'ektini baholash dalolatnomasi yozma shaklda tuzilishi va buyurtmachiga o'z vaqtida topshirilishi kerak. Hisobot noaniq yoki noto'g'ri bo'lmasligi kerak. Agar bozor qiymati emas, balki qiymatning boshqa turlari aniqlansa, baholash natijasini belgilash mezonlari va baholash ob'ektining bozor qiymatini aniqlash imkoniyatidan chetga chiqish sabablari ko'rsatilishi kerak.

San'atga muvofiq. "Baholash faoliyati to'g'risida"gi Qonunning 11-moddasi Rossiya Federatsiyasi", baholash hisobotida ko'rsatilgan:

    hisobotning tuzilgan sanasi va tartib raqami;

    baholovchining baholash obyektini baholashi uchun asos;

    baholovchining yuridik manzili va ushbu turdagi mol-mulkni baholash faoliyatini amalga oshirish uchun unga berilgan litsenziya to'g'risidagi ma'lumotlar;

    ob'ektning aniq tavsifi va yuridik shaxsga tegishli bo'lgan ob'ektga nisbatan;

    yuridik shaxsning rekvizitlari va ushbu baholash ob'ektining balans qiymati;

    baholash ob'ekti qiymatining tegishli turini aniqlash uchun baholash standartlari, ushbu baholash ob'ektini baholashda ulardan foydalanish asoslari, ularni olish manbalarini ko'rsatgan holda baholash ob'ektini baholashda foydalaniladigan ma'lumotlar ro'yxati, shuningdek baholash ob'ektini baholashda qilingan taxminlar;

    baholash ob'ektining qiymatini va uning yakuniy qiymatini aniqlash ketma-ketligi, shuningdek olingan natijani qo'llash cheklovlari va chegaralari;

    baholash ob'ektining qiymatini aniqlash sanasi;

    baholovchi tomonidan foydalaniladigan va baholash ob'ektining miqdoriy va sifat xususiyatlarini belgilovchi hujjatlar ro'yxati.

Hisobot, shuningdek, baholovchining fikriga ko'ra, muayyan baholash ob'ektining qiymatini hisoblashda u qo'llagan usulni to'liq aks ettirish uchun juda muhim bo'lgan boshqa ma'lumotlarni ham o'z ichiga olishi mumkin.

Hisobot baholovchi tomonidan shaxsan imzolanadi va muhr bilan tasdiqlanadi.

Agar hisobotda belgilangan baholash ob'ektining bozor qiymati yoki boshqa qiymatining ishonchliligi to'g'risida nizo yuzaga kelsa, bu nizo sud tomonidan ko'rib chiqilishi kerak. Ko'chmas mulkni baholash bo'yicha hisobot namunasi B ilovasida keltirilgan.

6-bob. Turli ko'chmas mulk ob'ektlarini baholashning xususiyatlari

6.1. Yerni baholash

Ishlab chiqarish vositasi sifatida er ko'chmas mulkni baholashga bevosita ta'sir qiluvchi xususiyatlarga ega:

    er oldingi mehnat natijasi emas;

    fazoviy cheklangan;

    boshqa ishlab chiqarish vositalari bilan almashtirib bo'lmaydigan;

    joylashuv barqarorligiga ega;

    to'g'ri ishlatilganda buzilmaydi;

    hududiy jihatdan xilma-xil;

    har bir alohida er uchastkasining o'ziga xos foydaliligi bilan tavsiflanadi;

    unumdor va qishloq xo'jaligi uning barcha foydali fazilatlari eng samarali qo'llaniladi;

    inson faoliyatining deyarli barcha sohalarida (qishloq va o'rmon xo'jaligidan tashqari) u asosan fazoviy operatsion asos bo'lib xizmat qiladi, shuning uchun u o'zida joylashgan ob'ektlar: binolar, inshootlar, yo'llar, meliorativ inshootlar, inson mehnati bilan yaratilgan boshqa moddiy elementlar bilan uzviy bog'liqdir. , yaxshilanishlar deb ataladi.

Ko'chmas mulkni baholashda er qiymatga ega deb hisoblanadi, qolganlari esa yaxshilanishdir, ular qiymatga qo'shiladi.

Dala hovli - turli maqsadlar uchun jihozlangan va foydalanishga tayyor bo'lgan yer hududining bir qismi.

Sayt yaratish uchun yaxshilanishlar:

    tashqi: ko'chalar, yo'laklar, drenaj va muhandislik tarmoqlarini tartibga solish;

    maishiy: rejalashtirish, obodonlashtirish, asfaltlash, muhandislik tarmoqlarini ulash uchun rozetkalarni o'rnatish, aloqa kommunikatsiyalari va boshqalar.

Oddiy mulk er uchastkasi va binolardan iborat bo'lib, er uchastkasining qiymatini undagi mavjud yaxshilanishlardan alohida aniqlash zarurati paydo bo'ladi, bu quyidagilardan kelib chiqadi. sabablar:

    yer va binolarni soliqqa tortishdagi farq (mulk solig'i va yer solig'i);

    ko'chmas mulk qiymatini aniqlash uchun tannarx usulini qo'llashda er uchastkasini obodonlashtirishdan alohida baholash talab etiladi;

    yerdan yaxshiroq va samarali foydalanish maqsadida mavjud obodonlashtirishlarni buzish bo'yicha qarorlar qabul qilish.

Er uchastkasini baholashda u bilan bog'liq huquqlar to'plamini hisobga olish kerak. Baholashni talab qiladigan umumiy huquqlar:

1) to'liq egalik - har qanday qonuniy yo'l bilan ijarachilardan ozod bo'lgan uchastkadan foydalanish imkoniyati;

2) ijara huquqi - ijara shartnomasi bo'yicha yer uchastkasiga egalik qilish imkoniyati.

Rossiyada erlarning aksariyati sotilmaydi, lekin ijaraga beriladi, shuning uchun baholovchilar ko'pincha er uchastkasining narxini emas, balki uning ijara huquqlarining narxini aniqlaydilar.

Ijara huquqlarining qiymati - Bu potentsial xaridor ushbu egalikdan foyda olish uchun ijara shartnomasi bo'yicha ushbu saytga egalik qilish huquqi uchun to'lashga tayyor bo'lgan miqdordir. Ijaraga berish huquqini baholash er uchastkasini ijaraga berish huquqini sotish narxini belgilashda, ijaraga olingan mol-mulk tarkibiga kiruvchi ob'ektning qiymatini aniqlashda qo'llaniladi. Dala hovli, va ijara shartnomasini bekor qilishdan kelib chiqadigan zararni baholashda.

Yer kodeksining joriy etilishi yer bozorini rivojlantirishga qaratilgan. Bunday sharoitlarda erni baholash eng ko'p hisobga olingan holda amalga oshirilishi kerak samarali foydalanish, bu erning eng yuqori qoldiq qiymatini ta'minlaydi.

Er uchastkasini baholashda bir qator omillarning o'zaro ta'siri bilan belgilanadigan eng yaxshi va eng samarali foydalanish variantini (NNEI) aniqlash kerak.

