Начало > Търговия > Бизнес за покупка на апартаменти. Как да спечелим пари от продажба на реновиран апартамент? От какво е по-добре да не пестите?


Бизнес за покупка на апартаменти. Как да спечелим пари от продажба на реновиран апартамент? От какво е по-добре да не пестите?




Препродажбата на апартаменти е печеливша бизнес идея. Същността на идеята е да закупите стар апартамент, който не е ремонтиран от дълго време, със стари дървена дограма,стар ВиК.

Такъв апартамент е много по-евтин от подобно реновирано жилище. Но не всеки собственик има възможност да инвестира пари в ремонт, преди да продаде апартамента.

Но компанията за препродажба на апартаменти притежава такива ресурси, нека разгледаме по-отблизо:

Как да организираме бизнес препродажба на апартаменти?

Във фирмата трябва да работят няколко души. без начален капиталНяма да е възможно да се отвори такава фирма. Има възможност да сключите договор със собственика на апартамента, че фирмата му помага при продажбата на неговата цена, а тя извършва ремонта и препродава апартамента за свой. Но няма гаранции, че човекът няма да ви измами. По тази схема можете да отворите фирма без пари за закупуване на апартамент.

Въпреки това, при всяка схема, все още са необходими пари за страхотен ремонт. Ако купите апартамент за 1 000 000 рубли, инвестирайте 200 000 рубли в ремонта му и го продайте за 1 500 000 рубли. За да съществува удобно компания от няколко души, е достатъчно да препродадете 2 апартамента на месец.

Трябва да имате добър мениджър продажби в персонала, който ще търси клиенти, ще отиде на сайта с тях, брокер, който ще търси печеливши опцииза евтина покупка на недвижим имот, както и екип за ремонт и дизайнер.

Важно е ремонтите да се извършват ефективно. Някои хора не обичат да работят с агенции, тогава може да бъде простено на собственика на имота, че говори лично за техния имот. Между другото, ако купувачът иска да преработи ремонта по свой вкус, специалистите на вашата компания могат да му помогнат.

Важно е да не влизате в престъпления, да не се опитвате да мамите хора, които са готови да продадат апартамента си на безценица. Същността на бизнеса е да закупите апартамент без ремонт, да подобрите дома и след това да го препродадете на изгодна разлика. Честни пари винаги се намират по-трудно, но съвестта ви ще бъде чиста.

Препродажбата на апартаменти може да се комбинира с препродажбата на къщи, въпреки че ремонтът ще отнеме повече, защото ще трябва да подобрите територията, да засадите градини, да оформите пътеки и да се занимавате не само с вътрешната декорация, но и с фасадата на сграда.

Каквито и аргументи да дават финансистите за други финансови инструменти, недвижимите имоти са подслонът на човека, неговият дом, където живее и където отглежда деца. Хората винаги ще имат нужда от жилища. Тези, които притежават недвижими имоти, винаги могат да разчитат на стабилен източник на доходи. В тази статия се опитахме да систематизираме възможно най-много информация за начините да печелите пари от него. Представен е кратък преглед на 18 метода.

Методи за генериране на доходи от отдаване под наем на недвижими имоти

1) Купете апартамент и го давайте под наем ежедневно

Най-популярният начин да правите пари в недвижими имоти. Всеки, който попита „как да печеля пари от недвижими имоти“, веднага ще отговори - отдава под наем месечно. Има доста оферти от жителите - просто трябва да отсеете тези, които според вас не са подходящи. Това може да включва опцията за отдаване под наем на стая в апартамент или общежитие.

Плюсове:

  • Това, което е добро за този метод, е минимумът на движенията на тялото. Подпишете споразумение с наемателя веднъж и след това идвайте веднъж месечно, за да получите пари за престоя си.

Минуси:

  • Сравнително малък доход. Ако сте взели апартамент на ипотека, и то с минимум първоначална вноска– доходът от наем за месечен наем е малко вероятно да покрие ипотечните плащания. Идеалният вариант е, когато сте наследили апартамента или просто сте спечелили пари без помощта на банка.

2) Купете апартамент и го давайте под наем ежедневно

По-интересен начин да печелите пари от апартамента си. Включва почти ежедневно показване на апартаменти, настаняване, напускане и почистване. Най-добрата група за наемане на апартамент на ден са пътуващите по работа и пътуващите. Неподходящата демографска група са любителите на нощни клубове и други забавления, които искат да наемат апартамент с цел да се забавляват много. Друго хубаво нещо за хората, които идват в командировка, е, че често остават не за един ден, а за седмица или две, което все още им е много по-изгодно от живота на хотел. Това са хора, като правило, с приличен социален статус и не създават проблеми на никого, докато живеят.

Плюсове:

Минуси:

  • Възможни щети на имущество, ако „грешната“ аудитория е заета. Най-добрата публика са пътуващите по работа и пътуващите. Те причиняват минимум караница и често наемат жилища за повече от един ден
  • Редовно почистване на апартамента и пране на спално бельо

3) Купете апартамент и го отдайте под наем на час

Най-агресивният вариант за отдаване под наем на апартамент, предоставяне максимален доход. За да използвате този метод, препоръчително е да имате офис или друг апартамент, в който да живеете до този, който отдавате под наем, тъй като ще трябва постоянно да тичате наоколо, за да местите жители. Може да има и недоволство сред съседите по отношение на постоянната циркулация на хора на сайта.

