Binoni ishlatish uchun joriy operatsion xarajatlar, daromad solig'i va mulk solig'i. Ko'chmas mulkni ishlatish xarajatlari Bino qiymatidan operatsion ta'mirlash xarajatlari
Binoni ekspluatatsiya qilish uchun joriy operatsion xarajatlar (COE) quyidagi xulosalar bilan aniqlanadi:
xodimlarning ish haqi fondi;
xodimlarning ijtimoiy ehtiyojlari uchun ajratmalar (yagona ijtimoiy soliq);
uchun to'lovlar kommunal xizmatlar;
boshqa xarajatlar;
binoni to'liq tiklash uchun amortizatsiya ajratmalari.
Asosiy va qo'shimcha ish haqi xodimlar (ish haqi fondi - TO'LOV) - 60 000 rubl. oyiga; xodimlarning ijtimoiy ehtiyojlari uchun ajratmalar (yagona ijtimoiy soliq) - ish haqi fondining 30 foizi; kommunal to'lovlar - 70 rubl. oyiga 1 kv. m) binoning foydali maydoni; boshqa xarajatlar - 45 rubl. oyiga 1 kv. m) binoning foydali maydoni; binoni to'liq tiklash uchun yillik amortizatsiya stavkasi uning to'liq almashtirish qiymatining 1,0% ni tashkil qiladi.
Bozor tahlili shuni ko'rsatadiki, bino ta'mirlanganidan keyingi ikkinchi yildan boshlab daromadlar va xarajatlar har yili oshib boradi, shu jumladan:
xodimlarning ish haqi - 5,0 foizga;
kommunal va boshqa xarajatlar - 7,5% ga
Kommunal xizmatlar va boshqa xarajatlar uchun to'lovlarning umumiy miqdorini hisoblashda podvalning foydali maydoni hisobga olinmaydi.
Binoni ta'mirlash vaqtida foydalanish uchun joriy operatsion xarajatlar hisoblanmaydi.
1 yil: SOE \u003d 540 + 162 + 2229,6 + 1433,3 + 2331,5 \u003d 6696,4, ming rubl.
xodimlar uchun ish haqi fondi: 60 * 9 = 540,0, ming rubl;
xodimlarning ijtimoiy ehtiyojlari uchun ajratmalar: 540,0 * 0,3 = 162, ming rubl;
kommunal to'lovlar: 0,07 * 3539 * 9 = 2229,6 ming rubl;
boshqa xarajatlar: 0,45 * 3539 * 9 = 1433,3, ming rubl;
2 yillik SOE = 756 + 227 + 3195,71 + 2054,38+ 2331,5 = 8564,59, ming rubl
xodimlar uchun ish haqi fondi: ((60 * 12) * 0,05) = 756, ming rubl;
xodimlarning ijtimoiy ehtiyojlari uchun ajratmalar: 756 * 0,3 = 227, ming rubl;
kommunal xizmatlar uchun to'lovlar: (0,07 * 3539 * 12) * 0,075 = 3195,71, ming rubl;
boshqa xarajatlar: (0,45 * 3539 * 12) * 0,075 = 2054,38, ming rubl;
binoni to'liq tiklash uchun amortizatsiya ajratmalari: 233146,86 * 0,01 \u003d 2331,5, ming rubl.
3-yil: COE = 793,80 + 238,14 + 3435,71 + 2208,4 + 2331,5 = 9007,55, ming rubl
xodimlar uchun ish haqi fondi: (756 * 0,05) + 756 = 793,80, ming rubl;
xodimlarning ijtimoiy ehtiyojlari uchun ajratmalar: 793,8 * 0,3 = 238,14, ming rubl;
kommunal xizmatlar uchun to'lovlar: (319,71 * 0,075) + 3195,71 = 3435,71, ming rubl;
boshqa xarajatlar: (2054,38 * 0,075) + 2054,38 = 2208,4 ming rubl;
binoni to'liq tiklash uchun amortizatsiya ajratmalari: 233146,86 * 0,01 \u003d 2331,5, ming rubl.
yil: SOE \u003d 833,49 + 250,05 + 3693,71 + 2374,4 + 2331,5 \u003d 9483,15, ming rubl.
Xodimlar uchun ish haqi fondi: (793,80 * 0,05) + 793,8 \u003d 833,49, ming rubl;
xodimlarning ijtimoiy ehtiyojlari uchun ajratmalar: 833,49 * 0,3 = 250,05, ming rubl;
kommunal xizmatlar uchun to'lovlar: (3435,71 * 0,075) + 3435,71 = 3693,71, ming rubl;
boshqa xarajatlar: (2208,4 * 0,075) + 2208,4 = 2374,4, ming rubl;
binoni to'liq tiklash uchun amortizatsiya ajratmalari: 233146,86 * 0,01 \u003d 2331,5, ming rubl.
yil: SOE \u003d 875,16 + 262,54 + 3970,71 + 2552,4 + 2331,5 \u003d 9992,31, ming rubl.
xodimlar uchun ish haqi fondi: (833,49 * 0,05) + 833,49 = 875,16, ming rubl;
xodimlarning ijtimoiy ehtiyojlari uchun ajratmalar: 875,16 * 0,3 = 262,54, ming rubl;
kommunal xizmatlar uchun to'lovlar: (3693,71 * 0,075) + 3693,71 = 3970,71, ming rubl;
boshqa xarajatlar: (2374,4 * 0,075) + 2374,4 = 2552,4, ming rubl;
binoni to'liq tiklash uchun amortizatsiya ajratmalari: 233146,86 * 0,01 \u003d 2331,5, ming rubl.
Mulk solig'i (NI) har bir prognoz yilida binoning balans qiymatining 1,0% miqdorida belgilanadi:
Tadbirkor iqtisodiy jarayonning sub'ekti sifatida
Mavzuning dolzarbligi.Tadbirkor jamiyatga zid shaxs emas. U o'z manfaatlarini ko'zlab, bizning ehtiyojlarimizni qondiradi, hayotimizni olijanob qiladi, uni yanada qulay qiladi. Ha, ko'p ...
Ishlab chiqarish rejasi RUP gazeta qog'ozi zavodi
"Gazeta qog'ozi ishlab chiqarish zavodi" korxonasi haqida umumiy ma'lumot "Bellesbumprom" konserni tarkibiga kiradi va Belarus Respublikasining Mogilev viloyati Shklov shahrida joylashgan...
"TD Antorg" MChJning raqobatbardosh maqomini baholash va korxonaning raqobatdosh ustunliklarini oshirish omillarini aniqlash.
Yigirmanchi asrning ikkinchi yarmi va uchinchi ming yillikning boshlari menejment mutaxassislarini korxonaga ijtimoiy-iqtisodiy tizim sifatida yangicha qarashga majbur qildi. Agar an'anaviy ravishda barcha sxemalar va qabullar ...
Muallif (Evgeniy Yakushin, "Sistema" boshqaruv kompaniyasi bosh direktori), loyihalarni amalga oshirish uchun biznes-rejalarni ishlab chiqishda ishtirok etadi. tijorat ko'chmas mulk muhandislik infratuzilmasi va pardozlash materiallarini tanlash bo'yicha tavsiyalar, shuningdek ularni ishlatish bilan bog'liq xarajatlarni prognozlash bo'yicha tavsiyalar berib, qabul qilingan standartlarning samaradorligi va tanlangan xarajatlar ko'rsatkichlarining to'g'riligi amalda baholandi. Natijalarni tahlil qilish ba'zi qonuniyatlar va tendentsiyalarni aniqladi, ular asosida joriy va kelajakdagi operatsion xarajatlarni prognozlash usullari ishlab chiqilgan (bu holda muallif professional baholovchilarning umumiy metodologiyasi va terminologiyasidan foydalangan). 1. Foydali yo'l. Ob'ektning rentabelligini hisobga olgan holda foydalanish qiymati. Daromadli usul: operatsiya qiymati rentabellik ko'rsatkichlari bilan tartibga solinadi.