Asosiy omillar, yerdan optimal foydalanishni aniqlash:

1) Manzil- er uchastkasining narxiga katta ta'sir ko'rsatadigan omil (joylashish istiqbollari, transportning qulayligi, atrof-muhitning tabiatini hisobga olgan holda);

2) bozor talabi- bozordagi talab va taklif nisbatini aks ettiruvchi omil. Er uchastkasidan foydalanishning tanlangan variantini asoslash uchun (taklif qilinayotgan foydalanish uchun bozor talabining holati va istiqbollari, boshqa ob'ektlarning raqobati, soliq turlari va boshqa shartlar) o'rganiladi. Faoliyatni rivojlantirish zarur bo'lgan bozor segmentini ajratib ko'rsatish kerak;

3) moliyaviy barqarorlik- loyihaning er uchastkasidan foydalanishdan daromad olish qobiliyati, bu investorlarning xarajatlarini qoplash va kutilayotgan foydani ta'minlash uchun etarli bo'ladi;

4) saytning jismoniy muvofiqligi- takomillashtirish istiqbollari - kattaligi, relyefi, tuproq sifati, iqlimi, uchastkaning muhandislik-geologik va gidrogeologik xususiyatlari, mavjud rayonlashtirish, atrof-muhit parametrlari va boshqalar;

5) texnologik maqsadga muvofiqligi va jismoniy imkoniyati- loyihaning sifati, xarajatlari va muddatlari nisbati, tabiiy ofatlar ehtimoli, transport mavjudligi, ob'ektning o'lchami va shaklini hisobga olgan holda jamoat ob'ektlariga ulanish imkoniyatini tahlil qilish, masalan, o'lcham. sanoat ob'ektini qurish uchun kichik bo'lishi mumkin;

6) qonunchilik (huquqiy) qabul qilinishi- yerdan foydalanish variantining amaldagi qonun hujjatlariga muvofiqligi. Bu qurilishni tahlil qilish, ekologik me'yorlar, qavat cheklovlari, ma'lum bir joyda qurilishni vaqtincha taqiqlash, tarixiy shaharni rivojlantirish sohasidagi qiyinchiliklar, qoidalardagi mumkin bo'lgan o'zgarishlar, muvofiqlik natijasida aniqlangan. rayonlashtirish qoidalari, mahalliy aholining salbiy kayfiyati bilan;

7) maksimal rentabellik(maksimal mulk daromadi va sayt qiymati), bu investitsiya xavfini hisobga olgan holda muqobil foydalanishning kelajakdagi daromadlarini diskontlash yo'li bilan aniqlanadi.

Maxsus kategoriya shahar yerlari. Ularning qiymatiga shaharning kattaligi va uning ishlab chiqarish-iqtisodiy salohiyati, muhandislik va ijtimoiy infratuzilmaning rivojlanish darajasi, mintaqaviy tabiiy, ekologik va boshqa omillar ta'sir ko'rsatadi.

Xuddi shu omillar sayt qiymatiga qarama-qarshi ta'sir ko'rsatishi mumkin, masalan:

    intensiv trafik turar-joy maydoni uchun nomaqbul, ammo savdo maqsadlarida saytning qiymatini oshiradi;

    ta'lim muassasalariga nisbatan joylashtirish va savdo markazlari, ostidagi erni baholashda hisobga olinadigan estetik qadriyat va qulaylik uy-joy qurilishi, sanoatni rivojlantirishga yo'naltirilgan hududlarning qiymatiga deyarli ta'sir qilmaydi; transport infratuzilmasi va iqtisodiy rayonlashtirish ular uchun muhim ahamiyatga ega.

Hozirgi vaqtda yer resurslarining aksariyati davlat va shahar mulkida. Amaliyot shuni ko‘rsatadiki, bozor sharoitida shahar yerlari qimmatli resurs bo‘lib, mahalliy byudjetning barqaror daromad manbai bo‘lib xizmat qilishi mumkin. Shahar hokimiyati er solig'i miqdorini, er uchun ijara stavkasini va er uchastkasining standart narxini sotib olinganda belgilaydi, shuning uchun ular uchun erdan foydalanish samaradorligini oshirish masalasi dolzarbdir.

Yer mulkidan samaraliroq foydalanish uchun, ya'ni. foydalanishdan maksimal daromad keltirdi va umumiy investitsiya muhitini yaxshilashga xizmat qildi, birinchi navbatda, shahar yerlarini bozor qiymatidan kelib chiqib soliqqa tortish, ijaraga olish va sotib olish jarayonlarini amalga oshirish zarur.

Aynan bozor qiymati foydalanuvchi uchun qiymat o'lchovi bo'lib, undan oqilona samarali foydalanishni rag'batlantirishga imkon beradi va shahar iqtisodiyotini rivojlantirish vositasi bo'lib xizmat qiladi.

Shahar hududini baholash natijalari quyidagi vazifalarni hal qilish uchun dastlabki ma'lumot bo'lib xizmat qiladi:

    shahar siyosati va ijtimoiy rejalashtirishni ishlab chiqish;

    hududdan uning sifatini hisobga olgan holda funksional foydalanish turlari bo‘yicha taklifni shakllantirish;

    yerdan foydalanish va investitsiya-qurilish siyosatining turli variantlarini joylashtirishning iqtisodiy mexanizmlarini shakllantirish;

    shahar muhitini rivojlantirish va qayta qurish variantlari oqibatlarini tahlil qilish;

    shahar atrof-muhitini saqlash va rivojlantirishga kommunal investitsiyalarni optimallashtirish;

    ta'rifi investitsion jozibadorlik hudud shahar erlari qiymatining funktsiyasi sifatida.

Korxona tomonidan er uchastkasining sotib olinishi yerdan bank krediti uchun garov sifatida foydalanish, investitsiya imkoniyatlarini kengaytirish, ortiqcha erlarni sotish, er ijarasidan daromad olish, asosiy vositalar qiymatini oshirish va aktsiyalarning bozor qiymatini oshirish imkonini beradi. .

Shahar yerlarining qiymati haqida ikki xil qarash mavjud:

    shahar bosh rejasining bo'limi sifatida hududni funktsional rayonlashtirish jarayonida shaharsozlik loyihasi;

Erning kadastr bahosini shakllantirish va hududni funktsional rayonlashtirish uchun asos bozor qiymatining har tomonlama shahar bahosi bo'lishi kerak.

Erni baholashning bir necha usullari mavjud.

Normativ usul yerning standart narxini aniqlashdan iborat. U yerni o'tkazish, mulkka sotib olish, tekin me'yordan ortiq umumiy umumiy (ulushli) mulkni tashkil etish, meros yoki hadya qilish yo'li bilan o'tkazish, garov evaziga ssuda olish, davlat yoki jamoat ehtiyojlari uchun olishda qo'llaniladi.

Shahar yerlari binolarning zichligi, hududning nufuzi, atrofdagi yerlardan foydalanish xususiyati, ekologik holati, muhandislik va transport vositalari va boshqalarni hisobga olgan holda baholanadi. Erlar yer solig'ining bazaviy stavkalari bo'yicha tabaqalashtirilgan zonalarga bo'linadi. va erning standart narxi (Rossiya Federatsiyasining "Er uchun to'lov to'g'risida" gi qonuni) . Erning me'yoriy narxi Yer kadastrida belgilanadi.