Плюсове:

  • Много висок доход. Ако имате силна рекламна подкрепа, можете да отдавате апартамента през по-голямата част от деня.

Минуси:

  • Възможни щети на имущество поради заетостта на съмнителна аудитория.
  • Трябва да сте постоянно близо до апартамента, за да можете редовно да влизате и излизате от наематели.
  • По-често почистване и пране на спално бельо.
  • Възможно недоволство сред съседите

4) Купете апартамент за хостел

Бюджетен хотелски формат, дошъл от Запада, който включва наемане на легло в комфортен апартамент. Броят на леглата може да достигне 10-12. Ако мислите за хостел с голям брой работници мигранти, тогава това изобщо не е това. Хостелът е стая с много добър ремонт на европейско ниво и с всички удобства, населена е предимно с руснаци. Повечето от клиентите са пътуващи по работа и пътуващи. Хостелът е отлично решение за тези, които трябва да пренощуват, но не искат да плащат голяма сума за дневен апартамент. Наемането на легло в хостел в регионите през 2015 г. е 400-500 рубли, което е много по-евтино, отколкото във всеки хотел или ежедневен апартамент.

Плюсове:

  • Много висок доход поради голям оборот на клиенти
  • Редовен доход поради големия брой легла. Някои места все още ще бъдат населени, което ще ви позволи да сте в плюс.

минуси

  • Необходимостта от извършване на много висококачествени ремонти. Вариантът на баба за хостел е малко вероятно да е подходящ. Ще трябва да закупите и няколко двуетажни легла
  • Възможно недоволство сред съседите по отношение на голямата циркулация на хора
  • Необходимостта да имате асистент или да отделите цялото си свободно време за това, защото... голям брой хора означава много работа по нанасяне, изнасяне, чистене
  • За качествена работа и максимални печалби ще е необходимо да регистрирате индивидуален предприемач, който да издава сертификати за пътуване на посещаващи хора.

Скорошна поправка в закона за общежитията забранява използването на жилищни помещения за общежития. уви :(

За да работите в бяло с хостели, ще трябва да закупите търговски недвижими имоти.

5) Купете градска къща и я отдайте под наем

Таунхаусът е европейски тип нискоетажно жилище, характеризиращо се с висок комфорт на обитаване. Градските къщи се характеризират с малък брой съседи и местоположение далеч от големи райони на метрополията. По правило това са тихи, уединени кътчета на живота в покрайнините на града, в новопостроени села и в близост до гори. Идентифицирахме градска къща отделно от обикновен апартамент, тъй като има свои собствени характеристики. Може да се наеме и месечно, дневно или почасово

Плюсове:

  • По-висок статус на наемателите – т.к по-висок клас жилища
  • Има възможност за преустройство с цел увеличаване на броя на апартаментите (разрязване на апартаменти в ателиета)

Минуси:

  • По-строг пазар на наематели – наемането на имоти може да отнеме повече време от обикновено

6) Купете вила/селска къща и я отдайте под наем

За тези, които имат собствена вила, също няма проблем да получават приходи от наем от нея. В същото време опциите за месечен и дневен наем са често срещани. Струва си да се помни, че при отдаване под наем на вила на месечна база, местоположението на вилата спрямо транспортните възли играе важна роля, тъй като повечето от тези къщи са построени извън града.

За собствениците на големи вили е възможна и опцията за частично наемане на пространство (живеене в едната част на вилата и отдаване под наем на другата) или отдаване под наем на стая по стая.

Има и опция за отдаване на вилата под наем в определени периоди от годината. Например през лятото можете да живеете там сами, а през зимата, за да не е празно, можете да преместите наематели.

Много шикозен вариант за печелене на пари от вила е отдаването му под наем за Нова година. Вероятно всеки е запознат с бързината за резервиране на места за почивка за този празник. И харчи Нова годинав красива и уютна вила е много добра идея. Можете също така да разширите опциите - да го отдавате под наем на компании за различни корпоративни събития.

Плюсове:

  • Стабилен доход - можете да отдавате вилата под наем по всяко време на годината. Това е удобно жилище на чист въздух и изолация от съседите.
  • Вариативност във вида на наема - можете да наемете част от вилата, можете да я наемете стая по стая, можете да я наемете по различно време на годината

Минуси:

  • Най-често вилите се намират извън града, така че транспортното му местоположение е важно.
  • Най-голямо е търсенето на малки жилища - 50-80 квадратни метра. м. Като правило вилите имат много по-голяма площ. Решението е да се настанят няколко наематели.

7) Купете или построете многоетажна нискоетажна сграда и я отдайте под наем

За тези, които имат значителен капитал, вероятно вече са оценили предимствата на инвестирането в жилищни сгради. В същото време тук можете да създадете вид жилищна сграда, където всички апартаменти ще се отдават под наем. Строителството и генерирането на приходи от такива къщи е тема на отделна статия. Що се отнася до цената на такава къща, има опции за изграждане на бюджетни жилища, например от същия LSTK. Най-трудното при този метод е намирането на подходящ терен с удобни транспортни връзки и наличието на достатъчно капитал.