Operatsion xarajatlarni hisoblash va prognozlashning daromad usuli har xil sinfdagi tijorat ko'chmas mulk ob'ektlarining operatsion xarajatlari, rejalashtirilgan (kutilayotgan) rentabelligi va yalpi daromadlari nisbatlarining jamlangan ko'rsatkichlaridan foydalanishga asoslangan. Ya'ni, operatsion xarajatlarning qiymati biznes-rejada belgilangan rentabellikka qat'iy bog'liq holda belgilanadi - X daromad olish uchun siz Y sarflashingiz kerak.
Yalpi daromaddan mulkni saqlash uchun operatsion xarajatlarning ulushi
1. Ko'chmas mulk ob'ektini ekspluatatsiya qilish qiymati yalpi daromadning 10 - 16% ni tashkil qiladi va ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish deganda biz uning barcha etti komponentining mavjudligini tushunamiz. Bu erda biz holat monitoringi, texnik xizmat ko'rsatish, profilaktika ishlari, tartibga soluvchi harakatlar, sanitariya (tozalash), texnik maslahat, resurslarni boshqarish, rejalashtirish va byudjetlashtirish va xodimlarning ish haqini ko'rib chiqamiz. Bundan tashqari, biznes markazlari sinfiga qarab nisbatlarning taqsimlanishi quyidagicha: BC klassi "A" 10 - 12%; Miloddan avvalgi "B" klassi 12 - 14%; miloddan avvalgi "C" klassi 14 - 16%.
2. Boshqaruv xarajatlari yalpi daromadning 5 - 10% ni tashkil qiladi.
Tijorat ko'chmas mulkini boshqarishda quyidagi faoliyat turlarini tushunish tavsiya etiladi:
Joriy vositachilik (ishlayotgan ob'ektda ijarachilarni qidirish va jalb qilish);
Boshqaruv (ijarachilar bilan o'zaro munosabatlar, joriy muammolarni hal qilish);
Ob'ekt egasining manfaatlarini ifodalash;
Huquqiy ta'minot (shartnomalarni imzolash, uzaytirish, bekor qilish va ularni keyinchalik davlat organlarida ro'yxatdan o'tkazish);
Buxgalteriya hisobini ta'minlash (hisob-faktura; ijara to'lovlarini undirish, qarzlarni undirish; pul mablag'larini egasiga o'tkazish);
Moliyaviy hisobotlarni tayyorlash.
3. Kommunal xizmatlar narxi (suv, issiqlik, gaz, elektr energiyasi) yalpi daromadning 6 - 8% ni tashkil qiladi. 4. Xavfsizlikni ta'minlash xarajatlari yalpi daromadning 4 - 7% (qo'riqlash xizmati xodimlariga ish haqi, kombinezon sotib olish, videokuzatuv kameralarini o'rnatish va ulardan foydalanish, yong'in signalizatsiyasini saqlash).
Masalan, "B" sinfida joylashgan biznes markazini olaylik Vyborgskiy tumani Peterburg.
Umumiy maydoni - 5411 kv.m.
Ijaraga olinadigan maydoni - 4058 kv.m.
To'ldirish - 100%.
Ijara stavkasi - 30 c.u. kv. m / oy.
Yalpi oylik daromad - 22,5 dollar kv. m / oy.
Operatsion qiymati operatsion xarajatlarni hisoblashning daromad usuli bilan belgilanadi (yalpi daromadning 12 - 14%) va ma'lum bir biznes markazi uchun 2,7 - 3,15 c.u.ni tashkil qiladi. kv.m uchun. oyiga.
2. Qimmatbaho yo'l. Operatsion xarajatlar, shu jumladan xarajatlar.
Qimmat usul: ekspluatatsiya qiymati qurilish konstruksiyalari, pardozlash materiallari va mulkning muhandislik infratuzilmasiga xizmat ko'rsatish shartlari bilan tartibga solinadi. Operatsion xarajatlarni hisoblash va operatsion xarajatlarni prognozlashning tannarx usuli xarajat moddalari bo'yicha jamlangan ko'rsatkichlardan foydalanishga asoslanadi - maydon birligi uchun. har xil turlari va ko'chmas mulkning funktsional maqsadlari. Shu bilan birga, jamlangan ko'rsatkichlarning qiymatlari asosida aniqlanadi spetsifikatsiyalar ko'chmas mulk ob'ektining qabul qilingan sinfiga mos keladigan muhandislik infratuzilmasi va qurilish inshootlari va ularning umumiy jismoniy eskirishi. Ya'ni, operatsion xarajatlarning qiymati smeta tuzish orqali aniqlanadi - ular operatsion ko'rsatkichlarning ma'lum bir ro'yxatini ta'minlash uchun Y sarflashlari kerak. Shu bilan birga, operatsion ko'rsatkichlar uning ekspluatatsion sifatlarini belgilaydigan texnik, kosmik rejalashtirish, sanitariya-gigiena, iqtisodiy va estetik xususiyatlarning kombinatsiyasi hisoblanadi.
Keling, xuddi shu misolni ko'rib chiqaylik:
Biznes markazi ("B" klassi):
Isitish, sovuq va issiq suv ta'minoti, kanalizatsiya tizimlari (lift, suv o'lchash moslamasi, sanitariya-tesisat uskunalari, kanalizatsiya ko'targichlari, quduqlar); - elektr tizimlari (simlar, elektr panellari, asosiy taqsimlash paneli, yoritish, elektr jihozlari); - shamollatish va havoni tozalash tizimlari; - yong'inga qarshi, xavfsizlik, monitoring tizimlari; - SCS tizimlari. Muhandislik infratuzilmasining jismoniy buzilishi 10% - 20%. Jadval 8. Xarajatlar usulidan foydalangan holda hisoblangan biznes-markazni ishlatish xarajatlari
| Umumiy maydoni kv.m. | 21 300 |
| O'rindiq maydoni umumiy foydalanish kv.m. | 5 400 |
| Atrofdagi hudud | 15 580 |
| Xarajatlar | oyiga (rub.) |
| Operatsion boshqaruv xizmati uchun ish haqi, shu jumladan soliqlar | |
| Sayt menejeri (1) | 34 020 |
| Energetika muhandisi (1) | 31 500 |
| HVAC operatsion muhandisi (0,5) | 15 120 |
| Operatsion boshqaruv xizmati uchun umumiy ish haqi: | 80 640 |
| Operatsion xizmati uchun ish haqi, shu jumladan soliqlar | |
| Elektrchi (2) | 45 360 |
| Santexnik (2) | 45 360 |
| Navbatchi ishchi (2) | 30 240 |
| Operatsion xizmat uchun umumiy ish haqi: | 120 960 |
| Jami ish haqi: | 201 600 |
| Muhandislik tizimlari va tarmoqlarining UTS va PPR narxi (xarajat chegaralari) | |
| Ichki, tashqi va favqulodda yoritish tizimi (lampalarni almashtirish bilan) | 15 400 |
| yong'in signalizatsiya tizimi, yong'in signalizatsiya tizimi, avtomatik yong'in o'chirish tizimi, o'g'ri signali | 30 400 |
| Shamollatish va konditsioner tizimlari, ta'minot va egzoz birliklari, chiller, konditsionerlar va fan-konditsionerlar, tutun chiqarish tizimi | 35 200 |
| Liftlar va eskalatorlar | 31 600 |
| Isitish tizimi, suv ta'minoti tizimi va yong'inga qarshi suv ta'minoti; drenaj tizimi; havo parda tizimi | 28 800 |
| Favqulodda brigada xizmatlari | 12 000 |
| Inventar va asboblar uchun oylik xarajatlar | 4 800 |
| Oylik sarf materiallari | 8 500 |
| Ish kiyimlari amortizatsiyasi | 5 586 |
| Jami: | 172 286 |
| Umumiy operatsiya | 373 886 |
| Tozalash xizmati uchun ish haqi, shu jumladan soliqlar | |
| Brigadir (1) | 22 680 |
| Ichki tozalagich (10) | 100 800 |
| Tashqi tozalagich (3) | 37 800 |
| Tozalash xizmati uchun umumiy ish haqi: | 161 280 |
| tozalash xarajatlari | |
| Uskunalar (amortizatsiya) | 8 600 |
| Inventarizatsiya (amortizatsiya) | 5 250 |
| Kombinezonlar (amortizatsiya) | 7 655 |
| Oylik sarf materiallari (yuvish va tozalash vositalari) | 37 500 |
| Jami: | 59 005 |
| Umumiy tozalash xarajatlari: | 220 285 |
| Umumiy to'g'ridan-to'g'ri xarajatlar: | 594 171 |
| umumiy xarajatlar (to'g'ridan-to'g'ri xarajatlarning 10%) | 59 417 |
| rentabellik (to'g'ridan-to'g'ri xarajatlarning 12%) | 78 431 |
| QQSsiz xizmatlarning umumiy qiymati | 732 019 |
| QQS 18% | 131 763 |
| Oyiga QQS bilan TOTAL | 863 782 |
| oyiga 1 kv.m uchun QQS bilan jami | 40,55 |
| 1 kv.m uchun "_______" biznes markazining ekspluatatsiya va tozalash xizmatlari narxi. umumiy maydoni oylik AQSh dollari (Kurs 27 rubl) | 1,50 |
Bundan tashqari, operatsiya qiymati o'zgaruvchan qiymat ekanligini hisobga olish kerak. Oydan oyga o'zgaradi, chunki uning narxi mavsumga qarab o'zgaradi. Avgust-sentyabr oylarida isitish mavsumiga tayyorgarlik ko'rishda ekspluatatsiya xarajatlari aprel-may oylariga nisbatan yuqori. Shuning uchun o'rtacha qiymatdan foydalanish mutlaqo to'g'ri emas (bu xato ko'plab biznes maslahatchilariga xosdir). Siz belgilashingiz mumkin o'rtacha qiymat, bu operatsiyaga sarflanadi, masalan, har kvadrat metr uchun 2,5 dollar. oyiga m. Lekin yozda u 1,5 dollargacha tushishi, kuzda esa kvadrat metr uchun 3,5 dollargacha ko'tarilishi mumkinligini doimo yodda tutishingiz kerak. oyiga m.