Erning standart narxini aniqlash uchun asos: yer solig'i stavkalari va ko'paytiruvchi omillar, imtiyozlar yer solig'i hisobga olinmaydi.

Ko'pincha bino va er uchastkasidan iborat ob'ektni faqat ijaraga olish huquqiga ega bo'lgan holda baholash kerak. Bunday holda, qurilish uchun yer ajratish qiymati yerning qiymati sifatida hisobga olinishi mumkin.

Bozor sharoitida zarur ma'lumotlar mavjud bo'lsa, bozor ma'lumotlarini tahlil qilish asosida usullarni qo'llash maqsadga muvofiqdir. Rossiya Mulk vazirligining 07.03.2002 yildagi 568-r-son qarori bilan tasdiqlangan bozor qiymatini aniqlash bo'yicha uslubiy tavsiyalar yer uchastkalari. Er uchastkalarining bozor qiymatini baholashda, qoida tariqasida, quyidagilar qo'llaniladi:

    sotishni taqqoslash usuli,

    qazib olish usuli,

    er ijarasini kapitallashtirish usuli,

    tarqatish usuli,

    qolgan usul,

    ajratish usuli.

Sotishni taqqoslash usuli baholashning eng sodda va samarali usuli bo‘lib, u ham haqiqatda bo‘sh, ham bo‘sh turgan yerlarni baholash uchun ishlatilishi mumkin; analoglarni sotish narxlariga foizli tuzatishlar kiritish orqali er uchastkasining o'ziga xos narxini aniqlash imkonini beradi. Yer uchastkalari bilan tuzilgan bitimlar narxlari to‘g‘risida ma’lumot mavjud bo‘lmagan taqdirda, taklif (talab) narxlaridan foydalanishga yo‘l qo‘yiladi.

Yer uchastkalarini taqqoslashning umumiy elementlari:

    egalik qilish,

    moliyalashtirish shartlari,

    maxsus sotish shartlari,

    bozor sharoitlari (vaqt o'tishi bilan o'zgarishi),

    joylashuvi (shahar va yo'llardan masofa, atrof-muhitning xususiyatlari),

    rayonlashtirish shartlari,

    jismoniy xususiyatlar (joyning o'lchami, shakli va chuqurligi, burchakli joylashuvi, tuproq turi, topografiyasi),

    arzon kommunal xizmatlar,

    iqtisodiy xususiyatlar,

    eng yaxshi va eng samarali foydalanish.

Erni baholashda siz bir nechta taqqoslash birliklaridan foydalanishingiz mumkin, ularning har birining narxini sozlashingiz va oxirida qiymatlar oralig'ini aniqlaydigan bir nechta qiymatlarni olishingiz mumkin.

Usul faqat rivojlangan axborot-ochiq raqobat bozorida etarlicha aniq natijalar beradi.

Rossiya er bozori ushbu talablarga javob bermaydi, er uchastkasining narxini o'xshash uchastkalarni sotish operatsiyalari to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib aniqlash mumkin emas. Shuning uchun, barcha mavjud ma'lumotlar saytni baholashning barcha usullarini qo'llash.

Yer ijarasini kapitallashtirish usuli yer uchastkalarining ijara stavkalari to‘g‘risida yetarli ma’lumotlar mavjud bo‘lsa, ushbu uchastkalarning qiymatini baholanayotgan yer uchastkasi uchun ijara to‘lovi shaklidagi kelajakdagi daromadlarning joriy qiymati sifatida aniqlash mumkinligiga asoslanadi. Doirasida bu usul yer ijarasi miqdori er bozorida mavjud bo'lgan sharoitlarda er uchastkasini ijaraga berishdan olingan daromad sifatida hisoblanishi mumkin.

Er uchastkasining narxini hisoblash formulasi quyidagicha:

qayerda FROM L

I L - yerga egalik qilishdan olingan daromadlar, rub.;

R L- yer uchun kapitalizatsiya darajasi.

Kapitallashtirish stavkasi o'xshash er uchastkalari uchun er ijarasini ularni sotish bahosiga bo'lish yoki kapitalning xavf-xatarsiz daromadlilik stavkasini baholangan er uchastkasiga kapital qo'yish bilan bog'liq risk mukofoti miqdoriga oshirish yo'li bilan aniqlanadi.

Er uchastkasining ijara stavkasi qiymatiga ta'sir qiluvchi asosiy omillar: joylashuv xususiyatlari, hajmi, shakli, atrofdagi erdan foydalanish turi, transportdan foydalanish imkoniyati, muhandislik jihozlari.

Tarqatish usuli (korrelyatsiya usuli, korrelyatsiya, ajratish) - yer uchastkasi tannarxining ma’lum nisbati va mulkiy kompleksdagi obodonlashtirishlar asosida er uchastkasining tannarx komponentini aniqlash. Usul asoslanadi hissa qo'shish printsipi va ko'chmas mulkning har bir turi uchun er va binolarning qiymati o'rtasida normal nisbat mavjudligini tasdiqlash. Bu nisbat yangi binolar uchun eng ishonchli hisoblanadi, ular eng yaxshi va eng samarali foydalanish variantiga yaqin.

Usulni qo'llash ma'lum bir bozorda ma'lum bir turdagi ko'chmas mulkning er va barcha mulk qiymatlari nisbati bo'yicha ishonchli statistik ma'lumotlarni talab qiladi. Biroq, bu usul hatto rivojlangan bozorlarda ham kamdan-kam qo'llaniladi, chunki u past ishonchlilikka ega. Usulni qo'llash er uchastkalarini sotish bo'yicha etarli ma'lumot bo'lmagan sharoitda oqlanadi. Olingan qiymatlar indikativ hisoblanadi.

Tanlash usuli (ekstraktsiya ) o'xshash ko'chmas mulk ob'ektlari bo'yicha bitim narxlari to'g'risida ma'lumot mavjud bo'lsa, qurilgan er uchastkalarini baholash uchun foydalaniladi. Tuproqni yaxshilash undan eng samarali foydalanishga mos keladi.

Usul quyidagi harakatlar ketma-ketligini o'z ichiga oladi:

    ob'ektlarni taqqoslash elementlarini aniqlash;

    har bir analogning baholash ob'ektidan farqlarini aniqlash;

    taqqoslash elementlarining har biri uchun hisoblash va tuzatishlar kiritish;

    bittaning bozor qiymatini hisoblash ko `chmas mulk, o'z ichiga baholangan er uchastkasi, o'xshashlarning tuzatilgan narxlarini oqilona umumlashtirish orqali;

    baholangan er uchastkasini almashtirish yoki obodonlashtirishni qayta ishlab chiqarish xarajatlarini hisoblash;

    bitta ko'chmas mulk ob'ektining bozor qiymatidan, shu jumladan baholangan er uchastkasini, er uchastkasini almashtirish yoki obodonlashtirishni takror ishlab chiqarish xarajatlarini ayirish yo'li bilan baholanayotgan yer uchastkasining bozor qiymatini hisoblash.