Плюсове:

  • Висок доход - голям брой апартаменти под наем ще осигурят стабилен доходдори и при непълна заетост.

Минуси:

  • Висока цена на първоначалната инвестиция;
  • Възможно ли е да прекарате дълго време в търсене на подходящ парцел? ако се планира строителство.

8) Купете имот в чужбина и го отдайте под наем при гарантиран лизинг

Чуждестранните недвижими имоти отдавна привличат руски инвеститори от всички ивици, от малки до големи, със своите благоприятни условия. Има мнение, че западният пазар на недвижими имоти е по-надежден и в същото време по-печеливш.

Как да спечелим пари от чуждестранни недвижими имоти, докато живеем в Русия? Най-простото нещо е да го закупите със сключването на споразумение гарантиран лизинг обратен лизинг . (Методът се появява за първи път във Франция, така че.) Какъв вид механизъм е това? Купувате недвижим имот в чужбина, обзавеждате го по свое усмотрение и дъщерно дружество на предприемача го отдава под наем (по същество управляващо дружество), като ви плаща комисионна, в зависимост от страната, 2-6% годишно от цената на жилището. Хубавото на този метод е, че не е необходимо да се занимавате с подбора на наематели и други организационни въпроси, а надеждността на чуждестранните недвижими имоти едва ли ще предизвика съмнения у никого.

Недвижимите имоти в чужбина са представени в голямо разнообразие - това включва вили, апарт-хотели, мини-хотели, апартаменти, обикновени апартаменти, къщи на брега на морето. Като се има предвид голямото търсене на курорти в някои страни, е малко вероятно подобни имоти да останат празни. Друго важно предимство на инвестицията в чужди недвижими имоти– цената му е много по-ниска, отколкото в Москва.

Плюсове:

  • Основен инвестиционен инструмент - всички инвеститори, от големи до малки, инвестират (или мечтаят да инвестират) част от парите си в чуждестранни недвижими имоти. Той е надежден и обещаващ.
  • Възможността да спечелите повече доходи, докато сте в Русия чрез гарантирани наеми.

Минуси:

  • Желателно е владеене на чужд език (поне английски);
  • Необходимостта от пътуване до мястото на закупуване на недвижим имот;
  • Има малко информация относно правните и законодателни аспекти на страната, в която се купуват недвижими имоти.

9) Купете стая в руски апартамент и я наемете

включено руски пазарапартаментите в недвижими имоти постепенно набират популярност. Това много напомня на предишната точка, но само това се случва в Русия, със съответната, позната социална ситуация. Апартаментите наподобяват обикновени апартаменти, но с вече обзаведен интериор. Тук също има всички услуги, както в другите чуждестранни хотели - консиерж обслужване, доставка на храна в стаята и други. Те писаха за тях по-подробно в отделна статия.

Плюсове:

  • Цената на руските апартаменти е по-евтина от апартаментите със същия размер;
  • Много високо обслужване на нивото на европейските чуждестранни хотели;
  • Идеална локация за допълнителен апартамент;
  • Силно развита инфраструктура на района - в близост (а често и в самата сграда) има ресторанти, барове, фитнес центрове, салони за красота и др.;
  • Възможност за наемане с управляващо дружество, който сам ще се погрижи за настаняването на жителите във вашата стая.

Минуси:

  • Обектът не е достатъчно проучен от гледна точка на законодателството, по-специално законите на 214-FZ и редица други законови ограничения все още не са приложими към него.
  • Апартаментът е нежилищно помещение, следователно не можете да се регистрирате в него.
  • От предходния параграф следва, че апартаментите могат да бъдат само второ и последващо жилище, което е достъпно за много малко слоеве от населението
  • Все още няма достатъчно предложения на пазара, най-вече в района на Москва.

10) Купете търговски нежилищни помещения и ги отдайте под наем

Търговските имоти стоят отделно в темата за инвестициите. Търговските имоти са представени от голямо разнообразие от обекти - складове (топли и студени), производствени помещения, нежилищни помещенияна партерен етаж от жилищна сграда, на площ от търговски центрове, мазета, сервизни помещения, цокли и други. Защо хората инвестират в такива имоти? Отговорът е прост - има голямо търсене. Малкият бизнес е в основата на икономиката на нашата страна, поради което голям брой предприемачи редовно търсят места, където трафикът е по-висок или където е по-евтино, или просто да отворят нови търговски обекти.

Плюсове:

  • Стабилен доход. Дори при условия икономически спадМожете да правите временни отстъпки на наемателите, стига те да продължат да наемат помещения.
  • Голям избор от опции за отдаване под наем - помещенията могат да бъдат разделени на няколко и отдадени под наем на части, което се практикува успешно от мнозина.
  • За разлика от жилищните имоти, площта на търговските имоти може да възлиза на стотици и хиляди квадратни метра, което съответно значително се отразява на приходите.

Минуси:

  • Възможни са по-големи турбуленции на пазара търговски недвижими имотипо време на криза.
  • Може да е трудно да се намерят наематели за големи помещения.

11) Преустройство на помещенията, разделени на няколко отделни изолирани стаи с по-малка площ с по-нататъшното им отдаване под наем

Методът се основава на увеличаване на броя на изолираните апартаменти в рамките на един обект гарсониера– Можете да го дадете под наем във вида, в който е, или можете да го ремонтирате и да го разделите на 2 изолирани студио апартамента и да наемете всеки от тях като самостоятелен обект, което е приблизително един и половина пъти по-високо по отношение на доходността от отдаването под наем на обикновен апартамент.