Federal ta'lim agentligi.
Iqtisodiyot va boshqaruv kafedrasi.
Nazorat ishi Intizom bo'yicha №1
Ko'chmas mulk iqtisodiyoti
1. Ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish xarajatlarini aniqlash.
1.1 Ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish uchun xarajatlarning tasnifi va tarkibi.
1.2 Ko'chmas mulk ob'ektlarini ekspluatatsiya qilish uchun xarajatlarni hisoblash.
1.3 Binoning ishlash muddatini uzaytirish bilan ekspluatatsiya xarajatlari miqdorining tendentsiyalari.
1.4 Amortizatsiyaning ko'chmas mulk qiymatiga ta'siri.
Amaliy qism.
Foydalanilgan manbalar va adabiyotlar ro'yxati.
1. Ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish xarajatlarini aniqlash
1.1 Ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish uchun xarajatlarning tasnifi va tarkibi
Ob'ektlarni ekspluatatsiya qilish - bu quyidagi jarayonlarni o'z ichiga olgan faoliyat: ob'ekt to'g'risidagi ma'lumotlarni tekshirish va baholash va foydalanuvchilarni ob'ektning texnik holati to'g'risida xabardor qilish, ob'ektning ishlashini tartibga solish va uning ishlashini ta'minlash jarayonlari, ob'ektni saqlash jarayonlari va joriy ta'mirlash ob'ekt va ob'ektning boshqa jarayonlari.
Tijorat ko'chmas mulkiga qiziqish doimiy ravishda yuqori, yangi ob'ektlar soni va sifati doimiy ravishda o'sib bormoqda va ko'chmas mulk egalari professional xizmat ko'rsatish zarurligini bilishadi, bu esa binoning umrini ko'paytirishga, shuningdek, uning bozor qiymatini oshirishga yordam beradi. Ko'chmas mulk bozori mutaxassislarining fikriga ko'ra, barcha xarajatlarning 85% dan ortig'i operatsion xarajatlarga to'g'ri keladi.
1. Operatsion xarajatlar - mulkning normal ishlashi va daromadlarni takror ishlab chiqarishni ta'minlash uchun takroriy xarajatlar.
Operatsion (yoki texnik xizmat ko'rsatish) xarajatlari ob'ektni ishlatish, foydalanuvchiga xizmatlar ko'rsatish va daromad oqimini saqlash xarajatlarini o'z ichiga oladi. Mulkning operatsion xarajatlari tarkibiga quyidagilar kiradi: xizmat ko'rsatuvchi xodimlar uchun ish haqi va mukofotlar, ijtimoiy sug'urta xodimlar, kommunal xizmatlar (elektr energiyasi, gaz, telefon, suv va boshqalar), ob'ektni saqlash xarajatlari (qo'riqlash va yong'inga qarshi xizmatlar uchun to'lov, liftni saqlash, kommunal xizmatlar, telefon va boshqalar), ko'ngilochar xarajatlar, reklama xarajatlari, Bank xizmatlari shuningdek, transport xarajatlari.
Operatsion xarajatlar ikki xil bo'lishi mumkin:
a) doimiy xarajatlar (doimiy, yarim doimiy) - bu xarajatlar mulkning yuk koeffitsienti o'zgarishi bilan o'zgarmaydi (masalan, mulk solig'i, sug'urta to'lovlari, boshqaruv xarajatlari);
b) o'zgaruvchan xarajatlar (shartli o'zgaruvchan) - mulkning yuklanish koeffitsientiga bog'liq: mulkka yuk qancha ko'p bo'lsa, bu xarajatlar shunchalik yuqori bo'ladi (masalan, kommunal xizmatlar, axlatni tozalash, elektr energiyasi uchun to'lov va boshqalar).
Ba'zi xarajatlar kapitalizatsiya koeffitsientiga kiritilganligi sababli (amortizatsiya to'lovlari - asosiy kapitalning qaytarilishi) yoki mulkni ishlatish bilan bog'liq xarajatlar sifatida hisobga olinmaganligi sababli (masalan, asosiy qarz to'lovlari) operatsion xarajatlarga kiritilmaydi. va qiziqish ipoteka krediti, sug'urta ipoteka kreditlari, biznes va shaxsiy javobgarlik sug'urtasi va boshqalar).
Har bir holatda operatsion xarajatlar ro'yxati ko'p yoki kamroq bo'lishi mumkin. Shuni yodda tutingki, tahlil o'tgan davr uchun egasining haqiqiy bo'lmagan xarajatlarini va baholash sanasidan keyingi yil uchun rejalashtirilgan tipik xarajatlarni hisobga olishi kerak.
Ko'chmas mulkni boshqarishda bunday xarajatlar juda kam uchraydi. Agar ular hisobga olinmasa, baholovchi noto'g'ri natija beradi. Ularni hisobga olish uchun uzoq muddatli xarajatlar uchun har yili pul mablag'larini tejash (rezervatsiya qilish) tushuniladigan zahiralar tushunchasi kiritildi.
2. O'zgartirish uchun zaxira (xarajatlar) - bu xarajatlar bir necha yil ichida 1-2 marta bo'ladi yoki yildan-yilga katta farq qiladi. Bu, qoida tariqasida, buyumlarni qoplash xarajatlari qisqa muddatga hayot (jaluzi, konditsionerlar, oshxona jihozlari va boshqalar). Odatda bu elementlarga quyidagilar kiradi:
Qisqa xizmat muddati bilan tom yopish, taxta, boshqa qurilish elementlari;
Sanitariya, oshxona jihozlari, elektr jihozlari;
Mexanik jihozlar (plyuzlar, konditsionerlar);
Hovuz jihozlari;
Yo'laklar, yo'laklar va boshqalar.
Ushbu xarajatlar maxsus hisobda to'planishi kerak bo'lgan muhim bir martalik mablag'larni tashkil qiladi. Agar bu xarajatlar hisobga olinmasa, daromad ortiqcha baholanadi. Mulk sotilganda eskirishi mumkin bo‘lgan ashyolar hisoblangan egalik muddati davomida almashtirilishi kutilmasa, ularni almashtirish xarajatlari hisobga olinmaydi va eskirishi hisobiga qoplanadi.