Tanlash usuli obodonlashtirishning uchastkaning umumiy narxiga qo'shgan hissasi kichik bo'lganda qo'llaniladi, shahar atrofi uchastkalarini baholash uchun tavsiya etiladi (bular uchun obodonlashtirish hissasi kichik va juda oson aniqlanadi), u hech qanday ma'lumot bo'lmaganda qo'llaniladi. yaqin atrofdagi erlarni sotish bo'yicha.

Usul passiv bozorda eng samarali hisoblanadi (bo'sh er uchastkalarini sotish bo'yicha ma'lumotlar yo'q), dastlabki ma'lumotlarning xususiyatlarini va kerakli qiymatni olish modelini hisobga olgan holda. Er uchastkasining umumiy qiymati quyidagi formula bo'yicha aniqlanadi:

,

qayerda FROM 3 - er uchastkasining narxi, rub.;

FROM- ob'ektning narxi, rub.;

Su- yaxshilash qiymati, rub.

Qolgan usul jismoniy tarkibiy qismlar uchun investitsiya guruhi texnikasiga asoslangan. Usul qurilgan va qurilmagan uchastkalarni baholashda, agar baholangan er uchastkasini daromad keltiruvchi yaxshilanishlar bilan qurish imkoniyati mavjud bo'lsa, qo'llaniladi. Erning qiymati daromadning erga tegishli qismini kapitallashtirish natijasida aniqlanadi.

Er uchastkasining qiymatini aniqlash uchun binoning qiymatini, butun mulkning sof operatsion daromadini, er va binolar uchun kapitalizatsiya koeffitsientlarini bilish kerak.

Er uchun qoldiq usulining asosiy bosqichlari:

1) butun mulkning sof operatsion daromadi bozor ijarasi va taxminiy operatsion xarajatlar asosida aniqlanadi;

2) tuzilma (bino) bilan bog'liq sof operatsion daromad aniqlanadi;

3) er uchastkasiga tegishli sof operatsion daromad erni kapitallashtirish stavkasi orqali qiymat ko'rsatkichiga kapitallashtiriladi.

Iqtisodiy barqarorlik etarli bo'lmagan sharoitda daromadni bashorat qilish qiyin.

Syujet usuli (rivojlanish yondashuvi) alohida uchastkalarga bo'linish uchun yaroqli erlarni baholash uchun ishlatiladi. Quyidagi bosqichlardan iborat:

    alohida uchastkalarning hajmi va sonini aniqlash;

    solishtirma sotuvlarni taqqoslash usulidan foydalangan holda ishlab chiqilgan maydonlar tannarxini hisoblash;

    xarajatlarni va rivojlanish jadvalini hisoblash, sotishning taxminiy muddati va biznesning oqilona foydasi;

    yakka tartibdagi uchastkalarni o‘zlashtirish va sotish tugallangandan so‘ng ko‘chmas mulkni sotishdan tushgan sof tushumni aniqlash uchun uchastkalarni sotishning taxminiy umumiy bahosidan barcha qurilish xarajatlari va tadbirkorlik faoliyatidan olingan foydani chegirib tashlash;

    kutilayotgan rivojlanish va sotish davri bilan bog'liq xavfni aks ettiruvchi diskont stavkasini tanlash.

Erni qurish xarajatlari odatda quyidagilarni o'z ichiga oladi:

    uchastkalarni yotqizish, tozalash va rejalashtirish xarajatlari;

    yo'llar, yo'laklar, muhandislik tarmoqlari, drenajlarni qurish xarajatlari;

    soliqlar, sug'urta, muhandislar to'lovlari;

    marketing xarajatlari;

    pudratchining foydasi va qo'shimcha xarajatlari va boshqalar.

Erdan foydalanishning har xil turlari uchun potentsial ijara daromadlarini modellashtirish joylashuv va mavjud narxlarning (sotish va ijara) ijara ta'sirini shakllantirish naqshlariga asoslanadi. Shahar ko'chalari va yo'l tarmog'ining old tomonida joylashgan va kvartal ichidagi hududlarda joylashgan ob'ektlar uchun xarajat ko'rsatkichlaridagi sezilarli farqni hisobga olgan holda, ushbu ob'ektlar baholashda majburiy bo'linishi kerak.

Eng samarali foydalanish tamoyilini amalga oshirish bozorning turli funktsional segmentlari o'rtasida ko'chmas mulkdan foydalanish bo'yicha raqobat sharoitida, talab hajmining real cheklovlari va hududning mumkin bo'lgan ko'p funksiyaliligini hisobga olgan holda amalga oshiriladi. buning natijasida har bir uchastkada yerdan foydalanuvchilar majmui shakllanadi.

Malakali xodim yoki advokat tomonidan o'tkaziladigan kvartirani baholash ijobiy va salbiy omillarni hisobga olgan holda bozordagi uy-joyning haqiqiy qiymatini aniqlashga yordam beradi. hozirgi holat bozorda, hududning xususiyatlari. Mulkni baholash ko'pincha quyidagi hollarda qo'llaniladi:

Rossiyada ko'chmas mulkning qiymati to'g'risida hisobotsiz siz ololmaysiz ipoteka , hujjat olish uchun zarur hujjatlar ro'yxatiga ham kiritilgan Pul ko'chmas mulk bilan ta'minlangan.

Fuqarolar bilan kelishmovchiliklar paytida baholovchining xizmatlariga murojaat qilishadi soliq idorasi(Rossiya qonunchiligi qoidalariga ko'ra, bozor qiymati bo'yicha ekspertiza o'tkazish belgilangan shartlarni qayta ko'rib chiqish uchun dalildir. kadastr qiymati uy-joy), ko'chmas mulkni sotish yoki sotib olishdan oldin.

Uy-joyni tahlil qilish tartibi quyida ko'rib chiqiladigan turli usullar bo'yicha amalga oshiriladi, ammo u bitta funktsiyani bajaradi - u ko'chmas mulkning barcha xususiyatlarini yagona hisobga olib boradi, kvartiraning narxini oshiradigan va kamaytiradigan ma'lumotlarni tahlil qiladi. Baholash mijozi uy-joyga kirishni ta'minlaydi, egasi bilan suhbat o'tkaziladi (ba'zan og'zaki, ba'zan anketa yordamida). Baholovchi uy-joyning joylashishini, infratuzilma imtiyozlarini yoki ularning yo'qligini mustaqil ravishda tahlil qiladi. Egasiga berilgan hisobot rasmiy hujjat maqomiga ega.

Kim tayyorlayapti?

Rossiyada ko'chmas mulkni baholash qonunchilik darajasida rasmiylashtiriladi va baholovchilarning faoliyati 135-sonli "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonuni bilan tartibga solinadi.. Baholovchilar shaxslar mehnat shartnomasi bo'yicha ishlaydi yuridik firmalar, va yakka tartibdagi tadbirkorlar xususiy amaliyotda.

Mijozning iltimosiga binoan sotib olish yoki sotish uchun ko'chmas mulkni tanlaydigan rieltor ham baholashni amalga oshiradi. kvadrat metr. Moliyaviy institutlar, qoida tariqasida, ular doimiy ravishda ishlaydigan akkreditatsiyadan o'tgan baholovchilar ro'yxatiga ega.