Преустройството може да се извърши в различни обекти - 1, 2, 3-стайни апартаменти, вили, градски къщи. Тук има някои тънкости по отношение на разрешението за такива промени, но всички те, като правило, не са трудни за решаване.

Плюсове:

  • Повишен доход поради образованието на няколко изолирани и несвързани жилища

Минуси:

  • Необходимостта от ремонт, одобрение на преустройство

12) Купете гараж/бокс/паркомясто и го отдайте под наем

Те писаха за това в отделна статия (вижте). Този метод е за тези, които нямат голяма сума, но въпреки това иска да закупи поне малко недвижими имоти. Можете да закупите гаражи, гаражни боксове и паркоместа в подземни паркинги.

Плюсове:

  • Вход с ниска цена - някои обекти в регионите могат да бъдат закупени от 200-250 хиляди рубли

Минуси:

  • Нисък доход.

Методи, базирани на продажба на недвижими имоти

13) Купете земя и след това я продайте на по-висока цена

Един от най-лесните начини да спечелите пари от инвестиции в недвижими имоти е да закупите парцел. Можете да закупите земя, да я задържите известно време, без да полагате усилия да я поддържате, и след това, след като порасне, да я продадете с печалба.

Можете също така да построите къща, вила или дори градска къща върху закупения парцел и след това да разгледате обстоятелствата - или да продадете готовите жилищни помещения, като получите значителна полза от първоначалните разходи, или да ги отдадете под наем.

Плюсове:

  • Голям избор парцеливсякакъв вид
  • Земята изисква минимално внимание, ако целта ви е да задържите малко земя и да я продадете на по-висока цена.

Минуси:

  • Най-често се придобива земя за по-нататъшно изграждане на къщи върху нея, което съответно изисква нови разходи и строителни умения (поне повърхностни)

14) Купете апартамент в началния етап на строителство и го продайте след пускането на къщата в експлоатация

Този метод предполага закупуване на недвижими имоти, например жилищна сграда, на ранен етап на строителство. Можете да го вземете от самото начало на строителството, т.е. на етапа на разкопките или на следващите етапи. Колкото по-рано в етапа на строителство закупите апартаменти, толкова по-висока надценка ще бъде накрая, когато този апартамент бъде пуснат в експлоатация.

След като къщата бъде пусната в експлоатация, закупеният апартамент може да бъде продаден; разликата между първоначалната сума на инвестицията в някои случаи може да достигне 60-80%, но ще трябва да изчакате средно 1,5-2 години. Също така си струва да се има предвид, че в Русия съществува висок риск от недовършено строителство, въпреки значителните изменения във Федералния закон 214. Има шанс да не получите желания апартамент. Ето защо, най-сигурният и най-важното, най-бързият начин за печалба е закупуването на апартамент на последните етапи на строителството, например по време на изграждането на покрива.

Плюсове:

  • Няма нужда да се нанасяте и да настанявате жители. Необходимо е да се инвестират пари на определен етап от строителството, след което да се продаде апартамента на много по-висока цена.
  • Висок доход поради общото поскъпване на недвижимите имоти, както и на строителните материали

Минуси:

  • Има риск от незавършено строителство.

15) Купете апартамент в лошо състояние, ремонтирайте го и го продайте за повече пари

Друг популярен метод за капитализиране на инвестиция в недвижим имот е закупуването на имот в лошо състояние. Случва се апартаментът да е бил обитаван от хора от по-ниски социални слоеве (наркомани, пияници и др.), Чиито живот се отразява в апартамента - мръсотия навсякъде, олющени и избелели стени, едва жив водопровод, зловонна миризма, повредени мебели, и т.н. Има и случаи, когато апартаменти се продават, след като пенсионери са живели там дълги години (оттук и терминът „опция на баба“), което също оставя отпечатък върху състоянието на апартамента. Тази серия включва много стари недвижими имоти, чийто експлоатационен живот може да достигне много десетилетия.

Такива апартаменти са от особен интерес, защото като направите висококачествени ремонти там, можете да повишите цената на апартамента до средната пазарна стойност. И ако такъв апартамент се намира в центъра, тогава цената е по-висока от средната цена на пазара. След като сте направили ремонт и сте привели апартамента в божествен вид, можете да започнете да го отдавате под наем месечно, ежедневно или просто като го продадете.

Плюсове:

  • След направения ремонт можете да получавате стабилен доход както месечно, така и просто да останете на голям плюс при продажбата на този апартамент.

Минуси:

  • Разходи за ремонт
  • Намирането на проблемни жилища отнема време; на пазара няма много такива оферти и много брокери ги търсят.

16) Купувайте ипотекиран или запориран недвижим имот на ниска цена и го продавайте на по-висока цена

Когато издават заеми, банките често вземат недвижими имоти на кредитополучателя като обезпечение. Понякога се случва кредитополучателят да не може да плати. Тогава обезпечението се прехвърля изцяло на банката и тя се опитва да го продаде на най-ниски цени, само за да си върне парите от този имот (сумата, която кредитополучателят дължи). Процедурата за наддаване е доста объркваща и отнема време, за да разберете всички тънкости.