1.2 Ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish uchun xarajatlarni hisoblash
Mulk egalari bugungi kunda o'z ob'ektlarini ishlatish xarajatlarini qanday kamaytirish va shu bilan birga ularni xavfsiz va sog'lom saqlash haqida bosh qotirmoqda. Ammo kamroq mablag 'sarflash uchun egasi umuman operatsion xarajatlar qanday shakllanganligini tushunishi kerak.
Xarajatlarni hisoblashning daromad usuli.
Operatsion xarajatlarni oqlash uchun professional operatsion kompaniyalar xarajatlarni rejalashtirishda qanday yondashuvlarga amal qilishini tushunish kerak.
Ob'ektning rejalashtirilgan rentabelligini ta'minlash uchun, birinchi navbatda, egasining mulkni ishlatish uchun qancha mablag' sarflashga tayyorligini aniqlab olish kerak. Bunday holda, operatsion xarajatlarni hisoblashda (yalpi daromad hajmidan kelib chiqqan holda) daromad usuli qo'llaniladi. Yalpi daromad miqdori 100% deb qabul qilinadi va har bir xarajatlar moddasiga qat'iy belgilangan foiz sarflanadi. O'rtacha ko'chmas mulkni ishlatish qiymati egasining yalpi daromadining 10-12% ni tashkil qiladi. Qishda bu miqdor elektr va issiqlik narxining oshishi hisobiga ortadi. Hamma mulk egalari bunchalik ko'p pul to'lashga tayyor emas, shuning uchun har bir kishi xizmat ko'rsatishning munosib sifatini saqlab qolishga harakat qilib, operatsion xarajatlarni kamaytirish muammosini o'zicha hal qiladi. Axir, binoning xizmat qilish muddati ish sharoitlariga bog'liq.
Ruxsat etilgan daromadga ega bo'lgan daromad usuli operatsion xizmatlarning maksimal spektrini ta'minlaydi. Shu bilan birga, operatsion xarajatlar yalpi daromadning ma'lum bir ulushi bo'lib, uni egasining o'zi sarflashga tayyor.
Doirasida daromadli yondashuv mulk to'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usuli yoki diskontlangan pul oqimi usuli yordamida baholanadi. To'g'ridan-to'g'ri kapitalizatsiya usulidan foydalanganda, faoliyat yili uchun sof daromad miqdori tegishli daromad darajasiga bo'linadi. Diskontlangan daromad usulini qo'llashda kelajak pul oqimlari Har bir davrning sof daromadi qayta hisoblab chiqiladi hozirgi qiymat tegishli chegirma stavkasidan foydalangan holda diskontlash orqali.
Sof daromadni aniqlash uchun daromad keltiruvchi mulkning qiymatini hisoblashning qaysi usuli qo'llanilishiga qarab - kapitallashtirish yoki diskontlash - odatdagi ( "normal") binoning foydalanish yili yoki undan tijorat maqsadlarida foydalanishning butun muddati uchun.
uchun xarajatlarni bashorat qilish texnik operatsiya ko'chmas mulk ob'ekti, shuningdek, SNIP-lardan foydalangan holda foydalanish uchun resurslarni hisoblash asosida ham amalga oshirilishi mumkin. bino dizayni, qoidalar va ma'lumotnomalar.
Narx usuli.
Mutaxassislarning fikriga ko'ra, operatsion xarajatlarni hisoblash uchun har doim ham daromad usulini qo'llash tavsiya etilmaydi. Bunga qo'shimcha ravishda, operatsion xarajatlarni hisoblashning qimmat usuli ham mavjud. Ushbu usul resurs iste'molining jamlangan ko'rsatkichlaridan foydalanishga asoslangan - hajm yoki maydon birligiga turli ob'ektlar tijorat ko'chmas mulk. Mulkning yalpi daromadidan qat'i nazar, u yoki bu xarajatlar moddasi har doim bir xil miqdorda bo'ladi.
Qoida tariqasida, xarajat usuli o'z mulkidan foydalanish muddati tugaguniga qadar foydalanishni rejalashtirgan tijorat ko'chmas mulk egalari uchun qulaydir. Bunday egalar uchun nafaqat ob'ektdan olinadigan daromad, balki binoning holati va uning muhandisligi ham muhimdir. Bu holda asosiy narsa ob'ektni iloji boricha uzoqroq ishlatishdir. Shu bilan birga, mulkdor o'z ob'ektining ishlashi uchun boshqa mulk egalariga qaraganda ko'proq pul to'lamoqchi emas. Ortiqcha to'lamaslik istagi tabiiydir. Shuning uchun, resurslaringizdan oqilona foydalanish va yalpi daromadning zarur qismini operatsiyaga taqsimlash uchun siz operatsiya narxini hisoblashning boshqa usulini - qiyosiy usulni qo'llashingiz mumkin.
Qiyosiy usul.
O'xshash ob'ektlarning qiyosiy tahlili o'xshash ko'chmas mulk uchun resurslar xarajatlarining ochiq va mavjud jamlangan ko'rsatkichlaridan foydalanishdan iborat. Agar ko'chmas mulkni ekspluatatsiya qilish qiymatini baholashning dastlabki ikkita usuli hisob-kitoblar uchun ma'lum miqdordagi aniq ma'lumot va vaqtni talab qilsa, qiyosiy usul tezkor baholash sifatida foydalidir. Boshqa tomondan, ko'pincha shunga o'xshash ob'ektlarni ishlatish xarajatlari haqida ma'lumot olish qiyin. Bunday ma'lumotlar kamdan-kam hollarda erkin mavjud, ammo bu juda muhim, chunki u egasiga "hamkasblar" ruxsat bergan operatsion xarajatlar bilan solishtirganda operatsion xarajatlar uchun o'zining moliyaviy imkoniyatlarini darhol baholashga imkon beradi.
Qaysi usulni tanlash kerak?
Operatsion xarajatlar har oyda o'zgarib turadigan qiymat ekanligini hisobga olish kerak. Operatsiya mavsumiydir, shuning uchun uning narxi mavsumga qarab o'zgaradi. Isitish mavsumiga tayyorgarlik ko'rishda - avgust-sentyabr oylarida - ekspluatatsiya xarajatlari aprel-may oylariga qaraganda yuqori. Xarajatlarni hisoblashga ta'sir qiluvchi ko'plab omillar (mavsumiylik, asbob-uskunalarga texnik xizmat ko'rsatish ro'yxati, ob'ekt sinfi va boshqalar) tufayli qaysi usul samarali va qaysi egalari amal qilishini aniq aytish mumkin emas. Qoida tariqasida, barcha ko'rsatkichlar mos ravishda birlashtiriladi turli usullar taxminlar va egasini qanoatlantiradigan umumiy maxraj olinadi.
Operatsion xarajatlarni hisoblash usulini tanlash faqat professional operatsion kompaniya tomonidan tuzilgan ma'lumotlar, prognozlar va hujjatlar asosida mulk egasining huquqidir. Usulni tanlash ko'plab parametrlarga bog'liq. Masalan, ishlab chiquvchilar o'zlarining ob'ektlarini ishlatish uchun yalpi daromadlaridan qat'iy belgilangan miqdorni ajratishga tayyor va shuning uchun ko'pincha xarajatlarni aniqlashning daromad usulini tanlaydilar. Shu bilan birga, ishlab chiquvchilar o'zlarining "hamkasblaridan" ko'proq pul to'lashga tayyor emaslar ( qiyosiy usul). Savdo ob'ektlarining egalari, ular ob'ektdan o'zlari foydalanadilar, deb hisoblaydilar va ofis yoki savdo markazini imkon qadar uzoq vaqt davomida ishlatishdan manfaatdor bo'lib, ko'pincha xarajat usulini tanlashadi. Biroq, bu erda ham ba'zi nuances bor.