Malumot! Baholash hisobotini tayyorlayotgan kompaniya baholash tashkilotida ro'yxatdan o'tgan bo'lishi va sug'urta polisiga ega bo'lishi kerak. Agar baholovchining noto'g'ri harakatlari natijasida mijoz zarar ko'rgan bo'lsa, qo'llaniladi.

Keling, xulosa qilaylik Rossiyada faqat akkreditatsiyadan o'tgan shaxslar va yuridik shaxslar baholovchilar va rieltorlar. Egasi tomonidan mustaqil ravishda o'tkazilgan ekspertiza yuridik kuchga ega bo'lmaydi.

Amalga oshirish uchun qanday ma'lumotlar kerak?

Baholovchi baholanayotgan mol-mulk haqida eng ishonchli ma'lumotni olishdan manfaatdor, shuning uchun baholashga ta'sir qiluvchi omillar ro'yxati juda ta'sirli. Baholovchiga shuningdek quyidagi hujjatlar/nusxalar taqdim etiladi:

Hujjatlar tekshirish uchun taqdim etiladi huquqiy poklik uy-joy va egasining egalik huquqini tasdiqlovchi hujjat. Baholash, shuningdek, kvartiraning iqtisodiy, moddiy, texnik va boshqa xususiyatlarini talab qiladi.

  • Uyning turi, qurilgan yili, devor, pol va shiftlar materiali, binoning holati. Uyning baxtsiz hodisalari darajasi uy-joyning jozibadorligini keskin pasaytiradi.
  • Uyning joylashgan joyi (transport tarmoqlari qanchalik uzoqda, ijtimoiy infratuzilma ob'ektlari qayerda, yuqori sifatli yo'llar bilan jihozlangan hudud).
  • Infratuzilma (lift, xavfsizlik, to'xtash joyi, to'xtash joyi, garaj - bormi?).
  • Kirish holati va qo'shni hudud.
  • Qavat (birinchi va oxirgi qavatlardagi kvartiralar odatda arzon narxlarda sotiladi, derazalar va tomlar bilan yuzaga kelishi mumkin bo'lgan noqulayliklarni qoplaydi).
  • Derazadan ko'rinish, hududdagi shovqin darajasi.
  • Kvartiraning maydoni, tartibi.
  • Balkon, lodjiya mavjudligi.
  • Shift balandligi.

va individual xususiyatlar uy-joy - ta'mirlashning mavjudligi, sanitariya-tesisat holati, derazalar turi, balkon (agar mavjud bo'lsa).

Baholovchi mahalliy hududni chetlab o'tib, tarmoqni qidirib, vizual tekshirish paytida ma'lumotlarning ko'p qismini mustaqil ravishda to'playdi.

Usullari

Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligi kvartiraning bozor qiymatini aniqlashning uchta usulini o'rnatdi, ular kafedraning 20.05.2015 yildagi 297-son buyrug'ida aks ettirilgan. "Baholashning umumiy tushunchalari, yondashuvlar va baholashga qo'yiladigan talablar (FSO N 1)" Federal baholash standartini tasdiqlash to'g'risida" . Tahlil qilishning har bir usuli o'ziga xos xususiyatlarga ega va faqat ma'lum bir turdagi ko'chmas mulk uchun qo'llaniladi.

qimmat

Baholashning xarajat usuli bilan kvartira egalari ko'p qavatli binolar deyarli hech qachon to'qnashmaydi. Usul bunday uy-joy narxini buzadi va faqat alohida xususiy binolar uchun mos keladi, deb ishoniladi. Xarajat usulining mohiyati qurilishga sarflangan pul miqdorini aniqlashdan iborat.

Baholovchi buyumni noldan almashtirish qanchaga tushishini aniqlamoqchi. Materiallar, texnologiyalar, qurilish ishchilari uchun ish haqi hisobga olinadi, natijada olingan summadan binoning amortizatsiyasi chiqariladi.

Nima uchun kvartiralarni baholashda xarajat usuli qo'llanilmaydi? Qimmatbaho yo'l bilan ko'chmas mulk qiymatining sher ulushi aniqlanadi qurilish mollari , poydevor, devorlar va boshqalar. DA turar-joy binosi ko'pgina dizaynlar umumiydir, ya'ni ularning narxi ikki, uch yoki o'nga bo'linadi.

Natijada, kvartirani qurish narxi aynan bir xil materiallar va texnik rejadan foydalangan holda yakka tartibdagi uy qurishdan ancha past bo'lib chiqadi.

Foydali

Daromad usuli noturarjoy va tijorat ko'chmas mulk uchun javob beradi. Bu ob'ektning qiymati potentsial egasining kelajakdagi foydalari miqdori bilan bevosita bog'liq degan fikrga asoslanadi. Misol uchun, Moskvadagi ofis maydonini baholashni olaylik.

Ekspertiza o'tkazishda professional baholovchi binolarning joylashishini, potentsial auditoriya doirasini hisobga oladi va poytaxtning istalgan tumanidan bo'lajak ofisga borish qanchalik osonligini, uning qulayligi va tartibini o'rganadi. Usul bilan tranzaktsiyalar paytida foydalanilmaydi turar-joy kvartiralari chunki ularning egalari va potentsial xaridorlari daromad olishni rejalashtirmaydilar.

Qiyosiy

Eng oson tushuniladigan va eng keng tarqalgani qiyosiy usuldir. Baholovchilar bozordagi o'xshash ob'ektlarning narxini hisobga oladi. Aniqlikka bir emas, balki imkon qadar o'xshash bir nechta kvartirani tanlash orqali erishiladi. Har bir turar-joyning ko'rsatkichlari, ularning xususiyatlari, qavatlar soni, lift, kirish, metro diapazoni tahlil qilinadi.

Rossiyaning asosiy shaharlarida narxlar

Uy-joyni baholash narxiga nafaqat u o'tkaziladigan shahar, balki ekspertizaning o'ziga xos xususiyatlari ham ta'sir qiladi. Barcha kompaniyalar mijozlarga ikkita variantni taklif qiladilar - joyiga tashrif buyurish bilan mulkni tekshirish va egasining so'zlariga ko'ra hisobot tayyorlash. Ikkinchi usul, kvartiraning o'ziga xos xususiyatlari tasdiqlanmaganligi sababli juda mashhur emas. Bank tashkilotlari, uy-joy sotib oluvchilar, sug'urta xizmatlari vakillari vizual tekshirish natijalari bo'yicha hisobotni talab qiladilar.

Bunday ekspertiza baholovchining sayohati va kvartirada soatlik vaqti uchun to'lovni o'z ichiga oladi. Ikkinchi mezon - bu maydon, kompaniyalar kichik va katta ob'ektlar uchun turli narxlarni belgilaydilar.

Umuman olganda Rossiya Federatsiyasida narxlar ikki-uch ming rubl darajasida. Ekaterinburgda baholovchilar 2000 rubl uchun kichik kvartirani ekspertizadan o'tkazishga tayyor, Moskvada narxlar 3500 rubldan boshlanadi va katta uy-joyni baholash uchun siz 10 000 rublgacha to'lashingiz kerak.