Плюсове:

  • Можете да намерите недвижими имоти на цена няколко пъти по-евтина от пазара

Минуси:

17) Постройте къща от нулата и я продайте след завършване на строителството

Можете да строите както къщи, така и вили, малки жилищни сгради (ако имате достатъчно капитал) и градски къщи.

Плюсове:

  • Висок доход при успешно завършване на строителството и продажба на имота;
  • Възможността сами да използвате съоръжението ( селска къща- мечтата на всеки градски жител).

Минуси:

  • Трябва да сте в „темата“ на строителството, от избора на място до интериорната декорация.
  • Следете напредъка на строителството, ако наемате строители.

Нетривиални начини:

18) Използвайте транспортен контейнер като дом

Сравнително нов формат за селски жилища за Русия, донякъде напомнящ на обикновена кабина, но по-удобен. Това е най-достъпната къща, която можете да построите. Но няма да се налага да строите нищо тук и това е още един плюс, всичко, което трябва да направите, е да го донесете морски контейнер , например, 20 или 40 фута, направете ремонт вътре (вижте снимката), свържете комуникации - тогава можете да живеете там сами или дори можете да отдадете под наем, ако обектът се намира в близост до главни транспортни маршрути.

За такава къща е подходящ дори използван контейнер, чиято цена не надвишава 100 000 рубли. Вътрешната и външната декорация, плюс комуникационните връзки е около още 50-80 хиляди рубли. И може да се каже, че къщата е готова. Най-интересното е, че в бъдеще може да бъде преместен и на друг сайт.

Представете си ситуацията. Вие купихте поземлен имот, и започнете да строите. Искате да присъствате на строителна площадка или може би вие самият ще работите като строител. Този контейнер е подходящ за временно пребиваване по време на строителната фаза. В бъдеще контейнерът може да бъде транспортиран до друг обект.

Що се отнася до инвеститорския интерес, както вече казахме, къща, в която може да се преустрои такъв контейнер, може да се отдаде под наем, ако се направи красиво довършване. Може би наемането на такова жилище ще струва по-малко, отколкото в други къщи, но има доста хора, които искат да плащат възможно най-малко за жилище. Тази опция е идеална за тези, които не желаят да плащат много за наем.

Тази опция също си струва да се обмисли. Да приемем, че сте закупили земя, може би дори с помощта на заем, но все още не сте готови да строите. Поставете контейнер за транспортиране там, направете някои дребни ремонти и го предайте. Приходите ще бъдат използвани за изплащане на заема или за по-нататъшно строителство.

Flipping е покупка на жилище с цел бърза препродажба, изключително популярен начин за печелене на пари на Запад. В Русия този метод за генериране на доход все още не е популярен. В статията ще дадем съвети, които могат да помогнат на читателите успешно да печелят пари от обръщане.

Изготвянето на ясен план за действие е първата стъпка на всеки плавник

Добре планираното е наполовина направено. Този афоризъм е особено подходящ за хората, занимаващи се с обръщане. Без ясен план за действие печеленето на пари от бърза препродажба на апартаменти е почти невъзможно. Необходимо е ясно да се разбере последователността от действия.

1. Анализ на ситуацията на пазара на недвижими имоти

Начинаещият плавник трябва внимателно да проучи и разбере текуща ситуацияна пазара на недвижими имоти: средна пазарна стойност различни видовежилища, прогноза за промени в цените им в бъдеще, нивото на търсене на тези обекти и подобни въпроси. Това ще ви позволи да изберете правилния имот за покупка и ще увеличите шансовете за бързата му и изгодна продажба.

2. Ясен план за разходите

Също така е важно ясно да планирате колко пари ще бъдат изразходвани за цялата операция по препродажба, като се вземат предвид цената на имота, разходите за подобрения, извършени в него, реклама за потенциални купувачи, правна подкрепа и плащане на данъци.

Тъй като сделката трябва да бъде завършена възможно най-бързо, не трябва да участвате в ипотека или да вземете заем, за да получите липсващите средства, тъй като попълването на всички документи ще отнеме много време, а лихвите по заема могат да „ изяждат” значителна част от печалбата.

Когато изготвяте бюджета си финансова сделкаподчертайте малко количествоза непредвидени разходи. В крайна сметка в най-идеалния план винаги нещо ще се обърка. Би било жалко, ако поради някаква дреболия, като неочаквано увеличение на цените за строителни материали, вашата внимателно планирана сделка ще бъде застрашена.

3. Възможности за компенсиране на евентуални загуби

Друг важен аспект, който трябва да се обмисли предварително, е изчисляването на възможностите за обезщетение за загуби в случай, че жилището не може да бъде продадено дълго време. Можете да разчитате възможни доходиот отдаване под наем на недвижими имоти, които планирате да закупите за отдаване под наем.

4. Анализ на законодателството относно регистрацията на сделки за покупко-продажба на недвижими имоти

Важно е да се анализира законодателството относно извършването на такива сделки. Важно е ясно да се разбере какви документи са необходими от купувача и продавача при сключване на договор за продажба на жилище, къде да отидете, за да регистрирате правата на собственост и много други точки. Това ще ви позволи да не губите време при покупка или продажба на обект.