Gap shundaki, bugungi kunda ko'pincha qurilish bosqichida loyihada doimiy ravishda o'zgarishlar ro'y berayotgani, egasi tomonidan rejalashtirilgan narsalar o'rniga boshqa materiallar va jihozlardan foydalanilgani ma'lum bo'ladi. Muammo tug'iladi: masalan, operatsiya uchun bitta miqdor ajratilgan, lekin aslida siz ko'proq pul to'lashingiz kerak bo'ladi.
Va bu erda har bir mulk egasi o'zi uchun nima muhimroq ekanligini mustaqil ravishda belgilaydi - foydalanishda tejash va ob'ektning rejalashtirilgan rentabelligini saqlab qolish yoki rentabellikni pasaytirib, operatsiyaga kerakli darajada sarflash. Bundan tashqari, egasi ham ortiqcha to'lashni xohlamaydi va "qo'shnilar" dan ko'proq pul to'lashga tayyor.
Shunday qilib, egasi uchun panatseya yo'q - har bir alohida holatda operatsion xarajatlarni alohida aniqlash kerak.
1.3 Binoning ishlash muddati davomida ekspluatatsiya xarajatlarining tendentsiyalari
Ko'chmas mulkka bo'lgan qiziqish doimiy ravishda yuqori, yangi ob'ektlar soni va sifati doimiy ravishda o'sib bormoqda va mulk egalari binoning umrini ko'paytirish, shuningdek, uning bozor qiymatini oshirishga yordam beradigan professional texnik xizmat ko'rsatish zarurligini bilishadi. Ko'chmas mulk bozori mutaxassislarining fikriga ko'ra, barcha xarajatlarning 85% dan ortig'i operatsion xarajatlarga to'g'ri keladi.
Ob'ektlardan foydalanish - ob'ektni ishlatish jarayonlarini o'z ichiga olgan faoliyat: ob'ekt to'g'risidagi ma'lumotlarni tekshirish va baholash va ob'ektning texnik holati to'g'risida foydalanuvchilarni xabardor qilish, ob'ektning ishlashini tartibga solish va uning ish holatini saqlash jarayonlari. , ob'ektni saqlash va ob'ektni joriy ta'mirlash jarayonlari va ob'ektni ishlatishning boshqa jarayonlari.
Faoliyat doirasiga quyidagi ishlar va xizmatlar kiradi:
ü muhandislik tarmoqlariga texnik xizmat ko'rsatish (elektr, suv ta'minoti, kanalizatsiya, isitish, ventilyatsiya, telefoniya va boshqalar);
ü konditsionerlarga texnik xizmat ko'rsatish;
ü lift uskunasiga texnik xizmat ko'rsatish;
ü joriy va rejalashtirilgan ta'mirlash (ichki binolar, tom yopish, jabhalar), shuningdek obodonlashtirish;
ü profilaktika tadbirlarini o'tkazish;
ü muhandislik va texnik xizmat ko'rsatish xizmatining qo'shma ta'mirlash guruhi tomonidan mumkin bo'lgan baxtsiz hodisalar va ularning oqibatlarini bartaraf etish;
ü texnik xizmat ko'rsatish, ta'mirlash, mehnatni muhofaza qilish va xavfsizlik, elektr va yong'in xavfsizligi bo'yicha ko'rsatmalarni ishlab chiqish;
ü Rossiya hududida qabul qilingan qoidalar, retseptlar va foydalanish ko'rsatmalarini amalga oshirish;
ü ob'ekt uchun texnik hujjatlarni joriy etish, tayyorlash texnik topshiriq, kelishuv loyiha hujjatlari, joriy muhandislik qarorlarini qabul qilish;
ü ixtisoslashtirilgan xizmat ko'rsatuvchi tashkilotlar bilan subpudrat shartnomasini tuzish;
ü Pudratchilar va etkazib beruvchilar bilan o'zaro hamkorlik. Sarf materiallari va jihozlarni barcha zarur xaridlarni amalga oshirish. Ta'minlovchi pudratchilarni tender asosida tanlash ixtisoslashtirilgan ishlar va xizmatlar, hamda bajarilgan ishlar sifatini nazorat qilish;
ü Huquqni muhofaza qilish organlari va ma'muriyat bilan o'zaro hamkorlik.
Bundan tashqari, undagi odamlarning xavfsizligi binoning muhandislik tizimlarining ishlash sifati va muammosiz ishlashiga bog'liq. Zamonaviy ko'chmas mulk ob'ektlarini texnologik "to'ldirish" murakkab va binoning muhandislik infratuzilmasiga xizmat ko'rsatuvchi mutaxassislardan jiddiy amaliy mashg'ulotlarni talab qiladi.
Mutaxassislar ham buni bugun aytishadi Rossiya bozori ob'ektlarni ishlatish va boshqarish sohasida sifat standartlari haqida hali ham aniq tushuncha mavjud emas. Bozor rivojlanishining ushbu bosqichida umumiy "o'yin qoidalari" ni ishlab chiqish zarurati ancha yuqori.
Professional bozor ishtirokchilari o'rtasida binolarni saqlash va ekspluatatsiyani boshqarish sohasida tajriba almashish muhim ahamiyatga ega.
Vaqt o'tishi bilan har bir bino asta-sekin eskiradi va o'z vazifalarini bajarish qobiliyatini yo'qotadi. Qiyin vazifa - binoning jismoniy umrining muddatini aniqlash.
Operatsion bino - qurilgan va foydalanishga topshirilgan, erdan baland ko'tarilgan muhandislik-qurilish ob'ekti. muhandislik tizimlari ichki muhitning iqlimiy parametrlarini doimiy ravishda saqlab turish. Amaldagi binolar maqsadiga ko'ra turar-joy, sanoat va jamoat binolariga bo'linadi.
Aytaylik, 100 yil xizmat qilish uchun mo'ljallangan ko'plab binolar uzoqroq turadi va ishlaydi. Ayrim binolar va inshootlar uchun ushbu atamalarni belgilaydigan jadvallar mavjud. Biroq, ular faqat binoning umrini belgilashda ko'rsatma bo'lib xizmat qilishi mumkin.
Iqtisodiy hayot - bu bino foyda keltiradigan davr. Bino saytning qiymatiga hissa qo'shishni to'xtatganda, o'zining iqtisodiy muddati tugaydi.
Jismoniy hayot muddati - bu binoning haqiqatda mavjud bo'lgan davri, ya'ni unda yashash va ishlash mumkin bo'lgan davr.
Samarali yosh taxminga asoslanadi ko'rinish qurilish, uning holati, dizayni va qiymatiga ta'sir qiluvchi iqtisodiy omillarni hisobga olgan holda.
Binoning qanday saqlanishiga qarab, u ta'mirlanganmi, modernizatsiya qilinganmi, ta'mirlanganmi yoki yo'qmi, binoning samarali yoshi uning jismoniy yoshidan ko'proq yoki kamroq bo'lishi mumkin.
Da buxgalteriya hisobi amortizatsiya binoning bir xil qarishi taxminiga asoslanadi. Bunday yondashuv qabul qilinishi mumkin emas. Baholovchi birinchi navbatda samarali yoshdan boshlab, qolgan iqtisodiy hayotni aniqlashi kerak. Iqtisodiy hayot davomiyligi ko'plab omillarga ta'sir qiladi, masalan: iqtisodiy sharoitlar, iste'molchilarning didlari va boshqalar, qolgan iqtisodiy hayotni keskin o'zgartirishi mumkin. Biroq, hisob-kitoblar iqtisodiy hayotning qolgan davrida sezilarli o'zgarishlar bo'lmasligidan kelib chiqadi.
Amortizatsiya usuli foizda ifodalangan samarali yoshni aks ettirishini nazarda tutadi tipik atama Iqtisodiy hayot to'plangan amortizatsiya ulushi takror ishlab chiqarishning umumiy xarajatlarini aks ettiradi, ya'ni:
Qayerda ─ dan eskirish, PVA ─ to'liq almashtirish qiymati, EV samarali yoshi, SER ─ iqtisodiy hayot.