Baholash Sankt-Peterburg aholisi uchun ham qimmat - jo'nab ketmasdan minimal yo'l haqi 3000 rubl, jo'nash bilan esa - 4000 rubl. Katta shaharlarda markazdan uzoqlik uchun siz qo'shimcha pul to'lashingiz kerak.

DA Tyumen viloyati narxlar yanada demokratik - markazdagi kichik uy-joyni baholash 2500 rublni tashkil qiladi. Qozonda baholovchining ketishi 2100 rubldan, Saratov, Volgograd va Ulyanovskda - 3000 rubldan, Tyumenda - 2500 rubldan.

Qancha ishlaydi?

Ko'chmas mulkni baholash hisobotining amal qilish muddati 6 oy bilan cheklangan. Bu ko'chmas mulk bozoridagi dinamik va doimiy o'zgarishlar bilan bog'liq. Bozor qiymati iqtisodiy, moliyaviy, ishlab chiqarish nuances, hatto pasayishiga qarab o'zgaradi sotib olish qobiliyati uy-joy narxiga salbiy ta'sir qiladi.

Qachon tuzilgan?

Hisobot vizual tekshirish va narxning yakuniy qiymatini hisoblashdan so'ng tuziladi. Baholash jarayonining o'zi oddiy bo'lsa-da, uni yakunlash uchun taxminan besh ish kuni ketadi. Ko'pgina kompaniyalar shoshilinch ekspertiza xizmatini taklif qilishadi - bu holda mijoz hisobotni bir ish kunida oladi, xizmat baholash summasining 30 dan 50% gacha qo'shimcha to'lanadi.

  1. Kirish qismi.
  2. Asosiy faktlar va xulosalar.
  3. Baholash amalga oshirilgan dastlabki ma'lumotlar.
  4. Baholash uchun texnik topshiriq.
  5. Shartnoma taraflari to'g'risidagi ma'lumotlar.
  6. Baholashda qo'llaniladigan qiymat standarti.
  7. Terminologiya.
  8. Baholashda foydalanilgan materiallar ro'yxati.
  9. Baholash bosqichlari (alohida paragraflarda baholovchi ob'ektning barcha xususiyatlarini, shu jumladan joylashgan hududi, atrof-muhit, infratuzilmani yozadi).
  10. Baholash ob'ektining tavsifi.
  11. Turar-joy ko'chmas mulk bozorining umumiy ko'rinishi.
  12. Tanlangan yondashuv bo'yicha bozor qiymatini hisoblash (qoida tariqasida, qiyosiy).

Baholash natijasida mijoz kvartira haqida to'liq ma'lumot, baholash usullari va mutaxassisning xulosalarini aks ettiruvchi katta hisobot oladi.

Ilovalar


Dizayn talablari

Buyurtmachi hujjatni yumshoq muqovali tikilgan papka shaklida oladi, u vakolatli shaxsning imzosi bilan tasdiqlanadi va baholash tashkilotining muhri bilan tasdiqlanadi. Oddiy hisobotning hajmi qirq varaqga etadi, A4 formatidan foydalaniladi, barcha sahifalar raqamlangan. Hujjat yuridik kuchga ega va sudga taqdim etilishi mumkin.

Kvartiraning narxi to'g'risidagi hisobot rasmiy hujjatdir, shuning uchun ekspertiza Rossiya Federatsiyasining barcha bosqichlarida baholash faoliyati to'g'risidagi qonuni bilan tartibga solinadi. Baholovchining ketishi bilan baholashni buyurtma qilish orqali kvartiraning egasi o'z uyining ob'ektiv qiymatini bilib olishi mumkin. Hujjatlar, qoida tariqasida, besh kun ichida topshiriladi. Hisobot muhrlar va imzolar bilan papka shaklida taqdim etiladi.

Foydali video

Videoni tomosha qilish orqali kvartira qanday baholanishi haqida ko'proq bilib olishingiz mumkin:

Agar xato topsangiz, matnning bir qismini ajratib ko'rsating va bosing Ctrl+Enter.

Bankirlar, sudyalar, kim oshdi savdosi tashkilotchilari garovga qo'yiladigan, da'vo yoki bitim mavzusi bo'ladigan kvartirani baholashga juda sezgir. Baholash hisoboti bir-biriga tikilgan qog‘ozlar to‘plami emas, balki mustaqil mutaxassisning fikricha, kvartiraning haqiqiy qiymatini belgilovchi hujjatdir. Bugungi maqolaning mavzusi - umumiy ko'chmas mulkni, shu jumladan kvartiralarni baholash bo'yicha hisobotning mazmuni va tartibini batafsil ko'rib chiqish.

Mulkni baholash hisoboti - bu nima?

Bu mijoz tomonidan ko'rsatilgan maqsadlar uchun baholovchi tomonidan hisobot shaklida tayyorlangan mulkning qiymati bo'yicha xulosa. Hisobot aniq tuzilma va mazmunga ega. Uni ro'yxatdan o'tkazish tartibi "Baholash faoliyati to'g'risida"gi qonun bilan tartibga solinadi.

Kim baholovchi bo'lishi mumkin?

Kvartirani baholashda barchamiz o'zimizni mutaxassis deb hisoblaymiz. Qisman, bu haqiqat. Lekin deyarli hech kim, ega bo'lmasdan maxsus bilim, yerni, binoni baholashni o'z zimmasiga oladi, ishlab chiqarish korxonasi, savdo-ko'ngilochar majmuasi, bino va boshqalar.

Faqatgina vakolatli shaxs ob'ektning qiymati to'g'risida o'z fikrini rasman bildirishi mumkin:

  1. Maxsus tayyorgarlikni yakunladi, imtihondan o'tdi va malaka sertifikatini oldi;
  2. To'langan Kirish haqqi va SRO baholovchilarining to'liq a'zosi bo'ldi;
  3. Men o'z faoliyatim uchun 300 000 rubl miqdorida sug'urta polisini sotib oldim.

Baholashning maqsadi baholovchiga etkazilishi kerak.

Ushbu talablarning barchasiga javob beradigan shaxs baholovchi hisoblanadi. U davom etishi mumkin huquqiy asoslar baholash faoliyati bilan shug'ullanish, baholash hisobotini tayyorlash va mijozga taqdim etish.

Baholash mumkin bo'lgan mulk

Ko'chmas mulk sohasida baholanishi kerak bo'lgan ob'ektlar kiradi:

  • har qanday maqsad uchun er;
  • noturarjoy binolari va ulardagi binolar;
  • turar-joy binolari, kvartiralar, xonalar;
  • tuzilmalar;
  • boshqa ko'chmas narsalar.

Baholash maqsadlari

Nima uchun kvartirani baholash kerak? Hozirgi vaqtda kvartiraning bozor qiymatini aniqlash turli xil hayotiy vaziyatlarda talab qilinadi.

Bularga kiradi:

  • shahar va davlat uy-joy fondidan boshlang'ich bahoni aniqlash uchun kim oshdi savdosidan;
  • Kredit mablag'larini jalb qilish bilan uy-joy sotib olish (ipoteka). Kvartira kreditni to'lash uchun garov predmetiga aylanadi (ipoteka bilan kvartirani baholash qanday amalga oshiriladi);
  • kvartirani sug'urta qilish;
  • Ajralish to'g'risidagi ish yuritishda mulkni taqsimlash;
  • Ko'chmas mulkning qiymatini aniqlash;
  • sherik egalariga yoki begona shaxslarga sotish uchun;
  • Kvartiraga bo'lgan huquqni sud tartibida tan olish.