Как да изберем правилния артикул за покупка

Има няколко вида недвижими имоти, от които плавниците могат да правят пари.

1. Подценени жилища

Апартаменти или къщи, в близост до които скоро ще бъдат изградени важни инфраструктурни обекти, със сигурност ще поскъпнат след завършване на строителството им. Това могат да бъдат метростанции, хипермаркети или големи офис центрове.

В Русия спекулациите относно апартаменти в нови сгради в Сочи получиха широка публичност. Предприемчиви бизнесмени, които закупиха апартаменти там предварително и ги продадоха преди кризата, спечелиха много пари само за няколко месеца.

Според експерти подобна ситуация трябва да се случи в навечерието на Световното първенство по футбол през 2018 г. Покачването на цените на жилищата в градовете домакини на шампионатни мачове трябва да започне няколко месеца преди началото на световното първенство.

2. Обезпечение

Банките провеждат търгове за продажба на имоти на длъжници. По правило цената на такава партида започва от 80% и може да падне до 40% от цената пазарна оценкажилища. Информация за търговете често се публикува на уебсайтовете на банките. Вярно е, че перката ще трябва постоянно да ги наблюдава, за да получи необходимата информация, докато най-ценните обекти се купуват от заинтересовани страни не на публични търгове, а частно, но въпреки това някои руснаци успяват да получат прилични жилища на търгове евтино.

3. Принудителна спешна продажба на жилище

Случва се собствениците на апартамент или къща да решат да се преместят в друг град или държава или имат спешна нужда голяма сумапари поради внезапни непредвидени обстоятелства. В този случай те няма да се пазарят дълго време и най-вероятно жилището им ще бъде закупено на цена под пазарната. Такива опции не се срещат често, но получената печалба повече от компенсира всички трудности при намирането им.

4. Апартаменти без ремонт

Най-лесният вариант за перка е да закупите апартамент недовършен или в „разрушено“ състояние. Според някои данни добрият ремонт оскъпява жилищата с 5-10%. И след висококачествено довършване луксозни недвижими имотипечалбата може да бъде 20-25% от сумата, инвестирана в апартамента.

Какъвто и вид недвижим имот да избере флиперът, той трябва да помни, че най-лесният начин за продажба е достъпно жилище, което може да си позволи семейство със среден доход. Разбира се, при препродажба луксозен домили апартамент, можете да получите много по-голяма печалба, но намирането на купувачи за такъв обект е много по-трудно.

Наличието на екип от професионалисти е ключът към успеха във флипинга

Операцията по препродажба на апартамент е разделена на много етапи и всеки от тях изисква специални знания, затова за хората, които искат да се занимават с обръщане, е много важно да подберат екип от професионалисти, където всеки да отговаря за своята част от работата.

Не можете да го направите без:

  • опитен брокер на недвижими имоти, познаващ добре пазарните условия, който може да избере подходящ имот и след това да намери купувачи за него;
  • хора, които ще правят ремонти на жилища или поне (ако флиперът сам прави ремонтите) добър дизайнер, който ще направи дизайнерски проект;
  • компетентен адвокат, който може да поеме правна поддръжка на сделки.

Компетентният ремонт с минимални разходи е ключът към успеха

За да може интериорът на един апартамент да впечатли купувачите, не е необходимо да инвестирате десетки хиляди долари в ремонт. В крайна сметка скъпо не означава стилно. Много по-важно е да направите добър жилищен проект.

Благодарение на него можете рационално да подредите мебелите и да промените осветлението, което ще помогне визуално да увеличи пространството. А правилните комбинации от цветове на стени, възглавници, килими, завеси, мебелна тапицерия и различни аксесоари, като картини по стените или фигурки на рафтовете, могат да добавят индивидуалност към интериора на апартамента и да го променят до неузнаваемост.

Изкуството да продаваш дом бързо

Има няколко възможности за бърза продажба на недвижими имоти, които се използват успешно от всички брокери в продължение на много години.

Вариант 1. Импровизиран търг

Поканват се няколко потенциални купувачи, проявили интерес към даден имот, да огледат имота едновременно. Това създава у тях илюзията, че апартаментът е търсен и трябва бързо да го „заложат за себе си“, преди имотът да бъде „отнет“ от конкуренти. Някои предприемчиви брокери канят на среща фалшиви купувачи, които с повишения си интерес провокират реални клиенти към спонтанна покупка.

Вариант 2. Телефонен търг

Продавачът последователно се обажда на няколко потенциални купувачи, които са се съгласили да закупят. След като първият купувач се съгласи да закупи жилище на предварително определена цена, той набира номера на друг, казва, че условията са се променили малко и посочва малко по-висока сума. Ако вторият купувач е съгласен, номерът на третия се избира и се обажда отново голямо количество. По този начин можете да получите максимална продажна цена за вашия апартамент, без да губите много време в преговори с клиенти.

Вариант 3. Продажба на агенция за недвижими имоти

Ако дълго време не можете да намерите купувач за вашия дом, можете да опитате да продадете апартамента на агенция за недвижими имоти. Тази опция е подходяща, когато няма купувач за имота от дълго време или флиперът по някаква причина трябва бързо да излезе от проекта. Съществен недостатък на тази схема е продажната цена. Агенцията ще прояви интерес към апартамента, ако види възможност да спечели пари от препродажбата му. А за това цената му трябва да е по-ниска от пазарната. При растящ жилищен пазар разликата трябва да е 70-80%, при падащ - 50-60%.