1.4 Amortizatsiyaning mulk qiymatiga ta'siri
Har qanday ko'chmas mulk qismi (oddiy foydalanishdagi erlardan tashqari) eskirish va eskirishga duchor bo'ladi. Natijada, uning texnik va iqtisodiy xususiyatlar, va xarajat qisman taqdim etilgan mahsulot yoki xizmatlarga o'tkaziladi. O'tkazilgan qiymat ko'chmas mulk sohasidan chiqib ketadi va ob'ektga yoki boshqa maqsadlarga qo'yilgan kapitalni tiklash uchun amortizatsiya ajratmalari shaklida yig'iladi.
Amortizatsiya ko'chmas mulkning eskirishi bilan chambarchas bog'liq, ya'ni. butun xizmat muddati davomida uning qiymatini foydalanish (mahsulotlar, xizmatlar va boshqalar) jarayonida olingan foydaga bosqichma-bosqich o'tkazish bilan. Amortizatsiya amortizatsiya to'lovlari yordamida hisobga olinadi - o'tkazilgan qiymatning pul ifodasi.
Rossiyadagi yangi amortizatsiya siyosati amortizatsiya to'lovlarini aniqlashda hisobga olinadigan joriy xarajatlarning elementi sifatida ko'rib chiqadi. moliyaviy natijalar, va huquqi shaklida soliq imtiyozlari bajarish majburiyati emas kapital qo'yilmalar xuddi shu mulkni ta'mirlashda (1.41-sxema)
1.41-sxema. Ko'chmas mulk qiymati aylanmasi.
bu yerda Na - amortizatsiya normasi, %; Spb ─ ob'ektning dastlabki kitob qiymati, rub.
2). Balansni kamaytirish usuli─ ob'ektning qoldiq (boshlang'ich emas) qiymatiga asoslangan amortizatsiya, ya'ni. amortizatsiya miqdori qoldiq qiymatning pasayishiga qarab yildan-yilga doimiy ravishda kamayadi (asl minus oldinga o'tkaziladi).
3). Yillar soni yig'indisi bo'yicha xarajatlarni hisobdan chiqarish usuli muddat foydali foydalanish asosidagi hisob-kitoblarni nazarda tutadi asl qiymati ob'ekt va yillik nisbat, bunda hisoblagich ob'ektning xizmat qilish muddati tugaguniga qadar qolgan yillar soni, maxraj esa ob'ektning xizmat qilish muddati yillari yig'indisidir.
4). Mahsulot (ishlar) hajmiga mutanosib ravishda tannarxni hisobdan chiqarish usuli ─ ob'ektdan haqiqiy foydalanishga mos ravishda haqiqiy eskirishni tezlashtirish yoki kamaytirish imkonini beradi.
Jahon amaliyotida u qo'llaniladi kümülatif usul(raqamlar yig'indisi usuli), bu o'zgaruvchan amortizatsiya normasidan foydalanadi. U oxirigacha qolgan yillar soniga bo'lish yo'li bilan aniqlanadi jismoniy atama xizmatlar Ko'chmas mulk, arifmetik progressiya a'zolari yig'indisiga teng yig'ma son bilan. Masalan, agar ob'ektning xizmat qilish muddati 100 yil bo'lsa, jami raqam quyidagicha bo'ladi:
b) 10-yilda (ob'ektning 90 yillik umri qoldi)
San'atning 3-bandiga muvofiq. Rossiya Federatsiyasi Soliq kodeksining ikkinchi qismining 259-moddasi 01.01.2002 yildagi ko'chmas mulkni soliqqa tortish uchun amortizatsiya amalga oshirilishi mumkin. chiziqli yo'l formula bo'yicha: K \u003d (1 / n) * 100%, 8-10 ga kiritilgan ob'ektlar uchun yumshatuvchi guruhlar, va boshqa ishlab chiqarish vositalari uchun - formula bo'yicha chiziqli bo'lmagan usulda: K = (2 / n) * 100%, bu erda K ─ ob'ektning dastlabki (almashtirish) qiymatiga nisbatan oylik amortizatsiya darajasi. ; n ─ ushbu ob'ektning foydali muddati, oylar.
Amaliy qism
Variant 5
Vazifa 1. Eng yaxshi va eng ko'p tahlil qilish asosida yer uchastkasini baholash samarali foydalanish
Aniqlash eng yaxshi variant uchta er uchastkasini ishlab chiqish mumkin bo'lgan strategiyalar eng yaxshi va eng samarali foydalanishni tahlil qilish asosida: A - turar-joy turar-joy uyi, B - savdo markazi, C - ofis majmuasi. Dastlabki ma'lumotlar 1-jadvalda keltirilgan.
1-jadval.
| Rivojlanish opsiyasi | Qurilish opsiyasi bo'yicha ko'rsatkichlar |
|||||||
| Yillik yalpi daromad, c.u. | Kamchilik uchun tuzatish va to'lovlarni undirishdagi yo'qotishlar, % | Boshqa daromadlar, m.u. | Joriy operatsion xarajatlar, yillik yalpi daromadning % | Zaxira zaxirasi, c.u. | Bino va inshootlarni qurish qiymati, c.u. | Kapitalizatsiya nisbati, % |
||
| Binolar uchun | Yer uchun |
|||||||
Yechim
Biz 1-sxemaga muvofiq sof operatsion daromadni hisoblaymiz.
| | | Yillik yalpi daromad | |
|
||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | | |
|||||||||||||||||||||||
| | | | Boshqa daromad | | ||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | | |
|||||||||||||||||||||||
| | | | | | ||||||||||||||||||||||||||||
| | | Haqiqiy (samarali) yalpi daromad | |
|
||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||
| Operatsion xarajatlar | | Zaxirani almashtirish | | |
||||||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||
| | | | | | | |
||||||||||||||||||||||||||
| | | Sof operatsion daromad | |
|
||||||||||||||||||||||||||||
Mulkning baholangan qiymatini aniqlash uchun kapitallashuv koeffitsientini qo'llash kerak. U mulkni ekspluatatsiya qilishdan olinadigan yillik sof daromad miqdori va uning bozor qiymati o'rtasidagi teskari munosabatni ifodalaydi. Ya'ni, kapitallashuv nisbati sof daromadni mulk qiymatiga aylantiruvchi parametrdir:
Biz 2-jadval shaklida er uchastkasidan foydalanishning eng samarali variantini tanlash uchun hisob-kitoblarni taqdim etamiz.
| Ko'rsatkichlar | Turar-joy kompleksi | Ofis binosi |
|
| Yillik yalpi daromad, c.u. | |||
| Kam foydalanish va yig'ish yo'qotishlarini tuzatish, m.u. | 1290*0,051=65,79 | ||
| Boshqa daromadlar, m.u. | |||
| Jami: haqiqiy yalpi daromad, m.u. | 515−19,57+5,5= | 1290−65,79+11,5= | |
| Operatsion xarajatlar, c.u. | |||
| Zaxira zaxirasi, c.u. | |||
| Jami: sof operatsion daromad, m.u. | 500,93−169,95−14= | 1235,71−490,2−41= | 655,90−238−20= |
| Bino va inshootlarga tegishli daromadlar, c.u. | |||
| Sof qoldiq daromad, c.u. | 316,98−288=28,98 | 704,51−674,5=30,01 | 437,90−391,5=46,4 |
| Yerning taxminiy qiymati, m.u. | 30,01/0,09=333,45 | 46,4/0,09=515,56 |
Erning sof qoldiq daromadi (erning taxminiy qiymati) uchun eng yuqori bo'lgani uchun ofis binosi− CU 46.4 (515.56), bu saytdan eng samarali foydalanish hisoblanadi.
Vazifa 2. Asosan er uchastkasining qiymatini baholash bozor yondashuvi.
Uchta solishtirma uchastkani sotish asosida er uchastkasining bozor qiymatini hisoblang. Dastlabki ma'lumotlar 3-jadvalda keltirilgan. Har oyda erning narxi 1,5% ga oshadi (oddiy foizlar bo'yicha).