Baholashning maqsadi baholovchiga etkazilishi kerak. Bu turli maqsadlarning o'ziga xos baholash xususiyatlariga ega ekanligi bilan bog'liq. Misol uchun, agar kvartira garov sifatida baholansa, u holda bozor qiymatidan tashqari, qutqaruv qiymati ham aniqlanadi.

Kvartirani baholash

Hisobotga ilova qilingan:

  • Mutaxassisga baholash faoliyatini amalga oshirishga ruxsat beruvchi hujjatlar nusxalari;
  • Kvartiraga mulk huquqini tasdiqlovchi hujjatlar;
  • Ob'ekt va fotomateriallar uchun texnik hujjatlar.

Dekor

Qog'oz ko'rinishida tuzilgan, hisobot varaqma-bet raqamlangan, tikilgan, baholovchining imzosi va shaxsiy muhri bilan muhrlanadi.

Hisobot yilida yaratilgan elektron formatda, kengaytirilgan malakali tomonidan imzolangan elektron imzo baholovchi.

Baholash hisoboti qancha turadi va uning narxi nimaga asoslanadi?

Baholash xizmatlari uchun qancha to'lashingiz kerakligini aniqlaydigan asosiy parametrlar:

  1. Vaqt (shoshilinch uchun qo'shimcha to'lov muntazam xarajatlarning 50% gacha bo'lishi mumkin);
  2. Kvartira joylashgan hudud (milliondan ortiq shaharlarda hisobot mintaqalarga qaraganda 20% -40% qimmatroq);
  3. Uy-joy toifalari (kommunal kvartiradagi xona, standart kvartira, studiya, kvartira va boshqalar).

Hisobot bilan standart kvartirani baholash qiymati 2000-3000 rubldan oshmaydi.

Hisob-kitob qilish tartibi baholash xizmatlarini ko'rsatish shartnomasida belgilanadi va quyidagi shaklda amalga oshirilishi mumkin:

  • Shartnoma imzolangandan keyin 100% oldindan to'lov;
  • shartnoma imzolangandan keyin qisman to'lovni (avans to'lovini) amalga oshirish va ish tugagandan so'ng yakuniy hisob-kitoblarni amalga oshirish.

Tomonlarning baholash shartnomasi bo'yicha bir-birlari oldidagi majburiyatlarini bajarishlari ko'rsatilgan xizmatlar to'g'risidagi guvohnomaning imzolanishi bilan tasdiqlanadi.

Yaroqlilik muddati

Agar baholash sanasidan boshlab olti oydan ko'proq vaqt o'tgan bo'lsa, baholash davomida belgilangan kvartiraning narxi ishonchli deb hisoblanishi mumkin emas, u o'z ahamiyatini yo'qotadi. Baholovchi har doim hisobotda ushbu ma'lumotni ko'rsatadi. Shuning uchun hisobotda baholash sanasini ko'rsatish juda muhimdir.

Adolatsiz baholash

Ko'pincha ko'chmas mulkka bo'lgan huquqlar bo'yicha nizolarda qarama-qarshi tomonlar uning adolatli bozor qiymati bo'yicha kelisha olmaydi. Ba'zan turli baholovchilar yollanadi. Agar kvartiraning narxi turli hisobotlarga ko'ra sezilarli darajada farq qilsa, unda bu nizo sudda hal qilinadi.

Bundan tashqari, hisobotni ekspertizadan o'tkazish mumkin, bu SRO a'zosi tomonidan imzolangan hisobot bo'yicha SRO ekspertlarining fikrini shakllantirishni o'z ichiga oladi. U buyurtmachi va ekspert o'rtasida ixtiyoriy ravishda ishlab chiqariladi va baholovchi uchun nazorat chorasi emas. Ammo hisobot bo'yicha ijobiy yoki salbiy xulosa mijoz tomonidan sudda ishlatilishi mumkin.

Bundan tashqari, kvartirani baholash va hisobot tuzish tartibi haqida videoni tomosha qiling:

Hayot ba'zan oldindan aytib bo'lmaydi. Va kvartirani malakali baholash eng kutilmagan daqiqada kerak bo'lishi mumkin. Shuning uchun yaxshi va chinakam mustaqil mutaxassisni tanlash juda muhimdir.

Ko'chmas mulkni baholash hisoboti baholash faoliyatining belgilangan standartlariga muvofiq amalga oshirilgan bir qator tadbirlar natijasidir.

Ba'zida tomonlar noqulay hisobotni ko'chmas mulkni baholash hisoboti bilan almashtiradilar (siz quyida kvartirani baholash hisobotining namunasini ko'rishingiz mumkin). U hisoblash metodologiyasini o'z ichiga olmaydi, faqat narx haqida ma'lumot beradi.

Kvartiraning bozor qiymati to'g'risida ma'lumot talab qilinadi:

  • ipoteka va ipoteka krediti haqida gap ketganda;
  • ko'chmas mulk bilan bog'liq operatsiyalarda;
  • ko'chmas mulkni sug'urta qilishda;
  • kvartiraning egalari o'rtasida nizolar yuzaga kelgan taqdirda, hisobot talab qilinishi mumkin
  • meros olishdan bosh tortgan tomon uchun kompensatsiya to'lash to'g'risidagi nizoni hal qilish uchun meros huquqiga kirishda.

Ko'chmas mulkni baholash hisobotini kim tayyorlaydi?

Ko'pincha, bankda ipoteka uchun ariza berishda ob'ektning bozor qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar kerak bo'ladi. San'atning 1-bandiga binoan. 2013 yil 7 maydagi 9 102-FZ-sonli Federal qonuni kredit hujjatlari garovning baholangan qiymati ko'rsatilishi kerak. Buni aniqlash baholash kompaniyalarining vazifasidir.

Ipoteka shartnomasining mazmuni 9-modda

  1. Ipoteka shartnomasida ipoteka predmeti, uning bahosi, ipoteka bilan ta'minlangan majburiyatni bajarish xususiyati, miqdori va muddati ko'rsatilishi kerak.

Odatda bankda akkreditatsiyadan o'tgan baholovchilar ro'yxati mavjud. Potentsial qarz oluvchi ish haqini to'lash orqali ulardan har qandayiga murojaat qilishi mumkin o'z mablag'lari. Muayyan tashkilot xodimlari bilan hamkorlik qilishni talab qiling kredit tashkiloti mumkin emas, lekin baribir potentsial qarz oluvchi taqdim etilgan ro'yxatdan kompaniyani tanlang.

Bu hujjatlarda xatolik yo'qligini ta'minlaydi va buni amalga oshirishga imkon beradi imkoni boricha tezda ipoteka oling, chunki bank xizmatlari uzoq vaqt davomida noma'lum narsalarni tekshirishga majbur emas baholash kompaniyasi.