Данъчен въпрос

Основната причина, поради която обръщането не е станало широко разпространено в Русия, са характеристиките данъчно законодателство. Купувачът на недвижим имот не подлежи на данък, но продавачът е длъжен да заплати 13% от продажната му цена. Да кажем, че перка купи апартамент за 4 милиона рубли, направи подобрения в него за 500 хиляди рубли и след това го продаде за 6 милиона рубли. В този случай размерът на данъка върху продажбите, който той трябва да плати, е 780 000 рубли, което изяжда значителна част от печалбата. Но има няколко начина за минимизиране на данъчните рискове.

Метод 1

Ако продажната цена на жилището е по-малко от три милиона рубли, данъкът върху продажбите е същият 13%, но продавачът има право да получи от държавата данъчно приспаданев размер на 260 хиляди рубли, а купувачът - 130 хиляди рубли. Необходимо е покупко-продажбата да се извърши в рамките на една календарна година ( данъчен период) в противен случай страните по споразумението нямат право на данъчно приспадане.

Метод 2

В някои случаи, когато действителната стойност на имота надвишава законовата граница, купувачът и продавачът се съгласяват в споразумението да бъде посочена сума под три милиона, а останалите пари ще бъдат преведени в брой. Въпреки че тази схема е незаконна, все още има хора, които искат да спестят пари по този начин.

Метод 3

Според Данъчен кодексРуската федерация, ако продавачът на недвижим имот го е притежавал повече от три години от датата на сключване на договора, той изобщо не е длъжен да плаща данък върху продажбите.

  • Ползите от закупуване на апартамент в нова сграда на етап изкопни работи
  • Икономичен вариант: препродажба на нови гаражи

Закупуване на малки апартаменти (19 - 35 кв.м.) за по-нататъшна препродажба добър начининвестиране в нови сгради, но както навсякъде другаде, има клопки.

Същността на стратегията: закупуване на апартамент или студио в нова сграда (докато къщата бъде пусната в експлоатация) и препродажба след година или две. Малки студия и едностайни апартаменти поскъпват най-добре и са по-ликвидниотколкото големи апартаменти.

Необходимо време – само три дни. Един ден за намиране на подходящ имот, втори ден за подаване на документи в банката и трети за подписване на договора.

Когато инвестирате в нови сгради за препродажба по време на криза, трябва да запомните няколко важни момента:

  • по-добре е да изберете нови сгради в последните етапи на строителство, защото има възможност за незавършено строителство;
  • разработчиците трябва да бъдат внимателно проверени;
  • Продажбата на нова сграда на вторичния пазар е трудна.

Определен плюс е, че по време на икономически спад цената на новите жилища е много по-ниска. Но след това, когато кризата излезе, недвижимите имоти отвоюват инфлацията, докато парите се обезценяват. това е най-добра стратегия- купувайте по време на криза и продавайте след края на кризата, на върха на цената.

Сега основният проблем на пазара на недвижими имоти е, че вторичният пазар е замръзнал. Законно, ако сте купили апартамент и предприемач и след това го препродадете (без дори да сте живели там и ден), това вече е препродажба на вторичния пазар. Вторичната ипотека не е много изгодна и много хора предпочитат да вземат нови сгради на по-ниска цена. лихвен процент. Следователно можем да разгледаме всичко възможност за инвестиция в нови къщи и апартаменти под наем, а след това излизане от сделката чрез продажба.

За сметка на това до 01.07.2018 г. може да се закупи нова сграда на много атрактивна цена. Поради влизането в сила на промените в 218-FZ и постепенното изоставяне на DDU, експертите очакват цените на този пазар да се повишат с 20-30% през есента на 2018 г. Така че сега можете да си купите най-много апартамент в нова сграда благоприятни условия, а увеличението на разходите за 1-2 години може да бъде, вместо стандартните 30-40%, много повече - 50-60%.

Представете си това:

Купихте апартамент за 2 100 000 рубли.
За 6 месеца стойността му се увеличи до 2 600 000 - 2 700 000 рубли.
Според изчисленията печалбата ще бъде от 500 000 рубли.

Вижте фрагмент от семинара на Николай Мрочковски, където стратегията за инвестиране в нови сгради за препродажба се обсъжда по-подробно:

(Фрагмент от семинара – )

Ползите от закупуване на апартамент в нова сграда на етап изкопни работи

От момента на разкопките до продажбата на всички апартаменти имотите поскъпват с около 40-50%. Следователно, дори като се вземе предвид ипотеката, е изгодно да се купуват недвижими имоти: плащаме 7-8% по заема, недвижимите имоти нарастват с 40-50% през целия период на строителство (1,5-2 години). Разликата оставяме за себе си.

Нека да разгледаме как цената на нова сграда се увеличава при изграждането на къща. Така че:

  1. Щом се загради обекта и започне строителството, това е началната цена.
  2. Изкопаха яма, изляха основата - плюс 10% от цената.
  3. Направихме първите етажи - още плюс 10%.
  4. Горните етажи са завършени - още плюс 10%.
  5. Предадохме къщата на държавната комисия - още плюс 10%.
  6. Раздадоха ключовете - още плюс 10%.