3-jadval
Baholangan (OT) va qiyosiy (1,2,3) yer uchastkalarining asosiy xarakteristikalari.
| Chena, d.e. | Maydoni, ga | Manzil | Topografiya | Resurs sifati | Sotish vaqti orqaga... |
|||
| 2% yaxshi | CU uchun 5 yaxshiroq | |||||||
| 6% yomonroq | 10% yaxshiroq | |||||||
| 2% yaxshi | 1% yaxshi | CU uchun 3 yomonroq |
Eslatma. Qisqartmalar: n - normal; x yaxshi.
Yechim
Sotish narxlari odatdagi sotuvchilar va xaridorlarning fikrlarini aks ettiradi. Aniqlashda shunga o'xshash savdolar bo'yicha etarli ma'lumotlar mavjud bo'lsa bozor qiymati qiyosiy yondashuv yordamida uni baholash natijalariga asoslanishi maqsadga muvofiqdir.
Qiyosiy (bozor) yondashuv - bu ko'chmas mulk bilan yaqinda tuzilgan bitimlar to'g'risidagi ma'lumotlarga asoslanib, mulkning bozor qiymatini aniqlash usuli, ya'ni mulkni sotilgan yoki unga kiritilgan boshqa mulklar bilan to'g'ridan-to'g'ri taqqoslashga asoslangan. sotish uchun ro'yxatdan o'ting.
Ushbu yondashuvni qo'llash uchun asos almashtirish printsipi bo'lib, unga ko'ra erkin va raqobatbardosh bozorda o'ziga xos xususiyatlari bo'yicha o'xshash mulk mavjud bo'lganda, oqilona xaridor ma'lum bir mulk uchun uni sotib olish narxidan ko'proq to'lamaydi. bir xil foydalilik, sifat va tayinlangan boshqa shunga o'xshash mulk.
1. beri yer boshqa maydonga ega bo'lsa, keyin taqqoslash birligi uchun sotish narxi birinchi navbatda aniqlanadi. Bizning misolimizda taqqoslash birligi 1 ga.
2. Biz 1 ga narxiga nisbatan keyingi barcha tuzatishlarni kiritamiz. Agar taqqoslanadigan bo'limning parametrlari taxmin qilinganidan yaxshiroq bo'lsa, tuzatish "-" belgisi bilan, agar yomonroq bo'lsa, "+" belgisi bilan amalga oshiriladi.
Kiritilgan tuzatishlar 4-jadvalda keltirilgan.
4-jadval
Bozor yondashuviga asoslangan saytni baholash uchun tuzatish jadvali, f.u.
| Ko'rsatkichlar | Baholash uchun uchastka | Taqqoslanadigan uchastkalar |
||
| | ||||
| Maydoni, ga | ||||
| 1 ga uchun narx | | |||
| ─51,11*0,02=─1,02 | ||||
| Manzil | 51,11*0,06=+3,07 | ─49*0,02=─0,98 |
||
| ─49*0,01=─0,49 |
||||
| Topografiya | ||||
| Resurs sifati | ─51,11*0,1=─5,1 | |||
| Sotish vaqti | ||||
| Taxminiy xarajat | | 48,57─1,02+0,97 | 51,11+3,07─5,1+,051 | 49─0,98─0,49+ |
1-uchastka maydoni bo'yicha hisoblanganidan kichikroq bo'lsa-da, eng past taxminiy xarajatga ega, lekin u shakli yaxshiroq va qulayroq tuproq xususiyatlariga ega.
2-uchastkaning narxiga ham uchta o'zgartirish kiritildi, ammo ulardan biri ─ joylashuvi aniq subyektivdir.
3-sayt hisoblangan maydondan ancha katta. Ko'pgina tuzatishlar uning narxiga kiritilgan.
Shuning uchun birinchi bo'lim yanada ishonchli. Uning taxminiy qiymati ko'rib chiqilayotgan saytning narxini belgilash uchun asos sifatida olinishi mumkin.
Hujjatlarni rasmiylashtirish 1 oygacha davom etishi mumkinligi sababli, oylik narxning 1,5% ga oshishi bilan baholangan saytning 1 ga qiymati quyidagilarga teng bo'ladi:
KB 44,54*1,015=KY 45,21
Butun uchastkaning narxi: 45,21*1,6=72,34 kub
Foydalanilgan manbalar va adabiyotlar ro'yxati
1. Asaul, A.N. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: darslik / A.N. Asaul. - Sankt-Peterburg: Piter, 2004. - 512 p.
2. Goremykin, V.A. Ko'chmas mulk: iqtisodiyot, menejment, soliq, buxgalteriya: darslik / V.A. Goremykin. - M.: KNORUS, 2006. - 672 b.
3. Ignatov, L.L. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: o'quv usuli. nafaqa / L.L. Ignatov. - M.: MGTU, 2003. -168 b.
4. Novikov, B.D. Rossiyada bozor va ko'chmas mulkni baholash / B.D. Novikov. - M .: Imtihon, 2000. - 512 p.
5. Ko'chmas mulkni baholash: darslik / Pod. ed. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. - M.: Moliya va statistika, 2002. - 496 b.
6. Staroverova, G.S. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: Qo'llanma/ G.S. Staroverova, A.Yu. Medvedev, I.V. Sorokin. - Vologda: VoGTU, 2006. - 238 p.
7. Shcherbakova N.A. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: Darslik Rostov n / D: Feniks, 2002, - 320 b.
Repetitorlik
Mavzuni o'rganishda yordam kerakmi?
Mutaxassislarimiz sizni qiziqtirgan mavzularda maslahat beradilar yoki repetitorlik xizmatlarini taqdim etadilar.
Ariza yuboring konsultatsiya olish imkoniyati haqida bilish uchun hozir mavzuni ko'rsating.
Operatsion xarajatlarga haqiqiy va joriy ob'ektni ish sharoitida saqlash xarajatlari. Operatsion xarajatlar "xarajat" kabi taniqli tushunchadan sezilarli darajada farq qiladi. Asosiy farq - operatsion xarajatlarda "amortizatsiya ajratmalari" kabi moddaning yo'qligi.
Boshqa tarmoqlarda bo'lgani kabi, operatsion xarajatlarni ham doimiy va o'zgaruvchanlarga bo'lish mumkin.
TO doimiy xarajatlar mulkning yuklanish darajasiga bog'liq bo'lmaganlarni o'z ichiga oladi:
– ko‘chmas mulk solig‘i;
– mulkni sug‘urtalash xarajatlari;
- yong'in xavfsizligini, butun binoning xavfsizligini ta'minlash xarajatlari;
- boshqaruv xarajatlarining bir qismi;
- operatsion xarajatlarning bir qismi, masalan, binoni markaziy isitish bilan, egasi foydalanilmayotgan binolardan isitishni o'chirish imkoniyatiga ega bo'lmasa va hokazo.
TO o'zgaruvchan xarajatlar to'g'ridan-to'g'ri ob'ektning yuklanish darajasiga bog'liq:
- kommunal xizmatlar;
- xizmat ko'rsatuvchi xodimlarning ish haqi xarajatlari;
- boshqaruv xarajatlarining asosiy qismi;
– ijarachilarni jalb qilish va ijara shartnomalarini tuzish (reklama, yuridik xizmatlar) xarajatlari;
- texnik xizmat ko'rsatish xarajatlari va kosmetik ta'mirlash binolar;
- hududni saqlash xarajatlari;
- xavfsizlik xarajatlari;
- almashtirish zaxirasi - bu ob'ektning normal ishlashini ta'minlash uchun (tom, pol, trim elementlari) kamroq bardoshli va vaqti-vaqti bilan yangilanishi kerak bo'lgan ob'ekt elementlarini almashtirish bilan bog'liq kelajakdagi xarajatlar uchun zaxira. , lift, sanitariya-tesisat, elektr jihozlari, mebel va boshqalar).
Bibliografik ro'yxat
1. Fuqarolik kodeksi Rossiya Federatsiyasi. Birinchi, ikkinchi va uchinchi qismlar. Rasmiy matn. M.: IKF Omega, 2011 yil.
2. "Rossiya Federatsiyasida baholash faoliyati to'g'risida" Federal qonuni. 08/06/98 dan 135-son - FZ 2013 yilda o'zgartirilgan qo'shimchalar bilan.