Muhim: mulkni baholash to'g'risida hisobot tayyorlaydigan kompaniya ro'yxatdan o'tgan baholovchi tashkilotlaridan birining a'zosi bo'lishi va kamida 300 ming rubl miqdorida fuqarolik javobgarligini sug'urtalash polisiga ega bo'lishi kerak. Bu siyosat hisobiga mijozga baholovchining noto'g'ri harakatlari natijasida etkazilishi mumkin bo'lgan zararni qoplash mumkin.

Banklar hisobot berish uchun bir qator talablarni o'rnatadilar. Ularga rioya qilish garov sifatida berilgan ko'chmas mulkning eng to'liq rasmini olish imkonini beradi.

Chiqarilish narxi

Baholash hisoboti qancha turadi? Ko'chmas mulk qiymati to'g'risida xulosa tayyorlash uchun baholash kompaniyasining ishining narxi bir qator omillarga bog'liq:

  • ob'ekt joylashgan hudud;
  • mulk turi;
  • hisobotning maqsadi (masalan, sud ekspertizasi uchun kvartirani baholash ishi ko'proq xarajat qiladi);
  • ishning shoshilinchligi.

Agar biz narxlarni mintaqalar bo'yicha tahlil qilsak, biz quyidagi rasmni olamiz:

Muhim: baholash kompaniyasini tanlashda, kvartirani baholash bo'yicha hisobotni ishlab chiqarishning eng past narxiga e'tibor qaratish xatodir. Birinchi navbatda mijozning manfaatlarini o'ylaydigan firmaga ustunlik berishga arziydi.

Baholash hisoboti qachon chiqariladi?

Ko'chmas mulkni baholash to'g'risidagi hisobotda uning haqiqiy bozor qiymati to'g'risidagi ma'lumotlar mavjud. Bankning garov bo'limi xodimlari uchun ro'yxatdan o'tishda majburiydir:

  • ipoteka;
  • ko'chmas mulk garovi bilan ta'minlangan kreditlar.

Bunday holda, qarz oluvchilar ham yuridik, ham jismoniy shaxslar bo'lishi mumkin.

Odatda, baholovchiga kredit berish ob'ekti yoki garov sifatida berilgan mol-mulk turi aniq aniqlangan va kredit tashkiloti bilan oldindan kelishilgan bo'lsa, bitimga tayyorgarlik bosqichida murojaat qilinadi.

Bozor qiymatiga qo'shimcha ravishda, bank xodimi hisobotdan ma'lumotlarni oladi qutqarish qiymati kvartiralar. Uning qiymati 25-30% ga past. Aynan shu narxda, agar qarz oluvchi kreditni to'lashni to'xtatsa, kvartira kim oshdi savdosida sotiladi.

Keling, ko'chmas mulkni baholash hisobotining tuzilishi, mazmuni va dizaynini ko'rib chiqaylik.
Mulkning bozor qiymatini aniqlashda ko'plab omillar hisobga olinadi. Ularning barchasi hisobotda aks ettirilishi kerak.

Shu sababli, professional baholash kompaniyalari rioya qilishlari kerak bo'lgan baholash standartlari mavjud.

Muhim: hujjatga qo'yiladigan talablar federal qonun bilan mustahkamlangan. Xususan, ular baholash hisobotiga qo'yiladigan talablar bilan tartibga solinadi.

Kvartiraning bozor qiymati to'g'risidagi hisobotda quyidagi ma'lumotlar bo'lishi kerak:

  • baholash vazifasi;
  • faktlar va xulosalar;
  • buyurtmachi va baholovchi (tashkilot direktori, yuridik shaxs, baholashni amalga oshiruvchi mutaxassis) to'g'risidagi to'liq ma'lumotlar;
  • hisobotni tayyorlash bo'yicha ish jarayonida cheklovlar va taxminlar;
  • baholash faoliyati uchun amaldagi standartlar;
  • mol-mulkning miqdoriy va sifat ko'rsatkichlarini ko'rsatgan holda tavsifi;
  • bozorni tahlil qilish va yakuniy narxga ta'sir qiluvchi boshqa tashqi omillar.
  • baholash usullarining tavsifi: qimmat, qiyosiy va foydali. Agar ulardan birortasi qo'llanilmagan bo'lsa, baholovchi sababni asoslab berishi kerak;
  • olinganlarni solishtirish turli usullar ko'chmas mulkni baholash natijalari.

Hisobotning butun bobi baholash ob'ektining xususiyatlarini tavsiflashga bag'ishlangan.

Belgilanishi kerak:

  • texnik ma'lumotlar, aloqa holati va uy qurilgan yil;
  • interyer shiftining turi;
  • bino qurilgan materiallar;
  • tasvirlar va kvartiraning tartibi turi;
  • uyning balandligi va turar-joy joylashgan qavat;
  • yaqin atrofdagi bekatlarning mavjudligi jamoat transporti, yirik yoʻl kesishmalari, doʻkonlar va boshqa ijtimoiy obʼyektlar.

Muhim: tavsifiga ega bo‘lishi kerak hozirgi holat turar-joy binolari. Biz ta'mirlash sifati, o'rnatilgan jihozlarning mavjudligi yoki yo'qligi haqida gapiramiz.

Hisobotga qo'shimchalar

Hisobotning asosiy qismiga qo'shimcha ravishda quyidagi nusxalar ilova qilinishi kerak:

  • baholovchi tashkilotning sug'urta polisi, baholovchining kasbiy tayyorgarligi to'g'risidagi guvohnoma va ma'lumotlar;
  • ob'ektning sifat va miqdoriy xususiyatlarini belgilovchi hujjatlar;
  • shartnomalar, ular asosida binoning egasi unga huquqqa ega;
  • va texnik reja;
  • kvartira va u joylashgan uyning fotosuratlari;
  • xulosalar va tekshiruvlar, agar mavjud bo'lsa.

Muhim:"oqimdagi" kvartiraning bozor qiymatini aniqlash qabul qilinishi mumkin emas. Har bir hisobot individual bo'lishi kerak, unda aniqlangan qiymat asosli va haqiqatga mos kelishi kerak, sharhlar bir ma'noli bo'lishi kerak.

Dizayn talablari

Hisobot ustida ishlash jarayonida baholash tashkilotining xodimi baholash faoliyati normalari va standartlarida nazarda tutilgan barcha ishlarni bajaradi.

Masalan, odatdagi kvartiraning bozor qiymati to'g'risidagi hisobotning qalinligi, fotosuratlar va hujjatga qo'shimchalarni hisobga olmaganda, A4 formatidagi 40 yoki 50 varaqga yetishi mumkin.

Ilovalar bilan hisobotning har bir sahifasi raqamlangan bo'lishi kerak. Hujjat tikilgan, vakolatli shaxsning imzosi va tashkilot muhri bilan tasdiqlangan.

Shunday qilib, kvartirani baholash to'g'risidagi hisobot ko'chmas mulk bilan bitimlar tuzishda uning qiymatini ob'ektiv aniqlash uchun zarurdir.

Buyurtma berishingiz mumkin maxsus tashkilot baholash faoliyatini amalga oshirish uchun akkreditatsiyalangan va litsenziyalangan. Hujjatning narxi yuqori emas, ishlab chiqarish muddati esa 2 dan 5 ish kunigacha.