По този начин, като вземете предвид оценката, можете да изчислите на кой етап е най-изгодно за вас да се присъедините към сделката. Разбира се, имайки предвид както пазарната ситуация, така и вашите финансови възможности.

Оценка на потенциала на апартамент в нова сграда за препродажба

За да оцените правилно обект, първо трябва да определите:

  1. Колко стаи е по-изгодно да вземете? Какъв размер?
  2. Какви са разликите в доходността между едностаен апартамент, двустаен апартамент или тристаен апартамент?
  3. По какви показатели се определя ликвидността на даден обект?

Можете да намерите отговор на тези въпроси във видеото " Оценка на потенциала на апартамент в нова сграда за препродажба».

(Фрагмент от семинара – Тайните на сътворението паричен потоки капитал от недвижими имоти)

2 основни правила, написани в кръвта на неуспешните инвеститори при инвестиране в нови сгради:

  • внимателно изберете разработчици и къщи, вземете предвид не само рентабилността, но и рисковете;
  • проучете възможността за излизане от сделката, преди имотът да бъде доставен (санкции, поръчка), както и обмислете резервна стратегия - инвестиране в нови сгради за последващо отдаване под наем.

И не слагайте всичките си яйца в една кошница. Ако е възможно да разделите средствата на няколко проекта, направете го!

Икономичен вариант: препродажба на нови гаражи

Можете да приложите стратегия за препродажба на недвижими имоти не само с нови сгради, но и с гаражи. Това е чудесен вариант, ако все още не искате да се ангажирате с апартаменти. Дмитрий Корецки в Барнаул инвестира в гаражи, които все още са в процес на изграждане. Купува ги евтино на ранен етап и ги продава на 2 пъти по-висока цена. Напоследък на редовна среща на инвеститорите на Инвестиционната територияТой просто говори за своя опит:

Гледайте видеоклипа „Убийствени гаражни инвестиции“:

(Фрагмент от записа среща на живо на инвеститорите на проекта Territory Investment в Москва)

За да обобщим: има опции и много от тях. Основното нещо е да проучите подробностите и да изчислите рисковете!

В момента има голям брой хора, които не искат
инвестирайте в фондови пазари(акции на дружеството, облигации, валута
Forex пазар и др.), не се доверявайте финансови институции(банки на
депозити, депозити) и се опитайте да спечелите доход от препродажба
недвижими имоти.

Как да печелите пари от препродажба на апартаменти

Както показва практиката, инвестициите пари в бройв недвижими имоти
много по-надеждно и печелившо от инвестирането във финансови
инструменти. За да започнете бизнес за препродажба
недвижими имоти, достатъчно е да имате начален капитал, за да закупите стая
(едностаен апартамент и т.н.) и можете да започнете сериозно
правете пари от препродажба на апартаменти.

Кой апартамент да купя за препродажба?

Един от най-печелившите варианти за правене на пари в недвижими имоти е
купете апартамент в лошо или лошо състояние, направете ремонт и
препродавам Препоръчително е да изберете 2-стайни апартаменти за покупка,
тъй като тези апартаменти са в добро търсене. По-добре купете
апартамент в най-лошо състояние, например изгорял или
наводнен, със счупени прозорци и лоша баня. Апартаменти като
като правило можете да го купите много по-евтино (преди да купите, това е добре
пазарете се със собственика). Ако апартаментът е в добро състояние, с
ремонт и обзавеждане, тогава не можете да си купите по-евтин апартамент. Струва си отделно
забележете бизнеса със спешна покупка на апартаменти.

Какъв вид ремонт трябва да се направи в апартамента?

След като сте закупили апартамент без ремонт, можете да го подготвите за
ремонт. Първо трябва да смените щрангове за студена и топла вода,
батерии и отоплителни тръби (радиатори). Кухнята трябва да бъде направена от евтини
плочки. Ако е възможно, сменете водопровода в тоалетната и
баня

Основното е, че всичко в апартамента е ново или в добро състояние. не
трябва да поставите скъпи и качествени плочки,
водопровод, по-добре е да спрете на местен производител.
Не пестете от качеството, купувайте водопроводни инсталации и т.н., които предлагат гаранция.

Също така сменете прозорци и входна врата. Можете да инсталирате китайски
евтина метална входна врата и най-евтината
пластмасови прозорци с минимален набор от фитинги. Сменете
ключове, контакти в апартамента на нови и ги повдигнете на височина 80
сантиметри (по европейски стандарт)

Ако трябва да излеете бетонен под (бетонна замазка), поставете
евтин ламинат (като паркет). Покрийте стаите си с винилови тапети
(такъв тапет скрива неравните стени). Купете тапети с геометрични
рисунка, според модата. На този етап ремонтът може да се счита за завършен. останки
обяви апартамента за продажба.

Разходи и приходи от печалба от препродажба

апартаменти

Горният ремонт в типичен 2 стаен апартаментвзема
приблизително 2-3 месеца и ще струва приблизително 2 - 4 хиляди $. (зависи от
регион на пребиваване и цена на строителни материали)

Ако ремонтът струва например 4000 долара, добавете към цената
апартаменти $8000, приблизителният доход на бизнес от препродажба на апартаменти ще бъде
равно на 200%