5. Federal baholash standarti (FSO № 1) " Umumiy tushunchalar baholashlar, yondashuvlar va baholashga qo‘yiladigan talablar”. Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi № 3 buyrug'i bilan tasdiqlangan. № 256.
6. Federal baholash standarti (FSO No 2) "Baholashning maqsadi va qiymat turlari". Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi № 3 buyrug'i bilan tasdiqlangan. № 255.
7. Federal baholash standarti (FSO No 3) "Baholash hisobotiga qo'yiladigan talablar". Rossiya Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 2007 yil 20 iyuldagi № 3 buyrug'i bilan tasdiqlangan. № 254.
8. Federal baholash standarti (FSO No 4 «Ta'rif kadastr qiymati"(FSO № 4). Iqtisodiy rivojlanish vazirligining 22.10.2010 yildagi buyrug'i bilan tasdiqlangan. № 508.
9. federal qonun"HAQIDA davlat kadastri ko'chmas mulk" 24.07.2007 dan. № 221-FZ. Qabul qilingan Davlat Dumasi va Federatsiya Kengashi tomonidan 11.07.2007 yilda tasdiqlangan.
10. Xalqaro standartlar taxminlar 2003/ Ed. Maslahat: I.L.Artemenkov, G.I.Mikerin: Per. ingliz tilidan. - 7-nashr. M .: OO "Ros. Baholovchilar jamiyati, 2009 yil.
11. Yer kodeksi Rossiya Federatsiyasi 2001 yil 25 oktyabrdagi 136-FZ-son Rossiya Federatsiyasi Davlat Dumasi tomonidan qabul qilingan, 2001 yil 10 oktyabrda Federatsiya Kengashi tomonidan tasdiqlangan, Rossiya Federatsiyasi Prezidenti tomonidan 2001 yil 25 oktyabrda imzolangan. M., 2002 yil.
12. Asaul A.N. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: Universitetlar uchun darslik. SPb: SPbGASU 2013 yil.
13. Goremykin V.A. Ko'chmas mulk iqtisodiyoti: darslik. Moskva: Yurayt, 2012.
14. Gribovskiy S.V. Ko'chmas mulk qiymatini baholashning matematik usullari: o'quv qo'llanma / S.V. Gribovskiy, S.A. elaklar; ed. S.V. Gribovskiy, M.A. Fedotova. M: Moliya va statistika, 2008 yil.
15. Gryaznova A.G., Fedotova M.A. Mulkni baholash. M.: Moliya va statistika, 2013 yil.
16. Ivanova E. N. Ko'chmas mulk qiymatini baholash. Muammolar to'plami: o'quv qo'llanma / E. N. Ivanova. M., 2009 yil.
17. Nagaev R.T. Ko'chmas mulk: ensiklopedik lug'at. Moskva: Ideal Press, 2013 yil.
18. Ko'chmas mulkni baholash: qiymatdan qiymatgacha; boshiga. ingliz tilidan. G.I.Mikerina, A.I.Artemenkov. M.: "ROO", 2009 yil.
19. Popova L. V. Ko'chmas mulkni baholash va soliqqa tortish va boshqalar
korxonalar mulki: o'quv qo'llanma / L. V. Popova, I. A. Drojjina, B. G. Maslov. M., 2009 yil.
20. Tarasevich E.I. Mulkni baholash. SPb.: SPb GTU, 2010 yil.
21. Shcherbakova N.A. Ko'chmas mulkni baholash: nazariya va amaliyot: Uch.posob. M.: Omega-L, 2012 yil.
22. www.cbr.ru – Markaziy bank Rossiya
23. www.minfin.ru- Rossiya Moliya vazirligi
23. www.nalog.ru- Federal soliq xizmati
24. www.gks.ru – federal xizmat davlat statistikasi
25. www.economy.gov.ru- Vazirlik iqtisodiy rivojlanish Rossiya Federatsiyasi
26. www.uisrussia.msu.ru- Universitet Axborot tizimi Rossiya
27. www.libertarium.ru/library- iqtisodiy mavzular bo'yicha materiallar kutubxonasi.
28. hwww.finansy.ru - Rossiyadagi ijtimoiy-iqtisodiy vaziyat va rivojlanish bo'yicha materiallar.
29. www.budgetrf.ru– iqtisodiy ko‘rsatkichlar monitoringi.
Kirish………………………………………………………………………3
1-BO'lim. KO'CHMAS MULK IQTISODIYoTI ASOSLARI…………….4
tasnifi……………………………………………………………4
1.2. Ko'chmas mulk bozorining o'ziga xos xususiyatlari…………………………………15
1.2.1. Ko'chmas mulk bozori tushunchasi va sub'ektlari……………………….15
1.2.2. Ko'chmas mulk bozorining xususiyatlari……………………………….19
1.2.3. Ko‘chmas mulk bozorlarining tasnifi…………………………………………………………………………………………………………………22
1.2.4.Ko'chmas mulk bozorining funktsiyalari……………………………………….24
1.2.5. Ko‘chmas mulk bozoriga ta’sir etuvchi asosiy omillar………..26
1.2.6. Ko‘chmas mulk bozori ma’lumotlarini tahlil qilish………………………30
1.3. Ko'chmas mulkni moliyalashtirish………………………………….35
1.3.1. Ko‘chmas mulkni moliyalashtirish yo‘llari………………………..35
1.3.2. Ipoteka kreditlashning mohiyati va xususiyatlari…………….36
2-BO'lim. KO'CHMAS MULKNI BAHOLASH ASOSLARI……………………47
2.1.1. Ko'chmas mulkni baholash jarayonining bosqichlari…………………………..47
2.1.2. Ko'chmas mulkni baholashning asosiy uslubiy yondashuvlari…….49
2.2. Ko'chmas mulkni baholashga xarajat yondashuvi……………..50
2.2.1. Xarajat yondashuvi bilan hisob-kitoblar ketma-ketligi………….51
2.2.2. O'zgartirish qiymatini aniqlash usullari…………52
2.2.3. Yig'ilgan eskirishni aniqlash usullari.……………………..55
2.2.4. Ko'chmas mulkning bozor qiymatini hisoblash misollari
xarajat yondashuvi bo'yicha……………………………………………..…67
2.3. Daromad yondashuviga asoslangan mulkni baholash………….…69
2.3.1. Daromad yondashuvining tuzilishi……………………………….…69
2.3.2. Kapitallashtirish koeffitsientini aniqlash usullari………………72
2.3.3. Daromad yondashuvi bo'yicha mulkni baholashga misollar………76
2.4. To'g'ridan-to'g'ri sotishni taqqoslash usuli bo'yicha ko'chmas mulkni baholash …….78
2.4.1. Tuzatishlarni aniqlash usullari…………………………………79
2.4.2. Taqqoslash birliklari. ……………………………………………….83
2.4.3. Baholash misollari……………………………………………………………84
2.4.4. Taqqoslash ko'rsatkichlari. …………………………………………….88
2.5. Er uchastkalarini baholash.………………………………………91
2.5.1. Yer qiymatining turlari…………………………………………..91
2.5.2 Erni baholashda to'g'ridan-to'g'ri sotishni taqqoslash usuli.92
2.5.3. Olib tashlash usuli…………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………………94
2.5.4. Er ijarasini kapitallashtirish usuli……………………….95
1-ilova. Uy-joy bozorini segmentatsiyalash……….………………..97
2-ilova. Ipoteka kreditlash bosqichlari……………………..105
3-ilova. Binolarni takror ishlab chiqarish xarajatlarini hisoblash…………..108
Ilova 4. Operatsion xarajatlar tarkibi
binolar………………………………………………………………….110
Bibliografik roʻyxat…………………………………………… 111
O'quv nashri
Rojkova Olga Nikolaevna
Iqtisodiyot asoslari va ko'chmas mulkni baholash
O'quv yordami
Kompyuterning joylashuvi -
Muqova -
Chop etish uchun imzolangan Format 60x84 1/16
Konv. pech l. 7.2. Uch.-tahrir. l. Ed. Buyurtma raqami
